Det kommunale boligmarked
Det kommunale boligmarked Almennet-kursus 9. marts 2015 Indhold 1.Hvorfor er det vigtigt at se på boligmarkedet? 2.Befolkningsudviklingen 3.Almennet-vejledningen – eksempler på værktøjer 4.Eksempler på boligmarkedsanalyser Svendborg Korsør Sorø Lolland 5.SWOT-analyse som samlet ramme for analysen 6.Gruppeopgave Strukturelle ændringer • Flytning fra land til by og fra mindre byer til større byer • Centralisering af uddannelsesinstitutioner, offentlig service og detailhandel Kilde: Stationsbyer i dag udgivet af Realdania 2013 Kilde: Stationsbyer i dag udgivet af Realdania 2013 Kilde: Stationsbyer i dag, udgivet af Realdania 2013 Kilde: Danmarks Statistik Boligmarkedet Mismatch mellem boligudbud og boligefterspørgsel Udlejningsvanskeligheder Konkurrence mellem boligformer Risiko for tomme boliger og fysisk forfald Mangel på boliger i vækstområder Boligmarkedet ændrer sig hurtigt i disse år Kig i krystalkuglen • For at skabe et bedre beslutningsgrundlag for investeringer • Hvordan bliver udviklingen i lokalområdet? • Hvordan bliver befolkningsudviklingen? • Hvordan udvikler boligmarkedet sig? • Hvad betyder det for boligefterspørgselen? • Hvordan gør vi vores boliger konkurrencedygtige i fremtidens boligmarked? Svendborg Kommune Glostrup Kommune Helsingør Kommune Randers Kommune Aarhus Kommune Odense Kommune Stevns Kommune Silkeborg Kommune Formål med boligmarkedsanalyse En analyse af det lokale boligmarked og af afdelingens konkurrenceevne på dette marked – både nu og i fremtiden – giver et bedre beslutningsgrundlag for store investeringer Indhold i boligmarkedsanalyse Er boligerne konkurrencedygtige nu og i fremtiden? Hvad skal der til for at de bliver det? Hvilke målgrupper skal boligerne henvende sig til? Hvad sker der i øvrigt på det lokale boligmarked? AKTIVITETER OG VÆRKTØJER 1.Det kommunale boligmarked Kommunens boligstrategi Kommuneplanen Kommunens boligmarked 2.Det lokale boligmarked Afgrænsning af det lokale boligmarked Statistiske oplysninger for området Konkrete bebyggelser 3.Afdelingens konkurrencesituation Udlejningssituation og ventelister Flyttemønster Spørgeskemaundersøgelse 4.Afdelingens økonomiske konkurrenceevne Sammenligning af boligøkonomi Det økonomiske råderum 5.Sammenfatning SWOT-analyse Fremtidsscenarier Kommunens rolle på boligmarkedet Overordnet planlægning og strategi på boligområdet Planmæssige rammer for byudvikling og byomdannelse i lokalområder Samarbejde med ejere og investorer om nybyggeri og renoveringer Tilvejebringelse af boliger til særlige grupper Fornyelse af nedslidte byområder og boliger Samarbejde med kommunen om boligmarkedet Kommunens politikker og strategier på boligområdet Informationer, baggrundsmateriale, analyser, statistik Dialog om de planmæssige og strategiske forudsætningers betydning for den konkrete afdeling Dialog om organisering af samarbejdet mellem kommunen og boligorganisationen om fremtidssikring af den konkrete boligafdeling Det lokale boligmarked Afgrænsning af boligområdet Fysiske og infrastrukturelle forhold Historie og image Virksomheder, institutioner og andre aktører i området Konkurrerende boligområder Statistiske oplysninger om lokalområdet Behov for boliger til særlige grupper VÆRKTØJ – AFGRÆNSNING AF LOKALT BOLIGMARKED Afgrænsning af lokalområdet