Läs Fastighetstidningen Nr 7 2015 här
Medlems- och branschtidningen för Fastighetsägarna Nr 7 oktober 2015 Pris: 60 kronor FOKUS: INFRASTRUKTUR Vi synar finansieringsfrågan som blivit den stora proppen FLER HITTAR TILL FÖRMEDLINGEN Så ska ännu fler privata bostadsbolag värvas PROBLEMET ÄR INTE BOLÅNEMARKNADEN #åsikten: Tor Borg, SBAB, om bubblan FÖRVALTAR MIKAEL GRANATH, VD WILLHEM: DIN PENSION Johan Lundgren är VD och ägare av Karby VVS, en av 130 entreprenörer inom Comfort-kedjan. ”Att höra till en rikstäckande kedja är en fördel även på hemmaplan” Som kund vill du ha engagemang. Utan det spelar resten ingen roll. Rikstäckning. Storlek. Kunskap. Logistik. Och det största engagemanget får du av en entreprenör. Någon som gör sitt yttersta. Med en inställning och stolthet som sitter i generna. Det visar sig i leveransen. Löften som hålls. Kvalitet i varje moment. Lägg till platsen där företaget finns. Orten. Rötterna. Någon som kan platsen, och vill göra allt för den. Som Johan Lundgren, VD och ägare av Karby VVS i Märsta. Man vill ju kunna se sina kunder i ögonen. Engagemang och plats. När du får det kan du lägga till dina andra önskemål. Bättre priser. Den senaste kunskapen. ISO-certifieringar. Att känna sig trygg med en logistik som skapar säkra leveranser i rätt tid. En förmåga att genomföra rikstäckande projekt. Entreprenörskap, det lokala, och med en stor organisation i ryggen. De orden är en perfekt beskrivning av Comfort, Sveriges största installationskedja inom VVS. En kedja med 130 fristående medlemmar som var och en äger sina företag. Medlemmar som samverkar och samarbetar för att varje dag ta sig an nybyggnation och ombyggnation, ventilationsuppdrag, effektivisera energianvändning eller helt enkelt se till att det som installerats fungerar optimalt. Du som köpare får engagemanget och den lokala förankringen, tillsammans med storleken som gör det möjligt att ge kunderna allt som en rikstäckande kedja kan ge. Välkommen att kontakta oss för mer information. www.comfort.se/foretag Som kommunal eller privat fastighetsägare kan du ta del av Sveriges största kunskapsbank för renovering av bostadshus byggda under efterkrigstiden och fram till slutet av 70-talet. I Skanskas koncept ”Miljonhemmet” har vi samlat erfarenheter från vårt arbete med miljonprogrammen. Dessutom har vi skapat unika och strukturerade sätt att arbeta med husen och människorna i dessa bostadsområden, där vi tar hänsyn till alla dimensioner på hållbarhet; från ekonomi och grönt, till sociala aspekter. Vill du vara med och utveckla samhället tillsammans med oss? Lägg några minuter på filmerna nedan och kontakta oss sedan för en förutsättningslös diskussion. förändra hur du ser på möjligheter Två filmer och Miljonhemmet™ kan miljonprogrammets Filmen om Miljonhemmet Kostnadsfri konsultation? Läs mer om Miljonhemmet, olika referensprojekt och se filmen på skanska.se/miljonhemmet Låt oss tillsammans titta på vilka åtgärder som bör genomföras utifrån fastighetens behov, områdets möjligheter och verksamhetens plånbok. Du hittar din lokala kontaktperson på skanska.se/miljonhemmet. Bara nyfiken? Slå en signal till Susanne Sjöblom, ansvarig för Miljonhemmet, på 010-448 72 96. Ett hållbart samhälle börjar där människor bor Se filmen om Vivalla, vårt samarbete med Örebrobostäder, där de boendes delaktighet leder till social hållbar utveckling av hela området: skanska.se/vivallafilm www.skanska.se FOTO: SOFIA SABEL Årgång 106 • www.fastighetstidningen.se Denna utgåva är presslagd den 15 september 2015. PÅ OMSLAGET: Mikael Garanth, vd på Willhem. Se sid 38 8 FOTO: JONAS WESTLING NR 7 OKTOBER 2015 46 STOPP PÅ VÄGEN ILLUSTRATION: GUNILLA HAGSTRÖM/FORM NATION Infrastruktur ligger högt på agendan, både för fastighetsägare och politiker. Mycket finns att göra och pengar att tjäna. Men en knäckfråga måste lösas – vem ska finansiera de satsningar som krävs? Fastighetstidningen hittar olika kreativa lösningar både i Sverige och utomlands. 22 6 Ledare: Fler bostäder med värdeskapande infrastruktur 20 Åsikten: Bankmarknaden är ett oligopol 54 Tema: Behovsstyrd ventilation testas i hyreslägenheter ALLT FLER VÄLJER KOMMUNAL KÖ Kommunala bostadsförmedlingar växer – både geografiskt och i storlek. Avdelningar Nyheter #åsikten: Tor Borg 8 20 Barometern: Malmö 32 Affären 35 Krönika: Arvid Lindqvist 36 Fall i rätten 44 Tema: Ventilation 54 Fastighetsägarna svarar 69 Fastigo svarar 71 Nytt från din förening 73 Till sist: Rudolf Antoni 78 Om Harold Melvin & the Blue Notes och svensk bostadsmarknad Wake up everybody no more sleepin’ in bed. Som alltid är det i de riktigt stora soulrösterna jag finner hopp och tröst. Att det skulle krävas ett dött barn på en strand för att väcka oss är svårt att ta in. Allt vi kan göra är att börja uppträda som anständiga människor igen. Och äntligen är luften lättare att andas. Istället för att irra in bland främ- FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 lingsfientlighetens blindskär kan vi prata om de utmaningar vi har framför oss. Just som Harold Melvin & the Blue Notes sjunger: Wake up all the builders time to build a new land. Överst på dagordningen står infrastrukturlösningar. I vårt reportage (sidan 22) säger Rikard Silverfur ”att göra C-lägen till A-lägen är den bästa investeringen”. Välj att tolka det som att bädda för glädjesiff ror i kalkylbladen om du vill. Jag hör istället en vilja att skapa förutsättningar för arbete, bostad och integration. Can’t do it alone yeah, yeah. Erik Hörnkvist Redaktionschef [email protected] 5 FOTO: MIKAEL GUSTAVSEN DE PRESSAR BYGGKOSTNADERNA Minimalt spill, noggrant materialval och ny metod sänker Soksbos priser. Ledare/Reinhold Lennebo Värdeskapande infrastruktur krävs för fler bostäder F FEM OCH EN HALV MILJARD kronor utgör grundplåten för att råda bot på dagens bostadsbrist. Det hoppas åtminstone regeringen när den lägger fram sin första egna budget. Det hade nog satsningen också till del kunnat bidra till, om den använts till infrastrukturinvesteringar i stället för renoveringsstöd och byggsubventioner. Om regeringen verkligen vill skapa förutsättningar för ett ökat bostadsbyggande behöver vi komma bort från en situation där kortsiktiga politiska beslut får styra utformningen av bostadspolitiken och i stället fokusera på åtgärder som långsiktigt och mer effektivt bidrar till fler bostäder. Då är investeringar i infrastruktur oslagbart. Med utbyggd infrastruktur skapas lägen för bostadsbyggande. Det som händer när vi investerar i vägar och spårbunden trafik är att tillgängligheten ökar och att ett tidigare perifert läge kan bli attraktivt och intressant för bostadsbyggande. Denna effekt kan aldrig uppnås genom byggsubventioner. INFRASTRUKTURPLANERING handlar i huvudsak om två frågor. Vilken infrastruktur ska byggas? Hur ska den finansieras? Tyvärr har planeringen kring vilka infrastrukturprojekt som ska genomföras alltför länge utgått ifrån politiska hänsynstaganden i stället för att fokusera på vilka investeringar som är mest värdeskapande. För att långsiktigt skapa förutsättningar för ett ökat bostadsbyggande behöver vi släppa dagens systemsyn och återigen fokusera på att infrastruktursatsningar ska vara värdeskapande. De senaste initiativen med Sverigebygget, Sverigeförhandlingen och även delar av förslagen i Bostadsplaneringskommitténs betänkande indikerar att insikten om behovet av en förändrad grundsyn finns. Det är mycket positivt. Den andra frågan handlar om hur infrastrukturen ska finansieras. Traditionellt har finansieringen skett via 6 statsbudgeten även om det på senare år blivit allt vanligare med kommunal medfinansiering och förskottering för att påskynda angelägna projekt. Projekten med alternativ finansiering är däremot få och begränsar sig till snabbtågsbanan Arlanda Express, Öresundsbron och vägbroar i Sundsvall och Motala. Här behöver vi tänka om och hitta nya former för finansiering när statens möjlighet att investera är begränsad samtidigt som behovet av utbyggd infrastruktur är stort. Många fastighetsägare är beredda att frivilligt ta en del av kostnaden för att angelägna projekt ska kunna genomföras snabbare. Men det förutsätter samtidigt möjligheter att påverka. ” ETT TIDIGARE PERIFERT LÄGE KAN BLI ATTRAKTIVT OCH INTRESSANT FÖR BOSTADSBYGGANDE. DET FINNS STORA MÖJLIGHETER till synergi- effekter med regelverk som gör det möjligt för det offentliga och näringslivet att gemensamt fatta beslut om vilka infrastrukturprojekt som ska genomföras och hur de ska finansieras. Möjligheten att bygga värdeskapande infrastruktur skulle därmed öka dramatiskt. Här kan vi i Sverige med fördel hämta inspiration från delstaten Victoria i Australien. Där har näringsliv och delstaten gått samman i ”Infrastructure Victoria”, ett oberoende samverkansorgan med tjänstemän från förvaltning och näringsliv. Uppdraget är att identifiera och ta fram långsiktiga strategier på upp emot 30 års sikt för hur regionens infrastrukturbehov ska mötas. Eller som vår systerorganisation i Australien uttryckte uppdraget, ”to take short term politics out of infrastructure planning”. REINHOLD LISTAR: 1 FLYKTINGKATASTROFEN berör oss alla. Fundera på hur du kan göra nytta! 2 MÅNGA STATLIGA utredningar just nu. Inte alla med positiva förtecken för vår bransch. 3 BYE, BYE EM i fotboll! Eller kan vi komma igen? VD FASTIGHETSÄGARNA SVERIGE FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 Fastighetsägarna i fokus Redaktör: Maria Odeh, [email protected] TWITTRAT ”Forskning bidrar till en god utveckling av fastighetsbranschen” Aug 14 Kritiska framgångsfaktorer för Malmö/ Skånes entreprenörskap är integration, globalisering och tvärsektionell samverkan #motesplatsskane Susanne Rikardsson @susarikard FASTIGHETSÄGARNA Stockholm satsar på forskning och delfinansierar landets första professur i fastighetsförvaltning. Det blir Anna Kadefors, för närvarande verksam vid avdelningen för Service Management vid Chalmers, som får den första Anna Kadefors professuren och hon kommer att börja sin nya tjänst vid KTH efter årsskiftet. Aug 23 Bra att @bjorklundjan vågar lägga även de politiskt kontroversiella reformförslagen. De behövs för att lösa bokrisen. Henrik Tufvesson @HenrikTufvesson ÄVEN ETT doktorandstipendium som tilldelats Haymanot Baheru finansieras av Fastighetsägarna Stockholm. Haymanot Baheru är verksam på Stockholm Centre for Commercial Law på Stockholms universitet och forskar just nu på bruksvärdesreglerna. En central målsättning i hennes forskning är att fastställa bruksvärdesregelns innehåll ur ett rätts- Aug 26 ”Det fanns inga excelfiler. Det som fanns var kärlek: hur vi påverkar vårt närområde” @billymccormacom @pallis2015 #ReprogrammingTheCity ArkDesC @ArkDesC Sep 1 #fastighetskvinnan ”play by the rules, and change them” säger Julie Lam i råd till de som vill lyckas i Sverige. Inte så dumt. Reinhold Lennebo @ReinholdLennebo Sept 3 Nu ska jag prata om kulturens betydelse för staden på #fastighetsmässan. Ett favoritämne. Rudolf Antoni @RudolfAntoni FÖLJ OSS! Följ Fastighetstidningen på Facebook och Twitter och håll dig uppdaterad med de senaste nyheterna från branschen. Snabbare avtal med e-signering I september lanseras e-signering med mobilt bank-ID i Fastighetsägarna Dokument. Det innebär stora effektiviseringar i avtalshanteringen och stora kostnadsbesparingar för dig som kund. Att använda sig av e-signering betyder också att papperslöseri och transporter kan undvikas och därför vinner även vår miljö på en övergång till e-avtal. Fastighetsägarna Dokument har valt att samarbeta med leverantören E-avtal. Den 16 oktober har Fastighetsägarna öppet hus för medlemmar på Drottninggatan 33 i Stockholm. Där finns Fastighetsägarna Dokument och deras leverantörer på plats för att visa systemen. vetenskapligt perspektiv, med anledning av att de senaste årens praxis och 2011 års lagändringar har gjort att bruksvärdesreglerna blivit mer svårtolkade. Hennes forskning syftar också till att göra en bred rättsvetenskaplig analys av hela den Haymanot Baheru svenska hyresregleringen. En typ av forskning som aldrig tidigare bedrivits – Vi är övertygade om att den här typen av forskning bidrar till en god utveckling av fastighetsbranschen. Men förvaltning och hyressättning berör inte bara våra medlemmar utan bidrar också till en hållbar samhällsbyggnad och en väl fungerande bostadsmarknad. Dessutom ger forskningen goda förutsättningar för ett bra samarbete mellan näringslivet och akademien, säger Billy McCormac, vd Fastighetsägarna Stockholm. ”I stället för att premiera ansvarsfulla bostadsföretag som löpande gjort betydande investeringar i underhåll och modernisering för sina hyresgäster väljer regeringen att missgynna dem.” Ulla Werkell REINHOLD LENNEBO, vd för Fastighetsägarna Sverige reagerar på regeringens budgetproposition för 2016. Fastighetsägarna stöder Institutet mot mutor Institutet mot mutor (IMM) är en ideell näringslivsorganisation som arbetar för att motverka användningen av mutor.Fastighetsägarna har nu valt att bli stödjande medlemmar. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 – Det är mycket viktigt att vara en del i detta arbete som syftar till ett sunt och seriöst fastighetsföretagande på lika villkor och utan ovidkommande hänsyn. Att stödja IMM:s arbete och verka för god sed för beslutspåverkan inom näringslivet och samhället i övrigt är en självklarhet för oss, säger Mikael Gulliksson, chefsjurist Fastighetsägarna Sverige. 7 Nyheter Så sänkte Soksbo byggkostnaderna Det lilla Skelleftebolaget Soksbo har lyckats pressa byggkostnaderna till rekordlåga nivåer. Nu är planen att bygga upp fabriken som ska klara att producera en färdig lägenhetsmodul varannan dag. Att få till fungerande konkurrens i byggsektorn pekas av många ut som en nyckelfaktor för att nå målet på 250 000 nya bostäder fram till år 2020. En som är redo att ge sig in i kampen är Stefan Lundström, vd på familjeföretaget Soksbo. Den främsta konkurrenten just nu är sannolikt Sabo:s kombohus. I Soksbos nu aktuella projekt – 30 tvårumslägenheter och 8 fyrarummare – har han lyckats pressa byggkostnaderna rejält. – Vi bygger ett nyckelfärdigt hus för 12 000 kr/kvm, inklusive moms, anslutnings- och tomtavgifter. DET ÄR REJÄLT MYCKET billigare än Sabo:s Kombohus där motsvarande summa brukar landa på ungefär 20 000 kr/kvm. Enligt Stefan Lundström är det en kombination av byggmetod, materialval och minimalt med materialspill som ligger bakom den låga produktionskostnaden. Det färdiga huset sätts samman av moduler som har byggts i en hangar, som företaget äger på Skellefteå flygplats. Det enda som sätts in i efterhand är vitvarorna till köket. De flesta lägenheter är små tvåor. De består av en modul och får en boyta om 43 kvadratmeter. Det finns också åtta fyrarummare, som helt enkelt är två sammanbyggda moduler. TACK VARE ATT modulerna har självbärande väggar så behövs ingen stomme när huset ska sättas ihop, utan enbart några pelare i järn där modulerna ”hängs upp”. Nu när det snart är inflyttat och klart vågar jag sticka ut hakan och säga att vi klarar att bygga för de här pengarna.” Stefan Lundström, vd, Soksbo Konstruktionen gör det också möjligt att lyfta på ytterligare våningsplan. – Vi kommer både att bygga själva och leverera till andra, eftersom det är ganska tungt att dra det ekonomiska lass det innebär att bygga själva. Vi kommer att kunna producera åt andra över hela Sverige. Det är bara en fråga om vart det är kostnadseffektivt att skicka modulerna, säger Stefan Lundström. HANGAREN DÄR DET första huset produ- cerats är dock för liten för effektiv produktion. Därför förhandlar bolaget just nu om att bygga en husfabrik på 4 000 kvadratmeter. Enligt Stefan Lundström ska man klara att producera en färdig lägenhetsmodul varannan dag. Stefan Lundström, vd på Soksbo, har fått samtal från flera intressenter sedan Fastighetstidningen.se först rapporterade om hans billiga byggande. – Vi har byggt det första prototyphuset här i Skellefteå för att vara säkra på att vi verkligen kan leverera det vi sagt oss klara av. Nu när det snart är inflyttat och klart vågar jag sticka ut hakan och säga att vi klarar att bygga för de här pengarna. ERIK HÖRNKVIST AGENDAN 25 AUGUSTI Regeringen aviserar en miljardsatsning på upprustning av miljonprogramshus. 16 AUGUSTI Kista bibliotek vinner den internationella utmärkelsen Public Library of The Year Award 2015. 16 17 18 19 20 21 22 31 AUGUSTI Den nya organisationen Svensk byggplåt startar officiellt sin verksamhet. Syftet är bland annat att lyfta plåtens fördelar som byggmaterial. 28 AUGUSTI En ny rapport visar att Falkenbergs centrum riskerar att utarmas om externhandeln utökas vid infarten till staden. 23 24 25 26 27 28 29 30 3 SEPTEMBER Riksbanken lämnar reporäntan oförändrad på –0,35 procent. 31 1 2 AUGUSTI 8 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 FOTO: JONAS WESTLING Svenska byggkostnader sticker inte ut Att få grepp om de svenska byggkostnaderna är inte helt lätt. För aktörerna finns det ingen direkt anledning att redovisa uppgifterna, då det skulle innebära att vinstmarginaler offentliggörs. Och i slutändan är det så klart priset till kund som verkligen är intressant. SWEDAVIA Boverket gjorde en genomgång förra året som presenterades i rapporten ”Svenska byggkostnader i en internationell jämförelse”. Där konstateras, utöver just att tillgången till statistik är begränsad, att: • Svenska byggkostnader inte sticker ut i ett interna- tionellt perspektiv. Sverige hamnar oftast relativt högt upp i en europeisk jämförelse. Men Boverket menar att skillnaderna blir mindre om man begränsar jämförelsen till länder vars förutsättningar mer påminner om våra. • Sverige inte är kostnadsledande i Norden. • De senaste årens ökade byggkostnader i Sverige sannolikt beror på ett begränsat utbud, hög efterfrågan och stigande markkostnader. Att produktionskostnaden, alltså det pris köparen betalar, har ökat förklaras av att utbudet inte matchat efterfrågan. Entreprenörer bygger där förtjänsten är störst. 3 SEPTEMBER Inger Salomonsson har utsetts till vd och hotelldirektör för Petter Stordalens hotellsatsning i gamla NA-borgen i Örebro. 3 4 5 6 7 SEPTEMBER SEB:s boprisindikator för september landar på 72. Månaden innan låg siffran på 67. 7 8 9 SEPEMBER FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 10 30 SEPTEMBER Sista dagen att nominera kontor till utmärkelsen Sveriges snyggaste kontor 2015. I fjol vann Arcona. 11 12 13 14 22 OKTOBER Sveriges bästa köpcentrum koras i NCSC Awards 2015. Utopia Shopping i Umeå är en av finalisterna. 2 OKTOBER Airport City Stockholm arrangerar ett seminarium om Arlandaregionens utveckling. 15 16 17 18 19 20 30 2 22 OKTOBER 9 Parterna oense om vad man ska förhandla Hyresgästföreningen vill att låg ränta ska ge små hyreshöjningar Även i år har Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen skilda uppfattningar om vilket utrymme det finns för hyreshöjningar. Men båda parter tycks vara eniga om att nå en överenskommelse i tid före årsskiftet. Så här mycket har hyrorna höjts i snitt i hela landet 2,45% 2,24% 1,9% 1,62% När nu förhandlingarna för 2016 års hyror drar igång står som vanligt Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen långt från varandra i synen på hur hyror ska sättas. Från Hyresgästföreningen kommuniceras fastighetsägarnas låga kostnader under året och bättre avkastning. 1,41% 2010 1,11% 2011 2012 2013 2014 2015 För oss är det viktigaste att lyfta hyresstrukturen som inte är korrekt satt.” Mikael de Faire, chef förhandlingsverksamheten, Fastighetsägarna Stockholm – Det har varit ett extremt gynnsamt år för fastighetsägande med låg ränta, det är ju nästan gratis att låna, och sju procents totalavkastning. I en sådan miljö ser vi inga motiv till att hyror ska gå upp nämnvärt, säger Erik Elmgren, förhandlingschef på Hyresgästföreningen. HYRESGÄSTFÖRENINGEN ANSER att höjningen inte bör överstiga inflationen (i augusti var den 0,8 procent). Men Erik Elmgren betonar att man i förhandlingarna inte kommer att stirra sig blinda på inflationstal utan mer lyssna på vilka argument fastighetsägarna har för att få högre hyra. Mikael de Faire, chef för förhandlingsverksamheten på Fastighetsägarna Stockholm, anser att förhandlingarna inte ska handla om ekonomi. – För oss är det viktigaste att lyfta hyresstrukturen som inte är korrekt. Vi kommer därför att presentera ett differentierat yrkande för olika lägen i Stockholm. Hur stort spannet blir vill jag idag inte säga. Vårt yrkande är 2,3 procent i snitt. Erik Elmgren anser att diskussionen om en ny Stockholmsmodell ska bedrivas vid sidan av de årliga förhandlingarna, men Mikael de Faire ser inget skäl till det. – Eftersom det inte finns någon modell innebär de årliga förhandlingarna möjligheten att lyfta de frågorna. FÖRRA ÅRET NÅDDES en överenskom- melse utan att någon strandning krävdes. – Vår ambition är att vi i god tid når en överenskommelse även i år, säger Mikael de Faire. DAVID GROSSMAN Cecilia Vestin, affärsansvarig för Newsecs Alectauppdrag i Stockholm, utsågs i september till Årets Unga Fastighetskvinna. Det var andra gången i ordningen som Fastighetssverige delade ut priset Årets Unga Fastighetskvinna. Tillkännagivandet av vinnaren inramades i år av ett heldagsseminarium med ett 40-tal talare från olika håll i branschen – alla kvinnor. OM UTMÄRKELSEN sa vinnaren Cecilia Vestin så här: – Jag hoppas att det här kan betyda att jag kan stärka mitt kontaktnät ytterligare och att jag kan vara en förebild som visar 10 att det går att kombinera familjeliv och karriär. Att man kan få ihop hela livet och samtidigt må bra. JURYN MOTIVERADE valet av vinnare bland annat med att Cecilia Vestin som chef fått högsta betyg av sina medarbetare, att hon är målfokuserad och att hennes energi och patos gör henne till en stark förebild får både kvinnor och män i och utanför branschen. Ett trettiotal kandidater nominerades till årets tävling. Finalisterna, var förutom vinnaren Cecilia Vestin, Farnaz Mortazavi från Fasticon Kompetens och Linda Henriksson från Hemfosa. MARIA ODEH CECILIA VESTIN Titel: Affärsansvarig för Newsecs Alectauppdrag i Stockholm. Karriär: Arbetade tidigare i olika roller inom Jernhusen under sammanlagt tio år. Bor: I Herrängen, Stockholm. Viktiga jämställdhetsgärningar: Har på eget initativ startat upp ett nätverk för kvinnor inom Newsec och är sedan i maj suppleant i styrelsenätverket Boarding for Success. FOTO: NEWSEC Fastighetskvinnan 2015 går hem hos medarbetarna FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 7,5 HÖGSKO LEPOÄNG FORTSÄTTNINGSKURS FASTIGHETSFÖRETAGANDE, STEG 2 och ännu mer av värdefull kunskap i Fastighetsföretagande att inhämta. Utbildningen anordnas i samarbete med KTH. YTTERLIGARE 7,5 HÖGSKOLEPOÄNG – I kursen utvidgas och fördjupas centrala delar som fastighetsföretagandets villkor, investeringsbedömning, redovisning, marknadsanalyser och skattefrågor. www.fastighetsagarna.se/utbildning På ÅF har vi en passion för Energieffektivisering Som ledande teknikkonsult bidrar ÅF till en bättre framtid. På ÅF strävar vi efter att skapa så kallade smart buildings, fastigheter där man bygger in teknik som övervakar och styr energiförbrukningen vilket leder till effektivisering och lägre driftskostnader. Med fokus på energieffektivisering tror vi på en bättre framtid. ÅF är hjärtat i teknikvärlden. Följ våra framgångar på www.afconsult.com FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 11 FOTO: TENGBOM Dyra VA-räkninga Klimatförändringarna kräver mer inv HSB Living Lab byggs ihop av 44 moduler. Här ska framtidens byggande forskas fram FREDAGEN DEN 11 september sattes spaden i jorden för uppförandet av HSB Living Lab i Göteborg. Den kommande byggnaden sätts ihop av 44 moduler och ska fungera som en forskningsarena för att utveckla nya sätt att bygga och forma framtidens boende. Byggnaden är ritad av arkitektkontoret Tengbom. 