Detaljplan för kvarteren Kardborren och Näckrosen

Samrådsredogörelse
2015-08-27
Bn 1272/2013
Enligt sändlista (för samråd)
Detaljplan för kvarteren Kardborren och
Näckrosen (Hagastrand)
Örebro kommun
Samrådstid: den 16 december 2014 - 12 februari 2015
Normalt planförfarande
Sammanfattning av planförslaget
Samrådet
Planförslaget har varit utsänt för samråd under den
16 december 2014 - 12 februari 2015
Förslaget har varit utsänt för kännedom och eventuellt yttrande till berörda enligt
sändlista för samråd samt till Medborgarkontoret för kännedom.
Under samrådstiden har även ett informationsmöte angående planen ägt rum.
Mötet hölls den 14 januari 2015 i Stadsbyggnads lokaler, drygt tio personer från
det berörda planområdet närvarade.
Inkomna yttranden utan synpunkter har inkommit från:
- Myndighet/fastighetsägare/organisation
Nerikes Brandkår
Lantmäterimyndigheten Örebro
Stadsbyggnad, Örebro kommun
Box 3340
Stadsbyggnadshus I
701 35 Örebro
Åbylundsgatan 8 A
019-21 10 00 kundtjänst
019-21 15 63 fax
[email protected]
www.orebro.se
Inkomna yttranden med synpunkter har inkommit från:
- Myndighet/fastighetsägare/organisation
Synpunkt
Stieg Ekström, John Ekströms Bygg AB,
Tingslagsgatan 10, 702 17 Örebro
(se bilaga 11)
Kommentar:
Vid planläggning skall hänsyn tas till både allmänna och enskilda intressen.
Planförfattarens intention är att göra sådana avvägningar så att planen tillvaratar
och befäster kulturhistoriska värden samtidigt som att enskilda intressen värnas.
I Örebro kommuns bevarandeprogram från 1988 beskrevs att det då fanns viss
möjlighet för ekonomiska bidrag från kommunen för underhåll av kulturhistoriskt
skyddade byggnader. I dagsläget är det bara staten som i vissa fall beviljar
ekonomiskt stöd för underhåll av byggnader som fått status som statligt
kulturvårdsminne.
Under samrådet har flera fastighetsägare i Kvarteren Näckrosen och Kardborren
på olika sätt visat på ett starkt intresse för att bevara området och sina byggnader
med hänsyn till de kulturhistoriska värdena något som ligger i linje med planens
syfte och ambition. Även om vissa exteriörer på byggnader eller byggnadsdetaljer
kan kräva mer i underhåll än vad en exempelvis nyproduktion kräver i underhåll
så innebär planförslaget att den befintliga bebyggelsen skall underhållas på ett
sådant sätt så att det kulturhistoriska värdet bibehålls, något som inte
nödvändigtvis innebär några drastiska skillnader mot de förutsättningar som gäller
i dag med avseende på underhåll av trädgårdar och byggnader.
Någon utökad lovplikt för underhåll föreslås emellertid inte i denna detaljplan
som finns i nuvarande gällande plan. Emellertid krävs alltid anmälan vid
underhåll av exteriörer för byggnader med skyddsbestämmelser q
(PBF 6 kap 5 § 7p).
Syftet med att prioritera växtlighet och grönytor före körytor och parkering är att
värna om trädgårdarnas karaktär och värden så att de inte hårdgörs och stora
värden av trädgårdarna förvanskas. Samtidigt kvarstår möjligheterna för samtliga
fastigheter att ha mindre ytor för parkering.
Alternativ finns även att använda genomsläppliga material som underlag istället
för att hårdgöra stora ytor till körytor och parkering.
Kvartersmarken på planområdet med sin bebyggelsemiljö omfattas av skydds och
varsamhetskrav enligt PBL 8 kap 13 § för värdefulla bebyggelsemiljöer, vilket
innebär att åtgärder som avses i PBL 9 kap 4 a–4 c §§ får inte vidtas utan bygglov
(PBL 9 kap 4 d § ). Det innebär bland annat att bygglov krävs för
komplementbostadshus (Attefallshus). Komplementbostadshus får alltså ej
uppföras på prick eller korsbetecknad mark.
2
Vad beträffande bullerkrav har kommunen inget mandat att kompromissa med för
samrådstiden gällande lagstiftning så att vissa bullerkrav kan mildras vid
exempelvis nybyggnation.
Formuleringen ”vissa fall” syftar på att kvalifikationsgränsen först måste
uppfyllas för att något ersättningskrav överhuvudtaget skall kunna vara aktuellt,
något generellt löfte från kommunen att fastighetsägare skulle vara berättigade till
ekonomiska bidrag skulle ej följa praxis enligt PBL och därmed vara direkt
missvisande.
Planavgiften tas ut i samband med bygglov då det finns ett antal olika
fastighetsägare som berörs av ett planförslag. Om endast en eller ett par
fastighetsägare berörs upprättas planavtal i samband med planarbetet. Enligt
senast antagna plan- och bygglovtaxa regleras hur stor avgiften är i förhållande till
byggrätten, för byggnader som understiger 25 kvm utgår emellertid ingen
planavgift (enligt gällande taxa). Något avsteg för att undanta fastighetsägare från
planavgift för denna plan föreligger inte, ett sådant undantag skulle i sådana fall
inte följa kulmunfullmäktiges beslut.
Jan och Marisa Lindblom, Hagagatan 29,
Enligt detaljplanekartan får + mark endast bebyggas med komplementbyggnader
men ej Attefallshus. Varför begränsar detaljplanen möjligheten att uppföra en
sådan komplementbyggnad?
På fastigheten Näckrosen 3 finns i anslutning till ”fyrklöverhusen” idag ett
cykelförråd i form av ett plåtskjul. Detta skjul är på sikt tänkt att ersättas mot en
”trevligare” eventuell växthusliknande större byggnad. Näckrosen 3 har sedan
förra året ett beviljat bygglov på tillbyggnad av veranda. Begränsar detaljplanen
ett framtida utbyte av plåtskjulet?
Hagagatan upplevs som en starkt trafikerad gata. Flödena av personbilar, bussar
och även tyngre trafik ger upphov till en bullrande utemiljö vid fasaden men även
till viss del i inomhusmiljön. Av bullerkartläggningen från vägtrafik, som finns
illustrerad i planbeskrivningen, utläses att Näckrosen 3 har en bullernivå vid
fasad runt 60-65 dBA. Enligt Örebro kommuns hemsida lämnas bidrag för
åtgärder på bostadsfönster till ”bostadsfastigheter som exponeras för 60 dBA
eller mer räknat som dygnsmedelvärde. Kommunen står för 90 procent av
åtgärdskostnaderna upp till vissa maxbelopp”. Är det möjligt för Näckrosen 3 att
söka sådant bidrag och är fönsterbyten möjligt med hänsyn till områdets
kulturhistoriska värdefulla miljö?
Trottoaren på den södra sidan om Hagagatan är kommunal och enligt Örebro
kommuns riktlinjer ansvarar fastighetsägarna för att sopa, sanda och skotta
utanför sin fastighet. Under många år har ett problem varit att cyklister cyklar på
denna trottoar i hög hastighet förbi fastigheternas utfarter i stället för på att
använda den cykelbana som finns på andra sidan gatan. Vi fastighetsägare har
ingen möjlighet att utföra någon åtgärd på kommunens mark men önskar att
kommunen i och med detta detaljplanearbete tittar på möjligheten att åtgärd detta
trafiksäkerhetsproblem (exempelvis skyltning).
3
Kommentar:
Ett komplementbostadshus (Attefallshus) innebär att ett avsteg görs från gällande
plan om det placeras på kors eller prickmark. Då kvartersmarken på planområdet
med sin bebyggelsemiljö omfattas av skydds och varsamhetskrav enligt PBL 8
kap 13 § för värdefulla bebyggelsemiljöer, innebär det att åtgärder som avses i
PBL 9 kap 4 a–4 c §§ inte får vidtas utan bygglov (PBL 9 kap 4 d § ).
Komplementbostadshus får alltså ej uppföras på prick eller korsbetecknad mark i
denna plan.
Ett utbyte av det befintliga plåtskjulet är möjligt, dock behöver övriga
planbestämmelser följas.
Enligt våra uppgifter har fastigheten Näckrosen 3 över 60 dBA vid fasad vilket
gör det möjligt att ansöka om kommunala bullerskyddsmedel för befintlig
bebyggelse (detta gäller inte eventuell nybyggnation eller tillbyggnation då
nybyggnadskrav på ljuddämpning träder in). För att få bullerskyddsbidrag
förutsätts att befintliga fönster har brister i bullerdämpning, vilket kontrolleras av
kommunens akustikkonsult efter bidragsansökan. Det borde inte uppkomma
någon konflikt mellan bullerskyddsåtgärd för befintlig miljö och
kulturmiljö/varsamhet då lämplig fönsteråtgärd förutsätts vara tilläggsruta på
insida av fönster.
