PM Övernattningsrum, brf Askungen
Underlag till extra föreningsstämma 2015-09-12
Bakgrund
I samband med att nya lägenheter iordningställdes i markplan mot Föreningsgatan byggdes även ett
nytt styrelserum i hörnet Föreningsgatan/Karl Gustavsgatan. Det gamla styrelserummet på
Viktoriagatan 38 har sedan dess stått oanvänt och vid årsstämman presenterade därför styrelsen ett
förslag på att göra om gamla styrelserummet till en övernattningslägenhet med möjlighet att senare
bygga om den till en bostadsrätt.
Förslagsritningar togs fram samt en kostnadsuppskattning. Förslaget innebär att rummet kompletteras
med en dusch/WC i ett intilliggande fastighetsförråd samt att rummet förbereds för framtida
installation av kök. Kostnad för ombyggnation uppskattas till mellan 15 000 och 20 000 kr/m2 vilket för
ett 24 m2 övernattningsrum innebär en kostnad på mellan 360 000 - 480 000 kr.
I en framtid finns även möjlighet att utöka övernattningsrummet med 12 m2 genom att slå upp väggen
till intilliggande cykelförråd. Övernattningslägenheten kan då bli en attraktiv bostadsrätt på 36 m2.
Detta förutsätter att alternativ cykelförvaring går att lösa. Ytterligare kostnad för dessa 12 m2 beräknas
till mellan 180 000 – 240 000 kr. Uppskattad tillkommande kostnad för att utföra ombyggnationen i två
etapper antas vara ca 10% av totalkostnaden, alltså ca 70 000 kr.
Möjligt försäljningspris för en lägenhet på 36 m2 uppskattas till 1 800 000 kr (50 000 kr/m2) vilket skulle
ge en vinst till föreningen på ca 1 000 000 kr. Den vinst som en försäljning av lokalen som bostadsrätt
genererar uteblir om utrymmet behålls inom föreningen som övernattningslägenhet och cykelrum.
Framtida avgift för en bostadsrätt utgör ca 20 000 kr/år vilket är jämförbart med om
övernattningsrummet hyrs ut 100 nätter/år för ca 200 kr/natt.
Beslut vid årsstämman
Årsstämman skickade tillbaka förslaget till styrelsen med anmärkningen att det bör finnas andra lokaler
i fastigheten som är mer lämpade som övernattningsrum och att gamla styrelserummet är en av få
lokaler som är lämpade för en ny bostadsrätt, vilket det därför bör prioriteras att byggas om till.
Styrelsen fick därför i uppdrag att utreda andra lämpliga övernattningsrum och presentera detta vid
den extra stämman i höst.
Vidare utredning
Styrelsen genomförde därför en rundvandring med förvaltare Klas Öberg och tidigare ordförande Axel
Robach för att inventera möjliga lokaler både för ett övernattningsrum och för framtida bostadsrätter.
Styrelsen har vidare kontrollerat ritningar för fastigheten och gjort ytterligare kontroller av befintliga
fläktrum och förråd. Även ovan redovisade kostnadsberäkningar har uppdaterats.
Resultatet är att de lokaler som finns tillgängliga eller som är på gång att bli tillgängliga är:
1. Soprummen vid varje uppgång. Dessa upplevs dock av styrelsen som för små för att bygga om
till övernattningsrum.
2. Ett förråd i källaren på Föreningsgatan 33 där vi nu förvarar våra utemöbler vintertid. Detta
saknar fönster och utrymningsmöjligheter vilket gör rummet olämpligt för övernattning.
3. Ett gammalt fläktrum högst upp på Viktoriagatan 34, där en stor kylare till en gammal kylmaskin
står kvar. Ombyggnation av rummet kräver dels rivning av kylaren samt ombyggnation av
yttertak för att kunna iordningsställas som övernattningsrum eller lägenhet. Här ser styrelsen
en potential i att vid en framtida takrenovering kunna iordningsställa en bostadsrätt i
utrymmet. Det anses dock inte passande som övernattningsrum dels pga läget och dels pga de
stora kostnader som det skulle medföra att få rummet i ordning.
4. Gamla styrelserummet på Viktoriagatan 38. Vilket är en lokal i markplan med egen entré samt
tillräcklig storlek för att vara relevant som övernattningsrum. I direkt anslutning finns även ett
förråd som kan byggas om till toalett.
Styrelsens förslag
Utifrån ovan redogjorda utredning föreslår styrelsen:
Att stämman ger styrelsen i uppdrag att gå vidare med att iordningsställa ett övernattningsrum i gamla
styrelserummet på Viktoriagatan 38 och att styrelsen löpande utvärderas om behovet och intresset
inom föreningen är sådant att övernattningsrummet ska behållas eller byggas om till bostadsrätt för
försäljning.
Förslagsritning övernattningsrum: