ÅRSREDOVISNING 2014 BRF STORSTUGAN
BRF STORSTUGAN ÅRSREDOVISNING 2014 HSB Brf Storstugan i Täby Brf Storstugan är en av Täbys största bostadsrättsföreningar. Fastigheterna inrymmer elva trapphus med vardera 16 våningsplan och totalt 704 lägenheter. Brf Storstugans årsredovisning 2014 Denna kopia av årsredovisningen delas ut till alla medlemmar. Underskrivet original med styrelsen och revisorernas påskrift förvaras i arkiv. Foto: Layout: Maria Edelsvärd Johan Edelsvärd Lisbet Lissgärde ChristofferEricsson m.fl. Johan Edelsvärd Omslagsbild: Johan Edelsvärd Foto: Johan Edelsvärd Innehåll Brf Storstugans årsredovisning Den här utgåvan av årsredovisningen delas ut till alla medlemmar Underskrivet dokument med styrelsens och revisorernas påskrift förvaras i arkiv. Vidutdelningfinnerdukopiorav de underskrivna dokumenten, som lösblad i årsberättelsen. Har du inte dessa kan de hämtas på områdeskontoret eller via föreningens hemsida www.brfstorstugan.com Kallelse till årsstämma................... 5 Förvaltningsberättelse ................... 7 Resultaträkning ................................... 10 Balansräkning ....................................... 11 Noter ............................................................ 16 Slutord ........................................................ 20 Revisionsberättelse .......................... 21 Vision ........................................................... 23 Policy ........................................................... 24 Propositioner ......................................... 29 Motioner .................................................... 30 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Den del av årsberättelsen som i text förklarar verksamheten kallas förvaltningsberättelse. Övriga delar av årsberättelsen är resultat- och balansräkning med tillhörande förteckning över noter, somisiffrorvisarverksamheten. I förteckningen över noter framgår detaljerad information om vissa poster i resultat- och balansräkningen. Förvaltningsberättelsen talar om verksamhetens art och inriktning t.ex. beskriver fastigheten, utfört underhåll under året, avgifter, ägarförhållanden, d.v.s. antalet medlemmar med eventuella förändringar under året samt vilka som haft uppdrag i föreningen. Även förväntad framtida utveckling belyses i korta ordalag. årens lopp på de byggnader och inventarier som föreningen äger. Antingen intäkter eller kostnader som inte är en del av den normala verksamheten, t.ex. nedskrivning av fastighetens värde, ränteeftergifter och låneeftergifter. BALANSRÄKNING Visar föreningens tillgångar (tillgångssidan) och hur dessa finansieras(skuldsidan).På tillgångssidan redovisas dels anläggningstillgångar såsom byggnader, mark och inventarier samt långfristiga placeringar dels omsättningstillgångar såsom avgiftsfordringar, kortfristiga placeringar samt kassa och bank. På skuldsidan redovisas föreningens egna kapital, fastighetslån och kortfristiga skulder. Det egna kapitalet indelas i bundet eget kapital, insatser och upplåtelseavgifter och fritt eget kapital, som innefattar årets resultat och resultat från tidigare år (dispositionsfond och balanserat resultat). RESULTATRÄKNING Visar vilka intäkter och kostnader föreningen haft under året. Intäkter minus kostnader är lika med årets överskott eller underskott. För en bostadsrättsförening är det optimalt att anpassa dess intäkter till kostnaderna istället för att få så stort ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Tillgångar som är avsedda för överskott som möjligt. långvarigt bruk inom föreningen. Den viktigaste anläggningstillgången är Med andra ord skall årsavgifterna bostadsrättsföreningens fastigheter beräknas så att de täcker de med mark och byggnader. kostnader (inklusive avsättning till fonder) som förväntas uppkomma. OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Föreningsstämman beslutar Andra tillgångar än efter förslag från styrelsen hur resultatet (överskott eller eventuellt anläggningstillgångar. Omsättningstillgångar kan i underskott) ska hanteras. allmänhet omvandlas till kontanter inom ett år. AVSKRIVNING Här redovisas årets kostnad KASSA OCH BANK (LIKVIDA MEDEL) för nyttjandet av föreningens Kontanter och andra tillgångar som anläggningstillgångar, d.v.s. snabbt kan omvandlas till pengar. byggnader och inventarier. Anskaffningsvärdetfören anläggningstillgång fördelas på tillgångens bedömda ekonomiskaoch tekniska livslängd och belastar årsresultatet med en kostnad som benämns avskrivning. LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder som bostadsrättsföreningen skall betala först efter ett eller fleraår,oftaenligtsärskild amorteringsplan, t.ex. fastighetslån. KORTFRISTIGA SKULDER Skulder som föreningen måste I not till byggnader och inventarier betala senast inom ett år, t.ex. framgår den ackumulerade leverantörsskulder. avskrivningen, d.v.s. den totala avskrivningen föreningen gjort under 4 UNDERHÅLL Enligtstadgarnafördeflesta bostadsrättsföreningar ska styrelsen upprätta underhållsplan för bostadsrättsföreningens fastigheter. I enlighet med denna plan skall årligen avsättningar göras till en fond för yttre underhåll, vilketsäkerställerattmedelfinns för att trygga underhållet av bostadsrättsföreningens fastigheter. Stadgarna reglerar även om bostadsrättsföreningen skall avsätta medel till fond för inre underhåll. Fondbehållningen i årsredovisningen utvisar den sammanlagda behållningen för samtliga bostadsrätters tillgodohavanden. Tillgodohavanden i fonden för yttre och inre underhåll redovisas på skuldsidan i balansräkningen. STÄLLDA PANTER Avser i bostadsrättsföreningens fall de säkerheter, pantsättningar/ fastighetsinteckningar som lämnats som säkerhet för t.ex. erhållna lån. ANSVARSFÖRBINDELSER Åtaganden för bostadsrättsföreningen som inte redovisats som kort eller långfristig skuld eller avsättning. Kan vara borgensförbindelser enligt avtalsenligt åtagande, som föreningsavgäld. LIKVIDITET Bostadsrättsföreningens förmåga att betala sina kortfristiga skulder (t.ex. vatten, el, löner, bränsle). Likviditeten erhålls genom att jämföra bostadsrättsföreningens likvida tillgångar med dess kortfristiga skulder. Är de likvida tillgångarna större än de kortfristiga skulderna, är likviditeten tillfredsställande. SOLIDITET Bostadsrättsföreningens förmåga att betala sina långfristiga skulder. Soliditeten erhålls genom att jämföra summan av eget kapital och yttre fond med summa tillgångar. Riktvärde för soliditeten är minst 15 %. HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Medlemmarna i HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby kallas till årsstämma Tisdagen den 12 maj 2015 19:00 Täby Park Hotel ~o 0 o~ Dagordning 1. Stämmans öppnande samt val av stämmoordförande 2. Anmälan av stämmoordförandens val av protokollförare 3. Godkännande av röstlängd 4. Fastställande av dagordning 5. Val av två personer att jämte stämmoordföranden justera protokollet samt val av rösträknare 6. Fråga om kallelse behörigen skett 7. Styrelsens årsredovisning för år 2014 8. Styrelsens förvaltningsberättelse 9. Resultat- och balansräkning 10. Revisionsberättelse 11. Ansvarsfrihet för styrelseledamöterna 12. Fråga om arvoden för styrelseledamöter och revisorer för mandatperioden till nästa ordinarie stämma samt principer för andra ekonomiska ersättningar för styrelseledamöter 13. Val av styrelseledamöter Mandatperioden för Lars Biertz, Ragnhild Södervall, Lisbet Lissgärde, Jens Modin och Yvonne Severén går ut vid denna ordinarie föreningsstämma. Ledamot Reijo Carlsson avgick i början av 2015. Maximalt ska fyra ledamöter väljas på en period om två år, samt maximalt ska två ledamöter väljas på en period om ett år, s k fyllnadsval. 14. Val av en revisor och en revisorssuppleant 15. Val av valberedning 16. Val av nio ombud till stämman 2015 i HSB Stockholms distrikt Nordost 5 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 17. Proposition - Ny parkeringslösning för Storstugan 18. Motioner 18.1. Martin Ivanovic – Felaktig extra avgift på den avgiftsfria p-platsen som tillhör lgh:en vid tecknande av en extra p-plats 18.2. LenaLundénmfl–TrafikentillochfrånTäbyCentrumvidGustafBergsVäg 18.3. Frank & Katrina Modin – Gästparkering Åkerbyvägen 94 18.4. Frank & Katrina Modin – Parkeringsadministration 18.5. Yngve Måhlberg – Fördelning av Storstugans parkeringsplatser 18.6. Ingrid Toll – Borttagande av tvättstugor 18.7. Björn Dahlström – Ekonomisk redovisning av verksamheten i SVAF AB och Täby Fjärrvärme AB 18.8. Björn Dahlström – Ekonomisk särredovisning för föreningens olika arbets- och projektgrupper 18.9. Ingrid Toll – Styrelsens arbetsgrupper 18.10. Reijo Carlsson – Fönster, Värmeverket, Garage, Hissar, Våning 17, Kostnadsredovisning, Förvaltning och TV 18.11. Björn Dahlström – Uppsägning av upplåtande av mark i Biblioteksgången för restaurang- och nöjesverksamhet 19. Övriga frågor (endast till diskussion där beslut ej kan fattas) 20. Avslutning Välkomna! Styrelsen för brf Storstugan Kaffeochsmörgåsserverasfrån18.30 Buss avgår kl 18.20 från torget utanför port 98 Buss tillbaka när stämman avslutats 6 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Förvaltningsberättelse Styrelsen för HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby avger härmed redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 2014-01-01 2014-12-31. Styrelsen hade 2014-12-31 följande sammansättning: Lars Biertz ordförande Johan Edelsvärd v. ordförande Jens Modin ekonomiansvarig Lisbet Lissgärde sekreterare Carita Halling studieorganisatör Alex Baker, Reijo Carlsson, Yvonne Severén, Ragnhild Södervall. Valberedning Valberedningen har bestått av Elna Lind, Björn Dahlström, Ingrid Toll samt Lennart Kjellander, tillika sammankallande. Entreprenörer • Lokalvård har utförts av Stugab AB • Felanmälan har under kontorstid mottagits av Stugab AB. Under icke kontorstid har Jourmontör AB tagit emot felanmälningar. Sammanträden Ordinarie föreningsstämma hölls den 12 maj 2014. Styrelsen har under året hållit • ordinarie 12 samt två extra protokollförda sammanträden. • Förvaltning Teknisk och administrativ förvaltning har utförts av • Stugab AB. Ekonomisk förvaltning har genomförts av Stugab AB som för detta kontrakterat Fortner AB. FörvaltareharvaritChristoffer Ericsson anställd av Stugab AB. • Mandatperioden för Lars Biertz, Jens Modin, Lisbet Lissgärde, Yvonne Severén och Ragnhild Södervall går vid kommande ordinarie föreningsstämma ut. Maximalt Lägenhetsöverlåtelser fem ledamöter skall väljas på Av föreningens 704 lägenheter två år. harunderåret 67,alltså9,5 % (55=7,8%),(siffrornainom Firmatecknare parentes avser föregående år) Föreningensfirmahar överlåtits. tecknats av Lars Biertz, Johan Edelsvärd, Jens Modin, och Fastigheterna Lisbet Lissgärde med två i Bostadsrättsföreningen består förening. av 704 lägenheter och 15 lokaler. Revisorer Revisor har varit Patrik Den totala ytan är 57 373 m², Delin med Per Johanneson varav lokalyta 1090 m² och som suppleant, valda av lägenhetsyta 56 496 m². föreningen, samt Per Engzell, Engzells Revisionsbyrå, Föreningens mark omfattar utsedd i samråd med HSBs 55 169 m². Riksförbund. Husen byggdes åren 19681971. Distriktsstämma i HSB Stockholms distrikt Nordost Föreningens ombud har varit: Alla ordinarie ledamöter i styrelsen. Akuta reparationsarbeten under ordinarie arbetstid harutförts avStugabAB. Otis AB har utfört underhålls- och jourservice på hissarna. Parkman AB har ansvarat för bevakning av och åtgärd vid felaktigt uppställda fordon inom vårt markområde. Stugab AB har utfört sommarskötsel av vårt markområde. • Green Landscaping har utfört vinterskötsel av vårt markområde. • Electrolux har, huvudsakligen, svarat för reparationer av utrustningen i våra tvättstugor. • Säkerhet Ordningsbevakning ”SOB” AB har anlitats som störningsjour. Utöver löpande underhåll har följande större arbeten utförts: Under året har tre (sju) försäkringsskadorinträffat, däribland två vattenskador av större dignitet som berört flertaletboende. 