1. No category

 1 (7) Datum 2015-05-08
Västerås Stad Fastighetskontoret Stadshuset 721 87 Västerås www.vasteras.se Öster Mälarstrand, Dp 1797 Markanvisning VÄSTERÅS STAD
Inbjudan Området Översiktsplan, ÖP 56 Detaljplan, Dp 1797 (dp3) Kommande detaljplan Mälarstrandens Utvecklings AB 2 (9)
Västerås stad bjuder in till markanvisning för bostadsbebyggelse inom Öster Mälarstrand, Dp1797. Marknadens aktörer inbjuds att inlämna intresseanmälan avseende både enskilda byggnader och kvarter som staden har att anvisa. Intres‐
seanmälan ska inkludera kort presentation av ert företag och er af‐
färsidé, samt hur ni vill arbeta med ett antal fokusområden och fråge‐
ställningar. Staden har för avsikt att anvisa samtliga kvarter i samma process för att på bästa sätt ha möjlighet att matcha projekttider, projektstorlekar och projekttyper mot marknadens intressenter. Avsikten är också att tilldela byggrätter till minst sex olika byggherrar, d.v.s. max ett kvarter per byggherre. Er intresseanmälan ska vara Västerås stads fastighetskontor tillhanda senast fredag 3 juli 2015. Öster Mälarstrand är ett av Västerås stora utvecklingsområden, och utgör tillsammans med Lillåudden och Östra hamnen en del av översiktsplanen för centrala Mälarstranden som fullt utbyggt kan komma att innehålla ca 4000 lägenheter. Översiktsplan ÖP 56 gäller för Öster Mälarstrand. Dp 1797 är detaljplan nummer tre i ordningen i utbyggnaden av Öster Mälarstrand. För närvarande pågår genomförandet av de första två de‐
taljplanerna. Det nu aktuella förslaget till detaljplan är under våren 2015 antagen i Byggnadsnämnden och Kommunfullmäktige men har inte vunnit laga kraft. Markanvisningen påbörjas men slutförandet av markanvisningen förutsätter att dp 1797 vinner laga kraft. Detaljplanen medger ca 700 nya lägenheter varav staden anvisar hälften. Den övergripande stadsbyggnadsidén beskrivs av ÅWL arkitekter: ”Vi kallar etapp tre för Kajstaden. Kajen, Kraftverkshamnen och närheten till Kokpunkten är stadsdelens huvudtema. Kvarteren är stadslika, men uppbrutna för att släppa in ljus och för mer utsikt. Skalan är viktig för triv‐
seln i gaturummen, därför blandas lite högre lameller med mindre punkthus. Vi kallar punkthusen för Kajstadens ädelstenar och de föreslås få lite extra omsorg i material och gestaltning.” Nästa detaljplan, dp 4, beräknas detaljplanearbetet påbörjas under 2016. Därefter beräknas detaljplanearbetet pågå drygt ett år. Se bilaga 1. I stort sett hela exploateringsområdet ägs av Mälarstrandens Utvecklings AB (MUAB), ett bolag som har som syfte att genomföra exploateringen av Öster Mälarstrand. MUAB ägs gemensamt av JM, Peab och Västerås stad. Av de byggrätter som tas fram erhåller JM 25 %, Peab 25 % och staden får anvis‐
ningsrätt på 50 %. VÄSTERÅS STAD
Markanvisning Upplåtelseformer Stadens byggrätter 3 (9)
Bolaget begär planläggning samt ansvarar för marksanering och upphandling och utbyggnad av allmänna ytor och tekniska anläggningar. Efter att staden anvisat byggrätter kommer utvalda byggherrar att teckna markanvisningsavtal samt senare slutligt köpeavtal eller tomträttsavtal med staden. Tillträde och byggstart sker i överenskommelse med MUAB, men i princip enligt den byggtaktstidplan som gäller för området. Västerås stad välkomnar intresseanmälningar från både ”stora och små” byggherrar då vissa kvarter kan delas upp på byggnadsnivå. Öster Mälarstrand bebyggs med en blandning av olika upplåtelseformer. Ett mål är att minst en tredjedel av lägenheterna ska utgöras av hyresrätter, i övrigt en blandning av bostadsrätt och äganderätt. Vid byggnation av hyres‐
