1. No category

ART2015019501-TBB
TBB2015.195
Leje af fast ejendom 1.9.
Væsentlige ændringer i lejelovgivningen – en forenkling og modernisering?
♦ Folketinget vedtog den 24. marts 2015 lovforslag nr. 97[1] om ændringer af især lov om leje og lov om midlertidig regulering af
boligforholdene, som har til hensigt at forenkle og modernisere lejelovgivningen. Loven, der træder i kraft den 1. juli 2015, er mødt
med stor utilfredshed af såvel udlejer- som lejerorganisationer, idet organisationerne før, under og efter høringsrunden har påpeget,
at lovændringerne vil skabe unødig usikkerhed om udlejers og lejers retsstilling.[2] I lyset af denne kritik beskrives i nærværende
artikel nogle af de væsentligste ændringer, og hvilke virkninger disse får for den hidtidige lejelovgivning.
Af stud.jur. Aqbal Amiri, Københavns Universitet, LETT Advokatpartnerselskab, og stud.jur. Theis Jacobsen,
Aarhus Universitet, Bruun & Hjejle
1. Indledning(1)(2)
Lejelovgivningen er kompliceret og præget af løbende justeringer.
På denne baggrund fremsatte regeringen den 17. december 2014
lovforslag nr. 97 (L 97) om forenkling og modernisering af lejelovgivningen m.v. for Folketinget, som udmøntede et bredt politisk
forlig.(3) Loven har ifølge bemærkningerne til L 97 (L 97-bem.),
s. 12, til formål at »sikre lejerne mod urimelige økonomiske udgifter
ved fraflytning og sikre udlejerne administrative lettelser og vil
ikke samlet set forrykke den retlige og økonomiske balance mellem
udlejere og lejere«. De vigtigste ændringer synes i realiteten at
falde i tre kategorier: i) en yderligere indskrænkning i aftalefriheden
mellem lejer og udlejer, ii) udlejer pålægges flere administrative
og økonomiske byrder og iii) udvidelse samt præcisering af huslejenævnenes kompetencer.
2. Obligatorisk ind- og fraflytningssyn
2.1. Gældende regler
Indflytning
Udlejer kan efter den deklaratoriske bestemmelse i lejelovens
(LL) § 9, stk. 2, vælge at gennemføre syn af lejemålet med lejer
ved lejeforholdets begyndelse.
Lejer har efter LL § 14 en frist på 14 dage efter lejeforholdets
begyndelse til at påberåbe sig mangler. Det har ift. lejers istandsættelsespligt ved fraflytning ikke betydning, hvorvidt lejer har påberåbt sig mangler efter LL § 14. Lejer kan efter LL § 98, stk. 1,
3. pkt., ikke tilpligtes at aflevere det lejede i bedre stand end den,
hvori lejer overtog det lejede. Lejer hæfter således ikke for manglens udbedring, blot fordi han ikke har påberåbt sig manglen efter
LL § 14, men hvis lejer ikke har reklameret, vil han stå bevismæssigt svagt i en fraflytningssituation.(4)
Fraflytning
Der gælder ej heller ved fraflytning et krav om, at udlejer afholder
flyttesyn. Hvis udlejer af en ejendom med beboerrepræsentation
foretager et fraflytningssyn, skal lejer orienteres om, at beboerrepræsentanterne kan deltage heri, jf. LL § 98, stk. 2. Herefter kan
lejer begære beboerrepræsentationen indkaldt til at deltage i synet,
jf. LL § 98, stk. 2, 4. pkt.
Bevismæssigt kan manglende deltagelse i fraflytningssynet have
betydning. Det ses bl.a. af U 1959.241 Ø, at udlejer blev pålagt en
strengere bevisbedømmelse for så vidt angår de påberåbte mangler,
idet lejer ikke havde været indkaldt til det afholdte fraflytningssyn.
Efter LL § 98, stk. 2, skal udlejer inden 14 dage efter fraflytningsdagen fremsætte krav over for lejer om udførelse af arbejder.
Denne reklamationsfrist løber fra det tidspunkt, hvor dispositionsCopyright © 2015 Karnov Group Denmark A/S
retten over lejemålet er genoverladt til udlejer (typisk ved aflevering
af nøglerne), jf. f.eks. TBB 1999.181 Ø og TBB 2002.262 V.
Overholdes reklamationsfristen ikke, er den typiske følge, at udlejer
mister sin adgang til at gøre lejer ansvarlig for udbedringen af slitage og skader.
2.1.1. De nye regler
Nye regler om indflytning
For at sikre at lejer og udlejer ikke er stillet bevismæssigt dårligt
ved fraflytningen, følger det af den nye LL § 9, stk. 2, at udlejer,
der udlejer mere end én beboelseslejlighed, har pligt til at afholde
indflytningssyn og udarbejde en indflytningsrapport. Udarbejdelsen
skal ske i samarbejde med lejer, således at lejer skal indkaldes, jf.
den nye LL § 9, stk. 2, 2. pkt.
Efter den nye LL § 9, stk. 3, skal rapporten udleveres til lejer ved
synet eller sendes til lejer f.eks. via e-mail eller andre sædvanlige
læsbare medier end papir senest 2 uger efter synet, hvis denne ikke
er til stede eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten.
Dette betyder ifølge Ministeriet for by, bolig og landdistrikter
(MBBL), at udlejer ikke vil kunne tilsende lejer indflytningsrapporten via e-mail, selvom synet eksempelvis er sket ved elektronisk
registrering, hvis lejer møder op og vil kvittere for rapporten, jf. L
97-bem., s. 27, ej heller ved indgåelse af en LL § 4, stk. 2-aftale.(5)
Det oplyses i L 97-bem., s. 27, at MBBL vil udarbejde et eksempel
på udformningen af en indflytningsrapport. Den nye LL § 9, stk.
2-4, kan ikke fraviges ved aftale til skade for lejer, jf. den nye indsættelse i LL § 18.
Når lejer skriver under på indflytningsrapporten, indgår parterne
ikke en bindende aftale om lejemålets stand ved indflytning, hvorved lejer afskriver sig retten til at gøre krav gældende. Indførelsen
af flyttesyn ændrer ikke på lejers rettigheder efter LL § 14, og angivelse af mangler ved lejemålet i en indflytningsrapport anses som
reklamation efter LL § 14. Det fremgår af høringsnotat af 14.
november 2014 til L 97, s. 6, at hvis parterne er uenige om lejemålets stand ved udarbejdelse af indflytningsrapporten, kan lejer indbringe sagen for huslejenævnet, og nævnet vil herefter kunne pålægge udlejer at udbedre manglen, jf. den nye LL § 106, stk. 1, nr.
11.
Det følger af den nye LL § 9, stk. 4, at manglende overholdelse
af den nye LL § 9 medfører, at udlejer fortaber sin ret til at fremsætte krav om almindelig istandsættelse ved fraflytning. Udlejer
bibeholder dog sin ret til at fremsætte krav ved lejers culpøse skadeforvoldelse i lejemålet.
Nye regler om fraflytning
side 1
ART2015019501-TBB
Efter den nye LL § 98 har udlejer, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, pligt til at afholde fraflytningssyn senest 2 uger efter,
at udlejer er blevet bekendt med, at fraflytningen har fundet sted
(normalt nøgleafleveringstidspunktet) og i denne forbindelse udarbejde en fraflytningsrapport, jf. den nye LL § 98, stk. 3, 1. pkt. og
stk. 4, 1. pkt. Lejer skal indkaldes til deltagelse i fraflytningssynet
med mindst 1 uges varsel, jf. den nye LL § 98, stk. 3, 2. pkt. Ordningen er udformet parallelt med den nye bestemmelse i LL § 9,
stk. 2. Fraflytningsrapporten skal udleveres til lejer ved synet eller
sendes til lejer senest 2 uger efter synet, hvis denne ikke er til stede
ved synet eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten, jf.
den nye LL § 98, stk. 4, 2. pkt.
Efter den nye LL § 98, stk. 2, har udlejer, der ikke er omfattet af
de præceptive regler om fraflytningssyn, en 2-ugers frist til at
fremsætte krav fra fraflytningsdagen som hidtil.
