Ejendomsregnskab ved Line Møller Sigsgaard www.ejendomsforeningen.dk Agenda • Skatteregnskab kap. 9.1 + kap. 9.2 + kap. 9.3 + kap. 9.4 + kap. 9.5 + kap. 9.6 • Gennemgang af forskelle mellem regnskabsmæssige håndtering og skattemæssig håndtering af de vigtigste poster • Behandling af rente efter ligningsloven §14G • Gennemgang opgave 9.2 + 9.4 + 9.5 + 9.6 + 9.11 Årsrapport kontra skatteregnskab • Skattemæssige og regnskabsmæssige principper ved opgørelse af henholdsvis skattepligtig indkomst og regnskabsmæssigt resultat er på mange punkter forskellige. • For ejendomsselskaber er følgende forhold vigtige: – Skattemæssige indtægter – Skattemæssige fradrag – Tab på tilgodehavende – Kurstab og omkostninger ved optagelse af lån – Værdiregulering af ejendomme og af lån – Indvendig vedligeholdelse – Udvendig vedligeholdelse Årsrapport kontra skatteregnskab • Permanente afvigelser – Indtægter og omkostninger som indgår i årsregnskabet men som ikke er fradragsberettiget skattemæssigt. Eks. Aktieavance efter 3 års ejertid eller kurstab ved optagelse af lån. • Tidsmæssige afvigelser – Afvigelser som i udgangspunktet er lige store men indregnes med tidsforskydning. Eks. Tab på debitorer. • Midlertidige afvigelser – Opstår når den regnskabsmæssige værdi af et aktiv er højere end det skattemæssige. – Eks. Hvis en maskine bogføringsmæssigt har en højere værdi end skattemæssigt får man en skattemæssige fortjeneste. Udskudt skat. Skattemæssige indtægter • De skattemæssige indtægter for en ejendom er stort set lig med de for skatteåret opkrævede huslejeindtægter uanset betalingstidspunktet. Skattemæssige fradrag • Reguleres i Statsskattelovens §6A: ” De udgifter som i årets løb er anvendt til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten, herunder ordinære afskrivninger: • For en ejendom omfatter fradrag disse: – Driftsudgifter – Administrationsudgifter – Forfaldne renter af prioritetsgæld og anden gæld – Afskrivninger • De skattemæssige udgiftsbegreber kan være anderledes end de regnskabsmæssige. • Bøder og afgifter af for sent afregnet SKAT og moms kan ikke fratrækkes. • Repræsentationsudgifter kan kun fratrækkes med 25 % af de afholdte udgifter. Tab på tilgodehavender • Forventet tab på husleje eller moms kan ikke fratrækkes skattemæssigt. Tabet kan først fratrækkes når det er konstateret og kan opgøres. Dette sker enten ved afslutning af konkurs eller ved at der foreligger en erklæring fra konkursboet om den forventede dividende. Kurstab og omkostninger ved lån • Kurstab og omkostninger ved lån (længerevarende) kan ikke fratrækkes eller afskrives. Værdireguleringer af aktiver og forpligtelser • Værdireguleringer af ejendomme kan ikke medtages i skatteregnskabet. Ligeledes kan værdiregulering af lån i ejendommen kan ikke medtages i skatteregnskabet. Indvendig vedligeholdelse • Årets hensatte beløb til indvendig vedligeholdelse er ikke fradragsberettiget. • Afholdte udgifter til indvendig vedligeholdelse er i henhold til Lejelovens § 22 stk. 3 fradragsberettiget. Udvendig vedligeholdelse uden forbedringer • Årets hensatte beløb til udvendig vedligeholdelse § 18 er ikke fradragsberettiget. • Årets hensatte beløb efter § 18B kan fratrækkes, da beløbet so udgangspunkt skal bindes hos GI. • Renter fra GI der tilskrives § 18B kontoen er ikke skattepligtige, da de ikke udbetales men skal bruges til udvendig vedligeholdelse. • Afholdte udgifter der kan dækkes af samme års § 18 hensættelser, kan fratrækkes skattemæssigt. • Resterende udgifter til udvendig vedligeholdelse er fradragsberettiget efter følgende modregning: Årets ret til frigivelse hos GI + Årets hensættelse til GI - Årets bindingspligt hos GI = Modregning i vedligeholdelse Behandling af rente efter ligningsloven § 14G • Behandling af rente efter ligningsloven §14b stk 2: • Stk. 2. Renter af beløb, der er bundet efter lejelovens § 63 a eller boligreguleringslovens § 18 b, medregnes ikke ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. • Ovenstående § nævner intet om udbetaling af renten skal beskattes. Ifølge skat skal alt beskattes, hvis det ikke findes en undtagelse hertil. • Renterne i bogen side 103 og 104 er derfor ifølge skats udtalelse korrekte. Skattemæssig vedligeholdelse contra skattemæssig forbedringer • Efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a, kan der ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst fratrækkes: – "Driftsomkostninger, d.v.s. de Udgifter, som i Aarets Løb er anvendt til at erhverve, sikre og vedligeholde