Planen reglerar inte trafiken då den inte innebär någon förändring mot nuvarande
förutsättningar med avseende på trafiksituationen på Hagagatan. Frågan ägs av
Tekniska Förvaltningen för vilka ansvarar för skyltningen av gatan.
E.ON Värme AB
(se bilaga 12)
Kommentar:
Ett u-område har lagts till i plankartan på fastigheten Kardborren 6.
TeliaSonera Skanova Access AB, Accessområde Syd, Ann-Christin Wirgin,
205 21 Malmö
(se bilaga 13)
Kommentar:
För planens genomförande krävs ingen flytt av ledningar.
Charlotte Wargert och Sune Åkesson, Hagastrand 16, 703 40 Örebro
(se bilaga 14)
Kommentar:
De främsta anledningar till varför inte samtliga fastigheter i kvarteren
Kardborren och Näckrosen inte har skyddsbestämmelser för fasader/exteriörer
är att de initialt i planarbetet ej var klassade på ett sätt så att skyddet q2 under
samrådet var aktuellt. Samtliga byggnader har rivningsskyddet q1.
Utöver allmänna varsamhetskrav som finns i PBL 8 kap 17§ specificeras vissa
karaktärsdrag och värden som gäller för hela planområdet, de anges i
4
kulturmiljöbeskrivningen i planbeskrivningen på sid 9-17. De skall särskilt
beaktas vid förändringar och underhåll av trädgårdar, mark och byggnader.
Förändringar skall utföras med stor hänsyn till områdets och byggnaders
kulturhistoriska värden. Förändringar får endast ske om byggnadens och områdets
huvudsakliga karaktärsdrag kan bibehållas. De mer specificerade
varsamhetsbestämmelser som föreslås för Näckrosen 8 är:
Takets utformning och värdebärande detaljer skall vid förändring och underhåll
behandlas varsamt så att dess karaktär och form består enligt
kulturmiljöbeskrivningen (k1).
Putsade fasaders och tegelfasaders strukturer och kulörer skall vid förändring och
underhåll behandlas varsamt så att dess värdebärande karaktär består enligt
kulturmiljöbeskrivningen (k2).
Portar, fönsterkarmar, fönsterbågar och spröjs i fönster skall vara av trä (k3).
Tak skall vara av falsad plåt, kulör lika befintligt eller ursprungligt (k4).
Underhåll skall utföras varsamt med material, kulörer och metoder som är
anpassade till byggnadens kulturhistoriska värden enligt kulturmiljöbeskrivningen
(k6). Slutsatsen är alltså att ett rivningsförbud q1 i kombination med de
specificerade varsamhetskraven k kan utgöra ett fullgott skydd även för en särskilt
värdefull byggnad som finns på fastigheten Näckrosen 8.
De trafikflöden som en nybyggnad på Kardborren 8 genererar väntas ej medföra
någon väsentlig förändring av de nuvarande trafikflödena på Hagastrand.
Antalet tillkommande trafikmängd för Kardborren 8 uppskattas till ca 10-12
fordonsrörelser per dygn. Från bullerkartläggningen 2011 uppskattas trafikflödet
på Hagastrand till ca 100 fordon/dygn, något som är ett lågt värde sett till hur
centralt området ligger. Inga parkeringsförbud vid Hagastrand regleras i samband
med planen.
Ingen dagvattenledning som ingår i VA-kollektivet finns förnärvarande i
anslutning till Näckrosen 8. För att frågan om hur dagvattensituationen mer
permanent kan lösas behöver fastighetsägaren ansöka om en servisanslutning för
dagvatten, ansökan görs till Tekniska förvaltningen som sedan utreder frågan.
Anders Wickbom och Gunilla Åkesson, Hagagatan 27, 703 40 Örebro
Vi har tagit del av planbeskrivningen samt deltagit i mötet den 14 Januari.
Så vitt vi förstår så ingår själva gatan - Hagagatan - i detaljplanen. Där har vi
synpunkter på trafiken. I synnerhet sedan man ändrat filer och trafikljus mot
Hertig Karls Alle har hastigheten utanför kvarteren ökat avsevärt.
I och med detta märker vi vibrationer i fastigheten när stadsbussar och annan
tung trafik passerar. Detta kan vara anledningen till de sprickor i putsen som vi
varit tvungna att åtgärda nyligen genom att putsa om hela fastigheten.
Vi önskar alltså en hastighetsbegränsning på Hagagatan utanför kvarteret
Näckrosen.
Kommentar:
Trafikflödena på Hagagatan uppmättes 2010 till runt 6000 fordon/dygn, sträckan
trafikeras även av bussar. Ingen reglering av hastigheter sker i denna plan.
5
Örebro kommun är ansvarig väghållare för aktuell sträcka för Hagagatan,
fastighetsägare kan kontakta Tekniska förvaltningen för att diskutera och utreda
trafikens påverkan på fastigheten.
Kerstin Andersson, Micke Andersson,
Hagagatan 19 A, 703 40 Örebro
(se bilaga 15)
Kommentar:
Y-området har minskats i plankartan så att gräsyta och träd inte ingår i y-området.
Reglering av hastigheter utmed Hagagatan sker inte i denna plan, Tekniska
förvaltningen ansvarar däremot för driften och skyltning av det aktuella
gaturummet. Eftersom Örebro kommun är ansvarig väghållare för aktuell sträcka
vid Hagagatan kan fastighetsägare kontakta Tekniska förvaltningen för att
diskutera och utreda trafikens påverkan på fastigheten.
Örebro Hembygdsförening
Yttrande över detaljplan för kv Kardborren och Näckrosen
Örebro Hembygdsförening har erhållit rubricerat detaljplaneförslag för yttrande
och vill härmed framföra följande synpunkter. Hembygdsföreningen konstaterar
med tillfredsställelse att planförslaget innehåller en väl genomarbetad
kulturmiljöbeskrivning, som behandlar hembygdsföreningens intresseområde på
ett utmärkt sätt. I karaktärsbeskrivningen över de två kvarteren framhålls det
lummigt gröna i det inre av kvarteren med gamla välskötta fruktträd och
tomtskiljande häckar som speciellt karaktärsdanande och kulturhistoriskt
värdefullt. Hembygdsföreningen delar denna bedömning och anser det tveksamt
att tillåta tillbyggnader på huvudbyggnaderna och nya komplementbyggnader i så
stor omfattning som föreslås i planförslaget. Detta reducerar den värdefulla
grönytan i kv Kardborren med 320 kvm och i kv Näckrosen med 515 kvm.
Hembygdsföreningen anser att det kan ifrågasättas om tillbyggnad av de redan
mycket stora huvudbyggnaderna överhuvudtaget ska tillåtas och anser också att
tillåtligheten av nya komplementbyggnader kraftigt bör inskränkas i förhållande
till planförslaget. Den obebyggda fastigheten Kardborren 8 är så belägen, att en
ny byggnad kommer att beskugga såväl den egna tomten som angränsande
granntomter. Det är därför befogat att hålla nere hus- och nockhöjd på denna
byggnad, vilket också motiveras av att huset ska vara källarlöst. Vid upprättandet
av detta yttrande har Pär Bäckman, Linnéa Stensson, Lars Tivenius och Bennert
Johnsson deltagit.
Kommentar:
Inledningen av yttrandet från Örebro Hembygdsförening beaktas.
Vad beträffar den högsta tillåtna sammanlagda yta där tillbyggnad av
huvudbyggnad får ske så uppgår den endast till ca 150 kvm för kvarteret
Näckrosen och ca 30 kvm för kvarteret Kardborren (Kardborren 8 ej medräknad
då det är en nybyggnad på ca 160+30 kvm). För komplementbyggnader gäller att
befintliga komplementbyggnader räknas in i den sammanlagda tillåtna
byggnadsytan. Det innebär att det högsta teoretiskt tillåtna totala ”nytillskottet” av
6
komplementbyggnader på kvarteret Näckrosen uppgår till ca 200 kvm och ca 100
kvm för kvarteret Kardborren. Det största teoretiska nytillskottet av tillbyggnader
och komplementbyggnader uppgår för hela kvarteret Näckrosen till ca 350 kvm
och för kvarteret Kardborren till ca 130 kvm (byggrätten på Kardborren 8 på
160+30 kvm är då ej inräknad).
