1. No category

Är det motiverat att underlätta för hushåll
med låga inkomster att äga sin bostad
- och hur ska det i så fall göras?
av
Hans Lind
Anders Hellström
Mikael Atterhög
Han-Suck Song
Rapport nr 23
KTHs Bostadsprojekt
Stockholm 2003
Uppsats nr 29
Bygg och fastighetsekonomi
Institutionen för infrastruktur
Kungliga Tekniska Högskolan
ISSN 1403-8218
TRITA-BFE-U29
-2-
Sammanfattning
Utgångspunkten för denna rapport, som skrivits inom ramen för projektet ”Planering,
byggande och förvaltning av bostäder under konkurrens”, var att konkurrensen blir
effektivare ju större valmöjligheter ett hushåll har. Men hur är det egentligen med
möjligheten för många hushåll med låga inkomster att lämna hyresmarknaden?
Ur ett internationellt perspektiv är den svenska sammankopplingen av social
bostadspolitik och satsning på hyressektorn tämligen unik. Rapporten inleds därför
med en diskussion om vilka argument som kan finnas för att underlätta för hushåll
med lägre inkomster att äga sin bostad. Utifrån en genomgång av den internationella
litteraturen tas följande argument upp, vid sidan av konkurrensargumentet:
- Ägande kan leda till billigare fastighetsförvaltning, eftersom den som bor i huset
också är den som äger det.
- Sociala och politiska sidoeffekter: Den som äger är en ”stakeholder” och har därför
större motiv att engagera sig i sitt område. Detta kan dock ha negativa sidoeffekter
också i och med att ägaren vill utestänga det som kan påverka fastighetsvärdet
negativt.
- Kostnader för sociala stödsystem: Samhällets kostnader för olika bidrag kan minska
med ägande, särskilt på sikt eftersom ägande kan bidra till att kapital byggs upp.
- Ägande kan påverka den ekonomiska tillväxten negativt genom mindre rörlighet på
arbetsmarknad och högre arbetslöshet.
Åtgärder kan också motiveras av att banksystemet bedöms överskatta riskerna för viss
hushåll och av allmänna valfrihetsmotiv.
Därefter görs en genomgång av vilket typ av åtgärder som vidtagits i olika länder.
Åtgärderna grupperas efter vilken skede som de fokuserar på
1. Åtgärder som är inriktade på perioden innan hushållet köper en bostad, t ex stöd till
bosparande och särskilt utbildningsprogram
2. Åtgärder som är inriktade på just den tidpunkt där fastighetsköpet genomförs, t ex
bidrag till fastighetsköp, garantier som minskar behovet av egen insats, rabatt på
stämpelskatt
3. Åtgärder som fokuserar på innehavstiden, t ex lägre fastighetsskatt och förmånliga
ränteavdrag för låginkomsttagare, subventionerade lån, försäkringar mot tillfälliga
inkomstminskningar, stöd till reparationer och underhåll.
4. Åtgärder som fokuserar på den tidpunkt då fastigheten/bostaden säljs, t ex
försäkringar som skyddar det egna kapitalet.
Utvecklingen tycks gå mot åtgärder som handlar om garantier och försäkringar, eller
på andras sätt gör det lättare att få lån vid köpet och klara löpande kostnader för
huslånen.
-3-
Den tredje delfrågan rör om reglerna för bostadsbidrag och ekonomiskt bistånd (fd
socialbidraget) är neutrala mellan upplåtelseformerna. Huvudfrågorna är dels om
bidragen är mer generösa gentemot någon viss upplåtelseform, dels om bidragsreglerna försvårar uppbyggnaden av det kapital som krävs för att köpa en bostad.
Bland resultaten kan nämnes:
- Ur förmögenhetssynpunkt gynnas husägaren eftersom förmögenheten i det egna
huset inte räknas med. För hyresgästen påverkar kapitalinkomster och förmögenhet
över 100 000 kr bostadsbidraget, vilket missgynnar den hyresgäst som försöker spara
ihop till en insats. Å andra sidan är fribeloppet relativt stort. Likvida medel ska dock
utnyttjas innan man kan få ekonomiskt bistånd vilket kan vara ett allvarligare
problem som den som sparar.
- Hela boendeutgiften för den som äger sin bostad räknas inte som boendekostnad.
Förutom amorteringar undantas även delar av räntebetalningen. Från den faktiska
räntebetalningen dras 3% av det lånade beloppet.
Möjliga åtgärder för att underlätta en övergång från hyra till att äga vore att
- Göra det möjligt att ”öronmärka” visst sparande för bostadsköp och inte räkna in
detta när bidragsbehov beräknas.
- Räkna en större del av boendeutgiften i det ägda huset som bidragsgrundande
boendekostnad, åtminstone under ett antal år ett bostadsköpet.
-4-
Summary
The starting point for this project was the social housing policy in Sweden today is
very much focused on supporting the rental housing market. There is almost no
discussion about measures to make it possible for low-income to own instead of rent.
The purpose of the report is to present arguments and policies that are discussed in the
international literature, and discuss there from a Swedish perspective.
The first step was to look at arguments for or against such policies. The following
aspects are discussed:
- Competition: It is important that also low-income households have the alternative to
exit the rental market in order to put pressure on the firms in this market.
- Property management. Owners tend to take better care of their properties.
- Owners have a greater stake in society and tend to participate more in society.
- Cost for social policy. Especially in a longer perspective the need for social support
might be lower if more people own and can build up a capital.
- Negative macro-economic effects due to lower mobility on the labour market.
Measures can also be motivated by arguments that the banking system overestimated
the risk with lending to low-income households, and general arguments about freedom
of choice.
An overview of policies in different countries is the presented. The policies are divided
in the following groups:
1. Measures that focus on the period before the house is bought, e.g. saving
programmes and special educational programs.
2. Measures that focus on the time when the house is bought, e.g. grants to first-time
buyers, garanties and insurances that reduces the downpayment, reduced
transactions tax.
3. Measures that focus on the period when the house is owned, e.g. lower propery tax,
interest rate subsidies, more generous interest deductions, insurance against
temporary reductions in incomes or support for maintenance.
4. Measures that focus on the time of sale, e.g. home equity insurance.
The third question in the report is whether the Swedish system of housing allowance
and economic support from the social authorities are tenure neutral. Two problems are
found:
- The household that tries to save to a downpayment is penalized in the sense that
income from saving and non-housing wealth over a certain level reduce the housing
allowance. The household can not get economic support from the social authorites if
they have liquid assets. Housing wealth is excluded.
- Only part of the housing expenditures of the owner is counted as housing cost.
Amortization is excluded and interest payments are reduced with an amount equal to
-5-
3% of the borrowed amount. This reduces the housing allowance for owners
considerably compared to renters.
On possible changes is to “earmark” certain savings for housing purposes and then
disregard them when housing allowances and economic support is determined.
Another is to count a larger share of the housing expenditures as costs, at least during
an initial period after when the house is bought.
-6-
Innehållsförteckning
1. Inledning : Bakgrund, syfte och uppläggning........................... 9
2. Argument för och emot ............................................................... 12
2.1 Inledning ...............................................................................................................
2.2 Konkurrens............................................................................................................
2.3 Fastighetsunderhåll ...............................................................................................
2.4 Sociala och politiska sidoeffekter .........................................................................
2.5 Kostnader för sociala stödsystem .........................................................................
2.6 Makroekonomiska effekter ...................................................................................
2.7 Valfrihet ................................................................................................................
2.8 Hur väl fungerar banksystemet? ...........................................................................
2.9 Avslutning.............................................................................................................
12
13
13
13
15
15
16
17
17
3. Vilka åtgärder är tänkbara? ...................................................... 19
3.1 Inledning ............................................................................................................... 19
3.2 Åtgärder perioden innan bostadsköpet ................................................................. 19
3.2.1 Underlätta sparande till kontantinsatsen...............................................................................
3.2.2 Öka kunskaperna hos potentiella köpare..............................................................................
3.2.3 Hyrköpsmodeller..................................................................................................................
19
20
20
3.3 Åtgärder i samband med själva husköpet ............................................................. 21
3.3.1 Minska behovet av egen insats.............................................................................................
3.3.2 Minska direkta transaktionskostnader ..................................................................................
21
21
3.4 Åtgärder inriktade på innehavstiden ..................................................................... 22
3.4.1 Fastighetsskatt och ränteavdrag ...........................................................................................
3.4.2 Subventionerade lån .............................................................................................................
3.4.3 Låneformer som minskar utbetalningar ...............................................................................
3.4.4 Försäkringar som underlättar betalning av ränta och amortering.........................................
3.4.5 Stöd till reparationer och underhåll......................................................................................
22
23
23
23
24
3.5 Åtgärder inriktade på försäljningstidpunkten ....................................................... 25
3.6 Vad är intressantast att studera närmare? ............................................................. 25
4. Är bidragsystemen neutrala mellan upplåtelseformerna ........ 27
4.1 Inledning ............................................................................................................... 27
4.2 Beräkning av boendekostnaden ............................................................................ 27
4.3 Bostadsbidraget..................................................................................................... 28
4.3.1 Hur olika förmögenheter påverkar bidraget .........................................................................
4.3.2 Räkneexempel och behov av justeringar av regelsystemet ..................................................
28
29
4.4 Ekonomiskt bistånd............................................................................................... 30
5. Slutsatser ...................................................................................... 31
-7-
Referenser ........................................................................................ 32
Bilagor
Bilaga 1. Hur rätten till och storleken på olika typer av bidrag kan variera
beroende på val av upplåtelseform.............................................................. 33
Bilaga 2. Bostadsbidragskalkyler ............................................................................... 48
-8-
1. Inledning : Bakgrund, syfte och uppläggning
Denna uppsats är skriven inom ramen för delprojektet ”Social bostadspolitik och
konkurrenstryck: Nya strategier” som i sin tur ingår i det större projektet ”Planering,
byggande och förvaltning av bostäder under konkurrens”.
Benämningen ”social bostadspolitik” kan stå för många olika saker. Mycket grovt kan
man till den sociala bostadspolitiken räkna främst:
1. Ekonomiskt stöd till byggande av bostäder i form av direkta bidrag eller förmånliga
finansieringsvillkor. Detta stöd kan i sin tur vara mer eller mindre generellt. Sverige
hade länge generösa generella stöd, och i många länder finns särskilda riktade bidrag
till den som bygger bostäder som primärt vänder sig till de grupper som har svårt att
hävda sig på marknaden. Vad som ska betraktas som stöd och bidrag är delvis
kontroversiellt: Vissa betraktar ränteavdrag som en subvention, medan andra ser det
som en logisk följd av att bara det egna kapitalet i huset ska beskattas. På samma sätt
kan man se på det att den som äger sin bostad kan använda ”obeskattat arbete”, medan
tjänsterna i hyresboendet till större del görs med beskattat arbete.
2. Bostadsbidrag riktade till hushåll med låga inkomster i relation till
försörjningsbördan. I de flesta länder, inklusive Sverige, har trenden varit att minska
särskilt det generella stödet till bostadsbyggandet och istället satsa mer på bidrag
riktade direkt till de hushåll vars bostadssituation man vill förbättra, i regel barnfamiljer med låga inkomster. Under senare år har man dock i många länder
uppmärksammat risken att inkomstprövade bidrag av denna typ skapar sk fattigdomsfällor, dvs att det inte lönar sig för hushållet att öka sina inkomster (se t ex SOU
2001:24). Detta problem var mindre när stödet var riktat till byggandet, även om vissa
länder hade differentierade hyresnivåer i subventionerade bostäder beroende på
inkomst, vilket innebar liknande problem.
3. Att skapa ett institutionellt ramverk som bidrar till att förbättra bostadssituationen.
Vad som kännetecknar ett sådant ramverk är naturligtvis politiskt kontroversiellt.
Vissa skulle betona kommunal markpolitik, expropriationsrätt, kommunala bostadsföretag och liknande som viktiga delar i detta ramverk. Andra skulle betona en smidig
planlagstiftning, tydliga spelregler för privata aktörer och åtgärder för att stärka
konkurrensen.
Gränsen mellan en social bostadspolitik och den allmänna socialpolitiken är flytande.
Detta är särskilt tydligt när det gäller åtgärder för att hjälpa hemlösa, eller grupper som
riskerar att bli hemlösa, till en dräglig bostad (se t ex SOU 2001:95).
Utgångspunkten för detta delprojekt var att om företag ska utsättas för konkurrens i
alla led från byggande till förvaltning så är det viktigt att hushållen kan välja att lämna
en viss del av bostadsmarknaden. På marknaden är ju det främsta sättet att tala om för
ett företag att man inte tycker att det levererar prisvärda produkter att man slutar köpa
-9-
av företaget, och istället går till något annat företag. Därmed är det viktigt att den
sociala bostadspolitiken utformas på ett sådant sätt att även hushåll som är beroende av
stöd har möjlighet att lämna både ett visst hyresbolag och ytterst att lämna
hyresmarknaden för andra bostadsmarknader. En utgångspunkt/hypotes bakom detta
delprojekt var att hushåll med lägre inkomster kan vara ”inlåsta” på hyresmarknaden
och att detta är ett problem ur konkurrenssynpunkt. Dessutom kan, som visas i
Atterhög (2003), mer konkurrens leda till lägre hyror, vilket är en fördel både för
berörda hushåll och för stat/kommun vars kostnader för bidrag sjunker. (I ett
kommande projekt är vår avsikt att se närmare på andra typer av ”inlåsningar” på
bostadsmarknaden - t ex att hushåll "tvingas" köpa sin bostad därför att passande
utbud saknas på hyresmarknaden - och mer allmänt i hur hög grad dagens fördelning
mellan upplåtelseformerna speglar hushållens preferenser.)
I ett internationellt perspektiv är andelen hushåll som äger sin bostad låg i Sverige.
Betraktar man den nuvarande svenska sociala bostadspolitiken, och debatten kring
den, ur ett internationellt perspektiv, kan också noteras att medan många länder har
och/eller diskuterar behov av åtgärder för att underlätta för hushåll med låga inkomster
att äga sin bostad, så saknas i stort sett en sådan debatt i Sverige. Ett undantag är LO
som i sitt bostadspolitiska program pekar på att utvecklingen på bostadsmarknaden i
expansiva regioner gör att yngre hushåll med relativt normala inkomster har svårt att
ha råd med ett egnahem (LO 2002). Man antyder också att det finns motsättningar
mellan olika generationer, där den äldre generationen tjänar pengar på stigande
småhuspriser medan de yngre tvärtom måste betala allt mer för att kunna skaffa en
motsvarande bostad.
Denna rapport fokuserar på följande frågor:
- Vilka argument talar för respektive emot åtgärder för att underlätta för hushåll med
relativt låga inkomster att äga sin bostad? (kap 2)
- Vilka åtgärder kan vidtas om man vill underlätta för hushåll med relativt låga
inkomster att äga sin bostad? Vilka åtgärder har prövats i andra länder och vilka
åtgärder förefaller mest intressanta ur ett svenskt perspektiv? (kap 3)
- Är regelsystemet kring bostadsbidrag och socialbidrag (numera kallat ekonomiskt
bistånd) neutrala mellan upplåtelseformerna, eller bidrar bidragssystemet till att
”låsa” in bidragsberoende hushåll i hyresrätt? (kap 4)
I den internationella debatten är det vanligt att upplåtelseform och hustyp kopplas
samman, dvs att alternativen för hushållet betraktas som en hyreslägenhet i
flerfamiljshus eller ett ägt småhus. Statistiskt sett finns en sådan korrelation mellan
upplåtelseform och hustyp, men på bostadsmarknaden finns också ägarlägenheter/
bostadsrätt i flerfamiljshus och radhus som hyrs ut. De flesta av de argument som
diskuteras i fortsättningen är knutna till upplåtelseformen och inte till hustypen. För att
inte komplicera diskussionen i onödan betraktas bostadsrätt som en form av äganderätt
och om inget annat sägs omfattas även bostadsrätt när vi i fortsättningen talar om
äganderätt.
