Årsredovisning 2014
Torshälla Fastigheter Årsredovisning 2014 INNEHÅLL Förord.................................................................................................. 3 Organisation........................................................................................ 4 Medarbetare........................................................................................ 6 Bostäder och näringslivslokaler ....................................................... 9 Kommunala lokaler och ortsutveckling . ........................................ 12 Förvaltningsberättelse....................................................................... 14 Ekonomisk redovisning...................................................................... 18 Underskrifter...................................................................................... 32 Revisionsberättelse............................................................................ 33 Fem år i sammandrag....................................................................... 34 Nyckeltal............................................................................................ 35 Bostadshyror...................................................................................... 36 Omflyttningsfrekvens......................................................................... 37 Fastighetsregister.............................................................................. 38 Styrelse och ledningsgrupp............................................................... 42 Årsredovisning 2014 Text: Sentera Layout: Anna Bergström Foto: Jacob Hansson, MickeS Photo och Fotograf Maximillian Norberg Tryck: Östertälje Tryckeri Omslagsbilder: Johanna Romero Alvarez framför salong Li-Li på Ringvägen och Eric Wahlström framför Kvarteret Holmen etapp 1 och 2. 2 FÖRORD ETT FÖRETAG UNDER STARK UTVECKLING Det har varit ett spännande år för Torshälla att tvättstugorna skulle få bättre resultat när det Fastigheter AB. Vi har fått gått från att vara ett gäller ”rent och snyggt” och att våra hyresgäster förvaltande bolag till att vara ett företag i framkant skulle uppskatta vår service och känna sig tryggare som bygger nya moderna bostäder. Därför var i sin boendemiljö. Vi lyckades förbättra oss inom det verkligen fest i juni 2014 när vi kunde inviga samtliga områden. Nu har vi produkten vi ska Holmen etapp I med 57 lägenheter beläget intill fokusera på och förbättra. vattnet med en vacker promenadbrygga på Torshälla som ort utvecklas och här har bolaget området. Senare på hösten satte vi spaden i backen en viktig roll genom att samarbeta och underlätta för etapp II som är ett radhusliknande boende, för näringslivet. I den senaste mätningen från också vid vattnet på samma område. Handelsinstitutet visar att handeln har ökat Samtidigt med nybyggnationen har vi tagit markant i Torshälla. Att öka Torshällas attraktivitet ansvar för det befintliga fastighetsbeståndet och både när det gäller turism som handel är något genomfört flera underhållsprojekt. Det här kräver som gynnar framtiden både för Torshälla som ort kompetens och engagemang i företaget och jag och för Torshälla Fastigheter. är stolt och glad över vår organisation, där vi har Till sist kan jag konstatera att 2015 fyller medarbetare som är ivriga att utvecklas och samti bolaget 60 år! Men det är verkligen ingen digt har vi kunnat komplettera organisationen med begynnande pensionär vi hanterar. spetskompetens för framtidens utmaningar. Vi deltar i ”Skåneintiativet” där vi tillsammans Monica Hed Johansson, Vd med många andra allmänna bostadsbolag har antagit utmaningen om att sänka vår energi förbrukning med 20% från 2007 till 2016. Vi är rätt nöjda med att vi redan har sänkt förbrukningen med 19% och vi räknar med att klara målet. Det gör vi tack vare många enkla åtgärder i vardagen utförda av engagerade fastighetsskötare samt nya tekniska förändringar och investeringar. I våra hyresgästmätningar så har det visat sig att våra aktiviteter baserade på förra årets resultat har haft rätt inriktning. Vi ville att våra hyresgäster skulle bli mer nöjda med sin utemiljö, 3 OM OSS Torshälla Fastigheter Från ett förvaltande till ett utvecklande bolag Att erbjuda bostäder och lokaler i ett attraktivt och varierat fastighetsbestånd med prisvärda och konkurrenskraftiga hyror är Torshälla Fastigheters verksamhetsidé. Företaget arbetar för att skapa goda livsvillkor, en god miljö och en hållbar tillväxt. Torshälla Fastigheter ska TORSHÄLLA FASTIGHETER vidare vara en attraktiv arbetsgivare och ha en ekonomi i balans. Under 2014 har företaget förstärkt organisationen med bygg- och projektledningskompetens för att fortsätta utveckla nya bostäder i Torshälla. w Helägt dotterbolag till Företaget medverkar aktivt i Torshällas utveckling och tillför samhällsnytta baserad Eskilstuna Kommunfastigheter på affärsmässighet. Torshälla Fastigheters mål och åtaganden mäts kontinuerligt AB, ingår i Eskilstuna och årets måluppfyllelse redovisas på sidan 5. Kommunföretag AB w VD Monica Hed Johansson w ORGANISATION w Omsätter ca 118 miljoner kr och har 39 anställda VD KOMMUNALA LOKALER Bygg- och projektledare w Äger och förvaltar BOSTÄDER/ EGNA FASTIGHETER 1 278 hyreslägenheter samt ett antal näringslivslokaler w Förvaltar cirka 30 000 kvadratmeter Förvaltare Förvaltare EKONOMI- OCH ADMINISTRATION kommunala lokaler w Huvudkontor på Brogatan 13 LAG LAG LAG LAG HYRESENHET 4 LAG LAG LAG i Torshälla med hyresenhet, administration och ledning ÅTA G A N D E N 2 0 1 4 ATTRAKTIV STAD 1. För att bidra till en attraktiv stad skall bolaget nyproducera lägenheter på orten. Mål: 150 (koncernmål) Uppfyllelse: 20 st påbörjade för bolaget (koncern 87 st) EKOLOGISK UTHÅLLIGHET 4. Minska energiförbrukningen med 20% från 2007 till 2016 för bostäder. Mål: T.o.m år 2014 16% 2. Fortsätta arbetet med att vidareutveckla kvaliteten på produkten Mål: Lägenheten index 82%, Utemiljö index 74%, Kommunala lokaler 75% Uppfyllelse: Lägenheten 75,4%, Utemiljö 68,7, Kommunala lokaler 57% 3. Social trygghet ska skapas genom att öka samverkan, medinflytande, ansvar och delaktighet med hyresgästerna. Mål: Trygghetsindex 78%, Rent & snyggt index 75%, Kommunala lokaler serviceindex 86% Uppfyllelse: Trygghet 77,2%, Rent & snyggt 73,3%, Kommunala lokaler service 66% Uppfyllelse: 19% 5. Minska energibehovet för värme och el i kommunala lokaler med 10% från 2009 till 2015. Mål: T.o.m 2015 10 % Uppfyllelse: Ökning 0,3%! 6. Bolagen i koncernen skall investera i solceller så att 10% av elanvändningen kommer från solel år 2020. Bolaget skall delta i gemensam upphandling av vindel. Mål: T.o.m år 2014 1% (koncernmål) Uppfyllelse: Inga objekt i Torshälla Fastigheter (koncern 0,3%) Mål: Investera i vindel Uppfyllelse: Pågår samarbete som planerat. w STRATEGISKA ÅTAGANDEN 2014 ATTRAKTIV ARBETSGIVARE STABIL EKONOMI 7. Bolaget skall arbeta aktivt för att främja hälsan 9. Bolaget skall vara ekonomiskt hos personalen och sänka sjukfrånvaron. stabilt på lång sikt. Mål: Sjukfrånvaro som högst 5% Mål: Vinst på AO Bostad 4% Uppfyllelse: 5,4% Uppfyllelse: 4% 8. Bolaget skall ge rätt förutsättningar för cheferna så ledarskapet kan förbättras/bibehållas, samt ge Mål: Vinst på AO Förvaltningsuppdrag 1% Uppfyllelse: 3,4% nöjda och engagerade medarbetare. Mål: Ledarskapsindex 75 Uppfyllelse: 79 Mål: Engagemangindex 82% Uppfyllelse: 80% 5 M E D A R B E TA R E För fler friska medarbetare Nyproduktionen av bostäder i kommunen har ökat. Därför har en bygg- och projektledare anställts under 2014. Även ekonomiavdelningen har fått ett nytt ansikte. Det har också funnits möjlighet att prova på andra tjänster inom företaget. Och på initiativ av w Vikariat som medarbetarna själva har en extra satsning på hälsa och friskvård skett under året. skapar vi-känsla Som fastighetsskötare jobbar han Utbildningar 2014 med förskolor och offentliga lokaler. • Personligt ledarskap, LAS och fastighetsägarnas ansvar – för cheferna Men det dök upp ett erbjudande • Lift, mekanik, elsäkerhet och brandutbildning – för fastighetsskötarna som Jörgen Spångberg inte kunde • Fukt, mögel och klottersaneringsutbildning – för fastighetsskötarna motstå. En besiktare på företaget skulle • Lås och dörrstängarutbildning – för fastighetsskötarna • Flertalet av medarbetarna gick en Sunda Hus-kurs gällande miljö/kemikalier vara föräldraledig under 2014. – Jag tyckte det vore kul att prova • Ett par medarbetare gick en flygande start på jobbet-kurs hos SABO något nytt; hade jobbat som besikt are tidigare och hade lite hum om det. w Antal tillsvidareanställda 2014-12-31 Tjänstemän 10 Fastighetsarbetare 13 Lokalvårdare 14 Målare 2 Totalt 39 w Genomsnittsålder 46 w Antal tillsvidareanställda kvinnor 20 w Antal tillsvidareanställda män 19 w Sysselsättningsgrad kvinnor 94% w Sysselsättningsgrad män 100% w Personalrörlighet 8% Så Jörgen nappade och bytte tjänst under cirka fjorton månader. Huvudkontoret blev hans nya arbetsplats. Arbetet innebar också möten med hyresgäster och ansvar för underhåll av lägenheter. – Det var nyttigt att få göra annat under ett år. Men också bra att få en w Sjukfrånvaro 2010-2014 (%) Total sjukfrånvaro Korttidsjukfrånvaro Frisknärvaro* inblick i vad man gör på kontoret. 