Förstudie InfraCity BAKGRUND

Kontoret för samhällsbyggnad
Emma Byström
 08-590 976 57
2015-09-17
Dnr
BN/2015:272
[email protected]
Förstudie InfraCity
BAKGRUND
InfraCity ligger väl synligt på båda sidor om E4 i Upplands Väsby, i nära
anslutning till gränsen mot Sollentuna kommun. Denna förstudie behandlar den
östra delen av InfraCity (östra sidan om E4). Området är idag präglat av
verksamheter, kontor och handel.
Infracity AB äger all mark inom InfraCity. Med i förstudiearbetet är även
Fastighets AB Väderholmen som äger delar av marken söder om
Breddenvägen. Övrig mark inom förstudieområdet är framförallt kommunens.
Ett skissförslag har inkommit från Infracity AB vilka har önskemålet att pröva
en detaljplaneläggning där InfraCity kompletteras med bostäder.
Syftet med planen är att pröva bostadsbebyggelse och handel som komplement
till företagsparken InfraCity och ambitionen är att skapa en levande stadsmiljö
där boende möter arbetande. Då kommunen äger fastigheterna Grimsta 5:87,
Grimsta 8:1 och Grimsta 51:1, finns det också motiv för kommunen att ingå
som en part i detaljplaneläggningen. Denna förstudie avser att tydliggöra
väsentliga frågeställningar och knäckfrågor inför ett sådant detaljplanearbete.
Förslaget att bygga bostäder i InfraCity överensstämmer ej med
översiktsplanen där området främst ses som ett av kommunens större
arbetsplatsområden. Dock överensstämmer idén med översiktsplanens
intentioner att inrätta fler bostäder generellt i kommunen.
____________________________________________________________________________________________________________
Postadress:
Kontoret för
samhällsbyggnad
Upplands Väsby kommun
194 80 Upplands Väsby
Besöksadress:
Drabantvägen 9c
Telefon: 08-590 970 00
Postgiro: 5043-5
Bankgiro: 745-3061
E-postadress:
[email protected]
Internetadress: www.upplandsvasby.se
2 (29)
FÖRUTSÄTTNINGAR
1. Vad ger kommunplanen från 2005 för vägledning
I strategisk kommunplan, antagen 2005, finns inte någon specifik
markanvändning angiven för området. Dock hänvisas det till InfraCity som ett
av kommunens större arbetsplatsområden. De strategiska utvecklingsområden
som kommunplanen anger och som överensstämmer med detta förslag är
främst Bo i Upplands Väsby som handlar om att skapa ett mångsidigt utbud av
attraktiva bostäder.
Områdets läge i kommunen.
Bendanvägen
Breddenvägen
Förstudieområdet tar med hela
som det idag kallas, InfraCity öst,
samt mark söder om
Breddenvägen. Det inkluderar
även en del naturmark öster om
Bendanvägen, vilken kommunen
vill se över.
Ungefärligt förstudieområde markerat i rött.
3 (29)
2. Gällande planer
I området gäller detaljplan 1370 över InfraCity samt detaljplan 188, 83, delar
av 121 och 1319. Plan 83 söder om Breddenvägen medger industriverksamhet.
De delar av plan 121, 1319 och 188 som berörs av detta förstudiearbete består
av kommunal mark i form av grönområden och/eller vägområden. Detaljplan
1370 medger bl.a. nya byggrätter för kontor och handel vilka inte har
realiserats.
1319
1370
188
121
83
Gällande detaljplaner.
4 (29)
3. Vem äger marken
InfraCity ägs av Infracity AB som även äger en del av marken söder om
Breddenvägen. Kommunen äger vägar samt viss naturmark inom
förstudieområdet. Fastighets AB Väderholmen äger marken närmast
Bollstanässkogen i söder. I beaktande bör även tas att E4:an har ett vägområde
i anslutning till vägen.
Ungefärlig avgränsning av förstudieområdet markerat i gult samt fastighetsbeteckningar.
Upplands Väsby kommun
Grimsta 5:87
Grimsta 51:1
Grimsta 8:1
Eon elnät, Stockholm AB
Grimsta 51:10
Infracity AB
Grimsta 5:557
Fastighets AB Väderholmen
Grimsta 5:2
5 (29)
4. Ledningsrätt, servitut och nyttjanderätter
Ledningsrätt, servitut och nyttjanderätter inom förstudieområdet.
”Blå yta” = ledningsrätt
”Rosa yta” = officialservitut
”Gul linje” = avtalsservitut
”Röd linje” = nyttjanderätt
Ledningsrätt
Fastigheten Grimsta 5:87 belastas av ledningsrätt (0114-85/11.1) för ändamålet
starkström. Ledningsrättshavare är Upplands Väsby kommun, energiverket.
Fastigheten Grimsta 8:1 belastas av ledningsrätt (0123-92/48.1) för ändamålet
starkström. Ledningsrättshavare är Vattenfall AB.
Fastigheten Grimsta 5:557 belastas av följande ledningsrätter:
6 (29)
-
-
ledningsrätt (0114-01/29.1), (0114-97/31.5), (0123-92/48.1) respektive
(0114-85/11.1) för ändamålet starkström. Ledningshavare är Graninge
Elnät AB, Upplands Väsby kommun, Vattenfall AB respektive Upplands
Väsby kommun (energiverket)
ledningsrätt (0114-97/31.4) och (0114-82/15.1) för ändamålet vatten och
avlopp. Ledningshavare är Upplands Väsby kommun
ledningsrätt (0114-97/31.6) för ändamålet fjärrvärme. Ledningshavare är
Upplands Väsby kommun.
Fastigheten Grimsta 5:2 belastas av ledningsrätt (0114-82/15.1) för ändamålet
vatten och avlopp. Ledningshavare är Upplands Väsby kommun. Fastigheten
belastas också av ledningsrätt (0123-92/48.1) för ändamålet starkström.
Ledningshavare är Vattenfall AB.