- 10 -
Vår utgångspunkt i denna rapport är att varje upplåtelseform har egenskaper som gör
att den är särskilt lämplig för hushåll med vissa värderingar och i vissa stadier i
livscykeln. Ett klassiskt exempel är att hyresrätten är lämplig för den som inte vill
engagera sig i skötseln av bostaden och inte vill riskera något kapital. Ur ett livscykelperspektiv är hyresrätt i flerfamiljshus vanligare bland unga och äldre, medan ägda
egnahem dominerar bland barnfamiljer. Det går alltså inte att säga att någon viss
upplåtelseform eller hustyp allmänt sett är bättre eller sämre än någon annan. Däremot
kan man fråga sig om vissa grupper hindras från, eller bör få det lättare, att välja en
upplåtelseform/hustyp som stämmer bättre med deras värderingar och stadium i
livscykeln. De åtgärder som vidtagits i andra länder för att öka egnahemsboendet riktar
sig därför primärt till unga (barn-) familjer med låga inkomster.
- 11 -
2. Argument för och emot
2.1 Inledning
En central princip i den svenska bostadspolitiken har under lång tid varit neutralitet
mellan olika upplåtelseformer. Detta har särskilt diskuterats när det gäller beskattning
och finansiering. Varken skattesystem eller finansieringsregler ska gynna den ena
boendeformen framför den andra.
I båda fallen har det varit mycket diskussioner om hur neutralitetsprincipen ska tolkas
(se t ex Fastighetsskatteutredningen, SOU 2000:34). En klassisk fråga är om
beskattning av egnahem ska utformas så att det blir neutralitet gentemot att placera
pengarna på bank (där avkastningen beskattas) eller gentemot att placera pengarna i en
varaktig konsumtionsvara (där avkastningen inte beskattas). Oavsett hur neutralitetsprincipen tolkas kan det finnas delade meningar om reglerna faktiskt är neutrala. Hur
hög ska t ex fastighetsskattesatsen vara om målet är neutralitet mellan husplacering
och banksparande? Som framgår i Boije & Lind (2002) är det inte lätt att avgöra vad
som är korrekt skattesats även om man är överens om att målet är att skapa neutralitet.
Den svenska debatten om neutralitet mellan upplåtelseformer har under senare år i
stort sett förbigått frågan om neutralitet i andra regelsystem än de som rör skatter och
finansiering. Ur ett låginkomstperspektiv kan det vara minst lika viktigt att
regelsystem rörande olika former av ekonomiskt stöd är neutrala. Ett hushåll som
förutser att det kan komma att behöva stöd ska inte avstå från en viss upplåtelseform
bara för att det räknar med att möjligheterna att få stöd är mindre i denna upplåtelseform. Burrows & Wilcox (2000) menar t ex att det engelska sociala stödsystemet är
mycket generösare för hyresgäster än för husägare. Om det är så att reglerna för t ex
bostadsbidrag och socialbidrag är mer förmånliga för hyresgäster än för husägare kan
det även ur ett neutralitetsperspektiv vara motiverat med åtgärder som de facto
underlättar för hushåll med låga inkomster att äga sin bostad.
I återstoden av detta kapital diskuteras faktorer som kan motivera ett avsteg från
neutralitetsprincipen. De flesta av dessa faktorer handlar om olika typer av sidoeffekter
som en upplåtelseform kan ha. Faktorerna har grupperats på följande sätt:
2.2 Konkurrens
2.3 Fastighetsunderhåll
2.4 Sociala och politiska sidoeffekter
2.5 Kostnader för sociala stödsystem
2.6 Makroekonomiska effekter
2.7 Valfrihet
2.8 Hur väl fungerar banksystemet?
- 12 -
Diskussionen rörande punkt 2.3 till 2.6 bygger i hög grad på analyserna i Glaeser &
Shapiro (2002) och Green (2001). Där finns i sin tur ett stort antal ytterligare
referenser med studier om dessa aspekter.
2.2 Konkurrens
Konkurrensfrågor var den egentliga startpunkten för detta delprojekt. Om det är så att
ett betydande antal hushåll i praktiken inte har möjlighet att lämna hyresmarknaden så
innebär det minskad press på bolagen på hyresmarknaden, vilket i sin tur kan förväntas
leda till lägre effektivitet.
Som diskuteras i Atterhög (2003) och Atterhög & Lind (2003) kan man skilja mellan
intern och extern konkurrens på bostadshyresmarknaden. Den interna konkurrensen
definieras som konkurrens mellan företag på bostadshyresmarknaden, medan den
externa konkurrensen är den från ägandemarknaden. På motsvarande sätt kan man
beskriva t ex transportmarknaden: På marknaden för långväga busstransporter kan det
kan finnas intern konkurrens mellan olika bussbolag, och extern konkurrens från tåg
och flyg.
Självklart är båda dessa former av konkurrens viktig, men resultaten i de ovannämnda
skrifterna (och Lind 2001) pekar på att den externa konkurrensen är särskilt viktig på
hyresmarknaden. Hård intern konkurrens är mindre sannolik på en marknad med
relativt få aktörer, där aktörerna är verksamma på samma lokala marknad och där det
är svårt för nya företag att etablera sig på marknaden. Den interna konkurrensen på
hyresmarknaden kan dessutom försvagas av bidragssystemen - om det är så att en
högre hyra inte drabbar hushållen så hårt utan istället leder till ökade bidrag. Om
bidragssystemet är förmånligare för hyresgäster än för den som äger sin bostad kan
den externa priskonkurrensen försvagas eftersom boendekostnaden (före bidrag) kan
vara högre i hyreshusboende utan att det lönar sig för hushållet att lämna
hyresmarknaden.
Åtgärder för att stärka den externa konkurrensen på hyresmarknaden kan alltså
motiveras både ur ett realt resursperspektiv (ökad konkurrens leder till ökad
effektivitet) och ur ett kommunalt och statligt budgetperspektiv (eftersom lägre hyror
skulle minska utbetalningar av socialbidrag och bostadsbidrag).
2.3 Fastighetsunderhåll
Det klassiska argumentet här är att hyresgästen har mindre anledning av ta väl hand
om bostaden eftersom värdet av den högre standarden tillfaller fastighetsägaren den
dag som hyresgästen flyttar. Om inte kvaliteten på bostaden direkt påverkar hyran kan
också fastighetsägaren ha intresse att hålla nere underhållsnivåerna. Ur ett mer
teoretiskt perspektiv kan man se detta som ett ”dubbelt moral-hazard problem”, där
både hyresgäst och fastighetsägare kan tänkas hålla nere ”investeringar” eftersom de
inte får behålla hela avkastningen av insatsen. Den som äger sin bostad står både för
- 13 -
investering och får hela nyttan av investeringen varför det blir mer lönsamt att hålla
bostaden i ett gott skick.
Hur allvarligt detta problem är beror av en rad olika saker, t ex hur kontraktet utformas
i hyresrätten. Ju mer som det i detalj regleras vad fastighetsägare respektive hyresgäst
ska göra desto mindre kan problemet vara. Det ska emellertid observeras att ett omvänt
problem kan finnas när fastighetsägaren t ex garanterar en viss servicenivå.
Konsekvensen kan bli en ”överstandard” i den meningen att hyresgästen begär att de
saker som står i kontraktet ska göras även om nyttan för hyresgästen är lägre än
kostnaden för fastighetsägaren. Den som äger sin bostad kan acceptera att allt inte
fungerar perfekt därför att denne inte anser det vara värt kostnaden att åtgärda bristen.
Motiven för den som äger sammanhänger på motsvarande sätt med hur väl marknaden
fungerar, dvs i hur hög grad olika standardhöjande åtgärder påverkar försäljningspriset.
I den amerikanska litteraturen pekar man på att den som äger sin bostad tenderar att
lägga ner mer resurser på sin bostad än den som hyr. Tanken är att ägaren sköter
fasader och trädgårdar bättre och att det egna ägandet därför skapar en positiv extern
effekt på omgivningen.
Den engelska litteraturen (Burrows & Wilcox 2000) pekar dock på att
låginkomsttagare som äger hus tenderar att eftersätta underhållet. Förklaringen är helt
enkelt att när hushållet får ont om pengar skjuter man upp alla utgifter som inte är
absolut nödvändiga på kort sikt. Underhållet av det egna huset får då vänta.
Till sist bör noteras att de flesta som äger sin bostad också hör till en förening som
förvaltar gemensamma saker. Mest omfattande är detta i en bostadsrättsförening, men
även i radhusområden kan finnas betydande gemensamma tillgångar. I detta fall kan
det vara svårt att bedöma om underhållet kommer på ”rätt” nivå, eftersom utfallet styrs
av omröstningar i en situation där olika ägare kan ha olika tidsperspektiv och värdera
insatserna olika.
2.4 Sociala och politiska sidoeffekter
Denna aspekt har fått stor uppmärksamhet i amerikansk forskning och resultatet där är
enkelt uttryckt att, även om man försöker kontrollera för alla andra faktorer, så verkar
det finnas ett statistiskt samband mellan husägande och
- ”skötsamhet”, t ex mindre beroende av sociala myndigheter
- socialt och politiskt engagemang, t ex i form av engagemang i föreningar och att
man i högre grad röstar i allmänna val.
- bättre skolresultat för ens barn
- stabilitet i ett område, vilket i sin tur påverkar de övriga faktorerna.
Genom att äga sin bostad blir hushållsmedlemmarna så att säga bättre och mer
ansvarskännande medborgare. Man blir en ”stakeholder” i samhället.
- 14 -
En mekanism bakom den ökade politiska aktiviteten är att politiska beslut kan påverka
attraktiviteten hos området och därmed värdet på fastigheten. Detta kan dock ha
negativa konsekvenser också. Det påpekas i den amerikanska litteratur att aktivitet för
att slå vakt om fastighetsvärden kan göra att man vill utestänga andra från området,
särskilt låginkomsttagare, och att man inte vill ha olika typer av sociala institutioner i
området. Allt som kan hota fastighetsvärdet ska hållas på avstånd. En extrem form av
detta är de sk ”gated communities”, där endast vissa kategorier av människor släpps in.
2.5 Kostnader för sociala stödsystem
Burrows & Wilcox (2000, s 75) argumenterar för att det blir billigare för stat och
kommun att hjälpa låginkomsthushåll som bor i en ägd bostad jämfört med att hjälpa
hushåll som hyr. Orsaken menar de är att allt annat lika är det dyrare att hyra än att
äga. Den som hyr måste betala företagets “management-kostnader” medan den som
äger sitt hus sköter detta själv utan några direkta utgifter. Den som äger sitt hus utför
dessutom ett antal arbetsuppgifter själv och detta minskar utgifterna för ägaren.
Eftersom stödsystem av typen bostadsbidrag och socialbidrag fokuserar på hushållets
utgifter leder dessa förhållanden till att bidragen kan bli lägre i äganderätt.
Denna effekt kan tänkas vara större på längre sikt om ägande har de effekter som
berördes ovan och även leder till att hushållet sparar mer.
Man kan här lägga till att ägaren, till skillnad från hyresgästen, kan påverka när vissa
utgifter ska tas. Ett hushåll med tillfälligt låga inkomster kan skjuta upp vissa
underhållsåtgärder och genomföra dem när inkomsterna ökat. Därmed skulle
bidragsbehovet under de dåliga tiderna bli mindre.
2.6 Makroekonomiska effekter
I litteraturen är det särskilt en effekt som diskuterats och det är att en ökad andel som
äger sin bostad leder till ökad arbetslöshet. Denna effekt noterades först av den
engelska ekonomen Oswald och flera studier (presenterade i Glaeser & Shapiro (2002)
och Green (2001)) pekar på att det finns ett sådant samband och mekanismen bakom
antas vara att den som äger sin bostad är mindre benägen att flytta. När det blir
strukturella förändringar, t ex nedgång i en eller flera branscher i en viss region,
tenderar de som hyr sin bostad att flytta till en annan region. Är det nedgång i en viss
region tenderar fastighetspriserna att falla och det gör att den som skulle vilja sälja ett
hus i den regionen och flytta till ett liknande hus i en annan region, får räkna med att
betala väsentligt mer för det nya huset jämfört med det gamla. Konsekvensen blir
antingen väsentligt högre boendekostnader eller en betydande sänkning av
boendestandarden. Dessutom innebär flytten transaktionskostnader av olika slag. Detta
gör att husägaren tenderar att bo kvar så länge som möjligt, även om det innebär
kortare eller längre perioder av arbetslöshet. Förutsättningen är naturligtvis att det går
- 15 -
att hitta tillräckligt med tillfälliga jobb för att kunna bo kvar eller att arbetslöshetsunderstödet inte kräver att personen ska flytta.
En annan makroekonomisk effekt kan vara att upplåtelseformen tenderar att påverka
sparandet. Flera studier (se t ex Vandell 2000) pekar på att den som äger sin bostad
tenderar att långsiktigt bygga upp ett större kapital än den som hyr. En mekanism
bakom detta är att husägaren sparar genom att amortera på sina lån. Bakom detta kan
det i sin tur finnas mer eller mindre rationella skäl. Amorteringen kan ses som ett sätt
att bygga upp en reserv - ett låneutrymme - som kan användas om huset behöver rustas
upp eller för att köpa en ny bil, men också som styrd om en dröm om att bli skuldfri.
Påverkar huset sparandet kan det i sin tur påverka konsumtionsmönster, t ex storlek
och timing på inköp av varaktiga konsumtionsvaror. Till sist bör kanske sägas att det
kan finnas delade meningar om ökat sparande är bra eller dåligt - behövs ökat sparande
för ökade investeringar eller är det viktigare att öka konsumtionen.
2.7 Valfrihet
Ett regelsystem som är neutralt mellan olika upplåtelseformer kan uppfattas som det
som i högst grad är förenligt med valfrihet. Burrows & Wilcox (2000, s 65) säger att
en sådan politik är den som bäst svarar upp mot målsättningen ”promotion of choice
for all”.
En rad studier pekar på att ”det egna huset” är något som många drömmer om, och ser
som den boendeform man helst vill ha (se t ex Pettersson 2000). I en studie som
presenteras i Burrows & Wilcox (2000, s 39) framkommer att detta även gäller hushåll
med så svag ekonomi att det inte ens med ett neutralt regelsystem är tänkbart att de
skulle äga sin bostad, t ex därför att de inte har tillgångar som skulle räcka till den
kontantinsats som bankerna kräver. Om nu detta är fallet kan man fråga sig om det
räcker med ett neutralt regelverk för ”promotion of choice for all”.
Frågan är dock komplicerad, bland annat därför att målet ”promotion of choice for all”
är oklart. Man skulle ju kunna hävda att många drömmer om en finare bil, men att
många av dessa inte har råd med en sådan bil. Deras ekonomiska situation lägger
restriktioner på vad de i praktiken kan välja. Ska man då säga att målet ”promotion of
choice for all” kräver att vi subventionerar finare bilar till hushåll med lägre
inkomster?
De flesta skulle nog spontant svara nej på den frågan. Bostäder har också i en rad olika
avseenden särbehandlats jämfört med många andra konsumtionsvaror. Men på vilket
sätt skiljer sig ”drömmen om villan” från ”drömmen om den finare bilen”? Ett svar på
den frågan är att en bra bostad är viktigare än en bra bil. Säger man så måste man även
svara på frågan varför man ska stödja just en ägd bostad och inte hjälpa den inbitne
hyresgäst som har en dröm om en finare hyreslägenhet? Varför ska staten hjälpa till att
förverkliga vissa drömmar men inte andra? Därmed är vi tillbaka till de frågor som
diskuterats i tidigare avsnitt, nämligen att den ägda bostaden har olika positiva
sidoeffekter. Valfrihetsargumentet tycks inte kunna stå på egna ben.
- 16 -
2.8 Hur väl fungerar banksystemet?
När frågan om neutralitet diskuterades i avsnitt 2.1 var tonvikten på neutralitet i olika
regelsystem. I detta avsnitt är frågan istället om ”marknaden” fungerar på ett
tillfredsställande sätt i avseenden som har stor betydelse för valet mellan att hyra och
att äga. Eftersom den som vill skaffa en ägd bostad, särskilt om denna har lägre
inkomster, måste låna pengar i en bank är frågan hur banksystemet hanterar låneprövningen på ett sätt som ligger i samhällets intresse.
Ett exempel där så inte bedömts vara fallet är studielån. Här har samhället gått in med
ett särskilt lånesystem, bland annat med argumentet att ungdomar som inte har några
tillgångar, eller saknar tänkbara borgenärer med tillgångar, annars skulle ha svårt att få
lån.
Det kan finnas flera varianter av detta argument.
- Ett är att bankerna överskattar riskerna med att låna ut till vissa hushåll. Man ställer
kanske upp regler rörande inkomster som är för strikta, t ex att man inte räknar in
möjligheten att få vissa typer av bidrag.
- Ett annat är att bankerna har för hög grad av risk-aversion. Man överskattar inte
riskerna, men man är inte beredd att ta ens relativt små risker. (Jfr talesättet om att
för att få lån hos banken måste man visa att man har en ekonomisk situation som är
sådan att man egentligen inte behöver låna.)
- En tredje variant är att peka på brister i det bakomliggande regelverket, t ex att
bankerna inte får låna ut om det inte finns fullgod säkerhet eller återbetalningsförmåga. Har kanske regelverket efter bankkrisen gått för långt när det gäller att
begränsa möjligheten för banken att ta risker?
Flera av dessa aspekter har varit uppe till diskussion i samband med att vissa
banker varit negativa till att låna ut pengar till pensionärer som haft relativt låga
inkomster, men en stor förmögenhet i form av ett lågt belånade egnahem med högt
marknadsvärde.
Enligt vår mening är det intressant att se närmare på hur dagens utlåning till småhus
egentligen fungerar för hushåll med relativt låga löpande inkomster, men det ligger
utanför detta projekt.
2.9 Avslutning
Det finns alltså en rad olika argument som kan tala för eller emot åtgärder som
underlättar för hushåll med lägre inkomster att äga sin bostad. Enligt vår mening är de
följande argumenten de viktigaste och de som kan motivera särskilda åtgärder:
1. Konkurrensargumentet: Vikten av att många har möjlighet att lämna en viss
marknad för att därmed öka pressen på effektivitet.
- 17 -
2. ”Stakeholder”-argumentet: Att ägande bidrar till självständighet och delaktighet.
Möjligheterna att bygga upp kapitaltillgångar bör på sikt bidra till minskade
förmögenhetsskillnader. En positiv sidoeffekt av detta är minskat beroende av
samhällsstöd.
3. Argumentet rörande hur banksystemet fungerar, dvs att bankerna inte verkar vara
villiga att ta risker som ur ett samhälleligt perspektiv framstår som motiverade.
För att minska de eventuella negativa makroekonomiska effekterna kan man tänka sig
t ex åtgärder som minskar transaktionskostnaderna, men det är inte en fråga som är
specifik ur ett låginkomstperspektiv varför den inte berörs närmare här.
Till sist bör understrykas att ur ett bredare internationellt perspektiv finns inget
samband mellan att verka för att äga sin bostad och allmänpolitiska värderingar. I flera
länder - Norge och Island är de närmaste exemplen - har den politiska vänstern
prioriterat ägande, bland annat med argumentet att hushållen inte ska vara beroende av
och riskera att exploateras av någon ”bostadskapitalist”. Den politiska vänsterns
närmast totala uppslutning kring hyresrätten är i hög grad ett svenskt fenomen.
- 18 -
3. Vilka åtgärder är tänkbara?
3.1 Inledning
Syftet med detta kapital är att först ge en översikt av vilka åtgärder som vidtagits i
andra länder för att underlätta för hushåll med lägre inkomster att äga sin bostad. Detta
görs i avsnitt 3.2-3.5, vilka är en förkortad version av Atterhög & Song (2003)1. I
avsnitt 3.6 diskuteras vilka åtgärder som kan vara särskilt intressanta ur ett svenskt
perspektiv.
En genomgång av litteraturen visar att ett många olika typer av åtgärder har prövats i
andra länder. För att få en mer systematisk genomgång har åtgärderna delats in i fyra
grupper:
1.
2.
3.
4.
Åtgärder som är inriktade på perioden innan hushållet köper en bostad (3.2)
Åtgärder som är inriktade på just den tidpunkt där fastighetsköpet genomförs. (3.3)
Åtgärder som fokuserar på innehavstiden (3.4)
Åtgärder som fokuserar på den tidpunkt då fastigheten/bostaden säljs (3.5)
I praktiken kan det vara lämpligt med ett paket av åtgärder där olika delar hämtas från
var och en av dessa grupper.
I litteraturen finns också utvärderingar av hur effektiva olika åtgärder varit. Dessa
sammanfattas i Atterhög & Song (2003). Många gånger är det dock svårt att isolera
effekten av en viss åtgärd och det är sannolikt att åtgärdens effekter beror av olika
omständigheter rörande den exakta utformningen av åtgärden och den aktuella
situationen i landet. Därmed är det svårt att dra slutsatser från dessa studier om hur
effektiva de olika åtgärderna skulle vara i Sverige idag. I avsnitt 3.2 - 3.5 presenteras
därför bara grunddragen i åtgärdernas utformning i olika länder.
3.2 Åtgärder perioden innan bostadsköpet
3.2.1 Underlätta sparande till kontantinsatsen
Flera studier pekar på att möjligheten att få ihop den kontantinsats som normalt krävs
för ett fastighetsköp är en viktig faktor som påverkar om ett hushåll kan köpa en
bostad eller inte. En logisk åtgärd ur detta perspektiv är att på olika sätt underlätta för
hushåll att få ihop till kontantinsatsen. Olika former av subventionerat bo-sparande
finns, eller har funnits, i många länder. De tyska sk Bausparkassen nämns ofta.
1
I den rapporten finns också ett stort antal referenser till den internationella litteraturen. Därför ges
inga sådana referenser i detta kapitel.
- 19 -
En vanlig konstruktion är att den som sparar på en viss typ av konto får lägre skatt
eller helt slipper skatt på räntan på sitt sparande. Olika former av restriktioner finns, t
ex rörande:
- Vilka som får öppna sådana konton: Är det bara de som inte äger sin bostad? Är det
endast de som har en viss inkomst under en viss gräns? Är det ett generellt
regelsystem för att stimulera bostadsköp?
- Hur länge dessa förmånliga villkor kan utnyttjas: Måste pengarna användas inom en
viss tid? Finns det restriktioner rörande vilken typ av fastigheter som personerna kan
köpa?
3.2.2 Öka kunskaperna hos potentiella köpare
Som vi återkommer till i nästa avsnitt är en central fråga hur kreditgivare bedömer
riskerna i sin utlåning. Denna risk beror inte bara av låntagarens ekonomiska situation
utan också hur kunnig/medveten låntagaren är om vad som krävs för att kunna klara av
att äga sin bostad.
I USA finns t ex ett program som kallas HELP (Homeownership Education and
Learning Program) som drivs av den amerikanska regeringen. Detta är en kurs som
vänder sig till potentiella husägare och tar upp följande områden: Hur man gör en
hushållsbudget och prioriterar, hur man går tillväga och vad man ska tänka på när man
köper ett hus, samt frågor kring kontraktsskrivande mm när huset köps. Man kan
naturligtvis också tänka sig att ett sådant program vidgas och även tar upp frågor kring
själva skötseln och förvaltningen av huset.
3.2.3 Hyrköpsmodeller
Hyrköpsmodeller innebär att hushållet först hyr det hus man vill köpa, men att man har
en option på att köpa huset. En del av hyran kan i vissa varianter betraktas som en
”amortering” och räknas av från priset om hushållet väljer att utnyttja optionen. Denna
typ av modell kan ses:
- som ett sätt att underlätta för hushållet att spara ihop till det nödvändiga kapitalet (en
form av ”tvångssparande”)
- som ett sätt att tidigarelägga flytten till huset, eftersom hushållet kan spara ihop
pengarna efter att man flyttat in i huset.
- som ett sätt för ett hushåll att visa att man klarar av att sköta huset och betala den
löpande kostnad som boendet innebär.
- 20 -
3.3 Åtgärder i samband med själva husköpet
3.3.1 Minska behovet av egen insats
Om möjligheten att få ihop kontantinsatsen är en viktig begränsning för ett hushåll
som vill köpa en bostad, så ligger det nära till hands att försöka minska detta behov.
Detta kan ske på en rad olika sätt.
1. Direkta bidrag. Ett hushåll som har en låg inkomst och i andra avseenden uppfyller
de krav som ställs kan få ett bidrag - om det är familjens första husköp. Detta har t ex
funnits i Australien. Det kan i regelsystemet finnas olika villkor om återbetalning, t ex
om huset säljs.
2. Att en högre belåningsgrad accepteras i vissa fall, dvs att långivaren tillämpar mer
flexibla kriterier för att bedöma om ett visst lån kan ges.
- I USA finns det ett sk ”Affordable Gold”-program som innebär att belåningsgraden kan ökas. Det finns flera olika varianter och i den mest långtgående
varianten är belåningsgraden 97%. Dessa program är knutna till olika villkor, t ex
att kunden gått den kurs som nämndes ovan (HELP) och tagit en försäkring som
minskar risken för långivaren. Dessa försäkringar diskuteras i avsnitt 3.4.
- Att hushållet får en högre belåningsgrad kan också vara kopplat till att hushållet
deltagit i ett bosparande under ett antal år. Ibland finns direkt kopplingar mellan
bosparandet och hur mycket hushållet får låna i samband med husköpet: Lånet kan
t ex vara en viss multipel gånger det sparade beloppet.
Det gemensamma i dessa båda fall är att långivaren får mer information om kunden
och därmed bättre kan bedöma risken med en hög belåningsgrad. Att hushållet deltagit
i en kurs och visat att man kan spara regelbundet under en längre tid ”signalerar” till
långivaren att låntagaren är en skötsam person som det inte är så riskfyllt att låna till,
även om hushållet har relativt låga inkomster.
En omdiskuterad fråga är om olika mer automatiserade långivningssystem underlättar
för hushåll med lägre inkomster. Genom att långivaren då utgår från faktiska data om
hur ofta som det uppstår kreditförluster i olika inkomstgrupper mm så menar vissa att
hushåll med lägre inkomster får en större chans att få lån. Detta argument bygger dock
på ett antagande om att banktjänstemännen tenderar att diskriminera hushåll med lägre
inkomster genom att man systematiskt överskattar riskerna hos dessa grupper.
3.3.2 Minska direkta transaktionskostnader
De direkta kostnaderna i samband med ett husköp kan vara betydande. De totala
transaktionskostnaderna varierar från ca 3% till över 10% i olika länder. Även om inte
hela denna kostnad betalas av köparen kan det ändå vara betydande kostnader för
denne.
- 21 -
Transaktionsskatter av typen stämpelskatt är en del av den direkta transaktionskostnaden och är dessutom lätta att påverka med politiska beslut. Ett sätt att minska
kostnaden för hushåll med låga inkomster är att differentiera skattens storlek utifrån
husets värde. Storbritannien har t ex ingen stämpelskatt på fastigheter där priset ligger
under 60 000£. Sedan stiger procentsatsen och den högsta nivån är 4%. Träffsäkerheten av denna typ av åtgärd har dock ifrågasatts med hänvisning till att prisnivåerna
varierar kraftigt mellan olika delar av landet. En låginkomsttagare i en expanderande
region får därmed betala mer stämpelskatt än en som köper ett motsvarande hus i
andra regioner. Skattegränser knutna till husets värde gynnar också i högre grad
mindre familjer, eftersom dessa efterfrågar mindre hus med lägre värde.
I princip är det inget som hindrar att stämpelskatten mer direkt knyts till hushållets
inkomst, men några sådana varianter har vi inte stött på i litteraturen.
3.4 Åtgärder inriktade på innehavstiden
3.4.1 Fastighetsskatt och ränteavdrag
Det finns delade meningar i litteraturen rörande hur man ska se på fastighetsskatt och
ränteavdrag för husägare. Teorin bakom den svenska fastighetsbeskattningen är att
fastighetsskatten egentligen är en avkastningsskatt och ska jämföras med den skatt på
räntan som t ex bankspararen får betala. Rent tekniskt utformas skatten som en skatt på
hela kapitalet i huset (marknadsvärdet) och ränteavdragen ska då leda till att enbart
avkastningen på det egna kapitalet beskattas.2 Ur detta perspektiv är inte skatten någon
särskild börda på husägande och avdragsrätten är inte att betrakta som en subvention. I
den amerikanska litteraturen är det däremot vanligt att betrakta ränteavdraget som en
mer eller mindre välmotiverad subvention. I den mån som ränteavdraget inte
kapitaliseras i motsvarande högre priser, eller ökar räntenivån, leder avdraget till lägre
löpande kostnader för ägaren och därmed till ökade möjligheter för hushåll med lägre
inkomster att äga sin bostad.
Oavsett hur man ser på fastighetsskatt och ränteavdrag rent principiellt, kan man se det
som en åtgärd inriktad på att underlätta för låginkomsttagare om man har särregler för
denna grupp i relation till grupper med högre inkomster. Sådana särregler är relativt
vanliga och kan innefatta:
- Skattebefrielse/skattereduktion om inkomsten är under en viss gräns, särskilt om
fastighetsskatten då skulle överstiga en viss andel av inkomsten. Ett system av den
typen finns numera i Sverige även om den där främst berör hushåll vars hus har ett
högt värde.
- Skilda skattesatser beroende på husets värde. I Sverige hade vi tidigare en
differentierad s.k. intäktsprocent som innebar att dyrare hus beskattades hårdare.
- Tak för ränteavdrag, eller för skattereduktionen, som innebär att hushåll med
större lån får betala större del av räntekostnaden själva. Jämfört med en situation
2
Att det i praktiken inte blivit så är en annan historia, se Boije & Lind (2002) och referenser där.
- 22 -
där alla har samma villkor kan detta ses som en subvention för de som har låga
inkomster och köper billigare hus och som därmed tenderar att ha mindre lån.
Eftersom hushåll med lägre inkomst i regel har mindre marginaler i sin budget kan det
vara särskilt viktigt för denna grupp med spärrar som gäller hur snabbt skatten kan
öka. Även sådana regler förekommer på flera håll i världen och nu också i Sverige.
3.4.2 Subventionerade lån
I många länder finns subventionerade lån till bostadsbyggandet där bostäderna sedan
hyrs ut till särskilda grupper med låga inkomster eller sociala problem. På
motsvarande sätt kan det finnas subventionerade lån, dvs lån med lägre ränta, som ges
till hushåll med låga inkomster i samband med husköp. Norge har t ex ett sådant
system där kommunerna administrerar förmånliga lån från den sk Husbanken.
Gränsen mellan denna åtgärd och andra åtgärder är ibland flytande. Om t ex staten går
in med utökade garantier till hushåll med låga inkomster gör ju det att dessa hushåll
kan få lån till lägre ränta än annars. Effekten av garantier kan därmed bli densamma
som effekten av lån till en subventionerad ränta.
3.4.3 Låneformer som minskar utbetalningar
Särskilt under perioder med hög inflation och hög nominell ränta blir påfrestningarna
på likviditeten hög under de inledande åren av ett fastighetsinnehav. Flera olika
modeller har utvecklats för att minska detta problem som särskilt kan tänkas drabba
låginkomsttagare. En variant är omfördelningar av betalningsströmmar över tiden. Ett
exempel på detta är sk värdestegringslån där långivaren får en del av fastighetens
värdestegring. Som kompensation för detta får låntagaren en lägre ränta.
Denna typ av lån är främst intressant under inflationstider då den nominella räntan blir
hög och då en nominell värdestegring är mycket sannolik. Banken kan då vara tämligen säker på att få igen ett större belopp än det man lånat ut och det blir inte så
riskfyllt att acceptera en lägre ränta initialt. Under perioder med låg inflation är
nominella värdestegringar mindre säkra och banken kan då inte accepteras så stora
räntesänkningar även om man får del av värdestegringen. I dagens låginflationsekonomi är därmed inte denna typ av åtgärd så intressant.
3.4.4 Försäkringar som underlättar betalning av ränta och amortering
Olika former av ”mortgage insurance” (låneförsäkring) förekommer i både USA och
England. Som nämndes ovan är ett av villkoren i USA för att kunna få en högre
belåningsgrad än den vanliga att man har en privat låneförsäkring som täcker en del av
långivarens förluster i särskilda situationer.
I Storbritannien finns ett system som kallas ”Mortgage Payment Protection Insurance”
som innebär att hushållet kan få hjälp att betala lånekostnader under en period där
- 23 -
hushållet tillfälligt drabbas av arbetslöshet, olyckor eller sjukdom. Försäkringen kan
täcka lånekostnader upp till 12 månader. Även detta är ett privat försäkringssystem.
