Lejlighedsvurdering – Strandboulevarden 14, 5. lejl. 2
AB Strandbo I
12.03.2015
AB Strandbo I
Rapport dato
12.03.2015
Vurderingsrapport - Andelsoverdragelse
Strandboulevarden 14, 5. lejl. 2
Generelt
Vurdering fortaget :
Vurdering rekvireret af :
09.03.2015
Sælger
Ved vurderingen var følgende til stede:
Niels Rønsholdt
Lisbeth Forring
Sælger
Køber
AB Strandbo I
Abildhauge A/S
Standardoplysninger om lejligheden
Lejligheden er tidligere vurderet :
18.12.2013 og 05.02.2014, overtagede og eksisterende forbedringer
videreføres i nærværende vurdering.
Generelt omkring lejligheden :
Værelser :
Kamre :
Depotrum:
Toilet :
Lejligheden fraflyttet :
Vedligeholdelsesstand :
Rengøringsstand :
EL-installationer :
EL-check af 13.06.2014 udført af aut. EL-installatør Hoffmann A/S
med bemærkninger. Kopi af anmærkningsfrit EL-check skal udleveres
til såvel køber som foreningen inden overdragelse.
VVS-installationer :
VVS-check af 27.03.2014 udført af Pilegaard-Henriksen med bemærkning om, at armatur i køkken sidder løst. Kopi heraf skal udleveres til
såvel køber som foreningen inden overdragelse.
2 og køkken/alrum
2 incl. nedlagt køkken på 5. sal
1 (uden redningsåbninger)
1
Nej, fremstår med indbo og inventar
Normal
Normal
Grundlag for vurderingen :
Vurderingen er udført i overensstemmelse med andelsboliglovens §5.
Hvor der er foretaget bygningsmæssige ændringer er det sælgers ansvar at sikre den fornødne
dokumentation i form af eventuelt krævede bygge/ibrugtagningstilladelser. Foreligger disse ikke anses
det for en mangel og forholdet er derved ikke lovligt.
Overtagelsen af løsøre, såfremt det forefindes, aftales mellem sælger og køber i henhold til foreningens
procedure
Vi har efter bedste evne og skøn vurderet forbedringer og den vedligeholdelsesmæssige stand, samt
kontrolleret, at forbedringerne er til stede.
Vurderingen har alene været visuel. Skjulte installationer og bygningsdele er ikke besigtiget.
I forbindelse med vurderingen er konstaterede mangler noteret, men der er ikke foretaget en decideret
mangelgennemgang. Ansvar for mangler/defekter påhviler sælger alene.
Vurderingen er gældende 6 måneder fra fremsendelse.
Foreningens praksis
Der anvendes kurveafskrivning i.h.t. ABF-håndbogens regler. Forbedringsværdier nedskrives til 10% i 3 år
efter afskrivningsperioden udløber og herefter bortfalder forbedringsværdien helt.
Der medtages ikke fradrag for manglende døre (Fremgår af kopi af tidligere vurdering udført for AB Strandbo).
VVS-check skal udføres af aut. VVS-installatør ved ændringer af VVS-installationer uden faktura fra autoriseret
VVS-installatør.
EL-check skal udføres af aut. EL-installatør ved ændringer af EL-installationer uden faktura fra autoriseret
EL-installatør. Der gøres særligt opmærksom på, at der pr. 01.07.08 skal være etableret HPFI/HFI relæ.
Bestyrelsen oplyser, at eventuelle revner og huller i terrazzogulve på badeværelser udbedres / repareres af
andelsboligforeningen. Når revne / huller konstateres skal andelshaver meddele foreningen dette.
AB Strandbo I
Vurderingsrapport - Andelsoverdragelse
Strandboulevarden 14, 5. lejl. 2
Rapport dato
12.03.2015
Generelle bemærkninger i forbindelse med vurderingen : (se i øvrigt vedlagte mangelliste)
Lejligheden er etableret i to etager. Tidligere sælger har oplyst at inddragelsen af loftrummet er sket med
henblik på etablering af køkken/alrum og et værelse (der fremstår med fritliggende hanebånd), og er udført
professionelt af foreningen i forbindelse med tagrenovering, det forudsættes derfor i seneste og i nærværende
vurderingsrapport at være udført forskriftsmæssigt.