Servitut
Fastigheten Grimsta 5:557 belastas av officialservituten (0114-97/31.1), (011497/31.3) och (0114-01/24.1) omfattande väg och officialservitutet (011497/31.2) omfattande gång- och cykelväg samt avtalsservitut (01-IM345/1297.1) omfattande kraftledning. Därutöver finns ytterligare sex
avtalsservitut (01-IM3-45/1294.1), (01-IM3-73/12528.1), (01-IM381/20668.1), (01-IM3-86/6928.1), (D201500050891:1.1) och
(D201500050892:1.1), vars ändamål och omfattning behöver utredas i ett
kommande detaljplanearbete.
Fastigheten Grimsta 51:10 har genom officialservitut (0114-01/24.1) förmån
till väg. Tjänande fastighet är Grimsta 5:557.
Fastigheten Grimsta 5:2 belastas av avtalsservitut för ändamålet vatten och
avlopp. Rättigheten är även säkerställd genom ledningsrätt (0114-82/15.1).
Nyttjanderätter
Upplands Väsby kommun upplåter genom anläggningsarrende del av
fastigheten Grimsta 51:1 för teknikbod. Arrendator är AB Stokab.
Gemensamhetsanläggningar
Den kommunala fastigheten Grimsta 5:87 har andel i samhälligheten Grimsta
FS:3.
5. Riksintresse, fornlämningar och biotopskydd
E4:an invid planområdet utgör riksintresse för kommunikationer enl. 3 kap 8§
Miljöbalken.
Några kända fornlämningar eller naturminnen finns inte inom området.
Området omfattas ej av något riksintresse.
Träden i allén längs InfraCity allé kan omfattas av det generella biotopskyddet
enligt 7 kap. 11 § miljöbalken. De ska uppfylla nedanstående definition för att
skyddet ska gälla (förordningen 1998:1252 om områdesskydd enligt
miljöbalken, bilaga 1):
7 (29)
”Lövträd planterade i en enkel eller dubbel rad som består av minst fem träd
längs en väg eller det som tidigare utgjort en väg eller i ett i övrigt öppet
landskap. Träden ska till övervägande del utgöras av vuxna träd.”
För att träden ska räknas som vuxna träd gäller att de har en stamdiameter på
minst 20 cm.
6. Området idag
Den bebyggelse som finns inom förstudieområdet (Infra city) är uppförd under
70-, 80- och 90-talet. De enklare lagerlokalerna närmast motorvägen (59, 63
och 66) samt de tre byggnaderna ”bakom” dessa (57, 58 och 71) är alla byggda
mellan 1974 och 1981. Husen 65 och 74 är byggda efter 1985 och har ett mer
uttrycksfullt postmodernistiskt formspråk där materialen generellt sett är mer
påkostade. Området utgör inte en kulturhistoriskt värdefull miljö men hus
nummer 68 (Scandic) (1987-92) kan betraktas som ett landmärke från sin tid.
Befintliga byggnader inom Infra City idag.
Den lägre bebyggelsen närmast E4 innehåller huvudsakligen volymhandel och
lager. I anslutning till handelshusen ligger en något högre bebyggelse (hus 57,
58 och 71) med framförallt kontor och lager, men det finns också lokaler för
bland annat butiker och utbildningsverksamhet. På 80- talet kompletterades
handelshusen med en byggnad norr om Kastanjetorget (hus 65) med
volymhandel och service. Öster om InfraCity allé är bebyggelsen högre och
utgör en ”rygg” för resten av området. Det mest framträdande huset på denna
8 (29)
sida vägen är Scandic hotell (hus 68) som är områdets avsevärt högsta byggnad
och beklädd med spegelglas. Hotellbyggnaden består av 22 våningar och
omges av en mäss- och konferensanläggning om 10 våningar. Norr om denna
ligger ett kontorshus på 8 våningar med en indragen nionde våning. En
industribyggnad och ett parkeringshus är sammanbyggd med kontorshuset.
Nya byggrätter tillkom i senaste planförslaget i områdets norra, sydöstra och
sydvästra hörn varav endast den senare uppfördes (idag Max
hamburgerrestaurang). Detaljplanen möjliggör en vånings påbyggnad på hus
59, 63 och 66. På den utökade byggrätten i det sydöstra hörnet av planområdet
föreslogs företagslägenheter för tidsbegränsat boende och kontor. På
vistelseytan väster om InfraCity allé tillåter planen uppförande av två mindre
paviljonger. Inget av det övriga, utöver byggrätten i det sydvästra hörnet, har
genomförts.
7. Geoteknik och markförhållanden
Markytan är svagt lutande med nivåer varierande mellan ca +11 och +13. I alla
riktningar avgränsas området av höjdpartier. Jorden inom förstudieområdet
utgörs huvudsakligen av lera ovan friktionsjord. I söder och öster avgränsas
området av moräntäckta höjdpartier. Berg i dagen förekommer inom
höjdpartierna. Höjdpartiet väster om området består av åsmaterial
(Stockholmsåsen). Det pågår marksättningar inom området. Sättningarna
varierar mellan några mm/år till någon cm/år på grund av konsolidering i leran
och kommer att pågå under en lång tid. Vid markuppfyllnader ska en
kompensation skapas för att inte öka belastningen. Förändringar av
grundvattennivån ökar risken för sättningar. Det är därför viktigt att såväl övre
som undre grundvattenytans naturliga nivå bibehålls.
Leran är mycket lös till lös vilket innebär att större uppfyllnader kan ge upphov
till stabilitetsproblem dvs. lokala skred. Nya byggnader inom området
rekommenderas grundläggas med pålar. Vid entréer o dyl. rekommenderas
länkplattor.
Ett kontrollprogram för grundvattennivå och sättningsmätningar bör upprättas.
Under planprocessen bör en riskanalys avseende markarbeten upprättas och
geotekniska undersökningar för att bl.a. bestämma lerans egenskaper och
pållängder.
Skyddsföreskrifter
Fler potentiellt förorenade objekt (Mifo) finns inom området vilka bör studeras
vidare under planarbetet.
Enligt gällande vattenskyddsföreskrifter ligger förstudieområdets norra del
(InfraCity, norr om Breddenvägen) inom Hammarby reservvattentäkt och
berörs därmed av särskilda skyddsföreskrifter. Enligt förslag till nytt
vattenskyddsområde ligger Breddenvägen samt förstudieområdet norr om
Breddenvägen inom den sekundära skyddszonen och förstudieområdet söder
om Breddenvägen inom den tertiära skyddszonen.
