Huslejenævn
Kolding Protokoludskrift Udsendt den 5. marts 2015 Huslejenævn Sekretariatet Møde i Huslejenævnet den 23. februar 2015 Emne Akseltorv 1 6000 Kolding Telefon 79 79 79 79 Låsbybanke 6, 1. værelse 8, 6000 Kolding - Lejens størrelse Lejer, Nicolai Larsen, Låsbybanke 6, 1. værelse 8, 6000 Kolding v/Kolding lejerforening, Sankt Hedvigs Vej 2, 6000 Kolding E-mail [email protected] www.kolding.dk mod Sagsnr. 15/575 Udlejer, N. Skovgård Larsen, Sønder Allé 9, 8000 Aarhus C Nævnets medlemmer: Leif Guldhammer (formand) Benno Feldthaus Pedersen Anders Bækby Nævnet traf følgende: AFGØRELSE: Husleje Lejen nedsættes til kr. 2.000,00 pr. måned pr. 1. februar 2014. Lejer har krav på tilbagebetaling af, hvad der er betalt for meget. Beløbet udgør kr. 7.605,00 til og med februar måned 2015. Tilbagebetaling skal ske senest 1. maj 2015. Medmindre nævnets afgørelse er indbragt for boligretten, vil tilbagebetaling senere end denne dato blive anset for en overtrædelse, der skal indberettes til Grundejernes Investeringsfond, og som sammen med eventuelle andre overtrædelser kan medføre frakendelse af retten til at administrere udlejningsejendomme, jfr. lejelovens § 113a, stk. 3, nr. 4. Antennebidrag Nævnet finder ikke anledning til bemærkninger vedrørende udlejers opkrævning af bidrag til antenne. Lejeaftalens gyldighed Den anvendte lejekontrakt er gyldig. BEGRUNDELSE: Lejens størrelse Nævnet har lagt til grund, at ejendommen pr. 1. januar 1995 omfattede fær- Sagsbehandler Mette Jensen Direkte telefon 79 79 21 71 E-mail metj@kolding. dk re end 7 beboelseslejligheder, således at reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme finder anvendelse, jfr. lovens § 29 b. Grundlaget for lejefastsættelse fremgår af boligreguleringslovens § 29 c, hvorefter reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lejelovens er gældende. Lejen må dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i kapitel II-IV, hvilket vil sige ejendomme med mere end 6 lejemål, og hvor lejen er reguleret efter § 7. Nævnet har besigtiget lejemålet. Lejemålet består af et værelse. Der er adgang til værelset fra et gangareal, hvorfra der ligeledes er adgang til køkken, badeværelse, toilet, der p.t. deles af 3-4 lejemål, idet de resterende 2-3 lejemål ikke er udlejede. Fotos af fælles køkken, bad og toilet Side 2 af 11 Nævnet har lagt til grund, at lejemålet er beliggende over en bar med åbent til kl. 05 fredag og lørdag og kl. 02 torsdag. Baren er etableret efter lejemålets start. Ud fra nævnets generelle kendskab til lejeniveauet i sammenlignelige regulerede lejemål finder nævnet, at lejen overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold, jfr. lejelovens § 49, stk. 1. I henhold til boligreguleringslovens § 17, stk. 2, skal krav om lejenedsættelse fremsættes inden 1 år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første gang skulle betales. Nævnet har lagt til grund, at lejemålet er begyndt 15. februar 2012, at lejen er forhøjet 1. februar 2013 og 1. februar 2014, og at sagen er indbragt 5. januar 2015. Nævnet finder derfor, at lejer ikke rettidigt har indbragt sag om lejen ved lejemålets begyndelse og den forhøjede leje pr. 1. februar 2013, men at sag om den forhøjede leje pr. 1. februar 2014 er indbragt rettidigt, således at lejenedsættelsen har virkning fra 1. februar 2014. Nævnet finder, at en rimelig månedlig leje er kr. 2.000,00 såvel pr. 1. februar 2014 som pr. 1. februar 2015. Lejer har for perioden til og med februar 2015 krav på tilbagebetaling af 13 mdr. á kr. 585,00 i alt kr. 7.605,00. Antenne I henhold til lejelovens § 46 c kan udlejer forlange de nødvendige og rimelige udgifter til etablering, forbedring og drift herunder udgifter til administration. Nævnet har lagt til grund, at der opkræves kr. 505,00 pr. måned i 2014. Nævnet bemærker, at der ikke foreligger oplysninger om udgifterne i 2015. Såfremt lejer mener, at udlejer ikke har dokumentation for disse udgifter, kan spørgsmålet indbringes for nævnet. Lejeaftalens gyldighed Nævnet har lagt til grund, at der ved indgåelse af lejeaftalen er anvendt den autoriserede typeformular A, 8. udgave, og at såvel kontrakten som tillæg til kontrakt er underskrevet af udlejer 13. og af lejer 10. februar 2012. Nævnet finder, at tillægget må anses for en integreret del af kontrakten. Nævnet finder, at den indgåede kontrakt er gyldig. Nævnet bemærker, at parterne er enige om, at det lejede er et værelse. SAGSFREMSTILLING: Lejer anmoder nævnet tage stilling til 1. Lejens størrelse, som lejer mener er for høj. 2. Kontraktens gyldighed 3. Antennebidrag Side 3 af 11 Lejer anfører: • Lejen udgør kr. 1.348,70 pr. m2. • Ifølge kontrakten er det lejede en lejlighed på 23 m2 men er reelt et værelse. Det er i strid med § 98 at aftale, at lejer ikke selv må vælge maler ved fraflytning. • Antennebidraget er kr. 800,00 pr. måned. • Der er støjgener, da lejemålet er beliggende over spillested med åbent til kl. 02.00 eller kl. 05.00 torsdag, fredag, lørdag. • 5 værelseslejere deler køkken, bad og toilet. udlejer anfører: • Bekræfter, at der er tale om værelse med delekøkken og –bad. • I Huslejen indgår beløb til rengøring af fællesarealerne ugentligt. • Lejen er fastsat med baggrund i nævnsafgørelse fra 2009, hvor en lejer på kr. 1.440,00 pr. m2 blev godkendt. • Antennebidraget udgør kr. 505,00. • Anerkender, at lejer selv må sørge for istandsættelse ved fraflytning, hvis arbejdet udføres tilfredsstillende. BBR om ejendommen: • Opført 1906, ombygget 2007 • Boligareal 920 m2 • Erhvervsareal 1286 m2 • 4 boliger med køkken, 6 boliger uden køkken Lejeforholdet er begyndt 15. februar 2012. Af kontrakten, typeformular A, 8. udgave, fremgår: Side 4 af 11 Af tillæg til lejekontrakt fremgår: Side 5 af 11 I brev af 11. februar 2014 varsles forhøjelse af antennebidrag pr. 1. januar 2014: Side 6 af 11 Den 5. januar 2015 modtages sagen. Side 7 af 11 Udlejer har fremsendt faktura vedrørende rengøring: Udlejer har fremsendt oversigt over aktuel leje: Den 23. februar 2015 besigtiges lejemålet af nævnet. Lejer er repræsenteret af Niels Thomsen ved fuldmagt. For udlejer møder KEH Facility v/Søren Aalborg. Lejers repræsentant bemærker, at køkkenet ikke rengøres tilstrækkeligt, og at der er støjgener både fra gaden og fra restauranten, hvor lejer særligt er generet om natten af musikstøj (bas). Fælleskøkkenet er af almindelig størrelse og med 2 underskabe, 3 overskabe, 1 skuffeelement, 1 fryseskab, 1 køleskab, 1 komfur og 1 opvaskemaskine. Det fælles badeværelse er med toilet, brusekabine, vaskemaskine og tørretumbler. Det fælles toilet er med toilet og håndvask. Side 8 af 11 RETSGRUNDLAG: Lejelov Uddrag af Kapitel VII A Lejerens betaling til fællesantenne og adgang til elektroniske kommunikationstjenester m.v. § 46 c. Er ejendommen forsynet med eget fællesantenneanlæg til radio- og fjernsynsmodtagelse, eller har ejendommen programforsyning udefra, kan udlejeren forlange de nødvendige og rimelige udgifter til etablering og forbedring, jf. stk. 2, og drift heraf refunderet, herunder udgifter til administration. Det samme gælder for ejendommens forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester. Udgifterne fordeles ligeligt på de lejemål i ejendommen, som ifølge aftale med lejerener forpligtet til at bidrage til fællesantenneanlægget eller til den fælles forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester. I ejendomme, hvor lejeren har individuelt valg af programudbud eller elektroniske kommunikationstjenester, skal den enkelte lejer dog kun betale for de programmer eller de elektroniske kommunikationstjenester, lejeren har adgang til. Udgifterne kan ikke indeholdes i lejen. Stk. 2. Har udlejeren efter aftale med lejeren etableret eller forbedret ejendommens programforsyning eller forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester, kan udlejeren forlange, at lejeren godtgør udlejeren de etablerings- og forbedringsudgifter, der med rimelighed er afholdt. Uden aftale kan udlejeren dog forlange godtgørelse for udgifter, der med rimelighed er afholdt til forbedringer, det påhviler udlejeren at udføre efter anden lovgivning. Udlejer kan forlange en passende forrentning og afskrivning af udgifterne. Udgifter til vedligeholdelse af fællesantenneanlæg eller fælles forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester kan ikke fradrages på ejendommens konti for udvendig vedligeholdelse, jf. §§ 18 og 18 b i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Der kan ikke beregnes lejeforhøjelse efter § 58 for etablering og forbedring af fællesantenner. Stk. 3. Lejerens bidrag til udgifter efter stk. 1 er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 93, stk. 1, litra a. Uddrag af Kapitel VIII Ændring af lejevilkår § 47. Er lejen væsentlig lavere end det lejedes værdi, kan udlejeren under iagttagelse af § 66 forlange lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses der bort fra: a) lejeforhøjelser efter §§ 58, stk. 3, og 62 b og forbedringer efter §§ 46 a, stk. 3, og 62 b, b) lejeforhøjelser efter § 63 b og forbedringer, der er udført for beløb omfattet af § 63 a, c) lejeforhøjelser og forbedringer efter § 53 i lov om sanering og efter § 60 i lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993, d) lejeforhøjelse og forbedringer efter § 60, stk. 3-6, i lov om byfornyelse og boligforbedringer, e) lejeforhøjelse og forbedringer efter lov om byfornyelse, f) lejeforhøjelser uden fradrag af tilskud og forbedringsarbejder med hertil knyttede nødvendige følgearbejder efter lov om privat byfornyelse, og g) forbedringer, som lejeren har udført for egen regning med udlejerens tilladelse. Ved den første lejefastsættelse for forbedringer, hvortil der er ydet støtte efter lov om sanering eller lov om byfornyelse og boligforbedring, finder reglen i litra c dog ikke anvendelse. Stk. 2. Ved afgørelse efter stk. 1, 1. pkt., skal der foretages en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Ved sammenligningen ses bort fra lejemål, der er forbedret efter § 62 b, samt lejemål omfattet af kapitel VIII Side 9 af 11 A, § 53, stk. 3-5, og lov om privat byfornyelse samt kapitel 5 i lov om byfornyelse. Ligeledes ses bort fra lejemål i ejendomme, der er omfattet af en beslutning efter lov om byfornyelse og boligforbedring, hvortil der efter samme lovs § 67, stk. 2, er meddelt bindende tilsagn efter udgangen af 1994, medmindre lejemålet er beliggende i en ejendom, der er omfattet af en beslutning, hvor by- og boligministeren har tilladt, at bestemmelserne om lejefastsættelse i kapitel VII i lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993, fortsat finder anvendelse efter udgangen af 1994. Der ses tillige bort fra lejemål i ejendomme, som er omfattet af en beslutning efter lov om byfornyelse. Stk. 3. Krav om lejeforhøjelse kan tidligst få virkning 2 år efter lejeforholdets begyndelse eller 2 år efter, at der sidst er trådt en lejeforhøjelse i kraft som følge af, at lejen var væsentlig lavere end det lejedes værdi. Stk. 4. Lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed, når udlejeren har forbeholdt sig at kunne regulere lejen. § 49. Er lejen væsentligt højere end det lejedes værdi, kan lejeren forlange lejen nedsat til et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. Ved vurdering af lejen og det lejedes værdi finder reglen i § 47, stk. 1, tilsvarende anvendelse. Stk. 2. Ved afgørelse efter stk. 1, skal der tages hensyn til de i § 47, stk. 2, nævnte omstændigheder. § 53. Reglerne i §§ 47-52 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren. Stk. 2. Der kan ikke træffes