7 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Förvaltningsberättelse forts. • Underhållsplan Under 2014 har planering och förberedande arbete inför byte • av fönster och hissar utförts. • Information om Storstugan Under 2014 har följande lokaler och anläggningar stått – 2 gånger till medlemmarnas förfogande: Opera – 1 serie Den årliga besiktningen av • föreningens gemensamma utrymmen och markområden • genomfördes november 2014. • I samband med besiktningen • reviderades underhållsplanen samt beslutades att under år 2015skulleblandannat • följande utföras: • • Ombyggnad pool i Sticka tillsammans – 2 cirklar relaxavdelning Mälardalens slott – 2 kurser • Qi gong – 4 kurser Boulegrupp Glasfusing – smycken gjorda av återvinningsglas – 4 kurser Bildväv – 1 kurs Matsvampsplockning – 1 kurs • Ommålning fontänbotten • • OVK-besiktning • Fönsterbyten Ledare har rekryterats dels ur de egna leden, dels externt. • Byte av hissar Övrigt Boendeenkäten för år 2014 besvarades av 217 boende = 31% (324 = 46%) Hjärtstartarkurs - 4 gånger • • • 8 Hobbylokal Åkerbyvägen 94 • Bastu Åkerbyvägen 86 • Gym Åkerbyvägen 92 • Tennisbana Parken • Boulebana Parken Information till medlemmar Föreningens tidning STORSTUGENYTT har utkommit med 4 (4) ordinarie nummer. Förenings hemsida (www.brfstorstugan.com) har uppdaterats med nyheter rörande Storstugan. Föreningen har nyttjat sociala Information om kultur-, studie- medier för att kommunicera Bridge – 2 kurser ut löpande nyheter och och fritidsverksamheten händelser rörande Storstugan. har fortlöpande lämnats i Cirkelträning i Gymmet Genom informationsskärmarna tidningen Storstugenytt Mobiltelefoni och data som delas ut till samtliga 704 har aktuell och akut – 2 gånger hushåll, samt på föreningens information lämnats. Film – 4 serier hemsida www.brfstorstugan. Kinesiskkalligrafi–2kurser com, på anslagstavlorna och informationsskärmarna i samtliga entréer. – 14 sammankomster • • Deltagare i akvarellmålning, kinesiskkalligrafiochsmycken gjorda genom glasfusing har Ordinarie informationsmöte hölls 2 december 2014. under två dagar ställt ut sina Medlemmarna delgavs alster i Marknadssalen. information om budget för 2015 och budgetprognos, om Tennis- och boulebanas pågående och kommande har stått till medlemmarnas underhållsarbeten. förfogande. Kultur-, studie- och fritidsverksamhet Brf Storstugan har under 2014 kunnat erbjuda följande kurser, Ärtsoppa i Marknadssalen har cirklar, föreläsningsserier och ordnats 4 gånger. 3 julmiddagar informationsträffar: hos Melanders har arrangerats • Akvarellmålning - 4 kurser för våra boende samt picknick i Körsbärslunden. • Bokcaféet • Marknadssalen Gustaf Bergs väg 17 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Förvaltningsberättelse forts. sänktes markant 2014 jämfört med 2013, mycket tack vare minskad uppvärmningskostnad, och Året som gick tack vare de åtgärder som Föreningen har under det genomförs för att spara energi gångna året genomfört förbättringar på fastigheterna bör driftskostnaderna för 2015 genom att bland annat fortsatt ligga ännu lägre än för 2014. trimma in värmesystemet, Hissarna kostar för närvarande renovera en del av verksamhetslokalerna samt att mycket i reparationer, och även om hissbytet påbörjas beskära träden i parken. under 2015 kommer Föreningens lån uppgick i reparationer av de gamla slutet av år 2014 till ca 116 hissarna fortfarande vara en miljoner kronor. stor kostnad. Under 2014 har teknisk och Ränteläget antas vara fortsatt administrativ förvaltning, gynnsamt under 2015. städ och trädgårdsskötsel genomförts av föreningens Prognos 2016 och framåt helägda Stugab AB. Två omfattande projekt, byte Ekonomisk förvaltning har genomförts av Stugab AB som av hissar och fönster, påbörjas under 2015. Dessa projekt för detta kontrakterat kommer att innebära stora Fortner AB. investeringar, uppskattat till omkring ca 80 milj. kr, Ränteläget fortsatte 2014 men samtidigt en årlig att vara gynnsamt. Dock besparing på drifts- och har räntekostnader för sista reparationskostnader. månaden 2013 felaktigt uteslutits från föregående års bokslut varför räntan för 2014 Styrelsen arbetar för att avgiftsnivån för den avser 13 månader. kommande femårsperioden bör röra sig mellan oförändrad Detta medförde att och en höjning i takt med föreningens räntekostnader 2014 till synes ökade med ca inflationen.Utöverredan genomförda avgiftshöjningar 70 000kronorjämförtmed planeras ingen ytterligare 2013. Om räntekostnaderna belastat det år de avsåg hade avgiftshöjning på grund av investeringarna i hissar och istället räntekostnaderna för fönster. 2014varitcirka670 000kr lägre än för 2013. Årsavgifterna Årsavgiften för 2014 uppgick Utsikter för 2015 till 564 kr/kvm. Inför 2015 höjde Avgiften höjdes den 1 januari föreningen avgiften med 2015 med 2%. 2%. Driftskostnaderna Brf Storstugans ekonomiska utveckling Arvoden Arvoden har utbetalats till styrelse och stämmovald revisor med 546 651 kronor, exklusive sociala avgifter. Av dessa arvoden rör 422 751 kronor den löpande verksamheten medan 108 900 kronor rör projekt. Ekonomisk ställning och resultat Taxeringsvärdet för föreningens fastigheter utgör 756 298 000 kronor, varav markvärde311403000kronor. Fastigheterna var fullvärdeförsäkrade i TryggHansa. I övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkning. Förslag till disposition beträffande föreningens resultat Tillstämmansförfogandefinns följande medel i kronor: Balanseratresultat 5053 914 Årets resultat 361 893 Förändring av underhållsfond 81 062 Summaöverskott 5 496869 Styrelsen föreslår följande resultatdisposition: Balanseras i ny räkning 5 496869 Summaöverskott 5 496869 9 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Resultaträkning Not 2014-01-01 2014-12-31 2013-01-01 2013-12-31 Årsavgift och hyror 1 33 594 670 33 624 357 Övriga förvaltningsintäkter 2 149 648 1 973 674 33 744 318 35 598 031 Rörelsens intäkter Summa intäkter Rörelsens kostnader Reparationer 3 -2 208 251 -3 538 286 Planerat underhåll 4 -2 581 062 -3 119 758 -919 748 -914 820 Fastighetsskatt och fastighetsskatt Driftskostnader 5 -15 658 218 -16 931 063 Övriga kostnader 6 -750 262 -620 364 Styrelsearbete och revision 7 -586 712 -524 059 Avskrivningar anläggningstillgångar 8 -7 275 903 -5 183 520 -29 980 156 -30 831 870 4 766 161 4 821 257 714 1 871 Räntekostnader -3 402 983 -3 328 578 Summa finansiella poster -3 402 269 -3 326 707 Årets resultat 1 439 455 706 912 -2 500 000 -4 500 000 2 581 062 3 119 758 Förändring av underhållsfond 81 062 -1 380 242 Resultat efter fondförändring 442 955 59 212 Summa rörelsens kostnader Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Ränteintäkter Tillägg till resultaträkningen Avsättning till underhållsfond Ianspråktagande ur underhållsfond 10 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Balansräkning Not 2014-12-31 2013-12-31 Byggnader och mark 9 153 955 783 157 249 941 Inventarier 10 11 740 16 771 153 967 524 157 266 712 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i dotterbolag 11 50 000 50 000 Långfristigt värdepappersinnehav 12 576 668 576 668 626 668 626 668 157 893 380 161 180 369 103 396 10 171 74 498 64 301 431 233 25 928 2 519 878 3 149 963 3 129 005 3 250 363 13 300 12 570 3 142 306 3 262 933 157 736 497 161 156 313 Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 13 Skattefordringar Övriga kortsfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäker 14 Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR 15 11 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Balansräkning forts EGET KAPITAL OCH SKULDER Not 2014-12-31 2013-12-31 Inbetalda insatser och emissionsinsatser 10 155 200 10 155 200 Underhållsfond 16 769 078 16 850 142 Summa bundet eget kapital 26 924 278 27 005 342 5 053 914 4 994 700 361 893 1 439 455 -2 500 000 -4 500 000 2 581 062 3 119 758 5 496 869 5 053 913 32 421 148 32 059 254 8 454 440 14 719 035 107 955 805 107 955 805 116 410 245 122 674 840 5 913 987 1 975 174 0 0 593 131 602 336 Eget kapital 16 Bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlust Årets resultat Avsättning till underhållsfond Ianspråktaget av underhållsfond Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Skulder Långfristiga skulder Checkräkningskredit (beviljad kredit 30 000 000) Andra långfristiga skulder till kreditinstitut 17 Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skatteskulder Medlemmarnas reparationsfond Övriga kortfristiga skulder 18 273 822 129 334 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19 2 124 164 3 715 374 8 905 104 6 422 219 Summa skulder 125 315 349 129 097 058 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 157 736 497 161 156 313 154 000 000 154 000 000 154 000 000 154 000 000 Inga Inga Summa kortfristiga skulder Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelse 12 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Tilläggsupplysningar Noter med redovisningsprinciper Inkomstskatt och bokslutskommentarer. Från och med 1 januari 2007 ska bostadsrättsföreningar inte längre Allmänna redovisningsprinciper ta upp någon schablonintäkt Årsredovisningen har för första av fastigheter. Som intäkt ska gången upprättats i enlighet med inte heller erhållna statliga Bokföringsnämndens allmänna räntebidrag för bostadsändamål råd 2012:1 Årsredovisning tas upp. Avdrag får inte göras och koncernredovisning. för ränta på lånat kapital som Jämförelsetalen med lagts ner i fastigheten, reparation föregående år har i enlighet med och underhåll, återbetalning Bokföringsnämndens allmänna av statliga räntebidrag eller råd 2012:1 kapitel 35 punkt 7 ej tomträttsavgäld. räknats om. Till beskattning ska Resultatpåverkan av ändrade bostadsrättsföreningar ta upp principer för årsredovisningens inlösta och sålda bostadsrätter. uprättande I enlighet med bestämmelserna Underhåll/underhållsfond i BFNAR 2012:1 tillämpas från Underhåll utfört enligt och med detta bokslut så kallad underhållsplanen benämns som komponentavskrivning avseende planerat underhåll. Reparationer fastigheten. avser löpande underhåll som ej finnsmediunderhållsplanen. I enlighet med anvisningarnas kapitel 35 punkt 7 andra stycket Enligt anvisningar från har jämförelsetalen för 2013 ej Bokföringsnämnden redovisas räknats om. Om så hade skett underhållsfonden som en del av hade 2013 års avskrivningar ökat bundet eget kapital. Avsättning med 1 059 820 kr. enligt plan och ianspråktagande för genomförda åtgärder sker Redovisning av intäkter genom överföring mellan fritt och Intäktsredovisning sker i enlighet bundet eget kapital efter beslut med BFNAR 2003:3 Intäkter. av styrelsen. Avsättning utöver Årsavgifter och hyror aviseras plan sker genom disposition på i förskott men redovisas så att föreningens årsstämma. endast den del som belöper på räkenskapsåret redovisas som Årets underhållskostnader intäkt. redovisas i resultaträkningen inom årets resultat. För att öka informationen och förtydliga föreningens långsiktiga underhållsplanering anges planenlig fondavsättning och ianspråktagande ur fonden som tillägg till resultaträkningen. Värderingsprinciper Tillgångar och skulder har värderatstillanskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Fordringar Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmeddeberäknasinflyta. Lånekostnader I föreningen redovisas samtliga lånekostnader som kostnader i den period till vilken de hänför sig till. Avskrivningsprinciper för materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisastillanskaffningsvärde minskat med avskrivningar. Utgifter för förbättringar av tillgångars prestanda, utöver ursprunglig nivå, ökar tillgångarnas redovisade värde. Utgifter för reparation och underhåll redovisas som kostnader. Byggnader och inventarier skrivs av systematiskt över tillgångens nyttjandeperiod. 13 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Avskrivningar Linjär avskrivningsmetod används per komponent. Följande avskrivningstider tillämpas Materiella anläggningstillgångar År Stomme och grund 100 Stammar, avlopp & vatten 40 Fasad och balkonger 30 Fönster och dörrar 50 Parkering 100 Gårdsytor 100 Ventilation 40 Hissar 45 El 60 Lokaler och tvättstugor 20 Källare 100 Yttertak 25 Värme 30 Entréer och trapphus 100 Inventarier 5 Markvärdet är inte föremål för avskrivning. I det fall en tillgångs redovisade värde skulle överstiga dess beräknade återvinningsvärde skrivs tillgången omdelbart ner till sitt återvinningsvärde. Finansiella anläggningstillgångar Finansiellaanläggningstillgångarvärderastillanskaffningsvärde.Beståendevärdenedgång hanteras genom nedskrivning. 14 4 348 034 9 466 265 3 105 739 4 888 618 10 295 237 12 318 963 2 484 591 11 702 616 3 252 964 1 863 443 7 274 295 1 924 419 Fasad och balkonger Fönster och dörrar Parkering Gårdsytor Ventilation Hissar 1969 El Lokaler och tvättstugor Källare Yttertak Värme Entréer och trapphus -41 324 -4 916 980 -37 269 -91 558 -1 815 012 -49 692 -9 230 198 -3 091 777 -180 974 -62 115 -7 980 266 -86 961 -372 689 -27 859 777 206 003 306 -58 158 366 18 634 432 Stomme och grund Hissar 2014 110 237 477 -2 341 774 13-12-31 13-12-31 4 206 215 Ack avskr Ansk. värde Stammar, avlopp, vatten IT-kommunikationsutrustning Komponent Komponenter 3 976 715 2 482 025 1 480 315 14 375 2014 Standardförbättring 209 980 021 2 482 025 1 924 419 7 274 295 1 863 443 3 252 964 13 182 931 2 484 591 12 318 963 10 295 237 4 888 618 3 105 739 9 480 640 4 348 034 18 634 432 110 237 477 4 206 215 14-12-31 Ack ansk. V. 45 100 30 25 100 20 60 45 40 100 100 50 30 100 40 50 44 57 20 3 57 15 17 2 35 57 57 7 18 57 32 7 -7 270 872 -56 410 -33 037 -117 866 -608 725 -55 463 -757 861 -143 229 -1 544 382 -205 813 -82 590 -53 397 -214 339 -236 726 -320 381 -2 574 303 -266 349 2014 Total Kvarvarande Årlig nyttjande nyttjande avskrivning period period -65 429 238 -56 410 -74 361 -5 034 846 -645 994 -147 021 -2 572 873 -192 921 -10 774 580 -3 297 590 -263 564 -115 512 -8 194 605 -323 687 -693 070 -30 434 080 -2 608 123 14-12-31 Ack avskr 144 550 783 2 425 615 1 850 059 2 239 449 1 217 449 3 105 942 10 610 058 2 291 670 1 544 382 6 997 646 4 625 053 2 990 227 1 286 035 4 024 347 17 941 361 79 803 397 1 598 093 14-12-31 Redovisat värde HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Avskrivningar forts. 15 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Noter Not 1 Årsavgifter och hyror 2014 2013 Årsavgifter, bostäder 31 842 231 31 872 217 Hyror lokaler och antennplatser 1 244 998 1 213 779 507 441 538 361 33 594 670 33 624 357 Hyror P-platser Not 2 Övriga förvaltningsintäkter Pant- och överlåtelseavgifter Dagshyra av lokaler, försäkringsersättning, nyckelbrickor Övriga intäkter 291 744 310 333 2 581 062 3 119 758 2014 2013 548 076 522 910 4 193 163 4 558 561 Kabel-TV 900 709 707 130 Bredband till lägenh/lokaler Not 5 Driftskostnader Försäkringar Tekn o ekonomisk förvaltning, fastighetsskötsel, städning 2014 2013 81 000 63 680 9 000 24 422 59 648 0 0 1 885 572 149 648 1 973 674 Försäkringsersättning** ** varav erhållna ersättningar 1 790 614 kr. Not 3 Reparationer Övrigt planerat underhåll 590 954 591 360 Revisionsarvoden 49 850 47 250 Telefon, port- och nödtelefon 117 588 75 816 Trädgårdskötsel 350 188 284 473 Jour, bevakning, utryckning 77 788 65 603 Snöröjning 217 774 225 363 Förbrukningsmaterial 400 056 310 581 Vatten och avlopp 1 233 511 1 333 122 El 2 155 725 2 315 121 Fjärrvärme 4 168 835 4 882 709 647 275 943 091 0 43 713 2014 2013 42 656 2 172 184 Lokaler 732 042 177 065 Myndighetskrav Tvättstugor 136 923 136 443 Ventilation OVK Vatten/Avlopp 154 670 22 495 Värme 71 382 144 160 Ventilation 51 055 19 614 El-installationer 83 203 63 410 0 81 624 650 325 413 035 Asfalterade markytor 22 947 0 Huskropp 16 842 72 234 Kontorsmaterial och tillbehör Reparation efter vandalisering 69 855 78 702 Nycklar och låssystem 114 325 Div övriga reparationer Lägenheter* 0 1 875 6 727 22 385 15 658 218 16 931 063 2014 2013 Fritidsmedel 220 728 183 635 Medlemsinfo och föreningsstämma 301 130 200 612 75 028 94 457 89 234 Datorkostnader och datorkommunikation 34 657 31 325 62 026 68 086 Programlicenser 10 504 12 831 2 208 251 3 538 286 Föreningsavgift HSB 66 000 62 000 Tele/TV/Porttelefon Hissar Sophantering Drivmedel Not 6 Övriga kostnader Konsultarvoden * ersättning från försäkringsbolag 1 790 614. Hantering inkassoärenden Not 4 Planerat underhåll Ventilation 2014 2013 0 6 675 Värme 449 106 858 000 Fönster/dörrar 153 250 0 1 200 227 0 Hissarbytet Förbättringsåtgärder hyreslokaler 187 626 0 Beskärning av träd 160 841 188 720 0 277 563 12 856 204 044 125 412 1 274 423 Byte av lekutrustning Lagning asfaltsytor Byte av entrédörrar 16 3 700 5 125 38 515 30 379 750 262 620 364 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Not 7 Löner, styrelsearbete och revision Årets avskrivningar 2014 2013 Styrelsearvoden, mötesarvoden och omkostnader 120 000 120 000 Mötesarvoden och styrelseomkostnader 302 751 236 237 Föreningsvald revisor 15 000 10 000 Representation, utbildning, friskvård 47 152 25 032 101 809 132 789 586 712 524 059 Sociala kostnader Arvoden tillstyrelsen som redovisas på projekt uppgår till 108 900 kr exkl sociala avgifter. Totala kostnader för styrelsearbetet och revision har uppgått till 695 612 kr.. Byggnader -2 150 816 -765 204 Standardförbättringar -5 120 056 -4 401 545 -7 270 872 -5 166 749 Summa ackumulerade avskrivningar -65 429 238 -58 158 366 Restvärde enligt plan Vid årets slut 153 955 783 157 249 941 43 920 405 46 071 221 9 405 000 9 405 000 100 630 378 101 773 719 153 955 783 157 249 940 Varav Byggnader Mark Standardförbättringar Löner för personal redovisas under driftskostnader med 204 349 kr och sociala avgifter för desamma med 72 697 kr. Taxeringsvärden Not 8 Avskrivning av anläggningstillgångar Bostäder 2014 2013 Avskrivning byggnader 2 150 816 765 204 Avskrivning standardförbättningar 5 120 056 4 401 545 5 031 16 771 7 275 903 5 183 520 2014-12-31 2013-12-31 Avskrivning inventarier Not 9 Byggnader och mark Anskaffningsvärden 750 000 000 750 000 000 Lokaler 6 298 000 6 298 000 Totalt taxeringsvärde 756 298 000 756 298 000 varav byggnader 444 895 000 444 895 000 2014-12-31 2013-12-31 225 606 225 606 0 0 225 606 225 606 -208 835 -192 064 -5 031 -16 771 -213 866 -208 835 11 740 16 771 Not 10 Inventarier Ingåendeanskaffningsvärde Inköp Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Byggnader 62 114 772 62 114 772 Ingående avskrivningar Mark 9 405 000 9 405 000 Årets avskrivningar 143 888 534 141 815 748 215 408 306 213 335 520 Utgående ackumulerade avskrivningar Standardförbättringar Utgående redovisat värde Årets anskaffningar Standardförbättringar 3 976 715 2 072 787 3 976 715 2 072 787 Not 11 Specifikation andelar i dotterbolag Namn Summa anskaffningsvärden 219 385 021 215 408 306 Andelar Bokfört Resultat Eget kapital värde (st, %) 2014 14-12-31 18 263 181 817 Stugab AB Ackumulerade avskrivningar enligt plan (556827-7338) 500, 100 50 000 Vid årets början Byggnader -16 043 551 -15 278 347 Standardförbättringar -42 114 815 -37 713 270 -58 158 366 -52 991 617 17 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Noter forts. Not 12 Långfristiga värdepappersinnhav 2014-12-31 2013-12-31 Not 16 Eget kapital Andelar i intressebolag Täby Fjärrvärme AB 576 168 576 168 (556871-1856), andel 26,9% Belopp vid årets ingång Andelar i övriga bolag Andel i HSB, upptagen till nominellt belopp 500 500 576 668 576 668 2014-12-31 2013-12-31 103 396 10 171 103 396 10 171 2014-12-31 2013-12-31 0 661 401 Bredband 334 158 147 840 Service av hissar 237 533 0 Fastighetsförsäkring 137 938 134 263 Hako grund o garden 0 4 436 Elpa Arthen & Bengtsson; TV 0 181 676 Telia 0 17 233 Minskad kostnad för Stugab 0 212 500 19 635 0 1 790 614 1 790 614 2 519 878 3 149 963 Not 13 Kundfordringar Not 14 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Teknisk och adm förvaltning Upplupna intäkter Ersättning från försäkringsbolag pga vattenskada Bundet Underhållsfond Fritt Eget kapital 10 155 200 16 850 141 5 053 914 Förändr av underh.fond 81 062 Avs. till underhållsfond 2 500 000 Uttag ur underhållsfond -2 581 062 Summa före övergång till BFNAR 2012:1 10 155 200 16 769 079 Årets resultat Försäkringsersättning från 2013 som förväntas utbetalas 2015. Not 15 Kassa Bank Handkassa 13 300 12 570 Affärskonto 0 0 13 300 12 570 18 Bundet Insatser & uppl avg Belopp vid årets utgång 5 134 976 361 893 10 155 200 Not 17 Fastighetslån 16 769 079 5 496 869 14-12-31 13-12-31 107 955 805 107 955 805 107 955 805 107 955 805 Bundet till Saldo Nordea Hypotek rörligt 50 000 000 Nordea Hypotek rörligt 10 924 823 Nordea Hypotek rörligt 20 000 000 Lånesaldo Låneinstitut Ränta Nordea Hypotek 4,260% 15-08-26 20 000 000 Nordea Hypotek 4,540% 16-06-15 7 030 982 107 955 805 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Noter forts. Not 18 Övriga skulder Depositionsavgifter för lokaler Personalskatt Upplupna värmekostnader 0 583 908 14-12-31 13-12-31 Upplupna kostnader för renhållning 0 21 023 106 350 106 350 Upplupna revisionsarvoden 64 000 64 000 1 383 177 2 488 206 151 337 16 712 0 5 251 0 7 584 16 135 1 021 Upplupna kostnader städning 273 822 129 334 Upplupna kostnader snöröjning 25 442 19 694 Upplupna kostnader förvaltning 52 000 0 Upplupna kostnader avs kontorskostn, föreningsverks, medlemsinfo 135 006 0 Upplupna sociala avgifter 108 704 8 365 2 124 164 3 715 374 Mervärdesskatt Övriga kortfristig skuld Not 19 Upplupna kostnader och förutbetalade intäkter Upplupna räntekostnader 2014-12-31 2013-12-31 355 835 377 681 0 144 915 Upplupna elkostnader Nyckeltal 2014-2009 Förutaviserade hyror och avgifter 2014 2013 2012 2011 2010 2009 33 744 35 598 32 501 31 153 31 033 31 229 Soliditet % 20% 20% 19% 18% 24% 25% Årsavgiftsnivå för bostäder, kr/kvm 564 564 542 521 521 527 Driftskostnad, kr/kvm 276 296 290 298 300 273 59 58 72 81 51 74 292 294 269 242 331 330 2029 2 138 2 211 2 210 2 031 1 989 Rörelsens intäkter TKR Ränta kr/kvm Underhållsfond, kr/kvm Lån, kr/kvm 19 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Slutord Styrelsen vill avslutningsvis tacka medlemmarna för visat förtroende under det gångna verksamhetsåret. Täby 2015-04-21 Lars Biertz (Ordf.) Lisbet Lissgärde (Sekr.) Carita Halling Ragnhild Södervall Johan Edelsvärd (v. Ordf) Jens Modin (Ek.ansv.) Alex Baker Yvonne Severén Revisorspåteckning Vår revisionsberättelse har lämnats 2015-04-27 Patrik Delin Föreningsvald revisor Brf Storstugans årsredovisning Denna kopia av årsredovisningen delas ut till alla medlemmar. Ett underskrivet originaldokument med styrelsens och revisorernas påskrift förvaras i arkiv. Vidutdelningfinnerdukopioravde undertecknade originaldokumenten, som lösblad i årsredovisningen. Har du inte dessa kan de hämtas på områdeskontoret eller via föreningens hemsida www.brfstorstugan.com 20 Per Engzell Auktoriserad revisor Engzells Revisionsbyrå AB HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Revisionsberättelse Till föreningsstämman i HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby, org.nr 716000-0860 Rapport om årsredovisningen Vi har utfört en revision av årsredovisningen för HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby för år 2014. Styrelsens ansvar för årsredovisningen Det är styrelsen som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed. För den auktoriserade revisorn innebär detta att han eller hon utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur föreningen upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalandeomeffektiviteteniföreningensinternakontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseendenrättvisandebildavföreningensfinansiellaställning per 2014-12-31 och av dess finansiella resultat för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revisionavförslagettilldispositionerbeträffandeföreningens överskott eller underskott samt styrelsens förvaltning för år 2014. Styrelsens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande föreningens överskott eller underskott, och det är styrelsen som har ansvaret för förvaltningen enligt bostadsrättslagen. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande föreningens överskott eller underskott och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande föreningens överskott eller underskott har vi granskat om förslaget är förenligt med bostadsrättslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i föreningen för att kunna bedöma om någon styrelseledamot är ersättningsskyldig mot föreningen. Vi har även granskat om någon styrelseledamot på annat sätt har handlat i strid med bostadsrättslagen, årsredovisningslagen eller föreningens stadgar. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att föreningsstämman disponerar överskottet enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Stockholm den 27 april 2015 Patrik Delin Revisor Per Engzell Utsedd i samråd med HSBs Riksförbund Auktoriserad revisor Vi tillstyrker därför att föreningsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för föreningen. 21 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Vision Attraktivaste boendet i norra Stor-Stockholm – För alla åldersgrupper HSB BRF STORSTUGAN STYRELSEN • utvecklar och förbättrar boendet och boendemiljön • bevarar och utvecklar fastighetens värde • skapar förutsättningar för rikt utbud av fritidsaktiviteter • skapar förutsättningar för god social miljö och trygghet • utövar aktivt opinionsarbete för expansion av verksamheter och byggnader i närområdet • använder modern teknik för informationsspridning Föreningens verksamhet ska genomsyras av: • öppenhet och ärlighet • ansvarstagande och initiativtagande • att hänsyn tas till varandra, omgivning och miljö • att behandla varandra med respekt och se varandras olikheter som en styrka • att alla respekteras och behandlas likvärdigt Riktlinjer • Att vi boende skall ha en god boendemiljö i förhållande till de årsavgifter vi betalar • Att föreningens ekonomi skall vara i god balans på såväl kort som lång sikt. Styrelsen vill uppnå visionen och fullfölja verksamhetsidén genom att: • varje år revidera den trettioåriga underhållsplanen och göra avsättningar till fonden för yttre underhåll i syfte att täcka de långsiktiga behoven • kontinuerligt se över placering av likvida medel i syfte att uppnå bästa värdesäkring och tillväxt • vid upphandling av tjänster och materiel alltid beakta långsiktigheten; ekonomi, kvalitet, pris, drift- och underhåll, funktion samt miljö 22 • vid förvaltning och skötsel av fastigheten alltid beakta miljöaspekterna • varje år i samband med budgetarbetet alltid anpassa årsavgiftens storlek enligt den långsiktiga ekonomins krav • varje år minska räntekostnadernas andel av månadsavgiften Ekonomiska riktlinjer • I första hand skall inkommande likvider användas för att nedbringa skuldsaldo på checkräkningskrediten • Inflationen,lämpligenenligtRiksbankens gällande bedömning, beaktas • Kostnader för arbeten enligt underhållsplan skrivs av mot underhållsfonden. Kostnader för större projekt aktiveras dock enligt god redovisningssed • Beräknat resultat efter förändring av underhållsfond bör ligga relativt nära noll som genomsnitt. Enstaka år kan avvikelser accepteras, liksom då föreningen behöver bygga upp medel för framtida storinvesteringar • Amortering av fastighetslån sker minst i samma takt som avskrivningarna Vision, Verksamhetsidé, Värdegrund och Riktlinjer är fastställda av styrelsen den 28 april 2014 och skall omprövas varje år. HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Policy Medlemskap Fråga om medlemskap i bostadsrättsföreningen regleras i §§ 4 – 7 i föreningens stadgar. Andrahandsupplåtelse Att upplåta bostaden i andra hand är tillåtet under vissa förutsättningar. Enligt bostadsrättslagen får en bostadsrättshavare upplåta sin lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande endast om styrelsen ger sitt samtycke. Att hyra ut ett enstaka rum är dock tillåtet, om man själv bebor lägenheten i övrigt. Bostadsrättshavaren är skyldig att informera den inneboende om de ordningsregler som gäller. För upplåtelse av hela lägenheten i andra hand har styrelsen fastställt följande principer och regler: Grundprincipen för en bostadsrättsförening är att den som har en bostadsrättslägenhet också bor i lägenheten. Skälet till detta är att bostadsrätten är en boendeform som innebär att de boende tillsammans beslutar om sina angelägenheter (årsavgifter, fastighetsförvaltning, boendemiljö etc.). Det är bara den som har bostadsrätt i föreningen som har rätt att medverka i sådana beslut genom att utöva sin rösträtt på föreningsstämman. Den som bor i andra hand har inte denna rätt och inte heller direkt ansvar gentemot föreningen, vilket bostadsrättshavaren har. Detta kan medföra komplikationer om t.ex. någon, som bor i andra hand inte följer gällande bestämmelser. • Vid andrahandsupplåtelse vilar ansvaret på bostadsrättshavaren, som skall se till att lägenheten sköts och underhålls och att gemensamma regler följs. Av bostadsrättslagen framgår att andrahandsupplåtelse kan medges om: • Bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl och föreningen inte har befogad anledning att vägra samtycke. Även om bostadsrättslagen inte innehåller någon precisering av vad som kan anses som beaktansvärda skäl, vill styrelsen ändå nämna ett antal fall då tillstånd till andrahandsupplåtelse kan lämnas, exempelvis vid: • Studier eller beordrat, tidsbegränsat arbete utanför Storstockholmsområdet • Långvarig vistelse på vårdinrättning • Om bostadsrättshavaren avlidit och de efterlevande inte hunnit bestämma hur de skall förfara med lägenheten • Särskilda familjeförhållanden, t.ex.: 1. Provboende med en person i annan bostad 2. Upplåtelse av bostaden under att mindre antal år till barn eller förälder 3. Upplåtelse av en bostad som en person förvärvat vid 60 – 65 års ålder i avsikt att bosätta sig där vid uppnådd pensionsålder (normalt 65 år) I vissa fall kan styrelsen anse sig ha anledning att vägra samtycke till andrahandsupplåtelse, t.ex. • • då styrelsen har invändningar mot angiven andrahandshyresgästs personliga referenser då andrahandshyresgästen är en juridisk person vid upprepade förlängningar av andrahandsupplåtelser som inte beror på studier eller arbete utanför Storstockholmsområdet då andrahandsupplåtelse utan styrelsens tillstånd ”upptäcks” Tillståndets längd Tillstånd till andrahandsupplåtelse lämnas normalt för högst ett år i taget, räknat från den dag då man avser att upplåta bostaden, detta för att styrelsen regelbundet skall kunna bedöma bostadsrättshavarens behov av tillstånd. Tillstånd beroende på bostadsrättshavarens provboende i annan bostad begränsas normalt till sex månader. Skriftlig ansökan Den som vill upplåta sin lägenhet i andra hand skall göra en skriftlig ansökan om detta till styrelsen. I ansökan skall anges: • • • Skälet till andrahandsupplåtelsen Den andrahandsboendes namn och personnummer Tid för upplåtelsen (första och sista datum) Intyg skall bifogas från arbetsgivare respektive skola vid arbete eller studier på annan ort. Ansökan sänds eller lämnas till Områdeskontoret. Denna policy är fastställd av styrelsen den 28 april 2014 och skall omprövas varje år. 23 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Finanspolicy för Brf Storstugan Målsättning Bostadsrättsföreningen skallgenomeneffektiv finansförvaltningoch penninghantering eftersträva bästa möjliga räntenetto. Finansverksamheten skall kännetecknas av affärsmässighetmed utnyttjande av konkurrensen på penningmarknaden, snabb och smidig beslutsgång samt fortlöpande uppföljning. Verksamheten skall präglas av försiktighet och någon form av spekulativ verksamhet får inte bedrivas. Placering av likvida medel Det är inte tillåtet att placera likvida medel i: • • • Svenska eller utländska aktier Utländsk valuta Derivatinstrument – d.v.s. överenskommelser att under vissa förutsättningar genomföra kapitalmarknadsaffärer ställda på framtiden. Årligen skall en budgetplan upprättas, som utvisar behovet av kapital och hur detta täcks genom årsavgifter, intäktshyror och lån. Planen skall också visa hur eventuellt överskott används till amorteringar och placeringar. Förändringar på kapitalmarknaden skall följas fortlöpande. 24 Tillåtna placeringar i räntebärande instrument framgår av bilaga 1. Organisation och ansvarsfördelning Denglobalafinansmarknaden och dess nationella påverkan medför att beslut om omdisponeringar kan vara nödvändiga med kort varsel. Beslutsfattandet måste därför vara delegerat och åtgärderna i efterhand rapporteras till styrelsen. Det åligger dem som ansvarar för upptagande av krediter - och omsättningen av dessa - att fortlöpande följa utvecklingen på kreditmarknaden. Krediter Med kredit avses lån, checkräkningskredit, byggnadskreditiv, garantier och andra åtaganden av ekonomisk natur. Bostadsrättsföreningen skall genomeffektivupphandling och långsiktig planering: Vid upptagande av krediter och vid omsättningen av dessaskalloffertinfordras från minst två kreditgivare. Vid beslut skall hänsyn tas till tidigare överenskommelse med kreditinstituten och relationerna till dessa. Kredit får endast upptagas hos företag, som är underställda Finansinspektionens tillsyn eller motsvarande nationell myndighet. Om det blir aktuellt att uppta krediter utanför Sveriges gränser eller i utländsk valuta, skall styrelsen fatta beslut om detta innan processen inleds. Krediter - utöver hypotekslån - får uppgå till max 1500 prisbasbelopp. Räntevillkor Följande räntevillkor är tillåtna: • • • • • • Eftersträva lägsta möjliga marknadsränta Erhålla amorteringsvillkor anpassade till bostadsrättföreningens ekonomi och verksamhet Förhandla om kreditgivarens uttag av kostnader Utnyttja och påverka den service kreditgivaren kan erbjuda såsom att via internet erhålla information om transaktioner och saldon, kontoutdrag m.m. • Rörlig marknadsränta på hypotekslån Rörlig marknadsränta på övriga lån Fast ränta fram till den dag krediten skall omsättas, dock upp till maximalt 10 år. Detfinnsmöjlighetatt under kredittiden förändra räntevillkoren. Kreditgivaren tar för detta ut en avgift, vilken medför att detta alternativ bör övervägas noga. HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Följande är inte tillåtet: Det är inte tillåtet att uppta en kredit, där räntevillkoren baseras på en överenskommelse med kreditgivaren och som innebär att kreditbeloppet, eller, eller del därav, under viss tid erhåller rörlig ränta inom ramen för ett fastställt tak. När sedan den fastställda tiden utgått, eller om överenskommelsen ”stänges” i förtid, sker avräkning, varefter en ny överenskommelse tecknas. För denna hantering tar kreditgivaren ut avgifter. Tillvägagångssättet innebär att man spekulerar i framtida ränteutveckling. Vid avräkning kan såväl vinst som förlust uppstå för kredittagaren. En eventuell förlust skulle belasta varje bostadsrättshavare och kan bli kännbar, beroende på kreditens storlek. Beslut om krediter kan fattas av två (2) av de fyra (4) styrelseledamöter, som utsetts av styrelsen att teckna föreningen. Dessa två (2) skall även ingå i ekonomigruppen, som består av minst fyra (4) ledamöter. Alla åtgärder som berör bostadsrättsföreningens krediter skall anmälas till styrelsen och protokollföras. Denna policy är fastställd av styrelsen den 28 april 2014 och skall omprövas varje år. Bilaga 1 till finanspolicy Tillåtna placeringar i räntebärande instrument. För Brf Storstugan gäller att placering av likvida medel är tillåtna hos nedanstående motparter. Godkända motparter: • Svenska staten, statliga verk och av Svenska staten helägda bolag • Svenska kommuner och landsting och av dess helägda bolag mot kommunal borgen • Banker som står under Finansinspektionens tillsyn • Finansinstitut som är helägt av svensk bank • Svenska bostadslåneinstitut • Närstående bolag till föreningen Godkända instrument: • Bankkonto är avista eller tidsbunden placering i bank mot erhållande av insättningskvitto. Statsskuldväxel är ett löpande skuldebrev, d.v.s. det kan överlåtas utan att utställaren underrättas. Riksgäldskontoret emitterar statsskuldväxlar för statens räkning. Denna bilaga till policy är fastställd av styrelsen den 28 april 2014 och skall omprövas varje år. 25 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Upphandling av tjänster eller varor Styrelsen skall genomföra en upphandling vidanskaffningavtjänsteroch/ellermateriel då köpeskillingen överstiger tjugofem (25) prisbasbelopp. Vid en beräknad anbudssumma överstigande tjugofem (25) prisbasbelopp ska styrelsen först bevilja start av upphandlingsprocessen. Styrelsen bör genomföra en förenklad upphandlingvidanskaffningavtjänsteroch/ eller materiel då köpeskillingen överstiger fyra (4) prisbasbelopp. Inköp av tjänster, varor eller materiel som understiger fyra (4) prisbasbelopp behöver inte föregås av en upphandling. Strategi för upphandling Förfrågningsunderlag skall upprättas och anpassas till upphandlingens omfattning och art. Upphandling skall alltid resultera i maximal ekonomi, nytta och kvalité samt i valet mellan ett högt och ett lågt anbud, skall priset inte vara helt avgörande. Långsiktighet skall vara normgivande vid upphandling varvid även beaktas pris, kvalité, drift, underhåll, funktionella krav samt eventuell miljöpåverkan. Vid upphandling skall inriktningen vara att bjuda in minst tre (3) anbudsgivare till slutet anbudsförfarande, som resulterar i förhandling med två till tre av de mest attraktiva erbjudandena. Vid upphandling tillsätts en grupp om minst tre (3) personer ur styrelsen/ förvaltningen. Gruppen skall ansvara för upphandlingsarbetet å styrelsens vägnar. Styrelsens strävan är att få en korrekt, tydlig ochspecificeradupphandling,somresulterari förmånligt pris samt hög kvalité på produkten eller tjänsten. 