PÅ AFFÄRER - Fastighetstidningen
Medlems- och branschtidningen för Fastighetsägarna Nr 4 maj 2015 Pris: 60 kronor TEMA: SÄKERHET SÅ HÄR MYCKET FÅR DET BULLRA Ny metod snärjer pyromanen UNGA SKAPAR SITT NYA KIRUNA Regeringen har presenterat ny bullerförordning KONTORSTRENDER ATT HA KOLL PÅ SUGEN PÅ AFFÄRER MEN FÖR STENA FASTIGHETERS VD STÅR DE LÅNGSIKTIGA RELATIONERNA I CENTRUM Fastighetstidningen testar de hetaste alternativen 019-25 21 00 | EcoGuard.se Ett öppet och trådlöst mätsystem för fastighetsdrift med frihet Vi erbjuder ett öppet system för mätning av temperatur, vatten och el. Med vår kraftfulla programvara CURVES får du full kontroll över alla dina mätvärden, du kan ta ut rapporter och statistik, systemet går sedan enkelt att koppla till ditt ekonomisystem för debitering. Beroende på förutsättningar som finns i fastigheten kan ni välja mellan EcoGuards öppna trådlösa mätinsamling med mycket bra räckvidd eller trådbunden M-Bus-kommunikation. Vi ger dig full frihet! STOR PRODUKTLANSERING! Anmäl dig på ecoguard.se MÄTA ANALYSERA STYRA DEBITERA EcoGuard ger fastighetsägare och hyresgäster förståelse och kontroll över sin energianvändning. Våra lösningar gör det enkelt att samla in och visualisera el-, energianvändning, vattenförbrukning och temperaturer. Telefon 019-25 21 00, www.ecoguard.se Vi projektleder alltid våra installationer och vi har ett eget team av projektledare, elektriker, rörmontörer och tekniker. Det gör att du kan känna dig trygg med att din installation håller både hög kvalitet och levereras för drift inom utsatt tid. Kontakta oss så berättar vi mer. Läs mer på ecoguard.se eller ring 019-25 21 00 circuscom.se Låt inte oss störa. Energiåtgärder pågår. När vi på Skanska Direkt tilläggsisolerar, byter fönster eller renoverar badrum i flerbostadshus ser vi till att att störa de boende så lite som möjligt. Ta del av vår kompetens från start och få en enkel resa. Vid både enstaka uppdrag och rikskundsavtal får du en kontaktperson som är med hela vägen. Vill du veta mer? Skanska Direkt – Byggservice 010-448 00 00 • skanska.se/direkt FOTO: JOHANNES BERNER Årgång 106 • www.fastighetstidningen.se Denna utgåva är presslagd den 27 april 2015. PÅ OMSLAGET: Christel Armstrong Darvik, vd på Stena Fastigheter. Se sid 36 FOTO: MIKAEL GUSTAVSEN FOTO: PETTER COHEN NR 4 MAJ 2015 10 FOTO: HANS-OLOF UTSI INTE LÄTT ATT GÖRA RÄTT Renoveringen av föreningens miljöhus blev en långdragen historia. 45 SÅ VILL DE FORMA SIN STAD Högstadieeleverna i Kiruna tycker till när staden ska flyttas. JAKTEN PÅ ARBETSRO Avdelningar Att medarbetarna mår bra och i förlängningen är produktiva är målet med ett kontor, säger experterna. Arbetsmiljö blir allt viktigare och nu gäller det att välja rätt i floran av kontorsmodeller. 20 6 Ledare: Regeringen missar målet gång på gång 36 Christel Armstrong Darvik har transaktionsabstinens 52 Bostadsbolag extra utsatta – så förhindrar du dataintrång Du har varken råd eller lust att inte ha koll Det händer saker i snabb takt nu. Subventioner, nya bud om företagsskattekommitténs förslag och försämringar i villkoren för egen solel är bara en del i nyhetsflödet. Du kan så klart läsa om det här. Men ärligt talat så är du lite sent ute. För att hänga med i det snabba nyhetsflödet är det vårt nyhetsbrev du behöver. Så om du inte redan gjort det – sluta läsa nu, gå in FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 på fastighetstidningen.se och teckna dig för en prenumeration på nyhetsbrevet. Papperstidningen är dock oslagbar när det gäller analys och fördjupning. Här tar vi upp förändringarna som sker i långsammare cykler. Ett exempel på det är utvecklingen på kontorsmarknaden. Men det är trots allt inte så långsamma förändringar att du som fastighetsägare kan bortse från Nyheter #åsikten: Mattias Jägerskog Så jobbar jag: HR-chef Barometern: Gävle Affären Krönika: Tomas Ernhagen Fall i rätten Prylar: Grön inspiration Arkitekt/Design: Karavan Fastighetsägarna svarar Fastigo svarar Nytt från din förening Till sist: Rudolf Antoni 8 18 29 30 32 35 43 50 57 69 71 73 78 vartåt det blåser. Så har du inte råkoll på coffice, hoffice och de andra kontorstrenderna kan du uppdatera dig på sidan 20. Men fixa nyhetsbrevet först, ok? Erik Hörnkvist Redaktionschef [email protected] 5 Ledare/Reinhold Lennebo Regeringen missar målet gång på gång S SÅ HAR REGERINGEN och bostadsminister Mehmet Kaplan äntligen presenterat sin vision för hur bostadsmarknaden ska utvecklas – målet är att 250000 nya bostäder ska byggas fram till 2020 och bristen på bostäder därmed lindras. Det är naturligtvis både lovvärt och nödvändigt att regeringen vill skapa förutsättningar för fler nybyggda bostäder, men samtidigt är det långt ifrån tillräckligt för att lösa de problem som finns på bostadsmarknaden. Allt fler känner nu av de strukturproblem som den svenska bostadsmarknaden dras med. Omfattande bostadsbrist inte bara i Stockholm, Göteborg och Malmö, utan också i alla större universitets- och regionstäder. Men även mindre orter som vi vanligen förknippar med utflyttning och tomma bostäder har idag brist på hyreslägenheter. SAMTIDIGT SOM bostadsbristen tilltar ligger nyproduktionen av bostäder på den högsta nivån sedan 1990-talet. Förra året färdigställdes 36000 lägenheter. I år väntas tillskottet bli 40000 nya bostäder. En ökning med mer än 10 procent på enbart ett år. Ett faktum som regeringen helt tyckts ha missat. Men för oss som verkar på den bostadspolitiska arenan är det inget märkligt. Nyproduktionstakten styrs nämligen av konjunkturen och inte av tillfälliga ekonomiska stöd. I ett läge med en boomande byggbransch väljer regeringen att lägga fram ett subventionspaket på 3,2 miljarder för att stimulera byggandet av små och billiga hyreslägenheter. En satsning som ter sig illa genomtänkt, inte bara för att den kommer i ett läge när nyproduktionen är den högsta på 25 år och byggbolagen har svårt att hitta rätt kompetens, utan också för att det är ett stöd som branschen inte efterfrågar. Brist på finansieringsmöjligheter är inte ett hinder för bostadsbyggande idag. Det är istället brist på mark i rätt läge med tillgång till bra kommunikationer som är ett hinder för ökad nyproduktion. Här har regeringen 6 en unik möjlighet att stimulera bostadsbyggandet genom att investera i infrastruktur och utbyggda kommunikationer. Satsningar som skulle ge stor effekt på bostadsbyggandet, eftersom det ökar utbudet av attraktiv mark. Men istället för att lyssna på branschen väljer regeringen att återanvända en gammal metod för att tillfälligt försöka stimulera utbudet av bostäder. En metod som inte kommer fungera den här gången heller. DET ÄR NAIVT att tro att ett riktat byggstöd till de dyraste bostäderna, nyproducerade lägenheter i de mest efterfrågade områdena, skulle ge dem som har störst behov av boende tillgång till det. Nybyggda bostäder kommer nämligen alltid vara dyrare än begagnade. Men stimulera rörlighet i bostadsbeståndet är inget regeringen talar om. Tyvärr är bristen på målfokus något som karaktäriserar regeringens övriga åtgärder för att öka utbudet av bostäder. Senast manifesterat i form av sänkta krav för utomhusbuller, men endast för mindre lägenheter upp till 35 kvadratmeter. Trots att det endast ger en begränsad effekt på bostadsbyggandet, jämfört med att generellt sänka kraven för utomhusbuller. REGERINGEN FÖRSÖKER lappa och laga med en mindre åtgärd här, en annan där, utan att se om det verkligen leder till fler bostäder. Det är inte en genomtänkt bostadspolitik och gör att regeringen gång på gång missar målet – att skapa förutsättningar för en välfungerande bostadsmarknad. Om regeringen verkligen menade allvar med att de vill öka antalet tillgängliga bostäder skulle den till exempel kunna lansera en bred översyn av bostadspolitiken i vårbudgeten med syfte att utnyttja det befintliga bostadsbeståndet bättre, en åtgärd som skulle kunna ge ett tillskott på 40 000 bostäder enligt Boverkets beräkningar. Men inte heller den chansen tog regeringen. Tyvärr innebär det att regeringen återigen missar målet. ” ISTÄLLET FÖR ATT LYSSNA PÅ BRANSCHEN VÄLJER REGERINGEN ATT ÅTERANVÄNDA EN GAMMAL METOD. REINHOLD LISTAR: 1 NU HAR finansministern gett Företagsskattekommitténs förslag bakläxa. Det kan vi på Fastighetsägarna ta en del av äran för. 2 HAR STUDERAT bostadshyresmarknaden i Wien. Avskräckande exempel på när ickesubventionerat boende reducerats till ett komplement, i stället för tvärtom. 3 LÄNGRE DAGAR, varmare, mer jogging och orientering. I like. VD FASTIGHETSÄGARNA SVERIGE FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 Fastighetsägarna i fokus Redaktör: Maria Odeh, [email protected] TWITTRAT April 1 #bopol Mkt bra av Stefan Ränk i debattstafetten! Lyssnar du @MehmetKaplan? Det borde du nog. Sätt infra främst! Reinhold Lennebo @ReinholdLennebo April 14 Städer får inte bli museum utan man måste våga tänka framåt, menar @RudolfAntoni i frågan om hur en stad ska balansera det nya mot det gamla. Fastighetsägarna GFR @SveFast_GFR April 15 Symbolpolitik river inga barriärer för resurssvaga och ungdomar. Word! Bred ök och långsiktigt hållbar #bopol behövs. Marie Öhrström @MarieOhrstrom Fastighetsföretagande som högskolekurs INTRESSET VAR STORT när kursen Fastighetsföretagande gavs under hösten. Nu går den igen, och blev även den här gången snabbt fulltecknad. Det är Fastighetsägarna Sverige som har tagit fram utbildningen i samarbete med KTH och den ger 7,5 högskolepoäng efter avslutat projektarbete. Målgruppen är i första hand fastighetsägare med ett litet till medelstort fastighetsbestånd, men även anställda inom fastighetsförvaltande företag. – Vi försöker ge praktiska kunskaper i vardagen utifrån de frågor som vi själva arbetar med varje dag, säger Ola Björstedt, jurist på Fastighetsägarna GFR och kursledare. CATARINA BIRKELAND är en av deltagarna. Hon jobbar på ett transport- och logistikföretag i Malmö som äger sina egna fastigheter. Behovet av kunskaper inom fastighetsförvaltning har vuxit i takt med att företaget gjort det. – Jag har fått bra hjälp av Fastighetsägarna tidigare, men vill lära mig de största juridiska bitarna själv för att få bättre kontroll över vad det är vi gör. Vi har köpt en fastighet som vi delar med andra hyresgäster, så nu när vi även är hyresvärd måste vi lära April 16 Galet intresse kring solceller, över 100 anmälda redan. Anmäl dig nu om du vill komma till oss 5/5. Per Forsling @PerForsling FÖLJ OSS! Följ Fastighetstidningen på Facebook och Twitter och håll dig uppdaterad med de senaste nyheterna från branschen. oss allt om att skriva avtal, hur det ekonomiska fungerar och så vidare, säger Catarina Birkeland. HON FÅR MEDHÅLL av Ola Persson som äger fastigheter i Strömstad. – Det här är ett bra sätt att få kunskaper som man inte har tillgång till i det vardagliga. Det är jättebra att lärarna tar upp de frågor som jag själv stöter på. ”Jag vet att ni är en samling företagare som tar ett stort ansvar för samhällsutvecklingen.” April 16 Ett hållbart Stockholm kräver en hållbar avfallshantering. Sara Haasmark @HaasmarkSara April 20 Fått fördjupad info om Wiens hyresmarknad från stadens allmännytta. Avskräckande exempel på hur man dödar privata investeringar. #bopol Martin Lindvall @MartinLindvall Catarina Birkeland och kurskamraten Ola Persson lär sig mer om vardagsnära frågor i fastighetsägandet. MEHMET KAPLAN i sitt anförande på Fastighetsägarna GFR:s fullmäktige. Så skapas attraktiva städer Fastighetsägarna har samlat organisationens erfarenhet kring stadsutveckling i boken Attraktiva stråk och platser. – Vi ser att det finns en törst efter kunskap i ämnet. Vi har därför kokat ner all vår kunskap som vi samlat på oss från alla stadsutvecklingsprojekt som vi varit med i, säger Rudolf Antoni, näringspolitisk chef på Fastighetsägarna GFR och en av författarna. Boken ska vara ett stöd i det dagliga arbetet men den är också viktig för att skapa samsyn kring vilka utmaningar och möjligheter som finns för den egna staden. Den innehåller checklistor att använda sig av i sitt eget stadsutvecklingsarbete och går att beställa via Fastighetsägarna webbshop, www.fastighetsagarna.se/webbshop FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 Krav på starkare konsumentskydd FASTIGHETSÄGARNA KRÄVER i en skrivelse till regeringen att bostadsrättslagen uppdateras och moderniseras med utökat konsumentskydd vid köp av nyproducerade bostadsrätter. – Med nuvarande regler kan byggaren och den tillfälliga styrelsen fatta kortsiktiga ekonomiska beslut med olyckliga konsekvenser för bostadsrättsföreningens kommande medlemmar. Detta sker för egen vinning och i stort sett utan risk att ställas till svars, säger Line Zandén, förbundsjurist på Fastighetsägarna Sverige. Samtidigt föreslår Fastighetsägarna i en promemoria till regeringen att bostadsrättslagen ändras så att reglerna för vilka ändringar som kräver styrelsens tillstånd specificeras. Därtill föreslås att en bostadsrättshavare i de fall då styrelsen inte ger sitt tillstånd till en viss åtgärd ska kunna begära överprövning av beslutet hos hyresnämnden. 7 Nyheter Kluven syn på byggsubventioner I slutet av mars presenterades regeringens storsatsning för att öka bostadsbyggandet: 3,2 miljarder i inversteringsstöd för hyresrätter i budgeten för 2016. Och reaktionerna i fastighetsbranschen är delade. Så här fungerar investeringsstödet • Stödet baseras på ort och lägenhetens storlek. • För en lägenhet på 35 kvm BRA (bruksarea) i Stockholm utlovas 5 300 kronor per kvm. I Malmö 4 200 kr per kvm. Fullt stöd utgår för ytor upp till 35 kvm och halvt stöd från 35 till 70 kvm. • Krav ställs på överkomlig hyra i 15 år och att lägenheten förmedlas genom bostadsförmedling. • Maximal hyra 1 450 kr per kvm BRA i Stockholmsregionen, 1 350 kr per kvm BRA i Göteborgs- och Malmöregionerna samt kommuner som gränsar till Stockholmsregionen och 1 300 kronor per kvm i övriga landet. • Byggnaden måste uppnå minst 20 procent lägre energiförbrukning än kravet för en ny byggnad enligt Boverkets byggregler (BBR). • En förordning kan tidigast börja gälla 1 januari 2016. De bostäder som påbörjats efter den 25 mars 2015 och som uppfyller villkoren för investeringsbidrag kommer dock att vara berättigade till stöd. – Vi har inte sett alla detaljer än, men ett statligt investeringsstöd kan bli något som vi söker, säger Byggvestas vd Marcus Svensson. Även kommunala MKB tror att bolaget söker stödet, men Wallenstam ser hellre att kommunerna lämnar mer mark. Det investeringsstöd som regeringen presenterade i slutet av mars innebär att fastighetsägare som bygger hyresrätter upp till 70 kvadratmeter kan få ett finansiellt stöd. 3,2 miljarder avsätts i budgeten för 2016 och förhoppningen är att det ska öka intresset för att bygga fler hyreslägenhet och särskilt små lägenheter, som det är stor brist på. HUR STORT ÄR då intresset hos fastighets- ägare? Vi kontaktade tre bostadsbolag i landet för att pejla tongångarna. På Byggvesta, ett privat bolag som bygger hyreslägenheter i många av storstäderna, är de försiktigt positiva. – Vi har många frågetecken som fortfarande måste rätas ut, bland annat kring vilken yta som ska gälla, var gränserna går i den geografiska indelningen och vad som krävs för att få det extra stödet för bra energiprestanda. Men faller allt på plats kan det bli intressant, säger Marcus Svensson. – Då är det inte omöjligt att det är affärsmässigt. Men jag ställer mig tveksam till att det är med Hyresgästföreningen man ska förhandla en presumtionshyra. Tidigare har det varit länsstyrelsen som satt nivån. Hos Wallenstam i Göteborg är man mer skeptisk till stödet. – Vi ser inte ett investeringsstöd som avgörande för oss. Viktigare är att kommunerna frigör mer mark till byggande – det hade varit bättre om resurser satsas på det, säger Susann Linde, CFO på Wallenstam. Hon utesluter dock inte att företaget kan komma att söka stöd. – Landar stödet på 2 000 kronor per kvadratmeter är det inte så intressant. Blir det upp mot 9 000 kronor per kvadrat, då händer saker, menar han. ENLIGT MARCUS SVENSSON är hyran som krävs för att få stöd inte så långt ifrån den Byggvesta nu har i sin nyproduktion, om han uppfattat normhyran rätt. BSK ARKITEKTER 25 MARS Regeringen presenterar miljardsatsning på byggsubventioner. 20 21 22 23 24 ERIK GROUNDSTROEM/NCSC AGENDAN 24 MARS Elnätsbolagen tillåts efter beslut i Högsta förvaltningsdomstolen att ta ut 46 miljarder kronor i retroaktiva elnätsavgifter. 25 26 27 28 9 APRIL Mark- och miljödomstolen godkänner detaljplanen för området Albano efter en 13 år lång process. 29 30 31 1 2 15 APRIL Täby centrum utses till Nordens bästa köpcentrum av Nordic Council of Shopping Centers. 3 4 5 6 7 16 APRIL Roger Akelius fyller 70 år och firar genom att dela ut 50 miljoner kronor till sina anställda. 8 9 10 12 MARS 8 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 FOTO: HENRIK MONTGOMERY/TT RIS OCH ROS I DEBATTSTAFETTEN PÅ FASTIGHETSTIDNINGEN.SE Med anledning av regeringens miljardsatsning på investeringsstöd utlyste Fastighetstidningen en debattstafett på nätet. Här är några av debattörernas åsikter i ämnet: ”Det hjälpte inte förra gången och det kommer inte att hjälpa nu. Subventionerna har bidragit till att snedvrida marknadens funktionssätt och därmed fördjupa orsakerna till bostadsbristen.” Reinhold Lennebo, vd Fastighetsägarna Sverige ”Vi kan konstatera att det har byggts mest då staten intervenerat på bostadsmarknaden genom stimulanser i någon form. Marknaden kan inte förväntas ta ansvar för att alla ska få tillgång till en bostad till rimlig kostnad.” Marie Linder, ordförande Hyresgästföreningen ”Att rikta stödet till oss mellanhänder är ett beprövat misstag med kända negativa effekter.” Stefan Ränk, vd Einar Mattsson ”Det finns andra områden att angripa som direkt hämmar byggandet. Idag kan tiden från idé tills huset står färdigt ta 10 år. Det tar lång tid innan spaden kan åka i backen. Bullerregler, överklagandeprocess, strandskydd och många andra faktorer påverkar bostadsbyggandet.” På en byggarbetsplats i Norra Djurgårdsstaden i Stockholm togs pressen emot i slutet av mars när regeringen presenterade sin nya bostadssatsning – ett stimulanspaket på 3,2 miljarder för ökad byggnation av hyresrätter. På bilden syns miljöminister Åsa Romson (MP), finansminister Magdalena Andersson (S), statsminister Stefan Löfven (S) och utbildningsminister Gustav Fridolin (MP). – Först vill vi analysera detaljerna för att se om det något som fungerar även för oss. HITTILLS HAR DE kommunala bolagen visat IQ SAMHÄLLSBYGGNAD FÖRVALTAREN störst intresse för stödet och Terje Johansson, vd på MKB i Malmö, tror att stödet kommer att stimulera fram den typ av lägenheter som regeringen efterfrågar. – Det finns en del i satsningen som vi inte inte vet hur det ska tolkas. Men utgår man från att stödet i Malmö är 4 200 kronor per kvadrat 21 APRIL Smart Built Environment – ett nytt program för digitalisering av hållbart samhällsbyggande startas av Energimyndigheten och Formas. 13 14 15 16 17 18 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 19 20 ”Att subventioner för nya bostäder skulle vara verkningslöst stämmer inte. Två tredjedelar av de bostäder som byggdes med hjälp av stödet som fanns fram till 2006 skulle inte ha byggts utan det.” Mehmet Kaplan, bostadsminister, MP DAVID GROSSMAN 21 APRIL Nu är det klart vem som blir ny vd för Familjebostäder. I oktober tas posten över av Anette Sand som idag är vd på Fastighets AB Förvaltaren i Sundbyberg. APRIL Nina Lundström, bostadspolitisk talesperson, FP borde man kunna få ner hyran till 1 350 kronor per kvadrat, säger Terje Johansson. Men, tillägger han, sedan måste man också behålla värdet på fastigheten. – Vi kan inte producera till vilken kostnad som helst och sedan skriva ner värdet. Då är det inte aff ärsmässigt. Därför måste produktionskostnaden också tryckas ner. Annars räcker inte pengarna ens med subventioner. 21 22 7 MAJ Konferensen och mässan Bostadsforum äger rum på Marriott hotell i Stockholm 23 APRIL Civilutskottet vill att riksdagen ger regeringen i uppdrag att införa privat initiativrätt till detaljplan. 23 24 25 26 27 28 29 30 1 JUNI Riktvärdet för små lägenheter höjs från 55 till 60 decibel vid den exponerade sidan. Läs mer på sidan 14. 1 2 3 MAJ 7 1 JUNI 9 FI slopar amorteringskravet FÖRRA VECKAN konstaterade Kammarrätten i Jönköping att Finansinspektionens (FI) förslag på amorteringskrav var olagligt. Det är en av anledningarna till att FI nu väljer att backa från kravet. I ett pressmeddelande skriver de att ”FI anser att det finns ett behov av ett amorteringskrav i Sverige. Det ökar hushållens motståndskraft mot störningar och minskar risken att Sveriges ekonomi påverkas negativt om något oväntat händer i Sverige eller i omvärlden”. Men nu vill inspektionen se att myndighetens mandat att ta fram regler på området klargörs. Ta hjälp av kommunens arbetsmiljösamordnare och kom ihåg att du är fastighetsägare och därmed har arbetsmiljöansvar.” Ulrika Ehrensvärd, bostadsrättsföreningen Wårgård Hans Wallenstam bland Sveriges miljömäktigaste FÖR FJÄRDE ÅRET i rad rankar tidningen Miljöaktuellt Sveriges 100 miljömäktigaste personer. På plats 33 placerar sig Wallenstams vd Hans Wallenstam, som gjort hela företaget och dess fastighetsbestånd självförsörjande på förnybar el. Nya namn från branschen som letat sig in på årets lista är Mia Edofsson, hållbarhetschef på Akademiska Hus (plats 43), och Anna Hans Wallenstam kom Denell, hållbarhetschef på Vasakronan (plats 53). på plats 33. 