23 600 Så många lägenheter påbörjades under årets första sex månader. Det innebär en ökning med 33 procent jämfört med samma period förra året då 17 688 lägenheter började byggas. Källa: SCB Stordalen erbjuder 5 000 hotellnätter för flyktingar DEN NORSKE hotellmiljardären Petter Stordalen meddelade via Twitter att hans hotell kommer att erbjuda 5 000 hotellnätter för flyktingar. En kort tid innan skänkte han också två miljoner norska kronor till Unicefs arbete med flyktingbarn. Många har på olika sätt öppnat plånboken. Här är ett axplock: Petter Stordalen vill hjälpa människor på flykt. Sweden Green Building Council: 20 000 kronor till UNHCR Avgifterna för vatten och avlopp fortsätter att stiga, visar rapporten från Nils Holgerssongruppen. Men de är långt ifrån tillräckliga för att täcka de investeringar som behövs på grund av klimatförändringarna. Även i år har VA-kostnaderna stigit rejält, men de kraftiga ökningarna är inget mot vad som väntar när stora investeringar ska göras för att säkerställa standarden på vatten- och avloppssystemen. Även om Visst kommer det också att behöva göras åtgärder både på anläggningar och ledningsnät.” Anne Adrup, enheten för vattentjänster, Svenskt Vatten investeringstakten ökat är det långt ifrån vad som verkligen behövs. Vid horisonten tornar, bokstavligen, de verkligt stora molnen upp sig. Kostnaden för de omställningar som krävs för att klara klimatomställningen är svåra att beräkna. – Skyfallshantering anser vi att man ska lösa på ytan i så stor utsträckning som möjligt, vilket innebär att ledningsdimensionerna inte behöver ökas. Men visst kommer det också att behöva vidtas åtgärder både på anläggningar och ledningsnät, säger Anne Adrup, på enheten för vattentjänster på Svenskt Vatten. En grov bedömning från Klimat- och sårbarhetsutredningen 2007 är att investeringarna i VA-näten gradvis kommer att Översvämningar som den i Hallsberg i början av september aktualiserar behovet av bättre lösningar för avlopp. Investeringarna i VA-näten måste öka tre till fyra gånger den närmaste 25-årsperioden. behöva öka med tre till fyra gånger under den närmaste 25-årsperioden. Ännu har ingen riktigt satt ner foten kring hur denna kostnad ska fördelas. Ska det läggas på VA-taxan eller tas av den kommunala investeringsbudgeten eller kanske bör det till och med utgå ett statligt stöd för klimatanpassning? – Uppgraderingar av befintliga nät som inte längre håller måttet är inte underhåll utan just uppgradering. Här bör huvudmannen, alltså kommunen, se det som en återinvestering och bekosta det ur samma Easyfairs: 20 000 kronor till UNHCR Riksbyggen: 100 000 kronor till Röda Korset HSB: 100 000 kronor till Radiohjälpen Utopia arkitekter: 50 000 kronor samt ytterligare 1 000 kronor för varje annan arkitektbyrå som matchar Utopias gåva. Mottagare är Röda Korset Höga höjningar av VA-taxan i många kommuner Tanums kommun har återigen landets högsta VA-taxa med 125,3 kronor per kvadratmeter och år. I 30 kommuner har taxan höjts med 25 procent eller mer de senaste åren. Två TOTALAVKASTNINGEN FÖR fastigheter i Sverige landade på 8,1 procent under 2014, en liten uppgång från året innan. Bäst totalavkastning, 9,5 procent, visade kontorsfastigheter i centrala Stockholm utanför CBD. Även kontor i Göteborg och bostadshus i Storstockholm levererade hög totalavkastning. För bostadshusen var det generellt ökade fastighetsvärden som stod för största delen av ökningen. Källa: MSCI 12 Källa: Nils Holgerssongruppen. VA2014 Galären: 50 000 kronor till UNHCR Högre totalavkastning kommuner, Södertälje och Skövde, har höjt taxan med mer än 60 procent sedan 2012. VA2015 Förändring 2014-2015, % 0,0 Här är kommunerna med landets lägsta VA-taxor 1 Stockholm 22,4 22,4 2 Huddinge 22,4 22,4 0,0 3 Solna 25,8 24,7 -4,3 Här är kommunerna med landets högsta VA-taxor 290 Tanum 118,1 125,3 6,1 289 Ockelbo 103,4 108,1 4,5 288 Tjörn 104,9 104,9 0,0 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 r kan bli ännu dyrare FOTO: LENNART LUNDKVIST/NA esteringar – frågan är vem som ska betala kommunala investeringsbudget som går till övrig infrastruktur, menar Rikard Silverfur, näringspolitisk expert hos Fastighetsägarna Sverige. – Den klimatanpassning som gäller dagvattenavrinning berör många förutom VA-huvudmannen. Svenskt Vatten har inte tagit ställning i frågan, men vi anser att det behövs en tydlig färdplan för anpassning till ett förändrat klimat, säger Anne Adrup. ATT VATTENLEDNINGAR OCH vattendrag inte alltid tar hänsyn till kommungränser gör inte saken lättare. Samordning är därför viktigt. Riksrevisionen har inlett en granskning av huruvida regeringen och myndigheter effektivt förebygger risker relaterade till översvämningar. Granskningen beräknas vara klar i mars 2016. I regeringens budget har det tillkommit 110 miljoner kronor för att anpassa Sverige till klimatförändringar. Summan är nu totalt 160 miljoner kronor per år under perioden 2016–2019. –®Jag vet att många kommuner är oroliga för sina vatten- och avloppssystem. Vi har redan sett dagvattensystem som inte räcker till vid stora regnmängder och då rinner avloppsvattnet rakt ut i sjöarna, säger miljöminister Åsa Romson (MP) till Dagens Nyheter. ERIK HÖRNKVIST FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 Fler bostäder och förtätningar ökar risken för översvämningar Kravet på att bygga fler bostäder ökar risken för översvämningar och dyra skador på fastigheter. Samtidigt exploateras allt mer låglänt mark. Mats Andreasson, seniorkonsult och expert på översvämningar på Sweco, har under lång tid analyserat översvämningar och skador på fastigheter. Han konstaterar att kraven på att bygga nytt leder till att nya områden i riskzoner tas i bruk. – Det vi tydligt ser är att områden som är lågt belägna har bebyggts och trenden är därför att fler drabbas vid häftiga skyfall. Han pekar även på att förtätningar av bebyggelse är en riskfaktor eftersom mer mark hårdgörs i områden där det tidigare funnits naturliga luckor för avrinning, som gräsplättar och ängar. DE LEDNINGSSYSTEM som finns idag är långt ifrån tillräckliga för de extremförhållanden som ska klara mängder tio gånger större än de är dimensionerade för. – Det finns inga pumpar som klarar av så extrema situationer och det är rejält dyrt att bygga om ledningssystem. Insatser görs istället för att leda bort ytvatten på ett effektivt sätt, säger Mats Andreasson. ÄVEN FÖRSÄKRINGSBOLAGEN har ögonen på utvecklingen. – Vi försöker få kommuner och myndigheter att inse att det inte är så bra att bygga på utsatt mark. Gör man det bör det åtminstone vara krav på att höjdsätta korrekt, med schaktmassor eller på en bergskam, säger Staffan Moberg, jurist på Svensk Försäkring. Än så länge har ingen fastighet i riskområde nekats försäkring men Staffan Moberg håller det inte för osannolikt att bolagen kan tröttna på höga skadekostnader. – Om det är områden som år efter år blir översvämmade går det inte att betrakta det som en oförutsedd händelse. Men ett bolag kan väl inte neka husägare att ta en försäkring? – Men det kan sättas premier som till sist blir orimliga. Ska ett försäkringsbolag betala 200®000 kronor i ersättningar vartannat år till samma fastighet så får man sätta en premie på 100®000 kronor. DAVID GROSSMAN 13 Nära noll-krav kan tvinga fram rivningar Skärpta energikrav riskerar göra renoveringar alltför kostsamma Från och med år 2021 ska alla nya byggnader i Europa vara nära noll-energibyggnader. Det har tidigare slagits fast i ett EU-direktiv. Därför fick Boverket tidigare i år i uppdrag av regeringen att ta fram riktlinjer för vad nära noll ska innebära i Sverige i form av krav på byggnaders energiprestanda. Uppdraget utmynnade i ett förslag som ställer skarpa energikrav även på befintliga hus om de renoveras eller byggs om i större utsträckning, eftersom de då omfattas av nybyggnadsbegreppet enligt Planoch bygglagen. OM BOVERKETS FÖRSLAG går igenom utan att nybyggnadsbegreppet omdefinieras i Plan- och bygglagen riskerar alltså fastighetsägare att behöva göra omfattande investeringar i lågenergilösningar i samband med att ett befintligt hus rustas upp. Ett alltför strängt energikrav, menar Yogesh Kumar, miljöchef på Fastighetsägarna Sverige. – Ur ett fastighetsekonomiskt perspektiv blir det nästan omöjligt att leva upp till 8 17 Väldigt få genomgripande ombyggnader kommer att genomföras i framtiden om nära-nollenergikraven ska vara gällande även för ombyggnader.” Yogesh Kumar, miljöchef, Fastighetsägarna Sverige de föreslagna kraven i befintliga byggnader. I ett remissyttrande till Miljö- och energidepartementet varnar nu Fastighetsägarna för att kravet riskerar att stoppa behövliga renoveringar eller i värsta fall leda till rivningar av befintliga byggnader för att dessa ska kunna leva upp till minimikraven om gällande regelverk i plan- och bygglagen bibehålls. – Väldigt få genomgripande ombyggnader kommer att genomföras i framtiden om nära noll-energikraven ska vara gällande även för ombyggnader. I en del fall måste befintliga byggnader ersättas med nya för att kunna leva upp till nära nollenergikrav, det vill säga samhällets mini- BLAND DE vanligaste kontorsutformningarna bråkas det minst mellan kollegorna i öppna kontorslandskap. Här uppger 17,4 procent av männen och 8,1 procent av kvinnorna att de haft en konflikt på jobbet någon gång de senaste två åren. Rekordlåga kontorsvakanser Nära-nollenergihus EN NÄRA NOLL-ENERGIBYGGNAD definieras i artikel 2(2) i EU:s Energiprestandadirektivet som: ”En byggnad som har mycket hög energiprestanda, som bestäms i enlighet med bilaga I. Nära nollmängden eller den mycket låga mängden energi som krävs bör i mycket hög grad tillföras i form av energi från förnybara energikällor, inklusive energi från förnybara energikällor som produceras på plats eller i närheten.” mikrav. Det är helt orimligt, säger Yogesh Kumar. I remissyttrandet till Miljö- och energidepartementet efterlyser Fastighetsägarna att utredningen bör kompletteras med en konsekvensanalys som även omfattar det befintliga beståndet. MARIA ODEH Var tredje krona hamnade i Stockholm Under första halvåret 2015 hamnade var tredje krona som investerats på den svenska kontorsmarknaden i huvudstaden. Göteborgs andel av den totala transaktionsvolymen uppgick till 11 procent. ÖVRIGA LANDET 48% KONTORSMARKNADEN I LANDETS TVÅ största städer fortsätter att präglas av lågt utbud och hög efterfrågan. De totala vakansgraderna i Stockholm respektive Göteborg är rekordlåga 9 respektive 6,5 procent. Det visar rapporten Nordic City Report, som görs av fastighetsrådgivaren JLL. 2 MILJONER människor i Sverige arbetar på kontor. 14 33% 11% 8% STOCKHOLM GÖTEBORG MALMÖ/LUND 2 400 34 KR/KVM Så hög är numera primehyran i Solna och Sundbyberg. Siffran har ökat med cirka 200 kronor på ett halvår. TUSEN KVM kontor färdigställdes i Göteborg under årets första sex månader. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 KÄLLA: KTH-STUDIEN ”THE RELATION BETWEEN OFFICE TYPE AND WORKPLACE CONFLICT: A GENDER AND NOISE PERSPECTIVE” Fastighetsägare kan tvingas riva befintliga byggnader om ett nytt förslag från Boverket går igenom. Anledningen är att skärpta krav på nära noll-energiförbrukning i nya hus även omfattar ombyggnationer i befintliga hus. Vi räddar värden i ditt hus. Du har säkert samlat på dig en massa värdefulla minnen. Bilder och saker som påminner om dem du har allra kärast, minnen som du är verkligt rädd om. Vår uppgift är att rädda värden vid skador. Metoderna har förfinats sedan vi grundades för över 50 år sedan, kompetensen har djupnat, men behoven är desamma. Vattenskador, fukt, mögel, asbest, radon, föroreningar, obehaglig lukt... Allt detta kan vi hjälpa dig med. Vi avfuktar och sanerar, hittar orsaker och åtgärdar. Ocab hjälper dig vid skador. Vi säkrar även förebyggande att ditt hus mår bra. Besök www.ocab.se för att se vad vi kan göra för dig. SANERING • RENGÖRING • AVFUKTNING • BYGGNADSMILJÖ • JOUR HE T NY En investering två funktioner! Large Hydrobox med kyl- och värmefunktion i ett. Large Hydrobox ger optimal möjlighet att installera och anpassa energibesparande kyl- / värmepumpsystem till din fastighet och ersätter olje-, el-, eller fjärrvärme till miljövänlig värmepumpsteknik. Önskas kylfunktion levereras detta som en bonus i samma investering. Hög verkningsgrad ger stor besparing. Högt SCOP. Energimärkning A++ ( A ) Zubadan Inverterteknik för den extrema vintern ( -28°C ) Värmefunktion / Varmvattenfunktion / Kylfunktion Energimätning ( i display och via WiFi eller Modbus ) Master Slav-styrning av Hydrobox-systemet Modbus och WiFi-kommunikation -kommunikation samt analog styrning MELcalc för energiberäkning av systemet www.mitsubishi-aircon.se 08-625 10 00 [email protected] ILLUSTRATION: SKISS HENNING LARSEN ARCHITECTS FOTO: MAGNUS GLANS Henning Larsen Architects har ritat Kirunas stadshus. Nytt stadshus markerar början på stadsomvandlingen Fastighetsjuristen Line Zandén får många frågor om kortvariga uthyrningar i andra hand. UPPFÖRANDET av Kirunas nya stadshus markerar starten på den stadsomvandling som kommer att ske de närmsta åren i staden. Uppdraget har gått från beställaren LKAB till PEAB och kontraktssumman uppgår till 470 miljoner. Arbetet påbörjas i september 2015. Nya aktörer vill dela Airbnb:s framgångar Airbnb förvandlar innerstadsboendet till en kommersiell verksamhet. Line Zandén, jurist på Fastighetsägarna, menar att reglerna för andrahandsuthyrning kan behöva ses över igen. Meddela vilka datum din bostad är ledig, lämna nycklarna, så är uthyrningen klar. Så ser nystartade Stockholm Square Hotel bnbs affärsmodell ut. Företaget bygger som bäst upp en bank av bostadsrättshavare på Södermalm i Stockholm för att i sin tur kunna hyra ut deras bostäder via Airbnb. I flera av Europas turisttätaste städer har korttidsuthyrningssajten Airbnb orsakat bekymmer. Efter betydande skattebortfall i Paris har bolaget tvingats gå med på att ta ut en övernattningsskatt som förmedlas direkt till franska myndigheter. I BARCELONA HAR omfattande kort- tidsuthyrning ändrat kvartersstrukturen. Minoriteten som faktiskt bor i sina lägenheter klagar på helt turistanpassade utbud och priser i butikerna. I augusti kom det första avgörandet från hyresnämnden i Stockholm. I fallet, där intäkterna från uthyrningarna skulle överstiga kostnaderna för att äga bostaden, beslutade nämnden att bostadsrättsföreningens styrelse har rätt att neka medlemmar att hyra ut sina bostäder i andra hand via förmedlingstjänster som Airbnb. – Jag kan inte se att man kan betrakta detta som annat än kommersiell verksamhet och inte som andrahandsuthyrning så som lagen är skriven, säger Ann Bratt Norrevik, chef för hyresnämden i Stockholm och den som författat domen. Line Zandén, fastighetsjurist på Fastighetsägarna Sverige, menar att FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 utvecklingen på uthyrningsmarknaden är bekymmersam. – Det är tydligt att den här typen av delningsekonomiska fenomen är starka idag. När det gäller just uthyrningar så är det vår uppgift som branschorganisation att ge föreningarna stöd oavsett vilken uthyrningspolicy de än antar. Men det var inte den här utvecklingen man hade i åtanke när Det skulle vara intressant att höra hur en tingsrätt skulle hantera en förverkandetalan på grund av många olovliga uthyrningar.” Cykelplatser blir viktigare och behovet av garageplatser minskar. Fredrik Wirdenius, vd Vasakronan, i Fastighetsvärlden om det kunderna efterfrågar. Bäst betalt i branschen MED 5 377 000 KRONOR toppade Vasakronans vd Fredrik Wirdenius lönelistan bland vd:ar i fastighetsbolag under 2014. Det visar en sammanställning från tidningen Fastighetsvärlden. Näst mest tjänade Wallenstams vd Hans Wallenstam (4,8 miljoner) och på tredje plats hamnade Klöverns vd Rutger Arnhult (4,3 miljoner). Siffrorna avser grundlön och eventuella förmåner. Line Zandén, fastighetsjurist, Fastighetsägarna Sverige regeringen lättade på reglerna, utan tanken var ju att få ut uthyrningsbara lägenheter på en ansträngd bostadsmarknad. DEN FÖRRA REGERINGEN införde ändringar i hyreslagen den 1 juli 2014 som gjorde det det lättare för bostadsrättshavare att hyra ut sina bostäder. Om fler liknande domar följer anser Line Zandén att det på sikt kan finnas skäl att se över lagstiftningen. – Man ska komma ihåg att en styrelse har rätt att godkänna den här typen av uthyrningar, men det är just fallen med olovliga uthyrningar som inte självklart passar in i dagens lagstiftning. Nu vet vi vad hyresnämnden i Stockholm tycker och det skulle vara intressant att höra hur en tingsrätt skulle hantera en förverkandetalan på grund av många olovliga uthyrningar. MARIA ODEH NCC:s nya passivhus består av 38 hyresrätter och uppförs på uppdrag av Stångåstaden. Här är hyreshuset som ger överskottsenergi ÅTERVUNNEN VÄRME enligt passivhusmodellen och solenergi ska göra NCC:s nya hyreshus i Linköping till stadens första plusenergihus i kategorin flerbostadshus. Behovet av värmeenergi är mindre än hälften av Boverkets byggkrav för nya flerfamiljshus. I plusenergihuset beräknas tillskottet endast bli 42 kilowattimmar per kvadratmeter och år. Värmdö Bostäder säljer hälften till Rikshem VÄRMDÖ KOMMUN säljer 49 procent av Värmdö Bostäder och delar av det kommunala fastighetsbeståndet till Rikshem för cirka 1,4 miljarder kronor. Rikshem kommer även att bygga ytterligare 500 bostäder på mark som ska förvärvas av kommunen. 17 Hyresrätten tappar mark Ny översyn av läget – kommun för kommun Andreas Theander och Joakim Lindberg från Platzer tar emot sitt pris på Fastighetsmässan i Göteborg. Deras fastighet är smartast i Västsverige AKUSTISK STYRNING av garagebelysningen och energialstrande solavskärmning. Västsveriges smartaste fastighet finns i Lilla Bommen och belönades med sin titel efter en tävling som avgjordes under Fastighetsmässan i Göteborg i början av september. I juryn satt representanter från Fastighetsmässan, Fastighetsägarna och KNX Sweden. BORÄNTOR KPI Lägsta boräntorna 312,81 3 mån: 2 år: 5 år: 1,59% 1,72% 2,15% Källa: www.compricer.se 2015-09-15 augusti 2015 (1980=100) -0,2% Förändring (jämfört med motsvarande period föregående år) TRIBONA HAR TAGIT emot ett bud för bolagets samtliga utestående aktier, vilket föranlett spekulationer i media och att en grupp aktieägare inkommit med en begäran om extra bolagsstämma. Nu har Tribonas styrelse gått ut med ett preliminärt ställningstagande där de berörda aktieägarna rekommenderas att inte acceptera budet. I ett pressmeddelande understryker styrelsen att det inte finns några som helst garantier för att ett eventuellt offentligt erbjudande kommer att lämnas eller till vilka villkor det i så fall skulle ske. AKTIEKURSER 15 september 2015 Atrium Ljungberg B Balder B Castellum Catena Corem Property Group Diös Fastigheter Fabege Fast Partner Heba B Hemfosa Fastigheter Hufvudstaden A Klövern A Kungsleden Lundberg B NP3 Fastigheter Platzer Fastigheter B Sagax B Tribona Victoria Park A Wallenstam B Wihlborgs Fastigheter 18 1 mån, % 12 mån, % 1,79 -4,21 -8,79 -6,80 -5,00 -7,41 -7,86 1,69 -4,55 -9,56 -7,97 -6,98 -10,40 -1,25 -2,89 -2,52 -0,42 2,40 8,16 -2,05 -7,55 20,66 54,48 6,15 21,21 19,25 7,66 33,07 39,53 6,25 65,84 21,54 24,65 31,31 38,41 – 15,61 66,43 11,95 66,93 19,70 19,51 I en färsk rapport från Fastighetsägarna GFR presenteras de faktiska siffrorna som visar hur hyresrätterna tappat mark i förhållande till bostadsrätter. Under perioden 1990 till 2014 har antalet bostadsrätter i Sverige ökat med hela 52 procent. Samtidigt har antalet hyresrätter bara ökat med 8 procent. Som alltid finns det anledning att förhålla sig skeptisk till statistiken. De senaste åren har det faktiskt byggts fler hyres- än bostadsrätter. – Jo, där ser vi ett litet trendbrott. Men Stockholm: -57 658 Göteborg: 10 009 Malmö: 4 321 Men det behöver bli mer attraktivt att bygga hyresrätter och vi ser fram emot de byggplaner som nu finns i staden. Det är viktigt att de kommer igång snabbt, för läget är akut.” Rudolf Antoni, näringspolitisk chef, Fastighetsägarna GFR det varierar mycket från år till år. Just därför är det viktigt att ta det långsiktiga perspektivet, säger Rudolf Antoni, näringspolitisk chef på Fastighetsägarna GFR. HAN ÄR OCKSÅ noga med att påpeka att man inte bör läsa tabellen som en ren topplista. Att Öckerö är den kommun som rent procentuellt ökat andelen hyresrätter beror inte på någon enorm byggsatsning. – Det är klokt att göra en lokal tolkning utifrån villkoren på varje ort och dra slutsatser utifrån det, säger Rudolf Antoni. Det finns tydliga skillnader mellan kommuner. Kommuner runt Stockholm, som Solna, Upplands Väsby, Sundbyberg, Lidingö och Nacka har haft den största minskningen av hyresrätter i absoluta tal. Detta beror på en kraftig ombildning till bostadsrätter. Det ska jämföras med Göteborg, där det blivit 10 000 fler hyresrätter. DÅ ÄR ÄNDÅ hyresrätten den upplåtelse- form som ökat minst relativt sett i Göteborg. Sedan 1990 har antalet hyresrätter ökat med drygt 7 procent medan antalet bostadsrätter ökat med hela 62 procent. – Det är bra att Göteborg eftersträvar en jämn fördelning av upplåtelseformerna. Men det behöver bli mer attraktivt att bygga hyresrätter och vi ser fram emot de byggplaner som nu finns i staden. Det är Stora skillnader i landet DE KOMMUNER där antalet hyresrätter ökat och minskat mest i absoluta tal mellan 1990 och 2014 Ranking Kommun Förändring Förändring hyresrätt bostadsrätt 1 Uppsala 13 104 2 Umeå 11 629 4 496 3 Göteborg 10 009 28 216 284 Sundbyberg -3 526 7 313 285 Solna -5 413 -137 -57 658 1 051 286 Stockholm 7 500 viktigt att de kommer igång snabbt, för läget är akut, säger Rudolf Antoni. HAN MENAR ATT orsaken till snedfördel- ningen är att hyresmarknaden är reglerad medan bostadsrättsmarknaden är fri. Detta i kombination med gynnsamma skatteregler för det ägda boendet, som ränteavdrag, leder till att hyresrätten försvinner även från de marknader där den är som mest attraktiv, anser Rudolf Antoni. – Regeringens subventionspaket är missriktat. För en långsiktigt väl fungerande bostadsmarknad kommer strukturella reformer alltid att vara viktigare än tillfälliga tillskott av skattemedel. Hyresrätten behöver inte subventioner. Ge den istället förutsättningar för egen bärkraft, säger Rudolf Antoni. ERIK HÖRNKVIST Hela listan kommun för kommun finns på fastighetstidningen.se FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 Ögonblicket KL. 18:12 DEN 11 SEPTEMBER THE COLOR RUN, STOCKHOLM DET BILDAS MOLN runt löparna när de översköljs av fluorescerande färg samtidigt som de springer fem kilometer. The Color Run genomfördes för första gången i Stockholm och 8 000 personer deltog. Loppet, som sker helt utan tidtagning, handlar inte om att komma först i mål utan istället om att ha så roligt som möjligt och bli helt täckt av färg. – Detta är ett lopp som förenar många goda värden, hälsa, glädje och folkfest. Vi är givetvis stolta över att tillsammans med övriga fastighetsägare i området få vara möjliggörare av detta, säger Mats Grönlund, vd på SGA Fastigheter som äger många av fastigheterna i Globen-området. FOTO: PETTER COHEN FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 19 #åsikten Tor Borg 20 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 TOR BORG, chefsekonom på SBAB: ”Bankmarknaden är ett oligopol” TEXT: DAVID GROSSMAN¬FOTO: JOHAN BERGMARK Ekonomer som går i flock och landar i ungefär samma analys. Så förklarar Tor Borg, chefsekonom på SBAB, varför experter ofta hamnar fel i sina ränteprognoser. Att bankerna kan ta så bra betalt just nu beror på oligopol och myndigheter som vill att det ska vara dyrt att låna. Minskade ränteavdrag eller amorteringskrav. Vad väljer du? – Tvingande amortering över hela linjen som inte tar individuell hänsyn tror jag inte på. Det kommer att slå orättvist mot förstagångsköpare. Om målet är att minska skuldsättningen är minskade ränteavdrag effektivare, men det finns risker även där. Ni på SBAB eldar på i brasan. Är inte det riskfyllt? – Man gör väldigt lite kreditförluster på bolån. De har historiskt alltid varit den säkraste utlåningsformen. Vi kräver dessutom amorteringar av de som lånar till höga belåningsgrader, precis som andra kreditgivare på marknaden. Så bäst är att inte röra något? – Nej, jag ser gärna en övergripande reform där man succesivt tar bort ränteavdragen och reavinstbeskattningen samtidigt som fastighetsskatten återinförs. Grundproblemet finns inte på lånemarknaden, den fungerar rätt bra, problemet är att utbud och efterfrågan på bostadsmarknaden inte matchar varandra vilket driver upp priser. Ni har 1,6 procent i marginal på lån idag. Är det rimligt? – Vi har nya krav och regelverk för utlåningen som gör finansieringen dyrare än tidigare. Men man ska inte sticka under stol med att bankmarknaden är en oligopolmarknad vilket innebär att konkurrensen går upp och ner. Nu har vi också en situation där regeringen och Riksbanken vill hålla uppe räntorna så att utlåningen bromsas. I ett sådant läge jagar inte myndigheter på bankerna om för höga marginaler. Riksbanken anser att vi är överbelånade. Håller du med? – Skuldsättningen ökar i en takt som den inte kan göra i all oändlighet. Men att den gör det är en reaktion på de låga räntorna samt att vi har större andel ägt boende idag än för tjugo år sedan. Många hushåll kommer att bli känsliga när räntorna når tre procent men jag ser ingen risk för den finansiella stabiliteten, men det finns en risk att vi kan få en kraftig konjunkturnedgång. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 För två år sedan sa du att den bundna räntan kommer vara lägre än den rörliga. Nu är det tvärtom. Kan man lita på er experter? – I genomsnitt har väl experter mer rätt än andra men det säger inte så mycket. Jag brukar i mina räntebrev ha med en sannolikhetsbedömning. I valet mellan bundet eller rörligt har jag som högst satt 60 procents sannolikhet. Nästan fifty-fifty alltså? – Jo, men jag är inte ensam om att vara osäker. I Riksbankens ränteprognoser två till tre år framåt har de sannolikhetsintervaller med en spridning på nästan fem procent. Och där sitter 40 doktorerade ekonomer och räknar. Går ni i flock och tycker samma sak? – Vi som håller på med prognoser har samma utbildning, har jobbat på samma ställen och använder samma hjälpmedel och modeller. Klart att man hamnar i ungefär samma analys. Du får ett nytt val. En enda åtgärd för att komma till rätta med bostadsbristen? – Oj, det var svårt. Men jag landar nog i att viktigast är att öka utbudet och då handlar det om att få bort hinder för byggandet. Fler detaljplaner och en mer generös marktilldelning. Det är ingen mening att ändra skattesystem och hyresreglering om det inte resulterar i att fler bostadshus rent fysiskt kan uppföras. • 21 Fokus Infrastruktur Vägen fram har proppat igen Ett samhälles blodomlopp och nyckeln för att bostadsbyggandet ska komma igång – infrastruktursatsningar är en fråga som ligger högt på agendan. Fastighetsägare kan både bidra till och tjäna en slant på nya lösningar. D TEXT: LINDA ERIKSSON ILLUSTRATION: GUNILLA HAGSTRÖM/FORM NATION en tredje juni hade den riktiga sommarvärmen ännu inte anlänt till Nacka. Däremot så många noggrant förseglade kuvert att de fyllde ett kassaskåp i stadshuset till bredden. – Vi fick sitta i tre dagar och registrera alla anbud, berättar Karl Hallgren, projektledare på Nacka kommun. Kuverten innehöll propåer om att få bygga de första husen nära den nya tunnelbanelinjen som ska ansluta Nacka till Stockholms blodomlopp. Runt 150 anbud kom in. Vinnande i den tuffa konkurrensen blev Svea Fastigheter, Botrygg och Wästbygg. – Vi har en väldigt het marknad i och med det låga ränteläget. Det är mycket kapital som vill placeras. 22 Det finns inte så många byggrätter i Stockholm när det väl kommer ut sådana blir det stor konkurrens. Närheten till tunnelbanan är jätteviktig för fastighetsägarna, säger Karl Hallgren. INFRASTRUKTUR liknas ofta vid samhällets blod- omlopp. Alla huskroppar är tätt sammankopplade via vägådrorna och vi färdas där emellan. Om våra förbindelser inte kan växa kan inte heller samhället göra det. Men nu hämmar en propp i allra högsta grad den svenska utvecklingen. Siffrorna talar sitt tydliga språk. Sedan mitten av 1960-talet har andelen av BNP som investerats i infrastruktur halverats. På Svenskt Näringsliv talar man om att Sverige lider av en infrastrukturskuld. Den skulden uppgick 2013 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 23 PRIVATA AKTÖRER KAN GE EN ANNAN SYN PÅ VAD SOM GER MEST SAMHÄLLSEKONOMISK NYTTA. Rikard Silverfur, Fastighetsägarna FAKTA/SVERIGEFÖRHANDLINGEN Sverigeförhandlingen har regeringens uppdrag att möjliggöra ett snabbt genomförande av nya höghastighetsjärnvägar i Sverige. Tågen på de nya höghastighetsjärnvägarna ska gå från Stockholm till Göteborg på två timmar och från Stockholm till Malmö på två och en halv. Den nya järnvägen är viktig för de tre storstäderna, men den kommer också att leda till ökat bostadsbyggande och tillväxt i många kommuner längs sträckningarna. Finansieringen ska komma från staten, berörda kommuner och landsting, brukaravgifter samt privata investerare. Förhandlingspersonerna HG Wessberg och Catharina Håkansson Boman är utsedda av regeringen för att leda arbetet. De ska förhandla med berörda kommuner, regioner och näringsliv samt andra berörda aktörer i respektive län. www.sverigeforhandlingen.se till omkring 300 miljarder kronor, enligt samma organisation. Det är lätt att inse varför infrastrukturfrågor hamnar allt högre upp på dagordningen hos svenska fastighetsägare. Hur attraktiv en fastighet i sig än är, har den inget Rikard Silverfur större värde, vare sig för ägare eller samhälle, om den inte går att nå. Infrastruktur, bostadsbyggande och en fungerande arbetsmarknad går hand i hand. Regeringens målsättning är att att ha EU:s lägsta arbetslöshet till 2020. Detta samtidigt som det i två tredjedelar av landets kommuner, där jobben finns, är ont om bostäder. Rikard Silverfur, näringspolitisk expert på Fastighetsägarna Sverige, menar att enda sättet att råda bot på situationen är att ta tag i infrastrukturskulden. – Istället för subventioner till byggande bör man satsa på utbyggd infrastruktur. Att göra C-lägen till A-lägen är den bästa investeringen om regeringen vill få igång bostadsbyggandet, säger han. God infrastruktur är en nyckelfaktor för att lösa bostadsbrist, boendesegregation och integration. Därför diskuteras nu exempelvis hur Stockholm ska kunna fortsätta vara en tillväxtmotor genom att växa ihop med sex län i Mellansverige. En timmes restid enkel väg brukar vara smärtgränsen för pendling. Med snabbtåg ska Linköping och Örebro hamna inom denna gräns och trycket på Stockholms bostadsmarknad kan minska något. VÄGAR, RÄLSAR och broar kostar ofantliga summor. Men det finns andra sätt att hitta finansiering än att skära hårt i den statliga eller kommunala budgeten. I huvudsak handlar det om att privata aktörer, som fastighetsägare, går in och tar hela eller delar av finansieringen. Rikard Silverfur är i grunden positiv: – Tjänar man på infrastrukturutbyggnaden är det rimligt att man är med och betalar. Men det återstår, som alltid, en hel del frågor att lösa. Arlandabanan var ett av de första exemplen på privat finansiering av infrastruktur i Sverige. Modellen som kallas för OPS (Offentlig-privat samverkan) innebär att staten ger privata bolag i uppdrag att finansiera, bygga, underhålla och driva ett infrastrukturprojekt i sin helhet. Den 19 kilometer långa dubbelspåriga järnvägen från Stockholms centralstation till Arlanda flygplats stod klar 1999. Det vinnande anbudet – ett konsortium beståenade av NCC, Vattenfall och Siab samt de två brittiska bolagen John Mowlem och GEC Alsthom – fick ensamrätt på att trafikera banan fram till år 2040. Men lösningen var inte helt okontroversiell. Arlandabanan har fått kritik för biljettpriser som är betydligt högre än i många andra städer i Europa. DEBATTEN OM OPS pågår för fullt. Åsa Hansson, docent i nationalekonomi vid Lunds universitet, menar att en nackdel med OPS är att den finanspolitiska stabiliteten riskerar att försämras eftersom betalningen skjuts på framtiden och att man då lättare kan kringgå budgettak och andra restriktioner. Det är därför viktigt att justeringar görs i budgettak och överskottsmål så att de regler och riktlinjer som garanterar den långsiktiga planeringen av statens verksamhet inte sätts ur spel. Fördelar med OPS är att projekten genomförs på kortare tid och har högre effektivitet i produktionen. – Det finns även en större handlingsfrihet och mer plats för innovation, säger Åsa Hansson. Ett argument mot OPS är att staten alltid lånar AUSTRALIEN: Fastighetsägare utvecklar ny strategi för infrastruktur I delstaten Victoria i södra Australien har en politiskt oberoende grupp ”Infrastructure Victoria” skapats för att vägleda delstaten i planeringen av infrastrukturen. Gruppen sattes samman för att tillföra mer öppenhet, ge möjlighet till ansvarsutkrävande för offentliga utgifter och för att beslut 24 kring infrastruktursatsningar ska baseras på prioriteringar och inte politisk hänsyn. Delstatens guvernör Daniel Andrews har förhoppningen att de kortsiktiga politiska perspektiven ska förvinna från infrastrukturplaneringen genom att gruppen konsulterar på ett brett plan. En av Infrastructure Victorias första uppgifter är att utveckla delstatens infrastrukturstrategi för de närmaste 30 åren. The Property Council, Australiens motsvarighet till Fastighetsägarna, har ställt sig positiva till initiativet. Källa: propertyoz.com.au FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 KANADA: Förväntan på fastighetsägare Vid infrastruktursatsningar i Vancouver aviserar staden i inriktningsdokument att de förväntar sig att fastighetsägare, som får nya eller ändrade byggrätter, bidrar med en viss summa per kvadratmeter. I vissa fall har staden kunnat täcka hela sina investeringskostnader – främst där fastighetspriserna varit höga. I de fallen har systemet, som heter Community Amenity Contributions (CAC), billigast, och därmed blir kostnaden för skattebetalarna också mindre. Det argumentet tycker Hans Lindblad, riksgäldsdirektör, borde vara viktigast. – OPS används ibland för att det upplevs som fördelaktigt att skjuta betalningar på framtiden. Men samhällsekonomiska kalkyler ska vara styrande för att ett projekt blir av, inte finansieringsformen, säger han. Men just de samhällsekonomiska kalkylerna kan bli bättre om den privata sektorn involveras i processen, menar andra. I en nyligen presenterad studie från KTH påvisas att infrastruktursatsningar oftare är fattade utifrån politiska prioriteringar istället för samhällsnytta. – Om man blandar in fler aktörer i besluten kommer fler perspektiv fram och förutsättningen för att komma fram till den mest fördelaktiga satsningen ökar. Privata aktörer kan ge en annan syn på vad som ger mest samhällsekonomisk nytta, säger Rikard Silverfur. visat sig vara särskilt framgångsrikt. CAC har hittills bara använts på lokal nivå, men den regionala trafikmyndigheten Translink planera att använda sig av ett liknande upplägg på regional nivå. Motivet med använda CAC är behovet av att öka de offentliga medlen för ett snabbare och bättre samhällsbyggande. Källa: Delrapport från Sverigeförhandlingen Fastighetsägaren Akademiska Hus är ett av de bolag som är med och finansierar tunnelbaneutbyggnaden i Solnaområdet, tillsammans med stat, kommun och landsting. – Vi har verkligen kämpat för att få hit tunnelbanan. Den är inte Sten Wetterblad bara viktig för Solna, utan även för Nya Karolinska sjukhuset som vill vara ledande internationellt. Då är det fullständigt orimligt att man inte har fungerande kollektivtrafik, säger Sten Wetterblad, regiondirektör för Akademiska Hus Catharina Håkansregion Stockholm. son Boman Den av regeringen tillsatta Sverigeförhandlingen överlämnade innan sommaren sin delrapport där de föreslår åtgärder för att öka tydligheten och förutsägbarheten för fastighetsägare som vill vara med och finansiera infrastrukturprojekt. – Vårt förslag innebär att dagens möjligheter kvarstår när de är bäst lämpade, men att det i normalfallet hanteras inom ramen för exploateringsavtal, säger Catharina Håkansson Boman som är förhandlare i Sverigeförhandlingen. DET FINNS också varianter där framför allt fastighetsägare går in och medfinansierar infrastrukturprojekt tillsammans med det offentliga. Som till exempel tunnelbaneutbyggnaden i Stockholm där det planeras för nio nya stationer och nio kilometer längre räls. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 25 FINLAND: Markägare skyldiga att bidra Värdestegringsersättning kommer att bli ett viktigt begrepp. Alltså att det offentliga och fastighetsägaren delar på den värdeökning som infrastruktursatsningen medfört. Sverigeförhandlingen föreslår att kommuner som vill använda sig av värdestegringsersättning som en del av finansieringen måste avisera detta i sina regler för exploateringen. På Fastighetsägarna är de försiktigt positiva. – Tanken att man i någon form ska vara med och finansiera när värdet ökar tycker vi är rimlig. Men att det ska ske på frivillig basis är en absolut förutsättning för oss, säger Rikard Silverfur. Initiativtagarna till Infrastrukturkommissionen, bland annat Skanska, Veidekke och Peab, saknade en kontinuitet i den svenska modellen. De menar att Sverige har mycket att lära av andra länder när det gäller alternativa finansieringsmodeller. Ett exempel är Finland (se ruta här intill), där kommun och stat kan teckna så kallade intentionsavtal som innebär att kommunen förbinder sig att verka för att det byggs ett visst antal bostäder – och staten bygger kommunikationer. Alltså en motprestation. I SVERIGE SKER medfinansiering i allmänhet på initiativ från det offentliga och mellan offentliga aktörer. – Vi vill få till fler alternativa finansieringsmodeller där andra aktörer än staten kan komma med initiativ, finansiera, genomföra eller tillföra kompetens när det gäller genomförandet och driften, säger kommissionens ordförande Björn Hasselgren. Ett sådant alternativ tittade den av regeringen tillsatta Bostadsplaneringskommittén på. Rikard Silverfur tycker det är positivt att kommittén kopplar ihop bostäder och infrastruktur men tror att deras förslag riskerar att bli en papperstiger. Tunnelbanan i Helsingfors och grannkommunen Esbo har delfinansierats genom kommunal medfinansiering och överenskommelser mellan kommun och fastighetsägare genom markanvändningsavtal. I Finland finns ett system för värdeåterföring som i första hand bygger på avtal och i andra hand på myndighetsbeslut. Det regleras i den finska Markanvändnings- och bygglagen. Markägare som har stor nytta av en detaljplan är skyldiga att bidra till kommunernas finansering av infrastruktursatsningar. Om kommun och markägaren inte kommer överens så kan kommunen besluta om en utvecklingskostnadsersättning – det vill säga ett myndighetsbeslut. Hittills har det dock bara skett en gång. Erfarenheten är att kommuner och fastighetsägare oftast kommer överens genom markanvändningsavtalet. Källa: Delrapport från Sverigeförhandlingen – Eftersom infrastrukturplanerna endast föreslås vara vägledande kan kommunerna i praktiken strunta i dem. Sådant ser vi redan i dag. Till exempel har Tyresö kommun angett i den regionala utveck- Björn Hasselgren lingsplanen för Stockholmsregionen (RUFS) att det ska byggas 800 bostäder per år, men i realiteten byggs i snitt 400. –®Därför är RUFS i många avseenden ett tandlöst dokument. Även om samordning kring infrastrukturplaner är välkommet så kommer förslaget, om det genomförs, i realiteten inte skapa de nödvändiga förändringarna. Den utmaning det kommunala planmonopolet förtjänar och så väl behöver uteblir, säger Rikard Silverfur från Fastighetsägarna Sverige. INFRASTRUKTURUTVECKLING kommer att fortsätta vara en omdiskuterad fråga. Regeringen har ställt sig positiv till att förändra finansieringsstrukturen och infrastrukturminister Anna Johansson och innovationsminister Mikael Damberg har öppnat upp för alternativa modeller och samfinansiering med den privata sektorn som en lösning när skattekronorna tryter. Det finns alltså en chans att blodet åter börjar pumpa i samhällskroppen. • VI VILL FÅ TILL FLER ALTERNATIVA FINANSIERINGSMODELLER DÄR ANDRA AKTÖRER ÄN STATEN KAN KOMMA MED INITIATIV, FINANSIERA, GENOMFÖRA ELLER TILLFÖRA KOMPETENS. Björn Hasselgren, infrastrukturkommissionen 26 Josefin Knarrström Bergh, vd för Wermlands Invest, som engagerat sig i arbetet för ett höghastighetståg mellan Oslo och Stockholm bor själv i Karlstad. – Det här är jätteviktigt. Det tycker jag både för egen del, eftersom jag bor här, och för hela Karlstad. Med ett snabbtåg skulle ingenting ligga så långt bort. Wermlands Invest vill också vara med på tåget Att engagera sig i infrastruktur är en fråga om långsiktig överlevnad för fastighetsbolaget Wermlands Invest. Nu hoppas vd:n Josefin Knarrström Bergh på snabbtåg mellan Oslo och Stockholm. TEXT: VICTORIA GILLBERG FOTO: LISA OLAISON Samtidigt som Sverigeförhandlingarna om landets första höghastighetsbana pågår, drivs en rad olika privata kampanjer runt om i Sverige för att utbyggnaden av höghastighetsnätet även ska omfatta dem. ”Om snabbtåg fanns” arbetar för ett snabbtåg mellan Oslo och Stockholm. I stråket mellan de två huvudstäderna, där mer än 4,5 miljoner människor bor, ligger Karlstad. Här har Wermlands Invest engagerat sig i kampanjen. – Fastigheter har en fast placering och därför blir tillgänglighet via infrastruktur en av de viktigaste faktorerna för tillväxt i en region. För oss är det helt enkelt en överlevnadsstrategi att engagera oss i de här frågorna, säger Josefin Knarrström Bergh, vd på Wermlands Invest som äger bostäder och kontor i främst Karlstad. Hon säger att olika former av infrastrukturfrågor alltid varit en naturlig del i fastighetsföretagandet men att det blivit en allt viktigare faktor för att få människor att bo kvar i staden och för att locka nya invånare och kompetens till regionen. KAMPANJEN Om snabbtåg fanns, som finansieras av Fastighetsägarna och Sveriges byggindustrier, arbetar på flera olika plan. Förutom direkt kontakt med politiker har man också genomfört en informationssatsning i sociala medier riktad mot ungdomar. Lars Andersson, näringspolitiskt ansvarig på Fastighetsägarna GFR:s kontor i Karlstad, har jobbat med frågan i tre år. – Vi visste att Trafikverket hade utrett möjligheten för en utbyggnad men sedan har det varit väldigt tyst och därför beslöt vi oss för att väcka liv i frågan. Vi förstod att det inte var lönt att ropa efter pengar från staten så vi tittade vidare på privat finansierade lösningar. LARS ANDERSSON berättar att kampan- jen hittills fått positivt gehör bland annat av Infrastrukturkommissionen som tittar vidare på olika finansieringslösningar för sträckan mellan Oslo och Stockholm. Josefin Knarrström Bergh hoppas att höghastighetsbanan blir verklighet, men även om den inte blir det kommer inte Wermlands Invest att lägga frågorna på hyllan. – Regionens fortsatta tillväxt står inte och faller med snabbtågen, även om de är en viktig parameter, utan då får vi helt enkelt titta på andra lösningar och jobba ännu hårdare. • SE SIDAN 29 ”Fastighetsägare är framtidens vinnare” 27 FISKBENSPARKETT MED KLICK Fiskbensparkett till en fjärdedel av projekttiden jämfört med äldre läggningsmetoder. Ett parkettgolv som läggs med klick-teknik eliminerar många tidskrävande steg som läggning av undergolv, limning, spikning, slipning och ytbehandling. Med färre moment i golvprojektet minskar även risken för förseningar på grund av störningar i personaloch material-logistik. www.bjoorn.se/fiskbensparkett Fastighetsägaren vinnare i framtidens mobilitet Istället för biltäthet kommer vi att tänka tillgänglighet. Det tror i alla fall Björn Wendle, marknadschef på Trivector, som menar att nya typer av transporttjänster kan bli en intäktskälla för fastighetsägaren. TEXT: ERIK HÖRNKVIST ”Utöka din fordonsflotta med HannoverMobil”. Så lyder sloganen för tyska GVH:s (en sammanslagning av kollektivbolag i Hannoverregionen) erbjudande. Här har kollektivtrafik, Björn Wendle bilpool, hyrbil, taxi och cykelpool samlats i ett abonnemang som är enkelt att använda via en app i mobilen. Det som kallas Mobility as a Service, eller helt enkelt transporttjänster på svenska, har blivit en trend internationellt. På flera platser runt om i världen finns mer eller mindre integrerade tjänster som erbjuder alternativ till bilägande. –®Saker som samåkning och bilpool har ju funnits tidigare, men mobil it-teknik gör att det blir betydligt mer tillgängligt. Detta samtidigt som vi har en stark urbaniseringstrend med en livsstilsförändring där det inte längre är lika självklart att man ska äga en bil. Andra saker har ersatt bilen som statussymbol, säger Björn Wendle på Trivector. DET UTVECKLAS hela tiden tjänster som gör att man inte behöver äga en bil. I exemplet ovan har man knutit samman dessa tjänster med kollektivtrafiken. – Jag tror att man med fördel kan göra detta till en del av boendet. Det är så mycket som redan idag utgår från boendet. Man kan också tänka sig att kommersiella fastighetsägare kan erbjuda mobilitetstjänster, vilket de till viss del gör redan idag genom att exempelvis samarbeta med bilpooler. Det går alltså att tjäna pengar på att upphandla, paketera och sälja ett hållbart vardagsresande. Tjänsterna finns redan. Vad som saknas för att det ska bli riktigt smidigt för konsumenten är någon som samordnar det hela. Här kan det alltså finnas nya intäktsmöjligheter för fastighetsägaren. Eller så resonerar man som Vasakronans hållbarhetschef Anna Denell: – Jag ser det inte som att det handlar om vad vi vill, utan om att vi måste. Om det inte går att ta sig till våra lokaler på ett vettigt sätt finns det en uppenbar risk att vi inte får några kontorshyresgäster. BJÖRN WENDLE tror att det framför allt är flexibiliteten som lockar konsumenten. I Trivectors pilotversion EC2B (läs: easy to be) knappar du helt enkelt i rutan ”Vart vill du åka?” så poppar direkt de lämpligaste alternativen upp som man har tillgång till i sitt transporttjänstpaket. Just en sådan enkel tillgång till mobilitet som en fastighetsägare skulle kunna erbjuda sina hyresgäster. – Jag tror inte att de flesta har kompetensen att sköta själva tjänsterna i egen regi, utan de upphandlas från en transportagent. En allmän farhåga när delningsekonomin växer på bred front är att det rycker undan en del av skattebasen. Om allt mindre inbetald fordonsskatt skulle kunna leda till försämrad I appversionen av Trivectors tjänst EC2B sys transportjänsterna ihop. infrastruktur är inget Björn Wendle vill spekulera i. Men han konstaterar att delningsekonomin förändrar konsumtionen på flera olika sättvilket ställer krav på att skattesystemet också utvecklas. – Men med mer delade resurser, som delade fordon, så behövs mindre ny infrastruktur eftersom vi använder det vi har effektivare. Och om vi konsumerar färre bilar och bilresor skulle det kunna ge utrymme för mer lokalt baserad konsumtion. • SE SIDAN 31 Kilenkrysset bekostade en avfart på motorvägen. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 29 BERGSÄKER FRÅN URKRAFT TILL LIVSKRAFT Genom att låna kraft från naturen ger vi din vardag den perfekta temperaturen. Tack vare dubbla kompressorer möjliggörs produktionen av värme och varmvatten samtidigt i fastigheten, vilket är unikt. • Mindre än 5 ton CO2 ekvivalent köldmediemängd per kyldel/aggregat • NIBEs användarvänliga display • 4 olika storlekar, upp till 540 kW i samma system • Tystgående Läs mer på nibe.se/F1345 A +++ Energiklassen avser systemets effektivitet vid rumsuppvärmning med golvvärme. • NIBE Uplink, internetuppkopplad för fler möjligheter NIBE Energy Systems Box 14, 285 21 Markaryd Tel 0433-73 000 www.nibe.se Ny avfart som är guld värd FOTO: JOHAN JEPPSSON Fastighetsbolaget Kilenkrysset bekostade stora delar av den nya motorvägsavfarten i Rosersberg. En investering de hämtar hem på rejält höjda fastighetsvärden. Men den samlade samhällsvinsten är troligen ännu större. Torsdagen den 24 september invigs den enorma rikskombiterminalen Stockholm Nord i Rosersberg nära Arlanda flygplats, norr om Stockholm. En satsning som inte hade varit möjlig utan den nya avfarten från E4:an. Det är ett enormt bygge som Kilenkrysset tagit sig an. Det talas redan nu om att terminalen kan bli den mest betydelsefulla i landet och innebära ett lyft för hela regionen. – Och jag som sagt: ”aldrig norr om Mälaren”. Det får jag äta upp nu, säger Jan Persson, ägare och grundare av koncernen Kilenkrysset. I avsaknad av en ringled korkar södra Stockholm igen, menar han. – Riksväg 55, som förbinder E20 i Strängnäs med E18 i Enköping, fungerar nu istället som vår ringled. Det gör att vi härifrån har närhet till Stockholm, når hela Mälardalen och samtidigt kan leverera till både Norge och Finland över natten. Närheten till Arlanda är så klart en fördel. Men det är framför allt bullerstörningen som gör området lämpat för logistikfastigheter. Kilenkrysset etablerade sig här för tio år sedan. Men försöken att få till en avfart har pågått mer än dubbelt så länge. Att man tvingats svänga av längre ner på E4:an var både krångligt och belastade miljön i onödan. – Inte minst blev det viktigt när DHL tryckte på och sa att om inte detta blir löst vill de inte vara kvar, säger Owe Eklund, affärsutvecklare. DE LYCKADES FÅ med sig Sigtuna kommun och Trafikverket på en plan där alla parter stod för en del av finansieringen. En process som byggde på att det fanns ett ömsesidigt förtroende. – Jag etablerade mig inte här för att tjäna snabba pengar och sälja. Därför känns det så otroligt roligt och vi är så stolta att vi kunnat vara med och göra detta. Det finns ett stort behov av en rikskombiterminal och nu kan vi utveckla området. Detta var en av de första OPS-lösningarna i Sverige. Jan Persson berättar att det inte var en helt enkel resa. – Men Sigtuna kommun har varit bra. Vi har inte fått ja jämt. Men vi har hela tiden fått svar, det är minst lika viktigt. Så är inte fallet i alla kommuner, säger Jan Persson. Naturligtvis finns det andra fastighetsägare som nu gnuggar händerna när de ser sina fastighetsvär- FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 FAKTA/ KOMBITERMINAL Det var inte någon enkel resa att få till stånd en ny avfart från E4:an i Rosersberg. Men nu är den på plats och Owe Eklund och Jan Persson kan stolt konstatera att rikskombiterminalen väl fyller sitt syfte. den skjuta i höjden helt utan att ha investerat en enda krona. – Det är lite trist. Men vi tar det, säger Jan Persson obekymrat. Och så klart kan Kilenkrysset själva sälja och hyra ut till helt andra priser än tidigare. – MEN FRAMFÖR ALLT känns det kul att kunna vara med och bidra. Det innebär en stor samhällsvinst när vi öppnar rikskombiterminalen. Att slippa långtradare som köar genom stan har ett stort värde, säger Owe Eklund. ERIK HÖRNKVIST I kombiterminalen flyttas containrar, trailers och lastflak från tåg till lastbil eller från väg till järnväg. Den totala investeringen inklusive byggnation och kranar är cirka 300 miljoner kronor. Själva terminalen består av fyra järnvägsspår á 750 meter, och en total yta på 88 000 kvm. I anslutning till terminalen har ett flertal företag etablerat sig. Här finns idag bland annat Lidl:s centrallager, Samdistribution, Dustin och DHL. Bygget av Ericssons nya datacenter pågår för fullt. 31 Marknad Barometern Malmö Stor utvecklingspotential Bostadsbristen i Malmö är stor men samtidigt finns stora utvecklingsmöjligheter. Aktiviteten på kontorsmarknaden är hög, med stor efterfrågan på moderna, yteffektiva och hållbara kontor. NÄRINGSLIV Malmö har utvecklats från industristad till kunskapsstad och har nu ett diversifierat näringsliv med god tillväxt och stor framtidstro. Näringslivet består till stor del av små och medelstora företag, där närheten till Köpenhamn är en stark attraktionsfaktor. KONTOR Efterfrågan är god, främst vad gäller moderna, flexibla, yteffektiva och miljövänliga lokaler. Pågående och plane- rad nyproduktion är till stor del fokuserad till området kring Universitetsholmen och centralstationen samt i Hyllie. Ett allt mer effektivt lokalutnyttjande medför risk för vakanser och pressade hyresnivåer i det befintliga beståndet. Marknadshyrorna har utvecklats positivt inom de flesta delmarknader och de högsta hyresnivåerna erhålls i det moderna beståndet i CBD och i Hyllie där hyror upp mot 2 800 kronor per kvadratmeter är möjliga. Det är relativt liten skillnad i hyra mellan Malmös A-lägen; Hyllie, Västra Hamnen och Centrum. Potentialen för hyreshöjningar begränsas av nyproduktionen och det allt mer effektiva lokalutnyttjandet. Störst risk för sjunkande hyresnivåer bedöms finnas i B- och C-lägen på grund av ett åldrande bestånd och omflyttningar. HANDEL Etableringen av Emporia i Hyllie, utbyggnaden och moderniseringen av Triangelns centrala köpcenter och andra handelsanläggningar har satt press på butikerna längs med Södra Förstadsgatan. Efter några svåra år visar nu cityhandeln tecken på återhämtning med flera nyetableringar. Även vissa av Malmös köpcentrum har känt av ökad konkurrens, långvarig lågkonjunktur och ökad andel e-handel. Entré Malmö har länge dragits med omfattande vakanser där fastighetsägaren Commerz Real nu satsar på investeringar och namnbyte till Malmö Plaza. Ett centralt beläget köpcentrum som har känt av MALMÖ I SIFFROR Verksamheter % Verksamheter, Övrigt 15 Tillverkning 6 Bygg 6 Transport 6 Information 6 Offentlig förvaltning 7 Utbildning 10 Vård 14 Handel 15 Företagstjänster 15 32 Största fastighetsägarna Befolkning/sysselsättning Vakanser, procent av ytan Ägare 6000 8 4500 6 3000 4 1500 2 Malmö kommun Taxerad yta (kvm) 1 940 105 Wihlborgs 563 231 Stena 500 924 Vasakronan 339 125 Castellum 313 440 Akelius 213 199 Heimstaden 186 160 HSB Malmö 160 409 Första AP-fonden 140 418 Klövern 138 525 0 11 12 13 14 11 12 13 14 Befolknings- Sysselsättningsökning förändring 0 12 13 14 15 Bostäder 12 13 14 15 Kontor FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 FOTO: MAGNUS FRANZÉN hyresutveckling. Det planeras och pågår nyproduktion inom många olika delar av Malmö. Till de stora utbyggnadsområdena hör Västra Hamnen, Hyllie, Limhamn och Sorgenfri. På sikt kommer även området norr om centralstationen och förlängningen mot Nyhamnen/Frihamnen stå för en betydande stadsomvandling. INVESTERINGSMARKNAD Intresset för bostadsfastigheter är stort, även för objekt i vad som generellt ses som något sämre lägen. Direktavkastningskraven har sjunkit något inom de flesta delmarknader under det senaste året. Potentialen för sjunkande direktavkastningskrav bedöms som begränsad, men om något profilprojekt inom CBD skulle komma ut på marknaden så finns det sannolikt möjlighet till direktavkastningskrav som understiger fem procent. Risk för stigande direktavkastningskrav bedöms främst finnas i B- och C-läge och för fastigheter med ett moderniserings- och underhållsbehov. Hyllie växer med kontor, handel och bostäder. Senast i ledet att förvärva mark i området var Vasakronan. Nai Svefa bedömer att området har betydande utvecklingspotential. i Malmö konkurrensen är gallerian Hansa. Gallerian är i princip det enda större köpcentrum i Malmö som inte genomgått någon omfattande renovering och modernisering under senare år. BOSTÄDER De senaste tio åren har drygt 1 200 bostäder påbörjats per år, en produktionstakt som dock ligger under befolkningsökningen. I princip finns endast omflyttningsvakanser inom staden. Särskilt svår är bostadssituationen för stadens unga och nyinflyttade. Genom Malmömodellen har bruksvärdeshyrorna under flera år differentierats med avseende på läget vilket medfört att det finns olika hyresnivåer för likvärdiga lägenheter. Många aktörer tror på en positiv SLUTSATS Bostadsbristen är stor, men utbyggnaden i Hyllie har tagit fart och det finns betydande utvecklingsmöjligheter inom centralt belägna utbyggnadsområden. Det har skett flera intressanta transaktioner på senare tid, både vad gäller bostäder och kommersiella fastigheter. Efterfrågan på centrala, kommunikationsnära fastigheter är stor och aktiviteten på projektmarknaden har varit och är fortfarande, hög. THOMAS GREEN, NAI SVEFA FASTIGHETSÄGARE I MALMÖ ”Högre konkurrens om allt färre objekt” Med fokus på bostäder i Malmös centrala delar är det goda tider för fastighetsbolaget Heimstaden. Trots färre objekt till salu har bolaget i år lyckats växa genom förvärv. Heimstaden arbetar nästan uteslutande med bostäder i sitt Malmöbestånd. Som på landets alla större orter är söktrycket hårt på lediga bostäder. Patrik Hall – På det sättet är ju marknaden väldigt stabil för oss, men det är en stor problematik för staden som helhet, säger Patrik Hall, vd på Heimstaden. Möjligheterna för Heimstaden att växa på orten utmanas av flera faktorer. Bland annat genom bolagets strategi att koncentrera sitt bestånd till de centrala delarna av Malmö. – Vi har inget bestånd i ytterkanterna av staden, det gör det svårt att hitta lägen som passar in i vårt övriga bestånd. Konkurrensen har blivit väldigt tuff om de få objekt som kommer ut. Tidigare i år förvärvades Möllekällan fastighets AB, vilket placerade Heimstaden som den dominerande fastighetsägaren i Möllevången. Patrik Hall hoppas på fler tillfällen att växa genom transaktioner. – Om ett år hoppas jag att vi har kunnat göra ytterligare något förvärv. MARIA ODEH Barometern publiceras i samarbete med NAI Svefa med 17 kontor och 130 medarbetare är en av Sveriges ledande rådgivare inom värdering, analys, transaktion, fastighetsrätt och samhällsbyggnad. www.naisvefa.se Efter tuffa år för cityhandeln i Malmö visar den nu tecken på återhämtning. Kontorshyror, kr/kvm och år Butikshyror, kr/kvm och år Fastighetspriser, kr/kvm 2 000 4000 6 000 60 000 1 500 3000 4 500 45000 1 000 2000 3000 30000 500 1 000 1 500 15 000 0 12 13 14 15 0 12 13 14 15 0 12 Normalt spridningsintervall. Avser A-läge, varmhyra exklusive fastighetsskatt. Bostäder byggda från och med 1990. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 13 14 15 0 12 13 14 15 Bostäder 12 13 14 15 Kontor KÄLLOR: FASTIGHETSDATA FRÅN NAI SVEFA, STATISTIK FRÅN SCB, STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA FRÅN DATSCHA. Bostadshyror, kr/kvm och år 33 Vill du träffa en förvaltningspartner med oändliga möjligheter? Längtar du också ibland efter en förvaltningspartner som tänker lite mer som du. Som ser en större bild än bara fastigheter och funktioner, som väger in människor, miljön, framtiden och nya möjligheter i alla situationer. Som dessutom i grund och botten är ett kooperativt företag utan kortsiktiga krav på vinstmaximering. Då ska du titta lite närmare på Riksbyggen. Vi har allt du kan önska dig av en förvaltningspartner, vi löser det tekniska, det dagliga och det ekonomiska. Och vi gör det utifrån ett helhetsperspektiv. Hur kan vår kooperativa syn med människan i centrum förbättra dina affärer? Svaret kanske du hittar på riksbyggen.se. Vi ses! Riksbyggen utvecklar, förvaltar och förbättrar rummen som du bor och arbetar i. Affären Marknad Köpare: Kungsleden Säljare: Nordika Fastighet: Electra Building (Keflavik 1) Uthyrningsbar yta: 25 000 kvadratmeter. Köpesumma: 750 miljoner kronor. Bland hyresgästerna i kontorsfastigheten Electra Building finns Skatteverket, gymkedjan Worldclass, en restaurang och flera utbildningsverksamheter. Kungsleden fortsätter att breda ut sig i Kista Kista är inte bara IT och telekom. Med uthyrningar till bland andra Skatteverket har Nordika bidragit till ett mer diversifierat utbud i kontorsfastigheten Keflavik 1. Den återupplivade fastigheten tilltalade Kungsleden som genom att köpa den nu är tredje störst på kontor i Kista. TEXT: MARIA ODEH SÄLJARE: Det nordiska fastig- hetsbolaget Nordika hade inte planerat att avyttra Keflavik 1 riktigt ännu, men nådde sina mål med uthyrningar och upprustningar tidigare än väntat. Efter två och ett halvt år i bolagets ägo säljs nu fastigheten till Jonas Grandén Kungsleden. Nordika har under sitt ägande vänt dystra vakanssiffror och knutit till sig hyresgäster som traditionellt inte förknippas med det teknikintensiva Kista. – Bilden av Kista som en samlingsplats för IT och telekom stämmer inte längre. Idag är utbudet betydligt mer diversifierat. Vi har till exempel fått in Skatteverket och en vårdcentral i Keflavik 1, säger Jonas Grandén, vd på Nordika. Vakansgraden har sjunkit från 40 till 10 procent. Den främsta anledningen menar Jonas Grandén är att bolaget varit på plats. – Vi tog över fastigheten från en ganska inaktiv, utländsk fond. Genom att vi varit mer närvarande har vi kunnat uppmärksamma problem och bygga upp fastighetens varumärke. Den har många bra kvalitéer idag, som den inte haft tidigare. KÖPARE: Kungsleden utökar sitt bestånd i Kista. Förvärvet är bolagets åttonde i området och innebär att kontorsportföljen i Kista nu överstiger 130 000 kvadratmeter. – Det är oerhört glädjande att Ylva Sarby kunna genomföra den här transak- Westman tionen som tillför över 25 000 kvadratmeter till vårt kontorskluster i Kista, säger Ylva Sarby Westman, transaktionschef på Kungsleden. Kungsleden är nu den tredje största fastighetsägaren inom kontorssegmentet i det kunskapsintensiva Kista. Listan toppas än så länge av Klövern och Vasakronan. I december 2014 slog sig Kungsleden in på Kistas kontorsmarknad på allvar med förvärvet av fyra kontorsfastigheter från Areim. Det aktuella förvärvet beskrivs som en välmående fastighet med ytor i olika prisklasser som passar både nya och gamla kunder. – Keflavik 1 är en modern kontorsfastighet i mycket bra skick som stärker vårt erbjudande till våra befintliga och potentiella kunder i Stockholm, säger Ylva Sarby Westman. AFFÄRER I KORTHET 1,5 MILJARDER Areim avyttrar kontorsfastigheten Gångaren 10 på Kungsholmen i Stockholm, till amerikanska Invesco. Köpesumman uppskattas till strax under 1,5 miljarder kronor. 200 MILJONER Oscar Properties Holding har förvärvat en fastighet i Älvsjö till ett underliggande fastighetsvärde om 200 miljoner kronor. Säljare är NewCap. 158 MILJONER Akelius har sålt Tech West House i London. Priset 158 miljoner kronor motsvarar 48 000 konor per kvadratmeter. 97 MILJONER Sagax har avtalat om förvärv av en fastighet i Helsingforsområdet för 97 miljoner kronor. Fastigheten omfattar 29 500 kvadratmeter friköpt mark. 95 MILJONER NP3 Fastigheter köper sju fastigheter i ett industriområde i Östersund. Sammanlagt marknadsvärde uppgår till 95 miljoner kronor. 80 MILJONER Catena har via bolagsförvärv köpt fastigheten Vindtunneln 2 i Borås. Underliggande fastighetsvärde är 80 miljoner kronor. Säljare är Itella Logistics och den finska posten, Posti Group Oyj. 48 MILJONER NP3 Fastigheter har förvärvat en hotellfastighet i Borlänge för ett underliggande fastighetsvärdet om cirka 48 miljoner kronor. Fönster för generationer H-Fönstret i Lysekil tillverkar underhållsfria aluminiumfönster med träklädd rumssida och överlägsen livslängd. Unik konstruktion! www. h f o n s t r et .s e FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 H-Fönstret AB | Gåseberg 420 | 453 91 Lysekil | Tel 0523-66 54 50 | Fax 0523-478 74 35 Marknad Krönika Sekulär stagnation gynnar fastigheter i bästa läge D Vad innebär då detta för svensk ekonomi och fastighetsmarknad? I och med att vi är en liten öppen ekonomi kan vi inte och konjunkturavmattning i tillväxtländerna. Den globala tillisolera oss från en svag omvärld. När den globala tillväxten växten har saktat ner. IMF sänkte sin prognos för global BNPviker kommer svensk export att drabbas. Detta gör att den tillväxt till 3,3 procent i juli från 3,5 procent i april – en prognos inhemska efterfrågan, det vill säga konsumtion och investesom med stor sannolikhet kommer att behöva revideras ner ringar, blir avgörande för tillväxten. ytterligare i oktober. Samtidigt kommer vi att ha historiskt låga räntor under Världsekonomin är i dagsläget splittrad mellan de två största minst en femårsperiod. Det gör att fastighetsavkastning fortekonomierna – USA och Kina – där den amerikanska tillväxten sätter vara attraktiv jämfört med aktier och obligationer. Trots ökar medan den kinesiska sjunker. Officiell data i Kina visar på att prisnivån är hög förblir skillnaden mellan realräntan och en tillväxt strax under 7 procent per år, medan bedömningar direktavkastningskraven för kontorsfastigheter i bästa läge tyder på att tillväxten snarare ligger på 2–5 procent. (där vakansrisken är låg och hyresAvmattningen har pågått i flera potentialen god) fortsatt stor. år och har sitt ursprung i Kinas DAGENS MARKNADStransformering från en investeLÄGE TALAR FÖR ATT ringsdriven ekonomi till en DE RISKER som finns på marknaden INVESTERA I DE MEST konsumentdriven ekonomi. De ligger snarare i den starka prisutsenaste årens kraftiga skulduppveckling och likviditet som vi ser i ATTRAKTIVA LÄGENA, byggnad, med en total skuldsättmer sekundära fastighetssegment. DÄR POTENTIALEN FÖR ning i relation till BNP på runt Det kan vara C-lägen i storstäderna HYRESTILLVÄXT ÄR 280 procent, förstärker dessutom eller A-lägen i mindre städer, men LÅNGSIKTIGT GOD. nedgången. också i vissa närförortslägen i storstäderna. Där har vi under senare år haft god likviditet och ett kraftigt tryck nedåt i direktDEN SVAGARE TILLVÄXTEN i Kina har medfört kraftigt sjunavkastningskraven – med minskade skillnader i direktavkastkande råvarupriser, vilket i sin tur har påverkat ett stort antal ningskraven mot city- och innerstadslägen som resultat. andra råvaruexporterande tillväxtländer. Vidare har förväntDagens marknadsläge talar för att investera i de mest attrakningar på en kommande amerikanska styrräntehöjning resultiva lägena, där potentialen för hyrestillväxt är långsiktigt god, terat i betydande kapitalutflöde från tillväxtländerna – vilket och sälja i sekundärlägen där efterfrågan hos investerare bara hämmar tillväxten och skapar volatilitet på de finansiella är stark i toppen på investeringscykeln. Som alltid är detaljerad marknaderna. marknadskunskap avgörande. Idag krävs både förmåga att Euroområdet är, precis som USA, i en period av långsam bedöma effekterna av konjunkturutvecklingen och kunskap cyklisk återhämtning. USA och Europa står tillsammans för att se de långa makrotrenderna – för att utifrån detta kunna runt 40 procent av världsekonomin. Kina står för runt 15 probedöma varje fastighets kvalitet och läge. cent av global BNP, men genererar över en tredjedel av den globala tillväxten. USA och Europa har inte kraft nog att driva världsekonomin själva. Dessutom har de kraftigt begränsade möjligheter att stimulera ekonomin med finans- och penningpolitik. Arvid Lindqvists är analyschef Än så länge finns momentum i västvärldens återhämtning på Catella. Du når honom på som kan räcka en bit in i 2016, men den svagare utvecklingen [email protected] i tillväxtländerna dra oss ner i en ny konjunktursvacka under 2017-2019. Man kan konstatera att den före detta amerikanska finansministern Lawrence Summers verkar ha rätt när han menar att världsekonomin riskerar sekulär stagnation med fortsatt låg tillväxt och låga räntor. DET HAR VARIT en händelserik sommar med börsturbulens ” DET ÄR SKILLNAD PÅ RELINING OCH RELINING Det är skillnad på metoder och material. Det är skillnad på entreprenörerna som utför installationerna. Sacpipe Connection System jobbar därför med auktoriserade installatörer. De gör skillnad för slutresultatet på era renoverade avloppsledningar. 36 Läs mer om Sacpipe Connection System och våra auktoriserade installatörer på: www.sacpipe.se FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 37 Bakom fasaden Mikael Granath Han vill ha fler he Med ett blankt papper, en hel del pensionspengar och en idé om hur man kan driva ett modernt bostadsbolag startade Mikael Granath Willhem. Fem år senare styr han ett bolag med 18000 lägenheter och har även ambitioner att bygga nytt. TEXT: DAVID GROSSMAN FOTO: SOFIA SABEL D et ligger dokument spridda över hela sammanträdesbordet i konferensrummet Grötö på SEB i Göteborg. Avtalen är klara, nu är det bara detaljerna kvar kring tillträdet som görs denna dag. 523 lägenheter i Bergsjön utanför Göteborg läggs till de 17®352 som redan finns i Willhems ägo. Ännu ett förvärv i den snabba utvecklingen som gjort bolaget till ett av de större privata bostadsbolagen. Mikael Granath, vd på Willhem sedan starten 2011, är nöjd efter att ha satt sin signatur på alla papper och förstås skickat iväg slutbetalningen till den gamla ägaren Sven Gustafsson på fastighetsbolaget Västerstaden. Hur mycket det handlar om vill han inte berätta. – Det blev rätt pris och ett bra pris som gör att ägarna får bra avkastning även på detta objekt, säger han underfundigt och skrattar gott. Mikael Granath är en man som alltid har nära till skrattet. 38 Även Sven Gustafsson på andra sidan bordet är nöjd. Egentligen hade han inga planer på att sälja fastigheterna men blev ”övertalad” av rådgivare på Catella inför Mipimmässan i våras. På samma mässa fick Mikael Granath reda på att husen eventuellt var ute till försäljning. Han bestämde sig på plats för att detta var en affär han ville ro hem. – Vi har inte köpt något i Göteborg sedan starten och vi har hela tiden letat efter objekt i området. Det här passar oss. Det är skött på ett sätt som vi gillar. AFFÄREN I BERGSJÖN är den tredje hittills i år. Förra året tillkom 1®000 lägenheter. I år landar det troligtvis på fler. Risk för växtvärk, undrar jag när vi kommer till kontoret på Vasagatan med utsikt över Heden och Ullevi. – Du vet, när vi tillträdde de första 11 000 lägenheterna (köpta från fd Acta) så var det bara jag och FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 m FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 39 Affären är klar. Willhem tar över fastigheterna i Bergsjön och Mikael Granath och säljaren Sven Gustafsson kan ta i hand. KLART ATT DET FINNS EN ÖVRE GRÄNS FÖR VAD VI KAN BETALA I DESSA OMRÅDEN. VI SÄGER NEJ TILL MÅNGA AFFÄRER FÖR ATT DET ÄR FÖR DYRT ELLER FÖR ATT DET INTE PASSAR. FAKTA/ WILLHEM AB Ägare: Första AP-fonden. Innehav: 17 875 lägenheter på nio tillväxtorter. Marknadsvärde: 15,2 miljarder. några medarbetare i bolaget. Då kan jag ärligt säga att det var en utmaning att få allt att rulla. Nu är vi en organisation med 150 personer och vi har utarbetat bra processer i såväl förvaltning som renovering. Men visst är det fortfarande en utmaning att få allt att funka på nio olika orter, säger Mikael Granath. MIKAEL GRANATH hade en stor del i bolagets bildande. När Balder köpte upp bostadsbolaget Din Bostad 2009 lämnade Mikael Granath vd-posten. Plötsligt uppstod ett vakuum i hans karriär och funderingar fanns på att göra något helt annat. Nu, som Mikael uttrycker det, ”ledde det ena till det andra” och snart växte tankarna på att starta ett nytt bostadsbolag fram, för bostäder var det han kunde bäst efter femton år i bostadsbranschen. Tillsammans med fastighetsrådgivarna Pangea och ABG Sundal Collier satte han ihop ett konsortium och presenterade sina idéer för olika investerare. En av dem var Första AP-fonden som aviserat att de ville ha större andelar fastigheter i investeringsportföljen. – Ska man göra aff ärer med stora aktörer som AP- 40 fonderna måste man också göra stora aff ärer. Vi trodde inte på att köpa fastigheter styckevis. När Acta, med skamfilat rykte, var redo att sälja sina bestånd i Stockholm, Göteborg, Malmö, Jönköping, Borås, Karlstad och Linköping stod Willhem med kassa från Första AP-fonden först i kön. Bolaget Willhem var bildat. Namnet är en svengelsk ordlek på vill hem, sånt som bara göteborgare förstår. Att bolaget skulle ha sitt huvudkontor i Göteborg föll sig också naturligt eftersom vd:n inte hade några tankar på att lämna sin födelseort. Döpt i Domkyrkan som han är. ”Mer göteborgare än så kan man inte bli”, påpekar Mikael Granath med ytterligare ett stort skratt. AFFÄRSMODELLEN var tämligen klar redan från början. Willhem skulle bygga sin verksamhet med egen förvaltning och på några utvalda orter i Sverige. Inga dyra tjusiga stenhus i storstäderna. Det man då letade efter och fortfarande har ögonen på är bestånd byggda på 1950-talet fram till 1980-talet. Fastigheter med utvecklingsmöjligheter, som det kallas i branschen, vilket konkret betyder renoveringar med upprustningar i nivå med nyproduktion FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 Bergsjön utanför Göteborg är precis ett sådant område som passar Willhems portfölj. 60-talshus med potential för det så kallade Willhemlyftet. och sedan hyreshöjningar som ger bättre avkastning även efter att alla insatser är gjorda. Nu är inte Willhem ensam om att söka efter fastigheter i sekundära lägen och gärna i miljonprogrammen. Bolag som Akelius, Rikshem, Carnegie och Victoria Park med flera är inne på samma linje och konkurrensen har hårdnat när objekten kommer upp, konstaterar Mikael Granath. – Klart att det finns en övre gräns för vad vi kan betala i dessa områden. Vi säger nej till många aff ärer för att det är för dyrt eller för att det inte passar. Det är avgörande att ha en bra analys som visar hur det går att förädla fastighetsportföljen. JUST NU, menar Mikael Granath, är det en rätt extrem situation på marknaden som är svår att analysera. – Vi har inga räntor och att förvärva snabbt i den miljön kan visa sig vara fantastiskt bra eller extremt riskfyllt. Det är en svår balansgång. Vi köper lite försiktigt, det är kanske inte läge att dubblera balansräkningen, konstaterar Mikael som är en försiktig general. Det ska man vara om det är pensionärernas pengar som förvaltas, menar han. Ägarna, Första AP-fonden, har i alla fall än så länge alla skäl att gilla sin investering. Totalavkastningen ligger år efter år på runt sju procent. Och potential fi nns för bra utveckling även om Willhem inte lyckas köpa på sig fler fastigheter till bra pris. I det befi ntliga beståndet är än så länge bara tio procent renoverade. – Ska vi köpa på oss mer är det i första hand på orter där vi redan fi nns och som vi vill växa på för FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 Anna Bergstrand, vd-assistent, och Mikael Granath på kontoret med utsikt över Heden. FAKTA/ MIKAEL GRANATH Yrke: Vd Willhem AB. Ålder: 57 år. Familj: Frun Åse, barnen David, 25 år och Emelie, 23 år. Bor: Villa i Västra Frölunda. Hobby: Seglar, åker längdskidor och springer. 