Manglende overholdelse af den nye LL § 98, stk. 3 og 4, sanktioneres efter den nye LL § 98, stk. 5, ved at udlejer ikke kan fremsætte
krav om istandsættelse ved fraflytning. Reglerne gøres ufravigelige,
jf. den nye LL § 99 a. De gældende usanktionerede og fravigelige
regler om inddragelse af beboerrepræsentationen ved fraflytning
ophæves. Lejer vil som hidtil kunne inddrage beboerrepræsentationen på eget initiativ ved såvel ind- som fraflytningssyn.
De nye bestemmelser får virkning for fraflytninger efter lovens
ikrafttræden den 1. juli 2015.
2.1.2. Bemærkninger
Selvom det er fornuftigt at sikre ensartede regler for lejerne ved
ind- og fraflytning, kan det blive særligt byrdefuldt for udlejer, hvis
denne ikke kan rejse istandsættelseskrav pga. en fodfejl i forbindelse
med indgåelse eller fraflytningen af et lejemål. En lempeligere
sanktion, der bevarer sit præventive sigte, kunne tænkes i form af
de almindelige bevisbyrderegler, således at bevisbyrden for lejemålets stand påhvilede udlejer, hvorved incitamentet for at sikre lejemålets stand ved indflytning bevaredes.
Det kan betvivles, om lejelovens nye regler om fysisk overgivelse
af ind- og fraflytningsrapport til lejer ved synet, såfremt denne
møder, er tidssvarende. Efter de nye regler skal udlejer udarbejde
rapport på f.eks. gennemslagspapir eller anskaffe en mobil printer,
som blot pålægger udlejer yderligere omkostninger. I stedet kunne
det tænkes, at rapporterne digitaliseres, således at udlejer f.eks. kan
tilsende lejer en e-mail ved synet, som lejer straks kvitterer for.
Dog kan det anføres, at ind- og fraflytningsrapporterne fastlægger
lejemålets stand og giver parterne mulighed for at afstemme forventninger til istandsættelsen ved ind- og fraflytning. Det er derfor
tydeligt, at lovgiver har ønsket, at denne afstemning skal ske på
synet, således at lejer ved den fysiske overgivelse af synsrapporten
har mulighed for at se resultatet.
Det kan imidlertid være tvivlsomt, om hvorvidt lovgiver overhovedet har gjort det umuligt at gøre brug af elektronisk kommunikation ved ind- og fraflytningsrapporter. Hvis dette skal være retstillingen, kan det overvejes om LL § 4, stk. 2 bør ændres i overensstemmelse hermed. Forbuddet synes i hvert fald ikke at følge af
lovteksten, idet »udleveres«, jf. de beskyttelsespræceptive nye bestemmelser i LL §§ 9, stk. 2 og 98, stk. 4, formentligt også kan
omfatte elektronisk overgivelse. Det kan endvidere diskuteres, om
en på forhånd eller på selve synet indgået aftale om elektronisk
kommunikation er til skade for lejer, såfremt lejeren accepterer
dette og straks har adgang til internet samt mailkonto.(6)
Da indflytningsrapporten får afgørende betydning i fraflytningssituationen, og da det er udlejer, der udarbejder rapporten, er det
vigtigt, at lejer er bekendt med, at muligheden for og fristen på 14
dage til at gøre opmærksom på mangler ved det lejede efter indflytning, og at denne indsigelsesadgang er bevaret, selvom der er udarCopyright © 2015 Karnov Group Denmark A/S
bejdet en indflytningsrapport. Lejer vil have en tung bevisbyrde at
løfte, hvis lejer ikke har været opmærksom på retsvirkningerne af
en uimodsagt indflytningsrapport.
Formuleringen »udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytningen
har fundet sted«, jf. den nye LL § 98, stk. 3, svarer til den tilsvarende bestemmelse i almenlejelovens § 94 og essensen af den hidtidige
lejeretlige praksis.(7) Fraflytningstidspunktet er ikke altid sammenfaldende med tidspunktet for lejemålets ophør. Det kan derfor få
særlig betydning, hvor lejer fraflytter uden at give udlejer meddelelse herom, idet det må antages, at beregningen af fristen først
starter, når udlejer er blevet (eller burde være blevet) bekendt med,
at fraflytningen var sket.(8) Det kunne derfor også tænkes, at lejers
overtrædelse af LL § 97 (om lejers pligt til at oplyse sin nye
adresse) sanktioneres.
3. Forenkling og modernisering af vedligeholdelsesregler
3.1. Gældende regler – vedligeholdelsesregler
Udgangspunktet i lejeloven er, at udlejer skal vedligeholde såvel
ejendommen i sin helhed som de enkelte lejemål, jf. LL § 19, stk.
1 (udlejers udvendige vedligeholdelsespligt). Udlejers vedligeholdelsespligt omfatter ligeledes den indvendige vedligeholdelse såsom
hvidtning, maling og tapetsering eller anden istandsættelse som
følge af slid og ælde så ofte, det er påkrævet under hensyn til
ejendommens og det lejedes karakter, jf. LL § 19, stk. 2. Lejers
vedligeholdelsespligt omfatter efter LL § 20 alene vedligeholdelse
og fornøden fornyelse af låse og nøgler. Både udgangspunktet i
LL §§ 19 og 20 kan fraviges ved aftale, også selvom fravigelsen
må anses for at være til skade for lejer, jf. LL § 24 modsætningsvist.
Sådanne forekommer i praksis typisk ved aftaler om, at lejer overtager udlejers pligt til indvendig/udvendig vedligeholdelse.(9)
Efter boligreguleringslovens (BRL) § 20, stk. 1 og 2, skal udlejer
desuden udarbejde særskilte årsregnskaber for § 18-kontoen
(ubundne midler) og § 18 b-kontoen (de bundne midler), jf. BRL
§ 22 c.
3.1.1. De nye regler
Først og fremmest indføres begrebet »indvendig vedligeholdelse«
i den nye LL § 19, stk. 2, med henblik på udtrykkeligt at klargøre
forskellen mellem begreberne indvendig- og udvendig vedligeholdelse. Således defineres indvendig vedligeholdelse som maling,
lakering af gulve, hvidtning og tapetsering, jf. den nye LL § 21, 2.
pkt. Hermed fjernes den tvivl, der har været om, hvorvidt lakering
af gulve var omfattet af den indvendige vedligeholdelse. Udvendig
vedligeholdelse omfatter herefter enhver anden form for vedligeholdelse.
Ændringen af LL § 19, stk. 2, indebærer i sig selv ikke nogen
væsentlig forskel i retstilstanden, da bestemmelsens nugældende
ordlyd ligeledes favner bredt med hensyn til, hvad der skal vedligeholdes. Her anvendes definitionen: »Fornyelse af tapet, maling,
hvidtning, eller anden istandsættelse«.
Det fremgår endvidere af den nye LL § 19, stk. 4, at udlejers
vedligeholdelsespligt er ubetinget, således at den ikke er begrænset
af, om indeståendet på konti omfattet af BRL §§ 18 og 18 b kan
dække udgifterne hertil. Netop derfor ophæves BRL § 20, stk. 1
og 2, samt § 22 c.
Iht. den nye LL § 24, stk. 2, fratages parterne muligheden for frit
at aftale fordelingen af vedligeholdelse efter LL § 19, stk. 1, af
storejendomme,(10) hvor reglerne i boligreguleringslovens kap.
II-V om omkostningsbestemt leje finder anvendelse. Således kan
lejer i omkostningsbestemte ejendomme nu alene påtage sig den
side 2
ART2015019501-TBB
indvendige vedligeholdelse og vedligeholdelse af en eventuel have,
jf. den nye LL § 21, 2. pkt.
3.1.2. Bemærkninger
Det anføres i L 97-bem., s. 31, at »den udvendige vedligeholdelse
af store ejendomme forudsætter en koordineret og kontinuerlig
indsats, adgang til ejendommen og ejendommens installationer og
kendskab til ejendommen generelt. Det er derfor ikke hensigtsmæssigt at fordele den udvendige vedligeholdelsespligt på de enkelte
lejere«. Umiddelbart kan denne påstand betvivles.