26 Upphandling av konsulttjänst Huvudregeln är att en extern konsult skall anlitas om det saknas kompetens såväl inom styrelsen som inom det område som upphandlingen rör eller om det på grund av komplexitet krävs specialkompetens. Riskspridning Vid upphandling av ”konkurrerande” tjänsterskalleftersträvasanlitandeavflera leverantörer, dels för att skapa mångfald och för att få erfarenheter av olika leverantörer, dels för att sprida risker om exempelvis en leverantör går i konkurs och inte längre kan fullgöra sina åtaganden. Denna policy är fastställd av styrelsen den 28 april 2014 och skall omprövas varje år. HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Lokaluthyrning och bostadsrättsavgift Som beslutsunderlag vid uthyrning av lokaler i fastigheten - för exempelvis kommersiella ändamål - skall hyresgästen lämna säkerhet för hyrans betalning. Lokalen skall i första hand uthyras till verksamhet, som kan vara till nytta för föreningens boende. Om hyra eller avgift inte erläggs inom i påminnelsen stipulerad tid, skall ärendet överlämnas till inkassoföretag för ytterligare åtgärd, i sista hand för förverkande av hyresrätt/bostadsrätt. Rättsliga åtgärder beslutas av styrelsen. Åtgärder vid utebliven • • hyra för lokal avgift för bostadsrättslägenhet Denna policy är fastställd av styrelsen den 28 april 2014 och skall omprövas varje år. I första hand skall alltid en skriftlig påminnelse sändas/överlämnas till hyresgästen alt bostadsrättshavaren. Information till den boende Målsättning Bostadsrättsföreningen skall genom tydliga instruktioner - till anställda och entreprenörer - tillse att boende får eller kan få tillgång till gällande och nödvändig information rörande sitt boende i föreningen. Information skall spridas via föreningens tidning ”Storstugenytt”, hemsida samt de digitala och sedvanligaanslagstavlorsomfinnsplaceradei varje entré samt via internTV. Förutom nämnda nyhetskanaler skall boende kunna söka relevant information i broschyren ”Välkommen till Storstugan”, som ger en mer detaljerad information om boendet samt de regler som gäller för området. Storstugenytt Brf Storstugans boendetidning utkommer med fyra nummer per år. Tidningen skall ge information om boendet, om olika projekt och vad som pågår i de olika fastigheterna samt tipsa om sociala aktiviteter i närheten. Vikt skall läggas vid att i tidningen spegla den information, som publiceras löpande genom våra övriga media. Föreningen skall sträva efter att ha en komplett boendeportal där alla frågor runt boendet besvaras. Välkommen till Storstugan Brf Storstugans ”Boendemanual”. Broschyren skall hållas uppdaterad och fungera som en manual för de boende, med tydliga instruktioner om skötsel, drift och gällande regler. Digitala anslagstavlor Brf Storstugan har 14 st. informationsskärmar. En i varje port samt en på områdeskontoret, en i entrén till bastun och en i gymmet. Intern TV kanal FridaTV som sköts av föreningen tillhandahåller en intern TV-kanal. Kanalen skall uppdateras minst en gång per månad med matnyttig information. Informationen skall spegla den information som publicerats via övriga media. Denna policy är fastställd av styrelsen den 28 april 2014 och skall omprövas varje år. Hemsidan (www.brfstorstugan.com) Brf Storstugans hemsida skall tillhandahålla aktuell information, uppdateras löpande och vara av sådan karaktär att de boende skall känna att den är till fyllest. 27 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Proposition Ny parkeringslösning för Storstugan Ny lösning Styrelsen har nu utarbetat ett förslag på ny parkeringsordning där följande principer ligger till grund: Vidordinarieföreningsstämma2014fick styrelsen i uppgift att ta fram ett förslag på hur parkeringssystemet i Storstugan kan förbättras. Det har även till årets stämma • inkommit motioner i ämnet och det är en fråga som engagerar boende, troligen mer än någon • annan enskild fråga. En parkeringsplats ska fortsatt ingå i avgiften för samtliga lägenheter Ingen ska tvingas bort från sin nuvarande plats, såvida inte en och samma lägenhet hartreellerflerplatseridag. En parkeringsplats ska inte höra till en lägenhetutanvidavflyttningskaden returneras till föreningen Att hitta en enkel lösning så att boende i alla • våra 704 lägenheter blir nöjda är omöjligt, men attnuvarandelösningharbristerkandeflesta av oss se ut genom fönstret då de närmaste platserna gapar tomma. I styrelsens förslag så ingår fortsatt en plats kostnadsfritt. Den kostnadsfria platsen är Rättvisa då en plats utan motorvärmare på det övre Något som ofta nämns i diskussionen kring parkeringsdäcket. Om lägenhetsinnehavaren parkering är ordet rättvisa. Både de som önskar uppgradera kan detta ske mot en tycker dagens lösning fungerar bra och de avgift till en plats utan motorvärmare på det som tycker den är totalt värdelös tenderar att nedre parkeringsdäcket, närmast huset, eller använda samma ord – rättvisa. till en plats med motorvärmare på det övre eller nedre parkeringsdäcket. Priserna för Frågan är vad en rättvis fördelning av våra detta är initialt föreslagna enligt nedan, och parkeringsplatser är? Vi har ju ett begränsat dessa revideras vid behov inför årsskiften av antal platser som ligger nära portarna. Vi har styrelsen i samband med att budget och avgift en snedfördelning mellan portarna där 3 portar tas fram. helt saknar platser direkt utanför. Frågan är vilka kriterier som gör att man har rätt till en av Uppgradering till (pris per månad): de bästa platserna. • Motorvärmare nedre däck: 250 kr • Motorvärmare övre däck: 150 kr Är det för att man själv (eller en tidigare ägare • Vanlig plats nedre däck: 150 kr avlägenheten)fickdennavidenlottdragning för många år sedan? Eller är det att man kör Om en boende önskar hyra en ytterligare bil dagligen och därmed ska slippa gå långt? parkeringsplats går detta bra till kostnaden Eller att man är gammal och troligen lider mer 100 kr + platsens uppgraderingskostnad. av att gå långt? Eller är det att man fått stå i kö Dvs en extra vanlig plats på övre däck många år för att få den? Eller kanske att man kostar exempelvis 100 kr och en extra betalar mer än de som har platser långt bort? motorvärmarplats på nedre däck kostar 350 kr. Det går inte att komma ifrån att vi har en likabehandlingsprincip i föreningen. Alla medlemmar ska behandlas lika. Då blir det problematiskt när en lägenhet plötsligt är mer värd än en annan för att den lägenheten disponerar en parkeringsplats som är mer attraktiv än den andra lägenhetens. 28 En maxgräns på två platser per lägenhet kommerocksåattinförasomdetintefinns särskildaskältillatthatreellerflerplatser. Styrelsen vill givetvis att våra medlemmar ska fåparkerasinabilarävendådeharflera,men dådetfinnsfalldärplatserhyrtsutiandra hand till externa (något som inte är tillåtet) villstyrelsenattdesombehöver3ellerfler platser kan motivera detta. HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Detfinnsbaratotalt1,21platserperlägenhet, alla platstyper inräknat. • Köer För att ha möjlighet att få en annan platstyp än den man har, trots att alla platser av den typen ärupptagna,kommerfleraköerattupprättas. Dessa köer kommer vara per platstyp och per område på parkeringen. • De föreslagna köerna är • Vanlig plats övre däck • Motorvärmarplatsövredäck(finnsenbart på östra sidan) • Vanlig plats nedre däck väster • Vanlig plats nedre däck öster • Motorvärmarplats nedre däck väster • Motorvärmarplats nedre däck öster Köernas omfattning och uppdelning kan vid behov revideras av styrelsen. En boende kan stå i en (och enbart en) kö samtidigt som en parkeringplats innehas. Dock kan den boende inte stå i någon kö samtidigt som två parkeringsplatser redan innehas. Detta är för att minimera kötiderna så att inteettfåtallägenheterstårifleraköer.Den boende har rätt att få veta hur många som är framför honom/henne i respektive kö innan han eller hon väljer kö. • • Att behålla sin nuvarande plats och (om så är fallet) betala den nya avgiften för platsen. Att behålla samma typ av plats, men om möjligt, byta till en närmare sin port. Att byta till en annan platstyp Att säga upp platsen Om den boende önskar att byta till en annanplatstypochdennaplatstypfårfler intressenterändetfinnsplatserkommer lottdragning avgöra vem som får och inte får en plats. Om man som boende då inte får byta till den önskade typen har man fortfarande rätt att behålla sin gamla plats – ingen kommer bli av med sin plats utan att självmant ha sagt upp den. Undantaget från detta är då samma lägenhethar3ellerflerplatser.Idessa fall kommer en diskussion att föras med lägenhetsinnehavarenomdetfinnssärskilda skäl till att ha så många platser Förändringen i sammanfattning Till alla lägenheter ingår även fortsatt en parkeringsplats. Denna är dock alltid på övre parkeringsdäcket och saknar motorvärmare. Parkeringsplatser hör inte längre till lägenheter utanvidavflyttningsläppsplatsernatillbakatill kön för väntande boende. Om en boende är längst fram i en kö och en plats av den typen blir ledig måste den boende inom rimlig tid svara på förfrågan om platsen önskas. Om den boende inte svarar, eller svarar nej, vid 2 tillfällen (rörande olika platser) i samma kö kommer köplatsen gå förlorad. Alla platstyper utom de utan motorvärmare på det övre parkeringsdäcket beläggs med en månadsavgift. Övergång Föreslagen övergångstid för den nya lösningen, givet att stämman godkänner den, är den 1 oktober 2015. Vid övergång kommer alla boende att få ett nytt parkeringsavtal för varje plats som idag innehas. På detta kommer man att kunna välja mellan Medlemmarsomharbehovavtreellerfler platser måste motivera detta för förvaltningen. Övergången sker 1 oktober 2015 Alla medlemmar har rätt att inneha två parkeringsplatser eller en parkeringsplats och köplats. Styrelsens förslag till beslut: Stämman godkänner den nya parkeringslösningen enligt ovanstående förslag. I och med detta beslut anses också motionerna 1, 4 och 5 anses vara besvarade. 