Kommunalekonomiska kostnader i lokalprojekten

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING
HANDLÄGGARE
TJÄNSTEUTLÅTANDE
DATUM
DIARIENR
SIDA
2015-02-26
KS-2015/342.259
1 (2)
Kommunstyrelsen
Söderquist, Mari
08-535 364 97
[email protected]
Kommunalekonomiska kostnader i lokalprojekten
Förslag till beslut
Kommunstyrelsens förslag till kommunfullmäktige
1. Frångå tidigare tillämpning mellan kommunen och Huge Fastigheter
AB om ett fastställt enhetspris vid försäljning av kommunal mark
avsedd för kommunala verksamhetslokaler. Separat värdering bör
göras vid varje enskilt tillfälle.
2. Kommunen bör i normalfallet välja att sälja marken till Huge eller
privat aktör, avseende byggnation av kommunala verksamhetslokaler.
Undantagsvis kan även tomträtt användas om särskilda skäl föreligger.
3. Kostnader för infrastrukturåtgärder i samband med byggande av
kommunala verksamhetslokaler, bör generellt finansieras via
kommunens exploateringsbudget.
Beskrivning av ärendet
Kommunfullmäktige beslutade 2014-02 10, med hänvisning till
kommunstyrelsens förvaltnings tjänsteutlåtande daterat 2014-01-03, att
uppdra till kommunstyrelsen att undersöka vad som är mest fördelaktigt för
skattebetalarna när det gäller mark- och kringkostnader när nya kommunala
lokaler ska uppföras.
Utredningen har inte kunnat visa på några avgörande skillnader då det gäller
det ekonomiska utfallet för skattebetalarna, utifrån alternativen att kommunen
säljer mark eller upplåter mark med tomträtt. Inte heller då det gäller olika
principer för hur kostnaderna hanteras avseende infrastrukturåtgärder, s k
allmänna anläggningar, visar på någon tydlig ekonomisk skillnad. Däremot
finns det några andra parametrar som kan vara av värde att ta hänsyn till vid
val av principer för framtida hantering. Till exempel hur de olika alternativen
påverkar storleken på kommunens skolpeng samt möjligheten att
åstadkomma enhetliga, transparenta samt tydliga rutiner för kommunens egen
organisation, samt för andra berörda aktörer. Det i sin tur kan i sig ha ett
ekonomiskt värde för skattebetalarna. Utredningen föreslår därför att;
1. Individuell bedömning av markpriset alltid görs.
POSTADRESS
BESÖKSADRESS
TELEFON (VX) OCH FAX
E-POST OCH WEBB
Kommunstyrelsens förvaltning
141 85 Huddinge
Kommunalvägen 28
08-535 300 00
08-535 301 70
[email protected]
www.huddinge.se
KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING
TJÄNSTEUTLÅTANDE
DATUM
DIARIENR
SIDA
2015-02-26
KS-2015/342.259
2 (2)
2. Kommunen företrädesvis säljer marken till Huge eller privat aktör vid
byggnation av kommunala verksamhetslokaler, om inga särskilda skäl
föreligger för att istället göra en tomträttsupplåtelse.
3. Kostnader för infrastrukturåtgärder inom allmän platsmark, i samband
med byggande av kommunala verksamhetslokaler bekostas via
kommunens exploateringsbudget.
Vesna Jovic
Kommundirektör
Mats Öberg
Ekonomidirektör
Bo Garneij
Controllerchef
Bilagor
Kommunstyrelsens rapport daterad 2015-02-16
Beslutet delges
Huge Fastigheter AB
Samtliga nämnder
SIDA
KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING
1 (23)
DATUM
DIARIENUMMER
16 februari 2015
Rapport.
Kommunalekonomiska
kostnader i lokalprojekten
Bilaga 1
Några exempel - upprättade exploateringsavtal mellan kommunen och Huge
Rapportförfattare:
Mari Söderquist, Ekonomiavdelningen KSF
Gunilla Sundström, Näringsliv & samhällsutveckling KSF
Emelie Malaise, Mark- och exploateringsavd. MSB
POSTADRESS
BESÖKSADRESS
TELEFON (VX) OCH FAX
Kommunstyrelsens förvaltning
Utvecklingsavdelningen
Lokalplaneringsenheten
141 85 Huddinge
Kommunalvägen 28
08-535 30 333
E-POST OCH WEBB
www.huddinge.se
KOMMUNSTYRESLEFÖRVALTNINGEN
SIDA
PM
DATUM
2 (23)
DIARIENUMMER
16 februari 2015
Innehållsförteckning
1. SAMMANFATTNING
4 2. INLEDNING
5 2.1 Bakgrund
5 2.2 Utredningens syfte
5 2.3 Metod
5 2.4 Deltagare i arbetsgruppen samt styrgruppen
6 3. MARK- OCH INFRASTRUKTURKOSTNADER
6 3.1 Gällande ramlagstiftning
6 3.2 Kommunens riktlinjer för markupplåtelse och försäljning av
kommunägd mark
6 3.3 Ramavtal / mark- och exploateringsavtal
8 3.4 Prissättning av kommunal mark
8 3.5 Kostnadsfördelning allmänna anläggningar (exploateringsbidrag)
4. HUR SER HYRESAVTALEN UT IDAG, kort bakgrund
10 11 4.1 Vem äger, bygger och hyr
11 4.2 Nuvarande hyresberäkningsmodell
11 4.3 Hur påverkas lokalhyreskostnaden av markförvärvskostnader samt
infrastrukturkostnader, vid hyresförhållanden med Huge
12 5. LOKALHYRANS PÅVERKAN PÅ LOKALPENGEN FÖR
GRUNDSKOLAN
13 5.1 Hur påverkas storleken på lokalpengen till andra aktörer, av kommunens
egna hyresnivåer
13 6. HUR GÖR ANDRA KOMMUNER
15 6.1 Haninge
15 6.2 Botkyrka
15 6.3 Stockholm
15 6.4 Nynäshamn
16 6.5 Södertälje
16 6.6 Tyresö
16 7. EKONOMISKA BEDÖMNINGAR
7.1 Bakgrund
17 17 KOMMUNSTYRESLEFÖRVALTNINGEN
SIDA
PM
DATUM
3 (23)
DIARIENUMMER
16 februari 2015
7.2 Upplåtelse med tomträtt
17 7.3 Försäljning av mark
18 7.4 Finansiering av infrastrukturkostnader
18 8. ANALYS & FÖRSLAG
20 8.1 Prissättning av kommunal mark
20 8.2 Val av upplåtelseformer
21 8.3 Finansiering av allmänna anläggningar
22 8.4 Rapportens förslag
23 KOMMUNSTYRESLEFÖRVALTNINGEN
SIDA
PM
DATUM
4 (23)
DIARIENUMMER
16 februari 2015
1. SAMMANFATTNING
Kommunfullmäktige beslutade 2014-02 10, med hänvisning till
kommunstyrelsens förvaltnings tjänsteutlåtande daterat 2014-01-03, att
uppdra till kommunstyrelsen att undersöka vad som är mest fördelaktigt för
skattebetalarna när det gäller mark- och kringkostnader när nya kommunala
lokaler ska uppföras.
En mindre utredningsgrupp tillsattes med representanter från både
kommunstyrelsen samt miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen. Även en
löpande dialog med representant för Huge Fastigheter AB (Huge) har förts.
Utredningen har inte kunnat visa på några avgörande skillnader då det gäller
det ekonomiska utfallet för skattebetalarna, utifrån alternativen att kommunen
säljer mark eller upplåter mark med tomträtt. Inte heller då det gäller olika
principer för hur kostnaderna hanteras avseende infrastrukturåtgärder, s k
allmänna anläggningar, visar på någon tydlig ekonomisk skillnad. Däremot
finns det några andra parametrar som kan vara av värde att ta hänsyn till vid
val av principer för framtida hantering. Till exempel hur de olika alternativen
påverkar storleken på kommunens skolpeng samt möjligheten att
åstadkomma enhetliga, transparenta samt tydliga rutiner för kommunens egen
organisation, samt för andra berörda aktörer. Det i sin tur kan i sig ha ett
ekonomiskt värde för skattebetalarna. Utredningen föreslår därför följande;