Indholdet af aftalerne, der typisk laves mellem lejer og udlejer,
hvor lejer påtager sig en del af den udvendige vedligeholdelse, lyder
som regel på den vedligeholdelsespligt, som lejer havde efter LL
§ 20, før den blev lavet om 1. juli 1994 (lov nr. 419 af 1. juni
1994).(11) Dette indbefatter vedligeholdelse af installationer, som
lejer dagligt anvender, er tættest på, og hvor vedligeholdelsesbehovet afhænger af lejers egen brug af de pågældende installationer
og drejer sig således ikke om de større dele af den udvendige vedligeholdelsespligt. I lyset heraf synes denne væsentlige indskrænkning af parternes aftalefrihed at være for vidtgående og bevirker i
øvrigt en forskydning af balancen mellem udlejer og lejer – udelukkende til fordel for sidstnævnte.
3.2. Gældende regler – udlejers misligholdelse
I regulerede kommuner kan huslejenævnet pålægge udlejer, der
har misligholdt sine forpligtelser iht. lejeaftalen, at lade arbejderne
udføre og fastsætte en frist herfor, jf. BRL § 22, stk. 3, 1. pkt.
Dette gælder indtil arbejdet er udført og endvidere bemærkes det,
at Grundejernes Investeringsfond (GI) kan tvangsgennemføre arbejderne, hvis udlejer ikke overholder huslejenævnets frist, jf. BRL
§ 22, stk. 3, 2. pkt.
Såfremt udlejer ikke overholder sine forpligtelser, kan lejer i uregulerede kommuner i medfør af lejeloven, især dennes kap. III,
gøre misligholdelsesbeføjelser gældende, evt. gennemført med bistand fra huslejenævnet. Huslejenævnet har ikke på tilsvarende
måde som for regulerede ejendomme kompetence til at pålægge
udlejer at udføre arbejderne inden for en fastsat tidsfrist, hvilket
har den betydning, at GI heller ikke kan tvangsgennemføre de pålagte arbejder. Sagen skal således anlægges ved boligretten, hvis
lejer skal gennemtvinge sit krav.
3.2.1. De nye regler
Med den nye LL § 19, stk. 3, udvides huslejenævnets kompetence
til at pålægge udlejer at udføre bestemte arbejder, så ordningen i
den fortsat gældende BRL § 22, stk. 3, også kommer til at gælde i
uregulerede kommuner.
Den gældende formulering »lejen skal nedsættes et beløb svarende
til værdien af de påbudte arbejder«, jf. BRL § 22, stk. 3, ændres i
den nye LL § 19, stk. 3, til »lejen nedsættes med et beløb, der svarer
til forringelsen af det lejedes værdi«. Dette skal således mindske
den tvivl, som den gældende formulering har medført, således at
en vedligeholdelsesmangel, der er billig at udbedre, kan medføre
en større lejenedsættelse, hvis manglen f.eks. medfører, at det lejede
ikke kan bebos.
Det følger af lov nr. 310 af 30. marts 2015 § 5, stk. 4, at de nye
regler udelukkende skal gælde for sager, der indbringes efter lovens
ikrafttræden den 1. juli 2015. Hvornår de pågældende vedligeholdelsesmangler er opstået, har således ikke betydning for huslejenævnenes mulighed for at udstede vedligeholdelsespåbud.
3.3. Gældende regler – vedligeholdelsesplaner
Udlejer kan efter reglerne i BRL § 18 d forøge de beløb, der afsættes
til § 18 b-kontoen, hvis det er nødvendigt for at gennemføre en 5årig vedligeholdelsesplan. Det en betingelse, at udlejer og beboerCopyright © 2015 Karnov Group Denmark A/S
repræsentanterne eller et flertal af lejerne har vedtaget en 5-årig
vedligeholdelsesplan, som udtrykkeligt angiver, hvilke arbejder,
der skal udføres, og størrelsen af den nødvendige forøgelse samt
en tidsplan herfor, jf. BRL § 18 d, stk. 2.
Huslejenævnet kan ikke pålægge udlejer at udføre vedligeholdelsesarbejder, alene fordi de er angivet i en vedligeholdelsesplan.
Der skal således konkret være tale om manglende vedligeholdelse
fra udlejers side. Bevisbyrden for, at det ikke er nødvendigt at udføre vedligeholdelsesarbejder omfattet af vedligeholdelsesplanen,
påhviler udlejer.
3.3.1. De nye regler
Efter de nye regler ophæves den gældende BRL § 18 d og erstattes
med den nye BRL § 18 a, hvorved der etableres en ordning med
rullende 10-årige vedligeholdelsesplaner. Vedligeholdelsesplanen
skal udarbejdes i samarbejde med ejendommens beboerrepræsentation og skal omfatte større vedligeholdelsesarbejder som f.eks.
udskiftning af tag og facaderenovering, der ligger ud over de typisk
mindre løbende vedligeholdelsesarbejder. Udgifter til udarbejdelse
af vedligeholdelsesplanen anses som en driftsudgift.
Tvister mellem lejer og udlejer om en vedligeholdelsesplan afgøres
af huslejenævnet. Hvis arbejderne i vedligeholdelsesplanen ikke
udføres, finder lejelovgivningens almindelige regler om vedligeholdelsespåbud anvendelse. Huslejenævnet kan herefter på lejers begæring pålægge udlejer at udføre vedligeholdelsesarbejder, og GI
kan tvangsgennemføre de pålagte arbejder, hvis udlejer ikke overholder huslejenævnets afgørelse.
Udlejers manglende udarbejdelse af vedligeholdelsesplaner
sanktioneres ved at gøre udarbejdelsen til en betingelse for, at udlejer kan opkræve beløb til udvendig vedligeholdelse, jf. den nye
BRL § 18 a, stk. 2. Udlejer mister retten hertil i perioden fra lejers
indbringelse af sag herom for huslejenævnet til en vedligeholdelsesplan er udarbejdet og udleveret til lejer.
Aftaler efter de gældende regler vil alle udløbe med udløbet af
den 5-årige vedligeholdelsesplan, jf. lov nr. 310 af 30. marts 2015
§ 5, stk. 10.
3.3.2. Bemærkninger
Som benævnt skal udlejer udarbejde vedligeholdelsesplanen i
samarbejde med beboerrepræsentationen. I lyset af heraf kan det
forekomme fornuftsstridigt, at L 97 ophæver LL § 66, stk. 4, om
beboerrepræsentationens ret til at deltage i byggemøder m.v. ved
større vedligeholdelsesarbejder samt beboerrepræsentationens ret
til at afkræve vedligeholdelsesregnskab samt bilag og derved indskrænker det oplyste grundlag, beboerrepræsentationens drøftelser
med udlejes skal føres på, jf. afsnit 5.
Der kan desuden være tvivl om, hvorvidt huslejenævnene, der
med de nye regler skal tage stilling i tvister om udarbejdelse og
gennemførelsen af vedligeholdelsesplanen, har de fornødne kompetencer i relation til vedligeholdelsesarbejder, idet det formentlig
kræver en stor faglig indsigt og viden for at kunne forudse, hvordan
tilstanden af den pågældende bygningsdel er om 10 år. Dog kan
det anføres, at huslejenævnet allerede efter de hidtidige regler i
lejeloven har kompetence til i forskellige situationer at tage stilling
til forbedrings- og vedligeholdelsesarbejder.
De nye regler om udarbejdelse af vedligeholdelsesplaner finder
ikke anvendelse for ejere af udlejede ejerlejligheder, hvis ejerne
ikke har bestemmende indflydelse i ejerforeningen samt for udlejere, der kun udlejer én bolig, herunder ejere af en enkelt ejer- eller
andelsbolig, jf. L 97-bem., s. 59.
