1. No category

TJÄNSTEUTLÅTANDE
Kommunledningskontoret
1(5)
2015-05-08
Koncernledningsavdelgningen
Susanne Weidemanis
044-135583
Kommunstyrelsen
[email protected]
Lokalisering av nytt badhus i Kristianstad
Änr KS 2013/380
Kommunledningskontorets förslag till Kommunstyrelsen
Kommunstyrelsen föreslår Kommunfullmäktige besluta att:
•
Godkänna utredningen med bilagor om var ett nytt badhus kan lokaliseras.
•
Besluta att Kristianstads nya badhus ska lokaliseras till del av fastigheten Näsby
35:47 under förutsättning att planen medger detta.
•
Uppdra åt Byggnadsnämnden/Stadsbyggnadskontoret att i en detaljplan pröva
möjligheten att placera Kristianstads nya badhus på del av fastigheten Näsby 35:47.
Sammanfattning
KSAU gav Byggnadsnämnden/Stadsbyggnadskontoret i uppdrag att genomföra en
lokaliseringsutredning 2013. Totalt studerades 11 olika platser varav tre pekades ut som
lämpliga. Projektgrupp för Kristianstads nya badhus tog över utredningen hösten 2014
och arbetade vidare med att ta fram lämpligt lokaliseringsalternativ. Badhuskonsult
handlades upp till projektet för att ta fram en förstudieanalys och tillförde även ny
kunskap om viktiga faktorer att beakta vid lokalisering av badhus.
För att kunna jämföra för- och nackdelar mellan olika lokaliseringsförslag har
projektgruppen sammanställt viktiga kriterier och grupperat dem för att få en
överskådlighet. Lokaliseringsalternativen vid Högskolan/Krinova på Näsby,
Tivolibadet/Barbacka och Idrottsområde Söder på grusplanen har bedömts utifrån de
framtagna kriterierna. I Bilaga B visas en sammanställning av bedömningen. I bilaga C
visas grova tidsplaner för de tre olika lokaliseringsförslagen.
Postadress
Kommunledningskontoret
291 80 Kristianstad
Telefon
vxl 044-135000
Bankgiro
657-9536
Org.nr
21 20 00-0951
TJÄNSTEUTLÅTANDE
2(5)
Lokaliseringen av det nya badhuset vid Högskolan/Krinova på Näsby, se Kartbilaga A
uppfyller kriterierna mycket väl i jämförelse med de alternativa lokaliseringarna. På
Näsby erhålls de bästa förutsättningarna för att kunna planera badhuset optimalt
gällande funktion, driftskostnader, tillgänglighet och även framtida
utvecklingsmöjligheter.
Placering av nytt badhus vid Högskolan/Krinova på Näsby behöver prövas i plan och
därför föreslås att Byggnadsnämnden/Stadsbyggnadskontoret får i uppdrag att i en
detaljplan pröva möjligheten till denna placering. Kostnader för detaljplanen inklusive
utredningar och arkeologi är beräknade till ca 2 Mkr och ska belasta projektbudgeten för
det nya badhuset. Detaljplanen har hög prioritet och behöver vara klar under 2017.
Beslutsunderlag
Kommunledningskontorets tjänsteutlåtande 2015-05-08
Kartbilaga A, daterad 2015-03-24
Bilaga B: Jämförelse av tre lokaliseringsalternativ, dat 2015-05-08
Bilaga C: Översiktliga tidsplaner, dat 2014-05-08
Bilaga D: SBK; Lokaliseringsutredning för nytt badhus i Kristianstad, dat 2014-04-23
Bilaga E: Handläggningsgång, dat 2015-05-08
Ärendet
Kommunledningskontoret gav 2013-06-18 byggnadsnämnden i uppdrag att ta fram en
lokaliseringsutredning för nytt badhus i Kristianstad. Totalt 11 olika lägen har studerats
och följande tre lokaliseringsalternativ pekas ut som lämpliga: befintlig plats
(Tivolibadet), Vilans strandäng vid ån samt Söder vid arenan.
På KSAU-information 2014-04-23 slutredovisades resultatet och en rapport lämnades
in, Se Bilaga D. Vid samma tillfälle fick KLK uppdrag att göra en översiktlig risk- och
kostnadsanalys över de tre lokaliseringsalternativen. Se vidare i Bilaga E för
handläggningsgång.
Under hösten 2014 startade projektet Nytt badhus i Kristianstad och projektgruppen
gick vidare med lokaliseringsalternativen. För att belysa risker och möjligheter
användes analysmatriser. Risker (ekonomi och tid) samt möjligheter (kvaliteter)
rankades och bedömdes i var sin matris efter sannolikhet. Resultatet redovisades på
KSAU information 2014-11-26. Vid detta tillfälle avskrev man alternativet Vilans
strandäng på grund av de stora osäkerhetsfaktorerna.