63% Soprumslyftet blev byr FOTO: ADORE ADORE/WHAT! ARKITEKTUR av svenskarna anser att det är viktigt att den nya lägenheten har balkong eller terrass när det är dags att byta bostad, visar Plantagens rapport ”Växttrender 2015”. Det är inte lät att göra rätt. Ulrika Ehrensvärd har lagt ner hundratals obetalda timmar på att förbättra föreningens miljörum. Men avfallsentreprenörerna är fortfarande inte nöjda. I februari nyinvigdes miljörummet hos bostadsrättsföreningen Wårgård i Stockholm. Sophanteringen har blivit effektiv, miljövänlig och ekonomisk – idag kan medlemmarna sortera sitt avfall i tolv olika kategorier, för samma totala kostnad som när det bara fanns två. MEN JU FLER avfallstyper som ska hanteras 200 hyresrätter planeras i det gamla parkeringshuset ett stenkast från Avenyn i Göteborg. P-hus kan bli modernt kollektivboende PARKERINGSHUSET VID Lorensbergsteatern i Göteborg kan omvandlas till ett modernt kollektivboende med 200 hyresrätter. Bakom planerna står Familjebostäder, som valt att kalla konceptet för Bohem. Tanken är att riva de nuvarande parkeringsplatserna, men att ersätta dem med 300 nya – under jord. 10 i ett soprum, desto fler inblandade aktörer. Ulrika Ehrensvärd, som ansvarar för miljörummet, blev snart varse att alla aktörers olika regler och uppfattningar hade svårt att få plats inom miljörummets fyra väggar. – Jag vill ju bara att jorden ska vara en bra plats att leva på om hundra år. Det här är mitt sätt att bidra, men det är verkligen jättebesvärliga systembrister. Aktörerna har inte bara olika ansvar utan också olika åsikter, säger Ulrika Ehrensvärd. Hennes tanke var att färre sopor skulle kastas osorterade om kärlet för hushållsavfall stod längst in i miljöhuset. Men veckan efter invigningen bytte en av entre- prenörerna plats på kärlen för att slippa lägga tid – och därmed ackordpengar – på att komma åt just sina kärl. När hon började ringa runt bland de olika inblandade aktörerna för att ta reda på varför hon inte fick placera kärlen som hon ville startade en kedjereaktion av nya problem att lösa. TROTS ATT renoveringen av miljöhuset gjorts av en aktör inom avfallshantering visade det sig att en annan entreprenörs arbetsmiljösamordnare skulle ha godkänt renoveringsplanerna innan de sattes i verket. När denna blev inkopplad godkändes varken tröskeln in till miljörummet, storleken på kärlen eller deras placering i rummet – de stod nämligen 20 centimeter för tätt. I samma veva fick Ulrika veta att hon själv måste rapportera in alla nya uppgifter kring hämtningsfrekvens och storlek på kärl till kommunen eftersom ingen av aktörerna gjort det i samband med renoveringen. Just nu ser det ut som att föreningen kommer att bli tvingad att byta ut sina sopkärl för att tillgodose det arbetsmiljöansvar som en av entreprenörna kräver. Ulrika räknar med att bytet kommer att kosta omkring 15 000 kronor. – De flesta människor vill ju göra rätt, FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 FOTO: MIKAEL GUSTAVSEN DAGS FÖR STAMBYTE Installationsklara våtrumskassetter för snabba och säkra stambyten 150 centimeter mellan kärlen är det som gäller. I brf Wårgårds miljöhus stod kärlen 20 centimeter för trångt och fick därför nedslag av arbetsmiljöinspektören, trots att en avfallshanteringsaktör gjort renoveringen. ! T E H NY åkratisk mardröm men det måste vara enkelt för alla parter och man måste sätta användarna i centrum, det vill säga de som bor i fastigheten. Jag är övertygad om att det här går att förändra och det vill jag inspirera till. HENNES BÄSTA TIPS till den som själv vill förbättra återvinningen i sin förening är att hålla sig själv – och alla inblandade – informerade om arbetet. – Börja med att läsa reglerna på kommunens hemsida. Be sedan kommunen och alla andra aktörer att komma ut och ge sina konkreta tips. Ta hjälp av kommunens arbetsmiljösamordnare och kom ihåg att du är fastighetsägare och därmed har arbetsmiljöansvar. Rikard Silverfur är fastighetsteknisk expert på Fastighetsägarna Sverige. Han ser ofta exempel på hur avfallshanteringen blir dyr för fastighetsägare som vill verka för en hög miljönytta. Ofta hamnar såväl fastighetsägare som boende i kläm mellan kommunen, producenten och de som utför själva hämtningen. – Fastighetsägare har till exempel ingen möjlighet att överklaga ett hämtstopp men tvingas ofta, precis som i fallet med Brf Wårgård, bekosta ombyggnader eller utbyte av kärl. Rikard Silverfur anser att fastighetsägare och boende behöver ett starkare skydd mot påtvingade och ofta kostsamma ombyggnader som måste utföras efter ett hämtstopp. Inte sällan utfärdas hämtstopp på grunder som är svåra att förstå för fastighetsägaren och som baseras på ackordsuppgörelser inom sophämtnignsbranschen. – Alla aktörer inom avfallshantering, från miljöminister ner till enskild sophämtare, har ett ansvar för att bidra till att det ska vara lätt att göra rätt och att det ska löna sig att göra rätt, säger Rikard Silverfur. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 • • • • • • Modeller för kakel eller plåtfront Förberedd för vattenmätning Servicelucka för enkel kontroll Bottenmanschett för extra säkerhet Täthetskontrollerad Flexibel design med många valmöjligheter Utvecklad av VVS-specialister i samarbete med installatörer www.beulcoarmatur.se MARIA ODEH 11 Företagsbeskattningen ses över på nytt Regeringen tog till sig den massiva kritiken. Företagsskattekommitténs förslag, som hade begränsat möjligheterna till ränteavdrag för bolagslån, görs om. HON SKRIVER ATT ”eftersom en ökad nybyggnation är ett högt prioriterat mål för regeringen måste dock inte minst konsekvenserna för bostadssektorn analyseras noga”. Ulla Werkell, skattejurist på Fastighetsägarna Sverige, menar att beslutet att stoppa det nuvarande förslaget inte kom oväntat efter den hårda remisskritik som framförts. Eftersom en ökad nybyggnation är ett högt prioriterat mål för regeringen måste dock inte minst konsekvenserna för bostadssektorn analyseras noga.” Magdalena Andersson, finansminister – Företagsskattekommitténs förslag skulle om det genomförts fått en mycket kraftig negativ inverkan på bostadsbyggandet och infrastruktursatsningar. Det är glädjande att regeringen nu lyssnat på de synpunkter och kritik som framförts av bland annat Fastighetsägarna, säger Ulla Werkell. HON HOPPAS ATT förslaget efter omar- betning i slutändan kommer att innebära regler som är rimliga för kapitalintensiva branscher, så som fastighetsbranschen. 78 57 PROCENT kan tänka sig att betala mer i hyra för att få tillgång till en VOD-tjänst. – Vi hoppas att man nu tar sitt förnuft till fånga och inser att man inte kan gå vidare med förslaget utan en rejäl omarbetning. Det kommer inte att räcka att bara peta lite grann. En grundlig omarbetning av Företagsskattekommitténs förslag kan betyda att väntan blir lång på nya avdragsregler för interna bolagslån. Magdalena Andersson beräknar att ett nytt förslag kommer att kunna träda i kraft tidigast den första januari 2017. MARIA ODEH Hur tittar du helst på tv-serier? GRATIS PLAYTJÄNSTER PROCENT skulle vilja ha kostnaden för en VODtjänst inkluderad i hyran. 31% 27% PÅ ANNAT SÄTT Vilken VOD-tjänst skulle du helst vilja ha tillgång till? 1. NETFLIX 2. VIAPLAY 3. HBO NORDIC 4. C-MORE 5. ANNAN TJÄNST 45 VIDEO-ON-DEMAND 15% 21% TITTAR INTE 2% Undersökningen genomfördes i mars 2015 via e-post. Samtliga hyresgäster och köande till AF Bostäder, totalt 17 730 personer, bjöds in att svara. Ungefär 8 procent valde att delta. Inget av de två förslag som Företagsskattekommittén tagit fram bör genomföras i sin nuvarande form. Det skriver finansminister Magdalena Andersson på DI Debatt och meddelar att förslaget om företagsbeskattning istället kommer att göras om. Företagsskattekommittén presenterade i juni 2014 sitt slutbetänkande som innehöll förslag om en i princip avskaffad avdragsrätt för interna bolagslån. Förslaget möttes av hård kritik, bland annat från Fastighetsägarna, som varnade för att förslaget riskerade att leda till tvärstopp för bostadsbyggandet, vilket finansminister Magdalena Andersson medger ligger till grund för beslutet att stoppa förslaget. FOTO: PHIL JAMIESON Regeringen backar om Företagsskattekommitténs förslag TV DVD 4% Betalar gärna mer i hyra för VOD*-tjänster LITE FLER ÄN var fjärde hyresgäst är villig att betala mer i hyra för att få tillgång till en så kallad VOD-tjänst. Det visar en undersökning som AF Bostäder gjort bland sina samtliga studerande hyresgäster för att ta reda på hur medieutbudet bör hanteras framöver. * VOD: Betyder Video On Demand , eller video på begäran. Ett film- och tv-utbud som användaren har tillgång till eller kan ladda ner när som helst. AD är KR/MÅN iljan för sv g betalnin jänst. en VOD-t FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 13 ”De hade kunnat gå längre” I januari stod Martin Arkad, vd Järntorget, i centrala Sundbyberg där koncernen bygger 115 nya bostäder och väntade på nya riktvärden för utomhusbuller. Nu är riktvärdena här och Fastighetstidningen ringde upp för att höra vad han tycker. – Det är en väsentlig förbättring, jämfört med hur det var tidigare. Men de hade kunnat gå längre, så som var förslaget tidigare. Och visst kommer Järntorget med de nya reglerna kunna bygga fler mindre lägenheter, menar Martin Arkad, men de bostäderna kommer att vara på marknaden först om fem år. – De nya reglerna gäller bara detaljplaner som påbörjas efter tredje januari i år. Vi har ju flera pågående projekt där vi gärna tagit del av de nya reglerna men det får vi inte. Ett planarbete i Stockholm tar ungefär fem år, det är problematiskt, tycker jag. Fastighetstidningen nr 1/2015 Fler små lägenheter med höjda värden Nu släpper regeringen nya riktvärden för utomhusbuller Från den första juni höjs riktvärdet för utomhusbuller. Mycket bättre men inte tillräckligt, kan man summera branschens reaktioner. – Vi har nu fått en ny, väl avvägd bullerförordning på plats som möjliggör byggandet av fler små lägenheter för unga och studenter och som samtidigt ger ett bra skydd för miljön och människors hälsa, sa bostadsminister Mehmet Kaplan när den nya bullerförordningen presenterades. Förordningen innehåller riktvärden för utomhusbuller från spår-, väg- och flygtrafik vid bostadsfastigheter. Riktvärdena höjs från 55 dBA till 60 dBA för små lägenheter. Samtidigt tas också kravet på en ljuddämpad sida bort. Fastighetsägarna anser att regeringens beslut att höja riktvärdena för utomhusbuller för mindre lägenheter är 14 positivt, men inte tillräckligt för att ge mer än en begränsad effekt. – Beslutet kommer att leda till att fler mindre lägenheter kan byggas, men samtidigt är effekten begränsad på det totala bostadsbyggandet eftersom beslutet endast gäller mindre lägenheter, säger Rikard Silverfur, näringspolitisk expert på Fastighetsägarna Sverige, som tycker att alliansregeringens ursprungliga förslag med en höjning av huvudnivån för alla lägenheter till 60 dBA var bättre. HAN MENAR ATT de bostäder som byggs i dag garanterar en god ljudmiljö inomhus och att högre generella riktvärde för utomhusbuller lett till större möjlighet att förtäta städer. Även Sveriges kommuner och landsting (SKL) menar att de nya värdena är otillräcklinga. Beslutet att höja riktvärdena kommer att leda till att fler mindre lägenheter kan byggas, men samtidigt är effekten begränsad på det totala bostadsbyggandet.” Rikard Silverfur, näringspolitisk expert, Fastighetsägarna Sverige. – Vi ska nu analysera närmare vilka konsekvenser regeringens beslutade nivå får, säger Lena Micko, ordförande för SKL. Civilutskottet uppmanar nu riksdagen att ge regeringen i uppdrag att se över bullerförordningen igen och ändra värdena så att huvudnivån höjs från 55 till 60 dBA oavsett lägenhetens storlek. VICTORIA GILLBERG FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 FOTO: RUMBA FOTO: JOHAN JEPPSSON Tillfälliga arbetsplatser hyrs ut per timme eller dag. Tomma butiker blir tillfälliga konferensrum Så ska samarbetet med handlarna stärkas I ett gemensamt debattinlägg skriver Svensk Handel, Visita och Fastighetsägarna om hur man driver stadsutvecklingen tillsammans. Här berättar Svensk Handels vd, Karin Johansson, hur det ska gå till. I förra numret av Fastighetstidningen ställde krönikören Ragnhild Backman frågan ”Vi är väl inte rädda för varandra?”. I sin krönika efterlyste hon ett bättre samarbete mellan fastighetsägare och handel. SVARET KOM I ETT debattinlägg på fastighetstidningen.se. Där har undertecknarna Svensk Handel och Fastighetsägarna även fått med Visita. Deras svar till Ragnhild är: ”Nej, det är vi inte – tvärtom! Men däremot kan vi bli bättre på att tala om vad vi gör tillsammans.” – Traditionellt har ju fastighetsägarna suttit på andra sidan bordet och varit den man som handlare förhandlat med. Men de senaste åren har det blivit allt tydligare att vi har så många gemensamma frågor som det är viktigt att samverka kring, säger Karin Johansson, vd Svensk Handel. Rent konkret arbetar de tre organisationerna nu tillsammans för att utveckla en svensk variant av BID (Business Improvement District). – Visst går det att hitta samverkan kring FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 finansiering och utveckling av en plats på frivillig basis. Men för att göra det i större skala behöver det struktureras, säger Karin Johansson. KARIN JOHANSSON MENAR att det är ett generellt problem att många kommuner saknar en strategisk syn på platsens betydelse och hur man aktivt ska arbeta med utveckling av dess attraktivitet. I det gemensamma debattinlägget pekar de tre organisationerna bland annat på ett pågående projekt där ”kvällsekonomin” ska utvecklas. Det handlar alltså om stadens och stadskärnans utbud av tjänster, aktiviteter och upplevelser efter kontorstid. Men är vi verkligen redo för det i Sverige, ofta dyker det upp klagomål så fort en uteservering ställer ut borden? – Vi måste titta på vad det innebär. Kanske måste vi lära oss acceptera en annan bullernivå. Men samtidigt är det viktigt att staden upplevs som trygg. Exempelvis kan trygghetsarbetet behöva stärkas upp med vaktbolag. Projekt som kräver medfinansiering av både fastighetsägare och handel. ERIK HÖRNKVIST Fotnot: I Almedalen arrangerar Svensk Handel, Fastighetsägarna och Visita ett gemensamt seminarium (tisdag 30 juni, kl 13–15) om hållbar stads- och platsutveckling. 19,6 år gamla är i snitt svenska ungdomar när de flyttar hemifrån. Det är yngst i hela EU. Källa: Eurostat VA-nämnden ska avvecklas REGERINGEN FÖRESLÅR att VA-nämnden avvecklas och att nämndens ärenden istället ska prövas av mark- och miljödomstolarna. Förslaget bekymrar Mikael Gulliksson, chefsjurist på Fastighetsägarna Sverige, som befarar att det blir både dyrt och krångligt för enskilda personer att få vatten- och avloppsärenden prövade. FOTO: FELIX GERLACH – Vi har så många gemensamma frågor, säger Karin Johansson, vd Svensk Handel. MAN KAN SÄGA ATT Rumba i Malmö fungerar som en bilpool, fast för konferenslokaler. Tomma butikslokaler kommer till nytta genom uthyrning per timme eller dag tills de fylls med nya hyresgäster. Läs mer om kontorstrender på sidan 20. Rådhuskvarteren i Kristianstad. Här finns Årets bygge KRISTIANSTADS KULTURHISTORISKA rådhuskvarter utsågs till Årets bygge 2015 efter en försiktig men omfattande invändig ombyggnation. – Det var en stor utmaning att utöka antalet arbetsplatser från 250 till 700 stycken och samtidigt bevara en historiskt värdefull miljö mitt i stadskärnan. Men utmärkelsen Årets bygge bekräftar att vi lyckades, säger Ulf Jönsson, produktionschef NCC. 15 NYA SIFFROR FRÅN Mäklarsamfundet visar att tempot på bostadsmarknaden har ökat under året. 29 procent av de tillfrågade mäklarna uppger att en bostadsrätt säljs inom en vecka, jämfört med 17 procent under samma period förra året. Det är svaga bokonsumenter som ska få stöd, inte svaga boproducenter.” skriver Stefan Ränk, koncernchef Einar Mattsson, på Twitter. Rättelse I FASTIGHETSTIDNINGEN NR. 3 publicerades felaktigt en bild av Rikshems vd Jan-Erik Höjvall till en intervju om fastighetsmarknaden i Södertälje. Det var förvaltningschefen Sven-Göran Svensson som var intervjuad. KPI Lägsta boräntorna 313,19 2 år: 5 år: 1,79% 1,75% 2,15% Källa: www.compricer.se 2015-04-27 mars 2015 (1980=100) 0,2% Förändring (jämfört med motsvarande period föregående år) I JANUARI 2015 lanserade Catena tillsammans med Diös, Fabege, Platzer och Wihlborgs ett gemensamt MTN-program om 8 000 Mkr genom det nyetablerade finansbolaget Nya Svensk Fastighets Finansiering AB (Nya SFF). Under april har ytterligare ett emissionserbjudande tecknats om 297 miljoner kronor. Catena deltar med kombiterminalen Terminalen 1 i Hallsberg och lånar via en femårig obligation ett belopp om 112 miljoner kronor med en fast årlig ränta om 1,42 procent. AKTIEKURSER 27 april 2015 Atrium Ljungberg B Balder B Castellum Catena Corem Property Group Diös Fastigheter Fabege Fast Partner Heba B Hemfosa Fastigheter Hufvudstaden A Klövern A Kungsleden Lundberg B NP3 Fastigheter Platzer Fastigheter B Sagax B Tribona Victoria Park A Wallenstam B Wihlborgs Fastigheter 16 1 mån, % 12 mån, % -4,31 10,35 6,20 4,09 1,31 -2,20 7,13 3,62 0,26 3,95 3,47 3,66 -1,54 2,34 10,86 2,60 8,49 1,04 4,08 6,74 4,24 Kräver tvingande lag för individuell mätning EU-kommissionen hotar att stämma Sverige för avsaknaden av lagkrav på individuell mätning, trots att lagstiftning redan finns. EU-kommissionen kräver att Sveriges regering bevisar att unionens direktiv för energieffektivisering följs – bland annat genom införandet av lagstadgat krav på individuell mätning av värme och varmvatten i bostäder. – EU-kommissionen har fel när de säger att det saknas lagstiftning. Det finns redan lagkrav på att utrustning för individuell mätning och debitering ska installeras om det är kostnadseffektivt, säger Yogesh Kumar, miljöchef på Fastighetsägarna Sverige. BOVERKET, SOM FÅTT i uppdrag att utreda frågan, konstaterade i en rapport BORÄNTOR 3 mån: EU hotar stämma Sverige 21,63 82,96 25,43 24,19 26,53 23,61 43,34 35,00 13,27 84,98 25,40 53,38 26,26 28,30 – 30,79 79,69 7,78 61,05 38,74 33,33 i november att individuell mätning i nyoch ombyggda bostäder inte är kostnadseffektivt och avrådde därför regeringen från att skärpa kravet. Regeringen avvaktar med att utfärda tilllämpningsföreskrifter i väntan på Boverkets pågående utredning om kostnadseffektivitet för individuell mätning i befintliga bostäder. – Vi kan inte tolka EU:s agerande på annat sätt än att de försöker tvinga fram gemensamma bindande krav på energimätning inom hela EU, utan någon hänsyn till kostnadseffektivitet och storleken på energibesparingen, säger Yogesh Kumar. REGERINGEN SKA svara på EU-kommissi- onens kritik i slutet av april. Om Sveriges förklaring inte godtas kan EU-kommissionen senare stämma Sverige. MARIA ODEH FOTO: MAGNUS GLANS Tempohöjning på bostadsmarknaden EU-kommissionen har fel när de säger att det saknas lagstiftning.” Yogesh Kumar, miljöchef Fastighetsägarna Sverige Protester mot skatt på solel Regeringens förslag att större solcellsanläggningar ska beskattas kan bli ett kraftigt slag mot utbyggnaden av förnyelsebar energi. Att förnybar el varit skattebefriad har varit en drivkraft för ökad användning av alternativa energikällor. Men nu föreslår Finansdepartementet att all el som produceras i större anläggningar ska betala energiskatt. Det handlar om solcellsanläggningar med en effekt på 144 kilowatt eller mer. Förslaget skulle slå mycket olika. Detta eftersom effekten beräknas per organisationsnummer, inte per anläggning. Bakgrunden är en harmonisering med Norge när det gäller elcertifikatsystemet för förnybar el. Yogesh Kumar, miljöchef på Fastighets- ägarna Sverige, tycker att regeringen talar med dubbla tungor när de samtidigt säger sig värna hållbarhet och miljö. – Att gynna storbolagens intressen och att se till sina skatteintäkter verkar vara viktigare än allt tal om satsningar på förnyelsebar energi. Lennart Lifvenhjelm, chef teknikstöd på Vasakronan, säger att förslaget förvånar eftersom det är kontraproduktivt i förhållande till Sveriges nationella miljömål. – Om förslaget realiseras så kommer det att stoppa många planerade projekt. Det skulle i sin tur innebära ett slag mot både innovation och teknikutveckling. Det skulle också skada målet om stabila långsiktiga spelregler på energimarknaden, säger Lennart Lifvenhjelm. ERIK HÖRNKVIST FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 Ögonblicket KL. 12:27 DEN 11 APRIL HJULSTA TORG, STOCKHOLM Såpbubblor och plakat mot buskörning. Mohammed Said, pappa till Noria och Zekeria, berättar varför de kommit för att att stödja manifestationen mot mopedåkning i området. – Mina barn blir rädda så fort de hör ljudet av mopeder. De kör jättefort. Det är inte bara tonåringar som kör utan även vuxna. Han berättar att familjen kände den 13-åriga flicka som förolyckades efter att ha blivit påkörd av en moped i Tensta för ett par år sedan. Einar Mattsson har tillsammans med Hyresgästföreningen bedrivit en informationskampanj för att stävja utvecklingen. FOTO: JOHAN JEPPSSON FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 17 #åsikten Mattias Jägerskog 18 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 MATTIAS JÄGERSKOG, grundare till Skjutsgruppen: ”Vi kan inte ha oändlig tillväxt” TEXT: VICTORIA GILLBERG®FOTO: JOHAN BERGMARK Jordens resurser är inte oändliga och vi måste på alla plan förändra vårt sätt att leva och bygga samhällen. Det menar Mattias Jägerskog, grundare till Skjutsgruppen och en av Sveriges experter på kollaborativ ekonomi, som tycker att vi måste lämna den kapitalistiska ekonomin som enda väg framåt. Han tror på en ekonomi där ägande är sekundärt och tillgång primärt. Vad innebär kollaborativ ekonomi? – Den enklaste förklaringen är att det handlar om tillgång framför ägande. Ett skifte från absolut ägande till tillgång. I en kollaborativ ekonomi har vi fler sätt att få tillgång till saker, kunskap, utrymmen och tjänster. Vi delar, lånar, byter, hyr, skänker och köper och säljer. Hur påverkar det fastighetsägare? – Kollaborativ ekonomi är en del av tänket i många fastigheter, inte minst genom gemensamma tvättstugor, trädgårdar, allmänna utrymmen och grillplatser. Vi ser nu hur det utvecklas via exempelvis så kallade Hoffice, där människor arbetar hemma hos varandra, eller CouchSurfing. Kan du ge något exempel på kollaborativ ekonomi? – Couchsurfing, Skjutsgruppen och olika former av klädbibliotek och verktygsbibliotek är några exempel. Fenomenet har funnits länge men nu har vi ord på det och den digitala utvecklingen, som gjort att människor kommit närmare varandra, har möjliggjort den kollaborativa ekonomins expansion. Toolpool i Malmö är ett bra exempel. De säljer spik och skruvar och kom på att de skulle tillhandahålla maskinerna till sina kunder, så FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 nu kan man låna dem. Det är väldigt bra, speciellt om man betänker att en borrmaskin i snitt används fem minuter under sin livstid. Men kollaborativ ekonomi där man byter, lånar och delar bidrar ju inte till tillväxt. Det är väl inte bra? – Vi måste tänka nytt även kring tillväxt. Och där måste vi gå till kärnfrågan: vi har inte tillräckligt med resurser i världen längre för oändlig tillväxt. Och eftersom vi inte kan ha oändlig tillväxt måste vi hitta andra lösningar. Hur ska företag då verka och växa? – Det finns ett antal företag som lyckats praktisera det här på olika sätt, men det kräver att man utmanar rådande aff ärsmodeller, som Airbnb till exempel. Det vi kan se i de företag där man till exempel hyr ut delar av sitt kontor till fler användare är att de ofta vill ha högre grad av inflytande och att relationer blir viktigare. Valutan i den kollaborativa ekonomin blir istället tillit. Nu är det trendigt att prata om kollaborativ ekonomi, men hur nytt är det? – Inte alls egentligen. Det här är en återkomst av sätt att lösa tillgång till saker och tjänster som vi tidigare använde oss av. Men flera olika faktorer sammanfaller nu och därför expanderar det. Förutom den digitala utvecklingen är folk trötta på slit- och slängsamhället, klimathoten ökar och världens resurser minskar. I hela världen ökar den kollaborativa ekonomins andel av den totala ekonomin i ett samhälle, men vi i Sverige är väldigt sent ute. Airbnb har kritiserats av bostadsrättsföreningar och fastighetsägare för att öka osäkerheten och minska tryggheten för hyresgäster. Hur löser man kontroll och säkerhet i kollaborativ ekonomi? – Det finns en lång tradition av konsumenträtt i Sverige som vi ska använda oss av. När vi gör det blir vi varken rädda eller naiva inför den kollaborativa ekonomin. Att inte vara naiv är också att se att det finns olika delar av samma ekonomi, där vissa är vinstdrivande medan andra inte är det. En hyr ut sin lägenhet och gör vinst medan en annan ger bort frukt gratis till sina grannar. Ett regelverk som gäller för att hyra och sälja blir därmed inte detsamma för de andra kollaborativa delarna, där användarna inte gör vinst utan istället lånar, byter, delar och ger gåvor. • 19 Fokus Kontorstrender Plats för det nya kontoret Kontoret är en del av ett företags varumärke och konkurrenskraft i matchen om kompetent personal. Nu kräver hyresgästerna att fastighetsägare tänker bortom kvadratmeter. Följ med när vi testar de nya trenderna. TEXT: VICTORIA GILLBERG FOTO: PETTER COHEN 20 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 De flyttar in i framtiden D et virvlar byggdamm i lokalerna. När mjukvaruföretaget Oracle tröttnade på Kista ville de hitta ett modernt kontor med en nytänkande fastighetsägare. Så istället för Kista går flyttlasset till Solna. I höst flyttar de 350 anställda in i det gamla Skanska huset där det just nu pågår en total renovering av interiören. Ett flexkontor där kollegorna kan mötas mellan resor och möten växer fram med plats för kundmöten och projektgrupper. Chris Berry, mjukvaruföretaget Oracles vd, vandrar runt i lokalen och ser nöjd ut när vi kommer till tionde våningen där den nya kunddelen tar form. Att Oracle valde att flytta berodde delvis på att de efter 15 år tröttnat på Kista som, enligt Chris Berry inte längre är så hett för IT-företag som det en gång varit, men också på att Oracle kände att lokalerna inte längre mötte deras behov. – Vi hade stora utrymmen som vi inte utnyttjade, till exempel ett eget auditorium som oftast stod tomt. Här kan vi istället hyra den typen av lokaler när vi behöver det, säger Chris Berry. PÅ ORACLE befinner sig också många av medarbetarna på resa, hos kund eller arbetar hemma och behovet av ett visst antal kvadratmeter per person är begränsat. – Vi tänker inte kvadratmeter, utan vi tänker funktion, och behövde en fastighetsägare som tänker som oss. Vi vill inte betala för något vi inte utnyttjar och hade helt enkelt en annan modell för hur många arbetsplatser vi behöver, än den fastighetsägare som vi hyrde av tidigare. Oracle är lika många anställda som tidigare men skillnaden är hur de arbetar och framförallt tekniken som möjliggjort ett mer effektivt utnyttjande av kontorsytan. – Det är möten mellan människor som är kontorets viktigaste funktion för oss. Både anställda och externa besökare ska kunna mötas – vi skapar en gemenskap skulle man kunna säga. Även om vi inte är lika beroende av kontoret längre behövs det fortfarande. Det måste fortfarande finnas en central punkt dit folk vill gå, säger Chris Berry. Men ska du inte ha något eget rum? Du är ju ändå vd. – Haha, nej, här gäller samma för alla. I flexkontor har ingen ett eget skrivbord, inte ens vd:n. • SE SIDAN 22 Fem kontor testas. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 21 ÖPPET LANDSKAP Endast sju procent av svenskarna vill sitta i öppna landskap enligt en ny undersökning och flera studier visar att arbete i kontorslandskap innebär ökad belastning på arbetsminne, koncentration, uppmärksamhet och försvårar inlärning. Kontoret bortom kva Arbeta på kafé eller hemma hos? Följ med när Victoria Gillberg, reporter på Fastighetstidningen, testar de senaste trenderna. 25% kan inte arbeta ostört på sitt kontor. I öppna kontorslandskap är siffran 44 procent. Källa: Kontorsrevolutionen 54% av den globala arbetsstyrkan menar att de är mer produktiva när de jobbar någon annanstans än på kontoret. Källa: Kontorsrevolutionen 22 PÅ REDAKTIONEN/ Fyra och fyra står skrivborden i lokalen som rymmer arbetsplatser för 50 anställda. Dörren till skrivarrummet ligger snett bredvid mig och ljudet från svängdörrarna som slår är konstant. I ögonvrån ser jag någon närma sig och jag lyfter huvudet och släpper artikeln jag skriver med blicken. ”Undra om det är något till mig” hinner jag tänka innan hen passerar och kollegan bredvid undrar om jag kan bolla några rubriker. Jag sparar de två raderna av min artikel om kontorstrender. Så fortsätter dagen på kontoret där jag och redaktionen sitter i ett öppet kontorslandskap. MARKNADEN för kontor i Sverige är het med låga vakansgrader och stigande hyresintäkter. Lika heta är diskussionerna kring hur vi utformar kontoren och för att attrahera nya hyresgäster gäller det att fastighetsägare hänger med. För att få koll på de senaste kontorstrenderna bestämde jag mig för att testa att jobba i fem olika kontorsmodeller: öppet landskap, aktivitetsbaserat kontor, coffice, hoffice och eget rum. Öppna kontorslandskap har sedan en tid blivit allt mer populära. Mycket på grund av att de ger lägre kostnad per anställd men också för att det är enkelt att möta organisatoriska förändringar i denna kontorstyp, en allt viktigare Christina Bodin faktor i en alltmer föränderlig Danielsson värld. Men forskning visar att exponeringen för miljöfaktorer som genererar stress ökar i traditionella kontorslandskap menar Christina Bodin Danielsson, kontorsspecialist på Brunnberg & Forshed Arkitektkontor och forskare och lärare vid både Arkitekturskolan och KTH samt vid Stressforskningsinstitutet på Stockholms universitet. Hon har under många år forskat på kontorstrender och bland annat skrivit boken Vad är ett bra kontor? – Det ska sägas att det finns stora förtjänster med att dela kontorsyta med kollegor men det beror på FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 AKTIVITETSBASERAT Aktivitetsbaserade kontor är egentligen inget nytt. Idéerna har funnits i cirka 30 år men först nu, tack vare den digitala utvecklingen, har kontorsmodellen fått genomslag. Här har medarbetarna inget eget skrivbord utan lokalerna är uppdelade i zoner för olika slags arbete. dratmetrarna hur detta görs, arkitektoniskt och funktionellt, säger hon. Christina Bodin Danielsson menar att ett bra kontor bör utformas utifrån vad företaget vill uppnå. – Det beror på vad man har för perspektiv – ifall man har inspiration, innovationskraft, arbetstillfredsställelse, hälsa och låg sjukskrivning, eller ifall man har flexibilitet eller låg kostnad per kvadratmeter som mål. Man måste förstås göra en grundlig analys av företagets vision för framtiden, varumärket, hur man arbetar och alltid utgå från den enskilda verksamheten. Hon sätter upp fyra kriterier för vad ett bra kontor i framtiden bör svara upp till: reflektera företagets varumärke och personlighet, ha en bra arbetsmiljö, vara flexibelt samt hållbart både utifrån byggteknik och kontorsbeteende samt miljömässig livsstil. >©>©> Ett kluster av skrivbord samsas med projektbord där ljudet isoleras av skärmar eller växter. Längst bort ligger den HOS VASAKRONAN/ FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 tysta avdelningen som idag är fylld av intensivt arbetande människor. Jag sitter på ett aktivitetsbaserat kontor och inser hur teknikberoende den här kontorsmodellen är. Här inleder jag dagen vid ett projektbord tillsammans med redaktionen och på en kvart har vi ostört gått igenom sidplanen. Jag tar med mig datorn till den tysta delen för att leverera dagens artikel. En timme senare flyttar jag till ett av konferensrummen för att genomföra nästa intervju ostört. När det är dags för arbete som kräver hög koncentration kan man sätta sig i den tysta delen av Vasakronans aktivitetsbaserade kontor i Stockholm. DET AKTIVITETSBASERADE KONTORET är en modell som länge diskuterats men som först nu möjliggjorts tack vara den digitala utvecklingen. Här har medarbetarna inga fasta arbetsplatser, utan kontoret är uppdelat i zoner för de olika arbetssituationer som behövs just i det företaget, med allt från tysta avdelningar till projektbord och bibliotek. – Vi märker att företagen i större utsträckning har förstått vikten av att skapa en bra arbetsmiljö för medarbetaren. Det är inte längre det enskilda kontoret som är viktigt, utan även kontorets profil och stadsdelen som kontoret ligger i. Våra kunder 23 COFFICE På Coffice på Södermalm i Stockholm kan medlemmar köpa kaffe, hyra konferensrum till rabatterade priser och värma lunchlådan. Kollegorna blir andra kafébesökare och cofficemedlemmar. kräver idag att kontoren är flexibla, inspirerande och hållbara, säger Anna-Lena Carlstedt, affärsutvecklare på Fabege. Som medlem i Coffice blir det billigt att hålla kaffekonsumtionen på en jämn nivå. OCH JAG GILLAR det aktivitetsbaserade kontoret, miljöombytena Anna-Lena minskar min kaffekonsumtion och Carlstedt jag har fått en känsla av att jag hinner med det jag ska under dagen. Men jag inser vid arbetsdagens slut att någonstans på vägen mellan de olika miljöerna försvann mitt block med anteckningar från dagens intervjuer. Det blir till att göra om dem i nästa kontorsmiljö. AKTIVITETSBASERADE kontor 2,3 miljoner svenskar arbetar på kontor i Sverige. Källa: Kontorsbarometern/Vasakronan 40% Studier visar att kontorens beläggningsgrad bara uppgår till drygt 40 % under en dag. Källa: Kontorsrevolutionen 76% av arbetstiden spenderas på kontoret. Källa: Kontorsbarometern/Vasakronan 24 har varit kontorsbranschens snackis och alla jag talar med tror att de kommer ha en viktig roll även i framtiden, men bara som en av flera olika lösningar. – Vi tror inte att aktivitetsbaserat kontor är en lösning för alla. Det Britt Lindqvist gäller att leta i den floran av kontorsmodeller som finns, för att hitta den lösning som passar bäst baserat på vad företaget jobbar med och vilka mål de har. Man måste kunna svara på frågan vad kontoret ska uppnå, säger Britt Lindqvist, utvecklingschef och arbetsplatsstrateg på Vasakronan. Den tekniska utvecklingen och konkurrensen om kompetent arbetskraft har förändrat hur företag ser på sina kontor. – Vi ser att dagens medarbetare arbetar mer mobilt och gränserna mellan arbetstid och fritid suddas ut. Detta ställer inte enbart krav på arbetsplatsens utformning utan det utmanar också ITteknik och det ledarskap som krävs. Arbetsgivare fokuserar än mer på flexibla kontorslösningar. Oavsett våra kunders val av kontorslösning behöver vi tänka mer på att anpassa arbetsmiljöerna till ett mer flexibelt sätt att arbeta, säger Anna-Lena Carlstedt. >©>©> PÅ COFFICE/ För en kaffeälskare som jag är kafé- kontoret paradiset. Här har alla varsin Macbook och laddningssladdarna bildar en labyrint över golvet, på väg till toaletten får man akta sig för att inte snubbla. Stadens puls är precis utanför dörren och ett par gånger glider tankarna iväg, kanske mer än vanligt för att det känns mer som en lördagsförmiddag än den måndagsmorgon som det faktiskt är. Men kafékollegornas smattrande tar mig snabbt tillbaka till verkligheten och deadlinen som hägrar. Jag känner mig kreativ men mailen och samtalen till kollegorna på kontoret blir allt fler. IDAG HAR STADENS KAFÉER blivit ett vanligt komplement till kontoret. Ett företag som tog fasta på det var arkitektbyrån Combine som skapade Coffice, ett kontor i gränslandet mellan kafé och kontor. Här kan man komma och jobba en dag eller betala för ett medlemskap och få tillgång till alla rum, skrivare, mikrovågsugn och rabatterade priser. Anders Marsén, en av Coffices grundare, är numera van att få intervjuförfrågningar. – Det har redan börjat komma fler liknande lösningar i Stockholm. Att driva ett coffice är en komplex verksamhet med flera delar att sköta och därmed är det en utmaning att skapa både ett bra koncept och en bra lönsamhet. Men vi kommer att fortsätta att utveckla konceptet. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 NU KAN ALLA FÅ EN EGEN TV-LÖSNING. TILLSAMMANS. fastighet.boxer.se, TV SOM DU VILL HA DET HOFFICE På Hoffice arbetar man i pass på 45 minuter och innan varje pass berättar man för gruppen vad man ska jobba med. Och ja, målet kan vara ett träningspass. >©>©> Var noga med avtalen När hyresmarknaden förändras, så påverkar det även hyresavtalen. Något som Line Zandén, förbundsjurist på Fastighetsägarna Sverige, märkt av i framtagandet av ett nytt hyresavtal för korta uthyrningar. – Vi ser en trend mot mer flexibla hyresavtal. Avtalet vi arbetar med nu är främst riktat mot handel, men vi ser efterfrågan på avtal för kortare uthyrning även på kontorssidan, berättar Line Zandén. Viktigt när ett nytt avtal tas fram är att se till att väga risker och lönsamhet. – Varje ny avtalsrelation innebär ökade administrativa kostnader och ett risktagande då man kanske inte har någon föregående relation med hyresgästen. Detta bör avspeglas i hyran och det är viktigt att vi tar fram avtal där bland annat ansvar för skador och återställande är tydligt reglerat. 26 PÅ HOFFICE/ Steget mellan Coffice och Hoffice, är i alla fall bokstavligen inte så stort, men känslan helt annorlunda. I Betty Jarras hem är det fullt av växter och på timern som meddelar när arbetspasset är över tickar sekunderna iväg fort. På Hoffice är jag avslappnad på det där sättet som man är när man inte sitter på ett kontor eller ett kafé, men inte så avslappnad som när jag arbetar från mitt eget hem. Och bara av att veta att de andra kommer fråga hur det gått får mig att skärpa mitt fokus. Förutom att jag saknade min ergonomiska kontorsstol och kollegorna för diskussion var Hoffice utmärkt för min effektivitet. – DEN HÄR DISCIPLINEN lyckas jag aldrig med hemma säger Zandra Hedlund, som skriver sin magisteruppsats och är en van Hofficebesökare. Här fokuserar man under den uppsatta tiden och eftersom den bara är 45 minuter är det inte så svårt att undvika distraktioner som Facebook. Hoffice är den senaste av kontorstrenderna. Här samlas man, oftast via Facebook-events, hemma hos någon och jobbar. Dagen delas upp i 45 minuterspass där deltagarna inför varje omgång berättar vad de tänkt uppnå för att sedan arbeta i tysthet. Passen blandas med pausaktiviteter som kan vara allt från värderingsövningar till promenader eller bara en kopp kaffe. Hoffice lyckas med det som många kontor försöker med idag, att skapa en trygg miljö där medarbetarna både känner sig fria och produktiva. – Det vi försöker göra med kunderna är att fånga det beteende som de är ute efter. Om ett företag till exempel vill ha mer initiativrika medarbetare så försöker vi skapa en miljö som bjuder in till det, säger Britt Lindqvist. Och även om långt ifrån alla kunder är med på det tänket så tycker Britt Lindqvist att färre och färre kunder kommer in och vill ha ett visst antal kvadratmeter. – Frågan om antalet kvadratmeter kommer längre ner i processen idag, men för bara några år sedan var det den första frågan man ställde. I slutändan kan det bli så att företaget hyr färre kvadratmeter, men det gör ingenting. Vi hyr inte ut så mycket som möjligt, utan vill hyra ut så bra som möjligt så att hyresgästerna sitter kvar i sina lokaler. Det som passar bra idag kanske inte alls passar bra om fem år och då vill vi vara med på den resan, säger Britt Lindqvist. >©>©> PÅ MISTRA/ Genom de stora fönstren flödar ljus och jag går genom korridorerna med dörrar på väg till mitt rum för dagen. På Mistra, stiftelsen för miljöstrategisk forskning, sitter alla i egna kontor och när jag stänger dörren och fäller persiennerna känner jag ett lugn infinna sig. Pulsen går ner och tankarna får avslutas och följa på varandra. På två timmar har jag både hunnit med att skriva klart artiklar och planera nya. Men jag saknade någon att bolla rubriker och finurliga formuleringar med. TROTS ATT BEHOVSANPASSADE kontor är på allas läppar visar en färsk undersökning att hela 52 procent av alla kontorsarbetande vill arbeta i ett eget rum. Samma undersökning visar att endast sju procent vill sitta i öppna landskap. Och faktum är att eget rum fortfarande är den vanligaste kontorsmodellen i Sverige. • FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 PULSEN GÅR NER OCH TANKARNA FÅR AVSLUTAS OCH FÖLJA PÅ VARANDRA. EGET RUM Mer än var femte vill sitta i ett eget rum och arbeta visar nya studier. Enligt till exempel arbetslivsforskaren Susanna Toivanen bör människor som har koncentrationskrävande arbete och behöver prata mycket i telefon sitta i enskilda arbetsrum. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 27 Minska brandrisken! Av statistik att döma är bortglömda spisar* en alldeles för vanlig orsak till brand i hemmet. Cylindas nya säkerhetsspis minskar risken för bränder tack vare svenskutvecklad teknik. Vi tror att nyheten kommer att uppskattas av fastighetsägare runtom i landet. Och av räddningstjänsten. Rörelsesensorn håller koll Inga kompromisser Var tredje lägenhetsbrand* orsakas av en spis. Inbyggd säkerhet betyder inte att vi utelämnat andra Eller rättare sagt, av en spis som någon har glömt uppskattade egenskaper. Keramikhällen har fyra att stänga av. Cylindas nya spis kan ändra på det. effektiva highlightzoner, timer och barnspärr på såväl En rörelsesensor på spisens framsida håller koll på häll som på ugn. Säkerhetsspisen finns i 4 modeller i om någon är där eller inte. Försvinner personen bredderna 60 och 70 cm och de har alla grundegen- utanför sensorns räckvidd reduceras automatiskt skaperna från Cylindas 700-serie, det vill säga bland värmen ned till en säker temperatur. Och skulle annat bra ugnsfunktioner som lågtemperaturstekning personen vara borta mer än två timmar stängs och ugnstemperatur upp till 300 grader. spisen av helt och hållet. Spisen är alltså ett säkert val på alla sätt och vis. Cylinda säkerhetsspis med inbyggd rörelsesensor finns på modellerna S 764-1 KSA, S 762-1 KSA, S 774-1 KSA & S 772-1 KSA *10 vanligaste brandorsakerna i lägenheter 2008-2012, enligt Myndigheten för samhällsskydd & beredskap. Glömd spis 32 %. Okänd 18 %. Anlagd med uppsåt 13 %. Annan 10 %. Tekniskt fel 7 %. Rökning 7 %. Levande ljus 4 %. Värmeöverföring 3 %. Självantändning 1 %. Barns lek med eld 1 %. HELENA MARTINI HR-chef hos Atrium Ljungberg sedan 2010. Bakgrund: Bland annat HR-manager vid Microsoft. Hur kom det sig att du började på Atrium Ljungberg? – Jag fick ett telefonsamtal vid precis det tillfälle då jag så smått börjat fundera på om det inte var dags att röra på sig. När chansen kom att få prova en helt ny bransch, tvekade jag aldrig! HELENA MARTINI, HR-CHEF PÅ ATRIUM LJUNGBERG: ”Lyhördhet är mitt verktyg” Helena Martini utnämndes nyligen till ”Årets HR-personlighet” av Great Place To Work. Till vardags är hon HR-chef hos Atrium Ljungberg och har med stor säkerhet också en del i att fastighetsbolaget för andra året i rad platsar på listan över Sveriges bästa arbetsplatser. Hur gör Atrium Ljungberg för att skapa en av Sveriges bästa arbetsplatser? –Det är inget hokus pokus, utan grunden för att vi ska kunna utveckla vår affär är att företaget består av engagerade och motiverade medarbetare. Vill vi få medarbetarna att ägna sin energi åt rätt saker måste de ges en rimlig chans att förstå hur de med sina arbetsuppgifter är med och bidrar till helheten. Närvaro, lyhördhet och att involvera medarbetarna ser jag som det centrala för att göra det. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 Vilka är då dina viktigaste verktyg? –Det primära för mig är att utveckla och förvalta de direkta kontakterna med medarbetarna liksom att stärka våra chefer i deras ledarskap för att de i sin tur ska kunna stötta organisationen. Genom att fånga upp frågor, behov och stämning kan jag analysera var vi står idag och åt vilket håll vi bör gå för att utveckla arbetsplatsen. Här bidrar även medarbetarundersökningen som en viktig temperaturmätare. Ett annat centralt verktyg är vår performance management-process, det vill säga medarbetarnas individuella mål för vad som ska uppnås och hur det ska ske, kopplade till våra affärsmål och värderingar. Vilka prylar klarar du dig inte utan? –Där jag är, där finns också min dator. Något som även gäller för min mobil. Intranätet hjälper till att hålla mig uppdaterad kring vad som händer i organisationen. Jag läser också DI dagligen och följer även vår börskurs kontinuerligt. Till och från läser jag HRbloggen.se, Chef, Personal & Ledarskap och diverse branschtidningar. Har du några knep för att effektivisera ditt arbete? –Framförhållning och planering. Många gånger är det lätt att fokusera på det som är bråttom och går snabbt – men som kanske inte alltid är det som är viktigast. Min ambition är att utgå från vad som i slutändan behöver åstadkommas och lägga upp arbetet utifrån detta. Har du något bra råd att dela med dig av? –Ett råd som jag själv försöker leva efter är; lägg inte energi på det som du inte kan påverka, utan fokusera på det du kan göra något åt. SUSANNA KULL 29 FOTO: DAN COLEMAN HR-chef Så jobbar jag Marknad Barometern Gävle Bostadsbristen lockar nya Under det senaste året har transaktionsmarknaden vaknat till liv i Gävle. Framförallt på grund av den växande efterfrågan på bostäder. NÄRINGSLIV Utvecklingen av Gävle mot en tjänstestad pågår, även om industrin tillsammans med logistik och handel fortfarande utgör viktiga delar av kommunens näringslivsstruktur. Staden är också ledande inom utvecklingen av geografiska informationssystem i Sverige och Europa. KONTOR Gävles kommersiella centrum med A-läge för kontor utgörs av området mellan Norra Köpmangatan och Kaplansgatan samt längs med Kyrkogatan och Nygatan. B-läge sträcker sig från Boulognerskogen i väster och Alderholmen i öster. Dessutom utgör Teknikparken och högskoleområdet ett B-läge för kontorslokaler. Hyresnivåerna för moderna kontor i A-läge bedöms ligga i intervallet 1 000–1 500 kronor per kvadratmeter, högre nivåer förekommer. På senaste tiden har nybyggnationen av kontorslokaler i Gävle varit låg. Ett av få nybyggnadsprojekt den senaste tiden är bygget av Länsförsäkringars nya kontor vid Drottninggatan som ska stå färdigt senare i år. HANDEL Gävle har förutom centrum två stora handelsområden, Valbo köpcentrum och Hemlingby köpcentrum. Valbo köpcentrum, som är det största av de två handelsområdena, bytte i somras ägare. Det var Konsum Gävleborg som sålde till European Shopping Centre Fund. En del vakanser finns i både Hemlingby och Valbo. Centrumhandeln har i dagsläget mycket små vakanser i anslutning till torget. I övrigt finns handel och restaurang i huvudsak längs med Södra Kungsgatan och Drottninggatan ner till stationen. Här är klimatet svårare och livliga diskussioner blommar upp med jämna mellanrum vad gäller möjligheten att ta sig in till centrum med bil. BOSTÄDER Den största ägaren av bostadsfastigheter är det kommunala bostads- GÄVLE I SIFFROR Verksamheter % Verksamheter, Övrigt 13 Kulturella tjänster 4 Transport 6 Tillverkning 8 Bygg 9 Offentlig förvaltning 10 Utbildning 10 Handel 11 Företagstjänster 11 Vård 18 30 Största fastighetsägarna Befolkning/sysselsättning Vakanser, procent av ytan Ägare 1 200 8 900 6 600 4 300 2 Taxerad yta (kvm) Gavlegårdarna 1 376 554 Diös 225 422 Billerudkorsnäs 217 742 NS holding 94 557 Stora Enso 91 537 Compactor 78 090 Setra group 65 494 HSB Södra Norrland 46 147 Fastighetspartner gävle 41 809 NP3 41 752 0 10 11 12 13 10 11 12 13 Befolknings- Sysselsättningsökning förändring 0 12 13 14 15 Bostäder 12 13 14 15 Kontor FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 aktörer till Gävle Länsförsäkringars nya kontor på Drottninggatan i centrala Gävle ska stå klart till årsskiftet. marknaden med sjunkande direktavkastningar som följd. FOTO: ALEXANDER LINDSTRÖM/GEFLE FOTOSTUDIO Vid Gävle strand växer nya bostadsområden fram för att lösa bostadsbristen i staden. Prognosen är god FOTO: ANDREAS SKÅNFORS/LÄNSFÖRSÄKRINGAR bolaget Gavlegårdarna. Andra stora ägare i kommunen är bland andra Boetten, Din Bostad, IHF Bostad, HSB, Heimstaden och Svedinger. Det är stor efterfrågan på bostäder och det råder idag bostadsbrist i kommunen. För att frigöra kapital för nybyggnation har Gavlegårdarna sålt delar av sitt bestånd i Bomhus och Sätra till IHF Bostad. Nybyggnation av bostäder sker i dagsläget främst vid Gävle strand, vid högskolan samt efter Muréngatan. Majoriteten av nybyggnationen består av bostadsrätter med undantag från de två projekt som byggs vid högskolan som kommer att bli studentlägenheter. På grund av det stora intresset för bostäder har det tillkommit ett antal nya större aktörer på FASTIGHETSÄGARE I GÄVLE INVESTERINGSMARKNAD Transaktionsaktiviteten de senaste åren har varit relativt låg. Men under det senaste året har det skett ett antal intressanta försäljningar, främst av bostäder eller mark för bostadsändamål. Den största bostadsförsäljningen är den del av Gavlegårdarnas bestånd i Sätra och Bomhus som såldes till IHF Bostad i mars för cirka 468 miljoner efter avdragen latent skatt, vilket motsvarar en direktavkastning på cirka 5,25 procent. HSB Gävleborg, numera HSB Södra Norrland, köpte i december ett bestånd bestående av 239 lägenheter i Sätra av Svedinger Förvaltning och nästintill fördubblade sitt innehav av hyreslägenheter. SLUTSATS Bostadsbristen i Gävle är precis som i många andra kommuner stor. Den höga arbetslösheten och utvecklingen av tjänsteföretagen är en kärnpunkt för orten. För att företag ska kunna erbjuda arbeten och för att kunskap ska kunna stanna inom regionen och skapa nya företag krävs det att fler bostäder byggs. En förutsättning för detta är bland annat en ökad gemensam ambition av bostadsbyggande i hela regionen och på alla områden. MIKAEL JONSSON, NAI SVEFA IHF Bostad gjorde nyligen sitt första bostadsförvärv i Gävle och ser fram emot att växa på orten. Staden passar oss, säger vd:n Henrik Jussi-Pekka. Kommunala Gavlegårdarnas försäljning av 737 lägenheter blev IHF Bostads väg in på Gävles bostadsmarknad. Koncernen, som samägs av ICA-handHenrik larnas Förbund och Jussi-Pekka Möller & Partners, äger sedan tidigare två fullt uthyrda handelsfastigheter på orten med en sammanlagd uthyrningsbar yta om cirka 4 500 kvadratmeter. Efter bostadsaffären omfattar IHF:s Gävlebestånd nu cirka 53 000 kvadratmeter. – Om man tittar på stadens storlek, kommunikationerna och utbildningen på orten så finns det en god prognos framåt. Därför passar staden oss, säger Henrik Jussi-Pekka, vd IHF Bostad. DE NYFÖRVÄRVADE bostäderna ligger i områdena Sätra och Bomhus, de köptes för sammanlagt 468 miljoner kronor. Henrik Jussi-Pekka kan tänka sig fler förvärv inom flera fastighetssegment. – Nu har vi en plattform på bostadssidan. Vi ser gärna att vi kan växa ytterligare, både med bostäder och inom handelslokaler. MARIA ODEH Barometern publiceras i samarbete med NAI Svefa med 17 kontor och 130 medarbetare är en av Sveriges ledande rådgivare inom värdering, analys, transaktion, fastighetsrätt och samhällsbyggnad. www.naisvefa.se Kontorshyror, kr/kvm och år Butikshyror, kr/kvm och år Fastighetspriser, kr/kvm 2 000 2000 4 000 16 000 1 500 1 500 3 000 12000 1 000 1 000 2 000 8 000 500 500 1 000 4 000 0 12 13 14 15 0 12 13 14 15 0 12 Normalt spridningsintervall. Avser A-läge, varmhyra exklusive fastighetsskatt. Bostäder byggda från och med 1990. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 13 14 15 0 12 13 14 15 Bostäder 12 13 14 15 Kontor KÄLLOR: FASTIGHETSDATA FRÅN NAI SVEFA, STATISTIK FRÅN SCB, STÖRSTA FASTIGHETSÄGARNA FRÅN DATSCHA. Bostadshyror, kr/kvm och år 31 Marknad Affären AFFÄRER I KORTHET 2,4 MILJARDER Heimstaden och Castellum har genomfört en affär med ett underliggande fastighetsvärde om 2,4 miljarder kronor. Totalt omfattar affären 27 fastigheter om 186 668 kvadratmeter i Norrköping, Linköping, Örebro och Solna. 750 MILJONER Platzer förvärvar fastigheten Göteborg Olskroken 18:7, mera känd som Gamlestadens Fabriker. Säljare är Aberdeen, och det underliggande fastighetsvärdet uppgår till 750 miljoner kronor. Fastigheten tillträds den sista april i år. 536 MILJONER Kungsleden säljer av 29 ickestrategiska fastigheter till Sagax och Söderport Fastigheter. Den sammanlagda köpesumman uppgår till 536 miljoner kronor. I och med affären lämnar Kungsleden 18 kommuner, däribland Gislaved, Karlsborg, Nässjö, Tranås och Sölvesborg. 465 MILJONER Kungsleden köper den så kallade Skrapan i Västerås. Köpeskillingen uppgår till 465 miljoner. Säljare är Cornerstone genom Nordic Retail Fund och tillträde kommer att ske i början av maj. 202 MILJONER FastPartner köper en nästan helt uthyrd blandfastighet på Lidingö i Stockholm för 202 miljoner kronor. Fastigheten innehåller bostäder, butiker, kontor och övriga ytor. Säljare är JM. Köpare: Catena Fastigheter. Säljare: Katrineholms kommun. Fastighet: Sothönan 3, Sothönan 19 samt 75 000 kvadratmeter mark i anslutning till fastigheterna. Köpesumma: 13,8 miljoner kronor. Underliggande fastighetsvärde: Cirka 40 miljoner kronor. Så här ska en av Catenas nya logistikfastigheter se ut när den står klar. Möjligheten finns att utöka hela fastighetsparken till uppemot 1 miljon kvadratmeter. Skalar upp logistiksatsning Katrineholms kommun och Catena startade upp ett gemensamt bolag för att få fart på logistiksatsningarna i regionen. Nu köper Catena loss bolaget och uppför två enorma logistikfastigheter på nyförvärvad mark. TEXT: MARIA ODEH SÄLJARE: I samband med för- säljning av 75000 kvadratmeter mark i Katrineholm säljer kommunen också sin 49-procentiga andel av bolaget Logistikposition Katrineholm AB, som de ägt gemensamt med Catena Fastigheter. Göran Dahlström – Det var tanken redan från början när vi startade det gemensamma bolaget tillsammans med Catena. Nu är tiden mogen för näringslivet att fortsätta utveckla de logistikmöjligheter som finns här tack vare Katrineholms fantastiska läge. Jag är övertygad om att Catenas satsning kommer att följas av fler etableringar, säger Göran Dahlström (S), kommunstyrelsens ordförande i Katrineholm. Genom förvärvet av bolaget Logistikposition övergår fastigheterna Sothönan 3 och 19 till Catenas ägo. Köpeskillingen uppgår till 6 miljoner kronor och förvärvet är villkorat av beslut från Katrineholms kommunfullmäktige. Totalt inbringar överenskommelsen 13,8 miljoner kronor till kommunen. – Intäkterna från försäljningen kommer att gå rakt in i den kommunala kassan, säger Göran Dahlström och poängterar att det lokala samarbetet med Catena kommer att fortsätta på nya sätt framöver. – Vi har bestämt oss för att fortsätta jobba tillsammans för att få fler aktörer att använda Katrineholm och jag tror att det kan bli en fantastisk utveckling. KÖPARE: Logistikflödet genom Katrineholm ökar. Varje vecka passerar sex godståg från kontinenten och fem från Göteborg genom orten, som knyter an till två av de svenska stambanorna. Därmed ökar Gustaf Hermelin också behovet av lokaler för att hantera de tusentals containrar som är i omlopp i tågtrafiken. – Verksamheten har verkligen börjat snurra och Katrineholms kombiterminal har idag ett av Sveriges största inflöden. Därför behövs hus för i första hand omlastning och delvis för lagring, berättar Gustaf Hermelin, vd Catena Fastigheter. Det är bakgrunden till att Catena Fastigheter förvärvat 75 000 kvadratmeter mark i anslutning till sina två befintliga logistikfastigheter i Katrineholm. Tanken är att uppföra två centralt belägna logistiklokaler och planerna är redan satta i verket. I början av nästa år väntas inflyttning i den första, 10 000 kvadratmeter stora, lokalen. Redan nu är vissa överenskommelser gjorda och fler tänkta hyresgäster finns i åtanke. Katrineholms logistikcenter har möjlighet att växa till uppemot en miljon kvadratmeter. – Nu har vi mark så att vi klarar oss i några år framåt, avslutar Gustaf Hermelin. ALLA SKYLTAR TILL DIN FASTIGHET www.havaskyltar.se 32 ÖVER 4000 PRODUKTER Tel: 040-671 77 50 E-mail: [email protected] FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 A421 En nyckel till alla dina dörrar Med ett ASSA Combi låssystem täcker du alla behov i en flerbostad. En nyckel kan öppna samtliga utrymmen om du vill. Med Proxfunktionen i nyckeln blir även passersystemet en naturlig del i ditt låssystem. ASSA Combi är enkelt att administrera. Allt sköts med perfekt överblick i programvaran ASSA Performer. Alla utrymmen i samma system; – – – – Entré/garage Lägenhet Fönster/terrass Förråd – – – – Postfack Tvättstuga Miljöstation Cykel-/barnvagnsrum www.assa.se ASSA ABLOY, the global leader in door opening solutions FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 33 Som kommunal eller privat fastighetsägare kan du ta del av Sveriges största kunskapsbank för renovering av bostadshus byggda under efterkrigstiden och fram till slutet av 70-talet. I Skanskas koncept ”Miljonhemmet” har vi samlat erfarenheter från vårt arbete med miljonprogrammen. Dessutom har vi skapat unika och strukturerade sätt att arbeta med husen och människorna i dessa bostadsområden, där vi tar hänsyn till alla dimensioner på hållbarhet; från ekonomi och grönt, till sociala aspekter. Vill du vara med och utveckla samhället tillsammans med oss? Lägg några minuter på filmerna nedan och kontakta oss sedan för en förutsättningslös diskussion. förändra hur du ser på möjligheter Två filmer och Miljonhemmet™ kan miljonprogrammets Filmen om Miljonhemmet Kostnadsfri konsultation? Läs mer om Miljonhemmet, olika referensprojekt och se filmen på skanska.se/miljonhemmet Låt oss tillsammans titta på vilka åtgärder som bör genomföras utifrån fastighetens behov, områdets möjligheter och verksamhetens plånbok. Du hittar din lokala kontaktperson på skanska.se/miljonhemmet. Bara nyfiken? Slå en signal till Susanne Sjöblom, ansvarig för Miljonhemmet, på 010-448 72 96. Ett hållbart samhälle börjar där människor bor Se filmen om Vivalla, vårt samarbete med Örebrobostäder, där de boendes delaktighet leder till social hållbar utveckling av hela området: skanska.se/vivallafilm www.skanska.se Krönika Marknad Inkonsekvent Riksbank ligger lågt länge N som kräver att den amerikanska centralbanken ska börja höja NÄR NI LÄSER DETTA har Riksbanken troligen nyss sänkt räntan i sommar har blivit allt färre. räntan ytterligare en bit ner i minusträsket. Kanske ligger den För Riksbankens del är det dock euroområdet som skapar på 0,4 eller 0,5 procents djup. Dessutom har banken skjutit mest huvudbry. Valutaunionen visade visserligen ekonomiska tidpunkten för en första höjning av räntan långt in i framtiden. livstecken under slutet av förra året, men det var i en takt Jag kan tyvärr bara gissa. När jag skriver detta är det nämsom normalt skulle ha skapat oro. Ekonomin håller ju knappt ligen fortfarande fyra dagar kvar till den 28 april. Det är då styrfart trots den mycket expansiva penningpolitiken. Skulle Riksbankscheferna samlas för att fatta beslut om räntan. VarEuropeiska centralbanken minska trycket på gaspedalen så för är jag då så övertygad om att Riksbanken ska sänka räntan skulle valutabygget falla ihop som ett korthus. Därför lär banoch skjuta kommande höjningar på framtiden? ken fortsätta att följa den expansiva väg den slagit in på och då Som ni vet går Riksbankens uppdrag ut på att inflationen måste Riksbanken vackert följa efter om inte kronan ska stäröver tiden ska ligga runt 2 procent. Det är en helt central kas. Just det är det sista Riksbanken utgångspunkt för den ekonomiska vill. Det skulle göra det ännu svåpolitiken i Sverige och fungerar SKULLE EUROPEISKA rare att få upp inflationen. som ett ankare för hushållens och CENTRALBANKEN företagens planering. Det utgör MINSKA TRYCKET PÅ grunden för aff ärmässiga avtal och ÄVEN OM JAG INTE vet exakt hur sätter tonen för de återkommande långt ner i minusträsket räntan GASPEDALEN SÅ SKULLE löneförhandlingarna. Att Riksbanligger när detta publiceras, vet jag VALUTABYGGET FALLA ken under Stefan Ingves ledning att vi kommer att få vänta länge IHOP SOM ETT KORTHUS. innan reporäntan åter tar sig upp drog upp räntan från 0,25 till 2 procent under 2010 och 2011, trots på plussidan. I sin februariprognos protester och en ekonomisk krisstorm rasande utanför landets räknade Riksbanken med en första höjning under hösten 2016. gränser, var därför inte bara konstigt, utan det var också på Det är lätt att konstatera att det inte är många som tillmäter gränsen till ansvarslöst. Folk blev mer och mer övertygade om den prognosen någon större trovärdighet. Marknadsräntorna att Riksbanken hade kastat inflationsmålet i papperskorgen. ligger en bra bit under den räntebana som Riksbanken preBåde inflationen och inflationsförväntningarna sjönk sedan senterade i februari. Därför är det minst sagt inkonsekvent stadigt. Nu tillhör Sverige en liten skara länder med minusatt samtidigt köpa statsobligationer för att trycka ned markräntor. Om min gissning är rätt ligger räntan när du läser detta nadsräntorna ännu mer. Det är sannerligen inte lätt att förstå ännu lägre än de -0,25 procent som gäller när detta skrivs. penningpolitiken dessa dagar. Ska det bli någon konsekvens i Ytterligare sänkningar är nämligen ett måste om Riksbankens det hela måste Riksbanken antingen snabbt avsluta sitt obligaska ha någon chans i världen att återupprätta förtroendet för tionsköpprogram eller revidera ner sin prognos om den framinflationsmålet. tida reporäntan betydligt. Jag sätter mina pengar på det senare alternativet. DET ÄR INTE bara Riksbankens eget misslyckande som ligger bakom. Omvärlden trycker också på. Efter en lång tids styrkebesked från den amerikanska ekonomin har den senaste statistiken väckt frågetecken. Det är dollarförstärkningen Tomas Ernhagen, chefekonom, som spökar. Den tynger den emerikanska exportsektorn och Fastighetsägarna Sverige dämpar näringslivets vilja att investera. Dessutom håller [email protected] sumenterna hårt i plånböckerna trots att fallande olje- och bensinpriser har stärkt privatekonomin för många. Det är kanske inte så underligt. Trots de senaste årens ekonomiska tillväxt har nämligen lönerna mer eller mindre stått stilla. De ” DET ÄR SKILLNAD PÅ RELINING OCH RELINING Det är skillnad på metoder och material. Det är skillnad på entreprenörerna som utför installationerna. Sacpipe Connection System jobbar därför med auktoriserade installatörer. De gör skillnad för slutresultatet på era renoverade avloppsledningar. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 Läs mer om Sacpipe Connection System och våra auktoriserade installatörer på: www.sacpipe.se 35 Bakom fasaden Christel Armstrong Darvik Relationer som affärsidé Hon basar över ett av Sveriges största privatägda fastighetsbolag, som också är en del av Stenasfären. Christel Armstrong Darvik, vd på Stena Fastigheter, får kanske inte göra så många transaktioner som hon skulle önska, men hon får lägga fokus på sitt andra intresse – människors utveckling. TEXT: VICTORIA GILLBERG FOTO: JOHANNES BERNER 36 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 M ed snabba steg korsar hon Emigrantvägen och tar sig över till en stor tom tomt precis vid kajen. Marken gränsar till Danmarksterminalen där rederiet Stena Lines stora båtar avgår med jämna mellanrum. Vårsolen står högt på himlen och Christel Armstrong Darvik, vd för Stena Fastigheter, pekar ut över området. – Vi kommer att sitta där borta ett tag, medan vi bygger en ny kontorsfastighet till koncernen. Tanken är att Stenasfärens alla Göteborgsbolag ska samlas i ett hus. Koncernen som omfattar verksamheter med allt från färjelinjer och shipping till offshore drilling, fastigheter, finans och återvinning. Med företag inom riskfyllda och volatila branscher som drilling och shipping ska Stena Fastigheter vara en stabil och långsiktig motbalans. – Man kan säga att vi är koncernens bank och därför kan vi inte köpa och sälja i den hastighet som jag kanske skulle vilja. Vi får hålla oss lite längre ner på riskkurvan, säger Christel Armstrong Darvik och ler. Att hon saknar transaktionerna är tydligt. FÖR EN AV DE SAKER som hon verkligen går igång på är en bra deal och dynamiken när en stor aff är ros i hamn. Men på posten som vd för Sveriges tredje största privatägda fastighetsbolag, Stena Fastigheter, blir det inte så många aff ärer, i alla fall inte på svensk mark. Hon har utnämnts till en av Göteborgs mäktigaste och basar tillsammans med de 260 kollegorna över 24 000 lägenheter och 3 000 lokaler runt om i Sverige, Holland, England, USA och Frankrike. I nio år har hon suttit på posten, eller som hon själv säger ”för länge förmodligen”. I branschen har hon arbetat hela livet, även om hon under barndomen i Göteborg inte hade fastigheter i huvudet. – Jag ville bli trädgårdsarkitekt tidigare, FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 37 Relationsförvaltaren Sari Isberg och fastighetsskötaren Roger Hansson berättar för Christel Armstrong Darvik om projektet Adoptera en kruka som ska genomföras för andra gången i området Askim. men det tyckte inte min pappa var någon bra idé så det blev utbildning till civilingenjör på Chalmers istället. ODLINGSINTRESSET har hon inte släppt, även om det nu får bli på fritiden istället. Ett intresse som hon delar med flera av företagets hyresgäster och som vi får anledning att återkomma till senare. Men först lite mer om intresset för affärer. 