Det finns i Storbritannien även ett system för ”Income Support for Mortgage Interest”.
Detta är ett statligt stödsystem som i vissa avseenden är mer begränsat än de privata
försäkringar (täcker enbart räntebetalningar, beror av hur mycket kapital hushållet
har), men som i andra avseenden är mer generöst (träder t ex även in vid en skilsmässa
där den ena parten och barnen bor kvar i huset). Reglerna har i olika avseenden gjorts
mer restriktiva under senare år, t ex genom att stödet träder in först efter 8 veckor, och
bara täcker hälften av kostnaderna under perioden 8-16 veckor.
En intressant aspekt rörande de privata försäkringslösningarna är att de väcker frågor
kring regler och principer för kreditgivningen. Varför kan inte kreditgivaren väga in
dessa risker i sina beslut och kompensera sig genom lite högre ränta till de aktuella
grupperna? Eller varför kan inte kreditgivaren utforma egna försäkringar som man
kräver att låntagarna ska köpa i vissa lägen? I praktiken blir effekten densamma
oavsett om det kallas högre ränta eller försäkringslösningar. Redan idag finns ju vissa
försäkringar av detta slag, som t ex träder in vid dödsfall i familjen, och vissa bolåneinstitut erbjuder extra försäkringar även om efterfrågan på dessa försäkringar enligt
uppgift varit låg.
3.4.5 Stöd till reparationer och underhåll
För hushåll med lägre inkomster och mindre marginaler kan det vara frestande att
skjuta upp underhållsåtgärder och reparationer som inte är så akuta. Husägare kan
använda dessa utgifter för att utjämna sin levnadsstandardm, och passar på att vidta
dessa åtgärder när ekonomin är relativt god, t ex när man får speciella inkomster eller
när andra utgifter råkar vara låga. För hushåll med lägre inkomster, där det kanske
dröjer innan man får en tillräckligt bra ekonomisk situation kan resultatet bli att huset
steg för steg förfaller.
Stöd till förbättringar och renoveringar av egnahem kan vara mer eller mindre
generella. De svenska sk ROT-avdragen är ett exempel på ett generellt system, men
mer eller mindre omfattande restriktioner kan finnas kring stöden. Dessa restriktioner
kan både gälla åtgärdernas syften (t ex gälla handikappanpassning eller åtgärder som
möjliggör för äldre att bo kvar i sitt hus) och husägarens ekonomiska situation.
Åtgärderna kan antingen vara konstruerade som ett direkt bidrag eller som ett
skatteavdrag.
Man kan även tänka sig mer utvecklade försäkringslösningar som skulle innebära att
husägaren kan försäkra sig mot att vissa tekniska system håller kortare tid än normalt
(se Lind 1999). En förutsägbar större framtida utgift kan hushållet spara till, eller
amortera så mycket att det finns lånemöjligheter, men om utgiften kommer tidigare än
väntat kan det bli ekonomiska problem. Försäkringen skulle träda in just i den
situationen. Man kan jämföra detta med en funktionsentreprenad där ”säljare”/
”försäkringsbolaget” garanterar en viss funktion fram till en viss tidpunkt.
- 24 -
3.5 Åtgärder inriktade på försäljningstidpunkten
Bakgrunden till åtgärder i samband med försäljning av huset är att ett hushåll med
lägre inkomster som äger ett hus kan antas ha mindre diversifierade kapitaltillgångar.
Det mesta av hushållets kapital finns i huset. Om detta kapital även ses som en del av
hushållets pensionssparande kan det vara särskilt viktigt för hushåll med lägre
inkomster att kunna skydda detta kapital.
I USA pågår försök med sk ”Home-equity insurance” som enkelt uttryckt innebär att
hushållet, mot en viss försäkringspremie, får ekonomisk kompensation om fastighetspriserna i det aktuella området utvecklas sämre än ett visst index, t ex konsumentprisindex. Storleken på skyddet kan varieras vilket i sin tur påverkar försäkringspremien.3
3.6 Vad är intressantast att studera närmare?
Utgångspunkten för denna diskussion är en bedömning, utifrån argumenten i föregående kapitel, att något bör göras för att underlätta för hushåll med lägre inkomster
att äga sin bostad. Frågan är då vilken typ av åtgärder som kan vara intressantast.
En internationell tendens tycks vara att mer direkta ekonomiska bidrag till hushåll som
vill köper sin bostad minskar i omfattning. Det kan finnas flera förklaringar till detta, t
ex sparkrav och hårdare prioriteringar i statsbudgeten. Denna typ av stöd kan vidare
skapa ganska stora marginaleffekter och leda till situationer som upplevs som
orättvisa. Kan ett hushåll t ex få ett bidrag på säg 50 000 kr när det köper hus om det
har en inkomst under en viss gräns kan det göra att ett hushåll håller nere sin inkomst
för att hålla sig under gränsen. Hushåll som befinner sig just över gränsen kan tycka att
systemet är orättvist - samtidigt som system med mer långsam avtrappning fördyrar
åtgärden eftersom fler hushåll då får del av åtgärden.
De åtgärder som enligt vår mening kan vara intressantare rör två områden:
1. Det första området handlar om att underlätta för ett hushåll att ”signalera” sin
skötsamhet och sin förmåga att klara av ett ägande.
- Särskilda bosparkonton där hushåll regelbundet kan spara och sedan kan ”visa”
upp att man under ett antal år klarat av att spara detta belopp är en möjlig åtgärd.
Dessa ska inte vara knutna till något särskilt låneinstitut eftersom det kan begränsa
den framtida valfriheten och konkurrensen på lånemarknaden. Kontona behöver
inte vara subventionerade på något sätt. Som vi ska diskutera i nästa kapitel kan
pengar på dessa konton emellertid hanteras på ett mer förmånligt sätt i samband
med bidragsprövning.
3
Motsvarande diskussion om olika nivåer på försäkringsskyddet finns i Song (2002) som behandlar
försäkringar mot hyreshöjningar.
- 25 -
- ”Körkort” för ägande. På samma sätt som man nu talar om ”datorkörkort” som
visar att man kan vissa grundläggande saker rörande datoranvändning kan man
tänka sig att staten och/eller kreditinstituten utvecklar krav som någon ska
uppfylla för att få ett ”ägandekörkort” och att detta sedan kan påverka kreditgivningen till hushållet. Detta kan omfatta allt från budgetplanering till
fastighetsskötsel.
2. Det andra området handlar om olika former av garanti- och försäkringslösningar
primärt rörande innehavstiden. Man kan tänka sig särskilda garantisystem som
kopplas till själva köptidpunkten och som handlar om att möjliggöra högre
belåningsgrad, men om det finns rimliga garantier/försäkringar rörande innehavstiden
kommer det att påverka vad som är rationellt för kreditinstituten vid köptidpunkten.
Därmed kanske det inte behövs några särskilda åtgärder som fokuserar på köptidpunkten. Som framgick tidigare kan det stöd som rör innehavstiden handla om två
typer av garanti/försäkringssystem:
- Garantier/försäkringar som träder in vid tillfälliga inkomstbortfall.
- Garantier/försäkringar, eller andra stödsystem, som träder in vid plötsliga ökningar
av utgifterna, t ex i samband med större reparationsbehov.
Till sist kan olika förändringar klassificeras utifrån hur mycket offentliga ingripanden
som förutsätts. Nivå 1 är då förändringar som kan ske "på marknaden", t ex att det
erbjuds nya försäkringslösningar på rent kommersiella villkor eller mer utvecklade
tjänster av typen "mortgage brokers" som hjälper till att hitta passande lösningar. Nivå
2 är förändringar där det handlar om offentliga insatser i form av förändrade regelverk
som kan tänkas bidra till en bättre fungerande marknad - och nivå 3 om mer direkta
ekonomiska stöd riktade till vissa grupper. Vi går dock inte djupare in på detta här.
- 26 -
4. Är bidragsystemen neutrala mellan
upplåtelseformerna
4.1 Inledning
I denna studie berörs enbart två typer av ekonomiska bidrag: Bostadsbidrag och sk
Ekonomiskt bistånd (tidigare kallat socialbidrag). Vår bedömning är att dessa är de två
stöd som är särskilt intressanta om tonvikten ligger på lite yngre hushåll, inte minst
barnfamiljer, och valet mellan att äga eller hyra sin bostad.
Bidragen kan påverka valet av upplåtelseform på flera sätt:
1. Det kan vara mer generöst för en viss upplåtelseform, givet en viss familjeinkomst
och boendekostnad. Detta kan leda till att ett hushåll som räknar med att vara
beroende av bidrag väljer den upplåtelseform där man får störst bidrag, även om
hushållet i ett neutralt system skulle välja en annan boendeform.
2. Bidraget kan försvåra möjligheten att gå från den ena upplåtelseformen till den
andra, i praktiken från hyresrätt till ägd bostad. I regel kräver en sådan övergång att
hushållet har en egen insats. Hushållet måste ha möjlighet att bygga upp ett eget
kapital och frågan är hur bidragssystemen påverkar denna möjlighet.
En mer detaljerad presentation av hur de olika bidragssystemen är uppbyggda och
några räkneexempel på hur stora bidragen blir för den som hyr respektive äger finns i
bilaga 1 och bilaga 2.
4.2 Beräkning av boendekostnaden
Ett generellt problem när man ska jämföra situationen för hushåll som hyr respektive
äger är hur man ska definiera boendekostnaden. För hyresgästen består problemet mest
i att neutralisera skillnaden mellan hyresavtal som innefattar olika ”tjänster”. Om den
kontrakterade hyran t ex är en kallhyra, så ska uppvärmningskostnaden läggas till. Om
å andra sidan hyran inkluderar hushållsel och bredband ska kostnaderna för dessa dras
av. En rad schabloner har utvecklats för dessa justeringar.
När det gäller hur man ska se på boendekostnaden för den som äger sin bostad finns en
rad problem:
1. Hur ska man ska se på värdeminskning respektive amortering? Grundregeln i båda
de bidragssystem som diskuteras här är att amortering ses som en form av sparande
och därför inte ska räknas in i boendekostnaden. I den mån som amorteringen är i
samma storlek som byggnadens värdeminskning blir det emellertid en skevhet
mellan den som hyr och den som äger, eftersom hyran ska täcka avskrivningar på
det ursprungliga kapitalet.
- 27 -
2. Hur ska man se på nominella räntor? Under inflationstider är ju en del av
räntebetalningen egentligen en amortering. Den ”riktiga” boendekostnaden skulle
motsvara realräntan på lånen. I de regler som finns för beräkning av boendekostnaden får den som äger sin bostad därför inte räkna in hela räntekostnaden
(efter skatt). Enbart skillnaden mellan den faktiska räntekostnaden och 3% får
betraktas som en boendekostnad. Att reduktionen sker med 3% och inte 2% som är
inflationstakten bygger på en tanke om att fastigheterna stiger i värde och att de sker
en kapitaluppbyggnad: se vidare appendix till bilaga 1.
Dessa båda faktorer gör att den bidragsgrundande boendekostnaden för en husägare
är väsentligt lägre än den utbetalning som måste göras varje månad. En motverkande
faktor är dock att den som äger sin bostad får räkna in en schablon för underhållskostnader i sin boendekostnad. Om denna schablon är relativt generöst satt kan man
tolka det så att underhållet ligger på en sådan nivå att byggnaden inte sjunker nämnvärt
i värde. I så fall är det korrekt att betrakta amorteringen som ett sparande som inte ska
räknas in i boendekostnaden. I ett internationellt perspektiv är amorteringstiderna på
bostadslån i Sverige mycket långa och därmed är de månatliga amorteringarna små.
Problemet att bidragen inte täcker utbetalningar för amorteringar är därmed relativt
litet, särskilt som ett hushåll med ekonomiska problem kan välja att skjuta upp allt
underhåll utom det akuta. Ett allvarligare problem ur likviditetsperspektiv är
hanteringen av ränteutbetalningar.
4.3 Bostadsbidraget
4.3.1 Hur olika förmögenheter påverkar bidraget
Den som äger sin bostad har i regel ett eget kapital i form av en skillnad mellan
bostadens värde och de samlade lån som tagits upp. Om det är så att detta kapital
minskar möjligheten att få bidrag kan ett hushåll med låga löpande inkomster tveka
inför att köpa en bostad därför att det skulle leda till relativt sett lägre ekonomisk
standard.
En grundregel i det svenska bostadsbidragssystemet är emellertid att kapital som är
”inlåst” i den egna bostaden inte ska räknas in när bostadsbidraget bedöms. Denna
regel har ifrågasatts med hänvisning till att den är alltför generös gentemot de som har
stora förmögenheter i sina hus. Eftersom räntor på lånat kapital räknas in som en del
av den bidragsgrundande boendekostnaden innebär det emellertid att den som har
mycket eget kapital i praktiken får relativt sett mindre bidrag i den del som bidraget är
kopplat till boendekostnaden.
Annat kapital än det i den egna bostaden kan leda till en reduktion av bostadsbidraget.
Regeln säger i princip att om nettoförmögenheten överstiger 100 000 kr så ska 15% av
detta läggas till den bidragsgrundande inkomsten. Eftersom högre bidragsgrundande
inkomst leder till lägre bidrag leder en nettoförmögenhet över gränsen till reducerat
bidrag. Har familjer kapital på t ex ett bankkonto, eller på ett annat sätt som ger en
- 28 -
löpande inkomst i form av ränta eller utdelning, så kommer denna kapitalinsats att
räknas in i den bidragsgrundande inkomsten och därmed leda till lägre bidrag.
En slutsats så här långt är att om man - som i bilagan - jämför två hushåll som enbart
skiljer sig åt när det gäller hur deras kapital är placerat, så kommer bostadsbidraget att
bli högre för den som har sitt kapital placerat i det egna huset, jämför med t ex en
hyresgäst som har pengarna på banken.
Jämför vi sedan två hyresgästhushåll med samma inkomster, men där det ena hushållet
väljer att konsumera upp det mesta av inkomsten, medan det andra sparar pengar till
en insats till en egen bostad blir resultatet följande. I och med att kapitaltillgångar
under 100 000 kr inte påverkar bidraget kommer bidraget för dessa grupper bli ungefär
densamma så länge som sparandet ligger under denna nivå. Hushållet som sparar får
emellertid lite lägre bidrag eftersom de kan förväntas ha en kapitalinkomst genom
avkastningen på det sparade kapitalet. I det avseendet ”straffas” den som sparar till en
ägd bostad jämför med den som inte gör det.
4.3.2 Räkneexempel och behov av justeringar av regelsystemet
Resonemangen ovan pekar på två potentiella problem utifrån möjligheten för hushåll
med lägre inkomster att gå från hyresrätt till äganderätt:
1. Den hyresgäst som sparar pengar till en insats kommer att få reducerat bidrag
jämfört med den som inte gör det. Detta försvårar uppbyggnaden av den nödvändiga kontantinsatsen.
2. När hushållet flyttar till ett eget hus kommer enbart en del av ränteutgiften efter
skatt att räknas in i den bidragsgrundande boendekostnaden.
Som framgår av bilaga 2 kan dessa båda faktorer ta ut varandra. I räkneexemplen där
framgår att vid en given bostadsyta får hushållen ungefär lika stora bidrag. Med de
prisnivåer och hyresnivåer som finns i exemplet ökar emellertid boendeutgiften vid
flytten, men detta leder inte till mer bidrag eftersom bara en del av ränteutgiften får
räknas med. Dessa pris- och hyresnivåer kan vara realistiska för en tänkt flytt mellan
en lite äldre hyreslägenhet och ett radhus i en förort med relativt låga priser.
Vill man underlätta denna typ av flytt kan man tänka sig två typer av förändringar i
regelsystemet:
1. Underlätta uppbyggandet av ett eget kapital genom att kapital och kapitalavkastning
som på något sätt ”öronmärks” för bostadsköp inte påverkar bostadsbidraget för
hyresgästen, åtminstone under en period.
