1. No category

Ejendomsregnskab
ved
Line Møller Sigsgaard
www.ejendomsforeningen.dk
Agenda
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Gennemgang opgave 4.6
Udvendig vedligeholdelse kap 5 + 5.1
Opgave 5.1 + 5.3 gruppearbejde + gennemgang
Varmeregnskabet kap 7.1
Opgave 7.1 + gennemgang gruppearbejde + gennemgang
Opgave 5.14 løses i fællesskab
Gennemgang opgave 5.2 + 5.4 + 5.12
Opstilling af regnskab. kap. 5.4
Opgave 5.8 løses i fællesskab
Agenda
• Gennemgang opgave 4.6
Udvendig vedligeholdelse kap 5 og 5.1
• Regler for ML § 18 og § 18B hos grundejernes investeringsfond
• ML § 18
• ML § 18B
• Regnskabsaflæggelse
• Ejerskifte
• Eksemplet gennemgang side 62-64
Regler for ML § 18 og § 18B hos
grundejernes investeringsfond
• For udlejningsejendomme, der den 1. januar 1995 indeholdt mere
end 6 beboelseslejligheder, skal udlejeren for hele ejendommen
hensætte beløb til udvendig vedligeholdelse efter ML § 18 og § 18
B.
• Hensættelserne androg i 1994 pr. kvm. Bruttoareal:
• § 18 kr. 44 hvis ejendommen er taget i brug før den 1. januar 1964
• § 18 kr. 37 hvis ejendommen er taget i brug i 1964 eller senere.
• §18B kr. 27,50
• Beløbene skal årligt reguleres Individuelt for hver enkelt ejendom.
• § 18 kr. 44 hvis ejendommen er taget i brug før den 1. januar 1964
Regler for ML § 18 og § 18B hos
grundejernes investeringsfond
•
Årets afholdte vedligeholdelse skal modregnes i årets hensættelse til § 18.
Resultatet heraf benævnes Forskellen. Forskellen behandles således:
– Hvis §18b saldo primo er nul eller positiv, lægges forskellen til §18 saldo primo.
– Hvis forskellen er negativ, modregnes først i §18 saldo primo. § 18 saldo ultimo
må ikke blive negativ. Den evt. resterende del af forskellen modregnes i summen
af hensættelser til § 18B.
– Såfremt forskellen er negativ og overstiger både § 18 saldo primo og Summen af
§ 18B hensættelser, bliver §18B saldo ultimo negativ.
– Hvis §18B saldo primo er negativ, og forskellen er positiv, skal den negative
§18b saldo primo først udlignes, før en evt. restdel af forskellen lægges til §18
saldo primo.
Gennemgang af eksemplet side 63
ML § 18
• § 18. Som et led i opfyldelsen af sin pligt til at
vedligeholde ejendommen skal udlejeren afsætte
37,00 kr. pr. m² bruttoetageareal årligt på en konto for
udvendig vedligeholdelse af ejendommen. I
ejendomme, der er taget i brug før 1964, skal
udlejeren afsætte 44,00 kr. pr. m² årligt på kontoen.
Beløbet efter 1. og 2. pkt. forøges pr. 1. januar 1995
med et beløb svarende til 1/3 af det beløb, der
henlagdes eller kunne være henlagt pr. m²
bruttoetageareal for ejendommen til fornyelse af
tekniske installationer, jf. § 8, ved udgangen af 1994.
ML § 18 - videre
• § 18. For ejendomme, der ikke er omfattet af § 18 b, forøges den
årlige afsætning dog med 2/3 af det beløb, der henlagdes eller
kunne være henlagt pr. m² bruttoetageareal for ejendommene til
fornyelse af tekniske installationer, jf. § 8, ved udgangen af 1994.
Beløbene efter 1. og 2. pkt. er opgjort i 1994-niveau, og det samlede
beløb reguleres en gang årligt med 2,0 pct. tillagt en
tilpasningsprocent for det pågældende finansår, jf. lov om en
satsreguleringsprocent. For 1998 og fremover reguleres beløbet
efter 1. pkt.1) i stedet efter udviklingen i Danmarks Statistiks
nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned
året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til
nærmeste hele kronebeløb
ML § 18 - videre
• Stk. 2. Har ejendommen lejligheder og lokaler, der ikke er
omfattet af reglerne i dette kapitel, skal der for sådanne lokaler
afsættes samme beløb pr. m² på vedligeholdelseskontoen, som
afsættes af lejen for beboelseslejligheder. For private
andelsboligforeninger skal der kun afsættes beløb på
vedligeholdelseskontoen for lejligheder og lokaler, der er udlejet
af andelsboligforeningen.