1998 började Christel Armstrong Darvik arbeta på fastighetsbolaget Tornet och 2004 blev hon vd med ansvar för att sälja av fastigheter för 23 miljarder kronor. – Det var en jättespännande tid. Vi fick två dominerande ägare som kom över åttio procent av aktierna. Då fick jag uppdraget att sälja av alla tillgångar och dela ut pengarna till aktieägarna, säger Christel. Att hon tyckte det var roligt märks då hon skrattande fortsätter. – En av dem var faktiskt Lehman Brothers som sedan ju gick i konkurs och alla pengarna bara försvann i ett svart hål. Förutom att sälja med vinst var Christels ambition att alla anställda skulle fortsätta att ha ett jobb att gå till efter en försäljning. – Jag försökte sälja in att om man köpte fastigheter av Tornet fick man också väldigt duktig personal som var värd att betala extra för. Jag vet inte inte om vi lyckades få extra betalt, men under hela processen var det ingen som tvingades gå. Under sju år pendlade hon fram och tillbaka 38 FAKTA/ STENA FASTIGHETER Bakgrund: Stena Fastigheter är en del av Stenasfären. Fastighetsföretaget grundades 1982 av Sten A Olsson, som är son till skepparen och fartygsägaren Gustav Olsson. Idag äger företaget 23700 lägenheter och 3000 lokaler runt om i Sverige, Frankrike, England, Holland och USA. mellan Göteborg och Stockholm tills hon en dag fick ett erbjudande från redaren Sten A Olsson om att bli vd för Stena Fastigheter. En post där hon skulle få arbeta intensivt med sin andra drivkraft; att se människor utvecklas. – Anledningen att jag sitter här som vd och nu har jobbat i nio år är för att vi har en ägare som förstår hur viktigt det är att arbeta med relationsförvaltning. Det var det som lockade mig till att ta det här jobbet, att kunna få lov att se och utveckla ett bolag ur flera dimensioner. Christel menar att det hos ägaren finns en grundtro på att om hyresgästerna förstår att hyresvärden bryr sig om dem så bryr de sig om sin närmiljö. – Jag tyckte att det var fantastiskt att Sten A Olsson kan ha ett så långsiktigt tänk och låta oss hitta sätt och projekt där vi kan vara innovativa och göra saker som ingen annan har gjort, för att kunna skapa det här sättet att bry oss om våra hyresgäster, säger Christel Armstrong Darvik med emfas. Det är inte tomma ord, utan det finns ett genuint intresse bakom. UNDER ÅREN HAR Stena Fastigheter utvecklat och förfinat det som de kallar relationsförvaltning, en förvaltning med hyresgästens önskemål och engagemang i fokus. I dagsläget investeras mellan sju och tio miljoner per år i projekt runt om i landet. På varje ort finns en ansvarig relationsförvaltare som stöttar fastighetsförvaltare och hyresgäster i projekten. Allt från ungdomsläger, odlingsprojekt FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 DÄR VI KAN GÖRA STÖRST NYTTA NU ÄR FÖR BARN OCH UNGDOMAR I VÅRA OMRÅDEN, ATT FÅNGA DEM TIDIGT I LIVET OCH GE DEM EN BRA CHANS. och hundparker till trappvärdar, miljövärdar och sommarjobb har genomförts. På flera orter har trädgårdsintresserade hyresgäster tagit över förvaltningen av utomhusmiljön. – Då är det inte så att vi investerar mindre pengar, utan de får samma summa att investera. Det här arbetet är ett nollsummespel. Men du ska se de här trädgårdarna, de är fantastiska. Därifrån flyttar inga människor. Logiken är enkel, menar Christel ArmstrongDarvik. Det som investeras får de tillbaka genom engagerade hyresgäster som tar hand om sina hem och väldigt sällan flyttar. Då kan de vara det långsiktiga stabila fastighetsbolaget som de måste vara. För att ytterligare utveckla relationsförvaltningen har de nu ökat satsningarna på barn och ungdomar i Stenas områden. – Vi har konstaterat att där vi kan göra störst nytta nu är för barn och ungdomar i våra områden. Att fånga dem tidigt i livet och ge dem en bra chans. Då vill vi fokusera på skolan så att de klarar av sin utbildning, att de kan få jobb och att de har en meningsfull sysselsättning på sin fritid. Kan vi ge dem en bra start så är det nog det bästa vi kan göra. Men att satsa på utbildning och skola, är det en fastighetsägares ansvar? – Det hade nog varit tuffare att genomföra detta i ett traditionellt fastighetsföretag men vi är inte traditionella. Vi måste också vara en spelare i samhället och då handlar det om att vi engagerar oss i våra områden, andra kan skänka pengar till någon verksamhet i Indien eller Afrika. Askim är ett av de områden där Stena Fastigheter äger lägenheter och där de anställda arbetar nära hyresgästerna. Vi sätter oss i bilen för att besöka relationsförvaltaren Sari Isberg och fastighetsskötaren Roger Hansson som just nu förbereder för det 30-tal sommarjobbare som kommer att jobba i området. På väg till områdeskontoret går samtalet in på regeringens senaste satsning på subventioner för byggande av hyresrätter. – Jag tycker inte att satsningen är tillräcklig och den är dessutom fel. Satsningen skulle möjligen kunna bidra till att det byggs hyresrätter i områden som inte är så attraktiva och där man kan sätta en lägre hyra. Men min farhåga är att när man ger bidrag på det här viset så kommer de bidragen att ätas upp av ökade entreprenadkostnader. HON TROR INTE att det kommer bli aktuellt för Stena att söka bidrag till sina projekt. – I många områden där vi har för avsikt att bygga nu kommer vi vilja ta ut en högre hyresnivå än den som man är tvungen att sätta för att få subventioner, så i många fall kommer vi inte ansöka om bidrag. Det kan finnas några områden som vi kommer att titta på för att se om det är aktuellt. Men subventionerna kommer, som jag säger, inte leda till att vi får igång en större produktion utan det sitter i andra saker. Istället tycker Christel Armstrong Darvik att regeringen borde fokusera på att få planprocessen att gå smidigare och pressa på kommunerna. Hon är engagerad i debatten och ser det som en naturlig del av sin roll som vd att vara det. – Det tillhör min roll att debattera och det är TIO FRÅGOR/ CHRISTEL ARMSTRONG DARVIK Favoritpryl: Trädgårdssax. Sött eller salt: Salt. Senast lästa bok: Sonjas sista vilja av Åsa Hellberg. Lyssnar på: Laleh. Blir arg över: När någon utnyttjar andra för egen vinning. Min bästa egenskap: Forma ett bra lag. Min sämsta egenskap: För snabb. Dansar till: Reggae. Hit reser jag gärna igen: Västindien, Tobago Cays. Vackraste byggnaden: Taj Mahal och historien kring varför den byggdes. Gillar trädgårdslivet. Förra sommaren fick 300 ungdomar, som själva bor i området, möjlighet att sommarjobba hos Stena Fastigheter. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 39 RELATIONSFÖRVALTNING ÄR INTE BARA NÅGOT JAG PÅ LEDNINGSNIVÅ PRATAR OM UTAN DET GENOMSYRAR VÅR VERKSAMHET. klart att kan jag påverka så gör jag gärna det. Jag ser ju också hur viktig hyresrätten är och ser också att den går att utveckla på många sätt. Vi försöker ju utveckla hyresrätten genom relationsförvaltningen och visa att det finns ett mervärde av att bo i en hyresrätt. FAKTA/ CHRISTEL ARMSTRONG DARVIK Född: 1953. Bor: Göteborg. Familj: Man, två vuxna barn och deras familjer. Aktuell som: Vd Stena fastigheter, styrelseledamot Svenska Mässan, styrelseledamot Chalmers stiftelse och suppleant i styrelsen för Fastighetsägarna Sverige. 40 ATT FRÅGORNA ENGAGERAR Christel Armstrong Darvik går inte att ta miste på och hon berättar att hon vid flera tillfällen blivit tillfrågad om att gå in i politiken, men alltid snabbt tackat nej. – Jag kan vara en samhällsspelare ändå och påverka i min roll som vd. Förmodligen med större frihet. Troligen har hon också insikt i en politikers roll och friheter. Sonen Axel Darvik kom 2002 in i riksdagen för Folkpartiet som den då näst yngsta riksdagsledamoten i historien. Idag har han pluggat färdigt på Chalmers och har sitt eget konsultbolag, berättar Christel, men han är fortfarande engagerad i politiken på kommunnivå. Och så plötsligt inser hon att vi kört fel och får ringa upp Sari Isberg för vägbeskrivning. – Så går det när man är engagerad, säger hon och skrattar. Efter några vändor till med bilen kommer vi till Kobbegården i Askim och Roger Hansson visar oss runt och pekar på plank som ska målas och områden som ska städas upp. Under våren inventerar de vad som måste göras direkt och vad som kan sparas till sommarjobbarna. – Nu när vi är ute hos hyresgästerna är det flera föräldrar till barn hos oss som frågar när det är dags att ansöka igen. De är jätteglada för det här, säger han och Christel utbrister ”Vad roligt”. FÖRRA ÅRET var första gången som satsningen genomfördes och totalt 300 ungdomar mellan 16 och 20 år runt om i Stenas områden fick jobba ett par veckor med att utveckla sina områden. – Det är det här jag menar. Relationsförvaltning är inte bara något jag på ledningsnivå pratar om utan det genomsyrar vår verksamhet. Till syvende och sist handlar det om vad som faktiskt händer i våra områden och hur det påverkar de som bor där. • FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 DOM SA ATT DET ALDRIG SKULLE BYGGAS NYA BOSTÄDER I AVESTA Nu växer Avesta så det knakar. Under 2014 ökade vår befolkning med 440 personer. Det placerar Avesta på nionde plats i hela landet sett till procentuell befolkningsökning. Men alla dessa personer, unga som gamla, behöver någonstans att bo i vår kommun som ligger cirka 90 minuter med tåg från Stockholm, har gratis busstrafik och ett upptagningsområde med halva Sveriges befolkning inom en radie på 20 mil. Vill Ni vara med och bygga Avestas framtid? Ta då del av vårt underlag av tomter och detaljplaner på avesta.se/framtidensavesta och återkom till oss med Er intresseanmälan. Det går också bra att kontakta kommundirektör Anders Friberg 0226-64 50 02 eller markchef Ulf Lademyr 0226-64 50 71 för mer information. Välkommen med Er intresseanmälan senast 14 maj 2015. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 41 Göteborg, Svenska Mässan 2 & 3 september 2015 Västsveriges viktigaste och mest självklara mötesplats för alla som arbetar med fastigheter! • Seminarier • Nyheter • Utställare • Inspiration NYTT FÖR I ÅR Ett eget område inom Säkerhet Fokusområden: Drift, förvaltning, underhåll, energi & miljö ALLT HELT KOSTNADSFRITT! Skriv ut ditt entrékort på: www.easyfairs.com/ fastighetgbg Officiella partners Boka din monter online, besök www.easyfairs.com/FastighetGbg Fall i rätten När anbud på ny hyra lämnas av en lokalhyresgäst finns det skäl för hyresvärdar att svara i rimlig tid – annars kan budet anses ogiltigt. TEXT: KARIN RUTSTRÖM ILLUSTRATION: DENNIS ERIKSSON Hyresvärden godtog den nya hyran för sent EN LOKALHYRESGÄST säger upp ett hyresavtal för villkorsändring och föreslår en annan månadshyra. Veckan därpå ansöker hyresgästen även om medling hos hyresnämnden. Det går nästan sex månader innan hyresvärden hör av sig till hyresgästen. Fastigheten har under tiden sålts och den nye ägaren meddelar att man accepterar förslaget till ändrade hyresvillkor. Hyresgästen tackar nej och menar att anbudet som tidigare lämnats har förfallit. Han menar att hyresvärdens svar blir ett nytt anbud eftersom den så kallade acceptfristen (betänketiden) redan löpt ut. Hyresvärden vägrar acceptera och hänvisar till att acceptfristen ska räknas från det datum ärendet skulle upp för medling i hyresnämnden och två månader framåt. Ärendet hamnar i tingsrätten som ger hyresvärden rätt. Hyresgästen överklagar till hovrätten som ändrar domen och menar att acceptfristen gäller från det datum då avtalet sades upp för villkorsändring. Även om hyresgästen ansökte om medling i hyresnämnden kan det, enligt hovrätten, inte tas som intäkt för att denne automatiskt gick med på att acceptfristen skulle skjutas fram. Kommentar Mikael Gulliksson, chefsjurist Fastighetsägarna Sverige: Även om detta rättsfall inte är prejudicerande – det vill säga har samma vägledande status som ett avgörande från Högsta domstolen – illustrerar det rätt väl några saker som kan vara viktiga för fastighetsägare att känna till. Acceptfrist innebär att när ett anbud lämnats finns det en betänketid. Men den som tagit emot anbudet måste svara i rimlig tid. I det här fallet ansåg domstolen att acceptfristen var avsevärt kortare än den tid inom vilken hyresgästen hade att hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Räkna därför med, i den här typen av fall, att acceptfristens längd ofta är kortare eller till och med väsentligt kortare än två månader. Reglerna inom det här området är mycket komplicerade. Tänk därför på att ta reda på vad som gäller och svara i tid om det finns ett intresse av att godta ett anbud. I detta fall hade fastigheten överlåtits efter det att hyresgästen sagt upp avtalet för villkorsändring. Stambytet var inte sedvanligt underhåll EN HYRESGÄST tvingas flytta till en evakueringslägenhet då värden ska utföra ett stambyte i lägenheten. Hyresgästen betalar samma hyra under tiden han bor i evakueringslägenheten trots att hyran där borde vara betydligt lägre eftersom den till ytan är mindre. Hyresgästen upptäcker skillnaden och kräver att få tillbaka mellanskillnaden. Men hyresvärden menar att hyresgästen enligt hyresavtalet inte har rätt till hyresnedsättning när det görs sedvanligt underhållsarbete i lägenheten. Hyresgästen driver ärendet vidare till tingsrätten, som går på hyresvärdens linje. Hyresgästen överklagar domen till hovrätten som ändrar domen och ger hyresgästen rätt till en hyresnedsättning. Hovrätten menar att renoveringen är så pass omfattande att den inte kan ses som sedvanligt underhåll. Kommentar från Mikael Gulliksson, chefsjurist Fastighetsägarna Sverige: Inte heller här har hovrättens avgörande någon prejudicerande verkan, därför avstår jag att i detalj kommen- FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 tera fallet. Men det är ändå intressant eftersom det i fallets lyfts fram några grundläggande aspekter som är viktiga att tänka på i samband med planering av renoveringsåtgärder. Det är ganska vanligt att en bostadshyresgäst i hyresavtalet avsäger sig rätten till nedsättning av hyra i samband med sedvanligt underhåll. Det är exempelvis något som finns med i Fastighetsägarnas standardavtal. Men det finns trots det risk för en viss osäkerhet. Det innebär att man vid omfattande renoveringar måste ta ställning till om den underhållsåtgärd som ska göras omfattas av den särskilda avtalsbestämmelsen eller inte. Det finns ett vägledande avgörande från 2002, där Högsta domstolen ansåg att en avtalsbestämmelse av det aktuella slaget inte kunde tillämpas för en genomgripande renovering som omfattade flera ingripande åtgärder av underhållskaraktär. 43 Stadsomvandlingen Fokus Visionsbild av det nya torget med det runda stadshuset i centrum. Nya hållbara Kiruna LKAB gjorde en kovändning. Kirunas fastighetsägare ersätts med nya hus. Många frågor återstår, men nu kan man blicka framåt mot den hållbara stad som ska byggas. Möt också fyra unga tjejer som sätter sin prägel på framtidsstaden. S TEXT: ERIK HÖRNKVIST FOTO: WHITE ARKITEKTER, HANS-OLOF UTSI prickorna från gruvbrytningen närmar sig. Om bara några år har en stor del av Kirunas hus slukats av gruvan, i andra delar av den nuvarande stadskärnan gör sprickbildningen det farligt att vistas. Nyligen presenterade LKAB en tidplan för utveckling och avveckling av Kiruna. Enligt denna ska stora delar av torget och handelsgatan vara inflyttningsklara 2019. För Kirunas fastighetsägare har framtiden länge varit oviss. Den ursprungliga ersättningen mot svarande fastighetens marknadsvärde plus 25 procent hade inte räckt långt för att bygga nytt. Men så kom så beskedet i slutet av mars, för att snabba på processen har LKAB infört möjligheten att ersätta en fastighet med en ny. En process som Fastighetsägarna MittNord varit aktiva i. – Om vi jämför med ett år tillbaka så har LKAB förflyttat sig 180 grader när det gäller ersättningsprinciperna. Vi är glada för att de har öppnat upp FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 Eva Ekelund Krister Lindstedt för dialog och tagit till sig hur liknande processer hanteras i Tyskland, vilket vi tydliggjorde med den rapport vi tog fram i mars 2014, säger Peter Sörman, näringspolitisk chef på Fastighetsägarna MittNord. Kommunens mark- och exploateringschef Eva Ekelund menar att Kirunas fastighetsägare nu fått rimliga villkor för att ta sig an framtiden. Däremot är det tufft för butiksägarna. Det stora problemet är att det inte går att bara flytta några åt gången, att hamna i bakvattnet kan bli en katastrof. – Det är väldigt nytt med ersättningsprinciperna. I den första delen som ska byggas är det ingen lokal fastighetsägare som anmält intresse. Men jag har varit i kontakt med ett par som vill vara med i nästa skede, säger Eva Ekelund. NÄR DET NU BYGGS en helt ny stad finns det unika möjligheter att skapa hållbarhet från början. Inte lika ofta pratas det om att det finns lika många möjligheter att göra väldigt fel. 45 DEN HÄR STADEN ÄR LITEN, OCH DEN KOMMER INTE ATT BLI NÅGON STORSTAD HELLER, MEN OM MAN SAMLAR AKTIVITETER I CENTRUM BLIR DET LITE MER LIV OCH PULS I STADEN Julia Fjällborg, högstadieelev i Kiruna – Att flytta staden rent fysiskt kan vara tufft nog. Men att få folk med sig och skapa entusiasm är avgörande för att det ska bli en framgång, säger Krister Lindstedt som leder arkitektbyrån Whites arbete att utforma den nya stadskärnan. Den sociala hållbarheten är den stora utmaningen. Ett viktigt instrument är medborgardialoger. – Om man bor här så gillar man med stor sannolikhet att ta sig ut i naturen. Men idag är staden utspridd och gles, man måste ta bilen för att komma ut, säger Krister Lindstedt. Därför har man planerat gröna stråk in mot vardagslivet. Krister Lindstedts vision är att det ska gå att ta med sig skidorna rakt ut i fjällvärlden direkt från det nya torget – eller med ett hundspann som man hyr där. – Kiruna är så klart till stor del beroende av gruvan, men det finns andra näringar som börjar bli starka. Dels rymdforskningen, men inte minst växer turismen. Kiruna är redan idag något av en port mot vildmarken, men turistnäringen har dock inte riktigt kommit in i staden. De förutsättningarna vill vi skapa, säger Krister Lindstedt. Målet är att skapa en tät stad med plats för möten. Inte minst menar Krister Lindstedt att det är viktigt att planera för en stad där man inte är lika beroende av bilen som idag. EN VIKTIG HÅLLBARHETSTANKE är att knyta ihop externhandeln med stadskärnan. – I andra städer kan det vara svårt eftersom stadskärnan ligger isolerad av de årsringar som exempelvis bostadsbebyggelsen har skapat. Men jag tror att man kan lära sig av tanken att de inte måste ses som två konkurrerande storheter utan att det går att hitta samverkan. Ytterligare en risk är att man skapar en stad helt kliniskt befriad från medborgarnas avtryck. – Därför försöker vi se till att ta med saker från den befintliga stadskärnan, som klocktornet från stadshuset. Dessutom har vi en ambitiös dialog med Kirunabor om vad torget ska innehålla. Där hade exempelvis högstadieeleverna som deltog i vår workshop mycket att Klocktornet från det nuvarande tillföra. • stadshuset flyttas med. 46 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 Formar sin stad OM DET NYA KIRUNA ska bli framgångsrikt är det just dessa fyra tjejer, och deras kompisar, beslutsfattarna måste lyssna på. Som Stina Pääjärvi säger: – Det är ju ändå vi unga som ska bo i den här stan senare. Tillsammans med Julia Fjällborg, Marléne Eriksson och Tilde-Marie Holmström har hon gjort ett skolarbete om Kirunas stadsomvandling. Via det arbetet bjöds de in till en workshop med deltagare från olika förvaltningar på Kiruna kommun, arkitekter och andra intressenter. – Genom vårt skolarbetet har vi gjort våra röster hörda. Det har blivit stor uppmärksamhet och en massa folk såg oss plötsligt. I workshopen fick vi ge vår bild av stadsomvandlingen och de lyssnade verkligen på våra åsikter och var positiva till det som vi kom med, säger Marlene Eriksson. Tjejerna har levt med vetskapen om att deras stad måste flytta på sig i större delen av sina liv. ”Det är väl vårt sätt att leva i den här staden”, konstaterar de. – Men jag tycker att det är ganska bra att få chansen att göra något nytt, att kunna få ett ombyte och möjlighet att utveckla den här staden. Det måste finnas mer för oss ungdomar och vi måste vi få en tätare stadskärna där man kan mötas, säger Stina Pääjärvi. I DAGENS KIRUNA blir man som ung extremt beroende av de vuxna. Staden är väldigt utspridd, fotbollsplan och sporthall ligger flera kilometer bort och med dåliga kommunala förbindelser krävs det att en förälder ställer upp och skjutsar. – På workshopen tog vi upp att vi vill ha vinter- och sommaraktiviteter utomhus på torget, till exempel en skridskobana eller skatepark. Den här staden är liten, och den kommer inte att bli någon storstad heller, men om man samlar aktiviteter i centrum blir det lite mer liv och puls i staden, säger Julia Fjällborg. Men hon betonar att det handlar om mer än bara trivsel, i slutändan är stadsutveckling nödvändig för Kirunas överlevnad. – Det är svårt för unga att få jobb och bostad idag. Särskilt nu när det börjar gå sämre för LKAB. Jag brukar jämföra Kirunas näringsliv med ett pärlhalsband, gruvdriften är själva tråden som håller ihop alla pärlor och hindrar dem från att falla. Pärlorna, det är alla våra företag. Vi tror inte att det är hållbart i framtiden att låta alla pärlor vila på en tråd, det måste finnas större mångfald och det måste bli lättare för unga att starta företag, säger Stina Pääjärvi. Här ska det nya torget byggas. Från vänster: Julia Fjällborg, Stina Pääjärvi, Marlene Eriksson och Tilde-Marie Holmström. DERAS YRKESDRÖMMAR har en stark koppling till stadsomvandlingen. Marlene Eriksson har arkitektdrömmar och skulle gärna vara med och konkret forma sin stad. – Jag tror att det är viktigt att man inte håller fast vid det gamla. Det är ju faktiskt en framtidsstad. Arkitekturen måste sticka ut lite och bli ett varumärke för Kiruna om folk ska lockas hit. – Jag kanske skulle vilja bli mäklare, att sälja de nya bostäderna vore häftigt, säger Stina Pääjärvi. Men de tror att unga även i fortsättningen kommer att lämna Kiruna för studier och karriär. – Men om vi utvecklar en stad där man känner sig trygg och trivs kommer man att vilja återvända. Det är väl det allt går ut på – att folk ska komma tillbaka, säger Tilde-Marie Holmström. Ta del av deras arbete om stadsomvandlingen: http://rovastefan.wix.com/stadsomvandlingen FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 47 Prylar Grön inspiration Superbär i rabatten Äntligen dags för dagar i det gröna! Då krävs rätt prylar för att göra jobbet så smidigt som möjligt. Redaktör: Malin Age, [email protected] ”Träskets bärnsten”, ”Arktiskt hallon”, ”Nordisk apelsin” – kärt barn har ju många namn och hjortronet är just en sådan älskad familjemedlem, känd för både unik smak och goda egenskaper. Flera plantskolor har tagit fasta på intresset för att odla ätbart och erbjuder nu hjortron för odling. Själva hjortronplantan är mycket köldtålig och kan klara temperaturer ned till –40°C. Blommorna är däremot känsliga för frost. Hjortronet föredrar att ha det blött om fötterna och vill ha jord med lågt pH-värde samt mycket sol. www.plantagen.se Arbetarbostad Biologisk mångfald, mindre risk för angrepp från skadedjur, varierat ekosystem och lyckligare växter. Ett insektshotell där flitiga nyckelpigor, humlor och bin trivs gör nytta. www.granngarden.se Utan en droppe bensin En av de allra första gräsklipparna för professionellt bruk som går på batteri! Nu är GRA 53 och GRA 48 Professional ute på marknaden. Med kapacitet att klippa motsvarande sex tennisplaner på samma tid som jämförbara bensinklippare – men tystnaden kommer på köpet. www.bosch.se Kör grönt Smidig och lätt trädgårdsvagn av UV-beständig plast för transport av redskap eller växter när man till exempel ska förflytta sig mellan gårdar. Volym: 50 liter. www.biltema.se 50 Coolt mot ogräshot ”Som en förlängning av handen” beskrivs ogräsbekämparen Lucko. Klart är i alla fall att skrapan gör det lätt att komma nära växter för att luckra upp jorden, utan att skada det som ska sparas i rabatten. www.ograsfritt.se FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 ABB. En komplett leverantör för dig som ska elektrifiera en fastighet. Var du än bygger i Sverige, vet du väl om att ABB kan elektrifiera hela din fastighet? ABB är väl rustat för att ta hand om en hel kommersiell fastighet så som hotell, köpcentrum, sjukhus eller kontor. Med egna produkter inom områdena elkraft, elinstallation och styr- och övervakning. En av våra unika produkter är Schuko USButtaget, ett patenterat vägguttag med inbyggt USB-uttag. ABB AB Lågspänningsprodukter [email protected] 021-32 50 00 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 51 Fokus Framtidssäkrad IT Mer nytta med samlad IT Med en öppen tjänsteplattform i fastigheter kan både fastighetsägaren och de boende få ut mer av framtidens digitala tjänster – utan att behöva installera nya produkter. E nergimätare, hemlarm, passage-, trygghets- och styrsystem, solpaneler och värmepumpar är alla en del av fastigheten. System som i allt större mängd blir uppkopplade. Med allt fler system och data tillgängliga på internet skapas nya frågeställningar. Fastighetsägare måste hantera säkerhet, integritet, integration och kommunikation. Men det ger också möjlighet att med VI SER ATT DET ÄR I FASTIGHETERNA DEN DIGITALA REVOLUTIONEN KOMMER ATT SKE. Christoffer Börjesson, marknadschef på KTC smarta IT-lösningar utveckla fastigheter till framtidens digitala marknadsplatser. – Vi ser att det är i fastigheterna den digitala revolutionen kommer ske. I svenska hem sker en kraftig ökning av uppkopplade apparater och funktioner. Får vi alla fastighets-, omsorgs- och andra nyttotjänster att samverka kan nya värden skapas i form av bättre ekonomi, grönare boende och höjd kvalité – för både fastig52 hetsägare och boende, säger Christoffer Börjesson, marknadschef på KTC. För att möjliggöra detta används en öppen tjänsteplattform bestående av grundläggande IT-infrastruktur med stöd för att hantera olika produkter, system och kommunikationsprotokoll. Lösningen kommer från det nationella innovationsprojektet ”Hållbara öppna lösningar för det smarta hemmet” som leds av forskningsinstitutet inom Swedish ICT med finansiering från Vinnova. – Vi kan skapa nya energismarta lösningar genom att utnyttja andra produkter och system. Med en temperaturgivare med larmsystem kan vi styra och säkerställa rätt inomhusklimat, men vi kan också skapa en presentation för hyresgästen, säger Christoffer Börjesson. Andra smarta funktioner sänker temperaturen om hyresgästen låser dörren och bekräftar via en mobilapplikation att de lämnar lägenheten för dagen. Detta utan att ha installerat en enda produkt utan genom att integrera data. FÖR ATT KUNNA hantera den ökade mängden enheter anslutna till internet, som kan dela och hämta information, ska fastighetsägare bestämma vem som får ”chatta” med fastighetens produkter och system. Fastighetsägaren kan hantera tillgång och rättigheter till olika produkter för olika tjänsteleverantörer. – Vinnova-projektet är jätteintressant då det ska främja lösningar för teknik, aff ärsmodeller samt tjänster för boende och fastighetsägare. Men för att möjliggöra detta måste vi säkerställa en standard för grundläggande funktioner utifrån ett IT-perspektiv vid planering och genomförande av nyproduktion, tillbyggnader eller ombyggnader. Vi kan bara spekulera i vilka tjänster, produkter och system som finns i morgondagens fastigheter, men vi kan vara säkra på att de kommer finnas på internet, säger Christoffer Börjesson. MARIA ODEH SE SIDAN 54 Bostadsbolag är extra utsatta. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 FOTO: MARIA ODEH Om fastighetens olika system tillåts prata med varandra kan de boende ta del av ett helt ekosystem av nya funktioner. Checklista för upphandling av IT-system och -tjänster För att skapa grundläggande praxis när det kommer till system i fastigheter som kopplas upp mot internet har KTC:s arbetsgrupp tagit fram en kravspecifikation för upphandling av IT-system och tjänster i samband med nyproduktion eller ROT-renoveringar. Här är några av kraven: System ska vara byggda så att det enbart finns en uppkoppling per förening/ huskropp. Isolera hela nätet genom att använda ett privat fastighetsnät. System och enheter ska vara IP-baserade. Det ska vara möjligt för systemadministratörer att modifiera portar i systemen. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 Drift och övervakning av nätverket ska vara möjligt. Det ska vara enkelt att avpollettera fastigheter vilket medför att system ska kunna återställas till ursprungsläget med ett lösenord. I största utsträckning ska öppna protokoll för IP-system används istället för branschspecifika protokoll. Stöd för IPv6. Ställ krav på standardbaserat-API för enklare integration. Använd publika certifieringar. Stöd för användarhantering, till exempel att öppna/stänga av användare i hela systemet ska kunna göras enkelt utan att behöva gå in i varje system. 53 FOTO: ANDRÉ DE LOISTED BÄSTA TIPSEN FÖR BÄTTRE IT-SÄKERHET: Bostadsföretag är attraktiva mål för hackare. Ju fler tjänster som flyttar ut på nätet, desto större blir risken för dataintrång. Marcus Millbourne, från IT-säkerhetsföretaget Digifort, vill flytta upp IT-frågorna till ledningsnivå. Här delar han med sig av sina bästa förebyggande tips. •Låt era utvecklare känna till och utveckla enligt de tio krav som tagits fram av den ideella IT-säkerhetsorganisationen OWASP. • Utför säkerhetsanalyser på era applikationer och system. • Uppdatera regelbundet och använd de senaste versionerna. • Använd verktyg för att upptäcka attacker och säkerhetsbrister. •Se till att er personal är medvetna om potentiella hot när de surfar. Källa: digifort.se ”Bostadsbolag är extra utsatta” Varför är fastighetsföretag attraktiva mål för dataintrång? – Hos företag där IT inte är den primära verksamheten blir ofta kompetensen om IT-säkerhet en nedprioriterad fråga. De senaste åren har allt fler tjänster blivit webbaserade, till exempel möjligheten att signera avtal eller boka tvättstuga på nätet. Vi ser att man jobbar mer med användarvänligheten men ofta missar säkerheten. Då kan attackerare försöka utnyttja bristerna för att göra intrång. Vilken skada kan ett intrång göra? – Vi ser tydligt att bostadsbolag är extra utsatta för hackare som vill komma åt hyreskontrakt för att kunna sälja dem på svarta marknaden. Vi har sett hur man kapar förstahandskontrakt i Stockholm som sedan kan säljas för 500 000 kronor. Kommer en attackerare väl in i systemet kan det vara väldigt gynnsamt för den som utför attacken. Men brister kan också 54 utnyttjas för att ändra hyror. Har man då tusentals lägenheter i sitt bestånd är det ett jättejobb att gå igenom alla för att se vad som ändrats. Hur vanligt är det att ett fastighetsföretag blir utsatt för hackerattacker? –Bostadsbolagen blir attackerade flera gånger dagligen, men få märker det. Hackare letar alltid efter den enklaste vägen in. En vanlig metod är att använda verktyg som automatiskt skannar av stora delar av internet efter kända brister. Ett av bostadsbolagen vi har hjälpt blev attackerade mellan fem och 25 gånger dagligen. Vem har vanligtvis ansvaret för ITsäkerheten på fastighetsföretag? – Många har en IT-ansvarig chef, fast ofta är det någon på marknadssidan som är ägare till en applikation eller webbsida. Fastighetsbolaget låter därefter en utomstående part drifta hela IT-miljön och förlitar sig på att man har ett avtal som ger ett fullständigt skydd. Vi tycker att IT-säkerheten måste komma mycket högre upp i organisationen, helst ända upp till vd-nivå. Då går det fortare att få kännedom om säkerhetsläget och fatta snabba beslut när det behövs. Vad kan ni hjälpa era kunder inom fastighetsbranschen med? – Många behöver vår hjälp för att verifiera hur säkra deras IT-miljöer är, vi gör då omfattande säkerhetstester. Sen erbjuder vi Triggerfish – ett verktyg som man enkelt kopplar in på sin webbsida. Verktyget upptäcker omdelbart när man är utsatt för en hackerattack och används idag av flera fastighetsbolag. Triggerfish finns att köpa till som en modul i fastighetssystemet Fast2. Då kan ännu fler bostadsbolag enkelt komma igång med att skydda sina webbplatser. MARIA ODEH FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 frosting.se Koncept för golvvärme i flervåningshus! Thermotech MultiLevel™ Energismart på flera plan. Thermotech MultiLevel™ Lägre energiförbrukning. Bantade byggkostnader. Behaglig boendemiljö. Självreglerande. BYGG EN MILJÖSMART FASTIGHET som uppfyller standarden för passivhus, till bantade byggkostnader. Konceptet Thermotech MultiLevel™ tillför extremt lågtempererad vattenburen värme via både golv och tak i varje våningsplan. Ingen individuell rumsreglering behövs och fastigheten blir självreglerande. En behaglig inomhusmiljö med jämn temperatur och kylmöjligheter ger nöjda boende på köpet. Självreglerande uppvärmningssystem för moderna flervåningshus. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 Läs mer på www.thermotech.se/multilevel 55 Pepparkakshuset Största möjliga tystnad... PCS Comfort tystar allt utom förskolebarnen Låt barnen leka och stoja på förskolan. För nu introducerar PCS Projektservice den nya tysta modulen PCS Comfort. Den är utvecklad för att tillfälliga lokaler ska kunna erbjuda en bättre arbetsmiljö, med riktigt behaglig ljudkomfort. Vår nya modulserie PCS Comfort öppnar också för större rumslösningar, den är energisnålare och har lägre värmeinstrålning än vanliga standardmoduler. Entréerna på nya PCS Comfort är som standard inklädda i snyggt designat cederträ. Se mer om årets modulnyhet samt vår beprövade modulserie PCS Classic på pcsprojektservice.se/moduler eller kontakta oss för mer info. www.pcsprojektservice.se 08-39 00 99 portable construction system Karavan Landskapsarkitekter Design/Arkitektur Med förslaget ”Där våra vägar korsas” utsågs Karavan Landskapsarkitekter till vinnare i arkitekttävlingen om att utforma Gävles stadsmiljö. Juryn fastnade för förslagets goda förståelse för stadsrummets betydelse och en väl avvägd balans mellan moderna inslag och en klassisk stadsmiljö. TEXT: SUSANNA KULL FOTO/ILLUSTRATIONER: KARAVAN LANDSKAPSARKITEKTER Gävles världskändis, Gävlebocken, kan se fram emot en ny inramning när Karavans förslag ”Där våra vägar korsas” inom en snar framtid ska realiseras. A Åsa Ehn Hillberg, Karin Danielsson och Kristina Ehrstedt står bakom projektet Där våra vägar korsas. FAKTA/KARAVAN LANDSKAPSARKITEKTER Etablerat: 2010 i Uppsala Ansvarigt team bakom det vinnande bidraget: Åsa Ehn Hillberg, Karin Danielsson och Kristina Ehrstedt. Tidigare projekt kring offentliga miljöer i urval: Nya stadsdelen Gävle Strand, Brotorget i Bollnäs och naturum Trollskogen på Öland. tt ta sig an omgörningen av några av Gävles viktigaste stadsbyggnadselement var en både komplex och utmanande uppgift för landskapsarkitekterna på företaget Karavan. – Vi närmade oss uppdraget genom att ta avstamp i platsens historiska arv och den befintliga miljön, med sina olika förutsättningar. Vi ser som vår uppgift att få dem att samspela genom att det nya som tillförs anknyter till de kulturhistoriska aspekterna. Det speglas också i de rådgivare som vi knöt till tävlingsteamet, som till exempel en konstnär och en bebyggelseantikvarie, säger Åsa Ehn Hillberg, landskapsarkitekt och delägare i Karavan. Bidraget ska utforma Gävles klassiska stadsmiljö med fokus på Slottstorget, Å-rummet och Rådhusesplanaden. Teamet fastnade omgående för idén att utveckla esplanadens korsande gångstråk som ett sätt att underlätta samvaro och folkliv. Esplanaden blev också utgångspunkt för att knyta samman stadsdelarna på varsin sida om ån. –Namnet ”Där våra vägar korsas” symboliserar möjligheten till möten mellan människor i det offentliga rummet. Det illustrerar hur diagonala och korsande gångstråk blir upphov till ett rörelsemönster som ger goda möjligheter att utveckla en plats som sjuder av aktiviteter och folkliv. Men även hur bilister, kollektivtrafik, cyklister och gångtrafikanter på ett säkert och tryggt sätt kan dela på utrymmet, säger Åsa Ehn Hillberg. Brotorget i Bollnäs är planerat att invigas under senhösten 2015. Inspirationen kommer från bygdens färgstarka traditioner och från hemmets lugna vrå. • FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 57 TEMA Säkerhet Jakten på en serieanläggare Flera anlagda bränder inom samma område sprider inte bara skräck hos de boende, de kan också orsaka stora ekonomiska skador på fastigheter och närliggande miljö. Serieanläggare av bränder är ofta svåra att få fast, men nu har Eva Ljungkvist och Dan Granvik tagit fram en ny metod för att förutsäga serieanläggarens nästa drag. E TEXT: JONAS LANNERING ILLUSTRATION: ROBERT HILMERSON n tidig morgon vintern 2010 kunde invånarna i Ystad äntligen andas ut. Efter en unik spaningsinsats hade polisen lyckats fånga den så kallade Gryningspyromanen på bar gärning. Ulf Borgström, som är hans riktiga namn, hade då satt skräck i Ystad under många år men flera gånger släppts ur häktet i brist på bevis. 58 – I det fallet hade man en ganska klar bild om vem gärningsmannen var. Men bevisläget gjorde det väldigt svårt att åtala honom. Vi var tvungna att försöka förutse hans mönster för att kunna gripa honom med fingrarna i syltburken, säger Dan Granvik som efter Ystadsfallet pensionerade sig efter över 40 år som polis, med brandutredningar som specialitet. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 Ett växande samhällsproblem träder fram vid en titt i statistiken över anlagda bränder i Sverige. Enligt Björn Björkman, rådgivare på på Brandskyddsföreningen, kostar anlagda bränder samhället över en miljard kronor varje år. Skolmiljöer är särskilt utsatta, där ungefär hälften av bränderna är anlagda. Men anlagda bränder inträffar också i bostadshus, med direkt fara för de boendes liv. Mordbrandsutredningar är mycket svåra då bevisen oftast brinner upp. Inte sällan måste man ta gärningsmannen på bar gärning. För att underlätta utredningarna har Dan Granvik tillsammans med sin tidigare kollega, brandutredaren Eva Ljungkvist, tagit fram en särskild utredningsmetod för serieanläggare som bygger på så kallad relationskartläggning. – Kort och gott är relationskartläggning en metod som vi utredare använder för att kunna pussla ihop mönster i en utredning med en misstänkt serieanläggare. Det gäller att fråga var, när och hur i varje detalj och lägga in all information i en databas. Förhoppningsvis hittar man sen enklare de detaljer som man kan gå vidare med, säger Eva Ljungkvist som numera arbetar skarpt med metoden i ett fall för danska polisen. TILLBAKA TILL YSTAD 2010. Dan Granvik och Eva Ljungkvist hade arbetat med utredningen om gryningspyromanen under flera år då han slutligen kunde gripas. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 När fallet var avslutat var de övertygade om att deras lärdomar från Sveriges största serieanläggarutredning kunde återvinnas. Eva övergick till konsultverksamhet och hade då mer tid åt att utveckla en systematisk utredningsmetod som utgick från relationskartläggning. De knöt också till sig en programmerare som hjälpte dem med de tekniska delarna av metodutvecklingen. Lösningen blev att utforma en grafdatabas som, till skillnad från en vanlig databas med tabeller, visualiserar samband och relationer mellan databasens poster. Det kan liknas vid en stor mind-map där cirklarna är noder och pilarna mellan cirklarna relationer. UTREDARNA MATAR IN parametrar från utredningen i programmet, som sedan gör om informationen till noder och relationer. Bränder som till exempel har skett på samma gata kan ha en relation i databasen. Bränder som har anlagts i ett soprum kan ha en annan. Misstänka, brottsoffer, deras anhöriga och en rad andra parametrar kan också läggas in i systemet. Tillsammans skapar alla relationer i databasen ett komplext nät av information som brandutredarna sedan kan leta efter mönster i. 59 FOTO: HANDOUT/KOD 10500/POLISEN TEMA Säkerhet Natten mot den 2 december 2010 bröt en brand ut i ett flerfamiljshus i Ystad. Flera polispatruller såg en person lämna huset bara minuter innan vindsbranden blossade upp. ”Gryningspyromanen” som hade gäckat polisen sedan 1990-talet kunde gripas på bar gärning och dömas till åtta års fängelse. – Det finns flera andra fördelar med metoden. Det är en väldigt enkel metodik som vi kan lära ut och som gör stor nytta PROBLEMEN MED BRANDUTREDNINGAR ÄR DESAMMA VÄRLDEN ÖVER. BEVISEN RÄCKER OFTA INTE TILL FÄLLANDE DOMAR. Dan Granvik, utredare på en lokal nivå. Till exempel fastighetsägare och försäkringbolag kan ha nytta av att vi tittar mer systematiskt på ett område där en serieanläggare härjar. Då kan vi enklare se vad de ska lägga resurserna på i sitt brandskyddsarbete. Vi kan därför hjälpa dem att prioritera bättre, berättar Eva Ljungkvist. Dan Granvik betonar att man med metoden inte kan förutsäga exakt vilket nästa mål en serieanläggare har i kikaren. 60 – Men man kan få svar på viktiga frågor som hjälper utredningen framåt. Vilka mönster tyder på att det är en och samma person? Vilka mål har hög risk? Var ska vi lägga våra spaningsresurser och på vilken tid? Det är sådana frågor vi ställer oss hela tiden, men som vi nu får ett bra verktyg för att strukturera, säger Dan. DAN OCH EVAS METOD har väckt stort intresse bland deras kollegor. De har fått ett stipendium av Brandskyddsföreningen för att kunna fortsätta med forskning och metodutveckling. I april förra året fick de också presentera sin forskning om hur man bättre förutser serieanläggare på IAAI:s (The International Association of Arson Investigators) konferens i Las Vegas. – Problemen med brandutredningar är desamma världen över. Bevisen räcker ofta inte till för fällande domar. Det är helt enkelt svåra utredningar, vilket gör att det naturligtvis finns ett stort intresse för metodutveckling, säger Dan Granvik. Konferensen ledde till att nya viktiga kontakter kunde knytas. Just nu ligger fokus på att testa metoden på en av de mest kända serieanläggarna i USA, den före detta brandutredaren John Orr. I skydd av sitt yrke och sina kunskaper om brandutredningar kunde han under lång tid undgå upptäckt innan han slutligen ringades in och dömdes till livstid. – DET BLIR EN STOR Dan Granvik Eva Ljungkvist utmaning och lite av ett examensarbete för oss. Det rör ju sig om en av våra egna, som valt att gå över till den mörka sidan. Vi får allt material från våra amerikanska kollegor och sen använder vi metoden och stämmer av och kalibrerar den, säger Eva Ljungkvist och låter exalterad. • SE SIDAN 62 Brandingenjören ger goda råd. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 FOTO: MIKAEL GUSTAVSEN TEMA Säkerhet 8 BRANDSÄKRA TIPS TILL FASTIGHETSÄGARE JAN TOMTIN är brandinspektör på Storstockholms brandförsvar och Farsta brandstation. Här kommer hans åtta bästa råd till fastighetsägare för att undvika anlagda bränder, som vid sidan av torrkokning och spisbrand är de vanligaste orsakerna till att brandkåren rycker ut. 1 Bedriv ett systematiskt brandskydds- arbete. Det ska alltid finnas någon med särskilt ansvar för brandskydd och dokumentation för en fastighet. 2 Titta på vad som finns tillgängligt i nära anslutning till fastigheten. Var kan en eld startas? Liggande bråte, öppna containrar eller påsar med byggmaterial är godis för en serieanläggare. 3 Se över brandsektionerna. Om man har dragit nya ledningar, installerat kabel-TV eller skaffat bredband kan de påverkas. 4 Se över tillträdet till fastigheten. Det är viktigt att alla lås fungerar och att dörrarna stängs igen som de ska. Kontrollera särskilt att dörrar till vind och källare har fungerande självstängare. 5 Tänk på framkomligheten på kringlig- gande vägar. Kommer räddningstjänsten enkelt komma fram till fastigheten vid en brand? 6 Ha uppsyn över soprummen och ha gärna ett sprinklersystem där. Dels för att det anläggs bränder, men även för att bränder kan uppstå på grund av olyckor. 7 Håll trapphus och gångar fria. Bränder i barnvagnar och möbler orsakar mycket rök som kan tränga in i lägenheterna. 