Fastighetsregleringars påverkan på
Fastighetsregleringars fastighetsmarknaden Erik Johansson påverkan på Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden copyright © Erik Johansson Fastighetsvetenskap Institutionen för teknik och samhälle Lunds Tekniska Högskola Box 118 221 00 Lund ISRN/LUTVDG/TVLM/15/5343 SE Tryckort: Lund, 2015 2 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden Fastighetsregleringars fastighetsmarknaden påverkan Reallotments impact on the market of real property Examensarbete utfört av/Master of Science Thesis by: Erik Johansson, Civilingenjörsutbildning i Lantmäteri, LTH Handledare/Supervisor: Ingemar Bengtsson, lektor, Fastighetsvetenskap, LTH, Lunds Universitet Examinator/Examiner: Malin Sjöstrand, lektor, Fastighetsvetenskap, LTH, Lunds Universitet Opponent/Opponent: Filip Hansson, Civilingenjörsutbildning i Lantmäteri, LTH, Lunds Universitet Nyckelord: Fastighetsreglering, stämpelskatt, fastighetsköp, jordbruk Keywords: Reallotment, stamp duty, purchase of real property unit, agricultural 3 på Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden 4 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden Abstract The aim of this thesis is to show how the number of reallotment change over time and it’s the impact on the valuation of agricultural land. The third issue is whether the reallotments was made to avoid stamp duty. Cadastral dossier has been search through from the year 1996- 2014 with a three-year interval between the measurements. There are three municipalities in southern Scania that has investigated witch are Trelleborg, Skurup and Ystad. The selection criteria were that the reallotment was done outside detailed development plan and purchaser were a natural person and was based on a document of sale. Then all traditional sales were gathered the corresponding year and municipality, and the relationship between reallotment and force of law acquisition was calculated on total sold agricultural area. Then a validation of the agricultural land was made. Finally, a break point when it was just as expensive with cadastral cost as stamp duty, was calculated and with that it was possible to see if it was viable with reallotmen or not. The results showed that use of the reallotment has grown and is still growing away from force of law acquisition. The last few years, the market share for reallotment has been around 70 percent. It has also been shown that land acquired through reallotment have been more expensive. Therefore, reallotments had an impact on the valuation of agricultural land. The profitability of evading stamp duty has been viable, certainly after the year 2008. 5 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden 6 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden Sammanfattning I förarbetet till fastighetsbildningslagen öppnade man upp för möjligheten att betrakta ett köp som en överenskommelse, enligt 5:18 FBL, och därmed blev det möjligt att överföra en hel fastighet till en mottagande fastigheten. Med detta alternativ till det traditionella köpet av fast egendom var det nu möjligt att undvika stämpelskatten. Efter några år utfördes en statlig utredning SOU 1983:8, och den påvisade att köp genom fastighetsregleringar inte användes i någon större omfattning. Därmed var ett förbud eller reglering av denna alternativa förvärvsmetod inte motiverad. Syftet med detta examensarbete är att visa hur antalet fastighetsregleringar förändras med tiden och dess inverkan på värdering av jordbruksmark. Den tredje problemställningen är om fastighetsregleringarna var gjorda för att undvika stämpelskatt. I arbetet har en mängd förrättningsakter med tre års mellanrum genomgåtts mellan år 1996 och 2014. Det är tre kommuner i södra Skåne som har utgjort området för undersökningen och kommunerna är Trelleborg, Skurup och Ystad. Urvalskriterierna var följande: fastighetsregleringen skulle ha skett utanför detaljplan, förvärvaren var en eller flera fysiska personer och fastighetsregleringen grundade sig på ett köp. Därefter samlades alla lagfarna köp motsvarande år och kommun. Sedan beräknades förhållandet mellan fastighetsreglering och lagfaret köp avseende på summan av total försåld jordbruksareal. Därefter gjordes en värdering i två delar. Den första summerade köpeskillingarna och delade på total areal jordbruksmark. Den andra värderade jordbruksmarken med en hjälp av en ortsprismetod. Slutligen beräknades en brytpunkt ut, när det var lika dyrt med förrättningskostnad som stämpelskatt, och därefter kunde man se om det var lönsamt med fastighetsregleringarna eller inte. Resultatet visade att användandet av fastighetsregleringar har ökat och fortsätter öka i förhållande till jordabalksköpen. De sista åren har marknadsandelen för fastighetsregleringar varit runt 70 procent. Mark som förvärvats genom fastighetsregleringar har enligt värderingen varit dyrare. Därför bör fastighetsregleringar inverka på en värdering av jordbruksmark. Lönsamheten att undslippa stämpelskatt och istället betala förrättningskostnaden har varit positiv efter år 2008 och vid viktat medelvärde, som ger större förvärv genomslag, kan man konstatera att detta inträffade redan år 1999. 7 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden 8 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden Förord Idén till ämnet i detta examensarbete kommer från Lantmäteriet och arbetet har under våren 2015 utförts i samarbete med Lantmäteriet. Jag vill tacka min handledare på Lunds Tekniska Högskola, Ingemar Bengtsson för all hjälp under arbetets gång. Jag vill rikta ett särskilt tack till min kontakt på Lantmäteriet i Gävle, Johan Bäckström, som har tillhandahållit materialet till undersökningen och bidragit med sina kunskaper. Vill även tacka min avgångsklass och ”PiOp” för fem härliga år i Lund. Slutligen vill jag tacka min familj och vänner för allt stöd genom studietiden. Lund, juni 2015 Erik Johansson 9 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden 10 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden Innehållsförteckning 1. Inledning ................................................................................................................. 14 1.1 Bakgrund ..................................................................................................... 14 1.2 Syfte ............................................................................................................ 15 1.3 Metod .......................................................................................................... 15 1.4 Avgränsning ................................................................................................ 17 2. Värderingsteori ....................................................................................................... 18 2.1 Ortsprismetoden ................................................................................................ 18 3. Undersökningsområde ............................................................................................ 20 3.1 Trelleborgs kommun ......................................................................................... 21 3.2 Skurups kommun .............................................................................................. 22 3.3 Ystads kommun ................................................................................................ 23 3.4 Prisbild exklusive fastighetsregleringar – Jordbruksverket .............................. 24 3.5 Prisbild inklusive fastighetsregleringar – Lrf Konsult ...................................... 25 4. Förvärvsprocess ...................................................................................................... 27 4.1 Köp och ansökan om lagfart ............................................................................. 27 4.1.1 Felreglerna vid köp .................................................................................... 28 4.1.2 Stämpelskatt ............................................................................................... 29 4.2 Fastighetsreglering med köp ............................................................................. 30 4.2.1 Lantmäteriförrättning ................................................................................. 31 4.2.2. Jordbruksfastighet 3 kap. FBL .................................................................. 34 4.3 Jordförvärvslagen .............................................................................................. 35 4.4 Lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället ........................................ 37 5. Rättigheter i jordabalken ......................................................................................... 39 5.1 Jordbruksarrende ............................................................................................... 39 5.2 Rättigheters bestående....................................................................................... 43 5.2.1 Lagfarna köp .............................................................................................. 43 5.2.2 Fastighetsreglering ..................................................................................... 43 6. Resultat ................................................................................................................... 45 6.1 Fastighetsregleringars andelar av marknaden kontra lagfarna köp ................... 45 6.2 Värdering av jordbruksmarken ......................................................................... 50 11 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden 6.3 Transaktionskostnad och brytpunkten .............................................................. 55 7. Diskussion ............................................................................................................... 58 8. Slutsats .................................................................................................................... 62 Källförteckning ........................................................................................................... 63 Tryckta källor: ......................................................................................................... 63 Offentligt tryck........................................................................................................ 63 Rättsfall ................................................................................................................... 65 Internetkällor: .......................................................................................................... 65 Muntliga källor........................................................................................................ 66 Bilaga 1. ...................................................................................................................... 67 Bilaga 2. ...................................................................................................................... 69 Bilaga 3. ...................................................................................................................... 