2. Underlätta för hushållet att klara likviditeten, under åtminstone ett antal år efter
husköpet, genom att minska reduktionen av ränteutgiften. Med tanke på att
inflationen förväntas vara 2% och värdestegringar inte är självklara talar det för
högst 2% istället för 3%. Under en inledande period kan en ännu större del av
- 29 -
ränteutgiften räknas in som bidragsgrundande för att minska likviditetsproblemen
under den perioden.
4.4 Ekonomiskt bistånd
Det är den enskilda kommunen som bestämmer om det ekonomiska biståndet. Hur det
ska beräknas är inte reglerat lika mycket i detalj som reglerna rörande bostadsbidraget.
I regel tycks det dock som om boendekostnaden beräknas på samma sätt vid
beräkningen av ekonomiskt bistånd som vid beräkning av bostadsbidraget.
På kort sikt är kostnaden för den faktiska bostaden utgångspunkten när det ekonomiska
biståndet bestäms. Om det bedöms som om bidragsbehovet är långsiktigt och den
aktuella bostaden är onödigt kostsam kan bidraget komma att reduceras. Hushållet
förväntas då flytta till en lämpligare bostad. Detta kan dock både gäller hyresrätt och
en ägd bostad varför det inte finns några skillnader i upplåtelseformer i detta avseende.
En nyckelfråga även när det gäller det ekonomiska biståndet är hur olika typer av
förmögenhet påverkar bidragets storlek. Grundregeln är även här att den förmögenhet
som är placerad i det egna huset inte räknas in i förmögenheten, dvs den påverkar inte
storleken på det ekonomiska biståndet på annat sätt än att boendekostnaden räknas
utifrån de lån som hushållet har. Vid ett givet marknadsvärde på huset kommer den
som har ett större eget kapital att ha mindre lån och därför få mindre bidrag. Däremot
sker ingen särskild reduktion för storleken på det egna kapitalet - dvs vid en given
lånenivå spelar det ingen roll för bidraget hur stort marknadsvärdet på huset är.
Åtminstone gäller detta på kort sikt, vilket i detta sammanhänger innebär åtminstone 3
månader.
Däremot är grundregeln att om hushållet har likvida tillgångar, t ex banksparande, så
ska dessa utnyttjas först. Detta innebär följande:
- Jämför vi ett hushåll som äger en bostad, och har en viss förmögenhet i det egna
huset, med ett hushåll som hyr sin bostad och har ett motsvarande kapital på banken,
så är det lättare att få ekonomiskt bistånd för hushållet som äger sin bostad.
- Jämför vi två hushåll som hyr sin bostad och där det ena konsumerar upp sina
inkomster medan det andra sparar för att kunna köpa en bostad, så kommer det
hushåll som konsumerar upp sina inkomster att ha lättare att få ekonomiskt bistånd.
Enligt vår mening finns här ett allvarligt problem utifrån perspektivet att underlätta för
hushåll med lägre inkomster att gå från ägande till hyra. Riskerar hushållet att under
perioder vara beroende av ekonomiskt bistånd kommer det att behöva tära på det
sparade kapitalet under dessa perioder.
- 30 -
5. Slutsatser
När det gäller frågan om det finns skäl att underlätta för hushåll med lägre inkomster
att äga sin bostad är enligt vår mening de följande argumenten de viktigaste, och de
som kan motivera särskilda åtgärder:
1. Konkurrensargumentet: Vikten av att många har möjlighet att lämna en viss
marknad för att därmed öka pressen på företagen på marknaden att vara effektiva
och lyhörda för konsumenternas önskemål.
2. ”Stakeholder”-argumentet: Att ägande bidrar till självständighet och delaktighet.
Möjligheterna att bygga upp kapitaltillgångar bör också på sikt bidra till minskade
förmögenhetsskillnader. En positiv sidoeffekt av detta är mindre beroende av
samhällsstöd.
3. Argumentet rörande hur finansierings- och kreditprövningssystemet fungerar, dvs
att det finns risker som banker och andra låneinstitut inte vill ta, men som ur ett
bredare samhälleligt perspektiv borde tas. Detta kan handla om belåningsgrader
men främst om vilka hushåll som överhuvudtaget får låna.
När det gäller åtgärder och hur man ska gå vidare anser vi att följande är mest
intressant att se närmare på:
- Bankernas kreditprövningssystem i samband med långivning till husköp: Hur ser
dessa ut och hur stora är egentligen bankernas risker för olika grupper av potentiella
låntagare? Speglar kreditprövningen de faktiska riskerna hos olika hushållsgrupper?
- Olika sätt att underlätta för ett hushåll att ”signalera” sina egenskaper. Ett exempel är
att genom öronmärkt sparande visa att man kan planera och sköta sin ekonomi. Ett
annat är att utveckla ett ”körkort” för husägande.
- Olika garanti- och försäkringslösningar, som speciellt fokuserar på innehavstiden,
och kanske särskilt under en inledande period av husägandet.
- Att göra bidragssystemen mer neutrala genom att:
a) Att möjliggöra insättning på särskilda bosparkonton. Dessa behöver inte vara
subventionerade på något sätt, men de ska åtminstone under en viss period
inte minska möjligheten för hushållet att få bostadsbidrag och ekonomiskt
bistånd.
b) Att minska reduktionen av räntekostnaden till åtminstone 2% och kanske ha
särregler för nya husköpare som innebär generösare regler de första åren.
- 31 -
Referenser
Atterhög M (2003). Vilka effekter har ökad konkurrens på bostadshyresmarknaden?
Meddelande 60 från Avd för Bygg- och fastighetsekonomi, KTH, Stockholm.
Atterhög M & Lind H (2003). How does Increased Competition on the Housing
Market Affect Rents? Kommer som artikel i Housing Studies.
Atterhög M & Song H-S (2003). Policies to increase access to home ownership for
low-income households, Report 24, Div of Building & Real Estate Economics, KTH,
Stockholm.
Boije R & Lind H (2002). Hur bör egnahem beskattas? Ekonomisk Debatt, vol 30,
nr 3, s 231-243.
Burrows, R & Wilcox, S (2000). Half the poor: Homeowners with low incomes.
Council of Mortgage Lenders, London, & Centre for Housing Policy, University of
York.
Glaeser, E & Shapiro, J (2002). The benefits of the home mortgage interest deduction.
Working Paper. Harvard University & NBER.
Green, R (2001). Homeowning, social outcomes, tenure choice and U.S. housing
policy. Citiscape: A journal of policy development and research. Vol 5 No 2, s 21-29.
Lind, H (1999). Risker för olika parter på bostadsmarknaden. KTH och Byggentreprenörerna, Stockholm.
Lind H (2001). Vad händer med hyrorna om det blir mer konkurrens på
bostadshyresmarknaden? En analys utifrån modern konkurrensforskning. Rapport från
Avd för Bygg- och fastighetsekonomi, KTH, Stockholm
LO (2002). LOs bostadspolitiska rapport & program, Stockholm.
Song H-S (2002). Försäkringar mot framtida hyreshöjningar på bostadshyresmarknaden. Rapport nr 13, KTHs Bostadsprojekt, 2002
SOU 2000:34. Likformig och neutral fastighetsbeskattning, Slutbetänkande från
Fastighetsbeskattningskommittén
SOU 2001:24. Ur fattigdomsfällan Slutbetänkande från Kommittén Familjeutredningen
SOU 2001:95. Att motverka hemlöshet. En sammanhållen strategi för samhället
Slutbetänkande av Kommittén för hemlösa
- 32 -
Bilaga 1
Hur rätten till och storleken på olika typer av bidrag
kan variera beroende på val av upplåtelseform
Inledning
Vi vill med detta PM undersöka om och i så fall hur valet av upplåtelseform påverkar
bidragssökandes möjligheter till olika former av bidrag. Då en mängd olika kombinationer av
boendeform, hushållssammansättning och bidragsform är möjliga har vi valt att göra ett antal
begränsningar. Det som studeras är kombinationer av följande:
Bidrag
Bostadsbidrag
Ekonomiskt bistånd (f.d. socialbidrag)
Upplåtelseform
Äganderätt (småhus)
Hyresrätt (lägenhet)
Hushållssammansättning4
Makar/sammanboende med hemmavarande barn
Ensamstående med hemmavarande barn
Allmänt om bostadsbidrag5
Bostadsbidraget är ett inkomstprövat bidrag som ges till sökande barnfamiljer och ungdomar
utan barn. Det betalas ut månadsvis6, är skattefritt7 och har till uppgift att ge ekonomiskt
svaga hushåll möjlighet att hålla sig med goda och tillräckligt rymliga bostäder.
För att den sökande ska ha rätt till bostadsbidrag ställs vissa krav. Sökande måste t.ex. vara
bosatt och folkbokförd i den bostad ansökan gäller.8 Kravet på folkbokföring får dock efterges
om det finns särskilda skäl, något som vi inte går in på i detta PM. Dessutom måste sökande
inneha bostaden med ägande-, hyres- eller bostadsrätt.9
Även om sökande uppfyller de krav som ställs för rätten till bidrag, är det ett antal andra
faktorer som avgör om bidrag skall ges och i så fall hur stort bidraget skall vara. Dessa
faktorer är:
4
Speciella regler för hushåll med endast umgängesrättsbarn tas ej upp
Informationen har till stor del hämtats från Riksförsäkringsverkets Vägledning Nr 2001:13
6
21 a § BoL
7
IL
8
1 § BoL
9
12 och 15 §§ BoL
5
- 33 -
Hushållets sammansättning
Den bidragsgrundande inkomsten (BGI)
Bostadskostnaden och bostadsytan
Beviljas bostadsbidrag görs detta bara preliminärt. Slutligt bostadsbidrag fastställs först efter
det att skattemyndigheten har beslutat om taxerad inkomst för det kalenderår som preliminärt
bostadsbidrag betalats ut för.10
Beräkning av bostadsbidrag11
Bostadsbidrag beräknas på olika sätt för barnfamiljer och för ungdomar utan barn. Dessutom
gäller vid funktionshinder speciella regler vilket innebär att högre bostadsbidrag kan ges.
Då detta PM enbart behandlar barnfamiljer med på heltid hemmavarande barn, kommer de
regler som gäller för ungdomar samt de speciella regler som gäller för funktionshindrade inte
att hanteras.
Bostadsbidrag till barnfamiljer utgörs dels av ett belopp som beror uteslutande på antalet barn,
det s.k. särskilda bidraget, dels av ett belopp som är knutet till bl.a. bostadskostnadens
storlek.12 En reducering av bidraget sker därefter om den s.k. bidragsgrundande inkomsten
överstiger ett visst belopp.13
De olika belopp och nivåer som förekommer nedan är, om inget annat nämns, oförändrade
sedan 1997 och kräver en lagändring för att uppdateras.
Det särskilda bidraget
Det särskilda bidraget, som endast betalas till familjer med hemmavarande barn, varierar med
antalet barn.14 För detta bidrag gäller inte kravet att sökande måste inneha bostaden med
ägande-, hyres- eller bostadsrätt.
Antal barn i hushållet
1 barn
2 barn
3 barn eller fler
Särskilt bidrag
600
900
1 200
Bidrag beroende på bostadskostnadens storlek
Vid beräkning av det bidrag som beror på bostadskostnadens storlek fastställs först den
bidragsgrundande bostadskostnaden. Detta görs genom att den bidragsgrundande bostadsytan
multipliceras med den beräknade kvadratmeterkostnaden. Utgångspunkter är här för hyresrätt
hushållets bostadsyta och kvadratmeterhyra, för småhus hushållets bostadsyta och kvadratmeterkostnad.
10
21 a och 21 b §§ BoL
Se bilaga för modell
12
14 § och 15 a § andra stycket BoL
13
13 § BoL
14
14 § och 15 § första stycket BoL
11
- 34 -
Den bidragsgrundande bostadskostnaden
Bostadsyta
Som bostadsyta för hyresrätt räknas normalt den boyta som är angiven i hyreskontraktet och
för småhus den boyta som är fastställd i det senaste fastighetstaxeringsbeslutet. Om uppgift
saknas i kontrakt måste sökanden på något annat sätt styrka den uppgivna bostadsytan,
exempelvis genom ritning. Om fastighetstaxeringsbeslut saknas ska sökanden styrka den
uppgivna bostadsytan.15
Lagtexten sätter dock övre gränser för vad som anses som rimliga bostadsytor för olika
hushållssammansättningar.16 Den bidragsgrundande bostadsytan begränsas enligt följande:
Antal barn i hushållet
1 barn
2 barn
3 barn
4 barn
5 barn eller fler
Bidragsgrundande bostadsyta
Högst 80 kvadratmeter
Högst 100 kvadratmeter
Högst 120 kvadratmeter
Högst 140 kvadratmeter
Högst 160 kvadratmeter
Kvadratmeterkostnad för hushåll i hyresrätt17
Vid beräkning av kvadratmeterkostnaden för hushåll i hyresrätt, utgår man från den gällande
månadshyran. Förekommer olika former av rabatter, gäller att om hyresrabatten omfattar hela
hyran finns inte rätt till bostadsbidrag. Omfattar rabatten endast del av hyran har en sökande
rätt till bidrag för bostadskostnaden för den del av hyran som betalas.
Därefter normaliseras uppgifterna i kontraktet med hjälp av ett antal tillägg och
fråndragningar, så att kostnader för uppvärmning, varmvatten, vattenförbrukning,
sophämtning samt eventuella avgifter för anslutning till t.ex. kabel-TV och bredband ingår.
Detta görs med hjälp av de årligen reviderade schabloner RFV ger ut avseende
kvadratmeterkostnader för uppvärmning, hushållsel och övriga driftskostnader. Om avgifter
och tillval kan sägas att dessa får räknas med endast då de avser bostaden. Tillägg för inglasad
balkong får sålunda räknas med däremot ej avgift för garageplats.18
Kvadratmeterkostnad för hushåll i småhus inrättat som bostad för en eller två familjer19
Vid beräkningen av kvadratmeterkostnaden för hushåll i småhus utgår man från kostnader för
lån, tomträtt, fastighetsskatt, uppvärmning samt övrig drift.
Lån som tagits för köp eller förbättringar av fastigheten
70 procent av räntekostnaden reducerad med 3 procent av skuldbeloppet får räknas med som
boendekostnad.20
0,7 (" räntesats"×" skuldbelopp"−0,03×" skuldbelopp")
15
4 § RFFS 1998:9
15 a och 17 a §§ BoL
17
8-13 §§ RFFS 1998:9
18
Notera skillnaden mellan reglerna för Bostadsbidrag och Ekonomiskt bistånd
19
14-15 §§ RFFS 1998:9
20
Se ”BGI och inkomst av kapital”
16
- 35 -
Tomträttsavgäld
70 procent av eventuell tomträttsavgäld får räknas med som bostadskostnad.
Fastighetsskatt
Den fastighetsskatt bidragstagaren är skyldig att betala får räknas med vid beräkning av
bostadskostnaden.21 Vid förändrat taxeringsvärde eller vid förändring av den procentsats som
används för beräkning av fastighetsskatt, ska den nya nivån på fastighetsskatten användas
först från och med året efter det att förändring skett.
Uppvärmning och övriga driftskostnader
För beräkning av uppvärmning och övriga driftskostnader22 används de årligen reviderade
schablonbelopp som RFV fastställer (samma belopp som för hyresrätt).
Garantinivå för bidragsgrundande bostadskostnader23
Vid beräkning av de bidragsgrundande bostadskostnaderna finns för barnfamiljer en
garantinivå.24 Detta innebär att även om en eventuell begränsning av bostadsytan enligt ovan
skulle medföra en lägre bidragsgrundande bostadskostnad, får sökande använda
garantinivåerna nedan som underlag för bostadsbidraget. Undantaget är de fall där hushållets
boendekostnad redan före eventuell begränsning av bostadsytan är lägre än de garantinivåer
som finns.
Antal barn i hushållet
1 barn
2 barn
3 barn
4 barn
5 barn eller fler
Garantinivå
3 000 kr
3 300 kr
3 600 kr
3 900 kr
4 200 kr
Bidrag baserat på den bidragsgrundande bostadskostnaden
Bidrag till bostadskostnaden baseras på den bidragsgrundande bostadskostnaden mellan en
nedre och en övre gräns. Inom detta intervall lämnas bidrag med 75 eller 50 procent av
bostadskostnaden.25 Om det särskilda bidraget påverkades direkt av antalet barn, påverkas den
andra delen i bidraget indirekt genom olika gränsdragningar, beroende på antalet barn.