Att helt utesluta någon möjlighet för tillbyggnad och förändring av
komplementbyggnadernas storlek för samtliga fastigheter i planen vore att inte
tillgodose enskildas intressen i förhållande till de mer allmänt kulturhistoriska
intressena.
Lena Boström, Urban Boström, Hagastrand 10, 703 40 Örebro
Yttrande
Detaljplanen är i stort tillfredställande och jag stödjer önskan om att bevara
områdets karaktär.
När det gäller fastigheten kardborren 9 önskar jag att renoveringar kan lösas i
samråd och inte kräva bygglov.
Ang. fastigheten Kardborren 8 är förslaget om begränsad byggyta på 150 m2, två
våningar och begränsad yta för parkering en nödvändighet. Det begränsar
antalet hushåll i fastigheten och bevarar därmed områdets karaktär. Möjligheter
till parkering på tomtmark är en förutsättning då framkomligheten till fastigheten
är begränsad. Jag önskar även att man kunde titta på infart från fastigheten
kardborren 7.
Att inte tillåta byggnationen med källare är en förutsättning då utgrävningar av
det slaget med stor sannolikhet kommer att orsaka stora sättningar i marken som
kommer att få stora konsekvenser för vår fastighet kardborren 9 och förorsaka
omfattande sättningar i byggnaden.
Kommentar:
Någon utökad lovplikt för underhåll föreslås ej i denna detaljplan. Emellertid
krävs anmälan vid underhåll av exteriörer för byggnader med
skyddsbestämmelsen q (PBF 6 kap 5 § 7p). I övrigt föreslås inga lättnader i
lovplikten när det gäller bygglov.
Infarten till fastigheten Kardborren 8 föreslås vara vid änden av Hagastrand, det
kräver då en avfasning av parkmark till lokalgata (ca 30kvm) för att lättare
möjliggöra angöring till fastigheten Kardborren 8. En infart från Kardborren 7
skulle innebära att värdefull gårdsmiljö skulle hårdgöras samt att Kardborren 3
och 4 ytterligare skulle belastas av trafik på egen fastighet, något som nu undviks.
Planbestämmelsen att huset på Kardborren 8 skall vara källarlöst har tagits bort
men ersatts av bestämmelser om källare ska vara vattentät och inte får dräneras.
Detta beskrivs ytterligare i planbeskrivningen. Dessa bestämmelser och
beskrivningar har tillkommit efter att en geoteknisk utredning gjorts efter
samrådet.
7
Hans Johansson och Britt-Marie Stålberg, Hagagatan 21, 703 40 Örebro
(se bilaga 16)
Kommentar:
Planförslaget kommer i stort inte förändras, några ändringar kommer dock ske
vilket är ett av syftena med en planprocess som innehåller ett samrådsskede och
ett granskningsskede före ett eventuellt antagande.
Planbestämmelsen att huset på Kardborren 8 skall vara källarlöst har tagits bort
men ersatts av bestämmelser om källare ska vara vattentät och inte får dräneras.
Detta beskrivs ytterligare i planbeskrivningen. Dessa bestämmelser och
beskrivningar har tillkommit efter att en geoteknisk utredning gjorts efter
samrådet.
Tekniska förvaltningen ansvarar däremot för driften och skyltning av det aktuella
gaturummet. Eftersom Örebro kommun är ansvarig väghållare för aktuell sträcka
vid Hagagatan kan fastighetsägare kontakta Tekniska förvaltningen för att
diskutera och utreda trafikens påverkan på fastigheten.
Kristina Hasselrot, Hagastrand 14, 703 40 Örebro
(se bilaga 17)
Kommentar:
Inledningen av yttrandet beaktas.
Planförfattaren instämmer med att en luftighet runt huvudbyggnaderna vore
önskvärd, emellertid leder det befintliga garaget på Kardborren 9 till att en
placering av garaget för Kardborren 8 både är logisk och kanske det minst
ofördelaktiga även om det kan resultera i en rak sammanhängande linje mot söder.
Genom att byggrätten för garaget för Kardborren 8 ligger mot den angränsande
fastigheten Kardborren 9 skapar det å andra sidan en större luftighet mellan
Kardborren 7 och 8.
Grönområdet mellan Hagastrand och Svartån är i gällande plan Lokalgata, att det
området får markanvändningen Park stämmer bättre med nuvarande användning.
Antalet tillkommande trafikmängd för Kardborren 8 uppskattas till ca 10-12
fordonsrörelser per dygn. Från bullerkartläggningen 2011 uppskattas trafikflödet
på Hagastrand till ca 100 fordon/dygn. De låga trafikflödena medger att
fordonstrafik och cyklister blandas i samma gaturum. Reglering och skyltning av
gaturummet med exempelvis enkelriktning och parkeringsförbud görs av
Tekniska förvaltningen och inte med planbestämmelser i denna plan.
Ingen dagvattenledning som ingår i VA-kollektivet finns förnärvarande i
anslutning till Näckrosen 7. För att frågan om hur dagvattensituationen mer
permanent kan lösas behöver fastighetsägaren ansöka om en servisanslutning för
dagvatten, ansökan görs till Tekniska förvaltningen som sedan utreder frågan.
8
Per Arenö, Lisa Arenö, Hagastrand 6, 703 40 Örebro
(se bilaga 18)
Kommentar:
Gällande plan 1880 P 235 bör ses som detaljplan som bygger på en tidigare
tradition att upprätta planer där planbestämmelserna och byggrätterna var mer
generella. Exempelvis finns en generell byggnadshöjd på 7,5 meter för i stort sett
samtliga byggrätter i kvarteren Näckrosen och Kardborren även om det inom
planområdet finns befintliga byggnader som har större byggnadshöjd än 7,5
meter. Vidare finns ingen planbestämmelse som begränsar huvudbyggnaders
placering i förhållande till angränsande fastigheter. Det är några exempel på
brister i gällande detaljplan vilka aktualiserades i samband med en
bygglovsansökan för Kardborren 8. I och med att genomförandetiden för
detaljplan 1880 P 235 har passerats har Örebro Kommun möjlighet att upprätta ett
nytt detaljplaneförslag där brister i gällande plan åtgärdas med bland annat
tydligare avgränsningar i byggrätters volymer och höjder. Därför är det
missvisande att utgå från gällande plan 1880 P 235 med avseende på
huvudbyggnaders höjder och volymer för att jämföra med det nu aktuella
detaljplaneförslaget. Vid planläggning skall hänsyn tas till både allmänna och
enskilda intressen. Planförfattarens intention är att göra sådana avvägningar så att
planen tillvaratar och befäster kulturhistoriska värden samtidigt som att enskilda
intressen värnas. I den avvägningen har områdets nuvarande karaktär och
bebyggelse utgjort ett starkare underlag än vad gällande plan 1880 P 235 utgjort
då det funnits diskrepans mellan den detaljplanen och den befintliga
bebyggelsemiljön.
Med bland annat grund i PBL 2 kap 6 § har avvägningar och ställningstaganden
gjort vilket resulterat i det aktuella detaljplaneförslaget där volymen och
byggnadshöjden för Kardborren 8 ger möjlighet till en god helhetsverkan och
landskapsbild, hänsyn har även tagits till de angränsande huvudbyggnaderna där
den föreslagna volymen kan utgöra en länk mellan Kardborren 9 och 7 med en
gradering i byggnads och nockhöjder. Stor hänsyn har även tagits till de
angränsande fastigheternas gårdsmiljöer så att ett rimligt respektavstånd nu erhålls
till dessa så att exempelvis insyn från en byggnad på Kardborren 8 till
angränsande fastigheter enligt planförslaget hålls på en hänsynsfull nivå.
Den föreslagna byggrätten på Kardborren 8 (160+30+30=220 kvm) ger ett
exploateringstal på ca 25% av fastigheten något som är ett vanligt exploateringstal
för friliggande villor. Annars stämmer det att exploateringstalet varierar inom
planområdet mellan ca 16-34%, ett exploateringstal på 25% för Kardborren
avviker alltså inte i någon större grad i jämförelse med den befintliga
bebyggelsen.
Byggrättens byggnadshöjd på 6,0 meter och nockhöjd på 10,0 i
samrådshandlingen står i proportion till den tänkta byggnadsvolymen. Omgivande
byggnader som exempelvis finns på fastigheterna Kardborren 2 och 3 har liknande
byggnadshöjder
och
nockhöjder.
Emellertid
höjs
nockhöjden
i
9
granskningsförslaget från 10,0 till 10,5 och byggnadshöjden från 6,0 till 6,2 meter
för Kardborren 8 då ytterligare översyn och mätning av områdets byggnadshöjder
och nockhöjder gjorts.
