Det kommunale
boligmarked
Almennet-kursus 9. marts 2015
Indhold
1.Hvorfor
er det vigtigt at se på boligmarkedet?
2.Befolkningsudviklingen
3.Almennet-vejledningen – eksempler på værktøjer
4.Eksempler på boligmarkedsanalyser
Svendborg
Korsør
Sorø
Lolland
5.SWOT-analyse som samlet ramme for analysen
6.Gruppeopgave
Strukturelle ændringer
•
Flytning fra land til by og fra mindre byer til større
byer
•
Centralisering af uddannelsesinstitutioner, offentlig
service og detailhandel
Kilde: Stationsbyer i dag
udgivet af Realdania 2013
Kilde: Stationsbyer i dag
udgivet af Realdania 2013
Kilde: Stationsbyer i dag, udgivet af Realdania 2013
Kilde: Danmarks Statistik
Boligmarkedet

Mismatch mellem boligudbud og boligefterspørgsel

Udlejningsvanskeligheder

Konkurrence mellem boligformer

Risiko for tomme boliger og fysisk forfald

Mangel på boliger i vækstområder

Boligmarkedet ændrer sig hurtigt i disse år
Kig i krystalkuglen
•
For at skabe et bedre beslutningsgrundlag
for investeringer
•
Hvordan bliver udviklingen i lokalområdet?
•
Hvordan bliver befolkningsudviklingen?
•
Hvordan udvikler boligmarkedet sig?
•
Hvad betyder det for boligefterspørgselen?
•
Hvordan gør vi vores boliger konkurrencedygtige i
fremtidens boligmarked?
Svendborg Kommune
Glostrup Kommune
Helsingør Kommune
Randers Kommune
Aarhus Kommune
Odense Kommune
Stevns Kommune
Silkeborg Kommune
Formål med
boligmarkedsanalyse
En analyse af det lokale boligmarked og af afdelingens
konkurrenceevne på dette marked – både nu og i
fremtiden – giver et bedre beslutningsgrundlag for
store investeringer
Indhold i
boligmarkedsanalyse
Er boligerne konkurrencedygtige nu og i fremtiden?
Hvad skal der til for at de bliver det?
Hvilke målgrupper skal boligerne henvende sig til?
Hvad sker der i øvrigt på det lokale boligmarked?
AKTIVITETER OG VÆRKTØJER
1.Det kommunale boligmarked
Kommunens boligstrategi
Kommuneplanen
Kommunens boligmarked
2.Det lokale boligmarked
Afgrænsning af det lokale boligmarked
Statistiske oplysninger for området
Konkrete bebyggelser
3.Afdelingens konkurrencesituation
Udlejningssituation og ventelister
Flyttemønster
Spørgeskemaundersøgelse
4.Afdelingens økonomiske
konkurrenceevne
Sammenligning af boligøkonomi
Det økonomiske råderum
5.Sammenfatning
SWOT-analyse
Fremtidsscenarier
Kommunens rolle på
boligmarkedet
Overordnet planlægning og strategi på boligområdet
Planmæssige rammer for byudvikling og byomdannelse i lokalområder
Samarbejde med ejere og investorer om nybyggeri og renoveringer
Tilvejebringelse af boliger til særlige grupper
Fornyelse af nedslidte byområder og boliger
Samarbejde med kommunen
om boligmarkedet
Kommunens politikker og strategier på boligområdet
Informationer, baggrundsmateriale, analyser, statistik
Dialog om de planmæssige og strategiske forudsætningers betydning
for den konkrete afdeling
Dialog om organisering af samarbejdet mellem kommunen og
boligorganisationen om fremtidssikring af den konkrete boligafdeling
Det lokale boligmarked
Afgrænsning af boligområdet
Fysiske og infrastrukturelle forhold
Historie og image
Virksomheder, institutioner og andre aktører i området
Konkurrerende boligområder
Statistiske oplysninger om lokalområdet
Behov for boliger til særlige grupper
VÆRKTØJ – AFGRÆNSNING
AF LOKALT BOLIGMARKED
Afgrænsning af lokalområdet
Angiv områdets afgrænsning af vejnavne eller lignende og tegn den evt. ind på
et kort
Historie
Beskriv kort lokalområdets historie
Geografi
Beskriv kort lokalområdets geografi, fx infrastruktur, natur, bebyggelsestyper
mv.
