1. No category

Teknik & Miljø
Plan
Dato: 07-08-2015
Sagsnr.: 14/58942
Sagsbehandler: vpevg
Referat
Dialogmøde med Bjerringbro Boligselskab, Bjerringbro
Andelsboligforening og Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborg
Mødedato:
Den 5. februar 2015
Mødetidspunkt: kl. 13.30
Mødested:
Multisalen, Viborg Rådhus
Mødeleder:
Karl Johan Legaard Jensen
Referent:
Viborg Kommune
Mødedeltagere: Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborg: direktør Hans Erik Lund, Tina
Schmidt og Klaus Madsen
Viborg Kommune: planchef Karl Johan Legaard Jensen, Janni L.
Kristensen, Birgit Michler og Eva Grønborg
1. Velkommen v. Karl Johan samt opfølgning på aftalen fra 2013
Karl Johan Legaard bød velkommen, og vi tog en præsentationsrunde.
Bjerringbro Boligselskab
Bjerringbro Boligselskab (Bj Bs.) er fra 1. juli 2014 fusioneret med
Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborg (BSJ).
Bj. Bs.har en ansøgning om en fysisk helhedsplan i Landsbyggefonden (LBF).
BSJ har aftalt med LBF, at der inden godkendelse af helhedsplanen må
benyttes op til 3,5 mio. kr. til opretning af legeplads og skure.
LBF forventer at kunne meddele tilsagn om støttede lån til renovering af
afdeling 332, Brokbakken, i 2015.
BSJ oplyser, at der i øjeblikket ikke er problemer med tomgangsleje. Det
tidligere tab på tomgangsleje vil blive indregnet i helhedsplanen, hvorved BSJ
holdes skadesfri og huslejen bliver uændret.
BSJ oplever, at der er synergieffekt ved at administrere alle almene boliger i
Bjerringbro.
Aftale mellem Boligorganisation og Kommune
Bjerringbro Boligselskab er opløst og eksisterer ikke med udgangen af 2014.
Afdelingerne vil fremadrettet være omfattet af aftalen med Boligselskabet Sct.
Jørgen.
Bjerringbro Andelsboligforening
Bjerringbro Andelsboligforening (Bj Abf.) er et veldrevet selskab.
Afdeling 5, Egeparken, har modtaget foreløbigt tilsagn om renovering fra LBF,
som forventer at meddele endeligt tilsagn om støttede lån til renovering i 2015.
Boligselskabet forventer, at den fysiske igangsætning sker i 2016 sideløbende
med den boligsociale helhedsplan, og oplyser, at den beboerdemokratiske
proces har haft en meget positiv effekt.
Der var enighed om, at henlæggelserne skal øges i afdelinger med kritiske
nøgletal. Niveauet for henlæggelser i afdeling 3, Nørreport, blev drøftet, idet
afdelingen opsamlet har mange henlæggelser, men samtidigt også problemer
med fraflytninger.
BSJ følger op på, om gæld i afdelinger bliver afviklet i henhold til aftalen fra
dialogmødet fra 2013.
Bj. Abf. har i 2014 indgået nye forsikringsaftaler samt en driftsaftale med BSJ.
Aftale mellem Boligorganisation og Kommune
Det blev aftalt
 at henlæggelserne i Bjerringbro Andelsboligforening øges
 at der udarbejdes en plan for henlæggelser i afdeling 3, Nørreport
Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborg
3. Hovedorganisation (Økonomi, drift, administration og sideaktiviteter)
BSJ har ikke udarbejdet en skriftlig årsberetning, hvilket Viborg Kommune (VK)
fremadrettet forventer at modtage, da bl.a. bestyrelsens stillingtagen til revisors
bemærkninger mangler. Bestyrelsen skal desuden underskrive beretningen.
Egenkapitalen og arbejdskapitalen er faldende. BSJ arbejder på at øge den
disponible del af egenkapitalen, og ultimo 2014 vil den være stigende.
De løbende 10 års planer for dispositionsfonden er medtaget i
forvaltningsrevisionen. VK har ikke modtaget oversigten over 10-års planerne,
men BSJ vil sende den.
BSJ har indregnet kommende LBF-renoveringsprojekter i 10 årsplanerne,
hvorfor de af økonomiske hensyn er flyttet tidsmæssigt i forhold til hinanden.
Andelen til kapitaltilførsel er indregnet i den bundne del. I 2013 har trækket på
dispositionsfonden været større end tilførslen. BSJ vil sende en opgørelse over
dispositionsfondens bundne og disponible del.
De store udlån til afdelinger er konverteret til banklån. BSJ har stor fokus på
tomgangsleje, og har en målsætning om gennemsnitligt højst 10 ledige boliger.
Afdelinger med tab på fraflytninger får dækket udgifter til markedsføring fra
dispositionsfonden.
BSJ sparer 3 mio. kr. om året på driften. Der har været foretaget
udbudsrunder, som giver besparelser i afdelingerne, som slår igennem i 2014,
2015 og 2016. Stillinger i driftsenheden bliver ikke genbesat ved naturlig
afgang, men erstattet af sæsonarbejdere.
På dialogmødet i 2013 gjorde VK opmærksom på, at der ikke er registret
garager/carporte i regnskabet. Det kan i år konstateres, at garager/carporte
fortsat ikke fremgår af regnskabet og heller ikke af stamdata i LBF – ligesom
der heller ikke er overensstemmelse i data for institutioner og erhverv i
henholdsvis regnskabet og stamdata i LBF.
Udbetaling Danmark har sendt nyhedsbrev den 4. februar 2015 om, at
boligorganisationerne skal være meget opmærksomme på at indberette data
korrekt til Huslejeregistret, hvorfra Udbetaling Danmark modtager oplysninger.
BSJ oplyser, at der har været møder med BBR i forbindelse med opgradering
af registre. BSJ ser på det og indberetter til LBF med besked til kommunen.
Niveauet for lejetab, der er ældre end 6 måneder blev drøftet. BSJ oplyste, at
man nu afskriver lejetabet hurtigere og løbende vurderer risikoen ved det
enkelte tilgodehavende hos fraflyttere.
Niveauet for byggesagshonoraret blev drøftet, og BSJ oplyste, at udgifter til
ekstern rådgivning fremover ikke vil indgå i honoraret.
Repræsentantskabet for BSJ’s har i juni 2013 godkendt ændrede vedtægter for
boligorganisationen. Hvis vedtægterne er blevet ændret efter denne dato, skal
de indsendes til VK med angivelse af, hvilke bestemmelser, der er ændret, jf.
almenboliglovens § 12, stk. 5.
Forsikringsporteføljen er netop opdateret ved skift af forsikringsselskab i 2014.
Dette omfatter også Bjerringbro Andelsboligforening.
Kvols-energiprojektet er endeligt afsluttet for BSJ’s vedkommende ved aftalen
mellem kommunen og Energi Viborg - § 19, stk. 2. Der er ikke opkrævet noget
hos BSJ, og det sker heller ikke på grund af aftalen om at blive holdt skadesløs
for eventuelle omkostninger, som ikke kan indregnes i varmeprisen.
Lægehuset i Thorsø (Favrskov Kommune), afd. 406. Købet er ikke forelagt VK
til godkendelse som hjemstedskommune, og tilsynet har ikke modtaget den
efterspurgte redegørelse. Afdelingen skal udlejes gennem et skattepligtigt
selskab, men det er ikke sket. VK opfordrede til, at afdelingen udlejes gennem
det nu oprettede skattepligtige selskab efter godkendelse i Byrådet, eller at den
alternativt sættes til salg.
4. Afdelinger (Økonomi, drift og vedligeholdelse)
I samarbejde med Boligselskabet Viborg har BSJ ansat en økonomi- /
udsættelseskonsulent, hvilket har haft en positiv effekt og mindsket antallet af
udsættelser.
BSJ informerede om status for råderetssager, som nu er blevet behandlet på
både afdelings- og hovedbestyrelsesmøder. Der var enighed om, at eventuelle
tab som følge af fejladministrationen dækkes af arbejdskapitalen (idet
individuelle råderetsarbejder ikke kan finansieres af afdelingen eller ved
optagelse af eksternt lån).
BSJ oplyste, at man stadig udlejer til nedsat husleje i få afdelinger for at
begrænse tomgangslejen. Boligselskabet vil fremadrettet overveje muligheden
for huslejedifferentiering i nye afdelinger.
Følgende afdelinger blev drøftet:
 Afdeling 40, Ibsgården: 10 ældreboliger mangler at blive udlejet. Bevilling
fra byrådet på 1,5 mio. kr. er bl.a. brugt til nyt inventar. Regnskabet er
afsluttet og sendes til J&V. Der udlejes ikke længere til nedsat leje.

Afdeling 69, Langdammen: VK har opsagt lejekontrakten, og BSJ ønsker
at ombygge lejlighederne til ungdomsboliger.

Afdeling 94, Camp Logos: Et tilgodehavende på 5,3 mio. kr. er en
mellemregning med boligorganisationen, som VK vil følge op på i 2014
regnskabet.

Afdeling 99, Søndersøparken (Brøndumsgård): Byrådet har truffet
beslutning om selvfinansiering af overskridelse af anskaffelsessummen
(parkeringskælder).

Afdeling 107, Asmild Landbrugsskole: Ungdomsboligerne bliver lejet ud til
2 personer, hvilket VK har en forespørgsel om hos ministeriet. BSJ oplyste,
at ved 2 beboere i ét lejemål står begge lejere på lejekontrakten, bl.a. for at
hindre misbrug af boligstøtte. Begge lejere må dele risikoen for hærværk.
Kopi af lejekontrakt sendes til VK med oplysning om omfanget af 2
personer pr. ungdomsbolig.
Asmild Landbrugsskole har stillet huslejegaranti for boligselskabets
ungdomsboliger. Hæftelsesforholdene skal afdækkes – dette spørgsmål
ligger hos ministeriet. BSJ er ved at være klar på, at BSJ henviser til
boligerne og påser, at det er frivilligt, at to deler en bolig.
BSJ deltager i møder med bl.a. VK (udviklingsafdelingen) om behovet for
ungdomsboliger i kommunen. Udlejning af ungdomsboligerne sker gennem
UngBo, og efter ventelister.