29 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Motioner Motion 1 30 ANKOM 2014-0 6-02 _______ HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Motioner forts Motion 2 ANKO 2015-0 M 1-20 _______ 31 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Motioner forts Styrelsen för Brf Storstugan avger till stämman följande svar på motion nr 2 Utdrag ur stadsbyggnadskontorets svar på hemställan från föreningen: ”Nya föreskrifter på Biblioteksgången. Stadsbyggnadskontoret har också kunnat notera att trafiken på Biblioteksgången tyvärr inte har minskat. Ert förslag att förbjuda all motordriven trafik utan tillstånd ser vi inte som realistiskt eftersom handikapptransporter behöver komma fram till sjukhus och läkarmotMotionärerna har i sitt yrkande framställt tagningar. Det är också ett betydligt merarbete för stadsbyggnadskontoret att utfärda tillstånd • att föreningen verkar för att den s.k. taxiplatsen utanför entrén till Täby Centrum vid till trafiken till Biblioteksgången 2-8. GustafsBergsVägflyttas • att områden kring våra fastigheter och blir Som Ni säkert vet pågår planer om ombyggnad av Biblioteksgången och i avvaktan detta komtrafikfria mer inga förändringar att göras. Sedan får vi se vilka föreskrifter som behövs på nya BiblioteksStyrelsen erinrar om att föreningen för en gången. dialog med Täby kommun i ärendet och att Täby kommun har tillsatt en arbetsgrupp, där bl a intressenter kring Biblioteksgången ingår, Er ansökan om nya föreskrifter på Biblioteksgången lämnas utan åtgärd.” med uppgift att se över utvecklingen av Biblioteksgången. I det arbetet ingår att se Styrelsen fortsätter att arbeta med försöka övertrafiksituationen. begränsatrafikflödetpåochkringföreningen mark. Vidare erinrar styrelsen om att föreningen fört dialog med stadsbyggnadskontoret vid Täby kommunenangåenderådandetrafiksituation Styrelsens förslag till beslut Att föreningsstämman beslutar att bifalla och påvisat att nuvarande förordningen inte styrelsens redovisning och att ärendet därtillfyllest uppfylls. med är avslutat. Lena Lundén och Jens Kristfeldt har i sin motion framställt att sedan Täby Centrum utbyggnadhartrafiksituationenpåBilioteksgången och runt Gustafs Bergs Väg blivit ohållbar. 32 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Motioner forts Motion 3 ANKOM 2015-0 2-25 _______ 33 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Motioner forts Upphandlingen om entreprenaden för detta pågår och ett val av entreprenör kommer ske på ett styrelsemöte innan sommaren. FärdigFrank och Katrina Modin har i en motion fram- ställande av samtliga parkeringar, inte bara utanför 94an, ska ske så fort det är praktiskt ställt att de korttidsparkeringsplatserna som styrelsen berättade om på stämman 2013 inte möjligt, helst snabbare än inom 3 månader, men då upphandlingen inte ännu är avslutad anlagtsutanförflerportarändeutanför kan någon exakt tidsgräns för färdigställande Åkerbyvägen 96-98. inte utlovas. Motionärerna har i sitt yrkande framställt: Styrelsens förslag till beslut Korttidsparkeringen utanför Åkerbyvägen 94 Att föreningsstämman beslutar att bifalla görs om på samma sätt som den utanför styrelsens redovisning och att upphandling av Åkerbyvägen 96-98 Upphandling sker inom en månad och färdig- entreprenaden ska vara avslutad före sommaren, samt att genomförandet ska göras ställande inom tre månader från stämman. så snabbt somär praktiskt möjligt. Beslutet att bygga om korttidsparkeringar utanför de portar där det är möjligt och där det Styrelsens förslag till beslut Att föreningsstämman beslutar att bifalla förnärvarandefinnsväldigtfåkorttidsstyrelsens redovisning och att upphandling parkeringsplatser har fattats av styrelsen. På av entreprenaden ska vara avslutad före grund av andra stora projekt, samt de säsongsberoende förutsättningar som krävs så sommaren, samt att genomförandet ska göras så snabbt som är praktiskt möjligt. har arbetet inte startat. Styrelsen för Brf Storstugan avger till stämman följande svar på motion nr 3 34 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Motioner forts Motion 4 ANKOM 2015-0 2-25 _______ 35 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Motioner forts Motion 5 ANKOM 2015-0 2-26 _______ 36 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Motioner forts Motion 6 ANKOM 2015-0 2-28 _______ 37 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Motioner forts Styrelsen för Brf Storstugan avger till stämman följande svar på motion nr 6 Ingrid Toll har i sin motion framställt ombyggnad av tvättstuga till lokal skett på Å84. Vidare framställs att det i samband med ombyggnationen också skulle uppföras en mindre ersättningstvättstuga. Därtill framställs att styrelsen uppdrag är att förvalta fastigheterna och inte genomföra försämringar. tvättstuga 2 till lokaler för uthyrning. I samband med ombyggnad förläggs befintliga toaletter intill tvättstugorna till att ing. i de nya lokalerna. En hyresintäkt för föreningen och ett trivsamt inslag i boendet med små butiker och service för boende.” Vidareerinrarstyrelsenomattdenvidflertalet tillfällen, både före som efter ombyggnaden av tvättstuga 2 på Åv84, informerat boende om hur bokning och nyttjandet av tvättstugorna i våra fastigheter de facto ser ut. Motionären har i sitt yrkande framställt • • • • Innan ombyggnaden presenterade styrelsen attinnanombyggnadavflertvättstugortill ett underlag – SSN 117 – påvisade hur lokaler sker ska en oberoende utvärdering nyttjandegraden på tvättstugorna i Å84 såg.: göras bland alla boende på Å84 om hur Detharnuförflutitöverettårsedan de upplever förändringen att endast ha ombyggnaden genomfördes och styrelsen tillgång en tvättstuga tillsammans med förvaltningen har noggrant hur kommer uthyrningen av lokaler de följt upp hur ombyggnaden påverkat de boende till del boende. Klagomål eller missyttringar hur ser lösningen ut för förvaring av om att en tvättstuga tog bort har inte barnvagnar, rullatorer och rullstolar för förekommit. Däremot har positiva synpunkter utomhusbruk ut att styrelsen ska lämna en redogörelse och förts fram som bl a också påtalat att det föreligger inte något behov av den mindre att stämman ska besluta om tvättstugor ersättningstvättstugan. ska byggas om för annat ändamål Statistik för perioden 2014-03-01 till 2015-03-01 styrker styrelsen tidigare förslag om att bygga om kvarvarande tvättstugor till lokaler för uthyrning, där så medger på grund av andra faktorer (grovtvättstugor mm). Graferna nedan visar hur nyttjandegraden ser ut under denna period samt hur andelen nyttjade respektive ej Utdrag ur styrelsens svar på motion nr 14 2014: nyttjade pass är fördelade. Styrelsen erinrar om att ordinarie stämma den 28 maj 2013 biföll styrelsens svar på motion nr 2 som bl a behandlade frågan om ombyggnad av tvättstugor. Vidare biföll ordinarie stämma den 12 maj 2014 styrelsens svar på motion nr 14 som också bl a behandlade tvättstugorna. ”Vidare när Storstugan byggdes, och en relativ lång period därefter, var många av de boende i huset familjer med små barn. I det sammanhanget var ett också barnvagnsrum påkallat. Den demografiska utvecklingen i huset, där det endast är en relativt låg andel familjer med småbarn, har fått till följd att barnvagnsrum inte används eller efterfrågas. Istället för att dessa utrymmen ej till fullo nyttjas, har styrelsen beslutat att bygga om befintliga barnvagnsrum tillsammans med 38 Vidare erinrar styrelse om att styrelsen efter positivt beslut på ordinarie stämma 2013 och efter ovanstående statistisk grund påbörjat ombyggnad av kvarvarande tvättstugor nr 2. Föreningen har idag tecknat kontrakt om att på totalentreprenad utföra ombyggnaden. I samband med detta kommer föreningen att uppföra två stycken förråd belägna på parkeringssidan för förvaring av cyklar. Därmedkommerocksånyttjandetavbefintliga mopedrum att tillgängliggöras för mopeder HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Motioner forts Nyttjade pass Å84 en tvättstuga Tvättstugebokningar 140301-150301 4000 3500 Antal nyttjade pass 3000 2500 Å84 Å86 2000 Ej nyttjade pass 46% Å88 1500 Nyttjade pass 54% Å98 1000 500 0 Nyttjade pass Ej nyttjade pass Tillgängliga pass Nyttjade pass Å88 två tvättstugor Nyttjade pass per dag Pass per dag Tillgängliga pass per dag 12,0 10,0 Nyttjade pass 34% Antal 8,0 Ej nyttjade pass 66% 6,0 4,0 2,0 0,0 Å84 Å86 Å88 (ej motorcyklar), rullstolar för utomhusbruk samt barnvagnar. Å98 Nyttjade pass Å98 två tvättstugor Styrelsen bedömning är att baserad på befintligbeläggningsgradavmopedrumoch av barnvagnsrum att en sammanslagning är realistiskt. Styrelsens förslag till beslut Att föreningsstämman beslutar att bifalla styrelsens redovisning och att ärendet därmed är avslutat. Nyttjade pass 34% Ej nyttjade pass 66% 39 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Motioner forts ANKOM 2015-0 2-28 _______ Motion 6 Styrelsen för Brf Storstugan avger till stämman följande svar på motion nr 7 Björn Dahlström har i sin motion framställt att styrelsen redovisar bolagen SVAF AB och Täbyfjärrvärme AB verksamheter och kostnader. Därtill yrkar motionären att styrelsen redovisar eventuella aktieägartillskott och motivering till dessa. Styrelsen erinrar inledningsvis alla medlemmar i Brf Storstugan att närvara vid det särskilda informationensmötet rörande fjärrvärmeprojektet. Informationsmötet kommer att hållas den 11 maj 2015 kl. 19:00 på Täby Park Hotel. Informationsmötet kommer bl a avhandla motionärens frågeställningar i detalj. 40 Vidare erinrar styrelsen att Brf Storstugan har gjortaktieägartillskottom577 000kronori SVAF AB. Aktieägartillskotten har använts till driften av bolaget, anlitande av konsulter och genomförande av utredningar. Vidare hänvisar styrelsen till styrelsens svar på motion nr 10 som bl a behandlar fjärrvärmeprojektet. Styrelsen förslag till beslut: Att föreningsstämman beslutar att bifaller styrelsens redovisning och att ärendet därmed anses avslutat. HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Motioner forts ANKOM 2015-0 2-28 _______ Motion 7 41 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Motioner forts Styrelsen för Brf Storstugan avger till stämman följande svar på motion nr 8 Björn Dahlström har i sin motion framställt att en stor del av föreningens förvaltning sker i olika arbets- och projektgrupper. Motionären har i sitt yrkande framställt att styrelsen redovisar kostnaderna för respektive arbets- och projektgrupp fördelat på arvoden till styrelsemedlemmarna, externa arvoden och omkostnader för konsulter och därmed likvärdiga omkostnader. Styrelsen erinrar om att vad gäller styrelsens arbetsgruppers sammansättning, sammankallande (gruppansvarige) hänvisas till motion nr 9 där det har redovisats. Vad gäller föreningens ekonomiska utfall redovisas det årligen i föreningens Årsredovisning.Detfinnsocksåmöjligheter att ställa frågor vid ordinarie föreningsstämma under punkten som avhandlar den ekonomiska redovisningen. Vidare erinrar styrelsen att ersättning till styrelsen beslutas av ordinarie stämma vad avser belopp och fördelas inom styrelsen enligt styrelsen eget beslut. Ersättningen uppgår för närvarande till ett fast arvode om120 000kronor.Därtilltillkommerett mötesarvode om 750 kr per sammanträde. Normalt brukar styrelsen fördela det fast arvodet mellan styrelsens fasta uppgifter så som, ordförande, sekreterare, studie- och Vidare erinrar styrelsen att föreningens budget fritidsansvarig och gruppansvariga. redovisas för medlemmarna varje år i början av december inför kommande år. Föreningens Styrelsen förslag till beslut Att föreningsstämman beslutar att bifalla budget inför år 2015 har redovisats den 2 december 2014 kl. 19:00 – Täby Park Hotell. styrelsens redovisning och att ärendet därmed Föreningens budget inför år 2016 kommer att är avslutat. redovisat den 2 december 2015 kl. 19:00. 