Antal barn i hushållet
1 barn
2 barn
3 barn eller fler
Bidrag till 0 procent av den del av den bidragsgrundande
bostadkostnaden som ligger mellan
0 – 2 000 kr
0 – 2 000 kr
0 – 2 000 kr
21
För nybyggda bostadshus betalas ingen fastighetsskatt eller reducerad fastighetsskatt
Bl.a. vatten, avlopp, sophämtning, underhåll och försäkring
23
15 a § BoL
24
Garantinivån finns endast för barnfamiljer
25
14 § andra och tredje stycket BoL
22
- 36 -
Antal barn i hushållet
1 barn
2 barn
3 barn eller fler
Antal barn i hushållet
1 barn
2 barn
3 barn eller fler
Bidrag till 75 procent av den del av den bidragsgrundande
bostadskostnaden som ligger mellan
2 000 – 3 000 kr
2 000 – 3 300 kr
2 000 – 3 600 kr
Bidrag till 50 procent av den del av den bidragsgrundande
bostadskostnaden som ligger mellan
3 000 – 5 300 kr
3 300 – 5 900 kr
3 600 – 6 600 kr
Eventuell minskning av bidraget, baserad på den bidragsgrundande inkomsten (BGI)26
Bidragsgrundande inkomst (BGI)
När BGI fastställs är det summan av överskotten i inkomstslagen tjänst, näringsverksamhet
och kapital som ligger till grund för beräkningen. Till detta ska 15 procent av
nettoförmögenhet över 100 000 kronor läggas. För makar/sammanboende minskas det
sammanlagda bidraget med 20 procent av den del av vardera makens BGI som överstiger
58 500 kronor.27 BGI är alltså individuell för varje make/sambo. För ensamstående minskas
det sammanlagda bidraget med 20 procent av den del av den ensamståendes BGI som
överstiger 117 000 kronor.
BGI är preliminär under bidragsåret och fastställs slutligen när taxeringen avseende
bidragsåret har fastställts.
Vi kommer här inte närmare att gå in på regler för BGI och tjänst samt BGI och näringsverksamhet.
BGI och inkomst av kapital
När överskott i inkomstslaget kapital ska beräknas görs detta på ett lite annorlunda sätt än det
som redogörs för i IL.28 Vid beräkning av BGI får nämligen endast följande avdrag göras:
Avdrag för kapitalförluster till den del de motsvarar kapitalvinster som tagits upp som
intäkt enligt 42 kap. 1 § IL
Uppskovsavdrag enligt 47 kap. IL vid byte av bostad
Avdrag för negativ räntefördelning enligt 33 kap. IL göras
Ett hemmavarande (ej tidvis) barns inkomst av kapital överstigande 1 000 kr ska räknas med i
BGI. Beloppet fördelas lika mellan sökanden. Inför den senaste ändringen av bostadsbidragslagen fördes en diskussion köp av bostad ska ses som en investering med avkastning
eller ej. Utredningen såg det som en investering och menade att 5,6 % av taxeringsvärdet ska
läggas till inkomst av kapital och på så vis öka BGI. Regeringen var av en annan åsikt och
26
4-8 §§ BoL
Andra siffror gäller för andra hushållssammansättningar
28
Se 42 kap. IL för exempel på intäkter och avdragsgilla kostnader
27
- 37 -
ansåg att syftet med bostaden i första hand är att bo i och inte att öka sin förmögenhet. Man
ansåg det således inte motiverat att, vid beräkning av BGI, beakta en eventuell förmögenhetsstegring av bostaden.
På en punkt delade dock Regeringen utredningens bedömning. Bostadsbidraget bör inte bidra
till förmögenhetsuppbyggnad i egnahem och bostadsrätter. Man beslöt därför att vid
beräkning av bostadskostnaden, som redogjorts för ovan, ska 70 % av räntekostnaden för lån
som tagits för köp eller förbättringar av fastigheten reducerat med 3 procent av lånebeloppet
beaktas. Detta då Regeringen inte ansåg att det är rimligt att bostadsbidrag lämnas för den del
av räntan som utgör en kompensation för inflationen, eftersom detta skulle innebära att
bostadsbidraget subventionerar en förmögenhetsuppbyggnad.29 Tolkar detta som att
Regeringen ser bostaden som en investering med ett över tiden likvärdigt realt värde.
Bidragsgrundande förmögenhet
Den skattepliktiga förmögenheten beräknas enligt lagen (1997:323) om statlig förmögenhetsskatt och utgörs av hushållets skattepliktiga tillgångar efter avdrag för skulder.30
Bidragsgrundande förmögenhet skiljer sig från skattepliktig, såtillvida att den bortser från
taxeringsvärdet och skulderna för bostaden (i fallet småhus).
Den bidragsgrundande förmögenheten fördelas på vardera maken/sambon i förhållande till
storleken på deras respektive förmögenhet. Hemmavarande barns förmögenhet fördelas lika
mellan makarna.31 Till BGI läggs 15 procent av den bidragsgrundade förmögenheten
(avrundad nedåt till helt tiotusental) som överstiger 100 000 kr.
Regeringens förslag inför senaste lagändringen stämmer överens med det som beskrivits
ovan. En viss debatt fördes dock om hur sökandes förmögenhet ska bidra till BGI. En av
remissinstanserna inför lagförändringen, RSV, påtalade att de inte kan tillhandahålla uppgifter
om förmögenhet under 800 000, då mindre förmögenheter inte behöver deklareras. Andra
remissinstanser föreslog att gränsen sätts vid denna högre nivå, så att kontroll och
administration förenklas.
Regeringen ansåg det orimligt att högre nettotillgångar än 100 000 inte påverkar rätt och
storlek till bostadsbidrag. Man pekade här på att hushållen annars kan bygga upp en
förmögenhet genom att spara inkomst som annars skulle ha använts till boende. Regeringen
fick i detta medhåll från SABO samt RRV. RRV påtalade att förslaget minskar risken för att
bostadsbidrag används för att subventionera privat förmögenhetsuppbyggnad.
Anledningen till att Regeringen valde att bortse från förmögenheten i den bostad till vilken
bidrag lämnas är att det i många fall inte är möjligt att ta i anspråk denna förmögenhet för att
täcka löpande utgifter. Dessutom ansåg man det knappast rimligt att för ett bostadsstöd ha
regler, som i praktiken förutsätter att den bidragssökande skall avyttra den fastighet som
används som bostad. I gengäld skulle heller inte skulder för vilka bostaden utgör säkerhet
tillåtas minska nettoförmögenheten.32
29
Prop. 1995/1996:186
Se SFL för beskrivning av vilka tillgångar som är skattepliktiga samt vilka skulder som är
avdragsgilla
31
5 § BoL
32
Prop. 1995/1996:186
30
- 38 -
Generalklausulen
Enligt den s.k. generalklausulen får Försäkringskassan avslå en ansökan om bostadsbidrag,
alternativt minska bidraget, om det efter särskild utredning är uppenbart att sökanden på
grund av hushållets förmögenhetsförhållanden (bostaden ej medräknad) eller något annat
förhållande inte behöver det bidrag som kan beräknas enligt BoL. Generalklausulen innebär
att inkomst som hushållet uppenbarligen förfogar över men som inte kan hänföras till 4, 5
eller 7 §§ BoL ändå kan räknas som inkomst när bostadsbidraget beräknas.
Allmänt om ekonomiskt bistånd
Den enskildes rätt till bistånd regleras i 4:1 SoL. Där står att den som inte själv kan tillgodose
sina behov eller kan få dem tillgodosedda på annat sätt har rätt till bistånd av socialnämnden
för sin försörjning (försörjningsstöd) och för sin livsföring i övrigt. Den enskilde skall genom
biståndet tillförsäkras en skälig levnadsnivå. Biståndet skall utformas så att det stärker hans
eller hennes möjligheter att leva ett självständigt liv. Socialnämnden får sedan enligt 4:2 SoL,
om skäl finns, ge bistånd utöver vad som följer av 4:1 SoL.
Det ekonomiska biståndet är alltså utformat som ett yttersta skyddsnät och storleken på detta
varierar från fall till fall.33 Individuella bedömningar görs av dels de utgifter som krävs för att
den enskilde ska uppnå skälig levnadsnivå, dels vilka möjligheter den enskilde själv har att
täcka alla eller delar dessa. Som nämns ovan är den enskildes rätt till bistånd uppdelad i två
kategorier: dels för försörjning, dels för livsföring i övrigt.
Vi kommer i detta PM att inrikta oss på den sökandes rätt till bistånd och då specifikt på den
del som gäller försörjning då denna innefattar bistånd till bostaden.
Försörjningsstöd
Den del av det ekonomiska biståndet som avser försörjning kallas försörjningsstöd och är
uppdelad i en riksnorm och i en del som gäller rätt till ersättning för skäliga kostnader för ett
antal andra poster.
Riksnormen
Riksnormen avser täcka hushållets månadskostnader gällande dels skäliga personliga
kostnader för livsmedel, kläder och skor, lek och fritid, hälsa och hygien, dels hushållets
skäliga gemensamma kostnader för förbrukningsvaror, dagstidning, telefon och TV-avgift.34
Riksnormen, vilken revideras årligen av regeringen, grundar sig på Konsumentverkets senaste
pris- och konsumtionsundersökningar och delas upp på olika hushållstyper och åldersintervaller.35
33
Ekonomiskt bistånd har ersatt socialbidrag
4 kap. 3 § första stycket 1 Socialtjänstlagen och 2 kap. 1 § Socialtjänstförordningen (2001:937)
35
Se vidare Konsumentverkets rapport 2000:19 ”Skäliga levnadskostnader”
34
- 39 -
Personliga kostnader i kronor per barn och ungdom
Ej lunch 5 dagar/vecka
Under 1 år 1-2 år
3 år
4-6 år
1 260
1 475
1 155
1 425
Med lunch
Under 1 år 1-2 år
1 405
1 625
3 år
1 305
4-6 år
1 635
7-10 år
1 815
11-14 år
2 090
15-18 år
2 360
Personliga kostnader i kronor – vuxna
Ensamstående
Samboende
2 575
4 685
Gemensamma hushållskostnader i kronor - medlemmar i hushållet
1 pers.
2 pers.
3 pers.
4 pers.
5 pers.
6 pers.
680
770
890
950
1 050
1 125
7 pers.
1 195
Riksnormen för ett hushåll under 2003 utgör alltså summan av de personliga kostnaderna för
samtliga medlemmar i hushållet och de gemensamma hushållskostnaderna beräknade enligt
ovanstående tabeller.36 Riksnormen kan om särskilda skäl finns utgå med ett högre, alternativt
lägre, belopp.37
Ovan nämnda schabloner är bara utgångspunkter för socialnämnden. En ansökan kan t.ex.
aldrig avslås enbart med hänsyn till riktlinjernas utformning. I de fall kostnaderna för den
enskilde överstiger schablonerna, måste socialnämnden alltid göra individuella bedömningar
av om kostnaderna kan anses som skäliga. Dessutom ges socialnämnden frihet att höja
schablonerna för att om möjligt ge den enskilde bättre möjligheter att komma ur sin situation.
Skäliga kostnader för poster utanför riksnormen
Utöver riksnormen har sökande även rätt till bistånd för skäliga kostnader gällande: boende,
hushållsel, arbetsresor, hemförsäkring samt medlemskap i fackförening och arbetslöshetskassa.38 För dessa kostnader finns inga på förhand fastställda nivåer, utan det är
Socialnämndens uppgift att bedöma vad som för den sökande kan uppfattas som en skälig
kostnad. Vi kommer här att titta närmare på boendeposten.
Boende
I allmänna råd om ekonomiskt bistånd (SOSFS 2003:5) nämner Socialstyrelsen hur
Socialnämnden bör beräkna den skäliga och faktiska boendekostnaden för ett antal olika
upplåtelseformer. Här kommer endast boende i villa, bostadsrätt samt hyresrätt att behandlas.
36
För hushåll med fler än sju personer sant hushåll med flera icke sammanboende vuxna (SFS
2001:937)
37
Se SOSFS 2003:5 för ett antal exempel
38
4 kap. 3 § första stycket 2 Socialtjänstlagen
- 40 -
Skälig boendekostnad
Vid sin bedömning av vad som anses vara en skälig boendekostnad bör Socialnämnden utgå
från sökandes faktiska kostnader, behov av boende samt vad en låginkomsttagare i orten
normalt har möjlighet att kosta på sig. I praktiken vad det skulle kosta att bo i en lägenhet
med en för sökande skälig standard och boyta, förvaltad av ett allmännyttigt bostadsföretag
eller annat stort bostadsföretag i närmaste tätort inom kommunen. För en äldre ensamstående
person kan det vara rimligt att acceptera en högre bostadsstandard och därmed högre hyra än
för en ung person som nyligen flyttat hemifrån. Gällande bostadens storlek kan viss
vägledning hämtas från bostadsbidragslagens maxgränser för bidragsgrundande bostadsyta,
där bl.a. hänsyn till barns behov av utrymme tas.
Vid ett kortvarigt bidragsbehov (en period om maximalt tre sammanhängande månader) bör
normalt den faktiska boendekostnaden betraktas som skälig och därmed godtas. Om behovet
av försörjningsstöd bedöms bli långvarigt (en period längre än tre sammanhängande
månader), bör det kunna bli aktuellt att pröva om den enskildes faktiska boendekostnad är
skälig.
Utgångspunkt för bedömning av skälig boendekostnad är, som nämnts tidigare, den faktiska
boendekostnaden. Hur denna bör beräknas följer nedan.
Boende i villa
Den faktiska kostnaden för boende i villa bör inkludera räntekostnaden för lån som tagits för
inköp och underhåll eller liknande av fastigheten, eventuell tomträttsavgäld, nödvändiga
driftskostnader för t.ex. uppvärmning, vatten och avlopp, sophämtning och försäkring. Har
den enskilde rätt till skattejämkning för räntekostnaden och tomträttsavgälden bör även detta
beaktas. Amortering av lån som tagits för inköp eller underhåll av bostaden utgör dock ingen
boendekostnad då detta kan ses som kapitalbildning. Det framgår inte huruvida fastighetsskatt
bör inkluderas eller ej.
Boende i bostadsrätt
Den faktiska kostnaden för en bostadsrätt bör inkludera månadsavgift samt räntekostnader för
lån som tagits för inköp och underhåll eller liknande av lägenheten. Har den enskilde rätt till
skattejämkning för räntekostnaden bör även detta beaktas. Amortering på lån brukar man inte
få hjälp med då amortering på lån utgör kapitalbildning och utgör således inte någon
boendekostnad.
Boende i hyresrätt
För en hyresrätt bör den faktiska boendekostnaden omfatta nettohyra inklusive uppvärmning
och andra obligatoriska avgifter som t.ex. inglasning av balkong som tidigare hyresgäst gjort
eller en garageplats som inte går att hyra ut i andra hand. Innevarande månads hyra bör inte
betraktas som en hyresskuld även om den förfallit till betalning utan bör räknas som en sådan
boendekostnad som omfattas av försörjningsstödet.
Vid icke skälig boendekostnad
Bedömer Socialnämnden den faktiska boendekostnaden som icke skälig, bör en prövning av
möjligheten att byta till billigare bostad eller på annat sätt sänka boendekostnaden göras.
Finns särskilda skäl mot byte av bostad, eller finns inga faktiska möjligheter att erhålla en
- 41 -
annan lämplig bostad där den enskilde genom boendet tillförsäkras en skälig levnadsnivå,
antas den faktiska boendekostnaden som skälig.39
Om den sökande, efter att information från socialnämnden om att boendekostnaden inte
bedömts skälig och efter skäligt rådrum40, väljer att behålla ett boende med en kostnad som
inte är skälig, bör ekonomiskt bistånd beräknas utifrån den boendekostnad som bedöms skälig
för en låginkomsttagare på orten. Detta betyder att den faktiska boendekostnaden vanligtvis
godtas som skälig under det skäliga rådrummet samt, i de flesta fall, så länge den sökande
aktivt medverkar till att finna ett billigare boende eller på annat sätt försöker sänka sina
boendekostnader.