Tidligere Sælger har oplyst at tagterrasse på 6. sal er udført professionelt af foreningen i forbindelse med
tagrenovering, den forudsættes derfor i seneste og i nærværende vurderingsrapport at være udført forskriftsmæssigt.
Der gøres særligt opmærksom på, at det i seneste og i nærværende vurderingsrapport forudsættes, at de af
foreningen udførte byggearbejde i forbindelse med tagrenovering, herunder inddragelse af loftsrum til beboelse
(lofter til kip med fritliggende hanebånd), etablering af nyt køkken og tagterrasse m.v., er udført forskriftsmæssigt
og opfylder bestemmelserne i Bygningsreglementet. Det er ikke i nærværende vurderingsrapport kontrolleret, at de i
lejligheden udførte byggearbejder er udført i overensstemmelse med Bygningsreglementet.
Lejligheden fremtræder generelt med nyere trægulve og malede vægge med glasfilt. Malede pudsede lofter eller
malede lofter med glasfilt. Lofter til kip med fritliggende hanebånd på 6. sal (se ovenfor).
Ejendommens oprindelige trægulve fremstår generelt med svindrevner, det vurderes ikke at skyldes manglende
vedligeholdelse og der medtages ikke fradrag herfor. Parterne skal være opmærksom på, at vedligeholdelse,
herunder udskiftning af lejlighedens gulve påhviler andelshaverne. Udskiftning af gulve kan i.h.t. ABF-håndbogen
medtages med forbedringsværdi. Lejlighedens trægulve på 6. sal er etableret af foreningen i forbindelse med
inddragelse til beboelse. Tidligere sælger har oplyst at der i år 2012 er etableret asketræsgulv på 5. sal, herunder er
oprindelige trægulve optagede.
Sælger oplyser, rumfordelingen i lejligheden er ændret, herunder er der etableret nyt depotrum (uden rednings/
vinduesåbning) og med dør mod stue, det vurderes at depotrum ikke må anvendes til personophold. Alternativt skal
der forevises kommunal godkendelse heraf, herunder anvendelsesformål af/som depotrum.
Sælger oplyser endvidere, at væg mellem værelse og køkken/alrum på 6. sal er delvist nedtaget med henblik på
etablering af kontor afsnit i alrum og ny gipsvæg mellem alrum og værelse på 6. sal er opsat (værelse på 6. sal er
dermed blevet mindre).
Ved gennemgangen er der ikke forevist kommunal godkendelse af ændrede rumindretning, herunder etablering af
depotrum (se nye regler nedenfor).
Af Københavns Kommunes hjemmeside fremgår ændringer i bygningsreglementet pr. 1. januar 2013.
Ændringerne i Bygningsreglementet betyder, at der til flere byggearbejder ikke længere skal søges om byggetilladelse eller ske anmeldelse. Det forudsættes derfor i nærværende vurdering, at de af sælger udførte byggearbejder, herunder: Delvist nedtaget væg og ny gipsvæg mellem værelse og alrum på 6. sal, samt nye vægge i
forbindelse med etablering af depotrum (uden redningsåbning) m.v. er udført forskriftsmæssigt og opfylder
bestemmelserne i Bygningsreglementet. Det er ikke i nærværende vurderingsrapport kontrolleret, at de i lejligheden
udførte byggearbejder er udført i overensstemmelse med Bygningsreglementet.
Kammer (nedlagt køkken på 5. sal) fremstår med nyere trægulv, malede vægge med glasfilt og malet pudset loft.
Eventuel overtagelse af hårde hvidevarer: Vaskemaskine; Candy (p.t. beroende i kælder), aftales mellem parterne og
skal i givet fald monteres og tilsluttes af aut. VVS-installatør.