Angiv områdets afgrænsning af vejnavne eller lignende og tegn den evt. ind på et kort Historie Beskriv kort lokalområdets historie Geografi Beskriv kort lokalområdets geografi, fx infrastruktur, natur, bebyggelsestyper mv. Virksomheder og institutioner Beskriv kort lokalområdets virksomheder og institutioner, handel og service, kultur mv. VÆRKTØJ – STATISTISKE OPLYSNINGER Statistiske oplysninger for et boligområde (KAAS): Beboernes alder og oprindelse Husstandsforhold Indkomstforhold og forsørgelse Fraflytning/tilflytning Uddannelsesniveau Socioøkonomisk status Afdelingens konkurrencesituation Udlejningssituation ─ Ventelister ─ Fraflytninger, antal tilbud, vurderinger vedrørende udviklingstendenser og forskelle mellem boligtyper Flyttemønster ─ Fraflytning ─ Tilflytning ─ Spørgeskemaundersøgelse Økonomisk konkurrenceevne Sammenligning af huslejeniveauer ─ Almene ─ Private ─ Ejerboliger Mulige kilder: ─ LBF.dk ─ Boliga.dk ─ Home.dk Oversigt over huslejeniveauer i almene boligafdelinger i Slagelse Kommune Org.Nr 292 318 318 318 318 46 318 318 318 292 318 318 318 318 292 46 318 318 46 318 318 318 46 318 46 318 318 318 318 318 292 318 318 318 318 318 318 318 46 318 318 318 318 46 318 46 46 672 318 318 318 46 46 318 318 46 318 46 46 46 46 46 318 46 46 46 318 Afd.Nr Afd. navn Slagelse Almen. Boligselskab FOB FOB FOB FOB Slagelse Boligselskab FOB FOB FOB Slagelse Almen. Boligselskab FOB FOB FOB FOB Slagelse Almen. Boligselskab Slagelse Boligselskab FOB FOB Slagelse Boligselskab FOB FOB FOB Slagelse Boligselskab FOB Slagelse Boligselskab FOB FOB FOB FOB FOB Slagelse Almen. Boligselskab FOB FOB FOB FOB FOB FOB FOB Slagelse Boligselskab FOB FOB FOB FOB Slagelse Boligselskab FOB Slagelse Boligselskab Slagelse Boligselskab FOB FOB FOB FOB Slagelse Boligselskab Slagelse Boligselskab FOB FOB Slagelse Boligselskab FOB Slagelse Boligselskab Slagelse Boligselskab Slagelse Boligselskab Slagelse Boligselskab Slagelse Boligselskab FOB Slagelse Boligselskab Slagelse Boligselskab Slagelse Boligselskab FOB 1 5 10 17 26 7 18 2 11 3 3 23 24 14 4 10 4 9 8 32 13 8 9 28 3 27 12 56 21 7 2 1 20 31 22 19 15 6 11 53 66 33 34 2 46 16 24 65 39 44 42 4 13 35 49 23 57 26 14 18 19 12 52 25 5 17 43 Allehusene 005-5 010-9 017-12 026-26 Søndermarken 018-13 002-2 011-10 Jørgensgården 003-3 023-23 24-25 014-22 Schackenborgvænge Grønningen 004-4 009-8 Vesterport 032-32 013-21 008-16 Torvegade 028-28 Slotsvænget 027-27 012-17 056-56 021-20 007-7 Solgården 001-1 020-14 031-31 022-19 019-15 015-11 006-6 Byskovgård 053-53 Mølletorvet 1 033-33 Sydbyen Marievaj/Vestergade Møllegårdsparken/Grønlandsvej Slotsgade/Fruegade Østervænget 065-65 Løvegade Møllegårdsparken Bødlens Hus Sct. Peders Sogn Håndværkerparken Klostegården Nørrevangsparken Helleholm 057-57 Møllevænget Slotsgade/Bjergbygade Skovvænget Mariendals Allé/Marievej Sydbyen Agersøvej Bredalsgade Hashøj Sct. Mikkelsgade Bredahlsgade Antal almene Opførelsesår familieboliger 18 1944 14 1945 11 1948/57 40 1951 68 1965 82 1956 64 1953 22 1943 60 1951 46 1954 37 1944 240 1962 160 1963/64 102 1963 136 1969 216 1968 10 1946 33 1949 72 1958 196 1969 36 1959 36 1954 12 1965 28 1966 99 1948-53 68 1966 24 1954 16 1988 72 1957 144 1949 95 1944 14 1943 60 1954 53 1953 43 1956 12 1953 48 1950/55 14 1947 96 1972 16 1987 99 1994-95 96 1973 222 1975 36 1945 107 1983 50 1983-85 36 1998 88 1992 111 1976/77 104 1982 34 1977/86 22 1952-57 116 1982-83 48 1974 162 1984/87 30 1994-95 12 1990 22 1996 44 1983 226 1986-92 16 1989 240 1979 153 1988/93 41 1993 87 1993-01 11 1985 81 1978 Regnskab 2005 og budget 2006 er fra Landsbyggefondens regnskabsdatabase Budget 2008 er fra FOB og SB budgetter, mens SAB er fra organisationens hjemmeside Type 201 Husleje pr. m2 i almene familieboliger Regnsk. 