9 (29)
8. Teknisk försörjning, va, uppvärmning och dagvatten
Befintliga ledningar redovisas på ledningssamordningsritningar för
förstudieområdet.
Övergripande ledningskarta över förstudieområdet.
10 (29)
De ledningar som ligger på kvartersmark är i de flesta fall säkrade med
ledningsrätt, fastigheten Grimsta 5:557 (Infra City). Ledningar på allmän
platsmark kan i de flesta fall anses säkrade, Grimsta 51:1
(Breddenvägen/samt öster om parkering).
I starten av det fortsatta planarbetet behöver den planerade bebyggelsen
samordnas med befintliga ledningars lägen för att säkerställa att befintliga
ledningars lägen och rättigheter tillvaratas. Möjligheter eller behov av
eventuella ledningsflyttar skall utredas tidigt i det fortsatta planarbetet.
VA
Förstudieområdet ligger inom kommunalt verksamhetsområde för vatten-,
spill- och dagvatten.
Inom förstudieområdet finns befintliga VA-ledningar. Ledningarna inom
fastigheterna Grimsta 5:557 (Infra City) samt inom Grimsta 5:2 (Söder om
Breddenvägen) ligger idag med ledningsrätt på kvartersmark. Ledningarna
inom Grimsta 51:1 (Breddenvägen/samt öster om parkering) ligger idag på
kommunal ägd mark.
Ledningarnas lägen skall säkerhetsställas genom att anlägga dem i kommunalt
ägd mark eller med u-område inom kvartersmark i detaljplan. Området skall
vara minst 3 m brett utanför yttersta lednings ytterkant.
VA ledningarna i området är av varierad ålder och dimension. Merparten av
ledningarna är dock från 1974 och grundlagda med pålar och pålplattor.
Ledningarnas storlek och ålder varierar enligt nedan:
Vattenledningar: V50-V300 (1974-1989),
Spillvattenledningarna: S200-S500 (1974-1990)
Dagvattenledningar: D200-D1600 (1974-1995)
I det fortsatta planarbetet bör de befintliga ledningarnas lägen i plan och höjd
inkl. serviser inom förstudieområdet klarläggas med inmätning. En
kapacitetsberäkning med kontrollmätningar bör göras för att säkerställa
ledningarnas kapacitet. Även en konditionsbesiktning med spolning och
filmning av ledningssystemet i planområdet bör genomföras.
Det har varit en vattenläcka på ledningen mellan Breddenvägen och Sollentuna
som ansluter till Sollentunas ledning längst i söder.
Vattensystemet i området:
I området finns större vattenledningar som har relevans för Upplands Väsbys
totala vattenförsörjning. En viktig vattenledning som sammanbinder
vattenförsörjningen mellan den östra och västra sidan om E4 går igenom
InfraCity området ned till Sollentuna. Ytterligare en viktig vattenledning som
sammanbinder Väsbys östra delar ligger söder om Breddenvägen under
kraftledningen. Dessa två ledningsstråk möts i korsningen
Breddenvägen/Bergskällavägen.
Spillvattensystemet i området:
Spillvattnet från InfraCity området avleds genom en spillvattenledning som går
genom området från norr till söder. Denna ledning avleder även spillvatten från
11 (29)
området väster om E4 (InfraCity väst) samt delar av Johanneslund. I
Breddenvägen går en spillvattenledning som avleder spillvatten från stora delar
av Upplands Väsbys östra delar. Vid Bergskällavägens korsning med
Breddenvägen går dessa ledningar samman och leds via Rotsundatunneln
vidare genom självfallsledningar i Sollentuna till Käppalatunneln.
Flödesmätningar i Rotsundatunneln 2011-2012 visar att spillvattenledningen i
tunneln inte är överbelastad men att kapacitetet bör utredas om större
exploateringar planeras. Mätningarna visar också att spillvattensystemet är
påverkat av tillskottsvatten.
Dagvattensystemet i området:
Dagvattnet från InfraCity området avleds genom en dagvattenledning som går
genom området från norr till söder. Denna ledning avleder även dagvatten från
InfraCity väst, delar av Johanneslund samt delar av E4:an. Dagvattnet från
E4:an renas i trafikverkets avsättningsmagasin som är placerat i norra InfraCity
innan det kopplas på det kommunala ledningsnätet. Parallellt med
Breddenvägen går en dagvattenledning som avleder dagvatten från
Sjukyrkoberget samt norra Bollstanäs. Breddenvägens dagvatten tas om hand
med öppna diken.
Vid Bergskällavägens korsning med Breddenvägen leds allt dagvatten in i
Rotsundatunneln som leder dagvattnet till Breddens dagvattenäng, en
dagvattendamm i Sollentuna som ägs gemensamt av Sollentuna och Upplands
Väsby. Dagvattnet pumpas in i anläggningen där dagvattnet renas innan det
leds vidare till Norrviken.
VA-serviser i förstudieområdet:
Inom förstudieområdet finns befintliga serviser både inom fastigheten Grimsta
5:557 (InfraCity) samt till Grimsta 5:2 (Söder om Breddenvägen). Inom
området öster om Bendanvägen finns idag inga VA-serviser.
Fastighets VA-ledningar inom Infra City:
Inom området finns VA-ledningar som tillhör de olika byggnaderna. Dessa
ledningar och dess lägen ansvarar fastighetsägaren över. Dessa finns inte
redovisade på ledningssamordningsritningarna.
Dagvatten
Upplands Väsby kommun ingår i Oxunda vattensamverkan och har anslutit sig
till den dagvattenpolicy som är framtagen för avrinningsområdet. Enligt
policyn ska krav ställas på lokalt omhändertagande av dagvatten på
kvartersmark i samband med plan- och bygglovsprocesser, hårdgjorda ytor ska
minimeras, belastningen på befintliga system ska minska och
fördröjningsåtgärder ska sättas in där så är möjligt. Hantering av dagvatten och
att förhindra förorening av grundvattnet är de åtgärder som har störst inverkan
på möjligheten att uppnå god vattenstatus.