rätter erbjuder staden upplåtelse med tomträtt som alternativ till köp av marken. Staden förvärvar i dessa fall marken från MUAB. I hyresrättspro‐
jekten ska staden garanteras att få hyra 5 % av lägenheterna per projekt för sociala ändamål. Staden har preliminärt följande byggrätter att anvisa inom detaljplan 1797: Kv. 1 Kvarteret innehåller ca 2 175 kvm BTA bostäder samt ett parkeringshus som kommer att vara gemensamt för området. Byggherren är fri att före‐
slå upplåtelseform för bostäderna. Parkeringshuset ingår inte i markan‐
visningen. Kv. 2 Kvarteret innehåller ca 8 082 kvm BTA för bostäder samt en förskola. Upplåtelseformen ska vara hyresrätt. Förskolan ingår i markanvisningen och kommer efter byggnation att hyras av staden på marknadsmässiga villkor. Förskolan är prioriterad att byggas tidigt. Kv. 4 Kvarteret innehåller ca 3 846 kvm BTA för bostäder samt handel i botten‐
våningen. Upplåtelseformen ska vara hyresrätt och handelslokaler ska utföras som en del av projektet. Kv. 5 Kvarteret innehåller ca 6 830 kvm BTA för bostäder samt handel i botten‐
våningen. Upplåtelseformen ska vara hyresrätt och handelslokaler ska utföras som en del av projektet. Kvarteret kan delas upp om marknads‐
förutsättningar finns. Kv. 10 Kvarteret innehåller ca 8 359 kvm BTA bostäder Byggherren är fri att fö‐
reslå upplåtelseform för bostäderna. Kvarteret kan delas upp om mark‐
nadsförutsättningar finns. Kv. 11 VÄSTERÅS STAD
Övriga kvarter Prissättning 4 (9)
Kvarteret innehåller ca 6 036 kvm BTA bostäder Byggherren är fri att fö‐
reslå upplåtelseform för bostäderna. Kvarteret kan delas upp om mark‐
nadsförutsättningar finns. Se kartbilaga där de aktuella områdena är markerade. JM bygger inom kvarter; 6, 7 och 12. Peab bygger inom kvarter; 3, 8 och 9. Köpeskillingen för de olika kvarteren är: 2.800 kr/kvm ljus BTA för kv 1, 2, 10 och 11 3.000 kr/kvm ljus BTA för kv 4 och 5.
Vid tomträttsupplåtelse kommer den årliga avgälden att baseras på en långsiktig avgäldsränta utifrån ett avgäldsunderlag beräknat enligt ovan nämnda nivåer. Förutsättningar och villkor För området gäller detaljplan, Dp 1797, vilket beskrivits ovan. All bebyggelse för byggnation ska grundas på de bestämmelser och gestaltningsprinciper som anges i de‐
taljplanen och dess tillhörande bilagor och utredningar. MUAB ansvarar för projektering och färdigställande av allmänna gator, park‐
områden och anslutningspunkter för VA, fjärrvärme, el och stadsnät. Ut‐
byggnaden sker i takt med bostadsproduktionen och i samråd med de olika byggherrarna. MUAB ansvarar för att all mark i planområdet, både kvarters‐
mark och allmän plats, saneras till de nivåer som miljömyndigheterna kräver. MUAB står för samordning, miljökontroll och merkostnad för deponi i de fall som förorenade massor återstår att ta bort i byggskedet. I markpriset ingår inte anslutningsavgifter för teknisk försörjning. Byggherren förutsätts själva teckna avtal med Mälarenergi AB. De byggherrar som anvisas mark förutsätts samverka på ett positivt sätt med MUAB och de andra aktörer som kan komma att vara aktiva i exploaterings‐
området under utbyggnadstiden. Det kan t ex handla om deltagande i sam‐
ordningsmöten, arbetsmiljöfrågor eller andra former av samverkan som kan komma att krävas för ett effektivt genomförande. Ett gemensamt parkeringshus kommer att byggas i området. Minst 40 % av parkeringsbehovet för boende i respektive kvarter ska lösas via parkerings‐
huset, innebärande att respektive byggherre betalar parkeringsavlösen för dessa platser (f.n. tre prisbasbelopp/plats). Grundvillkor för markanvis‐ För att erhålla markanvisning måste byggherren ha den kompetens och ning stabilitet som krävs för att kunna genomföra projektet. Om byggherren inte är känd sedan tidigare ska följande kunna redovisas:  Företagets organisation och historik  Kontaktpersoner och firmatecknare  Ekonomisk status  Affärsidé (byggande, fastighetsutveckling, förvaltning) VÄSTERÅS STAD