42 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Motioner forts Motion 9 ANKOM 2015-0 2-28 _______ 43 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Motioner forts Styrelsen för Brf Storstugan avger till stämman följande svar på motion nr 9 Ingrid Toll har i sin motion framställt att styrelsens arbete förbereds och genomförs i arbetsgrupper (projektgrupper) för att därefter överlämnas till styrelsen för inriktning och beslut. Därmed ställs också krav på att erforderligkompetensfinnsbland ledamöterna så att faktabaserat underlag presenteras inför styrelsens beslutstagning. Motionären har i sitt yrkande framställt att styrelsen skall redovisa följande • • • • vilkaarbetsgrupperfinns,vilkaledamöter ingår i respektive grupp, vilka är sammankallande redovisa budget och ekonomiskt resultat, ersättning som utgår till ledamöter vilka arbetsgrupper leder förvaltaren vad gäller för samma frågeställningar i Stugab AB och Täby Fjärrvärme AB Styrelsen erinrar om att styrelsen i Brf Storstugan sammanträder ca 11-12 gånger per år. Det är styrelsen som fattar beslut i alla frågor som inte kan avgöras av förvaltningen på delegation. För att bereda frågor till styrelsemötena är styrelsen uppdelat i arbetsgrupper – precis som motionären i sin motion framställt – som bereder, utreder och föreslår förslag till beslut för styrelsen. Varje arbetsgrupp har en ledamot som är ansvarig och tillika sammankallande. Nedan följer en redovisning över vilka som ingår i respektive arbetsgrupp. Ekonomigruppen • Jens Modin (gruppansvarig) • Lars Biertz • Alex Baker Fastighetsgruppen • Johan Edelsvärd (gruppansvarig) • Ragnhild Södervall • Lars Biertz • Lisbet Lissgärde 44 Information/IT gruppen • Alex Baker (gruppansvarig) • Yvonne Severén • Jens Modin • ChristofferEricsson(Förvaltare) Förvaltningen/Stugab AB • Yvonne Severen (gruppansvarig, tillika ordförande i Stugab AB) • Johan Edelsvärd (tillika ledamot i Stugab AB) • Lisbet Lissgärde (tillika ledamot i Stugab AB) Fjärrvärmegruppen • Lars Biertz (gruppansvarig, tillika ledamot i SVAF AB och TFAB) • Johan Edelsvärd (tillika suppleant i SVAF AB) Medlemsgruppen (storstugenytt) • Lisbet Lissgärde (gruppansvarig) • Lars Biertz (ansvarig utgivare för Storstugenytt) • Johan Edelsvärd Studie- och Fritidsgruppen • Carita Halling (gruppansvarig) • Lisbet Lissgärde • Ragnhild Södervall Vidare erinrar styrelsen om att den ekonomiskaredovisningenåterfinnsi årsredovisningen samt att det är stämman som beslutar om styrelsens arvode under ordinarie stämma. För närvarande uppgår styrelsens arvode till ett fast belopp om 120 000 kr att fördela inom styrelsen. Därtill tillkommer ett rörligt arvode till ett belopp om 750 kr per mötestillfälle (styrelsemöte, arbetsgruppsmöte etc). Styrelsens förslag till beslut Att föreningsstämman beslutar att bifaller styrelsens redovisning och att ärendet därmed är avslutat. HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Motioner forts Motion 10 Motion. ANKO 2015-0 M 2-28 _______ Styrelsen fš r BRF skall utfš ra och planera fš r att fš rvaltning, underhŒ ll, drift och att ekonomi skš ts pŒ sŒ dant sŠ tt att de boendes intresse tillvaratas. Styrelsens arbete styrs av flera regelverk som inte kan Œ sidosŠ ttas. Enligt stadgarna skall fš rŠ ndringar pŒ hus och mark beslutas av fš reningsstŠ mman enligt ¤ 15 Vissa beslut om ombyggnad har inte redovisats fš re start sŒ nŒ gon mš jlighet till š verklagande finns inte. Ordfš randen har orsakat olŠ genhet och vilselett genom att inte ta hŠ nsyn till gŠ llande regler, mš tesbeslut, ventilationsmš jligheter utan fš rsŠ mrat boendet och fastighetens vŠ rde, slš seri med medel, mš rkat kostnader, vilseledande med orealistiska vinster frŒ n del i vŠ rmeverk och bebygga vŠ stra triangeldelen och P-platsen Fš nster Byt omgŒ ende det ogenomtŠ nkta fš nsterbytet till samma modell som det befintliga fš r att inte š ka bastuvŠ rmen sommartid. DŒ behŒ lls max. vŠ dringsmš jlighet utan nedsmutsning i alla rum, Š ven vardagsrum klarar dŒ 2+1 fš nster med persienner emellan rutor som sagts pŒ stŠ mman och behŒ ll layouten pŒ kš ksfš nstret. € ndra fŠ rgen pŒ balkongplŒ ten till grš n fš r att inte fš rvanska fasaden. Bygglov finns inte Š n. Storstugans nya fš nster medfš r avgiftshš jning med 1 % dŠ r ordfš randen trots pŒ pekanden tagit sig rŠ tten att fš rsŠ mra boendet genom att fš rstš ra arkitektens omsorgsfullt utarbetade estetik och funktion fš r vŠ dring samt nonchalera stŠ mmans beslut med persienner mellan fš nster. Storstugan har sommartid olŠ genheten av en olidlig bastuhetta och maximal mš jlighet till vŠ dring fŒ r inte fš rsŠ mras och minimalt U-vŠ rde dvs. vŠ rmeisolering Š r avgš rande fš r att sŠ nka temperaturen. Riktlinjer som presenterades vid byggandet av fastigheten Š r viktiga karaktŠ rsdrag och del av byggnadens arkitektoniska och kulturhistoriska vŠ rde pŒ ett fš r tiden typiskt sŠ tt. Vid underhŒ ll Š r det viktigt att behŒ lla genomtŠ nkta kvaliter och karaktŠ rsdrag genom att anvŠ nda samma lš sningar, material, dimensioner, kulš rer samt de ursprungliga detaljerna sŒ att inte en fš rstš ring och fš rvanskning av byggnaden sker. GŠ llande Stadgar fš r HSB BRF Storstugan. 45 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Motioner forts BostadsrŠ ttsfš reningen ansvarar fš r att underhŒ lla allt som inte tillhš r bostadsrŠ ttshavarens underhŒ llsansvar. UnderhŒ llsŒ tgŠ rd i lŠ genhet skall ha ett naturligt samband med fš reningens š vriga Œ tgŠ rder och skall utfš ras till sedvanlig standard. • tgŠ rden fŒ r inte medfš ra pŒ taglig skada eller olŠ genhet och sedvanlig standard skall behŒ llas. De nya fš nstren innebŠ r olŠ genhet dŒ luftkvaliteten av den undermŒ liga ventilationen fš rsŠ mras av att vŠ dringsmš jligheter minskas fš r de boende dŒ man inte vill š ppna fš nster utan filter pga. rŠ dsla fš r nersmutsning dessutom kostnad fš r meningslš sa beslag fš r vippfš nster. I sovrum ersŠ tts befintliga fš nster och vŠ dringslucka med filter till samma typ med lŠ gre UvŠ rde som inte Š ndrar fasadernas karaktŠ r och inte medfš r olŠ genhet genom nersmutsning vid vŠ dring dŒ vŠ dringslucka finns. Storstugans form och storlek Š r ett stort hinder fš r vind och medfš r att konvexa sidan mot parkeringsplatsen alltid fŒ r hš g vindhastighet som blŒ ser in partiklar som rivs upp av bilar och vind. Alla fš nster mot parkeringsplatser och i fasad har idag vŠ dringsluckor med finmaskigt filter dŠ r insekter och jordpartiklar avskiljs. Fš rslaget att ta bort vŠ dringsluckan med filter i vissa rum gš r att vid vŠ dring i dessa rum orsakas olŠ genhet genom nersmutsning. Fš rslaget att genomfš ra modenyck med š kad glasyta i dš rrspegel till balkong fš r alla men som enbart skulle insŠ ttas fš r de som begŠ rde Š ndringen till extra kostnad motsvarande š kning av avgiften med ca 1 % fš r att se balkonggolvet saknar vŠ rde och olŠ genhet uppstŒ r genom att temperaturen hš js sommartid genom infallande solstrŒ lning. PŒ stŠ mman bestŠ mdes att alla fš nster skall vara 2+1 fš nster med mellanliggande persienner vilket mš jliggš rs om man behŒ ller vŠ dringsfš nstret i vardagsrummen dŒ fš nstret blir 2.0 m brett och lika stort som kš ksfš nster med ensidigt vŠ dringsfš nster. IstŠ llet blir det utanpŒ liggande persienn dŒ fš nstret blir fš r tungt som en enhet. Fš rslaget att ta bort ett av tvŒ vŠ dringsfš nster i kš ket fš rvanskar fasaden istŠ llet fš r att bevara ursprunglig standard med symmetri och estetiska kvaliteten. BegŠ rd omrš stning vid stŠ mman genomfš rdes inte trots att kostnaden fš r att bevara estetisk kvalitet enligt regelverket endast š kar avgiften ca 1 % enligt entreprenš r. Den gröna trapetskorrugerade plåten på balkongväggen skall bytas mot vit plåt som bländar genom a8 reflektera solljuset. Vid underhŒ ll Š r det viktigt att behŒ lla karaktŠ rsdrag genom att anvŠ nda samma material, dimensioner, kulš rer samt de ursprungliga detaljerna sŒ att inte en fš rvanskning av byggnaden sker. Idag Š r färgskalan genomgående grön-‐brun 46 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Motioner forts som finns på fönsterkarmarna på alla fasader på alla våningar inklusive entreplanen med undantag för vita karmar och fönsterbågar och dörrkarmar i balkonger. U-vŠ rdet (vŠ rmegenomgŒ ngstal) fš r fš nster Š r valt till 1.1 istŠ llet fš r 0.8 som hš jer bastutemperaturen sommartid. Vinsten vid fš nsterbyte minskar dŒ med 150000 kr/Œ r. NŒ gra timmars kondens nŒ gra gŒ nger pŒ hš sten Š r betydelselš st problem jŠ mfš rt med att svettas i bastuvŠ rmen. VŠ rmeverket Advokaters klassiska sŠ tt att fš rsš rja sig Š r att sš ka objekt och pŒ stŒ att man kan gš ra en bra affŠ r under fš rutsŠ ttning att de kan fakturera fš r arbetet med objektet. Att det Š r en bra affŠ r fš r ordfš randen som fakturerar varje vecka men som vŠ grar trots begŠ ran att redovisa alla fš rutsŠ ttningar och kostnader fš r att borŠ ttsinnehavarna skall kunna bedš ma projektets ekonomi. Redovisa kostnader som fakturerats av alla inblandade frŒ n projektstart. Fš r vŠ rmeverket mŒ ste kostnader fš r avtal, rŠ ntekostnader under byggtid, vŠ rmeproduktion, drift och brŠ nsle, underhŒ ll, amortering, rŠ nta, plus inlš sen av resterande lŒ n gŒ ihop. RŠ nta hš gre Š n det som garanteras fŒ r inte stiga mer Š n 2 % som Š r vinsten av kostnadssŠ nkningen/kWh gŒ nger nuvarande fš rbrukning 6.2 minus 1.61 pga. fš nsterbyte 6.2-1.61=4.59 MWh mellan att vara konsumentkostnad 0.66 och egen insats 0.47 enligt senaste avtalsfš rslag fš r att avtalet inte ska bli en fš rlustaffŠ r. Vinsten blir enligt uppgifter 20/4 och 11/11 2014 (0.66-0.47)* 1.25*4.59= 1.09 Mkr/Œ r som Š r lika stor som Storstugans lŒ nkostnad 0.269*175=47 Mkr. 2 % *47=0.96 Mkr. Andelen fŒ r sŠ ljas till halva investeringskostnaden. Styrelsens pŒ stŒ ende om 10 falt hš gre vinst har inte redovisats dŠ remot har pŒ stŒ endet om redovisad vinst med tiden succesivt sjunkit dŒ gapet mellan att vara konsument och delŠ gare minskat. Energipris har fallit men behŒ lls gapet mellan till 0.66-0.47=0.19? Garage IstŠ llet fš r att svara pŒ byggtider fš r garaget, p-platser under byggtiden pŒ inre gŒ rden, utformning av P-platser sŒ var svaret att tiden inte Š r mogen trots att P-platser under byggtiden Š r vŠ sentligt och att man anlitat Ó expertÓ vars fš rslag av P-platser š kar kostnaden med 10 % eller 40 Mkr mer Š n redovisat vinkelrŠ tt P-alternativ. Arkitekt • ke Arell pŒ pekar att med nuvarande krav Š r omrŒ det inte lŠ mplig fš r bostŠ der och sŠ mre bostadsomrŒ de Š n fyra hš ghus vid Storstugans š stra gavel som togs bort ur centrumplanen. TŠ by tjŠ nstemŠ n bedš mer det som fullstŠ ndigt orealistiskt med byggrŠ tt fš r 600 bostŠ der pŒ den lilla avstyckningen. KostnadstŠ ckningen med det pŒ stŒ dda resultatet avskrivning av alla lŒ n och gratis p-platser till alla saknar grund. Att minska antalet p-platser till 30 % tŠ ckning sŠ nker vŠ rdet pŒ borŠ tterna. 47 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Motioner forts Hissar Nya hissar med energiŒ tervinning minskar energikostnaden till 25 % och dyr reparationskostnad av befintliga hissar fš rsvinner. Kostnadsavgiften hš js ca 1 % som Œ r efter Œ r pŒ stods vara kostsamma vilket Š r osant och gš r borŠ ttsinnehavarna oroliga dels fš r kostnader och dels risken nonchalerats att utslitna hissar skulle haverera. VŒ ning 17 Vinst att bygga en 17:e vŒ ning har tagits ur luften och inte kostnadskalkylerats med kostnad fš r fš rlŠ ngning av antal stannplan fš r hissar. Kostnadsredovisning Stora kostnader fš r projektering och utredningar dŠ r redovisning av kostnader fš r inblandade enkelt tas ur seriš s bokfš ring som begŠ rts har inte redovisats fš r att kunna bedš ma ekonomin i projekt. Strider mot vŠ rdegrunden om š ppenhet. Fš rvaltning KlagomŒ l pŒ fš rvaltningen Œ tgŠ rdas inte. TrŠ dgŒ rd som utlovades skš tas av kompetent personal Š r fortsatt vanskš tt med ogrŠ s, felaktig trŠ dbeskŠ rning med pannlampa i mš rker och fš r mŒ nga trŠ d och buskar som man inte skš ter. … vervakning och styrning av det ineffektiva arbetet saknas. TV TV har fortfarande barnsjukdomar med š verlapp av hemsida pŒ TV4. Fš reningsstŠ mman skall besluta om godkŠ nnande eller ej av styrelsens agerande och besluta om ordfš rande och/eller styrelsen skall beviljas ansvarsfrihet fš r den period Œ rsredovisningen omfattar. Reijo Carlsson • kerbyvŠ gen 84 183 35 TŠ by [email protected] mobil 0709 718 307 48 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Motioner forts Styrelsen för Brf Storstugan avger till stämman följande svar på motion nr 10 Reijo Carlsson har i ställd motion hänvisat till § 15 i föreningens stadgar, vilken behandlar valberedningen. Däremot stipulerar § 19 i stadgarna under Beslutsförhet att styrelsen inte utan föreningsstämmans bemyndigande får riva, eller besluta om väsentliga förändringar av hus eller mark såsom väsentliga till-, ny- och ombyggnader. Fönster Motionären har i sitt yrkande framställt att kassett kontra 2+1 glas med mellanliggande persienner. Samtliga fönster - förutom vardagsrummet i 3an, 4an och stora 2an - blir öppningsbara med 2+1-glas med mellanliggande persienner. Vidare erinras om • att Länsstyrelsen i Stockholm har avslagit motionärens överklagande av beviljat bygglov. Däri fastställer myndigheten att fönsterbytet idessnuvarandeformochkonfigurationinte påverkar fastigheternas karaktärsdrag eller arkitektoniska och kulturhistoriska värden. Vidare