16. Detaljplan för område norr om Öst-västliga gatan i
Malmö stad 1 (1) Stadsområdesförvaltning Väster Datum Tjänsteskrivelse 2015-03-04 Vår referens Dimitri Do Carmo Lokalsamordnare [email protected] Detaljplan för område norr om öst-västliga gatan i Hyllie SOFV-2015-335 Sammanfattning Nämnden har beretts möjlighet att lämna yttrande över rubricerat förslag. Syftet med detaljplanen är att göra det möjligt att etablera bostäder, kontor, parkeringshus och handel i form av en större livsmedelsbutik i ett större sammanhängande kvarter i tät stadsmiljö. Förslag till beslut Stadsområdesnämnd Väster föreslås besluta att yttra sig till stadsbyggnadskontoret i enlighet med av förvaltningen framlagt förslag Beslutsunderlag • • • • • • • • Gestaltningsmatris avseende detaljplan 5051, öst-västliga gatan Följebrev Planbeskrivning Samrådsredogörelse Plankarta Särskilt yttrande av Miljöpartiet G-Detaljplan för område norr om öst-västliga gatan (Hyllie Allé) Detaljplan för område norr om öst-västliga gatan (Hyllie Allé) Beslutsplanering Stadsområdesnämnd Västers arbetsutskott 2015-03-17 Stadsområdesnämnd Väster 2015-03-25 Ansvariga SIGNERAD 2015-03-04 Mats Carlfalk Gisela Gréen Malmö stad 1 (1) Stadsområdesnämnd Väster Yttrande Datum 2015-03-04 Adress Till Diarienummer Stadsbyggnadskontoret SOFV-2015-335 Detaljplan för område norr om öst-västliga gatan i Hyllie 2009-00470 Stadsområdesnämnd Väster föreslås besluta att lämna följande yttrande: Yttrande Stadsområdesnämnd Väster ser positivt på att förslag till detaljplan för område norr om östvästliga gatan (Hyllie Allé) i Hyllie i Malmö blivit upprättat. Syftet med planen är att göra det mjöligt att etablera bostäder, kontor, parkeringshus och handel i form av en större livsmedelsbutik i ett större sammanhängande kvarter i tät stadsmiljö. Detta förslag är förenligt med översiktsplanen för Malmö då planområdet blir en del av den tänkta täta kvartersbebyggelsen kring Hyllie allé där angränsande detaljplanerade områden kommer att byggas med täta kvartersbebyggelser. Nämnden ser positivt på att planen ställer krav på planterbara bjälklag för utevistelser samt att aktuellt planområde är beläget nära flera tänkta parker och gröna stråk. Tillgången till kollektivtrafik är tillgodosedd via citytunneln som erbjuder utmärkta möjligheter till regionala och internationella resor. Utöver detta finns busshållplatser för lokala resor vid Hyllie allé i planområdets närhet samt vid stationstorget. Ordförande Jamal El-Haj Sekreterare Monika Laurell datum diarienummer 2015-02-03 2009-00470 Dp 5104 Till berörda av pågående planering enligt sändlista UNDERRÄTTELSE OM UPPRÄTTAT FÖRSLAG TILL DETALJPLAN Detaljplan för område norr om Öst-västliga gatan (Hyllie allé) i Hyllie i Malmö Stadsbyggnadskontoret har upprättat rubricerade förslag till detaljplan. Planförslaget har tidigare varit utsänt för samråd med Länsstyrelsen, berörda nämnder, statliga och kommunala organ, sakägare och andra som kan ha ett väsentligt intresse av förslaget. De synpunkter som har kommit in finns redovisade och kommenterade av Stadsbyggnadskontoret i en samrådsredogörelse. Den som inte godkänner att förslaget till detaljplan antas i den utformning som redovisas i bifogade handlingar ges härmed tillfälle att lämna sina synpunkter. Förslaget finns tillgängligt för granskning på www.malmo.se samt på stadsbyggnadskontoret, August Palms plats 1. Planområdet ligger i Hyllie norr om Hyllie allé och väster om Pildammsvägen. Planförslaget gör det möjligt att etablera handel, bostäder, kontor och parkeringshus i ett större kvarter i en tät och blandad stadsmiljö. Delar av fastigheterna Hyllie 4:2 och Hyllie 165:61 avses i förslaget tas i anspråk till allmän platsmark. Planförslaget är upprättat i överensstämmelse med översiktsplanen. Planen antas inte medföra någon betydande miljöpåverkan enligt 6 kap. §11 miljöbalken. Synpunkter på förslaget skickas till epostadress [email protected] eller postadress Malmö stadsbyggnadskontor, 205 80 Malmö. Synpunkter ska lämnas skriftligt och med namn och adress. Senast 2015-03-11 måste eventuella synpunkter ha kommit in till Stadsbyggnadskontoret. V 150101 Den som inte framfört skriftliga synpunkter på förslaget senast under granskningstiden kan förlora rätten att senare överklaga beslutet att anta detaljplanen. 1 (3) Stadsbyggnadsnämnden Upplysningar lämnas av Jan Rosenlöf Planhandläggare telefon 040 34 23 03 eller [email protected] 2 (3) SÄNDLISTA Till berörda av pågående planering enligt fastighetsförteckning (sakägare). Fastighetsförteckningen finns att tillgå på stadsbyggnadskontoret. Länsstyrelsen, [email protected] Trafikverket, [email protected] Lantmäterimyndigheten, [email protected] Region Skåne (för Skånetrafiken, Hälsa- och sjukvård) [email protected] Tekniska nämnden, [email protected] Ann-Charlotte Lindén, gatukontoret, [email protected] Erik Nelson, fastighetskontoret, [email protected] Miljönämnden Miljönämnden, [email protected] Stadsområdesnämnd Väster, [email protected] Fritidsförvaltningen Serviceförvaltningen [email protected] Malmö Museer, [email protected] Malmö Museer, [email protected] Räddningstjänsten Syd, [email protected] VA SYD, [email protected] VA SYD, [email protected] VA SYD, [email protected] E.ON Elnät Sverige AB, [email protected] E.ON Gas Sverige AB: [email protected] E.ON Värme Syd Sverige AB, [email protected] TeliaSonera, Skanova Access AB, [email protected] Tele 2, [email protected] Hyresgästföreningen, Box 17203, 200 10 Malmö Försvarsmakten, [email protected] LRF, [email protected] Dansören 3 AB, Erikslustvägen 55, 217 73 MALMÖ Wbp Fastighets AB, Axel Danielssons Väg 269, 215 82 MALMÖ Weidmüller AB, Box 31025, 200 49 MALMÖ FÖR KÄNNEDOM Malmö Museer, [email protected] Stadsbyggnadskontoret, Informationsavdelningen, [email protected] Fastighetskontoret, [email protected] Coop Fastigheter AB ([email protected]; [email protected]; [email protected]) Fojab Arkitekter ([email protected]) 3 (3) datum diarienummer 2015-02-03 2009-00470 Dp 5104 GRANSKNINGSHANDLING SAMRÅDSREDOGÖRELSE Detaljplan för OMRÅDE NORR OM ÖST-VÄSTLIGA GATAN (Hyllie allé) i Hyllie i Malmö ____________________________________________________ Planförslaget har varit utsänt på remiss och för samråd med Länsstyrelsen, berörda nämnder, statliga och kommunala organ, sakägare och andra som kan ha ett väsentligt intresse av förslaget. Mot Stadsbyggnadsnämndens beslut att skicka detaljplanen på samråd lämnade Miljöpartiet de Gröna in ett särskilt yttrande. Följande sammanställning redovisar samråds- och remissynpunkter. Stadsbyggnadskontorets kommentarer redovisas i kursiv stil. MYNDIGHETER Länsstyrelsen meddelar i yttrande 2013−02−05 följande: Hälsa och säkerhet Trafikbuller Länsstyrelsen konstaterar att gällande riktvärden för trafikbuller kommer att överskridas. Planförslaget har en bestämmelse om störningsskydd för att säkerställa att bostäderna utformas och orienteras mot gården. Bestämmelsen i sin nuvarande utformning öppnar dock för att ekvivalenta ljudnivåer upp till 60 dBA ska vara möjliga utan att ljuddämpad sida åstadkoms. Länsstyrelsen anser att ljudkravet i denna del bör justeras så att gällande riktvärde 55 dBA utgör gränsen för när bestämmelsen om ljuddämpad sida och gårdssida ska tillämpas. 1 (13) Länsstyrelsen menar att detta är en förutsättning för att området ska kunna prövas lämpligt för bostäder. (1) Dagvatten/risk för översvämning Den i planbeskrivningen önskvärda fördröjningen av dagvatten inom planområdet kan inte säkerställas genom föreslagna planbestämmelser. Om det föreligger ett behov av att fördröja dagvatten inom planområdet är det lämpligt att avsätta ytor för detta inom allmän platsmark. Fördröjning av dagvatten inom kvartersmark regleras lämpligast genom VA-taxor. Då de nordligaste delarna av planområdet ser ut att tangera ett dikningsföretags båtnadsområde och det anges i planen att befintlig dagvattenledning har en begränsad kapacitet kan inte översvämningar uteslutas i planområdet. Behovet av att säkerställa utjämningsmagasin inom planområdet behöver därför redovisas i det fortsatta planarbetet. Det är också lämpligt att föreslagna dagvattenmagasin norr om planområdet anläggs innan planen antas. (2) Stadsbyggnadskontorets kommentar: 1. Bullertabellen justeras enligt yttrande. 2. Dagvatten ska ledas till befintlig dagvattenledning och till det kommande öppna dagvattenmagasinet i området för den antagna detaljplanen 5290, Södra vattenparken. Dagvattenmagasinet i Södra vattenparken skall vara anlagt innan Dp 5104:s planområde kan bebyggas. Stadsbyggnadskontoret anser att det vore ett orimligt fördröjande av planprocessen att utöver detta invänta färdigställande av dagvattenmagasinet innan Dp 5104 kan antas. Lantmäterimyndigheten Malmö stad meddelar i skrivelse 2013-01-14 följande: Fastighetsrättsliga genomförandefrågor och konsekvenser Planbeskrivningens redovisning av de fastighetsrättsliga åtgärder som behövs för att planen ska kunna genomföras på ett samordnat och ändamålsenligt sätt måste kompletteras. Detta gäller även redovisningen av de konsekvenser som åtgärderna får för fastighetsägare och andra berörda. Det kan antas att kvartersmarken ska delas in i ett flertal fastigheter, såväl traditionella som tredimensionella, som är tänkta att samverka med varandra. Men hur är kommande förändring i fastighetsindelningen egentligen tänkt och vilken samverkan är aktuell? Gemensamma funktioner utöver avfallshantering? Hur ska till exempel parkering, gårdsutrymme samt in- och utfart lösas? Av plankartan och tillhörande bestämmelser framgår att egenskapsbestämmelsen om gemensamhetsanläggning för avfall gäller allmänt och olokaliserat inom kvartersmarken. Det blir därmed oklart vilka områden som får och inte får bebyggas inom kvarteret. Bestämmelsen bör således lokaliseras på plankartan. Om man vill säkerställa att en gemensamhetsanläggning ska komma att inrättas måste fastighetsindelningsbestämmelser införas. 2 (13) Befintliga vattenledningar i östra planområdet är säkerställda med ledningsrätt (akt 1233-1437.1). Stadsbyggnadskontorets kommentar: Det är inte möjligt att i detta skede redogöra för kommande fastighetsindelning eller samverkan mellan framtida fastigheter. Möjligheter till lösningar för parkering, in- och utfart samt gård redogörs för i planbeskrivningen. Planen möjliggör för integrering av gemensamhetsanläggning för avfall i byggnad. Gemensamhetsanläggning hindrar därför inte någon del av kvarteret från att bebyggas. Trafikverket meddelar i skrivelse 2013−01−11 följande: Den föreslagna etableringen ligger inom den MSA-påverkande zonen (Minimum Sector Altitude, ett hänsynsområde med en radie om 55 km runt alla instrumentflygplatser) för Malmö och Kastrups flygplatser. Flygplatserna är sakägare och ska därför beredas möjlighet att yttra sig, då det kan komma att påverka deras verksamhet. Uppförande av byggnader eller andra föremål högre än 20 meter kan komma att påverka luftfarten, varför en lokaliseringsbedömning ska göras. Blanketten "Lokaliseringsbedömning av byggnader och andra föremål högre än 20 meter" ska skickas in till Luftfartsverket och berörda flygplatser. Mer information samt blankett finns på Trafikverkets hemsida (www.trafikverket.se). Lokaliseringsbedömning ska även göras hos Försvarsmakten. Mer information samt blankett finns på Försvarsmaktens hemsida (www.forsvarsmakten.se). Trafikverket har för övrigt inget att erinra. Stadsbyggnadskontorets kommentar: Stadsbyggnadskontoret bedömer att flygplatserna inte är sakägare samt att det inte är rimligt att kräva lokaliseringsbedömning för planförslagets byggnader. Högsta tillåtna totalhöjd i planförslaget är 40 meter. Planområdet ligger i tätort med minst tre planerade eller färdigställda byggnader i närområdet som överstiger planområdets högsta höjd; Point Hyllies två byggnader på 100 respektive 60 meter samt Hyllie vattentorn på 62 meter. 