BOSTÄDER PÅ SURBRUNNSGATAN
Akt nr 1486-P150 Antagen av KF 2015-06-09 Laga Kraft 2015-07-14 Detaljplan för Pilen 4 m fl BOSTÄDER PÅ SURBRUNNSGATAN Upprättad 2015-03-17 Reviderad 2015-04-28 Dnr MBN/2012-0691 PBL 2010:900 Detaljplan för Pilen 4 m fl SAMMANFATTNING Planområdet utgör en del av bebyggelsen vid Surbrunnsgatan och är idag bebyggt med tre hus. Byggnaderna består av en konverterad kontorsbyggnad med 8 lägenheter, en bostadsbyggnad i dåligt skick innehållande 2 bostäder och ett segelmakeri, samt en byggnad vilken uppförts som personalbostäder och som sedan har använts för boende och lokaler. Användningen har växlat och byggnaden användes senast som kontor. Syftet med planen är att tillskapa modernt boende i attraktivt läge. Detta genom att tillåta förtätning innebärande ytterligare lägenheter. Syftet är i enlighet med Strömstads strategiska plan. Byggrätten enligt gällande detaljplan är inte utnyttjad till fullo. Den nya detaljplanen kan komma att innehålla upp till 30 lägenheter, eller en kombination av bostäder och kontorslokaler. En effekt av planen är även att tillåten bygghöjd kommer att redovisas i enhetligt system. Detaljplanen bedöms inte medföra risk för betydande miljöpåverkan. Normalt planförfarande skall tillämpas för planprocessen enligt plan- och bygglagen (PBL 2010:900). Energigatan 12, 434 37 Kungsbacka Tel: 0300-713 50 Detaljplan för Pilen 4 m fl INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1. INLEDNING Planens syfte och huvuddrag Läge och areal Markägare Handlingar 1 1 1 2 2 2. KOMMUNALA STÄLLNINGSTAGANDEN Strategisk plan för Strömstads kommun Översiktsplan Gällande detaljplaner Planbesked Behovsbedömning Miljömål 3 3 3 3 5 5 5 3. PLANERINGSFÖRUTSÄTTNINGAR Naturmiljö Riksintressen Strandskydd Bebyggelse, byggnadskultur och gestaltning Kulturmiljö och fornlämningar Rekreation och friluftsliv Service Kommunikationer Mark och geoteknik Radon Teknisk försörjning Risker och störningar etc. Miljökvalitetsnormer MKN 6 6 6 6 6 7 8 9 9 10 10 10 10 12 4. PLANFÖRSLAG Bebyggelse Utformning av bebyggelse Gatunät och trafik Räddningstjänst Parkering Tillgänglighet Rekreation Natur Förorenad mark Vatten och avlopp Värme El och tele Avfall Risker och störningar 13 13 13 16 16 16 18 18 18 19 19 19 19 19 19 5. KONSEKVENSBESKRIVNING Hållbar utveckling Miljömål Miljökvalitetsnormer 20 20 20 20 6. GENOMFÖRANDE Organisatoriska frågor Fastighetsrättsliga frågor Tekniska frågor och utredningar 21 21 22 24 Detaljplan för Pilen 4 m fl Ekonomiska frågor Administrativa frågor 25 27 Detaljplan för Pilen 4 m fl Dnr MBN/2012-0691 GRANSKNINGSHANDLING Detaljplan för PILEN 4 m fl BOSTÄDER PÅ SURBRUNNSGATAN PLANBESKRIVNING 1. INLEDNING Planens syfte och huvuddrag Syftet med planen är att tillskapa modernt boende i attraktivt läge. Detta genom att tillåta förtätning innebärande ytterligare lägenheter. Syftet är i enlighet med Strömstads strategiska plan. Byggrätten enligt gällande detaljplan är inte utnyttjad till fullo. Den nya detaljplanen kan komma att innehålla upp till 30 lägenheter, eller en kombination av bostäder och kontorslokaler. En effekt av planen är även att tillåten bygghöjd kommer att redovisas i enhetligt system. Planområdet är idag bebyggt med tre byggnader. Byggnaderna består av en konverterad kontorsbyggnad med 8 lägenheter, en bostadsbyggnad i dåligt skick med 2 lägenheter och ett segelmakeri, samt en byggnad vilken uppförts som personalbostäder och som sedan har använts för boende och lokaler. Den sistnämnda byggnaden ligger idag i detaljplan för sjukhuset och har den gamla planbeteckningen A. Med A betecknades enligt äldre lagstiftning all verksamhet med ett offentligt organ som huvudman, i det här fallet sjukhus. Planen kommer att innehålla möjlighet till verksamhet i form av kontor och i övrigt boende. Läge och areal Planområdet är beläget utefter västra sidan av Surbrunnsgatan, öster om sjukhusområdet. I norr gränsar det till Canningområdet. Ingående bostadsfastigheter är Pilen 4, Pilen 11, Pilen 14 och Pilen 15. Planområdet är ca 0,3 hektar. 1 Detaljplan för Pilen 4 m fl Orienteringsfigur 1, planområdets läge i Strömstad Markägare Pilen 4 Pilen 14 och 15 Pilen 11 Orienteringsfigur 2, Planområdets avgränsning Mixab Konfektyr AB Mixab Konfektyr AB Göbol Sko AB Handlingar Detaljplanen består av en plankarta med bestämmelser som är juridiskt bindande. Till planen hör illustrationskarta och planbeskrivning. Efter samråd tillkommer samrådsredogörelse över inkomna synpunkter. Planbeskrivningen och illustrationskartan ska underlätta förståelsen av planförslagets innebörd, samt redovisa de förutsättningar och syften planen har. De har ingen egen rättsverkan. Avsikten är att de ska vara vägledande vid tolkningen av planen. Till planhandlingarna hör Planbeskrivning Plankarta Illustrationskarta Fastighetsförteckning Samrådsredogörelse 2015-03-16 Granskningsutlåtande 2015-04-28 Övriga handlingar och utredningar: Projekterings-PM2 Geoteknik, framtagen av Bohusgeo 2014-03-07 Trafikbullerutredning, framtagen av Norconsult 2014-06-11 2 Detaljplan för Pilen 4 m fl 2. KOMMUNALA STÄLLNINGSTAGANDEN Strategisk plan för Strömstads kommun En strategisk plan för Strömstads kommun antogs av kommunfullmäktige 2009-10-29. En av målsättningarna för Strömstads boendeutveckling är att det ska finnas ett varierat utbud av bostadsmöjligheter när det gäller upplåtelseform, standard, kostnad, storlek och stil. Vid nyproduktion av bostäder ska detta göras med fokus på att skapa helårsboende. Boendet ska utvecklas i hela kommunen, framförallt genom förtätning och stadsförnyelseprojekt i Strömstads centrum samt genom att utveckla nya bostadsområden i kransen kring centrum och i Skee. Syftet med planförslaget ligger i linje med målsättningarna i den Strategiska planen för Strömstads kommun. Översiktsplan I kommunens översiktsplan, antagen av kommunfullmäktige (KF) 2013-10-24, ingår planområdet inom avgränsning för rekommendationen: Område för utveckling av centralorten Strömstad. I översiktsplanen redovisas också mål för att: Skapa goda samband mellan bostäder, arbetsplatser, skola, rekreationsområden och kommunikationer i syfte att få en bra stad att bo och leva i. Ge bra förutsättningar för skilda sorters boenden med närhet till skola, centrum m m. Inventera möjliga förtätningsområden utan att inkräkta på park- och grönytor. Underhålla och komplettera grönstruktur samt gång- och cykelvägar. Lägga fast områden för stadsnära bad, strandpromenader och annan rekreation. Gällande detaljplaner Planområdet i sin helhet ingår idag i stadsplan kv. Pilen m.fl; nr 1486-P84/1, fastställd 1984-09-06. Planen anger att området är avsett för bostadsändamål och allmänt ändamål. Genomförandetiden för planen har upphört. Del av plankarta nr 1486-P84/1. 3 Detaljplan för Pilen 4 m fl Plankarta nr 1486-P84/1. 4 Detaljplan för Pilen 4 m fl Planbesked Miljö-och byggnämnden beslutade 2012-06-08 § 137 att lämna positivt planbesked för att upprätta detaljplan. Syftet är att tillskapa boende i attraktiva lägen, genom att utöka byggrätten i plan och ge möjlighet att komplettera med ytterligare en våning. Fastigheterna används idag för bostadsändamål och ligger i anslutning till bostadsområden. För att kunna använda den södra byggnaden till bostadsändamål krävs en planändring. Behovsbedömning Plan- och byggavdelningen gör bedömningen att genomförande av detaljplanen för Pilen 4 m fl inte kan antas medföra risk för betydande miljöpåverkan. Motivet till denna bedömning är att fastigheterna redan idag är detaljplanerade och bebyggda. De föreslagna ökade byggrätterna innebär ett bättre markutnyttjande av fastigheterna. Inga höga natureller kulturvärden berörs. Detaljplanen uppfyller inte bedömningskriterierna i bilagorna 2 och 4 i förordningen 1998:905 om miljökonsekvensbeskrivningar (MKB). Miljömål Riksdagen har beslutat om 16 nationella miljökvalitetsmål. I Strömstads kommun har man valt att lyfta fram fyra lokala miljömål som man vill fokusera på: • Begränsad klimatpåverkan. • Giftfri miljö. • Hav i balans samt levande kust och skärgård. • God bebyggd miljö. 5 Detaljplan för Pilen 4 m fl 3. PLANERINGSFÖRUTSÄTTNINGAR Naturmiljö Planområdet är begränsat till tre bebyggda fastigheter med endast mindre friytor runt husen. Mindre planteringar och enstaka träd finns inom området. Riksintressen Planområdet omfattas likt stora delar av Strömstad kommun av riksintresse för det rörliga friluftslivet och riksintresset obruten kust. För planområdet gäller dock inte de begränsningar av exploatering inom riksintresseområden enligt 4 kap MB § 2-8 då undantag gäller för tätortens naturliga utveckling. Strandskydd Området ligger inom område med utvidgat strandskydd (300m). Planen omfattar endast bebyggd och ianspråktagen mark, varför strandskyddet upphävs. Bebyggelse, byggnadskultur och gestaltning Surbrunnsgatan sträcker sig från Canningområdet i norr till centrum i söder och har sin karaktär av småstadsgata med varierande byggnader och byggnadstradition. Mittemot planområdet är husen från tidigt 1900-tal, med traditionella proportioner och fasadmaterial (stående träpanel). I övrigt är husen av olika ålder och utseende. Det aktuella området består av tre byggnader uppförda runt 1950-talet. Byggnaderna är 2-3 våningar med suterrängvåning mot väster. Den södra byggnaden har tidigare fungerat som bostad för anställda inom sjukhuset. Under senare år har det använts som kontor. Mellanhuset har varit bostad och segelmakeri i bottenvåningen. Bild över södra huset Pilen 4 Bild över mitten huset Pilen 14 6 Detaljplan för Pilen 4 m fl I det norra huset fanns tidigare konservfabriken Cannings huvudkontor. Idag är det bostäder och verksamheter. Byggnaden har bedömts av Bohusläns museum och där finns utseende och detaljer som bör bevaras, se vidare i stycke ”Kulturmiljö och fornlämningar”. Bild ovan visar norra huset Pilen 11, fasad mot söder Pilen 11, fasad mot Surbrunnsgatan. Kulturmiljö och fornlämningar Bohusläns museum har lämnat följande utlåtande över byggnaden Pilen 11: Byggnaden är uppförd under 1950-talet som kontor för Strömstad Canning AB, en industri som var belägen ut mot vattnet nedanför denna byggnad. Byggnaden är uppförd i kraftig sluttning ner mot Canningområdet. Den är sannolikt byggd med stomme av betong och betongsten och är försedd med fasad av ljusgult tegel. Byggnaden har en symmetrisk fönstersättning och fönsteröppningarna är till övervägande del kvadratiska med ospröjsade fönster. Taket är ett flackt valmat tak belagt med falsad kopparplåt samt med avvattningssystem i samma material. Huset är försett med två symmetriskt placerade entréer mot Surbrunnsgatan med foder utförda i granit. Dörrarna är dock moderna aluminiumdörrar. Över den södra entrén finns en relief i brons med motiv föreställande fiske från en mindre, öppen båt. Reliefen har tidigare suttit på ett hus i fabriken på Strömstad Canning men senare flyttats hit. Foto: Relief i brons över södra entrén, konstnärens namn okänt. Kulturhistorisk bedömning Värden att bevara: Husets övergripande utformning. Den enkla fasaden i ljust tegel, fönstersättningen. Det flacka plåttäckta taket. Bronsreliefen över entrén. Dörrfoder utförda i granit 7 Detaljplan för Pilen 4 m fl Motivering: Byggnaden är en fin exponent för 1950-talets funktionalistiska arkitektur och med ett enkelt formspråk. Byggnaden är idag en av de få byggnader som direkt kan knytas till verksamheten vid Strömstad Canning, en industri som var av stor betydelse i Strömstad under decennierna kring mitten av 1900-talet. På en fem-gradig skala där 1=högst och 5=lägst bedömer Bohusläns museum byggnaden enligt följande: Ursprunglighet: 2 Betydelse i stadsbilden: 3 Övergripande antikvarisk bedömning: 3 Inga kända fornlämningar finns i området. Rekreation och friluftsliv Angränsande till planområdet i väster ligger sjukhusparken, vilken är ett miljömässigt tillskott även för det aktuella planområdet. Inom gångavstånd ligger Röudden, vilken är en populär besöksplats för bad, utblick, picknick m m. Inom gångavstånd från planområdet ligger också Rådhusberget, vilket främst är en utsiktsplats och en populär plats för barnen att leka på. Lekplats för barn finns inte inom planområdet. Sjukhusparken från Pilen 4. Uteplats mellan Pilen 11 och 14. Grönyta väster om Pilen 4. 