41 På språng mot nästa affär? Målet är att öka innehavet med cirka 1¶200 lägenheter per år. JAG TYCKER DET ÄR OPEDAGOGISKT ATT TVINGA PÅ BEFINTLIGA HYRESGÄSTER ETT NYTT PRIS. I DE FLESTA ANDRA FALL BESTÄMMER FOLK NÄR DE VILL KÖPA ELLER INTE KÖPA. TIO FRÅGOR/ MIKAEL GRANATH Vackraste byggnaden? Valdemars slott på Tåsinge. Borde inte ha byggts? DDR:s betongkolosser. Min bästa affär? Familjens hus i Danmark. Min sämsta affär? Aktier i Finans AB Nyckeln. Senast lästa bok? Ensam i Berlin. 80-talsartist jag fortfarande lyssnar på? Sade. Paradrätt i köket? Africana. Dold talang? Händig Favoritpryl? Segelbåt. Finns i Göteborg men inte i Stockholm? Feskekörka. Gillar livet till sjöss 42 att få rätt volym för en effektiv förvaltning. Men vi sitter inte med kniven på strupen. Vi åker ut och tittar på de nyköpta fastigheterna i Bergsjön, en förort cirka sex kilometer norr om city. Det är rätt typiska 60-talshus i tre plan som ser ut att vara väl underhållna. Här kommer Willhem, som de gör i alla sina bestånd, starta det man kalllar Willhemlyftet. När en lägenhet står tom görs en renovering upp till nyproduktionsstandard men till en hyra som fortfarande är attraktiv, runt 1 350 kronor per kvadratmeter och år. Modellen att renovera hela fastigheten på en gång gillar inte Mikael Granath. – Jag tycker det är opedagogiskt att tvinga på befintliga hyresgäster en ny prisnivå. I de flesta andra fall bestämmer människor när de vill köpa eller inte köpa, men här ska man liksom ”knö” in hyran, det är inte särskilt klokt. ERFARENHETERNA hittills visar också att betal- ningsviljan har varit stor även i områden som dömts ut som ”omöjliga” för att de ligger fel och för att de har stor andel hyresgäster med svag ekonomi, som Biskopsgården på Hisingen, där vi läst om dödskjutningar och uppgörelser i den undre världen. – Man får vara medveten om vilka miljöer vi investerar i. Men Biskopsgården är inte bara skjutningar, de flesta som bor där trivs. Vi är aktiva och arbetar med frågor som inte bara är fastighetsskötsel. Det är till exempel projekt inom social hållbarhet, vi genomför odlingsprojekt, erbjuder läxhjälp och ställer krav på entreprenörerna att anställa människor i området. Det är ett sätt att förbättra ett område, både ur värdesynpunkt och samhällssynpunkt. BEHOVET AV NYA BOSTÄDER och den hårda kon- kurrensen om begagnade objekt har fått Willhem att för första gången rikta blickarna mot nyproduktion. I Jönköping har man sökt bygglov, på egen mark. Men går det att få lönsamhet i nyproducerade hyreshus? – Det där att man inte kan tjäna pengar på nya hyreshus har vi hört till döddagar. Samma sak om renoveringar, men vi lyckas göra hyggliga aff ärer. Mikael Granath anser också att det krävs en bred syn på problematiken för att få till fler hyresrätter. – Ur ett samhällsperspektiv kan man fundera på om det inte krävs förändringar i hela systemet som omgärdar hyresrätten, bland annat eftersom det byggs allt för lite nya hyresrätter, och då handlar det om flera saker som behöver ses över, inte bara hyressättningssystemet. • FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 Fall i rätten En misskött renovering ledde till både böter och uteslutning från Fastighetsägarna. Ännu ett fall som visar vikten av god kommunikation från fastighetsägarens sida. TEXT: KARIN RUTSTRÖM ILLUSTRATION: DENNIS ERIKSSON Böter när skador inte åtgärdades i tid EN HYRESGÄST kontaktar miljöförvaltningen när hennes hyresvärd inte åtgärdar en omfattande fuktoch mögelskada i lägenheten. Förvaltningen gör en inspektion och det visar sig att det finns fuktskador i flera lägenheter i huset. Ventilationen fungerar inte i flera av lägenheterna, det är problem med värmen och man hittar asbest i vissa ventilgångar. De två fastighetsägarna som gemensamt äger fastigheten lovar att åtgärda problemen. Efter en tid uppstår ett vattenläckage i kvinnans lägenhet och hon evakueras till en lägenhet intill. Kök och badrum rivs ut ut men sedan avstannar arbetet. Miljöförvaltningen kontaktar fastighetsägarna men de svarar inte. Förvaltningen för fram nya krav och utdömer ett vite på 135 ®000 kronor om bristerna inte rättas till. Fastighetsägarna hör fortfarande inte av sig. EFTER ETT och ett halvt år går ärendet till mark- och miljödomstolen eftersom stora brister kvarstår, den lägenhet där ytskiktet rivits ut är exempelvis fortfarande helt obeboelig. Fastighetsägarna hävdar att de arbetar med att åtgärda bristerna och redovisar offerter de tagit in från olika företag. Mark- och miljödomstolen anser dock att enbart offerter inte räcker för att garantera att renoveringsarbetet som krävs verkligen kommer att genomföras. Kraven kvarstår men vitesbeloppet sänks till 95 000 kronor. Fallet anmäls till Fastighetsägarnas ansvarsnämnd vilket resulterar i att båda utesluts från Fastighetsägarna. De två fastighetsägarna överklagar till hovrättens mark- och miljööverdomstol samt till Högsta domstolen men får avslag i båda instanserna. Kommentar Mikael Gulliksson, chefsjurist, Fastighetsägarna Sverige: Det här fallet illustrerar hur viktigt det är att ha en underhållsplan, att arbeta strukturerat och långsiktigt med underhållsfrågorna så att fastigheten och dess anläggningar hålls i gott skick. Ofta kan det bli mer kostsamt att skjuta på en underhållsåtgärd, särskilt när det exempelvis handlar om problem kring fukt och ventilation. I det specifika fallet fanns det stora brister i fastigheten som pågått under en längre tid och fastighetsägarna verkade inte kunna hantera de åtgärder som krävdes. När miljöförvaltningen slutligen åläg- ger dem ett vite om de inte åtgärdar bristerna i syfte att få fram konkreta åtgärdsplaner svarar de inte. Det är givetvis mycket allvarligt. En fastighetsägare måste vara nåbar, det är en viktig del i de etiska reglerna. Uppstår svårigheter som innebär att en fastighetsägare vill men av olika skäl inte kan utföra åtgärder är det viktigt att informera hyresgästen samt att föra en dialog med berörda myndigheter Om fastighetsägaren försökt att åtgärda brister men kanske inte når ända fram på grund av omständigheter han eller hon inte råder över kan en dialog kanske leda till att myndigheten ger en förlängd tidsfrist eller mildrar ett beslut. ALLA SKYLTAR TILL DIN FASTIGHET ÖVER 4000 PRODUKTER www.havaskyltar.se 44 Tel: 040-671 77 50 E-mail: [email protected] FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 Missförstånd stoppade hyreshöjning EN MAN OCH HANS FRU flyttar in i en tvårumslägenhet. Efter ett år upptäcker de en fuktskada och tar kontakt med hyresvärden som lovar att åtgärda problemen. Eftersom badrummet måste rivas ut helt erbjuds hyresgästerna under tiden arbetet pågår att bo i en evakueringslägenhet i närheten. De kommer överens med hyresvärden om att de ska flytta tillbaka när renoveringen är klar. Hyresvärden meddelar dem att renoveringen kommer att innebära en viss standardhöjning och att hyran kan komma att höjas med 1 500 kronor, vilket hyresgästerna accepterar. Hyresvärden renoverar och gör en större ombyggnad. När hyresgästerna ska flytta tillbaka meddelar värden att månadshyran höjs med 2®000 kronor per månad. Om de inte accepterar höjningen erbjuder han dem att bo kvar i ersättningslägenheten. Men hyresgästerna vill flytta tillbaka till sin lägenhet. De hävdar samtidigt att de inte gett sitt godkännande till en så omfattande renovering. Hyresvärden säger då upp hyresavtalet och driver ärendet till hyresnämnden. Nämnden ger hyresvärden rätt och menar att hyresavtalet ska upphöra. Men hyresgästerna överklagar till hovrätten som ändrar hyresnämndens beslut. Hovrätten anser att hyresgästernas avtal gäller, och att de har rätt att flytta tillbaka till lägenheten. Kommentar Mikael Gulliksson, chefsjurist, Fastighetsägarna Sverige: Det är väldigt viktigt att fastighetsägaren noga tänker igenom den åtgärd som ska göras innan ett projekt startar. Man ska vara öppen med sina avsikter och tydlig, samt upprätta så mycket dokumentation som möjligt. Särskilt när det gäller de överenskommelser som görs. Här verkar parterna haft en muntlig överenskommelse. I efterhand visar det sig att de har helt olika utgångspunkter kring vad de kommit överens om. Hovrätten gjorde bedömningen att hyresvärden inte följt bestämmelserna. Men hovrätten prövar endast om hyresgästen ska få behålla kontraktet eller inte. Någon prövning av hyran görs däremot inte. Men rent generellt gäller regeln att om en hyresvärd varken har hyresgästens samtycke eller hyresnämndens tillstånd för de åtgärder som görs får det inte påverka hyran under fem år. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 STUDOR Trap-Vent, ett självrensande vattenlås. Inbyggd tilluftsventil, kompenserar för undertryck i avloppet. Minskar underhållet med självrensande funktion. Livstids material- och funktionsgaranti. Distrubitör av STUDOR i Sverige Strandvilla i Natal, Brasilien Villa, byggd 2007, säljes för dödsbos räkning. Stort vardagsrum, 3 sovrum, 3 badrum. Komplett möblerad. Aircondition. Automatiskt bevattningssystem Varmvattensolfångare Internet Coffee & Bar BOAREA (BOA) 180 m² i 2 plan. Ligger i ett muromgärdat condominium nära stranden. Dygnetruntbevakning, din partner gemensam pool med bastu. Pris efter överenskommelse. Kontakt: Jerker Bohman, Mäklarhuset i Oskarshamn, 049116736, 0707813131 45 Fokus Bostadsförmedling Det är många år sedan den tvingande bostadsanvisningslagen avskaffades. Men idag har de privata fastighetsbolagen hittat tillbaka till de kommunala förmedlingarna. TEXT: MARIA ODEH FOTO: MIKAEL GUSTAVSEN Fler väljer gemensam kö F rån Nyköping i söder till Uppsala i norr. Sedan Bostadsförmedlingen i Stockholm startade sin verksamhet 1947 har upptagningsområdet vuxit sig långt utanför Stockholms gränser i takt med att allt fler privata fastighetsägare och kommunala bostadsföretag utanför Stockholm väljer att lägga över sin förmedlingsadministration till den kommunala bostadsförmedlingen. Under 2014 förmedlades nästan lika många privata som kommunalt ägda lägenheter via Stockholms bostadsförmedling – en ökning av andelen privat ägda lägenheter med 8 procent. – Jag tror att det beror på att fler fått upp ögonen för vad vi har att erbjuda. Helhetspaketet är vår största fördel. Förmedlingsservicen är ju själva kärnverksamheten, men den tillhörande kundservicen innebär en stor avlastning i vardagen för fastighetsbolagen. De får mer tid och pengar över till sina huvudsakliga verksamheter, säger Marika Nordström på Bostadsförmedlingen i Stockholm. KONTORET PÅ FLEMINGGATAN i Stockholm upp- tas till stor del av kundtjänsten över telefon och till lika stor del av platsen dit bostadssökande kan vända sig rent fysiskt för att få hjälp med sina ärenden. Det finns inget krav på privata fastighetsbolag att lämna över några lägenheter till bostadsförmedlingen, men Fastighetsägarna rekommenderar att 50 procent av beståndet lämnas över och det är tydligt att allt fler väljer att följa rådet. Utan tvingande krav har trycket ökat på förmedlingarna att 46 1393,5 dagar – så lång var den genomsnittliga kötiden för de lägenheter som förmedlades via Boplats Göteborg under årets första kvartal. 57 Så många av landets kommunala bostadsbolag erbjöd så kallad näringslivsförtur till hyreskontrakt under 2012, enligt en sammanställning från Hem&Hyra. Det innebär att bostadssökande från en annan ort får förtur till bostad under förutsättning att hen fått anställning på orten. 711 Så många bostäder förmedlades med förtur via Bostadsförmedlingen i Stockholm under 2014. Möjligheten till förtur erbjuds på uppdrag av socialförvaltningen och ställer mycket höga krav på den sökandes behov. attrahera privata fastighetsägare självmant lämna över lediga lägenheter. –®Vårt samarbete bygger på frivillighet, och det tycker jag är bra. Att kontinuerligt behöva visa bra resultat och jobba för fastighetsägarnas förtroende är vår roligaste utmaning, säger Marika Nordström. Även i Göteborg väljer fler privata bolag att förmedla lägenheMarika Nordström ter på kommunal väg. Förra året kom 40 procent av de förmedlade lägenheterna från privata fastighetsägare. Maria Meyer Martins, vd för Boplats Göteborg, tror att fastighetsägare tilltalas av den effektiva processen de byggt upp genom åren. Maria Meyer –®Fastighetsägare som utnyttjar Martins de möjligheter systemet har kan få en väldigt snabb uthyrningsprocess. Några värdar är nere på tolv dagar från att en lägenhet publicerats tills man skrivit kontrakt. NÄR LANDETS BOSTADSFÖRMEDLINGAR flyttade ut på internet i början av 2000-talet växte köerna explosionsartat. Det visade sig snart att de snabbt tickande kösiffrorna inte alls speglade den verkliga bostadsbristen. Urvalsundersökningar som FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 Anka Stevanovic får hjälp med att få mer information om en ledig lägenhet. ATT KONTINUERLIGT BEHÖVA VISA BRA RESULTAT OCH JOBBA FÖR FASTIGHETSÄGARNAS FÖRTROENDE ÄR VÅR ROLIGASTE UTMANING. Marika Nordström, Bostadsförmedlingen i Stockholm Bostadsförmedlingen utfört själva visar att cirka 50 procent av alla registrerade i kön inte är i behov av bostad på kort sikt. – Så länge man är passiv i kön så tar man ingen bostad från de som är i större behov. Många står helt enkelt i kön som en försäkring inför framtiden, säger Marika Nordström. Att kärnverksamheten idag äger rum online innebär en konstant trafik på sajten, där det går båda snabbt och enkelt att ställa sig i kö eller anmäla intresse för lediga lägenheter. Kundservicecentret är utrustat med kvalitetsmätning i realtid och automatisk uppringning till dem som lagt på luren i väntan på att komma fram. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 Det är inte bara den tekniska utvecklingen som styrt bostadsförmedlingarnas framgång, utan också politiska beslut. Fram till 1997 gällde Bostadsanvisningslagen, vilket innebar att kommunerna kunde anvisa bolag att lämna bostäder till förmedlingen. Den strikt utformade lagen tvingade fastighetsägare att meddela vakanser till kommunen, om deras fastigheter pekats ut som bostadsanvisningsområde. Kommunen föreslog en lämplig hyresgäst, men kunde också tvinga husägaren att upplåta lägenheten till kommunen. Samtidigt som lagen avskaffades 1992 gick Bostadsförmedlingen i Stockholm över till den raka köprincipen. Det beslutades också att alla, Slopade bostadslotteri Efter kritik tog Signalisten i Solna bort sitt bostadslotteri som förmedlingssystemet var utformat som. Det upplevdes som orättvist eftersom ingen hänsyn togs till kötiden hos de sökande. Lotteriet användes under nästan tolv år innan Signalisten istället flyttade över sitt bestånd till Bostadsförmedlingen Stockholm. 47 BRANDLINE Nyhet! För ett mer omsorgsfullt byggande. En putsad fasad skapar estetiska och funktionella värden samtidigt som den signalerar äkthet och tradition. Nu har vi utvecklat den dränerande isolerskivan Sto-InnoDrain med ännu bättre prestanda än sin föregångare. Det innebär nya möjligheter till ett säkert och effektivt byggande. Sto-InnoDrain ingår i StoTherm Vario D – ett dränerat fasadisoleringssystem som i kombination med StoGuard blir tvåstegstätat. Nya Sto-InnoDrain. Sto ligger i framkant när det gäller utvecklingen av effektiva, säkra och estetiska fasadsystem. Att vi hela tiden tänker ’system’ innebär att du får en fasad som håller högsta kvalitet i alla steg. Skivan erbjuds i dimensioner från 30 mm till 200 mm i steg om 10 mm. Systemet är godkänt enligt Boverkets normer och skivan ger dig ökad energiprestanda med en dokumenterad brandklassning. Välkommen att föra en stolt byggtradition vidare in i framtiden. www.sto.se Jenny Burman, kommunikationschef på Bostadsförmedlingen i Stockholm visar skärmen där kvalitetsmätningen av kundservice görs i realtid. oavsett folkbokföringsort fick registrera sig som bostadssökande i huvudstaden – vilket många idag också gör. Ser du ett behov av ett större upptagningsområde för er, som en gemensam förmedlingsservice för hela Mälardalen? – Nej, inte som det ser ut idag, jag tror att vi ska verka på det som uppfattas som en ”mentalt” sammanhållen bostads- och arbetsmarknad. Det styrs mycket av infrastruktur och pendlingsmönster. Idag tror jag att stockholmarnas uppfattning om regionens bostadsmarknad är ungefär där som vi förmedlar idag, säger Marika Nordström. DE SVENSKA storstädernas bostadsförmedlingar följer huvudsakligen den raka köprincipen, men det finns andra modeller för förmedling även om de är betydligt mer ovanliga. Näringslivsförtur, det vill säga att bostadssökande från annan ort får förtur till bostad om denne har fått en anställning, är ett exempel för fastighetsägare att bidra till näringslivets tillväxt. Omkring tio procent av de tillfrågade fastighetsbolagen i en undersökning från Boverket uppgav att de fördelar lägenheter huvudsakligen genom så kallad matchning, det vill säga att de försöker välja rätt sökande till rätt bostad. Därmed får kötiden spela mindre roll. Syftet kan till exempel vara att uppnå socialt blandade bostadsområden eller trappuppgångar. Modellen är tillåten, men Diskrimineringsombudsmannen (DO) avråder från den eftersom det lika gärna kan leda till större segregation då matchningen görs utifrån bostadsföretagens önskemål istället för den bostadssökandes. Hur ska ni få ännu fler privata fastighetsägare att förmedla sina bostäder genom er? –®Vi kan alltid bli ännu mer effektiva och attraktiva. På en svår bostadsmarknad tycker vi att vi kan bidra till förenkling. De bostäder som är lediga ska FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 Fastighetsägarna rekommenderar att privata bostadsbolag överlåter 50 procent av sina vakanta hyreslägenheter till kommunal bostadsförmedling. Bäst följs rekommendationen i Stockholm där Bostadsförmedlingen i år slog rekord med 1¬378 förmedlingar under en och samma månad. Antal anslutna fastighetsbolag Andel privata fastighetsbolag Antal i kö 2014 Förmedlade lägenheter 2014 Inkluderade tjänster Vem får stå i kö? Bostadsförmedlingen Boplats Syd i Stockholm (Malmö) Boplats Göteborg Cirka 230 Cirka 50 Cirka 200 49 procent 472 086 45 procent Ca 55 000 Cirka 40 procent 131 512 10 862 Visningar vid nyproduktion, evakueringsservice, undersökningar och rapporter om bl a hyresstatistik, kundservice, kontroll av sökande. Cirka 4 500 Kontroll av sökande, visning vid nyproduktion och visningsgaranti.* Alla som fyllt 18 år och har svenskt personnummer eller ett samordningsnummer. Kostnad per år för bostadssökande 210 kronor 8 299 Kundtjänst för bostadssökande i i servicecenter, i telefon och via mail. Boplats anordnar bostadsmässor (*=Anmälan till med nyproduktion visningar samt och visar även tillfällig vad som byggs avstängning och hyrs ut efter tre varningar utanför för den som inte Göteborgs dyker upp.) stadsgräns. Alla som fyllt 17 år. Alla som fyllt 17 år. För att teckna Svenskt kontrakt måste personnummer den sökande ha eller unik fyllt 18. e-postadress krävs för att teckna kontrakt. 300 kronor åtminstone vara lätta att hitta genom att vi tillhandahåller ett samlat ställe för bostadssökande att vända sig till. Så fastighetsägare som använder sig av oss hjälper ju faktiskt till med att tillföra samhällsnytta, säger Marika Nordström. • 100 kronor SIDAN 51: Förvaltaren i Sundbyberg har sin egna kö. 49 SNABBARE STAMBYTE r en ”Jag spara peenr arbabr v”eJcakgasspjo mbföb rptemr ed jo jä s , a m k u c r e d v a b e afönrvtämndead sk, ujällm boamdrvui m haankvt.ä”nda c e s ll u la k m s i a v g om n Hamcmhaarbkät.ck”, 0 fa la s 5 onterar 2 gSroateom m, som marbäck,år. m r per Line Stefan Haasm sk semttoenterar 250 våtrum m so , m Altech Våtrumskassett (tidigare Columbivägg) sparar tid och pengar, med en både smart och stilren lösning. Alla installationer och rördragningar finns på plats direkt. Du slipper riva gamla stammar och hyresgästerna kan bo kvar under tiden. Lineroo per år. assetter våtrumsk • Varje kassett prefabriceras och anpassas till förhållandena i fastigheten. • Kan förberedas för anslutning till kök, handdukstork, dusch, vattenmätning och tvättmaskiner. • Du bestämmer ytmaterial och färg: plåt, kakel och hörn. • Energieffektiv − snålspolläge och hel- eller halvspolning. • Minimal utbyggnad från väggen. • Anpassad till Branschregler Säker Vatten-installation. • Läckagevarning förebygger vattenskador. • Vägghängd WC-stol – enkelt att göra rent. • Enkelt underhåll − alla installationer är lättåtkomliga bakom frontluckan. Dahl Sverige AB • www.dahl.se/prefab [email protected] • 08-627 26 61 HÖSTENS KURSKATALOG ÄR HÄR VILKA KURSER PASSAR DIG BÄST? Här lär du av experterna! Varje kursledare inom Fastighetsägarna Utbildning är expert inom sitt område. Hög kompetens i kombination med stor praktisk erfarenhet gör att varje kurs håller högsta möjliga kvalitet. KOM 3 – BETALA FÖR 2*) Tar du med dig två kollegor till kursen så bjuder vi på en av kursavgifterna! * info och villkor finns i katalogen. 50 BESTÄLL ELLER HÄMTA HEM PÅ www.fastighetsagarna.se/utbildning FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 FOTO: BEATRICE GRAALHEIM Birgitta Wennström är en av hyresgästerna som fick sin bostad genom Förvaltarens egna kö. FÖRVALTAREN I SUNDBYBERG FÖRMEDLAR SINA LÄGENHETER SJÄLVA: ”Vi vill behålla en viktig kommunikationsyta” Genom att ha sin egen kö förmedlar Förvaltaren inte bara bostäder, utan även bilden av vad bolaget står för. – Vi vill inte välja bort möjligheten att visa vilka vi är, säger Anders Sundqvist, kommunkationschef. Fram till 2010 kunde endast de som redan var folkbokförda i Solna eller Sundbyberg ställa sig i bostadskö hos det kommunalt ägda bostadsbolaget FörAnders Sundqvist valtaren. Då stod 7 000 människor i kön. Därefter lyfte man bort folkbokföringsspärren och söktrycket mångfaldigades. –¬DÅ HADE DET kunnat vara intressant att ansluta sig till bostadsförmedlingen. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 Men det var kostnadsfritt att söka bostad hos oss innan och det är viktigt för oss att det fortsätter att vara det, framför allt för Sundbybergsborna. Så motiverar Anders Sundqvist, Förvaltarens kommunikationschef, varför de valde att fortsätta med ett eget kösystem, trots att omkring 50®000 personer idag står i kö för en lägenhet hos bolaget. Ett annat viktigt ställningstagande som Förvaltaren har tagit i frågan handlar om synligheten gentemot sina kunder. –®Som fastighetsbolag är man redan ganska anonym, men vi har 1,3 miljoner besök varje år på webbplatsen av vilka nästan 85 procent är bostadssökande. Skulle vi sluta förmedla lägenheterna själva skulle vi förlora den kontakt ytan. Nu har vi chans att visa vilka vi är och vad vi står för, förklarar Anders Sundqvist. Den stora kostnaden i att sköta uthyrningen själva menar han ligger i att bygga och förvalta själva IT-infrastrukturen bakom kösystemet. – Utöver det har vi ju vår personal som jobbar med uthyrningen, men den biten måste ju de andra bostadsföretagen till stor del också ha, även om de lagt ut förmedlingstjänsten. DE FEM uthyrarna tecknar tillsammans omkring 500 nya hyreskontrakt varje år. Lägenheterna förmedlas till den som har högst köpoäng, så länge inkomstkrav och åldersgräns uppfylls. Anders Sundqvist beskriver kösystemet som mycket demokratiskt. –®Tidigare fick man behålla sina köpoäng om man flyttade inom beståndet, men det blev så pass svårt för personer utifrån att ta sig in, så vi tog bort den regeln för att skapa lika villkor för alla. Ställtiden mellan byte av hyresgäster är i regel mycket kort hos Förvaltaren. 