Obligationslån – 60 MSEK
Kullen Östra, 16 & 19, Helsingborg Arlöv 21:181, Burlöv Obligationslån – 60 MSEK Disclaimer Det här dokumentet utgör enbart marknadsföring och innehåller information som enbart är ämnat för behöriga mottagare i enlighet med det prospekt som omnämns i denna Disclaimer. Detta dokument utgör inte rådgivning och är inte avsett för och utgör inte heller ett erbjudande någon annan part än de som nämns ovan. Dokumentet är inte godkänt av någon tillsynsmyndighet och utgör inget prospekt. Informationen i detta dokument avser en lånefinansiering för SIG Invest AB (publ) (556984-0456) (”SIG Invest” eller ”Bolaget”) och för närmare information om Bolaget, villkoren och erbjudandet hänvisas läsaren till det prospekt som upprättats och registrerats hos Finansinspektionen i enlighet med bestämmelserna i lagen (1991:980) om handel med finansiella instrument med anledning av lånefinansieringen. Ingen teckning eller förvärv av värdepapper som avses i detta dokument skall ske förutom på grundval av prospektet. Dokumentet får inte distribueras till land där distributionen kräver ytterligare åtgärder utöver vad som beskrivs ovan eller strider mot lagar och regler i sådant land. Personer som tar del av dokumentet där konsekvenserna är någon av de nyss beskrivna, förbjuds att ta del av detta dokument. All information som lämnas i dokumentet bör noga övervägas, i synnerhet med avseende på de specifika risker som varje åtagande att låna ut pengar till Bolaget innebär. Det finns inga garantier för att Bolaget kommer att kunna fullgöra sina åtaganden under lånen vartill hänvisas i detta dokument. Inget ansvar av något slag accepteras för handlingar som vidtas på grundval av dokumentet eller dess innehåll. Bolaget friskriver sig också från eventuella skrivfel/tryckfel. De eventuella medel som lånas ut kan gå förlorade som en konsekvens av faktorer som Bolaget kan respektive inte kan påverka. Faktiska händelser och resultatutfall kan komma att skilja sig avsevärt från vad som framgår av framtidsinriktade uttalanden till följd av risker och andra faktorer som detta dokument innehåller. Genom att ta del av detta dokument godkänner läsaren att man är införstådd med de omständigheter och krav som råder för att ta del av detta dokument och att någon överträdelse härav ej görs. 2 Innehåll 4 5 6 8 11 12 14 15 16 17 18 19 BAKGRUND VILLKOR I KORTHET OM SIG INVEST ÖVERSIKT FASTIGHETER SÄKERHETSSTRUKTUR LÖNSAM FASTIGHETSUTVECKLING INDIKATIV TIDSPLAN STYRELSE OCH LEDNING ADVISORY BOARD NYCKELPUNKTER Q&A SÅ HÄR INVESTERAR DU 3 Bakgrund • SIG Invest AB (publ) bildades 2014 och har sitt säte i Malmö. • Bolaget är sprunget ur Svenska Investeringsgruppen, som sedan 2007 arbetat för att göra fastighetsinvesteringar tillgängliga för en bredare publik genom onoterade aktiebolag. • Verksamheten kombinerar tillväxt via utvecklingsprojekt med stabil lönsamhet genom förvaltning av hyresfastigheter i storstadsregionerna. • Strategin bygger på att hitta och förvärva undervärderade fastigheter som därefter utvecklas och avyttras till bättre pris alternativt behålls för långsiktig förvaltning. • För att kapitalisera Bolaget och stärka förvärvskassan genomförde SIG Invest AB en nyemission om cirka 10 MSEK i april 2015. • Bolaget ställer nu ut ett obligationslån om 60 MSEK i syfte att slutföra tre fastighetsförvärv i Stockholm och Skåneregionerna. 