Prissättning vid markförsäljning
Frångå tidigare överenskommelse mellan kommunen och Huge om ett
fastställt enhetspris vid försäljning av kommunal mark avsedd för kommunala
verksamhetslokaler. Istället bör en individuell markvärdering alltid göras.
Sälja mark eller upplåta med tomträtt
Kommunen bör i normalfallet välja att sälja marken avseende byggnation av
kommunala verksamhetslokaler. Men undantagsvis kan även tomträtt
användas om särskilda skäl föreligger.
Finansiering av erforderliga infrastrukturåtgärder
Kostnader för intrastrukturåtgärder inom allmän platsmark, i samband med
byggande av kommunala verksamhetslokaler, bör generellt finansieras via
kommunens exploateringsbudget och därmed inte belasta lokalhyran.
Markpriset bör därmed inkludera att kommunen bygger erforderliga
”allmänna anläggningar”, dvs en byggklar tomt.
KOMMUNSTYRESLEFÖRVALTNINGEN
SIDA
PM
DATUM
5 (23)
DIARIENUMMER
16 februari 2015
2. INLEDNING
2.1 Bakgrund
Ann-Marie Högberg (S) väckte den 28 mars 2012 en motion som delvis
berörde frågan om att ta ett ekonomiskt helhetsgrepp på kommunala lokaler
(KS-2012/394). I motionen framfördes bl a att kommunens lokalkostnader
borde kunna hållas nere genom att inte belasta lokalprojektet med olika typer
av kringkostnader för t ex infrastrukturåtgärder. Även möjligheten att upplåta
mark med tomträtt istället för att sälja marken nämns i motionen.
Kommunfullmäktige beslutade, med hänvisning till kommunstyrelsens
förvaltnings tjänsteutlåtande daterat 2014-01-03, att uppdra till
kommunstyrelsen att undersöka vad som är mest fördelaktigt för
skattebetalarna när det gäller mark- och kringkostnader när nya kommunala
lokaler ska uppföras.
2.2 Utredningens syfte
Att undersöka vad som är mest fördelaktigt för skattebetalarna i Huddinge
kommun när det gäller olika former av markförvärvskostnader, samt hur
infrastrukturkostnader i lokalprojekten påverkar lokalhyran, och i
förlängningen skattebetalarna, vid planering och produktion av nya
kommunala verksamhetslokaler. Utgångspunkten är även att Huge
Fastigheter AB (Huge) respektive privata byggherrar ska ges samma
förutsättningar, dvs att likabehandling skall råda.
2.3 Metod
Inledningsvis ges en allmän bakgrundsinformation kring hur praxis, riktlinjer
och koncerngemensamma överenskommelser styr hanteringen i nuläget.
Några exempel i närtid redovisar hur markkostnader, upplåtelseformer och
infrastrukturåtgärder hanterats i aktuella projekt. (se bilaga 1). Dessa exempel
har valts ut för att spegla några olika typer av nya kommunala
verksamhetslokaler, där ny detaljplan tagits fram med efterföljande mark- och
exploateringsavtal. Kommunens internhyresmodell beskrivs, samt vilka
parametarar som påverkar lokalhyrans storlek. Rapporten resonerar vidare
kring betalströmmarna inom kommunkoncernen, beroende på val av
kostnadsfördelning av de allmänna anläggningarna. I denna del har vi tagit
hjälp av särskild kompetens inom kommunstyrelsens förvaltnings
ekonomiavdelning.
I syfte att redovisa en viss omvärldsbevakning har vi tagit kontakt med ett
antal andra kommuner för att ta reda på hur dessa hanterar motsvarande
frågeställningar. I arbetet har vi tagit in extern kompetens från NAISvefa, för
att få hjälp med en översiktlig generell bedömning av marknadsvärdet för
KOMMUNSTYRESLEFÖRVALTNINGEN
SIDA
PM
DATUM
6 (23)
DIARIENUMMER
16 februari 2015
mark avsedd för kommunala verksamhetslokaler, vilket närmare redovisas
under punkten 3.4.
Förutom kontakter med olika tjänstemän inom kommunens egen organisation,
har vi även haft en dialog med Henrik Örneblad på Huge, affärsområde
kommunala lokaler.
2.4 Deltagare i arbetsgruppen samt styrgruppen
Arbetsgrupp
Mari Söderquist, ekonomiavd. KSF. Rapportansvarig
Gunilla Sundström, näringsliv & samhällsutveckling KSF
Emelie Malaise, mark- och exploateringsavd. MSB
Styrgrupp
Bo Garneij, ekonomiavdelning, KSF
Gunilla Wastesson, näringsliv & samhällsutveckling KSF
Charlotta Thureson-Giberg, mark- och exploateringsavd. MSB
3. MARK- OCH INFRASTRUKTURKOSTNADER
3.1 Gällande ramlagstiftning
Kommunen har alltid att förhålla sig till kommunallagens likställighetsprincip
och förbud mot att ge individuellt inriktat näringslivsstöd om det inte
föreligger synnerliga skäl för det. Det innebär att kommunala
markförsäljningar bör ske genom anbudsförfarande eller efter en oberoende
expertvärdering och att alla behandlas lika.
SKL (Sveriges Kommuner och Landsting) gav år 2007 ut ett cirkulär med
rubriken ”Tillämpning av EG-rättens statsstödsregler vid kommuners och
landstings försäljning och köp av mark och byggnader”, se även text under
punkten 3.4.
3.2 Kommunens riktlinjer för markupplåtelse och försäljning av
kommunägd mark
Kommunfullmäktige beslöt den 13 februari 2012 om ”Riktlinjer för
upplåtelse och försäljning av kommunägd mark i Huddinge”. Riktlinjerna
innebär att kommunens markförsäljning ska ske till marknadsmässiga priser.
KOMMUNSTYRESLEFÖRVALTNINGEN
SIDA
PM
DATUM
7 (23)
DIARIENUMMER
16 februari 2015
Riktlinjerna om markanvisning redovisas för bostadsbebyggelse men gäller i
tillämpliga delar även för annat ändamål, t ex exploateringar för kultur och
undervisning och bebyggelse för näringslivets behov.
Huvudprincipen vid markanvisning för bostäder är försäljning av marken.
Tomträttsupplåtelse kan tillämpas i vissa fall t ex. för förskolor/skolor och
särskilda boendeformer t ex vårdboende. Även i andra fall kan
tomträttsupplåtelse ske om det bedöms lämpligt.
Markanvisning
En markanvisning innebär en utfästelse till en byggintressent att under en viss
tid och på vissa villkor ensam få förhandla med kommunen om
förutsättningarna för utbyggnad på ett kommunägt markområde. När
kommunfullmäktige fattar beslut om en markanvisning till en byggintressent
upprätts ett ramavtal mellan kommunen och byggherren som bekräftar
markanvisningen.
Markanvisning bör i första hand ske med utgångspunkt i ett
anbudsförfarande. Direktanvisning kan vara aktuellt t ex om det finns
uppenbara fördelar att samordna en utbyggnad, kommunens markområde är
litet eller ligger i direkt anslutning till byggherrens mark.
Tomträttsupplåtelse av kommunal mark
Endast mark som är i allmän ägo kan upplåtas för tomträtt, vanligtvis är
fastighetsägaren (upplåtaren) en kommun. Huddinge kommun har i dagsläget
endast ett 10-tal fastigheter som är upplåtna med tomträtt.
Tomträtt innebär att nyttjanderätt till en fastighet kan upplåtas för visst
ändamål mot en årlig avgäld i pengar. Tomträtten är i många delar väldigt lik
äganderätten. En upplåtelse med tomträtt innebär att:





inga inskränkningar för tomträttshavaren vad gäller rätt att upplåta
panträtt och nyttjanderätt eller att överlåta tomträtten
får inte sägas upp av tomträttshavaren
upplåtaren får säga upp tomträtten vid vissa tidsperioder
(upplåtelseperioder), vilka ska vara minst 60 år vid upplåtelse för
bostadsbebyggelse och minst 20 år vid annan användning
upphör tomträtten pga uppsägning måste fastighetsägaren lösa
byggnad och annan egendom som utgör tillbehör till tomträtten
avgälden ska utgå med oförändrat belopp under fasta tidsperioder
(avgäldsperioder) om minst tio år i taget
KOMMUNSTYRESLEFÖRVALTNINGEN
SIDA
PM
DATUM
8 (23)
DIARIENUMMER
16 februari 2015
3.3 Ramavtal / mark- och exploateringsavtal
I kommunens projektplan för samhällsbyggnadsprojekt redovisas vilka
detaljplaneprojekt kommunen beslutat att arbeta med under den kommande
treårsperioden. Samhällsbyggnadsprocessen är indelad i olika skeden:
projektstart, planprogram (om det bedöms erforderligt), detaljplan,
genomförande och utvärdering.
Startskedet eller programskedet avslutas med att kommunstyrelsen beslutar
om planuppdrag för projektet och att ett ramavtal (markanvisningsavtal)
tecknas med byggherren. Ramavtalet reglerar de övergripande
förutsättningarna för planläggningen och exploateringsprojektets
genomförande och är tidsbegränsad till två år från det att kommunfullmäktige
fattat beslut att godkänna avtalet.
I ramavtalet regleras bl.a. principer för kostnadsfördelning för genomförandet
av ny detaljplan, samt preliminär köpeskilling för marken.
I samband med att ny detaljplan antas av kommunfullmäktige träffas ett mer
detaljerat så kallat mark- och exploateringsavtal mellan kommunen och
byggherren, där de slutliga villkoren för marköverlåtelsen (köpeskilling eller
tomträttsavgäld) och genomförandet av detaljplanen bestäms.
Exploateringsavtalet ska godkännas av kommunfullmäktige. Sker
marköverlåtelsen genom upplåtelse av tomträtt träffas också ett
tomträttsavtal.
3.4 Prissättning av kommunal mark
Lagen om offentlig upphandling är inte tillämplig när det gäller
kommunala fastighetsförsäljningar. EU:s statsstödsregler kan dock bli
tillämpliga både vid köp och försäljning av fast egendom. Företag eller viss
produktion får inte gynnas. Exempel på statsstöd är försäljning som
understiger marknadspris eller köp till ett pris som överstiger marknadspris.
KOMMUNSTYRESLEFÖRVALTNINGEN
SIDA
PM
DATUM
9 (23)
DIARIENUMMER
16 februari 2015
Vid försäljning av kommunal mark bör en oberoende värdering göras om inte
marknadspriset är känt genom annan försäljning i närtid. Värdering av
marken sker oftast genom ortsprismetoden som innebär att man bland
genomförda förvärv söker de fastigheter/tomträtter med egenskaper som
liknar värderingsobjektet. Därefter görs en analys av dessa förvärv. Hänsyn
tas till den värdeutveckling som skett mellan den tidpunkt då transaktionerna
gjordes och värdetidpunkten. Ibland kan även värdering ske genom den så
kallade avkastningsmetoden vilket innebär att man i en avkastningskalkyl gör
en prognos för samtliga framtida betalningsströmmar som ett innehav av
värderingsobjektet ger upphov till under den valda kalkylperioden.
Vid tomträttsupplåtelse beror tomträttsavgälden av två faktorer;
avgäldsunderlaget (markens värde) och avgäldsräntan. Enligt jordabalken och
rättspraxis ska avgälden motsvara en skälig ränta på markens värde.
Ändamålet med tomträttsupplåtelsen, dvs vad marken får användas till,
påverkar markens värde och därmed också storleken av avgälden. Vid
nyupplåtelse av tomträtt råder avtalsfrihet om avgäldsbeloppet. Vid
omprövning av avgälden ska den nya avgälden grunda sig på markens värde
vid omprövningen.
I rapporten från NAISvefa redovisar de ett antal genomförda försäljningar av
tomtmark i hela Stor-Stockholm, där hela eller delar av fastigheten avser
mark för skolor eller förskolor. Antalet försäljningar för specifikt dessa
ändamål är relativt begränsat, men utifrån deras undersökning kan dock
konstateras att köpesummorna per kvadratmeter är mycket skiftande, alltifrån
drygt 200 kr/kvm tomtyta till drygt 1600 kr. De högsta nivåerna avser dock
större tomter där markanvändningen även innehöll t ex bostäder och/eller
kontor och handel. För de tomter som avsåg endast skola eller förskola
pendlade exemplifierade försäljningspriser mellan 200 och drygt 600 kr/kvm
tomtyta. Oklart dock om det i vissa fall avser en försäljning till endast
bokförda värden, internt inom en kommunkoncern.
Gällande försäljningsöverenskommelse mellan kommunen och Huge
Sedan oktober 2008 tillämpas en överenskommelse om att köpeskillingen för
kommunal mark som säljs till Huge i samband med framtagandet av
detaljplaner för skolor och förskolor ska uppgå till 600 kr/m2 tomtyta.
Köpeskillingen ska räknas upp med konsumentprisindex från 2009-01-01 till
dess erläggande. Överenskommelsen föregicks av överläggningar om
principer för ersättning vid marköverlåtelser mellan kommunen och Huge.
Bland annat diskuterades markprisets påverkan på hyresnivåerna, och 600
kr/m2 bedömdes vara en rimlig köpeskilling vid markförvärv för förskoleoch skoländamål. I praktiken har denna överenskommelse även fått gälla
KOMMUNSTYRESLEFÖRVALTNINGEN
SIDA
PM
DATUM
10 (23)
DIARIENUMMER
16 februari 2015
andra typer av kommunala verksamhetslokaler som Huge byggt åt
kommunen.
Hittills har inte några tomträttsupplåtelser tecknats mellan Huddinge kommun
och Huge. Däremot har tomträttsavtal träffats med privata aktörer som byggt
egna verksamhetslokaler för förskola, skola eller äldreomsorg.
Enligt NAISvefas bedömning av rådande enhetspris mellan kommunen och
Huge, bedömer de nivån som rimlig ur ett marknadsvärdeperspektiv, särskilt
med tanke på att tomter för skolor och förskolor ofta har relativt låga
exploateringstal (ofta en- eller tvåplanshus med mycket gårdsyta). Dock
tillägger de i sin rapport att de ur fastighetsekonomisk synvinkel anser det
vara principiellt fel att ha en enhetlig prisnivå, då värdet av marken beror på
många olika parametrar, bl a det geografiska läget i kommunen.
3.5 Kostnadsfördelning allmänna anläggningar
(exploateringsbidrag)
I samband med nyexploateringar av ett större exploateringsområde är det
vanligt att byggherren är med och bekostar de allmänna anläggningar som
behöver byggas ut, i samband med exploateringen. Finns flera byggherrar i
området fördelas kostnaderna vanligen utifrån bedömd nytta och i förhållande
till byggrätten. Kommunens rätt att ta ut ersättning för att anlägga och
förbättra gator i ett område där kommunen är huvudman för gatorna grundar
sig på bestämmelser i plan- och bygglagen.
Huvudprincipen är att kommunen är huvudman för allmänna platser och att
kommunen utför och byggherren bekostar utbyggnaden av de allmänna
anläggningar som erfordras till följd av ett exploateringsprojekt. Det kan t ex
gälla utbyggnad eller standardförbättring av en gata, nya övergångsställen,
utbyggnad av en gång- och cykelväg eller åtgärder på parkmark.
Principerna för kostnadsfördelning mellan kommunen och byggherren
regleras i ramavtalet (markanvisningsavtalet) och den slutliga fördelningen
fastslås när exploateringsavtal tecknas. I de fall exploateringsavtal inte
tecknas tas gatukostnader ut i enlighet med gatukostnadsreglemente för
Huddinge kommun med en gatukostnadsutredning som grund.
Anslutningsavgifter för vatten, avlopp, fjärrvärme, el och tele etc betalas av
byggherren, liksom kostnaden för att ta fram detaljplanen. Byggherren utför
och bekostar även alla enskilda anläggningar inom kvartsmark.
KOMMUNSTYRESLEFÖRVALTNINGEN
SIDA
PM
DATUM
11 (23)
DIARIENUMMER
16 februari 2015
4. HUR SER HYRESAVTALEN UT IDAG, kort bakgrund
4.1 Vem äger, bygger och hyr