Hela förstudieområdet pekas ut som ett område med stor andel hårdgjord mark
och som ett bristområde för vattenrening. Den stora andelen hårdgjorda ytor
medför att det finns väldigt lite grönytor som kan rena dagvattnet på naturlig
väg. För att kompensera för detta bör andelen hårdgjorda ytor inom området
minimeras, andelen grönytor som ianspråktas bör hållas nere, samt att man
12 (29)
måste öka andelen gröna inslag i form av t.ex. gröna tak, trädplanteringar med
skelettjordar, fickparker osv. Man måste hitta dagvattenlösningar som
kompenserar för den naturliga ekosystemtjänsten vattenrening. Möjligheten till
infiltration i befintlig mark är dock begränsad då den dominerande jordarten är
lera (vilken har låg infiltrationskapacitet), men det är ändå av vikt att bibehålla
befintliga grönområden då t.ex. träd kan ta upp mycket vatten och
infiltrationskapaciteten i lerjord ändå är högre jämfört med hårdgjorda ytor.
Gröna tak har, om de är rätt utformade, kapacitet att reducera avrinningen från
tak med så mycket som 50 %.
Dagvatten från trafikytor ska efter rening såsom oljeavskiljning gå till det
kommunala nätet. Allt dagvatten som ansluts till det kommunala nätet ska
fördröjas för att minska belastningen på dagvattendammen vid Bredden och i
förlängningen belastningen på Norrviken.
Dagvattenhanteringen måste studeras vidare under planarbetet och lösning ska
ske enligt ovan gällande principer och ambitionen bör vara att minimera
andelen hårdgjorda ytor. Dagvattenutredningen bör även identifiera instängda
områden samt lågpunkter i området för att reservera mark för omhändertagande
av dagvatten vid kraftig nederbörd, inom eller utanför programområdet.
Ytor bör reserveras för dagvattenhantering för allmän platspark samt inom
kvartersmark för den nya tänkta bebyggelsen.
Trafikverket har en dagvattenanläggning i norra delen av förstudieområdet i
höjd med där VA-ledningarna korsar E4:an.
Längs med E4:an har även Trafikverket dagvattenledningar som leder
dagvatten till Bergskällatunneln och söderut.
El
Eon är nätägare i kommunen. Inom förstudieområdet finns el-ledningar, dessa
befintliga ledningar redovisas på ledningssamordningsritningarna. Ledningsrätt
för dessa finns. I sydöstra delen av InfraCity på Grimsta 51:10 har Eon en stor
fördelningsnätstation som distribuerar och fördelar el till en tredjedel av
Upplands Väsby.
Den största elnätstationen inom området.
13 (29)
Eon behöver förstärka upp sitt ledningsnät i området för den planerade
byggnationen. Inom förstudieområdet behöver Eon plats för nya
transformatorstationer för att hantera den nya bebyggelsen, ytan som behövs är
10x10 m för varje transformator. Lämpliga platser och antal skall utredas i det
vidare planarbetet.
Inom förstudieområdet söder om Breddenvägen har Vattenfall en 70 kVledning (ingår i regionnätet) som försörjer bl.a. Eons fördelningsnätsstation.
Enligt gällande starkströmsföreskrifter skall avståndet till närmaste byggnad
vara minst 10 meter. I ledningsrätten står också att förändrad markanvändning
vid Vattenfalls ledningar alltid skall föregås av ett i god tid inhämtat tillstånd
av ledningsägaren. Vattenfall bedömer dock att området där man bör hämta in
tillstånd skall ligga på ca: 25 meter från ledningen (horisontellt) för t.ex.
schaktning och andra markarbeten, uppsättande av stängsel, fälla/plantera träd
m.m. så att Vattenfall med sakkunnig personal kan anvisa hur man skall gå
tillväga för att inte skada ledningen eller utsätta person eller egendom för risk.
Andra förutsättningar gäller ifall kraftledningen grävs ned.
Kraftledning längs med Breddenvägen.
I likhet med många andra kommuner har Upplands Väsby ett planeringsmål
som innebär att den magnetiska fältstyrkan mot byggnader och platser där
människor stadigvarande vistas bör uppgå till högst 0,2 μT. På större avstånd
än tio meter från stationsområdets staket beräknas årsmedelvärdet av
flödestätheten hos magnetfältsbidraget från stationsanläggningen inte
överskrida värdet 0,2 μT.
Vad gäller elektromagnetisk styrka från kraftledningen så visar nedanstående
graf att acceptabel nivå på magnetisk fältstyrka (0,2 μT (se stycke ovan)) enligt
Upplands Väsby kommuns planeringsmål går vid ca 30 meter från ledningen.
14 (29)
Magnetfält från 70 kV-ledningen från vägkorsning Breddenvägen/Bendanvägen till E4.
Tele/Fiber
Skanova och Stokab har ledningar i förstudieområdet, dessa befintliga
ledningar redovisas på ledningssamordningsritningarna.
Kontakt med Skanova och Stokab samt med övriga fiberleverantörer i
kommunen skall tas i det fortsatta planarbetet.
Fjärrvärme/Fjärrkyla
Fortum är fjärrvärmeleverantör i kommunen.
Inom förstudieområdet finns fjärrvärme/fjärrkyla-ledningar, dessa befintliga
ledningar redovisas på ledningssamordningsritningarna.
Ledningsrätt för dessa finns.
Kontakt med Fortum skall tas i det fortsatta planarbetet.
Avfall
Avfallshanteringen skall planeras efter kommunens Avfallsplan, delmål för
avfallsplanen, avfallsföreskrifter och dess tillämpningsanvisningar. Ambitionen
är att källsortering av matavfall och förpackningar skall vara ett krav i all
nyproduktion och att avfallsutrymmen anpassas därefter. Hushållens möjlighet
att lämna grovavfall bör vara god. Transportvägar för avfall skall vara
utformade så att backningsrörelser inte behöver utföras av tömningsfordon.
Råd och anvisningar för avfallshantering, avfallsutrymmen och transportvägar
skall följa Handbok för avfallsutrymmen, för Upplands Väsby kommun januari
2012.
Alla nya och befintliga verksamheter där mat hanteras (gatukök, caféer,
restauranger etc.) skall ha fettavskiljare och bör planeras så att allt matavfall
kan samlas in.