Enligt planbeskrivningen framgår att delar av planområdet ligger inom gränsen
för 200 års flöden enligt myndigheten för samhällsskydd och beredskap (MSB)
översvämningskartering. Enligt den karteringen skulle fastigheten Kardborren 8
beröras negativt av 200 års flöden. En geoteknisk utredning har tagits fram efter
samrådet, denna visar på att anläggande av källare kan vara möjligt. Dock finns
tydliga restriktioner för att det ska vara möjligt, dessa anges som bestämmelse på
plankartan och beskrivs ytterligare i planbeskrivningen. Utredningen i sin helhet
finns som bilaga till planhandlingarna.
Parkeringsförbudet för motorfordon på Kardborren 8 syftar till att bevara
områdets trädgårdskaraktär något som ligger i linje med planens syfte,
parkeringsförbud finns även på 10 andra fastigheter inom planområdet. Vidare
behöver tradgårdsmiljöerna ses som en viktig del i kvarterens mycket värdefulla
kulturhistoriska miljö. Andelen yta som utgörs av körytor och parkering bör
därför minimeras, vid eventuella anläggningsarbeten skall de ursprungliga
trädgårdarna med sin växtlighet alltid ytmässigt och rumsligt prioriteras före
parkering och körytor. Något som i sin tur syftar till att bevara områdets
ursprungliga trädgårdskaraktär samtidigt som parkeringsbehovet för byggrätten
enligt planförslaget anses vara fullt möjlig att tillgodose även om parkeringsytor
avsedda för fler än två fordon inte tillåts och att placering av parkering/garage
sker så att körytan på egen fastighet minimeras.
Vid en ytterligare översyn konstateras att en högsta sammanlagd yta för
komplementbyggnader på fastigheten Kardborren 8 kan höjas från 20 kvm till 30
kvm.
Fastighetsägaren på Kardborren 8 drar nytta av den utökade lokalgatan och får på
grund av det stå för hela kostnaden som genomförandet av den utökade lokalgatan
innebär. I ett exploateringsavtal framgår vilka skyldigheter och åtaganden som
fastighetsägaren respektive kommunen har.
För att undvika backrörelser används ej den avslutande sträckan av Hagastrand
som övergår till gång och cykelväg för avfallshämtning. Avfallshämtning från
fastigheten Kardborren 8 sker vid ett område vid Hagastrand, avfallskärl får
endast placeras där i samband med hämtningstillfällen av avfall.
Vid planläggning skall hänsyn tas till både allmänna och enskilda intressen.
Planförfattarens intention är att göra sådana avvägningar så att planen tillvaratar
och befäster kulturhistoriska värden samtidigt som att enskilda intressen värnas.
Under planarbetet har varje fastighet bedömts utifrån de specifika egenskaper och
förhållanden som finns, dessa har sedan sammanvägts till ställningstaganden i
planen.
Samrådsredogörelsen avgränsar sig i sina kommentarer till främst de frågor som
uppkommit i samband med detaljplaneförslaget. Tidigare bygglovsansökan tas ej
10
upp i detalj i denna samrådsredogörelse mer än att den finns som en bakgrund i
diskussionen om hur planen initierades.
Angående q2 på fastigheten Kardborren 7 tas den skyddsbestämmelsen bort och
ersätts samt kompletteras med varsamhetsbestämmelser (k2) för fasad och (k3)
material för portar och fönster. Emellertid gäller fortfarande rivningsförbudet q1
och en generell varsamhetsbestämmelse för kvartersmarken inom planområdet.
Utöver allmänna varsamhetskrav som finns i PBL 8 kap 17§ specificeras vissa
karaktärsdrag och värden vilka anges i kulturmiljöbeskrivningen i
planbeskrivningen på sid 9-17. De skall särskilt beaktas vid förändringar och
underhåll av trädgårdar, mark och byggnader. Förändringar skall utföras med stor
hänsyn till områdets och byggnaders kulturhistoriska värden. Förändringar får
endast ske om byggnadens och områdets huvudsakliga karaktärsdrag kan
bibehållas. Sammantaget bedöms att rivningsförbudet tillsammans med
varsamhetsbestämmelserna och byggrättens begränsning utgör ett rimligt skydd
för Kardborren 7 samtidigt som privata intressen tilvaratas.
Som tidigare angetts utgår inte planförslaget från gällande plan 1880 P 235 med
avseende på huvudbyggnaders höjder och volymer. Planförslaget medger ej någon
möjlighet för tillbyggnad för Kardborren 7, något som motiveras med bland annat
att bibehålla områdets och byggnadernas huvudsakliga karaktär och att hänsyn tas
till angränsande fastigheter. Buller från vägtrafik gör att 55 dBA inte klaras mot
öster eller syd. Med anledning av det har möjligheten för en mindre tillbyggnad
tagits bort på Kardborren 7.
Eva Fransson Stadsantikvarie
De två kvarteren som detaljplanen gäller, Kardborren och Näckrosen, har med
sitt läge vid Svartån och Hertig Karls alle stor betydelse för stadsbilden/årummet.
Trädgårdarnas synlighet mot gatorna och Svartån bidrar än idag till att ge
stadsdelen en grön och lummig karaktär. De är en del av årummet och samspelar
visuellt med åstrandens vegetation och mäktiga träd. Tomterna är bebyggda
successivt mellan ca 1890 och 1940. De välbevarade byggnaderna har hög
arkitektonisk kvalitet och är goda representanter för sin respektive byggnadsstil.
Det här ställer höga krav på en stringent detaljplan, särskilt som det uttryckliga
syftet är att anpassa byggrätter till de höga kulturvärdena.
Synpunkter: Allmänt
Planen är överarbetad och ger detaljkrav som riskerar att stjälpa syftena i
eventuella framtida bygglovsärenden. Alla planbestämmelser måste ha en
noggrann och saklig motivering, vilket inte är fallet här. Bestämmelser och
restriktioner återkommer ibland på flera ställen, ibland inte helt
överensstämmande.
Kommentar:
Vissa korrigeringar av några detaljer i plankartan/planbestämmelser har gjorts.
Då planens syfte är att anpassa byggrätterna till de två kulturhistoriskt värdefulla
bostadskvarteren innebär det att planbestämmelserna är mer omfattande än i en
”vanlig” plan. En detaljplan skall inte vara mer detaljerad än var planens syfte
11
tillåter. Påståendet att planen annars är överarbetad och skulle stjälpa eventuella
bygglovsärenden är för oprecist för att kunna bemötas och delas inte.
Flera byggnader som i den slutligen genomarbetade och publicerade
kulturmiljöinventeringen för Väster har blå värdering och därmed bedöms ha
särskilt kulturvärde saknar skyddsbestämmelsen q2. Det måste korrigeras.
Samtliga byggnader har rivningsskyddet q1, utöver det har N1,N10,K1,K2, och
K9 fått skyddsbestämmelsen q4 för fasaddekorationer, K6 har fått
skyddsbestämmelserna q2 och q3 för tak och träfasader. Utöver det begränsas
byggrätter så att huvuddelen av byggrätterna följer nuvarande byggnader med
undantag av några baksidor på bostadshusen. Att utöver det införa
skyddsbestämmelser för samtliga byggnaders exteriörer utan att ange specifika
detaljer skulle inte ligga i linje med vad Boverket skriver.
”Varsamhetskraven gäller även för särskilt värdefull bebyggelse. Ofta kan
varsamhetsbestämmelser, som beskriver vilken utformning en byggnad ska ha, utgöra ett
fullgott skydd även för en särskilt värdefull byggnad. Sådana utformningsbestämmelser
som utgår ifrån plan- och bygglagens generella krav om att byggnaders kulturvärden ska
tillvaratas bör hänföras till varsamhetsbestämmelser för att tydliggöra att de inte kan
utlösa ersättningskrav. Finns det ett behov av att kombinera mera allmänna
utformningsbestämmelser med ett skydd för en viss detalj, så bör de delas upp på separata
bestämmelser för att tydliggöra vilken del som kan utlösa krav på ersättning.”
Slutsatsen är alltså att ett rivningsförbud q1 i kombination med de specificerade
varsamhetskraven k kan utgöra ett fullgott skydd även för en särskilt värdefull
bebyggelse. Skyddsbestämmelsen q2 införs alltså inte generellt för samtliga
huvudbyggnader
utan
kompletteras
med
följande
specificerade
varsamhetsbestämmelser:
Takets utformning och värdebärande detaljer skall vid förändring och underhåll
behandlas varsamt så att dess karaktär och form består enligt
kulturmiljöbeskrivningen (k1). Putsade fasaders och tegelfasaders strukturer och
kulörer skall vid förändring och underhåll behandlas varsamt så att dess
värdebärande karaktär består enligt kulturmiljöbeskrivningen (k2). Portar,
fönsterkarmar, fönsterbågar och spröjs i fönster skall vara av trä (k3). Tak skall
vara av falsad plåt, kulör lika befintligt eller ursprungligt (k4). Tak skall vara av
rött lertegel (k5). Underhåll skall utföras varsamt med material, kulörer och
metoder som är anpassade till byggnadens kulturhistoriska värden enligt
kulturmiljöbeskrivningen (k6).
Vissa planbestämmelser
Det händer att restriktioner strider emot varsamhetsprincipen och blir därmed
motsägelsefulla. Exempel på det är att friliggande komplementbyggnader kan
vara upp till 10 m långa. Det kan inte betraktas som varsamt med tanke på att de
flesta bostadshusen är 10-15 m.
I dagsläget finns komplementbyggnader inom planområdet som har en längd på
ca 10 m. Planbestämmelsen skall läsas och tolkas som en begränsning av den
högsta tillåtna fasadlängden på en komplementbyggnad så att
komplementbyggnader kan uppföras utan att dominera gårdsmiljöerna. Att inte
12
begränsa fasadlängder kan medföra att komplementbyggnader uppförs på ett icke
önskvärt sätt i den värdefulla gårdsmiljön.
Komplementbyggnaders maximala tillåtna byggnadsarea är uträknad tomt för
tomt, vilket gör planen svårbegriplig. Bättre vore att ange en andel/procent av
tomtytan generellt. Det måste också sättas i relation till formuleringen av
varsamhet när det gäller kvarterens gröna trädgårdskaraktär.
Planförfattaren delar inte uppfattningen att angiven maximal byggnadsarea är
svårläst, tvärtom så ser en fastighetsägare direkt hur stor yta som sammanlagt får
utgöras av komplementbyggnader.
Byggrätterna till bostadshusens gårdssidor är olämpliga och kan ge fel signaler.
Husens arkitektoniska gestaltning och höga kulturvärden ger mycket små
möjligheter att utnyttja byggrätterna med tillämpning av varsamhet och
förvanskningsförbud. De byggrätter för tillbyggnader som angetts ifrågasätts
starkt med tanke på byggnadernas befintliga gestaltning och värde. Hur
motiveras de? Med kännedom om arkitekturen känns de godtyckliga. Hänvisning
till det enskilda intresset räcker inte när det gäller en miljö av den här arten.
Enligt PBL 2 kap 1§ anges att ” Vid prövning av frågor enligt denna lag ska
hänsyn tas till både allmänna och enskilda intressen.” Detta gäller alltså även om
ett område pekas ut att innefatta särskilt värdefull bebyggelse. Att ett antal
fastigheter tillåts att ha begränsade byggrätter på sin gårdssida är en rimlig
avvägning mellan bevarandeintressen och de enskilda intressena. Att hävda att
mindre tillbyggnader som riktas in mot gårdarna med liten insyn från gaturummen
skulle vara av så stort allmänt intresse vore en stor snedvridning av allmänna
bevarandeintressens fördel gentemot enskildas intressen. Det är alltså viktigt att
där det finns möjlighet ge fastighetsägare viss möjlighet att påverka och utveckla
sin fastighet även om det kan uppstå mindre målkonflikter.
Både komplementbyggnader och möjlighet till mindre och varsamma
tillbyggnader skulle bättre kunna regleras via en bättre definition av
bestämmelsen +- mark kombinerad med varsamhetshänvisning och
förvanskningsförbud.
Det specificerade kravet på varsamhet gäller för all kvartersmark inom
planområdet vilket även innefattar samtliga komplementbyggnader.
Angivande av höjder för nock och byggnad på befintliga byggnader är inte
relevant och bidrar till planens rörighet. Byggnadernas utseende skyddas genom
bestämmelser om varsamhet och förvanskningsförbud (självklart också
rivningsförbudet). Tilläggas bör att måttangivelser på befintliga hus måste
grunda sig på uppmätningar av de verkliga husen, inte på ritningars mått,
eftersom ingen garanti finns att byggnaderna uppförts enligt de arkiverade
ritningarna. Angivande av våningsantal torde vara tillräckligt.
Boverket rekommenderar att byggnadshöjd och eller nockhöjd skall anges istället
för antal våningar. I denna plan finns det även relevans att föreskriva antal
13
våningar. Genom att ange nock och byggnadshöjd säkerställs byggnadernas
höjder på ett tydligare sätt än att hänvisa till varsamhetskrav. Byggnadshöjder och
nockhöjder är inmätta på plats av geodataenhetens personal. Emellertid har
nockhöjderna på befintliga huvudbyggnader ändrats och bestämts till de mer
enhetliga måtten 10,12 respektive 15 meter.
f1 är angivet på planritningen men beteckningen saknas i planbestämmelserna.
Ett stort växthus på Näckrosen 5 är inte inritat i planen.
Planbestämmelsen f1 har korrigerats. Den inglasade uteplatsen ”växthuset” finns
inte med i primärkartan och inte inritad i planen.
Träd som skyddas måste mätas in och beskrivas för att skyddet ska vara giltigt
- dokumentation ="bevis" måste finnas.
Aktuella träd är inmätta, se bilaga3.
Krav på anmälan vid underhåll måste kanske förtydligas i planbestämmelse, i
stället för att gömmas i plantexten, där det inte är tillräckligt synligt.
Då kravet på anmälan regleras enligt PBF 6 kap 5 § 7p behövs ingen
dubbelreglering göras.
Ändrad/utökad lovplikt för komplementbyggnader och vissa
tillbyggnader/ skärmtak/ takkupor etc enligt den ändrade lagstiftningen i PBL
kap 9 är viktig.
Planen för det likartade området kv Rustmästaren o Tingshuset har principer som
bör kunna tillämpas även här. Det bör vara en förebild.
Synpunkterna noteras.
Länsstyrelsen Örebro län
Detaljplan för kvarteret Kardborren och Näckrosen (Hagastrand), Örebro
kommun
Detaljplanen har överlämnats till Länsstyrelsen i enlighet med 5 kap. 11 § planoch bygglagen (PBL). Länsstyrelsen har beretts tillfälle att lämna synpunkter.
Detaljplanens syfte. Planens syfte är att anpassa byggrätterna till de
kulturhistoriskt
värdefulla
bostadskvarteren.
Överensstämmelse
med
översiktsplan. Detaljplanen överensstämmer med översiktsplanen.
Bedömning enligt 11 kap. 10 § PBL
Länsstyrelsen bedömer med hänsyn till ingripandegrunderna i 11 kap. 10 § PBL
och nu kända förhållanden att frågor som berör människors hälsa måste lösas i
enlighet med vad som anges nedan för att ett antagande av detaljplanen inte ska
prövas av Länsstyrelsen.
14
Buller
Länsstyrelsen anser att riksdagens antagna riktvärden för trafikbuller
(proposition 1996/97:53) normalt inte bör överskridas vid nybyggnad av
bostäder. Enligt Örebro kommuns bullerkartläggning utsätts en stor andel av
byggrätterna i planområdet för ljudnivåer som ligger inom intervallen 60-65 och
55-60 dBA ekvivalent ljudnivå. Inga uppgifter finns om den maximala ljudnivån.
Området är fullt utbyggt förutom fastigheten Kardborren 8 där detaljplanen
möjliggör för uppförande av ett nytt bostadshus.
På plankartan anges en planbestämmelse om buller och störningsskydd som
gäller vid ny bostadsbebyggelse eller tillbyggnad av bostad. Planbestämmelsen
anger att 55 dBA ekvivalentnivå från vägtrafik ska klaras utanför alla fasader och
för de bostäder vid vilka huvudregeln inte går att klara ska minst hälften av
boningsrummen (vardagsrum och sovrum) samt uteplats läggas mot en
ljuddämpad sida där ljudnivån uppgår till högst 50 dBA ekvivalent nivå. Vidare
ska varje bostad ha tillgång till en balkong eller uteplats med en ljudnivå på högst
55 dBA ekvivalent nivå och 70 dBA maximal nivå.
Länsstyrelsen kan utifrån det som redovisas i planbeskrivningen konstatera att
riksdagens antagna riktvärden för trafikbuller överskrids för fastigheten
Kardborren 8, då fastigheten utsätts för buller från järnvägen inom intervallet 5560 dBA ekvivalent nivå. Länsstyrelsen anser att en bullerutredning behöver
utföras för Kardborren 8 där såväl ekvivalent som maximal ljudnivå redovisas för
nuvarande och prognostiserande trafikmängder. Utredningen behöver visa att
principerna för intresseavvägningar enligt Boverkets Allmänna råd 2008:1
”Buller i planeringen” kan uppfyllas, dvs. att planbestämmelsen går att uppnå.
Länsstyrelsen vill i detta sammanhang uppmärksamma att principerna för
intresseavvägningar är svåra att uppfylla vid spridd bebyggelsestruktur.
Vidare ifrågasätter Länsstyrelsen planbestämmelsens verkan för de befintliga
bostäderna då bullerkartläggningen indikerar att bestämmelsen inte kan uppnås
för ett flertal av byggrätterna. Länsstyrelsen vill därför uppmärksamma
kommunen på att planbestämmelsen omöjliggör tillbyggnad för ett flertal
befintliga bostäder samt hindrar ett återuppförande vid exempelvis brand.
Kommentar
En ny bullerutredning för Kardborren 8 visar att bullernivåer på 55dBA klaras vid
fasad. Övriga byggrätter för tillbyggnader inom planområdet har ändrats eller
tagits bort så att 55 dBA klaras vid fasad. Planbestämmelser för buller kommer
enbart gälla nybyggnation på Kardborren 8. För befintlig bebyggelse kommer
ingen bullerbestämmelse anges i plan, vid ett eventuellt återuppförande av
byggnad vid exempelvis brand gäller tekniska egenskapskrav enligt BBR där krav
ställs på bullernivåer inomhus.
15
Råd enligt 2 kap. PBL
Miljöbedömning
Kommunen har bedömt att miljöpåverkan inte kan antas bli så betydande att
miljöbedömning och miljökonsekvensbeskrivning enligt 6 kap. 12 § miljöbalken
behöver göras. Länsstyrelsen delar denna uppfattning.
Synpunkten noteras.
Kulturmiljö
Kvarteren Kardborren och Näckrosen bildar en kulturhistoriskt mycket värdefull
bebyggelsemiljö i Örebros västra stadsdel, en verklig karaktärsmiljö i Örebro.
De kulturhistoriska värdena har en genomarbetad och tydlig beskrivning och de
föreslagna bestämmelserna är väl utformade för att uppnå planens syften om att
slå vakt om de kulturhistoriska värdena i bebyggelsemiljön.
Samtliga bostadshus/huvudbyggnader har enligt planförslaget rivningsförbud, q1.
För vissa gäller dessutom bestämmelsen q2, som bl.a. anger att befintlig exteriör
inte får förvanskas. Det framgår inte av planbeskrivningen hur och varför den
gränsdragningen gjorts. Det kulturhistoriska värdet i kvarteren ligger i att
bebyggelsen till sin ålder och typ är mycket homogen och att de enskilda
byggnaderna är relativt sett mycket välbevarade till sin ursprungliga karaktär.
För att slå vakt om den karaktären kan det vara lämpligt att q2 anges för samtliga
byggnader som ges q1. Även om det är möjligt att gradera den
byggnadshistoriska autenticiteten, så är alla byggnader viktiga för
helhetsintrycket av miljön och bör därför behandlas med samma antikvariska
ambitionsnivå. En gradering kan ge intrycket att ambitionsnivån kan sättas lägre
för vissa byggnader, vilket ger felaktiga signaler till fastighetsägare och vid
bygglovprövning.
Skyddsbestämmelser utöver rivningsförbud bör vara mer precisa än vad den var i
samrådshandlingen, där utformades planbestämmelsen q2 mer som en
varsamhetsbestämmelse. Preciserade varsamhetsbestämmelser i kombination med
rivningsförbud samt avgränsningar för byggrätten bedöms räcka för att bevara den
kulturhistoriska miljön. Utöver det kan specifika byggnadsdetaljer få
skyddsbestämmelser. Det finns en gradering i det kulturhistoriska värdet mellan
olika byggnader inom området som bland annat beror på autenticitet och ålder.
Sammantaget har området ett mycket starkt skydd för de kulturhistoriska värdena
även om skillnader kan finnas mellan olika byggnader.
Miljönämnden Örebro kommun
Synpunkter
I den nya detaljplanen krävs marklov för fällning av träd med större stamomfång
än 0,6 m, mätt 1,5 meter över mark, på fastigheten Näckrosen 10. Denna
bestämmelse bör även gälla på fastigheterna Kardborren 2 och Kardborren 6.
Kommentar
De skyddsvärda träden på Näckrosen 10 utgör med sin grönska ett starkt bidrag
till årumets karaktär då ett antal större träd finns på fastigheten Näckrosen 10.
16
Det finns ett träd på Kardborren 2 som övervägts att skyddas, emellertid är det
placerat på ett sådant sätt att en skyddsbestämmelse för trädet där skulle riskera att
hamna i en för stark framtida konflikt med byggnaden på Kardborren 2.
Omkring större delen av fastigheten Kardborren 6 äger och förvaltar Örebro
kommun parkmark där medparten av större träd finns. Mot bakgrund av det
bedöms det ej nödvändigt att införa skydd för träd på Kardborren 6.
Tekniska nämnden Örebro kommun
Synpunkter:
Texten på sidan 24, Genomförandeavtal ska ändras till följande:
Ett genomförandeavtal ska upprättas för utbyggnad av lokalgatan där lokalgatan
förlängs för in- och utfart till Kardborren 8. Det ska i genomförandeavtalet
framgå att Tekniska förvaltningen ska bygga ut lokalgatan på fastighetsägarens,
av Kardborren 8, bekostnad. Genomförandeavtalet ska vara undertecknat av
samtliga berörda parter innan planen kan antas.
Kommentar
Texten i planhandlingen har ändrats till den enligt Tekniska förvaltningen
föreslagna.
Planbestämmelsen om att ”Körbar förbindelse får inte anordnas” mot Hagagatan
ska läggas till i samma omfattning som i nu gällande plan.
In och utfartsförbud har lagts till i plankartan.
Frida Hammarlind
Kjell Jansson
Planchef
Titel
17
Bilaga 11
Bilaga 11
Bilaga 12
Bilaga 12
Bilaga 13
Byggnadsnämnden
Box 33400
701 35 Örebro
TeliaSonera Skanova Access AB
Accessområde Syd
205 21 Malmö
www.skanova.se
Samråd Kardborren och Näckrosen
Bakgrund
TeliaSonera Skanova Access AB (Skanova) har tagit del av förslag till
detaljplan enligt ovan, och låter framföra följande:
Remiss svar
SIDNR
1 (2)
Yttrande
Skanovas teleanläggningar/rättigheter kan komma att påverkas. Se bif
karta på nuvarande placering. Skanovas ledningar är markerade i röda
linjer
Om dessa måste flyttas eller i övrigt påverkas kommer Skanova yrka på
ersättning.
DATUM
2015-02-10
DOKUMENT ID
Remiss2015mitt44
ERT DATUM
ER REFERENS
Bn 1272/2013
HANDLÄGGARE
Namn: Ann-Christin Wirgin
E-post: [email protected]
Telefonnr: 010-4778406
Ann-Christin Wirgin
------------------------------------Namn handläggare
Säte: Stockholm
Org.nr: 556446-3734
Bilaga 13
SIDNR
2 (2)
DATUM
2015-02-10
DOKUMENT ID
Bilaga 14
Yttrande angående Samrådshandling Bn 1272/2013
Örebro Näckrosen 8, ägare Charlotte Wargert/Sune Åkesson
Kontakt: [email protected]
Nedan kommer att lämnas synpunkter på samrådshandlingens förslag till planbestämmelser och på förhållanden
som inte alls har beaktats eller berörts.
Upprinnelsen till ovanstående samrådshandling torde vara planerna på nybyggnation av fastigheten Örebro
Kardborren 8. Illustrationsexemplet på byggnadsvolym som visas, anser vi väl smälter in i befintlig miljö och
med en ”bra arkitektur” torde det bli en fin ”årsring” i kvarteren. Förslaget till planbestämmelser anger dock inte
typkod, småhus eller flerbostadshus. Troligt alternativ torde bli flerbostadhus i bostadrättsform innehållande mer
än 4 lägenheter. Detta kommer medföra konsekvenser för trafikmängd och trafikflöden (se nedan) som inte har
beaktats.
Förslagen angående ”Skydd/Varsamhet värdefulla byggnader och områden” anser vi är bra. Det har under senare
år gjorts förändringar, främst i kvarteret Näckrosen, som inte har beaktat kvarterets och byggnadernas
kulturhistoriska värden. Främst gäller det förändringar av trädgårdar och mark, anläggande av asfalterade pplatser och andra åtgärder som inte tar hänsyn till kvarterets och byggnadernas kulturhistoriska värden.