Kommunens fastighetsbolag Huge äger och förvaltar huvuddelen av de
lokaler som utgör kommunens verksamhetslokaler.
De kommunala nämnderna beslutar och ansvarar för de lokaler som
respektive verksamhet behöver och nyttjar. År 2008 genomfördes en
omorganisation inom kommunen som innebar att budgetansvar och
undertecknande av hyresavtal överfördes från kommunstyrelsens förvaltning
till nämnderna. I samband med detta infördes även en ny
resursfördelningsmodell för tilldelning av budgetmedel till nämnderna, som
delvis styrs av befolkningsutvecklingen.
Huge upphandlar byggentreprenaderna på marknaden, i enlighet med LOU
(Lagen om Offentlig Upphandling), efter beställning från de kommunala
nämnderna.
4.2 Nuvarande hyresberäkningsmodell
Då kommunen beställer nyproduktion av kommunala verksamhetslokaler via
Huge tillämpas en form av överenskommen självkostnadshyra.
Offertens innehåll/kostnadsdelar
Kostnadsuppskattning för ett nybyggnadsprojekt sammanställs med en total
investeringskostnad för projektet. Huge redovisar beloppet i en offert till
kommunen med följande kostnadsdelar;
Mark & exploateringskostnader
Projekteringskostnader
Entreprenadkostnad
Kreditivkostnad (kapitalkostnad under byggtiden)
Fastighets- och byggherrekostnader
(4 % adm. påslag på totalen)
Principer vid beräkning av offerten/hyreskalkylen (vid nyproduktion)
Avskrivningstid = 30 år (annuitet)
Kontraktstid = 10 år
Ränta = 5-årig statsobligation + 1,5 % (räntan binds vid tidpunkten för
offerten)
KOMMUNSTYRESLEFÖRVALTNINGEN
SIDA
PM
DATUM
12 (23)
DIARIENUMMER
16 februari 2015
Kostnad för Drift o Underhåll = 175 kr + 175 kr /kvm
Index = 62 %, med basår som utgörs av året då inflyttning sker
Förändrad internhyresmodell inom koncernen
Arbete pågår i nuläget med att ta fram en förändrad hyresmodell mellan
kommunen och Huge.
4.3 Hur påverkas lokalhyreskostnaden av markförvärvskostnader
samt infrastrukturkostnader, vid hyresförhållanden med Huge
Markförvärvskostnaden för Huge för ett aktuellt projekt multipliceras med
den aktuella kalkylränta vid tidpunkten då offerten skrivs. Beloppet läggs in
som en årlig kostnad i hyreskalkylen till kommunen, tillsammans med
byggnadsentreprenadens övriga kostnader. För markkostnaden sker ingen
avskrivning, utan samma belopp debiteras varje år oavsett avskrivningstid i
övrigt.
Oavsett vilken form av markförvärvskostnad som kommer att belasta
lokalhyran kan konstateras att denna kostnadspost är marginell i förhållande
till hela investeringsutgiften för ett nybyggnadsprojekt. Den utgör
uppskattningsvis cirka 1-3 % av hyreskostnaden uttryckt i kr/kvm/år.
Då det gäller kostnader för allmänna anläggningar, det som ibland benämns
exploateringsbidraget, avser det infrastrukturkostnader som kommunens gatuoch trafikavdelning upphandlar och genomför. Därefter vidaredebiteras den
på förhand avtalade kostnadsuppskattningen som en engångfaktura till
exploatören, dvs Huge.
Huge redovisar denna kostnad som en kostnadspost i offerten till kommunen,
vilket därmed blir en del av byggnadsinvesteringen. Detta totalbelopp skrivs
av med en annuitet under 30 år med aktuell kalkylränta, vilket alstrar en årlig
hyreskostnad för kommunen/nämnden. Denna hyra indexeras årligen med
avseende på KPI (kostnadsprisindex).
KOMMUNSTYRESLEFÖRVALTNINGEN
SIDA
PM
DATUM
13 (23)
DIARIENUMMER
16 februari 2015
5. LOKALHYRANS PÅVERKAN PÅ LOKALPENGEN FÖR
GRUNDSKOLAN
5.1 Hur påverkas storleken på lokalpengen till andra
aktörer, av kommunens egna hyresnivåer
Bakgrund
I skollagen finns angivet att friskolor ska erhålla ersättning för lokalkostnader
(lokalbidrag). Storleken på detta bidrag ska grundas på kommunens egna
genomsnittliga hyreskostnader för de egna skollokalerna.
Lokalbidrag betalas ut till alla ”andra” huvudmän, dvs både friskolor inom
den egna kommunen samt skolor belägna i andra kommuner.
Lokalkostnaderna för de kommunala skolorna hanteras dock centralt.
Beräkning lokalbidrag
Vid beräkning av kommunens genomsnittliga lokalkostnad per elev räknas
samtliga (förväntade) årshyror för kommunens egna grundskolelokaler
samman, och fördelas därefter med antalet elever som går i kommunens egna
grundskolor. På det viset får kommunen fram en kostnad/elev/år som utgör
storleken på det lokalbidrag som kommunen betalar till andra aktörer som tar
emot Huddingeelever. Beloppen är olika stora, t ex beroende på om det gäller
förskoleklass eller årskurs 1-9.
Ekonomiska effekter om kommunen bygger mycket nya skollokaler
Kommunfullmäktiges resurstilldelning avseende lokaler till
grundskolenämnden är ett årligt anslag som årligen stäms av mot
befolkningsprognos och lokalförsörjningsplan.
Hyresbudgeten för skollokaler i Huddinge kommun har under perioden 20092015 ökat med 8 mnkr/år, enligt gällande resurstilldelningsmodell.
Den faktiska hyreskostnaden kan dock öka mer eller mindre än utökad
hyresbudget. Till exempel kan kommunens nyproduktion av skollokaler (samt
större om- och tillbyggnader) alstra en större hyreskostnadsökning än den
årliga resurstilldelningen avseende lokaler.
Om planerad lokalutbyggnad enligt förvaltningens lokalförsörjningsplan ska
kunna inrymmas i den av kommunfullmäktige beslutade ramen i Mål och
KOMMUNSTYRESLEFÖRVALTNINGEN
SIDA
PM
DATUM
14 (23)
DIARIENUMMER
16 februari 2015
Budget måste den ökade lokalkostnaden utöver ramtillskottet på 8 mnkr
finansieras med medel från grundbeloppet, dvs nivån på grundbeloppet
urholkas. Det så kallade grundbeloppet ska täcka kostnader för undervisning,
läromedel, elevvård/hälsovård, måltider och lokalkostnader för vaktmästeri
och städning.
Ekonomiska effekter om fler väljer friskolor eller skolor i andra kommuner
Grundskolenämnden i Huddinge erhåller inte någon utökad ersättning i Mål
och Budget om det blir ökande andel elever som går hos annan huvudman.
Det innebär på sikt att ersättningen avseende ”lokalbidraget” till andra
huvudmän urholkar nivån på grundbeloppet.
Under dessa år måste medel förskjutas från grundbelopp till lokalbidrag, dvs
nivån på grundbeloppet urholkas därmed. Å andra sidan innebär en
minskande andel elever som väljer en skola hos en annan huvudman, att
grundbeloppet per elev ökar, eftersom lokalbidragen totalt som då behöver
betalas ut sjunker.
Andel elever som går i annan skola än kommunens egna grundskolor
När befolkningen ökar, växer antalet grundskoleelever inom kommunen,
vilket även har lett till att antalet elever som väljer annan huvudman också
ökar. Sedan 2003 har antalet elever hos annan huvudman ökat från cirka 1700
elever till 2800 hösten 2014. För att hålla ramen har detta delvis finansierats
av medel från grundbeloppet.
Andelen grundskoleelever som väljer annan huvudman ligger sedan några år
tillbaka kring 20 %. Andelen har sedan 2003 ökat från cirka 15 % till 20 %.
Omfattning av utbetalda belopp till ”andra” huvudmän
En motsvarande jämförelse mellan åren 2003 respektive 2014 vad gäller
storleken på utbetalda belopp är inte möjlig att göra. Det beror på att
kommunen tidigare använde en annan modell, som innebar att många privata
utövare fick nyttja lokaler vederlagsfritt, men erhöll därmed heller inget
lokalbidrag.
För 2014 uppgår det totala utbetalda beloppet, avseende lokalbidrag till andra
huvudmän, till 34 mnkr. Beloppet avser grundskoleelever, exklusive
fritidshemsverksamhet.
Förändringar av kommunens resurstilldelningsmodell
I nuläget pågår en översyn av den nu gällande resurstilldelningsmodellen
avseende resurstilldelningen för samtliga fackförvaltningar i kommunen.
KOMMUNSTYRESLEFÖRVALTNINGEN
SIDA
PM
DATUM
15 (23)
DIARIENUMMER
16 februari 2015
Förändringar som eventuellt kommer att föreslås, avses att införas från och
med budgetåret 2016.
6. HUR GÖR ANDRA KOMMUNER
6.1 Haninge
