1. No category

2015-06-01
Dnr MSN/2014:791
Planutskottet
Start-PM
Detaljplan för Lidingö centrum, kvarteret Oden m fl i stadsdelen Hersby
Ärendet
Detaljplanen för Lidingö centrum är den första etappen i stadsutvecklingsområdet
Centrum-Torsvik. Kommunfullmäktige godkände i juni 2014 ett planprogram för
området.
Orienteringskarta med planområdets läge
Ò
Syfte
Planens syfte är att stärka Lidingö centrums roll som knutpunkt för Lidingöborna, vilket
innebär att mer handel och service, kultur, arbetsplatser, fler mötesplatser och bostäder
kan tillkomma. De byggrätter som tillkommer genom planläggningen ska ge en
delfinansiering av den överdäckning vid Torsviks torg som ska planläggas och byggas
ut i senare etapper. Denna första detaljplaneetapp kan möjliggöra byggrätter på ca
30 000-40 000 m2 (bruttoarea), cirka 250-300 lägenheter. Stadsmiljön ska vara varierad,
småskalig och anpassad till områdets topografi liksom till befintlig bebyggelse.
Bebyggelsen ska ha en hög arkitektonisk kvalité.
Geografisk avgränsning och markägoförhållanden
Planområdet är beläget centralt på Lidingö, invid Lejonvägen, Kyrkvägen och
Vasavägen. Arealen är ungefär 9 hektar och utgörs av kvarteret Oden samt omgivande
parkeringar, gator, parker och grönytor. Fastigheterna ägs både av staden och av privata
fastighetsägare. En stor fastighetsägare är Vencom Property partners AB som äger stora
delar av den befintliga centrumanläggningen.
Orienteringskarta med planområdets läge markerat. Exakt gräns för planområdet
avgörs under planarbetet.
Planområdets exakta gräns kommer att fastställas under detaljplaneprocessen. Under
planarbetets gång kan det visa sig lämpligt att dela upp planområdet i flera olika
detaljplaner. Några viktiga frågor att ta ställning till när planområdets gräns avgörs är:
x
x
x
x
x
Gatuutformningen som rör Lejonvägen, Vasavägen och Kyrkvägen.
Utbyggnadsetapper
Avgränsning mot Stadshuset och eventuell ombyggnad.
Lejonet 28, ”Lidingö tidning-huset”. Ställning måste tas till byggnadens framtid.
Lejonet 42 och 43. Byggnaden på Lejonet 43 ”Tindra” har fått rivningslov och
framtida markanvändning behöver hanteras.
x Eventuell utbyggnad av befintligt äldreboende eller nytt boende för äldre, ”Tor
2”.
2
x Möjligheten att tillgodose behovet av förskoleplatser.
Planförhållanden och riktlinjer
I översiktsplanen 2012 redovisas aktuellt område som centrumkärna och utgör ett av
Lidingö stads 16 utvecklingsområden. Översiktsplanen beskriver behovet av att
utveckla Lidingö centrum till en tydligare stadskärna genom att förtäta med handel och
bostäder i detta kollektivtrafiknära läge.
Karta över gällande detaljplaner
Markens användning i gällande planer är till största delen centrumverksamhet och
bostäder samt parkering, park och väg. En mindre del medger även allmänt ändamål,
vilket innebär att kommunala eller statliga verksamheter kan bedrivas på de
fastigheterna. Ingen av detaljplanerna har någon gällande genomförandetid.
Tidigare ställningstagande och övriga beslut
Ett planprogram för utvecklingen av Centrum-Torsvik godkändes av Kommunfullmäktige i juni 2014. Planprogrammet redovisar lämplig markanvändning och ger
riktlinjer för fortsatt planering. I programmet finns riktlinjer för bebyggelse, service och
handel, grönstruktur och parker, stråk och mötesplatser, trafik, buller och teknisk
försörjning. Vägledande för Centrum-Torsviks utveckling är att skapa en stadsdel med
småstadskaraktär som är småskalig, varierad och anpassad till platsen.
Samtidigt med planprogrammet godkändes även ett visions- och måldokument och ett
hållbarhetsprogram. Mål- och visionsdokumentet förklarar projektets vision och mål
mer ingående och låg till grund för de avväganden som gjordes i plan- och
hållbarhetsprogrammen.
3
Ett gestaltningsprogram håller på att tas fram för hela stadsutvecklingsområdet
Centrum-Torsvik. Tanken är att denna detaljplan, markförsäljningar och övriga
planetapper ska utgå från gestaltningsprogrammet. Det beräknas antas under 2015.
I samband med att planprogrammet för Centrum-Torsvik togs fram gjordes ett stor antal
utredningar. Planarbetet för Lidingö centrum ska i så stor utsträckning som möjligt ha
framtagna utredningar som utgångpunkt, där de är fortfarande är aktuella.
Förutsättningar och förändringar
Stads- och landskapsbild
I planområdet finns kvartersliknande bebyggelse med handel och restauranger i
bottenvåningen och bostäder ovanpå. Bebyggelsen är anpassad till höjdskillnaderna
med suterrängvåningar, ramper och trappor. Stadsmiljön i centrum upplevs som
småskalig och omväxlande. Lejonvägen är utformad som en trafikled. I kombination
med parkeringsplatsernas placering intill Lejonvägen och avsaknad av entréer mot gatan
upplevs miljön som storskalig i dessa delar.
En stor del av bebyggelsen är från början av 1990-talet då Lidingö centrum byggdes ut.
Här är byggnaderna fyra till fem våningar och placerade i gatuliv. I planområdets
utkanter, intill villaområden, finns mer uppbruten och småskalig bebyggelse.
Bebyggelse
En stor del av befintliga byggnaderna har fasader i puts eller tegel. Färgsättningen är
enhetlig i jordfärger, främst i röda och gula nyanser. Taken, oftast i form av sadeltak,
består huvudsakligen av rött lertegel eller plåt.
Ny bebyggelse kan tillkomma intill befintliga kvarter och på parkeringsplatser. En
blandning av boendeformer i området ska utredas. Ny bebyggelse ska finansiera
infrastrukturinvesteringar i denna och senare detaljplanetapper. Planprogrammet har
gjort en helhetsbedömning av hur området kan bebyggas. I centrum är det lämpligt att
bygga tätare än i övriga etapper, med tanke på områdenas karaktär och läge. Byggrätter
på 30 000 - 40 000 m2 (bruttoarea) behöver tillkomma i området för att säkerställa en
del av finansieringen av en överdäckning vid Torsviks torg.
Riktlinjer för den nya bebyggelsens placering, höjder och utformning beskrivs närmare i
planprogram och gestaltningsprogram. Den småskalighet som finns i Lidingö centrum
idag är viktig att bevara och utveckla. Gestaltningen av Lidingö centrum är av stor vikt
för att skapa ett livskraftigt centrum med trevliga boendemiljöer. Inom
detaljplanerabetet är det betydelsefullt att tillsammans med fastighetsägare och aktuella
byggherrar arbeta vidare med krav på gestaltning.
4
Service
Service och handel är huvudsakligen lokaliserad till Lidingö centrum. Här finns idag
cirka 12 000 m2 ytor för handel och service. I området finns efterfrågan på mer yta för
butiker och restauranger. Inom planområdet bedöms att cirka 7 000 m2 för handel och
service kan tillkomma, enligt ”Handelsstrategi för Lidingö stadskärna”.
Natur och grönområden
Inom och i planområdets närhet finns idag två parker, Centrumparken och Vasaparken.
Upplevelsevärdena i parkerna bör förstärkas. Riktlinjer för avstånd till grönområden
och mängden grönyta per person finns angivna i planprogrammet. Andelen grönska i
centrum kan förstärkas när centrum utvecklas, när till exempel hårdgjorda
parkeringsytor omvandlas till bostadsgårdar och fler träd planteras. Ett styrinstrument
för grönare miljöer är att ta fram en grönytefaktor.