Indkomsten, derunder ordinære Afskrivninger.” • 2 begreber ifølge statsskatteloven §6E (fra 1922): – Renter af Prioriteter og anden Gæld, samt hvad der er anvendt til blot Vedligeholdelse eller Forsikring af de af den skattepligtiges Ejendele, hvis Udbytte beregnes som Indkomst. Derimod kan ikke fradrages, hvad der af den skattepligtige er anvendt til Afdrag paa hans Gæld, hvilket ogsaa gælder om Fideikommisbesidderes Afdrag paa Fideikommissets Gæld. Skattemæssig vedligeholdelse contra skattemæssig forbedringer • Det er således efterfølgende sager, afgørelser og udtalelser fra SKAT som fastsætter følgende vejledende fortolkninger af loven fra 1922: – ”Vedligeholdelse er udgifter, der medgår til at sætte en ejendom i samme stand, som den var ved anskaffelse. Det vil sige udgifter til udbedring af slid og ælde, der er indtruffet i ejertiden. Udgifter til vedligeholdelse er fradragsberettiget.” – ”Forbedringer er udgifter, der er afholdt for at bringe ejendommen i en bedre stand end ved anskaffelse. Udgifter til forbedringer er ikke fradragsberettiget, men er afskrivningsberettiget.” – Det er derfor vigtig at opgøre ejendommens tilstand på erhvervelses tidspunktet uanset om overtagelsen vedrører køb, arv, gave, bytte eller andet. Skattemæssig vedligeholdelse contra skattemæssig forbedringer • Der er således uoverensstemmelse mellem lejelovens vedligeholdelsesbegreb og skatteretten. • Specielregler og kendelser har følgende vejledende levetider: • Malede facader • Vinduer 30 år • Døre og porte 40 år • Tag 50 år • Fælles antenneanlæg 10 år • Radiatorer 10 år 25 år Sondring mellem ejertid og levetid • Ifølge specielregler og kendelser kan følgende sondring udledes mellem ejertid og levetid: – Hvis et aktivs levetid er 10 år, og ejendommen har været ejet i 6 år ved udskiftning, da er 60% vedligeholdelse og 40% forbedringer. Behandling af skader på ejendom i ejertid • Udgifter til skader opstået af for eksempel vejrligets almindelige indflydelse såsom frostskader, fugtskader og råd i træværk kan fradrages, hvis skaden er opstået efter overtagelse af ejendommen. • Man kan således ikke købe en misvedligeholdt ejendom – istandsætte den ved ”vedligeholdelse” og få skattemæssigt fradrag for udgifterne. Særlig regler for nyerhvervede ejendomme • Praktisk arbejdsregel for nyerhvervede ejendomme (første 3 år): – Ligningsrådet har fastsat at der i almindelig kun kan anerkendes fradrag for istandsættelsesudgifter indenfor 25 % af den årlige lejeindtægt for udlejningsejendomme. • Det er dog muligt at overføre ikke anvendt istandsættelse indenfor denne opgørelse til efterfølgende år. Udvendig vedligeholdelse • Opdeling af vedligeholdelse efter 18B I følgende fordeling: – Skattemæssig vedligeholdelse – Skattemæssig forbedringer • Grundet forskel mellem lejeloven og skattelovene. • Skattemæssig vedligeholdelse, der kan dækkes af samme års §18 hensættelser, kan fratrækkes skattemæssigt. Skattemæssig forbedringer • Skattemæssige forbedringer skal forlods modregnes således: • Årets ret til frigivelse hos GI • + årets hensættelser • - årets bindingspligt hos GI • - skattemæssige forbedringer • = modregning i vedligeholdelse Skattemæssig forbedringer - videre • Såfremt resultatet på forrige planche er positiv, modregnes beløbet i den resterende skattemæssige vedligeholdelse. • Såfremt resultat er negativt, kommer årets ”udækkede forbedringsudgifter” først til modregning i en senere efterbeskatningssituation. • Beløbet kan indtil da ”gemmes” på kontoen for udækkede forbedringer, der er en skattekonto. • Sådan en skattekonto tilhører ejendommen, og vil overgå ved ejerskifte. Skattemæssige afskrivninger • Statsskatteloven §6a beskriver fradrag for ordinære afskrivninger – "Driftsomkostninger, d.v.s. de Udgifter, som i Aarets Løb er anvendt til at erhverve, sikre og vedligeholde Indkomsten, derunder ordinære Afskrivninger.” • Reglerne for skattemæssige afskrivninger er beskrevet i AL – Bygninger på egen grund afskrives efter AL §17 – Bygninger på lejet grund afskrives efter AL §25 stk. 1 – Bygninger med hjemfaldspligt afskrives efter AL §25 stk. 3 NB det er kun bygninger på egen grund som er pensum Hvilke ejendomme kan afskrives? • Ifølge AL §14 kan erhvervsmæssigt benyttede bygninger afskrives særskilt for hver enkelt bygning. • Der kan dog ikke afskrives på bygninger, der anvendes som: – Kontor – Pengeinstitut, kreditinstitut, forsikringsselskab samt lignende virksomhed indenfor den finansielle sektor – Postkontor dog ekskl. Postsortering – Beboelse – Hoteller og plejehjem, der er opdelt i ejerlejligheder – Hospitaler, lægeklinikker og andre sygdomsbehandlende klinikker Hvilke ejendomme kan afskrives? • AL nævner følgende undtagelse for kontorer: – Afskrivning kan foretages på kontorbygninger eller kontorlokaler, der er beliggende i tilknytning til erhvervsmæssigt benyttede bygninger, hvorpå der kan afskrives, når de pågældende kontorbygninger eller kontorlokaler tjener driften af den virksomhed, hvortil de afskrivningsberettigede bygninger anvendes. Afskrivning på installationer • Installationer kan opdeles i 2 hovedgrupper: – Installationer, der har fast tilknytning til bygningen, og som tjener bygningen som en bestanddel (anlæg til opvarmning, elevator, ventilationsanlæg, varmvandanlæg og andet sædvanligt tilbehør. – Installationer som benyttes erhvervsmæssigt ved udlejning af lokaler til: • Erhvervsvirksomheder (køkkenindretning der tjener en restaurant, edbkabel til betjening af et kontor) • Beboelse med mere end 2 lejemål (el- og gaskomfurer, køleskabe, vaskemaskiner, hjemmefrysere, opvaskemaskiner og tørretumblere) Afskrivningsgrundlag for bygninger og installationer • • En bygning eller en installation anses for anskaffet i det indkomstår, hvori bygningen eller installationen erhverves eller opføres og benyttes erhvervsmæssigt. Det vil sige der kan afskrives for et fuldt år i købsåret også selvom ejendommen er anskaffet lige inden regnskabsafslutning. Afskrivningsgrundlaget er den kontante omregnede del af anskaffelsessummen inklusiv handelsomkostninger, der kan henføres til bygninger og installationer: – Afskrivningsberettigede bygninger iht. til AL §14 kan afskrives – Installationer, der udelukkende tjener bygningen, hvorpå der kan afskrives, behandles og afskrives som de afskrivningsberettigede bygninger. AL §15 stk. 1 (installationer der kan være indeholdt i bygningsværdien) – Installationer der udelukkende benyttes erhvervsmæssigt i lokaler, der er afskrivningsberettigede, afskrives særskilt. AL §15 stk. 2 – Installationer der udelukkende benyttes erhvervsmæssigt i lokaler, der ikke er afskrivningsberettigede, afskrives særskilt. AL §15 stk. 2 (installationer i kontorer) – Installationer der udelukkende benyttes erhvervsmæssigt ved udlejning af beboelse med mere end 2 lejemål, afskrives særskilt. AL §15 stk. 2 og stk. 4 Hovedregel for afskrivninger på bygninger og installationer • Jf. AL §17 stk. 1: – Afskrivning på bygninger og installationer kan fra og med anskaffelsesåret foretages med 4% årligt af afskrivningsgrundlaget. • Anskaffelsessummen kan således være afskrevet over 25 år. Afskrivninger på både bygninger og installationer er ubundne, hvilket medfører at det er valgfrit om der afskrives mindre end 4% i visse år. Herved strækkes afskrivningsperioden udover de 25 år. • Der kan afskrives fuldt ud i anskaffelsesåret men ikke i salgsåret • Se forhøjede afskrivningssatser i bogen side 115 Afskrivninger på en blandet ejendom • Anvendes kun en del af en bygning til formål, der er berettiget til afskrivning efter AL §14, kan skattemæssige afskrivninger kun foretages på en del af anskaffelsessummens kontantværdi, der forholdsmæssigt svarer til den nævnte bygningsdels etageareal. • Installationer som tjener hele bygningen kan skattemæssigt afskrives på den del af anskaffelsessummens kontantværdi, der forholdsmæssigt svarer til den nævnte bygningsdels etageareal. • Installationer der udelukkende benyttes erhvervsmæssigt i lokaler, der er delvist afskrivningsberettigede eller ikke er afskrivningsberettigede, afskrives særskilt. • Anvendes under 25% af bygningens etageareal til formål som berettiger til afskrivning kan der kun afskrives på bygningen, såfremt det nævnte etageareal udgør mindst 300 m2. Ombygning og forbedringer AL §18 stk. 1 og stk. 2 • Udgifter til ombygninger og forbedringer der er afskrivningsberettigede afskrives særskilt • Husk fordeling mellem afskrivningsberettigede og ikkeafskrivningsberettigede bygninger • OBS bemærk at forbedringer modregnet i udv. vedligeholdelse §18b kan ikke afskrives • Ifølge AL §18 stk. 2 kan der foretages straksafskrivninger – straksafskrivningen kan dog ikke overstige 5% af afskrivningsgrundlaget for året forinden for den bygning • Se eksempel side 117 Agenda • Gennemgang af forskelle mellem regnskabsmæssige håndtering og skattemæssig håndtering af de vigtigste poster - oversigtsark Agenda • Gennemgang opgave 9.2 • Gennemgang opgave 9.4 • Gennemgang opgaver 9.5 + 9.6 + 9.11
© Copyright 2024