Stadens fokusområden i denna markanvisning 5 (9)
 Referensobjekt Västerås stad gör en samlad bedömning avseende byggherrens kapacitet att genomföra projektet. Se bifogad Markanvisningspolicy (2013) för mer in‐
formation om markanvisningar generellt i Västerås. Vid sidan om givna grundförutsättningar enligt ovan är staden intresserad av att få veta hur byggherrarna kommer att arbeta med några utvalda fokusområden enligt nedan. Dessa är just nu av extra betydelse för staden som därför önskar att få ta del av kunskap från marknadens aktörer. En del av fokusområdena har bäring på stadens ambition om att utforma en hållbar stadsdel. Möjlig byggstart och byggtid Västerås växer och staden har som ambition att möta det ökande bo‐
stadsbehovet genom att öka byggtakten till att starta 1000 lägenheter per år. Staden vill veta vilka tidpunkter för byggstart och byggtid som bedöms realistiska för respektive byggherre, utan att behöva göra avkall på kvali‐
tet. Klimateffektivt byggande Västerås stad har under många år arbetat aktivt för att åstadkomma energieffektiv byggnation, både i det egna beståndet och tillsammans med de aktörer på marknaden som tilldelats mark. Hittills har över 1000 bostäder byggts som lågenergihus inom Västerås kommun. Bland annat arbetar staden med konceptet Miljöbyggnad silver för de egna lokalerna och därmed utgör dessa förutsättningar en miniminivå för klimateffektivt byggande. Stadens intresse för frågan är stor och det är viktigt att även i fortsättningen ta del av marknadens kunskap, nytänkande och de olika energilösningar som finns, även under byggtiden. T.ex. hur man kan ut‐
forma individuell mätning och andra beteendeberoende energibesparing‐
ar. Utformning och gestaltning Detaljplanens beskrivning ska vara utgångspunkt och det är angeläget att byggnader och gårdar ges en omsorgsfull och kvalitativ gestaltning, såväl i stort som i detaljer och materialval. Det kan också handla om hur man jobbar med smarta lägenhetslösningar, tillgänglighet, gröna gårdar etc. Såväl inne‐ som utemiljö ska präglas av en universell design, som utgår från att människor är olika och att alla ska kunna ta del av den byggda miljön. Staden efterfrågar universella designlösningar som inte bara är goda ur tillgänglighetssynpunkt, utan även totalt sett och med tanke på estetiska värden. Staden vill veta hur byggherrarna arbetar med dessa frågor – ange gärna vilka arkitekter som kommer att anlitas och ge om möjligt exempel på referensprojekt. Det finns ett övergripande gestalt‐
ningsprogram från 2007, detta är inte styrande för denna detaljplan men kan i tillämpliga delar ge inspiration och vägledning för gestaltningen inom denna markanvisning. Vi efterfrågar inte några skisser i detta skede. Mobility management Frågor kring minskat bilberoende och parkeringsnormer är idag högaktu‐
ella i många kommuner och även i Västerås pågår arbetet med en ny par‐
VÄSTERÅS STAD
Konstnärlig ambition 6 (9)
keringsstrategi. Genom flexibla parkeringsnormer är det möjligt att godta färre parkeringsplatser under förutsättning att byggherren underlättar för hållbara transporter genom olika typer av åtgärder, t ex inrättande av bilpool, större andel cykelplatser etc. Se bilagor för exempel på mobility management‐åtgärder och cykelparkering. Social hållbarhet Social hållbarhet är ett relativt brett begrepp som kan omfatta många typer av åtgärder och företeelser på många plan. Det kan handla om att det inom stadsdelen finns tillräckligt med platser och sammanhang för människor att mötas, t ex gemensamhetslokaler, butikslokaler, men också andra typer av aktiviteter som kan bidra till grannsamverkan och sam‐