Beteckningen q1 och q2 används och är definierade. I planförslaget har vissa byggnader fått beteckningen q1 och
andra q1q2. Exempelvis har vårt hus, Näckrosen 8, beteckningen q1 medan Näckrosen 7 har beteckningen q1q2
vilket vi inte finner logiskt. Vi anser att om man menar allvar med intentionen att kunna behålla hela kvarterens
särdrag så borde alla byggnader ha beteckningen q2.
Som ovan nämnts så är grönytorna/komplementbyggnaderna under stark press och därmed hotas kvarterens
karaktär. Det är bra att dess skydd förstärks.
Gator och trafik har i en för övrigt mer än fulltäckande redovisning avhandlats med följande under rubriken
”TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN”:
Bilaga 14
Samt under kapitlet ”FÖRÄNDRINGAR”:
Dessutom redovisas en bullerkartläggning från 2011:
Planområdet omfattar förutom kvartersmark även Hagastrand/del av Folkungagatan samt parkmark mot Svartån.
Några funderingar eller resonemang om trafikmängd eller trafikflöden redovisa ej i samrådshandlingen.
Bilaga 14
Gatan Hagastrands huvudsakliga funktion är att vara en för fastighetsägare/boendes/besökares möjlighet att få
tillgänglighet till fastigheterna samt inte minst vara en del i gång-och cykelstråket längs Svartån, Å-stråket.
Någon annan biltrafik har egentligen ingen anledning att trafikera gatan. Tyvärr ser inte verkligheten ut på det
sättet.
I korsningen Hagagatan/Älvtomtagatan ligger en ”korvkiosk”. Besökare till denna kör in och parkerar på
Älvtomtagatan för att sen vid uträttat ärende fortsätta ”runt” Hagastrand och sen ut på Hagagatan via
Folkungagatan. Gång-och cykelstråket får därvid konkurrera med en helt onödig genomfartstrafik och även till
resultatet av en försämrad boendemiljö.
En annan typ av ”obehörig trafik” uppkommer då Hagastrand används som parkeringsplats för inpendlare till
Örebro centrum. Parkeringen längs Hagastrand är idag ett av det på väster närmaste centrum liggande avgiftsfria
alternativet. Konsekvensen är att boende/besökare till Hagastrand ofta ej kan nå sin destination och att en onödig
trafikmängd skapas. Denna trafikmängd eller behov av boendeparkering på Hagastrand kommer att drastiskt öka
med samrådshandlingens förslag om nybyggnation av Örebro Kardborren 8(se ovan).
I den vidare bearbetningen av planärendet emotses en kartläggning av trafikmängd och trafikflöden och förslag
på relevanta åtgärder, genomfartsförbud/enkelriktning etc, för att förbättra trafikmiljön avseende
genomfartstrafik och parkeringsförhållanden längs Hagastrand.
Slutligen vill vi påtala ett specifikt problem avseende Örebro Näckrosen 8. Gatan Hagastrand har ej
dagvattenledningar. Rännstensbrunnar finns i korsningen med Folkungagatan och Älvtomtagatan. I bakre delen
av fastigheten har det under åren utbildats en lågpunkt vilket får till konsekvens att det under snösmältningen
vanligtvis uppstår en översvämning. En stenkista har anlagts för att förbättra tomtens
dränering/genomsläppligheten men har dock ej varit tillfyllest. P.g.a avsaknad av anslutningsmöjlighet till
dagvattensystemet måste överskottsvattnet pumpas med en dränkpump varje år vid snösmältningen. Vi vore
tacksamma för kommunens förslag till permanent lösning av problemet.
Örebro 2015-02-10
Charlotte Wargert
Sune Åkesson
070-999 20 93
070-650 20 93
Bilaga 15
Bilaga 15
Bilaga 15
Sida 1 av 3
Bilaga 16
…………………………………………………..
Susanne Svernhagen, registrator
Örebro kommun
Stadsbyggnad stab
019-21 13 95
[email protected]
Box 33400, 701 35 Örebro
Besöksadress: Åbylundsgatan 8A
Servicecenter: 019-21 10 00
Webbplats: orebro.se
Twitter.com/orebrokommun
Facebook.com/orebrokommun
Sveriges Kvalitetskommun 2013
Från: Britt­Marie Stålberg [mailto:[email protected]]
Skickat: den 11 februari 2015 21:32
Till: Stadsbyggnad
Ämne: Synpunkter på förslag till detaljplan Bn1272/2013
Angående förslag till detaljplan för kvarteren Kardborren och Näckrosen (Hagastrand), Örebro
kommun.
Ärendenummer Bn 1272/2013
För Kardborren 2: Hans Johansson och Britt-Marie Stålberg,
Hagagatan 21, 703 40 Örebro
Förslaget godkänns med förbehåll enligt nedan.
Vi godkänner förslaget till detaljplan i sin helhet under förutsättning att den inte ändras.
Det är viktigt att man följer föreslagen placering, byggnadsvolym, byggnadsyta och höjd på ny
bebyggelse på Kardborren 8. Och att man inte får bygga källare. Ej heller gräva utan geoteknisk
utredning med tanke på att det är lera i marken (efter det gamla bäckflödet) och att dränerade ingrepp
ökar risken för sättningsskador på omgivande fastigheter.
Viktigt för oss, är också att man följer de förslag som beskrivs tydligt på sid 18 och 19 i
planbeskrivningen.
Sidan 18:
FÖRÄNDRINGAR
Bebyggelse
Bostäder/komplementbyggnader
Byggrätterna föreslås i det nya planförslaget med angivna byggnadshöjder,
http://w3d3prod/Asp/Download.asp?inline=1&FILEREF=1102381&VIEW=WORKP... 2015-04-13
Sida 2 av 3
Bilaga 16
nockhöjder och taklutning motsvara de nuvarande byggnadernas volymer i större
omfattning än i gällande plan (1880 P235). Möjlighet till mindre förändring av
byggnadsvolymerna tillåts på vissa fastigheter, byggrätten för tillbyggnad gäller även
för huvudbyggnader med skyddsbestämmelsen q2. Byggrätter avgränsas av kors och
prickmark samt med ett föreskrivet våningsantal där även byggnads och nockhöjd är
angiven, minsta respektive största taklutning är även angiven.
Komplementbyggnader är tillåta att uppföras på korsmark, dock med en sammanlagd
byggnadsyta som varierar mellan 20-60 kvm beroende på vilken fastighet som avses
(avser nuvarande fastighetsindelning där även befintliga komplementbyggnader
räknas in i den sammanlagda byggnadsytan). Friliggande komplementbyggnader
tillåts maximalt ha en längd på 10 meter. Komplementbyggnader kan tillåtas
sammanbyggas med huvudbyggnad, de får även placeras i fastighetsgräns om
grannar är överens. Närmsta avstånd som en komplementbyggnad får ha till
fastighetsgräns är i annat fall 1,5 meter. Högsta nockhöjd på komplementbyggnader
är 3.5 meter om inget annat anges. Markanvändningen bostäder och kontor (BK)
tillåts i fastigheterna Kardborren 4 och 9 för övriga fastigheter gäller
markanvändningen bostäder (B).
Byggnadskultur och gestaltning
De värden som beskrivs i kulturmiljöbeskrivningen sid 9-17 i denna planbeskrivning
skall särskilt beaktas i underhåll och vid eventuella förändringar av byggnader.
Skydds och varsamhetsbestämmelser i planen syftar till att bevara den befintliga
bebyggelsemiljön med sin ursprungliga arkitektur. Med det avses bland annat
byggnaders placering, huvudsakliga volym och form samt med sina tillhörande
byggnadsdetaljer, material och färgsättning. Ny bebyggelse skall anpassa sin
färgsättning så att den överensstämmer med den närmast omgivande bebyggelsen.
Anvisat våningsantal skall följas.
Illustrationsexempel på byggnadsvolym för Kardborren 8
illustration av Andreas Pernefalk/Stadsbyggnad
Sidan 19:
Även tradgårdsmiljöerna behöver ses som en viktig del i kvarterens mycket
värdefulla kulturhistoriska miljö. Därför skall eventuella nya komplementbyggnader
och parkeringsplatser ta hänsyn till den befintliga trädgårdsmiljön. Andelen yta som
utgörs av körytor och parkering bör minimeras, vid eventuella anläggningsarbeten
skall de ursprungliga trädgårdarna med sin växtlighet alltid ytmässigt och rumsligt
prioriteras före parkering och körytor. Vilket bland annat innebär att större
sammanhängande parkeringsytor avsedda för fler än två fordon ej bör tillåtas samt att
placering av parkering/garage sker så att körytan på egen fastighet minimeras.