2005 Budget 2006 Budget 2008 T/L 302 330 T/L 402 402 421 T/L 403 410 425 T/L 402 416 436 Etage 437 437 455 T/L 454 459 461 T/L 435 454 469 T/L 462 462 470 Etage 433 447 472 Etage 449 475 T/L 420 434 477 Etage 434 450 480 Etage 435 451 489 Etage 459 477 502 Etage 494 510 Etage 515 517 510 T/L 485 485 518 T/L 402 402 521 Etage 472 491 523 Etage 462 481 526 Etage 484 501 533 Etage 524 524 538 Etage 531 535 539 Etage 514 533 553 Etage 488 505 556 Etage 520 527 568 Etage 524 540 569 Etage 536 551 571 Etage 534 552 574 Etage 482 498 575 Etage 574 585 Etage 567 567 590 T/L 573 573 592 Etage 597 614 604 T/L 529 541 616 Etage 570 591 619 Etage 569 594 621 T/L 565 605 622 Etage 593 584 634 Etage 601 627 639 Etage 597 619 651 Etage 557 597 655 Etage 650 655 655 Etage 573 596 656 T 630 641 658 Blandet 682 696 666 T/L 661 679 669 Etage 595 652 672 Etage 622 647 674 Blandet 600 626 674 T/L 624 643 685 Blandet 604 663 700 Etage 588 680 707 Etage 640 682 708 Blandet 624 645 708 T/L 273 680 713 Etage 658 677 720 T/L 706 724 726 Etage 652 680 727 T/L 696 755 728 Etage 276 700 731 Etage 622 664 739 T/L 628 651 750 Etage 721 731 755 T/L 644 744 762 Etage 676 765 777 Etage 732 761 805 Gn. snit. 601 R R R R R S S Svendborg Svendborg Afd. 14 Byparken Svendborg Byparken og Skovparken Byparken og Skovparken 700 lejligheder Renovering afsluttet 30. september 2013 130 lejligheder tomme Lejetab ca. 1 mio. kr. om måneden Huslejen i afd. 16 var 786 kr. pr m2 og i afd. 14 var den 701 kr. pr. m2 Markedsføringsindsats Byparken og Skovparken Forhandlinger med kommunen og Landsbyggefonden Befolkningsudviklingen svag tilbagegang Konkurrenceforhold til andre boligtyper Reguleringskontoen i spil til de akutte problemer KORSØR Baggrund Ledige boliger i Halsskov/Korsør udgør en stadig stigende udfordring for såvel private udlejere som almene boligorganisationer Store økonomiske tab i BoligKorsør på grund af lejetab I Halsskov/Korsør forventes negativ befolkningsvækst i de kommende år Mange af BoligKorsørs boliger er af ældre dato og utidssvarende Formål med analysen Dokumentation af problemer med ledige boliger i BoligKorsør Belysning af konkurrencesituationen for boligerne i BoligKorsør Belysning af udviklingstendenser på boligmarkedet i Korsør Udpegning af generelle løsningsmuligheder for stimulering af efterspørgselen og reducering/omdannelse af boligmassen Indhold af analyse BoligKorsør: Analyse af BoligKorsør i forhold til boligstruktur, huslejeniveauer, ledige lejemål, venteliste, flyttemønster og beboernes aldersfordeling samt vurdering af konkurrenceevne. Boligmarkedet: Analyse af boligmarkedet i Halsskov/Korsør, herunder befolkningsudvikling, boligstruktur og boligudgifter samt den kontekst, byen og BoligKorsør befinder sig i (kommunale planer, politikker og strategier). Boligpræferencer nu og i fremtiden (fremtids- og