Särskilda skäl mot byte av bostad eller bostadsområde
Finns särskilda skäl, bör Socialnämnden inte tvinga fram något byte av bostad. Särskilda skäl
gäller då en flytt kan t.ex. riskera att ge allt för stora negativa sociala konsekvenser.41 De en
funktionshindrad har en specialanpassad bostad, samt då sökande, t.ex. på grund av
arbetslöshet eller betalningsanmärkning, har begränsade möjligheter att bli godkänd som
hyresgäst. Om möjligt bör även beslut som medför att den enskilde tvingas flytta från den
tätort eller den del av kommunen han eller hon bott i under flera år undvikas.
Byte till en dyrare bostad
Önskar sökande flytta till en dyrare bostad bör Socialnämnden endast bevilja bistånd för en
högre boendekostnad i de fall medlemmarna i hushållet inte kan tillförsäkras en skälig
levnadsnivå i den nuvarande bostaden.42
Nettobehov av försörjningsstöd
Ett hushålls nettobehov av försörjningsstöd fås genom att summera riksnormen med de
skäliga kostnaderna för poster utanför riksnormen. Därifrån dras sedan hushållets faktiska
inkomster under kalendermånaden före utbetalningsmånaden.43
+
+
=
Hushållsmedlemmarnas personliga kostnader (del av riksnomen)
Hushållsgemensamma kostnader (del av riksnormen)
Hushållets skäliga kostnader för boende m.m.
Hushållets inkomster
Hushållets nettobehov av försörjningsstöd
Inkomster som i sin helhet reducerar försörjningsstödet är t.ex. lön från förvärvsarbete,
sjukpenning, föräldrapenning, arbetslöshetsersättning, pension, underhållsbidrag, barnbidrag
39
Se ”Särskilda skäl mot byte av bostad eller bostadsområde”
En övergångsperiod (normalt inte understigande fyra månader) för att den sökande ska kunna
förändra sin boendekostnad
41
Det kan gälla barnfamiljer som genom en flyttning skulle tvingas bryta upp från barnomsorg,
skolgång och ett socialt nätverk. Det kan också gälla ensamstående vuxna med ett särskilt stort behov
av kontinuitet i det sociala nätverk eller i den fysiska miljö som hänger samman med det nuvarande
boendet, t.ex. personer med funktionshinder eller sociala problem och äldre med sviktande hälsa.
42
Se SOSFS 2003:5 för ett antal exempel
43
4:1 SoL. Hänsyn tas till inkomster längre tillbaka än månaden före utbetalningsmånaden, endast om
dessa varit mycket höga eller avsedda för en viss längre tidsperiod, t.ex. ett avgångsvederlag.
40
- 42 -
och avgångsvederlag. Socialförsäkringsförmåner och andra ersättningar räknas som vanliga
inkomster och reducerar således även de försörjningsstödet. Mer ingående redogörelse för
vilka inkomster som bör respektive inte bör reducera försörjningsstödet finns i allmänna råd
för ekonomiskt bistånd (SOSFS 2003:5).
Får hushållet ett positivt nettobehov av försörjningsstöd bedömer Socialnämnden om behovet
kan tillgodoses på annat vis än via försörjningsstöd.44 Den sökande är ju efter egen förmåga
skyldig att bidra till sin försörjning och måste därför utnyttja alla de möjligheter som normalt
står till buds för att försörja sig själv. Detta kan förutom genom socialförsäkringsförmåner och
andra ersättningar, andra personers inkomster och tillgångar, studiestödsformer samt nedsättning av kommunala avgifter, m.m. ske genom arbete45 och avyttring av egna tillgångar.
Vi ska i detta PM endast se närmare på avyttring av egna tillgångar.
Egna tillgångar
Bedömningen av om behovet kan tillgodoses genom egna tillgångar är en helhetsbedömning
där bl.a. hänsyn tas till om hjälpbehovet bedöms bli kort- eller långvarigt, till vad som kan
anses rimligt och vilka konsekvenser som kan uppstå genom att den enskilde inte får det sökta
biståndet. Endast sökandes faktiska tillgångar, sådana denne faktiskt kan förfoga över eller få
tillgång till, bör här medräknas. Andra s.k. fiktiva tillgångar är sådana som sökande inte kan
avyttra eller nyttja, då de är förenade med förbehåll eller villkor.
Det är förhållandena vid ansökningstillfället som är avgörande. Att någon efter en ansökan
om försörjningsstöd t.ex. har betalat en hyra genom att ta ett banklån kan inte medföra att
behovet ska anses ha tillgodosetts genom egna tillgångar. Gällande egna tillgångar görs
skillnader mellan lätt realiserbara och mindre lätt realiserbara.
Lätt realiserbara tillgångar och andra realiserbara tillgångar
Bedöms bidragsbehovet som kortvarigt bör hänsyn tas till om den sökande förfogar över
kontanter, banktillgodohavanden eller tillgångar som lätt kan säljas för att tillgodose den
enskildes behov.46 I bedömning från fall till fall, kan även andra lätt realiserbara tillgångar,
t.ex. bil, påverka rätten till ekonomiskt bistånd. Detta får dock inte ske på bekostnad av den
sökandes möjlighet att leva ett självständigt liv och att på lång sikt lösa sina försörjningsproblem.47
Endast då biståndsbehovet bedöms långvarigt eller om det finns andra särskilda skäl bör
möjligheten att realisera även andra tillgångar än de lätt realiserbara påverka bedömningen av
rätten till bistånd. Dessa tillgångar bör vara av betydande värde och ge ett överskott som
motiverar försäljning. Det kan t.ex. handla om försäljning av en fritidsfastighet, värdefull
konst eller antikviteter som inte kan hänföras till kategorin bruksföremål. Således bör, om
varornas värde är skäligt, inte kapitalvaror som vanligtvis finns i ett hem, t.ex. TV, video,
stereo och dator, påverka rätten till ekonomiskt bistånd.
44
4:1 SoL
Bland annat, i de fall sökande är utan arbete, stå till arbetsmarknadens förfogande på heltid och vara
villig att ta anvisat arbete.
46
Särskilda regler gäller för ålderspensionärer och barn
47
1 och 6 a §§ i SoL
45
- 43 -
Vid en försäljning bör den enskilde kunna använda intäkten till att betala eventuella lån som
är kopplade till det som avyttrats utan att detta medför en sänkning av försörjningsstödet.
Bostad som representerar ett ekonomiskt värde
Innehar sökande en villa eller bostadsrätt kan krav finnas på att denna ska ses som en
realiserbar tillgång och säljas för att tillgodose den enskildes behov. Främst gäller detta när
bidragsbehovet kan beräknas bli långvarigt och försäljningen innebär att det uppstår ett
överskott som kan användas till sökandens försörjning och livsföring i övrigt.48
En förutsättning för krav på försäljning är här att den sökanden kan erhålla en annan bostad.
Krav på att den sökande ska realisera det värde som finns i bostaden måste alltid utgå från en
individuell bedömning och ske med hänsyn tagen till de sociala konsekvenser som kan
uppstå, framförallt när det gäller familjer med barn. Är det svårt att sälja bostaden på grund av
omständigheter som den enskilde inte kan råda över ska detta vägas in i helhetsbedömningen
av rätten till bistånd.49 Om det blir aktuellt med en försäljning bör den enskilde få skälig tid på
sig att sälja villan eller bostadsrätten.50
48
Om biståndsbehovet bedöms vara under en kortare period kan det inte ställas lika långtgående krav
på att bostaden ska säljas.
49
Se vidare ”Särskilda skäl mot byte av bostad eller bostadsområde”
50
En övergångsperiod (normalt inte understigande fyra månader) för att den sökande ska kunna
förändra sin boendekostnad
- 44 -
Appendix till bilaga 1
Utdrag ur Regeringens proposition 1995/96:186
Förmögenhetsprövning
Regeringens förslag: I den bidragsgrundande inkomsten inkluderas 15 % av den del av ett
hushålls nettoförmögenhet som överstiger 100 000 kronor. Även hemmavarande barns
förmögenhet skall medräknas. Förmögenhetsvärdet i den bostad för vilken bidragstagaren
sökt bostadsbidrag exkluderas. Likaså beaktas inte skulder med säkerhet i bostaden när
nettoförmögenheten skall fastställas. Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med
regeringens förslag.
Remissinstanserna: Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO) tillstyrker.
Riksrevisionsverket (RRV) påtalar att förslaget minskar risken för att bostadsbidrag används
för att subventionera privat förmögenhetsuppbyggnad. Försäkringsskasseförbundet (FKF)
anser det vara orimligt och stötande att höga förmögenheter inte påverkar bostadsbidrag.
Riksförsäkringsverket (RFV) och Boverket anser att gränsen för bidragsgrundande förmögenhet skall sättas vid 800 000 kronor på grund av att lägre förmögenheter är svåra att
kontrollera. Riksskatteverket (RSV) anger att verket inte kan tillhandahålla de förmögenhetsuppgifter som krävs för prövningen. RSV anser dock att den enskilde bör själv kunna
lämna uppgifterna i ansökan om bostadsbidrag. Man påtalar vidare att förmögenhet i företag
ej har beaktats i utredningens förslag.
Skälen för regeringens förslag: Vid behovsprövning av bostadsbidrag tas i dagens system
hänsyn till bidragssökandens förmögenhet endast genom att förmögenhetens avkastning, med
beaktande av vissa fribelopp, räknas in i den bidragsgrundande inkomsten. Disponerar
hushållet över en ansenlig förmögenhet får dock denna, genom den s.k. generalklausulen,
beaktas och bostadsbidraget fastställas till ett lägre belopp.
Emellertid påverkas bärkraften i de hushåll som har likvida förmögenhetstillgångar inte
enbart av den avkastning som kapitalet ger. Även kapitalet i sig är en tillgång som hushållet
kan utnyttja för att hålla en tillfredsställande standard. Ur fördelningspolitisk synpunkt är det
därför inte acceptabelt att då bostadsbidraget fastställs bortse från de skillnader i stödbehov
som faktiskt föreligger mellan hushåll med resp. utan förmögenhet.
Vid beräkning av förmögenhet bör i detta sammanhang bortses från den bostad till vilken
bidrag lämnas. Det är i många fall inte möjligt för hushållen att ta i anspråk sådana förmögenhetstillgångar för att täcka löpande utgifter. Dessutom är det knappast rimligt att för ett
bostadsstöd ha regler, som i praktiken förutsätter att den bidragssökande skall avyttra den
fastighet som används som bostad. I gengäld bör inte heller skulder för vilka bostaden utgör
säkerhet tillåtas minska nettoförmögenheten.
Förmögenhetsprövningen bör, såsom utredningen påpekat, kombineras med ett fribelopp på
rimlig nivå, med hänsyn till behovet av viss ekonomisk buffert för oförutsedda utgifter i
hushållet. Vidare bör endast viss del av hushållets nettoförmögenhet som överstiger dessa
fribelopp beaktas.
- 45 -
Vad gäller företagsförmögenhet finns i de gällande förmögenhetsskattereglerna undantag som
bl.a. innebär att både tillgångar och skulder i rörelsedrivande fåmansföretag utesluts vid
beräkning av skattepliktig förmögenhet. Förhållandet gör det svårt att beakta dessa tillgångar
och skulder vid förmögenhetsprövningen för bostadsbidrag. Oavsett vilken lösning som skulle
sökas skulle handläggningen bli betungande. Regeringen anser därför att det åtminstone tills
vidare får accepteras att detta slags tillgångar och skulder inte omfattas av förmögenhetsprövningen. Vid tillämpning av den s.k. generalklausulen i 27 § lagen (1993:737) om bostadsbidrag, som föreslås finnas kvar oförändrad, kan de däremot beaktas.
Riksskatteverket (RSV) påtalade i sitt remissvar att verket inte kan tillhandahålla vissa av de
uppgifter som krävs för en förmögenhetsprövning, som utformats enligt ovanstående. Detta
beror på att uppgifter om förmögenhet under 800 000 kronor (gränsen för förmögenhetsskatt)
inte behöver lämnas i deklarationen. Vidare har några remissinstanser angett att gränsen för
den förmögenhet som skall påverka bostadsbidraget bör sättas till en högre nivå än den som
regeringen föreslår. Systemet skulle därmed bli enklare att administrera och kontrollera.
Regeringen anser att det är orimligt att högre nettoförmögenheter inte påverkar utgående
bostadsbidrag. Inte minst gäller detta i de fall när förmögenheten byggts upp genom sparande
av den inkomst som också används till bostadskostnaden. Eftersom det i skattesammanhang
inte finns någon skyldighet att deklarera förmögenhetsinnehav under 800 000 kronor, bör
bidragsansökan kompletteras med en uppgift om sådant innehav. Ansvaret för att de uppgifter
som lämnas är fullständiga och korrekta skall ligga hos den enskilde.
Förslaget beräknas på årsbasis leda till en besparing på ca 60 miljoner kronor.
Förmögenhet i egnahem och bostadsrätter
Utredningens förslag: 5,6 % av taxeringsvärdet eller motsvarande värde inkluderas i den
bostadsbidragsgrundande inkomsten.
Remissinstanserna: Majoriteten av remissinstanserna är positiva till utredningens förslag.
Riksskatteverket (RSV) pekar på att uppgifter om vilken fastighet som är sökandens bostad
eller om värde på bostadsrätt eller andel i bostadsförening/-aktiebolag inte kan hämtas från
skatteregistret. Bostadspolitiska utredningen anser att förslaget kan slå mot barnfamiljer som
är bosatta i bostadsrätter eller egnahem byggda under åren 1988-1993. Riksförsäkringsverket
(RFV) avstyrker och anser att förmögenhet i egnahem i stället bör inkluderas i den generella
förmögenhetsprövningen.
Skälen för regeringens förslag och bedömning: Utredningen anför att investeringar i bostäder
ger avkastning på liknande sätt som andra investeringar och att avkastning på kapital bör
behandlas likvärdigt oavsett hur kapitalet investeras. Enligt gällande regler behöver den
bidragssökande inte räkna in avkastning på kapital som investerats i fastighet i den bidragsgrundande inkomsten.
Utredningen framhåller att med nuvarande system subventionerar bostadsbidragen delvis
förmögenhetsuppbyggnaden i egnahem och bostadsrätter, genom kombinationen ränteavdrag
vid beskattningen och bostadsbidrag till räntor som utgör bostadskostnader.
För att ta hänsyn till boendekapitalets avkastning, för att motverka en subventionering av
förmögenhetsuppbyggnad och av rättviseskäl bör enligt utredningen 5,6 % av taxeringsvärdet
- 46 -
eller motsvarande inkluderas i den bidragsgrundande inkomsten. Förslaget kan enligt utredningen ses som en schablonmässigt beräknad avkastning på det kapital som hushållet
investerat i bostaden.
Utredningens förslag innebär normalt sett en större höjning av den bidragsgrundande
inkomsten för egnahemsägare än för bostadsrättsinnehavare, även om det rör sig om bostäder
med samma marknadsvärde. Förmögenhetsvärdet för bostadsrätter utgör nämligen ofta en
betydligt lägre andel av marknadsvärdet än taxeringsvärdets andel av marknadsvärdet för
egnahem. Utredningens förslag berör särskilt gifta/sammanboende med två eller flera barn
och som ovan nämnts i stort sett enbart dem som bor i egnahem. Drygt 30 % av alla
barnfamiljer med bostadsbidrag bor i småhus och ca 10 % bor i bostadsrätt.
Regeringen anser att utredningens förslag i alltför hög grad kommer att drabba barnfamiljer
som bor i småhus. Syftet med bostaden är i första hand att bo i den och inte att öka sin
förmögenhet. De som investerar i bostäder får visserligen en avkastning på kapitalet i form av
ett boendevärde, men det torde vara svårt att motivera att det är en inkomst som bör beaktas
vid beräkning av den bostadsbidragsgrundande inkomsten. Regeringen delar dock utredningens bedömning att bostadsbidraget inte bör bidra till förmögenhetsuppbyggnad i egnahem
och bostadsrätter.
Bostadsbidraget lämnas enligt gällande regler för en bostadskostnad inom vissa intervall, som
är olika för olika typer av hushåll. I begreppet bostadskostnad ingår hyra eller avgift beroende
på upplåtelseform, räntekostnader för lån samt uppvärmningskostnader. För egnahem och
småhus på lantbruksenhet ingår, förutom räntekostnader och uppvärmningskostnader, tomträttsavgäld och driftskostnader.