3 (13) KOMMUNALA OCH REGIONALA ORGAN Tekniska nämnden meddelar i skrivelse 2013−03−11 följande: Allmänt Tekniska nämnden är positiv till planförslaget som möjliggör blandat kvarter med bostäder, kontor och handel. Det är även positivt att förslaget i stort följer gestaltningsmatrisen för Hyllie och att fasaderna i kvarteret blir varierade. Infarter till parkering och lastning från Pildammsvägen ger goda förutsättningar för handeln. Det är dock viktigt att dessa utformas så att det inte påverkar det övriga trafikflödet längs Pildammsvägen på ett negativt sätt. Exakt utformning måste därför utredas vidare i samråd med gatukontoret. Trafikfrågor Infarter till kvarteret Enligt Trafikutredningen blir köerna vid infarten till P-huset från Pildammsvägen långa, inte som det står i planbeskrivningen att köbildningsproblematik inte kan påvisas. Ett högersvängfält bör därför finnas. Infarten till p-huset bör ligga längre söderut för att inte komma för nära korsningen vid Pildammsvägen och Kulissgatan, men även för att svängfältet då ligger i anslutning till fastigheten. (1) För att inte köerna ska växa ute på Pildammsvägen bör det inne i parkeringshuset finnas plats för bilarna att kunna köa innan betalsystem eller parkeringsplatser kommer. (2) Även till inlastningen bör en ficka finnas som rymmer åtminstone en lastbil. Högerkörfält underlättar även för den svängande trafiken att se och ta hänsyn till gående och cyklister. Utfartsförbud bör läggas in i planen längs Pildammsvägen så att endast medlöpande in- och utfarter till parkeringshuset samt inlastningen tillåts (se exempel dp 5020 del av kv Forskaren m.m). (3) Norr om byggnaden bör den illustrerade infarten flyttas längre österut för att ge plats till köande bilar i lokalgatan. Den västra delen av kvarteret mot lokalgatan bör förses med utfartsförbud. (1) Cykelfrågor Plats för cykelparkering bör prioriteras i planskedet, särskilt med tanke på den höga ambitionsnivån kring miljövänligt byggande, men det saknas redovisning av detta. Det är särskilt viktigt i anslutning till livsmedelsbutiken att redovisa hur cykelparkeringen är tänkt att lösas i anslutning till entré/entréer. För att kunna lösa cykelparkeringsbehovet på kvartersmark hade mer förgårdsmark varit att föredra. (4) Cykelväg kommer i framtiden att finnas inte bara på Pildammsvägen, utan även på bägge sidor av Hyllie allé samt på Hyllie vattenparksgata väster om planområdet. (5) 4 (13) Buller Miljöprogram för Malmö stad 2003-08 är ett utgånget dokument. Vid detaljplan för nybyggande av bostäder hänvisas istället till Malmö stads ”Tillämpningsskrift om trafikbuller – Malmö stads ljudkrav vid planering och byggande av bostäder”. Samma riktvärden gäller. (6) Det bör av planbeskrivningen framgå hur höga ljudnivåer från trafiken som förväntas påverka planområdet samt vilka eventuella åtgärder som krävs för att de ljudkrav som ställs i detaljplanen kan klaras. (7) Höjder Angivna höjder utanför planområdet stämmer inte med de projekterade höjderna. I gräns mellan kvartersmark och allmän platsmark måste de höjder följas som gatukontoret har projekterat för den allmänna platsmarken och som meddelas genom nybyggnadskartan. Under rubriken HÖJDSÄTTNING på s. 7 står det att angivna höjder på plankartan får frångås med +- 25 cm. För att gälla ska det stå som planbestämmelse på plankartan. Hur plankartan ska höjdsättas måste utredas i samråd med gatukontoret innan granskningsskedet. (8) I övrigt bör planbeskrivningen ses över utifrån nedanstående: Malmö stad har ett nytt Trafikmiljöprogram för perioden 2012-2017 (antaget av tekniska nämnden 2012-04-24) som det ska hänvisas till på s. 5, under rubriken ÖVRIGA PROGRAM. (9) Under beskrivningen av Pildammsvägen på s. 6 framgår det inte att Pildammsvägen är ansluten till Yttre Ringvägen. (10) Det bör förtydligas under rubriken LEDNINGAR på s. 6, att ny placering av teleledningen inte får försämra förutsättningar för exempelvis planteringar och träd. (11) Det bör förtydligas under rubriken KOLLEKTIVTRAFIK på s. 7 att det blir hållplatsläge för buss utanför planområdet om det inte blir spårväg. (12) På s. 8 står det att rondellen norr om kvarteret anlades för att klara den tunga trafiken till bygget av Malmö Arena. Detta stämmer inte. Det var till betongfabriken för Citytunnelns byggande som rondellen anlades. (13) Genomförandefrågor Under rubriken EKONOMISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR på s. 13 står det att Detaljplanen antas inte förrän undertecknade exploateringsavtal finns. Denna text ska strykas eftersom det inte gäller för denna plan. Här ägs marken av Malmö stad och då tecknas inte denna typ av exploateringsavtal. (14) Det är inte självklart att exploatören bekostar all flytt av ledningar som anges på s. 13. Det beror på vad som står i avtalen med respektive ledningsägare. (15) 5 (13) Plankarta och illustration Plankartans utformning bör ses över enligt nedan: I anslutande detaljplan, dp 5051, redovisas kvartersmark med spetsiga hörn men med hörnavskärning för byggrätt som prickmark. Det bör vara samma princip för aktuell plan. (16) Markanvänding p1 och entré1 omges av en ruta med två pilar, placerad mitt för gränsen för användningsområde. Utbredningen och gränserna bör förtydligas och texten placeras på rätt sida om gränsdragningen för att undvika missförstånd. Rutans och pilarnas betydelse bör framgå i texten på plankartan. (17) Placeringen av tänkta nätstationer bör regleras med planbestämmelse. (18) Illustrationsplanen bör kompletteras enligt följande: (19) Illustrationskartan bör visa den utformning som är tänkt på Pildammsvägen när det gäller in/utfart för personbilar och lastbilar. Den bör även ändras på Hyllie vattenparksgata, där angöringsfickan närmast Hyllie allé tas bort och träd planteras. Sektioner för huvudgata och lokalgata bör redovisas och dess innehåll beskrivas. Lokalgatan norr om byggnaden ska inte anslutas till Pildammsvägen. Den bör därför illustreras med en vändplan. Cykelparkeringar bör redovisas. I övrigt finns det från tekniska nämndens sida inget att erinra mot att planförslaget antas av stadsbyggnadsnämnden i kommunfullmäktiges ställe. Stadsbyggnadskontorets kommentar: 1. Efter fortsatta diskussioner föreslår Stadsbyggnadskontoret och Gatukontoret att all personbilstrafik till och från kvarteret skall ske via lokalgatan norr om kvarteret. Att leda trafik till och från parkeringshus via lokalgata är en allmänt förekommande lösning som medför ett jämnare trafikflöde med minskad risk för köbildning och olyckor av den art som kan ske då medlöpand sväng korsar gångoch cykelbanor. 2. Planbeskrivningen föreskriver plats för uppbuffring av trafik innan bommar inne i parkeringshus. 3. Planbeskrivningen och plankartan har kompletterats enligt yttrandet. 4. Planbeskrivningen föreskriver plats för cykelparkering på kvartersmark i arkader i gatuplan i anslutning till butiksentréer. 5. Miljöprogram för Malmö stad 2009-2020 och Tillämpningsskrift om trafikbuller – Malmö stads ljudkrav vid planering och byggande av bostäder har 6 (13) införts och Miljöprogram för Malmö stad 2003 – 2008 har borttagits under rubriken Övriga program och utredningar i planbeskrivningen. 6. Planbeskrivningen har under rubriken Trafik kompletterats enligt yttrandet. 7. Planbeskrivingen kompletteras med redovisning av de bullernivåer som förväntas påverka planområdet samt åtgärder som krävs för att klara ljudkraven som ställs i detaljplanen. Förväntat trafikbuller beskrivs i Bullerutredning Dp 5051samt i karta i planbeskrivningen. 8. Markhöjder på plankartan har rättats. Texten i planbeskrivningen har ändrats. 9. Trafikmiljöprogram för Malmö stad 2012−2017 har tillförts under rubriken Övriga program och utredningar i planbeskrivningen. 10. Planbeskrivningen informerar nu läsaren på s. 5-6 att Pildammsvägen kopplar till Yttre ringleden. 11. Planbeskrivningen informerar nu läsaren under rubriken Ledningar att placering av teleledningen inte får försämra förutsättningar för exempelvis planteringar och träd. 12. Planbeskrivningen informerar nu läsaren under rubriken Kollektivtrafik att det blir hållplatsläge för buss eller spårväg i direkt anslutning till planområdet. 13. Planbeskrivningen informerar nu läsaren på s. 9 att cirkulationsplatsen på Pildammsvägen norr om kvarteret anlades för tung trafik till betongfabriken för Citytunnelns byggande. 14. Texten om exploateringstal har strukits från planbeskrivningen. 15. Texten har strukits från planbeskrivningen. 16. Hörnavskärningar med prickmark har införts på plankartan. 17. Bestämmelserna med beteckningarna p1 och entré1 har ändrats. 18. Stadsbyggnadskontoret bedömer att placering av nätstation inte måste regleras med planbestämmelse. Planbeskrivningen föreskriver under rubriken El att placering av nätstationer skall utredas i samråd med Malmö stad och EON. 19. Cykelparkering beskrivs i planbeskrivningen. För gatusektioner hänvisas till Dp 5051. Gatukontoret anser att in och utfart via lokalgatan norr om kvarteret med dubbelriktade kopplingar österut till Pildammsvägen och västerut till Hyllie vattenparksgata är det alternativ som medför minst risk för köproblematik och olyckor. Därför har utfartsförbud införts längs alla gator utom denna. Undantaget är in och utfart till lastzon längs Pildammsvägen. 