boligforskning). Løsningsmuligheder Fremgangsmåde BoligKorsør: oversigt over afdelinger (opførelsesår, antal boliger, boligstørrelse m.v.), ledige lejemål, venteliste, huslejeniveauer samt flyttestatistik. Danmarks Statistik: Særkørsel hos Danmarks Statistik i forhold til boligstrukturen i Halsskov/Korsør. Slagelse Kommune: kort, befolkningsprognose, aldersfordeling af beboere i BoligKorsør samt diverse administrative/politiske dokumenter, herunder bosætningsanalyse, boligprogram og bosætningspolitik. Desk research i forhold til forskning om boligpræferencer. Interview med udlejningsansvarlige i BoligKorsør og afholdt møder med BoligKorsør. Den aktuelle situation - boliger Boligmassen i BoligKorsør er generelt af ældre dato og en stor andel af boligerne har ikke gennemgået større renoveringer/moderniseringer. Halvdelen af boligerne i BoligKorsør er opført før 1960, resten mellem 1960 og 1990 Boligafdelingerne er primært opført som etageboligbebyggelse (66%) og tæt/lavt byggeri. Der er mange ejerlejligheder i Korsør, som er en konkurrent til de almene boliger Den aktuelle situation - beboere Aldersfordelingen af beboere i BoligKorsørs boliger viser en overrepræsentation af ældre på 65 år og derover sammenlignet med Slagelse Kommune. Det betyder øget efterspørgsel efter boliger med god tilgængelighed Det betyder også mange fraflytninger af beboere med lange botider og deraf følgende øgede istandsættelsesomkostninger. Den aktuelle situation – ledige boliger BoligKorsør har konstant omkring 100 ledige boliger, som har stået tomme i mere end 90 dage, svarende til 3 % af den samlede boligmasse. De ledige boliger findes primært i Halsskov Nord (især afdeling 15) og Halsskov Centrum (afdeling 3). I 2011 fraflyttede 300 beboere boliger i BoligKorsør Den aktuelle situation ejerboliger Liggetider for ejerboliger i Halsskov/Korsør ligger mellem 300 og 400 dage. Den lange liggetid spiller ind på og påvirker mobiliteten på boligmarkedet og dermed boligefterspørgslen i negativ retning. Slagelse Kommune er desuden blandt de kommuner, der har den laveste m2-pris for ejerlejligheder og rækkehuse. Den aktuelle situation boligudgifter En sammenligning af boligudgifter til private etagelejligheder viser, at BoligKorsørs boliger er forholdsvis billige (undtagen Korsør Syd), Boligselskabets tæt/lave byggeri generelt har svært ved at konkurrere med boligudgifter til rækkehuse og villaer. Udviklingstendenser aldersfordeling Øget efterspørgsel efter boliger blandt de unge (17-25-årige) samt blandt seniorer og de ældre (60-99 år). Efterspørgslen fra de unge og seniorer/ældre forventes dog ikke at kunne opveje den vigende efterspørgsel blandt øvrige aldersgrupper. Befolkning Korsør/Halsskov 2011-22 4000 3500 3000 0-5 år 6-16 år 2500 17-25 år 26-42 år 2000 43-59 år 60-64 år 1500 65-79 år 80-99 år 1000 500 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Udviklingstendenser befolkningsudviklingen Ifølge kommunens befolkningsprognose forventes indbyggertallet i Halsskov/Korsør at falde med ca. 800 personer frem til 2022, svarende til 5,2 %. En fremskrivning af disse forhold betyder, at der frem til 2022 vil være behov for at reducere den almene boligmasse i Halsskov/Korsør med mindst 150 boliger, udover det behov for boligreduktion, der kan konstateres på nuværende