Detaljplan för Spinnaren 1 m fl – antagande
STRÖMSTADS KOMMUN KALLELSE/ÄRENDELISTA Sida 29 (40) Kommunfullmäktige Sammanträdesdatum 2015-06-09 Kf § 70 Ks § 100 Au § 109 KS/2014‐0100 Detaljplan för Spinnaren 1 m fl – antagande Kommunstyrelsens förslag till kommunfullmäktiges beslut att anta detaljplan för Spinnaren 1, daterad 2014‐11‐13 med revideringar 2015‐02‐17 Ärendebeskrivning Detaljplanen syftar till att tillskapa ökad byggrätt för ett flerbostadshus på fastigheten Spinnaren 1 i centrala Strömstad. Att möjliggöra för förtätning i centrala Strömstad är i enlighet med kommunens antagna strategiska plan. På fastigheten önskas uppföras ett flerbostadshus som bidrar till att fler bostäder kan skapas i centrala staden. För detaljplanearbetet har det tagits fram en geoteknisk utredning över fastigheten, en bullerutredning samt en miljöteknisk markundersökning motsvarande MIFO fas 1 och 2. Bullerutredningen visar att fastigheten är bullerutsatt. Detaljplanen reglerar att alla lägenheter ska ha fönster mot tyst sida i enlighet med Boverkets riktlinjer för flerbostadshus gällande buller. Den miljötekniska markundersökningen visar att marken är förorenad. Bedömningen är, att fastigheten ändå lämpar sig för bostadsändamål, under förutsättning att jord på exponerade ytor mellan huskropparna inte överstiger riktvärdet för känslig markanvändning, samt att de generella riktvärdena anpassas till faktisk användning, så de blir platsspecifika för ytor med byggnad och för djupare liggande jord. Stor vikt ska läggas vid utformningen av byggnaden och det är viktigt att den samspelar med kringliggande bebyggelse. En sammanhållen kvartersstruktur skapas längs med Norrtullsgatan då byggnaderna planeras sammanbyggas i fastighetsgräns. Enligt kommunens antagna dokument Strategi för stadens miljö bör en ersättningseller kompletteringsbyggnad i det generella fallet uppföras med modern teknik och arkitekturen bör ges ett tidsenligt formspråk. En nybyggnad bör inordna sig i sitt sammanhang vad det gäller skala, materialval, ljussättning, kulörer och bör inte tillåtas dominera gaturummet. Ett projektförslag finns för fastigheten som presenteras i planhandlingarna. Antagandehandlingar har godkänts av miljö‐ och byggnämnden 2015‐03‐ 19, §68. Exploateringsavtal krävs ej. Justerandes sign Strömstads Kommun Kommunstyrelsen 452 80 STRÖMSTAD Telefon: 0526-191 24 Fax: 0526-191 10 E-postadress: [email protected] Kommunens hemsida: www.stromstad.se STRÖMSTADS KOMMUN KALLELSE/ÄRENDELISTA Sida 30 (40) Kommunfullmäktige Sammanträdesdatum 2015-06-09 Beslutsunderlag Protokoll kommunstyrelsen 2015-05-27 Tjänsteskrivelse Björn Richardsson, översiktsplanerare 2015-04-30 Planbeskrivning, 2014‐11‐13, rev 2015‐02‐17 Plankarta med bestämmelser 2014‐11‐13, rev 2015‐02‐17 Granskningsutlåtande 2015‐02‐17 Samrådsredogörelse 2014‐04‐24 Justerandes sign Strömstads Kommun Kommunstyrelsen 452 80 STRÖMSTAD Telefon: 0526-191 24 Fax: 0526-191 10 E-postadress: [email protected] Kommunens hemsida: www.stromstad.se STRÖMSTADS KOMMUN SAMMANTRÄDESPROTOKOLL Sida 46 (57) Kommunstyrelsen Sammanträdesdatum 2015-05-27 Ks § 100 Au § 109 KS/2014‐0100 Detaljplan för Spinnaren 1 m fl – antagande Kommunstyrelsen beslutar föreslå kommunfullmäktige besluta att anta detaljplan för Spinnaren 1, daterad 2014‐11‐13 med revideringar 2015‐02‐17 Ärendebeskrivning Detaljplanen syftar till att tillskapa ökad byggrätt för ett flerbostadshus på fastigheten Spinnaren 1 i centrala Strömstad. Att möjliggöra för förtätning i centrala Strömstad är i enlighet med kommunens antagna strategiska plan. På fastigheten önskas uppföras ett flerbostadshus som bidrar till att fler bostäder kan skapas i centrala staden. För detaljplanearbetet har det tagits fram en geoteknisk utredning över fastigheten, en bullerutredning samt en miljöteknisk markundersökning motsvarande MIFO fas 1 och 2. Bullerutredningen visar att fastigheten är bullerutsatt. Detaljplanen reglerar att alla lägenheter ska ha fönster mot tyst sida i enlighet med Boverkets riktlinjer för flerbostadshus gällande buller. Den miljötekniska markundersökningen visar att marken är förorenad. Bedömningen är, att fastigheten ändå lämpar sig för bostadsändamål, under förutsättning att jord på exponerade ytor mellan huskropparna inte överstiger riktvärdet för känslig markanvändning, samt att de generella riktvärdena anpassas till faktisk användning, så de blir platsspecifika för ytor med byggnad och för djupare liggande jord. Stor vikt ska läggas vid utformningen av byggnaden och det är viktigt att den samspelar med kringliggande bebyggelse. En sammanhållen kvartersstruktur skapas längs med Norrtullsgatan då byggnaderna planeras sammanbyggas i fastighetsgräns. Enligt kommunens antagna dokument Strategi för stadens miljö bör en ersättningseller kompletteringsbyggnad i det generella fallet uppföras med modern teknik och arkitekturen bör ges ett tidsenligt formspråk. En nybyggnad bör inordna sig i sitt sammanhang vad det gäller skala, materialval, ljussättning, kulörer och bör inte tillåtas dominera gaturummet. Ett projektförslag finns för fastigheten som presenteras i planhandlingarna. Antagandehandlingar har godkänts av miljö‐ och byggnämnden 2015‐03‐ 19, §68. Exploateringsavtal krävs ej. Justerandes sign Strömstads Kommun Kommunstyrelsen 452 80 STRÖMSTAD Telefon: 0526-191 24 Fax: 0526-191 10 E-postadress: [email protected] Kommunens hemsida: www.stromstad.se STRÖMSTADS KOMMUN SAMMANTRÄDESPROTOKOLL Sida 47 (57) Kommunstyrelsen Sammanträdesdatum 2015-05-27 Beslutsunderlag Tjänsteskrivelse Björn Richardsson, översiktsplanerare 2015-04-30 Planbeskrivning, 2014‐11‐13, rev 2015‐02‐17 Plankarta med bestämmelser 2014‐11‐13, rev 2015‐02‐17 Granskningsutlåtande 2015‐02‐17 Samrådsredogörelse 2014‐04‐24 Kommunstyrelsens arbetsutskott förslag till Kommunstyrelsens beslut att föreslå kommunfullmäktige besluta att anta detaljplan för Spinnaren 1, daterad 2014‐11‐13 med revideringar 2015‐02‐17 Beslutsgång Ordförande frågar om Kommunstyrelsens arbetsutskotts förslag till beslut antas och finner att så sker. Beslut skickas till Diariet Justerandes sign Strömstads Kommun Kommunstyrelsen 452 80 STRÖMSTAD Telefon: 0526-191 24 Fax: 0526-191 10 E-postadress: [email protected] Kommunens hemsida: www.stromstad.se Kommunledningsförvaltningen Tjänsteskrivelse KS ‐ Utvecklingsavdelning Björn Richardsson, 0526‐196 80 [email protected] 2015‐04‐30 1 (1) Dnr KS/2014‐0100 MBN/2013‐0025 Kommunstyrelsen Detaljplan för Spinnaren 1 m fl – antagande Kommunledningsförvaltningens förslag till beslut Arbetsutskottet beslutar att föreslå kommunstyrelsen föreslå kommunfullmäktige besluta ‐ Antaga detaljplan för Spinnaren 1, daterad 2014‐11‐13 med revideringar 2015‐02‐17 Ärendet Antagandehandlingar har godkänts av miljö‐ och byggnämnden 2015‐03‐ 19, §68. Exploateringsavtal krävs ej. Följande handlingar tillhör detaljplanen. Handlingar markerade med fylld fyrkant ingår i de handlingar som skickas till ledamöterna i kommunstyrelsen och kommunfullmäktige. Planbeskrivning, 2014‐11‐13, rev 2015‐02‐17 Plankarta med bestämmelser 2014‐11‐13, rev 2015‐02‐17 Granskningsutlåtande 2015‐02‐17 Samrådsredogörelse 2014‐04‐24 Fastighetsförteckning 2014‐11‐18 Björn Richardsson Översiktsplanerare Beslutet skickas till: Diariet, MBN Strömstads kommun Kommunledningsförvaltningen KS ‐ Utvecklingsavdelning 452 80 STRÖMSTAD 0526‐196 90 (växel) 0526‐191 10 (fax) [email protected] www.stromstad.se Besöksadress: N. Bergsgatan 23 Org nr: 212000‐1405 Bankgiro: 5492‐8379 Sida 16 STRÖMSTADS KOMMUN SAMMANTRÄDESPROTOKOLL Sammanträdesdatum Miljö- och byggnämnden 2015-03-19 MBN § 68 Dnr MBN/2013-0025 Spinnaren 1 m fl – detaljplan Sökande: Ermina Siim, Tångenvägen 41, 452 35 Strömstad Ärendebeskrivning: Föreligger tjänsteskrivelse från Plan- och kartavdelningen, planeringsarkitekt Malin Fransson, daterad 2015-02-23. Plan- och kartavdelningens förslag till Miljö- och byggnämndens beslut: att godkänna granskningsutlåtande daterat 2015-02-17 att med godkännande överlämna planförslaget upprättat 2014-11-13, reviderat 2015-02-17, till Kommunfullmäktige för antagande. __________ Miljö- och byggnämnden beslutar att godkänna granskningsutlåtande daterat 2015-02-17 att med godkännande överlämna planförslaget upprättat 2014-11-13, reviderat 2015-02-17, till Kommunfullmäktige för antagande. __________ Expedieras till: Kommunfullmäktige Länsstyrelsen Västra Götalands län, Samhällsbyggnadsenheten, 462 82 Vänersborg – endast digitalt till: [email protected] Statens Geotekniska Institut - SGI, Myndighetsfunktionen, 581 93 Linköping Trafikverket, 405 33 Göteborg Lantmäteriet, Södra Hamngatan 4, 452 30 Strömstad Räddningstjänsten Miljö- och hälsoskyddsavdelningen Gina och Conny Danielsson, Fredrikshaldsvägen 1, 452 35 Strömstad Eva och Krister Rask, Fredrikshaldsvägen 10, 452 35 Strömstad Johanna Kosterdal, Fredrikshaldsvägen 12, 452 35 Strömstad AB Strömstadsbyggen, Västra Klevgatan 9 A, 452 30 Strömstad Sökanden Akten Justerandes sign Adress: Strömstads kommun Miljö- och byggnämnden 452 80 Strömstad Telefon: 0526-196 90 Fax: 0526-191 10 Nämndens E-postadress: [email protected] Kommunens webbsida: www.stromstad.se Miljö- och byggförvaltningen Tjänsteskrivelse Plan- och byggavdelningen Malin Fransson [email protected] 2015-03-27 Tel 0526-194 56 1 (1) Dnr MBN/2013-0025 Kommunfullmäktige i Strömstad Endast digitalt till [email protected] kopia till [email protected] Detaljplan för Spinnaren 1 m fl, Strömstads kommun. Enligt MBN 2015-03-19 § 68 översänds planförslaget för antagande. Följande handlingar bifogas: 1 ex protokollsutdrag MBN 2015-03-19 § 68, med tjänsteskrivelse 2015-02-23. 1 omg antagandehandlingar innehållande: Plankarta med bestämmelser Planbeskrivning Fastighetsförteckning Granskningsutlåtande Samrådsredogörelse dat 2014-11-13, rev 2015-02-17 dat 2014-11-13, rev 2015-02-17 dat 2014-11-18 dat 2015-02-17 dat 2014-04-24. I tjänsten Malin Fransson Planeringsarkitekt Strömstads kommun Miljö- och byggförvaltningen Plan- och byggavdelningen 452 80 STRÖMSTAD 0526-196 90 (exp) 0526-191 10 (fax) [email protected] www.stromstad.se Besöksadress: Norra Bergsgatan 23 Org nr: 212000-1405 Bankgiro: 5492-8379 Detaljplan för SPINNAREN 1 M FL Antagandehandling Upprättad 2014-11-13 Reviderad 2015-02-17 Dnr MBN/2013-0025 PBL 2010:900 Detaljplan för Spinnaren 1 m fl SAMMANFATTNING Detaljplanen syftar till att tillskapa ökad byggrätt för ett flerbostadshus på fastigheten Spinnaren 1 i centrala Strömstad. Att möjliggöra för förtätning i centrala Strömstad är i enlighet med kommunens antagna strategiska plan. På fastigheten önskas uppföras ett flerbostadshus som bidrar till att fler bostäder kan skapas i centrala staden. För detaljplanearbetet har det tagits fram en geoteknisk utredning över fastigheten, en bullerutredning samt en miljöteknisk markundersökning motsvarande MIFO fas 1 och 2. Bullerutredningen visar att fastigheten är bullerutsatt. Detaljplanen reglerar att alla lägenheter ska ha fönster mot tyst sida i enlighet med Boverkets riktlinjer för flerbostadshus gällande buller. Den miljötekniska markundersökningen visar att marken är förorenad. Bedömningen är, att fastigheten ändå lämpar sig för bostadsändamål, under förutsättning att jord på exponerade ytor mellan huskropparna inte överstiger riktvärdet för känslig markanvändning, samt att de generella riktvärdena anpassas till faktisk användning, så de blir platsspecifika