konstaterar myndigheten att • fönsterprojektet i dess nuvarande form och gällande detaljplan inte har några särskilda bestämmelser eller restriktioner kring planering ska avbrytas för att ändra den fasadändringar och således strider inte ny konfiguration,somfastställdesvidextra fönsterkonfigurationmotplanen.Myndigheten föreningsstämma den 14 oktober 2014 fastslår att planerat fönsterbyte är förenligt • nuvarande planering och beslutad med anpassningskravet och kravet att konfigurationväsentligtförändrar områdets karaktärsdrag respekteras. fastigheternas karaktärsdrag och arkitektoniska och kulturhistoriska värde Samtliga fönster som nu monteras är • styrelsen genom att välja ett u-värde godkända och uppfyller ställda krav vad avser (värmegenomgångstal) på 1,1 regntäthet, vindlaster och lufttäthet. Detta istället för 0,8, som var kravställt i förfrågningsunderlaget, tillsammans med styrks även av att Länsstyrelsen i sitt svar bedömer att de tekniska egenskapskraven är val av helglasad balkongdörr, medför en olägenhet för den boende i och med ökad uppfyllda enligt PBL (Plan- och bygglagen). värmeinstrålning från solen. Styrelsen erinrar därutöver om Motionären har till Länsstyrelsen i Stockholm • att motionären inför stämman 2014 överklagat aktuellt bygglov avseende ingav en motion som sammanfaller med fönsterprojektet. fönsterprojektet i dess nuvarande form; 3-glas, minimerat antal vädringsluckor, Styrelsen erinrar om m m. • att stämmen den 14 oktober 2014 beslutade att bifalla styrelsens framlagda • att ytterligare en extra föreningsstämma, påkallad av motionären och med stöd förslag rörande fönsterbytet. Förslaget av 72 röstberättigade medlemmar, hölls innebar kortfattat att samtliga fönster den 11 april 2015, där stämman beslutade byts ut till 3-glas kassetter, antalet luft bifalla styrelsens redovisning rörande (glasrutor) minskar samt att antalet fönsterprojektet och att motionärens vädringsluckor minskas till endast en yrkande ansågs vara besvarat och att per lägenhet. Handuppräckningar i olika ärendet därmed är avslutat. omgångar genomfördes för att ge underlag för fortsatt slutförhandling med utvalda entreprenörer, bl a rörande frågan 3-glas 49 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Motioner forts Värmeverket Motionären har i sin motion antytt att föreningens ordförande felaktigt skulle framhäva projektet Fjärrvärme som en bra affärförföreningenochatthanävenskulle sko sig själv på föreningens bekostnad. Vidare framhäver motionären att tidigare redovisad kalkyl med beräknad vinst (eller rättare sagt beräknat pris på fjärrvärme per MWh för de fyra bostadsrättsföreningarna) inte skulle vara tillförlitlig. Av 215,19 Milj kr skall SVAF AB upplåna 90,1 % vilket motsvarar 193,89 Milj kr. SVAF AB (tidigare TFAB) bildades 2011 av Bostadsrättsföreningarna Storstugan, Volten, Annexet och Farmen. Täby Fjärrvärme AB (TFAB) ägs av SVAF till 90,1 % och av E.ON till 9,9 %. Avtalet är konstruerat så, att E.ON erlägger en extra avgift varje år om 11,3 Milj. kr till TFAB. SVAF erhåller en utdelning om 90,1 % av det beloppet, d v s ca 10,1 milj. kr per år under hela avtalstiden. Beloppet skall täcka räntor och amorteringar upp till 6,5 %. E.ON upplåna 9,9 % vilket motsvarar 21,3 Milj kr. Storstugans del är 26,9 % vilket motsvarar 52,16 Milj kr. Av Täby kommuns totala utbud av Fjärrvärme, konsumerar de fyra föreningarna 30 % (33 GWh). Anläggningen kommer totalt att producera ca 111 GWh. Projektet drivs tillsammans med E.ON, ett av Sveriges Styrelsen erinrar om att det är föreningarna största företag inom området, som anser Storstugan, Volten, Annexet och Farmen (SVAF) som tillsammans driver projektet med att upplägget i projektet är mycket bra och ambitionen att investera och säkra försörjning innehåller bra incitament för båda parter, s.k. av värme till våra fastigheter till en låg kostnad. win-win. Ägarandelarna är: • • • • 26,9 % Storstugan 31,7 % Volten 8,4 % Annexet 33,0 % Farmen SVAF AB kan idag låna till mycket låga räntor (runt 1,1 %) genom att respektive förening ställer säkerhet till förfogande. I och med det erhåller SVAF AB mycket bra villkor för lån på perioder ända upp till 10 år. SVAF AB äger fastigheten Galten 1. Fastigheten är bokförd till 250 000 kr. Marknadsvärdet idag är ca 16-18 Milj kr och efter anpassningar beräknas värdet vara ca 45 Storstugans insatser i projektet sker genom s.k. Milj kr. Budgeterade kostnader för att uppföra aktieägartillskott och uppgår till dags dato till 576 168 (oförändrat sedan 2013). värmeverket är: Budget i Milj kr Förstudie Teknik Bygg & mark Distribution Konsulter Inköpavbefintlig anläggning i Arninge Inköp av fastigheten Arninge 4:20 inkl. stämpelskatt Övrigt Oförutsett SUMMA 50 Utdrag ur HSB Stockholms hemsida: 6,25 78,50 52,10 2,90 3,00 40,5 25,64 1,30 5,00 215,19 ”Klimatpriset 2015: Tre brf som bygger eget fjärrvärmeverk Stämman avslutades med att Klimatpriset delades ut till HSB brf Storstugan, HSB brf Volten och HSB brf Annexet som bildat ett gemensamt bolag för att bygga ett eget fjärrvärmeverk som ska förse föreningarnas lägenheter med prisvärd och klimatneutral värme.” HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Motioner forts Aktuell och utförlig information, inklusive Garage Motionären vill påskina att tidigare redovisning av tidsplaner,finnsattläsapåhemsidan.Projektet projekt Storstugan 2.0 inte skulle vara realistisk. samordnas med fönsterprojektet. Enligt protokoll 2015-03-30 har Täby kommun meddelat följande beslut: ”Kommunstyrelsens utskott för stadsbyggnad och miljö meddelar sökande positivt planbesked och ger stadsbyggnadsnämnden i uppdrag att pröva ny detaljplan för fastigheten Tibble 9:1 i syfte att ändra markanvändningen till bostadsändamål. Arbetet bedöms kunna påbörjas under 2017, efter det att plankostnadsavtal och ramavtal har undertecknats.” För att det skall kunna bli aktuellt med garageplatser krävs att föreningen således först beviljas en ny detaljplan för fastigheten Tibble 9:1 och när så har skett tar föreningens stämma ställning till om och i så fall hur föreningen skall utnyttja den nya detaljplanen för ev byggnation. Våning 17 Motionären låter påskina att redovisning rörande påbyggnad av våningsplan 17 och kostnadskalkylen inte skulle vara vederhäftig. Styrelsen erinrar om tidigare redovisad möjlighet att på taket bygga lägenheter. Vid installation av nya hissar förbereds schakten så att nyinstallerade hissar kan gå upp till plan 17. Vid en byggnation av lägenheter på plan 17 skulle en ny boyta om ca 2400 m2 skapas fördelad på våra 11 uppgångar. Vid upplåtelse är denna byggrätt värd ca 10 000 kr per kvm. Detta skulle innebära en bruttointäkt om ca 24 Milj kr för föreningen. Styrelsen har, efter grundlig analys av bl.a. kostnader, funnit att det är lämpligt att i nuläget förbereda hissarna för ett extra stannplan istället för att avvakta och eventuellt genomföra detta vid ett senare tillfälle. Att Styrelsen har haft en dialog med bl a stadsarkitekten i Täby kommun som meddelat använda hissen till plan 17 underlättar även arbetet med att bedriva underhåll av bl a att kommunen ställer sig positiv till projektet. Enligt kommuns strategi rörande bilparkering ventilationsaggregat i och med att reservdelar m m enkelt kan transporteras till taknivå. gällerförflerbostadshusenparkeringsnorm om 7 platser/1000 kvm BTA (Bruttoarean är Att förbereda hissarna för våning 17 innebär summan av alla våningsplans ytor) en kostnad på 107 000 kr per hiss. Totalt Om föreningen väljer att fastigheten Tibble 9:1 blir det 2,35 Milj kr. för samtliga hissar. Därtill tillkommer en kostnad för höjning av skall exploateras, uppkommer också frågan hur garaget skall utformas. Styrelsen gör dock respektive hisschakt om ca 0,5 Milj kr per uppgång, vilket blir totalt ca 5,5 Milj kr för bedömningen att i nuläget är det för tidigt samtliga hisschakt. Totalt innebär ett extra att svara på frågan om garagets framtida stannplan en ökad investeringskostnad om ca utformning. 8 Milj kr. Hissar Planerad nettovinst för våning 17 blir således Motionären låter påskina att tidigare ca 16 Milj kr. redovisning rörande hissprojektet skulle vara missvisande och skapa oro bland våra boende. Styrelsen har dock, trots att ovanstående redovisningen påvisar en nettovinst om 16 Styrelsen erinrar om tidigare redovisning av Milj kr, beslutat att avvakta med en höjning av byte av samtliga hissar och att projektet har startat. Utvald och upphandlad entreprenör är hisschaktet och valt att lägga den kostnaden KONE AB. Projektet genomförs under perioden på den tilltänkta påbyggnadens ekonomi. mars 2015 – juni 2016. 51 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Motioner forts Kostnadsredovisning Motionären påstår på att styrelsen inte redovisat kostnader i samband med projektering och utredningar i och för olika projekt. och erfaren arborist. Arbetet med parken i övrigt har övervakats och letts av anlitad trädgårdsmästare. TV Föreningen har tillsammans med vår leverantör, ELPA, arbetat med att åtgärda Styrelsen erinrar om att styrelsen i varje störningar i vårt tv-nät. årsredovisning redogör för kostnader avseende olika projekt. Därutöver har styrelsen Det vanligaste felet är att någon har renoverat sin lägenhet och ofrivilligt åsamkat åverkan också redovisat kostnader vid stämma, extra på vårt tv-nät genom att koppla in/ur sitt tvstämma och främst vid informationsmöten uttag. Felaktig hantering kan medföra att hela under december. stammen för övriga lägenheter av samma typ störs. Förvaltning Motionären hävdar att klagomål på förvaltningen inte åtgärdas på ett adekvat sätt. Har boende problem med tv:n är det viktig att detta anmäls till kontoret och/eller ELPA. Vidare påtalas att parken inte underhålls på korrekt sätt och att personalen inte besitter Styrelsens förslag till beslut kompetens m.m. Att föreningsstämman beslutar att bifalla styrelsens redovisning och att ärendet därmed Styrelsen erinrar om att arbetet med att underhålla parken har under året genomförts är avslutat. av upphandlad entreprenör, som besitter de kunskaper och färdigheter som krävs. Trädbeskärning har utförts av utbildad 52 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Motioner forts ANKOM 2015-0 2-28 _______ Motion 11 53 HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 Motioner forts Styrelsen för Brf Storstugan avger till stämman följande svar på motion nr 11 Björn Dahlström har i ställd motion framställt attdetunderflertaletårharförekommit klagomål på störningar från Restaurang Tegelbruket beläget på Biblioteksgången. Motionären har i sitt yrkande framställt att stämman ska besluta om att uthyrning av föreningens mark till restaurang- och nöjeverksamhet vid Biblioteksgången inte ska förlängas att gälla efter 2015 års utgång. Styrelsen erinrar om att Storstugan har i mer än 20 år hyrt ut (arrenderat) mark till Restaurang Tegelbruket. För detta har Storstugan erhållit ett arrende om ca 100 000 kronor per år. I samband med att Täby Centrum byggs om har det sedan länge varit känt att Restaurang Tegelbruket skall flyttanertillnyaTäbyTorg. Vidare erinrar styrelsen om att Storstugan nu har erhållit en bekräftelse på att Restaurang 54 Tegelbruket kommer att stänga sin verksamhet i nuvarande lokalitet den 30 juni 2015. Restaurang Tegelbruket öppnar därefter igen i nya lokaliteter beläget vid Nya Täby Torg den 1 augusti 2015. Vidare erinrar styrelsen att föreningen har erhållit en framställan från Restaurang Tegelbruket att man säger upp arrendeavtalet medStorstuganochattbefintligtavtallöperut 2015-06-30. Mot bakgrund av detta har skäl för motionen förfallit och ytterligare åtgärder behöver inte vidtagas för att minska störning från restaurang- och nöjesverksamhet i och med attbefintligverksamhetupphör2015-06-30. Styrelsens förslag till beslut: Att föreningsstämman beslutar att bifalla styrelsens redovisning och att ärendet därmed anses avslutat. HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby Org.nr 716000-0860 55 HSB Brf Storstugan i Täby Åkerbyvägen 98 183 35 TÄBY Tfn: 08-758 25 22 E-post: [email protected] Webb: www.brfstorstugan.com
© Copyright 2024