tidspunkt. På den baggrund vurderes det, at der er behov for en samlet nettoreduktion på mindst 300 boliger. Da der også er brug for nybyggeri af moderne boliger er behovet for reduktion noget større end 300 boliger. Løsningsmuligheder Nedrivning af boliger Renovering af boliger med lejlighedssammenlægning og tilgængelighed Enkeltvist salg af almene boliger eller salg af blokke eller jordarealer Omdannelse af tomme boliglejemål til anden anvendelse (f.eks. erhvervslejemål) som led i en samlet helhedsplan Mulighed for områdefornyelse i nyere boligområder med sociale problemer Intensivering af markedsføring og samarbejde med private virksomheder og uddannelsesinstitutioner Slagelse Kommunes bosætningspolitik Kommunen ønsker at fastholde og tiltrække særligt tre grupper: • • • Unge under uddannelse Børnefamilier ”De etablerede voksne” Slagelse Kommunes strategi for den almene boligsektor Nedrivning af almene boliger er ikke et mål, men kan være en løsning, hvis der er alvorlige udlejningsproblemer Salg af almene boliger er næppe en løsning, da de vil være svære at afhænde Nuværende boliger skal gøres attraktive for unge, børnefamilier og seniorer SORØ Gennemsnitlige boligomkostninger i Sorø Lejebolig (almen): 675 kr. pr. m2 pr. år Lejebolig (privat): 868 kr. pr. m2 pr. år Ejerbolig inkl. afdrag: 1.142 kr. pr. m2 pr. år Ejerbolig ekskl. afdrag: 727 kr. pr. m2 pr. år Planer, strategier og politikker Kommuneplan 2009-2020, Udviklings- og planstrategi 2011, samt Boligbyggeprogram og Bosætningsstrategi ─ Sorø by som lokomotiv for vækst og udvikling i kommunen – bosætning og erhvervsudvikling som særlige strategiske fokusområder ─ By- og boligplanlægning i løbende dialog med ”strategiske” samarbejdspartnere, især private bygherrer ─ Især fokus på tiltrækning af unge familier, sundhedspersonale samt indpendlere mhp. at fastholde og udbygge kommunens skattegrundlag (fælles for de tre grupper: mellem- og højtuddannede borgere) ─ Erhvervsudvikling med fokus på fastholdelse/tiltrækning af små og store vidensvirksomheder Sammenfatning og perspektiver Tydeligt fokus på at fastholde og tiltrække højt- og mellemuddannede borgere, politisk, planlægningsmæssigt og fysisk Mindre stærkt politisk fokus på øvrige borgergrupper såsom unge (manglende politiske visioner på uddannelsesområdet) og ældre Hvilken rolle kan den almene sektor spille? ─ Unge familier, indpendlere og sundhedspersonale: ikke sikkert, at de kan eller vil købe sig ind på boligmarkedet til at starte med – behov for gode almene familieboliger? ─ Ældre: Aldrende befolkning i kommunen og i Sorø by, dog flere nye og endnu ikke udlejede ældreboliger – er efterspørgslen efter ældreboliger mættet, også på sigt? ─ Handicap og psykiatri ─ Unge (under uddannelse): mindre efterspørgsel ─ Svage grupper: de er der, og måske voksende gruppe – hvad er deres boligbehov nu og i fremtiden? Betydningen for boligefterspørgslen De politiske strategier tyder på, at der fremover: ─ Kan være et behov for flere familieboliger, der kan tiltrække de unge familier, sundhedspersonale og indpendlerne ─ Kan være et behov for tidssvarende ældreboliger på sigt ─ Vil være et mindre behov/efterspørgsel efter ungdomsboliger (manglende visioner på uddannelsesområdet) Det foreløbige datamateriale tyder på: ─ At der er for mange