för ytor med byggnad och för djupare liggande jord. Stor vikt ska läggas vid utformningen av byggnaden och det är viktigt att den samspelar med kringliggande bebyggelse. En sammanhållen kvartersstruktur skapas längs med Norrtullsgatan då byggnaderna planeras sammanbyggas i fastighetsgräns. Enligt kommunens antagna dokument Strategi för stadens miljö bör en ersättnings- eller kompletteringsbyggnad i det generella fallet uppföras med modern teknik och arkitekturen bör ges ett tidsenligt formspråk. En nybyggnad bör inordna sig i sitt sammanhang vad det gäller skala, materialval, ljussättning, kulörer och bör inte tillåtas dominera gaturummet. Ett projektförslag finns för fastigheten som presenteras i planhandlingarna. Detaljplanen för Spinnaren 1 antas inte medföra risk för betydande miljöpåverkan. Normalt planförfarande ska tillämpas för planprocessen enligt PBL 2010:900. Detaljplan för Spinnaren 1 m fl INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1. INLEDNING Planens syfte och huvuddrag Läge och areal Markägare Handlingar 1 1 1 2 2 2. KOMMUNALA STÄLLNINGSTAGANDEN Strategisk plan för Strömstads kommun Översiktsplan Gällande detaljplaner Planbesked och tidigare beslut Behovsbedömning Kommunala beslut i övrigt Miljömål 3 3 3 3 4 4 4 5 3. PLANERINGSFÖRUTSÄTTNINGAR Naturmiljö Riksintressen Strandskydd Bebyggelse Byggnadskultur och gestaltning Kulturmiljö och fornlämningar Rekreation och friluftsliv Service Kommunikationer Mark Radon Teknisk försörjning Risker och störningar etc. Miljökvalitetsnormer MKN 6 6 6 6 6 6 10 10 11 11 11 12 12 12 13 4. PLANFÖRSLAG Bebyggelse Utformning av bebyggelse Stadsbild Gatunät och trafik Räddningstjänst Tillgänglighet Rekreation Strandskydd Förorenad mark Vatten och avlopp Värme El och tele Avfall Risker och störningar 15 15 15 15 20 20 20 21 21 21 21 21 22 22 22 5. KONSEKVENSBESKRIVNING Hållbar utveckling Miljömål 24 24 24 Detaljplan för Spinnaren 1 m fl Miljökvalitetsnormer 6. GENOMFÖRANDE Organisatoriska frågor Fastighetsrättsliga frågor Tekniska frågor och utredningar Ekonomiska frågor Administrativa frågor 24 25 25 25 27 27 28 Detaljplan för Spinnaren 1 m fl Dnr MBN/2013-0025 ANTAGANDEHANDLING Detaljplan för Spinnaren 1 m fl PLANBESKRIVNING 1. INLEDNING Planens syfte och huvuddrag Detaljplanen syftar till att tillskapa ökad byggrätt för ett flerbostadshus på fastigheten Spinnaren 1 i centrala Strömstad. Att möjliggöra för förtätning i centrala Strömstad är i enlighet med kommunens antagna strategiska plan. På fastigheten önskas uppföras ett flerbostadshus som bidrar till att fler bostäder kan skapas i centrala staden. Läge och areal Planområdet ligger i centrala Strömstad och innefattar fastigheten Spinnaren 1 och del av grannfastigheten Spinnaren 16. Planområdet ligger i korsningen Fredrikshaldsvägen och Norrtullsgatan och är av en yta på ca 600 kvm. Området ligger i en slänt ned mot Strömsån och norr om området finns en brant bergslänt. Lekplats Stadshuset Spinnaren 1 Busshpl Planområdets lokalisering i Strömstad centrum och fastighetens närhet till Stadshuset. 1 Detaljplan för Spinnaren 1 m fl Markägare Fastigheten Spinnaren 1 är i privat ägo och Spinnaren 16 ägs av det kommunala bostadsbolaget Strömstadsbyggen. Handlingar Detaljplanen består av en plankarta med bestämmelser som är juridiskt bindande. Till planen bifogas planbeskrivning samt en redogörelse över synpunkter inkomna under samrådet. Planbeskrivningen ska underlätta förståelsen av planförslagets innebörd, samt redovisa de förutsättningar och syften planen har. Den har ingen egen rättsverkan. Avsikten är att den ska vara vägledande vid tolkningen av planen. Till planhandlingarna hör Planbeskrivning Plankarta Grundkarta Fastighetsförteckning Samrådsredogörelse 2014-04-24 Granskningsutlåtande 2015-02-17 Övriga handlingar och utredningar Trafikbullerutredning, daterad 2013-09-30 reviderad 2014-06-10, uppdragsnr 1030668, Norconsult AB Markteknisk undersökningsrapport (MUR), daterad 2013-10-02 reviderad 2013-10-09, WSP Geoteknisk och bergteknisk utredning, PM planeringsunderlag, daterad 2013-10-02 reviderad 2013-10-09, uppdragsnr 10184624, WSP Miljöteknisk markundersökning motsvarande MIFO fas 1 och 2, daterad 2014-10-20, Uppdragsnr 1320009795, Ramböll 2 Detaljplan för Spinnaren 1 m fl 2. KOMMUNALA STÄLLNINGSTAGANDEN Strategisk plan för Strömstads kommun En strategisk plan för Strömstads kommun antogs av kommunfullmäktige 2009-10-29. En av målsättningarna för Strömstads boendeutveckling är att det ska finnas ett varierat utbud av bostadsmöjligheter när det gäller upplåtelseform, standard, kostnad, storlek och stil. Vid nyproduktion av bostäder ska detta göras med fokus på att skapa helårsboende. Boendet ska utvecklas i hela kommunen, framförallt genom förtätning och stadsförnyelseprojekt i Strömstad centrum samt genom att utveckla nya bostadsområden i kransen kring centrum och i Skee. Tillskapandet av en större byggrätt för flerbostadshus på fastigheten Spinnaren 1 ligger i linje med målsättningarna i den Strategiska planen för Strömstads kommun. Översiktsplan I kommunens översiktsplan, antagen av Kommunfullmäktige (KF) 2013-10-24, ingår fastigheten Spinnaren 1 inom avgränsning för rekommendationen område för utveckling av centralorten Strömstad. Rekommendationen föreskriver bland annat att särskild hänsyn ska tas till den kulturhistoriskt värdefulla bebyggelsemiljön i stadskärnan vid förändringar som berör den samt att rekommendationerna i kommunens antagna dokument Strategi för stadens miljö ska beaktas. En fördjupad översiktsplan över Strömstads tätort och Skee är under arbete. Gällande detaljplaner För området gäller detaljplan (1486-P90/7) antagen 1989-06-29. Planen medger för fastigheten byggrätt för mindre bostadshus samt komplementbyggnader som garage och förråd. Den förtätning som önskas genomföras ryms inte inom gällande detaljplan. I den gällande detaljplanen finns ett utpekat område för en transformatorstation på fastigheten Spinnaren 16. Denna yta har inte nyttjats för transformatorstation utan är bebyggd med ett cykelförråd. En ny detaljplan kommer att bekräfta cykelförrådet och ta bort byggrätten för transformatorstation. En transformatorstation har ett skyddsområde på ca 5 meter vilket påverkar möjligheten att nyttja grannfastigheten när det nu planeras bebyggas med ett större flerbostadshus. 3 Detaljplan för Spinnaren 1 m fl Gällande detaljplan där Spinnaren 1 ingår. Planbesked och tidigare beslut Miljö- och byggnämnden beslutade 2013-01-24 § 25 att lämna positivt planbesked. Upprättande av planprogram har inte ansetts nödvändigt, då planen är av liten omfattning. Behovsbedömning Plan- och kartavdelningen gör bedömningen att genomförandet av detaljplanen för Spinnaren 1 inte kan antas medföra risk för betydande miljöpåverkan enligt delegationsbeslut 2013-08-26. Länsstyrelsen delar kommunens bedömning. Motivet till denna bedömning är att fastigheten redan idag är detaljplanerad och bebyggd. Den föreslagna ökade byggrätten innebär ett bättre markutnyttjande av fastigheten. Nybyggnation skall följa kringliggande bebyggelse i höjd och skala. Inga höga natur- eller kulturvärden berörs. Kommunala beslut i övrigt Strategisk boendeplan I kommunens Strategiska boendeplan anges att kommunen skall verka för ”att genom en långsiktigt hållbar planering med fokus på tillgänglighet i olika boendeformer utveckla och bevara Strömstads kommuns attraktiva boendemiljöer” med ett mål att årligen tillskapa 50 bostadsrätter, 50 hyresrätter samt 50 äganderätter. 4 Detaljplan för Spinnaren 1 m fl Tillskapandet av en större byggrätt för flerbostadshus på fastigheten Spinnaren 1 kommer att bidra till att uppnå målen i kommunens Strategiska boendeplan då lägenhetsantalet inom fastigheten ökar från nuvarande 5 stycken till cirka 10 stycken. Strategi för stadens miljö I kommunens Strategi för stadens miljö, antagen av Kommunfullmäktige 2013-05-30 § 53, beskrivs området som en blandning mellan en äldre industrimiljö och bostadsbebyggelse. De äldre byggnader som finns kvar är till viss del nedgångna och området upplevs som splittrat och osammanhängande. Enligt Strategi för stadens miljö bör en ersättnings- eller kompletteringsbyggnad i staden i det generella fallet uppföras med modern teknik och arkitekturen ges ett tidsenligt formspråk. En nybyggnad bör inordna sig i sitt sammanhang vad det gäller skala, materialval, ljussättning, kulörer och bör inte tillåtas dominera gaturummet eller stadsbilden. Miljömål Riksdagen har beslutat om 16 nationella miljökvalitetsmål. I Strömstads kommun har man valt att lyfta fram fyra lokala miljömål som man vill fokusera på: • Begränsad klimatpåverkan • Giftfri miljö • Hav i balans samt levande kust och skärgård • God bebyggd miljö 5 Detaljplan för Spinnaren 1 m fl 3. PLANERINGSFÖRUTSÄTTNINGAR Naturmiljö Den aktuella fastigheten är idag bebyggd med ett mindre bostadshus och komplementbyggnader som förråd och garage. På fastigheten finns ingen vegetation. Riksintressen Planområdet omfattas likt stora delar av Strömstads kommun av riksintresse för det rörliga friluftslivet och riksintresset obruten kust. För planområdet gäller dock inte de begränsningar av exploatering inom riksintresseområden enligt 4 kap MB §2-8 då undantag gäller för tätortens naturliga utveckling. Planområdet berör inga riksintressen för kommunikation, och inga riksintressen för kommunikation bedöms påverkas av planförslaget. Strandskydd Planområdet ligger ca 40 meter från Strömsån. Eftersom området har varit stadsplanerat sedan 1937 har strandskydd aldrig funnits på platsen. Vid upprättande av ny detaljplan återinträder dock strandskyddet automatiskt även för områden där det inte funnits tidigare. Genomförandet av planen kräver därmed att strandskyddet upphävs inom hela planområdet. Bebyggelse Planområdet ligger inom centrala Strömstad med flera närliggande bostadsfastigheter, både flerbostadshus och friliggande villor. I närområdet finns även parkeringsytor och handel. Den centrala lokaliseringen innebär också att planområdet ligger nära ett flertal arbetsplatser, service och allmänna kommunikationer. Byggnadskultur och gestaltning I Strömstad finns välbevarad bebyggelse från såväl 1800-talet som tidigt 1900-tal och efterkrigsarkitekturen från 1900-talets mitt. Tillsammans utgör de olika arkitektoniska formspråk. Bebyggelsestrukturerna är ett värdefullt arv som Strömstad bör värna väl. Kvarteren kring Spinnaren 1 består av en blandning mellan handel, parkeringsytor samt äldre och yngre bostadsbebyggelse. I närheten ligger även Stadshuset med sin särpräglade monumentala arkitektur. I början av 90-talet ägde stora förändringar rum utmed Oslovägen och i de östra delarna av kvarteret. Flera äldre byggnader revs och ersattes med nya bostadshus och parkeringar. Äldre byggnader utmed Fredrikshaldsvägen finns kvar men är till viss del nedgångna och området upplevs splittrat och osammanhängande. 6 Detaljplan för Spinnaren 1 m fl Kartbild över området kring fastigheten. Spinnaren 1 markerad med röd pil. Bilderna nedan illustrerar den varierade bebyggelsen i området. Spinnaren 1 är markerad med röd pil. Bild över Oslovägen ovan. Bild nedan till vänster över Stadshuset, parkeringsgarage och parkering på Norra Bergsgatan. Bild nedan till höger över villaområdet på Fredrikshaldsvägen. 7 Detaljplan för Spinnaren 1 m fl Bild nedan till vänster över Norrtullsgatan. Bild till höger över Stadshuset. Befintlig fastighet rymmer 5 lägenheter, en butikslokal som inte nyttjas samt flera lagerutrymmen. Några av lägenheterna är idag i bruk och uthyrda. I ett utlåtande beskriver Bohusläns museum att fastigheten återuppbyggdes efter stadsbranden norr om Strömsån 1880 och att det befintliga huset utmed Norrtullsgatan tillkom kring 1881. På karta från 1890 finns även gårdshuset inritat. Bebyggelsen utmed Fredrikshaldsvägen, en garagelänga, tillkom sannolikt under 1920-talet. I denna fanns en bilverkstad och senare var här garage för en åkerifirma och då nyttjades längan som garage för buss, taxi och lastbil. I senare tid har på fastigheten bedrivits biltvätt samt auktionsverksamhet. Även polisen nyttjade under en tid garagen för sina bilar innan det nya polishuset stod klart i början av 1970-talet. En ritning finns i byggnadsnämndens arkiv från 1934 vilken beskriver den flacka snedtäckan utmed bostadshusets norrgavel. Sannolikt har snedtäckan tillkommit vid denna tid. Bostadshuset med snedtäcka och garagelänga på fastigheten Spinnaren 1 sett ovanifrån korsningen Fredrikshalsvägen/Norrtullsgatan. I bakgrunden syns bebyggelsen på andra sidan Strömsån. 8 Detaljplan för Spinnaren 1 m fl Bostadshuset är beläget i en brant sluttning som genom sluttningen har en hög sockel i den södra delen. Byggnadens karaktär överensstämmer väl med de byggnader i trä som uppfördes efter stadsbranden 1876 på södra sidan om Strömsån och bär en tydlig prägel av schweitzerstil med sitt stora taksprång och sin symmetriskt placerade frontespis. Huset på Spinnaren 1 är dock inte lika brett som merparten av dessa, sannolikt som ett resultat av tomtens storlek samt den kraftiga sluttningen utmed Nortullsgatan. Fönstren är i likhet med merparten av husen från samma tid i Strömstad försedda med korpostfönster. I senare tid har huset tilläggsisolerats samt erhållit en modern lockpanel. Fönstren har vid denna ombyggnad ej flyttats ut i fasadliv och saknar fönsterfoder och sina tidigare karaktäristiska profilerade överstycken. Andra förändringar är att dörren mot gatan är bytt mot en modern standardörr samt att det stora överljusfönstret ovan dörren delvis är igensatt och att överstycket även här är borttaget. Gårdshuset är uppfört i två fulla våningar med garage på markplan och lagerlokaler på övervåningen. Övervåningen är klädd med motsvarande moderna panel likt bostadshuset. Den tillbyggda snedtäckan i hörnet Fredrikshaldsvägen - Norrtullsgatan har inrymt butikslokal vars entré låg utmed nämnda hörn. Även denna är i senare tid tilläggsisolerad och i likhet med bostadshuset klädd med lockpanel. Garagelängan utmed Fredrikshaldsvägen har till skillnad från övriga byggnader en fasadutformning som väl överensstämmer med dess originalutförande från tillkomsttiden med sina fem garageportar med dubbeldörrar samt med överljusfönster med tio kvadratiska rutor över var port. Byggnaden är sannolikt uppförd med stomme i betongsten medan bakkanten mot innergården har en mur av tegel Kulturhistorisk bedömning Enligt utlåtande från Bohusläns museum är värden att bevara bostadshusets övergripande utformning, fönsterutformning och fönstersättning, samt garagelängan. På en fem-gradig skala där 1=högst och 5=lägst bedömer Bohusläns museum nuvarande byggnad enligt följande: Ursprunglighet: 4 (garagebyggnaden 2) Betydelse i stadsbilden: 4 Övergripande antikvarisk bedömning: 4 (garagebyggnaden 2) Bohusläns museum motiverar bedömningen ovan enligt följande: Ett av flera halvstora bostadshus uppförda i trä från tiden efter stadsbranden 1876 och ett av de få kvarvarande äldre trähusen i denna del av Strömstad. Byggnaden har efter tilläggsisolering och byte av fasadklädsel förlorat delar av karaktären från tillkomsttiden. Baserat på ovan anser kommunen att några starka bevarandevärden för bostadsbyggnaden inte bedöms finnas. På grund av det dåliga skicket på garagebyggnaden gör kommunen bedömningen att möjligheten till ökad byggrätt och därmed fler bostäder väger tyngre än att bevara den nedgångna garagelängan. 9 Detaljplan för Spinnaren 1 m fl Bilderna visar garagebyggnaden. Kulturmiljö och fornlämningar Inga kända fornlämningar finns inom området. För kulturminnen, se föregående stycke. Rekreation och friluftsliv Vid Kärleksudden, intill Strömsvattnet, finns en större lekyta. Fastigheten ligger ca 500 meter från Kärleksudden. Se karta sid 1. Kring Strömstads tätort finns stora ytor med tätortsnära frilufts- och grönområden. 10 Detaljplan för Spinnaren 1 m fl Service Planområdet är centralt beläget i Strömstad nära utbud av såväl kommersiell som offentlig service så som skolor och förskolor. Kommunikationer Fastigheten Spinnaren 1 ligger centralt och nås närmast genom Oslovägen. Närmaste busshållplats är ”Norrtullsgatan” som ligger ca 50 meter från fastigheten. Här stannar parkeringsbussarna samt fyra av busslinjerna som försörjer kommunen, bland annat Grensependeln till Halden. Från fastigheten Spinnaren 1 är det ca 600 meter till Järnvägstorget i Strömstad där det dagligen går bussar och tåg söderut mot Uddevalla och Göteborg. I och med sin centrala placering är förutsättningarna att ta sig till fots och på cykel till och från fastigheten goda. Mark Geoteknik Marken inom planområdet är bebyggd, asfalterad eller belagd med sten. Jorden består överst av fyllning och därunder av sand ned till berg. Jorddjupen varierar mellan 6-8 meter med de större djupen i norr. Fyllningen återfinns troligtvis över hela planområdet och utgörs av byggnadsavfall som exempelvis tegel. Fem meter norr om planområdet finns en 12 meter hög brant. En geoteknisk undersökning har tagits fram av WSP, daterad 2013-10-02 reviderad 2013-10-09. Enligt denna anses stabilitetsförhållandena vara tillfredställande. Föreslagen byggnation, ett fyravåningshus med källare, kan grundläggas med platta på mark. Berget ovan detaljplanområdet utgörs av naturlig häll och några lösa stenar och block har inte noterats. Några bergstekniska åtgärder eller restriktioner bedöms därför inte aktuella. Eventuellt förekommande fyllning bör schaktas bort under såväl planerade byggnader som hårdgjorda ytor. När föreslagen byggnation har fastslagits erfordras kompletterande undersökningar som underlag för dimensionering av grundläggning, eventuella åtgärder för tillfälliga stödkonstruktioner etc. Miljö Framtagen historik över planområdet visar att det har bedrivits såväl bilverkstad som biltvätt och åkeri inom planområdet. Undersökningar på fastigheten visar att det finns fyllnadsmassor med okänt ursprung. För att ta reda på om verksamheterna har förorenat området och huruvida en eventuell föroreningssituation påverkar önskad markanvändning har en Miljöteknisk markundersökning motsvarande MIFO fas 1 och 2 utförts av Ramböll, daterad 2014-10-20. Aktuell undersökning visar att metall- och oljeföroreningar finns i jorden inom fastigheten. Föroreningarna överstiger Naturvårdsverkets riktvärden för känslig markanvändning (mark som bl.a. kan användas till bostäder). Föroreningar påträffas ytligt under betonggolv i garageutrymmen samt ytligt under kullersten på innergården. Förorening har även påträffats i djupare liggande jordlager mellan en till tre meter under asfalterad markyta. Inget grundvatten har påträffats. Föroreningarna härrör sannolikt från tidigare verksamhet och från fyllnadsmassorna. 11 Detaljplan för Spinnaren 1 m fl Radon Enligt översiktliga inventeringar utgör marken i Strömstads kommun ett högriskområde vad avser radon. Berggrunden i hela Strömstads kommun (undantaget Kosteröarna) består till största delen av granit som innehåller uran och är radonförande. Byggnader inom högriskområde ska normalt utföras med radonsäker konstruktion eller motsvarande åtgärder vidtas så att högsta tillåtna radonhalt inte kommer att överskridas i byggnaden. Ansvaret för att bedöma den faktiska radonrisken på varje byggplats och vidta tillräckliga skyddsåtgärder åligger dock den som skall bygga. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Fastigheten ligger inom kommunalt verksamhetsområde för vatten och avlopp och ansluter till Strömstads kommuns nät för vatten och avlopp. Anslutningspunkt till fastigheten finns vid Norrtullsgatan. El Fastigheten är idag, och kommer fortsättningsvis vara, kopplad till en transformatorstation vid Fredrikshaldsvägen. Tele Likt övriga delar av centralorten förser TeliaSonera Skanova Access området med tele. Värme Fastigheten värms idag upp med olja. Risker och störningar etc. Buller är den miljöstörning som berör flest människor och det är viktigt att beakta detta i planering och byggande. Riksdagen har angett följande riktvärden för trafikbuller vid nybyggnation: 30 dBA ekvivalentnivå inomhus 45 dBA maximalnivå inomhus nattetid 55 dBA ekvivalentnivå utomhus (vid fasad) 70 dBA maximalnivå vid uteplats i anslutning till bostad Fastigheten ligger i en vägkorsning som är trafikerad av både persontrafik och tung trafik i form av lastbilar med leveranser till verksamheter i närområdet. En bullerutredning är framtagen av Norconsult daterad 2013-09-30 reviderad 2014-06-10. Utredningen baseras på aktuella trafikmätningar beställda genom tekniska förvaltningen. I utredningen redovisas även prognosticerad trafikökning för att bedöma om föreslagna bullerreducerande åtgärder står sig över tid. 12 Detaljplan för Spinnaren 1 m fl Ur Norconsults trafikbullerutredning daterad 2013-09-30 reviderad 2014-06-10 Bullerutredningen visar att i nordvästra delen av tomten (mot korsningen mellan Norrtullsgatan och Fredrikshaldsvägen) ligger ljudnivåerna över 55 dBA upp till ca 25 m in på tomten. Detta innebär att fastigheten inte kan bebyggas i tomtens nordvästra hörn utan avsteg från huvudregeln i enlighet med Boverkets allmänna råd. Vid avsteg från huvudregeln, d v s att man tillåter högre ekvivalent ljudnivå än 55 dBA vid bullrigaste fasad, ska minst hälften av alla bostadsrum (sovrum och vardagsrum) i varje lägenhet ha möjlighet att öppna fönster mot ”tyst” sida (högst 45 dBA) eller åtminstone ”ljuddämpad” sida (högst 50 dBA). Om avsteg från huvudregeln i enlighet med Boverkets allmänna råd accepteras krävs alltså att byggnaden utformas och boningsrummen orienteras så att ljudnivåerna för minst hälften av boningsrummen inte överskrider 45 dBA eller åtminstone inte 50 dBA. De krav som finns när det gäller avsteg från huvudregel för buller är reglerat på plankartan genom planbestämmelse. Miljökvalitetsnormer MKN Miljökvalitetsnormer finns för utomhusluft (halter avseende kvävedioxid/kvävoxider, svaveldioxid, kolmonoxid, bly, bensen, partiklar och ozon), omgivningsbuller, fisk- och musselvatten samt för kustvatten, sjöar och vattendrag. Normerna anger den lägsta godtagbara miljökvalitet som människan och/eller miljön kan anses tåla. Nedan redovisas de miljökvalitetsnormer som berör Strömstads kommun. 