4 Villkor i korthet Produkt: Låntagare: Erbjudandets storlek: Löptid: Ränta: Räntebetalning: Courtage: ISIN: Notering: Agent: Fondkommission: Legal rådgivare: Säkerhet: Företagsobligation SIG Invest AB (publ) 60 000 000 SEK 4,25 år (26 maj 2015 – 30 aug 2019 9,25 % Kvartalsvis (30 aug, 30 nov, 28 feb, 30 maj) 3% SE0007074265 Nasdaq First North Bond Market* CorpNordic Sweden AB Mangold Fondkommission AB Baker & McKenzie Advokatbyrå Aktiepant i fastighetsbolag samt moderbolagsborgen Kapitalanvändning Investeringsexempel ü 53 MSEK Förvärv och utveckling av fastigheter i Stockholms- och Skåneregionerna Investering: 1 000 000 SEK Erhållen ränta: 9,25 % per år ü 7 MSEK Transaktionskostnader Total avkastning: 394 410 SEK Återbetalning: 30 aug 2019 *) Avsikten är att efter kapitalresning inregistrera obligationerna för handel på lämplig handelsplats såsom Nasdaq First North Bond Market, OTC-plattform eller annan MTF (Multilateral Trading Facility). 5 Om SIG Invest Affärsidé SIG Invest har stort fokus på fastighetsutveckling och Bolagets affärsidé grundar sig i att förvärva fastigheter med ansträngd finansiell position eller med andra utvecklingsmöjligheter där Bolaget kan tillföra expertis och skapa goda försäljningsvärden. ”Vår utvecklingsprocess leder till bättre utnyttjande av såväl kapital, ytor som övriga resurser och adderar därmed värden till underpresterande eller undervärderade fastighetstillgångar” Dan Astrén, VD Kullen Östra,16 & 19, Helsingborg Strategi Strategin bygger på att hitta och förvärva undervärderade eller underpresterande fastigheter samt utveckla fastigheterna på bästa möjliga sätt för att därefter avyttra dem till ett bättre pris alternativt behålla för långsiktig förvaltning. Strykmåttet 4, Stockholm 6 Om SIG Invest (forts) Koncernstruktur efter förvärv DET Fastigheter AB 100 % SIG Invest AB (publ) DET Fastigheter Konsulting AB 100 % DET Fastigheter AB DET Disponentvillan AB 100 % DET Fastigheter AB SIG Invest AB (publ) 40 % SIG AB 16 % Astrén Invest AB 16 % Tomas M Holding AB 28 % Övriga ägare Strykmåttet AB 54 % SIG Invest AB (publ) 46 % Stanwood Vallhunden Fastighets AB / Bäverungen Fastighets AB (uät) 100 % Strykmåttet AB BRF Linnea Park Hassle Fastighets AB 100 % SIG Invest AB (publ) 100 % SIG Invest AB (publ) Westpir Fast 2 AB Huskatten 1 AB 100 % Strykmåttet AB 100 % Brf Linnea Park Kullen Östra Helsingborg 16 & 19 AB 100 % Hassle Fast. AB Linnetomt AB 100 % Hassle Fastighets AB Koncernstrukturen inkluderar samtliga planerade förvärv där streckade bolag utgör avtalade men ännu ej tillträdda förvärv. Samtliga förvärv avser aktier då fastigheterna är placerade i respektive bolag. Ägarstruktur Aktieägare A-aktier B-aktier Kapital Röster Svenska Investeringsgruppen AB Astrén Invest AB Tomas M Holding AB Övriga Ägare 300 000 119 754 119 754 12 606 0 0 0 196 345 40 % 16 % 16 % 28 % 52 % 21 % 21 % 6% Totalt 552 114 196 345 100 % 100 % SIG Invest AB har per i maj 2015 totalt 14 aktieägare. Största ägare är Svenska Investeringsgruppen AB som ägs till 95 % av Dan Astrén. Svenska Investeringsgruppen AB är moderbolag till SIG Invest. 