Afdeling 111, Karup: Renovering i ”Granly”, etape 2 er ved at blive
indberettet, og BSJ forventer, at den bliver sendt til VK i den nærmeste
fremtid.

Afdeling 116, Nytorv-delen: BSJ har solgt erhvervsdelen (turistkontoret) til
købsprisen, og den bagved liggende bindingsværksbygning (totalfredet).
Boligselskabet forventer, at udlejningen af de første lejligheder begynder i
april. Der er flere interesserede lejere til bofællesskabet.

Afdeling 122, Plejecenter i Banebyen: BSJ vil få opført en mock-up af
lejlighederne i forbindelse med projekteringen af plejecenteret. BSJ
oplyser, at det vil være muligt inden udløb af 9 måneders fristen for skema
B (godkendelse af anskaffelsessum før påbegyndelse af byggeriet).
Fleksibel udlejning kan benyttes, så længe frikommuneforsøget er aktuelt.
Når det ophører, kan beboeren ikke flyttes. Det vil kræve en ændring af
udlejningsbekendtgørelsen.
Forsøgsbyggeri og systemeksporten er uændret, og projektet i Kina bliver
dækket af driften.

Afdeling 123, Latinerskolen: BSJ er i dialog med Kulturstyrelsen
vedrørende mulighederne for ombygning og en eventuel affredning af de
fredet bygninger.

Afdeling 522 og 531, Kjellerup: Et lån vil blive udamortiseret i 2015, hvilket
vil give mulighed for, at et opsamlet underskud kan begynde at blive
afviklet.

Afdeling 821 og 822, Landsbyerne Fjends og Stoholm: LBF forventer at
meddele tilsagn om støttede lån til renovering i 2016.

Borgergade i Løgstrup: BSJ har konstateret, at et køb ikke kan lade sig
gøre på grund af manglende godkendelse fra afdelingsmødet. BSJ har i
overtagelsesperioden betalt ejendommens driftsudgifter på 75.000 kr. og
25.000 kr. til advokat, men erkender, at der nok ikke har været den
fornødne hjemmel.

Øverste etage på Kjellerup Sygehus er ombygget til almene lejligheder
med støtte fra Silkeborg Kommune. BSJ’s indskud i Sundhedscenter
Kjellerup er ikke realiseret.
Projekthåndbogen er færdig og kræver login, som BSJ vil sende til VK.
5. Ledelse og beboerdemokrati
Det formelle beboerdemokrati har altid eksisteret, men det giver ikke liv i
boligområderne. Derfor uddanner BSJ ildsjæle/aktivitetsledere – som et
indskudt niveau i forhold til beboerdemokratiet. Ildsjælene skaber liv i
afdelingerne, hvilket også fremgår af antal deltagere i aktiviteterne. Beboerne
kommer til arrangementerne – livreddende førstehjælp, juletræsfest,
fodboldklub i Ellekonebakken, praktikforløb for unge m.m. Der blev foretaget
en ny tilfredshedsundersøgelse i efteråret 2014.
Temaet for BSJ i 2015 er: ”Sundt liv”
8. Formaliserede samarbejder med Viborg Kommune
VK’s oplevelse af, at det er svært at komme i kontakt med boligselskabet både
via mail og telefon blev drøftet.
VK gjorde opmærksom på, at udlejningsaftalen mellem BSJ og VK udløber i
december og skal genforhandles i efteråret. VK ønsker, at de såkaldte ”VK
boliger” kommer til at indgå i den nye aftale.
Brev fra konkurrencestyrelsen til landets kommuner blev drøftet, og BSJ
oplyste at baggrunden for brevet skyldes en sag fra Aarhus. BSJ oplyser, at
det er drøftet med kommunaldirektøren og mener ikke, at problemet er stort i
dag, hvor begge de store boligorganisationer bygger hen over hinandens
området. BSJ mener dog, at der er i orden at konkurrere på kvaliteten, f.eks.
målt på byggeskadefondsrapporterne.
Aftale mellem Boligorganisation og Kommune
Det blev aftalt








at Viborg Kommune fremover modtager en skriftlig årsberetning og 10-års
plan for anvendelsen af dispositionsfondsmidler
at Boligselskabet Sct. Jørgen sender en opgørelse over
dispositionsfondens bundne og disponible del
at Boligselskabet Sct. Jørgen sender eventuelt ikke indsendte vedtægter,
(som måtte være godkendt efter juni 2013) til Viborg Kommune
at Viborg Kommune modtager kopi af indberetning /opdatering af registre
til LBF
at Boligselskabet sender regnskab for bevilling til afdeling 40 til Job &
Velfærd
at Boligselskabet sender kopi af lejekontrakt samt en opgørelse om
omfanget af dobbelt udlejning af ungdomsboliger på Asmild
Landbrugsskole til VK
af Viborg Kommune lettere kan komme i kontakt med Boligselskabet Sct.
Jørgen
at Viborg Kommune indkalder til møde om udlejningsaftaler