manhållning i området och i de enskilda kvarteren och bostadshusen. Vi ser gärna en blandning av åldrar och olika grupper av människor i stadsde‐
len. I hyresrättsprojekten ska staden garanteras att få hyra 5 % av lägen‐
heterna för sociala ändamål. Avfallshantering För att främja en hög grad av sopsortering behöver det inom kvarteren (lägenhet/trapphus/gård etc.) finnas användarvänliga och effektiva lös‐
ningar för avfallshanteringen. Vi ser gärna praktiskt utformade system inom lägenheten för att underlätta avfallshanteringen. Långsiktigt ägande Staden ser långsiktigt på fastighetsägande och vill att våra samarbetspart‐
ners gör detsamma. Vi önskar få information om hur byggherrarna dels arbetar med kvalitet och LCC (livscykelkostnader) och dels hur man orga‐
nisatoriskt tänker sig framtida ägande (gäller hyresrätt). Sammanfattning Staden vill poängtera att man inte måste vara ”bäst” inom alla områden för att komma ifråga för markanvisning. Istället eftersöks olika spetskvali‐
teter eller innovativa idéer för att om möjligt tillföra området så mycket som möjligt. Det finns således inte någon inbördes viktning mellan fokus‐
områdena. Det är naturligtvis också välkommet att redovisa andra idéer eller positiva erfarenheter från tidigare projekt. Staden kommer att gå vidare med de byggherrar som sammantaget och tillsammans bedöms kunna utveckla området på bästa sätt. Västerås stad eftersträvar högkvalitativa miljöer i nya bostadsområden. Vi vill locka exploatörer med ett levande intresse för arkitektur och miljöfrågor att komma med förslag till exploatering som innebär långsiktigt god hållbarhet avseende sociala, ekologiska, ekonomiska och kulturella aspekter på bo‐
stadsbyggandet. Vi ser gärna att exploatören medvetet arbetar med att inte‐
grera konstnärlig utsmyckning och gestaltning i bebyggelsen för att stärka stadsdelens identitet och karaktär. VÄSTERÅS STAD
7 (9)
Hur markanvisningen kom‐
mer att genomföras Markanvisningen kommer att genomföras i likhet med jämförelseförfa‐
rande som beskrivs i stadens markanvisningspolicy. Det innebär att anvis‐
ningen sker stegvis. I intresseanmälan vill staden i första hand ha reda på vilket eller vilka kvarter som respektive byggherre är intresserad av, önskad projektstorlek (ca antal lägenheter), upplåtelseform och möjlig byggstart. Rangordna gärna era önskemål. Vi vill också se en kortfattad beskrivning utifrån fo‐
kusområdena ovan. Inga skisser behöver lämnas in. Efter att intresseanmälningarna kommit in avser staden att träffa de Byggherrar som uppfyller grundvillkoren samt presenterar intressanta förslag på fokusområdet/fokusområden, tidplaner m.m. för en djupare genomgång av hur man tänker sig att genomföra sitt projekt. Därefter gör staden ett slutligt urval och fattar beslut om markanvisning. I första ske‐
det är staden främst ute efter idéerna och inte en färdig lösning. Under processen och samtalen kan även andra kvarter än de som i första hand önskats komma i fråga ifall staden bedömer att det skulle innebära en bättre total fördelning med avseende på tider och förslag på utförande av fokusområde/en. Urval Beslut om markanvisning Västerås stad kommer inte att utvärdera utefter några urvalskriterier. Urvalet utgör ett samspel mellan presenterat fokusom‐
