1. No category

Kolding
Protokoludskrift
Udsendt den 5. marts 2015
Huslejenævn
Sekretariatet
Møde i
Huslejenævnet den 23. februar 2015
Emne
Akseltorv 1
6000 Kolding
Telefon 79 79 79 79
Låsbybanke 6, 1. værelse 8, 6000 Kolding - Lejens størrelse
Lejer, Nicolai Larsen, Låsbybanke 6, 1. værelse 8, 6000 Kolding v/Kolding
lejerforening, Sankt Hedvigs Vej 2, 6000 Kolding
E-mail [email protected]
www.kolding.dk
mod
Sagsnr.
15/575
Udlejer, N. Skovgård Larsen, Sønder Allé 9, 8000 Aarhus C
Nævnets medlemmer:
Leif Guldhammer (formand)
Benno Feldthaus Pedersen
Anders Bækby
Nævnet traf følgende:
AFGØRELSE:
Husleje
Lejen nedsættes til kr. 2.000,00 pr. måned pr. 1. februar 2014. Lejer har
krav på tilbagebetaling af, hvad der er betalt for meget.
Beløbet udgør kr. 7.605,00 til og med februar måned 2015. Tilbagebetaling
skal ske senest 1. maj 2015.
Medmindre nævnets afgørelse er indbragt for boligretten, vil tilbagebetaling
senere end denne dato blive anset for en overtrædelse, der skal indberettes
til Grundejernes Investeringsfond, og som sammen med eventuelle andre
overtrædelser kan medføre frakendelse af retten til at administrere udlejningsejendomme, jfr. lejelovens § 113a, stk. 3, nr. 4.
Antennebidrag
Nævnet finder ikke anledning til bemærkninger vedrørende udlejers opkrævning af bidrag til antenne.
Lejeaftalens gyldighed
Den anvendte lejekontrakt er gyldig.
BEGRUNDELSE:
Lejens størrelse
Nævnet har lagt til grund, at ejendommen pr. 1. januar 1995 omfattede fær-
Sagsbehandler
Mette Jensen
Direkte telefon 79 79 21 71
E-mail metj@kolding. dk
re end 7 beboelseslejligheder, således at reglerne i boligreguleringslovens
kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme finder anvendelse,
jfr. lovens § 29 b.
Grundlaget for lejefastsættelse fremgår af boligreguleringslovens § 29 c,
hvorefter reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lejelovens er gældende. Lejen må dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr
og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i kapitel II-IV, hvilket vil sige
ejendomme med mere end 6 lejemål, og hvor lejen er reguleret efter § 7.
Nævnet har besigtiget lejemålet.
Lejemålet består af et værelse. Der er adgang til værelset fra et gangareal,
hvorfra der ligeledes er adgang til køkken, badeværelse, toilet, der p.t. deles
af 3-4 lejemål, idet de resterende 2-3 lejemål ikke er udlejede.
Fotos af fælles køkken, bad og toilet
Side 2 af 11
Nævnet har lagt til grund, at lejemålet er beliggende over en bar med åbent
til kl. 05 fredag og lørdag og kl. 02 torsdag. Baren er etableret efter lejemålets start.
Ud fra nævnets generelle kendskab til lejeniveauet i sammenlignelige regulerede lejemål finder nævnet, at lejen overstiger den leje, der betales for
tilsvarende lejeforhold, jfr. lejelovens § 49, stk. 1.
I henhold til boligreguleringslovens § 17, stk. 2, skal krav om lejenedsættelse fremsættes inden 1 år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje
første gang skulle betales. Nævnet har lagt til grund, at lejemålet er begyndt
15. februar 2012, at lejen er forhøjet 1. februar 2013 og 1. februar 2014, og
at sagen er indbragt 5. januar 2015. Nævnet finder derfor, at lejer ikke rettidigt har indbragt sag om lejen ved lejemålets begyndelse og den forhøjede
leje pr. 1. februar 2013, men at sag om den forhøjede leje pr. 1. februar
2014 er indbragt rettidigt, således at lejenedsættelsen har virkning fra 1.
februar 2014.
Nævnet finder, at en rimelig månedlig leje er kr. 2.000,00 såvel pr. 1. februar 2014 som pr. 1. februar 2015.
Lejer har for perioden til og med februar 2015 krav på tilbagebetaling af 13
mdr. á kr. 585,00 i alt kr. 7.605,00.