7 Översikt fastigheter Bolaget har idag ett bestånd om tre fastigheter och har ingått avtal om ytterligare tre fastighetsförvärv. Efter förvärven har Bolaget ett sammanlagt bestånd idag värderat till 306,5 MSEK, bestående av fyra hyresobjekt och två utvecklingsfastigheter där bostäder skall uppföras och säljas. Värdering av fastigheterna har utförts av värderingsinstitutet Forum Fastighetsekonomi AB under perioden oktober 2014 till april 2015. Utvecklingsfastigheterna Veberöd och Limhamn har värderats till anskaffningsvärde enligt köpebrev. MSEK Typ Yta (m2) Hyresintäkt Driftnetto Värde 1. ”Arlöv” Lägenheter 1 350 2,6 2,3 40 2. ”Strykmåttet” Lägenheter 2 986 3,5 1,9 64 3. ”Veberöd” Utv. projekt 1 825 - - 3 4. ”Bandhagen” Lägenheter 5 736 11,0 7,5 171 5. ”Limhamn” Utv. projekt - - - 12 6. ”Helsingborg” Lägenheter 800 1,0 0,6 16,5 12 697 18,1 12,3 306,5 Tillträdda fastigheter: 4. 2. Under förvärvsprocess: SUMMA 6. 3. 1. 5. 8 Översikt fastigheter (forts) Tillträdda fastigheter Arlöv 21:181, Burlöv (”Arlöv”) Bostadshyresfastighet om 1 350 m2 uthyrningsbar yta, blockuthyrd till Malmö stad genom ett avtal på 15 år som löper ut 2029. Fastigheten är utvecklad från kontor till 21 lägenheter vilka stod inflyttningsklara i november 2014. Fastigheten är värderad till 40 MSEK. Strykmåttet 4, Stockholm (”Strykmåttet”) Bostadshyresfastighet om totalt 2 986 m2 uthyrningsbar yta med 43 lägenheter och möjlighet att skapa fler lägenheter i fastigheten. Fastigheten ska renoveras och utvecklas. Fastigheten förvärvades 2014 och tillträddes den 31 mars 2015. Fastigheten är värderad till 64 MSEK. Huskatten 1, Lunds kommun (”Veberöd”) Projektfastighet med tomt och godkänt bygglov för uppförande av 20 stycken bostadsrättslägenheter i två plan med en total yta om 1 825 m2 boarea. Fastigheten har ett beräknat försäljningsvärde om cirka 42 MSEK. 9 Översikt fastigheter (forts) Förvärvade men ej tillträdda fastigheter Bäverungen 5, Vallhunden 7, Stockholm (”Bandhagen”) Bestånd om två bostadshyresfastigheter om totalt 5 736 m2 uthyrningsbar yta omfattande 153 lägenheter. Fastigheterna är värderade till 171 MSEK och tillträds under sommaren 2015. Kullen Östra 16 & 19, Helsingborgs kommun (”Helsingborg”) Bostadshyresfastighet med mycket centralt läge i Helsingborgs stad. Total uthyrningsbar yta om cirka 800 m2 varav 670 m2 är lägenheter och resterande lokaler motsvarande 11 lägenheter och 3 lokaler. Fastigheten är värderad till 16,5 MSEK och tillträds under senare delen av kvartal två. Härfågeln 8, Limhamn, Malmö kommun (”Limhamn”) Mark med avsikt att uppföra 10 stycken radhus med exklusivt läge i Limhamn. Detaljplan väntas slutställas under sommaren 2015 och byggstart beräknas till fjärde kvartalet 2015. Fastigheten har ett beräknat försäljningsvärde om cirka 45 MSEK. 10 Säkerhetsstruktur 1. Aktiepant i fastighetsbolag Som säkerhet för obligationen tas aktiepant med negative pledge i Bolagets bestånd av hyresfastigheter i Stockholm och Skåne: Bolag 1 2 3 4 Vallhunden Fastighets AB (uät) / Bäverungen Fastighets AB (uät) Westpir Fastigheter 2 AB DET Disponentvillan AB Kullen Östra Helsingborg 16&19 AB Fastighet Värdering idag Aktiepant värde idag Aktiepant värde efter förädling Stockholm Bäverungen 5, Vallhunden 7 171,0 MSEK 74,25 MSEK 74,25 MSEK Stockholm Strykmåttet 4 Burlöv, Arlöv 21:181 Helsingborg Kullen Östra 16 och 19 64,0 MSEK 40 MSEK 16,5 MSEK 291,5 MSEK 19 MSEK 12 MSEK 5,3 MSEK 110,6 MSEK 47 MSEK 12 MSEK 9,6 MSEK 142,9 MSEK Bolagets totala belåningsgrad efter förädling av beståndet uppgår till 70 %. 