råde/fokusområden, erfarenhet att hantera förslaget/na fokusområde/n och referensprojekt samt byggstarts‐ och byggtider. Fastighetsnämnden fattar beslut om markanvisning avseende byggrätter på stadens mark, samt även i detta fall där marken ägs av MUAB. Västerås stad förbehåller sig fri prövningsrätt och har även rätt att för‐
kasta samtliga förslag utan ersättningsskyldighet. Utvärdering och be‐
VÄSTERÅS STAD
Markanvisningsavtal och fortsatt arbete Kontakt och frågor Inlämning av intresseanmälan 8 (9)
dömning av inlämnade förslag genomförs av tjänstemän inom fastighets‐
kontoret och stadsbyggnadsförvaltningen. Preliminär tidplan: Utvärdering och träff med intressenter – juli utvärdering och augusti träf‐
far, 2015 Beslut om markanvisning i Fastighetsnämnden – september 2015 Teckna markanvisningsavtal – oktober 2015 Efter beslut om markanvisning tecknar staden och utvalda byggherrar ett markanvisningsavtal som ger exklusiv rätt att fortsätta med förberedel‐
serna av projektet och en chans att utveckla idéerna. I detta skede behö‐
ver byggherren ta fram gestaltningsförslag, förstudier som kan komplette‐
ras med ritningar och övrigt underlag som behövs för att enkelt beskriva byggprojektet. Staden vill ta aktiv del och ha kontinuerlig dialog med byggherren. Förhoppningsvis utvecklas intresseanmälans idéer i samarbete med Väs‐
terås stad till bygglovhandlingar som kan accepteras och leda till godkänt bygglov. Därmed kan affären fullföljas genom tecknande av köpeavtal alternativt med tomträttsupplåtelse. Markanvisningen kan avbrytas om det i avsaknad av godtagbara skäl sker oacceptabla avsteg från inlämnad intresseanmälan som inte vidareutveck‐
las på önskvärt sätt, avvikelse från avtalad tidplan eller andra eventuella villkor från markanvisningstillfället, eller om det är uppenbart att byggher‐
ren av någon anledning inte kommer att kunna genomföra projektet. Länkar till de handlingar som utgör underlag för markanvisningen finns på Västerås stads webb: www.vasteras.se. Gå in under fliken ”Bygga, bo och miljö” välj därefter ”Bostäder och offentliga lokaler” och sedan ”Pågående markanvisningar”. Alla kontakter och frågor som berör markanvisningen ställs skriftligen via mail till: [email protected] ange på ämnesraden ”fråga mar‐
kanvisning dp 3”. Frågor och svar av allmänt intresse kommer att publice‐
ras på webben under ”Pågående markanvisningar”. Varje byggherre som deltar i markanvisningen ska hålla sig uppdaterad med information som uppdateras på hemsidan. Intresseanmälan ska vara Västerås stad tillhanda senast den 3 juli. Intresseanmälningarna kommer att behandlas med sekretess under an‐
visningsprocessen. Skicka handlingarna via e‐post till [email protected] och ange ”Markanvisning dp 1797” i ämnesraden. VÄSTERÅS STAD
9 (9)
Bilageförteckning, digitalt: Bil 1 Karta med kvarter och byggnader samt BTA Bil 2 Markanvisningspolicy Bil 3 Mobility management‐åtgärder Bil 4 Cykelparkering Bil 5 Översiktlig tidplan Öster mälarstrand Bil 6 Generell verksamhetsbeskrivning inför byggnation av förskola Bil 7 Gestaltningsprogram Info om Öp 56 och Dp 1797 (dp3) nås via: Västerås stads hemsida www.vasteras.se : (länkar och sökvägar kan tyvärr inte anges p.g.a. hemsidan nyligen totalreviderats och sökvägarna kommer att ändras, därav att ”klick‐beskrivning” anges) Rubrik ”Bygga, bo och miljö” rubrik ”Kommunens planarbete” För Öp 56 rubrik ”Översiktsplan” Längre ned på sidan skriv in och sök på föp 56 för att nå handlingarna. För dp 1797 (dp3) rubrik ”pågående detaljplaner” Längre ned på sidan skriv in och sök på dp1797. För andra detaljplaner som nu bebyggs inom Öster mälarstrand: för dp 1718 (dp2) och dp 1645 (dp1): rubrik ”detaljplaner” Längre ned på sidan och sök på respektive dp1718 och dp1645.