Antenne
I henhold til lejelovens § 46 c kan udlejer forlange de nødvendige og rimelige
udgifter til etablering, forbedring og drift herunder udgifter til administration.
Nævnet har lagt til grund, at der opkræves kr. 505,00 pr. måned i 2014.
Nævnet bemærker, at der ikke foreligger oplysninger om udgifterne i 2015.
Såfremt lejer mener, at udlejer ikke har dokumentation for disse udgifter,
kan spørgsmålet indbringes for nævnet.
Lejeaftalens gyldighed
Nævnet har lagt til grund, at der ved indgåelse af lejeaftalen er anvendt den
autoriserede typeformular A, 8. udgave, og at såvel kontrakten som tillæg til
kontrakt er underskrevet af udlejer 13. og af lejer 10. februar 2012. Nævnet
finder, at tillægget må anses for en integreret del af kontrakten.
Nævnet finder, at den indgåede kontrakt er gyldig.
Nævnet bemærker, at parterne er enige om, at det lejede er et værelse.
SAGSFREMSTILLING:
Lejer anmoder nævnet tage stilling til
1. Lejens størrelse, som lejer mener er for høj.
2. Kontraktens gyldighed
3. Antennebidrag
Side 3 af 11
Lejer anfører:
• Lejen udgør kr. 1.348,70 pr. m2.
• Ifølge kontrakten er det lejede en lejlighed på 23 m2 men er reelt et
værelse. Det er i strid med § 98 at aftale, at lejer ikke selv må vælge
maler ved fraflytning.
• Antennebidraget er kr. 800,00 pr. måned.
• Der er støjgener, da lejemålet er beliggende over spillested med
åbent til kl. 02.00 eller kl. 05.00 torsdag, fredag, lørdag.
• 5 værelseslejere deler køkken, bad og toilet.
udlejer anfører:
• Bekræfter, at der er tale om værelse med delekøkken og –bad.
• I Huslejen indgår beløb til rengøring af fællesarealerne ugentligt.
• Lejen er fastsat med baggrund i nævnsafgørelse fra 2009, hvor en lejer på kr. 1.440,00 pr. m2 blev godkendt.
• Antennebidraget udgør kr. 505,00.
• Anerkender, at lejer selv må sørge for istandsættelse ved fraflytning,
hvis arbejdet udføres tilfredsstillende.
BBR om ejendommen:
• Opført 1906, ombygget 2007
• Boligareal 920 m2
• Erhvervsareal 1286 m2
• 4 boliger med køkken, 6 boliger uden køkken
Lejeforholdet er begyndt 15. februar 2012.
Af kontrakten, typeformular A, 8. udgave, fremgår:
Side 4 af 11
Af tillæg til lejekontrakt fremgår:
Side 5 af 11
I brev af 11. februar 2014 varsles forhøjelse af antennebidrag pr. 1. januar
2014:
Side 6 af 11
Den 5. januar 2015 modtages sagen.
Side 7 af 11
Udlejer har fremsendt faktura vedrørende rengøring:
Udlejer har fremsendt oversigt over aktuel leje:
Den 23. februar 2015 besigtiges lejemålet af nævnet. Lejer er repræsenteret
af Niels Thomsen ved fuldmagt. For udlejer møder KEH Facility v/Søren Aalborg.
Lejers repræsentant bemærker, at køkkenet ikke rengøres tilstrækkeligt, og
at der er støjgener både fra gaden og fra restauranten, hvor lejer særligt er
generet om natten af musikstøj (bas).
Fælleskøkkenet er af almindelig størrelse og med 2 underskabe, 3 overskabe, 1 skuffeelement, 1 fryseskab, 1 køleskab, 1 komfur og 1 opvaskemaskine.
Det fælles badeværelse er med toilet, brusekabine, vaskemaskine og tørretumbler. Det fælles toilet er med toilet og håndvask.
Side 8 af 11
RETSGRUNDLAG:
Lejelov
Uddrag af Kapitel VII A Lejerens betaling til fællesantenne og adgang til
elektroniske kommunikationstjenester m.v.
§ 46 c. Er ejendommen forsynet med eget fællesantenneanlæg til radio- og
fjernsynsmodtagelse, eller har ejendommen programforsyning udefra, kan
udlejeren forlange de nødvendige og rimelige udgifter til etablering og forbedring, jf. stk. 2, og drift heraf refunderet, herunder udgifter til administration. Det samme gælder for ejendommens forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester. Udgifterne fordeles ligeligt på de lejemål i
ejendommen, som ifølge aftale med lejerener forpligtet til at bidrage til fællesantenneanlægget eller til den fælles forsyning med adgang til elektroniske
kommunikationstjenester. I ejendomme, hvor lejeren har individuelt valg af
programudbud eller elektroniske kommunikationstjenester, skal den enkelte
lejer dog kun betale for de programmer eller de elektroniske kommunikationstjenester, lejeren har adgang til. Udgifterne kan ikke indeholdes i lejen.