Den nye BRL § 18 a, stk. 3, giver ministeren for by, bolig og
landdistrikter mulighed for at fastsætte nærmere regler om indholdet, herunder om opdeling af påtænkte vedligeholdelsesarbejder
side 3
ART2015019501-TBB
på bygningsdele, hvordan og hvornår arbejderne skal udføres og
forventede omkostninger hertil. Ministeren for by, bolig og landdistrikter har da også, navnlig ved besvarelse af spørgsmål 110 til L
97 af 23. marts 2015 givet udtryk for, at MBBL vil udarbejde vejledningsmateriale vedr. lovændringerne samt en ny bekendtgørelse
herom.(12)
4. Normalistandsættelse ved fraflytning
4.1. Gældende regler – nyistandsættelse
Lejer skal efter LL § 98, stk. 1, 2. pkt., aflevere det lejede i samme
stand som lejemålets overtagelse med undtagelse af den forringelse,
som skyldes slid og ælde af lejemålet og dets bestanddele. Dette
hænger sammen med, at udlejer som beskrevet i afsnit 3.1, som
udgangspunkt har den almindelige vedligeholdelsespligt. Som anført
i dette afsnit kan vedligeholdelsespligten væltes over på lejer. Der
er i dag ingen præceptiv lovgivning til hinder for, at parterne aftaler,
at lejer skal nyistandsætte lejemålet ved fraflytning, så længe det
var nyistandsat ved overtagelsen, og sådanne aftaler bliver ofte
indgået. Dette kan blive bekosteligt for lejer typisk uafhængigt af,
at lejer kun har beboet lejemålet kortvarigt. På den anden side vil
lejer have en fordel ved ikke at skulle istandsætte lejemålet den
første række år, såfremt lejeforholdet forsat består.
Lejers pligt til at nyistandsætte lejemålet ved fraflytning gælder
som udgangspunkt uafhængigt af, hvilken stand lejemålet fremstår
i, jf. U 2011.880 V, hvor en lejer skulle betale for at få en lejlighed
nyistandsat ved fraflytning, selvom lejligheden fremstod nyistandsat.
4.1.1. De nye regler – normalistandsættelse
Ordet normalistandsættelse, trods megen snak herom, har ikke
fundet vej til den nye lejelov. Den primære ændring ligger i modifikationen af LL § 24, hvorefter den i afsnit 4.1. omtalte ændring
af LL § 19, stk. 2, gøres delvis præceptiv. Det vil herefter ikke
kunne fraviges, at indvendig vedligeholdelse kun skal foretages,
når det er påkrævet under hensyn til ejendommen og det lejedes
karakter. Denne ændring forekommer ved første øjekast i udlejers
interesse, da det mindsker muligheden for at indgå aftaler, der
skærper udlejers vedligeholdelsespligt. Dette er ikke tilfældet.
Lejelovens kap. IV er i vidt omfang deklaratorisk, jf. LL § 24,
hvorefter det kan aftales, at lejer overtager pligten til vedligeholdelse. Dette sker som nævnt i afsnit 4.1. ofte i praksis.
Fordelen for lejer ved den nye lejelov viser sig således, når denne
overtager vedligeholdelsespligten, da denne nu ikke kan pålægges
at istandsætte lejemålet oftere, end det er påkrævet under hensyn
til ejendommen og det lejedes karakter. Dette gælder både løbende
under lejeforholdets beståen samt i en fraflytningssituation.
4.1.2. Bemærkninger
Det kan konkret være svært at fastslå, hvad der er »påkrævet under
hensyn til ejendommen og det lejedes karakter«, og netop dette
forhold har ført til væsentlig kritik af lovændringen. For denne
kritik kan anføres, at formuleringen lægger op til et konkret skøn,
da formuleringens vage karakter sjældent i sig selv vil give et endeligt svar. Lejer og udlejer må formodes ofte at være uenige om
dette skøn pga. deres modstående økonomiske interesser. Mod
kritikken kan der argumenteres for, at en istandsættelse, der er påkrævet efter ejendommen og det lejedes karakter, faktisk er i lighed
med ordning, der allerede gælder efter lejeloven, såfremt lejer har
overtaget den indvendige vedligeholdelsespligt, og parterne ikke
har aftalt nyistandsættelse.(13) Der indføres derfor ikke nogen helt
ny standard for istandsættelse. Til gengæld vil denne allerede
kendte vedligeholdelsesstandard blive udbredt i et større omfang,
Copyright © 2015 Karnov Group Denmark A/S
hvilket kan være problematisk, idet den allerede har givet anledning
til konflikter.
Af tidligere praksis kan fremhæves U 1992.12 V. I dommen blev
det fastslået, at lejer efter en periode på ca. 5 år, hvor der ikke var
skiftet maling og tapet, var forpligtiget til at betale udgifterne til
dette. På baggrund af dommen er det nærliggende at antage, at lejeperioder på over 5 år i hvert fald er tilstrækkeligt til, at udlejer
kan kræve, at lejer foretager tapetsering og maling. Det må konkret
afhænge af det lejedes karakter, samt hvor godt lejer har behandlet
lejemålet løbende. Det fremgår af ministeren for by-, bolig- og
landdistrikters svar på spørgsmål 106 til L 97 af 16. marts 2015,
at det forventes, at lejer er forpligtiget til at nymale en lejlighed
efter 3-4 års brug.
Det er i retslitteraturen udtrykt, at der er tale om en vurdering fra
flade til flade, hvor der samtidigt må skeles til, hvor lang tid lejer
har beboet lejemålet, da lejer ikke skal sætte det lejedes i bedre
stand, end tilfældet var ved indflytning.(14) En lignende formulering
er gengivet i høringsnotat af 14. november 2014 til L 97, s. 12.
Andre steder i retslitteraturen er det udtrykt som et krav om
istandsættelse, når dette er rimeligt og sædvanligt.(15) Disse betragtninger kan give nogen vejledning i en konkret sag, men der
vil næppe heller herfra i alle situationer kunne udledes noget klart
svar på, hvilke vedligeholdelsesarbejder en lejer skal udføre i en
fraflytningssituation.
Flere udtalelser tyder på, at ministeren og MBBL mener, at standen
ved lejers overtagelse spiller en afgørende betydning. Af høringsnotatet af 14. november 2014 til L 97, s. 11, fremgår: »Forslaget
svarer til den retsstilling, hvor der ikke er aftalt pligt til nyistandsættelse ved fraflytning, men alene, at det lejede skal afleveres i den
stand, hvori det overtoges«. Af svar på spørgsmål 18 til L 97 af 13.
februar 2015 fremgår: »udgangspunktet er alene, at det lejede skal
afleveres, som det blev overtaget«. I svar på henvendelse af 3. februar 2015 fra Danske Udlejere (spørgsmål 6 til L 97) fremgår:
»Hensigten med at benytte begrebet »normal istandsættelse« er at
beskrive lovens udgangspunkt som modstykket til »nyistandsættelse«. Normal istandsættelse indebærer, at lejer skal aflevere det lejede i den stand, det blev overtaget. Det kan dog ikke aftales, at det
lejede skal afleveres i bedre stand«. Det er næppe tilfældet, at lejer
altid kan tilpligtes at sætte lejemålet i samme stand ved fraflytning,
som det var ved overtagelsen. Hvis lejer skulle aflevere lejemålet
i samme stand, som det blev modtaget, og hvis lejligheden var helt
nyistandsat ved modtagelsen, ville lejer skulle nyistandsætte lejemålet ved fraflytning. Det er netop denne situation, lovændringen
har til hensigt at undgå, og der er heller ikke støtte i ordlyden af
lejelovsændringen til, at standen ved lejers overtagelse alene er
afgørende for, hvilken stand lejligheden skal sættes i ved fraflytning.
Men standen ved lejers overtagelse må have en betydning for,
hvornår vedligeholdelse er påkrævet under hensyn til ejendommen
og det lejedes karakter, da standen ved overtagelsen må være med
til at definere »ejendommen og det lejedes karakter«. Det kan derfor
klart tilrådes alle parter at sikre sig fornøden dokumentation for
lejemålets stand ved lejers overtagelse, jf. afsnit 2 om obligatoriske
indflytningssyn og -rapporter.