73 12 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden Förkortningar Lagar ArrfL FBK FBL JB JFL LMM Ombildningslag RB SL UB ÄktB Lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället (1985:658) Fastighetsbildningskungörelse (1971:762) Fastighetsbildningslag (1970:988) Jordabalken (1970:994) Jordförvärvslagen (1979:230 Lag om mark- och miljödomstolar (2010:921) Lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt (1982:352) Rättegångsbalk (1942:740) Lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter (1984:404) Utsökningsbalk (1981:774) Äktenskapsbalk (1987:230) Domstolar HD Högsta domstolen Övrigt NJA SOU Prop. Nytt juridiskt arkiv Statlig offentlig utredning Proposition 13 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden 1. Inledning 1.1 Bakgrund När antalet överlåtelser genom andra tillvägagångsätt än med lagfarna köp ökar så minskar transparensen på fastighetsmarknaden. Fastighetsregleringar kan användas som ett alternativ till lagfarna köp och undvika stämpelskatten. Arbetet kommer att inrikta sig mot jordbruksfastigheter. I normalfallet ägs och drivs jordbruk av privatpersoner och därför kommer arbetet inte att behandla juridiska personer. För privatpersoner är stämpelskatten 1,5 procent av köpeskillingen. Det blir lönsamt att överföra fastigheter när förrättningskostnaden motsvarar mindre än 1,5 procent av köpeskillingen. Det uppstår en brytpunkt, när det blir billigare att reglera över en fastighet än köpa den direkt och söka lagfart. När priserna på mark stiger bör således antalet fastighetsregleringar öka. Vid allmän statistik om utvecklingen av jordbruksmarkspriser, som redovisas av jordbruksverket, tas inte fastighetsregleringar med. Detta borde resultera i att större och dyrare fastigheter missas och priset per hektar blir mindre. Det leder till att de officiella uppgifterna om jordbruksmarkspriser blir missvisande. I dagsläget är frågan om det ska införas en begränsning av användandet av fastighetsreglering. Det bestämdes i omröstningen av budget hösten år 2015 att en utredning bör ske (Finansutskottet 2014, 83). Utredningen ska undersöka om fastighetsbildningsåtgärder missbrukas för att undfly stämpelskatt och om en lagändring kan vara aktuell (Finansutskottet 2014, 83). Enligt förarbetena till fastighetsbildningslagen kan man använda ett köp som en överenskommelse enligt 5:18 FBL (prop. 1969:128 del B, 450-51). Man kan därmed frångå reglerna om storleksminskning i 5:8 FBL och överföra en hel fastighet. Därmed kan man kringgå stämpelskatten och staten går miste om skatteintäkter (Larsson et al. 2014, 144). Detta har diskuterats och uppmärksammats i SOU 1983:8 och prop. 1983/84:194 och problemet har inte bedömts vara tillräckligt stort för att vidta åtgärder. I SOU 1983:8 slogs det fast att totala skattebortfallet var mindre än 5 procent av den totala stämpelskatteintäkten och ansågs vara inom ramen för vad lagstiftaren kunnat räkna med. Men fastighetsregleringar som omfattade lantbruksändamål, troligtvis jordoch skogsbruk, utgjorde värdemässigt ca 10 procent av alla överlåtelser av sådana fastigheter årligen. När de rensade bort förvärv av lantbruksfastigheter som hade varit befriade från stämpelskatt utgjorde fastighetsregleringarna istället 8 procent. De kom även fram till att ingen positiv trend i användandet av fastighetsregleringar kunde konstateras under den studerade perioden 1975/76-1979/80. 14 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden Det hade istället varit intressant att studera volymen av antalet hektar som förvärvats genom fastighetsregleringar och jämföra det med de lagfarna köpen. Dessutom göra en jämförelse av markvärdet när dessa tas i beaktning i förhållande mot jordbruksverkets uppgifter. Jordbruksverket skickar sina resultat till Eurostat som i sin tur kartlägger EU:s medlemsländers utveckling av jordbruksmarkspriser. Men det kan finnas andra förklaringar varför fastighetsregleringar används och därför är det viktigt att även redovisa skillnaderna mot vanliga köp. Fördelarna med fastighetsreglering kanske inte enbart är minskade transaktionskostnader utan även andra rättsliga faktorer som påverkar priset på jordbruksmarken. 1.2 Syfte Syftet är att visa hur andelen fastighetsregleringar har förändras med tiden och dess inverkan på värdering av jordbruksmark. Den tredje problemställningen är om fastighetsregleringarna var gjorda för att undvika stämpelskatt. 1.3 Metod I detta kapitel redovisas hur problemställningarna i detta examensarbete ska kunna besvaras. Frågan hur antalet fastighetsregleringar har förändrats under tiden besvaras genom att först reda ut bl.a. juridiska skillnader mellan köp och fastighetsregleringar. Därefter samlas data in hur förändringen faktiskt har varit. Den andra problemställningen, hur fastighetsregleringar inverkar på värdering av jordbruksmark, besvaras lämpligen genom att genomföra värderingar med och utan fastighetsregleringar. Tanken är att använda sig av två olika metoder vid värderingen. Den första metoden ska utföras enligt Jordbruksverkets metod och den andra med en ortprisvärdering. För att kunna besvara den sista problemställningen behövs en s.k. brytpunkt beräknas. Brytpunkten visar vid vilken köpesumma stämpelskatten är lika dyr som förrättningskostnaden. Därefter kan man se hur långt ifrån förvärvens köpeskillingar skiljer sig från brytpunkten, vilket gör det möjligt att se vilken förvärvsmetod som är minst kostsam. Först görs en litteraturstudie, som påvisar skillnaderna mellan jordabalksköp och fastighetsregleringar med köp. Denna del i rapporten syftar till att ge en bakgrund till bakomliggande faktorer som kan avspeglas i resultatet och inte kan förklaras med sänkta transaktionskostnader. I litteraturstudien gås först köp av fast egendom och ansökan om lagfart igenom. Därefter redovisas felreglerna och stämpelskatten vid köp. Sedan inriktas litteraturstudien mot fastighetsreglering och förfarandet vid en lantmäteriförrättning samt lämplighetsprövningen i förrättningen. Efter att de två förvärvsmetoderna har genomgåtts redovisas förvärvslagstiftning vid förvärv av jordbruksmark. Litteraturstudien fortsätter därefter med ett avsnitt om rättigheter. Där redovisas jordbruksarrende, som jag anser är den väsentligaste rättigheten i jordbruket, och efterföljs av hur rättigheter i övrigt består vid köp och fastighetsreglering. 15 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden Sedan undersöks förrättningshistorik av fastighetsregleringar med köp gjorda för privatpersoner. Därefter sammanställs antal förrättningar och antalet hektar jordbruksmark som genomförts per år. Jordbruksmark innefattar både åker- och betesmark. Både bebyggd och obebyggd mark som har överförts i förrättningarna ska tas med. I akterna är överförd areal redovisad och vad som utgörs av jordbruksmark uppmäts med kartverktyg i datorprogrammet GeoVy. Undersökningsområdet avgränsas till tre kommuner i Skåne: Trelleborg, Skurup och Ystad. Antalet fastighetsregleringar undersöks var tredje år med start år 1996 och dessutom kommer även år 2013 undersökas på grund av den efterföljande värderingen. Det kommer ge totalt 8 mätningar under 18 år och bör täcka en generell trend. För varje undersökt år behövs också de lagfarna köpen, så relationen mellan köp och fastighetsregleringar kan påvisas. Värdering av jordbruksmarken görs för de två sista åren 2013-14. Vid värderingen tas endast obebyggd mark med som har fastighetsreglerats, då det är svårt att avgöra hur förhållandet är mellan byggnads-, tomtmarks- och jordbruksmarksvärdet. Den överförda marken får också endast bestå av jordbruksmark. Jordbruksmark omfattar både åkermark och betesmark. Uträkningen genomförs på två olika sätt: ett som Jordbruksverket gör nämligen dividera total försäljningssumma med total försåld areal och en vanlig ortprisvärdering. I ortprisvärderingen beräknas markvärdet enligt vad som följer nedan. De lagfarna köpens medelvärde per hektar jordbruksmark beräknas först och sedan beräknas fastighetsregleringarnas. Först beräknas en kvot ut genom att summera taxeringsvärdena för åker- och betesmark som sedan divideras med totala taxeringsvärdet. Denna kvot multipliceras sedan med försäljningssumman och resultatet divideras därefter med antalet hektar, vilket resulterar i ett genomsnittligt värde på jordbruksmarken per hektar. Fastighetsregleringar som enbart består av jordbruksmark, så divideras köpeskillingen med överförd areal enligt handlingarna i förrättningsakterna. När alla observationerna har ett pris per hektar jordbruksmark justeras dessa fram till värderingstidpunkten med en generell pristrend. Pristrenden skattas fram med en regressionsanalys. Om det behövs kommer fler variabler än enbart värdet per hektar och köpedatum medtagas i regressionen. I datorprogrammet Excel genomförs beräkningen av pristrenden, vilket resulterar i en linjärfunktion. När priserna har justerats fram beräknas ett medelvärde och detta resultat avslutar värderingen. I den första metoden som jordbruksverket använder sig av beräknas inget medelvärde per hektar ut. Först beräknas jordbruksmarksmarkvärdet för de lagfarna köpen ut precis som ovan och sedan summeras alla värdena, inklusive fastighetsregleringarna. Därefter divideras totala köpesummorna med totala antalet hektar. Med dessa två metoder kommer skillnaden i pris per hektar genom att inkludera fastighetsregleringar kunna räknas ut samt även en prisutveckling. 16 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden Brytpunkten beräknas genom att förrättningskostnaderna divideras med 0,015, eftersom stämpelskatten är 1,5 procent för privatpersoner. Det är ett schablonvärde som används för förrättningskostnaderna. Därefter beräknas vinsten eller förlusten med en fastighetsreglering ut genom att dividera köpeskillingen med brytpunkten. Sedan räknas detta om till procent genom att subtrahera den redan beräknade kvoten med ett och multiplicera med 100. Därefter beräknas ett medelvärde ut för varje år i respektive kommun och ett medelvärde av de tre kommunernas genomsnittliga lönsamhet. Dessutom ska även ett viktat medelvärde baserat på arealen beräknas. Det görs genom att multiplicera varje transaktions lönsamhet med arealen och summera alla produkterna och slutligen dividera med totala arealen. 1.4 Avgränsning Endast fastighetsregleringar gjorda utanför detaljplan tas med och dessutom ska tillträdaren vara en fysisk person. Fastighetsregleringarna ska grunda sig på ett köp. Jordabalksköpen omfattar fastigheter vars taxeringsuppgifter redovisar jordbruksmark och även taxeras som lantbruksenhet. 17 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden 2. Värderingsteori 2.1 Ortsprismetoden En ortsprismetod grundar sig på en marknadsanalys om överlåtelser av jämförbara fastigheter (Ekwall, Sandberg (red) 2011, 298). Värderingen görs med vägledning av observerade priser för likartade fastigheter, s.k. jämförelseobjekt, på en fri och öppen marknad. Principen är enkel men är behäftad med en rad olika problem både praktiska och tolkningsmässiga. Kvalitén av värderingen avgörs av hur relevant marknadsdata som finns tillgänglig. Varje fastighet är unik och omsättningen av likartade fastigheter på marknaden omfattar ofta problem rörande (Ekwall, Sandberg (red) 2011, 299): Antalet köp Jämförbarheten Tidsfaktorn Den idealiska situationen innebär att det finns många köp av identiska fastigheter samt alla köpen är gjorda vid värdetidpunkten. Verkligheten är dock oftast av en annan karaktär, nämligen med få överlåtelser och jämförelseobjektens egenskaper skiljer sig från värderingsobjektet samt tidsperioden sträcker sig över en längre tid (Ekwall, Sandberg (red) 2011, 299). Konflikter som vanligtvis uppkommer är mellan strängare krav, som ger få jämförelseobjekt, och mindre hårda krav som resulterar i sämre jämförbarhet (Ekwall, Sandberg (red) 2011, 300) Tillvägagångsättet kan delas in i två huvudgrupper i form av direkt och indirekt ortsprismetod. Direkta ortsprismetoder grundas på redovisade jämförelseköp och indirekta ortsprismetoder baseras på kända nyckeltal (Ekwall, Sandberg (red) 2011, 300). I detta examensarbete blir det lämpligt att använda sig av en direkt ortsprismetod, eftersom den behandlar ett dolt ortprismaterial. Direkta ortsprismetoder genomförs med sex steg, se nedan (Ekwall, Sandberg (red) 2011, 300). 