8 Detaljplan för Pilen 4 m fl Service Planområdet ligger centralt i Strömstad och har korta avstånd till all offentlig och kommersiell service. Exempel på avstånd till olika samhällsfunktioner: Buss 50 meter Butiker 200 -500 meter Kommunhus 300 meter Öppen förskola 10 meter Skola 400 meter Vårdcentral 50 meter Förskola 300 meter Kommunikationer Allmänt Surbrunnsgatan sträcker sig utefter planområdets östra sida. Gatan är av lokal karaktär med låg frekvens under höst, vinter och vår avseende personbilar och mycket glest med tung trafik. Beräkningarna har baserats på ett medelvärde av uppmätt trafik på ca 2 600 fordon/årsdygn. Under juli månad är dock trafiken betydligt tätare. Den förutsatta trafikmängden under sommarmånaderna är 3 400 fordon/medeldygn (mätningarna är utförda 2011-2013). Gång- och cykeltrafik Mellan Surbrunnsgatan och byggnaderna inom planområdet finns en GC-väg samt ett övergångsställe i höjd med det södra huset, Pilen 4. Via GC-vägen norrut kan man nå Bojarskolan, ca 1,4 km från planområdet. Även Valmyrskolan ligger inom gång- och cykelavstånd, ca 400 meter från planområdet. Foto: Surbrunnsgatan mot söder. Kollektivtrafik Närmaste busshållplats finns inom 50 m från planområdet vid Strömstads sjukhus. Angöring och parkering Entréer och parkeringsplatser till fastigheterna är idag dels från Surbrunnsgatan, dels viss angöring till parkering från lokalgatan väster om planområdet. På Pilen 4 finns idag ca sex parkeringsplatser och på Pilen 11 finns sex stycken. Pilen 14 har idag inga P-platser. 9 Detaljplan för Pilen 4 m fl Mark och geoteknik Planområdet består av en bergsslänt som lutar åt väster med sin högsta höjd vid Surbrunnsgatan. Sluttningen har ett tunt jordskikt med viss träd- och buskvegetation av trädgårdskaraktär. Byggnaderna är idag grundlagda på berg. Ett projekterings PM för geoteknik har tagits fram av Bohusgeo, daterat 2014-03-07. Det undersökta området är ca 120 x 30 m och utgörs av befintlig tomtmark. Markytans lutning är inom de östra delarna och i den nordöstra delen brant inom bergspartierna. Inom området finns även stödmurar för att ta upp höjdskillnader. Eftersom ”lösa” jordlager saknas bedöms släntstabiliteten vara tillfredsställande. Berget är relativt sprickfritt och risk för bergras eller blocknedfall som kan påverka detaljplaneområdet bedöms inte föreligga. Radon Enligt översiktliga inventeringar utgör marken i Strömstads kommun ett högriskområde vad avser radon. Berggrunden i hela Strömstads kommun består till största delen av granit som innehåller uran och är radonförande. Byggnader inom högriskområde ska normalt utföras med radonsäker konstruktion eller motsvarande åtgärder vidtas så att högsta tillåtna radonhalt inte kommer att överskridas i byggnaden. Ansvaret för att bedöma den faktiska radonrisken på varje byggplats och vidta tillräckliga skyddsåtgärder åligger dock den som skall bygga. Teknisk försörjning Vatten och avlopp (inkl. dagvatten) ansluts till kommunalt nät i Surbrunnsgatan. El och tele ansluts till Fortums respektive Skanovas nät i Surbrunnsgatan. Varje fastighet har egen värmeanläggning. Samtliga fastigheter har vattenburen värmedistribution. Pilen 4 och Pilen 11 genom vattenburen el, Pilen 14 har bergvärme. Samtliga fastigheter hade tidigare oljepanna. Risker och störningar etc. Buller är den miljöstörning som berör flest människor och det är viktigt att beakta detta i planering och byggande. Planområdet ligger vid Surbrunnsgatan vilken har ett medelvärde av trafik på ca 2600 fordon/årsdygn. En trafikbullerutredning är framtagen av Norconsult daterad 2014-06-11. Utredningen baseras på trafikmätningar, samt redovisar prognosticerad trafikökning. Trafikbullerutredningen visar att riktvärdet för ekvivalentnivå utomhus, 55 dBA, överskrids i fasad mot Surbrunnsgatan med 1-4 dBA (se bild sid 11). Detta innebär att östra delen av fastigheterna inte kan bebyggas utan avsteg från huvudregeln i enlighet med Boverkets allmänna råd. Vid avsteg från huvudregeln, d.v.s. att man tillåter högre ekvivalent ljudnivå än 55 dBA vid bullrigaste fasad, ska minst hälften av alla bostadsrum (sovrum och vardagsrum) i varje lägenhet ha möjlighet att öppna fönster mot ”tyst” sida (högst 45 dBA) eller åtminstone ”ljuddämpad” sida (högst 50 dBA). Om avsteg från huvudregeln i enlighet med Boverkets allmänna råd accepteras krävs att byggnaderna utformas och boningsrummen orienteras så att ljudnivåerna för minst hälften av boningsrummen inte överskrider 45 dBA eller åtminstone 50 dBA. I fasader mot väster är beräknade ljudnivåer lägre än 45 dBA d.v.s. tyst sida, vilket innebär att riktvärdena klaras om minst hälften av bostadsrummen orienteras åt väster. På uteplats, gemensam eller privat, orienterad åt väster klaras riktvärdena för uteplats. Ytterligare uteplatser mot öster, norr eller söder, med sämre ljudmiljö, kan utgöra ett komplement. 10 Detaljplan för Pilen 4 m fl Utdrag ur Trafikbullerutredning; Ekvivalent ljudnivå från vägtrafikbuller 11 Detaljplan för Pilen 4 m fl Miljökvalitetsnormer MKN Miljökvalitetsnormer finns för utomhusluft (halter avseende kvävedioxid/kvävoxider, svaveldioxid, kolmonoxid, bly, bensen, partiklar och ozon), omgivningsbuller, fisk- och musselvatten samt för kustvatten, sjöar och vattendrag. Normerna anger den lägsta godtagbara miljökvalitet som människan och/eller miljön kan anses tåla. Nedan redovisas de miljökvalitetsnormer som berör Strömstads kommun. MKN för Utomhusluft Varje kommun är enligt förordningen (SFS 2001:527) om miljökvalitetsnormer för utomhusluft skyldig att kontrollera att miljökvalitetsnormerna uppfylls. Detta lagkrav uppfyller Strömstads kommun genom medlemskap i luftvårdsförbundet för Västra Sverige, Luft i Väst. Alla Västra Götalands kommuner utanför Göteborgsregionen ingår i Luft i Väst tillsammans med Västra Götalandsregionen och ett antal företag. I förbundets verksamhet ingår bland annat luftföroreningsmätningar, emissionskarteringar och spridningsberäkningar. De mätningar som hittills gjorts visar på att inga miljökvalitetsnormer överskrids i Strömstad. MKN för fisk- och musselvatten Syftet med att utse fisk- och musselvatten är att uppfylla EU:s krav enligt Europaparlamentets och rådets direktiv om kvalitetskrav på skaldjursvatten. Områdena skall skyddas eller förbättras för att göra det möjligt för skaldjur att leva och växa till och på så sätt bidra till en hög kvalitet på sådana skaldjursprodukter som äts direkt av människan. Att ett område är föreskrivet som musselvatten är en av flera förutsättningar som måste vara uppfyllda för att kommersiell skörd av musslor skall kunna tillåtas. Det betyder däremot inte att området i sin helhet är lämpligt för odling eller annan skörd av musslor. I Strömstads kommun finns det relativt stora områden utpekade enligt direktivet. MKN för vatten I Strömstad finns 17 vattenförekomster för kustvatten, 16 för vattendrag/delar av vattendrag och 4 för sjöar utsedda. För varje av dessa vattenförekomster kommer miljökvalitetsnormer och åtgärdsprogram att tas fram i syfte att uppnå/bibehålla god vattenstatus. 