Virksomheder og institutioner
Beskriv kort lokalområdets virksomheder og institutioner, handel og service,
kultur mv.
VÆRKTØJ – STATISTISKE
OPLYSNINGER
Statistiske oplysninger for et boligområde (KAAS):
Beboernes alder og oprindelse
Husstandsforhold
Indkomstforhold og forsørgelse
Fraflytning/tilflytning
Uddannelsesniveau
Socioøkonomisk status
Afdelingens
konkurrencesituation
Udlejningssituation
─ Ventelister
─ Fraflytninger, antal tilbud, vurderinger vedrørende
udviklingstendenser og forskelle mellem boligtyper
Flyttemønster
─ Fraflytning
─ Tilflytning
─ Spørgeskemaundersøgelse
Økonomisk konkurrenceevne
Sammenligning af huslejeniveauer
─ Almene
─ Private
─ Ejerboliger
Mulige kilder:
─ LBF.dk
─ Boliga.dk
─ Home.dk
Oversigt over huslejeniveauer i almene boligafdelinger i Slagelse Kommune
Org.Nr
292
318
318
318
318
46
318
318
318
292
318
318
318
318
292
46
318
318
46
318
318
318
46
318
46
318
318
318
318
318
292
318
318
318
318
318
318
318
46
318
318
318
318
46
318
46
46
672
318
318
318
46
46
318
318
46
318
46
46
46
46
46
318
46
46
46
318
Afd.Nr Afd. navn
Slagelse Almen. Boligselskab
FOB
FOB
FOB
FOB
Slagelse Boligselskab
FOB
FOB
FOB
Slagelse Almen. Boligselskab
FOB
FOB
FOB
FOB
Slagelse Almen. Boligselskab
Slagelse Boligselskab
FOB
FOB
Slagelse Boligselskab
FOB
FOB
FOB
Slagelse Boligselskab
FOB
Slagelse Boligselskab
FOB
FOB
FOB
FOB
FOB
Slagelse Almen. Boligselskab
FOB
FOB
FOB
FOB
FOB
FOB
FOB
Slagelse Boligselskab
FOB
FOB
FOB
FOB
Slagelse Boligselskab
FOB
Slagelse Boligselskab
Slagelse Boligselskab
FOB
FOB
FOB
FOB
Slagelse Boligselskab
Slagelse Boligselskab
FOB
FOB
Slagelse Boligselskab
FOB
Slagelse Boligselskab
Slagelse Boligselskab
Slagelse Boligselskab
Slagelse Boligselskab
Slagelse Boligselskab
FOB
Slagelse Boligselskab
Slagelse Boligselskab
Slagelse Boligselskab
FOB
1
5
10
17
26
7
18
2
11
3
3
23
24
14
4
10
4
9
8
32
13
8
9
28
3
27
12
56
21
7
2
1
20
31
22
19
15
6
11
53
66
33
34
2
46
16
24
65
39
44
42
4
13
35
49
23
57
26
14
18
19
12
52
25
5
17
43
Allehusene
005-5
010-9
017-12
026-26
Søndermarken
018-13
002-2
011-10
Jørgensgården
003-3
023-23
24-25
014-22
Schackenborgvænge
Grønningen
004-4
009-8
Vesterport
032-32
013-21
008-16
Torvegade
028-28
Slotsvænget
027-27
012-17
056-56
021-20
007-7
Solgården
001-1
020-14
031-31
022-19
019-15
015-11
006-6
Byskovgård
053-53
Mølletorvet 1
033-33
Sydbyen
Marievaj/Vestergade
Møllegårdsparken/Grønlandsvej
Slotsgade/Fruegade
Østervænget
065-65
Løvegade
Møllegårdsparken
Bødlens Hus
Sct. Peders Sogn
Håndværkerparken
Klostegården
Nørrevangsparken
Helleholm
057-57
Møllevænget
Slotsgade/Bjergbygade
Skovvænget
Mariendals Allé/Marievej
Sydbyen
Agersøvej
Bredalsgade
Hashøj
Sct. Mikkelsgade
Bredahlsgade
Antal almene
Opførelsesår
familieboliger
18
1944
14
1945
11
1948/57
40
1951
68
1965
82
1956
64
1953
22
1943
60
1951
46
1954
37
1944
240
1962
160
1963/64
102
1963
136
1969
216
1968
10
1946
33
1949
72
1958
196
1969
36
1959
36
1954
12
1965
28
1966
99
1948-53
68
1966
24
1954
16
1988
72
1957
144
1949
95
1944
14
1943
60
1954
53
1953
43
1956
12
1953
48
1950/55
14
1947
96
1972