15 (29)
Inom förstudieområdet bör det utredas om man kan anlägga en eller flera
allmänna återvinningsstationer till förpackningar för FTI (Förpacknings- &
tidningsinsamlingen). Inom InfraCity saknas yta för denna hantering idag som
är en service till kunderna.
9. Trafikfrågor
Gång- och cykeltrafik
Planområdet nås med cykel från Breddenvägen i söder och Bendanvägen norr
om planområdet. Via Bendanvägen kan fotgängare och cyklister passera över
E4. Cykel- och gångbanor finns på kvarters- och lokalgator inom området men
visst kompletterande behov finns, gång- och cykelbana saknas även längs
Bendanvägen öster om området. Passage för gång- och cykeltrafik över E4
saknas även i anslutning till Breddenvägen.
Gällande detaljplan möjliggör anslutning till en gång- och cykelbro över E4:an
som planlagts i detaljplanen för InfraCity väst (detaljplan 1345). I planen
föreslås den anslutas till hus 59 (se karta sid 5) och avslutas med en
spiralformad ramp ner mot befintliga InfraCity allé. Bron och dess ramp har ett
mycket exponerat läge över E4:an och centralt i InfraCity och bör därför
utföras med särskild omsorg om detaljer och gestaltning. Utformningen av
bron är tänkt att samordnas med andra broar över motorvägen. Denna
möjlighet till förbindelse ska finnas kvar i fortsatt planarbete.
Illustrationsförslag över anslutning till en planerad gång- och cykelbro över E4:an (ur
planbeskrivning för gällande detaljplan, nr 1370).
Kollektivtrafik
Området är relativt välförsett med bussförbindelser till Upplands Väsby station,
Rotebro, Täby centrum och Stockholm. Till/från Rotebro och Upplands Väsby
går ca 12 bussar i timmen vid högtrafik. Busstrafik angör i området vid Infra
City allé med undantag för några lokalbussar som angör vid Breddenvägen.
Restid till Upplands Väsby station är ca 7-11 minuter. Till/från Täby Centrum
går fyra bussar i timmen vid högtrafik. Restid ca 20 minuter.
Närmaste pendeltågstationer är Rotebro och Upplands Väsby. Restid från
Stockholm C är ca 25 min.
16 (29)
Biltrafik
Förstudieområdet är väl försörjt med kommunikationer för biltrafik. E4 direkt
väster om planområdet är en av Stockholmsregionens allra mest trafikerade och
knyter samman Stockholm med Arlanda flygplats. Förstudieområdet nås med
bil från E4:an och Stockholmsvägen via Breddenvägen och Bendanvägen. Tre
infarter till förstudieområdet finns, två från Breddenvägen och en från
Bendanvägen.
Trafiksiffror från 2011. Trafiksiffran över E4 är från 2010.
17 (29)
Parkering
Det finns ett ganska stort mått av parkeringsplatser i området idag. Delar av
dessa kommer att behöva ersättas av andra möjligheter till parkering vid
eventuell exploatering.
254
44
18
1800
82
40
93
35
68
191
124
40
51
50
71
349
Antal befintliga parkeringsplatser inom området idag.
10. Miljö- och naturvårdsfrågor
Naturvärden
I området finns idag endast begränsade naturvärden avseende växt- och djurliv.
Dock finns några grönytor inom förstudieområdet, bl.a. i nordost och i söder
samt längs de kringliggande gatorna och den centralt orienterade Infra City allé
med fem trädrader. Grönytorna har många andra värden t.ex. för rekreation,
fördröjning/omhändertagande av dagvatten, rening av luft och dämpning av
buller. De generösa trädplanteringarna längs med InfraCity allé utgör även
tillsammans med sittmöbler, markbeläggning i form av plattor samt grönska,
ett positivt inslag i stadsmiljön. Grönytan mellan bebyggelsekvarteren norr om
18 (29)
Breddenvägen är relativt outnyttjad och har i gällande plan även medgetts en
utveckling i form av park- och vistelseyta inklusive möjlighet att uppföra
paviljonger i begränsad storlek. Dessa har dock inte realiserats.
Planlagd grönyta inom Infra City.
Nordost i förstudieområdet, öster om Bendanvägen, ligger Råbäckskogen som
är en barrblandskog av blåbärstyp med inslag av grova tallar. I kantzonen finns
det lövskog. I Upplands Väsby kommuns inventering av grönytor i tätorten är
området utpekat som klass 4, d.v.s. område av lokalt intresse. Området har
rekreativa värden för naturlek, promenader, bär- och svampplockning och
fungerar som en grön buffert mot verksamheter och motorväg.
Inifrån Råbäcksskogen.
19 (29)
Bendanvägen, vy norrut. Råbäckskogen till höger i bild.
I södra delen av förstudieområdet, söder om Breddenvägen, finns ett område
med halvöppen gräsmark med slånbuskar, asp och salix. I Upplands Väsby
kommuns inventering av grönytor i tätorten är området utpekat som klass 4,
d.v.s. område av lokalt intresse. I gällande detaljplan är området planlagt för
industriändamål, men idag har området rekreativa värden för promenader och
fungerar som en grön buffert mot verksamheter och motorväg.
Området söder om Breddenvägen.
Markytan söder om Breddenvägen och öster om befintlig parkering
(kommunens mark) är utpekad som en potentiell livsmiljö för vildbin.
Förmodligen grundar sig detta i att det är en öppen, relativt artrik mark som
kan vara ett potentiellt födosöksområde för vildbin. I närheten finns dock en
del villakvarter som troligtvis också kan fungera som födosöksområden.
Rekreation
Söder om förstudieområdet finns ett skogsområde, Bollstanässkogen, som i
Upplands Väsbys kommunplan är angivet som strövområde och i Sollentunas
översiktsplan angiven som område för rekreation och rörligt friluftsliv.
Området uppfattas som ”tyst” av närboende (se Underlag till ekologisk
20 (29)
utvecklingsplan för Upplands Väsby). Kopplingen mellan förstudieområdet
och rekreationsområdet kan förbättras, dock föreligger stora höjdskillnader.
Bollstanässskogen söder om förstudieområdet.
Råbäcksskogen nordost om förstudieområdet.