2010 2011 2012 2013 2014 5,7 8,2 4,5 3,3 5,4 2,35 2,71 2,3 2,67 1,58 45 35 48 35 15 Det ger en större förståelse för andras arbetsuppgifter och skapar en helt annan vi-känsla, säger Jörgen. *Inga sjukskrivningsdagar under året w Fick fast på hemmaplan Under året har Torshälla Fastigheter fått Extra roligt förstås med tanke på att hon ett nytt ansikte på ekonomiavdelningen. är uppvuxen i Torshälla. Jeanette Johnsson hade tidigare ett vikariat på ett förvaltningsföretag. Så fick hon se en annons i tidningen för en fast tjänst på Torshälla Fastigheter. – Jag hade tittat på lite jobb eftersom – Det är mycket olika arbetsuppgifter som det blir på ett mindre företag. Hon fakturerar och tar hand om betalningar. jag visste att vikariatet var på väg att gå ut. Det tycker jag är jättekul. Jag hoppar Så jag tog chansen, sökte och fick tjänsten. även in i receptionen om det behövs! Jag blev så glad så, berättar Jeanette. 6 I maj började hon sitt nya jobb som ekonomiassistent på huvudkontoret. ERIC ÄR MED OCH BYGGER STADEN Det märks att bostadsbyggandet i kommunen tagit fart. – Det är jättekul att få vara med från början och dra projektet Torshälla Fastigheter har anställt en person som ska hela vägen. Skulle någon ha berättat det för mig när jag började fokusera på om- och nybyggnation. plugga hade jag aldrig trott på det. Eric är visserligen född och uppvuxen i Slagsta men under Eric Wahlström arbetade tidigare på Landstinget Sörmland skoltiden var han aktiv i både scoutkår och innebandyklubb och hade ansvar främst för projektering och ombyggnationer i Torshälla. Dessutom kommer hans släkt på pappas sida av sjukhuslokaler. Men Eric har ett intresse för arkitektur, härifrån. Så man förstår att hjärtat klappar lite extra för Torshälla. bostadsutformning och kringmiljö. Och redan när han pluggade till byggnadsingenjör på Linköpings universitet var planen att jobba med bostäder. – Det var det jag ville hålla på med. Bostaden är en så viktig del av våra liv. Och gör man sitt jobb bra så märker hyresgästen av det, säger Eric Wahlström. I maj 2014 började han sin nya tjänst. Som bygg- och projekt ledare på Torshälla Fastigheter jobbar Eric med om- och nybyggnation. Det innebär att ta fram underlag, teckna kontrakt Idag är han 28 år och i allra högsta grad en viktig pusselbit för samhällsutvecklingen i hemstaden. – Det är spännande att få vara med i den långsiktiga förändringen; bygga städer och se Eskilstuna och Torshälla växa och få vara delaktig i det. Eskilstuna Kommunfastighet har uppdrag från ägarna att bygga i snitt 200 lägenheter per år. För Torshälla fastigheter handlar det om motsvarade cirka 10 procent av detta. – Att få igång den så kallade flyttkedjan är ett sätt att få och bygga; från detaljplan till färdigt projekt. Det kan vara nya bukt med bostadsbristen. Men också att titta på olika områden; bostäder men också renovering av befintliga lägenheter var kan vi förtäta och var vi kan låta områden växa. Vi har mycket och verksamhetslokaler. nybyggnation att göra under de kommande 10-20 åren. Det absolut roligaste projektet just nu är, enligt Eric, kvarteret Gillet där det tidigare låg en bensinmack. Här ska ett antal nya lägenheter byggas de närmaste åren. 7 M E D A R B E TA R E MARITA FICK FART PÅ FÖRETAGET 2014 blev något av ett hälsoår för personalen på Torshälla Fastigheter. Delvis tack vare Marita Heikinniemi som släpade med hela gänget till gymmet. Marita är lagledare för lokalvårdarna på Torshälla Fastigheter. Efteråt var det många som tyckte det var roligt och ville Hon har ansvaret för elva lokalvårdare och tänkte att de fortsätta. Särskilt body pump var populärt. behövde göra något för att bättra på hälsan. – Många klagar på att de har ont i kroppen och pratar mycket om att komma igång med träning. Men det blir oftast det 2014 köptes gymkort för nästan det dubbla, jämfört med just bara prat, säger Marita. året innan. Dessutom är det flera som fortsatt träna. Så hon gick från ord till handling. Med hjälp av bland annat en sjukgymnast från Previa företagshälsa gjordes hälso kontroller och var och en fick berätta vilka problem de hade. – En medarbetare har verkligen funnit body pump och har fortsatt med det, berättar Marita. Hon menar att hälsoåret inneburit nya erfarenheter Därefter drog hela gänget till Thors gym i Torshälla, där en för personalen och att det öppnat upp ögonen för nya instruktör la upp individuella träningsprogram. möjligheter att ta hand om sig. – Jag tänkte att man kanske blir mer peppad och motiverad att börja träna om man faktiskt kan maskinerna, säger Marita. Det hela resulterade i en obligatorisk halvdag för samtliga anställda på Torshälla Fastigheter. – Det blev faktiskt inte så mycket protester. Med lite övertalning så gick allihop, säger hon och skrattar. Personalen delades upp i två grupper där ena gänget gick igenom träningsredskapen och det andra körde body pump. 8 Torshälla Fastigheter bekostade ytterligare ett par kvällspass på gymmet med instruktör. Värt att notera är att – Det är ett bra erbjudande som företaget hjälpt till med; att få satsa på sin egen hälsa. Sedan är det upp till var och en att ta sitt eget ansvar. Det kanske är den svåra biten. Det finns diskussioner kring att fortsätta med någon form av aktiviteter. – Jag vet att flera skulle vilja testa yoga så det tycker jag vi ska köra – med inriktning på kondition och andning för att motverka stress, säger Marita. B O S TÄ D E R O C H N Ä R I N G S L I V S L O K A L E R Vi bygger vidare på Holmen Torshälla Fastigheter ägde och förvaltade 1 278 lägenheter under 2014 där Holmens första etapp med 57 nya lägenheter var ett glädjande tillskott under året. Inga andra fastigheter förvärvades eller såldes under 2014. Den starka efterfrågan på bostäder har fortsatt under 2014, däremot har behovet av nya näringsliv slokaler mattats något. Holmen går in i etapp 2 I juni blev etapp 1 klart på Holmen och 57 nya hyresgäster fick Hyresgästerna trivs i sina lägenheter sina energi- och miljövänliga bostäder. Under hösten inleddes Under 2104 genomfördes en undersökning bland hyresgästerna. arbetet med etapp 2 som består av 20 nya hyresrätter fördelade 9 av 10 har bra kontakt med sina grannar och nästan alla (96 %) på 5 tvåvåningshus. Samtliga lägenheter kommer att ha en egen trivs i sina lägenheter. Undersökningen presenteras i sin helhet, ingång från markplan eller via loftgång. Etapp 2 ska vara infly- se faktaruta. En bidragande orsak till bra betyg från hyresgäster- ttningsklart i februari 2016. na är den samverkansdialog och de områdesaktiviteter som genomförs i samverkan mellan Hyresgästföreningen och Torshälla Fastigheter. Se resultatet av undersökningen på sidan 11. 9 B O S TÄ D E R O C H N Ä R I N G S L I V S L O K A L E R FLITIG FRISÖR SOM TRIVS I TORSHÄLLA När Johanna kom till Torshälla kunde hon knappt någon svenska. Men hon hade en dröm: att starta eget. Så hon bestämde sig helt enkelt för att lära sig språket. – Jag gick till torget här i Torshälla varje dag; drack kaffe och pratade med folk, säger hon och ler gott åt minnet. Johanna Romero Alvarez är 37 år och kommer ursprungligen från Colombia i Sydamerika. Under flera år drev hon en stor hårsalong med många anställda i Costa Rica. När hon så flyttade till Torshälla kontaktade hon Gunborg Olsson, som drivit salong Li-Li på Ringvägen i över femtio år. Gunborg var redo att trappa ned när Johanna kom och knackade på. – Torshälla Fastigheter var bra och stöttade mig vid etableringen. Sedan fixade jag i ordning lokalen själv med hjälp av min syster; vi målade och moderniserade. Namnet Li-Li var så inarbetat så det fick vara kvar. Även Gunborg hängde med verksamheten ytterligare några år, berättar Johanna. – Hon jobbade hos mig tills hon var 85. Hon gör fortfarande permanenter snabbare än vad jag kan! I dag har Johanna många och trogna kunder. Bokningspärmen är i det närmaste fulltecknad, av hårvård men även av fotbehandlingar. – Jag gör hembesök också. Det är inte alla som kan komma till salongen så jag är glad att kunna hjälpa! Ungefär samtidigt som hon började jobba i salongen flyttade hon till en av Torshälla Fastigheters trerummare på Edvardslundsgatan. Med bra grannar och bara sju minuters promenad till jobbet. – Det är ett vackert område. Jag känner mig trygg här! Johanna är ensamstående med tre små barn. Och det är såklart tufft att vara egen företagare. Men med förstående och flexibla kunder funkar det, menar Johanna. 10 Som om inte det räcker så studerar hon även till undersköterska – med sikte på att bli sjuksköterska så småningom. Men salongen vill hon behålla. – Jag tänker att man kan blanda. Och så kan jag involvera min syster mer i salongen, vi kan hjälpa varandra. INFORMATION SOM SKICKADES UT SOM UPPFÖLJNING AV HYRESGÄSTUNDERSÖKNINGEN Tack för att ni tog er tid att svara på hyresgästenkäten! Här kommer en sammanställning av resultaten från undersökningen 2014. Undersökningen genomfördes och sammanställdes av AktivBo på uppdrag av Torshälla Fastigheter under vintern 2014/2015 för att följa upp undersökningen från 2013/2014. Frågorna gällde allt ifrån val av blommor, buskar och träd, trivseln i lägenheten till tvättstugan och servicen. Svaren och synpunkterna från er hyresgäster ger oss ett välgrundat beslutsunderlag för framtida satsningar. Serviceindex Frågorna som ni svarade på i enkäten delas in i grupper som bildar index. När det gäller servicefrågor är det: Ta kunden på allvar, Trygghet, Rent och snyggt och Hjälp när det behövs. De bildar tillsammans Serviceindex. De blå och gröna staplarna i diagrammet är positiva svar och de svarta och bruna är negativa. Den röda linjen och röda siffrorna är resultatet från förra mätningen. Som ni ser så har vi förbättrat oss på alla delar! w Serviceindex 2014 Rent och snyggt 66,2% 78,0% - 26,8% 73,2% - 12,0% Hjälp när det behövs 86,3% 88,0% - 18,6% SERVICEINDEX 78,6% -100% 87,9% - 22,0% Trygghet 76,1% Ta kunden på allvar – I detta frågepaket ställs bl.a. frågor om hur väl utvecklad kontakten är - 12,1% Ta kunden på allvar 87,5% -50% 81,7% 0% Mycket bra Ganska bra Inte så bra 50% 100% Dåligt XX 2013 mellan hyresvärd och hyresgästerna. Närmare 95 procent av er är nöjda med bemötandet vid felanmälan. Rent och snyggt – Här ser vi många Hjälp när det behövs – Att få reda på vem Tryggheten – En god grannsämja främjar ökningar i betyget. Bland annat har som ska rätta till ett fel upplever ni idag tryggheten. Därför är det glädjande att se att 91 betyget för tillsyn och städning av som lättare då resultatet har gått från procent av alla som svarat på enkäten tycker att källare/vind samt tillsynen av tvättstugan 73 till 84 procent nöjda hyresgäster. kontakten med grannarna är mycket eller ganska ökat. Vi ser även att skötseln av grön Vidare kan vi även urskilja att 89 procent bra. Betyget på belysningen i området har ökat området har gått från 57 till 73 procent är nöjda med kvaliteten på utfört arbete. från 73 till 80 procent, vilket också är roligt att se. nöjda hyresgäster. Produktindex Era åsikter om Lägenheten, Allmänna utrymmen och Utemiljö bildar tillsammans Produktindex. Lägenheten – Närmare 96 procent trivs i sin lägenhet och 65 procent är ganska eller mycket nöjda med lägenhetens underhåll. Ungefär hälften anser att temperaturen i lägenheten under vinterhalvåret kan bli bättre. Allmänna utrymmen – Inom denna del kan vi se en stor förbättring vad gäller barnvagnsrummet w Produktindex 2014 Lägenhet 80,2% 22,2% 77,8% 20,4% 79,6% Allmänna utrymmen 78,0% 32,3% Utemiljön 63,8% 24,1% SERVICEINDEX 76,4% -100% 67,7% -50% 75,9% 0% Mycket bra Ganska bra Inte så bra 50% 100% Dåligt XX 2013 som har ökat i betyg med 17 procentenheter. 64 procent av hyresgästerna är idag nöjda med detta. Vidare är 82 procent nöjda med möjligheten Utemiljön – Vad gäller utemiljön kan vi 64 procent att det finns bra tillgångar på att få tvättider. Däremot ser vi en utmaning vad urskilja en stor ökning på betyget för val bänkar och bord och 59 procent anser att gäller cykelrummet då 47 procent anser att detta av blommor, buskar och träd. 70 procent trafikmiljön i närområdet är bra. kan bli bättre. är idag nöjda med detta. Slutligen svarar 11 KO M M U N A L A LO K A L E R O C H O R T S T V E C K L I N G Prisbelönt arbete med ”Trygga Torshälla” Torshälla Fastigheter förvaltar cirka 30 000 kvm kommunala Under 2014 kan projektet lyfta fram följande insatser: lokaler, allt från idrottsanläggningar, skolor, kulturbyggnader w Ungdomarna har involverats i utformandet av aktiviteter på till museum. När det gäller de kommunala lokalerna sker ungdomskaféet. renoveringar och ombyggnationer enligt plan. Fastighetsbolaget lägger också ner stor energi i förebyggande arbete för att minimera skadegörelse på samhällets gemensamma byggnader. Näringslivsråd som är med och utvecklar staden w Lokala föreningar har under året utfört hela 22 nattvandringar. w Fyra stycken trygghetsvandringar har genomförts, inriktade till avgränsande målgrupper som tillexempel ungdomar eller boenden i ett specifikt område. Marknadsrådet är en grupp företagare på orten, mest butiker w Generationsöverskridande har genomförts som i ett led att som träffas varje månad och planerar aktiviteter och gemensam- sammanföra yngre och äldre. ma annonseringar. Torshälla fastigheter och Torshälla w Extra bevakningar har utförts mot riktade objekt. stadsförvaltning deltar också i rådet. Tillsammans driver vi utvecklingen framåt i Torshälla, stöttar varandra, utbyter erfarenheter och information. Den senaste handelsutredningen visar att detaljhandeln har ökat i Torshälla. Det finns potential att utveckla både handel och turism till den lilla vackra pärlan i kommunen. w Information med telefonnummer till polis och bevakningsbolag har delats ut till närliggande boenden runt utsatta skolor och förskolor. w Sommartorget genomfördes under sex veckor i juni och juli med fokus på bland annat trygghet. w Områdesdagar har skett i utpekade områden. Trygga Torshälla w Övriga trygghetsskapande åtgärder har skett i form av Det långsiktiga målet med ”Trygga Torshälla” är att: diverse belysningsprojekt och att man skapat ett utegym ’’Fler torshällabor, flickor och pojkar, kvinnor och män ska i Krusgårdsområdet. uppleva ökad trygghet i Torshälla’’. I slutet av 2014 stärktes Trygga Torshälla då man skapade en styrgrupp och en arbetsgrupp. Arbetet leds och samordnas av Torshälla stads förvaltning och Torshälla Fastigheter. Resultatet av arbetet med Trygga Torshälla är att skadegörelsen har minskat, aktiviteterna har ökat och Trygga Torshälla har fått medial uppmärksamhet då John Källström, förvaltare på Torshälla Fastigheter, fick Eskilstuna kommuns trygghetspris för sitt arbete inom ramen för projektet. 12 Foto: Edis Potori Jennifer Ysing (6 D), Matilda Söderroos (3 E), Maja Lahtinen (4 E) och John Källström (Tfast) TRYGGHET I SKOLAN – EN VIKTIG DEL I VARDAGEN Jennifer Ysing, Matilda Söderroos och Maja Lahtinen Maja Lahtinen är jättenöjd med skolan men tycker det är tre elever som ingår i Edvardslundsskolans elevråd. är tråkigt när skadegörelse sker. Matilda Söderroos Alla tre är överens om att elevrådet fyller en viktig instämmer och fyller i med: funktion – inte minst ur ett trygghetsperspektiv. – Det kostar ju även en hel del pengar som man kan lägga på något roligare. – Det är viktigt att alla känner sig trygga på skolan då Edvardslundsskolan, liksom resterande kommunala man skall gå här i flera år’’, säger Jennifer Ysing. fastigheter, har varit relativt fri från skadegörelse under Idag samverkar elevrådet och fastighetsbolaget genom att 2014. Elevrådsrepresentanterna är eniga om att träffas en gång per termin. En stående punkt under dessa skadegörelsen påverkar ens upplevda känsla negativt möten är tryggheten och en trivsam skolmiljö. och att det är viktigt att hålla rent och snyggt kring skolan. – Jag tycker det både är roligt och framförallt viktigt att Att skolan är en populär plats att vistas på råder det träffa eleverna, då de har många kloka tankar och idéer ingen tvekan om. Det är inte ovanligt att det är barn här kring skolan och dess utformning, säger John Källström efter skolans slut eller på helger. som representerar Torshälla Fastigheter. John lyfter fram – Det ser trevligt ut när folk är här på helgerna och och berömmer skolans engagemang och driv – ett driv som bidrar till liv och rörelse, säger Jennifer Ysing, en av tre börjar från rektorn och strålar vidare ut i organisationen. duktiga tjejer som värnar om skolan och garanterat gör – Driv föder driv – precis som klotter föder klotter, den till en ännu trivsammare plats. säger John. 13 ÅRSREDOVISNING FÖR RÄKENSKAPSÅRET 2014 Styrelsen och verkställande direktören avger följande årsredovisning. Innehåll • förvaltningsberättelse • resultaträkning • balansräkning • kassaflödesanalys • noter och kommentarer till resultat- och balansräkningen Om inte annat särskilt anges, redovisas alla belopp i tusental kronor. Uppgifter inom parentes avser föregående år. Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Torshälla Fastighets Aktiebolag, organisationsnummer 556061-2912 med säte i Eskilstuna Kommun, får härmed avge följande årsredovisning för räkenskapsåret 2014. Styrelse, verkställande direktör och revisorer: Ordinarie ledamöter Kjell Strandtoft, ordförande (m) Leif Thorstenson, vice ordförande (s) Tord Domargård (c) Lena Ilhag (mp) Per Johnsson (sd) Suppleanter Eine Ikonen (s) Lillemor Nordh (c) Carin Kuutmann (v) Lars Grape (m) Tobias Gustafsson (sd) F Ö R V A LT N I N G S B E R ÄT T E L S E Aktieägare Eskilstuna Kommunfastigheter AB, 3 872 aktier och röster. Torshälla Fastighets AB ingår, som ett helägt dotterbolag till Eskilstuna Kommunfastigheter AB 556499-5909 med säte i Eskilstuna Kommun. Eskilstuna Kommunfastigheter AB ingår i koncernen Eskilstuna Kommunföretag AB 556531-7293 med säte i Eskilstuna kommun, som ägs av Eskilstuna kommun. Organisationsanslutning Företaget är medlem i: SABO Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag KFS Kommunala Företagens Samorganisation HBV Husbyggnadsvaror HBV Förening Information om verksamheten Bolaget började sin verksamhet 1955 i Nyby bruks ägo. 1999 blev bolaget kommunalägt och är numera dotterbolag till Eskilstuna Kommunfastigheter AB. Ändamålet med bolagets verksamhet är att främja bostadsförsörjningen i kommunen samt försörjning av lokaler för kommunal verksamhet och näringslivet, främst avseende mindre företag. Verksamheten innefattar att bygga, äga och förvalta det befintliga beståndet bestående av 1278 lägenheter samt ett mindre antal butikslokaler i Torshälla. På uppdrag av Eskilstuna Kommunfastigheter förvaltar också bolaget Eskilstuna kommuns bebyggda fastigheter belägna i Torshälla. Uppdraget under senaste åren har varit att bygga nya bostäder och bolaget har anpassat organisation och verksamhet för att klara de nya målen. Ägardirektiv Ägardirektiv 2014 från Eskilstuna Kommunstyrelse: Verkställande direktör Monica Hed Johansson Direktiv direkt till Torshälla Fastighets AB Styrelsen har under året hållit 10 protokollförda ordinarie sammanträden. Ordinarie bolagsstämma hölls den 15 maj 2014. Bolaget skall: - verka för Torshällas ortsutveckling i nära samarbete med Torshälla stads nämnd, lokala föreningar och företag. Revisorer Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Lekmannarevisor Urban Pantzar (m), ordinarie - genom upprustning, om-, ny- eller tillbyggnad, komplettera och bredda bostadsbeståndet i Torshälla i syfte att försköna staden. Vid eventuell försäljning av fastigheter ska bolaget försäkra sig om att tilltänkt köpare har en hållbar social och ekonomisk inriktning som kan bidra till ortsutvecklingen i Torshälla. -tillhandahålla lokaler för närings- och affärsverksamheter. Bolaget ska tillsammans med andra aktörer bidra till en levande och välskött småstad där människor vill bo och verka. -tillsammans med Torshälla stads nämnd och övriga berörda intressenter, delta i planering för byggnation av nytt äldreboende. Uppfyllelse: Bolaget och Torshälla stads nämnd med politiker och tjänstemän har bildat en styrgrupp som träffas månadsvis. Bolaget ingår också i utvecklingsrådet ”Framtidens Torshälla” med närings- 14 och föreningslivet. I ”marknadsrådet” träffas bolaget och butikerna på orten varje månad. Bolaget nätverkar också med andra fastighetsägare och företagare i frågor som kan driva utvecklingen framåt. På Holmen iordningställdes 57 nya lägenheter i etapp I. 1 juni flyttade samtliga hyresgäster in i de tre nybyggda fastigheterna med industrikaraktär intill det gamla industrihuset, som har varsamt renoverats och bevarats. Området har även förskönats med en gemensam promenadbrygga. På hösten samma år startades etapp II med ytterligare 20 lägenheter. Inga försäljningar har varit aktuella. Ett nytt äldreboende har utretts med olika alternativ. Bolaget har medverkat i planeringen men beslut om byggande har ännu inte fattats. Torshälla Fastigheter har även gjort en volymstudie för att bygga ut befintligt äldreboende, Spångagården, på uppdrag av Torshälla stads nämnd. Direktiv i samverkan med moderbolaget Eskilstuna Kommunfastigheter Sociala åtaganden Bolaget skall: - erbjuda attraktiva och prisvärda bostäder i bostadsområden med egna stadsdelscentra. Bostäderna ska vara utformade efter kommuninvånarnas behov. Hyresgästerna ska ges möjlighet till samverkan och medinflytande. Uppfyllelse: Tillsammans med hyresgästföreningen för bolaget en sam verkansdialog för att öka hyresgästernas inflytande. Det sker genom gemensamma större evenemang, via bomöten och trygghetsvandringar. Varje år mäts nöjdheten hos hyresgästerna, servicenivån och åtgärder anpassas efter kundens önskemål. En differentiering av hyrorna inom bolagets bostadsbestånd har naturligt skett via nybyggnation med presumtionshyror. Utöver det har ännu inte något arbete med differentierad hyressättning påbörjats i det befintliga beståndet. Odlingslotter och övrig odling i våra bostadsområden tillsammans med hyresgästerna har prövats och genomförts i varierande storlek och med varierat intresse. Bolaget har ett gott samarbete med Torshälla stads förvaltning när det gäller boende för människor med särskilt boendestöd eller akuta lösningar för utsatta kvinnor med barn. Fler tillgängliga bostäder har skapats genom Holmenprojektet där hiss finns för samtliga lägenheter. Bolaget medverkar i de trainee- och praktikprojekt som Eskilstuna kommun bedriver. I många fall ges nyanlända en chans att komma till en arbetsplats. Torshälla Fastigheter har köpt in ett par cyklar som hyrs ut via Torshälla stads förvaltning för att kunna erbjuda invånare och turister en cykel. Cykelparkeringar och cykelförråd har byggts under året. - genom differentierad prissättning bidra till att den socio ekonomiska integreringen ökar i stadsdelarna. Detta kan ske genom variation av utrustningsstandarden i bostäderna. Energifrågor/miljöprofil - fortsätta arbetet med stadsdelsutveckling och inflytande över det egna boendet. Hyresgästernas ansvar och delaktighet i boendet ska öka både gällande fastighetsskötsel och för inomhus- och utomhusmiljö. - i all om-, ny- eller tillbyggnation utgå från att minimera miljöpåverkan och ha energieffektiva lösningar enligt klimatplan, dvs leda till total energieffektivisering med 25% per m2 från 2009 till 2020. - skapa ytor för stadsdelsnära odling i våra bostadsområden. - arbeta aktivt med energieffektivisering samt miljöåtgärder, exempelvis att på lämpliga platser i sitt fastighetsbestånd använda miljöanpassande alternativ i enlighet med klimatplan. - tillsammans med övriga nämnder säkerställa en god service i bostadsområden och stadsdelar. - arbeta för ökad trygghet i sina bostadsområden i samverkan med kommunens förvaltningar och föreningar. - medverka i kommunens mångfalds- och integrationsarbete. -arbeta tillsammans med berörda nämnder för att skapa boendeformer för människor med behov av särskilt boendestöd och därvid ha särskild uppmärksamhet på nämndernas behov i löpande verksamhet. - skapa ökad tillgänglighet och möjliggöra kvarboende i bostads områdena genom exempelvis hissar och anpassning av entréer. - i dialog med Arbetsmarknad-och familjenämnden och Torshälla stads nämnd, se över sitt bestånd och vika lämpliga lägenheter för våldsutsatta kvinnor och barn. - i sitt bostadsbestånd och vid verksamhetslokaler främja användning av cykel. - tillgodose de nya krav på utformning av parkeringsmöjligheter som exemplevis nya typer av transportcyklar och cykelvagnar ställer. Cykelstölderna ska motverkas genom att öka tillgången på säkra cykelparkeringar. Bolaget skall: - genomföra energieffektiviseringar i befintliga fastigheter (bostäder, lokaler och verksamhetsfastigheter) till en nivå som innebär att beståndet ligger i framkant i branschen. Energieffektiviseringsarbetet ska göras i samverkan med kommunen. - ska genomföra en EPC-upphandling i syfte att snabbt minska energiförbrukningen i beståndet. - vid nybyggnation tillse att energiförbrukningen är högst 60 kWh per kvadratmeter / år. - fullfölja påbörjad plan att fler skolor och förskolor ska förses med aktiva tak (solceller, gröna tak och solfångare). - successivt införa individuell mätning och debitering av vatten/varmvattenförbrukning och el i hela fastighetsbeståndet. Verkställighet inleds under år 2013. - delta i koncerngemensam upphandling och investera i vindkraftsproduktion i syfte att sänka sina elkostnader och samtidigt bidra till en hållbar energiproduktion. - vid nyproduktion av bostäder och verksamhetslokaler utforma dagvattenhanteringen så att fastighetsnära omhändertagande möjliggörs. 15 F Ö R V A LT N I N G S B E R ÄT T E L S E Uppfyllelse: Vid all om- ny eller tillbyggnation ingår miljövänliga materialval enligt Sunda hus och med förbättrade energilösningar. Energiförbrukningar följs ständigt upp och åtgärder vidtas. Energitjänster har köpts för att upprätta åtgärdsförslag med livscykelkalkyler. Vissa åtgärder har omgående utförts och vissa läggs in i underhållsplaner. Holmen etapp I har inte kunnat byggas med kravet 55 kWh/m2, däremot har solceller installerats på taken. Både etapp I och II byggs med en energiförbrukning på högst 60 kwh/m2. Ett par fastighetsskötare har utsetts till teknikansvariga och kan inrikta sig på energiarbetet ute i fältet. Bolaget har som delmål, förutom klimatplanen att sänka energianvändningen med 20 % från 2007 till 2016. Bolaget ser ut att klara detta. Inga aktiva tak har byggts under året men görs på uppdrag av Eskilstuna kommun när objekt lämpar sig. Individuell mätning har genomförts på några adresser under året i det befintliga beståndet och är installerat i de nybyggda lägenheterna på Holmen. Bolaget har beslutat att vara med i vindkraftsprojektet som leds via Eskilstuna kommun och vid nybyggnation har dagvatten omhändertagits på plats. Kommunens verksamhetsfastigheter Bolaget skall: - tillsammans med berörda kommunala nämnder göra plan för, samt påbörja att skapa terapiträdgårdar vid kommunens äldreboenden. Uppfyllelse: - en färdig plan finns ännu inte framtagen. Investeringar Avslutade investeringar i byggnader uppgår under året till 94 198 tkr (1 274 tkr). Investeringar i inventarier uppgår under året för bolaget till 382 tkr (1 490 tkr). Totala investeringar under året uppgår därmed till 94 580 tkr (2 764 tkr). Avslutade investeringar: - Torshälla 4:44, nybyggnation Etapp1 - Skeppsgossen 1, fönsterbyte - Krögaren 10, fjärrvärme Pågående investeringar i byggnader uppgår under året till 5 895 tkr (62 089 tkr), varav nybyggnation Torshälla 4:44 (Etapp 2) utgör 5 527 tkr. Pågående investeringar: - Torshälla 4:44, nybyggnation Etapp 2 - Löparen 1, takbyte - Vårdaren 11, fasad & fönster - Skidåkaren 2, styr & regler 16 Marknad Fortsatt är det stor efterfrågan på att bo och verka i Torshälla och den låga vakansgraden kvarstår. Antalet intresseanmälningar på lediga lägenheter ökar. Det har också under året noterats en ökad efterfrågan från yngre på mindre lägenheter. F ortfarande är även efterfrågan mycket stor på lägenheter med god tillgänglighet såsom hiss samt bostäder i markplan. Efterfrågan var också stor till de nybyggda lägenheterna på kv Holmen, där samtliga lägenheter blev uthyrda från första inflyttningsmånad. Framtiden Under de senaste åren har Torshälla Fastighets AB fått en allt större roll i det ortsutvecklingsarbete som pågår och för Eskilstunas mål ”attraktiv stad”. Affärsplanen har uppdaterats och anpassats för ett bolag som ska bygga och planera för fler bostäder samt förvalta och utveckla det befintliga bostads beståndet. Fler bostäder behövs för både familjer och äldre. I Holmenområdet kunde 57 lägenheter i etapp I fyllas med nya hyresgäster. Hösten 2014 fortsatte byggandet av etapp II med 20 radhusliknande lägenheter som planeras att bli färdigställda januari 2016. Planabeten och utredningar kommer under de närmaste åren pågå för att bygga fler äldrebostäder samt för att bebygga kvarteret Gillet med nya flerfamiljshus. Samtidigt kräver det befintliga fastighetsbeståndet stora renoveringsåtgärder såsom takbyten och andra klimatskyddande åtgärder, stamrenoveringar och anpassningar. Hyresnivån har under större delen av bolagets historia legat lägre än genomsnittet vilket försvårar den krävda åtgärdstakten. Bolaget arbetar med att hålla nere kostnader genom effektivisering inom fastighetsskötsel, administration och genom energi effektiviseringar. Miljöåtgärder planeras inom olika områden. Det kan vara både mindre och större åtgärder, som till exempel ett rökfritt boende och införande av vindkraft. Ett pågående energimål, SABO-initiativet, som startades 2010 kommer att slutredovisas 2016 då energiförbrukningen skall ha sänkts 20 % jämfört med 2007. Bolaget har goda förutsättningar att uppnå målet. Utmaningarna har gjort att bolaget har fått anpassa organisationen genom att bland annat anställa en egen byggprojektledare och genom att avdela vissa funktioner hos personalen. Kompetensbehoven kommer de närmaste åren kräva höjning och ständig utveckling. Med den byggnadsutveckling som är i hela riket kan kompetent personal befaras bli en brist. Marknaden för bostadsuthyrning är god medan ett par butikslokaler är tomställda. Bolaget har få lokaler men anser det angeläget att lokalhyresgästen bidrar positivt till stadskärnans utveckling. Marknadsvärdet har ökat i hela fastighetsbeståndet. Långsiktliga investeringsplaner revideras i takt med u tredningar och upphandlingar för att hålla soliditetsmål och för att se om försäljning av fastigheter i utkanterna av Torshälla måste verkställas. Förvaltningsuppdraget på de kommunala lokalerna kommer att fortsätta med ännu fler uppdrag att göra energi effektiviseringar framöver. De sociala aspekterna i boendet kommer att bli allt mer viktiga. Våra värderingar i affärsplanen sätter människan i fokus och framöver kommer allt fler olika aktiviteter utvecklas för att man ska kännas sig trygg både i sin omgivning, på arbetet och som hyresgäst. Fler idéer för att bidra för minskad arbetslöshet och minskade sociala problem bör även vi som bolag utveckla. Här krävs ökad kompetens inom området. Ett hälsosamt klimat för de anställda skapas med bra ledarskap, respekt för varandra och satsning på friskvård. I medarbetarundersökningar visar resultatet på gott betyg för bolagets ledare och att medarbetarna trivs på sitt arbete. Arbetet måste ständigt förnyas och utvecklas men bolaget har engagerade ledare som klarar utmaningarna. Fastighetsförvaltningen Vid utgången av 2014 ägde bolaget: Bostadslägenheter Lokaler Varav: Barnstugor Områdescentral Vårdcentral 1278 63 (1221) (60) 2 1 1 (2) (1) (1) Den totala ytan för bostäder och lokaler uppgår till 105 351 kvm (101 245 kvm). Kommunala verksamhetslokaler På uppdrag av moderbolaget, Eskilstuna Kommunfastigheter AB, förvaltas 21 st kommunala fastigheter av Torshälla Fastighets AB. Den sammanlagda förvaltade ytan uppgår till ca 30 000 kvm och de största objekten är Gökstensskolan och Edvardslunds skolan. Resultatet för Förvaltningsuppdraget mot kommun 2014 efter finansiella poster blev 692 tkr (270 tkr). Fastighetsunderhåll Periodiskt underhåll har utförts till ett belopp av 24 347 tkr (19 300 tkr), varav 2 896 tkr (2 687 tkr) avser kommunala verksamhetslokaler och 21 451 tkr (16 613 tkr) egna fastigheter. Finansförvaltningen Vid ingången av året uppgick snitträntan, inklusive kommunal borgen, till 3,81%. Under året har snitträntan på låneportföljen sjunkit i takt med att lån omtecknats och den kommunala borgen sjunkit. Snitträntan vid utgången av 2014 inklusive kommunal borgen är 3,22%. Kommunal borgen ligger på nivåer mellan 0,25% och 0,8%. Räntekostnaderna för året har uppgått till 10 399 tkr (10 253 tkr) och kommunal borgen till 2 129 ( 1 946 tkr). Risker & Möjligheter För att möta och synliggöra risker i bolaget samarbetar Torshälla Fastighets AB löpande med ett koncernövergripande säkerhets råd, vars syfte är att skapa en gemensam grund och struktur för riskhanteringsarbetet. Bolaget följer kontinuerligt de möjligheter och risker som en förändrad marknad med ändrade förhållanden i näringslivet, skolvärlden, den politiska miljön och svängningar i konjunkturen kan innebära för företaget. Bolaget finansieras till stor del av upplåning från kreditinstitut och är därmed exponerat för ränterisker och finansieringsrisker. Även risker för kreditförluster samt fastighetsskador föreligger. Dessa risker hanteras genom efterlevnad av upprättad finanspolicy och systematisk kreditbedömning. Samtliga fastigheter är fullvärdesförsäkrade. Någon valutarisk föreligger inte. Känslighetsanalys Nedan följer en tabell som visar hur Torshälla Fastighets ABs resultat påverkas på helårsbasis vid en förändring av ett antal faktorer. Förändring Resultatpåverkan helår, tkr Hyresförändring 1% 986 Förändring vakansgrad 1%-enhet 986 Förändring driftkostnader 1% 875 Förändring av underhålls kostnader 1% 243 Förändring av snittlåneräntan 1%-enhet 3 539 Hyresförluster Antalet outhyrda lägenheter uppgick 2014-12-31 till 2 st (1st). Totalt hyresbortfall för outhyrda objekt för året uppgick till 834 tkr (1 086 tkr) varav lägenheter utgör 263 tkr. Likviditet/soliditet Likvida medel, inklusive medel från koncernkonto, har under året uppgått i genomsnitt till 4,4 milj kr (11,1 milj kr). Vid årets slut uppgår de likvida medlen till 6,3 milj kr. Gemensam checkkredit med Eskilstuna Kommunfastigheter: 80 milj kr. Balanslikviditeten för bolaget, d v s förhållandet mellan omsättningstillgångar och kortfristiga skulder, uppgår till 0,41 (0,65). Soliditeten, beräknad som summan av justerade obeskattade reserver och eget kapital i förhållande till balansomslutningen uppgår till 13,9% (13,9%). Hyresförhandlingar Resultatet av hyresförhandlingarna för år 2014 med Hyresgästföreningen gav en höjning av bostadshyrorna med 2,4% fr o m 1 mars 2014. Resultat och vinstdisposition Redovisat resultat uppgår till 1 838 565 kr (1 332 336 kr). Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till bolagstämmans förfogande stående vinstmedel 48 107 945 kr, varav 1 838 565 kr är årets vinst, balanseras i ny räkning. 17 R E S U LTAT R Ä K N I N G A R Resultaträkning Not Nettoomsättning Hyresintäkter Övriga förvaltningsintäkter Övriga rörelseintäkter 3 3, 4 5 3, 6 Rörelsens kostnader Externa kostnader Personalkostnader Avskrivningar av anläggningstillgångar 7, 8 9 10 Summa rörelsens kostnader 2014 2013 98 643 15 746 4 073 118 462 93 685 16 267 8 080 118 032 -69 188 -21 240 -11 064 -69 347 -22 685 -10 171 -101 492 -102 203 Rörelseresultat 11 16 970 15 829 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter Räntekostnader 12 78 -12 564 165 -12 227 -12 486 -12 062 Summa resultat från finansiella poster Resultat efter finansiella poster 3 4 484 3 767 Bokslutsdispositioner Skatt på årets resultat 13 14 -2 112 -533 -2 130 -305 1 839 1 332 Årets vinst 18 BALANSRÄKNINGAR Balansräkning Not 2014-12-31 2013-12-31 719 915 431 841 992 5 896 438 729 348 142 1 146 65 734 415 022 40 40 439 488 415 977 115 131 318 119 1 559 1 905 3 467 2 617 15 10 000 334 57 1 367 17 933 1 928 39 21 658 240 10 355 251 22 040 449 843 438 017 Tillgångar Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Dataprogram 15 Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Inventarier Pågående ny- och ombyggnader 16, 17, 18 19 20 Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar 21 Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager m m Förråd Kortfristiga fordringar Hyresfordringar Kundfordringar Skattefordringar Fordringar hos moderföretag Fordringar hos Eskilstuna Kommun Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Övriga kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar 22 19 BALANSRÄKNINGAR Balansräkning Not 2014-12-31 2013-12-31 1 936 11 105 13 041 1 936 11 105 13 041 46 269 1 839 48 108 61 149 44 937 1 332 46 269 59 310 Eget kapital och skulder Eget kapital 23 Bundet eget kapital Aktiekapital (3 872 aktier) Reservfond Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets vinst Summa eget kapital Obeskattade reserver 24 2 242 1 898 Avsättningar Avsättning för pensioner och liknande förpliktelser Uppskjutna skatter 25 26 646 6 622 725 6 362 7 268 7 087 71 000 282 900 7 105 000 230 900 6 353 907 335 906 7 604 4 554 164 4 494 8 461 10 919 5 765 385 9 018 7 729 25 277 33 816 449 843 438 017 Inga Inga Inga Inga Summa avsättningar Långfristiga skulder Övriga skulder till kreditinstitut Skulder till Eskilstuna Kommun Övriga långfristiga skulder 27 27 Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Skulder till moderföretag Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser 20 28 K A S S A F L Ö D E S A N A LY S Kassaflödesanalys Not Den löpande verksamheten Rörelseresultat efter finansiella poster Justering för poster som inte ingår i kassaflödet, mm 29 2014 2013 4 484 10 985 3 738 10 007 Ökning/minskning varulager Ökning/minskning rörelsefordringar Ökning/minskning rörelseskulder -465 15 004 15 5 177 -6 000 -819 12 926 -4 -3 731 8 181 Kassaflöde från den löpande verksamheten 14 196 17 372 Investeringsverksamheten Investeringar i immateriella anläggningstillgångar Investeringar i materiella anläggningstillgångar Sålda materiella anläggningstillgångar -34 743 5 -915 -63 216 4 Kassaflöde från investeringsverksamheten -34 738 -64 127 Finansieringsverksamheten Upptagna lån Utbetalt koncernbidrag 18 000 -3 536 45 987 - Kassaflöde från finansieringsverksamheten 14 464 45 987 Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut -6 078 12 456 6 378 -768 13 224 12 456 Betald inkomstskatt 29 21 NOTER NOTER OCH KOMMENTARER TILL RESULTAT- OCH BALANSRÄKNINGEN Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänna redovisningsprinciper Från och med räkenskapsåret 2014 upprättas årsoch koncernredovisningarna med tillämpning av årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Tidigare tillämpades årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd förutom BFNAR 2008:1 (K2) och BFNAR 2012:1 (K3). Övergången har gjorts i enlighet med föreskrifterna i K3s kapitel 35, vilket bland annat innebär att jämförelsetalen för 2013 har räknats om och att omräknade jämförelsetal presenteras i samtliga räkningar och noter. Effekterna av övergången visas i not 2. Värderingsprinciper Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår utgifter som direkt kan hänföras till förvärvet av tillgången. Följande avskrivningstider tillämpas: Dataprogram 5 år Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffnings värde minskat med avskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår utgifter som direkt kan hänföras till förvärvet av tillgången. När en komponent i en anläggningstillgång byts ut, utrangeras eventuell kvarvarande del av den gamla komponenten och den nya komponentens anskaffningsvärde aktiveras. Tillkommande utgifter som avser tillgångar som inte delas upp i komponenter läggs till anskaffningsvärdet till den del i tillgångens prestanda ökar i förhållande till tillgångens värde vid anskaffningstidpunkten. Utgifter för löpande reparation och underhåll redovisas som kostnader. I samband med fastighetsförvärv bedöms om fastigheten väntas ge upphov till framtida kostnader för rivning och återställande av platsen. I sådana fall görs en avsättning och anskaffningsvärdet ökas med samma belopp. Realisationsvinst respektive realisationsförlust vid avyttring av en anläggningstillgång redovisas som Övrig rörelseintäkt respektive Övrig rörelsekostnad. Materiella anläggningstillgångar skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. När tillgångarnas avskrivningsbara belopp fastställs, beaktas i förekommande fall tillgångens restvärde. Avskrivningarna ingår i resultaträkningens poster Kostnad för sålda varor, Försäljningskostnader och Administrationskostnader. Bolagets mark har obegränsad nyttjandeperiod och skrivs inte av. Linjär avskrivningsmetod används för övriga typer av materiella tillgångar. 22 Följande avskrivningstider tillämpas: Byggnader Stomme och grund 100 år Stomkompletteringar 50 år Värme, sanitet 40 år El 40 år Fasad 50 år Fönster, dörrar 50 år Köksinredning 30 år Yttertak 40 år Ventilation, styr o övervakning 25 år Transport, hiss 25 år Restpost 50 år Uppskrivning 59 år Nedskrivning 59 år Markanläggningar 20 år Inventarier, verktyg, maskiner 5 år Likvida medel Företaget har medel på koncernkonto hos Eskilstuna Kommun. Dessa klassificeras som fordran i balansräkningen och som likvida medel i kassaflödesanalysen. Lånekostnader Lånekostnader belastar resultatet i den period till vilken de hänför sig, oavsett hur de upplånade medlen har använts. Statliga stöd Statliga stöd redovisas till verkligt värde när det finns rimlig säkerhet att stödet kommer att erhållas och att bolaget kommer att uppfylla alla därmed sammanhängande villkor. Statliga stöd för anskaffning av materiella anläg gningstillgångar reducerar tillgångens redovisade värde. Leasingavtal Samtliga leasingavtal, där företaget är leasetagare, redovisas som operationell leasing (hyresavtal), oavsett om avtalen är finansiella eller operationella. Leasingavgiften redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden. Företagets uthyrning av lokaler klassificeras som operationell leasing. Leasingintäkterna redovisas linjärt under leasingperioden. Fordringar Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Förråd Varulagret är upptaget till det lägsta av anskaffningsvärdet enligt först in- först ut- principen, respektive verkligt värde. Inkuransavdrag har skett med 3%. Intäkter Hyresintäkter redovisas i den period uthyrningen avser och redovisas netto efter moms och rabatter. Bokslutsdispositioner Förändringar av obeskattade reserver redovisas som bokslutsdispositioner i resultaträkningen. Koncernbidrag redovisas som bokslutsdispositioner. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medfört in- eller utbetalningar. Som likvida medel klassificerar företaget, förutom kassamedel, disponibla tillgodohavanden hos banker och andra kreditinstitut samt kortfristiga likvida plaeringar som är noterade på en marknadsplats och har en kortare löptid än tre månader från anskaffningstidpunkten. Not 2 Skatt Företaget tillämpar BFNAR 2001:1 Inkomstskatter. Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Beloppen beräknas baserade på hur de temporära skillnaderna förväntas bli utjämnade och med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade per balansdagen. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Effekter av övergång till K3 Bolagets balansräkningar enligt K3 per 2013-12-31 har sammanställts på följande sätt: Tillgångar Byggnader och mark Eget kapital Årets vinst Avsättningar Uppskjutna skatter Utgående balans 2013 enligttidigare principer Justeringar avs poster som ska redovisas enl K3 under 2013 Utgående balans 2013 enligt K3-reglerna 348 113 29 348 142 1 310 22 1 332 6 355 6 6 361 Bolagets eget kapital har påverkats på följande sätt av övergången till K3: Eget kapital 2013-01-01 enligt tidigare tillämpade principer 57 978 Justeringar i ingångsbalansräkningen: - Eget kapital 2013-01-01 enligt K3 57 978 Årets resultat 1 310 Justeringar under 2013 pga övergång till K3: Avskrivningar 29 Skatteeffekter av ovanstående -6 59 311 Eget kapital 2013-12-31 enligt K3 Bolagets resultaträkning enligt K3 per 2013-12-31 har sammanställts på följande sätt: Avskrivningar av anläggningstillgångar Uppskjuten skatt Årets resultat Resultatposter 2013 enligt tidigare principer Effekter av K3 2013 Resultatposter 2013 enligt K3-reglerna 10 200 191 1 310 -29 6 22 10 171 197 1 332 23 NOTER Not 3 Omsättning och resultat per affärsområde 2014 2013 96 165 22 297 90 344 27 688 118 462 118 032 Resultat efter finansiella poster: Egen förvaltning Förvaltningsuppdrag 3 792 692 3 497 270 Summa 4 484 3 767 2014 2013 Bostäder Garage Lokaler P-platser Övrigt 78 079 927 19 624 1 169 - 73 269 908 19 861 1 103 3 Summa hyresintäkter 99 799 95 144 Avgår hyresrabatter lägenheter Senarelagt underhåll Övriga hyresrabatter -4 -318 -4 -368 Hyresbortfall outhyrda objekt Avgår outhyrda bostäder Lokaler Garage P-platser -263 -388 -26 -157 -428 -453 -26 -179 98 643 93 686 I nettoomsättningen ingår intäkter från: Egen förvaltning Förvaltningsuppdrag Summa Not 4 Hyresintäkter Summa I hyresintäkterna ingår 761 (728) tkr avseende egna nyttjade kontorslokaler, personalutrymmen mm.Per 2014-12-31 var 2 lägenheter outhyrda. Not 5 Övriga förvaltningsintäkter 2014 2013 Förvaltningsuppdrag kommunägda lokaler 15 746 16 267 Summa 15 746 16 267 Not 6 Övriga rörelseintäkter 2014 2013 Service och tjänster Skadeersättningar Övriga intäkter 330 286 3 457 434 288 7 357 Summa 4 073 8 079 24 Not 7 Ersättning till revisorerna Öhrlings PwC Sverige Revisionsuppdrag Andra uppdrag KPMG AB Revisionsuppdrag Skatterådgivning Andra uppdrag Summa Not 8 2014 2013 36 26 - 80 - 72 8 26 142 106 2014 2013 Operationella leasingavtal Framtida minimileaseavgifter, som ska erläggas avseende icke uppsägningsbara leasingavtal: Förfaller till betalning inom ett år Förfaller till betalning senare än ett men inom 5 år Förfaller till betalning senare än fem år Under perioden kostnadsförda leasingavgifter 4 035 12 473 36 381 52 889 3 533 10 897 39 116 53 546 4 208 4 624 I bolagets redovisning utgörs den operationella leasingen i allt väsentligt av hyrda fastigheter/lokaler. Framtida minimileaseavgifter som kommer att erhållas avseende icke uppsägningsbara leasingavtal: Förfaller till betalning inom ett år Förfaller till betalning senare än ett men inom 5 år Förfaller till betalning senare än fem år 14 583 20 346 36 823 71 752 16 524 23 512 39 551 79 587 Under perioden erhållna variabla leasingavgifter 19 624 19 861 Not 9 Medelantal anställda, löner, andra ersättningar och sociala avgifter Medelantalet anställda, med fördelning på kvinnor och män har uppgått till: Kvinnor Män Totalt Löner och ersättningar har uppgått till: Styrelsen och verkställande direktören Övriga anställda Totala löner och ersättningar Sociala avgifter enligt lag och avtal Varav pensionskostnader (varav för styrelse och verkställande direktör 138 tkr (116 tkr)) Totala löner, ersättningar, sociala avgifter och pensionskostnader 2014 2013 21 23 44 22 24 46 852 13 536 14 388 6 460 732 14 015 14 747 7 247 907 991 20 848 21 993 Avgångsvederlag Anställningsavtal föreligger mellan företaget och VD innebärande att uppsägning från företagets sida berättigar VD till en ersättning motsvarande 12 månadslöner. Styrelseledamöter och ledande befattningshavare Styrelseledamöter 2014 5 2013 5 -varav män Verkställande direktör och andra ledande befattningshavare -varav män 40% 6 50% 40% 5 60% 25 NOTER Not 10 Planenliga avskrivningar Byggnader och mark Byggnader och mark Utvecklingsarbeten Dataprogram Inventarier Inventarier Summa avskrivningar Not 11 2014 2013 10 413 9 579 196 65 454 527 11 063 10 171 Transaktioner med närstående 2014 2013 Uppgifter om moderföretaget Moderföretag i den större koncern där Torshälla Fastighets AB är dotterföretag och koncernredovisning upprättas är Eskilstuna Kommunföretag AB, 556531-7293 Eskilstuna. Moderföretag i den mindre koncern där Torshälla Fastighets AB är dotterföretag och koncernredovisning upprättas är Eskilstuna Kommunfastigheter AB, 556499-5909, Eskilstuna. Inköp och försäljning mellan koncernföretag Nedan anges andelen av årets inköp och försäljning avseende koncernföretag. Inköp, (%) 23 22 Försäljning, (%) 14 14 2014 2013 Kommunal borgensavgift Dröjsmålsräntekostnader Räntekostnader 2 129 35 10 400 1 946 27 10 254 Summa 12 564 12 227 Vid inköp och försäljning mellan koncernföretag tillämpas samma principer för prissättning som vid transaktioner med externa parter. Not 12 Räntekostnader och liknande resultatposter Som alternativ till traditionell räntebindning har bolaget använt en ränteswap som instrument. Vid årets utgång uppgick swapen till 25 000 tkr. Per bokslutdagen finns ett undervärde på 510 tkr (1 227 tkr). Ränteswapar har inte realiserats under löptiden. 