Vid byggnation av t ex en kommunal förskola säljs marken till Tornberget,
som är kommunens helägda fastighetsbolag. I de fall en privat aktör utses att
bygga en förskola åt en privat förskoleaktör, säljer kommunen marken till den
privata byggherren. Inga upplåtelser med tomträtt sker i kommunen, varken
till Tornberget eller till privata aktörer.
Inför en försäljning av mark till en privat aktör, görs en värdering av marken.
Försäljning sker till bedömt marknadsvärde. En värdering utförs som tar
hänsyn till geografiskt läge, storlek, hur byggbar marken är, tillåten byggrätt
mm.
När kommunen säljer mark för byggnation av t ex en förskola, så inkluderar
markpriset även kostnaderna för allmänna anläggningar.
6.2 Botkyrka
Botkyrka har inget bolag som bygger och förvaltar de kommunala
verksamhetslokaler, utan det sker i förvaltningsform. Vid byggnation av t ex
en kommunal förskola överförs aktuell fastighet till fastighetskontoret i
kommunen, till ett belopp motsvarande det bokförda värdet i kommunens
markanläggningsregister.
Tomträttsupplåtelse har endast används vid några tillfällen, då kommunalägd
mark har upplåtits till en privat aktör som uppfört t ex ett äldreboende.
Vad gäller principerna för kostnadsfördelning av allmänna anläggningar så
har man i Botkyrka kommun inga fastslagna principer, frågorna löses projekt
för projekt.
6.3 Stockholm
Stockholm skiljer sig från de övriga kommunerna som vi pratat med, i den
meningen att kommunen så gott som alltid använder sig av
tomträttsupplåtelse i samband med uppförande av kommunala
verksamhetslokaler, och då främst till sina kommunala fastighetsbolag för
kommunala verksamhetslokaler (t ex SISAB och Micasa). Men även privata
byggherrar förekommer. De tillämpar samma avgäld för skola, förskola och
KOMMUNSTYRESLEFÖRVALTNINGEN
SIDA
PM
DATUM
16 (23)
DIARIENUMMER
16 februari 2015
vårdboende som för bostäder (hyresrätt). Bostadsavgälden är olika för olika
stadsdelar.
Då det gäller hanteringen av allmänna anläggningar (infrastrukturkostnader)
svarar Stockholm att SISAB tar dessa kostnader inom fastighetsgräns, och
endast i undantagsfall delar av infrastrukturåtgärder utanför fastighetsgräns.
I likhet med Botkyrka svarar Stockholm att man inte har några fastlagda
skriftliga principer, utan frågorna löses projekt för projekt.
6.4 Nynäshamn
Kommunen bygger och driver sina projekt i egen regi. I Nynäshamn upplåter
inte kommunen egen mark för kommunala verksamhetsändamål till privata
aktörer. Dessa får leta lokaler eller mark via privata fastighetsägare.
Kommunen använder sig inte av några tomträttsupplåtelser.
6.5 Södertälje
Södertälje kommun har många kommunala bolag inom sin koncern, varav
bland annat Telge Fastigheter AB. Vid byggnation av kommunala
verksamhetslokaler säljer kommunen i de allra flesta fall marken till Telge
Fastigheter AB som i sin tur bygger och sedan förvaltar. Endast i något
enstaka fall har kommunen upplåtit en fastighet med tomträtt till en privat
byggherreaktör.
Vi värdering av den kommunala marken inför en försäljning görs alltid en
extern värdering. Markpriset innefattar alltid eventuellt erforderliga
infrastrukturkostnader utanför fastighetsgräns.
6.6 Tyresö
Tyresö kommun äger och förvaltar sina kommunala verksamhetslokaler i
förvaltningsform. Kommunen använder sig inte av tomträtter.
Vad gäller infrastrukturkostnader på allmän platsmark i samband med
uppförande av t ex en skola eller förskola, så brukar dessa kostnader
finansieras via anslagsbudget hos Stadsbyggnadsförvaltnings Miljö- och
trafikenhet.
I likhet med Botkyrka och Stockholm svarar Tyresö att man inte har några
formaliserade principer, utan frågorna löses projekt för projekt.
KOMMUNSTYRESLEFÖRVALTNINGEN
SIDA
PM
DATUM
17 (23)
DIARIENUMMER
16 februari 2015
7. EKONOMISKA BEDÖMNINGAR
7.1 Bakgrund
För att få hjälp med att bedöma det ekonomiska utfallet vid de båda
alternativa handlingssätten, att antingen sälja kommunal mark för att bygga
kommunala lokaler eller upplåta marken med tomträtt, har vi inhämtat
kompetens och analyshjälp från ekonomiavdelningen på kommunstyrelsens
förvaltning. Sammanfattningsvis kan konstateras att inget av alternativen
bedöms innebära någon tydlig ekonomisk fördel för kommunen och dess
skattebetalare, kontra det andra alternativet. Båda alternativen är i princip
likvärda utifrån ett kommunalekonomiskt perspektiv. I vart fall visar det inte
på någon stor skillnad.
Båda alternativen kan innebära en smärre vinst/fördel eller smärre
förlust/nackdel för kommunen. Vad den ekonomiska effekten blir är beroende
på hur räntesatsen förändras över tid samt hur inflationen förändras under
samma tid. Kan även konstateras att ur ett snävt koncerngemensamt
perspektiv - om aktörerna endast vore kommunen och dess kommunala bolag
- har det ingen ekonomisk betydelse om kommunen skulle välja tomträtt eller
att sälja marken.
Däremot om vi tar hänsyn till att det kan vara en annan byggherre än Huge, så
kan det finnas en del andra fördelar för kommunen att använda sig av
tomträttsupplåtelser jämfört med att sälja marken, vilka redovisas utförligare
under analysdelen under kapitel 8.
Kommunens internbank
De likvida medlen hanteras av kommunens internbank. Internbanken
tillgodoser kommunkoncernens behov av kapital på såväl kort som lång sikt,
det vill säga både lån och likvida medel. Sedan 2011 är huvuddelen av all
extern skuldförvaltning för kommunkoncernen samordnad till kommunens
internbank (som är samordnad med internbankerna i Södertälje och Botkyrka
kommuner) som i sin tur lånar ut pengar till Huge Fastigheter AB och
Söderenergi AB när dessa har behov av att låna till investeringar.
7.2 Upplåtelse med tomträtt
En skillnad som kan noteras, vid en översiktlig jämförande beräkning mellan
att sälja eller upplåta med tomträtt, är att tomträttsavgälden ger en något
högre lokalhyra, (totalt cirka 1-3 % högre) för verksamheten än vad påverkan
på lokalhyran blir med avseende på räntan på markförsäljningen blir, med de
KOMMUNSTYRESLEFÖRVALTNINGEN
SIDA
PM
DATUM
18 (23)
DIARIENUMMER
16 februari 2015
förutsättningar som idag råder med låga in- och utlåningsräntor. Det beror på
att den satta avgäldsräntan som vanligtvis ligger på 5 % vid nyupplåtelse, är
högre än nuvarande låneräntenivå vid ett markförvärv. Detta är dock något
som kan vara det omvända vid andra ränteförutsättningar, och efter
omförhandling av avgälden efter utgången avgäldsperiod.
Lite övergripande kan konstateras att tomträttsintäkten för kommunen
motsvaras av en markförvärvskostnad som läggs på kommunens lokalhyra,
vid en tomträttsupplåtelse till Huge inför t ex en förskolebyggnation. Det vill
säga i stort sett ett nollsumme-resultat.
7.3 Försäljning av mark
Vid en markförsäljning får kommunen in mycket kontanter vid ett enstaka
tillfälle, vilket är en skillnad mot tomträtten. Detta ger kommunen/koncernen
likvida medel som kan användas för investeringar eller för mer långsiktiga
placeringar.
Lite övergripande kan konstateras att markförvärvets låneräntekostnad (som
belastar kommunens interna lokalhyra) kan sägas motsvaras av förräntningen
av kapitalintäkten som kommunen erhåller vid försäljningen av marken till
Huge. Det vill säga i stort sett ett nollsumme-resultat.
7.4 Finansiering av infrastrukturkostnader
Jämförande exempelberäkningar
Vid anläggandet av så kallade allmänna anläggningar, det vill säga
infrastrukturkostnader inom planområdet men utanför kvartersmark, kan
kostnaderna för dessa hanteras och finansieras på i princip tre olika sätt.
Exemplet nedan avser när Huge skall bygga en förskola, efter en beställning
från kommunens. Alt C förekommer dock inte i kommunen i nuläget.
Alt A – kommunen bekostar allmänna anläggningar