12 Detaljplan för Pilen 4 m fl 4. PLANFÖRSLAG Syftet med planen är att tillskapa modernt boende i attraktivt läge. Detta genom att tillåta förtätning innebärande ytterligare lägenheter. Syftet är i enlighet med Strömstads strategiska plan. Byggrätten enligt gällande detaljplan är inte utnyttjad till fullo. Den nya detaljplanen kan komma att innehålla upp till 30 lägenheter, eller en kombination av bostäder och kontorslokaler. Bebyggelse Planförslaget innebär att nuvarande bebyggelsestruktur bevaras i form av tre byggnader. Nuvarande bebyggelse utnyttjar inte helt befintlig byggrätt. Dagens byggnader innehåller ca 1300 m2, medan gällande plan medger ca 2900 m2. Den nu föreslagna byggrätten medger ca 3400 m2. Planförslaget innebär en tydligare höjdsättning och byggrättsarea, vilket gör om- och tillbyggnader enklare att förstå. Den föreslagna planen medger tillbyggnadsmöjligheter på alla fastigheterna. Planen anpassas så att Pilen 11 får en byggrätt som anpassas, dels till den befintliga delen med bevarandeintressen, dels en utökad byggrätt för tillbyggnadsdelen. Pilen 4 får en modern bestämmelse för användningssätt. Byggrätten för Pilen 14 justeras för att byggnaden ska placeras längre från trottoaren. Detta för att åstadkomma en säkrare trafikmiljö. Utformning av bebyggelse Pilen 4 medges (liksom idag) att kompletteras med vindsvåning. Pilen 14 är i dåligt skick och bedöms ersättas med en byggnad placerad något längre från gatan och med samma höjd som befintligt hus. Fasaderna mot Surbrunnsgatan kommer att bli längre än idag vilket gällande detaljplan också ger utrymme för. Avsikten i planen är att tydligt dela upp byggnaderna, så att de får olika fasadutformning och minst 8 meter mellan byggnaderna. Detta framgår av planbestämmelserna. Målet är att behålla skalan och karaktären samt behålla möjligheten till utblick mellan husen. Mittemot planområdet är husen från tidigt 1900-tal, med traditionella proportioner och fasadmaterial (stående träpanel). Vidare kommer byggnadernas tillåtna nockhöjd att samordnas i samma höjdsystem, SWEREF 99 12 00/ RH 2000. För tydlighetens skull väljs en nockhöjd i meter över nollplanet. Fotomontage: Surbrunnsgatan från söder. 13 Detaljplan för Pilen 4 m fl Fotomontage: Surbrunnsgatan från norr. Fotomontage: Vy från öster. Fotomontage: Vy från väster, sjukhusområdet närmast i bild. 14 Detaljplan för Pilen 4 m fl Principsektion som visar tillåten högsta nockhöjd för Pilen 4. Principsektion som visar tillåten högsta nockhöjd för Pilen 14 och del av Pilen 11. Principsektion som visar tillåten högsta nockhöjd för del av Pilen 11. 15 Detaljplan för Pilen 4 m fl Gatunät och trafik Befintlig GC-väg och övergångställe påverkas inte av innehållet i planen. GC-vägen och den glesa trafiken innebär att oskyddade trafikanter kan röra sig relativt riskfritt. Oskyddade trafikanter påverkas positivt, då byggrätten för Pilen 14 flyttas något bort från gatan och därmed skapar ökat utrymme. Inga p-platser kommer att finnas ovan mark och således förekommer inga backningsrörelser över GC-vägen. Befintlig angöringsgata väster om byggnaderna kommer även fortsättningsvis att utgöra angöringsgata för inlastning och parkering. Räddningstjänst Räddningstjänst kan nå samtliga byggnader från alla sidor. Utrymning skall kunna ske utan Räddningstjänstens medverkan. Foto: Surbrunnsgatan mot norr. Pilen 4 i förgrunden. Parkering Detaljplanen kommer att kunna rymma fler bostäder än vad som är utbyggt idag. Detta genom tillbyggnader av Pilen 4 och Pilen 11. Nybyggnad föreslås på Pilen 14 (inkl. Pilen 15). En fullt utbyggd plan kan komma att innehålla uppemot 30 lägenheter utifrån tänkbar våningsarea och med en genomsnittlig normalstorlek på lägenheterna. I samband med utbyggnad av planen föreslås gemensamt garage under mark för samtliga bostäder i form av nybyggda delar på Pilen 11 och Pilen 14. Garaget kommer att ha plats för upp till 36 bilar med infart från lokalgata. Genom att alla bilar parkeras i garage under mark, frigörs grönytor som vistelseytor på marken. 16 Detaljplan för Pilen 4 m fl Principsektion som visar garage under Pilen 11 och Pilen 14. Enligt parkeringsnorm i Strömstad, antagen 2011-02-17, gäller följande: Flerbostadshus: Bilplats/lägenhet = 0,8/boende + 0,2 besök Cykel/lägenhet = 1,5 Kontor: Bilplatser/100 kvm = 2 Fullt utbyggt med 30 lägenheter finns möjlighet till 36 bilplatser i gemensamt garage under mark. Av dessa kan sex stycken utgöra gästplatser. En sannolikare utbyggnad är att gatuplanet i Pilen 4 och Pilen 15 delvis utgör verksamhet/kontor. Cykelparkering anges i figur nedan. Övrig cykelparkering kommer att lösas genom förråd i respektive hus. Situationsplan Parkering under mark Parkering ovan mark 17 Detaljplan för Pilen 4 m fl Tillgänglighet Tillgänglighet är ett brett begrepp och innefattar en rad olika aspekter beroende på situation, funktion och person. Om den fysiska miljön är dåligt utformad kan det leda till problem för människor med olika funktionsnedsättningar (rörelse, syn, hörsel, allergi etc.). För alla andra finns det perioder i livet när tillgängligheten är extra viktig som exempelvis när barnen är små och behovet av barnvagn är stort eller om olyckan är framme och man måste använda kryckor eller rullstol. Förbättrad tillgänglighet gynnar alla. I PBL (Plan- och bygglagen) ställs övergripande krav på bebyggelsemiljön. I 2 kap 6 § PBL sägs att inom områden med sammanhållen bebyggelse ska bebyggelsemiljön utformas med hänsyn till möjligheten för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga att använda området. I PBL ställs också retroaktiva krav på enkelt avhjälpta hinder samt krav på tillgänglighet till tomter och allmänna platser. Krav vid nybyggnad och ändring av byggnader finns reglerat i Plan-och byggförordningen och Boverkets Byggregler. Bostadshusen ligger utefter Surbrunnsgatan utan nämnvärd nivåskillnad till entréer. Rekreation Från planområdet är det gångavstånd till centralt belägna lekplatser och parker. Inom gångavstånd från planområdet ligger också Rådhusberget, vilket främst är en utsiktsplats och en populär plats för barnen att leka på. Småbarnslek finns inom planområdet. Grusad yta väster om Pilen 11 skall omarbetas till småbarnslek. Illustration, plats för småbarnlek. Natur Planen innehåller inga naturområden. 