Komplettering med ny kunskap från badkonsult gällande grundvattennivåer medförde
att projektgruppen analyserade vilka platser i Kristianstad som klarar 4-5 m från
markytan ner till grundvattenytan. Området vid Högskolan/Krinova på Näsby uppfyller
kravet och platsen lades till i den fortsatta utredningen som en ”plan B”. För att få mer
kunskap om konsekvenserna på driftskostnaderna för de kvarstående
lokaliseringsförslagen fick badhuskonsulten PreDevo ett tilläggsuppdrag att utreda
detta.
TJÄNSTEUTLÅTANDE
3(5)
På KSAU information 2015-03-04 redovisade bashuskonsulten (PreDevo) konsekvenser
på badhusets driftskostnader utifrån vilken lokalisering man väljer. KLK redovisade
samtidigt en sammanställning av tidigare konsekvensanalyser för lokaliseringarna Söder
på grusplan och Tivolibader tillsammans med det nya förslaget Högskolan/Krinova på
Näsby.
Det befintliga läget, Tivolibadet, justerades något österut mot Kulturhuset Barbacka av
utrymmesskäl och då man annars antog att Kristianstad kommer att ställas utan badhus i
minst 3 år. Projektgruppen fick i uppdrag att ta fram driftskostnadsutvärdering av de tre
lokaliseringarna; Högskolan/Krinova på Näsby, Tivolibadet/ Barbacka och
Idrottsområde Söder.
INFORMATION
KSAU bjöd in Kommunstyrelsen, Byggnadsnämnde, Kultur- och fritidsnämnden och
Tekniska nämnden till ett informationsmöte, 2015-04-21. Projektgruppen tillsammans
med badhuskonsulter från PreDevo redovisade lokaliseringsutredningen,
förstudieanalysen och känslighetsanalys av kostnader för badhuseprojektet.
Kommunikation med medborgare sker under maj då projektgruppen och politiker visar
och informerar om lokaliseringsalternativen m ed stöd av en roll-up-utställning på olika
platser i staden. Allmänheten får på så sätt tillfälle att ställa frågor om projektet direkt
till politiker och projektgruppen.
KRITERIER ATT UTVÄRDERA
När ett badhus ska lokaliseras finns det ett antal viktiga kriterier som har stor påverkan
på badhusets driftsekonomi. Genom att placeras badhuset så optimalt som möjligt
utifrån dessa kriterier kan man undvika stora kostnader.
Grundläggnings- och grundvattenförhållanden är två av dessa kriterier som är viktiga
att beakta. Bygger man en källarvåning i kontakt med grundvatten får man stora
energiförluster. Ett alternativ i ett läge med högt grundvatten är att bygga en
källarvåning i en balja, i princip en källare utanför källaren vilket är en
kostnadsdrivande lösning. Ett annat alternativ är att bygga utan källare vilket ger ett
högt badhus som får problem med tillgängligheten och ökade personalkostnader (fler
våningar att bemanna).
Andra kriterier som är viktiga ur driftskostnadsperspektivet är ytor för markparkering
och närhet till fjärrvärmeanläggning då man kan dra nytta av returvärmen.
Kriterierna som tagits fram har olika påverkan på badhusprojektet och har delats in
grupper om ekonomi, tid och kvaliteter. Kriterierna har använts för att jämföra för- och
nackdelar mellan de olika lokaliseringarna. I tabellen nedan visas de grupperade
kriterierna. Kriterier med kursiv text är de som har störst betydelse i sin grupp.
TJÄNSTEUTLÅTANDE
EKONOMI
TID
4(5)
KVALITETER
− Fastighetsägare
− Skydd mot högvatten
− Tomtstorlek
− Sanering
− Grundläggning
− Rivning byggnad
− Bygglogistik
− Tomtstorlek, framtida
behov
− Grundläggning
− Vattendom
− Hustyp
− Skydd mot högvatten
− Detaljplan kan
överklagas
− Tillgänglighet för
kollektivtrafik, gång,
cykel, bil, skolbuss
− Parkering/Trafik
− Arkeologi
− Centrumnära
− G/C-och infartsvägar
− Naturvärdesinventering − Stark profilbyggnad
− Tillfällig badlösning
− Övrigt
− Driftskostnader
− Synergieffekt
− Badfunktioner/innehåll
− Övrigt
UTVÄRDERING AV LOKALISERINGAR
Lokaliseringsalternativen Högskolan/Krinova på Näsby, Tivolibadet/Barbacka och
Idrottsområde Söder på grusplanen har bedömts utifrån de framtagna kriterierna. I
Bilaga B visas en sammanställning av bedömningen. I bilaga C visas grova tidsplaner
för de tre olika lokaliseringsförslagen.