Kommunen utför och bekostar erforderliga intrastrukturåtgärder

Dvs ingen kostnad åläggs byggherren/Huge, vilket i sin tur innebär att
dessa åtgärder inte heller belastar en framtida lokalhyra

Kommunen lånar från internbanken med en viss avskrivningstid och
en viss ränta, vilket alstrar en årlig driftskostnad hos kommunen
KOMMUNSTYRESLEFÖRVALTNINGEN
SIDA
PM
DATUM
19 (23)
DIARIENUMMER
16 februari 2015
Alt B – Huge (byggherren) bekostar allmänna anläggningar

Kommunen utför erforderliga infrastrukturåtgärder, och ligger därmed
”ute med” kapital under byggtid

Huge/byggherren ska, enligt upprättat exploateringsavtal, bekosta
erforderliga infrastrukturåtgärder

Huge faktureras en klumpsumma från kommunen

Huge betalar kostnaden efter utförd slutbesiktning

Kostnaden (”exploateringsbidraget”) ingår i Huges offert till
kommunen för den nya förskolan. Det innebär även att beloppet som
utgör nivån på lokalbidraget (skolpengen) till andra huvudmän ökar

Huge lånar från internbanken med en viss avskrivningstid och en viss
ränta, vilket alstrar en årlig lokalhyra/driftskostnad för
kommunen/förskolenämnden
Alt C – Huge utför och bekostar allmänna anläggningar

Huge utför och bekostar erforderliga intrastrukturåtgärder

Dvs kostnaden åläggs byggherren/Huge, vilket i sin tur innebär att
dessa åtgärder belastar en framtida lokalhyra

Hanteringen innebär även att beloppet som utgör nivån på
lokalbidraget (skolpengen) till andra huvudmän ökar

Kn innebära samordningsvinster då infrastrukturåtgärder på både
kvartersmark och allmän platsmark kan ske av samma beställare

Alt C kan inte tillämpas då byggherren är en privat aktör, vilket
därmed motverkar likabehandlingen avr olika byggherrar
En marginell ekonomisk fördel med att kommunen tar kostnaden för
allmänna anläggningar (Alt A) är att kostnaden endast räknas upp en gång då
kostnaden blir en avskrivningskostnad med hjälp av en bestämd ränta. Om
däremot Huge skulle ta kostnaden, räknas först fram en årlig
avskrivningskostnad som utgör en del av lokalhyran. Därefter räknas
lokalhyran också upp årligen, med ett hyresindex. Denna typ av ”dubblerad
uppräkning” blir inte fallet om kommunen tar kostnaden.
KOMMUNSTYRESLEFÖRVALTNINGEN
SIDA
PM
DATUM
20 (23)
DIARIENUMMER
16 februari 2015
En högre lokalhyra för verksamheten innebär även en högre kostnad för
kommunen på ett annat sätt. Om kommunens egna genomsnittliga
lokalkostnader ökar, betyder det att storleken på lokalbidrag till fristående
aktörer också ökar, såsom redovisas under avsnitt 5. Även detta utgör ett skäl
till att vi anser det vara en fördel om kommunen tar kostnaden för alla
allmänna anläggningar på allmän platsmark.
Oavsett val av framtida principiell lösning så måste det råda transparanta och
likvärdiga principer, vare sig det är Huge som bygger en förskola åt
kommunen eller om det är ett privat byggföretag som bygger en förskola till
en privat förskoleaktör.
8. ANALYS & FÖRSLAG
8.1 Prissättning av kommunal mark
Ett grundläggande krav är som tidigare nämnts att förutsättningarna för
samtliga aktörer måste vara transparenta och likvärdiga, oavsett om
kommunens väljer att vid olika tillfällen sälja mark eller upplåta med
tomträtt, och oavsett om marken avyttras via markanvisningstävling, anbud
eller direktanvisning. Marken måste alltid värderas på något sätt, endera för
att fastställa rätt försäljningspris eller för att sätta en motsvarande
tomträttsavgäld som utgår från en gjord markvärdering. Undantag finns dock
från kravet att värdera marken via anbud eller en oberoende värdering, men
då inträder en anmälningsplikt till EU, för en bedömning så att förfarande och
prissättning inte utgör ett stöd som står i strid med EU’s statsstödsregler. Vid
en oberoende värdering tas ofta hjälp av extern värderare, men det finns även
exempel på kommuner som väljer att upprätthålla egen värderingskompetens
och värderingsstatistik.
Olika fastigheter betingar skiftande värden beroende på till exempel
geografisk belägenhet eller geotekniska förutsättningar. Vi anser att
kommunen bör frångå tidigare överenskommelse med Huge om ett fastställt
enhetspris vid försäljning av kommunal mark avsedd för kommunala
verksamhetslokaler.
KOMMUNSTYRESLEFÖRVALTNINGEN
SIDA
PM
DATUM
21 (23)
DIARIENUMMER
16 februari 2015
8.2 Val av upplåtelseformer
Skillnader för kommunen vid val av tomträtt istället för försäljning

Årlig avgäldsintäkt istället för att vid försäljningstillfället få en
engångsintäkt.

Kommunen kan som markägare tillgodogöra sig den stegring av
markvärdet som ofta åtföljer en tätorts tillväxt (dvs värdestegring som
beror av yttre faktorer som samhällets åtgärder och investeringar och
inte användningen av själva tomten).

I ett mark- och exploateringsavtal kan kommunen skriva in mer
specifika ändamål rörande en tomträttsupplåtelse, än vad som kan
göras via en detaljplan.

Genom ändamålsförklaring kan kommunen begränsa och styra hur
ytorna används, och kommunen kan få ut en högre avgäld då
användningen på något sätt förändras till ett användningssätt som ger
högre avkastning, t ex om flera olika användningsområden möjliggörs
i detaljplanen.

En tomträttsupplåtelse innebär mer administration för kommunen, t ex
avseende avgäldsregleringar mm, jämfört med en markförsäljning
Skillnader för byggherren vid val av tomträtt istället för försäljning

En lägre årlig avgäld istället för att vid utbyggnadstillfället betala en
stor engångsköpeskilling.

Om inte hela fastighetens yta används behöver inte tomträttshavaren
betala lika mycket i avgäld, jämfört med om hela ytan används för en
byggrätt.

Osäkerhet kring den framtida avgälden. Avgäldsperiodens längd, som
för verksamhetslokaler i regel är 10 år, gör att förändringen i avgäld
kan bli väldigt stor vid framtida avgäldsreglering.
Om Huge vore den enda byggherren av kommunala verksamhetslokaler så
vore det egentligen oväsentligt vilken upplåtelseform som väljs, eftersom
Huge är ett helägt kommunalt bolag. Men kommunen har ett ansvar att ha
likvärdiga och transparanta rutiner, som tar hänsyn till att det även kan vara
andra byggherrar som bygger lokaler för kommunala verksamhetsändamål
(för privata driftentreprenörer) på kommunal mark.
KOMMUNSTYRESLEFÖRVALTNINGEN
SIDA
PM
DATUM
22 (23)
DIARIENUMMER
16 februari 2015
Vi föreslår att kommunen i första hand skall sälja marken. Men i
undantagsfall kan även tomträtt väljas om det bedöms som mest lämpligt i det
enskilda fallet, eller om tomträtt särskilt efterfrågas av en enskild aktör. Det
viktigaste är att det sker en individuell värdering av bedömt markvärde.
8.3 Finansiering av allmänna anläggningar
Praxis vid tomträttsupplåtelser är att kommunen upplåter en ”färdig” tomt,
där iordningställande och finansiering av infrastrukturen på allmän platsmark
ingår i tomträttsavgälden, och därmed åligger kommunen. Det brukar dock
inte lika självklart vara fallet vid försäljning av en fastighet, utan det har ofta
överenskommits och fastställts i exploateringsavtalet från fall till fall hur
dessa kostnader skall hanteras och finansieras.
Om byggherren skall finansiera dessa kostnader på allmän platsmark, så
innebär det att det ökar den totala projektkostnaden, vilket i sin tur innebär att
kostnaden omvandlas till en del av årshyran för lokalen. Lokalhyran kommer
därefter att dessutom indexeras årligen. Om byggherren är Huge som bygger
åt kommunen, innebär detta sammantaget att ett sådant förfarande även
medverkar till att höja nivån på skolpengen som betalas ut till externa aktörer,
se avsnitt 5.1.
Ett skäl som skulle tala för Alt C, dvs att Huge utför och bekostar byggandet
av allmänna anläggningar, skulle kunna vara att det är en fördel för Huge att
kunna samordna pågående byggentreprenad med en samtidig
gatuentreprenad. Kanske kan det vara mer kostnadseffektivt med möjliga
samordningsvinster.
Det som kan övervägas är alltså i vilken mån allmänna anläggningar på
allmän platsmark skall finansieras via kommunens exploateringsbudget eller
byggherren. Vi föreslår att dessa kostnader, vid byggande av kommunala
verksamhetslokaler, generellt bör finansieras via kommunens
exploateringsbudget och därmed inte belasta lokalhyran. Det blir även en
större tydlighet internt i organisationen om byggherren finansierar dessa
infrastrukturåtgärder inom fastigheten, och kommunen finansierar de
allmänna anläggningarna på allmän platsmark. I detta sammanhang bör
beaktas att markpriset för en byggklar tomt, dvs där kommunen bygger ut och
bekostar allmänna anläggningar, betingar ett högre försäljningspris än för ett
markområde där byggherren ska bekosta detta.
KOMMUNSTYRESLEFÖRVALTNINGEN
SIDA
PM
DATUM
23 (23)
DIARIENUMMER
16 februari 2015
8.4 Rapportens förslag
1. Prissättning vid markförsäljning
Frångå tidigare tillämpning mellan kommunen och Huge om ett
fastställt enhetspris vid försäljning av kommunal mark avsedd för
kommunala verksamhetslokaler. Individuell markvärdering bör alltid
göras, företrädesvis av extern värderare. Vid individuella
markvärderingar tas därmed även hänsyn till aktuella
markförhållanden.
2. Sälja mark eller upplåta med tomträtt
Kommunen bör i normalfallet välja att sälja marken avseende
byggnation av kommunala verksamhetslokaler. Men undantagsvis kan
även tomträtt användas om särskilda skäl föreligger, t ex om en
enskild aktör föredrar tomträtt av likviditetsskäl eller i de fall
detaljplanen medger flera olika ändamål för markanvändningen.
3. Finansiering av erforderliga infrastrukturåtgärder
Kostnader för intrastrukturåtgärder i samband med byggande av
kommunala verksamhetslokaler, bör generellt finansieras via
kommunens exploateringsbudget och därmed inte belasta lokalhyran.
Om byggherren generellt finansierar dessa infrastrukturåtgärder inom
fastigheten, och kommunen finansierar motsvarande åtgärder på
allmän platsmark, åstadkommes även en större tydlighet internt i
organisationen. Markpriset bör därmed inkludera att kommunen
bygger erforderliga ”allmänna anläggningar”, dvs en byggklar tomt.
Sida
BILAGA 1
1(5)
Datum
2014-12-30
Handläggare
Några exempel - upprättade exploateringsavtal mellan
kommunen och Huge Fastigheter AB Kästa skola
Beskrivning av projektet
Detaljplan för Kästa 2:127- 132 m.fl. (förskola och skola vid
Katrinebergsvägen) vann laga kraft 2010-12-03. Syftet med detaljplanen var
att ge möjlighet att uppföra en F-3 skola för 200 elever i kombination med en
förskola med plats för totalt 100 förskolebarn. Området är beläget i
Flemingsberg och omfattar ca.13 400 kvm. Inom planområdet ägde Huge
Fastigheter AB och Huddinge kommun tidigare ett antal småhustomter.
Markförvärv
Enligt det mark- och exploateringsavtal som tecknades i samband med
antagandet av detaljplanen skulle 7135 m2 av kommunens mark överföras till
Postadress
Besöksadress
Telefon (vx) och fax
E-post och webb
141 85 Huddinge
Kommunalvägen 28
08-535 300 00 vx
08-535 301 01
[email protected]
www.huddinge.se
HUDDINGE KOMMUN
Datum