Inom förstudieområdet finns brist på kvarterspark och en del av de boende
kommer att ha långt till närmaste stadsdelspark. Forskning visar att
naturmiljöer har positiv inverkan på vår fysiska och mentala hälsa genom t.ex.
minskning av stress. Detta är viktigt både för de framtida boende inom området
men också för de yrkesverksamma inom InfraCity.
”Infrawalk” är resultatet av ett nu avslutat tioårigt samarbete mellan Upplands
Väsby kommun, Sigtuna kommun och Stockholms läns Landsting. Projektet
bestod bl.a. av anläggande av promenadstigar och tillhandahållande av
informationsmaterial, kartor, informationstavlor och foldrar, som skulle
uppmuntra till regelbunden, lättare motion för anställda inom InfraCityområdet. Materialet finns delvis kvar och är uppskattat.
Inom InfraCity uppmanas det att börja gå.
21 (29)
Klimatanpassning
Halva förstudieområdet (det närmast väg E4) saknar helt parkbris (park- och
naturområdens svalkande förmåga på omgivande miljöer) och hela
förstudieområdet ligger inom område med stor risk för lokala värmeöar (städer
som inte kyls ner lika snabbt som dess omland på natten p.g.a. hög andel
hårdgjorda ytor och hög samt tät bebyggelse). I områden med stor andel
hårdgjord mark och liten andel vegetation samt hög och tät bebyggelse, finns
stor risk att lokala värmeöar uppstår när hårdgjorda ytor absorberar värme.
Parkbris minskar risken för att dessa värmeöar uppstår. Det saknas också
tillräckligt med vegetation för att området ska kunna bidra med rening av luft
via vegetationens upptag. Det finns heller inte tillräckligt med vegetation för att
bidra med bullerdämpning. Med beaktande av ovanstående måste man planera
för en större andel grönska i området. Ett sätt att göra detta är att arbeta med ett
planeringsverktyg som heter Grönytefaktor. Genom att öka andelen grönska i
området ökar också attraktiviteten för de boende och verksamma inom
området.
Trädens funktion. Bild Anna-Maria Foltyn (ur ”Mångfunktionella ytor, Klimatanpassning av
befintlig bebyggd miljö i städer och tätorter genom grönstruktur”, Boverket)
För att möta utmaningarna inom området med omhändertagande av dagvatten,
möjlighet till rekreation, luftrening, bullerdämpning, brist på parkbris och
lokala värmeöar kan man arbeta med multifunktionella ytor. Multifunktionella
ytor är ytor som möter flera utmaningar samtidigt t.ex. att de både bidrar med
upptag av dagvatten, sänker temperaturen och bidrar till sociala mötesplatser
och rekreation.
22 (29)
Multifunktionella ytor (ur ”Mångfunktionella ytor, Klimatanpassning av befintlig bebyggd
miljö i städer och tätorter genom grönstruktur”, Boverket).
11. Störningar och risker
Risk, farligt gods
Förstudieområdet gränsar till E4:an som är en primär transportled för farligt
gods. Förstudieområdet är relativt plant. I den södra delen av området är E4:an
belägen flera meter högre än förstudieområdet. Nivåskillnaderna i
förstudieområdets norra del är däremot det motsatta, här är förstudieområdet
beläget något högre än vägen. Nivåskillnaderna uppgår till ca 3-5 m. I
områdets centrala del är nivåskillnaderna mindre. Befintlig bebyggelse håller
ett minsta avstånd till E4 på ca 45 meter. Inom förstudieområdet bedrivs
hotellverksamhet där människor även vistas nattetid vilket innebär att de är
mindre förberedda på eventuella olyckor vilket försämrar möjligheten att
snabbt sätta sig i säkerhet. Hotellverksamheten är dock belägen på ett avstånd
om ca 150 m från E4:an. Hotellverksamheten har bebyggelse mellan sig och
vägen. Parkeringar är delvis belägna mellan byggnader och E4:an, på ett
avstånd om ca 25-40 meter från vägkant
Enligt Länsstyrelsen rekommenderas följande vid ny bebyggelse intill vägar
med transporter av farligt gods:
• 25 meter byggnadsfritt bör lämnas närmast transportleden.
• Tät kontorsbyggelse närmare än 40 m från vägkant bör undvikas.
• Sammanhållen bostadsbebyggelse eller personintensiva verksamheter
närmare än 75 m från vägkant bör undvikas.
I det fortsatta planarbetet får hänsyn tas till ovanstående samt ytterligare
riskhanteringsdirektiv.
Buller
Området ligger ej inom influensområdet för flygbuller för riksintresset Arlanda
flygplats. Dock kan det faktum att inflygningar till Arlanda flygplats sker över
centrala Upplands Väsby upplevas som störande och behöver tas med i
helhetsbedömningen kring den upplevda bullernivån i området.
23 (29)
Förstudieområdet är starkt påverkat av buller från E4:an, men också från
Bendanvägen och Breddenvägen. Trafikuppgifter erhållna från Upplands
Väsby kommun för år 2020 ligger till grund för beräkningarna. Ramböll
akustik har i samband med tidigare detaljplanearbete gjort en beräkning på
vägtrafikbuller i området vilket nedanstående bilder visar. Kort kan sägas att
beräkningarna visar att området är bullerutsatt vad gäller den ekvivalenta
ljudnivån och detta bör tas i beaktande tidigt i processen och i fortsatt arbete
med planförslaget. Det bör också tas i beaktande att flygbuller påverkar samt
att trafik tillkommer i och med ny exploatering. Ny bebyggelse kan också,
beroende på var den placeras, verka som ”bullerskydd” mot bl.a. E4 i form av
att t.ex. tystare innergårdar skapas.
Ekvivalent ljudnivå 2 m ö mark. Vägtrafik, dB(A) frifält. Underlag:
Ramböll akustik (ur gällande detaljplan nr 1370). Bostäder ska klara max
55 dB(A) annars krävs avsteg i form av att hälften av alla boningsrum
ska placeras mot tyst sida. Smålägenheter max 60 dB(A) och då krävs
max 50 dB(A) på uteplats. Maximalt 70 dB(A) vid uteplats.