ungdomsboliger ─ At der vil blive behov for flere tidssvarende ældreboliger ─ At der er marked for flere større almene boliger Lolland Kommune Lolland Kommune Prognose, aldersfordeling Pilotafdelingerne 22-32 Rosenparken (Rødby) Rosenparken 1-9, 4970 Rødby 22-37 Torvevænget, Nørregade, Fruegade (Rødby) Nørregade 9-11, 4970 Rødby Nørregade 12A -12B, 4970 Rødby Fruegade 1A -1F, 4970 Rødby Afd. 22-44 Rådhusvænget Østergade 12, 4880 Nysted Afd. 22-61 Horslunde, Femø, Fejø (- Gallevej) Stationsvej 10-44, 4913 Horslunde Herredsvej 177 A –F, 4944 Fejø Hans Fugls Vej 8 -32, 4913 Horslunde Banevænget 1 -11, 4913 Horslunde Hans Fugls Vej 34 -72, 4913 Horslunde Herredsvej 177 G –K, 4944 Fejø Femø, Askhavnsvej 77A –C, 4930 Maribo Analysens indhold Det har vi kigget på: Bygningerne: Opførelsesår, vedligeholdelsesstand og planer, renoverings- og fornyelsesprojekter, sammenhæng med øvrig bebyggelse Boligerne: Antal, størrelse, art (parcelhus, rækkehus, lejlighed m.v.), type (ungdomsboliger, ældreboliger, familieboliger) Økonomi: Afdelingens driftsøkonomi Lokalområdets generelle udvikling: boligmarked, faciliteter, infrastruktur, planer Attraktivitet: Ventelister, tomgang, huslejeniveau Sociale forhold: Beboerne, beboertilfredshed, image, naboskab Analysens indhold Sådan har vi indsamlet viden: I BF Lolland: Opstartsmøde med BFL Dokumenter fra afdelinger: Regnskaber, vedligeholdelsesplaner, budgetter Interviews: Administration, Ejendomsinspektører Besigtigelsesture: Ingeniør og antropolog kigger og vurderer sammen med ejendomsinspektør og beboerrepræsentant. Viden udefra: Register-data: BBR, Landsbyggefonden, Lolland Kommune: Statistik, analyser fra baggrundspapir til Strategi for den almene boligsektor, planstrategi og befolkningsprognoser Rødby Strukturelle forhold Massiv befolkningstilbagegang, aldrende befolkning Skole Få arbejdspladser, mange små erhvervsdrivende fx anlægsgartnere, få store virksomheder) Klemt butiksliv (ca hver 4. butik er lukket) Dog stadig levende byliv (café, natteliv, medborgerhus) og mange rekreative tilbud (svømmehal, go-card, stadion, lystskoven, nærhed til havn og strand) Dårligt udkants-image Rimelig infrastruktur Den store joker – Femern forbindelsen Kommunens tilgang: Åbenhed i forhold til Femern muligheder. Ihærdig indsats i forhold til nedrivning af tomme ejerboliger Rødby alder og indkomst 22-32 Rødby Rosenparken Teknisk gennemgang: Samlet set rimelig stand 36 ud af 51 point Renoveret i 2001 med støtte fra LBF Anmærkninger om utidsvarende indeklimaforhold Ingen akutte krav om tiltag 22-32 Rødby Rosenparken Boligsocial gennemgang: Beboertilfredshed Primært ældre beboergruppe Fælles grønne arealer anvendes kun lidt (men varieret beplantning nydes sikkert som udsigt fra altaner) Ingen hærværk, affald eller anden tegn på uansvarlig adfærd Ingen afdelingsbestyrelse men festudvalg Fælles beboeraktiviteter 22-32 Rødby Rosenparken Attraktivitet: 12 på venteliste, men passivt Ofte 1 tom lejlighed 1-2 lejligheder har stået tomme i over en måned hvert år de sidste tre år Husleje: 757 kr/m2/år Gns. Almene boliger, hele Lolland: 798 kr./m2/år Gns. boligudgift, ejerboliger, 449,20 kr./m2/år (dog stor usikkerhed i tal) 22-32 Rødby Rosenparken Økonomi Huslejen ligger på gennemsnittet af alle almene boliger på Lolland Udgifterne til