18 Detaljplan för Pilen 4 m fl Förorenad mark Marken inom planområdet har tidigare nyttjats för bostadsändamål och kontorsverksamhet. Den södra byggnaden har tidigare fungerat som bostad för anställda inom sjukhuset. Under senare år har det använts som kontor. Mellanhuset har varit bostad och segelmakeri i bottenvåningen. I det norra huset fanns tidigare konservfabriken Cannings huvudkontor. Idag är det bostäder och verksamheter. Historiken är framtagen via en genomgång av beviljade bygglov i kommunens arkiv. Kommunen har inga uppgifter om att förorenande verksamhet har bedrivits på platsen, och gör därmed bedömningen att ingen miljöteknisk undersökning är nödvändig. Vatten och avlopp Vatten och avlopp (inkl. dagvatten) ansluts till kommunalt nät i Surbrunnsgatan. Eftersom lägsta punkten är lägre än ledningarnas läge idag måste dagvattnet pumpas upp till kommunala ledningsnätet. Spillvatten skall ledas till kommunens reningsverk. Golvbrunnar som installeras i parkeringsgaraget skall kopplas till oljeavskiljare. Takvatten ansluts till dagvattensystemet utan passage genom reningsanläggning. Någon särskild förorening förväntas inte. Värme Byggnadernas befintliga värmesystem kommer fortsättningsvis att användas. Varje fastighet har egen värmeanläggning, vilket gör det möjligt att ansluta till framtida fjärrvärmenät. El och tele El och tele ansluts till befintliga nät i Surbrunnsgatan. Avfall Varje fastighet har sophämtning vilken hanteras av Strömstads kommun. Sophämtning ska ske från Surbrunnsgatan. Inom 500 meter finns ett flertal återvinningsstationer. Risker och störningar Planförslaget bedöms inte utgöra risk och störningar mer än tillfälligt under kommande byggnation. Omgivningens störning på planförslaget utgörs av befintlig fordonstrafik. Denna är utredd och bedöms kunna hanteras genom enkla åtgärder på byggnaderna. Utförd trafikbullerutredning visar att riktvärdet 55 dBA vid fasad överskrids mot Surbrunnsgatan med 1-4 dBA. Avstegsfall krävs, d v s minst hälften av bostadsrummen (sovrum och vardagsrum) bör vara vända mot tyst (högst 45 dBA vid fasad) eller ljuddämpad (45-50 dBA vid fasad) sida. I fasader mot väster är beräknade ljudnivåer lägre än 45 dBA. Detta innebär att riktvärdena klaras om minst hälften av bostadsrummen orienteras åt väster. På grund av planområdets läge i centrala Strömstad samt kommunens uttalade strategi att förtäta och utöka befintligt bostadsbestånd bedöms ett avsteg från huvudregeln i detta fall vara rimligt. På uteplats, gemensam eller privat, orienterad åt väster klaras riktvärdena för uteplats. Ytterligare uteplatser mot öster, norr eller söder, med sämre ljudmiljö, kan utgöra ett komplement. Riktvärdena inomhus klaras med utformning av fasader enligt Boverkets Byggregler (BBR). Vid skyltad hastighet om 40 km/h istället för 30 km/h beräknas ljudnivåerna bli desamma. I framtiden, år 2030, beräknas den ekvivalenta ljudnivån ha ökat med ca 1 dBA. Tyst sida kan därmed fortfarande uppnås (se bild på sid 11). Maximala ljudnivån förändras inte. 19 Detaljplan för Pilen 4 m fl 5. KONSEKVENSBESKRIVNING Hållbar utveckling Planen syftar till förtätning av staden genom ökad byggrätt. Konsekvenserna av utbyggnad enligt planen är begränsade. Byggnationen förväntas ske med traditionella material och metoder. Den kommer inte att påverka stadsbilden annat än i form av modernare bostäder. Plangenomförandet påverkar inte området i stort. Planområdets centrala lokalisering främjar tillgängligheten för gående och cyklister. Skolvägar och vägar för oskyddade trafikanter är skilda från körytor eller särskilt markerade övergångsställen. Miljömål Riksdagen har beslutat om 16 nationella miljökvalitetsmål. I Strömstad kommun har man valt att lyfta fram fyra lokala miljömål; Begränsad klimatpåverkan, Giftfri miljö, Hav i balans samt levande kust och skärgård, samt God bebyggd miljö. I den behovsbedömning som gjorts kopplat till planarbetet lyfts även följande miljömål fram; Frisk luft, Ingen övergödning samt Bara naturlig försurning. Nedan redogörs för hur miljömålen kopplas till planarbetet. Begränsad klimatpåverkan: syftar planförslaget till att främja genom att utöka byggrätten på den befintliga och centrala lokalisering som flerbostadshusen har redan idag. Ett centralt läge med väl fungerande gång- och cykelförbindelser. Giftfri miljö: bedöms inte påverkas av planförslaget. Hav i balans samt levande kust och skärgård: bedöms inte påverkas av planförslaget. God bebyggd miljö: stärks positivt genom den förtätning den utökade byggrätten innebär. De nya flerbostadshusen kommer att utformas för att skapa bra boendemiljö ur ett bullerperspektiv och gestaltas för att passa in i stadsbilden. Frisk luft: främjas av planförslaget genom planområdets centrala lokalisering vilken underlättar för fotgängare och cyklister samt användande av kollektivtrafik. Ingen övergödning: bedöms inte påverkas av planförslaget. Bara naturlig försurning: bedöms inte påverkas av planförslaget. Miljökvalitetsnormer Miljökvalitetsnormer (MKN) finns för utomhusluft (halter avseende kvävedioxid/kväveoxider, svaveldioxid, kolmonoxid, bly, bensen, partiklar och ozon), omgivningsbuller, fisk- och musselvatten samt för kustvatten, sjöar och vattendrag. Inom ramen för utförd behovsbedömning kopplad till planarbetet bedöms miljökvalitetsnormerna för fisk- och musselvatten, luft samt vatten/vattenförekomst beröras av planförslaget. Dagvatten från planområdet når kustvattenförekomsten Strömstadsfjorden med måttlig ekologisk status. Gällande MKN för fisk- och musselvatten samt vatten/vattenförekomst kommer planområdets dagvatten att kopplas på det kommunala systemet. Påverkan på Strömstadsfjorden bedöms enligt utförd behovsbedömning som liten. Gällande MKN för luft bedöms planförslagets påverkan på halter av kvävedioxid/kväveoxider, svaveldioxid, kolmonoxid, bly, bensen, partiklar och ozon som liten. 