2. Moderbolagsborgen från Svenska Investeringsgruppen AB Utöver aktiepant ställs säkerhet i form av ett borgensåtagande från moderbolaget Svenska Investeringsgruppen AB för obligationens räntebetalningar. Svenska Investeringsgruppen kontrollerar ett fastighetsbestånd om ca 140 MSEK utöver SIG Invests bestånd. Bolagets återkommande kassaflöden utgörs främst av beståndet av omsorgsfastigheter med årliga kassaflöden om ca 6 MSEK efter räntor och amorteringar. Fastighetsvärde efter förädling Övrigt bestånd efter förädling 38 MSEK Aktiepant 143 MSEK Skuldstruktur Bottenpant 228 MSEK Bottenlån 228 MSEK 409 MSEK 288 MSEK Obligation 60 MSEK 11 Lönsam fastighetsutveckling Bolaget äger idag en, och har avtalat om förvärv av ytterligare en, exploateringsfastighet där nybyggnation av bostäder ska utföras. Avsikten med byggprojekten är att avyttra fastigheterna till bostadsrättsföreningar där entreprenaden sedan drivs. Huskatten 1, Veberöd, Lunds kommun Sedan fastigheten förvärvades har bygglov sökts och erhållits. Byggstart i projektet har skett och försäljning av projektets 20 bostadsrättslägenheter väntas ske fram till perioden kring årsskiftet. Projektet har avyttrats till bostadsföreningen Brf Linnea Park som kontrolleras av SIG Invest, där fastigheten fortsättningsvis kommer att utvecklas. Under planprocessen utvecklas en exploateringsfastighets markvärde stegvis, i takt med att projektet konkretiseras och osäkerhetsfaktorer elimineras. Värdeutvecklingen under planprocessen kan vara stor och det fulla marknadsvärdet för exploateringsfastigheten uppnås när detaljplanen antagits samt när bygglov erhållits. Exempel på markvärdeutveckling hos exploateringsfastigheter och aktuellt utvecklingsstadie i SIG Invests exploateringsfastigheter Härfågeln 8, Limhamn, Malmö kommun Detaljplanen för projektet ligger för närvarande ute för granskning, vilket är det sista steget innan antagande. Inga invändningar har inkommit hittills under planprocessen. Bolaget ansöker om bygglov efter att detaljplanen vunnit laga kraft och byggstart av 10 radhus planeras till fjärde kvartalet 2015. 12 Lönsam fastighetsutveckling (forts) • SIG Invest arbetar proaktivt för att skapa värde genom att förvalta, utveckla och förädla det befintliga beståndet. • Exempel på förädlingsåtgärder kan vara nyproduktion av fastigheter, försäljning till bostadsrättsföreningar, ombyggnad av lokaler och vindar till bostäder eller på annat sätt förändrad och maximerad användning av ytor. • Bolagets idag tillträdda fastigheter har ett sammanlagt värde om 107 MSEK varav 73 MSEK utgörs av banklån. • Efter slutförande av resterande fastighetsförvärv samt vidareförädling av beståndet väntas värdet uppgå till sammanlagt 409 MSEK, motsvarande ett övervärde om 121 MSEK utöver bank- och obligationslån. Värdeutveckling bestånd (MSEK) Förvärv och förädling skapar ytterligare övervärde om ca 87 MSEK 121 Kullen Östra,16 & 19, Helsingborg