Hensigtsmæssigheden af lovændringen
Det kan anføres for lovændringen, at lejer ikke længere vil blive
mødt med meget høje krav om ny istandsættelse efter selv ganske
korte lejeperioder. Ligeledes vil denne nyistandsættelse ved kortere
lejeperioder indebære et vist værdispild, da der anvendes ressourcer
på at sætte noget i stand, der ofte kun i meget begrænset omfang
trænger til det. Denne pointe kan illustreres med dommen U
2011.880 V, der også er nævnt i afsnit 4.1, hvor en lejlighed der
fremstod nyistandsat ved fraflytning, alligevel skulle sættes i stand
på lejers regning. På den anden side taler det imod ændringen, at
side 4
ART2015019501-TBB
den nye retstilstand formentlig vil give anledning til et øget antal
konflikter. Herudover mister udlejer retten til altid at kræve, at en
lejlighed afleveres i samme stand, som den blev modtaget. Set ift.
de meget væsentlige begrænsninger, der er for lejefastsættelsen i
regulerede kommuner, er denne regel ikke nødvendigvis en rimelig
afbalancering af parternes interesser.
Det kan overvejes, om ændringen vil kunne føre til en forringelse
af boligmassen til ulempe kommende lejere. Dette afvises af MBBL
i høringsnotatet af 14. november 2014 til L 97, s. 14: »Forslaget
vurderes ikke at medføre en løbende forringelse af den indvendige
vedligeholdelsesstand af lejeboligerne, da en af parterne altid vil
have pligten til at foretage løbende indvendig vedligeholdelse. Det
gælder uafhængigt af, hvilken stand boligen var i ved udlejningen«.
Dette må antages at være korrekt. Til gengæld vil retstilstanden
betyde, at nogle lejere skal sætte lejligheden i en bedre stand ved
deres fraflytning, end den var da de flyttede ind. Hvis eksempelvis
en nyistandsat lejlighed lejes ud til lejer 1, der opsiger denne efter
2 år, da vil lejer 1 formentlig ikke kunne tilpligtes at sætte lejligheden i stand ved fraflytning, men hvis en lejer 2 efterfølgende bebor
lejligheden i 3 år, hvorefter denne flytter, da vil lejer 2 kunne pålægges at male lejligheden, slibe gulve mm. Det er i denne situation
således lejer 2, der ender med hele regningen, hvilket ikke nødvendigvis forekommer retfærdigt. Lejer 2 kommer i dette tilfælde til
at sætte lejligheden, som helhed, i bedre stand, end hvad den var
ved overtagelsen, hvilket som udgangspunkt er udelukket, jf. LL
§ 98 stk. 1, 3. pkt. Dette er lejer 2 dog alligevel forpligtiget til, da
LL § 98 i dette tilfælde gennembrydes af lejers pligt til at vedligeholde lejemålet.(16)
5. Varslingsregler for omkostningsbestemt leje og
beboerrepræsentations kompetence
5.1. Gældende regler – varslingsregler
Ved varsling af omkostningsbestemt huslejeforhøjelse stiller BRL
§§ 12 og 13 en række fælles gyldighedsbetingelser, såsom at varslingen skal indeholde oplysninger om lejeforhøjelsens størrelse og
dennes beregning og i øvrigt fremsættes samtidig og skriftligt
overfor de lejere, hvis leje ønskes forhøjet, jf. BRL § 12, stk. 1, og
§ 13, stk. 1.
Særligt for ejendomme uden beboerrepræsentation, jf. BRL § 12
For ejendomme uden beboerrepræsentation er det ligeledes et
gyldighedskrav, at varslingen ledsages af:
Et specificeret regnskab for ejendommens vedligeholdelseskonto
iht. BRL § 20, jf. § 12, stk. 1, 4. pkt., 1. led
Den seneste saldomeddelelse fra GI vedr. kontoen efter BRL §
18 b, jf. BRL § 12, stk. 1, 4. pkt., 2 led
Oplysninger om lejers mulighed for at gøre indsigelse, jf. BRL §
12, stk. 1, 5. pkt.
Særligt for ejendomme med beboerrepræsentation, jf. BRL § 13
For ejendomme med beboerrepræsentation er det ligeledes et
gyldighedskrav, at varslingen til lejer ledsages af oplysninger om,
at budgettet er forelagt for beboerrepræsentanterne, jf. BRL § 13,
stk. 1, 4. pkt.
I medfør af BRL § 13, stk. 2 skal udlejer inden varslingen tilsende
beboerrepræsentanterne et huslejebudget og regnskab over de udgifter, der indgår i lejen for ejendommen, samt opgørelser for alle
ejendommens vedligeholdelseskonti. Ligeledes skal udlejer før
varslingen indkalde beboerrepræsentanterne til et budgetmøde.
Disse regler er usanktionerede.
Udlejer skal senest samtidig med varslingen af lejeforhøjelsen
over for lejer tilsende beboerrepræsentationen en genpart af varslingsskrivelsen med en redegørelse for budgetteringen med fornøden
specifikation af posterne, jf. BRL § 13, stk. 3. Genparten skal
Copyright © 2015 Karnov Group Denmark A/S
ledsages af et specificeret vedligeholdelsesregnskab samt den senest
udsendte saldomeddelelse fra GI, jf. BRL § 13, stk. 3, 2. pkt. Beboerrepræsentanterne kan inden 3 uger efter modtagelsen af varslingsmaterialet kræve, at udlejer inden yderligere 3 uger overleverer en
skriftlig redegørelse om nærmere angivne supplerende oplysninger
sammen med den dokumentation, som beboerrepræsentanterne
måtte have udbedt sig vedr. budgettet og vedligeholdelsesregnskabet, jf. BRL § 13, stk. 3. Beboerrepræsentanterne skal tillige have
oplysning om klageadgang. Disse oplysninger til varslingsskrivelsen
er gyldighedsbetingelser.
5.1.1. De nye regler
I den nye BRL § 12, stk. 1, og § 13, stk. 1, præciseres det, at varslingen skal indeholde oplysning om det gældende budget og det
nye budget, herunder driftsudgifter- og indtægter, oplysninger om
lejeforhøjelsens størrelse, dens beregning og om den fremtidige
lejes størrelse. Den gældende bestemmelse i BRL § 12, stk. 1, 4.
pkt., og BRL § 13, stk. 3, 2. pkt., om, at varslingen skal ledsages
af et specificeret regnskab, jf. BRL § 20, samt af den senest udsendte meddelelse fra GI om saldoen på kontoen efter BRL § 18 b ophæves. Fremover vil sidstnævnte oplysninger være tilgængelige
på GIs hjemmeside, gi.dk. Ændringen skal ses i forbindelse med
præciseringen af, at udlejers vedligeholdelsespligt er ubetinget, jf.
afsnit 3.1.1.
De nye krav til oplysninger om det gældende og nye budget er
bl.a. indført for, at lejer kan forstå lejeforhøjelsens beregning, idet
forhøjelsen skal baseres på den samlede stigning i driftsudgifter
ift. de samlede driftsindtægter. Ifølge L 97-bem., s. 57 skal der
alene oplyses om indtægter, som har virkning på lejefastsættelsen,
herunder den samlede leje for boliglejemålene.
De nye regler medfører som benævnt, at den fremtidige lejes
størrelse skal oplyses. Det er den samlede leje, herunder også forbedringstillæg, der skal oplyses. At dette hidtil har været et gyldighedskrav, kunne måske udledes af U 1967.61 H, hvorefter det ikke
kunne kræves af lejerne, at de skulle udføre beregninger for at
konstatere de fremtidige lejevilkår og er formentlig i det hele taget
en så selvfølgelig oplysning, at det ikke har været anset for nødvendige at fremhæve dette i varslingsreglerne.
Nye regler særligt for ejendomme med beboerrepræsentation, jf.
BRL § 13
Den nuværende usanktionerede pligt som udlejer har til at indkalde
beboerrepræsentanterne til et budgetmøde, jf. BRL § 13, stk. 2,
erstattes med et krav om forudgående høring af beboerrepræsentanterne, jf. den nye BRL § 13, stk. 2. Dette skal ske senest 7 dage
før, der udsendes varslinger til de enkelte lejere efter BRL § 13,
stk. 1. Udlejer skal med høringen fremsende kopi af varslingsskrivelsen, som påtænkes udsendt til lejerne. Samtidig skal udlejer forelægge det gældende budget og det nye budget for beboerrepræsentanterne samt i fornødent omfang redegøre for budgetposterne.