20 Detaljplan för Pilen 4 m fl 6. GENOMFÖRANDE En beskrivning av en detaljplans genomförande ska redovisa de organisatoriska, fastighetsrättsliga, tekniska, och ekonomiska åtgärder som behövs för att åstadkomma avsett genomförande. Beskrivningen har ingen rättsverkan, de juridiskt bindande föreskrifterna framgår istället av plankartan med dess planbestämmelser. Beskrivningen är ett led i en ökad tydlighet kring detaljplanens syfte och potentiella konsekvenser. Organisatoriska frågor Tidplan Samråd Vinter 2014/2015 Granskning Vår 2015 Antagande Sommar/Höst 2015 Detaljplanen vinner laga kraft tre veckor efter antagandet om inget överklagande inkommer. Genomförandetid Genomförandetiden är den tidsrymd inom vilken en detaljplan är tänkt att genomföras. Som huvudregel får planen inte ändras, ersättas eller upphävas mot berörda fastighetsägares vilja under genomförandetiden. Om planen ersätts med en ny, ändras eller upphävs under genomförandetiden har fastighetsägarna rätt till ersättning av kommunen för den skada de lider. Efter genomförandetiden är byggrätten mer osäker eftersom planen då får ersättas, ändras eller upphävas utan att rättigheter som uppkommit genom planen behöver beaktas och utan särskild ekonomisk kompensation till fastighetsägarna om en byggrätt som inte är utnyttjad minskas. Om kommunen inte ändrar eller upphäver planen fortsätter den att gälla. Enligt Plan- och bygglagen ska detaljplaner förses med en genomförandetid på minst fem år och högst femton år. Genomförandetiden för denna detaljplan är 5 år och startar då detaljplanen har vunnit laga kraft. Huvudmannaskap Alla allmänna platser ska ha en huvudman. Huvudmannaskapet innebär ett formellt ansvar för iordningställande, drift och underhåll av de allmänna platserna. Detaljplanen omfattar ingen allmän platsmark. Ansvarsfördelning Deltagande fastigheter i gemensamhetsanläggningen/ar ansvarar för att anlägga och senare förvalta parkeringsgarage, övrig kvartersmark och in- och utfartsväg. Avsikten på kort sikt från ägaren av Pilen 4, Mixab Konfektyr AB, är att förvärva Pilen 11. Detaljplanen är beträffande framtida gemensamhetsanläggningar upprättad för det fallet att befintliga fastigheter har en och samma ägare eller att överenskommelser finns mellan olika fastighetsägare om att genomföra detaljplanen. Om Mixab Konfektyr AB förvärvar Pilen 11 innan detaljplanen vunnit laga kraft så ansvarar de självmant för genomförandet av detaljplanen vilket innebär upprättande av överenskommelse med Pilen 5, ansökan om fastighetsbildning och nödvändiga tillstånd samt efterföljande byggnation. Om Mixab Konfektyr AB inte förvärvar Pilen 11 bedöms stöd i form av en överenskommelse behövas för kommande beskrivning av genomförandet kortsiktigt och långsiktigt. 21 Detaljplan för Pilen 4 m fl Fastighetsrättsliga frågor Genomförandet av en detaljplan innebär oftast att fastighetsbildning måste ske. Fastighetsbildningen kan till exempel innebära att förvaltningen av gemensamma ytor och anläggningar juridiskt styrs upp men även att en fastighet ökar eller minskar i storlek. Lantmäterimyndigheten är den myndighet som handlägger fastighetsbildningsärenden. Detaljplanens bestämmelser anger ramarna som Lantmäterimyndigheten kan besluta inom. In/utfart till i planen medgett parkeringsgarage är tänkt att ske på samma väg som Pilen 11 idag har servitut på, dvs väster om planområdet. Detaljplanen täcker inte hela den avsedda och idag privata in/utfartsvägen ut till kommunal gata vid Surbrunnsgatan. Utfartsfrågan behandlas istället i den parallella detaljplan som pågår för Canningområdet. På grund av den ökade belastningen på Pilen 5 som trafiken till parkeringsgaraget innebär så bedöms befintligt servitut inte räcka till. Servitutet behöver således ändras eller upphävas och ersättas med ett nytt. Befintlig detaljplan bedöms, tills Canningplanen har utformats med tydligt stöd och vunnit laga kraft, inte hindra vare sig en ändring av servitutet eller att det upphävs och ersätts med ett nytt såvida överenskommelse mellan fastighetsägarna finns. Åtgärden bedöms dock avvika från befintlig detaljplan. En överenskommelse förväntas ha träffats mellan fastighetsägarna innan detaljplanen har vunnit laga kraft. Fastighetsrättsliga konsekvenser Nedan tabell redovisar de större förändringar som detaljplanen innebär beträffande möjlig markanvändning: Registerenhet Pilen 4 Möjlighet för bostäder och/eller kontor istället för allmän tomt. Minskad yta prickad mark (=ökad byggrätt) med ändrad formulering från att marken inte får bebyggas alls till att byggnad inte får uppföras. Dessutom har en mindre del prickad mark bytts ut mot ringmark för att stödja parkeringsgarage under marknivå. Marginellt justerad möjlig höjd på byggnation, bestämmelsen har omformulerats att gälla nockhöjd och inte byggnadshöjd. Pilen 11 Möjlighet för bostäder och/eller kontor istället för enbart bostäder. Minskad yta prickad mark (=ökad byggrätt) med ändrad formulering från att marken inte får bebyggas alls till att byggnad inte får uppföras. Dessutom har en del prickad mark bytts ut mot ringmark för att stödja parkeringsgarage under marknivå. Ökad möjlig höjd på delar av byggnation, bestämmelsen har dessutom omformulerats att gälla nockhöjd och inte byggnadshöjd. Bestämmelsen om våningsantal (två) har tagits bort. Delar av den ökade byggrätten begränsas till att den inte får hindra ett gemensamt parkeringsgarage. Varsamhetsbestämmelse införs för befintlig byggnad som tydliggör hur varsamhet ska visas vid ombyggnad. Skyddsbestämmelse införs för att bevara befintlig relief i sitt läge. Pilen 14 Möjlighet för bostäder och/eller kontor istället för enbart bostäder. Minskad yta prickad mark (=ökad byggrätt) med ändrad formulering från att 22 Detaljplan