Asfaltering eller hårdgörande av mark avsedda för parkering eller körytor är ej
tillåten inne på trädgårdarna, andra markbeläggningsmaterial som är genomsläppliga
bör väljas istället. För att ytterligare värna vissa trädgårdar har bestämmelsen ej
parkering införts för att hindra att yta tas i anspråk från trädgård till
motorfordonsparkering.. Rivningsförbud för ”fyrklöveruthusen” införs. Där
fastighetsgränser möter gaturummen bör de avgränsas med tidstypiska smidesstaket
eller låga häckar.
Skydds- och varsamhetsbestämmelser
Enligt plan- och bygglagen 4 kap 8§ kan kommunen ange rivningsförbud och
skyddsbestämmelser för byggnader som är särskilt värdefulla ur historiskt,
kulturhistoriskt, miljömässigt eller konstnärligt hänseende eller som ingår i ett
bebyggelseområde av denna karaktär. Särskilt värdefull är en byggnad eller ett
bebyggelseområde då värdet är så pass stort att dess bevarande kan sägas utgöra ett
verkligt allmänt intresse. Detta gäller inte bara enskilda byggnader av stort historiskt
värde, utan också byggnader och bebyggelsemiljöer som representerar olika
tidsepoker eller något karaktäristiskt från skilda sociala miljöer.
Det kan vara byggnader och områden som:
http://w3d3prod/Asp/Download.asp?inline=1&FILEREF=1102381&VIEW=WORKP... 2015-04-13
Sida 3 av 3
Bilaga 16
• är representativa för tidigare samhälleliga eller estetiska ideal
• ger en god uppfattning om tidigare sociala villkor
• har haft betydelse för utvecklingen ur historisk, arkitektonisk, kulturhistorisk eller
teknisk synpunkt.
Samtliga befintliga huvudbyggnader får enligt planförslaget rivningsförbud (q1) och
varsamhetskrav. Utöver det får vissa byggnader av särskilt kulturhistoriskt värde
skyddsbestämmelsen att byggnaden får ej förvanskas (q2).
Skyddsbestämmelser
q1 Byggnaden får ej rivas.
q2 Byggnad av särskilt kulturhistoriskt värde. Befintlig exteriör får ej förvanskas.
Underhåll skall ske med material, kulörer och metoder anpassade till byggnadens
kulturhistoriska värde.
Varsamhetsbestämmelse
Utöver allmänna varsamhetskrav som finns i PBL 8 kap 17§ specificeras vissa
karaktärsdrag och värden vilka anges i kulturmiljöbeskrivningen i planbeskrivningen
på sid 9-17. De skall särskilt beaktas vid förändringar och underhåll av trädgårdar,
mark och byggnader. Förändringar skall utföras med stor hänsyn till områdets och
byggnaders kulturhistoriska värden. Förändringar får endast ske om byggnadens och
områdets huvudsakliga karaktärsdrag kan bibehållas.
Bra och viktiga delar av förslaget:
z
z
z
z
Syftet att anpassa byggrätterna till det två kulturhistoriskt värdefulla bostadskvarteren
Bra kulturmiljöbeskrivning -så vill vi bevara våra kvarter. "Hus och trädgårdar samspelar till
en enhet av högt kulturhistoriskt värde".
Bra med skyddsbestämmelser.
Bra med varsamhetsbestämmelser.
Vid sidan om förslaget vill vi också påtala den påtagligt höga risken att husen närmast
Hagagatan kommer att få sprickor och sättningsskador inom den närmaste tiden. Det är mer
och tyngre trafik, bussar (många långa) och byggtrafik. Fordonen "tar sats" för att hinna med
"grönt ljus" och komma ut på Hertig Karls Allé. Det är bara en fil (gatan gjordes smalare)
med heldragna linjer i mitten vilket gör att alla fordon "slickar" trottoarkanten och husen
skakar rejält. Problemet med skakningar har ökat senaste månaderna vilket är oroväckande.
http://w3d3prod/Asp/Download.asp?inline=1&FILEREF=1102381&VIEW=WORKP... 2015-04-13
Sida 1 av 2
Bilaga 17
…………………………………………………..
Susanne Svernhagen, registrator
Örebro kommun
Stadsbyggnad stab
019-21 13 95
[email protected]
Box 33400, 701 35 Örebro
Besöksadress: Åbylundsgatan 8A
Servicecenter: 019-21 10 00
Webbplats: orebro.se
Twitter.com/orebrokommun
Facebook.com/orebrokommun
Sveriges Kvalitetskommun 2013
Från: [email protected] [mailto:[email protected]]
Skickat: den 12 februari 2015 22:15
Till: Stadsbyggnad
Kopia: [email protected]
Ämne: yttrande över detaljplan
Till Stadsbyggnad Örebro: Yttrande över förslag: Detaljplan Kardborren (KB) och Näckrosen (NR),
Örebro kommun.
­ Att nya detaljplanen tydligt lyfter fram vikten av att områdets speciella kulturhistoriska värden
tillvaratas och beaktas är positivt. Om planer tas fram med god framförhållning kan
negativa/störande byggnationer/anläggningar eller förändringar förhindras, något som tyvärr redan
skett i de aktuella kvarteren.
­ Placeringen av befintliga byggnader på fastigheten KB9 ? bostadshus + garage ? samt möjliga
inplaceringar av garage och bostadsbyggnad på KB 8 kan komma att resultera i en ?rak linje? av tätt
sammanfogade söderfasader. Detta ger ett alltför kompakt och därmed oestetiskt intryck från
söder betraktat. Husen tätar till och utestänger trädgårdarnas grönska. Som stöd för detta
hänvisas till vad som kritiskt sägs om på liknande sätt uppförda garagebyggnader längs Hagagatan i
kv. KB ? se bildtext sid. 15.
En huvudbyggnad med något kortare söderfasad, med variation på hur långt söderut på tomten
man får lägga resp. byggnad samt krav på öppning mellan garage och bostadshus ökar
öppenheten/luftigheten. Betraktare av kvarteret från bägge sidorna av ån kommer att uppskatta
detta.
­Hagastrand blir i förslaget en del av ?parkområde åpromenaden?, från Hertig Karls Alle? till
Älvtomtagatan. Där fortsätter den i gång/cykelvägar västerut i parken och åt söder över bron. Hur
man tänker sig utforma den planerade ?åpromenaden/parkområdet? längs Hagastrand saknas dock
i planförslaget. Endast att gräsytan mellan gatan och ån utgör den föreslagna ?parken?. Gående
har en trottoar till förfogande men cyklisterna skall samsas med bilarna på körbanan, som är ganska
http://w3d3prod/Asp/Download.asp?inline=1&FILEREF=1103618&VIEW=WORKP... 2015-04-13
Sida 2 av 2
Bilaga 17
smal ­ parkerade bilar upptar halva gatan. Parkerandet samt dubbelriktad trafik på en gata man inte
kan mötas på är inte förenligt med planens goda ide? med den s.k. åpromenaden. Vidare kommer
trafiken att öka något på Hagastrand ­ nybyggnation på KB 8 kan förväntas öka trafikmängden
orsakad av bilinnehav av c:a 4­6 bilar. Bland åtgärder att överväga är t.ex. att enkelrikta
Hagastrand ? tillåtande endast östergående trafik.
­Angående in/utfartfart till fastigheter: När det gäller tillgänglighet till fyra fastigheter (NR 6+7
resp. NR 8+9) av större fordon (hantverkare med större bilar, flyttbilar, budbilar, personbilar med
släpkärra etc.) , är idag ofta omöjligt p.g.a. raden av parkerade bilar under vardagar. Områden med
P­förbud mitt förde två infarterna skulle avsevärt förbättra situationen.
­ Vad gäller skrivningen om omhändertagande av dagvatten i första hand skall ske på egen tomt
och i andra hand via dagvattenledning kan påpekas att dagvattenledning saknas längs Hagastrand.
Kristina Hasselrot
Hagastrand 14 703 40 Örebro
Delägare till Näckrosen 7
Jag godkänner förslaget till detaljplan, med tillägg av ovanstående synpunkter.
http://w3d3prod/Asp/Download.asp?inline=1&FILEREF=1103618&VIEW=WORKP... 2015-04-13
Bilaga 18
Bilaga 18
Bilaga 18
Bilaga 18
Bilaga 18
Bilaga 18
Bilaga 18
Bilaga 18
Bilaga 18
Bilaga 18
Bilaga 18
Bilaga 18
Bilaga 18
Bilaga 18
Bilaga 18
Bilaga 18
Bilaga 18
Bilaga 18