Övervärde 60 Obl. 60 34 73 Obligation 228 Bank 155 Innan förvärv/utveckling Efter förvärv/utveckling 107 MSEK 409 MSEK Bank 13 Indikativ tidsplan • Obligationen har kvartalsvisa ränteutbetalningar (30 aug, 30 nov, 28 feb, 30 maj). • Den första ränteutbetalningen kommer att ske den 30 augusti 2015 och den sista den 30 augusti 2019, i samband med återbetalning av obligationens nominella belopp. Totalt kommer 17 räntebetalningar att genomföras under löptiden. • Bolaget har möjlighet att återbetala obligationslånet under: Ø År 1 från emissionsdagen räknat, till 106 % av nominellt belopp Ø År 2 från emissionsdagen räknat, till 104 % av nominellt belopp Ø År 3 från emissionsdagen räknat, till 102 % av nominellt belopp Ø År 4 till nominellt belopp Räntebetalning nr 16 Räntebetalning nr 1 Kapitalanskaffn. till obligationen maj 2015 jun Räntebetalning nr 17 samt återbetalning av obligationen Obligationens löptid jul aug sep okt nov apr maj jun jul aug sep 2019 14 Styrelse och ledning Dan Astrén (VD och styrelseledamot i SIG Invest AB) Dan är en nyskapande entreprenör i fastighetsbranschen sedan 2002 då han började investera i hyresfastigheter. 2007 grundade han Svenska Investeringsgruppen AB med ambitionen att erbjuda privatpersoner möjligheten att direktinvestera i fastigheter. Dan har under stora delar av sitt affärsverksamma liv arbetat med internationella fastighetsaffärer främst i USA men även i andra delar av världen. Dan äger privat och genom bolag 407 684 A-aktier i SIG Invest. Tomas Sträng (Styrelseordförande i SIG Invest AB) Skattejurist med inriktning på företagsbeskattning och skattefrågor i samband med transaktioner, bl.a. gällande fastigheter. Tomas är ekonom och jurist som har arbetat som skatterådgivare sedan år 2007. Han har även erfarenhet från att arbeta vid domstol och inom försäkringsbranschen. Tomas äger inga aktier i SIG Invest. Tomas Magnusson (Styrelseledamot i SIG Invest AB) Efter en mångårig fastighetsmäklarkarriär har Tomas under de senaste åren grundat och drivit två fastighetsbolag med inriktning på fastighetsförädling och fastighetsutveckling. Tomas har en bred erfarenhet av bygg- och fastighetsmarknaden i såväl Sverige som i Europa. Tomas äger privat och genom bolag 119 754 Aaktier i SIG Invest. 15 Advisory Board Roger Stjernborg Eriksson (Advisory Board SIG Invest AB) Roger är tidigare verkställande direktör och koncernchef för det börsnoterade fastighetsbolaget Dagon AB (publ). Tidigare erfarenhet inkluderar rollen som Bankdirektör/Affärschef Företag Sydvästra Skåne inom Föreningssparbanken. Roger har även varit Kreditchef på Föreningssparbanken Malmö. Roger har studerat vid Lunds universitet. Peter Olsson (Advisory board SIG Invest AB) Peter Olsson har gedigen erfarenhet som CFO på Dagon AB (publ.) och W Sonesson AB. Peters tidigare erfarenhet inkluderar även rollen som Ekonomichef på Dresser Wayne Sverige AB och Kvällsposten. Peter är Civilekonom från Lunds universitet. 