renholdelse, vedligeholdelse og henlæggelser er lave Afdelingen har underskud på driften Afdelingen har for lav opsparing Kort venteliste 22-32 Rødby Rosenparken Udfordring: Hvis de økonomiske udfordringer skal løses via huslejeforhøjelser bliver afdelingens konkurrenceevne forringet, hvilket kan være risikabelt i et marked med faldende boligefterspørgsel. Løsning: Driftsstøtte Stimulering af efterspørgselen Femern-muligheder? Observation for udlejningsproblemer Horslunde, Utterslev, Fejø og Femø Strukturelle forhold Massiv befolkningstilbagegang, aldrende befolkning og ingen tilflytning Skole med svindende elevtal Få arbejdspladser Dårlig infrastruktur og lang afstand til større by Aktive borgergrupper i Horslunde og Utterslev Levende bymiljø i Horslunde (detailhandel, året landsby 2011 og 12) Lolland Kommunes tilgang: Satser på aksen og der, hvor borgerne viser engagement. Nedrivning af tomme boliger. Effektivisering af velfærdsydelser. Horslunde – energi-landsby. Horslunde voksenalder Horslunde indkomst Horslunde erhverv Horslunde 22-61 Horslunde, Utterslev, Fejø, Femø Attraktivitet: 11 på venteliste, primært ønske om Hans Fugls vej Mange tomme boliger, især i Utterslev og på Fejø Husleje: 917 kr./m2/år Gns. Almene boliger, hele Lolland: 798 kr./m2/år Gns. boligudgift, ejerboliger, Horslunde: 593 kr./m2/år Gns. Boligudgift, ejerboliger, Fejø: 352 kr./m2/år (dog stor usikkerhed i tal) 22-61 Horslunde, Utterslev, Fejø, Femø Udfordring: Manglende efterspørgsel efter boliger i områderne Afdelingens økonomi hænger ikke sammen Løsning: Reduktion af boliger ved salg eller nedrivning Stimulering af efterspørgsel i de bevaringsværdige dele af afdelingen Bevar og dyrk afdelingens sociale liv på Hans Fugls vej med fokus på ældre Sammenfatning - Swotanalyse Styrker Svagheder Muligheder Trusler 5. SAMMENFATNING - SWOT-ANALYSE Styrker (økonomi, image, beliggenhed, bygningsfysik, arkitektur, boligstruktur, sociale forhold, faciliteter, aktiviteter) Svagheder (økonomi, image, beliggenhed, bygningsfysik, arkitektur, boligstruktur, sociale forhold, faciliteter, aktiviteter) Muligheder (fysiske eller boligsociale indsatser, områdeindsatser, økonomisk opretning, organisatoriske ændringer, udlejningsregler) Trusler (konkurrenceforhold, manglende attraktivitet, flyttemønster, huslejetab, fysisk nedslidning, kriminalitet og hærværk) Gruppeopgave Boligorganisationen har gennemført en analyse af boligmarkedet på de fire punkter: det kommunale boligmarked, det lokale boligmarked, afdelingens konkurrencesituation og afdelingens økonomiske konkurrenceevne. På den baggrund har organisationerne indkaldt afdelingsbestyrelsen og andre relevante personer til en dialog om hovedresultaterne og udarbejdelse af en sammenfatning og konklusion. Styrker Svagheder (økonomi, image, beliggenhed, bygningsfysik, arkitektur, boligstruktur, sociale forhold, faciliteter, aktiviteter) (økonomi, image, beliggenhed, bygningsfysik, arkitektur, boligstruktur, sociale forhold, faciliteter, aktiviteter) Muligheder Trusler (fysiske eller boligsociale indsatser, områdeindsatser, tilgængelighed, økonomisk opretning, organisatoriske ændringer, udlejningsregler) (konkurrenceforhold, manglende attraktivitet, flyttemønster, huslejetab, fysisk nedslidning, kriminalitet og hærværk)
© Copyright 2024