Stk. 2. Har udlejeren efter aftale med lejeren etableret eller forbedret ejendommens programforsyning eller forsyning med adgang til elektroniske
kommunikationstjenester, kan udlejeren forlange, at lejeren godtgør udlejeren de etablerings- og forbedringsudgifter, der med rimelighed er afholdt.
Uden aftale kan udlejeren dog forlange godtgørelse for udgifter, der med
rimelighed er afholdt til forbedringer, det påhviler udlejeren at udføre efter
anden lovgivning. Udlejer kan forlange en passende forrentning og afskrivning af udgifterne. Udgifter til vedligeholdelse af fællesantenneanlæg eller
fælles forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester kan
ikke fradrages på ejendommens konti for udvendig vedligeholdelse, jf. §§ 18
og 18 b i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Der kan ikke beregnes lejeforhøjelse efter § 58 for etablering og forbedring af fællesantenner.
Stk. 3. Lejerens bidrag til udgifter efter stk. 1 er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 93, stk. 1, litra a.
Uddrag af Kapitel VIII Ændring af lejevilkår
§ 47. Er lejen væsentlig lavere end det lejedes værdi, kan udlejeren under
iagttagelse af § 66 forlange lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under
hensyn hertil. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses der bort fra:
a) lejeforhøjelser efter §§ 58, stk. 3, og 62 b og forbedringer efter §§ 46 a,
stk. 3, og 62 b,
b) lejeforhøjelser efter § 63 b og forbedringer, der er udført for beløb omfattet af § 63 a,
c) lejeforhøjelser og forbedringer efter § 53 i lov om sanering og efter § 60 i
lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11.
august 1993,
d) lejeforhøjelse og forbedringer efter § 60, stk. 3-6, i lov om byfornyelse og
boligforbedringer,
e) lejeforhøjelse og forbedringer efter lov om byfornyelse,
f) lejeforhøjelser uden fradrag af tilskud og forbedringsarbejder med hertil
knyttede nødvendige følgearbejder efter lov om privat byfornyelse, og
g) forbedringer, som lejeren har udført for egen regning med udlejerens tilladelse.
Ved den første lejefastsættelse for forbedringer, hvortil der er ydet støtte
efter lov om sanering eller lov om byfornyelse og boligforbedring, finder reglen i litra c dog ikke anvendelse.
Stk. 2. Ved afgørelse efter stk. 1, 1. pkt., skal der foretages en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for
tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Ved sammenligningen ses bort fra
lejemål, der er forbedret efter § 62 b, samt lejemål omfattet af kapitel VIII
Side 9 af 11
A, § 53, stk. 3-5, og lov om privat byfornyelse samt kapitel 5 i lov om byfornyelse. Ligeledes ses bort fra lejemål i ejendomme, der er omfattet af en
beslutning efter lov om byfornyelse og boligforbedring, hvortil der efter
samme lovs § 67, stk. 2, er meddelt bindende tilsagn efter udgangen af
1994, medmindre lejemålet er beliggende i en ejendom, der er omfattet af
en beslutning, hvor by- og boligministeren har tilladt, at bestemmelserne
om lejefastsættelse i kapitel VII i lov om byfornyelse og boligforbedring, jf.
lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993, fortsat finder anvendelse efter udgangen af 1994. Der ses tillige bort fra lejemål i ejendomme, som er
omfattet af en beslutning efter lov om byfornyelse.
Stk. 3. Krav om lejeforhøjelse kan tidligst få virkning 2 år efter lejeforholdets
begyndelse eller 2 år efter, at der sidst er trådt en lejeforhøjelse i kraft som
følge af, at lejen var væsentlig lavere end det lejedes værdi.
Stk. 4. Lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed, når udlejeren
har forbeholdt sig at kunne regulere lejen.
§ 49. Er lejen væsentligt højere end det lejedes værdi, kan lejeren forlange
lejen nedsat til et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. Ved vurdering af
lejen og det lejedes værdi finder reglen i § 47, stk. 1, tilsvarende anvendelse.