för Pilen 4 m fl marken inte får bebyggas alls till att byggnad inte får uppföras. Dessutom har en större del prickad mark bytts ut mot ringmark för att stödja parkeringsgarage under marknivå. Ökad möjlig höjd på byggnation, bestämmelsen har dessutom omformulerats att gälla nockhöjd och inte byggnadshöjd. Bestämmelsen om våningsantal (två) har tagits bort. Byggrätten begränsas till att den inte får hindra ett gemensamt parkeringsgarage. Pilen 15 (avses avregistreras, se Pilen 14) Avsikten på kort sikt från ägaren av Pilen 4, Mixab Konfektyr AB, är att förvärva fastigheten Pilen 11 (avsiktsförklaring finns enligt uppgift från bägge parter) och att samtliga fastigheter ska läggas samman till en enda genom fastighetsreglering. Nedan konsekvensbeskrivning anges för det alternativa genomförande som en fortsatt uppdelning i flera fastigheter runt byggnationen innebär. Det alternativa genomförandet ska betraktas som potentiellt ur ett mer långsiktigt genomförandeperspektiv och utgår från dagens befintliga förutsättningar som nollalternativ (dock med den skillnaden att Mixab Konfektyr AB äger Pilen 11). Detaljplanen har anpassats för detta förfarande beträffande gemensamma anläggningar. Befintlig detaljplan bedöms, tills Canningplanen har utformats med tydligt stöd och vunnit laga kraft, inte hindra att befintligt servitut för in/utfart upphävs och att istället ett utrymmesservitut skapas åt en nybildad gemensamhetsanläggning såvida överenskommelse mellan fastighetsägarna finns. Åtgärden bedöms dock avvika från befintlig detaljplan. En överenskommelse förväntas ha träffats mellan fastighetsägarna innan detaljplanen har vunnit laga kraft. Registerenhet Konsekvenser Pilen 4 Möjligheter för annan fastighetsindelning skapas eftersom gällande fastighetsindelningsbestämmelse (tomtindelning) tas bort. Rättighetsförändringar Belastande utrymmesservitut för planområdets behov av gemensamt parkeringsgarage tillskapas till förmån för en samtidigt nybildad gemensamhetsanläggning. Del i gemensamhetsanläggning, förändring Blir delägare i kommande gemensamhetsanläggning/ar för in/utfart över Pilen 5 och 11 samt för parkeringsgarage på Pilen 4, 11 och 14. Pilen 5 Rättighetsförändringar Befintligt belastande vägservitut, 1486-87/17, upphävs och ersätts på samma yta av ett belastande utrymmesservitut för planområdets behov av in/utfart till parkeringsgarage till förmån för en samtidigt nybildad gemensamhetsanläggning Pilen 11 Arealförändringar Fastighetsgränsen mot Pilen 14 anpassas efter detaljplanen. Detta innebär att 23 Detaljplan för Pilen 4 m fl ett mindre område kommer att överföras till Pilen 14 genom fastighetsreglering. Exakt utformning på området som avses överföras är inte bestämt. Rättighetförändringar Belastande utrymmesservitut för planområdets behov av gemensamt parkeringsgarage samt in/utfart tillskapas till förmån för en samtidigt nybildad gemensamhetsanläggning. Befintligt förmånligt vägservitut på Pilen 5, 1486-87/17, upphävs. Del i gemensamhetsanläggning, förändring Blir delägare i en kommande gemensamhetsanläggning/ar för in/utfart över Pilen 5 och 11 samt för parkeringsgarage på nuvarande Pilen 4, 11, 14 och 15. Pilen 14 Arealförändringar Fastighetsgränsen mot Pilen 11 anpassas efter detaljplanen. Detta innebär att ett mindre område kommer att överföras till Pilen 14 genom fastighetsreglering. Exakt utformning på området som avses överföras är inte bestämt. Pilen 15 överförs i sin helhet genom fastighetsreglering. Rättighetförändringar Belastande utrymmesservitut för planområdets behov av gemensamt parkeringsgarage tillskapas till förmån för en samtidigt nybildad gemensamhetsanläggning. Del i gemensamhetsanläggning, förändring Blir delägare i en kommande gemensamhetsanläggning/ar för in/utfart över Pilen 5 och 11 samt för parkeringsgarage på nuvarande Pilen 4, 11, 14 och 15. Pilen 15 Fastigheten avregistreras genom att i sin helhet överföras genom fastighetsreglering till Pilen 14. Tekniska frågor och utredningar Parkering Parkering avses helt lösas inom fastigheterna. För planområdet gäller Strömstads kommuns parkeringsnorm för flerbostadshus om totalt 1 plats per lägenhet, samt för kontorsverksamhet om 2 platser per 100 kvm. I och med planens möjligheter till parkeringsgarage finns erforderliga ytor för att lösa detta behov. 24 Detaljplan för Pilen 4 m fl Övriga tekniska frågor Området kommer att vara anslutet till de kommunala tekniska systemen likt dagens förutsättningar. Inga större förändringar medges i planen och området är idag en väl fungerande del av Strömstad tätort. Vid tilldelandet av bygglov ska Projekterings PM 2/Geoteknik daterad 2014-03-07, samt Trafikbullerutredning daterad 2014-06-11 beaktas. Ekonomiska frågor Vid genomförandet av detaljplanen uppstår kostnader för såväl mark och byggnation som för handläggningen av myndigheter. Strömstads kommuns Miljö- och byggnämnd tar ut avgift för exempelvis bygglov. Lantmäterimyndighetens hantering av fastighetsbildning kommer att innebära förrättningskostnader samt beslut om ersättningsbelopp mellan fastighetsägare. Förrättningskostnaderna ska fördelas efter vad som är skäligt. Lantmäteriet fördelar kostnader efter en opartisk fördelning av vad som är skäligt, alternativt efter en överenskommelse. Planen styr inte över hur lantmäteriet fördelar kostnader. Tabellen nedan redovisar endast en uppskattning över vad Plan- och byggavdelningen bedömer som det sannolika utfallet av bedömd ersättning. Ekonomiska konsekvenser för det kortsiktiga genomförandet av detaljplanen Eftersom avsikten är att samtliga fastigheter inom planområdet ska vara i samma ägares hand samt att Pilen 5 endast avses upplåta mark så bedöms Mixab Konfektyr AB få stå för samtliga förrättningskostnader. Dessutom bedöms de få stå för köpeskillingen för Pilen 11 och/eller det ersättningsbelopp som Lantmäterimyndigheten fattar beslut om vid avsedda fastighetsregleringar för överföring av Pilen 11 och ändring/upphävande/nybildande av in/utfartsservitut. Ekonomiska konsekvenser för befintliga registerenheter vid ett troligt långsiktigt genomförande Nedan konsekvensbeskrivning anges för det alternativa genomförande som en fortsatt uppdelning i flera fastigheter runt byggnationen