16 Nyckelpunkter Förvaltningsfastigheterna genererar stabila kassaflöden – Hyresintäkterna väntas uppgå till 18 MSEK för 2016 med ett driftnetto om 12 MSEK Lönsam fastighetsutveckling – Förvärv och förädling skapar ett överskott om ca 120 MSEK utöver bank- och obligationslån Stark bostadsmarknad – Fortsatt låga räntor och ökande bostadsbrist i storstadsregionerna Låga vakansgrader – Genom bostadsfastigheter i attraktiva storstadslägen eller genom långa avtal med hyresgästerna Kullen Östra,16 & 19, Helsingborg Arlöv 21:181, Burlöv Huskatten 1, Veberöd 17 Q&A u Vad är vakansgraden i SIG Invests fastighetsbestånd? Arlöv Strykmåttet Bandhagen Helsingborg Vakansgrad (%) 0,0% 0,1% 0,0% 0,0% Inga vakanser finns för närvarande. 11 kvm i form av ett mindre kontor är ej uthyrt per idag. I övrigt inga vakanser Inga vakanser finns för närvarande. Inga vakanser finns för närvarande. - Total vakansgrad i det bebyggda fastighetsbeståndet uppgår till under 0,1 procent, enligt genomförda fastighetsvärderingar. u Vad händer om Bolaget säljer fastigheter som ingår i säkerhetsmassan? Om SIG Invest säljer pantsatta fastigheter eller fastighetsbolag så skall ett belopp motsvarande objektets del i säkerhetsmassan, med ett tillägg om 10 %, placeras på ett bankkonto pantsatt till säkerhetsagenten CorpNordic i samband med avyttring av objektet. Bolaget kan vid behov använda medel som tidigare pantsatts på kontot för nya fastighetsförvärv, vilka då pantsätts på motsvarande sätt till förmån för långivarna i obligationen. Sådana förvärv måste styrkas genom aktuell fastighetsvärdering och ha en tillåten belåningsgrad. Den tillåtna sammanlagda belåningsgraden för bank- och obligationslån är max 85% för förvaltningsfastigheter och 60 % för projektfastigheter. - u - u - u - Hur är det tänkt att obligationslånet ska refinansieras vid löptidens slut? Obligationen skall refinansieras genom banklån, egenkapital alternativt utgivande av annat finansiellt instrument. Vilka är Forum Fastighetsekonomi som gjort värderingarna av fastighetsbeståndet? Forum är ett etablerat värderingsföretag med kontor på nio svenska orter, specialiserat på fastighetsekonomi, fastighetsvärderingar, marknadsanalyser, fastighetsutveckling och rättsekonomi samt bostadsrättsfrågor. Kommer obligationen att noteras? Bolagets avsikt är att efter kapitalresning notera obligationen på Nasdaq First North Bond Market, annan organiserad marknadsplats eller MTF. 18 Så här investerar du 1. Investeraren fyller i och skriver under anmälningssedeln för Erbjudandet. Därefter postas, faxas, lämnas eller epostas anmälningssedeln och ID-kopia (och i förekommande fall Registreringsbevis) till Mangold Fondkommission enligt nedan: – – Mangold Fondkommission AB Ärende: SIG Invest AB Box 55691, 102 15 Stockholm Tel: +46 8 5030 1580 Fax: +46 8 5030 1551 E-post: [email protected] 2. Investeraren erhåller avräkningsnota 3. Investeraren för över beloppet till Mangold Fondkommissions klientmedelskonto hos Swedbank samt anger pers./ org.-nummer på den fysiska eller juridiska person som undertecknat anmälningssedeln. (Beloppet kan överföras till Mangold Fondkommission innan avräkningsnota erhållits) – – – – – – Clearingnummer: 8901-1 Kontonummer: 944 362 300-5 IBAN: SE20 8000 0890 1194 4362 3005 BIC/SWIFT: SWEDSESS Kontoinnehavare: Mangold Fondkommission AB Meddelande till mottagaren: pers./org.-nummer Investerare skickar pengar och anmälningssedel till Mangold Mangold tilldelar enligt turordning Säkerheterna pantsätts hos CorpNordic 19
© Copyright 2024