13 Detaljplan för Spinnaren 1 m fl MKN för Utomhusluft Varje kommun är enligt förordningen (SFS 2001:527) om miljökvalitetsnormer för utomhusluft skyldig att kontrollera att miljökvalitetsnormerna uppfylls. Detta lagkrav uppfyller Strömstads kommun genom medlemskap i luftvårdsförbundet för Västra Sverige, Luft i Väst. Alla Västra Götalands kommuner utanför Göteborgsregionen ingår i Luft i Väst tillsammans med Västra Götalandsregionen och ett antal företag. I förbundets verksamhet ingår bland annat luftföroreningsmätningar, emissionskarteringar och spridningsberäkningar. De mätningar som hittills gjorts visar på att inga miljökvalitetsnormer överskrids i Strömstad. MKN för fisk- och musselvatten Syftet med att utse fisk- och musselvatten är att uppfylla EU:s krav enligt Europaparlamentets och rådets direktiv om kvalitetskrav på skaldjursvatten. Områdena skall skyddas eller förbättras för att göra det möjligt för skaldjur att leva och växa till och på så sätt bidra till en hög kvalitet på sådana skaldjursprodukter som äts direkt av människan. Att ett område är föreskrivet som musselvatten är en av flera förutsättningar som måste vara uppfyllda för att kommersiell skörd av musslor skall kunna tillåtas. Det betyder däremot inte att området i sin helhet är lämpligt för odling eller annan skörd av musslor. I Strömstads kommun finns det relativt stora områden utpekade enligt direktivet. MKN för vatten I Strömstad finns 17 vattenförekomster för kustvatten, 16 för vattendrag/delar av vattendrag och 4 för sjöar utsedda. För varje av dessa vattenförekomster kommer miljökvalitetsnormer och åtgärdsprogram att tas fram i syfte att uppnå/bibehålla god vattenstatus. 14 Detaljplan för Spinnaren 1 m fl 4. PLANFÖRSLAG Detaljplanen syftar till att tillskapa ökad byggrätt för ett flerbostadshus på fastigheten Spinnaren 1 i centrala Strömstad. Befintlig byggnad på fastigheten kommer att rivas och ett flerbostadshus som bidrar till att fler bostäder kan skapas i centrala staden kommer att uppföras. Bebyggelse Planen medger byggrätt för flerbostadshus med möjlighet till centrumverksamhet, samt garage för de boende i fastigheten. Garaget kommer delvis att ligga under mark, med infart från Norrtullsgatan. Ringprickad mark på plankartan innebär att marken får byggas under med garage med ett bjälklag som planteras. Planbestämmelser kring utformning är satta för att byggnadens karaktär ska samspela med den befintliga bebyggelsen i området. För att skapa en brandmur skall byggnaden sammanbyggas i plangräns mot söder med fastigheten på Spinnaren 16, vilket regleras genom planbestämmelse V1. Ny servis för vatten och avlopp till och från fastigheten ska anläggas. Planbestämmelsen "Färdigt golv i källare/garage ska, som lägst, ligga på + 5.00 meter över nollplanet" är satt för att anläggningen skall fungera. I planen ingår även ett område på fastigheten Spinnaren 16 vilket idag är utpekat för en transformatorstation. Planen kommer att bekräfta det cykelförråd som redan idag står på ytan och ta bort byggrätten för transformatorstationen. Även på fastigheten Spinnaren 1 kommer ett cykelförråd att byggas. Lokalisering av cykelförråden visas i planen genom korsmark. Utformning av bebyggelse Befintligt projektförslag för fastigheten är ett flerbostadshus som rymmer tio lägenheter och omfattar fyra våningar samt källare med garage. Byggnaden har sadeltak med takkupor. Föreslaget fasadmaterial är puts och takmaterial bandfalsad plåt. Mot Norrtullsgatan går volymen ihop med grannbyggnaden söder om fastigheten och formar en kvartersstruktur. På Fredrikshaldsvägen bryts volymdelen som sträcker sig längs nämnda gata ner i skala genom sin höjd. Detta för att skapa en mjuk övergång till den småhusbebyggelse som sträcker sig österut. Att reglera byggnadens höjd minskar den inverkan som byggnaden har på upplevelsen av den byggda miljön och gaturummet samt säkrar ljusinsläpp till gården och grannfastigheter. Byggnadens innergård föreslås inrymma uteplatser avgränsade med staket, en trappa upp till lägenheten på plan tre samt ett cykelskjul utan dörr med sadeltak. Stadsbild För att studera hur planförslaget med en högre tillåten byggnadshöjd än nuvarande byggnad kan tänkas upplevas från närområdet har fotomontage tagits fram. Viktigt att notera är att montagen visar möjlig utformning inom ramen för föreslagen detaljplan, inte slutlig utformning. 15 Detaljplan för Spinnaren 1 m fl Vy 1 Bilden ovan visar hur den planerade bygganden upplevs sett från Fredrikshaldsvägen. Bilden till höger visar originalfoto som fotomontaget utgått ifrån. 16 Detaljplan för Spinnaren 1 m fl Vy 2 Bilden ovan visar hur den planerade bygganden upplevs sett från Norra Bergsgatan utanför Stadshuset. Bilden till höger visar originalfoto som fotomontaget utgått ifrån. 17 Detaljplan för Spinnaren 1 m fl Vy 3 Bilden ovan visar hur den planerade bygganden upplevs sett från andra sidan Strömsån. Bilden till höger visar originalfoto som fotomontaget utgått ifrån. 18 Detaljplan för Spinnaren 1 m fl Vy 4 Bilden ovan visar hur den planerade byggnaden upplevs sett från andra sidan Strömsån. Bilden till höger visar originalfoto som fotomontaget utgått från. 19 Detaljplan för Spinnaren 1 m fl Gatunät och trafik Planområdet ligger i korsningen Fredrikshaldsvägen och Norrtullsgatan. Idag sker viss parkering på fastighetens innergård med en infart från Norrtullsgatan. Detaljplanen medger ett garage i källarvåning, också den med infart från Norrtullsgatan i samma läge där det idag är infart till gården. Från Strömstads stadskärna finns det gång- och cykelvägar ut till tätortens närområden. I centrum finns det goda möjligheter att ta sig fram till fots. Skolvägar Valemyrsskolan ligger ca 500 meter från fastigheten Spinnaren 1. Valemyrsskolan har en förskola samt klasser för årskurs 1-6. Till högstadieskolan Strömstiernaskolan, med årskurserna 7-9 är det ca 500 meter. Till Strömstad gymnasium är det ca 1,5 km. Det finns goda möjligheter att ta sig till fots eller med cykel till alla skolorna. Parkering Strömstad kommun har en parkeringsnorm antagen av Kommunfullmäktige 2011-02-17 § 93. För flerbostadshus är normen satt till 0,8 bilplats/lägenhet för boende. Därutöver ska 0,2 bilplats/lägenhet finnas för besökare. För cykelparkering skall 1,5 plats/lägenhet tillämpas. Parkering till fastigheten ska lösas genom att det byggs ett garage i källarplanet. Parkering för fastigheten ska följa Strömstads kommuns antagna P-norm. Cykelparkering kommer att finnas såväl i källaren som på gården. Räddningstjänst Byggnader ska utformas så att räddningsinsatser är möjliga att utföra med tillfredställande säkerhet. Utrymning ska kunna ske utan Räddningstjänstens medverkan. Möjlighet till räddningsinsats innebär att byggnaden måste utformas så att räddningsinsats är möjlig såväl invändigt som utvändigt. I och med aktuell utformning av byggnaden kommer räddningsfordon inte in på innergården, vilket medför höjda brandskyddstekniska åtgärder på byggnaden. Räddningstjänstens tillgänglighet till fastigheten skall säkerställas i bygglovsskedet. Tillgänglighet Tillgänglighet är ett brett begrepp och innefattar en rad olika aspekter beroende på situation, funktion och person. Om den fysiska miljön är dåligt utformad kan det leda till problem för människor med olika funktionsnedsättningar (rörelse, syn, hörsel, allergi etc.) men för alla finns det perioder i livet när tillgängligheten är extra viktig som exempelvis när barnen är små och behovet av barnvagn är stort eller om olyckan är framme och man måste använda kryckor eller rullstol. Förbättrad tillgänglighet gynnar alla. I PBL (Plan- och bygglagen) ställs övergripande krav på bebyggelsemiljön. I 2 kap 4 § PBL sägs att inom områden med sammanhållen bebyggelse ska bebyggelsemiljön utformas med hänsyn till möjligheten för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga att använda området. I PBL ställs också retroaktiva krav på enkelt avhjälpta hinder samt krav på tillgänglighet till tomter och allmänna platser. Krav vid nybyggnad och ändring av byggnader finns reglerat i Byggnadsverkslagen (BVL) och Byggnadsverksförordningen (BVF). Det nya flerbostadshuset ska uppnå de krav som finns gällande tillgänglighet. 20 Detaljplan för Spinnaren 1 m fl Rekreation Från planområdet är det gångavstånd till flera centralt belägna lekplatser och parker. Strandskydd Det strandskydd som automatiskt återinträder vid planläggningen av området avses upphävas. Särskilda skäl föreligger, då området där strandskyddet återinträder redan är ianspråktaget av ett flerbostadshus och garagelänga. Förorenad mark För att säkerställa att fastigheten lämpar sig för bostadsändamål har en miljöteknisk markundersökning motsvarande MIFO fas 1 och 2 genomförts av Ramböll, daterad 2014-10-20. Fastigheten riskklassas till riskklass 3, måttlig risk, enligt Naturvårdsverkets MIFO-metodik. Garage planeras i byggnadens bottenplan/källarplan. Detta gör att exponeringsrisken från marken under byggnad bedöms som liten, eftersom människor inte kommer att vistas i garaget permanent och att marken blir täckt av byggnad. Exponeringsrisken är dock högre mellan huskropparna. Om innergården ska gräsbesås bör ny och ren jord tillföras platsen. Ramböll bedömer att bostäder kan byggas på fastigheten under förutsättning att de generella riktvärdena anpassas till faktisk användning så att de blir platsspecifika. Miljökontroll bör utföras vid gräv- och schaktarbete för att säkerställa att platsspecifika riktvärden underskrids samt för att klassificera överskottsmassor för vidare hantering. Massor som transporteras från fastigheten ska omhändertas av godkänd mottagare och uppfylla de krav som mottagaren ställer. Om massorna ska återanvändas utanför fastigheten ska det ske i samråd med tillsynsmyndigheten. Innan rivning utförs ska en rivningsinventering av byggnaderna utföras för att säkerställa att rivningsmaterial omhändertas på ett miljömässigt sätt. Vatten och avlopp Området kommer att anslutas till det kommunala systemet för vatten och avlopp. Då den befintliga servisen är gammal kommer en ny servis att göras till fastigheten. Fastighetsägaren ska meddela kommunens VA-avdelning de dimensioner på ledningarna som den nya byggnaden på fastigheten behöver senast en månad före byggstart. Oljeavskiljare för garaget ska installeras som rening av dagvatten innan det når det kommunala nätet som leder dagvatten ut i Strömsån. Installationen av en oljeavskiljare innebär att dagvattnet blir renare än det dagvatten som kommer från fastigheten idag. Värme Det planerade flerbostadshuset kommer att värmas upp med en bergvärmeanläggning. Nya hål för bergvärme kommer att tas inom fastigheten. Installation av bergvärme är anmälningspliktigt till Strömstads kommuns Miljö- och byggförvaltning. 21 Detaljplan för Spinnaren 1 m fl El och tele Fortum Distribution ansvarar för driften och utbyggnaden av elnätet i Strömstads kommun, medan TeliaSonera Skanova Access ansvarar för telenätet. Det planerade flerbostadshuset kommer att anslutas till det befintliga ledningsnätet för el och tele i området. Den byggrätt som idag finns för en transformatorstation på Spinnaren 16 kommer att tas bort. Detta har samråtts med fastighetsägare till Spinnaren 1, Strömstadsbyggen och Fortum. Ingen av dessa parter hade något att invända mot att byggrätten för transformatorstationen försvinner. Avfall Framkomlighet för sophämtning finns till planområdet. Närmaste återvinningsstation finns vid Statoil på Oslovägen, ca 600 meter från planområdet. Risker och störningar Trafikbuller Utförd trafikbullerutredning visar att ekvivalent ljudnivå vid det planerade flerbostadshuset överskrider riktvärdet 55 dBA (se stycke Risker och störningar etc. sid 12), se bild nedan. Detta innebär att fastigheten inte kan bebyggas utan avsteg från huvudregeln i enlighet med Boverkets allmänna råd. Vid avsteg från huvudregeln, d.v.s. att man tillåter högre ekvivalent ljudnivå än 55 dBA vid bullrigaste fasad, ska minst hälften av alla bostadsrum (sovrum och vardagsrum) i varje lägenhet ha möjlighet att öppna fönstret mot en ”tyst” sida (högst 45 dBA) eller åtminstone ”ljuddämpad” sida (högst 50 dBA). 