16
1987
99
1994-95
96
1973
222
1975
36
1945
107
1983
50
1983-85
36
1998
88
1992
111
1976/77
104
1982
34
1977/86
22
1952-57
116
1982-83
48
1974
162
1984/87
30
1994-95
12
1990
22
1996
44
1983
226
1986-92
16
1989
240
1979
153
1988/93
41
1993
87
1993-01
11
1985
81
1978
Regnskab 2005 og budget 2006 er fra Landsbyggefondens regnskabsdatabase
Budget 2008 er fra FOB og SB budgetter, mens SAB er fra organisationens hjemmeside
Type 201 Husleje pr. m2 i almene familieboliger
Regnsk. 2005 Budget 2006 Budget 2008
T/L
302
330
T/L
402
402
421
T/L
403
410
425
T/L
402
416
436
Etage
437
437
455
T/L
454
459
461
T/L
435
454
469
T/L
462
462
470
Etage
433
447
472
Etage
449
475
T/L
420
434
477
Etage
434
450
480
Etage
435
451
489
Etage
459
477
502
Etage
494
510
Etage
515
517
510
T/L
485
485
518
T/L
402
402
521
Etage
472
491
523
Etage
462
481
526
Etage
484
501
533
Etage
524
524
538
Etage
531
535
539
Etage
514
533
553
Etage
488
505
556
Etage
520
527
568
Etage
524
540
569
Etage
536
551
571
Etage
534
552
574
Etage
482
498
575
Etage
574
585
Etage
567
567
590
T/L
573
573
592
Etage
597
614
604
T/L
529
541
616
Etage
570
591
619
Etage
569
594
621
T/L
565
605
622
Etage
593
584
634
Etage
601
627
639
Etage
597
619
651
Etage
557
597
655
Etage
650
655
655
Etage
573
596
656
T
630
641
658
Blandet
682
696
666
T/L
661
679
669
Etage
595
652
672
Etage
622
647
674
Blandet
600
626
674
T/L
624
643
685
Blandet
604
663
700
Etage
588
680
707
Etage
640
682
708
Blandet
624
645
708
T/L
273
680
713
Etage
658
677
720
T/L
706
724
726
Etage
652
680
727
T/L
696
755
728
Etage
276
700
731
Etage
622
664
739
T/L
628
651
750
Etage
721
731
755
T/L
644
744
762
Etage
676
765
777
Etage
732
761
805
Gn. snit.
601
R
R
R
R
R
S
S
Svendborg
Svendborg
Afd. 14 Byparken
Svendborg
Byparken og Skovparken
Byparken og Skovparken
700 lejligheder
Renovering afsluttet 30. september 2013
130 lejligheder tomme
Lejetab ca. 1 mio. kr. om måneden
Huslejen i afd. 16 var 786 kr. pr m2 og i afd. 14 var den 701 kr. pr. m2
Markedsføringsindsats
Byparken og Skovparken
Forhandlinger med kommunen og Landsbyggefonden
Befolkningsudviklingen svag tilbagegang
Konkurrenceforhold til andre boligtyper
Reguleringskontoen i spil til de akutte problemer
KORSØR
Baggrund
Ledige boliger i Halsskov/Korsør udgør en stadig stigende udfordring for
såvel private udlejere som almene boligorganisationer
Store økonomiske tab i BoligKorsør på grund af lejetab
I Halsskov/Korsør forventes negativ befolkningsvækst i de kommende
år
Mange af BoligKorsørs boliger er af ældre dato og utidssvarende
Formål med analysen
Dokumentation af problemer med ledige boliger i BoligKorsør
Belysning af konkurrencesituationen for boligerne i BoligKorsør
Belysning af udviklingstendenser på boligmarkedet i Korsør
Udpegning af generelle løsningsmuligheder for stimulering af
efterspørgselen og reducering/omdannelse af boligmassen
Indhold af analyse
BoligKorsør: Analyse af BoligKorsør i forhold til boligstruktur,
huslejeniveauer, ledige lejemål, venteliste, flyttemønster og beboernes
aldersfordeling samt vurdering af konkurrenceevne.