Det følger af L 97-bem., s. 57, at redegørelsen navnlig skal oplyse
om ændringer i de enkelte posters størrelse. Pga. bestemmelsens
generelle formulering, vil der ikke kunne forlanges en særlig vidtgående redegørelse. Det fremgår af den nye BRL § 13, stk. 2, 3.
pkt., at høringen er en gyldighedsbetingelse for det endelige varsel
efter BRL § 13, stk. 1.
Den nye BRL § 13, stk. 2, erstatter den gældende ordning med
fremsendelse af genpart af varslingsskrivelsen samt specificeret
redegørelse for budgetteringen i den BRL § 13, stk. 3. I den nye
BRL § 13, stk. 3 bevares beboerrepræsentations mulighed for tre
uger efter modtagelsen af varslingen at forlange yderligere oplysninger, men fristen løber fra høringen efter den nye BRL § 13, stk.
2. Kravene i den nye BRL § 13, stk. 3, forbliver gyldighedskrav.
side 5
ART2015019501-TBB
Ændringerne har virkning fra lovens ikrafttræden. Dette indebærer,
at lejeforhøjelser i ejendomme med beboerrepræsentation, som
varsles efter lovens ikrafttræden, skal sendes i forudgående høring
hos beboerrepræsentanterne efter de nye regler.
5.1.2. Bemærkninger
Den fortsat gældende formulering i både BRL § 12, stk. 1, og § 13,
stk. 1, om at varslingen skal indeholde »oplysning om lejeforhøjelsens størrelse og beregning«, har været genstand for mange tvister
mellem lejer og udlejer. Ligeledes har formuleringen voldt vanskeligheder i litteraturen(17) og i praksis i både huslejenævnene og
boligretterne. At det af L 97-bem. udtrykkeligt fremgår, at det
fremover skal fremgå, f.eks. hvilket fordelingsgrundlag forhøjelsen
er beregnet på, er særlig fordelagtig, da ejendommens samlede
stigning i driftsomkostninger vil fremgå, og med hvilket beløb
heraf den gældende leje for det pågældende lejemål vil blive forhøjet, jf. L 97-bem., s. 57. Ændringerne vil således medføre en øget
gennemskuelighed til fordel for lejer såvel som beboerrepræsentationen.
Der kan være tvivl om, hvorvidt det er korrekt, at kravet om at
lejers fremtidige leje skal oplyses i varslingen, er den eneste nye
gyldighedsbetingelse i BRL § 13, som det fremgår af høringsnotat
af 14. november 2014 til L 97, s. 21. Som benævnt følger det af
den nye BRL § 12, stk. 1, at det er en gyldighedsbetingelse, at
ejendommens gældende budget fremgår af varslingen. Dog har det
hidtil i litteraturen været antaget, at et såkaldt »sammenligningsbudget« ikke har været et gyldighedskrav.(18) På baggrund af tre Højesteretsdomme (U 1986.478 H, U 1989.480 H og U 1989.483 H)
kan den hidtidige retstilstand sammenfattes således, at fremsættelse
af et sammenligningsbudget kun var et gyldighedskrav, når det
pga. ændrede forhold var væsentligt for lejer, at varslingen ledsages
af et sammenligningsbudget, f.eks. ved overgangen til et nyt fordelingsgrundlag.(19) Det udtrykkelige krav om fremsættelse af det
gældende budget synes altså at udgøre endnu et nyt gyldighedskrav.
Det kan ses som en styrkelse af beboerrepræsentationens rolle i
forbindelse med ejendommens løbende drift, når høringen af beboerrepræsentationen efter den nye BRL § 13, stk. 2, er gjort til en
gyldighedsbetingelse. Hensigten hermed er ifølge L 97-bem., s.
53: »at sikre et godt grundlag for dialogen mellem lejerne og udlejeren om forholdene i ejendommen«. Dog er kravet i den nye BRL
§ 13, stk. 2, om at varslingen skal indeholde “fornøden redegørelse
for budgetposterne« en meget uklar formulering. Kravet kendes
fra den gældende BRL § 13, stk. 3: »redegørelse for budgetteringen,
der indeholder en specifikation af budgettets poster i fornødent
omfang«. Om omfanget af dette uklare krav har det hidtil været
antaget, at det omfattede udgifter, der er indgået under de enkelte
budgetposter, hvorfor det ikke har været tilstrækkeligt blot at
medsende en kopi af budgettet. Dette er formentlig også gældende
for den nye BRL § 13, stk. 2. Desuden står det i den nye BRL §
13, stk. 2, skrevet, at »der henses til ændringer i de enkelte beløbs
størrelse«. Er der således væsentlige udsving i visse af beløbene i
det nye budget, vil redegørelsen skulle indeholde en forklaring
herfor, jf. høringsnotat af 14. november 2014 til L 97, s. 21.
5.2. Gældende regler – beboerrepræsentation
LL § 65 indeholder en række usanktionerede rettigheder for beboerrepræsentationen over for udlejer, herunder ret til at rådgive, føre
tilsyn og få udleveret samt indsigt i relevant materiale og informationer.
LL § 66 indeholder en række usanktionerede regler om udlejers
forpligtelser over for beboerrepræsentationen, herunder retten til
at blive hørt forud for udlejers krav om lejeforhøjelse efter LL §
Copyright © 2015 Karnov Group Denmark A/S
47 og iværksættelse af forbedringsarbejder, som vil medføre lejeforhøjelse, jf. LL § 66, stk. 1, litra a og b.
Desuden findes i LL § 66, stk. 2-4, regler om bl.a. indkaldelse af
beboerrepræsentanterne i forbindelse med iværksættelse af vedligeholdelses- og forbedringsarbejder samt til byggemøder, efterfølgende afleveringsforretning og kontroleftersyn. LL § 66, stk. 5 og 6,
indeholder yderligere regler, f.eks. om at beboerrepræsentanterne
hvert år skal indkaldes til en gennemgang af ejendommens bygninger.
5.2.1. De nye regler
LL § 65
Den nye LL § 65 er udformet som en formålsbestemmelse. Som
følge af ændringer i den nye LL § 65 ophæves den gældende LL
§ 66, idet der indføres nye regler om forudgående høring af beboerrepræsentanterne ved varsling af omkostningsbestemt husleje i
storejendomme, jf. den nye BRL § 13, stk. 2, og særligt pga. at
enkelte af bestemmelsens regler videreføres i den nye LL § 65.
Foruden formålsbestemmelsen er de øvrige krav regler i LL § 65
sanktioneret.
I den nye LL § 65, stk. 1, er enkelte regler om udlejers løbende
orientering til beboerrepræsentanterne om visse forhold i ejendommen indføjet. Dette gælder bl.a. oplysninger om, hvem der ejer
ejendommen og administrerer den (stk. 1, nr. 1), om genudlejning
af lejligheder i ejendommen (stk. 1, nr. 3) og om udlejers ansættelse
og afskedigelser af ejendomsfunktionærer (stk. 1, nr. 4). Herudover
kan beboerrepræsentationen drøfte ethvert spørgsmål af betydning
for ejendommens drift med udlejer (stk. 1, nr. 2).
Den nye LL § 65, stk. 2, erstatter den nugældende LL § 66, stk.
1 og 2. I medfør af den nye bestemmelse skal udlejen skriftligt
indkalde beboerrepræsentanterne til et møde, hvis han varsler
iværksættelse af forbedringsarbejder, der vil medføre en lejeforhøjelse, som sammen med forbedringsforhøjelser gennemført i de
sidste 3 år vil udgøre mere end 60 kr. pr. m2 bruttoetageareal. Indkaldelsen gælder for såvel fælles forbedringer som forbedringer i
den enkelte bolig. Det følger af den nye LL § 65, stk. 2, 2. pkt., at
mødet skal afholdes inden iværksættelsen varsles og senest 2 uger
før varsling af forbedringsforhøjelsen.
For ejendomme, som er omfattet af BRL § 24, der indeholder
regler om varsling af iværksættelse af forbedringsarbejder, skal
den nye procedure indarbejdes i varslingsproceduren. De sammenfaldende krav kan opfyldes i én og samme proces, jf. L 97-bem.,
s. 48. For forbedringsarbejder, der ikke skal varsles iværksat efter
BRL § 24, men alene efter LL § 55, skal mødet afholdes inden
denne varsling.