22 Detaljplan för Spinnaren 1 m fl På grund av planområdets läge i centrala Strömstad samt kommunens uttalade strategi att förtäta och utöka befintligt bostadsbestånd bedöms ett avsteg från huvudregeln i detta fall vara rimligt. Boende i det planerade flerbostadshuset kommer att ha närhet till ostörda miljöer. Det planerade flerbostadshuset kommer att utformas så att minst hälften av boningsrummen (sovrum och vardagsrum) i varje lägenhet ligger mot tyst sida. För att få prognosticerad trafik år 2030 har trafiken räknats upp med 1,5 % per år. Den ekvivalenta ljudnivån beräknas då öka med ca 1 dBA, till mellan 55 och 59 dBA i fasader mot vägarna och till mindre än 45 dBA i fasader mot gården. Riktvärdet för maximal ljudnivå utomhus, 70 dBA, avser uteplats i anslutning till bostad, d.v.s. inte längs hela fasaden. Riktvärdet klaras på samtliga uteplatser in mot gården. Den maximala ljudnivån utomhus beräknas inte förändras i framtiden, då det är samma fordon som kommer att trafikera vägarna. Dock kommer maximala ljudnivån att inträffa oftare om antal tunga fordon ökar i framtiden. Det planerade flerbostadshuset beräknas inte medföra en nämnvärd ökning av trafik i området. 23 Detaljplan för Spinnaren 1 m fl 5. KONSEKVENSBESKRIVNING Hållbar utveckling Planen syftar till förtätning av staden genom ökad byggrätt. Planområdets centrala lokalisering främjar tillgängligheten för gående och cyklister. Miljömål Riksdagen har beslutat om 16 nationella miljökvalitetsmål. I Strömstad kommun har man valt att lyfta fram fyra lokala miljömål; Begränsad klimatpåverkan, Giftfri miljö, Hav i balans samt levande kust och skärgård samt God bebyggd miljö. I den behovsbedömning som gjorts kopplat till planarbetet lyfts även följande miljömål fram; Frisk luft, Ingen övergödning samt Bara naturlig försurning. Nedan redogörs för hur miljömålen kopplas till planarbetet. Begränsad klimatpåverkan syftar planförslaget till att främja genom att utöka byggrätten på den befintliga och centrala lokalisering som flerbostadshuset har redan idag. Ett centralt läge med väl fungerande gång- och cykelförbindelser. Giftfri miljö påverkas positivt av planförslaget, då förorenade massor kommer att schaktas bort och omhändertas i samband med grävningsarbete. Hav i balans samt levande kust och skärgård bedöms inte påverkas av planförslaget. God bebyggd miljö stärks positivt genom den standardhöjning av boende som planförslaget innebär. Det nya flerbostadshuset kommer att utformas för att skapa bra boendemiljö ur ett bullerperspektiv och gestaltas för att passa in i stadsbilden. Frisk luft främjas av planförslaget genom planområdets centrala lokalisering vilken underlättar för fotgängare och cyklister samt användande av kollektivtrafik. Ingen övergödning bedöms inte påverkas av planförslaget. Bara naturlig försurning bedöms inte påverkas av planförslaget. Miljökvalitetsnormer Miljökvalitetsnormer finns för utomhusluft (halter avseende kvävedioxid/kväveoxider, svaveldioxid, kolmonoxid, bly, bensen, partiklar och ozon), omgivningsbuller, fisk- och musselvatten samt för kustvatten, sjöar och vattendrag. Inom ramen för utförd behovsbedömning kopplad till planarbetet bedöms endast miljökvalitetsnormen för vatten beröras av planförslaget. Dagvatten från planområdet når kustvattenförekomsten Strömstadsfjorden med måttlig ekologisk status. Rening av dagvattnet genom oljeavskiljare kan ha en positiv påverkan på förhållanden i Strömsvattnet i förhållande till dagens situation. Inga miljökvalitetsnormer bedöms överskridas till följd av detaljplanens genomförande. 24 Detaljplan för Spinnaren 1 m fl 6. GENOMFÖRANDE Organisatoriska frågor Tidplan Samråd Granskning Antagande 2014-02-20 – 2014-03-20 Vinter 2014 Vinter/Vår 2015 Detaljplanen vinner laga kraft tre veckor efter antagande om inget överklagande inkommer. Genomförandetid Genomförandetiden är fem år från den dag detaljplanen vinner laga kraft. Under genomförandetiden har fastighetsägare en garanterad rätt att efter ansökan om bygglov få bygga i enlighet med planen. Efter genomförandetidens slut är fastighetsägaren inte längre garanterad byggrätt. Planen fortsätter dock att gälla till dess den ändras eller upphävs av kommunen. Huvudmannaskap Alla allmänna platser ska ha en huvudman. Huvudmannaskapet innebär ett formellt ansvar för iordningställande, drift och underhåll av de allmänna platserna. Inom detaljplanen finns ingen allmän platsmark. Ansvarsfördelning Exploatören svarar för att ansöka om nödvändiga lov hos Strömstad kommuns Miljö- och byggförvaltning. Fastighetsrättsliga frågor Förändringar jämfört med tidigare planbestämmelser och syftet med de nya planbestämmelserna Planområdet omfattar förutom Spinnaren 1 mark på Spinnaren 16, varav några kvadratmeter för att möjliggöra en sammanbyggnad av ny planerad byggnation med befintlig byggnation på Spinnaren 16. Nuvarande fastighetsgräns för Spinnaren 16 sträcker sig runt 1 dm utanför existerande byggnads fasad. En planbestämmelse finns om att byggnaderna på Spinnaren 1 och 16 ska sammanbyggas, men den äldre detaljplanens bestämmelser för denna till storleken mindre yta stödjer inte fullt ut tilltänkt ny byggnation. 25 Detaljplan för Spinnaren 1 m fl Bilden visar fastighetsgränsen för Spinnaren 16. Planerad byggnation kommer att byggas samman med tegelfasaden till höger. Planområdet omfattar även mark på Spinnaren 16 där ett befintligt cykelförråd är uppfört. Den nya planen medger förrådet till skillnad från gällande plan som anger att marken ska vara tillgänglig för en transformatorstation. Avsikten är inte att denna mark ska införlivas i Spinnaren 1, den nya detaljplanen förändrar inte möjligheten att marken ska tillhöra någon annan fastighet än nuvarande. Fastighetsbildning Den nya detaljplanen garanterar inte i sig att fastighetsägaren till Spinnaren 1 får äganderätten eller rätten att bygga något (brandmur) på Spinnaren 16. Detaljplanen styr inte tillvägagångssätt för att lösa rätt till sammanbyggnad, olika möjligheter finns. För att ägaren av Spinnaren 1 ska få äganderätt till nämnda mark på Spinnaren 16, och kunna uppföra brandväggen, krävs en lantmäteriförrättning och en ansökan om fastighetsreglering. Ansökan bör omfatta en överenskommelse mellan fastighetsägarna om att genomföra åtgärden samt ett ersättningsbelopp, även utan en överenskommelse som grund bedöms en fastighetsreglering kunna genomföras. Eftersom förvaltningen av brandmuren dock bör vara av gemensamt intresse för berörda parter så kan dessa istället för att utgöra fastighetstillbehör till en fastighet ansökas om att inrättas som gemensamhetsanläggning. Om detta sker behöver ingen fastighetsreglering ske. Ett alternativ till ovan åtgärder är att ägaren av Spinnaren 1 avtalar med ägaren av Spinnaren 16 om att få rätt att uppföra en brandmur på nämnda yta. Ingen fastighetsbildning behövs i övrigt för tilltänkt genomförande av detaljplanen. Detaljplanen i sig hindrar dock inte att de planerade lägenheterna avstyckas till så kallade ägarlägenhetsfastigheter, för detta ändamål behövs ytterligare fastighetsbildning. 26 Detaljplan för Spinnaren 1 m fl Tekniska frågor och utredningar Utredningar De tekniska utredningar som har tagits fram för denna detaljplan är följande; Markteknisk undersökningsrapport (MUR) av WSP, Geoteknisk och bergteknisk utredning PM Planeringsunderlag, Kvarteret Spinnaren av WSP, Trafikbullerutredning av Norconsult samt en Miljöteknisk markundersökning motsvarande MIFO fas 1 och 2 av Ramböll. Samtliga tekniska underlag redovisas under handlingar (sid. 2). Geoteknik Vid tilldelandet av bygglov ska rekommendationer från Geoteknisk och bergteknisk utredning PM Planeringsunderlag, Kvarteret Spinnaren av WSP, daterad 2013-10-02, reviderad 2013-10-09, beaktas. Uppdragsnr: 10184624. Parkering Parkering av bilar och cyklar ordnas inom fastigheten genom att anlägga ett parkeringsgarage i bottenplan samt ett cykelförråd på gården. För planområdet gäller Strömstads kommuns parkeringsnorm för flerbostadshus. I och med planens genomförande finns erforderliga ytor för att lösa detta behov. Övriga tekniska frågor Fastigheten ligger inom kommunalt verksamhetsområde för vatten och avlopp (inkl dagvatten) och ansluter till Strömstads kommuns nät för vatten och avlopp. Tekniska förvaltningen, VA-avdelningen, har beslutat att göra en ny servis för vatten, spill- och dagvatten till fastigheten Spinnaren 1. Arbetet bekostas av kommunen, men fastighetsägaren betalar de faktiska kostnaderna för upprättandet av nya förbindelsepunkter. Komplettering på anslutningsavgifterna för varje lägenhet tillkommer. Fastighetsägaren ska meddela VA-avdelningen de dimensioner på VA-ledningarna som den nya byggnaden på fastigheten behöver senast en månad före byggstart. De nya bostäderna ansluts till el- och telenätet via redan befintliga ledningar. Ekonomiska frågor Lantmäteriförrättning Detaljplanen i sig medför inga krav på lantmäteriförrättning. Däremot, på grund av kravet att byggnaderna på Spinnaren 1 och 16 ska sammanbyggas och att fastighetsägaren till Spinnaren 1 idag inte har tillgång till all mark fram till befintlig byggnad på Spinnaren 16, kan en sådan uppstå efter ansökan från någon av parterna, beroende på hur de väljer att lösa rätten att uppföra brandmuren. Lantmäterimyndigheten debiterar förrättningskostnader per nedlagd timme och fattar även ett ersättningsbeslut för mark som överförs genom fastighetsreglering. Eventuella förrättningskostnader (om överenskommelse har träffats) ska fördelas mellan sakägarna efter vad som är skäligt. Om den sökta åtgärden inte går att genomföra drabbas dock alltid sökanden av hela kostnaden. Ett ersättningsbeslut från Lantmäterimyndigheten kan ses som ett sätt för avträdande/tjänande fastighet att bli kompenserad, har ett köp av del av fastighet upprättats bör ersättningsbeslutet bli att ingen ersättning ska utgå vid efterföljande fastighetsreglering. 27 Detaljplan för Spinnaren 1 m fl Kostnader Vid genomförandet av detaljplanen uppstår kostnader för såväl mark och byggnation som för handläggningen av myndigheter. Strömstad kommuns Miljö- och byggnämnd tar ut avgift för till exempel bygglov. Ekonomiska konsekvenser för fastighetsägarna inom planområdet vid avsett genomförande Kostnader för hantering av byggnation, lovansökningar och förrättningskostnader bekostas av sökanden, som vid planens avsedda genomförande är ägaren till Spinnaren 1. Administrativa frågor Handläggning Planen avses antas av Kommunfullmäktige under vinter/vår 2015. Planavgift Planavgift ska inte tas ut vid prövning av lovärenden som överensstämmer med detaljplanen i enlighet med upprättat plankostnadsavtal. Medverkande tjänstemän/samverkan Detaljplanen har utarbetats i samverkan mellan representanter från Miljö- och byggförvaltningen och Tekniska förvaltningen. Revidering Efter granskning har planhandlingarna reviderats: Ändringar på plankarta – Koordinatanvisningar har lagts till på grundkartan. Ändringar i planbeskrivningen – Ett stycke om lantmäteriförrättning på sid 27 i planbeskrivningen har formulerats om för att bli tydligare. Miljö- och byggförvaltningen Upprättad 2014-11-13, Reviderad 2015-02-17 Malin Fransson Planeringsarkitekt 28 X=6536350 Johan Hellman 9.24 digitala baskarta. 7 Koordinatsystem i plan: SWEREF 99 12 00. 8.44 f2 f2 BC1 SPINNAREN 1486-P90/7 3 5 5,6 1 v Ser f1 v1 7.77 Servitut 1:50 Registernummer 1486-P92/10 Lr MARKENS ANORDNANDE Serv 4.64 3.92 4.63 No rrtu 1486-P92/10 Aktbeteckning bef. plan X=6536300 4.10 f1 ata Uthus, garage Liv 16 llsg Bostadshus, liv n 14-STR-77 Transformator f2 v1 4.25 Trappa 1 6 5 4 Strandlinje Y=102650 4.42 22.32 19.48 Y=102600 3:13 BYGGNADSTEKNIK ligger mot tyst sida 14-STR-90 3 Berg i dagen UPPLYSNING Planbeskrivning Antagandehandling PBL 2010:900 Plankarta Plankarta UTREDNINGAR: Spinnaren 1 m fl Trafikbullerutredning, daterad 2013-09-30, rev. 2014-06-10, uppdragsnr 1030668, Norconsult AB 0 5 25 daterad 2013-10-02 rev. 2013-10-09, WSP Geoteknisk och bergteknisk utredning, PM planeringsunderlag, daterad 2013-10-02 rev. 2013-10-09, uppdragsnr 10184624, WSP Reviderad Skala 1:500 (A3) Malin Fransson Planeringsarkitekt 2014-11-13 2015-02-17 Dnr MBN/2013‐0025 DETALJPLAN FÖR SPINNAREN 1 M FL GRANSKNINGSUTLÅTANDE HUR GRANSKNINGEN HAR BEDRIVITS Miljö‐ och byggnämnden beslutade 2014‐11‐13 § 256 att godkänna planförslaget för granskning. Granskningshandlingarna har varit tillgängliga för granskning under tiden 2014‐12‐06 – 2015‐01‐08. Handlingarna har även funnits tillgängliga i informationen på Strömstads Stadshus, på Stadsbiblioteket och på kommunens webbsida. INKOMNA SYNPUNKTER Följande skriftliga synpunkter har inkommit till och med 2015‐02‐16: Remissinstanser 1. Länsstyrelsen Inkom 2014‐12‐29 2. Statens Geotekniska Institut ‐ SGI Inkom 2015‐01‐28 3. Trafikverket Inkom 2014‐12‐10 4. Lantmäteriet Inkom 2015‐01‐08 5. Räddningstjänsten Inkom 2015‐01‐08 6. Miljö‐ och hälsoskyddsavdelningen Inkom 2015‐01‐08 Sakägare enligt fastighetsförteckning daterad 2014‐11‐18 7. Gina och Conny Danielsson, Skräddaren 8 Inkom 2014‐12‐10 Övriga yttranden 8. Eva och Krister Rask, Spinnaren 5 Inkom 2015‐01‐05 9. Johanna Kosterdal, Spinnaren 8 Inkom 2015‐02‐16 Detaljplan för Spinnaren 1 m fl, Strömstads Kommun 1. Länsstyrelsen Länsstyrelsen bedömer med hänsyn till ingripandegrunderna i 11 kap 10 § PBL och nu kända förhållanden att planen kan accepteras och därför inte kommer att prövas av Länsstyrelsen om den antas. Motiv för bedömningen: Länsstyrelsen befarar inte att riksintresse enligt miljöbalken (MB) påtagligt kommer att skadas, att mellankommunal samordning blir olämplig, att miljökvalitetsnormer enligt miljöbalken inte följs, att strandskydd enligt 7 kap. miljöbalken upphävs i strid med gällande bestämmelser eller att bebyggelse blir olämplig med hänsyn till människors hälsa eller säkerhet eller till risken för olyckor, översvämning eller erosion. De synpunkter som tidigare framförts i ärendet, framförallt kring buller, har i allt väsentligt beaktats. Kommentar: Synpunkterna noteras. 2. SGI SGI yttrade sig i samrådsskedet och bedömde då de geotekniska säkerhetsfrågorna klarlagda. SGI:s yttrande avser geotekniska säkerhetsfrågor som t ex risker för naturolyckor som omfattar ras, skred, och erosion. SGI har inte granskat frågeställningar rörande grundläggning av byggnader eller markmiljö inkl. markradon. Eftersom ingen ny information har tillkommit avseende de geotekniska säkerhetsfrågorna, gäller det tidigare yttrandet. SGI ser alltså utifrån de granskade frågeställningarna inget hinder för den aktuella planen och bedömer att de geotekniska säkerhetsfrågorna är klarlagda. Kommentar: Synpunkten noteras. 3. Trafikverket Trafikverket har tidigare yttrat sig i samrådsskedet (TRV 2014/13465). Då konstaterades att planområdet är utsatt för buller, dock inte från allmänna vägar. Kommunen vill att planen ska bedömas utifrån Boverkets avstegsregler. Trafikverket efterfrågade en tydligare motivering till denna bedömning. Trafikverkets synpunkter: Avsteg från Boverkets huvudregel gällande buller kan motiveras under förutsättning att det rör sig om förtätning längst kollektivtrafikstråk i centrala delar av städer och större tätorter. Trafikverket noterar att trafikutredning nu är reviderad med prognosticerad trafik, uppräknad med 1,5 % till 2030. Trafikverket ser positivt på detta då det bidrar till en mer 2 Detaljplan för Spinnaren 1 m fl, Strömstads Kommun långsiktigt hållbar boendemiljö, förutsatt att hänsyn till resultatet tas i den fortsatta planeringen gällande buller. Kommentar: Synpunkterna noteras. 4. Lantmäteriet Vid genomgång av planens granskningshandlingar (daterade 2014‐11‐13) har följande noterats. Planfrågor som berör Lantmäteriets kommande arbete: Lantmäteriets arbetsuppgifter, efter det att planen för Spinnaren 1 med flera har vunnit laga kraft, är att med stöd av detaljplanen eventuellt bilda ägarlägenheter, samt eventuellt genomföra en fastighetsreglering eller inrätta gemensamhetsanläggning. Delar av planen som bör förbättras: Grundkartan På grundkartan finns koordinatkryss, men det saknas koordinatanvisningar. Förrättningskostnad Underrubriken Lantmäteriförrättning (sid 27) står det beskrivet att förrättningskostnaden fördelas efter vad som är skäligt, men under rubriken Ekonomiska konsekvenser för fastighetsägarna (sid 28) står det att ägaren av Spinnaren 1 bekostar förrättningen. Kostnaderna för fastighetsreglering betalas av sakägarna efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta varje sakägare har av regleringen, men ofta grundar sig ett beslut om fördelning av kostnader på överenskommelse mellan sakägarna. Köp, överenskommelse I avsnittet om lantmäteriförrättning, sid 27, berörs fastighetsreglering och köp av del av fastighet. För att ett köp ska kunna ligga till grund för en fastighetsreglering, krävs att det inte innehåller några villkor som gör köpets fullbordande beroende av att villkoret infrias (bortsett från villkor om fastighetsbildning – del av fastighet), exempelvis att köpeskillingens erläggande är ett villkor för köpets fullbordande. Om köpet fullbordas, kan det ligga till grund för en fastighetsreglering. Ansökan om en förrättning som grundas på köp, måste alltid göras inom sådan tid att köpet är giltigt, det vill säga inom sex månader från den dag då köpehandlingen upprättades. Istället för köp kan parterna skriva en överenskommelse om fastighetsreglering (5 kap. 18 § fastighetslagen). Det kan ibland vara en fördel att avvakta med en överenskommelse till dess att förrättningen påbörjas, då Lantmäteriet kan ombesörja att överenskommelsen blir fullständig. 3 Detaljplan för Spinnaren 1 m fl, Strömstads Kommun Kommentar: Grundkartan: Koordinatanvisningar har lagts till på grundkartan. Förrättningskostnad: Texten i planbeskrivningen har förtydligats så att det framkommer att eventuella förrättningskostnader (om överenskommelse har träffats) ska fördelas mellan sakägarna efter vad som är skäligt. Köp, överenskommelse: Synpunkten noteras. 5. Räddningstjänsten Räddningstjänstens insatsmöjlighet (tillgänglighet till byggnaden) ur säkerhet och brandskyddssynpunkt har i texten förtydligats i planbeskrivningen efter remissvar från Räddningstjänsten i samrådsskedet. Räddningstjänsten har ingen ytterligare erinran på detaljplanen. Kommentar: Synpunkterna noteras. 6. Miljö‐ och hälsoskyddsavdelningen Samlad bedömning Miljö‐ och hälsoskyddsavdelningen tillstyrker föreslagen detaljplan under förutsättning att nedanstående beaktas. Buller Enligt inlämnad bullerutredning överskrids riktvärdet för ekvivalent ljudnivå vid fasad som är satt till 55 dBA. Enligt Boverket kan nya bostäder godtas även om riktvärdet överskrids i den utsträckning som utredningen visar, under förutsättning att det går att åstadkomma en tyst sida eller åtminstone en ljuddämpad sida. Minst hälften av bostadsrummen (alla rum förutom kök och kök med matplats), liksom uteplats, bör vara vända mot tyst sida eller ljuddämpad sida. Ljudnivån vid fasad på den ljuddämpade sidan bör uppgå till max 50 dBA. Är det inte tekniskt möjligt att klara 50 dBA kan 55 dBA accepteras, men 50 dBA bör klaras vid de flesta av bostäderna. Bullerutredningen visar att ekvivalent nivå på den ljuddämpade sidan uppgår till som mest 51 dBA, men under stiger 50 dBA vid de flesta av lägenheterna. Planförslaget kan med andra ord accepteras trots de relativt höga ljudnivåerna utomhus från trafiken. Däremot bör inomhusnivåerna beaktas särskilt. En normal fasad dämpar vägbuller med cirka 25‐30 dBA. Enligt bullerutredningen ligger ekvivalentnivåerna vid fasaderna mot Fredrikshaldsvägen och Norrtullsgatan på 60‐63 dBA. Därmed finns risk för att riktvärdet för ekvivalent nivå inomhus på 30 dBA överskrids om inte åtgärder vidtas för att öka fasadernas ljuddämpande förmåga. 4 Detaljplan för Spinnaren 1 m fl, Strömstads Kommun Förorenad mark Ramböll Sverige AB har utfört en miljöteknisk markundersökning, motsvarande MIFO fas 1 och 2, daterad 2014‐10‐20. Det som framkommer i rapporten, inklusive föreslagna åtgärder, ska beaktas. De åtgärder som föreslås i rapporten är anmälningspliktiga enligt 28 § Förordning (1998:899) om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd. Anmälan ska lämnas in till Miljö‐ och byggnämnden, i god tid, innan några åtgärder vidtas. Dagvatten Planområdet ligger inom kommunalt verksamhetsområde för dagvattenhantering. Enligt Allmänna bestämmelser för brukande av Strömstads kommuns allmänna vatten‐ och avloppsanläggningar, fastställd av kommunfullmäktige i Strömstads kommun 2008‐11‐20, så har kommunen, genom Tekniska förvaltningen, rätt att ställa krav på vad som tillförs den kommunala anläggningen. Kommentar: Synpunkterna noteras. 7. Gina och Conny Danielsson, Skräddaren 8 Gina och Conny Danielsson anser att huset blir för högt. Vidare undrar de om det skall bli bostadsrätter eller hyresrätter, samt om det kommer att byggas balkonger längs Fredrikshaldsvägen. Kommentar: I Strömstad råder bostadsbrist. Detaljplanen syftar till att tillskapa ökad byggrätt för ett flerbostadshus på fastigheten Spinnaren 1. Att möjliggöra för förtätning i centrala Strömstad är i enlighet med kommunens antagna strategiska plan, och bidrar till att fler bostäder kan skapas i centrala staden. Kommunen gör fortsatt bedömningen att föreslagen byggnation har en rimlig höjd i förhållande till omgivningen. Höjdmässigt möter byggnaden det bakomliggande berget på andra sidan Fredrikshaldsvägen samt höjden på tillåten byggnad inom beviljat bygglov på fastigheten Färgaren 1 (idag parkering) på andra sidan Norrtullsgatan. För att möta den lägre småhusbebyggelsen på Fredrikshaldsvägen trappas byggnaden ned i höjd. För den sydöstra byggnadsdelen har nockhöjden sänkts till 13 meter över nollplan, att jämföra med 19 meter i det planförslag som var ute på samråd. Planen reglerar inte boendeform, d.v.s. om det ska bli bostadsrätter, hyreslägenheter eller ägarlägenheter. Planen reglerar endast balkonger mot Norrtullsgatan, där balkonger inte får sticka ut mer än 60 cm från fasad (vilket tillåter t.ex. så kallad fransk balkong). Planen förbjuder inte balkonger ut mot Fredrikshaldsvägen. Nuvarande projektförslag har inte balkonger längs Fredrikshaldsvägen. 5 Detaljplan för Spinnaren 1 m fl, Strömstads Kommun 8. Eva och Krister Rask, Spinnaren 5 Eva och Krister Rask anser att den tilltänkta byggnaden är alldeles för hög och utseendemässigt inte alls överensstämmer med övrig bebyggelse på Fredrikshaldsvägen. Kommentar: Se kommentaren till yttrandet ovan angående höjden på den tilltänkta byggnaden. Fastigheten Spinnaren 1 ligger i en brytpunkt, där den äldre småstadsbebyggelsen på Fredrikshaldsvägen möter nyare bebyggelse. Kvarteren kring Spinnaren 1 består av en blandning mellan handel, parkeringsytor samt äldre och yngre bostadsbebyggelse. I närheten ligger även Stadshuset med sin särpräglade monumentala arkitektur. I kommunens Strategi för stadens miljö, antagen av Kommunfullmäktige 2013‐05‐30 § 53, beskrivs området som en blandning mellan en äldre industrimiljö och bostadsbebyggelse. Området kan upplevas som splittrat och osammanhängande. Enligt Strategi för stadens miljö bör en ersättnings‐ eller kompletteringsbyggnad i staden i det generella fallet uppföras med modern teknik och arkitekturen ges ett tidsenligt formspråk. Byggnaden som illustreras i fotomontagen i planbeskrivningen visar möjlig utformning inom ramen för föreslagen detaljplan, men är inte slutgiltig. Detaljplanen har vissa utformningsbestämmelser som reglerar att huvudbyggnaden ska ha sadeltak (likt övrig bebyggelse på Fredrikshaldsvägen), maxbredd samt sammanlagd yta av takkupor längs med Norrtullsgatan respektive Fredrikshaldsvägen och djupet på balkonger mot Norrtullsgatan. Planbestämmelserna kring utformning är satta för att byggnadens karaktär ska samspela med den befintliga bebyggelsen i området. 9. Johanna Kosterdal, Spinnaren 8 Kosterdal anser att förslagen byggnad blir alldeles för hög och inte kommer att passa in i sin omgivning. Kosterdal tycker att byggnaden borde sänkas med en våning och inte låta det äldre kvarteret bli förstört bara för att Strömstad kommun behöver lägenheter. Kommentar: Se kommentaren till yttrande 7 ovan angående höjden på den tilltänkta byggnaden. Se kommentaren till yttrande 8 ovan angående kommunens bedömning till hur byggnaden passar in i sin omgivning. 6 Detaljplan för Spinnaren 1 m fl, Strömstads Kommun SAMMANFATTNING Totalt har nio yttranden kommit in under granskningsskedet. Samtliga remissinstanser tillstyrker förslaget. Inkomna synpunkter från remissinstanser har kunnat lösas som mindre justeringar i detaljplanen. Ändringar som gjorts i detaljplanehandlingarna: Ändringar på plankarta – Koordinatanvisningar har lagts till på grundkartan. Ändringar i planbeskrivningen ‐ Texten i planbeskrivningen har förtydligats sid 27 underrubrik Ekonomiska frågor ‐ Lantmäteriförrättning. Eftersom revideringen/ändringarna inte innebär någon väsentlig ändring av förslaget erfordras ingen ny granskning. NAMNLISTA Följande har framfört synpunkter under samråd och/eller granskning som helt eller delvis inte har tillgodosetts: Sakägare enligt fastighetsförteckning daterad 2014‐11‐18 Gina och Conny Danielsson, Skräddaren 8 Ej med i fastighetsförteckning daterad 2014‐11‐18 Eva och Krister Rask, Spinnaren 5 Johanna Kosterdal och Mikael Arkhult, Spinnaren 8 MILJÖ‐ OCH BYGGFÖRVALTNINGEN 2015‐02‐17 Plan‐ och byggavdelningen Malin Fransson Planeringsarkitekt 7 Dnr MBN/2013-0025 Detaljplan för Spinnaren 1 m fl Strömstads kommun SAMRÅDSREDOGÖRELSE HUR SAMRÅDET HAR BEDRIVITS Miljö- och byggnämnden beslutade 2014-01-23 § 9 att genomföra ett samråd gällande rubricerat ärende. Planhandlingarna har varit utsända för samråd under tiden 2014-02-20 – 2014-03-20. Handlingarna har även funnits tillgängliga i informationen på Strömstads Stadshus, på Stadsbiblioteket och på kommunens webbsida. INKOMNA SYNPUNKTER Följande skriftliga synpunkter har inkommit till och med 2014-04-23: Remissinstanser 1. Länsstyrelsen 2. Statens Geotekniska Institut - SGI 3. Trafikverket 4. Lantmäteriet 5. Bohusläns museum 6. Skanova 7. Folkpartiet Liberalerna i Strömstad gm Åke Sundemar och Mette Johansson 8. Kommunstyrelsen 9. Barn- och utbildningsnämnden 10. Tekniska förvaltningen 11. Räddningstjänsten 12. Byggenheten Inkom 2014-03-21 Inkom 2014-03-20 Inkom 2014-03-14 Inkom 2014-03-20 Inkom 2014-03-19 Inkom 2014-02-28 Inkom 2014-03-04 Inkom 2014-04-23 Inkom 2014-04-01 Inkom 2014-03-21 Inkom 2014-03-20 Inkom 2014-03-13 Sakägare enligt fastighetsförteckning daterad 2014-02-10 13. AB Strömstadsbyggen, Spinnaren 16 Inkom 2014-03-20 och Färgaren 1, gm Thomas Karlsson 14. Conny och Gina Danielsson, Skräddaren 8 Inkom 2014-03-20 Övriga yttranden 15. Johanna Kosterdal och Mikael Arkhult, Spinnaren 8 Inkom 2014-03-20 Detaljplan för Spinnaren 1 m fl, Strömstads Kommun 1. Länsstyrelsen Länsstyrelsen bedömer med hänsyn till ingripandegrunderna i 11 kap 10 § PBL och nu kända förhållanden ett antagande av en detaljplan enligt förslaget inte kommer att prövas. Trafikverket och Länsstyrelsen vill dock uppmärksamma kommunen på några faktorer som är lämpliga att beakta och redovisa för bullerutsatta områden. Strömstad kommun vill att bullernivåerna för fastigheten ska bedömas utifrån Boverkets avstegsregler. Om kommunen vill hävda avsteg från riksdagens beslutade maxbullernivåer är det viktigt att tydligt motivera, kopplat till Boverkets avstegsregler, varför avsteget är befogat för den aktuella planen. Avstegsreglerna ställer krav på kompensation genom att bostäderna förses med tyst eller ljuddämpad sida, vilket kommunen beskriver för det aktuella projektet. Det framgår dock inte i planhandlingarna vilka bullernivåer de tysta/ljuddämpade sidorna skulle få och detta är en brist som kan påverka bedömningen. Planförslaget skulle även tjäna på att en uteplats som klarar bullerkraven redovisas i handlingar och i plankartan. Som grund för bedömningen av bullernivåer har kommunen tagit fram en trafikbullerutredning daterad 2013-09-30. För att kunna bedöma bullerpåverkan menar Trafikverket att det är viktigt att utgå från en prognostiserad trafikökning. Om trafikmängden räknas upp med cirka 1,5 % till ett prognosår, förslagsvis år 2030, kan kommunen bedöma om föreslagna bullerreducerande åtgärder står sig över tid. Trafikverket har yttrat sig och även Länsstyrelsen anser att det är lämpligt att kommunen översiktligt redovisar eventuell påverkan på något av de riksintressen på kommunikation som finns i kommunen. Trafikverket påpekar också att byggnader som är högre än 20 meter kan komma att påverka luftfarten och därför behövs då en lokaliseringsbedömning. Luftfartsverket kan svara på frågor kring detta. Kommunen kommenterar inte i detaljplanen varför man väljer att riva den befintliga byggnaden, ett trähus från 1880-talet samt uthus och garage som bildar en sluten gård, och man gör heller ingen bedömning om byggnadens kulturhistoriska värden. Den planerade byggnaden avviker starkt från den befintliga skalan. Det markerade hörnläget förstärker byggnadens volym, även om man har föreslagit en viss nedtrappning i utformandet. Byggnadens volym påverkar stadsbilden på ett negativt sätt och bör istället anpassas mer till de befintliga volymerna från byggnaderna i direkt anslutning till den planerade byggnaden och från den byggnad som ska ersättas. Länsstyrelsen önskar motiv och ett djupare resonemang kring dessa frågor, särskilt mot bakgrund av visade ambitioner med t.ex. en kulturmiljöinventering i centrum. I övrigt verkar det som att den byggnadsdel som på plankartan anges till +19 meter saknas på illustrationen (bild 1). Illustrationerna bör visa mer om hur utformningen ska se ut, inte bara volymen. Den relativt höga exploateringen gör dessutom att hanteringen av ljusinsläpp är intressant. Kommunen bedömer att förslaget inte innebär betydande påverkan på miljön. Länsstyrelsen delar kommunens åsikt. 2 Detaljplan för Spinnaren 1 m fl, Strömstads Kommun Kommentar: Motiv till avsteg från riktvärden för buller ska tydligt redovisas. Trafikbullerutredningen ska i det fortsatta arbetet med detaljplanen kompletteras med beräkningar på framtida prognostiserade trafikmängder. I den trafikbullerutredning som finns framtagen och som skickats till Länsstyrelsen, framgår det att en s.k. tyst sida går att uppnå och vilka bullernivåer den tysta sidan skulle få. Resultatet av utredningen ska förtydligas i planbeskrivningen. Påverkan på kommunens riksintressen för kommunikationer ska redovisas. Det nu aktuella planförslaget medger inte några byggnader som är högre än 20 meter. Kontakt har ändå hållits med Luftfartsverket, ifall Trafikverket och Länsstyrelsen syftar på byggnader som överstiger + 20 meter över nollplanet. Luftfartsverket konstaterar att den planerade byggnaden i fråga inte påverkar någon instrumentflygplats eller VFRflygplatsen Strömstad Näsinge. Enligt Luftfartsverket är avståndet till närmsta flygplats Trollhättan ca 96 km. Med hänsyn till ovanstående gör kommunen bedömningen att det inte anses föreligga något behov av en lokaliseringsbedömning eller någon flyghindermarkering. Underlaget kring den befintliga bebyggelsen ska kompletteras och kommunens ställningstaganden om platsens utveckling ska tydliggöras och motiveras. Bestämmelse om högsta nockhöjd ska ses över på den byggnadsdel som synpunkterna avser. Illustrationerna ska ses över. 2. SGI SGI har från geoteknisk synpunkt ingen invändning mot planförslaget. När föreslagen byggnation har fastslagits rekommenderar SGI kompletterande undersökningar som underlag för bygglov. Detta då den aktuella undersökningen är översiktlig och ej utförd inom den aktuella tomten. Kommentar: Synpunkterna ska beaktas. 3. Trafikverket Trafikverket noterar att fastigheten är utsatt för trafikbuller, dock inte från några allmänna vägar. Trafikverket vill ändå uppmärksamma kommunen på några faktorer som är lämpliga att beakta och redovisa för bullerutsatta områden. Strömstad kommun vill att bullernivåerna för fastigheten ska bedömas utifrån Boverkets avstegsregler. Om kommunen vill hävda avsteg från riksdagens beslutade maxbullernivåer är det viktigt att tydligt motivera, kopplat till Boverkets avstegsregler, varför avsteget är befogat för den aktuella planen. Avstegsreglerna ställer krav på kompensation genom att bostäderna förses med tyst eller ljuddämpad sida, vilket kommunen beskriver för det aktuella projektet. Det framgår dock inte i planhandlingarna vilka bullernivåer de tysta/ljuddämpade sidorna skulle få och detta är en brist som kan påverka bedömningen. Planförslaget skulle även tjäna på att en uteplats som klarar bullerkraven redovisas i handlingar och i plankartan. 3 Detaljplan för Spinnaren 1 m fl, Strömstads Kommun Som grund för bedömningen av bullernivåer har kommunen tagit fram en trafikbullerutredning daterad 2013-09-30. För att kunna bedöma bullerpåverkan menar Trafikverket att det är viktigt att utgå från en prognostiserad trafikökning. Om trafikmängden räknas upp med cirka 1,5% till ett prognosår, förslagsvis år 2030, kan kommunen bedöma om föreslagna bullerreducerande åtgärder står sig över tid. Trafikverket anser att det är lämpligt att kommunen översiktligt redovisar eventuell påverkan av detaljplanens konsekvenser på riksintressena för kommunikation. Byggnader som är högre än 20 meter kan komma att påverka luftfarten och därför rekommenderar Trafikverket att en lokaliseringsbedömning görs, vilket kan utföras av bland andra LFV. Höga byggnader kan behöva flyghindermarkeras enligt Transportstyrelsens föreskrift. Vid etablering av hinderbelysning närmare kusten än 20 km bör samråd ske med Sjöfartsverket avseende hinderbelysningens eventuella påverkan på sjöfarten. Kommentar: Motiv till avsteg från riktvärden för buller ska tydligt redovisas. Trafikbullerutredningen ska i det fortsatta arbetet med detaljplanen kompletteras med beräkningar på framtida prognostiserade trafikmängder. I den trafikbullerutredning som finns framtagen och som skickats till Trafikverket, framgår det att en s.k. tyst sida går att uppnå och vilka bullernivåer den tysta sidan skulle få. Resultatet av utredningen ska förtydligas i planbeskrivningen. Påverkan på kommunens riksintressen för kommunikationer ska redovisas. Det nu aktuella planförslaget medger inte några byggnader som är högre än 20 meter. Kontakt har ändå hållits med Luftfartsverket, ifall Trafikverket och Länsstyrelsen syftar på byggnader som överstiger + 20 meter över nollplanet. Luftfartsverket konstaterar att den planerade byggnaden i fråga inte påverkar någon instrumentflygplats eller VFRflygplatsen Strömstad Näsinge. Enligt Luftfartsverket är avståndet till närmsta flygplats Trollhättan ca 96 km. Med hänsyn till ovanstående gör kommunen bedömningen att det inte anses föreligga något behov av en lokaliseringsbedömning eller någon flyghindermarkering. 4. Lantmäteriet Lantmäteriet anser att flera av de olika typer av linjer som redovisas i grundkartan har i princip samma linjetyp. Bland annat så redovisas fastighetsgräns med en heldragen linje, på samma sätt som flera andra linjetyper. Detta gör plankartan mycket svårläst, menar Lantmäteriet. Speciellt i de delar där till exempel fastighetsgräns sammanfaller med liv på en byggnad eller vägkant. På grundkartan finns koordinatkryss, men inte några koordinatanvisningar. Kommentar: Kommunen ska se över sina rutiner gällande grundkartornas tydlighet. 4 Detaljplan för Spinnaren 1 m fl, Strömstads Kommun 5. Bohusläns museum Bohusläns museum ser det som ett mycket stort värde att den äldre bebyggelsen i staden bevaras och så även huset på Kv. Spinnaren 1. Huset är i likhet med många hus i staden uppfört under 1800-talets senare del och denna byggnad har enligt uppgift sin tillkomsttid under de första åren av 1880-talet. Byggnaden står utmed den brant sluttande Norrtullsgatan och följaktligen delvis i souterräng. Dess grundläggande karaktär med frontespis överensstämmer med flera hus från samma tid. Den är försedd med korspostfönster och är klädd med en modern lockpanel från senare tid. Bakom gatuhuset finns en kringbyggd gård och utmed Norra bergsgatan finns en garagebyggnad med fem garage som sannolikt kan ha uppförts under 1920-30-talen och som utgör ett spännande inslag i gaturummet. Museet anser att det ligger ett mycket stort värde att bebyggelsen på fastigheten bevaras och rustas upp. Det förslag till ny byggnad på tomten, såsom den illustreras i det bifogade materialet, är mycket stor och med en takhöjd som skiljer sig från omgivande byggnader. Museet gör bedömningen att denna byggnad kommer att bli mycket accentuerad i stadsbilden och vi ställer oss därför mycket tveksamma till förslaget. En tydlig visualisering kring hur byggnaden kommer att påverka stadsbilden såväl från omgivande gator såväl som från motsatta sidan av Strömsån bör göras. Kommentar: Underlaget kring den befintliga bebyggelsen ska kompletteras och kommunens ställningstaganden om platsens utveckling ska tydliggöras och motiveras. Illustrationerna ska ses över. 6. Skanova Skanova har anläggningar i och kring aktuellt område. Eventuell undanflyttning av anläggningar på tomtmark bekostas av fastighetsägare. Skanova har inget att invända mot förslaget. Kommentar: Synpunkterna vidarebefordras till exploatören. 7. Folkpartiet Liberalerna i Strömstad, gm Åke Sundemar och Mette Johansson Folkpartiet stödjer utbyggnaden av bostäder i enlighet med kommunens dokument Strategi för stadens miljö, att ”ersättningsbyggnad bör uppföras med modern teknik och arkitekturen bör ges ett tidsenligt formspråk. En byggnad bör inordna sig i sitt sammanhang vad gäller skala”. Folkpartiet anser att fastigheten Spinnaren l är entrén från väster till den äldre bebyggelsen utmed Fredrikshaldsvägen, vilket bör påverka skalan för ett nybygge. Planförslaget har enligt Folkpartiet i alltför hög grad utgått från befintliga byggnader på Färgaren l och Spinnaren 16 vid Oslovägen, vilket gör att övergången till den äldre miljön blir dramatisk och avskärmande. Folkpartiet önskar att planhandlingen kompletteras med en volymstudie för en tvåvåningsbyggnad med sadeltak mot Fredrikshaldsvägen och att planbestämmelsen för" Högsta byggnadshöjd" ändras och anpassas för en lägre byggnad. 5 Detaljplan för Spinnaren 1 m fl, Strömstads Kommun Kommentar: Underlaget kring den befintliga bebyggelsen ska kompletteras och kommunens ställningstaganden om platsens utveckling ska tydliggöras och motiveras. Illustrationerna ska ses över. 8. Kommunstyrelsen Kommunstyrelsen anser att det är en bra idé att skapa en större byggrätt för ett flerbostadshus på den berörda fastigheten. Befintliga byggnader har inga kulturvärden och nya bostäder blir ett värdefullt tillskott i centrala staden. Fastigheten gränsar både till flerbostadshus och villatomter. Detta gör planen till en kvalificerad arkitektuppgift som ställer höga krav på byggnadernas utformning, där skala materialval, fönstersättning etc., har betydelse för hur väl man lyckas. Kommunens Strategi för stadens miljö, antagen av kommunfullmäktige i maj 2013, ger vägledning om hur uppgiften ska lösas. Kommunstyrelsen anser att bättre illustrationer ska presenteras avseende byggnadens utformning till granskning. Kommunstyrelsen anser med hänsyn till trafiksituationen att fasningen av fastigheten mot korsningen Norrtullsgatan- Fredrikshaldsvägen ska beaktas. Kommentar: Synpunkterna noteras. Illustrationerna ska ses över. Kontakt har hållits med gatuavdelningen på kommunen angående siktmöjligheten i korsningen Norrtullsgatan-Frerikshaldsvägen. Korsningen uppfyller idag gatuavdelningens krav gällande siktmöjlighet. Den föreslagna byggrätten följer befintlig bebyggelse och fastighetsgräns i korsningen. Med hänsyn till ovanstående görs bedömningen att plankartan inte behöver revideras i detta avseende. 9. Barn- och utbildningsnämnden Ingen erinran. 10. Tekniska förvaltningen, VA-avdelningen VA-avdelningen har beslutat att göra en ny servis för vatten, spill och dagvatten till fastigheten Spinnaren 1. Detta eftersom den befintliga servisen är gammal. Fastighetsägaren ska meddela VA-avdelningen de dimensioner på VA-ledningarna, som den nya byggnaden på fastigheten behöver, senast 1 månad före byggstart. Spilledningens vattengång vid tomtgräns borde hamna på ca +4,20-4,30. Kommentar: Synpunkterna vidarebefordras till exploatören. 6 Detaljplan för Spinnaren 1 m fl, Strömstads Kommun 11. Räddningstjänsten Räddningstjänsten vill att planbeskrivningen förtydligas med följande: Byggnader ska utformas så att räddningsinsatser är möjliga att utföra med tillfredsställande säkerhet. Möjlighet till räddningsinsats innebär att byggnaden måste utformas så att räddningsinsats är möjlig såväl invändig som utvändig. Kommentar: Synpunkten beaktas. 12. Byggenheten Byggenheten noterar att det inte finns någon beskrivning av planbestämmelserna i planbeskrivningen. Detta anser byggenheten är synd eftersom det skulle ge en större förståelse vad som är syftet med de olika bestämmelserna. Byggenheten noterar att bestämmelsen om utnyttjandegrad inte verkar stämma och att den heldragna linjen runt uthusmark bör vara prickstreckad. Byggenheten önskar att bestämmelsen om uthus förtydligas, så att det framgår vad som menas med uthus. Byggenheten föreslår att bestämmelsen ”Marken får inte bebyggas under med planterbart bjälklag” ändras till ”Marken får underbyggas med garage med ett bjälklag som får planteras”. Kommentar: En fortsatt dialog kring planbestämmelser kommer att hållas med enheten inför granskningsskedet. 13. AB Strömstadsbyggen, Spinnaren 16 och Färgaren 1, gm Thomas Karlsson Strömstadsbyggen ser det positivt att Spinnaren 1 bebyggs med bostäder. De har inget emot att den nya byggnaden byggs mot deras fastighet med vissa förutsättningar. Strömstadsbyggen anser att fastighetsägaren till Spinnaren 1 skall ombesörja och bekosta alla nödvändiga åtgärder och tillstånd för att bygga brandmuren samt ändringsåtgärder på vår byggnad. Brandmuren kan byggas mot Strömstadsbyggens byggnad (delvis på Strömstadsbyggens fastighet). Som en följd av denna brandmur måste två stycken badrumsfönster byggas in/stängas. Strömstadsbyggen anser att ett avtal mellan fastighetsägarna får reglera eventuella ekonomiska kompensation för eventuella förlorade hyresintäkter. Kommentar: Synpunkterna vidarebefordras till exploatören. 7 Detaljplan för Spinnaren 1 m fl, Strömstads Kommun 14. Conny och Gina Danielsson, Skräddaren 8 Conny och Gina Danielsson menar att allt ser bättre ut än vad det gör idag, men tycker inte att det ska vara ett ”funkishus”. De anser inte att detta passar in i miljön då stadshuset och alla hus på Fredrikshaldsvägen är byggda tidigt på 1900-talet. Danielsson anser att huset blir för högt och ställer sig frågande till att förslaget beskrivs som ”en mjuk övergång till småhusbebyggelsen” och att ”färgsättningen ska ta intryck av den kringliggande bebyggelsen i färgskalor”. Danielsson har inte kunnat utläsa av beskrivelsen om det kommer balkonger mot deras hus, vilket de inte önskar. Ett önskemål från Danielsson är också att få bort all tung trafik på Fredrikshaldsvägen. Kommentar: Underlaget kring den befintliga bebyggelsen ska kompletteras och kommunens ställningstaganden om platsens utveckling ska tydliggöras och motiveras. Illustrationerna ska ses över. Ett genomförande av planen bedöms inte medföra ytterligare tung trafik. Synpunkter på nuvarande trafiksituation på Fredrikshaldsvägen vidarebefordras till kommunens gatuchef. 15. Johanna Kosterdal och Mikael Arkhult, Spinnaren 8 Johanna Kosterdal och Mikael Arkhult bor på Spinnaren 8 och har utsikt rakt över nuvarande bebyggelse på Spinnaren 1 och ifrågasätter varför de inte har fått någon möjlighet att kommentera förslagen. De har lånat det förslag som andra grannar erhållit för att kunna lämna sina synpunkter. Kosterdal och Arkhult anser att den fastighet som skall byggas på Spinnaren 1 är alldeles för hög och att den inte passar in i den befintliga bebyggelsen. De anser att större hänsyn måste tas till de lägre bostadshusen i närområdet. De anser också att fotomontaget bör vara bättre så att de kan få sig en bra uppfattning om huset utseende gällande dörrar, fönster och eventuella balkonger. De noterar att det inte fanns någon ritning på huset i utskicket. Kommentar: Kommunen bedömer inte er som sakägare, därför har heller inga handlingar skickats till er. När det längre fram finns ett bearbetat planförslag och ett beslut om att ställa ut det på granskning, kungörs detta i ortstidningen. Det kommer då att finnas möjlighet för er och resten av allmänheten att ta del av det bearbetade planförslaget i informationen på Strömstads Stadshus och på kommunens webbsida. Underlaget kring den befintliga bebyggelsen ska kompletteras och kommunens ställningstaganden om platsens utveckling ska tydliggöras och motiveras. Illustrationerna ska ses över. 8 Detaljplan för Spinnaren 1 m fl, Strömstads Kommun SAMMANFATTNING De stora frågor i de synpunkter som inkommit berör buller, byggnadens utformning och dess anpassning till omgivande bebyggelse. NAMNLISTA Följande har framfört synpunkter under samrådet som helt eller delvis inte har tillgodosetts: Sakägare enligt fastighetsförteckning daterad 2014-02-10 Conny och Gina Danielsson, Skräddaren 8 Ej med i fastighetsförteckning daterad 2014-02-10 Johanna Kosterdal och Mikael Arkhult, Spinnaren 8 MILJÖ- OCH BYGGFÖRVALTNINGEN 2014-04-24 Plan- och byggavdelningen Marie Fagerberg Planeringsarkitekt 9
© Copyright 2025