1. 2. 3. 4. 5. 6. Definiera och avgränsa en relevant marknad Ta reda på jämförelseobjekt Ta fram information om jämförelseobjekten Bearbeta, analysera och tolka ortprismateralet, relatering och normering Göra tids- och egenskapskorrektioner Slutlig värdebedömning och bedöma osäkerheten Vid bestämmandet av relevant marknad bör avgränsningen vara beroende av fastighetstyp, relaterings- och normeringsförfarandet (Ekwall, Sandberg (red) 2011, 301). Det är således värderarens kompetens som avgör områdesavgränsningen. Områdesbegränsningen kan utgöra t ex en stadsdel eller handelsstråk. 18 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden Nästa steg är att samla in data om jämförelseobjekten. Detta kan vara problematiskt då varje fastighet är mer eller mindre unik för sitt läge och egenskaper (Ekwall, Sandberg (red) 2011, 301). Därför kan tillgången av jämförelseobjekt på marknaden vara begränsad. Viktigaste att koncentrera sig på vid inhämtandet av data om jämförelseobjektens egenskaper är de nyckelparametrar som används t ex areor vid användandet av en areametod (Ekwall, Sandberg (red) 2011, 303). Det ska poängteras att inriktningen på uppgiftinsamlandet är kopplat till fastighetstypen t ex småhus, lantbruk eller flerbostadshus. För att öka jämförbarheten används någon form av faktorrelaterad prisjämförelse genom relatering, normering och tidskorregering av priset (Ekwall, Sandberg (red) 2011, 303). Relatering betyder att priserna relateras till olika värdefaktorer så dessa sedan kan jämföras (Ekwall, Sandberg (red) 2011, 303). Sambandet mellan jämförelseobjektens data kan uttryckas genom olika regressionsekvationer. Där priset förklaras med olika värdebärande egenskaper t ex boyta, tomtareal och läge. Vanligast i praktisk värdering relateras priset till en värdebärande parameter (Ekwall, Sandberg (red) 2011, 303). Eftersom jämförelseobjekten i de flesta fall varierar i olika grad från de värdebärande faktorerna, vilket resulterar i ett behov av normering (Ekwall, Sandberg (red) 2011, 304). En normering är ett á pris beräknad på priserna hämtade från jämförelsematerialet t ex pris/kvm eller pris/taxeringsvärde (Ekwall, Sandberg (red) 2011, 304) Nästa steg innebär en justering av tidsaspekten, vilket kan behövas göras då urvalet av jämförelsematerialet sträcker sig över en längre tid än värderingstidpunkten. Skillnaden i tid mellan jämförelseköpen och värderingstidpunkten kan påverka värdenivåer både genom reala förändringar och inflation (Ekwall, Sandberg (red) 2011, 305). Pristrenden kan skattas fram med en regressionsanalys för att räkna fram marknadens generella värdeutveckling. En eventuell korrektion, beroende av värderingobjektets egenskaper, ska göras i den mån jämförelseobjekten inte har liknande förutsättningar (Ekwall, Sandberg (red) 2011, 306). Om t ex huset behöver byta stammar och alla jämförelseobjekten också behöver byta stammar, så behövs ingen korrektion för detta göras. Slutligen vid värdebedömningen måste en osäkerhet av värderingen uppskattas. Vanligtvis beskrivs detta som en procentuell angivelse, men kan lätt bli schabloniserad (Ekwall, Sandberg (red) 2011, 307). Det finns inget självklart förfarande utan kan variera utifrån tradition, prestige och kommersiell taktik (Ekwall, Sandberg (red) 2011, 307) 19 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden 3. Undersökningsområde Undersökningen sker i landskapet Skåne. Skåne har 33 kommuner med en befolkning kring 1,2 miljoner människor (Region Skåne 2015). Till yta är Skåne 11 027 kvadratkilometer stort och av detta utgör åker- och betesmarken 510 072 hektar eller 5 100,72 km2 (Region Skåne 2015 & SCB 2008). Avgränsningen sträcker sig till tre kommuner i Skåne. De valda kommunerna är Skurup, Trelleborg och Ystad, som finns längs den södra kusten i Skåne, se figur 1 nedan. Kommunerna ligger dessutom inom det bästa produktionsområdet för jordbruksnäringen, se figur 2 nedan. Valet till kommunerna grundas på att höga jordbruksmarksvärden bör öka incitamenten att undvika stämpelskatt och ge ett tydligare resultat. Figur 1- Skånes kommuner (Länsstyrelsen Skåne 2015). Figur 2 – Produktionsområden, urklipp över Skåne (Jordbruksverket 2011). 20 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden 3.1 Trelleborgs kommun I Trelleborgs kommun bor det ca 43 000 människor och kommunens landareal är 340 kvkm (Nationalencyklopedin 2015a). Kommunens centralort är Trelleborg, som är en viktig hamnstad och är utgångspunkten för Europavägarna 6 och 22. Järnvägen MalmöTrelleborg(- Berlin) går igenom kommunen (Nationalencyklopedin 2015a). Trelleborgs kommun är en utpräglad jordbruksbygd med en av Sveriges bördigaste jordar. I norr utgörs landskapet av det sydvästskånska backlandskapet och längs med kusten återfinns omväxlande sandiga och steniga stränder (Nationalencyklopedin 2015a). Öster om tätorten Trelleborg ligger Dalköpinge ängar, som har ett artrikt växtliv samt är häck- och rastplats för ett rikt fågelliv (Nationalencyklopedin 2015a). Näringslivet i kommunen är starkt kopplat till hamnen i centralorten Trelleborg, som har förbindelser med Travemünde, Sassnitz och Rostock i Tyskland. I anknytning med hamnen har transportföretag etablerats t ex Nordisk Transport Rail AB (Nationalencyklopedin 2015a). Men det finns även Figur 3- karta över Trelleborgs kommun (Nationalencyklopedin tillverkningsindustri i orten vars största aktör är Trelleborg AB 2015a). som tillverkar gummiprodukter. Andra betydande företag i kommunen är TT-Line AB (färjerederi) och Akzo Nobel Inks AB (färgtillverkning) i Trelleborg samt Gasell Profil AB i Anderslöv (Nationalencyklopedin 2015a). 21 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden 3.2 Skurups kommun I Skurup kommunen bor det ca 15 000 människor och kommunens areal är 194 kvkm (Nationalencyklopedin 2015b). Befolkningsmängden i kommunen är stabil. Men mellan år 1993 och år 1998 minskade invånarantalet och efter år 1998 har befolkningen börjat öka igen (Nationalencyklopedin 2015b). Nettopendlingen i kommunen är negativ dvs. många har sin arbetsplats utanför kommunen (Nationalencyklopedin 2015b). Ungefär hälften av kommunens befolkning bor i centralorten Skurup och genom Figur 4- karta över Skurups kommun (Nationalencyklopedin 2015b). kommunen går Europaväg 65 och järnvägen Malmö-Ystad. Kommunen är en del av Söderslätt. Söderslätt är en slättbygd i sydvästra Skåne (Nationalencyklopedin 2015b). Kommunen sträcker sig från Romeleåsens löv- och barrskogar i norr till Östersjön i söder. Kommunen gränsar i väst och öst av kuperat backlandskap (Nationalencyklopedin 2015b). Efter Romeleåsen tar bördig slättmark över ända ner till kusten (Nationalencyklopedin 2015b). Dessa förutsättningar bidrar till ett omväxlande landskap med varierande natur. Jordbruksnäringen är relativ stor i Skurups kommun och ca 8 procent av alla förvärvsarbetande är sysselsatta inom jordbruket (Nationalencyklopedin 2015b). I övrigt omfattar näringslivet i kommunen av b.la tillverkningsindustri, varuhandel, och offentlig verksamhet. I centralorten återfinns de största arbetsgivarna i kommunen t ex kommunen själv, Region Skåne, Skurups folkhögskola, SE Labels AB, Lindbergs Grafiska AB och Postpac AB (Nationalencyklopedin 2015b). 22 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden 3.3 Ystads kommun Ystads kommun ligger vid Sveriges sydkust och genom kommunen går järnvägen Malmö-Ystad-Simrishamn och centralorten Ystad är utgångspunkten för Europaväg 65 i Sverige (Nationalencyklopedin 2015c). Naturen i kommunen är omväxlande med sjöoch backlandskap i nordväst till Österlens slättlandskap i öster och vidsträckta sandstränder längsmed kusten (Nationalencyklopedin 2015c). Kommunen är 350 kvkm stort och har ca 29 000 invånare varav ca 63 procent bor i centralorten (Nationalencyklopedin 2015c). Från 1960-talets början till mitten av 1970talet minskade kommunens befolkningsmängd (Nationalencyklopedin 2015c). Men sedan dess har trenden vänt och kommunens befolkning har i genomsnitt ökat med 200 personer per år (Nationalencyklopedin 2015c). Med undantag från vissa år. Medelåldern i kommunen är något högre än i hela landet (Nationalencyklopedin 2015c). Under lång tid har jordbruket och handeln varit viktiga beståndsdelar för kommunens näringsliv (Nationalencyklopedin 2015c). Jordbruksnäringen upptar ca 5 procent av kommunens arbetstillfällen och jordbruksmarkens areal uppgår till ca 70 procent av kommunens yta (Nationalencyklopedin 2015c). Tillverkningsföretagen svarar för 15 procent av arbetstillfällena i kommunen Figur 5 – karta över Ystads kommun (Nationalencyklopedin 2015c) (Nationalencyklopedin 2015c). I centralorten Ystad finns t ex Polykemi AB, IMS Nonwovwn AB och Presona AB. Kommunen själva och Region Skåne (främst lasarettet) är stora arbetsgivare i Ystads kommun (Nationalencyklopedin 2015c). Centralorten har en hamn som är en av Sveriges viktigaste gränsstationer till länder utanför EU och har färjeförbindelser med Rønne på Bornholm och Świnoujście i Polen (Nationalencyklopedin 2015c). Största delen av godstrafiken mellan Norden och Polen transporteras via Ystads hamn (Nationalencyklopedin 2015c). 23 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden 3.4 Prisbild exklusive fastighetsregleringar – Jordbruksverket Jordbruksverket delar in Sverige i åtta produktionsområden, PO8, se figur 6. I detta examensarbete är fokus riktat mot produktionsområde ett i Skåne. Därmed kommer enbart uppgifter om område ett redovisas från rapporten Priser på jordbruksmark 2013 av Jordbruksverket. Jordbruksverket använder i sin värdering endast lagfarna köp av lantbruksfastigheter. Relationen mellan jordbruksmarkens taxeringsvärde och fastighetens totala taxeringsvärde används för uppskattning av jordbruksmarkens andel av köpeskillingen. (Jordbruksverket 2014) I Götalands södra slättbygder, produktionsområde 1, steg jordbruksmarkens värde per hektar med 18 procent från år 2012 till 2013 (Jordbruksverket 2014). Jordbruksmarken kostade i genomsnitt ca 154 200 kr per hektar under år 2013 (Jordbruksverket 2014). Även åkermarken steg med 18 procent mellan år 2012 och 2013 och priset var ca 173 300 kr per hektar år 2013 (Jordbruksverket 2014). Priset på betesmarken år 2013 var 63 000 Figur 6 - produktionsområden i Sverige, PO8, (Jordbruksverket 2011) kr per hektar (Jordbruksverket 2014). Tabell 1 - Markpriser i produktionsområde 1, tkr (Jordbruksverket 2014). ÅR 1995 200 2005 2010 2012 2013 JORDBRUKSMARK 25,8 40,1 67,2 100,3 130,2 154,2 ÅKERMARK 26,9 42,2 73,3 113,0 146,7 173,3 BETESMARK 10,0 16,7 36,3 58,7 24 56,6 63,0 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden Tabell 2 - Försäljningar och försåld areal i produktionsområde 1, tkr (Jordbruksverket 2014). ÅR JORDBRUKSMARK ÅKERMARK BETESMARK ANTAL FÖRSÄLJNINGAR 1995 2012 2013 130 116 111 126 100 90 44 52 49 FÖRSÅLD AREAL (HA) 1995 2012 2013 3055 838 754 2848 684 623 207 154 131 Antalet försäljningar och total försåld areal i produktionsområdet kan ses i tabell 2. Störst skillnad i försåld areal har åkermarken och sjunker mycket mellan år 1995-2013 (Jordbruksverket 2014). Betesmarken tillbakagång i försåld areal är inte lika drastisk. Däremot är antalet försäljningar ungefär den samman mellan år 1995 och 2013 (Jordbruksverket 2014). 3.5 Prisbild inklusive fastighetsregleringar – Lrf Konsult Lrf Konsult är en av Sveriges största mäklare av jordoch skogsfastigheter (Lrf Konsult 2015). Deras statistik bygger på de försäljningsobjekt Lrf Konsult har förmedlat och indelningen av landet görs enligt EU:s Gårdsstöd, vilket medför fem regioner (Lrf Konsult 2015). Region fem är dessutom indelad i två kategorier, utanför Norrland och enbart Norrland. Statistiken, som Lrf Konsult presenterar, består av marknadsmässiga fastighetsaffärer och avser endast priset på åkermark (Lrf Konsult 2015). Marknadsmässiga affärer innebär att försäljningsobjekten har varit utbjudna på den öppna marknaden. Valda kommuner ligger i region ett, se figur till höger. Region ett omfattar delar av Skåne och Östergötland. Men region ett omfattar inte samma område som produktionsområde ett, som används av jordbruksverket. Därför blir det svårt att jämföra skillnaden mellan priserna av åkermark genom en jämförelse. Eftersom undersökningarna inte behandlar exakt samma områdesavgränsning. Däremot bör det ge en finger- Figur 7 - Regionindelning i Sverige visning om skillnaden. (Lrf Konsult 2015). 25 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden Figur 8 - Markpriser i olika regioner i Sverige (Lrf Konsult 2015). Åkermarkspriset i region ett år 2013 är 294 000 kr, se figur 8 ovan. Prisökningen mellan år 2009-14 var ca 50 procent, vilket är en årlig ökning på ca 7 procent. Region ett skiljer sig mycket från riksgenomsnittet. Denna divergens kan grunda sig i jordbrukets avkastning och därmed jordbrukets lönsamhet. Skillnaden mellan detta värde och Jordbruksverkets är 120 700 kr per hektar åkermark. Utifrån denna jämförelse kan man dra slutsatsen att det är en skillnad mellan åkermarkspriserna i undersökningsområdet om åkermarken har köpts genom lagfaret köp eller fastighetsreglering. Det kan också bero på andra faktorer t ex materialet Jordbruksverket använder kanske inte enbart innehåller marknadsmässiga köp eller dylikt. Skillnaden kan också bero på de skilda områdesavgränsningarna för de två olika värderingarna. 26 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden 4. Förvärvsprocess 4.1 Köp och ansökan om lagfart Det traditionella tillvägagångssättet vid förvärv av fastighet är med ett fastighetsköp och ansökan om lagfart. Förts måste ett avtal upprättas enligt formkraven i 4:1 JB. Vanligtvis upprättas två köpehandlingar, ett köpekontrakt och senare ett köpebrev (Grauers 2012, 38). Grundtanken med två köpehandlingar är om köparen får kredit så ska ett köpebrev upprättas vid betalning (Grauers 2012, 39). Köpebrevet har samma formkrav som köpekontraktet (4:2 JB). Köparen är civilrättslig ägare av fastigheten vid undertecknande av köpekontraktet (Grauers 2012, 352). Det innebär att köparen kan fritt förfoga över fastigheten, såvida det inte finns några förfogandeinskränkningar i köpekontraktet. Köparen kan sålunda också överlåta fastigheten vidare eller upplåta rättigheter. För att köparen ska kunna göra en pantbrevsupplåtelse förutsätter att pantbrev redan är uttagna sedan tidigare och att dessa är obelånade. Köparen får inte inteckna fastigheten och ta ut nya pantbrev förrän han eller hon sökt och fått lagfart (Grauers 2012, 352-3). Köparen kan söka lagfart om det inte står skrivet i köpekontraktet att köpebrev ska upprättas. Om köparen ändå skulle ansöka om lagfart och det finns en klausul att köpebrev ska upprättas, så får köparen istället vilande lagfart enligt 20:7 p 13 JB. När köpebrev upprättas och betalningen slutförs förlorar säljaren sin möjlighet att häva köpet (4:25 JB). Köparen kan därefter söka lagfart. När köparen ansöker om lagfart blir personen behörig att söka inteckning i fastigheten (22:1 JB). Dock blir köparens inteckningsansökan vilandeförklarad om lagfart inte beviljats eller den som har lagfart inte gett sitt medgivande (22:4 1 st 1 p JB). Köparen ska ansöka om lagfart inom tre månader efter handlingen som ligger till grund för förvärvet upprättades (20:2 JB). Skulle inte lagfartsansökan inkomma i tid får inskrivningsmyndigheten förelägga vite för fullgörandet (20:3 JB). Ett vitesföreläggande kan vara motiverat, när någon vars intresse att lagfart söks eller på annat sätt får kännedom att lagfartsskyldigheten har åsidosatts och informerar inskrivningsmyndigheten (Beckman et al. 2015a). Säljaren kan fortfarande belåna fastigheten med redan uttaget pantbrev, men genom köparens lagfartsansökan kan borgenären hamna i ond tro (Grauers 2012, 353). Det är genom lagfartsansökan lättare för borgenären att ta reda på överlåtelsen genom notering i fastighetsregistret. Men om det har förflutit en månad sedan köparens lagfartsansökan är det inte längre möjligt för borgenären att förvärva panträtt i fastigheten (6:7 1, 3 st JB). 27 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden Vid dubbelöverlåtelse, tvesalu, är det lagfartsansökan som avgör vem av köparna som får företräde (17:1 JB). Om det är den andra i ordningen som ansöker först om lagfart måste den personen vara i god tro (17:2 1 st JB). Men om personen varit i ond tro och i sin tur överlåtit fastigheten vidare till en tredje person, som var i god tro, är den tredje personens förvärv giltigt (17:2 2 st JB). Om förvärvarna dessutom har ansökt om lagfart samma inskrivningsdag är det den kronologiskt sett första förvärvet som har företräde (17:4 1 st JB). När lagfart beviljats kan vilande inteckningar och andra vilande inskrivningar fullföljas. Beviljandet av lagfarten kräver en överlåtelsehandling utan förbehåll (Grauers 2012, 355). Om köpet förutsätter tillstånd enligt jordförvärvslagen och lagfart ändå beviljas, så är köpet giltigt (11 § 2 st JFL). Har fastigheten överlåtits i strid mot arrendatorers rätt till förvärv av fastigheten eller reglerna om bostadsrättsföreningars rätt att förvärva fastighet till ombildning och förvärvaren av misstag fått lagfart, blir köpet giltigt (13 § 2 st ArrfL och 13 § 2 st ombildningslagen). På liknande sätt förhåller det sig vid samtycke av äkta hälft eller sambo, har lagfart beviljats kan de inte väcka talan att köpet ska gå tillbaka (7:9 2 st ÄktB och 25 § 2 st sambolagen). Säljaren har inte rätt till hävning då lagfart beviljats. Dock beror det inte på lagfarten i sig utan köpet är enligt 4:25 JB definitivt (Grauers 2012, 355). Lagfarten är den punkt från när hävdetiden beräknas enligt 16 kap JB. När hävd kan åberopas enligt 16 kap JB kan förvärvaren vara helt säker på att han har sakrättsligt skydd eftersom rätte ägaren inte kan vinna en klandertalan (Grauers 2012, 355). 4.1.1 Felreglerna vid köp I detta avsnitt kommer felreglerna vid fastighetsköp redogöras ytterst översiktligt så läsaren får en bild av felansvaret när en fastighet är behäftad med fel vid en överlåtelse. Fel i fastighet kan indelas i två typer av fel, konkreta och abstrakta (Grauers 2012, 142). Ett konkret fel är en avvikelse från ”vad som följer av avtalet”, som kan vara såväl fysiskt, rättsligt eller andra egenskaper (4:19 1 st 1 p 1 ledet). Går det inte göra en konkret bedömning är man hänvisad till de tre abstrakta feltyperna rättsliga fel, rådighetsfel och faktiska fel. Ett konkret fel föreligger då den konkreta standarden som följer av avtalet i vid bemärkelse är oriktig (Grauers 2012, 144). Betydelsen av vid bemärkelse innefattar inte bara vad som avtalats skriftligen eller muntligt, men också andra uppgifter om köpeobjektet från säljarens sida t ex annonser, skriftväxling och muntliga uppgifter i anknytning med köparens undersökning (Grauers 2012, 144). Föreligger det ett konkret fel kan köparen göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet enligt 4:12 JB. 28 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden Felansvaret vid abstrakta fel avgörs genom vad köparen normalt kan förvänta sig (Grauers 2012, 142). Ett rättsligt fel förekommer då köparens möjlighet att rättsligt råda över fastigheten oväntat hindras t ex säljaren inte var rätt ägare till fastigheten, eller fastigheten är belastad av panträtter, nyttjanderätter eller andra rättigheter som inte framgick vid köpet (4:15-17 JB). Det är i regel säljaren som svarar för rättsliga fel om köparen var i god tro (Grauers 2012, 142). Ett rådighetsfel enligt 4:18 JB grundas på ett myndighetsbeslut t ex rivningsföreläggande inte framgick vid köpet och hindrar köparen enligt given förutsättning i samband med köpet använda fastigheten. Köparen ska kunna utgå från full rådighet över fastigheten och därmed skyddas den godtroende köparen (Grauers 2012, 144). Ett faktiskt fel är när fastigheten ”avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet” enligt 4:19 1 st 1 men 2 led JB. Följaktligen är en fastighet behäftat med ett faktiskt fel när den abstrakt avviker från den fastställda fysiska standarden (Grauers 2012, 199). Vad som är normalt för en fastighet är beroende på objektets karaktär t ex jordmånen är viktig för en jordbruksfastighet men mindre viktigt för en bostadsfastighet. Fördelning av ansvaret vid faktiskt fel utgår från köparens undersökningsplikt. Fel får köparen stå för utifrån vad en normalt erfaren och på området bevandrad köpare möjligtvis kan upptäcka och övriga dolda fel är säljarens ansvar (Grauers 2012, 143). Vid rättsliga fel och rådighetsfel har inte köparen någon undersökningsplikt (Grauers 2012, 144). Men det är rekommenderat att köparen ändå tar reda på all tillgänglig information i t ex fastighetsregistret och uppgifter hos kommunen. Det är nog överlag bättre att förekomma problemen vid kontraktsförhandlingarna än ta processen efter köpet. 4.1.2 Stämpelskatt Stämpelskatt betalas vid förvärv av fast egendom och tomträtter samt vid beviljande av inteckningar, 1 § SL. I mitten av 1600-talet behövde vissa avtal stämplade papper, charta sigillata, för att vara giltiga och dessa tillhandahöll staten mot viss betalning (SOU 1983:8, 31). Detta utvecklades senare till att papperna stämplades med ett speciellt stämpelmärke. Numera är systemet med stämpelmärken borttaget (SOU 1983:8, 31). I 6 § SL förklaras vid vilka förvärv som stämpelskatt inte utgår för bl.a. förvärv mellan makar. I det efterföljande tas inte alla punkterna upp i 6 § SL utan bara de som är av betydelse för privatpersoner vid förvärv av jordbruksfastigheter. Första punkten gäller förvärv mellan makar och syftet är att genom sammanläggning åstadkomma enhetlig lagfartsförhållanden för makarnas fasta egendom. Undantaget har inte fått motsvarande tillämpning vid fastighetsreglering (NJA 1985, 395). Punkt två är förvärv när ersättning 29 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden utgör fast egendom och bytet sker för att åstadkomma lämpligare fastighetsindelning eller utgör ett led i åtgärder för jordbrukets eller skogsbrukets yttre rationalisering. Stämpelskatten är 1,5 procent för fysiska personer och 4,25 procent för juridiska personer vid förvärv av fast egendom (8 § SL). Inteckningar beskattas med två procent av det belopp som intecknas i fast egendom och tomträtt (24 § SL). Stämpelskatten sänktes tillfälligt mellan den 12 juni 1996 och den 31 december 1997 till 0,5 procent för privatpersoner och en procent för juridiska personer, enligt lag (1996:837) om tillfällig nedsättning av stämpelskatt i vissa fall. Skälet var att sätta igång fastighetsmarknaden efter krisåren 1991-92. Med en sänkning av transaktionskostnaderna skulle priserna öka och skillnaden mellan befintliga byggnader och nyproduktion av byggnader skulle minska (prop. 1995/96:222, 4.3-4). Det skulle leda till positiva effekter på nyproduktionen och därmed på sysselsättningen och offentliga finanser (prop. 1995/96:222, 4.3-4). 4.2 Fastighetsreglering med köp I propositionen till fastighetsbildningslagen, prop. 1969:128, diskuterades det om huruvida köp kan beaktas som ett medgivande enligt 5:18 FBL. Det konstaterades att det var möjligt för man ville inte inskränka den fria dispositionsrätten. Kommittén resonerade att statens intresse av stämpelskattsintäkter inte skulle vara ett hinder för den mest lämpligaste handläggningsformen och att rationaliseringsåtgärder då kan ske frivilligt. Fastighetsreglering ansågs snabbare än köp och ett därpå omständligare förfarande motverkades, som möjliggör att flera myndigheter kan kringgås. Resultatet blev att det blev fullt möjligt att frångå graderingsvärdesskyddet och utplåna en hel fastighet med hjälp av fastighetsreglering. För att en fastighetsreglering ska kunna genomföras med en köpehandling som grund måste handlingen uppfylla bl.a. 4:1, 7 JB. Handlingen måste således vara ett giltigt köp och ansökan inkommit inom sex månader. Det krävs att köpet inte är svävande dvs. inga villkor enligt 4:3 1 st JB som behövs infrias för köpets fullbordan (Lantmäteriet 2013, 128). Även andra legala villkor som förvärvslagstiftning måste vara uppfyllda t.ex. jordförvärvslagen (Lantmäteriet 2013, 128). Dock om köpet ska villkoras med att det ska fullföljas med fastighetsbildning behöver inte beaktas då det uppfylls genom förrättningen (Lantmäteriet 2013, 128). Övriga villkor som inte är fastighetsanknutna hindrar inte att köpet genomförs med fastighetsreglering. Om ett sådant villkor inte infrias av någon av parterna kan inte köpet hävas. Part kan enbart kräva en fullgörelse av åtagandet eller skadestånd. Detta gäller således obligationsrättsliga villkor (Lantmäteriet 2013, 128). Köparen ska anses vara ägare till fastigheten utan att lagfart har sökts eller beviljats på den köpta fastigheten (Lantmäteriet 2013, 129). Vid överföring av hel fastighet genomförs därmed regleringen i en ägares hand och ingen ersättning ska utgå. Skulle 30 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden panträttshavarnas rätt skadas ska Lantmäteriet göra en officialvärdering och besluta om en ersättning, som betalas in till Lantmäteriet för fördelning enligt reglerna i UB (5:16 FBL). Ersättning ska betalas av ägaren, i detta fall köparen. I normalfallet överlåts fastigheten intecknad och belånad och köpeskillingen innefattar övertagande av lån. Likviden är det enda säljaren kan utkräva och köparen får tillgodose panträttshavare i samband med fastighetsregleringen (Lantmäteriet 2013, 130). Vid områdesförvärv, förvärvar en del av fastighet, blir skillnaden att köparen inte övertar betalningsansvaret för inteckningar och lån i den avträdande fastigheten. Beslut om ersättning till panträttshavarna på grund av minskning av fastighetens värde betalas av köparen (Lantmäteriet 2013, 131). Det finns följaktligen en risk för köparen att dels betala full köpeskilling och en ersättning till panträttshavarna. Lagfartsansökan bör göras av köparen för att skydda sig mot tvesalu. Köparen skyddas inte mot tredje part genom att köpehandlingen lämnas in till Lantmäteriet. Det anses att överlåtelsen inte blir känd, som vid lagfartsansökan, av andra eventuella köpare och de kan då förvärva fastigheten i god tro enligt 17:1-2 JB (Lantmäteriet 2013, 127). Vid förrättningens avslutande informerar Lantmäteriet inskrivningsmyndigheten om fastighetsregleringen så inskrivningsmyndigheten kan avslå lagfartsansökan enligt 20:6 JB och tar bort den införingen i fastighetsregistret (Lantmäteriet 2013, 131-2). Det blir klarlagt att lagfartsansökan inte kan leda till lagfart på grund av fastighetsregleringen. 4.2.1 Lantmäteriförrättning Hur en fastighetsbildningsförrättning ska utföras bestäms i 4 kap FBL. Det är enbart en lantmäterimyndighet som får handlägga fastighetsbildningsåtgärder, fastighetsbestämningar och särskilda gränsutmärkningsåtgärder (Julstad 2011, 123). Det finns en statlig lantmäterimyndighet, Lantmäteriet, och 39 stycken kommunala lantmäterimyndigheter i Sverige (Lantmäteriet 2015). Om en kommun med en kommunal lantmäterimyndighet skulle vara sakägare i en förrättning, så får kommunen eller annan sakägare yrka på att förrättningen handläggs av Lantmäteriet (4:7 a FBL). Den som handlägger förrättningen hos lantmäterimyndigheten är en förrättningslantmätare som även tar beslutet i ärendet (4:1 FBL). I en del fall kan även två gode män tillkomma utöver förrättningslantmätaren och tillsammans är alla tre beslutande i förrättningen (4:1 FBL). Beslut tas i form av ett majoritetsbeslut när förrättningslantmätaren och gode männen ska fatta beslut (4:17 1 st FBL). När alla tre har skilda meningar i en fråga är det förrättningslantmätarens mening som avgör (4:17 1 st FBL). Om det handlar om pengar eller annat kvantifierbart är det den mening med näst högsta mängden som gäller (4:17 1 st FBL). 31 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden Mot förrättningshandläggare gäller samma regler om jäv som mot domare (4:5 FBL). Grunderna för jäv mot domare regleras i 4:13 RB t ex är släkt med sakägare eller har ett eget personligt intresse i ärendet. Sakägare ska genast åberopa jäv när denne får kännedom om att förrättningslantmätaren är jävig. Om sakägaren inte anmäler direkt så går rätten till jäv förlorad (4:6 FBL). Först ansöker fastighetsägare om önskad åtgärd och därefter kan förrättningen påbörjas (4:8 FBL). Lantmäterimyndigheten kan bara handlägga åtgärder som avses i ansökan. Officialinitiativ av lantmäterimyndigheten att ändra fastighetsindelningen kan inte ske förutom i en pågående förrättning, när det behövs en fastighetsbestämning (14:1a 1 st 1 p). Men lantmäterimyndigheten får även i samband med pågående förrättning ta initiativ till servitutsåtgärder (7:10 FBL), inlösen (8:1 FBL), Klyvning (11:1 FBL) och sammanläggning (12:8 FBL). Även andra än sakägare har rätt att påkalla förrättning och det är kommunen, länsstyrelsen och tvångsförvärvare (5:3 och 13:2 FBL). Förrättningslantmätaren utreder därefter förutsättningarna för genomförandet av ansökta åtgärder är möjliga. Grunderna för lantmäterimyndighetens utredningsplikt stadgas i 4:25 FBL. Förrättningslantmätaren ska i utredningen rådgöra med sakägarna, vilket innebär att lantmätaren överlägger med sakägarna berörande önskade åtgärder och yrkande som ansökan avser (4:25 FBL). Ett led i utredningen av förutsättningarna ska förrättningslantmätaren samråda med berörda myndigheter (4:25 FBL). Om det är nödvändigt ska förrättningslantmätaren hålla sammanträde med berörda fastighetsägare och andra sakägare, t ex nyttjanderättshavare, och vid eventuellt sammanträdet redogöra för ansökan samt rådande förutsättningar (4:14 FBL). Ett sammanträde är en bra plattform att informera om och avgöra frågor som annars kunde varit svåra och omständligare att förklara eller komma överens om via telefon eller brev (Ekbäck 2012, 89). Vid sammanträdet har sakägarna möjlighet att framföra önskningar om hur fastighetsbildningen ska genomföras. Om det vid fastighetsreglering, klyvning eller fastighetsbestämning råder oenighet mellan sakägarna får förrättningslantmätaren ta beslut med stöd av bestämmelserna i FBL. Det ska föras ett protokoll vid sammanträdet som redovisar vad som har behandlats vid sammanträdet (6 § FBK). Om fastighetsbildning eller fastighetsbestämning utmynnar i nya gränser eller gräns läge bestäms ska gränssträckningen markeras på marken (4:27 FBL). I vissa fall kan det vara tillräckligt med redovisning på karta eller andra förrättningshandlingar. Vid t ex gräns i vattenområde kan läget redovisas med en förrättningskarta tillsammans med koordinatuppgift (Julstad 2011, 124). När beslut tas om fastighetsbildningsåtgärd, fastighetsbestämning eller särskild gränsutmärkning ska detta meddelas i ett fastighetsbildningsbeslut, fastighetsbestämningsbeslut eller beslut om särskild gränsutmärkning (4:25a, 14:4, 14:15 FBL). Det ska framgå av besluten vilken förändringen i fastighetsindelningen blir eller vad resultaten av fastighetsbestämningen eller särskild gränsutmärkning medför (Julstad 2011, 124). 32 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden En förrättning ska inställas om hinder mot fastighetsbildningen föreligger enligt 4:31 FBL t ex de allmänna villkoren i 3 kap. FBL eller fastighetsregleringsvillkoren i 5 kap. FBL inte är uppfyllda (Ekbäck 2012, 101). Om hindret kan undanröjas i fall sökande jämkar sin talan ska den ges tillfälle att göra detta (4:31 FBL). Det ingår i lantmäterimyndighetens rådgivande uppgifter att hjälpa sakägare ändra sin talan så hindret undviks (Ekbäck 2012, 101). Vid fastighetsregleringar och klyvningar ska också en ersättning bestämmas. Förrättningslantmätaren bestämmer ersättningen i ett ersättningsbeslut och i beslutet ska det framgå om ersättning ska utgå samt hur stor och vem som ska betala till vem (Ekbäck 2012, 102). Beslutet ska även precisera när betalningen av ersättningen ska ske (Julstad 2011, 125). Dessutom bör det anges i beslutet om en eventuell ränta kan komma att utgå (Ekbäck 2012, 102). Ett ytterligare beslut måste tas i en förrättning beträffande fastighetsreglering och klyvning och det är när tillträde till marken ska ske (5:30, 11:8 FBL). Detta beslutas i ett tillträdesbeslut. Om inget beslut meddelas sker tillträdet när förrättningen är fullbordad. Förrättningen är fullbordad när fastighetsbildningen är införd i fastighetsregistret (1:2 2 st FBL). Fastighetsbildningsbeslutet måste ha vunnit laga kraft innan tillträde får ske (5:30 och 11:8 FBL). Om det av särskilda omständigheter är lämpligt får tillträdet ske i förtid (5:30 a FBL). Beslut om förtida tillträde kräver inte att fastighetsbildningsbeslutet vunnit laga kraft. Emellertid ska fastighetsbildningsbeslutet kunna överklagas särskilt, så kallad preliminärfråga, och ett förskott av ersättningen betalas (5:30 a FBL). I en förrättning finns det en möjlighet att fatta beslut succesivt t ex ta fastighetbildningsbeslut och tillträdesbeslut innan ersättningsfrågan har avgjorts och ersättningsbeslutet är avklarat (Julstad 2011, 125). Förrättningens kostnader ska enligt FBL betalas av de berörda fastighetsägarna. I 2:6 FBL återfinns vad som ingår i förrättningskostnaderna. I FBL finns det särskilda bestämmelser om hur förrättningskostnaderna ska fördelas mellan sakägarna för olika fastighetbildningsåtgärder, för fastighetsbestämning och för särskild gränsutmärkning (Julstad 2011, 125). Beslut om kostnadsfördelning ska alltid fattas i en förrättning (4:33 FBL). Handlingar som ska upprättas i en förrättning är en förrättningskarta och en beskrivning (4:28 FBL). Besluten som har fattats i förrättningen ska redovisas i ett förrättningsprotokoll (4:16 FBL). I protokollet ska skälen till besluten framgå i behövlig mån (Julstad 2011, 125). 33 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden Förrättningen avslutas genom ett särskilt avslutningsbeslut, vilket sker när samtliga beslut som är nödvändiga i förrättningen har fattats (4:29). Avslutningsbeslutet fattas normalt samtidigt som alla andra beslut i förrättningen (Julstad 2011, 125). Lantmäterimyndigheten avskiljer sig från förrättningen genom avslutningsbeslutet enligt 4:29 FBL (Ekbäck 2012, 104). Besluten i förrättningen kan överklagas av berörda sakägare (15:6 FBL). Byggnadsnämnden eller annan kommunal nämnd som har ansvar för plan- och byggväsendet får överklaga förrättningen och utanför detaljplan eller områdesbestämmelse kan även länsstyrelsen överklaga förrättningen (Julstad 2011, 125). De som har möjlighet att överklaga ska meddelas att beslut är tagna. Underrättelse av fattade beslut ska ske inom en vecka från att besluten togs (24 § FBK). Sakägare eller andra vars rätt att överklaga ska göra det inom fyra veckor till mark- och miljödomstolen (15:6-8 FBL). Nästa instans är Mark- och miljööverdomstolen och det krävs ett prövningstillstånd om mark- miljödomstolen beslut kan överklagas (Julstad 2011, 125-6). Mark- och miljööverdomstolens beslut kan inte överklagas (5:5 LMM). Men om det är av vikt för rättstillämpningen kan Mark- och miljööverdomstolen tillåta att prövningen sker av Högsta domstolen (5:5 LMM). Normalt är Mark och miljööverdomstolen sista instansen i dessa mål (Ekbäck 2012, 104). Om förrättningen inte överklagas vinner den laga kraft. Uppgift om fastighetsindelning eller fastighetsbestämning ska då införas i fastighetsregistret. Nybildade fastigheter och samfälligheter får sina nya registerbeteckningar (19:1 och 2 FBL). När förrättningen har förts in i fastighetsregistret anses förrättningen vara fullbordad (1:2 2 st FBL). Ansvaret av fastighetsregistreringen åligger lantmäterimyndigheten (19:6 FBL). Lantmäterimyndigheten är ansvarig så alla handlingar av betydelse i förrättningen t ex karta, beskrivning och protokoll samlas i en förrättningsakt och arkiveras (14 § FBK). Akten är en upprättad handling hos myndighet och är därmed en offentlig handling enligt tryckfrihetsförordningen och den som vill kan ta del av den. 4.2.2. Jordbruksfastighet 3 kap. FBL Utöver lämplighetskraven i 3:1 FBL finns även särskilda lämplighetsvillkor och skyddsbestämmelser i 3:5-6 FBL. I 3:5 FBL finns det s.k. företagsekonomiska villkoret som innefattar att en jordbruksfastighet som ny- eller ombildas måste ge ett godtagbart ekonomiskt utbyte. En jordbruksfastighet måste således bidra med ett tillskott till fastighetsägarens försörjning. Ett godtagbart ekonomiskt utbyte kan vara lägre i glesbygd än i övriga landet efter rådande regionpolitiska bedömningar (Ekbäck 2012, 49). Det företagsekonomiska kravet ställs också med hänsyn till jordbrukspoliska riktlinjer som beslutats av statsmakterna (prop. 1993/94:27, 30). Fastighetsbildningen ska främja de regionpolitiska intressena som sysselsättning och bosättning (Ekbäck 2012, 49). Men utgångspunkten ska vara att jordbruket inbringar den huvudsakliga inkomsten så till vida jordbruket inte kan kombineras med annan verksamhet på orten (prop. 1993/94:27, 30). Verksamheten som kombineras med jordbruket ska vara 34 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden varaktigt och kan antas bestå en längre tid (3:5 FBL). Det ekonomiska kravet kan också vara lägre om fastighetsbildningen främjar vården av natur- och kulturmiljö (3:5 FBL). Således behöver inte jordbruket inbringa huvuddelen av inkomsten för fastighetsägaren. I 3:6 FBL finns skyddsregeln som fastslår att fastighetsbildning rörande jordbruksfastighet inte får ske om åtgärden medför någon olägenhet av betydelse för jordbruksnäringen. Meningen med skyddet av jordbruksnäringen är att jordbruk som är bärkraftiga och välarronderade samt är av särskild betydelse för landets livsmedelsförsörjning inte delas upp i mindre enheter (prop. 1993/94:27, 24). Åtgärder som bryter sönder bärkraftiga och utvecklade lantbruk anses strider mot skyddsbestämmelsen (prop. 1993/94:27, 34). Ett bärkraftigt och utvecklat lantbruk är en enhet som kan ge full sysselsättning åt minst en person inom företagets jordbruksdel (Ekbäck 2012, 50). Det finns ett undantag från dessa regler i 3:9 FBL för att ge möjligheten till successiv förbättring av fastighetsindelning. Denna möjlighet gör att systemet inte blir osmidigt och statiskt när förbättringar är önskvärda även när alla fastigheter inte uppfyller lämplighetskraven och skyddsvillkoren (Ekbäck 2012, 53). Undantaget innebär att resultatet av förrättningen ska bedömas i sin helhet och ska medföra en förbättring i något avseende t ex en jordbruksfastighets drift blir bättre och lönsamheten förbättras (Ekbäck 2012, 54). Däremot ska inte en mer ändamålsenlig fastighetsindelning motverkas. Detta krav avser olämpliga restfastigheter som kan bestå en längre tid (Ekbäck 2012, 55). Om en fastighetsbildning skulle vara till övervägande nytta för allmänheten får åtgärden genomföras även om den strider mot skyddet för jordbruksnäringen (3:10 FBL). Följaktligen behövs en avvägning mot skyddsvillkoret i 3:6 FBL vid en konflikt mellan allmänna intressen och jordbruksnäringen (Ekbäck 2012, 55). 4.3 Jordförvärvslagen Det finns restriktioner av förvärv av jordbruksfastigheter och dessa har historiskt sett tillkommit med avsikten att aktiva jordbrukare ska inneha jordbruksmarken (Grauers 2012, 298). Förvärvslagstiftningen har förhindrat andra att spekulera i jordbruksfastigheter. Nuvarande lagstiftning Jordförvärvslagen (JFL) inskränker rätten att förvärva jordbruksfastigheter i vissa fall. Syftet med JFL var att rationalisera jordbruket men vid ändringar i lagen år 1991 avreglerades denna samt prisregleringen som reglerade markspekulation (Grauers 2012, 298). Efter år 2005 ändrades lagen och blev mer restriktiv igen (Grauers 2012, 298). En lantbruksegendom enligt 1 § JFL är en fastighet som taxeras som en lantbruksenhet. Lagtexten utrycker detta med ”fast egendom” som taxeras som lantbruksenhet (1 § JFL). Det innebär följaktligen att lagen inte bara avser förvärv av registerfastighet utan också förvärv av areal eller ideell andel av registerfastighet (Grauers 2012, 298). 35 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden Glesbygd definieras enligt lagen områden med gles befolkning, med långa avstånd till sysselsättning och service samt skärgårdsområden (1 § JFL). Det gemensamma ur ett regionpolitiskt perspektiv är en önskan om att främja sysselsättning och service. Omarronderingsområde avser områden med mycket stark ägosplittring, vilket länsstyrelsen fastställt en plan för rationalisering av ägostrukturen (1 § JFL). Det är regeringen som bestämmer vilka delar av landet som ska vara glesbygd och omarronderingsområden (1 § JFL). Det är länsstyrelsen i det län fastigheten ligger som lämnar tillstånd av förvärv eller Jordbruksverket efter beslut från regeringen (9 § JFL). Inom tre månader efter förvärvet ska ansökan ske (10 § JFL). Tillstånd behövs vid överlåtelse i form av köp, byte och gåva (2 § 1 st JFL). Regeln i 2 § 1 st JFL kan tolkas, motsatsvis, att de familjerättsliga förvärven inte kräver tillstånd (Grauers 2012, 299). Om man med bodelning, arv eller testamente förvärvar jordbruksfastighet, är förvärvet giltigt (Grauers 2012, 299). Om ansökningen inte görs inom tidsfristen eller tillstånd vägras är förvärvet ogiltigt (11 § 1 st JFL). Länsstyrelsens beslut kan överklagas till Jordbruksverket och Jordbruksverkets beslut till förvaltningsdomstol (17 § JFL). Förvärv som är beroende av tillstånd enligt JFL ska vid ansökan om lagfart förklaras vilande enligt 20:7 p 12 JB. Lagfartsansökan ska avslås om avtalet är ogiltigt enligt JFL (20:6 p 8 JB). Om lagfart ändå skulle beviljas av misstag är förvärvet giltigt (11 § 2 st JFL). Enligt 4 § JFL krävs det alltid tillstånd om fastigheten ligger inom glesbygd eller omarronderingsområde samt då förvärvaren är en juridisk person. Fysiska personer får följaktligen förvärva lantbruksfastigheter utanför glesbygd eller omarronderingsområden. Om en privatperson förvärvar en lantbruksegendom i glesbygd, men utanför omarronderingsområde, så behövs inget tillstånd, om personen bott i kommunen minst ett år (5 § JFL). Ökning av en fastighets graderingsvärde genom fastighetsreglering är inte ett sådant förvärv som anges i jordförvärvslagen. Under vissa givna förutsättningar i 5:20 FBL ska ökningen av fastighets graderingsvärde hänskjutas av lantmäterimyndigheten till prövning hos tillståndsmyndighet enligt JFL, som om förvärv genom köp förelagts (Beckman et al. 2015b). Således behövs ett tillstånd enligt JFL för att förrättningen ska kunna genomföras i område där sådant tillstånd krävs vid köp (Lantmäteriet 2013, 139). Det förutsätter en ökning av graderingsvärdet och ökning är större än vad som kan ske tvångsvis i 5:8 FBL och frångås genom ett medgivande enligt 5:18 1 st p 3. 36 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden 4.4 Lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället Lagen ger arrendatorer företräde om fastighetsägaren skulle överlåta den fastighet eller en del av fastigheten som arrendet avser (Grauers 2012, 301). Förvärvslagen är tillämplig på gårdsarrenden, jordbruksarrenden som innefattar bostad åt arrendatorn, och bostadsarrenden (ArrfL 1 §). Om arrendatorn är intresserad av att förvärva arrendestället ska arrendatorn göra en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten (ArrfL 2 § 1 st). Under tio år får inte fastighetsägaren överlåta hela eller delar av fastigheten genom köp eller byte utan att först erbjuda arrendatorn köpa fastigheten (4 § 1 st och 5 § 1 st ArrfL). Det finns dock undantag från fastighetsägarens hembudsskyldighet, när arrendatorn inte har direkt besittningsskydd eller godkänner överlåtelsen eller då arrendestället inte kan avstyckas och bilda självständig enhet (5 § 4 st och 6 § 2 st ArrfL). Hembudet sker genom att fastighetsägaren skickar in ett utkast på köpekontraktet där köpeskillingen och övriga villkor finns med till arrendenämnden. Utkastet ska också vara undertecknat av säljaren och eventuell underskrift av make (8 § 1 st ArrfL). När arrendatorn har tagit del av hembudet får inga villkor ändras eller hembudet återkallas (9 § 1 st ArrfL). Om arrendatorn inte accepterar hembudet upphör det att gälla (10 § 2 st ArrfL). Arrendatorn antar hembudet genom att anmäla till arrendenämnden att han vill köpa arrendestället på de villkor som erbjudits. Accepten av hembudet ska inkomma inom tre månader från det att hembudet gjordes (10 § 1 st ArrfL). Arrendenämnden prövar sedan om hembudet har godtagits på rätt sätt samt om arrendatorn har gjort ändringar ska arrendenämnden ge arrendatorn möjlighet till ändring, så accepten blir ren (Lagutskottet 185, 35). Köparen behöver inte skriva under avtalet enligt 11 § ArrfL, vilket går emot formkraven i 4:1 JB. Men avtalet ska innehålla en klausul om att köpebrev ska upprättas (11 § ArrfL) och övriga regler om köp i 4 kap JB gäller (Grauers 2012, 302-3). Om hembudet förfaller kan jordägaren överlåta fastigheten till annan köpare än arrendatorn med samma villkor som i hembudet eller med bättre villkor för jordägaren (12 § 1 st ArrfL). Däremot får jordägaren inte överlåta fastigheten med villkor som hade vart bättre för arrendatorn än de i hembudet. Skulle fastighetsägaren låta bli att hembjuda fastigheten eller utan tillstånd från arrendenämnden överlåta fastigheten är förvärvet ogiltigt (13 § 1 st ArrfL). I det första fallet ska inskrivningsmyndigheten avslå lagfartsansökan enligt 20:6 p 5 JB och i andra fallet antingen avslå ansökan eller förklara ansökan vilande enligt 20:7 p 12 JB. Om inskrivningsmyndigheten trots allt skulle bevilja lagfart är förvärvet giltigt enligt 13 § 2 st ArrfL. 37 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden I rättsfallet NJA 2001 s. 456 överfördes en hel fastighet som var utarrenderad genom fastighetsreglering. HD bedömde att detta inte kunde jämställas med köp och därför behövde ägaren inte hembjuda fastigheten till arrendatorn. HD fastslog också att ArrfL inte är sådan förvärvslagstiftning som avses i 5:20 FBL. För 5:20 FBL avser att fastighetsreglersinstitutet inte används i syfte att kringgå lagstiftning, vilken inskränker rätten att förvärva fastigheter t ex JFL. Då ArrfL istället åsyftar på situationen när fastigheter säljs så ansågs lagen inte vara sådan lagstiftning som omfattas av 5:20 FBL. Denna förvärvslag kan alltså undvikas genom fastighetsreglering (Larsson et al. 2014, 189). 38 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden 5. Rättigheter i jordabalken 5.1 Jordbruksarrende Enligt 7:1 JB avser kapitlet arrenden och det finns vissa bestämmelser om detta i kap 8-15. Jordbruksarrende vilar först på reglerna i sjunde kapitlet JB. Sedan i 8:1 JB återfinns formkraven för arrenden och dessa är upplåtelse av jord till nyttjande mot vederlag. Avtalet ska vara skriftligt och ändringar eller tillägg som inte skrivs in i avtalet är utan verkan (8:3 JB). För att arrendet ska vara ett jordbruksarrende ska den upplåtna jorden brukas (9:1 JB). Det finns två typer av jordbruksarrenden; gårdsarrende och sidoarrende. Ett jordbruksarrende där det ingår bostad och arrendatorn är en fysisk person kallas för gårdsarrende (Larsson och Synnergren 2011, 139). Juridiska personer kan inte ha en bostad och därmed blir det inte gårdsarrende när en juridisk person är arrendator (prop 1970:20 del B, 861). Ett krav på att någon ska bo i bostad föreligger inte vid gårdsarrende och följaktligen kan en fysisk person inneha flera gårdsarrenden (Larsson och Synnergren 2011, 139). Avtalstiden måste avse en bestämd tid och skulle ingen tid avtalas gäller jordbruksarrendet fem år (9:2 JB). Avtalad tid kan inte vara längre än 25 år enligt 7:5 JB. Om maximumtiden skulle överskridas krävs det ändå uppsägning och i princip föreligger det då direkt besittningsskydd (Larsson och Synnergren 2011, 141). Vid förlängning av arrendet är det inget nytt avtal utan en överenskommelse enligt 7:7 JB och de tvingande reglerna är inte tillämpliga (Larsson och Synnergren 2011, 141). Föregående förutsätter att överenskommelsen om förlängning träffas under arrendetiden men också sker inom ramen för besittningsskyddsprocessen, från uppsägning till lagakraftvunnet beslut (Larsson och Synnergren 2011, 142 ). Uppsägningstiden är, om parterna inte avtalat om längre tid, åtta månader i fall arrendetiden är kortare än fem år och ett år om arrendetiden är fem år eller längre (9:3 JB). Enligt 9:29 JB ska arrendeavgiften betalas i pengar. Avgiften får indexregleras i avtalet och avgiften medför även normalt en skattskyldighet till moms (Larsson och Synnergren 2011, 145). Det bör i avtalet finnas ett förbehåll rådande arrendatorns skyldighet att betala moms på avgiften (Larsson och Synnergren 2011, 145). Om inget annat avtalas följer det av 8:12 JB att avgiften ska betalas senast tre månader före varje arrendeårs utgång. Fastighetsägaren har rätt till ytterligare ersättning utöver avgiften så som ränta, ersättning för inkassokostnader och skadestånd vid ett förverkande av arrenderätten (Larsson och Synnergren 2011, 149). Arrendatorn har i vissa fall rätt till avdrag från arrendeavgiften (8:9–11 JB). Rätt till avdrag har arrendatorn om uppgifterna om arrendeställets ägovidd i avtalet är oriktiga (8:9 JB). Skulle arrendeställets ägor minskas eller försämras genom vattenflöde, jordras eller annan sådan händelse och arrendatorn 39 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden inte har vållat skadan får arrendatorn avdrag på avgiften (8:10 JB). Avslutningsvis kan arrendatorn också erhålla nedsättning på avgiften om någon del frångår arrendestället genom annat förvärv (8:11 JB). I lagen finns inga krav att arrendestället ska uppfylla viss standard förutom kravet om hälsoriktig bostad enligt 9:17 4 st JB (Larsson och Synnergren 2011, 143). Utgångspunkten är att arrendestället upplåts i befintligt skick och arrendatorn genom dennes underhållsplikt håller arrendestället i samma skick (Larsson och Synnergren 2011, 143). Därför kan arrendestället vara i ett bra eller uselt skick. Arrendatorns infriande av sin underhållsskyldighet kontrolleras genom uppmätning av brister i underhållet av arrendestället vid en syneförrättning (Larsson och Synnergren 2011, 143). Därefter görs en ekonomisk avräkning mellan arrendatorn och fastighetsägaren för att reglera eventuellt överskott eller underskott av underhållet (Larsson och Synnergren 2011, 143). Syn ska genomföras vid arrendeperiodens början och slut eller enligt bestämmelser i arrendeavtalet (9:23 3 st JB). Om det i avtalet har avtalats att syn ska ske innan lagens föreskrifter t ex vart femte år, så kallas detta för en mellansyn (Larsson och Synnergren 2011, 164). Syn ska hållas inom sex månader före och fyra månader efter den tidpunkt den hänför sig till och kan avslutas tidigare om länsstyrelsens medger det (9:24 3 st JB). Den tidpunkt som nämns i föregående är antingen arrendetidens början eller slut. Medgivande från länsstyrelsen efter fristens utgång behövs inte om synen sker inom två månader om det beror på undersökning av förekomsten av ogräs (9:24 3 st JB). En syn börjar med att synemän utses och de ska vara minst två stycken och vara förtrogna med ortens jordbruksförhållanden samt vara godkända av länsstyrelsen (Larsson och Synnergren 2011, 165). Parterna utser synemän tillsammans och skulle de inte komma överens utser länsstyrelsen synemän åt dem (Larsson och Synnergren 2011, 165). Det gäller samma jävsregler mot syneman som mot domare (9:24 1 st JB). Synemännen bör innan synegången börjar kalla till sig parterna och förvissa sig om att de har godtagit kallelsen och samla in eventuella fullmakter (Larsson och Synnergren 2011, 166). Part som anser syneman är jävig eller inte är förtrogen med ortens jordbruksförhållanden ska framställa sin invändning innan synegången börjar (9:25 2 st JB). Synemännen bör även innan synegången börjar redovisa allt underlag för parterna utifall någon av parterna inte haft kännedom om något av materialet (Larsson och Synnergren 2011, 166). I huvudsak ska hela arrendestället synas vid synegången med vissa undantag som redovisas i detta stycke (Larsson och Synnergren 2011, 166-67). Det som enligt avtalet inte ingår i arrendatorns skyldighet att underhålla ska inte ingå i synen. Dessutom ska inte heller arrendatorns egen egendom, vilket inte ingår i arrendatorstället, ingå i synen. Samfälligheter ingår aldrig i arrendestället och ska därför inte synas. Parterna får även undanta viss del av arrendestället, om de är överens därom och de gemensamt 40 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden bestämmer bristbeloppet samt summan noteras i synehandlingen (9:26 1 st JB). Undantag kan göras enligt en sådan överenskommelse om undantag enligt ovan eller ett korrekt tillägg till arrendeavtalet (Larsson och Synnergren 2011, 167). Synemännen ska utöver värdera brister även kontrollera om bostad är hälsoriktig och föreskriva åtgärder samt kostnaden och tiden för avhjälpandet enligt 9:17 2 st JB. De ska också reglera ersättning för förbättringar som arrendatorn genomfört (9:26 2 st JB). Dessutom ska synemännen vid behov kontrollera att arrendatorn får ersättning vid dennes konkurs när fastighetsägaren säger upp avtalet (9:26 2 st JB). Även när fastighetsägaren och arrendatorn inte kommer överens om ersättningen enligt 9:31 2 st JB, rörande fastighetsägarens hembud vid överlåtelse av arrenderätten, ska synemännen bestämma ersättningen (9:26 2 st JB). Därefter ska synemännen värdera bristerna i arrendestället och anteckning ska göras om: bristen beskaffenhet; åtgärder för avhjälpandet; kostnaden för respektive åtgärd (9:26 4 st JB). Avräkning ska ske när arrendestället avträdes eller vid tidigare tidpunkt om så avtalats (9:23 JB). Förlängs arrendeavtalet ska avräkning ske om mer än nio år förlöpt sedan tillträdet eller från senaste avräkningen (9:23 JB). Avräkning ska också ske i anknytning till ett förordnande enligt 5:33 a FBL (9:23 2 st JB). Syftet med avräkningen är att reglera ersättningsanspråk som hänförs till förändringar i arrendestället under en eller flera arrendeperioder, mellan fastighetsägaren och arrendatorn (Larsson och Synnergren 2011, 171). Det som i första hand ska behandlas är fastighetsägarens anspråk på ersättning för arrendatorns försummelse av vård och eftersatt underhåll samt arrendatorns ersättning för avhjälpta tillträdesbrister (Larsson och Synnergren 2011, 171). Med hjälp av syn före och efter avtalsperioden kan ersättning sedermera fastställas. Arrendatorn har rätt till förlängning av arrendekontraktet vid dess utgång och detta förhållande härrör från arrendatorns direkta besittningsskydd (Larsson och Synnergren 2011, 189). Om arrendatorn blir uppsagd behöver han eller hon inte godta uppsägningen och fastighetsägaren måste vända sig till arrendenämnden för prövning av skälen till uppsägningen (Larsson och Synnergren 2011, 189). Arrendenämnden utgår ifrån i sin prövning att arrendatorn ska få arrendet förlängt (Larsson och Synnergren 2011, 189). 