Efter den nye LL § 65, stk. 3, som erstatter LL § 66, stk. 3 og 4,
skal udlejer, hvis forbedringsarbejderne udbydes i begrænset licitation uden forudgående prækvalifikation, iht. tilbudslovens § 4, stk.
3, senest på ovennævnte møde opfordre beboerrepræsentanterne
til at pege på mindst en bydende i licitationen.
I den nye LL § 65, stk. 4, bliver sanktionen i de tilfælde, hvor
udlejer ikke efterlever reglerne i stk. 2 og 3, at forbedringsforhøjelsen ikke gyldigt kan opkræves for den del, som overstiger grænsebeløbet på 60 kr. pr. m2 (2015-niveau). Denne virkning er i overensstemmelse med gældende praksis for BRL §§ 23 og 24. Nugældende LL § 66, stk. 5 og 6, erstattes af BRL § 18 a om inddragelse
af beboerrepræsentationen i ejendommens vedligeholdelse, jf. afsnit
3.3.1.
5.2.2. Bemærkninger
Reglerne i den gældende LL § 65 er usanktionerede og har dermed
været uhensigtsmæssige, idet beboerrepræsentanterne skulle rejse
en retssag, hvis de ville gøre rettigheden gældende. De nye sanktioside 6
ART2015019501-TBB
nerede regler i LL § 65, stk. 2 og 3, fremstår derfor hensigtsmæssige.
Det synes også positivt, at bestemmelsen omformuleres, så den
nye LL § 65, stk. 1, indeholder en generel beskrivelse af formålet
med beboerrepræsentation. Hensigten er ifølge L 97-bem., s. 17,
at tilskynde parterne i lejeforholdet til at indgå i et konstruktivt
samarbejde. Det indgår som en del af formålet, at der skabes gode
samarbejdsrelationer mellem lejer og udlejer.
Det kan overvejes om sanktioner havde været fordelagtige iht.
den nye LL § 65, stk. 1, nr. 1-4, da reglerne i modsat fald erfaringsmæssigt bliver meningsløse, jf. bl.a. LLO's høringssvar af 14. oktober 2014, pkt. 4. Imod sanktioner kan anføres, at den nye LL §
65, stk. 1, er uegnet til at være sanktioneret pga. dens funktion som
formålsbestemmelse. Det vil næppe være muligt at fastsætte en
meningsfuld sanktion for udlejers afvisning af at drøfte et nærmere
bestemt forhold med beboerrepræsentanterne.
6. Opsigelse pga. udlejer selv vil benytte lejemålet
6.1. De gældende regler
Ved lejelovsændringen er der tilsigtet en udvidet adgang til at opsige lejer, i tilfælde hvor udlejer selv ønsker at bebo ejendommen.
Der er overordnet sket to ændringer. For det første er der vedtaget
nogle modifikationer i LL § 84, litra a og d, og for det andet indsættes en ny opsigelsesadgang i LL § 82.
6.1.1. De nye regler
Ændringer i LL § 84
Ændringerne i LL § 84 er af mere praktisk end retlig relevant karakter. Der er dog der sket den ændring, at hvis lejeaftalen er indgået før 1980, er der nu ikke længere noget krav om, at der ved lejeaftalens indgåelse, skal have været givet meddelelse om opsigelsesmuligheden i LL § 83, stk. 1, litra a., jf. den nye LL § 84, litra
d, 2. pkt., modsætningsvist.
Ændringer i LL § 82
Der er indført en ny opsigelsesadgang i LL § 82, litra c, som giver
nogle udlejere en næsten fri adgang til at opsige lejer, og denne må
forventes i et vist omfang at afløse anvendelsen af LL § 83, stk. 1,
litra a. Begrænsningerne i LL § 82, litra c, ligger i, at der skal være
tale om en ejerlejlighed eller andelsbolig, at udlejer kun ejer denne
ene ejerbolig eller andelsbolig, som er udlejet, og at det kun er den
udlejer, der har indgået lejeaftalen, der kan anvende denne opsigelsesadgang. Det bemærkes, at det er krav om, at udlejer efterfølgende
selv bebor lejligheden ligesom den dagældende LL § 83, stk. 1, litra
a.
6.1.2 Bemærkninger
Krav om at udlejer kun ejer en udlejet bolig
En væsentlig begrænsning i den nye opsigelses adgang ligger i,
at udlejer kun må eje det ene udlejede lejemål, som skal opsiges.
Begrænsningens udformning kan give anledning til undren. Hvorfor
skal en udlejer, som ejer to udlejede boliger, stilles ringere end den
udlejer, som ejer en udlejet og en ikke udlejet bolig? Forholdene
taler vel nærmere for en modsat løsning, da en udlejer hvis alle
boliger er udlejet, i nogle tilfælde har et større behov for at kunne
sige en lejer op for selv at flytte ind, end den udlejer, som ejer en
række boliger, hvor kun en enkelt er udlejet.
Da udlejer kun må eje den ene udlejede bolig, som denne ønsker
at flytte ind i, må det defineres, hvornår en bolig er udlejet. Dette
spørgsmål er der ikke taget nærmere stilling til i forbindelse med
lovændringen. Såfremt der bor en lejer i en bolig på en lejekontrakt,
er boligen utvivlsomt udlejet. Det vil den være indtil lejekontrakten
bliver ophævet, eller indtil udløbet af et opsigelsesvarsel, såfremt
den bliver opsagt af en af parterne. Såfremt lejer har underskrevet
Copyright © 2015 Karnov Group Denmark A/S
en lejekontrakt, men endnu ikke er flyttet ind, kan der opstå tvivl.
Det må efter en naturlig sproglig forståelse af ordet »udlejet« være
mest nærliggende, at det afgørende er den begyndelsesdato for lejeforholdet, der er fastsat i lejekontrakten. Såfremt dispositionsadgangen som følge af aftale overgår fra udlejer til lejer før denne
dato, må denne nye aftalte begyndelsesdato være afgørende. Såfremt
lejer forud for sin indflytning får en delvis dispositionsadgang til
det lejede, f.eks. får lov til at stille nogle møbler i boligen el. lign.,
er lejligheden formentlig ikke udlejet, hvis udlejer i øvrigt selv
forsat har en delvis dispositionsadgang. Den omtalte problematik
må antages kun sjældent at blive praktisk relevant, da der er tale
om et relativt snævert grænseområde.
Kun den udlejer, der har indgået lejeaftalen kan anvende den nye
opsigelsesadgang
Betingelsen om, at kun den udlejer, der har indgået lejeaftalen,
kan udnytte opsigelsesadgangen, var ikke en del af det oprindelige
lovforslag, men er blevet indført for at undgå omgåelse, da en udlejer, der ejer flere udlejede lejligheder, ellers vil kunne sælge en
lejlighed til en person, der ikke ejer andre udlejede lejligheder,
hvorefter denne vil kunne benytte opsigelsesadgangen i den nye
LL § 82, litra c.
I den modsatte situation, hvor en udlejer f.eks. oprindeligt ejede
3 udlejede boliger, men efterfølgende sælger to af dem, vil udlejer
stadigvæk få mulighed for at anvende LL § 82, litra c, i den nye
lejelov ift. lejeren i den tilbageværende bolig. Dette forhold betyder
også, at der er tale om en begrænset beskyttelse af lejer, da lejer
naturligvis ikke kan styre udlejers antal af udlejede boliger. Såfremt
en lejer kontraherer med en udlejer, som ejer et stort antal ejer- eller
andelsboliger, vil denne kunne vide sig rimelig sikker på, ikke i
fremtiden at blive opsagt på baggrund af den nye LL § 82, litra c,
da udlejer i så fald skal afhænde samtlige andre udlejede boliger.
Opsigelsesadgangen i den nye LL § 82, litra c, vil være undergivet
en 1 års opsigelse, jf. den nye LL § 86, stk. 2.
Det bør desuden bemærkes, at opsigelsesadgangen alene finder
anvendelse på lejekontrakter indgået efter lovens ikrafttrædelse,
jf. lov nr. 310 af 30. marts 2015 § 5, stk. 8.