Køkken på 6. sal er etableret med disk og fremstår med lyseblå elementer med bambus bordplader. Trægulv,
malede vægge og loft med glasfilt. Hårde hvidevarer: Keramisk indbygningskomfur; Smeg, indbygningsovn; Smeg
og integreret opvaskemaskine; Bosch. Eventuel overtagelse af øvrige hårde hvidevarer: Køle/fryseskab; Bosch,
aftales mellem parterne.
Det anbefales at der altid etableres drypbakke under såvel op- som vaskemaskiner.
Det anbefales at tilslutning af emhætte til aftræk/hul i facadevæg godkendes af foreningen og kommunalt efter
gældende regler.
Forsætter
AB Strandbo I
Vurderingsrapport - Andelsoverdragelse
Strandboulevarden 14, 5. lejl. 2
Rapport dato
12.03.2015
Generelle bemærkninger i forbindelse med vurderingen : (se i øvrigt vedlagte mangelliste)
Forsat
Badeværelse fremtræder med ældre terrazzogulv, ældre fliser på undervægge, malede pudsede overvægge og loft.
Sanitet, armaturer og brusekar er ældre.
Sælger oplyser, at tidligere konstaterede revne/r i terrazzogulvet er undersøgt og repareret af foreningen i år 2014.
Eventuelle huller i vægge skal lukkes med vandtætte materialer.
Det anbefales køber, at dør og dørkarm i badeværelse jævnligt overfladebehandles.
Det anbefales køber, at gulv, fliser og fuger jævnligt gennemgås og skader/utætheder repareres, således at
skader på underliggende konstruktioner undgås.
Det anbefales køber at udsugning/aftrækskanal jævnligt rengøres, således at korrekt udsugning opnås.
Ved gennemgangen er det konstateret, at der ikke er etableret radiator i kammer. Det vurderes at rørføring til
manglende radiator er afproppet i entre. Tidligere fradrag herfor videreføres i nærværende vurdering. Der er ikke
oprindeligt etableret radiator i kammer (tidligere køkken) og ej heller i nyt depotrum uden redningsåbninger.
Radiator i stue på 5. sal er flyttet i forbindelse med etablering af depotrum.
Det anbefales køber, at lejlighedens vinduer jævnligt vedligeholdes indvendigt, jævnfør foreningens regler herfor.
Der mangler ingen døre.
Begreb-forklaring vurderingsskemaet
Grundlag = Grundlaget for vurdering (F=Faktura, S=Skøn foretaget ved vurderingen, V=Tidligere vurdering)
Periode = Den periode hvori forbedringen afskrives - angives i år
Levetid = Forbedringens restlevetid
Vurdering opsummeret
Forbedringer der skal overtages af køber - udført af sælger
Løsøre der kan overtages af køber
Omkostninger ved forhold der udbedres af sælger, men foreløbigt er ansat til
kr.
kr.
kr.
1.263.790
22.320
15.740
AB Strandbo I
Rum
Strandboulevarden 14, 5. lejl. 2
Grundlag
Udførelses
år
Rapport dato
Afskrivnings
periode
Afskrivning
pct.