Sida
2014-12-30
2(5)
Huge Fastigheter AB och planläggas som kvartersmark. Huge betalade 600
kr/kvm för marken, dvs. totalt 4 281 000 kr.
Kostnader för allmänna anläggningar
De allmänna anläggningar som regleras i exploateringsavtalet är dels en
förlängning av gång- och cykelväg utmed Katrinebergsvägens norra sida
samt ett nytt hastighetssäkrat övergångsställe som behövs för att skapa en
säker skolväg. Dessa anläggningar ska enligt mark- och exploateringsavtalet
projekteras, utföras och bekostas av kommunen. Vid detaljplanens antagande
uppskattades nämnda åtgärder innebära kostnader om ca.800 000 kr för
kommunen.
Ett förslag till tilläggsavtal till mark- och exploateringsavtalet togs fram
2013 till följd av att det planerade antalet elever utökades och huvudentrén
flyttades. Gaturummet behövde då anpassas och gångvägarna fram till den
nya entrén trafiksäkras och tillgänglighetsanpassas. I avtalsförslaget
reglerades att Huge Fastigheter AB skulle bekosta dessa åtgärder om totalt
ca.500 000 kr. Ärendet återremitterades med förslaget att istället utöka
kommunens budget i projektet så att kommunen kunde bära kostnaderna för
gatuombyggnaden, vilket också blev det slutliga resultatet.
Ripan 6 m.fl. - Mötesplats Stuvsta
Beskrivning av projektet
Projektet syftar till att pröva möjligheten att bygga en ny sporthall samt
ungdomsgård inom fastigheten Ripan 6 m.fl. Planen anger också en ny
kvarters- och gatustruktur för fastigheterna Ripan 1, Orren 3 samt
Djupåsvägen.
Markförvärv
HUDDINGE KOMMUN
Datum
Sida
2014-12-30
3(5)
Huge äger Ripan 6, medan kommunen äger resterande mark som erfordrades
för projektets genomförande . Enligt det mark- och exploateringsavtal som
godkändes av kommunfullmäktige i april 2014 ska Huddinge kommun
överlåta ca.1500 m2 mark till Huge Fastigheter AB. För markförvärvet ska
Huge erlägga ca.450 000 kr till Huddinge kommun, vilket innebär 300 kr/m2
tomtyta. Marken som överlåts är prickmark enligt detaljplanen och får inte
bebyggas med annat än p-platser, vilket förklarar det lägre markpriset.
Kostnader för allmänna anläggningar
De allmänna anläggningar som ska byggas inom projektet är enligt markoch exploateringsavtalet gångbana, cykelbana samt övergångsställe.
Kommunen projekterar och utför dessa anläggningar. De faktiska
kostnaderna faktureras sedan Huge Fastigheter AB efter godkänd
slutbesiktning. Kostnaderna för anläggningarna väntas uppgå till omkring
1100 000 kr efter schablonberäkningar.
Bergavägen (Glömsta 2:60) – Glömsta skola
Beskrivning av projektet
Syftet med detaljplanen är att möjliggöra en ny skola för ca.700 elever, en
förskola för ca.100 förskolebarn samt en idrotthall. Planområdet är beläget
vid Bergavägen i Glömsta och omfattar ca. 2,5 ha. Marken ägs av Huddinge
kommun. Förskolan och skolan uppgår till ca. 8000 m2 BTA och
idrottshallen totalt till ca. 1300 m2 BTA. (Förutsättningarna för detta projekt
har dock ändrats i ett senare skede. Idrottshall och förskola ingår ej)
Markförvärv
Enligt mark- och exploateringsavtalet ska kommunen överlåta ett
markområde om ca.20 400 m2 av fastigheten Glömsta 2:60 till Huge mot en
ersättning om 12 952 900 kronor, dvs. 635 kr/m2.
HUDDINGE KOMMUN
Datum
Sida
2014-12-30
4(5)
Markföroreningar
I avtalet regleras också att Huge Fastigheter AB ska genomföra erforderlig
sanering av de markföroreningar som finns inom överlåtelseområdet.
Huddinge kommun förbinder sig att bekosta saneringsåtgärder upp till
3 000 000 kr samt hälften av saneringskostnader som överstiger detta belopp.
Saneringen ska utföras i samråd med Huddinge kommun.
Kostnader för allmänna anläggningar
Kommunen projekterar, utför och bekostar ombyggnationen av Bergavägen,
vilken innebär en standardhöjning, delvis ändrad sträckning samt en
utbyggnad av gång- och cykelväg. Den uppskattade kostnaden för
ombyggnationerna var vid detaljplanens antagande ca. 9 500 000 kr.
Västergården 1 - äldreboende
Beskrivning av projektet
Detaljplanen för Kv. Västergården 1 m.fl. i kommundelen Fullersta syftade
till att möjliggöra vårdboende för äldre i tre våningar om totalt 8500 m2 BTA
på tidigare kommunägd mark.
en
ip
F
d
ng
di
Sö r
Kä
H
g åo l
ba r
ud
g en
ev ä
Tu llin g
lm
H o t.
lls
Markförvärv
Ett mark- och exploateringsavtal tecknades i samband med
detaljplaneläggningen enligt detta skulle kommunen överlåta fastigheten
Västergården 1 till Huge mot en köpeskilling om totalt 9 350 000 kronor.
Fastigheten omfattade ca 15,4 ha, vilket ger ett pris per kvadratmeter mark
om ca 607 kr.
För att fastigheten skulle bli lämplig för ändamålet vårdboende reglerades i
mark- och exploateringsavtalet att Huge Fastigheter AB får anlägga utfarter
b
en
rn
å
r
äg
Fo
Pol
v
lg
du
So
ri
us
n
g eV
ä
ä
v
la
av .
rs t
n
m -s
d e
ck
H
.
v.
a
l
r s v.
ev
e
äg
L il
Po
v
lu x
en
la B
.
les
ne
i-
v.
L id
r
v . rnvv..
jö
rsv
Lil
to
kh
To
C as
H er k u
Kasv.
B
O r i on
sv.
e - te
Kyr
v.
ag s
Bal d e
äg
Lunast.
bru Murksv
.
on
A n n e lu n d s v ä g e n
.
tergr.
ngs v.
l så
å ge
M aj g å r d s
- rv
Mid m a
som
Bloms
en
v.
äters
Högs
k ol v
Vis
ta s
äg
Rosenhillskolan
.
sterv
Blom
Å
K
ol
g
sv
Fågelsången
Vistaskolan
Kl
rvä g e n
ke
l
vä
Hu
h il
HUDDINGE KOMMUN
Datum
Sida
2014-12-30
5(5)
över kommunens mark. Utfarterna skulle bekostas och utföras av Huge och
rätten säkras genom servitutsavtal.
Kostnader för allmänna anläggningar
Ingen utbyggnad av allmänna anläggningar skedde inom projektet.
Balingsnässkolan
Beskrivning av projektet
I maj år 2002 antog kommunfullmäktige detaljplan för skola i Västra
Balingsnäs, inom kommundelen Sjödalen. Ett köpe- och exploateringsavtal
tecknades avseende genomförandet av detaljplanen.
Markförvärv
TomtbergaHuge Fastigheter AB köpte i samband med planläggningen
28 500 m2 av fastigheten Balingsnäs 1:16 av Huddinge kommun. Marken
såldes för en köpeskilling om 7 750 000 kr, vilket motsvarar ca 272 kr/m2
mark.
Kostnader för allmänna anläggningar
Enligt köpe- och exploateringsavtalet skulle Huddinge kommun bekosta
cirkulationsplatsen på Lännavägen samt busslinga med busshållplatser i
anslutning till den nya gång- och cykelbron över Lännavägen. Kostnaden för
projektering och utförande av gång- och cykelbron fördelades så att
TomtbergaHuge Fastigheter AB stod för 75 % av kostnaderna och
kommunen 25 % av kostnaderna. Bolaget skulle enligt det tecknade avtalet
även projektera, utföra och bekosta gång- och cykelvägar inom i detaljplanen
x-markerat område (Markreservat för allmänt ändamål inom kvartersmark).