51 forts. från sidan 51. Det är inte ovanligt att ut- och inflyttning kan göras under en och samma dag. – Vi jobbar hårt för att minimera vakanser. När det uppstår längre vakanser är det för att en lägenhet är i väldigt dåligt skick. FÖRVALTAREN TILLÄMPAR inga andra metoder än åldersgränser och inkomstkrav för att matcha sökande till sina bostäder. – Vi tillåter lägenhetsbyten mellan våra egna hyresgäster och externa sökande, då gör vi en rimlighetsbedömning. Men matchningen sköter hyresgästerna själva. Cirka 150 lägenheter hyrs löpande ut till socialförvaltningen som i sin tur sköter förmedlingen av dessa på egen hand. Inom resten av det drygt 8®000 stora bostadsbeståndet medges ingen förtur, vilket också kommuniceras ut tydligt av Förvaltaren. Anders Sundqvist berättar att det ändå händer att bostadssökande chansar och frågar. –®Det händer till exempel att vi får frågan om hur mycket det kostar att få ett kontrakt, men vi är otroligt noggranna med att följa våra egna regler. I fjol hade vi en medarbetare som försökte ta betalt för en överlåtelse. Det ledde till avsked och polisanmälan. Så varken pengar eller kontakter lönar sig. Varför tror du att den uppfattningen ändå finns? –®Jag tror att de få fall av fusk som faktiskt inträffar får oproportionell uppmärksamhet och lever kvar länge i folks medvetande. • 52 RIKSHEM LÄMNAR ALLT DE KAN TILL BOSTADSFÖRMEDLINGEN: ”En samlad sökväg är bäst för både kunden och oss” Rikshem är ett av de allt fler privata fastighetsbolag som överlåter förmedlingen av sina lägenheter till en kommunal service. När bolaget nyligen förvärvade hela beståndet från bolaget Bo i Väsby valde de också att flytta all förmedling av lägenheterna till Stockholms bostadsförmedling. –®Ur kundens perspektiv är det bäst att ha ett enda ställe att vända sig till för att söka bostad. Flyttar man från Arjeplog till Stockholm så vet man kanske inte vart man ska vända sig om det inte finns en Sven-Göran samlad förmedlingstjänst, Svensson säger Sven-Göran Svensson, förvaltningschef på Rikshem. Rikshem äger lägenheter på orter både med och utan tillgång till kommunala bostadsförmedlingar. Där sådana finns har Rikshem valt att hyra ut alla lägenheter genom förmedling. Hade möjligheten funnits, hade de utan tvekan valt att avveckla sina egna köer på alla orter. Bolagets egen personal har tillräckligt med arbetsuppgifter ändå, menar Sven-Göran Svensson. –®Att låta bostadsförmedlingen ta över sparar definitivt tid. Man kan ju varken starta upp ett väl fungerande samarbete på bara en dag eller slippa undan varenda administrativ uppgift kring uthyrningen, men det underlättar verkligen för oss. HAN ÄR INTE OROAD över att förlora kontrol- len över vem som flyttar in var. –®Nej, inte alls. Vi ställer upp alla de kriterier vi har för att godkänna en hyresgäst, så sköter bostadsförmedlingen den filtreringen, säger Sven-Göran Svensson och tillägger: – Men det är viktigt att vi som fastighetsägare är tydliga med våra kriterier så att matchningen blir så bra som möjligt. Bostadsförmedlingarna granskar att den som står längst fram i kön till ett kontrakt upp- Rikshem har fastigheter från Helsingborg i söder till Sundsvall i norr. fyller Rikshems alla krav. All övrig service som har med uthyrning, in- och utflyttning att göra sköter Rikshem själva. Den som ska skriva kontrakt måste komma in till ett kontor. Lägenhetsvisningar ordnar Rikshem också själva i de fall det inte finns en utflyttande hyresgäst som kan ordna det. SVEN-GÖRAN SVENSSON tycker att de kri- terier som Rikshem ställer upp hos bostadsförmedlingarna är tillräckliga för att den som söker en bostad själv ska kunna bedöma om en lägenhet som söks är den rätta för just den sökande. Det anges till exempel alltid i annonseringen om en ledig lägenhet är på bottenvåningen. Då blir sökningen enklare för någon som kanske har svårt att ta sig upp för trappor. Sven-Göran Svensson poängterar att det inte alltid är möjligt att förutspå en lyckad matchning mellan tillgängliga bostäder och behov. –®Det är svårt för oss att veta vad den boende har för mål, men vi ser ju också att målen skiftar beroende på hur marknaden ser ut. I Stockholm är man glad över att få en lägenhet över huvud taget och där motsvarar lägenheten kanske inte alltid de förväntningar som den sökande har. • FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 Dags att rensa luften? Det ordnar vi. Tystgående aggregat anpassade för lägenheter och mindre kontor • • • • Uppfyller passivhuskraven EU7-filter på till- och frånluft Patenterad rotorvakt Lagervara et! h y N C2 t i x Fle www.sp.se Energisnåla aggregat i samma serie UNI 2 UNI 4 UNI 3 K2 Vår luft är friskare än friska luften! Flexit Sverige AB – Stockholm Telefon 010-209 86 00 www.flexit.com FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 53 Överlägsen prestanda är produkten av Hårdvara, Styrsystem och Kunskap P x X K S H = Låt stå! GOLD har i generationer varit marknadsledande! Formeln för framgång har varit förståelsen för hur hårdvara, styrfunktionalitet och kunskap kombineras till överlägsen prestanda. Vi utvecklar och tillverkar våra egna nyckelkomponenter och designar styrsystem för att matcha dessa perfekt. Tillsätt 60 års forskning inom inomhusklimat och resultatet blir ventilationsaggregat som är bäst i klassen. Make every breath count. swegon.com Ventilation och inomhusklimat TEMA Att effektivisera ventilationen för bättre energiprestanda har länge stått i fokus. Men nu menar Britta Permats att det i allt högre grad kommer att handla om krav på bra luft inomhus. Ökade krav på friskare luft Men brist på yrkeskompetens kan bli ett hinder Tuffare energikrav och ökat fokus på inomhusklimatet. Samtidigt råder det brist på yrkeskompetens. Här finns ventilationsbranschens stora utmaningar menar Britta Permats, vd för Svensk Ventilation. TEXT: BJÖRN ÅSLUND¬FOTO: JOHAN JEPPSSON tskruvade energikrav driver på nya tekniska val. – På bostadssidan kommer ventilation med återvinning (FTX) allt starkare. Den tekniken behövs för att kunna klara de allt tuffare energikraven, säger Britta Permats, vd på branschorganisationen Svensk Ventilation. Men ofta saknas det ekonomiska incitament att göra det bästa valet ur ett rent tekniskt perspektiv. FTX i bostadshus är främst ett val som görs av de som bygger för att själva äga huset, säger Britta Permats. – De som bygger för att sälja vidare väljer oftare frånluftsventilation, som är en enklare och billigare lösning. BEHOVSSTYRD VENTILATION är en annan teknik på frammarsch: – Vi ser ett ökat behov och intresse för den tekniken. Inte minst i skolor, där man kan ha höga luftflöden, som borde gå ned när lokalerna inte används. Behovsstyrning i bostäder (se nästa sida) är än så länge sällsynt. – Där är luftflödena inte lika höga, men det kan vara en jätteintressant teknik när det kommer allt tuffare energikrav. Men hon skulle gärna se att man ibland flyttar fokus från det rent tekniska. – Alla pratar energieffektivisering idag, men man FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 pratar inte så mycket om inneklimat. Vi tycker att man måste se ventilationsåtgärder som en möjlighet för energieffektivisering, med den positiva bieffekten av ett bättre inomhusklimat som också är bra för hälsan. DE TUFFARE KRAVEN och de stora renoveringsbehoven gör det tydligt var flaskhalsarna finns. Bristen på yrkeskompetens är den stora utmaningen: – Detta kan bli ett jättebekymmer, i synnerhet om vi ska bygga mer och renovera miljonprogrammet. Det behövs mer utbildad personal och det är en fråga som vi jobbar med från Svensk Ventilation. Bland annat bearbetar man beslutsfattare och Myndigheten för yrkeshögskolan. Avsikten är att få igång utbildningar som planerats men ställts in, då anslagen inte räckte. ALLA PRATAR ENERGIEFFEKTIVISERING IDAG, MEN MAN PRATAR INTE SÅ MYCKET OM INNEKLIMAT. BRITTA PERMATS, VD, SVENSK VENTILATION Britta Permats anser inte att läget är så akut att det försenar nyinstallationer. – Men de behövs fler som kan sköta anläggningarna, då det blir mer och mer komplexa system som är viktiga att kunna sköta. ¸ 55 TEMA Ventilation och inomhusklimat Ventilation med ytterst känslig näsa Behovsstyrning av ventilation i lägenheter funkar. Omfattande labbtester visar att systemet reagerar snabbt när luftkvaliteten försämrats. Vi gör ett återbesök hos Hyresbostäder i Norrköping som testat tekniken i drygt ett år. TEXT: BJÖRN ÅSLUND B ehovsstyrd ventilation är än så länge mycket ovanligt i lägenheter, därför ville Hyresbostäder i Norrköping utvärdera tekniken med en pilotinstallation i ett hus med 24 lägenheter. Denna gjordes i början av 2014 med FTX-ventilationen Swegon Wise Apartment Solution. Det är ett ventilationssystem av typen frånluft/tilluft med 56 värmeåtervinning, som är anpassat för renovering av flerbostadshus. Systemet har sensorer som känner av fukt eller lukt i form av lättflyktiga organiska ämnen i frånluften. Med tilltagande lukt eller fukt så ska tillluftsflödet öka, men bara i den lägenhet där luften behöver bytas ut. Vi ville veta hur det fungerar i verkligheten och FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 TILLBAKS TILL verkligheten. tilation Miljö & ven TEMA FORS und ren Joel Holml Huvudmontö en lägenhet systemet i installerar . i Norrköping FLÖDENA STYR LUFT varje lägen i BEHOVET ras utanför gå in All teknik place ikern behöver inte etekn het – servic atiskt, . sker autom lägenheten sysav luftflödet Styrningen inte påverka rna kan alltså eller öppna venhyresgäste åt ka att skruva enom påver temet genom heten och därig arna. tiler i lägen grann i ln även hos era klimatet lufttillförse garen kan optim rnas behov gäste Fastighetsä het efter hyres kan till exempel varje lägen ödet Luftfl och önskemål. med allergiker. heter lägen i ökas boende ept ska ge Nytt konc ft de behöver just den lu för s, men även bostadshu för Det är av för lite och nybyggnation. tsn, blir det både , alltså tilluf lls lationslufte typen FTX n har hitti lation. ystem med ventilatio on berät tade mycket venti . Men och frånluftss ing. Enlig t rkaren Sweg Behovsstyrd i flerbostadshus Magtillve ade vinn när Så napp ng eåter ligt ekt värm klingsproj varit ovan r i Norrköpi Man insta llafors sbostäde rsbostäder. om sitt utvec Swegon tar Andreas Wacken m och Hyre nu ska Hyre projekt för att utvä en dag per nus Lagerströ och tillfört fastighetstionen cirka att de köra ett pilot a ger bättre inneluft med i Sweutan its terat och funn har nu resul lägenhet dera om dett gibehov. ktiv, vilket rver flytta. ägarperspe ener et är behovssty t Solution. boende behö och lägre Apar tmen ik nytänkand gar i äldre Swegons gon WISE sensortekn Det tydligaste del begrä nsnin i de flesta tligt stämmer kring hur ar modern väsen nyttj nns allt Det finns en I fi som – haft ningen, tet. lation som rde tankar jag luftens kvali typer av venti anser Mag nus Lage fungera, säger system med Swegons lössom känner us, ssystem ska kdela rna i r är flerbostadsh ektledare vid ett ventilation De olika tekni unika, det som skilje är energ iproj rström. ng. Lage inte lösni nus ström som dock ts Mag helhe ning är är äder: terat allt i en sysvarit att det Hyresbost hur man pake ett inneklimat äldre t hittills har pelRIVS som – Tankefele . Men exem ering av DET BESK öde hela tiden det mycket avset t för renov vs samma luftfl tem främst duschar behö n för ventivis när man värde . Med fasta ventilation Fastighetstidningen nr 3, oktober 2014. DET ENA KLAGOMÅLET gällde för lite ventilation, det andra lite för mycket. I bägge fallen lätt FOTO: CHRISTIAN WACKENFORS Samtidigt som ventilationen förnyades i Hyresbostäders hyreshus gjordes en rad andra energiåtgärder. Därför är det svårt att separera energivinsten av FTX-ventilationen. Men den energikalkyl som gjordes inför förnyelsen ser ut att hålla (se även faktarutan på nästa sida). – Totalt sett går huset till och med lite bättre energimässigt än vi väntade oss. Inget tyder på att ventilationen inte levt upp till förväntningarna, säger Magnus Lagerström, energiprojektledare vid Hyresbostäder. Men det är den upplevda luftkvaliteten som är den mest centrala faktorn för resultatet av den behovsstyrda ventilationen. Där har Hyresbostäder ännu inte hunnit göra någon uppföljning av hyresgästernas uppfattning. Men det finns indikationer på bra resultat, menar Magnus Lagerström. – Det är endast 2 av 24 hyresgäster gre hus,som ggs allt hö Det by kunskap? har haft synpunkter. Det är ett bra rä du på tt utfall en bygger m efter ett så pass stort jobb. Det brukar ju alltid komma frågor om ljud eller dragproblem efter större jobb. N WACKEN SAMMA SYSTEM har utvärderats i ett examensjobb vid Lunds tekniska högskola.Exjobbarna Sulaiman El-Zoubi och Sulaiman Omid, vid avdelningen för byggnadsfysik, gjorde sina försök i en testlägenhet i Swegons fabrik i Tomelilla. Målet var att ta reda på hur känsliga styrparametrarna var för fukt och halter av flyktiga organiska ämnen (VOC). Eller mer vardagligt uttryckt: om anläggningen kunde känna av deodoranter, cigarettrök, stekt mat med mera. Resultatet visade att systemet reagerar som avsett, när luftkvaliteten försämrades ökade ventilationens flöde snabbt. Försöken visade att systemet reagerade efter cirka fem minuter för alla aktiviteter, utom rengöringsmedel för fönster och golv. Fördröjningen definierades som den tid det tog från att maximal lukt- eller fukthalt mättes, tills dess att ventilation gick på högsta flödet. TOTALT SETT GÅR HUSET TILL OCH MED LITE BÄTTRE ENERGIMÄSSIGT ÄN VI VÄNTADE MAGNUS LAGERSTRÖM, ENERGIPROJEKTLEDARE OSS. FOTO: CHRISTIA gjorde ett återbesök hos Hyresbostäder i Norrköping. Men först teorin. Att få plats med de nya rören för inluften i trapphuset var knepigt och gjorde att installationskostnaden blev något högre än beräknat. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 57 FOTO: CHRISTIAN WACKENFORS TEMA Ventilation och inomhusklimat Det är naturligtvis ett vågspel att installera ett relativt oprövat system. Men de indikationer Magnus Lagerström på Hyresbostäder i Norrköping hittills fått tyder på att den behovsstyrda ventilationen gått hem hos hyresgästerna. BEHOVSSTYRNINGEN VERKAR FUNKA BRA. NÄR JAG KOMMER HEM GÅR DEN PÅ LÅG NIVÅ, MEN EFTER EN STUND SÅ ÖKAR VENTILATIONEN. MARI SHEIAKH, HYRESGÄSTEN För tidigt att sia om energivinsten Fastighetens fjärrvärmeförbrukning har sänkts från 172kWh/ m2/år till 141kWh/m2/år. Den nya ventilationen är en del av ett större projekt som inkluderade behovsstyrd ventilation i garage och tvättstuga, samt en ny fjärrvärmecentral. Det nya ventilationssystemet finns endast i 24 av 151 lägenheter. För dessa 24 beräknade man att den nya ventilationen årligen sparar 7 000 kWh el och 60 000 kWh fjärrvärme, en kalkyl som ser ut att hålla. avhjälpt genom att justera lägenhetens grundflöde. – Behovsstyrningen verkar funka bra. När jag kommer hem går den på låg nivå, men efter en stund så ökar ventilationen, berättar hyresgästen Mari Sheiakh. Men hon ser brister i installationen, hur tilllufts- och frånluftsdonen placerats. – Det blir drag från luftdonen och det bidrar till att öka kallraset från de dåligt isolerade ytterväggarna. Folk som hälsade på här i vintras frös, säger hon. Hon tycker att man borde bekostat en större renovering av både fönster och ytterväggar innan ny ventilation installerades. DETTA ÄR NYA synpunkter för Magnus Lager- ström. – I det gamla ventilationssystemet fanns det undertryck på grund av frånluften, som kunde ge drag. Det nya systemet är tryckneutralt, så det ska vara mindre drag från fönsterna . 58 Men han är införstådd med att huset har konstruktioner som kan ge kallras, som de stora fönstren. På sikt lär dessa förnyas vid renovering. – Förr eller senare måste det mesta bytas. Den nya ventilationen var bara ett första steg, menar han. Annars har Magnus Lagerström bara en anmärkning. – Installationskostnaden blev högre än beräknat. Kanske inte så konstigt, för det är en ny produkt som montörerna inte riktigt visste hur den skulle sättas ihop. FRAMFÖRALLT VAR DET trapphusets konstruktion, där kanaler skulle dras, som krånglade till arbetet. Även om ingen stor utvärdering gjorts, så är resultatet så pass positivt att Hyresbostäder fattat beslut om ytterligare en installation. Denna gång i ett bostadshus från 60-talet med förhöjda radonvärden. ¸ FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 Behovsstyrt dragfritt och tyst inneklimat Belysningsstyrning med zoner och trådlösa strömbrytare Optimal styrning av solavskärmning Värme i sekvens med optimerad temperatur Intuitivt kraftfullt webbgränssnitt Flexibelt kontor med lägsta LCC 30/9 - 1/10 Besök vår monter: D54 HÅLLBARA HELHETSLÖSNINGAR Med fokus på låg energianvändning och helhet har vi utvecklat marknadsledande produkter för bra inneklimat i 15 år. Våra smarta tilluftsdon gör att vi vet allt om inneklimatet och detta används för att optimera system som vi samverkar med: aggregat, kyla/värme, återvinning, solavskärmningsstyrning och belysning. För maximal användarvänlighet använder vi oss av vårt uppskattade webbgränssnitt LINDINSPECT. Vi vill nå hela vägen. Därför levererar vi helhet för projektet med uppföljning och service. Vi väljer naturligtvis material för minimal miljöpåverkan – inga flamskyddsmedel och ingen ABS-plast. Nationalarenan 8 Swedbank Minimal energianvändning och total kontroll - lägsta life cycle cost. www.lindinvent.se 4 1 3 6 2 Lösningen när oönskade dofte Luktspridning är ett vanligt problem i flerfamiljshus. Ett vanligt missförstånd är att lukterna sprids via själva ventilationskanalerna. Men oönskade dofter beror nästan alltid på alltid på att hela ventilationssystemet inte fungerar som det ska. TEXT: HANS HELLBERG¬ILLUSTRATION: JOHAN JARNESTAD E rik Nilsson är energikonsult åt bland annat Fastighetsägarna Service Stockholm. Förutom att göra OVK-besiktningar och energiutredningar får han ofta rycka ut för att försöka spåra och åtgärda luktproblem. – Det finns en mängd olika luktproblem i olika typer av hus. Värst drabbade är hus från 1900-talets början med självdragsventilation, där man i princip kontinuerligt försämrat ventilationen genom att ta bort fasadventilationen och installera tätare fönster. Då fungerar inte husets självdrag längre och luften söker sig andra vägar, säger han. INTE SÄLLAN SÄGER boende att det kommer in lukt via själva ventilationen. Det är sällan fallet. Så länge det sugs ut luft kan det inte samtidigt komma in lukt från andra hållet. 1 60 Erik Nilsson lyfter fram tre vanliga fall av luktproblem. Det vanligaste och oftast svåraste att identifiera är när matos, rök, målarfärg och andra lukter vandrar mellan lägenheterna på grund av tryckskillnader i huset. – I dessa äldre fastigheter är bjälklagen ofta helt öppna på ett plan som kan omfatta fyra, fem lägenheter. Om det då läcker in lukt i bjälklaget kan det sippra ut i vilken lägenhet som helst. När en boende på första våningen röker kan det därför lukta rök i en lägenhet på våning två på andra sidan av huset. Riskerna för luktspridning blir än större i de lägenheter där man plockat bort korkmattor och tagit fram det ursprungliga trägolvet med läckande golvspringor. 2 Lösningen är enligt Erik Nilsson att försöka återställa husets ursprungliga funktion. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 Ventilation och inomhusklimat TEMA Tre olika metoder att spåra luktvandring Erik Nilsson använder sig huvudsakligen av tre olika metoder när han ska identifiera vad ett luktproblem beror på och var det kommer ifrån. 5 1) NÄSAN. Att försöka sniffa sig fram till problemet är det första man gör. Ofta är lukten försvunnen när man kommer dit, så det behövs oftast flera besök. Till slut hittar man lukten. Utifrån det gäller det att spåra varifrån lukten tar sig in. Det görs med hjälp av en rökpatron. 2) RÖKPATRON. När man har en misstänkt källa till lukten, till exempel en annan lägenhet i huset, släpper man ut rök i den lägenheten. Det görs med hjälp av en rökpatron. Det är samma typ av patron som används av sotare för täthetskontroller av rök- och ventilationskanaler. Om det finns ett läckage kommer det att bolma upp rök i den drabbade lägenheten. På den plats där röken tar sig in behöver man täta. Tätningsmassa eller silikon kan räcka vid små läckage men ibland krävs även tätning med rejäla byggskivor. r sprider sig i huset 3) TRYCKMÄTNING MED UNDERTRYCK. Med hjälp av en tryckmätare tar man reda på om det finns en tryckskillnad mellan lägenheterna, en vanlig orsak till luktvandring. Från tryckmätaren dras två slangar, en till vardera lägenhet. Ofta räcker det med en tryckskillnad på två–tre Pascal för att luft och lukt ska sugas in till lägenheten med lägst tryck från lägenheten med högst tryck. – Det handlar dels om att installera fler friskluftsventiler så att luften kan cirkulera som den ska. Men också om att täta mellan lägenheterna, till exempel genom att lägga tillbaka plast/korkmattor eller en ny tät parkett. Men när jag föreslår det ”försvinner” ofta luktproblemen. 3 Det händer även att lukter sprider sig mellan lägenheter i nybyggda eller renoverade hus med modern ventilation och frånluftsåtervinning. – I sådana fall är det fråga om byggfusk, att man helt enkelt inte tätat mellan lägenheterna som man ska. Det är dessutom en brandrisk eftersom varje lägenhet ska vara en egen tät brandcell där brand eller rök inte kan sprida sig vidare. Det är tyvärr inte helt ovanligt. 4 En tredje, mindre vanlig men kanske den mest olustiga varianten är om ventilationssystemet börjar gå baklänges på grund av att fönsterventilerna är för små och luften istället tar sig in via badrummet eftersom det är lägre motstånd där. – Då riskerar du att få in den lukt som finns ovan- ETT ANNAT VANLIGT luktproblem för dem som bor lite längre ned i huset är att det läcker in lukt genom fönsterventilerna. – Om någon går förbi och röker på trottoaren eller om det ligger en restaurang i bottenvåningen är risken stor att du får in lukter den vägen. Om du besväras av det får du helt enkelt stänga den ventilen och kompensera genom att sätta upp några fler i andra delar av lägenheten. Det totala luftflödet måste vara detsamma annars riskerar du att få fuktproblem i badrummet. 5 för taket och skorstenen, alltså hela husets avträde plus lite till. Men det är ganska lätt att åtgärda genom att installera fler ventiler vid fönstren så att man får in mer luft i lägenheten den rätta vägen. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 TÄTA MELLAN LÄGENHETERNA, TILL EXEMPEL GENOM ATT LÄGGA TILLBAKA KORK- ELLER PLASTMATTOR ELLER EN NY TÄT PARKETT. MEN NÄR JAG FÖRESLÅR DET ”FÖRSVINNER” OFTA LUKTPROBLEMEN. ERIK NILSSON, ENERGIKONSULT ETT ANNAT VANLIGT luktproblem som inte alls har med ventilationen att göra är avloppslukt. 