7 (13) Miljöförvaltningen framför i skrivelse 2013−01−23 följande: Någon bullerutredning har, så vitt Miljöförvaltningen erfar inte tagits fram för denna detaljplan. Den bullerutredning som finns att tillgå är daterad 2010 och omfattar bl a de delar av Hyllie Allé (dåvarande Öst-västliga gatan) och Hyllie vattenparksgata som denna detaljplan gäller. Av bullerutredningen framgår att riktvärden för bostadsbebyggelse överskrids längs både Hyllie Allé och Hyllie vattenparksgata. Bostäder måste därför göras genomgående, med hälften av bostadsrummen vända mot ljuddämpad sida, vilket också regleras av planbestämmelse. Intill det föreslagna parkeringshuset möjliggör planen dock enkelsidig bostadsbebyggelse mot Hyllie vattenparksgata och plankartans bullerskyddsbestämmelser kan inte uppfyllas för dessa bostäder. I det fortsatta planarbetet bör tydliggöras att enkelsidiga bostäder inte accepteras i bullerutsatt läge. (1) Planbeskrivningen anger i kapitlet Miljökonsekvenser att planområdet är gammal jordbruksmark och att det av den anledningen inte finns skäl att misstänka markföroreningar. Miljöförvaltningen vill därför påminna om att marken fungerat som arbetsområde vid bygget av Citytunneln och nu är en parkeringsplats på grusmark. Det kan inte uteslutas att läckage från arbetsmaskiner och andra fordon skett och att marken därför kan vara fläckvis förorenad. Om föroreningar påträffas i samband med schaktning eller grävning ansvarar verksamhetsutövaren för att vidare markundersökning och eventuell sanering utförs, i samråd med Miljöförvaltningen. (2) Kvarterets behov av bilparkering tillgodoses mer än väl i det parkeringshus som planeras. Miljöförvaltningen saknar däremot en beskrivning av hur cykelparkering för bostäder, arbetsplatser samt dagligvaruhandelns och övriga butikers kunder ska hanteras på ett sätt som uppmuntrar till ökad andel cykeltrafik. (3) Planen ligger inom område som omfattas av Klimatkontrakt för Hyllie. I Hyllie ska energiförsörjningen senast år 2020 bestå till 100% av förnybar eller återvunnen energi. Den föreslagna dagligvaruhandelns och övriga verksamheters energiförbrukning kommer att påverka energibalansen i området, vilket bör framgå av planbeskrivningen. (4) Kvarteret har ett utmärkt skyltläge och kommer att fungera som entré till Hyllie centrum. Detaljplanen bör uppmuntra till att det gröna och klimatsmarta Hyllie här manifesteras med exempelvis fasadgrönska, gröna tak och synlig energiproduktion. (5) Stadsbyggnadskontorets kommentar: 1. Planbeskrivningen har uppdaterats avseende bullerutredning enligt yttrandet. 2. Planbeskrivningen har kompletterats i enlighet med yttrandet. 3. Planbeskrivningen har kompletterats med en beskrivning av hur cykelparkering ska lösas. 8 (13) 4. Planbeskrivningen har under rubriken Avfallshantering kompletterats i enlighet med yttrandet 5. Planbeskrivningen har kompletterats i enlighet med yttrande under rubriken Grönstruktur. Hyllie stadsdelsfullmäktige anför i skrivelse 2013−01−30 följande: Hyllie stadsdelsfullmäktige är positiv till att planerna på bostadsbyggande i Hyllievångsområdet fortskrider. Det är först när människor flyttar in som området kan bli mer än en plats för kommers, kontor och transport, vilket är den karaktär som Hyllievång har idag. Med den planerade storleken på livsmedelsaffären och parkeringshuset är det tydligt att man inte framförallt vänder sig till den lokala befolkningen i området och angränsande områden, utan förväntar sig externa bilburna kunder. Detta innebär risk för ett stort trafiktryck på Pildammsvägen vissa tider dagtid i veckan samt på helger. Hyllie stadsdelsfullmäktige ställer sig frågande till hur detta passar in med planerna på att förändra Pildammsvägens karaktär från infartsled till en trädplanerad stadsgata. Med anledning av detta måste stor vikt läggas på hållbara trafiklösningar som kan fungera såväl för områdets boende som för besökare. Stadsbyggnadskontorets kommentar: Omvandlingen av Pildammsvägen behöver inte betyda en minskning av antalet körfält eller kapacitet. Kollektivtrafiklösningar i Hyllie kommer att vara utmärkta. Till Hyllie stadsdelsfullmäktiges yttrande bifogas ett särskilt yttrande från Moderaterna 2013-01-30: I ovanstående detaljplan så framgår det att Pildammsvägen skall omvandlas till "stadsgata" vilket gör att man stryper den trafik som både kör in och ut från Malmö. Pildammsvägen är en viktig väg även för besökande till Svågertorps stora köpcentrum med bl.a. IKEA. Det kan inte vara miljövänligt att skapa trafikproblem med köer där flera fordon står på tomgång på grund av att det är svårt att komma fram. Stadsdelsnämnden trycker också på detta i svaret till Stadsbyggnadskontoret. Vi menar att tanken med att göra Pildammsvägen till "stadsgata" stryks i detaljplanen om man vill ha en hållbar trafiklösning. 9 (13) Räddningstjänsten SYD meddelar i skrivelse 2013−01−15 följande: Riskhänsyn Inget att erinra utöver det som presenteras i samrådshandlingarna. Brandvattenförsörjning Inget att erinra utöver det som presenteras i samrådshandlingarna. Insatstid Inget att erinra utöver det som presenteras i samrådshandlingarna. Räddningstjänstens tillgänglighet Enligt illustrationer i samrådshandlingarna påverkar trädplanteringar längs Hyllie vattenparksgata och Hyllie allé räddningstjänstens möjligheter att genomföra fönsterutrymning med hjälp av höjdfordon. Det innebär att utrymning ska kunna ske utan hjälp av räddningstjänsten om uppförande av träd fastslås enligt planhandlingarna. Detta behöver kommuniceras till byggherren i ett så tidigt skede som möjligt (bland annat via planhandlingarna) eftersom det påverkar den byggnadstekniska projekteringen. Utrymning utan räddningstjänstens medverkan kan lösas genom att trapphusen utförs enligt lägst klass Tr2, alternativt att ytterligare en oberoende utrymningsväg anordnas. Stadsbyggnadskontorets kommentar: Planbeskrivningen har uppdaterats enligt yttrandet. Eftersom byggnaderna ännu inte är projekterade kan inte heller tillgängligheten till varje enskild byggnad redovisas. Utrymningsfrågan behandlas även i samband med bygglov/bygganmälan. Skånetrafiken meddelar i skrivelse 2012−12−21 följande: Skånetrafiken anser, att trots viss närhet till station Hyllie och ett kommande tillskott av boende i närområdet, att planens storskaliga handelsetablering inte följer en hållbar planeringsinriktning. Vi anser att handel och funktioner som bidrar till centrumbildningar ska samplaneras med kollektivtrafikens noder för att ge en synergi och underlätta ett hållbart resbeteende, d v s att på väg mellan hemmet/jobbet och stationen kunna uträtta ärenden. Aktuell handelsetablering har med sin placering vid Pildammsvägen en mer eller mindre tydlig bilorientering. En alternativ planeringsinriktning vore att stärka centrumet kring station Hyllie och stadsdelscentrumet i Lindeborg. Stadsbyggnadskontorets kommentar: Planområdet har utmärkta kollektivtrafikförbindelser. Avståndet till Hyllie station är ca 400 m och det kommer att finnas antingen buss- eller spårvagnshållplats precis intill planområdet vid Hyllie allé. För boende och verksamma i närområdet finns det bra möjligheter att cykla eller gå till butik i planområdet. Det kommer att finnas gång- och cykelvägar på båda sidor av Hyllie allé, Hyllie vattenparksgata och Pildammsvägen. Bra möjligheter att parkera lådcyklar och cykelkärror intill livsmedelsaffären gör det lätt att handla även med cykel. 10 (13) Parkeringshuset vänder sig inte enbart till livsmedelsbutikens kunder utan kommer att utnyttjas även av boende och anställda i kvarteret. Parkeringshuset kan också komma att tillgodose parkeringsbehov för ett större område och måste därmed ses i större sammanhang. I Emporias köpcenter finns redan idag mataffärer vilket medför att det skulle vara onödigt att placera en mataffär till i närheten av dem. Följande har inget att erinra mot förslaget. Malmö Museer Serviceförvaltningen Fritidsförvaltningen enligt skrivelse ” ” 2012−12−18 2012−12−14 2013−01−14 SAKÄGARE OCH ÖVRIGA WBP Trading AB, ägare till fastigheten Dansören 2 anför i skrivelse 2013−01−11 följande: WBP Fastighets AB är ägare till fastigheten Dansören 2 ("Fastigheten"), vilken är belägen direkt öster om Pildammsvägen i förhållande till planområdet. På fastigheten bedriver WBP Trading AB verksamhet i form av handel med och lagerhållning av träbaserade skivmaterial, massivträ och komponenter från svenska och utländska leverantörer. Bolaget är idag en ledande aktör på träbaserade skivmaterial i Sverige och kontor och varmlager på Fastigheten uppgår till 3 000 m2. Direktleveranser sker till kund från fabrik samt via varmlagret. För Bolagen är det av yttersta vikt att Fastighetens användningsmöjligheter och den nuvarande verksamheten som sådan inte begränsas av omkringliggande markanvändning. Bolagen befarar därför att den utökning av antalet bostäder som föreslås i Detaljplanen tillsammans med ny hotellbebyggelse kommer att påverka den nuvarande och framtida verksamheten och Fastigheten negativt. Bolagen saknar en redogörelse i planförslaget för Detaljplanens påverkan på omkringliggande fastigheter och verksamheter. Bolagen menar därför att den föreslagna utökningen av antalet bostäder i området och den påverkan detta kommer att få på redan etablerade verksamheter bör utredas innan Detaljplanen kan antas. Förutsättningar - trafik, planförslaget - trafik Bolagen är beroende av att goda transportmöjligheter finns till och från Fastigheten och att både verksamheten som sådan och transporterna inte begränsas av omkringliggande markanvändning. Med den föreslagna utformningen av tillfartsvägar till Fastigheten och området befarar Bolagen att transporterna till Fastigheten kommer att försvåras avsevärt. Bolagen ser även med oro på den utveckling och framtida exploatering av ytterligare kvartersmark längs med Pildammsvägen som anges i Detaljplanen. 11 (13) Bolagen befarar att verksamheten genom detta kommer att begränsas och göra en framtida utveckling omöjlig samt att Fastigheten kommer att minska i värde. Bolagen saknar även i denna del en redogörelse i planförslaget för Detaljplanens påverkan på omkringliggande fastigheter och verksamheter. Bolagen menar därför att de föreslagna förändringarna av trafikförsörjningen till området och den påverkan detta kommer att få på redan etablerade verksamheter måste utredas innan Detaljplanen kan antas. Även frågan om exploatering av den östra sidan av Pildammsvägen för bostadsändamål måste utredas, då den är av yttersta vikt för de fastigheter och verksamheter som är belägna öster om Pildammsvägen. Sammanfattning Av det ovan anförda framgår att det finns en del saker som måste utredas ytterligare innan Detaljplanen kan antas. För det fall dessa synpunkter inte behandlas och regleras av Malmö stad riskerar Bolagen, och kringliggande fastigheter, att lida skada i form av begräsning i pågående verksamhet och värdeminskning på Fastigheten. Stadsbyggnadskontorets kommentar: Det är inte sannolikt att värdet för fastigheter i närheten av Hyllie utbyggnadsområde skulle minska på grund av utvecklingen av Hyllie. Tvärtom. Hyllie blir en lokal såväl som regional och internationell knutpunkt. Värdet på fastigheter i dess närområde kommer med större sannolikhet att öka. Hyllie är Malmös största utbyggnadsområde. Det skall bli en tät stadsmiljö med ett stort utbud av funktioner. Särskild prioritet läggs på att utnyttja Hyllie station som knutpunkt för utmärkta kommunikationer, integration med omgivande bostadsområden som i dagsläget lider av segregation, ekonomisk hållbarhet genom att locka företag att etablera sig i Hyllie samt ekologisk hållbarhet bl a genom samarbete med EON och VA Syd. Planområdet är en viktig del av Hyllie utbyggnadsområde. Den tänkta livsmedelsbutiken är en målpunkt som tillsammans med gator som Hyllie allé och den omvandlade Pildammsvägen har stor betydelse för Hyllies integration med Lindeborg. E.ON Värme meddelar i skrivelse 2012−12−28 följande: EVS har fjärrvärmeledningar inom planområdet, se bifogad skiss, och ser det positivt att eventuellt kunna ansluta fastigheten till fjärrvärmenätet. Beroende på ledningens förläggning i höjdled kan den vara känslig för belastningar i form av byggtransporter. Innan arbete sätts igång med att realisera detaljplanen skall exploatören samråda med EVS för att säkerställa att exploatörens arbete inte på något sätt skadar ledningen eller att skador på ledningen uppstår som i sin tur kan orsaka personskador och/eller egendomsskador. De åtgärder som kan bli aktuella på ledningen till följd av genomförandet av detaljplanen bekostas av exploatören. 