Boligmarkedet: Analyse af boligmarkedet i Halsskov/Korsør, herunder
befolkningsudvikling, boligstruktur og boligudgifter samt den kontekst,
byen og BoligKorsør befinder sig i (kommunale planer, politikker og
strategier).
Boligpræferencer nu og i fremtiden (fremtids- og boligforskning).
Løsningsmuligheder
Fremgangsmåde
BoligKorsør: oversigt over afdelinger (opførelsesår, antal boliger,
boligstørrelse m.v.), ledige lejemål, venteliste, huslejeniveauer samt
flyttestatistik.
Danmarks Statistik: Særkørsel hos Danmarks Statistik i forhold til
boligstrukturen i Halsskov/Korsør.
Slagelse Kommune: kort, befolkningsprognose, aldersfordeling af
beboere i BoligKorsør samt diverse administrative/politiske dokumenter,
herunder bosætningsanalyse, boligprogram og bosætningspolitik.
Desk research i forhold til forskning om boligpræferencer.
Interview med udlejningsansvarlige i BoligKorsør og afholdt møder med
BoligKorsør.
Den aktuelle situation - boliger
Boligmassen i BoligKorsør er generelt af ældre dato og en stor andel af
boligerne har ikke gennemgået større renoveringer/moderniseringer.
Halvdelen af boligerne i BoligKorsør er opført før 1960, resten mellem
1960 og 1990
Boligafdelingerne er primært opført som etageboligbebyggelse (66%)
og tæt/lavt byggeri.
Der er mange ejerlejligheder i Korsør, som er en konkurrent til de
almene boliger
Den aktuelle situation - beboere
Aldersfordelingen af beboere i BoligKorsørs boliger viser en
overrepræsentation af ældre på 65 år og derover sammenlignet med
Slagelse Kommune.
Det betyder øget efterspørgsel efter boliger med god tilgængelighed
Det betyder også mange fraflytninger af beboere med lange botider og
deraf følgende øgede istandsættelsesomkostninger.
Den aktuelle situation – ledige
boliger
BoligKorsør har konstant omkring 100 ledige boliger, som har stået
tomme i mere end 90 dage, svarende til 3 % af den samlede
boligmasse.
De ledige boliger findes primært i Halsskov Nord (især afdeling 15) og
Halsskov Centrum (afdeling 3).
I 2011 fraflyttede 300 beboere boliger i BoligKorsør
Den aktuelle situation ejerboliger
Liggetider for ejerboliger i Halsskov/Korsør ligger mellem 300 og 400
dage. Den lange liggetid spiller ind på og påvirker mobiliteten på
boligmarkedet og dermed boligefterspørgslen i negativ retning.
Slagelse Kommune er desuden blandt de kommuner, der har den
laveste m2-pris for ejerlejligheder og rækkehuse.
Den aktuelle situation boligudgifter
En sammenligning af boligudgifter til private etagelejligheder viser, at
BoligKorsørs boliger er forholdsvis billige (undtagen Korsør Syd),
Boligselskabets tæt/lave byggeri generelt har svært ved at konkurrere
med boligudgifter til rækkehuse og villaer.
Udviklingstendenser aldersfordeling
Øget efterspørgsel efter boliger blandt de unge (17-25-årige) samt
blandt seniorer og de ældre (60-99 år).
Efterspørgslen fra de unge og seniorer/ældre forventes dog ikke at
kunne opveje den vigende efterspørgsel blandt øvrige aldersgrupper.
Befolkning Korsør/Halsskov 2011-22
4000
3500
3000
0-5 år
6-16 år
2500
17-25 år
26-42 år
2000
43-59 år
60-64 år
1500
65-79 år
80-99 år
1000
500
0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Udviklingstendenser befolkningsudviklingen
Ifølge kommunens befolkningsprognose forventes indbyggertallet i
Halsskov/Korsør at falde med ca. 800 personer frem til 2022, svarende
til 5,2 %.