Det finns behov av en lekplats intill Lidingö centrum. En placering i Centrumparken ska
studeras i samband med planarbetet. Inom centrumområdet kan en eller flera mindre
parker, så kallade fickparker, bidra till ett grönskande centrum och med fler
mötesplatser.
Kulturmiljö
Invid stadshuset och norr om Lejonvägen finns kulturmiljöer som bedöms ha mycket
högt kulturhistoriskt värde. Förändringar i dess närhet kan påverka kulturmiljöerna
negativt, vilket bör beaktas i planarbetet.
Centrumbebyggelsen från 1990-talet har en särskild karaktär som bör hanteras varsamt.
5
Inom området finns flera andra byggnader som har höga kulturhistoriska värden, främst
centrumbebyggelsen. Möjligheten att införa så kallade varsamhetsbestämmelser för
dessa byggnader ska undersökas i den fortsatta planprocessen.
Markförhållanden
Området karaktäriseras av berg i dagen med lägre delar av lera och morän. I ”Teknisk
rapport för Centrum-Torsvik, underlag till planprogram” bedöms de byggnadstekniska
förutsättningarna i Lidingö centrum vara relativt goda. Där marken utgörs av lera krävs
åtgärder vid grundläggning då det annars finns risk för sättningar och instabilitet i
byggnaderna. Kompletterande utredningar behöver göras i det kommande planarbetet.
Gator och trafik
Stockholmsvägen och Lejonvägen är planområdets viktigaste stråk. Stockholmsvägen är
utformad som en gågata medan Lejonvägen huvudsakligen är utformad för biltrafik.
Karta med gatunamn
Lejonvägen är en del i huvudvägnätet. Detta innebär att gatan ska ha en acceptabel
framkomlighet för bil, men den behöver få mer plats för gående och cyklister för att
jämna ut färdmedelsfördelningen till mer hållbara transportslag. Här krävs särskild
noggrannhet vid gatuutformningen för att kombinera behov av framkomlighet med
6
trygghet, trivsel och småskalighet. I och med den förväntade trafikökningen som
beskrivs i planprogrammet ska Lejonvägens framtida bredd och antal körfält studeras
vidare under planarbetet. En cirkulationsplats i korsningen Lejonvägen/Vasavägen kan
medföra att ett körfält mellan Vasavägen och Kyrkvägen kan utgå utan att påverka
trafikflödet i korsningen. Detta ska utredas.
I Hastighetsplanen (antagen av Tekniska nämnden 2012) är Lejonvägen beslutad att ha
hastighetsbegränsningen 40 km/tim. I samband med planarbetet bör även
korsningspunkter för bil ses över för att öka trafiksäkerheten liksom utformning av
övergångsställen och cykelöverfarter för att öka säkerheten för oskyddade trafikanter.
Gatorna inom centrumkvarteren bör utformas på de gåendes villkor och ha karaktären
av gångfartsområde, det vill säga cyklar och bilar får framföras på de gåendes villkor.
Framkomligheten för transporter och utryckningsfordon måste dock studeras.
Parkering
Idag finns cirka 450 parkeringsplatser för service och handel inom planområdet. En stor
del av parkeringsplatserna förslås bebyggas, vilket innebär att en stor del av
bilparkeringen inom området behöver placeras under mark.
Parkeringsbehoven varierar över dygnet vilket gör att visst samutnyttjande av
parkeringsplatser kan vara möjlig. Detta behöver studeras i kommande planarbete
liksom ägande och drift av parkeringsanläggning för centrum och antalet
pendlarparkeringsplatser med anledningen av kommande förändringar i Ropsten.
Behovet av cykelparkering ska också säkerställas i planeringen. Det är främst nära
kollektivtrafik och andra viktiga målpunkter inom centrum som större cykelpakeringar
behövs.
Tekniska förvaltningen håller på att ta fram en parkeringshandlingsplan med bland
annat parkeringsnorm. Den beräknas antas under 2015. Parkeringsbehovet ska beräknas
utifrån den nya parkeringshandlingsplanen.
Gång- och cykelvägar
Cykelvägar finns idag längs med Stockholmsvägen fram till Bussgatan samt utmed
Lejonstigen. Lidingö stads trafikplan föreslår ett huvudcykelstråk utmed Lejonvägen
samt Kyrkvägen och Vasavägen. Trafiksäkerhets- och trygghetsfrågor bör studeras
vidare i planarbetet.
Kollektivtrafik
Området har en god kollektivtrafikförsörjning med många busslinjer som passerar flera
gånger per timme. Busshållplatser finns på Bussgatan samt intill Lidingö stadshus,
Lejonvägen och Kyrkvägen. På Friggavägen finns en busshållplats för närtrafik.
Placering av busshållplatser och behovet av nya busslinjer kan behöva utredas
tillsammans med Trafikförvaltningen (SL) och Keolis under planarbetet.
7
Teknisk försörjning
Vatten och avlopp
Området är idag anslutet till kommunalt vatten och avlopp. Inom ramen för
programarbetet har ledningsnätets kapacitet setts över. Ledningskapaciteten föreslås
generellt ökas med 20% men en detaljerad dimensionering av spill-, dricksvatten- och
dagvattennätet behövs i detaljplaneskedet. Kapaciteten för spillvattenledningen i den så
kallade Baggebytunneln behöver särskilt studeras. Eventuellt behöver en plats för
pumpstation för avlopp avsättas inom planområdet. Längs med Lejonvägen kan
ledningar behöva läggas om i de fall de kommer i konflikt med byggnation.
Dagvatten
Idag renas inte dagvattnet inom planområdet utan rinner ut i Lilla Värtan och
Kyrkviken. Eftersom stora parkeringsytor ersätts av bebyggelse förbättras
dagvattenbelastningen efter exploatering (förutom för fosfor och kadmium). Lidingö
stad har en dagvattenpolicy som betonar vikten av att den naturliga vattenbalansen inte
påverkas negativt av den fysiska planeringen och att det i första hand är lokalt
omhändertagande av dagvatten (LOD) som bör tillämpas.
Behovet av fördröjningsdammar för Lidingö centrum har beräknats till mellan 900-1200
m2. Det behovet är dock beräknat utan att beakta lokalt omhändertagande av dagvatten
på kvartersmark. I fortsatt planering måste en dagvattenhanteringsplan tas fram som
utreder behovet av dagvattenåtgärder på kvartersmark respektive allmän plats samt
förslag till åtgärder.
Värme
I området finns redan ett väl utbyggt fjärrvärmenät, som bedöms klara av att ansluta den
nya bebyggelsen. De byggnader som inte ligger i nära anslutning till en stamledning,
kan troligen försörjas med bergvärme.
El
Elnätet i området är idag högt belastat och en utbyggnad av elnätets kapacitet är
nödvändig. En eller flera nya transformatorer inom området kan komma att behövas
beroende på förväntad elförbrukning. Detta säkerställs i dialog med Fortum under
planarbetet. En detaljplan behöver också upprättas för att den befintliga
fördelningsstationen i Herserud kan förnyas och få en ökad kapacitet.
Avfall
I området finns kommunal avfallshämtning. Vilket avfallssystem som ska användas
samt hur avfallet från verksamheterna ska hanteras måste utredas vidare i planarbetet.
Behovet av återvinningsstationer, troligen två stycken inom centrumområdet, ska
beaktas i fortsatt planering.
8
Miljö- och riskfrågor
Buller
Utmed Lejonvägen och Bussgatan överstiger bullernivåerna gällande riktvärde för
bostäder på 55 dB(A) för ekvivalet ljudnivå vid fasad. I de fall där riktvärden för buller
riskerar att överskridas ska bullerdämpande åtgärder vid vägen och åtgärder för att
minska trafikmängder utredas. Om sådana åtgärder inte är tillräckliga eller försvarbara
kan avsteg från riktvärdena för trafikbuller tillämpas. Det motiveras med att föreslagna
bostäder ligger inom Lidingös mest centrala delar med närhet till service och god
kollektivtrafik. Bebyggelsens utformning utmed främst Lejonvägen behöver studeras
vidare ur bullersynpunkt.
Risk
Intill bensinstationen vid Drottningvägen finns en explosionsrisk. Det finns en
riskanalys som visar att åtgärder krävs för bebyggelse inom 25 meter från
bensinstationen.
Miljökonsekvenser
En behovsbedömning togs fram inom ramen för programarbetet. Enligt den bedömdes
att planprogrammet inte medför en betydande miljöpåverkan. En förnyad
behovsbedömning ska dock tas fram för varje detaljplan.
Kommunal service
Det finns ett antal förskolor i närheten av Lidingö centrum. Behovet av förskoleplatser
bedöms så stort vid en utveckling av planområdet att det behövs en ny förskola inom
planområdet. Lämplig placering ska studeras vidare under planarbetet. Möjligheten att
utveckla andra befintliga förskolor i närheten men utanför planområdet bör också
studeras parallellt med planarbetet.
Genomförande och ekonomi
Ekonomi
Staden är huvudman för allmänna platser (gator, parker och torg) och ska bygga ut och
bekosta de anläggningar som planläggs som allmän plats inom planområdet. De
kostnader som uppstår för staden i samband med utvecklingen av området ska
finansieras genom intäkter från markförsäljningar inom området. de fastighetsägare som
får nytta av detaljplanen ska vara med och finansiera utbyggnaden av allmän plats.
Intäkterna från markförsäljningar i första etappen ska även bidra till att finansiera del av
den planerade överdäckningen vid Torsviks torg.
Hur stora intäkterna för marken blir beror på vilken markanvändning det blir på platsen.
Förhållandet mellan bland annat hyresrätter och bostadsrätter bör studeras, utifrån
exploateringsintäkter och efterfrågan. Inom hela programområdet för Centrum-Torsvik
är utgångspunkten minst 15% hyresrätter av tillkommande bebyggelse. Inom denna
första etapp ska det utredas var det är lämpligt att bygga hyresrätter.
9
Detaljplanens genomförande innebär en rad kostnader för staden, så som ombyggnad av
vägar och ledningar, nya parkeringsanläggningar samt utveckling av parker och
gångstråk.
De ekonomiska konsekvenserna för denna detaljplan ska klargöras under planarbetet.
Ekonomiskt utfall ska löpande följas upp och redovisas.
Markanvisning
Staden kommer att anvisa mark vid olika tidpunkter under planarbetet. I
markanvisningarna ställs olika krav på bland annat gestaltning och hållbarhet. I
samband med en anvisning ska markanvisningsavtal tecknas med exploatören. Det ger
exploatören ensamrätt att under en viss tid förhandla med staden om detaljer kring
utvecklingen av markområdet. När markförsäljning sker ska exploateringsavtal eller
marköverlåtelseavtal tecknas. Exploateringsavtal tecknas även med andra
fastighetsägare inom planområdet som avser utveckla sina fastigheter.
Utbyggnad
Utbyggnadsetapper ska noggrant studeras under planarbetet för att ta fram en plan för
hur utbyggnaden av området kan genomföras. Framkomligheten på vägar, möjligheten
av parkera och att centrum kan fungera trots störningar från byggnationen, ska särskilt
beaktas.
Plankostnader
De kostnader som uppstår för nedlagt planarbete och utredningar i samband med
planläggning ska täckas genom planavtal, planavgift som tas ut i samband med bygglov
eller markförsäljning.
Frågor att utreda
Under planarbetet återstår en rad frågor och alternativa lösningar att bearbeta och utreda
vidare.
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
Bebyggelsens utformning, volym och utbredning
Grönytefaktor
Handelsutredning
Solförhållanden/solstudier
Skydds- och varsamhetsbestämmelser
Plats för ny förskola
Behovet av bostäder för äldre
Lekplats
Gator och trafik (inklusive kollektivtrafik)
Parkering och pendlarparkering
Dagvattenhantering
Avfall inklusive återvinningsstationer
Ekonomiska förutsättningar
10
Planprocess och tidplan
Detaljplanen föreslås handläggas med normalt förfarande. Det tar vanligen tre år att ta
fram en detaljplan när en markanvisning genomförs under planprocessen. Det finns
olika sätt att lägga upp arbetet för detaljplaneringen i centrum. Detaljplaneringen och
markanvisningarna ska baseras på projektplaner som tas fram om planutskottet fattar
beslut om föreliggande start-PM. I projektplanerna tas detaljerade tidplaner fram.
Processbild som visar hur detaljplaner och markanvisningar kan samordnas.
Markanvsningsförfarandet kan ske under olika faser i planprocessen.
Detaljplanen ska tas fram i nära samarbete med politker, lidingöbor, fastighetsägare,
kommande byggherrar/exploatörer samt näringslivet.
Medverkande
Följande personer från Lidingö stad har utöver undertecknade medverkat i framtagande
av Start-PM: Carita Örnmark (miljö- och stadsbyggnadskontoret), Stina Boklund
(stadsledningskontoret) och Olof Minati (tekniska förvaltningen).
Miljö- och stadsbyggnadskontorets sammanfattande bedömning
Miljö- och stadsbyggnadskontoret bedömer att en ny detaljplan för Lidingö centrum
innehållande bostäder, handel och service bidrar till att uppnå målsättningar i stadens
strategiska mål, miljöprogram, översiktsplan och planprogram för Centrum-Torsvik.
Ett livskraftigt centrum ger lidingöborna möjlighet att fortsättningsvis utföra sin
vardagsärenden på ön vilket kan stärka det lokala näringslivet och minskar behovet av
inköpsresor över kommungränsen. En blandad och varierad stadsdel med fler
mötesplatser stärker också centrum som en kreativ mötesplats på Lidingö.
En förtätning i centrum på redan ianspråktagen mark och där det finns kollektivtrafik,
service, parker och en utbyggd infrastruktur hushållar effektivt med resurser och ger en
liten miljöpåverkan. Det är också ett bra sätt att värna och utveckla både natur och
bebyggelse då naturmark kan sparas på andra platser.
Lidingö är en grön ö och andelen grönska kan öka i centrumområdet om till exempel en
grönytefaktor tas fram. Genomtänkta dagvattenlösningar och gårdsutformningar kan
11
möjliggöra bättre vattenkvalitet och förbättrade spridningsvägar, vilket bidrar till att
uppnå målet att Lidingö ska ha en rik natur och rent vatten.
Ny bebyggelse behöver tillkomma i en viss mängd i varje planetapp för att säkra en
delfinansiering av överdäckningen vid Torsviks torg.
När ny bebyggelse infogas i redan bebyggda miljöer är det viktigt att det görs med
största omsorg. Särskilt känsliga miljöer är intill stadshuset och intill ”villastaden” norr
om Lejonvägen. Extra noggranna studier kring bebyggelsens utformning och höjd krävs
i dessa lägen.
En ny detaljplan är positiv då Lejonvägens utformning kan ses över för att rymma ett
huvudcykelstråk samt mer plats för gående. Miljö- och stadsbyggnadskontoret anser att
Lejonvägens utformning måste ses som en helhet där hastighetssänkande åtgärder, mer
bebyggelse med bostadsentréer och lokaler intill gatan samt träd och sittmöbler ökar
trivsel och trygghet för de som rör sig utmed gatan. Det kommer också att bidra till att
skapa en småskalig och varierad miljö i enlighet med Vision och mål för
stadsutvecklingsområdet Centrum-Torsvik. Nya gångfartsgator i centrum bidrar till ett
levande och intimt stadsrum.
Miljö- och stadsbyggnadskontoret
Malin Lindqvist
Planchef
12