För bostadsrätter gäller vidare att lånet skall ha tagits upp i direkt anslutning till förvärvet. En
förutsättning är att bostadsrätten har satts i pant på sådant sätt att den vid bristande betalning
kan tas i mät för skulden.
Hänsyn tas till skatteeffekten av avdragsrätten för räntor då endast 70% av det verkliga beloppet får tas upp. Regeringen anser att det inte är rimligt att bostadsbidrag lämnas för den del
av räntan som utgör en kompensation för inflationen, eftersom detta innebär att bostadsbidragen subventionerar en förmögenhetsuppbyggnad. Beaktandet av skuldräntor i bostadskostnaderna bör därför begränsas ytterligare utöver den reducering som nu görs för skatteeffekten av ränteavdrag. Det bör ske genom att det föreskrivs att en schablonmässigt angiven
andel av skuldräntorna brutto inte skall få inräknas i den bidragsgrundande bostadskostnaden.
Förslaget medför dels att subventioneringen av förmögenhetsuppbyggnad minskar, dels att
bostadsrätter inte behandlas mer fördelaktigt än egnahem, på det sätt som skulle bli följden av
utredningens förslag. Regeringen anser att tre procentenheter för närvarande är en lämplig
nivå för reduceringen. Denna procentsats bör därför gälla tills vidare. Procentsatsen bör kunna
ändras med anledning av förändringar i inflationstakten. Sådana justeringar bör dock inte
göras fortlöpande utan endast vid avsevärda förändringar.
Bostadsbidragslagen innehåller i dag inte några bestämmelser om fastställande av
bostadskostnad. Dessa bestämmelser finns i författningar av lägre dignitet. Procentsatsen bör
lämpligen regleras på samma sätt. Lagen bör dock kompletteras med en föreskrift som ger
stöd för reduceringen. Förslaget beräknas ge en besparing på ca 300 miljoner kronor per helår.
- 47 -
Bilaga 2
Bostadsbidragskalkyler
Exemplen nedan visar hur bostadsbidraget förändras för två familjer som flyttar från hyresrätt
till småhus de köpt. De 200 000 kr familjerna tidigare haft på sina bankkonton och således fått
medräknade i den bidragsgrundande förmögenheten används som insats vid köpet. Förmögenheten kommer nu istället att ligga i bostaden och ej medräknas vid beräkning av bidragsgrundande förmögenhet.
Situationen för den ena familjen, som utgörs av en ensamstående förälder med två
hemmavarande barn, beskrivs i de tre första beräkningarna. I beräkningarna därefter beskrivs
situationen för den andra familjen, som utgörs av sammanboende föräldrar med två
hemmavarande barn.
I samtliga exempel redovisas två fall; ett där familjernas bidragsgrundande bostadskostnader
ligger kvar på samma nivåer efter flytten, ett där familjernas bostadsyta är lika stor före som
efter flytten; samt ett fall där familjerna befinner sig i småhus med äganderätt.
- 48 -
Exempel 1a: Ensamstående med två barn i lägenhet med
hyresrätt
Fall 1 (samma bidragsgrundande boendekostnad som äganderätt)
Förutsättningar
Bidragssökande
Upplåtelseform
Yta
Tillgångar
Bankkonto (5%)
Månadslön
Månadslön Vuxen 1
Ensamstående med två barn
Lägenhet med hyresrätt
78,4 m2
200 000
= 200 000
15 000
= 15 000
Bidragsgrundande bostadskostnad
Månadshyra
4 704
= 4 704
Bostadsbidrag utan hänsyn till BGI
Särskilt bidrag
Bidrag till 75 procent
Bidrag till 50 procent
900
0,75 × (3 300 − 2 000 )
0,50 × (4 704 − 3 300 )
+ 900
+ 975
+ 702
= 2 577
BGI Vuxen 1
Inkomst av tjänst
Inkomst av kapital
Förmögenhet
15 000 × 12,2
200 000 × 0,05
0,15 × 200 000
Bostadsbidrag med hänsyn till BGI
Bostadsbidrag utan hänsyn till BGI
Avdrag med hänsende till BGI Vuxen 1 0,20 × (208 000 − 117 000 ) ÷ 12
Bostadskostnad efter bidrag
Bostadskostnad
Bostadsbidrag med hänsyn till BGI
5 760
1 588
- 49 -
+ 183 000
+ 10 000
+ 15 000
= 208 000
+ 2 577
− 1 517
= 1 060
+ 4 704
− 1 060
= 3 644
Exempel 1b: Ensamstående med två barn i lägenhet med
hyresrätt
Fall 2 (samma yta som äganderätt)
Förutsättningar
Bidragssökande
Upplåtelseform
Yta
Tillgångar
Bankkonto (5%)
Månadslön
Månadslön Vuxen 1
Ensamstående med två barn
Lägenhet med hyresrätt
96 m2
200 000
= 200 000
15 000
= 15 000
Bidragsgrundande bostadskostnad
Månadshyra
5 760
= 5 760
Bostadsbidrag utan hänsyn till BGI
Särskilt bidrag
Bidrag till 75 procent
Bidrag till 50 procent
900
0,75 × (3 300 − 2 000 )
0,50 × (5 760 − 3 300 )
+ 900
+ 975
+ 1 230
= 3 105
BGI Vuxen 1
Inkomst av tjänst
Inkomst av kapital
Förmögenhet
15 000 × 12,2
200 000 × 0,05
0,15 × 200 000
Bostadsbidrag med hänsyn till BGI
Bostadsbidrag utan hänsyn till BGI
Avdrag med hänsende till BGI Vuxen 1 0,20 × (208 000 − 117 000 ) ÷ 12
Bostadskostnad efter bidrag
Bostadskostnad
Bostadsbidrag med hänsyn till BGI
5 760
1 588
- 50 -
+ 183 000
+ 10 000
+ 15 000
= 208 000
+ 3 105
− 1 517
= 1 588
+ 5 760
− 1 588
= 4 172
Exempel 1c: Ensamstående med två barn i småhus med
äganderätt
Förutsättningar
Bidragssökande
Upplåtelseform
Yta
Schabloner
Uppvärmning
Övrig drift
Tillgångar
Småhus (Taxeringsvärde)
Skulder
Bolån (5 %)
Månadslön
Månadslön Vuxen 1
Ensamstående med två barn
Småhus med äganderätt
96 m2
= 127
= 139
127
139
1 600 000 (1 129 000)
= 1 600 000
1 400 000
= 1 400 000
15 000
= 15 000
Bidragsgrundande bostadskostnad
Räntekostnad
Fastighetsskatt
Uppvärmningskostnad
Övrig driftskostnad
0,70 × 1 400 000 × (0,05 − 0,03) ÷ 12
1 129 000 × 0,01 ÷ 12
127 × 96 ÷ 12
139 × 96 ÷ 12
+ 1 633
+ 941
+ 1 016
+ 1 112
= 4702
Bostadsbidrag utan hänsyn till BGI
Särskilt bidrag
Bidrag till 75 procent
Bidrag till 50 procent
900
0,75 × (3 300 − 2 000 )
0,50 × (4 702 − 3 300 )
+ 900
+ 975
+ 701
= 2 576
BGI Vuxen 1
Inkomst av tjänst
15 000 × 12,2
Bostadsbidrag med hänsyn till BGI
Bostadsbidrag utan hänsyn till BGI
Avdrag med hänsende till BGI Vuxen 1 0,20 × (183 000 − 117 000 ) ÷ 12
Bostadskostnad efter bidrag
Bostadskostnad
Bostadsbidrag med hänsyn till BGI
4 702
1 476
- 51 -
= 183 000
+ 2 576
− 1 100
= 1 476
+ 4 702
− 1 476
= 3 226
Exempel 2a: Sammanboende med två barn i lägenhet med
hyresrätt
Fall 1 (Samma bidragsgrundande boendekostnad som äganderätt)
Förutsättningar
Bidragssökande
Upplåtelseform
Yta
Tillgångar
Bankkonto (5%)
Månadslön
Månadslön Vuxen 1
Månadslön Vuxen 2
Sammanboende med två barn
Lägenhet med hyresrätt
78,4 m2
200 000
= 200 000
10 000
10 000
= 10 000
= 10 000
Bidragsgrundande bostadskostnad
Månadshyra
4 704
= 4 704
Bostadsbidrag utan hänsyn till BGI
Särskilt bidrag
Bidrag till 75 procent
Bidrag till 50 procent
900
0,75 × (3 300 − 2 000 )
0,50 × (4 704 − 3 300 )
+ 900
+ 975
+ 702
= 2 577
BGI Vuxen 1
Inkomst av tjänst
Inkomst av kapital
Förmögenhet
10 000 × 12,2
200 000 × 0,05 ÷ 2
0,15 × 200 000 ÷ 2
+ 122 000
+ 5 000
+ 7 500
= 134 500
BGI Vuxen 2
Inkomst av tjänst
Inkomst av kapital
Förmögenhet
10 000 × 12,2
200 000 × 0,05 ÷ 2
0,15 × 200 000 ÷ 2
+ 122 000
+ 5 000
+ 7 500
= 134 500
Bostadsbidrag med hänsyn till BGI
Bostadsbidrag utan hänsyn till BGI
Avdrag med hänsende till BGI Vuxen 1 0,20 × (134 500 − 58 500 ) ÷ 12
Avdrag med hänsende till BGI Vuxen 2 0,20 × (134 500 − 58 500 ) ÷ 12
Bostadskostnad efter bidrag
Bostadskostnad
Bostadsbidrag med hänsyn till BGI
4 704
43
- 52 -
+ 2 577
− 1 267
− 1 267
= 43
+ 4 704
− 43
= 4 661
Exempel 2b: Sammanboende med två barn i lägenhet med
hyresrätt
Fall 2 (Samma yta som äganderätt)
Förutsättningar
Bidragssökande
Upplåtelseform
Yta
Tillgångar
Bankkonto (5%)
Månadslön
Månadslön Vuxen 1
Månadslön Vuxen 2
Sammanboende med två barn
Lägenhet med hyresrätt
96 m2
200 000
= 200 000
10 000
10 000
= 10 000
= 10 000
Bidragsgrundande bostadskostnad
Månadshyra
5 760
= 5 760
Bostadsbidrag utan hänsyn till BGI
Särskilt bidrag
Bidrag till 75 procent
Bidrag till 50 procent
900
0,75 × (3 300 − 2 000 )
0,50 × (5 760 − 3 300 )
+ 900
+ 975
+ 1 230
= 3 105
BGI Vuxen 1
Inkomst av tjänst
Inkomst av kapital
Förmögenhet
10 000 × 12,2
200 000 × 0,05 ÷ 2
0,15 × 200 000 ÷ 2
+ 122 000
+ 5 000
+ 7 500
= 134 500
BGI Vuxen 2
Inkomst av tjänst
Inkomst av kapital
Förmögenhet
10 000 × 12,2
200 000 × 0,05 ÷ 2
0,15 × 200 000 ÷ 2
+ 122 000
+ 5 000
+ 7 500
= 134 500
Bostadsbidrag med hänsyn till BGI
Bostadsbidrag utan hänsyn till BGI
Avdrag med hänsende till BGI Vuxen 1 0,20 × (134 500 − 58 500 ) ÷ 12
Avdrag med hänsende till BGI Vuxen 2 0,20 × (134 500 − 58 500 ) ÷ 12
Bostadskostnad efter bidrag
Bostadskostnad
Bostadsbidrag med hänsyn till BGI
5 760
571
- 53 -
+ 3 105
− 1 267
− 1 267
= 571
+ 5 760
− 571
= 5 189
Exempel 2c: Sammanboende med två barn i småhus med
äganderätt
Förutsättningar
Bidragssökande
Upplåtelseform
Yta
Schabloner
Uppvärmning
Övrig drift
Tillgångar
Småhus (Taxeringsvärde)
Skulder
Bolån (5 %)
Månadslön
Månadslön Vuxen 1
Månadslön Vuxen 2
Sammanboende med två barn
Småhus med äganderätt
96 m2
= 127
= 139
127
139
1 600 000 (1 129 000)
= 1 600 000
1 400 000
= 1 400 000
10 000
10 000
= 10 000
= 10 000
Bidragsgrundande bostadskostnad
Räntekostnad
Fastighetsskatt
Uppvärmningskostnad
Övrig driftskostnad
0,70 × 1 400 000 × (0,05 − 0,03) ÷ 12
1 129 000 × 0,01 ÷ 12
127 × 96 ÷ 12
139 × 96 ÷ 12
+ 1 633
+ 941
+ 1 016
+ 1 112
= 4702
Bostadsbidrag utan hänsyn till BGI
Särskilt bidrag
Bidrag till 75 procent
Bidrag till 50 procent
900
0,75 × (3 300 − 2 000 )
0,50 × (4 702 − 3 300 )
+ 900
+ 975
+ 701
= 2 576
BGI Vuxen 1
Inkomst av tjänst
10 000 × 12,2
= 122 000
BGI Vuxen 2
Inkomst av tjänst
10 000 × 12,2
= 122 000
Bostadsbidrag med hänsyn till BGI
Bostadsbidrag utan hänsyn till BGI
Avdrag med hänsende till BGI Vuxen 1 0,20 × (122 000 − 58 500 ) ÷ 12
Avdrag med hänsende till BGI Vuxen 2 0,20 × (122 000 − 58 500 ) ÷ 12
Bostadskostnad efter bidrag
Bostadskostnad
Bostadsbidrag med hänsyn till BGI
4 702
459
- 54 -
+ 2 576
− 1 058
− 1 058
= 459
+ 4 702
− 459
= 4 243
Resultat
Antagande om konstant bidragsgrundande bostadskostnad
För familjen bestående av en ensamstående förälder med två barn ökar bostadsbidraget i och
med flytten från lägenhet till småhus. Det tidigare bidraget var på 1 060 kr och täckte 23% av
bostadskostnaderna. Efter flytten uppnår bidraget 1 476 kr och täcker 31% av bostadskostnaderna.
Även för familjen bestående av två sammanboende föräldrar med två barn ökar
bostadsbidraget i och med flytten från lägenhet till småhus. Det tidigare bidraget var på 43 kr
och täckte 1% av bostadskostnaderna. Efter flytten uppnår bidraget 459 kr och täcker 10% av
bostadskostnaderna.
Antagande om konstant bidragsgrundande bostadsyta
För familjen bestående av en ensamstående förälder med två barn minskar bostadsbidraget i
och med flytten från lägenhet till småhus. Det tidigare bidraget var på 1 588 kr och täckte
28% av bostadskostnaderna. Efter flytten uppnår bidraget 1 476 kr och täcker 31% av
bostadskostnaderna.
Även för familjen bestående av två sammanboende föräldrar med två barn minskar
bostadsbidraget i och med flytten från lägenhet till småhus. Det tidigare bidraget var på 571 kr
och täckte 10% av bostadskostnaderna. Efter flytten uppnår bidraget 459 kr och täcker 10%
av bostadskostnaderna.
- 55 -
KTHs forskningsprojekt “Planering, byggande och förvaltning av
bostäder under konkurrens” sträcker sig över tiden 2000-2003. Totalt
består projektet av tretton delar med en total budget på nio miljoner
kronor.
De största finansiärerna är Formas med 3,75 miljoner kronor,
Fastighetsägarna med 2 miljoner och Sveriges Byggindustrier med 1,5
miljoner kronor. Övriga finansiärer; Riksbyggen, HSB, SBC, SKB, SABO,
Förvaltnings AB Framtiden, AB Stångåstaden, AB Svenska Bostäder,
Byggnads AB Mimer i Västerås, Förvaltaren Fastighets AB, Halmstads
Fastighets AB, Lulebo AB, Mitthem AB, MKB Fastighets AB,
Uppsalahem AB och Örebro Bostäder AB har bidragit med belopp
mellan 75 000 och 150 000 kronor.
Till projektet har funnits en programstyrelse med:
Bengt Wånggren, Fastighetsägarna (Ordförande)
Lars Jagrén, Sveriges Byggindustrier
Sven-Erik Delsenius, Formas/Byggherreföreningen
Håkan Ohlson, Hyresgästerna
Anders Sandberg, Lulebo AB
Ulrika Francke, SBC
Stellan Lundström, KTH