En fremskrivning af disse forhold betyder, at der frem til 2022 vil være
behov for at reducere den almene boligmasse i Halsskov/Korsør med
mindst 150 boliger, udover det behov for boligreduktion, der kan
konstateres på nuværende tidspunkt.
På den baggrund vurderes det, at der er behov for en samlet
nettoreduktion på mindst 300 boliger. Da der også er brug for nybyggeri
af moderne boliger er behovet for reduktion noget større end 300
boliger.
Løsningsmuligheder
Nedrivning af boliger
Renovering af boliger med lejlighedssammenlægning og
tilgængelighed
Enkeltvist salg af almene boliger eller salg af blokke eller jordarealer
Omdannelse af tomme boliglejemål til anden anvendelse (f.eks.
erhvervslejemål) som led i en samlet helhedsplan
Mulighed for områdefornyelse i nyere boligområder med sociale
problemer
Intensivering af markedsføring og samarbejde med private
virksomheder og uddannelsesinstitutioner
Slagelse Kommunes
bosætningspolitik
Kommunen ønsker at fastholde og tiltrække særligt tre
grupper:
•
•
•
Unge under uddannelse
Børnefamilier
”De etablerede voksne”
Slagelse Kommunes strategi
for den almene boligsektor
Nedrivning af almene boliger er ikke et mål, men kan være en løsning,
hvis der er alvorlige udlejningsproblemer
Salg af almene boliger er næppe en løsning, da de vil være svære at
afhænde
Nuværende boliger skal gøres attraktive for unge, børnefamilier og
seniorer
SORØ
Gennemsnitlige boligomkostninger i Sorø
Lejebolig (almen): 675 kr. pr. m2 pr. år
Lejebolig (privat): 868 kr. pr. m2 pr. år
Ejerbolig inkl. afdrag: 1.142 kr. pr. m2 pr. år
Ejerbolig ekskl. afdrag: 727 kr. pr. m2 pr. år
Planer, strategier og politikker
Kommuneplan 2009-2020, Udviklings- og planstrategi 2011, samt
Boligbyggeprogram og Bosætningsstrategi
─ Sorø by som lokomotiv for vækst og udvikling i kommunen – bosætning
og erhvervsudvikling som særlige strategiske fokusområder
─ By- og boligplanlægning i løbende dialog med ”strategiske”
samarbejdspartnere, især private bygherrer
─ Især fokus på tiltrækning af unge familier, sundhedspersonale samt
indpendlere mhp. at fastholde og udbygge kommunens skattegrundlag
(fælles for de tre grupper: mellem- og højtuddannede borgere)
─ Erhvervsudvikling med fokus på fastholdelse/tiltrækning af små og store
vidensvirksomheder
Sammenfatning og perspektiver
Tydeligt fokus på at fastholde og tiltrække højt- og mellemuddannede
borgere, politisk, planlægningsmæssigt og fysisk
Mindre stærkt politisk fokus på øvrige borgergrupper såsom unge
(manglende politiske visioner på uddannelsesområdet) og ældre
Hvilken rolle kan den almene sektor spille?
─ Unge familier, indpendlere og sundhedspersonale: ikke sikkert, at de
kan eller vil købe sig ind på boligmarkedet til at starte med – behov for
gode almene familieboliger?
─ Ældre: Aldrende befolkning i kommunen og i Sorø by, dog flere nye og
endnu ikke udlejede ældreboliger – er efterspørgslen efter ældreboliger
mættet, også på sigt?
─ Handicap og psykiatri
─ Unge (under uddannelse): mindre efterspørgsel
─ Svage grupper: de er der, og måske voksende gruppe – hvad er deres
boligbehov nu og i fremtiden?