12 (13) För att undvika att problem uppstår vid genomförandet av detaljplanen vill E.ON Värme verka för att på ett tidigt stadium i planprocessen få igång en diskussion med exploatör rörande ledningsrelaterade frågor som berörs ovan. Därför ombeds exploatören att snarast kontakta vår nätansvarige Charlotte Reidhav, charlotte.reidhav(a),eon.se. tfn: 0702-188819. Med beaktande av ovanstående synpunkter ställer sig EVS positiva till planförslaget Stadsbyggnadskontorets kommentar: Planbeskrivningen har under rubriken Tekniska genomförandefrågor uppdaterats enligt yttrandet. Följande har inget att erinra mot förslaget. E.ON Elnät E.ON Gas TeliaSonera Skanova Access AB VA SYD enligt skrivelse ” ” ” 2013−01−15 2013−01−10 2012−12−19 2013−01−03 I övrigt har inga anmärkningsskrivelser från kända sakägare och övriga inkommit mot förslaget. BEDÖMNING AV MILJÖPÅVERKAN Detaljplanens genomförande har inte bedömts medföra betydande miljöpåverkan enligt MB 6 kap 11 §. ÄNDRINGAR EFTER SAMRÅDET Efter samrådet har Stadsbyggnadskontoret valt att omarbeta planförslaget från ett skräddarsytt förslag för ett specifikt projekt till ett förslag som ger en större flexibilitet. Dock utan att kompromissa med stadens intentioner för planområdet och för Hyllie i stort. Stadsbyggnadskontoret har även anpassat möjliga byggnadsvolymer så att dessa harmoniserar med kvarterets omgivande bebyggelse och så att bebyggelse längs gata och bebyggelse på innergård harmoniserar med varandra. Josephine Nellerup Planchef Jan Rosenlöf Planhandläggare 13 (13) vy UPPSAMLINGSGATA 12-17 p1 v2 Vatten- och avloppsledning 12-17 LOKALGATA plantering entréer1 p1 v5 HBP 15-21 KHBP 9 p1 entréer1 v5 Kantsten lek v4 n1 CB 24-40 p1 Buskage Vägkant entréer3 Vattenyta Slänt entréer2 p1 v1 entréer4 v5 15-20 v3 Fastighets/traktgräns/gränspunkt Häck Träd GRUNDKARTEBETECKNINGAR Högspänningsledning (i mark) Staket eller plank Trädsamling Fjärrvärmeledning (i mark) Gång- och cykelbana Teleledning (i mark) Byggnad HUVUDGATA allé Fornlämning eller fornlämningsområde Traktnamn Kvartersnamn Ledningsrättsutryme Registerbeteckningar 10 5 0 10 Skala 1:500 (A1) 20M PLANBESTÄMMELSER Följande gäller inom områden med nedanstående beteckningar. Endast angiven användning och utformning är tillåten. Bestämmelser utan beteckning gäller inom hela området. GRÄNSER Planområdesgräns Användningsgräns Egenskapsgräns Trafik mellan områden ANVÄNDNING AV MARK OCH VATTEN Allmänna platser HUVUDGATA Lokaltrafik Centrumverksamheter Bostäder. Bottenvåning skall ha användningen centrumverksamheter. Handel Bostäder Parkering. Handel endast i bottenvåning. Markparkering eller öppen parkering är inte tillåten. Parkering är inte tillåten på bjälklag högre än 6 meter över marknivå. Gata för uppsamling av trafik LOKALGATA UPPSAMLINGSGATA Kvartersmark HBP CB KHBP Kontor Handel Bostäder Parkering. Handel endast i bottenvåning. Markparkering eller öppen parkering är inte tillåten. Parkering är inte tillåten på bjälklag högre än 6 meter över marknivå. Föreskriven höjd enligt höjdsystem RH2000 UTFORMNING AV ALLMÄNNA PLATSER +0.0 Planterade träd i minst två rader Gatuplantering allé plantering BEGRÄNSNINGAR AV MARKENS BEBYGGANDE Marken får inte bebyggas n1 Lekplats för utomhuslek skall finnas Minst 3 000 kvm planterbart bjälklag lämpligt för utevistelse skall finnas, varav minst 1 000 kvm skall utgöras av bostadsgård för flerbostadshus. MARKENS ANORDNANDE Mark och vegetation lek Utfart, stängsel Körbar utfart får inte anordnas En infart och en utfart för medlöpande trafik till lastområde får finnas. I övrigt får körbar in-/utfart inte anordnas. Lägsta och högsta byggnadshöjd i meter Högsta byggnadshöjd i meter Fasadliv skall ligga i kant till gata eller förgårdsmark. Bottenvåning får dras in för att bilda arkad. Arkads underkant får vara belägen lägst 4,7 meter över mark. PLACERING, UTFORMNING, UTFÖRANDE Placering p 1 Utformning 00 00-00 Lägsta och högsta totalhöjd i meter Minst en entré från gata var 25:e meter 00-00 entréer1 Minst en butiksentré från gata Hela bottenvåningen, exkl. trapphus, skall ha användningen handel entréer2 v1 Minst 30 % av bottenvåningen skall ha anvädningen handel Minst en entré från Hyllie allé och en från Pildammsvägen v2 entréer3 v3 En öppen trappa med minsta bredd 6 meter skall förbinda bostadsgård med Hyllie allé Minst ett trapphus med entré från gata var 25:e meter v4 Bostadshus med tillhörande uthus och gemensamhetslokaler får uppföras till 3 våningar utöver högsta angivna byggnadshöjd entréer4 v5 Byggnadsvolymen delas in i individuella byggnader med genomsnittlig fasadlängd på ca 25 m, där den vertikala indelningen genomförs från sockelvåning till tak och är tydlig i byggnadernas gestaltning. GRANSKNINGSTID 19 FEBRUARI 2015 - 11 MARS 2015 Lastområde skall vara helt integrerat i byggnad. Lastområdes in- och utfarter skall vara försedda med portar i fasadliv. Eventuella ramper för fordon skall placeras helt inom byggnad. Sockel (överkant av bottenvånings bjälklag) skall ansluta till gångbanans marknivå längs Hyllie allé och vara belägen högst 1 meter över gångbanans marknivå längs övriga gator, parkeringshus undantas. Rumshöjd mellan bärande bjälklag skall i bottenvåning med användning handel eller centrumverksamheter vara minst 3,5 meter. Underkant av utskjutande byggnadsdel får vara belägen lägst 4,7 meter över mark. Byggnadsdel får skjuta ut högst 1 meter över allmän platsmark. Fasadliv får mötas över hörnavskärning lägst 3,3 meter över mark. Balkongdel utanför fasadliv mot allmän plats får ej inglasas. Entrédörr får ej slå ut över allmän platsmark. Trapphus skall nås både från allmän plats och från gård. Teknisk anläggning för lokal energiförsörjning, såsom solceller eller solfångare, får uppföras utöver angiven högsta byggnadshöjd eller totalhöjd. Mindre byggnadsdelar för tekniska installationer eller trapphus får uppföras i begränsad omfattning utöver angiven högsta totalhöjd förutsatt att de integreras i arkitekturen. Frontespis och kupor får uppföras i begränsad omfattning utöver angiven högsta byggnadshöjd. Utseende Gestaltningsmatris för detaljplanen anger de mål och gestaltningsprinciper som ska gälla inom planområdet. Bottenvåning med livsmedelsbutik undantas från den vertikala fasadindelning som anges i gestaltningsmatrisen. STÖRNINGSSKYDD Byggnader och bostäder ska lokaliseras och utformas så att ljudkrav 1-3 som redovisas i tabell på denna plankarta uppfylls. Om ljudkrav 2 inte kan uppfyllas ska istället ljudkrav 4-5 uppfyllas. ADMINISTRATIVA BESTÄMMELSER Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år från den dag planen vinner laga kraft TABELL, STÖRNINGSSKYDD TRAFIKBULLER 30 dBA Ekvivalent ljudnivå 45 dBA (I) Maximal ljudnivå Trafikbuller Inomhus 55 dBA Miljö 1 Vid fasad Ljudkrav 2 70 dBA (III) 55 dBA 70 dBA (IV) Vid uteplats (II) 50 dBA 3 Utanför fönster till minst hälften av bostadsrummen i varje bostad, varav minst ett rum ska vändas mot en gårdssida. 50 dBA I. Kl 22-06 II. Får vara gemensam III. Får överskridas 3 ggr/h 4 Vid minst hälften av gårdsytan (V) HANDLINGAR 5 IV. Om spårtrafik V. 1,5 meter ovan mark Ljudkrav 2-5 avser frifältsvärden ORIENTERINGSKARTA Plankarta med bestämmelser Planbeskrivning Samrådsredogörelse Illustrationskarta Gestaltningsmatris Fastighetsförteckning Planprogram Miljökonsekvensbeskrivning Utlåtande GRANSKNINGSHANDLING 2015-02-03 Detaljplan område norr om Allan Almqvist Stadsingenjör Dp 5104 Grundkartan upprättad 2015-01-26 ÖST-VÄSTLIGA GATAN (Hyllie allé) i Hyllie i Malmö Jan Rosenlöf Arkitekt Upprättad av Malmö Stadsbyggnadskontor Josephine Nellerup Planchef Antagen av stadsbyggnadsnämnden XXXX-XX-XX Betygar Laga kraft XXXX-XX-XX datum diarienummer 2015-02-03 2009-00470 Dp 5104 GRANSKNINGSHANDLING PLANBESKRIVNING Detaljplan för OMRÅDE NORR OM ÖST-VÄSTLIGA GATAN (Hyllie allé) i Hyllie i Malmö _____________________________________________________________ PLANFÖRFARANDE Detaljplanen handläggs enligt PBL 2010:900 och har bedömts vara av den karaktären att den ska hanteras med normalt planförfarande enligt 5 kap 27§. Planen är anmäld för att antas av Kommunfullmäktige men har efter anmälan bedömts av Stadsbyggnadskontoret vara av den karaktären att den kan antas av Stadsbyggnadsnämnden i Kommunfullmäktiges ställe. HANDLINGAR Planhandlingarna omfattar plankarta med bestämmelser, fastighetsförteckning (finns tillgänglig på stadsbyggnadskontoret), samrådsredogörelse, gestaltningsmatris och denna planbeskrivning. PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Syftet med planen är att göra det möjligt att etablera bostäder, kontor, parkeringshus och handel i form av en större livsmedelsbutik i ett större sammanhängande kvarter i tät stadsmiljö. 1 (19) PLANDATA Illustration: Planområdet Planområdet blir en del av den tänkta täta kvartersbebyggelsen kring Hyllie allé. Större delen av Hyllie allé med omgivande bebyggelse, samt del av Pildammsvägen, är detaljplanerad i Dp 5051 enligt illustrationen ovan. Planområdets area är ca 1,8 ha. Det är ca 120 meter brett och ca 230 meter långt. Planområdet gränsar till gällande planer Dp 5051, Dp 4654 och PL 1073. Marken ingår i delar av fastigheterna Hyllie 4:2 och Hyllie 165:61. Fastigheterna ägs av Malmö kommun. BEDÖMNING AV MILJÖPÅVERKAN Planen bedöms inte medföra betydande miljöpåverkan såsom avses i miljöbalken 6 kap 11§. Planen bedöms dock medföra viss miljöpåverkan. Följande utredningar framtagna i tidigare arbete med bebyggelsen kring Hyllie allé utgör beslutsunderlag för denna detaljplan: bullerutredning, dagvattenutredning och riskanalys. 2 (19) TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN RIKSINTRESSEN Planområdet berör inte några områden av riksintresse enligt miljöbalkens 3 eller 4 kapitel. ÖVERSIKTSPLAN Översiktsplan för Malmö antagen av Kommunfullmäktige 2014-05-22 anger för planområdet stationsnära läge, blandad stadsbebyggelse med hög täthet, handel och centrumfunktioner samt fotgängarzon. Hyllie allé och Pildammsvägen anges som huvudgator. Huvudcykelnät anges längs Hyllie allé och Pildammsvägen. Stomlinjenät för kollektivtrafik anges längs Pildammsvägen söder om planområdet och längs Hyllie allé. Planområdet berörs inte av några riksintressen. PLANPROGRAM Planområdet är en del av det område som behandlades i Pp 6022 Öster om stationstorget i Hyllie. Planprogrammet var på samråd juni - augusti 2008. Planprogrammets samrådsredogörelse presenterades i SBN den 23 oktober 2008. Planprogrammet och samrådsredogörelsen finns tillgängliga på www.malmo.se. Förslaget till detaljplan avviker inte från planprogrammet. FÖRSTUDIER ALLMÄNT Under 2004 gjorde Gehl arkitekter utredningen Hyllievång – Det sunde byliv. Utredningen föreslog bl.a. att Hyllie boulevard och Hyllie allé skulle bli Hyllies viktigaste centrumgator till vilka rörelser och folkliv samlas. Planeringen av Hyllie följer Gehl arkitekters koncept. Enligt konceptet ska byggnader kring Hyllie boulevard och Hyllie allé vända utåtriktade bottenvåningar med entréer mot gatorna. GÄLLANDE DETALJPLANER OCH OMRÅDESBESTÄMMELSER Planområdet omfattas varken av detaljplaner eller av områdesbestämmelser. Planområdet bör dock ses som en komplettering av Dp 5051. Precis som Dp 5051 ska denna detaljplan utnyttja det stationsnära läget genom att möjliggöra tät och blandad stadsbebyggelse. Den ska också förhålla sig till Hyllie allé som en av Hyllies två viktigaste stadsgator och till den tänkta karaktärsförvandlingen av Pildammsvägen från genomfartsled till stadsgata. ÖVRIGA PROGRAM OCH UTREDNINGAR DAGVATTENPLAN En dagvattenplan framtogs under vintern 2003/04 av WSP. Den anger hur hanteringen av dagvatten för hela Hyllievångsområdet bör genomföras avseende dimensionering, fördröjning och bortledning. 3 (19) TERRASSERINGSPLAN Terrasseringsplan för Hyllievångsområdet är framtagen av WSP. Den anger höjdsättning för grovterrassering av planområdet. GRÖNPLAN I Grönplan för Malmö (godkänd av kommunfullmäktige 2003), redovisas tillgång och brist på olika sorters grönytor i Malmös stadsdelar. Grönplanen är ingen reglerande markanvändningsplan, utan utgör ett planeringsunderlag som behandlar gröna värden från en rekreativ och biologisk utgångspunkt. I pågående planering av Hyllie betonas närheten till landskapet såväl som betydande gröna inslag i den täta stadsbebyggelsen. Aktuellt planområde är beläget nära flera tänkta parker och gröna stråk. Planen ställer dessutom krav på planterbara bjälklag för utevistelse. KULTURMILJÖPROGRAM Det finns inte några kulturhistoriskt särskilt värdefulla områden som direkt berörs av planförslaget. BOSTADSPOLITISKA MÅL Kommunfullmäktige antog den 22 november 2012 tio bostadspolitiska mål. Målen ska bland annat utgöra utgångspunkt för planläggning enligt plan- och bygglagen. ÖVRIGA Miljöprogram för Malmö stad 2009-2020 fungerar som en gemensam utgångspunkt för miljöarbetet i Malmö stad. För att nå miljöprogrammets mål måste varje projekt i sitt genomförande bidra till den hållbara utveckling som eftersträvas. Energistrategi för Malmö är Malmö stads handlingsprogram för energifrågor och är samordnat med miljöprogrammet. Såväl miljöprogram som energistrategi har antagits av kommunfullmäktige. Miljöbyggprogram Syd ska följas av projekt som är knuta till programmet genom avtal. Klimatkontraktet för Hyllie är ett gemensamt ambitionskontrakt för Malmö stad, E-ON och VA Syd. Kontraktet ställer upp klimatmål för Hyllie och fungerar som en gemensam plattform för arbetet mot Hyllies klimatmål. Trafikstrategi för Malmö, antagen av kommunfullmäktige 2004, redovisar en målmedveten strategi för ett trafiksystem som bidrar till att skapa framtidens Malmö med tre huvudmål: trygg och tillgänglig stad för Malmöborna, en starkare region och effektivare transporter. Trafikmiljöprogram för Malmö stad 2012−2017, antaget av tekniska nämnden 2012-04-24, har som övergripande målsättning att Malmö stad ska arbeta i riktning mot ett miljöanpassar transportsystem. Tillämpningsskrift om trafikbuller – Malmö stads ljudkrav vid planering och byggande av bostäder anger Malmö stads ljudkrav vid planering och byggande av bostäder. 4 (19) Behov av bil- och cykelparkering för olika verksamheter regleras i Parkeringspolicy och Parkeringsnorm för bil, mc och cykel i Malmö, Pr 3087, antagen av KF september 2010. Parkeringsnormen gäller som vägledning vid detaljplaneläggning och som krav vid bygglovgivning. Avfallsplan 2011-2015 för Malmö stad och Burlövs kommun innehåller mål och strategier för avfallshanteringen. FÖRUTSÄTTNINGAR HISTORIK OCH BAKGRUND Hyllie centrumområde skulle ha blivit Malmös sista miljonprogramsområde. Planerna förverkligades dock aldrig och området utgjorde länge en lucka i Malmös krans av ytterstad. Initiativet till Citytunneln aktualiserade en utbyggnad av Hyllie. Det innebar att Hyllie centrumområde låg inom 45 minuters restid för 3,5 miljoner människor i Öresundsregionen. Stationen med sitt torg och omgivande stora byggnader kompletteras nu med bostäder och service kring Hyllie allé. På sikt planeras Hyllie centrumområde byggas ut både norrut och söderut och bli en stadskärna för södra Malmö. Utbyggnaden kommer att placera Holma, Kroksbäck och Lindeborg i ett nytt sammanhang och därmed ha avgörande betydelse för en fysisk integration av områdena. En viktig strategi för integration är att skapa gemensamma målpunkter. En större livsmedelsbutik i planområdet kan bli just en sådan gemensam målpunkt för Hyllie och Lindeborg. BEFINTLIGA FÖRHÅLLANDEN Planområdet har tidigare varit arbetsområde för bygget av Citytunneln. På större delen har marken terrasserats, i enlighet med dagvattenplanen för området, och matjorden har schaktats bort. Planområdet används idag som markparkering för arenan. KULTURHISTORISKT VÄRDEFULL MILJÖ Det finns inte några kulturhistoriskt särskilt värdefulla områden som direkt berörs av planförslaget. TOPOGRAFI LANDSKAP OCH VEGETATION Området utgör en del av det storskaliga slättlandskap som präglar Malmös södra delar. Innan arbetet med Citytunneln påbörjades bestod planområdet av odlad mark. TRAFIK Hyllieområdet omges av stora infarts- och genomfartsleder. I norr ligger Annetorpsvägen, som är en förlängning av Inre Ringvägen. I söder ligger Yttre Ringvägen, som kopplas till Lorensborgsgatan väster om området och 5 (19) Pildammsvägen öster om området. Pildammsvägen förbinder Tygelsjö och Klagshamn med Malmö. I Dp 5051 har gestaltning och placering omarbetats för del av Pildammsvägen. Detta detaljplaneförslag följer Dp 5051 avseende Pildammsvägens ändrade karaktär, gestaltning och placering. Pildammsvägens omvandling från trafikled till stadsgata är tänkt att bl a minska vägens barriäreffekt och därmed vara en viktig faktor för integration mellan Hyllie och Lindeborg. Vägens flytt västerut medger att huvuddelen av nuvarande körbana kan föras till kvartersmark för exploatering i kommande planändringar. Därmed minskas avståndet mellan bebyggelsen i Hyllie och Lindeborg. Pildammsvägen planeras få samma utformning på hela avsnittet mellan Kulissgatan och Hövdingevägen. Ett antal gång- och cykelvägar ansluter till planområdet från omkringliggande områden; norrifrån via Hyllie Vattenparksgata och västerifrån från Hyllie boulevard, Arenagatan och Stationstorget. KOLLEKTIVTRAFIK Citytunneln erbjuder utmärkta möjligheter till regionala och internationella resor samt en snabb koppling till Triangeln och Malmö central. För lokala resor finns busshållplatser vid Hyllie allé i planområdets närhet samt vid stationstorget. LEDNINGAR En teleledning löper i nordsydlig riktning genom planområdet. Denna kommer att behöva flyttas i samband med byggnation. Ny placering av teleledningen får inte försämra förutsättningar för exempelvis planteringar och träd. Innanför områdets östra gräns, väster om Pildammsvägens befintliga placering och under den planerade, ligger två stora vattenledningar till Vellinge. Väster om planområdet löper fjärrvärmeleding. 6 (19) PLANFÖRSLAGET Illustration: Visionsskiss ÖVERENSSTÄMMELSE MED ÖVERSIKTSPLANEN Förslaget till detaljplan avviker inte från översiktsplanen. STRUKTUR Hela området kring Hyllie allé ska bebyggas i en tät urban kvartersstruktur. Planen möjliggör byggande av ett sammanhängande kvarter med ungefärlig bredd 85 meter och ungefärlig längd 160 meter. Planområdet ska bebyggas med blandad stadsbebyggelse. Planområdets bebyggelse ska bestå av en blandning av handel, bostäder, kontor och centrumverksamheter samt parkeringshus. Planen är anpassad till detaljplanerad omgivande bebyggelse vilken har detaljplanerats för 4-6 våningar mot gata. Planen möjliggör en högre volym i kvarterets sydöstra hörn. Volymens höjd är anpassad till Point Hyllies näst högsta byggnad. Den högre volymen ska ha funktion som landmärke längs den framtida stadsgatan Pildammsvägen. Den framträdande rollen i stadsbilden medför att extra omsorg måste läggas på den höga volymens gestaltning. Planen möjliggör bebyggd innergård på bjälklag som ramas in av bebyggelse längs gatorna. Den inramande bebyggelsen skall säkerställa en trivsam gård som inte är störd av trafikbuller. Eftersom området kring Hyllie allé ska vara en tät kvartersstad är markparkering inte möjlig, inte heller öppna lastzoner. Genom att integrera parkering och lastzon i kvarteret anpassas livsmedelsbutiken och dess biytor till den urbana miljön. 7 (19) GESTALTNINGSMATRIS I samband med Dp 5051 togs en gestaltningsmatris fram för området kring Hyllie allé. Gestaltningsmatrisens syfte är att ge bebyggelsen gemensamma drag, en grammatik för det ”Hyllianska”. Några begrepp som har diskuterats och som ligger till grund för inriktningen är tatuerad arkitektur, materialitet, grönska, attityd och individualitet. Gestaltningsmatrisen gäller även för denna detaljplan. GRÖNSTRUKTUR Det finns ingen allmän park inom planområdet. GRÖNYTOR OCH PLANTERING PÅ KVARTERSMARK I gestaltningsmatrisen ges riktlinjer för hantering av grönska längs olika typer av gator samt på gårdar. Kvarteret har ett utmärkt skyltläge och kommer att fungera som entré till Hyllie centrum från Pildammsvägen. Det gröna och klimatsmarta Hyllie ska därför manifesteras här med exempelvis fasadgrönska, gröna tak och synlig energiproduktion. Eftersom gården är tänkt att anläggas upphöjd på bjälklag är möjligheterna för grönska mindre än vad de hade varit på motsvarande icke-underbyggd gård på mark. Med hjälp av planterbara bjälklag med tjocka växtbäddar är det dock möjligt att skapa gröna utemiljöer av mycket god kvalitet. Krav på planterbara bjälklag finns som bestämmelse i plankartan. Däremot medför avsaknaden av gård på mark att det är svårt att klara Grönytefaktorn. Krav på grönytefaktor har därför lämnats bort från planförslaget. LEKYTOR Det ska finnas minst en lekplats på gården som är gemensam för alla boende inom planområdet. Lekplatsen ska erbjuda varierande lekmöjligheter i grön miljö. TRAFIK GÅNG- OCH CYKELTRAFIK Cykelvägar i området följer cykelplan för Malmö. Cykelbanor kommer i framtiden att finnas på båda sidor av Pildammsvägen och Hyllie allé samt på Hyllie vattenparksgata. Planområdet ingår i en i översiktsplanen utpekad fotgängarzon där fotgängare ska prioriteras framför annan trafik. Det ska ske med olika regleringsformer och genom gatans utformning såsom bredare trottoarer, fler säkra passager över gator, med mera. KOLLEKTIVTRAFIK Hyllie station ligger ca 400 m från planområdet. Hyllie allé har detaljplanerats med reservat för spårväg med möjlighet till hållplats vid denna plans planområde. Ifall spårväg inte anläggs i Hyllie allé ska hållplats för buss anläggas vid planområdet. 8 (19) BILTRAFIK Pildammsvägen Pildammsvägen är ansluten till Yttre Ringvägen och fungerar som en infartsled till Malmö söderifrån. Pildammsvägen ska omvandlas från infartsled till stadsgata. Detaljplaneförslaget följer Dp 5051:s omgestaltning och flytt av Pildammsvägen längre västerut. Trafik till och från kvarteret All trafik till och från parkeringshus eller parkeringsgarage i kvarteret sker via lokalgatan på kvarterets norra sida. Lokalgatan kopplar dubbelriktad trafik till och från Pildammsvägen i öster samt till och från Hyllie vattenparksgata i väster. Parkering annan än i parkeringshus eller parkeringsgarage tillåts inte inom kvarteret. Att leda trafik till och från parkeringshus via lokalgata är en lösning som jämnar ut trafikflödet och minskar risken för köbildning. Det är av största vikt att kvarterets in- och utfarter, för personbilar såväl som för lastbilar, utformas så att de inte riskerar säkerheten för cyklister och fotgängare. Trafik till parkeringshus eller parkeringsgarage ska buffras upp även inne i byggnad. Eventuella bommar måste därför placeras på ett sådant avstånd från infart att köer inte växer ut på gatan. In- och utfart för lastbilar sker via Pildammsvägen separat från personbilarnas in- och utfart. Lastbilstrafiken sker medsvängande in från norr och medsvängande ut till söder. Det ska finnas en ficka i högersvängfält till inlastningen som rymmer minst en lastbil. Kvarterets gränser mot Hyllie allé, Hyllie vattenparksgata och Pildammsvägen förläggs med utfartsförbud. Eftersom Hyllie allé och Pildammsvägen är eller ska bli huvudgator med centrumkaraktär är de inte lika lämpliga för trafik till och från parkeringshus som lokalgatan i norr. Pildammsvägens trafikbelastning med risk för köbildning medför ytterligare att den är mindre lämplig att kopplas direkt till ett parkeringshus. Om parkeringshusets in- och utfarter kopplas direkt till Hyllie vattenparksgata kan det medföra en belastning av korsningen Hyllie allé – Hyllie vattenparksgata. Dessutom planeras bebyggelsen kring Hyllie vattenparksgata för en förskola och en stor andel bostäder, varför lägre trafikmängder är att föredra. Cirkulationsplatsen på Pildammsvägen norr om kvarteret anlades för tung trafik till betongfabriken för Citytunnelns byggande. Den är överdimensionerad för den kommande täta stadsbebyggelsen och ska ersättas av en signalreglerad korsning. BILPARKERING OCH CYKELPARKERING Det behov av parkeringsplatser för bil och cykel som uppstår på grund av byggnation inom planområdet skall lösas på kvartersmark inom planområdet i parkeringshus eller parkeringsgarage. 9 (19) Malmö stads parkeringsnorm för bil och cykel skall följas. För större livsmedelsbutik erfordras särskild utredning. I Hyllie finns möjlighet för byggherre att genom avtal med staden om deltagande i bil-pool få en sänkning av kravet på bilplatser. Eftersom planområdet ska kunna bebyggas av olika byggherrar i olika etapper har Stadsbyggnadskontoret bedömt det som olämpligt att införa bestämmelser om antal BTA per användningsområde. Användningen styrs istället med användnings- och egenskapsgränser, bestämmelser om lägsta och högsta byggnadshöjd och totalhöjd samt bestämmelser om handel endast i bottenvåning och bestämmelser som inte tillåter parkering över 6 meter över marknivå. Ett rimligt antagande är att planområdet bebyggs med ca 8.000 – 12.000 kvm BTA flerbostadshus (80-120 lgh), ca 15-20 st radhus på gården, ca 8.000 – 12.000 kvm BTA kontor, ca 3.000 – 5.000 kvm BTA handel samt upp till ca 600 bilplatser i parkeringshus. Enligt gällande parkeringsnorm skulle då följande behov av bil- och cykelplatser genereras: Flerbostadshus bil: 80-120 lgh à 0,6-1,1 bpl/lgh = 48-132 bpl Radhus bil: 15-20 lgh à 1,5 bpl/lgh = 23-30 bpl Kontor bil: 0,15 bpl/anställd ∙ 40 anställda/1.000 kvm + 0,75 besöks-bpl/1.000 kvm = 6,75 bpl/1.000 kvm → 54-81 bpl Flerbostadshus cykel: 80-120 lgh à 2,5 cpl/lgh = 200-300 cpl Radhus cykel: 15-20 lgh à 2,5 cpl/lgh = 38-50 cpl Kontor cykel: 18 cpl/1.000 kvm → 144-216 cpl Behovet av parkeringsplatser för bilar och cyklar för en större livsmedelsbutik kräver särskild utredning. Enligt en utredning gjord av Trivector inför samrådsskedet genererar 4.200 kvm handel 190 bpl och 126 cpl. Summan av ovanstående (inkl. handel) är 315 – 433 bpl och 508 – 692 cpl. Det är alltså möjligt att bygga parkeringshus som tillgodoser kvarterets eget behov samt erbjuder bilplatser till försäljning och uthyrning. Cykelplatser ska vara lättillgängliga. Det är angeläget att cykelparkering för kunder till butik får en snygg och välfungerande lösning i gatuplan. All cykelparkering för kunder till handel inom planområdet skall anläggas i planområdet på kvartersmark i gatuplan. Eftersom fasadliv skall ligga i gatukant måste byggnader utformas med arkad eller annan lösning som möjliggör tillräcklig plats för kunders cykelparkering. För eventuell cykelparkering i byggnad i andra våningar än gatuplan måste det finnas lättillgänglig ramp eller hiss. Det ska även finnas bra 10 (19) parkeringsmöjligheter för lådcyklar och cykelkärror, både utomhus och inomhus. ANGÖRING / VARUMOTTAGNING Angöring och plats för varutransporter ska enligt Malmös stads parkeringsnorm anordnas inom den egna fastigheten. För livsmedelsbutik planeras en lastzon inne i fastigheten med medlöpande in- och utfart från Pildammsvägen. Lastzonen skall vara tillräckligt stor för att lastbilar inte skall behöva backa eller svänga utanför byggnaden. Det är av stor vikt att in- och utfart till lastområdet planeras medlöpande med minsta möjliga påverkan på Pildammsvägens trafik och minsta möjliga olycksrisk på de gång- och cykelbanor som korsas. Utformning av lastzon med in- och utfart skall göras i samråd med Gatukontoret. Ett skyddsavstånd från lastzons in och utfart till övergångsställen ska beaktas. Mindre angöringsplatser kan anordnas längs gata, dock inte längs Pildammsvägen. TEKNISK FÖRSÖRJNING DAGVATTENHANTERING Integrerade dagvattensystem med betoning på öppen dagvattenhantering är förenligt med Hyllies hållbara profil. Öppna dagvattenmagasin har positiva synergieffekter för den ekologiska såväl som för den sociala hållbarheten. Öppna magasin har större effekt vid stora regn, har möjlighet att rena vattnet och kan utgöra viktiga inslag i rekreativa park- och naturmiljöer. Ett öppet dagvattenmagasin inom planområdet är dock inte förenligt med avsikten att kvarteret skall bebyggas till fullo. Därför skall dagvatten från aktuellt planområde, förutom att ledas till befintlig dagvattenledning, också ledas till det planerade öppna dagvattenmagasinet i området för den antagna detaljplanen 5290, Södra Vattenparken. Dagvattenmagasinet skall vara anlagt innan man börjar bebygga detaljplan 5104:s planområde. Dagvattenledningen i norr avvattnar i dagsläget bl a hela Lindeborgsområdet och ska framöver även avvattna Hyllie. Redan idag är ledningens kapacitet starkt begränsad nerströms. VA Ny bebyggelse inom planområdet kommer att anslutas till det kommunala VAsystemet. AVFALLSHANTERING Avfallshanteringen utformas i samråd med VA SYD:s avfallsenhet. Malmö stad har beslutat att i Hyllies centrumområde ska system möjliggöra en hög sorteringsgrad, vilket kräver att möjlighet till avskiljning av samtliga avfallsfraktioner inrättas fastighetsnära. 11 (19) Avfallsutrymmena dimensioneras så att det uppkomna avfallet, som exempelvis kontorspapper, förpackningar, tidningar, elektronik samt mat- och restavfall, kan sorteras. Olika verksamheter bör få tillgång till åtskilda låsta utrymmen för sitt avfall. Livsmedelsbutiker vars butiksyta överstiger 3000 kvm ska ha en återvinningsstation och ett insamlingsskåp för farligt avfall. I stora kvarter som detta bör verksamheterna ha egna utrymmen. Livsmedelsbutiker genererar stora mängder organiskt avfall. Det är av stor vikt att detta sorteras för återanvändning som råvara till energiproduktion. EL Kvarteret antas behöva två egna nätstationer. Nätstationerna får placeras inom kvartersmark. Placering skall utredas i samråd med Malmö stad och E.ON. Med hänsyn till magnetfältet runt en nätstation och risken för brandspridning vid eventuella fel i nätstationen måste avståndet mellan nätstation och brännbar byggnad vara minst 5 meter. GAS I gällande Energiplan framgår att planområdet inte ingår i gasområde. VÄRME E.ON Värme Sverige AB (EVS) har fjärrvärmeledningar nära planområdet och ser det positivt att eventuellt kunna ansluta fastigheten till fjärrvärmenätet. HÖJDSÄTTNING Marken inom planomradet ska ansluta till den omgivande allmänna platsmarken. Höjdsättning i projektering skall ske i samråd med Gatukontoret. EKONOMISKA OCH SOCIALA KONSEKVENSER BOSTADSPOLITISKA MÅL Kommunfullmäktige antog den 22 november 2012 tio bostadspolitiska mål. Målen ska bland annat utgöra utgångspunkt för planläggning enligt plan- och bygglagen. Förslaget bedöms uppfylla de sociala målen genom att planen medger ett allsidigt bostadsbyggande med olika upplåtelseformer, lägenhetsstorlekar och hustyper. BARNPERSPEKTIV Enligt FN:s barnkonvention ska barns bästa sättas i främsta rummet. Planområdet har goda förutsättningar att bli en bra miljö för både barn och vuxna genom bilfri gårdsmiljö med lekplats samt genom närhet till de grönområden som planeras utanför planområdet. 12 (19) KOMMUNAL SERVICE I ett av grannkvarteren väster om Hyllie vattenparksgata planeras en förskola för ca 72 barn i fyra avdelningar. Inom Hyllies utbyggnadsområde planeras ”Flexiskolan” för 550 elever samt en internationell skola för 550 elever. Närmaste vårdcentral finns i Lindeborgs centrum, ca 500 m öster om planområdet. KOMMERSIELL SERVICE Planen möjliggör en större livsmedelsbutik. Området kring Hyllie allé och Hyllie station kommer att erbjuda ett stort utbud av service, vilket inkluderar bl.a. Emporia köpcentrum och Malmö arena. Planområdets livsmedelsbutik beräknas ha betydelse för såväl Hyllies som Lindeborgs behov av service. RELEVANTA PROJEKT I OMGIVNINGEN Se detaljplaner 5051 och 5290 samt www.hyllie.com. MILJÖKONSEKVENSER RISKHÄNSYN Brandvattenförsörjning skall anordnas. Flödet i brandposterna skall dimensioneras enligt VAV-normen P-83. Avståndet mellan brandpost och uppställningsplats skall vara maximalt 75 meter. Startbesked bör ej ges förrän brandvattenförsörjningen är säkerställd, då det behövs brandvatten för att hantera eventuella bränder även under byggtiden. Stigarledningar skall anordnas för att säkerställa brandvattenförsörjning vid insats på gård på bjälklag. Avstånd mellan uttag för brandvatten och entréer till bebyggelse på gård får ej överstiga 50 meter. Placering av stigarledningar och uttag för brandvatten ska ske i samråd med räddningstjänsten. Området är beläget inom normal responstid (inom 10 minuter). Med responstid avses den tid från det att larmcentralen får larmet till räddningstjänstens ankomst till skadeplatsen. Med insatstid avses den tid det tar från det att räddningstjänsten får larmet till räddningsarbetet kan påbörjas. Tid från ankomst till att en insats kan påbörjas påverkas dock av områdets utformning, komplexitet och brist på tillgänglighet till bebyggelse på innergård på bjälklag. Kvarterets komplexitet innebär att insatstiden förlängs, även om objektet ligger inom normal responstid. Räddningstjänstens tillgänglighet till bebyggelse på innergård på bjälklag är begränsad. Avståndet mellan uppställningsplats för släckfordon och bebyggelsens entréer bedöms överstiga 50 meter. Det omfattar även betydande avstånd i höjdled samt angreppsväg genom annan byggnad. Alternativ utrymningsväg som kan användas utan räddningstjänstens medverkan skall därför anordnas för lägenheter och kontorslokaler som vetter mot innergården. 13 (19) Alternativ utrymning via räddningstjänstens bärbara stege är inte tillämpbart mot innergården. Räddningstjänsten bedömer det som skäligt och nödvändigt att byggherren vidtar åtgärder som kompenserar de begränsade möjligheterna att påbörja en eventuell insats inom godtagbar tid och genomföra den på ett effektivt sätt. Genom kompenserande åtgärder kan ett likvärdigt och tillfredställande skydd uppnås i enlighet med 1 kap. 1§ lagen (2003:778) om skydd mot olyckor trots de begränsade insatsmöjligheterna. Exempel på kompenserande åtgärder skulle kunna vara att i bebyggelse på innergård anordna sprinkler (kompenserar för fördröjd släckinsats) och adresserbart brandlarm (kompenserar för en fördröjd livräddande insats). Behovet av kompenserande åtgärder detaljstuderas i samband med bygglov. Komplexiteten i den tilltänkta markanvändningen med avseende på risker och brandskydd innebär att en brandteknisk sakkunnig bör engageras i projektet. Räddningstjänsten Syd rekommenderar att en kompetent brandkonsult anlitas för att dimensionera brandskyddet så tidigt som möjligt. I samband med bygglovärendet ska ett förberedande samråd hållas med Räddningstjänsten Syd, byggherren och dennes brandkonsult. Byggherren eller brandkonsulten ska initiera samrådet. Enligt Boverkets byggregler (BBR 19) kan publikt garage omfattas av verksamhetsklass 2A eller 2B, beroende om det kan förväntas finnas fler än 150 personer i garaget. Garaget skall förses med automatisk vattensprinkleranläggning, om nettoarean överstiger 5000 kvm. Nettoarean bestäms utifrån samtliga plan som ingår inom brandcellen eller brandsektionen. I de fall träd längs gata bedöms påverka Räddningstjänstens möjligheter att genomföra fönsterutrymning med hjälp av höjdfordon skall utrymning kunna ske utan hjälp av Räddningstjänsten. Utrymning utan räddningstjänstens medverkan kan lösas genom att trapphusen utförs enligt lägst klass Tr2, alternativt att ytterligare en oberoende utrymningsväg anordnas. Placering av enskilda träd regleras inte i planförslaget. Det är av stor vikt att byggherrar beaktar utrymningsfrågan i ett tidigt skede av projektering. Utrymningsfrågan behandlas även i samband med bygglov och bygganmälan. Byggnader som ligger närmare Pildammsvägens mitt än 30 meter (enligt Pildammsvägens nya placering) skall förses med obrännbar fasad och skall kunna utrymmas bort från transportleden utan hjälp av Räddningstjänsten. Bostäder och lokaler som ligger närmare Pildammsvägens mitt än 30 meter (enligt Pildammsvägens nya placering) skall förses med avstängningsbar ventilation. Utrymningsvägar som kan användas utan Räddningstjänstens medverkan skall anordnas för bostäder och lokaler som vetter enbart mot gård. NATURMILJÖ Det finns inga kända naturvärden inom planområdet. 14 (19) KULTURMILJÖ ARKEOLOGI Arkeologisk slutundersökning för området kring Hyllie allé utfördes 2008. Vid utgrävningarna fann man bland annat två rester efter sannolika brandgravar från äldre järnåldern samt rester av tre huslämningar från bronsåldern och yngre järnåldern. Anläggningarna var generellt anonyma och fattiga på information. HÄLSA OCH SÄKERHET MILJÖKVALITETSNORMER Luft Inom planområdet finns idag endast låga eller måttliga halter NO2. Utvecklingen av Hyllie kommer att generera mer trafik i närområdet. Den ökade biltrafiken i Hyllie bedöms dock inte påverka platser i Malmö där det finns risk för att normerna överskrids. Vatten Miljökvalitetsnormerna för yt- och grundvatten beslutades den 22 december 2009. Bebyggelse av den typ som planeras i denna detaljplan bidrar vanligtvis inte till att MKN överskrids. Man vet dessutom sedan Citytunneln byggdes att det finns olika täta skikt mellan grundvattenförekomsterna och att det är så gott som uteslutet att denna bebyggelse skulle kunna göra någon påverkan på dessa. Länsstyrelsen har av Citytunnelprojektet fått ingående kunskaper om grundvattnet i området. Planområdet kommer att avvattnas till det planerade dagvattenmagasinet norr om området, som främst fungerar som ett utjämningsmagasin vid höga flöden, men som också ger en viss rening av det inkommande dagvattnet. Planområdets användning ändras från jordbruksmark till KHBCP varför mängden närsalter i det avrinnande vattnet beräknas minska i jämförelse med tidigare markanvändning. 15 (19) BULLER Bullerutredning Dp 5051 (se illustration nedan) gäller även för denna plans planområde. MARKFÖRORENINGAR Planområdet är gammal jordbruksmark. Marken har därefter fungerat som arbetsområde vid bygget av Citytunneln och är nu en parkeringsplats på grus. Det kan inte uteslutas att läckage från arbetsmaskiner och andra fordon skett och att marken därför kan vara fläckvis förorenad. Om föroreningar påträffas i samband med schaktning eller grävning ansvarar byggherren för att utförlig markundersökning och eventuell sanering utförs i samråd med Miljöförvaltningen. ELEKTROMAGNETISKA FÄLT Nätstationer ska placeras minst 5 meter från lokaler som används för långvarig vistelse. Elnätsföretaget ska i samband med byggnation kunna visa att gällande riktlinjer för elektromagnetiska fält uppfylls. GENOMFÖRANDET AV DETALJPLANEN ORGANISATORISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR Kommunen ansvarar genom gatukontoret för genomförandet (utbyggnaden) av de delar av detaljplanen som utgör allmän platsmark. Respektive fastighetsägare ansvarar för utbyggnaden av de delar som utgörs av kvartersmark. 16 (19) Kommunen ansvarar genom fastighetskontoret för att tillsammans med exploatör samordna frågor om markköp, fastighetsbildning, ledningsrätter och avtal. Exploatören samt Fastighetskontoret samordnar genomförandefrågorna angående markköp, fastighetsbildning ledningsrätter och avtal. E.ON ansvarar för att nätstationer uppförs enligt Elsäkerhetsverkets föreskrifter och allmänna råd ELSÄK-FS 2008:1. TEKNISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR Ingrepp i fornlämning regleras enligt Lag (1988:950) om kulturminnen mm (KML) och beslut gällande detta fattas av Länsstyrelsen. Nödvändig grundundersökning förutsätts tas fram av byggherren i samband med bebyggandet av området. VA SYD skall medverka vid höjdsättningen av området för att säkerställa att spillvatten och dagvatten kan avledas med självfall. I samband med fortsatt markprojektering bör behovet av ledningsrätter för el och VA utredas. EON Värme (EVS) har fjärrvärmeledning nära planområdet. Beroende på ledningens förläggning i höjdled kan den vara känslig för belastningar i form av byggtransporter. Innan arbete sätts igång med att realisera detaljplanen skall exploatören samråda med EVS för att säkerställa att exploatörens arbete inte på något sätt skadar ledningen eller att skador på ledningen uppstår som i sin tur kan orsaka personskador och/eller egendomsskador. De åtgärder som kan bli aktuella på ledningen till följd av genomförandet av detaljplanen bekostas av exploatören. För att undvika att problem uppstår vid genomförandet av detaljplanen vill E.ON Värme verka för att på ett tidigt stadium i planprocessen få igång en diskussion med exploatör rörande ledningsrelaterade frågor som berörs ovan. Räddningstjänstens tillgänglighet till området är inom normal insatstid. Räddningstjänstens tillgänglighet till bebyggelse på innergård på bjälklag är dock begränsad. Räddningstjänsten bedömer det som skäligt och nödvändigt att byggherren vidtar åtgärder som kompenserar de begränsade möjligheterna att påbörja en eventuell insats inom godtagbar tid och genomföra den på ett effektivt sätt. Se Miljökonsekvenser/ Riskhänsyn. Brandvattenförsörjning ska anordnas i området i samråd med VA SYD. Byggherren ska redovisa att brandvattenförsörjningen är säkerställd i samband med bygglov. Tillträde för Räddningstjänstens fordon ska anordnas inom området. Byggherren ska redovisa att åtkomligheten är säkerställd i samband med bygglovansökan. EKONOMISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR Kostnaden för utarbetandet av detaljplanen regleras i taxa för stadsbyggnadsnämndens verksamhet, antagen av kommunfullmäktige 2011-04- 17 (19) 20. Kostnaden består av en startavgift och en planavgift. Avgifterna regleras i startavtal respektive planavtal. Planens genomförande förutsätter fastighetsregleringar/inlösen, vilket enligt avtal ska finansieras av byggherren. FASTIGHETSRÄTTSLIGA GENOMFÖRANDEFRÅGOR OCH KONSEKVENSER FASTIGHETSBILDNING OCH ÖVRIGA FÖRRÄTTNINGAR Malmö kommun ansöker om fastighetsbildning i samråd med blivande byggherre. Ansökan om fastighetsbildning sker hos Lantmäterimyndigheten Malmö stad. Ny fastighet/nya fastigheter inom området kommer att bildas genom avstyckning/fastighetsreglering/tredimensionell fastighetsbildning. Den mark som ska ingå i allmän platsmark ska överföras till en av kommunen ägd park- eller gatumarksfastighet. I planområdet läggs kvartersmark ut för bland annat bostäder. Kvartersmarken förmodas delas in i ett flertal fastigheter mellan vilka samverkan måste ske. Om exploateringen sker successivt eller etappvis måste finansiering av de gemensamma anläggningarna uppmärksammas. Gemensamhetsanläggningar får bildas för t ex parkering, avfallshantering och grönytor inom kvartersmark. Ska exploateringen ske successivt måste andelarna i de olika gemensamhetsanläggningarna utredas i ett tidigt skede. Rätt för tillträde till nätstation ska säkerställas utan att E.ON behöver vara delägare i gemensamhetsanläggningen. Initiativ till att ansöka om anläggningsförrättning/gemensamhetsanläggning tas av fastighetsägare eller av kommunen. Ledningar som kommer att finnas eller finns kvar inom kvartersmark ska lämpligen tryggas genom att ett servitut eller ledningsrätt bildas för dess ändamål. Initiativ till bildande av servitut eller ledningsrätt tas av berörd rättighets- eller ledningshavare. KONSEKVENSER FÖR FASTIGHETEN HYLLIE 4:2 Ny fastighet avstyckas från Hyllie 4:2. Del av fastigheten överförs genom fastighetsreglering till kommunens allmänna platsfastighet. KONSEKVENSER FÖR FASTIGHETEN 165:61 Ny fastighet avstyckas från Hyllie 165:61. Del av fastigheten överförs genom fastighetsreglering till kommunens allmänna platsfastighet. ADMINISTRATIVA FRÅGOR Genomförandetiden för detaljplanen är fem år från det datum planen vunnit laga kraft. 