6 – Ofta beror sådant på en otät packning i vattenlåset eller att det är otätt mellan handfat och golv på grund av att packningen torkat. ¸ 61 ISTÄLLET FÖR SJUKANMÄLNINGAR. På de flesta arbetsplatser är inomhusluften full av bakterier, damm, virus, andra skadliga partiklar och gaser. Vi kan inte se dem men de tar sig in både via ventilationen och genereras inomhus, där de orsakar kliande ögon, huvudvärk, trötthet och sjukdomar. Nya CamCleaner City M är en luftrenare som fungerar som ett komplement till din ventilation. Den placeras på arbetsplatsen och renar luften från skadliga partiklar och gaser. Resultatet blir en mer hälsosam arbetsmiljö, mindre damm och friskare personal. Läs mer om nya CamCleaner City M på camfil.se Besök oss på Elmia Fastighet! Vi finns i monter B04:46. CLEAN AIR SOLUTIONS TEMA FOTO: BJÖRN ANDERSSON/TT Ventilation och inomhusklimat Ett 70-tal lägenheter fick evakueras när vindsbranden rasade i ett två hundra meter långt bostadshus i Kortedala i Göteborg natten mot den 11 augusti 2015. Fler kan tvingas se över vinden Via ventilationen tog sig branden upp på vinden där den sedan spred sig snabbt. Branden i Kortedala gör att fler kan tvingas att se över brandsäkerheten i liknande flerfamiljshus. TEXT: JONAS LANNERING U tspilld olja på en varm platta och vatten som hälldes på i ett panikartat försök att släcka. Kort därefter hade branden spridit sig via ventilationen, upp till vindsutrymmet. Snart brann hela vinden och 200 hyresgäster fick evakueras. Allt pekar på att det explosionsartade förloppet när storbranden i Göteborgsförorten Kortedala bröt ut sent en måndagskväll i början på augusti berodde på byggfusk. – Det är uppenbart att något har varit fel i konstruktionen av fastigheten. Dels ska en enskild lägenhet vara brandsektionerad så att den kan innesluta en brand i 60 minuter. Men sedan ska också vindsutrymmet vara sektionerat på ett sätt så att branden inte kan sprida sig så fort, säger Cecilia Uneram, brandingenjör på Brandskyddsföreningen. ENLIGT LSO, lagen om skydd mot olyckor, är det fastighetsägaren som har det yttersta ansvaret för sitt brandskydd. Fastigheten i Kortedala hade en låg krypvind, endast använd för ventilation och därför svår att genomföra inspektioner på. – För inbyggda ventilationsutrymmen är det svårt för brandinspektörer att hitta brister i efterhand. Därför är det väldigt FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 viktigt att allt blir korrekt från början. Och så måste man som fastighetsägare vara noga med att alla brandsektioneringar är intakta vid exempelvis efterarbeten i fastigheCecilia Uneram ten, säger Cecilia Uneram. Vindskonstruktioner som den i Kortedala är relativt vanligt förekommande. I EN NYLIGEN avgjord dom i Kammar- rätten tvingades två radhusägare vidta åtgärder för att stärka avskiljningen på det gemensamma vindsutrymmet. Rikard Silverfur, expert på fastighetsteknik på Fastighetsägarna, tror att räddningstjänsten kan komma med fler förelägganden med stöd av domen. Han tror inte det är otänkbar att föreläggandena nu även kan utvidgas till flerfamiljshus med liknande brandrisk. – Vad som är skäligt tror jag att man även i framtiden måste bedöma från fall till fall. Troligtvis kommer räddningstjänsterna att rikta fler förelägganden mot främst radhusägare med stöd av domen, men det handlar nog först och främst om de fastigheter där man bedömer att brandskyddsförbättrande åtgärder är mest prioriterade, säger Rikard Silverfur. ¸ Så skyddar du dig mot vindsbränder • Se över brandsektionerna på vinden. Generellt ska en sektionerad vind stå emot en brand i 60 minuter. Kontrollera väggarnas täthet med till exempel en ficklampa. Brister ska tätas brandtekniskt. • Var noga med att kontrollera efterarbeten i fastigheten som kabel-TV eller bredbandsinstallationer. • Brandvarnare är ett krav i varje bostad. Om vinden är öppen kan man överväga värmedetektering på vinden eller ett så kallat takfotslarm. • Takfotsventilation har visat sig kunna sprida branden snabbt till vindsutrymmet, särskilt vid en brand som bryter ut genom fönster eller en utvändig brand som sprider sig via fasaden in på vinden. • Takstolar på radhus har i vissa fall varit felkonstruerade och förlorat sin bärförmåga och fallit ned på det lätta bjälklaget och därmed brutit brandcellsgränsen före 60 minuter. 63 TEMA Ventilation och inomhusklimat Så tätas kanalerna Fastighetsägare som installerar värmeåtervinning av frånluft måste försäkra sig om att husets ventilationskanaler är täta. Annars riskerar investeringen att slå fel. Merparten av alla ventilationskanaler i hus byggda före 1990-talet läcker. TEXT: HANS HELLBERG¬FOTO: MIKAEL GUSTAVSEN F Ventilationsfodret sett uppifrån i en så kallad centralkanal. Efter härdningsprocessen kan fodret sen stå fritt i kanalen. 64 lera fastighetsägare som investerat i återvinning av värmen från frånluften har fått erfara att återvinningen inte fungerat som den ska och att energibesparingen inte blivit den förväntade. Ofta beror det på att de gamla ventilationskanalerna är otäta och suger in tjuvluft i huset, vilket får till följd att flödena i kanalerna inte fungerar som de ska. – Ett läckande ventilationssystem drar mer energi än ett tätt och påverkar både fläktdriften och eventuell värmeåtervinning, säger Katarina Högdal, energikonsult på WSP. Kostnaden för att täta kan man ofta tjäna in genom att köpa ett mindre återvinningsaggregat och köra ventilationsfläktarna med lägre hastighet. Därför är det viktigt att täta innan man väljer återvinningsaggregat. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 Inte läge att kolla utsikten. Uppifrån taket håller Alexander Metraveli koll på trycket. ETT LÄCKANDE VENTILATIONSSYSTEM DRAR MER ENERGI ÄN ETT TÄTT OCH PÅVERKAR BÅDE FLÄKTDRIFTEN OCH KATARINA HÖGDAL, ENERGIKONSULT, WSP EVENTUELL VÄRMEÅTERVINNING. På uppdrag av BeBo, Energimyndighetens beställarorganisation för bostäder, har hon inventerat marknaden för tätning av ventilationskanaler. Enligt Katarina Högdal är många fastighetsägare medvetna om att deras ventilationskanaler är otäta. De flesta vet dock inte vilka nackdelar det innebär och hur man åtgärdar problemet. – Därför blir vårt nästa steg att höja kunskapen i branschen och få till en bättre kommunikation mellan beställare och leverantörer. Vi vill också ta fram riktlinjer för vilken teknik som lämpar sig bäst för olika typer av byggnader och kanaler, säger hon. DET ÄR FRAMFÖR ALLT liggande plåt- och betongkanaler på vindar och stående kanaler i tegel, betong eller eternit som läcker. Tätning är mest aktuellt för stående kanaler, som är svåra att byta. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 Kanaler på kallvind är oftast enklare och billigare att byta mot nya, enligt Katarina Högdal. Det finns flera olika metoder för att täta murade kanaler. Vanligast är glidgjutning med murbruk, böjbara insatsrör av metall eller kompositmaterial samt tätning med tätningsmassa. STEFAN BERGLUND ÄR vd för företaget Chimney- tec som tätar ventilationskanaler med ett kompositfoder kallat Fitfire. Metoden har historiskt använts för att täta rökkanaler i skorstenar och används sedan några år även för tätning av ventilationskanaler och schakt. Kompositfoder kan även användas för att täta fjärrvärme- och dagvattenledningar. Processen är snabb och smidig men något dyrare än traditionella tätningar. Fodret består av ett textilhölje, glasfiber och harts och kan användas 65 Hyresgästdialogen™ Ett byggprojekt ska vara det bästa som har hänt. Du kommer märka att vi bryr oss om människor. Att det spelar roll för oss vad människor tänker och upplever. Vi tar det på allvar. Ett byggprojekt påverkar människor. Och då menar vi så mycket mer än buller och byggdamm. Det är därför som vi skapat HyresgästdialogenTM. Titta in på www.rotpartner.se/vara-tjanster och läs mer. Hur kan jag frigöra kommersiell yta i min fastighet? Eller undvika problem med luktöverföring? I höst tar vi med oss våra mest intressanta och energieffektiva ventilationslösningar på en roadshow från Gällivare till Malmö. Vi bjuder på lunch, ger svar på frågorna ovan och mycket mer. Kontakta ditt närmaste Fläkt Woods-kontor för en inbjudan: » www.flaktwoods.se 66 STOCKHOLM – GÖTEBORG – MALMÖ LET’S THINK OUTSIDE THE BOX FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 Ventilation och inomhusklimat TEMA Anton Tsvepkov fyller på vatten i ångpannan. Den hundragradiga ångan leds sedan in genom en slang i kanalen där kompositfodret härdas under 1,5 timmar. Kondensvattnet förs tillbaka genom en returslang och värms upp på nytt. VI HADE INSTALLERAT VÄRMEÅTERVINNING MED VÄRMEPUMP I EN AV VÅRA FASTIGHETER MEN FICK INTE UPP FLÖDENA OCH KUNDE INTE RÄKNA HEM ÅTERVINNINGEN SOM DET VAR TÄNKT. MATS LINDSKOG, DRIFTANSVARIG till såväl runda som kvadratiska och rektangulära kanaler, eftersom den formar sig efter den befintliga kanalen. Det innebär också att hela kanalarean blir intakt efter tätningen. – Fodret förs in i kanalerna och blåses upp så att den formar sig efter kanalen. Fodret härdas sedan genom att vi för in het ånga under lågt tryck i 1,5 timmar. Hela installationsprocessen är enkel och snabb, vi slipper smutsiga håltagningar och andra yttre ingrepp som är vanliga vid andra tätningsmetoder, säger Stefan Berglund. Bland kunderna finns bostadsrättsföreningar och flera kommunägda bolag som Stockholmshem, Svenska Bostäder och Familjebostäder. MATS LINDSKOG ÄR driftansvarig och var tidigare utredare på Stockholmshem. Han var en av de första att testa tätning med kompositfoder. – Vi hade installerat värmeåtervinning med värmepump i en av våra fastigheter men fick inte upp flödena och kunde inte räkna hem återvinningen FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 som det var tänkt. När vi provtryckte kanalerna visade det sig att det läckte både här och var. Efter att vi tätat fick vi ordning på flödena och kunde bland annat halvera hastigheten på ventilationsfläkten, säger han. Mats Lindskog rekommenderar alla som installerar värmeåtervinning att täta sina kanaler och då gärna med kompositfoder. Relajna som han kallar det. – Och det räcker inte med att reliningen blir bra. Man måste även se till att samlingslådor på vinden är monterade på rätt sätt och att det är tätt i alla anslutningar. Dessutom bör man se över att fönsterventilerna är tillräckligt många, lagom stora och monterade på rätt sätt. Det kan löna sig att täta även om man bara har mekaniskt frånluft utan värmeåtervinning, eftersom det ger energibesparingar i minskat elbehov till fläktdriften och ett bättre inomhusklimat. Ju tätare kanal, desto lättare att få balans i ventilationssystemet. ¸ 67 l i nda b | vi f örenk l a r byggan d et 360˚ inblåsningsmönster Plexus med vinklade munstycken - flexibel JetCone-teknologi Plexus Ta kontroll över ditt inneklimat Tilluftsbaffeln Plexus kombinerar klimatbafflarnas kyl-, och värmefunktion med tilluftsdonens inblåsningsteknik genom att tillföra luften i 360˚ spridningsbild. Detta ger upp till hela 30% kortare kastlängder än vid 4-vägsinblåsning. Luftvolymen kan enkelt justeras med Lindabs JetCone-system, vilker skapar stor flexibilitet. Med Plexus skapas förutsättningar för lägre lufthastigheter i vistelsezonen och ett dragfritt inneklimat på det mest naturliga sätt. Läs mer om Plexus på lindab.se/plexus Fastighetsägarna svarar ILLUSTRATION: DENNIS ERIKSSON Ställ dina frågor till Fastighetsägarnas experter INFEKTERAT PÅ NÄTET FRÅGA: En av medlemmarna i vår förening har kommit på kant med styrelsen och för nu en kampanj mot oss på sociala medier. Hur bör vi hantera detta? SVAR: I grunden har alla Får jag ombilda till ägarlägenheter? FRÅGA: Jag äger sedan ett antal år en hyresfastighet med kontorsrum och butiker. Min avsikt är nu att sälja fastigheten för att i stället köpa en annan fastighet som passar bättre in i min fastighetsportfölj. Ett alternativ för mig skulle kunna vara att bygga om fastigheten till ett bostadshus och sedan överlåta den till en bostadsrättsförening. Men jag har hört talas om vi fått ägarlägenheter i Sverige. Vad innebär det och skulle det vara möjligt i mitt fall att i stället inrätta ägarlägenheter i fastigheten? SVAR: Sedan 2009 finns det regler om så kallade ägarlägenheter i Sverige. Ägarlägenheter kan liknas vid ett slags ”radhus på höjden”. Husets gemensamma delar ingår i en samfällighet som normalt förvaltas genom en samfällighetsförening - en förvaltningsmodell som är vanlig i traditionella radhusområden. Många av de regler som i övrigt gäller för traditionella radhus i en samfällighet gäller gäller även för ägarlägenheter, Rikard Silverfur Näringspolitisk expert Fastighetsägarna Sverige exempelvis bildas en ägarlägenhet (ägarlägenhetsfastighet) genom en lantmäteriförrättning, ägaren kan sedan få lagfart på sin enskilda ägarlägenhetsfastighet. Ägaren har också en långtgående rätt att disponera ägarlägenheten i faktiskt och rättsligt hänseende. Det innebär exempelvis att ägaren kan måla om, byta kök och hyra ut lägenheten på ett sätt som är i flera delar jämförbart med det som gäller för en radhusägare. På motsvarande sätt som för den som äger ett radhus får ägarlägenhetsägaren överlåta sin fastighet till vem som helst; samfällighetsföreningen prövar inte medlemskapsfrågan utan den nye ägaren blir automatiskt medlem. Inte heller krävs något samtycke eller tillstånd för att få hyra ut en ägarlägenhet. Lagstiftaren har av olika skäl ställt upp ett antal begränsningar för möjligheterna att bilda ägarlägenheter, bland annat får inte ägarlägenheter bildas av befint- Mikael Gulliksson Chefsjurist Fastighetsägarna Sverige Ove Schramm Fastighetsjurist (brf) Fastighetsägarna Service liga bostadslägenheter utan i princip endast vid nyproduktion eller när industri-, affärs- eller kontorslokaler byggs om till bostadslägenheter. En utredning föreslog 2014 att ägarlägenhetsreformen skulle byggas ut genom att ägarlägenheter ska få bildas även genom omvandling av befintliga hyreslägenheter i flerbostadshus. Fastighetsägarna Sverige är positiva till detta. Utredningens förslag har dock inte genomförts. Detta innebär att ägarlägenheter kan vara ett alternativ när en fastighetsägare vill bygga om sin befintliga affärsfastighet till bostadslägenheter och sedan överlåta bostäderna i form av ägarlägenheter. Reglerna är dock ganska komplicerade och även detaljplanen kan innehålla begränsningar. Undersök gärna förutsättningarna i ditt fall genom att fråga din byggnadsnämnd och Lantmäteriet. medborgare en rättighet att uttrycka sig, såväl muntligt som skriftligt på exempelvis internet. Föreningen kan inte i sina stadgar eller på annat vis inskränka den rätten. Å andra sidan finns det regler för hur långt man får gå innan det är fråga om förtal eller förolämpning. Men för att räknas som brott ska det rikta sig mot en enskild person, inte mot föreningen eller styrelsen. Det kan därför vara svårt att driva saken rent juridiskt. Många sociala forum på internet har riktlinjer för vad man får eller inte får säga. Det kan därför vara viktigt att kontakta den som ansvarar för forumet om man anser att något inlägg bör tas bort eller att den som skrivit inlägget bör varnas. Att någon är missnöjd är i sig inget som styrelsen kan råda över så länge det inte handlar om hot eller trakasserier. Men det går ofta att förebygga eller lindra tvister genom att kommunicera, ge korrekta och tydliga svar och inte själv krypa ned i skyttegraven. OVE SCHRAMM MIKAEL GULLIKSSON Ulla Werkell Skattejurist Fastighetsägarna Sverige Emma Berg Fastighetsjurist Fastighetsägarna GFR Line Zandén Fastighetsjurist Fastighetsägarna Sverige Ställ din fråga till Fråga experterna, Fastighetsägarna, Box 16132 103 23, Stockholm eller maila [email protected] Märk mejlet med ”Fastighetsägarna svarar”. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 69 VACKERT BÅDE INNE OCH UTE Sveriges största passivhus, Brf Gladan i Stadshagen i Stockholm är nyss färdigställt och vi på Strängbetong har levererat elementen. Husen är inte bara vackra på utsidan, utan även på insidan – bjälklagen är utrustade med TermoDeck®, för distribution av värme, kyla och friskluft. strangbetong.se Systemet är tyst, kräver lite underhåll och man behöver inga radiatorer. TermoDeck® sänker även ofta den totala energiförbrukningen. Det är därför inte konstigt att WWF prisar TermoDeck® på sin innovationsplattform Climate Solver (länken hittar du via QR-koden). /strangbetong QR: WWF Climate Solver TermoDeck 70 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 Fastigo svarar Expertis för dina behov Vår kollega vill inte gå i pension VI HAR ANSTÄLLDA SOM MOBBAS FRÅGA: Vår medarbetare FRÅGA: Vi har problem med Lars fyller 65 år i november men känner sig inte redo för pension. Vad ska jag som arbetsgivare tänka på? EN ARBETSGIVARE som vill att en medarbetare ska sluta då denne fyller 67 år ska skriftligen underrätta arbetstagaren om detta minst en månad i förväg. Lämnas inte ett sådant besked och arbetstagaren fortsätter att arbeta efter att hen fyllt 67 år fortsätter anställningen som tidigare. Arbetsgivaren kan då endast säga upp anställningen om det finns saklig grund. Frågan om när vi ska gå i pension har diskuterats till ILLUSTRATION: DENNIS ERIKSSON SVAR: Det är lämpligt att i god tid föra en dialog med de medarbetare som närmar sig pensionsåldern, med syfte att planera företagets arbetskraftsresurser. För alla arbetstagare finns idag möjlighet att ta ut den allmänna pensionen redan från 61 års ålder. Sedan 2001 gäller, i Lagen om anställningsskydd, LAS, att arbetsgivaren inte kan kräva att någon slutar sin tillsvidareanställning före utgången av den månad då arbetstagaren fyller 67 år. Arbetstagaren har dock ingen skyldighet att arbeta till 67 år. Om arbetstagaren vill lämna anställningen före 67 år ska han eller hon säga upp sig på sedvanligt sätt. anställda som mobbar och kränker sina medarbetare. Vad ska vi göra? och från under flera år. Den demografiska utvecklingen med en stadigt ökande medellivslängd där andelen pensionärer ökar i förhållande till de som förvärvsarbetar har på senare år uppmärksammats på allvar. Utifrån ett samhällsekonomiskt perspektiv är detta inte hållbart och Pensionsåldersutredningen, som 2013 presenterade sina förslag, ville gradvis införa förändringar med start i år. Så blir det nu inte men socialförsäkringsministern utesluter inte förändringar i pensionssystemet framöver. Den första allmänna pensionen i Sverige kom till 1913. Pen- sionsåldern sattes till 67 år och medellivslängden var då cirka 60 år. 1976 sattes pensionsåldern till 65 år med möjlighet att ta ut den allmänna pensionen från 61 år. MEDELLIVSLÄNGDEN är idag 80 år och den faktiska genomsnittliga pensionsåldern är 64,5 år. För att få ut den allmänna pensionen (oavsett om den anställde börjar ta ut den vid 61 eller senare) måste den anställde ansöka om detta hos Pensionsmyndigheten minst två månader innan utbetalningar ska genomföras. MONA FINNSTRÖM SVAR: Det är arbetsgivaren som har det yttersta ansvaret för arbetsmiljön och som därför måste utreda och se till att kränkningarna upphör. Vilka åtgärder som behöver vidtas får avgöras i det enskilda fallet. Ibland räcker det att uppmärksamma den som mobbar på att beteendet inte är acceptabelt. Ett sådant beteende kan leda till uppsägning eller avsked. En viktig uppgift för chefen är att hantera mänskliga relationer på arbetsplatsen. Problem beror sällan på en enda person, istället bör orsakerna sökas i arbetets organisation. Problemlösning kan ske genom att man utvecklar arbetsmetoder, arbetsfördelning och förbättrar kommunikationen. Ändå bör varje arbetstagare vara medveten om sitt ansvar för ett gott klimat på arbetsplatsen. Det finns ett ömsesidigt ansvar för arbetsmiljöarbetet där arbetstagarna ges rätt att delta i arbetsmiljöns utformning men också har ett ansvar att medverka i olika samarbetsorgan och vara aktiva för att utveckla arbetsmiljön i positiv riktning. MONA FINNSTRÖM Fastigo, Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation, är det självklara valet för arbetsgivare i fastighetsbranschen. Vi ger råd och stöd i arbetsgivarfrågor och i ledarskapet. Roger Solax Charlotta Stensson Jonas Stålnacke Susanne Svensson Mona Finnström [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] Förhandlare och rådgivare 08-676 69 24 Förhandlingschef 08-676 69 18 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 Chefsjurist 08-676 69 31 Förhandlare, rådgivare och hr-konsult 08-676 69 05 VD 08-676 69 22 Du hittar oss också på: Twitter: Fastigo_org Facebook: Fastigo LinkedIn: Fastigo 71 STANDARDAVTAL NÄR DE ÄR SOM BÄST Under 2013 gjordes drygt 90 uppdateringar i våra avtalsmallar. Faktiskt en ganska normal siffra. Det är lätt att glömma bort hur viktigt det är att använda aktuella och uppdaterade avtal. För det är just avtalen som ska ge dig trygghet och stöd vid eventuella tvister. Våra egna jurister arbetar dagligen med avtalsförhandlingar i syfte att hjälpa fastighetsägare. Du kan dra nytta av deras arbete. www.fastighetsagarnadokument.se Dokument Kistamässan, 20-21 november 2015 2015 Välkommen till Sveriges stö rsta mötesplats för bostadsrätt ! BostadsrättsMässan • Hämta kunskap från mässans föredragshållare • Träffa 200 utställare • Senaste inom energisparande, säkerhet och förvaltning Moderator: Kattis Ahlström Hämta din fribiljett på www.bostadsrattsmassan.se och läs mer om mässan! Medarrangörer: Sponsor: Följ oss: www.fb.com/ Bostadsrattsmassan 72 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 Nytt från din förening Redaktör: Maria Odeh, [email protected] Karin kommer närmast från PR-byrån Grayling där hon var seniorkonsult med hållbarhetsexpertis. FOTO: LARS TRANGIUS PÅ NYTT JOBB Från PR-byrå till fastighetsbranschen En ny rapport varnar för att Falkenbergs stadskärna riskerar att utarmas när externhandeln växer. Externhandel hotar Falkenbergs centrum En kraftig utbyggnad av handeln utanför Falkenberg riskerar att utarma ortens centrum. ”Att rädda stadskärnan innebär infernaliska kostnader om kommunens planer blir av”, säger Per Arbin, näringspolitiskt ansvarig hos Fastighetsägarna i Halmstad. Falkenbergs kommun har långtgående planer på att utveckla omkring 23 000 kvadratmeter handelsytor i anslutning till Tångarondellen vid infarten till Falkenberg. I området finns idag redan ett antal etableringar inom kategorin volymhandel. LOKALA FASTIGHETSÄGARE och andra aktörer i centrum har tidigare kritiserat kommunens planer på fortsatt exploatering för att sakna konsekvensanalys. Tillsammans med Fastighetsägarna anlitades därför Jerker Söderlind, teknologie doktor och arkitekt på Stadsliv, för att utföra en oberoende utredning. I slutet av augusti presenterades utredningen för fastighetsägare, handlare och kommunala politiker i Falkenberg och prognosen är oroande – utredningen slår fast att en kraftig utbyggnad av handeln intill Tångarondellen är fel väg att gå för Falkenberg. PER ARBIN, näringspolitiskt ansvarig på Fastighetsägarna GFR i Halmstad poängterar att Fastighetsägarna som organisation inte tar ställning mot externhandeln, men FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 att den aktuella utredningen talar för sig själv. – Vi vill helt enkelt ha en sund handelsbalans. Sprids handeln på ytterligare en handelsplats så kommer det sannolikt leda Om planerna blir verklighet kan vi i bästa fall rädda stadskärnan, men det kommer att kosta infernaliskt mycket pengar.” Per Arbin, näringspolitiskt ansvarig, Fastighetsägarna GFR, Halmstad till att fastighetsägarna i centrum tappar incitamentet att satsa på handeln i staden, säger Per Arbin. I UTREDNINGEN FRAMGÅR också att handeln och tillgängligheten i stadskärnan behöver stärkas rejält om centrumhandeln ska kunna samverka med externhandeln i den omfattning som planeras. Per Arbin menar att en sådan omfattande satsning på utveckling skulle uppgå till mellan 10 och 20 miljoner kronor – lika mycket som kommunen idag planerar att investera i de trafikomläggningar som krävs för att få den utbyggda externhandeln att fungera. – Om planerna blir verklighet kan vi i bästa fall rädda stadskärnan, men det kommer att kosta infernaliskt mycket pengar, säger Per Arbin. Karin Karlsbro tar över stafettpinnen från Sara Haasmark som Fastighetsägarna Stockholms nya hållbarhetschef. Efter många år i politiken gör hon nu premiär i fastighetsbranschen. Var kommer du närmast ifrån? – Jag kommer närmast från PR-byrån Grayling där jag arbetade som seniorkonsult och hållbarhetsexpert. Du har tidigare arbetat inom politiken – vad tar du med dig därifrån in i din nya roll? – Det stämmer. Jag har jobbat länge med politik på olika nivåer, bland annat som stabschef åt tidigare integrationsminister Nyamko Sabuni. Jag har även varit ledamot i miljö- och hälsoskyddsnämnden i Stockholm i nästan åtta år. Jag har ett stort engagemang för hållbarhetsfrågor och politiken har lärt mig att vara lösningsorienterad och kreativ. Det är viktiga egenskaper om man vill jobba med förändringsarbete. Vad ser du framemot att få arbeta med på din nya post? – Jag ser väldigt mycket fram emot min nya roll och särskilt att jobba tillsammans med medlemmarna. Fastighetsägarna i Stockholm ligger i framkant när det gäller konkret hållbarhetsarbete. Medlemmarna är förebilder för andra branscher och jag vill driva på för att det ska bli ännu enklare och motiverat att ta det ambitiösa klimat- och miljöansvar som fastighetsägarna gör. Någon speciell fråga som du vill driva? – Fastighetsägarnas arbete för social hållbarhet spelar en viktig roll och det är en del av hållbarhetsområdet som jag vill vara med och utveckla. När du inte jobbar vad hittar du på då? – Om jag får tid över så tar jag gärna med mig kameran ut i naturen. Allra helst är jag på sjön och seglar eller paddlar kajak. Bor: Utanför Norrtälje. Familj: Man och tre döttrar. Ålder: 44 år. 73 På bordet just nu; hyrestvister, entreprenadfrågor och fortsatta förhandlingar i Mark- och miljödomstolen. Fastighetsägarna Service är en av landets största aktörer inom fastighetsjuridik. Vi vågar påstå att vi kan bistå dig i allt – förutsatt att det handlar om hyreslagen, bostadsrättslagen, avtalslagen, planoch bygglagen eller någon av alla andra lagar och förordningar som reglerar ditt fastighetsägande. Fastighetsägarna Service är nämligen experter på hus. Det har vi vår ägare föreningen Fastighetsägarna Stockholm att tacka för. De ger oss en unik insyn i branschen – och en ovärderlig kunskap om din vardag. Med över 20 jurister som har spetskompetens inom fastighetsjuridikens alla områden driver vi processer, prövar juridiken och utvecklar de rättsliga villkoren. Ibland på uppdrag av stora fastighetsbolag, andra gånger små familjeföretag och bostadsrättsföreningar. Eller som i fallet med Slussen och Citybanan; som ombud för ett stort antal fastighetsägare som vill pröva sin sak. Tveka inte när du behöver juridisk hjälp. Några av Sveriges skickligaste fastighetsjurister står redo att hjälpa dig. Läs mer på fastighetsagarna.se/ service/juridik eller ring Jeanette Florman, chef Affärsområde Juridik, 08-617 75 10. www.spiderstockholm.se Nytt från din förening Redaktör: Maria Odeh, [email protected] GFR:s uppmaning till bostadsministern: Våga ta ett helhetsgrepp Se till att bli den första ministern som tar ett helhetsgrepp om bostadspolitiken. Det var Charlotte Anderssons budskap till Mehmet Kaplan när de möttes i en debatt på Fastighetsmässan. I början av september ägde årets upplaga av Fastighetsmässan Göteborg rum. Mässsans första dag avslutades med en debatt om den akuta bostadsbristen och hur man ska nå målet om 250 000 fler bostäder på fem år. Under debatten uppmanade Charlotte Andersson, vd Fastighetsägarna GFR, meddebattören, bostadsminister Mehmet Kaplan, att våga ta ett helhetsgrepp om bostadspolitiken. – Hyresregleringen är elefanten i rummet, det som ingen riktigt vågar prata om. Politiker har hittills bara lappat och lagat ett dåligt fungerande system. Vi vill inte ha marknadshyror. Däremot vill vi få bättre förutsättningar att arbeta med förhandlingsmodeller där hyresgästernas värderingar ska påverka hyressättningen, sade Charlotte Andersson. BOSTADSMINISTERN menar att det främst är unga och studenter som råkar illa ut när det saknas bostäder. Han håller också med Charlotte Andersson om att man måste få igång flyttkedjorna. – Det behövs en bredare politisk samsyn, våra ideologiska skygglappar värnar dem som är på bostadsmarknaden och håller dem som inte kommit in på marknaden utanför, säger Mehmet Kaplan. Han fick också frågan om det inte skickar fel signaler när staten vill subventionera företag som ligger efter med sitt energieffektiviseringsarbete. – Vi lägger ribban där även de som har en långsiktig syn på sitt ägande har ett behov av upprustning, det är ett ständigt pågående arbete. Jag hoppas stödet gör att fastighetsägare på detta sätt tar ett större ansvar för klimatomställningen, sa Mehmet Kaplan. RIKTLINJER JER VID IN- OCH RIKTLIN AVFLYTTNING N GE FÖR LÄY TEN HETSB TIPS INFÖR EN! TTTIPS FLYRÅD FRÅN FR & A GARNA ETSÄG HETSÄ ASTIGH FASTIG EN ÖPP BOSTADEN MARKN SAD VÄLKOM SOM HYRESGMEN ÄST RÅD & TIPS FRÅN FASTIGHETSÄGARNA Topp 10 i webbshoppen Fastighetsägarnas webbshop innehåller ett brett sortiment av förlagsprodukter. Här är de tio populäraste produkterna just nu. 1. Fastighetsägarens ansvar En översikt över de lagkrav, förordningar och föreskrifter som styr den tekniska förvaltningen. 