Betydningen for boligefterspørgslen
De politiske strategier tyder på, at der fremover:
─ Kan være et behov for flere familieboliger, der kan tiltrække de
unge familier, sundhedspersonale og indpendlerne
─ Kan være et behov for tidssvarende ældreboliger på sigt
─ Vil være et mindre behov/efterspørgsel efter ungdomsboliger
(manglende visioner på uddannelsesområdet)
Det foreløbige datamateriale tyder på:
─ At der er for mange ungdomsboliger
─ At der vil blive behov for flere tidssvarende ældreboliger
─ At der er marked for flere større almene boliger
Lolland Kommune
Lolland Kommune
Prognose, aldersfordeling
Pilotafdelingerne
22-32 Rosenparken (Rødby)
Rosenparken 1-9, 4970 Rødby
22-37 Torvevænget, Nørregade, Fruegade (Rødby)
Nørregade 9-11, 4970 Rødby
Nørregade 12A -12B, 4970 Rødby
Fruegade 1A -1F, 4970 Rødby
Afd. 22-44 Rådhusvænget
Østergade 12, 4880 Nysted
Afd. 22-61 Horslunde, Femø, Fejø (- Gallevej)
Stationsvej 10-44, 4913 Horslunde
Herredsvej 177 A –F, 4944 Fejø
Hans Fugls Vej 8 -32, 4913 Horslunde
Banevænget 1 -11, 4913 Horslunde
Hans Fugls Vej 34 -72, 4913 Horslunde
Herredsvej 177 G –K, 4944 Fejø
Femø, Askhavnsvej 77A –C, 4930 Maribo
Analysens indhold
Det har vi kigget på:

Bygningerne: Opførelsesår, vedligeholdelsesstand og planer, renoverings- og fornyelsesprojekter, sammenhæng
med øvrig bebyggelse

Boligerne: Antal, størrelse, art (parcelhus, rækkehus,
lejlighed m.v.), type (ungdomsboliger, ældreboliger,
familieboliger)



Økonomi: Afdelingens driftsøkonomi

Lokalområdets generelle udvikling: boligmarked,
faciliteter, infrastruktur, planer
Attraktivitet: Ventelister, tomgang, huslejeniveau
Sociale forhold: Beboerne, beboertilfredshed, image,
naboskab
Analysens indhold
Sådan har vi indsamlet viden:
I BF Lolland:
 Opstartsmøde med BFL
 Dokumenter fra afdelinger: Regnskaber, vedligeholdelsesplaner,
budgetter
 Interviews: Administration, Ejendomsinspektører
 Besigtigelsesture: Ingeniør og antropolog kigger og vurderer
sammen med ejendomsinspektør og beboerrepræsentant.
Viden udefra:
 Register-data: BBR, Landsbyggefonden,
 Lolland Kommune: Statistik, analyser fra baggrundspapir til
Strategi for den almene boligsektor, planstrategi og
befolkningsprognoser
Rødby
Strukturelle forhold
Massiv befolkningstilbagegang, aldrende befolkning
Skole
Få arbejdspladser, mange små erhvervsdrivende fx anlægsgartnere, få
store virksomheder)
Klemt butiksliv (ca hver 4. butik er lukket)
Dog stadig levende byliv (café, natteliv, medborgerhus) og mange
rekreative tilbud (svømmehal, go-card, stadion, lystskoven, nærhed til
havn og strand)
Dårligt udkants-image
Rimelig infrastruktur
Den store joker – Femern forbindelsen
Kommunens tilgang: Åbenhed i forhold til Femern muligheder. Ihærdig
indsats i forhold til nedrivning af tomme ejerboliger
Rødby alder og indkomst
22-32 Rødby
Rosenparken
Teknisk gennemgang:
Samlet set rimelig stand 36 ud af 51 point
Renoveret i 2001 med støtte fra LBF
Anmærkninger om utidsvarende indeklimaforhold
Ingen akutte krav om tiltag
22-32 Rødby
Rosenparken
Boligsocial gennemgang:
Beboertilfredshed
Primært ældre beboergruppe
Fælles grønne arealer anvendes kun lidt (men varieret
beplantning nydes sikkert som udsigt fra altaner)
Ingen hærværk, affald eller anden tegn på uansvarlig
adfærd
Ingen afdelingsbestyrelse men festudvalg
Fælles beboeraktiviteter
22-32 Rødby
Rosenparken
Attraktivitet:
12 på venteliste, men passivt
Ofte 1 tom lejlighed
1-2 lejligheder har stået tomme i over en måned hvert
år de sidste tre år
Husleje: 757 kr/m2/år
Gns. Almene boliger, hele Lolland: 798 kr./m2/år
Gns. boligudgift, ejerboliger, 449,20 kr./m2/år (dog stor
usikkerhed i tal)
22-32 Rødby
Rosenparken
Økonomi
Huslejen ligger på gennemsnittet af alle almene
boliger på Lolland
Udgifterne til renholdelse, vedligeholdelse og
henlæggelser er lave
Afdelingen har underskud på driften
Afdelingen har for lav opsparing
Kort venteliste
22-32 Rødby
Rosenparken
Udfordring:
Hvis de økonomiske udfordringer skal løses via huslejeforhøjelser bliver
afdelingens konkurrenceevne forringet, hvilket kan være risikabelt i et
marked med faldende boligefterspørgsel.