26 Not 13 Bokslutsdispositioner, övriga 2014 2013 Skillnad mellan bokförd avskrivning och avskrivning enligt plan Lämnade koncernbidrag Avsättning till periodiseringsfond 66 -1 768 -410 -110 -1 768 -252 Summa -2 112 -2 130 2014 2013 Aktuell skatt Uppskjuten skatt Skatt på årets resultat -273 -260 -533 -107 -197 -304 Redovisat resultat före skatt 2 371 1 637 -522 -7 2 -5 -360 -2 1 59 -3 259 -273 198 -107 2014-12-31 2013-12-31 980 980 980 980 -65 -196 -261 -65 -65 719 915 Not 14 Skatt på årets resultat Skatt beräknad enligt gällande skattesats (22%) Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader Skatteeffekt av ej skattepliktig intäkt Skatt hänförlig till tidigare års redovisade resultat Skatteeffekt av schablonränta på periodiseringsfond Skattemässig effekt av temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på byggnader Redovisad skattekostnad Not 15 Programvaror Ingående anskaffningsvärden Årets aktiverade utgifter, inköp Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående restvärde enligt plan 27 NOTER Not 16 Byggnader 2014-12-31 2013-12-31 Ingående anskaffningsvärden Försäljningar och utrangeringar Inköp Omklassificeringar 480 813 -100 93 431 479 817 106 891 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 574 144 480 814 Ingående avskrivningar Försäljningar och utrangeringar Årets avskrivning på anskaffningvärde enl plan -163 274 13 -10 350 -153 715 -9 559 Utgående ackumulerade avskrivningar -173 611 -163 274 Ursprungliga uppskrivningar Ackumulerade avskrivningar vid årets början Årets avskrivningar på uppskrivet belopp Utgående ackumulerade uppskrivningar 68 125 -19 686 -1 158 47 281 68 125 -18 528 -1 158 48 439 Ursprungliga nedskrivningar Ackumulerade avskrivningar vid årets början Återförd nedskrivning -68 125 19 685 1 158 -68 125 18 497 1 188 Utgående ackumulerade nedskrivningar -47 282 -48 440 Utgående restvärde enligt plan 400 532 317 539 Taxeringsvärden byggnader i Sverige 348 256 317 725 Under slutet av 2014 genomfördes en bedömning av marknadsvärdet för fastighetsbeståndet inom bolaget, med hjälp av en auktoriserad fastighetsvärderare. Marknadsvärdet för byggnader och mark bedömdes per 2014-12-31 till 865 mkr inom ett intervall av 821 mkr till 909 mkr. Genomsnittliga värdet bedömdes till 8 204 kr/m2. Not 17 Mark 2014-12-31 2013-12-31 Ingående anskaffningsvärden Omklassificeringar 29 628 768 29 628 - Utgående restvärde enligt plan 30 396 29 628 Taxeringsvärden mark i Sverige 105 399 100 749 28 Not 18 Markanläggningar 2014-12-31 2013-12-31 Ingående anskaffningsvärden Inköp 1 256 - 979 277 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 256 1 256 Ingående avskrivningar Årets avskrivningar -281 -63 -231 -50 Utgående ackumulerade avskrivningar -344 -281 912 975 2014-12-31 2013-12-31 Ingående anskaffningsvärden Årets förändringar -Inköp -Försäljningar och utrangeringar 8 246 8 098 382 -259 510 -362 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 8 369 8 246 Ingående avskrivningar Årets förändringar -Försäljningar och utrangeringar -Avskrivningar -7 100 -6 914 177 -454 341 -527 Utgående ackumulerade avskrivningar -7 377 -7 100 992 1 146 Utgående restvärde enligt plan Not 19 Inventarier, verktyg och installationer Utgående restvärde enligt plan Not 20 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar 2014-12-31 2013-12-31 65 734 35 157 -94 995 4 349 62 276 -891 5 896 65 734 2014-12-31 2013-12-31 4 andelar a’ 10 tkr i Husbyggnadsvaror, HBV förening 40 40 Utgående redovisat värde, totalt 40 40 Ingående nedlagda kostnader Under året nedlagda kostnader Under året genomförda omklassificeringar Utgående nedlagda kostnader Not 21 Andra långfristiga värdepappersinnehav 29 NOTER Not 22 Fordringar och skulder Eskilstuna Kommun Koncernkonto bank Övriga poster Summa 2014-12-31 2013-12-31 6 138 -2 671 12 205 5 728 3 467 17 933 Limit checkkredit koncernkonto 80 milj kronor gemensamt med moderbolaget Eskilstuna Kommunfastighet AB. Not 23 Förändring av eget kapital Aktiekapital Reservfond Årets resultat 2012 Eget kapital 2012-12-31 1 936 11 105 3 344 44 937 3 344 57 978 Årets resultat 2013 Eget kapital 2013-12-31 1 936 11 105 1 332 46 269 1 332 59 310 Årets resultat 2014 Eget kapital 2014-12-31 1 936 11 105 1 839 48 108 1 839 61 149 Not 24 Fritt eget Summa eget kapital kapital Obeskattade reserver 2014-12-31 2013-12-31 317 383 Periodiseringsfond 1 925 1 515 Summa 2 242 1 898 2014-12-31 2013-12-31 646 646 725 725 2014-12-31 6 622 2013-12-31 6 362 6 622 6 362 Ackumulerad skillnad mellan bokförda avskrivningar och avskrivningar enligt plan - Maskiner och inventarier Not 25 Avsättning för pensioner och liknande förpliktelser Avsättningar enligt tryggandelagen KPA-pensioner Summa Kommunal borgen finns. Not 26 Avsättning för uppskjuten skatt Byggnader och mark Summa 30 Not 27 Upplåning 2014-12-31 2013-12-31 35 000 53 000 - 36 000 229 900 105 000 230 900 353 900 335 900 2014-12-31 2013-12-31 Upplupna räntekostnader Upplupna löner Upplupna semesterlöner Upplupna sociala avgifter Förskottsbetalda hyror Övriga poster 402 46 675 220 5 979 1 139 423 57 739 250 5 822 438 Summa 8 461 7 729 2014 2013 78 11 834 11 912 165 10 281 10 446 11 064 -79 10 985 10 200 -193 10 007 6 138 240 6 378 12 205 251 12 456 Förfallotider Förfallotidpunkt, inom 1 år från balansdagen Skulder till kreditinstitut Skulder till Eskilstuna Kommun Förfallotidpunkt, 1-5 år från balansdagen Skulder till kreditinstitut Skulder till Eskilstuna Kommun Förfallotidpunkt, mer än 5 år från balansdagen Summa Not 28 Not 29 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys Betalda räntor och erhållen utdelning Erhållen ränta Erlagd ränta Justering för poster som inte ingår i kassaflödet mm Avskrivningar Avsättning till pensioner Likvida medel Koncernkonto Kassa och bank 31 UNDERSKRIFTER Resultat- och balansräkningen kommer att föreläggas årsstämman 2015-05-21 för fastställelse. Torshälla 2015-02-20 Kjell Strandtoft Ordförande Tord Domargård Leif Thorstensson Lena Ilhag Per Johnsson Monica Hed Johansson Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har lämnats 2015-03-10 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB 32 R E V I S I O N S B E R ÄT T E L S E 33 FEM ÅR I SAMMANDRAG RESULTATRÄKNING (tkr) 2014 2013 2012 2011 2010 Hyresintäkter 95 963 90 789 88 648 85 758 83 224 Hyresbortfall, outhyrt, rabatter -1 156 -1 460 -1 072 -887 -1 042 Övriga intäkter Förvaltning kommunala lokaler 889 20 009 521 21 255 2 794 20 467 625 19 192 765 20 315 Summa rörelseintäkter * 115 705 111 105 110 837 104 688 103 262 Underhållskostnader bostäder -21 451 -16 613 -14 955 -13 437 -12 224 Driftkostnader bostäder -45 584 -46 192 -46 439 -45 679 -46 898 Fastighetsskatt -1 529 -1 499 -1 672 -1 327 -1 238 Avskrivningar Kostnader förvaltning kommunala lokaler -10 856 -19 315 -9 982 -20 991 -10 209 -20 162 -10 129 -18 850 -9 603 -19 972 Summa rörelsekostnader-98 735-95 277-93 437-89 422-89 935 Rörelseresultat 16 970 15 828 17 400 15 266 13 327 Räntebidrag 0 0 0 45 125 Övriga finansiella intäkter Räntekostnader 78 -12 564 165 -12 227 151 -12 780 62 -11 754 160 -11 551 -12 486-12 062-12 629-11 647-11 266 “Resultat före skatt och bokslutsdispositioner” 4 484 3 766 4 771 3 619 2 061 BALANSRÄKNING (tkr) Fastigheter 431 841 348 142 356 448 361 474 365 968 Övriga anläggningstillgångar 7 647 67 835 5 573 8 032 7 772 Övriga omsättningstillgångar Likvida medel inkl. koncernkonto 6 648 6 378 9 584 12 456 5 136 13 224 5 045 83 4 824 12 933 Summa tillgångar 452 514 438 017 380 381 374 634 391 497 Eget kapital 61 149 59 310 57 978 54 635 54 138 Obeskattade reserver 2 242 1 898 1 535 1 014 0 Avsättningar 7 268 7 087 7 082 8 461 8 718 Långfristiga skulder Kortfristiga skulder 265 907 115 948 335 906 33 816 289 812 23 974 289 921 20 603 306 584 22 057 Summa eget kapital och skulder 452 514 438 017 380 381 374 634 391 497 * Kostnader och intäkter för vidarefakturering nettoredovisas här på intäktsidan, därav lägre omsättning än redovisat i Resultaträkningen. 