8 Se till att fastigheten har fungerande brandvarnare, det är fortfarande A och O. 62 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 Har dina entreprenörer giltiga Heta Arbeten certifikat? Fråga alltid! www.hetaarbeten.se FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 63 Rena tak fina fasader Annonsera i Fastighetstidningen M AG N US JO H A N S SO N Tel: 0 8 - 505 7 3 8 13 [email protected] N I K L A S N I L S SO N Tel: 0 8 - 505 7 3 8 3 8 [email protected] Vi är experter, låt oss göra jobbet. Nu finns möjligheten att få tak, fasader och markytor fria från påväxt genom att låta våra auktoriserade entreprenörer göra jobbet. Med rätt produkt, kunskap och utrustning gör vi ett effektivt och kvalitetssäkert arbete. w w w. n e w s f a c t o r y. s e r en ”Jag spara peenr arbabr v”eJcakgasspjo mr ed ka, sjäjombfbörpteämndead badverucm e afönrvt sk, ujällm boamdrvui m echaankvtä.”kn, da s ll u la k m s i a v g m o rbkätc.” Hasmcmhaa 0 fanla nterar 25 o gSroateom m m o m, s arbäck,år. r m Line Stefan Haasm setter pe 250 våtrumsksom monterar , Lineroom per år. assetter våtrumsk Välkommen in på www.grön-fri.se för att hitta din närmaste entreprenör. SNABBARE STAMBYTE Altech Våtrumskassett (tidigare Columbivägg) sparar tid och pengar, med en både smart och stilren lösning. Alla installationer och rördragningar finns på plats direkt. Du slipper riva gamla stammar och hyresgästerna kan bo kvar under tiden. • Varje kassett prefabriceras och anpassas till förhållandena i fastigheten. • Kan förberedas för anslutning till kök, handdukstork, dusch, vattenmätning och tvättmaskiner. • Du bestämmer ytmaterial och färg: plåt, kakel och hörn. • Energieffektiv − snålspolläge och hel- eller halvspolning. • Minimal utbyggnad från väggen. • Anpassad till Branschregler Säker Vatten-installation. • Läckagevarning förebygger vattenskador. • Vägghängd WC-stol – enkelt att göra rent. • Enkelt underhåll − alla installationer är lättåtkomliga bakom frontluckan. Dahl Sverige AB • www.dahl.se/prefab [email protected] • 08-627 26 61 64 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 Säkerhet TEMA Riktlinjer för relining saknas Ett förslag till ändrade texter i AMA är ute på remiss. Dock ser det inte ut att komma med några tydligare riktlinjer för relining. Något som efterfrågats av många. Goda bakterier gör nytta i vattenledningarna FORSKARE HAR upptäckt att vårt dricksvatten till stor del tycks renas av ”goda bakterier” i ledningsrören och inte enbart i vattenverken som man tidigare trott. Rent kranvatten är inte sterilt utan innehåller en miljon bakterier. De växer till sig på insidan av vattenledningarna, vilket syns i form av en tunn, kladdig beläggning, en så kallad biofilm. Nu har forskare på Lunds universitet kommit fram till att bakterierna spelar en större roll än vad man tidigare trott. Bland annat tror man nu att en stor del av vattenreningen sker i ledningsrören – inte enbart i vattenverken. Denna nya kunskap hoppas man kunna utnyttja när stora delar av Sveriges ledningsnät måste förnyas. – Så småningom kanske vi kan styra sammansättningen av råvattnet i våra vattenverk så att tillväxten av de ”goda” bakterierna gynnas på bekostnad av de oönskade mikroorganismerna. Ungefär som att rätt mat ger bättre tarmflora, säger forskarassistent Catherine Paul. Se till att huset är framtidssäkrat ÄR DIN FASTIGHET KLIMATSÄKRAD? FASTIGHETSÄGARE I ETT FÖRÄNDRAT KLIMAT1 VI VET INTE EXAKT i vilken omfattning, men helt klart är att klimatförändringarna kommer att medföra konsekvenser. Vi kan redan se följderna av skyfall och översvämningar och som fastighetsägare bör du se till att förebygga skador till följd av ett mer extremt klimat. En bra start på det arbetet är att läsa och ta del av råden i broschyren ”Är din fastighet klimatsäkrad?” som Fastighetsägarna Stockholm tagit fram om klimatanpassning av fastigheten. Den går att ladda ner gratis i webshopen på fastighetsagarna.se. ATT RELINING NUMERA finns med i AMAtexterna gör det lättare att som beställare definiera krav på utförande. Men jämfört med de mer traditionella stambytesmetoderna är avsnittet om renoveringsmetoden relining relativt tunt. – Det är svårt att sätta speciella krav i enlighet med AMA:s uppbyggnad. Dels finns det så många olika metoder, dels är det svårt att verifiera det slutgiltiga resultatet, säger Martin Brunnkvist, fackområdesexpert inom VVS på Svensk byggtjänst. Men även om det inte finns med några skrivelser om relining i remissförslaget går slutresultatet att påverka. PETER HALLING som företräder BRiF (Branschföreningen relining i fastigheter) anser att kraven på de kvalifikationer personalen som utför relining ska uppfylla borde skärpas. – Kravet måste vara att reliningentreprenören ska vara ansluten till BRiF och ha genomgått en tredjepartscertifiering enligt vårt kvalitetsprogram BRiF3Q, säger han. Utöver det vill han att det ska finnas krav på att den aktuella reliningmetoden godkänts av en opartisk provning och ha ett godkännande från SP eller enligt Europastandard. AMA, Allmän material- och arbetsbeskrivning, är en serie referensböcker som ges ut av AB Svensk Byggtjänst. De används som stöd vid de flesta entreprenader vid upprättandet av förfrågningsunderlag och bygghandlingar. Förebygg skador och bli belönad Att arbeta skadeförebyggande är ett viktigt åtagande för dig som fastighetsägare. Som kund hos oss blir du extra premierad om du lyckas väl. För varje skadefritt år gör vi en avsättning till ett självriskkonto. Så om olyckan trots allt skulle vara framme kan du använda pengarna för att betala självrisken. Totalt kan du samla ihop upp till 50 000 kronor på självriskkontot. Hos oss lönar det sig att vara skadefri! Fast ig he ts ägar nas förs ä k r i ng s b ol ag i Sto ck hol m s e d an 1746 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 B R A N D KO N T O R E T • T E L 0 8 � 5 4 5 2 8 6 0 0 • W W W. B R A N D KO N T O R E T. SE 65 TEMA Säkerhet Så ska vattenskadorna i kök minska VID DE FLESTA renoveringar är det svårt att montera en ny golvbrunn. Då är ett alternativ att montera en vattenfelsbrytare som stänger av tillförseln om fukt indikeras. UNDER ALLA vattenslutna apparater, exempelvis kaffemaskiner och ångugnar, ska det finnas ett tätt ytskikt, uppvikt som en balja i kanterna. EN VANLIG ORSAK till läckage är att man pressat in påsar, flaskor eller dylikt under diskbänksskåpet som orsakar glapp i någon koppling i vattenlåset. Därför kan ett förslag bli att ett skyddat utrymme för alla kopplingar i diskbänksskåpet blir standard. IDAG UPPFYLLER inte alltid de slangar som följer med hushållsmaskiner Boverkets krav på att de ska klara ett tryck på 10 bar. Skarvade slangar är en annan risk. Leverantörerna måste se till att det medföljer slang med tillräcklig längd. VATTENLARM bör indikera läcka. Bäst är om det går att komplettera med golvbrunn under diskbänken. Det är i köket de flesta skadorna sker Vattenskadorna fortsätter öka och allt fler skador uppstår i köket. I spåret av skadorna följer höjda försäkringspremier och självrisknivåer. KOSTNADER för vattenskador drabbar hela försäkringskollektivet. Men försäkringsbolagens hantering skiljer sig åt. – Vi har reglerat det genom att ta ut rimliga premiehöjningar. Men vi har också höjt självriskerna utifrån hur gammal installationen är. Det är ett sätt att sätta press på fastighetsägare som inte sköter sitt underhåll, säger Jan Nielsen, försäkringsmäklare på Osséen försäkringsmäklare. Jan Nielsen menar att det är viktigt att arbeta skadeförebyggande. – Det går inte att enbart hänvisa till råd på försäkringsbolagens hemsidor. Man måste sätta något konkret i händerna på de boende. - när det gäller fastigheter - 66 På www.fastighetsforsakring.se går det att beställa boken Proaktiv där det ges skadeförebyggande råd inom flera områden. FÖR ATT KOMPLICERA det hela ytterligare har det dykt upp ett helt nytt riskmoment. Tidigare fanns två vattenanslutningar i köket, vattenkranen och diskmaskinen. Idag kan det handla om över tio anslutningar. Det är dubbla diskbänkar, kaffemaskin, frys med ismaskin, ugn med vattenånga och så vidare. Detta ger blöta avtryck i statistiken. – För fem år sedan stod köken för 26 procent av vattenskadorna och badrummen för 37 procent. Nu står köken för 32 procent medan badrummen gått ner till 27 procent av skadorna, säger Fredrik Runius, teknikansvarig på branschorganisationen Säker Vatten. För att stävja utvecklingen har Säker Vatten initierat ett projekt tillsammans med representanter från byggbranschen, ett flertal stora kökstillverkare och försäkringsbolagen. – De flesta skador uppstår i eller runt diskbänksskåpet där alla nya apparater ska kopplas in samtidigt som vi ska få plats med sopsortering och en massa annat. Vi försöker få fram en standard för hur all utrustning ska få plats och samtidigt skyddas, säger Fredrik Runius. HAN MENAR OCKSÅ att det måste ställas krav på vitvarubranschen. Kvaliteten på slangar till diskmaskiner och andra vattenanslutna maskiner behöver ses över. Men läcka kommer det alltid att göra, därför är det viktigt att se över krav på tätskikt och installationer i kök både vid nybyggnad och renovering. ERIK HÖRNKVIST Välkommen till fullservicebyrån inom fastighetsrätt, hyresrätt, bostadsrätt och arrenderätt! Tel 08-663 97 96 [email protected] www.steinmann.se FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 BERGSÄKER Genom att låna kraft från naturen ger vi din vardag den perfekta temperaturen. Tack vare dubbla kompressorer möjliggörs produktionen av värme och varmvatten samtidigt i fastigheten, vilket är unikt. • Mindre än 3 kg köldmedium/aggregat • NIBEs användarvänliga display • 4 olika storlekar, upp till 540 kW i samma system • Tystgående NIBE Energy Systems Box 14, 285 21 Markaryd Tel 0433-73 000. Läs mer på nibe.se/F1345 Fastighetsägarna svarar Ställ dina frågor till Fastighetsägarnas experter Hur väljer jag inbrottskydd? ILLUSTRATION: DENNIS ERIKSSON ILLUSTRATION: DENNIS ERIKSSON FRÅGA: Vilket inbrottsskydd ska jag välja för min byggnad och de lokaler som finns där? SVAR: Det snabba svaret är att det beror helt på vad villkoren i försäkringsbreven säger. Hör med ditt försäkringsbolag. Frågan om nivå på inbrottsskydd och säkerhetstänk innefattar flera aspekter, allt från mekaniskt skydd, larm och lås till en säkerhetskultur som bör genomsyra hela verksamheten och organisationen. Till det kommer även IT-säkerhetsfrågor och eventuellt behov av personskydd med mera. VI VILL BYGGA OM LOKALER För att underlätta för båda parter är det därför bra med lösningar som gör det lätt att uppdatera en säkerhetsklass eller två. Kan man göra det enkelt för en ny hyresgäst med andra krav höjer man troligen attraktionsvärdet på sin fastighet. JAG REKOMMENDERAR att du alltid använder en certifierad installatör och ser till att det finns serviceavtal för säkerhetsinstallationerna. Koppla redan på ett tidigt stadium in en säkerhetskonsult. Inte minst bör du ta hjälp för att det är svårt att navigera i den ibland snåriga vokabulären. Många av egenskaperna indelas i olika klasser som inte alltid är lätta att hålla reda på. Se exempel i rutan nedan. EN KOMPLEX FRÅGA med andra ord, men ett par goda råd på vägen kanske jag kan bidra med. Det är inte alltid solklart vem som ska stå för notan – hyresgäst eller fastighetsägare. RIKARD SILVERFUR MÅNGA OLIKA SKYDDSKLASSER FÖR LÅS • SSF Stöldskyddsföreningen har nyligen uppdaterat sin norm SSF 200 ”Regler för inbrottsskydd – Byggnader och lokaler”. I den listas tre skyddsklasser. • SSF Stöldskyddsföreningens norm SSF 130 listar fyra olika larmklasser. Larmklass 1 är den lägsta och larmklass 4 den högsta. Rikard Silverfur Näringspolitisk expert Fastighetsägarna Sverige När det gäller krav och klassning av lås beslutade SIS nyligen att inte ge ut någon reviderad version av den svenska standarden ”SS 3522 Byggnadsbeslag – Låsenhet för fast montering – Inbrottsskydd – Klassindelning”. Tanken var från början att den skulle utökas till att även omfatta elektromekaniska låsprodukter Mikael Gulliksson Chefsjurist Fastighetsägarna Sverige Ove Schramm och därmed göra det möjligt för fler tekniska lösningar att uppfylla kraven. Dessutom drog SIS in standarden i sin helhet, då man bedömde att den konkurrerade med en europeisk standard, vilket en nationell standard enligt EU-regler inte får göra. Detta har lett till upprördhet i branschen då Fastighetsjurist (brf) Fastighetsägarna Service Ulla Werkell Skattejurist Fastighetsägarna Sverige man menar att den europeiska standarden bland annat inte berör att lås och beslag ska stå emot dyrkning, manipulation och manuella angrepp samt att begreppet ”godkänd låsenhet” överges. Därför har aktörer i branschen beslutat att ge ut en norm under SSF Stöldskyddsföreningen, SSF 3522, som berör detta. Emma Berg Fastighetsjurist Fastighetsägarna GFR FRÅGA: Vi bygger om före detta kontorslokaler till bostadsrätter. Tanken är att dessa lägenheter ska få tillgång till en del av det nuvarande gemensamma gårdsutrymmet. Vad krävs för typ av beslut? SVAR: Innebär detta att andra medlemmar får en försämrad tillgång till gården? I så fall kan det krävas medgivande av dem som berörs negativt. Om inte alla ger medgivande kan beslutet ändå bli giltigt, men då krävs 2/3-dels majoritet av de röstande på en stämma och hyresnämndens godkännande. Frågan kan också behövas tas upp på en stämma om det innebär en förändring av hus eller mark. Oftast behövs då ett stämmobeslut med enkel majoritet. Om beslutet inte innebär någon påverkan på hus eller mark kan styrelsen välja om det ska tas på en stämma eller som ett beslut bara i styrelsen. Det bör noga regleras skriftligen vad det är för avtal och vilka villkor som gäller. Ytan och skötseln bör definieras tydligt. Kom ihåg att ett avtal bara binder dem som ingått avtalet, exempelvis inte en kommande bostadsrättshavare. Därför kan det vara bra att reglera att avtalet upphör vid överlåtelse av bostadsrätten. OVE SCHRAMM Per Forsling Energispecialist Fastighetsägarna Stockholm Line Zandén Fastighetsjurist Fastighetsägarna Sverige Ställ din fråga till Fråga experterna, Fastighetsägarna, Box 16132 103 23, Stockholm eller maila [email protected] Märk mejlet med ”Fastighetsägarna svarar”. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 69 VÄX OCHMILJÖKUNSKAPER UTVECKLAS MEDUPPDATERADE? ÄR DINA FASTIGHETSÄGARNA UTBILDNING! Fastighetsägarna Utbildning ETT AV FASTIGHETSÄGARNAS MÅL är att höja kompetensen inom fastighetsbranschen. Fastighetsägarna GrönaUtbildning hyresavtal erbjuder Driv ett dinbrett utbud av aktuella kurser. Våra kursledare är experter inom sina områden och vi garanterar hög kvalitet och högaktuell kunskap. fastighet på ett effektivt sätt. www.fastighetsagarna.se/utbildning GRÖNA HYRESAVTAL Läs mer om våra kurser på vår hemsida www.fastighetsagarna.se/utbildning Ställ rätt krav på din våtrumsentreprenör GVK ställer krav på både företag och montörer att följa branschreglerna för att säkerställa fackmässiga våtrumsinstallationer. Fotolegitimation gör det lätt för beställaren att kontrollera om montören tillhör ett GVK-auktoriserat företag och har rätt behörighet för installationen. Samtliga GVK-auktoriserade företag finns på www.gvk.se 70 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 Fastigo svarar Expertis för dina behov Chefer friade för arbetsmiljöbrott Att delegera arbetsmiljöansvaret räcker inte för att undgå ansvar i en eventuell tvist. Det blev mycket tydligt i det uppmärksammade fallet i Krokom där två chefer har stått åtalade för vållande till annans död i ett arbetsmiljömål. Nu har domen fallit och cheferna friats trots att det fanns brister i arbetsmiljön. I juni 2010 tog en av kommunens socialsekreterare sitt liv. Han ansåg sig ha blivit utsatt för mobbning och kränkningar av sin närmaste chef, vilket han i olika sammanhang fört fram och sökt stöd för. I UTREDNINGEN som följde konstaterades att det fanns brister i arbetsmiljön vid socialförvaltningen och socialchefen och enhetschefen ansågs ha orsakat socialsekreterarens död. Det var klarlagt att båda cheferna, flera månader innan socialsekreteraren tog sitt liv, känt till att han ansåg sig utsatt för mobbning och att det förelåg allvarliga samarbetsproblem mellan socialsekreteraren och hans närmaste chef. Det var också klart att han mådde mycket ILLUSTRATION: DENNIS ERIKSSON Företagets vd har fått kännedom om att en av medarbetarna mår dåligt. Vd har i sin tur tagit upp frågan med medarbetarens chef, som har arbetsmiljöansvar, och betonat att hon måste agera. Men går ansvaret att delegera? dåligt och var deprimerad som en följd av detta. I tingsrätten dömdes de båda cheferna i enlighet med åtalet, till villkorlig dom och dagsböter. Efter överklagande till hovrätten frikändes båda cheferna, trots att det fanns brister i hanteringen av socialsekreterararens arbetssituation. Det finns inte någon principiell skillnad när det handlar om brister i arbetsmiljön beroende på om det är psykosociala faktorer eller fysiska brister. Men enligt hovrätten måste man ändå ta hänsyn till att fysiska brister ofta är mera konkreta och lättare att åtgärda än exempelvis samarbetsproblem. Svårigheterna att få tillfredsställande lösningar samt det faktum att det saknas tydliga föreskrifter på området gör också att man måste tolerera ett större utrymme för felbedömningar och misstag, enligt hovrätten. VAD SOM KAN vara värt att tänka på är, att trots att socialchefen delegerat arbetsmiljöansvaret till enhetschefen åtalades även socialchefen. Det visar att en högre befattningshavare inte är fri från ansvar även om en delegering skett på ett korrekt sätt. Den överordnade chefen har fortfarande ansvar för tillsyn och att kontrollera att den underlydande sköter sina uppgifter och ingripa vid misstanke om att så inte är fallet. JONAS STÅLNACKE VAD SKA VI TÄNKA PÅ VID TAKARBETEN? FRÅGA: Företaget ska genomföra vissa mindre reparationsarbeten på taken till några fastigheter. Eftersom det inte är fråga om några större arbeten kommer det att genomföras med egen personal. Är det något särskilt vi ska tänka på? SVAR: Takarbete är typiskt sett förenat med stora risker. Arbetsgivaren ska vidta de åtgärder som behövs för att arbetstagare inte ska skadas. Som ett led i detta ingår att upplysa om risker och informera om hur arbetet ska utföras på ett säkert sätt. Är det fråga om arbete som är förenat med allvarliga risker ska instruktionerna vara skriftliga. För takarbete finns särskilda föreskrifter i AFS 1999:3, Byggnads- och anläggningsarbete. Där anges hur fallskyddet ska anordnas beroende på vilken typ av arbete det är frågan om. Vidare finns bestämmelser om när en arbetsmiljöplan ska upprättas. Oavsett om egen personal eller entreprenör utför byggnadsarbetet ska företaget se till att en arbetsmiljöplan upprättas och att den finns tillgänglig. Nytt sedan årsskiftet är att en sanktionsavgift kan utkrävas om det finns brister i fallskyddet eller om arbetsmiljöplan saknas. JONAS STÅLNACKE Fastigo, Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation, är det självklara valet för arbetsgivare i fastighetsbranschen. Vi ger råd och stöd i arbetsgivarfrågor och i ledarskapet. Roger Solax Charlotta Stensson Jonas Stålnacke Susanne Svensson Mona Finnström [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] Förhandlare och rådgivare 08-676 69 24 Förhandlingschef 08-676 69 18 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 Chefsjurist 08-676 69 31 Förhandlare, rådgivare och hr-konsult 08-676 69 05 VD 08-676 69 22 Du hittar oss också på: Twitter: Fastigo_org Facebook: Fastigo LinkedIn: Fastigo 71 Ska du by ta t säkerhetsd ill ö Kolla upp de rr? t här! Är dörre Är en n br bra an a nd dk klas ass ssa ad för at t stå em mot o fu ullltt uttvve ecck klla ad d bra and i min nst 30 min inu ute er? Är den b brran nd dga asst stä ätt o occh brandgast d stä ättth he ettsklassssa ad d ((k kllass S )? m ? Ä d Är den testta ad,, k klla assssa ad och cert r tifi ifi fie erad för ljlju er ud o och in nbrott? t Ä före Är re ettag age ett ISO -cce er rt t ifi i fi erat a t, och 14 , 90 01 01 14 00 01 1 (k vvaliite et och mili jö ö )? Elller köp en Daloc. Ny luft i gamla hus Luftdonet Easy-Vent ROT monteras i anslutning till befintlig radiator och tillför bostaden skönt tempererad friskluft. Med våra smarta modeller behöver varken radiator eller fönsterbänk demonteras. Enklare kan det inte bli att installera effektiv och dragfri ventilation i äldre bostäder. Köper du din Daloc Säkerhetsdörr av Secor behöver du inte bekymra dig om någonting. Alla våra säkerhetsdörrar är provade, typgodkända och certifierade och uppfyller Boverkets alla krav. Läs mer på secor.se. Radiator Radiator Kanal Luftdon Flexi Numera mera är det lag (Boverkets Byggregler 5:534) på att alla nyinstallerade dörrar mot trapphus ska a vara både brand- och brandgastäthetsklassade. brandgastäthetsklassade Ytterst handlar det om att rädda liv. Är du fastighetsägare eller sitter med i en styrelse i en bostadsrättsförening är det dessutom ditt ansvar att dörrarna i trapphuset uppfyller kraven enligt lagen. Kanal Böjbara Flexi förs enkelt ned bakom radiatorn. Uteluften filtreras och förvärms effektivt innan den strömmar in i rummet. Luftdon Mini Mini används då kanalen passar bäst under radiatorn. Den ger samma sköna luftflöde och är lika lätt att montera som Flexi. Tel. 036-37 07 90 www.acticon.se 72 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 Nytt från din förening Redaktör: Maria Odeh, [email protected] Bra vill bli ännu bättre Fastighetsägarna Syd har väldigt nöjda medlemmar. Det visade vinterns medlemsundersökning. Nu ska organisationen arbeta vidare utifrån de främsta önskemålen som kom fram i undersökningen. – Jag blev otroligt positivt överraskad av resultatet. Framför allt över den starka lojaliteten bland våra medlemmar, säger Susanne Rikardsson, vd på Fastighetsägarna Syd om resultatet i en medlemsundersökning som genomfördes av Sifo i vintras. Undersökningen avslöjade höga betyg och stor nöjdhet bland medlemmarna i Fastighetsägarna Syd. Samma modell används av Sifo i hela norra Europa. I snitt räknas ett nöjdhetsindex som bra om det ligger över 65. Resultatet bland Fastighetsägarna Syds medlemmar landade på 79. STYRKOR SOM RANKADES högt i under- sökningen är att personalen anses vara mycket kunnig, kompetent, hjälpsam och engagerad. Medlemmarna uppgav också att organisationen är enkel att komma i kontakt med och snabbt kan stå till tjänst. Särskilt den juridiska servicen och rådgivningen värderas högt. Även en rad önskemål framkom i undersökningen. – Jag brukar säga att felanmälan är nyckeln till framgång – det är genom att hitta Susanne Rikardsson blev positivt överraskad av vinterns medlemsundersökning. vår förbättringspotential som vi kan bli ännu bättre på det vi gör. HÖGT UPP PÅ önskelistan står att Fastighetsägarna Syd ska bli bättre på att synas och höras mer i lokala frågor. – Våra representanter ute i regionen jobbar hårt med frågor om till exempel handelns utveckling i stadskärnor. Det är ett ständigt pågående jobb som vi absolut kan bli bättre på att berätta om för medlemmarna. Vi tittar också på hur vi kan systematisera arbetet med att katalysera stora frågor på lokal nivå för att sedan kasta tillbaka dem till den högre nationella nivån, säger Susanne Rikardsson. MARIA ODEH VI PÅ FASTIGHETSÄGARNA Torbjörn Sjögren, HR-chefen som vurmar för de etiska spelreglerna. Torbjörn Sjögren är biträdande näringspolitisk chef och HR-ansvarig på Fastighetsägarna GFR, men brinner också för att hjälpa föreningens medlemmar med sina etiska frågor. Dina kollegor på GFR kallar dig för den stora diskrimineringsexperten. Hur kommer det sig? – Ja, de etiska frågorna är ju inte direkt mitt huvudsakliga jobb, men det är något jag verkligen tycker är spännande! Ett skäl är nog att jag har ett förflutet som advokat och har sedan dess en kunskap och ett intresse av den här typen av juridik. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 Du föreläser också om etiska frågor. Vad pratar du om då? – Ett exempel är diskriminering. Då pratar jag om de svårigheter som kan uppstå när alla som söker bostad ska behandlas på ett likvärdigt sätt. Men jag pratar också om etiska regler som spänner över ett bredare fält – om hur man är en god hyresvärd i olika hänseenden. Där har vi som branschorganisation en viktig och naturlig roll att stärka bilden av branschen som en positiv medspelare i samhällsutvecklingen. Hur kan du stå till tjänst om någon av era medlemmar hamnar i knipa i en etisk fråga? – Vi har goda rutiner för hur vi hanterar de här frågorna. Vi kan bland annat anlitas som ombud åt en medlem om ett ärende skulle gå så långt att det blir tal om en rättsprocess. Vad gillar du bäst med ditt jobb? – Det som gör jobbet så meningsfullt är den stora betydelse som fastighetsbranschen har för hela samhället och för våra medmänniskor. Att få bidra till detta tycker jag är allra roligast. Du som är medlem hos Fastighetsägarna GFR har 18 procent rabatt hos Hags. Aktuella förmåner Som medlem i Fastighetsägarna får du förmåner och rabatter på en rad olika varor och tjänster, utvalda för att passa både det stora fastighetsbolaget och dig som äger en mindre hyresfastighet. Här är några av de olika regionernas aktuella förmåner. BYGGVARUHUS Fastighetsägarna Syd: Fastighetsägarna Syds medlemmar har 10 procent rabatt på hela K-rautas lagerförda sortiment. Du får också kostnadsfri tillgång till personal shoppers som hjälper dig att gå från planering till färdigt projekt. PARK OCH LEKPLATS Fastighetsägarna GFR: Du som är medlem hos Fastighetsägarna GFR har 18 procent rabatt på produktpriset exklusive moms hos Hags som gör park- och miljöprodukter. Om orderkostnaden överstiger 40 000 kronor är dessutom frakten fri. BILKÖP Fastighetsägarna MittNord: Medlemmarna hos Fastighetsägarna MittNord får mellan 7 och 10 procent rabatt på Ford, Kia, Mitsubishi och Subaru. Rabatten är rikstäckande och avser ingen enskild återförsäljare. HISSAR Stockholm: Fastighetsägarna Stockholm kan genom serviceavtal med KONE erbjuda 20 till 30 procent rabatt på baseller fullservice av hissar. Förmånsavtal finns också med Inspecta för årliga säkerhetsbesiktningar. Gå till din medlemssida på fastighetsagarna.se för mer information om hur du tar del av förmånerna. 73 Nytt från din förening FOTO:ANDERS EKMARK & TORGNY PETTERSSON Redaktör: Maria Odeh, [email protected] Fastighetsägarna firar Örebro 750 år Några av Örebros hyresvärdar som i fjol bjöd på tårtkalas mitt i staden för att hylla hyresrätten. ”Kom ihåg att hyresgästen måste godkänna åtgärder” Bruksvärde, läge, standard och underhåll. Det är många aspekter som ska tas med i beräkningen när hyran för en bostadslägenhet ska sättas. Det finns flera fallgropar som fastighetsägare kan råka ut för när hyran ska sättas. Louise Magnusson, fastighetskonsult och ledare av kursen Hyressättning av bostadslägenheter reder ut vad som gäller. Kan jag som fastighetsägare sätta hyran själv? Egentligen inte. Om fastigheten har en för- Hyressättning – så funkar det Fastighetsägarna kan hjälpa till i förhandlingarna och anordnar också en kurs i hyressättning. Kursen går igenom begreppet bruksvärde, de regler i hyreslagen som bestämmer bruksvärdet och vad som är skälig hyra. Fastighetsägarna GFR och Syd anordnar kursen. Läs mer på www.fastighetsagarna.se/utbildning. Nästa kurstillfälle är den 5 maj i Linköping. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 handlingsordning ska hyrorna förhandlas med Hyresgästföreningen. Om det inte finns en förhandlingsordning ska hyresförändringar direktförhandlas i särskild ordning med varje hyresgäst. Vad händer om hyran blir fel? Har din fastighet en förhandlingsordning och du tar ut en högre hyra än vad som står i förhandlingsöverenskommelsen kan du bli återbetalningsskyldig i upp till tio år. Finns det något speciellt jag måste tänka på vid en ombyggnad? När du gör en ombyggnation som leder till en hyreshöjning är det viktigt att komma ihåg att hyresgästen måste godkänna åtgärderna som ska utföras. Du kan annars riskera att inte kunna höja hyran på flera år. Vad lär man sig mer på kursen Hyressättning av bostadslägenheter? När man går kursen får man massa matnyttig kunskap. Bland annat lär du dig mer om vad en skälig hyra är och hur du som fastighetsägare sätter en ny hyra efter en ombyggnation. I MITTEN AV AUGUSTI rustar Örebro för fest när staden officiellt fyller 750 år. Fastighetsägarna MittNord vill passa på att hylla hyresrätten som boendeform, och bjuder nu in stadens alla hyresvärdar att i sin tur bjuda in sina hyresgäster för att delta i festligheterna. Torsdagen den 13 augusti genomförs kampanjen ”Att hyra äger” med tävlingar, tipspromenad och ballongutdelning till alla barn. Alla deltagande företag får en färgglad personlig inbjudan med den egna logotypen, att skriva ut och skicka till alla hyresgäster på orten tillsammans med hyresavierna, samt för anslag i trapphusen. För mer information och anmälan, gå till fastighetsagarna.se/mittnord Aktuella remisser hos Fastighetsägarna Här är de remisser som Fastighetsägarna arbetar med. Om du vill veta mer, mejla eller ring till Fastighetsägarna, 08-613 57 00. Miljö- och energidepartementet Naturvårdsverkets förslag till författningsändringar för att genomföra Europaparlamentets och rådets förordning (EU) nr 517/20214 om flourerade växthusgaser. Slutdatum: 11 maj. [email protected] Miljö- och energidepartementet Boverkets förslag till strategi för miljökvalitetsmål, God bebyggd miljö. Slutdatum: 15 maj. [email protected] Miljö- och energidepartementet Remiss av SOU 2014:89 Slutbetänkande från Elbehörighetsutredningen. Slutdatum: 22 maj. [email protected] Näringsdepartementet Boverkets rapport 2015:2 – Genomförande av EU:s nya hissdirektiv i svensk rätt. Slutdatum: 22 maj. [email protected] 75 Fastighetsfolk/Kalendariet Redaktör: Maria Odeh, [email protected] Kalendariet ”JAG TAR MED MIG DEN GODA ENTREPRENÖRSANDAN” Christina Hambäck återvänder till konsultrollen när hon efter sommaren börjar som chef inom Capital Markets på Newsec. Sina 13 års erfarenhet från transaktionsområdet kommer från DTZ, JLL, CBRE och nu senast från Ikano Bostad. Visualisera och kommunicera översvämningsrisker 7 maj, Malmö, kl. 07.30–09.00 Teknikkonsultbolaget Tyréns bjuder in till ett kostnadsfritt frukostseminarium om att visualisera och kommunicera översvämningsrisker den 7 maj. Deltagarna får se hur datormodeller och 3D-teknik kan användas som hjälpmedel i samhällsplaneringen. Möjlighet finns också att prova 3D-verktyget TyrEngine. www.tyrens.se Bostadsforum 7–8 maj, Stockholm Välkommen till en kraftsamling för att utveckla fler och bättre bostäder. Under två dagar samlas branschens alla aktörer på Mariott hotell och presenterar det senaste inom området bostäder, projekt och boendefrågor. Under Bostadsforum 2015 presenteras många konkreta exempel på nya bostäder. www.bostadsforum.nu Grattis till nya jobbet! Hur känns det? – Det känns spännande och roligt. Jag ser fram emot att få ta mig an nya utmaningar och få bidra till vidareutvecklingen av Newsec. Det är en spännande marknad och jag ser fram emot att få agera som konsult igen. Vad kommer du att göra i din nya tjänst? – I min nya tjänst som Director inom Capital Markets kommer jag främst att arbeta med transaktionsrådgivning för fastigheter. Jag kommer också att få ett personal- och utvecklingsansvar för ett antal drivna och duktiga medarbetare. Vad tar du med dig från Ikano Bostad? – Det främsta jag tar med mig är den goda entreprenörsandan. Ikano Bostad är ett väx- Camilla Hallquist Jennie Eva Wolmestad Eriksson Per Thimgren Christina Hambäck blir ny chef inom Capital Markets på Newsec. ande bolag med höga ambitioner och de värderingar som styr stämmer väl överens med mina egna och passar också in på Newsec. Vad är det bästa med att komma tillbaka till konsultrollen? – Det bästa med att komma tillbaka till konsultrollen är det höga tempot och möjligheten att få ta hand om kunder på bästa sätt. Jag strävar efter att hitta kreativa och innovativa lösningar, jag tycker om att lösa problem och få saker att hända. Efter ett avslutat projekt vill jag känna att affären blev bra för alla inblandade parter. Nils Balstedt Anna Nordin Eva Schelin Sofia Victor Ljungdahl Persson Fastighetsfolk Medlemsmöte om passivhus 20 maj, Göteborg, kl. 11.30–13.00 Planerar du att renovera din fastighet eller att bygga nytt? Att bygga och renovera med utgångspunkt i passivhusteknik kan kanske vara ett alternativ som gör att du i förlängningen både sparar pengar och värnar om miljön. Carlos Andersson, vd på Passivhuscentrum Västra Götaland, är dagens gästföreläsare. Sista anmälningsdag är fredagen den 15 maj. www.fastighetsagarna.se/gfr 76 Camilla Hallquist är sedan 1 april ny chef för fastighetsutveckling på Bostadsbolaget. Camilla har arbetat som projektledare på avdelningen under fem år och efterträder nu Leif Andersson som går i pension. Anna Nordin har utsetts till Managing Director inom CBRE Basale och ingår också i ledningsgruppen för CBRE Sweden. Hon kommer närmast från Vasakronan och dessförinnan från en roll på Occupier Service för DTZ i Sverige. Jennie Wolmestad tillträder den nya rollen som kommunikationschef på Rikshem. Hon kommer senast från en tjänst som chef för internkommunikation på Comhem och har tidigare arbetat på flera pr-byråer, bland annat Prime PR och Gullers Grupp. Hon tillträder den 27 april 2015 och blir ny medlem i ledningsgruppen. Eva Schelin blir ny vd för IQ Samhällsbyggnad från den 1 juni. Hon arbetar för närvarande på Vinnova där hon haft flera roller, senast som programansvarig för FFI – Fordonsstrategisk forskning och innovation. Eva Schelin är civilingenjör från Chalmers. Hon har en bred bakgrund från samhällsbyggandet från bland annat Trafikverket och SWECO. Eva Eriksson och Per Thimgren är sedan årsskiftet affärschefer med dedikerat kundansvar och i spetsen för sina respektive konsultgrupper hos Frank Projektpartner. Eva Eriksson arbetar sedan drygt två år som uppdragsledare på Frank och har innan haft flera chefsbefattningar inom Svenska Bostäder under 15 års tid. Per Thimgren har varit hos Frank sedan 2008 – främst som projekt- och projekteringsledare. Båda ingår i bolagets ledningsgrupp. Nils Balstedt har utsetts till ny arbetschef hos Svevia i Stockholm Norr. Han tillträdde sin nya tjänst den 11 mars, 2015. Nils Balstedt kom till Svevia 2008 från Peab Drift och underhåll i Stockholm. Besqab har anställt Sofia Ljungdahl som ny affärschef. Hon har bred branscherfarenhet med ett långt förflutet i JM där hon haft olika roller, bland annat som affärsenhetschef och medlem i koncernledningen. Hon har också arbetat inom Peab-koncernen och kommer närmast från Rikshem som Projekt- och brf-utvecklingschef och medlem i ledningsgruppen. Unibail-Rodamco har utsett Victor Persson till Head of Investment i Norden. Victor Persson kommer närmast från en roll som Group Senior Investment Manager i Paris, där koncernen Unibail-Rodamco har sitt huvudsäte. Victor har en examen från Handelshögskolan i Stockholm och har arbetat inom Unibail-Rodamco sedan 2009. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 Till sist/Rudolf Antoni Den gränslösa staden G skillnaden inte blir för stor mellan olika delar av våra städer när det gäller inkomst, inflysenaste månaderna skakats av en rad gängtande och utbildning. Kanske är det viktigast relaterade våldsdåd. Att människor skjuts ner att vi skapar fler mångfunktionella dynamiska på öppen gata eller i en fullsatt restaurang är platser där människor av alla sorter kan mötas. svårt att greppa. Medan vi diskuterar cityDet ökar förståelsen, minskar otryggheten och handelns utveckling och hyresnivåer sipprar ökar kreativiteten. våldet ut från de genomsegregerade och funktionsseparerade förorterna. Utanförskapet ligger som en milsvid MÅNGA FÖRETAG har redan engagerat sig avgrund mellan den attraktiva hållbara staden och kommunerna gör så gott de kan för att och den verklighet vi lever i. Det går inte att motverka segregation och utanförskap, men blunda för och det krävs mer säga att det rör DET ÄR FÖRSTÅS VIKTIGT ATT och fler. Det är bara förorten, förstås viktigt BEKÄMPA KRIMINALITETEN, eller att det bara bekämpa MEN DET ÄR ÄNNU VIKTIGARE att är kriminella kriminaliteATT JOBBA MED DEN som gör upp sinsten, men det emellan. Det är LÅNGSIKTIGA UTVECKLINGEN. är ännu viktimitt ibland oss gare att jobba och det påverkar oss alla. De ökande klyftorna med den långsiktiga utvecklingen – den som i våra städer är en av de viktigaste och svåraste gör bortkopplade bidragstagare och blivande samhällsfrågorna vi står inför idag. gängkriminella till samhällsmedborgare med arbete och inkomster. Det gör vi endast genom samverkan på bred front. SEGREGATIONSFRÅGAN behandlas ofta som Då handlar det om att öka trygghen, bygga en ren bostadsfråga. Det tycker jag är fel. Blir förtroende och utbildningsinsatser. Genom att samhället bättre bara vi flyttar på de männarbeta med dessa faktorer kan vi bidra till att iskor som lever i utanförskap? Får de jobb och lyfta utvecklingen i en stadsdel som prägutbildning om vi placerar dem i stadsdelar där las av utanförskap. Att som företagare människor har jobb och utbildning? Jag tror engagera sig i dessa frågor handlar att drömmen om den helt socialt blandade inte om välgörenhet. staden är just en dröm. Vi tjänar ingenting En attraktiv hållbar stad är en på att i allt för stor utsträckning motförutsättning för tillväxt, en verka de grundläggande drivkrafter levande handel och en väl fungsom finns hos oss människor – som erande fastighetsmarknad. att vi faktiskt gärna omger oss med Det är också en förutsättning våra likar. Det finns praktiska förför ett gott och tryggt liv för delar med detta, som till exempel våra invånare. Vi borde inte att det bildas underlag för butiker nöja oss med mindre. och tjänster som efterfrågas av särskilda grupper. Men visst finns det också bekymmer. Som att vissa stadsdelar helt faller utanför samhället och att förståelsen mellan olika samhällsgrupper minskar om dessa RUDOLF ANTONI är vice vd inte möts. Därför är det och näringspolitisk chef viktigt att vi verkar för att på Fastighetsägarna GFR. GÖTEBORG, STADEN där jag verkar, har de ” 78 RUDOLFS LISTA: Mehmet Kaplan Ministern gjorde ett trevligt, seriöst och inlyssnande intryck då han besökte Fastighetsägarna GFR:s fullmäktige i april. Hoppas han tog intryck av beskedet att våra medlemmar inte vill ha hans subventioner. Årets stadskärna 2015 Jag ser fram emot Svenska Stadskärnors årskonferens i Kristianstad i maj. Alltid spännande seminarier och bra nätverkande. Önskar finalisterna Uppsala, Gävle och Örebro lycka till. Almedalen Nu laddar vi för fullt inför årets satsning. I fokus står två frågor: stadsutveckling och behovet av reformer för hyresrätten. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 4 MAJ 2015 Medlemsoch branschtid ningen för Fastighet sägarna Nr 10 december 2014/ januari 2015 Pris: ris 60 kronor s- och Medlem n tidninge na bransch etsägar för Fastigh er 2014 Nr 9 decemb 60 kronor Pris: P SÅ HITTAR BÄSTA LÄGDU ET Nytt sätt att utveckla staden ORÄTTVIS AV JÄMSTÄBILD LLDHET #åsikten: Felicia Orehol miljöstrateg m, och föreläs are HEM NG FLER TAR TNIch VALbrans SIN FÖR de en växan Vi synar HET HÅLLBAR G SOCIAL STE STORA NÄSTA t Wånggren, 7 Beng ing #åsikten: Green Build ish vd Swed LÄTTA UNDER EN TTNING TAKSKO SVENSK FASTIGHETSTIDNING www.fastighetstidningen.se Telefon redaktionen 010-212 20 43 Fax 010-212 28 16 E-post [email protected] Postadress Fastighetstidningen, Intellecta Corporate, Box 19063, 104 32 Stockholm Besöksadress Birger Jarlsgatan 57 B, Stockholm Prenumerationsfrågor Annika Borg, 08-613 57 12 Fastighetstidningen är sedan 1910 organ för landets fastighetsägare. Utgivare är Fastighetsägarna Sverige, en del av branschorganisationen Fastighetsägarna (se nedan). Fastighetstidningens redaktionella innehåll lagras/publiceras elektroniskt och publiceras på www.fastighetstidningen.se. Förbehåll mot detta accepteras ej. För insänt, ej beställt, material ansvaras ej. Redaktionschef Nyhetschef Art Director Redaktör (inkl. webb) Skribent Ansvarig utgivare Erik Hörnkvist 010-212 20 43 [email protected] Victoria Gillberg 010-212 20 81 [email protected] Malin Age 010-212 20 28 [email protected] Maria Odeh 010-212 20 37 [email protected] David Grossman 010-212 20 42 [email protected] SÄTT ATT LADDA BERGET PÅ NYTT energi ur bergvä Få ut mer tips & råder Läs våra komm innan snön ILL HON VE KA SAMV R HEM - och Medlems idningen branscht tsägarna för Fastighe 2015 Nr 1 februari kronor Pris: 60 MÖT RALF LIGHET ÖKAD RÖR TA och R MEST MAT ÖKA ANDEL INOM E-H möjligheter der Det här hän 2015 Alla nya lagar E M Medlemsoch branschtid ningen för Fastighet sägarna Nr 2 mars 2015 ris: 60 kronor PÅ HOTELA L 2014 FÅR BILEN I FRAMTID PLATS ENS STAD? Parkeringsnor när fler bostädmen ifrågasatt er ska byggas LÄNGST FRÅ BOSTADSMA N RKNADEN Hemlösheten ökar trots både och Utmaningar lokaler för butiks kar dig som påver KRYSLS! EKBLAD, VD EKBLADS: Årets fastighetsägare RÖSTA PÅ MedlemsNORDFÖRAND branschtidningen KAN BRYERINGE NY ER, för Fastighetsägarna REG IE LIND GEN 2015 a,3 aprilENIN a SEGMAR Nr RankkFÖR MÖT mare Pris: 60 kronor en: Maria #åsikt ESGÄST lskam HYR holms Hande FÖR vd Stock rmen LÖS VÅ JU RT kunskap och satsningar FASTIGHETER STÅR HÖGT I KURS KUNDERNA SKYDDAS, MÅSTE INTE ELNÄTSBOL AGEN Att hitta finansiering har sällan varit lättare #åsikten: Eric Anderz som leder on Elnätsupprore t INFÖR EN TYSK MODELL (KD) #åsikten: Caroline Szyber T RED UM N STOR E ARE 2014 IGHETSÄG TS FAST MÖT ÅRE : OM IEDREV TENTUS OCH MED , VD PÅ CON JNINGAR OHLSSON RICKARDROGRAM, HYRESHÖ MILJONP HOTFULL VARDAG Så hanterar du hot och våld i arbetsmiljön SKRUVAR HEM TILL BYN UPP TAKTEN JAN KRISTENS SON, IKAN O RETAIL: OGRAMMET VILL MINISTERN FRÅN MILJONPR NY BOSTADSPOLITIK INTE HASTA FRAM EN PRENUMERERA! Teckna en prenumeration – så riskerar du inte att missa någonting av det som händer i fastighetsbranschen. Fastighetstidningen ger dig alltid de senaste nyheterna inom politik, ekonomi och juridik. Dessutom hittar du handfasta tips och råd om fastighetsförvaltning och hur du kan sänka dina driftskostnader. En helårsprenumeration kostar 470 kronor. Teckna din prenumeration på www.fastighetstidningen.se eller mejla till [email protected]. I NÄSTA NUMMER – UTE DEN 1 JUNI Martin Lindvall 08-613 57 32, 070-829 57 32 [email protected] Redaktionsråd Anna-Karin Elfverson, 040-35 01 77 Maja Ernelli, 019-12 63 32 Christina Lindström Olsson, 08-617 77 58 Martin Lindvall, 08-613 57 32 Johanna Starkenberg Fröjd, 031-755 33 36 Tidningsproduktion Intellecta Corporate Repro Turbin Tryck Sörmlands Grafiska AB Katrineholm 2015 Prenumeration Annika Borg, 08-613 57 12 [email protected] Bankgiro: 562-9662, Postgiro: 53112-9 Abonnemang helår 10 nummer 470 kronor (ordinarie pris) inkl. moms. Lösnummer 60 kr inkl. moms och porto. BAKOM FASADEN: Arvtagerska till Lundbergtronen Annonser Simon Knudsen, 08-58786538 [email protected] Magnus Johansson, 08-50573813 [email protected] Niklas Nilsson, 08-505 73 838 [email protected] Fastighetstidningen har träffat Louise Lindh, vice vd på Lundbergs Fastigheter och regionchef på företagets Stockholmskontor. 341 078 TRYCKSAK Miljömärkt trycksak (Svanen), Medlem av Sveriges Tidskrifter TS-kontrollerad upplaga 2013: 18 100 ISSN 0348-5552 Box 16132, 103 23 Stockholm Telefon 08-613 57 00, Fax 08-613 57 01 www.fastighetsagarna.se [email protected] Fastighetsägarna är en intresse- och branschorganisation som arbetar för en väl fungerande fastighetsmarknad. Våra fyra regionala fastighetsägareföreningar har tillsammans drygt 17000 medlemmar, som är ägare av lokal- och bostadshyreshus, industrifastigheter samt bostadsrättsföreningar. Organisationen tillhör grundarna av och är medlem i European Property Federation, EPF, med säte i Bryssel. Mer information om Fastighetsägarna finns på www.fastighetsagarna.se. FOKUS: BOSTADSMARKNADEN I TYSKLAND I München är läget allt Läs om tyska bostadsmarknaden där regeringen nu vill bromsa hyresutvecklingen i attraktiva städer. FOKUS: ODLA HEMMA Fler vill odla Här kan de boende bokstavligt talat rota sig. Vi spanar in nya lösningar för fastighetsägare som vill kunna erbjuda sina hyresgäster möjligheten att odla mer. Posttidning B Adressändring • för medlem meddelas till resp. fastighetsägareförening; • för direktprenumerant: lämna skriftligt meddelande till Fastighetsägarna, Fastighetstidningen Prenumeration, Box 16132, 103 23 Stockholm. Glöm ej att ange abonnemangsnumret.
© Copyright 2024