Oprindeligt
beløb
Forbedring
sælger
12.03.2015
Løsøre
Mangler/
Fradrag
FORBEDRINGER/ LØSØRE/ MANGLER:
Inddragelse af tørreloft til beboelse incl. tagterrasse
1*Etablering af gipsvægge, herunder på murede brandvægge
1*Blænding af dør mod hovedtrappen
1*Trappe indvendig til 6. sal incl. halvvæg omkring trappe. Beklædning på halvvæg er udskiftet i år
2014 i forbindelse med etablering af bænk og skab og beklædning udtages skønsmæssigt
1*Etagegennembrydning, herunder udveksling i etagedæk og lysninger langs trappehul
1*Opstilling af vægge. (Dør, gerigter, fodpaneler udtages skønsmæssigt idet afskrivnings- perioderne
er forskellige). Væg mellem alrum og værelse er delvist nedtaget i år 2014 og fratrækkes
skønsmæssigt
1*Dør, gerigter, fodpaneler incl. montering (Opstilling af vægge udtages skønsmæssigt idet
afskrivningsperioderne er forskellige)
1*Nyt fyrretræsgulv incl. lyddæmpning på 6. sal
1*Spartling og opsætning af filt på vægge (Malerarbejder udtages skønsmæssigt idet dette er
vedligeholdelsesarbejde)
1*Malerarbejder er vedligeholdelsesarbejde og medtages ikke med forbedringsværdi i.h.t. ABFHåndbogen
1*Ny EL-tavle på 5. sal
1*EL-installation til køkken på 6. sal incl. til komfur
1*EL-installation til 6. sal, herunder stik/afbrydere m.v. Stik/afbryder på delvist nedtaget væg på 6. sal
er fjernet og udtages skønsmæssigt
1*EL-betjening til Veluxvindue
1*EL-installation på tagterrasse
1*Etablering af afkasthætte for emhætte (ses i loft i køkkenafsnit)
1*Teknisk rådgivning, herunder statiske beregninger
1*Administration
1*Vinduer ekstra: vedligeholdelsesvenlig overflade
1*Etablering af antennestik i soveværelse
1*Etablering af røgalarm
1*VVS-arbejder, tillæg for ændring af radiator
2*Etablering af BD væg
2*Isolering af skråvægge
2*Radiatorer 2 stk.
2*Etablering af kipvinduer
2*Tagterrasse
2*Teknisk rådgivning, herunder statiske beregninger og tilsyn
2*Administration
2*Byggesagshonorar Københavns Kommune
Køkken/alrum
Ny gips væg mellem alrum og værelse. Dør og karm er tidligere vurderet under inddragelse af loftrum
og udtages derfor af faktura kr. 49.969
Vindue i ny gips væg mellem alrum og værelse. Der er forevist faktura kr. 49.969
Opsat filt på ny gipsvæg og på tidligere murstensvæg mod nabo. Del af forevist faktura kr. 49.969
Snedkerbygget bænk og skab med to låger i eksisterende halvvæg ved trappe, tilpasset løsøre incl.
udskiftning af beklædning på halvvæg
Køkkenelementer: Køkkenskaberne, bambusbordplader, vask og armatur (Kopi af
betalingsdokumentation for 1. betaling er forevist)
Køkkenelementer: Køkkenskaberne, bambusbordplader, vask og armatur (Kopi af
betalingsdokumentation for 2. og 3. betaling er forevist)
Skrivebordsplade i kontorafsnit i alrum, materialer og eget arbejde
Keramisk indbygningskomfur
Indbygningsovn
Opvaskemaskine, integreret
Brandmærker / ringe på bordplader
Armatur skal fastgøres i.h.t. VVS-check af 27.03.2014
Kammer (nedlagt køkken)
Dør incl. hængsler og dørgreb, materialer og eget arbejde
Garderobeskab/skuffer, samt reol bag dør m.v.: Køkkenskaberne
Der mangler 1 låge og 3 skuffer i garderobeskab (beroende i kælder)
Vaskemaskine
Vaskemaskine er ikke monteret ved gennemgangen (er beroende i kælder). Skal genmonteres af aut.
VVS-installatør incl. drypbakke m.v.
v
v
v
2007
2007
Ingen ned skrivning
20
74%
30
30
91%
91%
21.875
13.250
21.875
9.805
55.375
63.625
50.391
57.899
45.083
45.083
v
2007
2007
v
2007
v
v
2007
2007
20
30
74%
91%
45.667
112.750
33.793
102.603
v
2007
20
74%
27.688
20.489
v
v
v
2007
2007
2007
0
20
20
0%
74%
74%
27.688
7.500
22.250
0
5.550
16.465
v
v
v
v
v
v
v
v
v
v
v
v
v
v
v
v
v
v
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
2007
20
74%
20
74%
20
74%
20
74%
30
91%
20
74%
30
91%
20
74%
10
30%
20
74%
Ingen ned skrivning
Ingen ned skrivning
20
74%
30
91%
Ingen ned skrivning
20
74%
20
74%
20
74%
20.125
3.050
12.625
7.500
106.321
20.084
6.875
3.438
7.250
7.750
42.728
101.685
10.580
44.120
237.038
65.794
7.585
3.734
14.893
2.257
9.343
5.550
96.752
14.862
6.256
2.544
5.735
42.728
101.685
7.829
40.149
237.038
48.687
5.613
2.763
f
f
f
2014
2014
2014
Ingen ned skrivning
30
99%
20
98%
23.750
6.875
15.125
23.750
6.806
14.823
f
2014
20
98%
36.250
35.525
v
2007
20
74%
34.875
25.808
v
s
v
v
v
s
s
2008
2014
2008
2008
2008
20
10
10
10
10
79%
94%
40%
40%
40%
38.375
2.331
6.834
6.619
3.500
30.316
s
v
s
v
2014
2007
20
10
98%
30%
2.441
26.000
2011
10
70%
4.200
Ingen ned skrivning
2.175
2.191
2.734
2.648
1.400
3.000
1.000
2.392
7.800
1.800
2.940
s
2.940
Stue på 5. sal
Radiator i stue på 5. sal. Faktura fra Pilegaard-Henriksen er forevist
Seng/sofa med træramme monteret på væg, materialer og eget arbejde
f
s
2014
2014
Depotrum uden redningsåbning
Gipsvægge med henblik på etablering af depotrum. Faktura kr. 30.437 er forevist
Vindue i ny gips væg mellem stue og depotrum. Der er forevist faktura kr. 30.437
Dør- og dørkarm. Samt indfatninger og fodpaneler. Del af forevist faktura kr. 30.437
Opsat filt på nye gipsvægge. Del af forevist faktura kr. 30.437
Skrivebordsplade, materialer og eget arbejde
f
f
f
f
s
2014
2014
2014
2014
2014
Kammer
Manglende radiator (Det vurderes, at rørføring til manglende radiator er afproppet i entre)
v
Værelse på 6. sal
Velux, fjernbetjent solafskærmning
v
2013
5
73%
3.641
2.658
Badeværelse
Spejl, limet fast
f
2014
5
93%
520
484
v
2008
2013
20
20
79%
96%
11.568
4.250
9.138
4.080
v
2012
30
97%
53.870
52.254
f
v/s
2014
20
98%
6.076
5.955
20
10
98%
94%
4.361
6.670
4.274
Ingen ned skrivning
30
99%
20
98%
20
98%
10
94%
11.875
4.375
9.375
4.813
1.004
11.875
4.331
9.188
4.716
6.270
944
5.500
Entre/mellemgang
Generelt
VVS-arbejder i forbindelse med nyt køkken og nedlæggelse af eksisterende køkken på 5. sal
(nuværende depotrum). Kopi af betalingsdokumentation til S.S. VVS Service er forevist
EL-arbejder, nye stik/afbrydere i stue, kammer og mellemgang på 5. sal
Etablering af aksetræsgulve i stue, kammer, entre, mellemgang og depotrum på 5. sal, herunder
optagning af oprindelige gulve, materialer og eget arbejde
EL-arbejder; afbryder og stikkontakt i nyt værelse på 6. sal. Trippelkontakt ved trappe, udskiftning af
lampeudtag i kammer, trækning af kabler, stik/afbrydere i nyt depotrum på 5. sal m.v. faktura fra aut.
EL-installatør THK er forevist
3*Manglende anmærkningsfrit EL-check (honorar til aut. EL-installatør)
v
Sum forbedringer/løsøre
1* Der er forevist specificeret oversigt over individuelle beboerfinansierede arbejder og administrator har bekræftet at andelshaver har indbetalt kr. 674.013 til foreningen.
2* Der er forevist specificeret oversigt over fælles beboerfinansierede arbejder og administrator har bekræftet at andelshaver har indbetalt kr. 513.263 til foreningen.
3* Fradrag kan slettes når der forevises anmærkningsfrit EL-check udført af aut. EL-installatør
Omkostningerne er foreløbigt vurderet, såfremt de ikke er udbedret inden fraflytning kan de nødvendige omkostninger til håndværkere være højere.
1.500
1.263.790
22.320
15.740