34 N Y C K E LTA L NYCKELTAL (%) 2014 2013 2012 2011 2010 Likviditet 41,0 65,2 76,6 24,9 80,5 Räntabilitet eget kapital 7,3 6,2 8,3 6,6 3,9 Räntabilitet totalt kapital 3,8 3,6 4,6 4,1 3,5 Soliditet 14,0 13,9 15,5 14,8 13,8 Skuldsättningsgrad, ggr 6,2 6,2 5,5 5,8 6,2 Nyckeltal Bostäder Direktavkastning bokf värden fastigheter, % 6,30 7,3 7,7 6,9 6,2 Direktavkastning markn värden fastigheter % 3,15 3,0 4,1 3,7 uppg saknas Räntetäckningsgrad, % 217 210 215 214 198 Uthyrningsgrad bostäder, % 99,7 99,4 99,5 99,5 99,3 Hyresförluster/kundförluster, tkr 164 327 770 305 442 Hyra bostäder kr/m2 904 847 820 794 781 2 439 456 459 450 470 Underhållskostnad kr/m2 207 164 148 132 123 Driftnetto kr/m2 262 252 270 246 226 Driftkostnad kr/m DEFINITIONER Likviditet Skuldsättningsgrad Hyresförluster (kundförluster) Omsättningstillgångar i procent Främmande kapital dividerat Avskrivna hyres- och kundfordringar av kortfristiga skulder. med justerat eget kapital. samt kostnader för indrivning. Räntabilitet på eget kapital Direktavkastning fastigheter Driftkostnad Resultat efter finansiella poster Driftnetto i procent av fastigheternas Exklusive kostnader för underhåll i procent av genomsnittligt kapital. bokförda värde alt marknadsvärde. och fastighetsskatt. Räntabilitet på totalt kapital Räntetäckningsgrad Driftnetto Resultat efter finansiella poster plus Driftnetto+finansiella intäkter Rörelseintäkter minus kostnader för finansiella kostnader i procent av totalt i procent av finansiella kostnader. underhåll, drift och fastighetsskatt. kapital. Uthyrningsgrad Soliditet Hyresintäkter netto (efter Justerat eget kapital i procent hyresbortfall) dividerat med hyres av balansomslutningen. intäkter brutto (möjliga hyresintäkter). 35 B O S TA D S H Y R O R OMRÅDE Yta Antal Medel Normalhyra kvm lgh yta per kvm Skeppsgossen 1 2 925 54 54,2 869,00 Skeppsgossen 5 4 015 48 83,7 845,00 Sjömannen 15 4 240 74 57,3 840,00 Lotsen 2 3 348 60 55,8 789,00 Matrosen 21 7 444 125 59,6 762,00 Löparen 1 14 640 175 83,7 819,00 Höjdhopparen 2-3 17 464 235 74,6 819,00 Torshälla 5:2 576 10 57,6 939,00 Bisittaren 12 1 326 13 102,0 895,00 Gevaldigern 33 1 066 11 96,9 868,00 Kaplanen 20 556 7 79,4 1 060,00 Vårdaren 10 2 003 32 62,6 939,00 Vårdaren 11 A 378 10 37,8 1 291,00 Vårdaren 11 B 2 259 34 66,4 1 060,00 Knivsmeden 1 1 008 14 72,0 1 029,00 Vårdaren 11 C 1 091 17 64,2 1 142,00 Borgaren 1 2 115 28 75,5 1 072,00 Lönnen 5 398 8 49,8 906,00 Borren 13-Fogsvansen 2 818 10 81,8 833,00 Måsen 11-15 1 648 20 82,4 867,00 Järnbäraren 8 1 288 16 80,5 1 006,00 Muraren 5 580 8 72,5 1 016,00 Lärkan 16 1 332 18 74,0 817,00 Gökropet 4 1 966 24 81,9 794,00 Gökropet 5 1 216 14 86,9 804,00 Aspen 10 1 067 15 71,1 882,00 Skidåkaren 2 2 168 55 39,4 1 635,00 Torshälla 4:44 3 557 57 62,4 1 431,00 Snickaren 18 1 725 18 95,8 801,00 Pilen 10 1 808 28 64,6 1 333,00 Aspen 6 552 10 55,2 858,00 Krögaren 10 875 10 87,5 799,00 Postiljonen 4 638 6 106,3 796,00 Muraren 2 1 020 14 72,9 881,00 Summa 89 110 1 278 69,7 904,37 36 O M F LY T T N I N G S F R E K V E N S ( % ) OMRÅDE 2014 2013 2012 2011 2010 Skeppsgossen 1 18,5 33,3 35,2 35,2 25,9 Skeppsgossen 5 22,9 22,9 41,7 29,2 16,7 Sjömannen 15 23,0 23,0 21,6 14,9 20,3 Lotsen 2 15,0 15,0 23,3 30,0 31,7 Matrosen 21 14,4 24,0 29,6 25,6 39,2 Löparen 1 16,6 19,4 16,6 17,1 18,3 Höjdhopparen 2-3 6,0 9,8 9,8 14,9 16,6 Torshälla 5:2 20 20,0 10,0 30,0 30,0 Bisittaren 12 23,1 7,7 23,1 15,4 23,1 Gevaldigern 33 45,5 18,2 54,5 18,2 36,4 Kaplanen 20 0 0,0 0,0 0,0 14,3 Vårdaren 10 18,8 28,1 53,1 21,9 28,1 Vårdaren 11 A 50,0 10,0 60,0 0,0 50,0 Vårdaren 11 B 44,1 38,2 17,6 14,7 23,5 Knivsmeden 1 28,6 14,3 7,1 0,0 14,3 Vårdaren 11 C 11,8 23,5 35,3 41,2 11,8 Borgaren 1 10,7 14,3 21,4 17,9 21,4 Lönnen 5 25 37,5 12,5 12,5 12,5 Fogsvansen 2/Borren 13 10 40,0 0,0 0,0 10,0 Måsen 11-15 20 15,0 25,0 15,0 25,0 Järnbäraren 8 12,5 25,0 12,5 43,8 37,5 Muraren 5 0 0,0 25,0 25,0 37,5 Lärkan 16 33,3 5,6 27,8 16,7 27,8 Gökropet 4 8,3 8,3 33,3 16,7 8,3 Gökropet 5 35,7 28,6 28,6 28,6 28,6 Aspen 10 26,7 26,7 26,7 20,0 20,0 Torshälla 4:44 1,8 Snickaren 18 5,6 5,6 0,0 33,3 27,8 Pilen 10 7,1 17,9 46,4 17,9 28,6 Aspen 6 50 20,0 30,0 40,0 40,0 Krögaren 10 30 60,0 50,0 20,0 50,0 Postiljonen 4 33,3 0,0 16,7 50,0 50,0 Muraren 2 35,7 28,6 35,7 35,7 Summa 16,2 18,2 23,0 20,8 24,0 Interna omflyttningar (%) 30,0 35,9 32,7 38,2 30,6 Externa omflyttningar (%) 70,0 64,1 67,3 61,8 69,4 2010 2014 29,6 26,7 20,5 23,0 26,6 17,6 11,4 22,0 18,5 34,5 2,9 30,0 34,0 27,6 12,9 24,7 17,1 20,0 12,0 20,0 26,3 17,5 22,2 15,0 30,0 24,0 0,4 14,4 23,6 36,0 42,0 30,0 27,1 20,4 33,5 66,5 37 FA S T I G H E T S R E G I S T E R Uppskrivning Fastighetsområde Byggnadsår Värdeår Anskaffn.värde fastigheter Skeppsgossen 1 1956 1956 9 650 214 4 495 422 Skeppsgossen 5 1957/90 1990 41 743 462 Sjömannen 15 1959 1959 9 345 801 6 086 232 Lotsen 2 1961 1961 5 061 899 4 381 203 Matrosen 21 1963 1963 14 052 796 12 653 522 Löparen 1 1967 1967 37 272 156 20 572 783 Höjdhopparen 2-3 1972/77 1972 31 902 596 19 935 627 Torshälla 5:2 1987 1954 5 054 527 Fyrvaktaren 1 1988 3 399 108 Bisittaren 12 1987 1986 8 207 715 Gevaldigern 33 1986 1986 8 526 776 Staren 5 1989 11 027 835 Kaplanen 20 1991 1991 8 777 878 Vårdaren 10 1988 1987 15 853 886 Vårdaren 11 1989/90/93 1989/90/93 60 892 702 Knivsmeden 1/Blåsaren 21 1993 1993 12 643 708 Borgaren 1 1951/94 1994 30 337 110 Lönnen 5 1948/78 1978 2 481 913 Fogsvansen2/Borren 13 1938 1938 3 514 608 Måsen 11,12,13,15 1944/78 1979/78/78/78 6 123 775 Järnbäraren 8 1991 1991 10 334 305 Muraren 5 1991 1991 5 185 800 Lärkan 16 1971 1971 3 627 471 Gökropet 4 1965 1965 5 439 349 Gökropet 5 1969 1969 3 247 822 Aspen 10 1950/81 1981 5 769 223 Skidåkaren 2 1978 53 274 168 Torshälla 4:44 2014 2014 91 222 565 Snickaren 18 1964 1964 37 754 894 Pilen 10 2007 2007 34 114 568 Aspen 6 1949 1983 3 742 017 Krögaren 10 1977 1977 7 824 939 Postiljonen 4 1929 1964 5 267 136 Muraren 2 1946 1984 13 121 251 SUMMA 605 795 973 68 124 789 38 Nedskrivning fastigheter Värdeminskning Bokfört restvärdeTax.värde totalt -5 408 031 8 737 605 14 172 000 -21 074 945 -8 025 075 12 643 442 21 037 000 -7 399 300 8 032 733 19 354 000 -4 777 441 4 665 661 15 206 000 -11 425 207 15 281 111 32 796 000 -27 564 474 30 280 465 60 169 000 -20 895 064 30 943 159 72 568 000 -548 658 -1 740 156 2 765 713 2 544 000 -1 401 835 1 997 273 0 -919 570 -2 384 617 4 903 528 8 801 000 -3 093 276 -1 794 409 3 639 091 5 256 000 -4 387 011 6 640 824 0 -3 128 933 -2 143 506 3 505 440 3 435 000 -3 730 574 -4 289 891 7 833 421 10 916 000 -14 728 581 -18 062 800 28 101 321 20 968 000 * -3 459 541 -3 025 876 6 158 291 5 660 000 -11 962 645 -7 208 547 11 165 918 13 503 000 -782 208 1 699 705 2 078 000 -1 136 240 2 378 368 3 359 000 -1 952 812 4 170 963 8 612 000 -1 966 924 -2 478 986 5 888 395 6 637 000 -1 934 511 -948 551 2 302 738 3 352 000 -947 023 2 680 448 6 510 000 -1 468 086 3 971 263 8 072 000 -823 781 2 424 041 5 392 000 -1 576 631 -972 035 3 220 557 6 102 000 -13 293 906 39 980 262 0 -1 756 445 89 466 120 39 170 000 -8 840 089 28 914 805 24 186 000 -3 904 459 30 210 109 15 034 000 -316 996 3 425 021 2 822 000 -571 581 7 253 358 3 834 000 -475 339 4 791 797 3 434 000 -1 353 693 11 767 558 8 412 000 -68 124 789-173 955 469 431 840 503 453 391 000 * En del av fastigheten är fri från taxering 39 F Ö R D E L N I N G B O S TÄ D E R OMRÅDE 5 r.o.k. Totalt Skeppsgossen 1 14 32 6 2 Skeppsgossen 5 20 8 20 Sjömannen 15 15 51 8 Lotsen 2 12 36 12 Matrosen 21 16 75 30 4 Löparen 1 14 24 120 5 12 Höjdhopparen 2-3 25 184 25 1* Torshälla 5:2 1 9 Bisittaren 12 13 Gevaldigern 33 2 5 4 Kaplanen 20 4 3 Vårdaren 10 3 29 Vårdaren 11 A 10 Vårdaren 11 B 29 5 Knivsmeden 1 7 7 Vårdaren 11 C 16 1 Borgaren 2 13 6 5 2 Lönnen 5 4 4 Fogsvansen 2 4 Borren 13 2 2 2 Måsen 11 3 2 Måsen 12 3 2 Måsen 13 3 2 Måsen 15 3 2 Järnbäraren 8 8 8 Muraren 5 4 4 Lärkan 16 18 Gökropet 4 12 12 Gökropet 5 3 1 6 4 Aspen 10 8 6 1 Skidåkaren 2 55 Torshälla 4:44 19 36 2 Snickaren 18 6 8 4 Pilen 10 2 12 10 4 Aspen 6 10 Krögaren 10 1 3 4 2 Postiljonen 4 2 4 Muraren 2 7 7 Totalt 152 450 521 134 21 * 7 rok 54 48 74 60 125 175 235 10 13 11 7 32 10 34 14 17 28 8 4 6 5 5 5 5 16 8 18 24 14 15 55 57 18 28 10 10 6 14 1 278 40 >1 r.o.k. 2 r.o.k. 3 r.o.k. 4 r.o.k. F Ö R D E L N I N G L O K A L E R , G A R A G E O C H P - P L AT S E R OMRÅDE Lokaler Antal Yta Garage Antal Yta Skeppsgossen 1 4 148 15 279 Skeppsgossen 5 1 230 4 63 Sjömannen 15 Lotsen 2 1 64 12 173 Matrosen 21 3 418 3 82 Löparen 1 3 600 Höjdhopparen 2-3 1 50 49 714 Torshälla 5:2 1 29 Fyrvaktaren 1 1 406 Gevaldigern 33 7 105 Staren 5 1 958 Vårdaren 10 Vårdaren 11 A 1 1 601 Knivsmeden 1 14 210 Lönnen 5 1 18 Borren 13 1 99 Fogsvansen 2 1 18 Måsen 11 3 125 Måsen 12 2 80 Måsen 13 1 40 Måsen 15 2 80 Järnbäraren 8 Muraren 5 Lärkan 16 2 110 7 105 Gökropet 4 4 298 8 120 Aspen 10 2 194 Skidåkaren 2 6 6 338 Torshälla 4:44 2 450 42 578 Snickaren 18 13 2 980 34 449 Pilen 10 Aspen 6 2 32 Krögaren 10 1 85 Postiljonen 4 3 197 Muraren 2 7 869 Summa 63 16 281 202 3 114 P-platser Antal 30 31 31 28 54 158 212 10 10 14 11 20 16 8 11 25 7 40 31 22 769 41 S T Y R E L S E O C H E R S ÄT TA R E VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR ORDINARIE LEDAMÖTER Monica Hed Johansson Kjell Strandtoft, ordförande (m) Leif Thorstenson, vice ordförande (s) Tord Domargård (c) Lena Ilhag (mp) Per Johnsson (sd) 42 SUPPLEANTER Eine Ikonen (s) Lillemor Nordh (c) Lars Grape (m) Tobias Gustafsson (sd) Carin Kuutmann (v) 43 Torshälla Fastighets AB Brogatan 13 644 32 Torshälla Telefon: 016-17 21 40 e-post: [email protected] Hemsida: www.tfast.se
© Copyright 2024