2. Riktlinjer för lägenhetsbyte Behandlar innebörden i bytesrätten. 3. Fastighetsägarens Handbok En praktisk handbok till vardags. 4. Riktlinjer vid in- och avflyttning Information om besiktning, underhållsansvar och vårdplikt, normalt och onormalt slitage. 5. En öppen bostadsmarknad Fakta och kunskap om diskriminering. 6. Tips inför flytten I den här broschyren får du några tips på hur flytten blir enkel och smidig för alla inblandade. 7. Välkommen som hyresgäst Råd och förslag för att underlätta och hjälpa för nya hyresgäster. 8. Attraktiva stråk och platser Författarna går bland annat igenom hur vi hanterar trender och utvecklar hållbart inför framtiden. 9. Bättre projekt En handbok för bostadsrättsföreningar som planerar att bygga om, bygga till eller renovera. Bostadsminister Mehmet Kaplan debatterade i sällskap av Anna Lönn Lundbäck, regionchef på Hyresgästföreningen, Hans Wallenstam, vd på Wallenstam och Charlotte Andersson, vd Fastighetsägarna GFR. 10. Systematiskt brandskyddsarbete Handbok för främst de mindre fastighetsägarnas och bostadsrättsföreningarnas brandskyddsarbete. Aktuella remisser hos Fastighetsägarna Här är de remisser som Fastighetsägarna arbetar med. Om du vill veta mer, mejla eller ring till Fastighetsägarna, 08-613 57 00. Miljö- och energidepartementet Remittering av Energimarknadsinspektionens rapport Funktionskrav på framtidens elmätare (Ei R2015:09). Slutdatum: 28 september. [email protected] Socialdepartementet Översyn av lagen om bostadsanpassning m m Slutdatum: 30 september. [email protected] FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 Näringsdepartementet Delbetänkande från Sverigeförhandlingen: Ett författningsförslag om värdeåterföring (SOU 2015:60). Slutdatum: 1 oktober [email protected] Miljö- och energidepartementet Energimarknadsinspektionens rapport Tröskeleffekter och förnybar energi – förslag till permanent lösning. Slutdatum: 30 oktober. [email protected] Näringsdepartementet Promemoria: Investeringsstöd för anordnande av nya bostäder och bostäder för studerande (Ds2015:35). Slutdatum: 5 oktober. [email protected] Näringsdepartementet Betänkande: En ny regional planering – ökad samordning och bättre bostadsförsörjning (SOU2015:59). Slutdatum: 30 oktober. [email protected] 75 Fastighetsfolk/Kalendariet Redaktör: Maria Odeh, [email protected] Kalendariet FRÅN DTZ TILL MAGNOLIA BOSTAD Claes Hjorth lämnar posten som Head of Corporate Finance på DTZ och blir istället ansvarig för hotellutveckling på Magnolia Bostad. Elmia Fastighet 22–24 september, Elmia, Jönköping Elmia Fastighet är den självklara träffpunkten för människor inom fastighets- och stadsbyggnadsbranschen. Under tre intensiva mässdagar samlas byggherrar, beställare, fastighetsförvaltare, samhällsbyggare och stadsutvecklare. www.elmia.se/fastighet Nu ska du vara ansvarig för hotellutveckling – har du jobbat med det tidigare? – Visst har jag det. När jag var på Home Properties så arbetade vi med det hela tiden. Det klart största projektet var konverteringen av det gamla posthuset i Göteborg till ett högklassigt hotell som skulle bli Göteborgs nya mötesplats. Utöver det utvecklade vi bland annat Yasuragi Hasseludden, Copper Hill Mountainlodge och Globen Hotel. Vad ser du mest framemot att arbeta med på din nya position? – Det ska bli jätteroligt att tillsammans med Magnoliagänget vara med och utveckla olika hotell- och bostadsprojekt. Främst ligger omvandlingen av Frihamnen i Göteborg som ska bli en helt ny stadsdel med bostäder, hotell, handel med mera. Min nya position innebär att jag kommer att få arbeta med helt dedikerade och professionella medarbetare, något som för mig är väldigt viktigt och väldigt inspirerande för mig. Vad ska ni skapa för hotell i Frihamnen? – Vi har en idé om att skapa en helt ny typ av hotell. Ett Claes Hjorth vill vara med hotell som kommer och skapa en helt ny typ av att fungera som ett hotell i Göteborg. naturligt nav i ett aktivt stadsliv, ett hotell som kommer att erbjuda så mycket mer än bara rum. Hit ska alla kunna komma, barn och ungdomar ska kunna sitta här och göra sina läxor, familjer ska kunna äta sin middag här, besökare i området ska kunna ha möten eller finna tillfälliga arbetsplatser här. Hotellet kommer att bli den naturliga mötesplatsen, vara öppen dygnet runt och finnas för alla som befinner sig i Frihamnen. Fastighetsfolk Benchmark Event 24 september, Scandic City, Linköping Benchmark Event är ett evenemang där arrangörerna AktivBo och Fastighetsägarna GFR belönar de hyresvärdar som lyckats extra bra inom utvalda områden. Förutom prisutdelning utlovas trevligt mingel och möjlighet till erfarenhetsutbyte. Kvällen avslutas med en gemensam middag. Föranmälan krävs. www.aktivbo.se Geoenergidagen 2015 5–6 oktober, Kistamässan, Stockholm Geoenergidagen är Svenskt Geoenergicentrums årliga forum för information och kunskapsutbyte kring aktuella frågor som rör geoenergi. Geoenergidagen riktar sig till alla med intresse i energifrågor och tar upp allt som rör geoenergi – från miljömässiga överväganden, forskning, design, genomförande, drift och uppföljning. www.geoenergicentrum.se/ geoenergidagen 76 FOJAB arkitekter rekryterar arkitekten Jens Larsson som ny kontorschef för StockholmskonJens toret. Jens komLarsson mer närmast från Strategisk Arkitektur och har lång erfarenhet av fastighetsutveckling och bostadsprojekt. Carina Wiklund har tackat ja till rollen som hotellchef för Skoogs Fastigheters nya hotell, Träkronan. Carina Carina Wiklund Wiklund kommer närmast från PHG-koncernen där hon varit verksam sedan 2010. Håkan Andersson tillträder jobbet som presschef på Riksbyggen den 1 september. Närmast Håkan kommer Håkan Andersson Andersson från Kooperativa Förbundet där han varit chef för Public Affairs. Bravida i Stockholm har utsett två nya regionchefer. Greger Gunnarsson tillträder som regionchef för region VVS Stockholm och Johan Brodin har tillträtt som regionchef för region Uppland. Monica Björk, VD på Byggmaterialindustrierna har utsetts till ordförande i SP:s certifieringsstyrelse. Monica Björk HSB Göteborg tillsätter Kristian Isberg på en helt ny tjänst som fastighetschef med ansvar för Kristian att utveckla och Isberg utöka HSB Göteborgs hyresbestånd. Kristian Isberg kommer närmast från Egnahemsbolaget. Wafa Knutson har anställts som affärsområdeschef för produktion inom HSB Bostad. Hon Wafa började på HSB Knutson Bostad som projektledare 2007 och kom då närmast från Skanska. Jesper Björling har anställts som miljökonsult och kundansvarig hos Sundahus. Han kommer senast från en tjänst som miljökonsult. Jesper Björling Therese Berg och Mari-Louise Persson Riksbyggen gör två nyrekryteringar inom områdena social hållbarhet och energianvändning. Therese Berg, tidigare Sabo, blir ansvarig för Riksbyggens utveckling av social hållbarhet. Mari-Louise Persson, tidigare Boverket, får som huvuduppgift att driva det strategiska arbetet kring energifrågorna inom Riksbyggen. Lars Vardheim, vd på Svenska hus sedan 2011, lämnar sin tjänst och startar projektutveckLars lingsbolaget AB Vardheim Lejonstaden som initialt kommer att utveckla bostäder i Göteborgsregionen. Victor Wettergren har blivit utsedd till ny fondchef för Niam Core-Plus I. Victor kommer närmast från Newsec Asset Management där han varit Head of Transactions and Analysis samt Key Account Manager för Niams fonder. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 Denna sida är en annons från URETEK AB NY PATENTERAD TEKNIK STABILISERAR GRUNDER Om förändringar sker i jorden under byggnadsgrunder kan det tids nog resultera i att byggnader eller strukturer som järnvägsspår börjar sjunka. Tack vare URETEKs störningsfria teknik finns det numera en långsiktig lösning. URETEK har under 30 års tid arbetat med att utveckla en teknik som stabiliserar grunder vid sjunkande byggnader eller andra konstruktioner, utan att störa den kringliggande omgivningen. Nu är den internationellt patenterade processen färdigutvecklad. Jari Laine som är vd på URETEK berättar om deras unika teknik baserad på geopolymer-injektering. Påverkar inte omgivningen Förändringar i byggnadsgrunder kan bland annat bero på ökat vattenflöde och är svårt att upptäcka i god tid. URETEK har specialiserat sig på snabb markförbättring och lyftande av konstruktioner som tillåter byggnader som kommersiella lokaler att vara öppna för att bedriva sin verksamhet. Med URETEK AB:s metoder kan man lyfta, stabilisera ovh förstärka grunder ens märker att vi är där. Ska vi åtgärda en flygplats eller järnvägsspår blir det därmed inget trafikstopp, förklarar Jari. Efter applicering härdar materialet omedelbart till en stark, stabil och varaktig matris. Åtgärdar URETEK en väg så kan fordon som tunga lastbilar köra på vägen 15 minuter efter att materialet injekterats i marken. Applicerbar inom flera branscher URETEKs störningsfria teknik kan användas inom flera sektorer för industriella-, kommersiella-, offentliga- och historiska byggnader. Men tekniken kan likaså användas för privata villor och sommarstugor. Jari avslutar med att berätta om företagets framtida expansionsplaner: Unik patenterad teknik URETEKs stabiliseringsteknik går ut på att injektera ett geopolymer-material via två centimeter stora hål. Materialet expanderar sedan upp till 15 gånger dess storlek och ökar Det är en hård och stabil materi- bärigheten i otillräckliga jordar Jari Laine, VD för URETEK AB alblandning av unika geopolymer med bärkapacitet på upp till Vi planerar att öppna flera som är 100 procent miljöneutralt. 40-100 ton kvadratmetern. nya kontor i Sverige framöver. Vi kan utföra arbetet nattetid URETEK inleder med att ta Det finns kunder inom månvilket innebär att kunderna inte fram en övergripande plan med ga sektorer här som söker en analys, planering och implehållbar lösning kring probmentering. Markförhållanden lemet med sjunkande byggundersöks för att kunna avgöra nadsgrunder. Vår störningsfria hur djupt i jorden som materialet teknik kan här hjälpa såväl behöver injekteras, samt vilka privatpersoner som industrin. hinder som kan finnas i marken FAKTA för att förstå jordens hållfasthet. Geopolymer injekteras sedan direkt under grunden och binder marken där det behövs. Det expanderande materialet lyfter sedan upp grunden till önskad höjd. Golvet lyftes under kvällar och nätter, utan att påverka butikens öppethållningstider • URETEK AB har varit verksam i Sverige i över 20 år • Störningsfria grundförstärkningslösningar • Lösningar för industrin, infrastrukturen och för villor • Över 100000 utförda projekt över hela världen • Läs mer på www.uretek.se Vi hjälper våra kunders värld att fungera Till sist/Rudolf Antoni Stadstrender sedda utifrån I I HÖST HAR JAG blivit inbjuden till att medav staden är ett ledmotiv för dagens stadsutverka i en internationell stadsutvecklingsveckling. Vad som främst driver på är utveckkonferens i San Francisco som arrangeras av lingen inom sociala medier, där kunskap lätt organisationen IDA (International Downtown kan spridas och diskussion enkelt och snabbt Association). Under rubriken ”Around the kan omvandlas till opinion. world” ska jag som Sveriges representant Idag kräver människor stor delaktighet i diskutera aktuella trender tillsammans med utvecklingen och omvandlingen av det gemenrepresentanter från bland annat Japan, Mexsamma rum som staden är. Co-creation eller iko, USA och Tyskland. samskapande är nyckelord för den som vill nå Det har fått mig att fundera lite över vilka framgång i stadsutvecklingsprojekt idag. trender vi egentligen kan se i Sverige idag. Är de globala eller specifika för just Sverige? 3. NÄSTA STEG HÄNGER I LUFTEN. Det Svaret vet jag faktiskt inte förrän jag har dissenaste decenniet har förståelsen ökat för kuterat saken på betydelsen av konferensen. Men samverkan kring CO-CREATION ELLER jag tror mig ha kunstadsutveckling. nat identifiera tre SAMSKAPANDE ÄR NYCKEL- Organisationer centrala trender: som Svenska ORD FÖR DEN SOM VILL Stadskärnor har NÅ FRAMGÅNG I STADSförtjänstfullt 1. REVITALISERING UTVECKLINGSPROJEKT. drivit på. Men AV STADEN. Det samverkanspågår en kraftig modellen kan inte överleva utan att utvecklas. omstrukturering av våra städer. Gamla induDärför ser vi idag en ny samverkansmodell ta strier tjänar inte längre sitt syfte och därmed form kring städernas kvällsekonomi i projekt kan mark i attraktiva lägen frigöras för nya som Purple Flag. En annan diskussion är om användningsområden. Överallt anläggs pardet är dags att införa en lagstiftning som ker, promenadstråk, restauranger, kulturbyggger stöd för mer kraftfulla BIDs (Businader och bostäder längs med vattenlägen ness Improvement Districs) i Sverige, där industrier tidigare huserade. Vi ser där alla parter efter majoritetsbeslut även ett stort fokus på förtätning och måste vara med och betala för utveckling av stadskvalitetet i centrumutvecklingsarbete i när-områområden. Sveriges städer är i de flesta fall det som gynnar helheten. mycket glesa och bilberoendet är Vad av detta som är särutbrett. Det handlar absolut inte skilda trender för oss i Sverige bara om storstäderna, snarare mer och vad som är del av en global om de mindre städerna där många utveckling låter jag vara osagt bor i kringliggande områden och tills jag har prövat mina tankar behöver bilen för alla transporter. i den internationella panelen. Samtidigt driver en stark opinion på för bilfria stadsmiljöer och cykellobbyn tar stor plats i debatten. ” 2. MEDSKAPANDE MEDBORGARE. Medborgardia- log och gemensamt skapande 78 RUDOLF ANTONI är vice vd och näringspolitisk chef på Fastighetsägarna GFR. RUDOLFS LISTA: Welcome refugees De senaste veckorna har vi efter att ha bevittnat de fruktansvärda bilderna en i grunden mycket positiv vändning i opinionen när det gäller flyktingmottagandet i Sverige. Jag känner mig stolt över att återigen vara del i en humanitär stormakt. Alla kan bidra med någonting. Hyresförhandlingarna Hyresrättens ställning är hotad. Det visar en av våra senaste rapporter. Genom att gå mot mer marknadsmässiga hyror, baserade på människors värdering av läge, standard och förvaltningskvalitet, tar vi långsiktigt ansvar för hyresrätten. Ideologiska klyftan vidgas Jag ser med glädje att vissa av allianspartierna svarar upp mot regeringens bostadspolitik. Det är bra att vi får se lite ideologi i bostadspolitiken igen. I en tid då alla trängs i mitten gynnas bara extrema åsikter. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2015 Medlemsoch branschtid ningen för Fastighets ägarna Nr 3 april 2015 Pris: 60 kronor Medlem s- och för Fastigh etsägar na Pris FASTIGHET STÅR HÖG ER T I KURS EN PLATS FÅR BIL IDENS STAD? satt I FRAMT Att hitta finansi har sällan varit ering lättare ormen ifråga as Parkeringsn der ska bygg bostä när fler INFÖR EN TYSK FRÅN EN LÄNGST ARKNAD BOSTADSM som leder SVENSK FASTIGHETSTIDNING www.fastighetstidningen.se Telefon redaktionen 010-212 20 43 Fax 010-212 28 16 E-post [email protected] Postadress Fastighetstidningen, Intellecta Corporate, Box 19063, 104 32 Stockholm Besöksadress Birger Jarlsgatan 57 B, Stockholm Prenumerationsfrågor Annika Borg, 08-613 57 12 Fastighetstidningen är sedan 1910 organ för landets fastighetsägare. Utgivare är Fastighetsägarna Sverige, en del av branschorganisationen Fastighetsägarna (se nedan). Fastighetstidningens redaktionella innehåll lagras/publiceras elektroniskt och publiceras på www.fastighetstidningen.se. Förbehåll mot detta accepteras ej. För insänt, ej beställt, material ansvaras ej. Redaktionschef Nyhetschef Art Director Redaktör (inkl. webb) Skribent Ansvarig utgivare Erik Hörnkvist 010-212 20 43 [email protected] Victoria Gillberg 010-212 20 81 [email protected] Malin Age 010-212 20 28 [email protected] Maria Odeh 010-212 20 37 [email protected] David Grossman 010-212 20 42 [email protected] MODELL STE #åsikte n: Caroline A MÅ Szyber (KD) KUNDERN INTE SKYDDAS, LAGEN FULL VAR BOHOT DAG ELNÄTS Så hanter ar du hot och oret våld i arbets Elnätsuppr miljön HE M TILL BYN R 12 SKRUVA TEN Medle ms- och brans chtidn ingen för Fastig Nr 5 juni hetsägarna Pris: 60 2015 P krono r ms- och Medle ngen htidni arna bransc hetsäg för Fastig2015 Nr 4 maj r krono Pris: 60 Pris Medlems- och branschtidningen för Fastighetsägarna Nr 6 september 2015 Pris: 60 kronor TENSSO JAN KRIS N, IKANO RETAIL: UPP TAK : TEMA ET SÄKEodRH snärjer Ny met en pyroman SKAPAR UNGA A KIRUNA SITT NY ET R MYCK SÅ HÄ T BULLRA rat presente FÅR DE gen har rordning R VD STÅ M HETERS A I CENTRU FASTIG ERN STENA RELATION GA MEN FÖR GSIKTI DE LÅN FÖRKÄM HÅLLBARHET DenellTIP Följ Vasakronans Anna S FÖ ett dygn i Almedalen EFFE R KT FÖRV IVARE FINANSMINISTERNS ALTN ING KLURIGA DILEMMn A av Nu ska beskattninge TY fastighetssektorn lösas SK A ST ÄDER MED I Mün VÄXTVÄ chen beh RK mer mar övs Regerin ny bullerfö NDER ORSTRE PÅ KONT T HA KOLLtest ar en AT iven tstidning Fastighe ste alternat de heta SUGFÄERN ER PÅ AF MINISTERN INTE HAST FRÅN MILJONPRO A FRAM EN GRAM NY BOSTADSP MET VILL OLITI PE FÖR K k till byg gen SOMMARKRYSS! PR RITAR IVAT BOLA G OM ST Uni ADEN planpro kt samarb ete TAR K MOT TLIVET OPPE N cessen i Sölv kortar esborg HETARE ÄN NÅGONSIN OM LOCKAR – STORT FOKUS VARA DET URBANA LIVET VILKA VI ÄR OCH VILL STADEN SOM SPEGLAR LOUIS E LINDH GÖR SIG , REDO VICE VD FÖ ATT TA R ÖVER LUNDBER GS FÖRE TAGSIM FASTIGH PERIET ETE PRENUMERERA! Teckna en prenumeration – så riskerar du inte att missa någonting av det som händer i fastighetsbranschen. Fastighetstidningen ger dig alltid de senaste nyheterna inom politik, ekonomi och juridik. Dessutom hittar du handfasta tips och råd om fastighetsförvaltning och hur du kan sänka dina driftskostnader. En helårsprenumeration kostar 470 kronor. Teckna din prenumeration på www.fastighetstidningen.se eller mejla till [email protected]. I NÄSTA NUMMER – UTE DEN 19 OKTOBER Martin Lindvall 08-613 57 32, 070-829 57 32 [email protected] Redaktionsråd Anna-Karin Elfverson, 040-35 01 77 Maja Ernelli, 019-12 63 32 Christina Lindström Olsson, 08-617 77 58 Martin Lindvall, 08-613 57 32 Johanna Starkenberg Fröjd, 031-755 33 36 Tidningsproduktion Intellecta Corporate Repro Turbin Tryck Sörmlands Grafiska AB Katrineholm 2015 R, FOKUS: Framtidens shopping Prenumeration Annika Borg, 08-613 57 12 [email protected] Bankgiro: 562-9662, Postgiro: 53§112-9 Abonnemang helår 10 nummer 470 kronor (ordinarie pris) inkl. moms. Lösnummer 60 kr inkl. moms och porto. Hur påverkar våra framtida konsumtionsmönster handeln när yngre premierar upplevelser framför varor? Läs om utvecklingen som kan förändra utbudet i våra handelsfastigheter. Annonser Simon Knudsen, 08-587§86§538 [email protected] Magnus Johansson, 08-505§73§813 [email protected] Niklas Nilsson, 08-505 73 838 [email protected] 341 078 TRYCKSAK Miljömärkt trycksak (Svanen), Medlem av Sveriges Tidskrifter TS-kontrollerad upplaga 2013: 18 100 ISSN 0348-5552 TEMA: Ta vara på utrymmet Box 16132, 103 23 Stockholm Telefon 08-613 57 00, Fax 08-613 57 01 www.fastighetsagarna.se [email protected] Fastighetsägarna är en intresse- och branschorganisation som arbetar för en väl fungerande fastighetsmarknad. Våra fyra regionala fastighetsägareföreningar har tillsammans drygt 17§000 medlemmar, som är ägare av lokal- och bostadshyreshus, industrifastigheter samt bostadsrättsföreningar. Organisationen tillhör grundarna av och är medlem i European Property Federation, EPF, med säte i Bryssel. Mer information om Fastighetsägarna finns på www.fastighetsagarna.se. Så effektiviserar du tvättstugan, skapar tryggare utemiljöer och fixar ordning i cykelrummet. FOKUS: Fast i byråkratin Fastighetsbolag vill satsa på långsiktig energieffektivisering, men hålls tillbaka av byråkratins armar. Posttidning B Adressändring • för medlem meddelas till resp. fastighetsägareförening; • för direktprenumerant: lämna skriftligt meddelande till Fastighetsägarna, Fastighetstidningen Prenumeration, Box 16132, 103 23 Stockholm. Glöm ej att ange abonnemangsnumret. Mer än 90 % har redan valt! På IV Produkt vill vi vara med och energieffektivisera Sveriges bostäder genom innovativa lösningar för luftbehandling. Därför har vi tagit fram ett skräddarsytt Home Concept för flerbostadshus, avsett både för renovering och nybyggnation. Sedan lanseringen 2011 har ett tusental Home Concept-aggregat installerats i flerbostadshus och mängder av energi har sparats! Inom vårt Home Concept kan vi se en tydlig trend att mer än 90 % väljer centralt placerade FTX-aggregat med motströmsvärmeväxlare. Fördelarna är att det inte finns någon risk för luktöverföring mellan från- och tilluft, samt en mycket hög verkningsgrad. Motströmsvärmeväxlarna i Home Concept är utrustade med en unik, patenterad avfrostningsteknik – ODS. Den säkerställer högsta möjliga årsverkningsgrad utan att riskera att växlaren fryser ihop. Gör valet du också! Envistar ® Kontakta oss gärna så berättar vi mer! Telefon 0470–75 88 00 • www.ivprodukt.se
© Copyright 2024