24 (29)
Maximal ljudnivå 2 m ö mark. Vägtrafik, dB(A)frifält. Underlag:
Ramböll akustik (ur gällande detaljplan nr 1370)
Luftkvalitet
Miljökvalitetsnormer, MKN, är bindande nationella föreskrifter, vilka har
utarbetats i anslutning till miljöbalken. Miljökvalitetsnormerna för luft gäller
för utomhusluft i områden där människor vistas - med undantag av
arbetsplatser dit allmänheten inte har tillträde. Vid planering och planläggning
ska kommuner och myndigheter ta hänsyn till miljökvalitetsnormerna. Hänsyn
bör även tas till de nationella miljömålen.
Miljökvalitetsnormen för kvävedioxidhalt ligger på 60 μg/m3. Inga miljömål
för dygnsmedelvärde vad gäller luftkvalitet och kvävdioxidhalt finns. Vad
gäller luftkvalitet och partikelhalt ligger miljökvalitetsnormen på 50 μg/m3 och
miljömålen på 30 μg/m3.
I samband med att detaljplanen för InfraCity öst (nr 1370, nu gällande) togs
fram genomförde Stockholms och Uppsala läns luftvårdsförbund (SLB analys
2009:12) spridningsberäkningar för luftföroreningshalter i området vid E4 i
syfte att utreda luftkvaliteten i nuläget, vid ett 0-alternativ, (dvs. år 2020, utan
utbyggnad) och när detaljplanen byggts ut fullt år 2020. Luftkvaliteten har
bedömts utifrån halterna av inandningsbara partiklar, s.k. PM10 och
kvävedioxidhalten (NO2) i luften. Spridningskartorna nedan visar nivån på
inandningsbara partiklar, PM10, men är dock relativt trubbiga, vilket innebär
att gränsen för överskridna MKN inte heller är skarp. Syftet med utredningen
var främst att avgöra hur nu gällande detaljplan påverkar
luftföroreningssituationen och om miljökvalitetsnormer kommer att klaras. I
denna förstudie är det intressant att se till 0-alternativet.
Resultat analys kväveoxid: Kväveoxidhalterna år 2020 beräknas sjunka
jämfört med dagsläget på grund av effekter av redan beslutade avgaskrav.
Miljökvalitetsnormen för dygnsmedelvärdet av kväveoxid (NO2), 60 μg/m3,
bedöms underskridas i såväl 0- alternativet som utbyggnadsalternativet.
25 (29)
Resultat analys PM 10: Beräkningsresultatet visar att miljökvalitetsnormen
för inandningsbara partiklar (PM10) överskrids längs E4 både i nuläget år
2008 samt i 0-alternativet och i utbyggnadsalternativet år 2020.
Nuläge PM10. Beräknad halt PM10 som
90-percentil dygnsmedelvärde. Halter 2 m
ovan mark (SLB).
Nollalternativ PM10 år 2020. Beräknad
halt PM10 som 90-percentil
dygnsmedelvärde. Halter 2 m ovan mark
(SLB).
Vibrationer
För befintlig bebyggelse finns enligt uppgift inte problem med vibrationer.
Inför exploatering krävs ytterligare utredning/utlåtande beträffande risk för
vibrationer. Kommunens planeringsmål är att klara 0,3 mm/s.
12. Kommunal service
Inom området finns ingen kommunal service. Inom det fortsatta planarbetet ska
utredas kring förutsättningar för att tillskapa bostäder med särskild service
enligt LSS i form av en gruppbostad och en servicebostad vilket det finns
behov av i kommunen. Även behovet av förskolor, ev. skola, kultur- och
26 (29)
idrottslokaler kommer att ses över under planarbetet. Detta kan komma att
innebära särskilda krav/behov för buller, luft och klimatanpassning.
13. Gestaltningsinriktning
Det som eftersträvas i det fortsatta planarbetet är att planera för en tät stadsdel i
en blandad stad. En blandad stad är en plats där människor har olika
målpunkter och passerar och möts. Upplands Väsby kommun har tagit fram en
definition av stadsmässighet (Stadsmässighet – definition för Upplands Väsby
kommun, 2013) vilken kommer att vara vägledande och hänvisas till under
planarbetets gång. Definitionen lyfter bl.a. fram det offentliga rummets roll och
vikten av att skapa ett levande och befolkat gaturum. Det offentliga rummet
kan bestå av parker, platsbildningar och torg.
En av de utmaningar som området står inför handlar om exploateringsgrad vid
en ev. exploatering och hur den påverkar både inomhus- och utomhusmiljön.
Viktigt blir bl.a. att säkerställa så att gårdar och offentliga ytor får tillräckligt
med solljus och utrymme. Detta kommer att studeras vidare under planarbetets
gång. Ambitionen är att skapa en levande stadsmiljö som är livaktig och trygg
dygnet runt, där gränsen mellan offentligt och privat är tydlig.
2010 antogs ett gestaltningsprogram för E4 i Upplands Väsby av
kommunstyrelsen (2010-02-01). Programmet ger inriktningar kring skyltning
samt hur området mellan vägen och InfraCity bäst tas om hand.
Gestaltningsprogrammet kommer att tas i beaktande under fortsatt planarbete.
14. Bostadsform
Inkommet utbyggnadsförslag från Profi består av bostäder i lägenhetsform i
flerbostadshus. Förslaget innebär att InfraCity kompletteras med en
kvartersstruktur. Kommunen ser positivt på en blandad upplåtelseform.
15. Behovsbedömning
Huruvida förslaget innebär betydande miljöpåverkan eller ej kommer att
utredas under planarbetet.
16. Huvudmannaskap
Allmän platsmark
Gatorna inom InfraCity-området ligger på privatägd mark, som enligt gällande
detaljplan utgör så kallad kvartersmark för trafikändamål. Detta innebär att
fastighetsägaren ansvarar för drift och underhåll av dessa gator. De
intilliggande gatorna Bendanvägen och Breddenvägen, varav sträckan mellan
Bergkällavägen och västerut ligger i Sollentuna kommun, utgör allmän
platsmark i gällande detaljplan och har kommunalt huvudmannaskap.
Kommunen brukar normalt vara huvudman för gator, vägar, torg och parker
som ska vara tillgängliga för allmänheten. Kommunen är därmed ansvarig för
utbyggnad, framtida drift och underhåll av dessa ytor. Med bostadsbebyggelse
inom InfraCity-området finns det motiv att överväga om gatorna ska utgöra
27 (29)
allmän platsmark med kommunalt huvudmannaskap. Detta behöver utredas
vidare under detaljplanearbetet.
Vatten- och avlopp
Kommunen är huvudman för allmänna vatten- och avloppsanläggningar.
Kommunen ansvarar för framtida drift och underhåll av det allmänna VA-nätet
inklusive erforderliga dagvattenanläggningar på allmän platsmark.
Ledningsdragning på kvartersmark ansvarar fastighetsägaren för.
17. Utredningar
Utredningar som kommer att behövas tas fram är bl.a.:
- Risk
o Farligt gods
- Buller
o Trafikbuller samt anläggningsbuller såsom bl.a. fläktar
- Markförhållanden inklusive grundvattennivån
o Vibrationer
o Förorenad mark
- Gestaltningsprogram
- Dagvattenutredning
- Trafik
- Hållbarhetsprogram
o Klimatanpassning
- Luftkvalitet
- Sol- och vindförhållanden
- Trafik och parkering (bil och cykel)
- Landskapsanalyser
- Illustrationsplan
- Gatusektioner
18. Avtal
I samband med godkännandet av förstudien ska ramavtal tecknas mellan
berörda fastighetsägare och kommunen. Ramavtalet reglerar ställningstaganden
för projektets inriktning inför det fortsatta planarbetet. Efter beslut om
planuppdrag och innan detaljplanearbetet påbörjas ska plankostnadsavtal, som
reglerar ansvar och kostnader för planarbetet, tecknas mellan berörda
fastighetsägare och kommunen. Parallellt med detaljplanearbetet ska sedan
exploateringsavtal upprättas mellan berörda fastighetsägare och kommunen.
Exploateringsavtalet/n ska bland annat reglera marköverlåtelser, ansvar och
kostnader för fastighetsbildning, ansvar och kostnadsfördelning för om- och
utbyggnad av allmän plats samt flytt av befintliga ledningar, etappinledning.
Exploateringsavtalet/n tas upp för godkännande i samband med beslut om
antagande av detaljplanen.
28 (29)
19. Exploateringsekonomi
Kommunens exploateringsekonomi för genomförande av detaljplan kan delas
upp i följande kostnader och intäkter:
Kostnader
- Plankostnader
- Kostnader för utredningar om den kommunala marken
- Om- och utbyggnad av allmänna anläggningar
Intäkter
- Plankostnadsersättning
- Markförsäljning
- Gatukostnadsersättning för om- och utbyggnad av allmänna anläggningar
Såsom ägare till fastigheterna Grimsta 5:87, Grimsta 8:1 och Grimsta 51:1,
finns det också motiv för kommunen att ingå som en part i
detaljplaneläggningen.
20. Kommunikationsplan
Kommunicering kommer att ske inom ramen för planprocessen enligt PBL.
Utöver detta kommer det även att arbetas med en kommunikationsplan där bl.a.
specifika målgrupper samt intressenter kartläggs och analyseras. Utifrån detta
görs ytterligare bedömningar om aktuella och lämpliga kommuniceringar.
21. Tidplan
Detaljplaneförslaget föreslås hanteras enligt utökat förfarande, PBL 2010:900 5
kap 7 §. Motiv till detta är att förslaget till detaljplan ej är förenligt med
översiktsplanen.
Preliminär tidplan:
Planuppdrag KS okt 2015
Samråd, 2-3 Q 2016
Granskning, 2 Q 2017
Antagen plan, 2-3 Q 2017
SLUTSATSER
Kommunens intentioner är att skapa en god bebyggd miljö och en tät stadsdel i
en blandad stad. Med en blandad stad menas att det, utöver samlokalisering av
företag och bostäder, ska finnas närhet till ett utbud av service, verksamheter
och allmänna funktioner. Det ska vara en stadsmiljö där det finns
förutsättningar för olika typer av människor att passera och mötas.
Området består idag främst av handel och företagsetableringar. Ett tillskott av
bostäder och lokal service skulle bidra till en mer blandad stadsdel där även
nattbefolkning hör hemma. Platsens tekniska och miljömässiga utmaningar i
form av bl.a. befintlig kraftledning, elnätstation och det stora antalet ledningar i
29 (29)
mark bidrar tillsammans med höga bullervärden och utsatta
luftkvalitetförhållanden att en framtida exploatering kommer innebära
utmaningar för exploatören.
Ambitionen vad gäller hållbarhetsaspekter samt gestaltning bör vara hög. På
grund av markens beskaffenhet (främst lera) och att det är ett bristområde för
vattenrening behöver andelen hårdgjorda ytor inom området minimeras och att
antalet gröna inslag i området ökas. Detta kan ske i form av t.ex. gröna tak,
trädplanteringar med skelettjordar, multifunktionella ytor och fickparker.
Analyser av arkitekturens utformning tillsammans med vegetationsplaneringen
i området kommer att ges särskilt fokus i planarbetet.
Området är idag någorlunda välförsett med kollektivtrafik, och det är
tillgängligt för bilar, men i den fortsatta planeringen bör kopplingar som
förbättrar möjligheten till gång- och cykeltrafik studeras. Behovet av och
möjligheten till bostäder med särskild service (LSS), förskolor, kultur- och
idrottsverksamheter och liknande för de nya bostäderna utreds i planarbetet.
Ytterligare frågor som behöver utredas i det kommande planarbetet rör
framförallt dagvatten, geoteknik, höjdanalyser, sol- och vindförhållanden, risk
vad gäller framförallt farligt gods samt trafik och parkeringar.
Förslag till beslut
Ett förslag till planuppdrag att pröva en komplettering av området med
bostadsbebyggelse och handel skrivs fram till kommunstyrelsen.
Finansiering för kommunens deltagande i detaljplaneläggningen föreslås ske
inom kommunstyrelsen genom ianspråktagande av medel från
samhällsutveckling/exploatering.
Ett ramavtal som säkerställer de kommunala behoven och klargör ekonomiska
frågor tecknas med fastighetsägarna.
Kontoret för samhällsbyggnad
Fredrik Drotte
Stadsutvecklingschef
Emma Byström
Planarkitekt