innebär. Det alternativa genomförandet ska betraktas som potentiellt ur ett mer långsiktigt genomförandeperspektiv och utgår från dagens befintliga förutsättningar som nollalternativ (dock med den skillnaden att Mixab Konfektyr AB tidigare förväntas ha förvärvat Pilen 11). Registerenhet Ersättningssituationer Bedömd ersättning Pilen 4 Belastas med utrymmesservitut för parkeringsgarage till förmån för en nybildad gemensamhetsanläggning. Lantmäterimyndigheten förväntas besluta att ingen ersättning utgår med stöd i ansökan från den i framtiden inom planområdet ensamma fastighetsägaren. Andel kommer tilldelas i nybildad gemensamhetsanläggning för in/utfart på Pilen 5 och 11 samt parkeringsgarage på Pilen 4, 11 och 14. Parterna förväntas träffa överenskommelser om eventuell ersättning. Åtgärden för parkeringsgaraget avses ske med alla inblandade fastigheter i samma 25 Lantmäterimyndigheten förväntas besluta att ersättning utgår enligt träffad överenskommelse med ägarna till Pilen 5. För åtgärden med parkeringsgaraget förväntas Lantmäterimyndigheten besluta att ingen ersättning utgår Detaljplan för Pilen 4 m fl ägares hand. med stöd i ansökan från den i framtiden inom planområdet ensamma fastighetsägaren. Pilen 5 Kommer belastas med utrymmesservitut åt nybildad gemensamhetsanläggning för Pilen 4, 11 och 14s behov av in/utfart vilket föranleder en ersättningssituation. Parterna förväntas träffa överenskommelse om ersättningen. Lantmäterimyndigheten förväntas besluta att ersättning utgår enligt träffad överenskommelse. Pilen 11 Fastigheten förväntas minska något genom fastighetsreglering med Pilen 14 för att anpassa Pilen 14 till detaljplanen. Lantmäterimyndigheten förväntas besluta att ingen ersättning utgår med stöd i ansökan från den i framtiden inom planområdet ensamma fastighetsägaren. Kommer belastas med utrymmesservitut för parkeringsgarage till förmån för en nybildad gemensamhetsanläggning. Pilen 14 Lantmäterimyndigheten förväntas besluta att ingen ersättning utgår med stöd i ansökan från den i framtiden inom planområdet ensamma fastighetsägaren. Andel kommer tilldelas i nybildad gemensamhetsanläggning för in/utfart på Pilen 5 och 11 samt parkeringsgarage på Pilen 4, 11 och 14. Parterna förväntas träffa överenskommelser om eventuell ersättning. Åtgärden för parkeringsgaraget avses ske med alla inblandade fastigheter i samma ägares hand. Lantmäterimyndigheten förväntas besluta att ersättning utgår enligt träffad överenskommelse. För åtgärden med parkeringsgaraget förväntas Lantmäterimyndigheten besluta att ingen ersättning utgår med stöd i ansökan från den i framtiden inom planområdet ensamma fastighetsägaren. Fastigheten förväntas ta emot Pilen 15 och delar av Pilen 11 genom fastighetsreglering med stöd av ansökan från en till fastigheterna ensam lagfaren ägare. Lantmäterimyndigheten förväntas besluta att ingen ersättning utgår med stöd i ansökan från den i framtiden inom planområdet ensamma fastighetsägaren. Kommer belastas med utrymmesservitut för parkeringsgarage till förmån för en nybildad gemensamhetsanläggning. Lantmäterimyndigheten förväntas besluta att ingen ersättning utgår med stöd i ansökan från den i framtiden ensamma fastighetsägaren. Andel kommer tilldelas i nybildad gemensamhetsanläggning för in/utfart på Pilen 5 och 11 samt parkeringsgarage på Pilen 4, 11 och 14. Parterna förväntas träffa Lantmäterimyndigheten förväntas besluta att ersättning utgår enligt träffad överenskommelse. För åtgärden med parkeringsgaraget förväntas 26 Detaljplan för Pilen 4 m fl Pilen 15 överenskommelser om eventuell ersättning. Åtgärden för parkeringsgaraget avses ske med alla inblandade fastigheter i samma ägares hand. Lantmäterimyndigheten besluta att ingen ersättning utgår med stöd i ansökan från den i framtiden inom planområdet ensamma fastighetsägaren. Fastigheten överförs i sin helhet till Pilen 14 genom fastighetsreglering med stöd av ansökan från den till fastigheterna ensamma lagfarna ägaren. Lantmäterimyndigheten förväntas besluta att ingen ersättning utgår med stöd i ansökan från den i framtiden ensamma fastighetsägaren. Skadeersättnings- och inlösenplikt för Strömstad kommun på grund av detaljplanen PBL 14kap. reglerar eventuell skyldighet, efter antagande av detaljplan, för Strömstad kommun att betala ersättning eller lösa in privat mark på grund av detaljplanens bestämmelser. Skyddsbestämmelsen q1 ger upphov till en sådan ersättningssituation. Bestämmelsen bedöms dock inte vara av sådan karaktär att kvalificeringsgränsen (pågående markanvändning avsevärt försvåras inom berörd del / ca 5-10% värdeminskning) för ersättningsgill skada uppnås. Varsamhetsbestämmelsen k1 bedöms utformad så att kvalificeringsgränsen inte uppnås och är även ur den aspekten därmed lovlig (ingen ersättning kan utgå på grund av varsamhetsbestämmelser varför pågående markanvändning inte avsevärt får försvåras inom berörd del). Administrativa frågor Handläggning Planen avses antas av Kommunfullmäktige under 2015. Planavgift Planavgift ska inte tas ut vid prövning av lovärenden som överensstämmer med detaljplanen i enlighet med upprättat plankostnadsavtal. Plankostnadsavtal har tecknats med Mixab Konfektyr AB, ägare av Pilen 4. Medverkande tjänstemän/samverkan Planarbetet har utförts av Arkitektkontoret Vallgatan Acron AB. Handläggare på Strömstads kommun är planeringsarkitekt Malin Fransson. Detaljplanen har utarbetats i samverkan mellan representanter från Miljö- och byggförvaltningen och Tekniska förvaltningen. Revidering Efter granskning har planhandlingarna reviderats: Ändringar på plankarta G-bestämmelserna har försetts med ett nedsänkt suffix. Ändringar i planbeskrivningen Stycke ”Teknisk försörjning” på sid 10 har kompletterats med uppgifter om befintliga värmesystem. Stycke ”Vatten och avlopp” på sid 19 har kompletterats med upplysning om att dagvattnet måste pumpas upp till kommunala ledningsnätet eftersom lägsta punkten är lägre än ledningarnas läge idag. Texten i kapitel 6 ”Genomförande” har justerats/kompletterats för att bli tydligare. 27 Detaljplan för Pilen 4 m fl Vallgatan Acron AB Upprättad 2015-03-17, Reviderad 2015-04-28 Dan Björkman arkitekt Maria Thornblad planingenjör 28
© Copyright 2024