Løsning:
Driftsstøtte
Stimulering af efterspørgselen
Femern-muligheder?
Observation for udlejningsproblemer
Horslunde, Utterslev,
Fejø og Femø
Strukturelle forhold
Massiv befolkningstilbagegang, aldrende befolkning og ingen
tilflytning
Skole med svindende elevtal
Få arbejdspladser
Dårlig infrastruktur og lang afstand til større by
Aktive borgergrupper i Horslunde og Utterslev
Levende bymiljø i Horslunde (detailhandel, året landsby 2011
og 12)
Lolland Kommunes tilgang: Satser på aksen og der, hvor
borgerne viser engagement. Nedrivning af tomme boliger.
Effektivisering af velfærdsydelser. Horslunde – energi-landsby.
Horslunde voksenalder
Horslunde indkomst
Horslunde erhverv
Horslunde
22-61 Horslunde, Utterslev, Fejø,
Femø
Attraktivitet:
11 på venteliste, primært ønske om Hans Fugls vej
Mange tomme boliger, især i Utterslev og på Fejø
Husleje: 917 kr./m2/år
Gns. Almene boliger, hele Lolland: 798 kr./m2/år
Gns. boligudgift, ejerboliger, Horslunde: 593 kr./m2/år
Gns. Boligudgift, ejerboliger, Fejø: 352 kr./m2/år
(dog stor usikkerhed i tal)
22-61
Horslunde, Utterslev, Fejø, Femø
Udfordring:
Manglende efterspørgsel efter boliger i områderne
Afdelingens økonomi hænger ikke sammen
Løsning:
Reduktion af boliger ved salg eller nedrivning
Stimulering af efterspørgsel i de bevaringsværdige dele af afdelingen
Bevar og dyrk afdelingens sociale liv på Hans Fugls vej med fokus på ældre
Sammenfatning - Swotanalyse
Styrker
Svagheder
Muligheder
Trusler
5. SAMMENFATNING - SWOT-ANALYSE
Styrker
(økonomi, image, beliggenhed,
bygningsfysik, arkitektur, boligstruktur,
sociale forhold, faciliteter, aktiviteter)
Svagheder
(økonomi, image, beliggenhed,
bygningsfysik, arkitektur, boligstruktur,
sociale forhold, faciliteter, aktiviteter)
Muligheder
(fysiske eller boligsociale indsatser,
områdeindsatser, økonomisk
opretning, organisatoriske ændringer,
udlejningsregler)
Trusler
(konkurrenceforhold, manglende
attraktivitet, flyttemønster, huslejetab,
fysisk nedslidning, kriminalitet og
hærværk)
Gruppeopgave
Boligorganisationen har gennemført en analyse af boligmarkedet på de
fire punkter: det kommunale boligmarked, det lokale boligmarked, afdelingens konkurrencesituation og afdelingens økonomiske
konkurrenceevne.
På den baggrund har organisationerne indkaldt afdelingsbestyrelsen og
andre relevante personer til en dialog om hovedresultaterne og udarbejdelse af en sammenfatning og konklusion.
Styrker
Svagheder
(økonomi, image, beliggenhed, bygningsfysik, arkitektur,
boligstruktur, sociale forhold, faciliteter, aktiviteter)
(økonomi, image, beliggenhed, bygningsfysik, arkitektur,
boligstruktur, sociale forhold, faciliteter, aktiviteter)
Muligheder
Trusler
(fysiske eller boligsociale indsatser, områdeindsatser,
tilgængelighed, økonomisk opretning, organisatoriske
ændringer, udlejningsregler)
(konkurrenceforhold, manglende attraktivitet,
flyttemønster, huslejetab, fysisk nedslidning, kriminalitet
og hærværk)