Lokalisering vid högskolan/Krinova på Näsby
Lokalisering vid högskolan/Krinova på Näsby uppfyller kriterierna mycket väl. Platsen
har bra geotekniska förhållanden och grundvattennivån ligger 4-5 m under markytan.
Tomtstorleken gör det möjligt att optimera och planera byggnaden utifrån badhuset
funktioner och teknik vilket är gynnsamt ur både tillgänglighets- och
driftskostnadsperspektiv. Platsen har även ytor som möjliggör för framtida utveckling.
Tillgängligheten till platsen är god för kollektivtrafiken och blir ännu bättre när nästa
etapp av Kristianstadslänken byggs ut. När det gäller skolbusstrafik och biltrafik är det
en stor fördel att inte behöva leda in trafiken i de centrala delarna av staden. Högskolan
och Krinova ser positivt på en lokalisering på Näsby. Näsby har stora fördelar när det
gäller tidsaspekten. Platsen är de alternativ som ger kortast projekttid vilket minimerar
eventuell tid med tillfällig badlösning när Tivolibadet måste stänga helt eller delvis.
Projektgruppen konstaterat att en placering på Näsby medger mest innehåll och
funktioner i det nya badhuset.
Lokalisering vid Tivolibadet/Barbacka
Lokalisering vid Tivolibadet/Barbacka är det av de tre alternativen som sämst uppfyller
kriterierna och som kommer att ge den längsta projekttiden. Markytan är i minsta laget,
vilket innebär att byggnaden begränsas av yttre mått och det finns ingen möjlighet till
framtida utbyggnad. Badhuset blir utan källare vilket ger en högre byggnad med en
bottenvåning i princip utan fönster, vilket är negativ ur stadsbilden. Hela kvarterar
Kulturhuset Barbacka måste rivas och verksamheten behöver omlokaliseras till andra
TJÄNSTEUTLÅTANDE
5(5)
lokaler. Barbacka är ett område som är oskyddat mot översämningar och vid ny
exploatering kommer krav att ställas på högvattenskydd i form av vall eller kaj. Ett
vallprojekt med vattenverksamhet kommer att ställa krav på vattendom vilket är en
tidskrävande process. Platsen har ett unikt läge intill resecentrum vilket underlättar för
kollektivtrafikresenärer. För bil- och busstrafik är platsen krånglig att nå. Enligt
badhuskonsulterna finns det inga direkta synergieffekter med handel.
Lokalisering på Idrottsområde Söder, grusplan
Lokalisering Idrottsområde Söder, grusplan uppfyller flera av kriterierna väl, men har
det sämsta läget när det gäller grundvattennivåerna då platsen ligger mycket lågt.
Badhuset blir utan källare vilket ger en högre byggnad med en bottenvåning i princip
utan fönster. Platsen kräver att ett parkeringshus byggs vilket är kostnadsdrivande.
Platsen begränsar en framtida utveckling av Idrottsområd Söder. Det är begränsat
utrymmer för framtida utveckling av badhuset.
Sammantaget konstaterat projektgruppen att en placering av det nya badhuset vid
Högskolan/Krinova på Näsby uppfyller kriterierna bäst och kan ge mest innehåll och
funktioner för reserverade investeringsmedel.
DETALJPLAN
Detaljplan har hög prioritet och behöver vara antagen under andra halvåret av 2017 för
att projektet ska kunna hålla tidsplan och ha färdigställt ett badhus årsskiftet 2019/2020.
Kostnader för detaljplanen ska belasta projektburgeten och är beräknade till ca 2 Mkr.
I kostnaden ingår:
− SBK arbetskostnad.
− Arkeologi
− Markundersökning/Geoteknik
− Naturvärdesinventering
− Utredning för Trafik/Buller/Rörelsemönster/Krstd länken/Parkering.
− Dagvattenutredning
− MKB (Kravet beror bl a på utfallet från naturvärdesinventeringen)
− Landskapsbild och byggnadens anpassning till naturen/omgivningen och
stadsbyggnadssammanhang (Badhusarkitekt upphandlas separat genom KLK).
Christel Jönsson
Kommundirektör
Beslut expedieras till
Kultur och fritidskontoret
Stadbyggnadskontoret
C4 Teknik
Bengt Olsson
Tf avdelningschef