• Stk. 3. Har lejeren ved aftale delvis overtaget pligten til at
vedligeholde ejendommen, nedsættes det beløb, der afsættes på
vedligeholdelseskontoen, forholdsmæssigt. Har lejeren overtaget
hele udlejerens vedligeholdelsespligt, skal der ikke foretages
afsætning
ML § 18 - videre
• Stk. 4. Såfremt de beløb, der er afsat efter stk. 1 til
vedligeholdelse og opretning, ikke kan sikre en tilfredsstillende
tilstand i ejendommen i løbet af 5 år, kan udlejeren med
tilslutning fra beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne
optage et hertil nødvendigt større beløb på ejendomsbudgettet
og på vedligeholdelseskontoen efter stk. 1.
• Stk. 5. Udlejeren skal løbende med et halvt års mellemrum
fremsende regnskab for kontoen efter stk. 1 med kopi af bilag til
beboerrepræsentanterne.
ML § 18B
•
§ 18 b. I ejendomme taget i brug før 1970, som har mere end 2
beboelseslejligheder, skal udlejeren ud over de beløb, der er nævnt i § 18,
afsætte et årligt beløb på 27,50 kr. pr. m². Beløbet efter 1. pkt. forøges den
1. januar i hvert af årene 1995, 1996 og 1997 med 4,00 kr. pr. m²
bruttoetageareal. For den del af ejendommen, som vedrører
beboelseslejemål, hvor lejerens pligt til udvendig vedligeholdelse i henhold
til aftale omfatter installationer og bygningsdele som nævnt i den tidligere
gældende § 20 i lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 823 af 12. oktober
1993, bortset fra låse og nøgler, forhøjes beløbet i de nævnte år dog kun
med henholdsvis 1,50 kr., 1,00 kr. og 1,00 kr. pr. m² bruttoetageareal.
Endvidere forøges beløbet efter 1. pkt. yderligere pr. 1. januar 1995 med et
beløb svarende til 1/3 af det beløb, der henlagdes eller kunne være henlagt
pr. m² bruttoetageareal for ejendommen til fornyelse af tekniske
installationer, jf. § 8, ved udgangen af 1994.
ML § 18B - videre
• § 18 b. Beløbet efter 1. pkt. er opgjort i 1994-niveau, og det samlede
beløb reguleres en gang årligt med 2,0 pct. tillagt en
tilpasningsprocent for det pågældende finansår, jf. lov om en
satsreguleringsprocent. For 1998 og fremover reguleres beløbet
efter 1. pkt.2) i stedet efter udviklingen i Danmarks Statistiks
nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned
året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til
nærmeste hele kronebeløb. I 1998 nedsættes beløbet med 1 kr. pr.
m². Beløbet efter 1. pkt. kan endvidere forøges efter § 18 d. Beløbet
indsættes på en konto for ejendommen i Grundejernes
Investeringsfond, jf. kapitel III A.
ML § 18B - videre
• Stk. 2. Stk. 1 finder tilsvarende anvendelse, hvor afsætning sker
efter § 66.
• Stk. 3. Beløbet afsat efter stk. 1 anvendes i overensstemmelse
med reglerne i § 19. Dog skal beløbet fortrinsvis anvendes til
brandsikring og energibesparende foranstaltninger.
• Stk. 4. Beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kan
foreslå gennemførelse af arbejder, som de afsatte midler kan
anvendes til.
• Stk. 5. Det indbetalte beløb kan ikke gøres til genstand for
kreditorforfølgning og kan kun udbetales efter reglerne i §§ 22 b
og 22 e.
ML § 18B - videre
• Stk. 6. Bestemmelsen i stk. 1 finder ikke anvendelse på
ejendomme, som af vurderingsmyndighederne er vurderet som
landbrug, skov, plantage, frugtplantage, gartneri eller planteskole, jf.
§ 33 i lov om vurdering af landets faste ejendomme.
• Stk. 7. Huslejenævnet kan beslutte, at afsætningsbeløbet efter stk.
1 skal nedsættes i en periode op til 5 år, såfremt
beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne forlanger det.
Beløbet kan bl.a. nedsættes, hvis der på kontoen efter stk. 1 i
forvejen henstår beløb svarende til de seneste 5 års hensættelser
med fradrag af beløb efter § 18 d, stk. 1, eller hvis ejendommens
vedligeholdelsesstand tilsiger, at der i perioden ikke er behov for et
større beløb. Beløbet kan ikke nedsættes til et beløb, der er lavere
end 15 kr. pr. m² bruttoetageareal.
Bindingspligt og frigivelse hos GI
• I henhold til boligreguleringsloven skal et beløb svarende til en
positiv § 18b saldo ultimo være bundet hos GI. (hvis §18b saldo
ultimo er nul eller negativ, skal der ikke være noget bekøb bundet.
• Se eksempel side 62-64
Regnskabsaflæggelse
• Udlejer skal hvert år aflægge regnskab til GI.
• Indbetaling af årets bindingsbeløb skal finde sted senest 6 måneder
efter regnskabsårets udløb.
• Indestående forrentes med 4 % pa. Renten tilskrives en gang årligt
d. 31. december. Såfremt hele det indestående beløb frigives hos
GI, tilskriver GI renter på det tidspunkt, hvor det indestående beløb
hæves.
• Debet – indestående hos GI
• Kredit – hensættelser §18b
• Nb. Ej rentetilskrivning på renteindtægter
Ejerskifte
• Ved ejerskifte af ejendommen overtager den nye ejer alle
forpligtelser vedrørende udvendig vedligeholdelse. Samtidig
overtager køber rettighederne til et eventuel indestående beløb
hos GI
• Yderligere oplysninger:
– Information om bindingsreglerne, boligreguleringslovens § 18 B
(GI)
– Regnskabsblanket for § 18 og § 18B. (GI)
– Frigivelseserklæring for §18B (GI)
– Vejledning til regnskabsblanket §18 og §18B. (GI)
Gennemgang af eksemplet side 65
Agenda
• Opgave 5.1 + 5.3 løses i grupper
Varmeregnskabet 7.1
• I henhold til lejelovens kapitel VII kan udlejer kræve sine udgifter til
varme og varmt vand refunderet fra lejerne.
– Minus fortjeneste
• Udgifter til varme må ikke indeholdes i huslejen.
• Følgende udgifter kan medtages:
–
–
–
–
–
Udgifter til brændsel
Energimærkning samt udarbejdelse af energiplan
Kontrolmåling, justering, og rensning af oliefyrsanlæg
Udgifter til eksternt fjernvarmeværk
Ej løn til varmemester eller honorar til udarbejdelse af varmeregnskab.
Varmeregnskab fortsat
• Varmeregnskabet for erhvervslejere kan indeholde følgende
poster yderligere:
– Honorar til varmeregnskab
– Løn til varmemester
– Diverse forhold nævnt i lejekontrakt
• Varmeregnskabet følger ikke årsregnskabet, ifølge LL § 39
starter varmeregnskabet d. 1. juni. Dette kan dog fraviges.
• Ofte vælges samme dag som skæringsdagen for
varmeleverandøren.
• Gennemgang eksempel side 85
Agenda
• Opgave 7.1 løses i grupper
Opgave
Opgave 5.14 løses i fællesskab
Opgave
• Gennemgang opgave 5.2 + 5.4 + 5.12
• Opstilling af regnskab. kap. 5.4
• Opgave 5.8 + gennemgang
Plan for en årsafslutning
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Afslut bogføringen
Afstem kontiene (kontrol)
Periodisering af poster
Opgørelse af særlige poster
Foretage efterposteringer
Opstilling af regnskab (afslutningark)
Oprette nyt regnskabsår i bogføringen
Afslut bogføringen
• Bogfør alle modtagne leverandørfakturaer vedrørende
regnskabsåret
• Fakturér alle kunder for leverede varer og ydelser indtil
statusdagen
• Bogfør alle ind- og udbetalinger i kassen og bank indtil
statusdagen
• Luk (lås) evt. bogføringen
Afstem konti (kontrol)
•
•
•
•
Aktiver
Passiver
Beholdninger
Væsentlige driftskonti
(huslejeindtægter, vedligeholdelsesudgifter, løn, renter m.fl.)
• Opløs differencer
• Vurdere åbenstående gamle poster
Opgør særlige poster
•
•
•
•
•
•
•
•
Beregn op- og nedskrivninger på bygninger
Eller beregn afskrivninger
Opgør privatforbrug eller udbytte
Opgør kursreguleringer
Opgør bevægelser på egenkapitalen
Beregn/skøn hensættelser og feriepenge-forpligtelserne
Vurder behov for nedskrivninger
Beregn skatten
Efterposteringer
•
•
•
•
Opsamling fra afstemninger
Opsamling fra periodisering
Opsamling fra ”særlige” poster
Evt. revisionsdifferencer
Udarbejdelse og opstillingen af
årsrapport
• Udarbejdelse af afslutningsskema
(indtastning af afsluttet bogføring, efterposteringer)
• Opgørelse af omkostninger og indtægter til
resultatopgørelsen
(sammendragning i hovedposter)
• Opgørelse af aktiver og passiver til balancen
(sammendragning i hovedposter)
• Overskudsdisponering
• Egenkapitalopgørelse
• Evt. pengestrømsopgørelse
• Noter
Afslutningsark
• Anvendelse og formål:
• Samler bogføring og efterposteringer til brug for
regnskabsopstilling
• Giver overblik over indtægter, omkostninger, aktiver
og passiver
• Dokumentation for regnskabsposterne
Illustration
Afslutningsark -eksempel
Opret nyt regnskabsår
• ”Nulstille” resultatopgørelsen
(dvs. overføre årets resultat til egenkapitalen)
• Bogføre åbningsbalancen i nyt regnskabsår (dvs.
ultimo saldi => primo saldi)
• Klargøre ”underspecifikationer” til bogføringen til nyt
regnskabsår (fx anlægskartotek, hvor ultimo saldi =>
primo saldi)
Opgave
Opgave 5.8 + gennemgang
Agenda
• HUSK at aflevere afleveringsopgaven