aftale om, at lejen skal reguleres på anden måde end fastsat i §§ 47-52. I lejeperioden kan dog aftales forhøjelser med bestemte beløb til bestemte tidspunkter. Boligreguleringslov Uddrag af Kapitel II Huslejeregulering for beboelseslejligheder § 4. Reglerne i kapitel II-IV gælder for lejeforhold, der omfattes af lov om leje, når det lejede helt eller delvis anvendes til beboelse, jf. dog stk. 2-5. Stk. 5. Reglerne i kapitel II-IV, bortset fra §§ 4 a, 15, stk. 3, 17, 21, 22, stk. 1, 1. pkt., og stk. 3, og 27 b, gælder ikke for lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. For de i 1. pkt. nævnte ejendomme gælder §§ 23, 24, 25 og 26, såfremt ejendommen på tidspunktet for varslingen omfatter 4 eller flere beboelseslejligheder. 2. pkt. gælder dog ikke, hvis ejendommen er beliggende i landzone og ejendommen samtidig er en landbrugs- eller skovbrugsejendom. § 17. Har udlejeren opkrævet højere leje, depositum, indskud eller lignende end tilladt, kan lejeren kræve det for meget betalte tilbage, ligesom lejeren vil kunne kræve lejen nedsat med virkning for fremtiden. Ved lejeforholdets ophør skal lejerens krav være gjort gældende for huslejenævnet inden 1 år fra fraflytningstidspunktet. Stk. 2. Lejeren kan uanset stk. 1 ikke kræve tilbagebetaling af for meget betalt leje med den begrundelse, at lejen overstiger det lejedes værdi, med mindre krav om nedsættelse af lejen er fremsat for huslejenævnet inden 1 år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales. Stk. 3. Tilbagebetalingskrav forrentes fra betalingstidspunktet med en årlig rente, der svarer til den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling m.v. Hvor særlige forhold begrunder det, kan det bestemmes, at der skal betales en højere eller lavere rente. Uddrag af Kapitel IV A Huslejeregulering for mindre ejendomme § 29 b. Reglerne i dette kapitel gælder for lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. I ejendomme, som ejes af andelsboligforeninger, gælder reglerne, såfremt der i Side 10 af 11 ejendommen er 6 eller færre beboelseslejligheder, der er udlejet af andelsboligforeningen. § 29 c. For ejendomme, hvis opførelse ikke er finansieret med indekslån efter § 29, stk. 2, i lov om realkredit, gælder reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lov om leje. Lejen i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter § 7. Ved afgørelse efter 2. pkt. skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme. Såfremt der ikke findes sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 7, eller såfremt lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for at være atypisk, kan huslejenævnet i henhold til § 40 indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter m.v. og på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 7. 2.-4. pkt. gælder dog ikke for lejeforhold omfattet af § 53, stk. 3-5, i lov om leje. KLAGEVEJLEDNING: Huslejenævnets afgørelse kan af hver af parterne, lejer og udlejer, indbringes for boligretten, der er en del af civilretten. Indbringelse sker ved at indlevere en stævning til Retten i Kolding, Civilretten. Vejledning kan findes på n eller ved henvendelse til Retten i Kolding. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om nævnets afgørelse er meddelt parterne. Boligretten kan dog undtagelsesvis tillade, at sagen indbringes for boligretten efter udløbet af fristen, når ansøgning herom indgives inden 1 år efter huslejenævnets afgørelse. Meddeles tilladelse, skal sag dog anlægges inden 4 uger. Huslejenævnet anmoder venligst om at blive underrettet, hvis afgørelsen påklages, ligesom nævnet gerne modtager underretning om resultatet af retssagen. Sagen er sluttet i Huslejenævnet. Udskriftens rigtighed bekræftes. Mette Jensen Jurist Denne udskrift er sendt til: Nicolai Larsen Kolding lejerforening N. Skovgård Larsen Side 11 af 11
© Copyright 2024