18 (19) MEDVERKANDE Detaljplanen har handlagts av stadsbyggnadskontoret. Under arbetet med att ta fram detaljplanen har dessutom tjänstemän från fastighetskontoret, gatukontoret, miljöförvaltningen och stadsdelsförvaltningen deltagit. Josephine Nellerup Jan Rosenlöf 19 (19) 2010-08-26 DP 5051, ÖST-VÄSTLIGA GATAN Gestaltningsmatris, kvartersmark Längs huvudgata och mot torg Grönska Karaktär Längs uppsamlingsgata och lokalgata samt mot park Byggnaderna ska ha inslag av medvetna Förgårdsmarken ska till sin gestaltning framför utformningar eller arrangemang som skapar allt tillhöra gatan/gångbanan; goda betingelser för grönska på balkonger, tak markbeläggningen är densamma och markens och/eller väggar (såsom förberedda höjd är i huvudsak i gatunivå, ev med odlingsbäddar eller generösa kantstenshöga upphöjningar vid planteringsytor planteringskärl/lådor). Växtförslag eller mindre inslag av högre planteringskärl. skugga/halvskugga: pipranka, murgröna, baltisk Grönska på mark och vägg, sittplatser vid entré murgröna, klätterhortensia, vildvin, ginnalalönn, osv skänker gatan liv och bildar en halvprivat jättedaggkåpa, japansk starr, silverfryle, funkia, zon mellan gata och byggnad. I övrigt lika träjon. Soligt läge: koreansk pipranka, japansk huvudgata. träddödare, alpklematis, klematis, skogskaprifol, rådhusvin, klätterrosor, blåregn, prakthäggmispel, smalbladig silverbuske, vit syren, lavendel, buskrosor, atlassvingel, kungsljus, flocknäva. Vårlökar och sommarblommor: solros, stockros, tulpaner, påsk- och pingstblommor. Växtförslagen syftar till att lyfta fram karaktären från odlingslandskapet och dess trädgårdar. Tung och urban karaktär. Rustikt, robust. Lika huvudgata. Ledord: attityd, textur, materialitet, individualitet, "nyjugend", modellerade fasader, "tatuerade byggnader", ornamentik. Bottenvåningen ska företrädesvis användas för Hörnlägen prioriteras för publik verksamhet, verksamhet tillgänglig för allmänheten och ges avskurna hörn kan utnyttjas för entréer. Entréer en publik gestaltning med individuellt och utformas individuellt och omsorgsfullt gärna i omsorgsfullt utformade entréer, gärna indragna. hörnläge och/eller med markering i Fasaderna ges en horisontell indelning genom markbeläggning på förgårdsmark. I övrigt lika en tydlig och bearbetad sockelvåning som ger huvudgata. gatan liv och skuggspel, även övriga våningar kan ges individuella uttryck. Kvarteren indelas i individuella byggnader med genomsnittlig fasadlängd på ca 25 m, där den vertikala indelningen genomförs från sockelvåning till Byggnader funktion tak. Balkongers och burspråks placering kan o volym gärna varieras så att de inte alltid hamnar över varandra i vinkelräta rader. Byggnadshöjden anpassas till omgivningen med hänsyn till områdets helhetsgestaltning och till solvärden på gård och gata. Högre byggnader utformas med fördel som "hållbarhetsmarkörer" (grönskande tak, förnybara energikällor etc) som förmedlar Hyllies gröna, täta karaktär redan på långt håll. Materialitet och kulör Handlingar: Längs gångfartsgata Gård Träd eller annan grönska i släpp mellan byggnader mot gata, gårdens grönska ska synas/anas från gatan. Längs gångfartsgatorna är det extra viktigt med frodig grönska, gärna på/vid vägg. I övrigt lika uppsamlingsgata/lokalgata och huvudgata. Hyllies gröna karaktär ska manifesteras på gårdarna. Ingen gård får ligga i ständig slagskugga. Det ska finnas en solig och vindskyddad yta för samvaro och lek som även kan användas under större delen av vinterhalvåret. Småskalig, lätt, lekfull, överraskande, personlig, Fritt sprallig. Olika hushöjder och släpp mellan byggnader ger variation och ljus till både gård och gata. Släpp mellan byggnader, eller större öppning in mot gård, ska finnas i alla kvarter så att gårdens grönska kan skönjas på gata. Gränserna till storkvarterens mittplatser ska definieras, i byggnadslinje, av byggnad eller kombination byggnad/annan avgränsning. Entréer utformas individuellt och omsorgsfullt, gärna indragna och/eller med markering i markbeläggning på förgårdsmark. Kvarteren indelas i individuella byggnader med genomsnittlig fasadlängd på ca 25 m, där den vertikala indelningen genomförs från sockelvåning till tak. Gestaltningsprinciper för bilpoolerna ska tas fram gemensamt av berörda byggherrar. Bilpoolerna bör ligga centralt inom storkvarteret, vara synliga, inbjudande, belysta, väderskyddade, igenkännbara samt erbjuda laddningsmöjligheter. Bilpoolens symbolvärde förstärks med gröna tak/ fasader och/eller koppling till förnybara energikällor. Byggnads höjd och utbredning, balkonger, burspråk och terrasser ska utformas/ placeras med hänsyn till granne och gård avs solinfall och insyn. Gemensam vistelseyta av god kvalitet på gård ska, om inte båda ryms, prioriteras framför stora privata terrasser. Om gårdsbyggnader för komplementfunktioner (avfallshantering, cykelförvaring, förråd etc) medför att man inte uppfyller kraven ovan på gårdens övriga funktioner (samvaro, lek, grönska) ska komplementfunktionerna istället placeras i huvudbyggnad. Byggnader som definierar storkvarterets gränser ska ha ett varierat och rikt taklandskap med en medveten och omsorgsfull gestaltning. Synliga och lutande takformer uppmuntras. Takfoten ska ges en medveten och uttrycksfull gestaltning. Skorstenar, ventilationshuvar, taksäkerhet mm ska organiseras och utformas så att de blir en prydnad för taket. Byggnadshöjden anpassas till omgivningen med hänsyn till områdets helhetsgestaltning och till solvärden på gård och gata, särskild hänsyn ska tas till den centrala platsen i storkvarterets mitt. Byggnaderna ska ha ett varierat och rikt taklandskap med en medveten och omsorgsfull gestaltning. Synliga och lutande takformer uppmuntras. Takfoten ska ges en medveten och uttrycksfull gestaltning. Skorstenar, ventilationshuvar, taksäkerhet mm ska organiseras och utformas så att de blir en prydnad för taket. Materialitet och kulör utgör en viktig Lika huvudgata. sammanhållande funktion för området. Mot huvudgata och torg ska en stadsmässig tyngd eftersträvas med naturmaterial-anknutna kulörer i en mörk skala i de volymbildande och byggnadsdefinierande fasadytorna. Hellre materialets egen kulör, glans och struktur än en ytbehandling. Materialets förutsättningar utnyttjas för att uttrycka materialitet, tyngd och textur; det "tatuerade" kan med fördel skapas av skuggspel i fasadmaterialet. Byggnaderna ska kontrastera mot storkvarterets Fritt omslutande tunga och urbana karaktär med ett lättare, ljusare och mer lekfullt uttryck. Vid förfrågan i förhands- eller bygglovsskede eller under byggtiden ska detaljritningar/skisser inlämnas på exempelvis solstudie, takfot, fönster, entréparti, sockel, balkong, ventilationshuv, plåtarbeten. Utformning av balkonginglasning, aktuell eller Gemensamma gestaltningsprinciper för framtida, ska samordnas inom varje byggnad. bilpoolsplatserna ska tas fram av berörda byggherrar i samband med bygglov. Principritning inlämnas i samband med den första bygglovsansökan där balkonginglasning ingår. Gård och förgårdsmark: markhandlingar inlämnas i samband med bygglovsansökan. MILJÖPARTIET DE GRÖNA Malmö Drottningtorget 2a 211 25 Malmö 040 23 46 00 Särskilt yttrande: Miljöpartiet de Gröna i Malmö Ärende C10 Stadsbyggnadsnämnden 2012-11-15 samrådshandlingar detaljplan för område norr om östvästliga gatan (Hyllie allé) (Dp 5104) i Hyllie i Malmö 040 23 05 33 (fax) August Palms plats 1, Malmö stadshus, rum 7026, 7029 040 34 10 00 www.mp.se/malmo [email protected] Miljöpartiet anser att stadsdelen kring Hyllie allé ska få ett varierat utbud av handel och service, med god tillgång till lokal dagligvaruhandel. Dessa bör placeras i stadsmässiga offentliga stråk och platsbildningar för en god tillgänglighet för samtliga grupper. Detaljplanens syfte är en mycket stor mataffär i Hyllie. Affärsytan motsvarar exempelvis den externa Ica Maxiaffären vid infarten från E65. Grunden för etablering är placeringen vid Pildammsvägen, en tung infartsled i och med trafikplats Naffentorp vid Yttre ringvägen. Byggherren uppger enligt planbeskrivningen att infart direkt från Pildammsvägen till byggnadens 800 parkeringsplatser är avgörande för butikens kundtillströmning och därmed hela projektets lönsamhet samt att Pildammsvägen bör utformas för att underlätta för bilburna kunder söderifrån. Trafikalstringen har inte utretts men kan antas bli stor. Detta illustrerar väl hur handeln länge gått mot extern lokalisering. Utvecklingen bygger på ett högt bilinnehav och leder till att bil i allt högre grad krävs för tillgång till handelsutbudet. Även i halvexterna lägen är biltillgängligheten och våra väl utbyggda biltrafikvägnät grunden för etablering enligt 1 forskningen. Resultatet är butiksdöd i förstaden och i kranskommunernas tätorter men även i innerstaden, med än större bilberoende som följd. Det är alltså inga oklarheter om att syftet är bilorienterad externhandel. Affären placeras inbäddad i bostäder och kontor i anslutning till stadsbebyggelse. De som på sikt kommer att bo och verka i området får såklart nytta och behov av en nära mataffär men det motiverar inte omfattningen. Samtliga matbutiker i dagens innerstadsbebyggelse i Malmö är mindre än hälften så stora. I planarbetet syns även stadens önskemål att göra Pildammsvägen till en stadsgata. Som styrks ovan av både byggherre och forskning motverkar dessa syften varandra. Dagligvaruhandel är en kritisk samhällsinfrastruktur snarare än ett besöksmål eller en attraktion och dess planering i samhället måste styras av en demokratisk närhets- och tillgänglighetsprincip. I syfte att säkerställa en god lokal service utan negativ inverkan på övriga delar av staden förespråkar Miljöpartiet att mataffären begränsas till hälften av den föreslagna totala butiksytan. Däremot ser vi gärna att detta kompenseras av mindre lokaler orienterade mot kringliggande gator. Ett alldagligt innerstadskvarter som Vesslan i korsningen S:a Förstadsgatan och Möllevångsgatan med liknande storlek och kollektivtrafikutbud innehåller en fullgod mataffär och ca 15 vanliga butiker och är ett exempel på hur en hög servicenivå erbjuds i tät och blandad stad med få negativa följder. Kami Petersen och Lucas Carlsson 1 Svensson, T. & Haraldsson, M., 2002, Konsekvenser av dagligvaruhandelns strukturomvandling. Slutrapport, VTI rapport 485 MALMÖ
© Copyright 2024