Hensigtsmæssigheden af lovændringen
Lovændringen i LL § 82 bliver foretaget for at hjælpe små private
udlejere. Dette er velbegrundet. En person, som ejer f.eks. en lejlighed, men i en periode ikke kan eller vil bebo denne, har enten valget
mellem at lade denne stå tom, hvilket typisk indebærer et væsentligt
værdispild, og desuden i nogle tilfælde ikke vil være lovligt pga.
reglerne om bopælspligt, eller leje den ud. Hvis lejligheden udlejes,
vil dette kunne indebære, at udlejer ikke selv kan benytte lejligheden
igen i en ukendt lang årrække pga. den generelt restriktive regulering af udlejers opsigelsesadgang i LL §§ 82 og 83. Udlejer vil i
denne periode måske lide et tab, da renterne på dennes lån og fællesudgifterne til lejligheden måske overstiger den leje, der må
kræves efter lejefastsættelsesreglerne. Udlejer vil desuden kun i
nogle tilfælde have mulighed for at tidsbegrænse lejekontrakten,
da en tidsbegrænsning i en lejekontakt kan tilsidesættes, jf. LL §
80, stk. 3, såfremt den ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejers
forhold.(20)
Yderligere for ændringen kan anføres, at lejer stadig nyder en vis
beskyttelse gennem opsigelsesfristen på 1 år, jf. den nye LL § 86,
stk. 2. Imod ændringen kan anføres, at nogle lejere i højere grad
ikke kan vide sig sikker på, hvorvidt denne fremtidig ville kunne
blive boende. Selvom lejer får en frist på 1 år til at finde et nyt sted
at bo, er det ikke nødvendigvis tilstrækkeligt til at finde en ny lejlighed i tilsvarende størrelse, kvalitet og med tilsvarende beliggenhed. Særligt ikke, hvis lejer bor centralt i en større by som København eller Århus, hvor der er meget stor efterspørgsel på lejeboliger.
side 7
ART2015019501-TBB
Herudover er der ofte meget arbejde og væsentlige udgifter forbundet med en flytning.
7. Ikrafttrædelse
Loven træder i kraft den 1. juli 2015, jf. lov nr. 310 af 30. marts
2015, § 5, stk. 1, og får som udgangspunkt virkning for lejeaftaler,
der indgås efter lovens ikrafttræden, med mindre andet er anført i
den enkelte bestemmelse.(21) Ministeren for by, bolig og landdistrikter har i forbindelse med besvarelse af spørgsmål 110 til L 97
af 23. marts 2015 oplyst, at der i forlængelse af lovforslagets vedtagelse vil udarbejdes vejledningsmateriale vedr. forslagene om
henholdsvis vedligeholdelsesplaner, normal istandsættelse samt
ind- og fraflytningssyn. Den 15. maj 2015 blev udkast til bekendtgørelse om autoriserede standardblanketter for lejeaftaler og udkast
til revideret typeformular sendt i høring, hvorved der foretages en
revision af typeformular A, 8. udgave, der er autoriseret af daværende By- og Boligministerium den 3. september 2001.
8. Sammenfatning
Det må indrømmes, at lovændringerne overordnet indebærer en
forenkling og modernisering af lejelovgivningen i overensstemmelse
med L 97s titel og lovgivers hensigt, som redegjort for i afsnit 1.
Dette er tydeligst ved indførelsen af de rullende 10 års vedligehol-
Copyright © 2015 Karnov Group Denmark A/S
delsesplaner (afsnit 3.3.1.) og de nye ind- og fraflytningsregler
(afsnit 2.1.1.) samt varslingsregler (afsnit 5.1.1.).
Forleden indskrænkningen af aftalefriheden i regulerede kommuner synes en række af lovændringerne dog enten at være byrdefulde,
idet der forekommer flere faldgruber, som udlejer skal være opmærksom på eller uklare, idet lovforarbejderne og andre fortolkningsbidrag forholder sig tavse. Eksempelvis risikerer udlejer at
miste ethvert krav på istandsættelse ved manglende overholdelse
af den nye LL § 9, stk. 2 og 3, samt LL § 98, stk. 3 og 4. Hertil
kommer, at der f.eks. ikke er klarhed over, hvad udlejer præcist
kan kræve ved lejers fraflytning.
Det var ligeledes lovgivers hensigt at L 97 skulle sikre, at den
retlige og økonomiske balance mellem udlejer og lejer ikke forrykkede. Om hvorvidt dette er lykkedes er svært at sige, da ændringerne
berører mange aspekter af lejeretten og forsimplet sagt synes begge
parter at få nogle steder, mod at måtte afgive på andre områder.
Lovændringerne betyder, udover den nye udvidede opsigelsesadgang (afsnit 6.1.1.), i hvert fald næppe nogen væsentlig styrkelse
af udlejers retstilling, der ellers hidtil har lidt under, at lejelovgivningen er en beskyttelseslovgivning for lejer.
Dog har vi endnu til gode at se om, hvorvidt nærværende artikels
kritikpunkter aktualiseres og i så fald den praktiske håndtering
heraf.
side 8
ART2015019501-TBB
(1) Bekendtgjort som lov nr. 310 af 30. marts 2015.
(2) Se bl.a. lejer- og udlejerorganisationernes fælles brev af 9. juli 2014 til ministeren for by, bolig og landdistrikter, samt høringsnotat af 14. november
2014 og høringssvar til L 97 (By- og Boligudvalget 2014-15 L 97, Bilag 3).
(3) Det politiske forlig blev indgået d. 11. juni 2014 mellem regeringen og
Venstre, Dansk Folkeparti, SF og Enhedslisten.
(4) Niels Grubbe og Hans Henrik Edlund: Boliglejeret, 2008, s. 138.
(5) Ministeren for by-, bolig- og landdistrikters svar på spørgsmål 3 til L 97 af
23. januar 2015.
(6) Se hertil Jakob Juul-Sandberg i TBB 2015.84, 87 f..
(7) Niels Grubbe og Hans Henrik Edlund: Boliglejeret, 2008, s. 403.
(8) Jakob Juul-Sandberg, Martin Brink og Marianne Kjær Stolt: Lov om leje
af almene boliger med kommentarer, 2008, s. 378.
(9) Karsten Holt i Revisorbladet nr. 5, 1994, s. 23 ff.
(10) Ejendomme der omfatter 7 eller flere beboelseslejligheder, jf. BRL § 4,
stk. 5, modsætningsvist.
(11) Karsten Holt i Revisorbladet nr. 5,1994, s. 23.
Copyright © 2015 Karnov Group Denmark A/S
(12) Udkast til bekendtgørelse om vedligeholdelsesplaner for private udlejningsejendomme er sendt i høring den 17. april 2015.
(13) Niels Grubbe og Hans Henrik Edlund: Boliglejeret, 2008, s. 393.
(14) Niels Grubbe og Hans Henrik Edlund: Boliglejeret, 2008, s. 393 f.
(15) Peter Mortensen: Landbrugsforpagtning, 1999, s. 358.
(16) Se dog muligvis i modsat retning Niels Grubbe og Hans Henrik Edlund:
Boliglejeret, 2008, s. 397 linje 12-15.
(17) Mogens Dürr m.fl.: Administration af boliglejemål, 2010, s. 265.
(18) Marianne Dons og Jesper Bang: Omkostningsbestemt leje og forbedring,
1997, s. 138, samt Mogens Dürr m.fl.: Administrations af boliglejemål, 2010,
s. 265. Sml. heroverfor Lars Økjær Jørgensen i U 1988B.364.
(19) Se om hvilke ændrede forhold der kunne tænkes at begrunde et krav om
sammenligningsbudget Niels Grubbe i U 1989B.305.
(20) For en nærmere fremstilling henvises til Niels Grubbe og Hans Henrik
Edlund: Boliglejeret, 2008, s. 379 f. samt Mogens Dürr m.fl.: Administrations
af boliglejemål, 2010, s. 804 ff.
(21) Ved tvivlstilfælde må ikrafttrædelsesbestemmelsen dog fortolkes i lyset
af de almindelige intertemporale regler og principper, se hertil Claus Rohde:
Intertemporal kontraktsret, 2009.
side 9