Stk. 2. Ved afgørelse efter stk. 1, skal der tages hensyn til de i § 47, stk. 2,
nævnte omstændigheder.
§ 53. Reglerne i §§ 47-52 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.
Stk. 2. Der kan ikke træffes
aftale om, at lejen skal reguleres på anden måde end fastsat i §§ 47-52. I lejeperioden kan dog aftales forhøjelser med
bestemte beløb til bestemte tidspunkter.
Boligreguleringslov
Uddrag af Kapitel II Huslejeregulering for beboelseslejligheder
§ 4. Reglerne i kapitel II-IV gælder for lejeforhold, der omfattes af lov om
leje, når det lejede helt eller delvis anvendes til beboelse, jf. dog stk. 2-5.
Stk. 5. Reglerne i kapitel II-IV, bortset fra §§ 4 a, 15, stk. 3, 17, 21, 22, stk.
1, 1. pkt., og stk. 3, og 27 b, gælder ikke for lejeforhold i ejendomme, som
den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. For de i 1.
pkt. nævnte ejendomme gælder §§ 23, 24, 25 og 26, såfremt ejendommen
på tidspunktet for varslingen omfatter 4 eller flere beboelseslejligheder. 2.
pkt. gælder dog ikke, hvis ejendommen er beliggende i landzone og ejendommen samtidig er en landbrugs- eller skovbrugsejendom.
§ 17. Har udlejeren opkrævet højere leje, depositum, indskud eller lignende
end tilladt, kan lejeren kræve det for meget betalte tilbage, ligesom lejeren
vil kunne kræve lejen nedsat med virkning for fremtiden. Ved lejeforholdets
ophør skal lejerens krav være gjort gældende for huslejenævnet inden 1 år
fra fraflytningstidspunktet.
Stk. 2. Lejeren kan uanset stk. 1 ikke kræve tilbagebetaling af for meget
betalt leje med den begrundelse, at lejen overstiger det lejedes værdi, med
mindre krav om nedsættelse af lejen er fremsat for huslejenævnet inden 1
år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales.
Stk. 3. Tilbagebetalingskrav forrentes fra betalingstidspunktet med en årlig
rente, der svarer til den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om
renter ved forsinket betaling m.v. Hvor særlige forhold begrunder det, kan
det bestemmes, at der skal betales en højere eller lavere rente.
Uddrag af Kapitel IV A Huslejeregulering for mindre ejendomme
§ 29 b. Reglerne i dette kapitel gælder for lejeforhold i ejendomme, som
den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. I ejendomme, som ejes af andelsboligforeninger, gælder reglerne, såfremt der i
Side 10 af 11
ejendommen er 6 eller færre beboelseslejligheder, der er udlejet af andelsboligforeningen.
§ 29 c. For ejendomme, hvis opførelse ikke er finansieret med indekslån
efter § 29, stk. 2, i lov om realkredit, gælder reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lov om leje. Lejen i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand
omfattet af reglerne i kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter § 7. Ved
afgørelse efter 2. pkt. skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler, som
anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme. Såfremt der ikke findes sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 7, eller såfremt lejens størrelse for
sammenlignelige lejemål må anses for at være atypisk, kan huslejenævnet i
henhold til § 40 indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter m.v.
og på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 7. 2.-4. pkt. gælder dog ikke for
lejeforhold omfattet af § 53, stk. 3-5, i lov om leje.
KLAGEVEJLEDNING:
Huslejenævnets afgørelse kan af hver af parterne, lejer og udlejer, indbringes for boligretten, der er en del af civilretten.
Indbringelse sker ved at indlevere en stævning til Retten i Kolding, Civilretten. Vejledning kan findes på n eller ved henvendelse til Retten i Kolding.
Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om nævnets afgørelse er meddelt parterne. Boligretten kan dog undtagelsesvis tillade, at sagen indbringes for boligretten efter udløbet af fristen, når ansøgning herom
indgives inden 1 år efter huslejenævnets afgørelse. Meddeles tilladelse, skal
sag dog anlægges inden 4 uger.
Huslejenævnet anmoder venligst om at blive underrettet, hvis afgørelsen
påklages, ligesom nævnet gerne modtager underretning om resultatet af
retssagen.
Sagen er sluttet i Huslejenævnet.
Udskriftens rigtighed bekræftes.
Mette Jensen
Jurist
Denne udskrift er sendt til:
Nicolai Larsen
Kolding lejerforening
N. Skovgård Larsen
Side 11 af 11