41 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden Det finns två undantag från huvudregeln att arrendatorn ska få arrendet förlängt (Larsson och Synnergren 2011, 189-90). Det första är avsaknad av besittningsskydd enligt 9:7 JB. Detta gäller för sidoarrenden på mindre än ett år eller i fall arrenderätten är förverkad samt pant eller borgen har försämrats. Den andra situationen är i fall arrendatorn har besittningsskydd och blivit uppsagd till arrendekontraktets utgång under förutsättning att en besittningsbrytande grund finns enligt 9:8 JB. En jordbruksarrendator kan förverka sin arrenderätt på fem olika sätt som redovisas i 8:23 JB. Situationer som förverkar arrenderätten är obetald arrendeavgift, vanvård av arrendestället, arrendestället används för annat ändamål, otillåten överlåtelse av arrenderätten och otillåten andrahandsupplåtelse samt arrendatorn åsidosätter avtalsenlig skyldighet (8:23 JB). De besittningsbrytande grunderna återfinns i 9:8 JB och redovisar sex olika fall. De sex tillfällena som fastighetsägaren kan bryta arrendatorns besittningsskydd är om arrenderätten är förverkad, arrendatorn har misskött sina förpliktelser, fastighetsägaren eller maka eller avkomling ska bruka arrendestället, arrendestället behövs för en mera ändamålsenlig indelning i brukningsenheter, arrendestället ska användas enligt detaljplan och arrendestället ska användas för annat ändamål. Uppsägningen ska vara skriftligt eller alternativt att ett skriftligt erkännande lämnas och uppsägningen kan lämnas till den som är behörig att ta emot arrendeavgiften åt fastighetsägarens vägnar (8:8 JB). Uppsägningen ska delges till arrendatorn (8:8 2 st JB). Delgivningen sker först genom en surrogatdelgivning och sedan med en kungörelsedelgivning enligt 8:8 3, 4 st JB. En surrogatdelgivning går till som följer av 8:8 3 st JB. Först söks arrendatorn i sin bostad och skulle man inte påträffa arrendatorn där, får man skicka en uppsägningen i ett rekommenderat brev och lämna ett ytterligare exemplar i bostaden till en vuxen i hushållet eller om arrendatorn driver en rörelse med fast kontor, lämnas exemplaret till en vuxen anställd. Skulle man händelsevis inte påträffa någon får uppsägningen lämnas i dennes postlåda. Har arrendatorn inte en känd hemvist i landet eller inte ett känt ombud, som har rätt att motta uppsägningen, får uppsägningen ske genom kungörelse i Post- och inrikes Tidningar. En ansökan hos domstol gäller även som uppsägning efter att delgivning skett på rätt sätt (8:8 5 st JB). Först får fastighetsägaren hänskjuta uppsägningen till arrendenämnden om inte arrendatorn självmant avflyttar (9:10 JB). Fastighetsägaren ska inlämna en ansökan till arrendenämnden och denna ska vara skriftlig (8 § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder). Först kallar arrendenämnden till ett sammanträde och kan nämnden inte ta beslut om uppsägningen ska beslutet meddelas inom två veckor (9:21 lagen om arrendenämnder och hyresnämnder). Arrendenämndens beslut kan överklagas till hovrätten och ett prövningstillstånd behövs inte (8:31, 31 a JB). Överklagan ska normalt inkomma till hovrätten inom tre veckor från beslutet togs (Larsson och Synnergren 2011, 208). Hovrättens beslut kan sedan överklagas till Högsta domstolen och till denna instans krävs ett prövningstillstånd (8:31 d JB). 42 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden 5.2 Rättigheters bestående 5.2.1 Lagfarna köp Rättigheter som uppkommit genom avtal riskerar upphöra genom huvudregeln ”köp bryter legostämma” vid överlåtelse av fastighet (Grauers 2012, 173). Men genom reglerna i 7:11–14 JB blir de flesta rättigheter gällande mot den nya ägaren vid överlåtelse av fastighet. Om säljaren gjort upplåtelser av rättigheter i nära anslutning eller efter överlåtelsen bestämmer inskrivningen om rättigheten består (Grauers 2012, 354). I jordbrukssammanhang kan det tilläggas att arrenden är skyddade vid en överlåtelse om arrendatorn har tillträtt före överlåtelsen (7:13 1 st JB). Rättigheter som upplåtits innan överlåtelsen gäller mot den nya ägaren enligt 7 kap JB och kan inte göras ogiltig mot den nya ägaren genom dennes lagfartsansökan (17:2 3 st JB). För att en rättighet som upplåtits av säljaren efter överlåtelsen kan bara göra gällandes mot förvärvaren om rättighetshavaren varit i god tro och ansökt om inskrivning före förvärvarens lagfartsansökan (17:3 JB). Om ansökningarna inkommer samma inskrivningsdag är det lagfartsansökan som har företräde (17:4 1 st JB). Sålunda är grundprincipen att rättigheter blir bestående vid köp (Grauers 2012, 174). 5.2.2 Fastighetsreglering Huvudregeln i 7:29 2 st JB är att nyttjanderätt, servitut och rätt till elektrisk kraft inte fortsätter gälla i mark eller byggnad som frångår fastighet. Vid hyra måste förvärvaren säga upp avtalet en månad från tillträdet (7:29 2 st JB). Sägs hyresavtalet upp inom tidsfristen ska uppsägningen prövas enligt 12 kap JB. Det kan innebära att genom besittningsskyddet får hyresgästen bo kvar. Lantmätaren har en utredningsplikt enligt 4:11 1 st FBL och ska ta reda på vilka som är sakägare. Fastighetsägaren har också en skyldighet att på begäran från lantmätaren ange kända rättighetshavare, annars blir fastighetsägaren ersättningsskyldig till rättighetshavaren (4:11 2 st FBL). Om säljaren förslagsvis avsiktligen skulle avstå från att informera om en rättighet blir han eller hon skyldig att ersätta den skada som drabbar rättighetshavaren (4:11 FBL). Enligt 5:34 och 4:11 FBL blir rättighetshavaren sakägare när dess rättighet upphör, inskränks eller på annat sätt påverkas av en fastighetsreglering. 43 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden Det finns två möjligheter varigenom rättighet kan bestå, antingen förordnas rättigheten bestå enligt 5:33 a och 7:13 FBL eller tilldelas det ett nytt område på den avträdande fastigheten enligt 5:33 FBL. Alternativet med nytt område enligt 5:33 FBL är i praktiken sällan användbart, eftersom lokaliserade rättigheter ofta är kopplade till ett bestämt område med befintliga anläggningar t ex brunn, väg, ledning och avloppsinfiltration (Ekbäck 2012, 210). Lantmäterimyndigheten kan således förordna att rättigheten ska bestå, om sakägare begär det och det är lämpligt samt inte motverka syftet med fastighetsregleringen (5:33 a FBL). Syftet med en fastighetsreglering är i många fall att tillträdaren ska kunna ta den överförda egendom i full besiktning (Bonde et al. 2013). Om det genom fortsatt nyttjande av nyttjanderätten skulle förhindra eller begränsa besittningstagandet på ett avgörande sätt får inte nyttjanderätten förordnas (Bonde et al. 2013). 44 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden 6. Resultat I detta kapitel redovisas resultaten med kommentarer från undersökningen. Första underrubriken redogör för den första problemställningen och sen fortsätter det i kronologisk ordning. Utvecklingen av fastighetsregleringars användande behandlas i första underrubriken, 6.1, och sedan redovisas fastighetsregleringars inverkan på värdering av jordbruksmark i nästa underrubrik. Därefter i sista underrubriken redovisas lönsamheten med fastighetsregleringar jämfört med lagfarna köp. 6.1 Fastighetsregleringars andelar av marknaden kontra lagfarna köp Under åren 1996, 99, 2002, 05, 08, 11, 13 och 2014 i kommunerna Trelleborg, Ystad och Skurup har antalet genomförda fastighetsregleringar grundade med ett köp undersökts. Endast regleringar som har skett utanför detaljplan har tagits med och där förvärvaren dessutom har varit en privatperson. Tabell 3 - Sammanställning av undersökningen. JORDBRUKSMARK (ÅKER & BETE) ÅR 1996 1999 2002 2005 2008 2011 2013 2014 LAGFARNA KÖP (HA) 318 166 90 233 119 136 574 488 54 % 46 % 25 26 23 19 -4 Trelleborg Ystad Skurup FRGL (HA) Trelleborg Ystad Skurup TOTALT HA Lagf.köp Fast.regl TOTAL % Lagf.köp Fast.regl ANTAL Lagf.köp Fast.regl HA/ Lagf.köp FÖRSÄLJNING Fast.regl diff 355 295 172 194 199 124 822 517 61 % 39 % 53 40 16 13 -3 45 14 72 35 40 47 94 121 181 40 % 60 % 26 18 5 10 5 36 186 134 88 85 68 356 241 60 % 40 % 40 18 9 13 4 38 167 48 139 115 179 253 433 37 % 63 % 29 23 9 19 10 97 82 50 177 72 55 229 304 43 % 57 % 23 14 10 22 12 175 53 65 100 524 160 293 784 27 % 73 % 27 17 11 46 35 6 32 83 223 127 52 121 401 23 % 77 % 22 21 6 19 14 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden I denna sammanställning särskiljs inte åker- och betesmark utan de är tillsammans jordbruksmark. Av totalt ca 800 stycken observerade förrättningar av fastighetsregleringar gav urvalet 177 stycken. Antalet lagfarna köp uppgick 245 stycken som var fler observationer än fastighetsreglingarna. De lagfarna köpen har rensats från köp där k/t-värdet, kvoten av köpeskillingen genom taxeringsvärdet, var mindre eller lika med ett. Denna gallring motiveras med att sådana köp misstänks skett inom familj eller släkt. Av liknande skäl har fastighetsregleringarna tagits bort när köparen var delägare i den fastighet som avträdde mark. När man ser till mängden hektar jordbruksmark som har handlats genom lagfarna köp i Trelleborgs kommun under de observerade åren, så köptes det mest jordbruksmark de två första åren och minskar därefter väsentligt till år 2002. Sedan återhämtade sig transaktionsvolymen fram till år 2013 för att följande år sjunka dramatiskt. Ungefär samma förlopp utspelades för Ystad kommun. Skurup är den enda kommun som har en positiv trend från år 2008 till 2014 och skiljer sig från de övriga kommunerna. Gemensamt för de tre kommunerna är att det är en nedgång mellan åren 1999 och 2002. Vad gäller fastighetsregleringarna upprepar sig nästan samma mönster de första åren med en nedgång mellan åren 1999 och 2002. Men i efterföljande är trenden positiv av antalet försåld areal i Trelleborgs kommun medan det i Skurups kommun variera med upp- och nedgångar. Ystads kommun är mer svårtolkad och det ska tilläggas att en försäljning under år 2013 uppgick till ca 470 ha och det är större än vad som uppmätts för något år och kommun. Avseende Ystad kommun kan det överlag påstås förekommit en positiv utveckling av försåld jordbruksmark efter år 2002. Försåld areal 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 1996 1999 2002 2005 Lagf.köp Totalt (ha) 2008 Fast.regl Totalt (ha) Figur 9 - Försåld areal för fastighetsregleringar och jordabalksköp. 46 2011 2014 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden Om man vidgar sina vyer och betraktar alla tre kommunerna som en marknad, så ger det en bättre helhetsbild av delmarknaden, se figur 9. Fastighetsregleringar har en positiv ökning från år 2002 och om man skulle räkna bort transaktionen år 2013 i Ystads kommun, som omfattade ca 470 ha, får man en utplaning mellan år 2011-13. Sedan skulle försåld areal öka igen mellan de två sista åren och således blir trenden överlag positiv. Däremot kan man generellt iaktta en negativ utveckling för de lagfarna köpen under åren 2005-14. Någon gång mellan åren 2005 och 2008 går fastighetsregleringar om de lagfarna köpen och blir den mest använda förvärvsmetoden på denna delmarknad. Användandet av fastighetsregleringar verkar öka med tiden och bli populärare än traditionella köp. Areal per försäljning 50,00 40,00 30,00 20,00 10,00 0,00 1996 1999 2002 2005 2008 2011 2014 -10,00 ha/försäljning Lagf.köp ha/försäljning Fast.regl ha/försäljning diff Figur 10 - areal per försäljning för fastighetsregleringar och jordabalksköpen samt skillnaden mellan dessa. Areal jordbruksmark per transaktion följer i en viss utsträckning av hur mycket areal som har försålts totalt, jmf figur 10 och 9. Det blir en tillbakagång mellan år 1996-2002 och mellan de två sista åren 2013-14. Däremellan har fastighetsregleringarna en positiv trend med ett hopp vid år 2013, som därefter sjunker tillbaka till ungefär 2011 års nivå. Någon gång mellan år 1999-2002 blir fastighetsregleringarna större än de lagfarna köpen. Om man studerar differensen mellan fastighetsregleringar och lagfarna köp så växer den alla år förutom mellan år 2013-14. Eftersom det finns en lite avvikande observation år 2013 och bortses den ifrån blir differensen istället ca 8,34 ha/försäljning. Det resulterar i en jämnare och tydligare indikation på en ökad skillnad mellan fastighetsregleringar och lagfarna köp. Även i detta hänseende verkar användandet av fastighetsregleringar öka och vanliga köp minskar. 47 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden År 2014 var den genomsnittliga arealen per försäljning ungefär 20 hektar, vilket var större än de traditionella köpen som uppgick till ca 5 ha/försäljning. Fastighetsregleringarnas areal per försäljning ökar och skillnaden sedan år 2008 har varit ungefär 10 hektar mer än de lagfarna. Således har fastighetsregleringar överlag 10 hektar mer jordbruksmark per försäljning än jordabalksköpen de sista åren. De lagfarna köpen börjar närma sig en storlek lämplig för en bostadsfastighet med mindre djurhållning eller växtodling enligt lämplighetsprövningen i 3 kap. FBL. Däremot är inte fastighetsregleringarnas arealer tillräckligt stora så de blir lämpliga jordbruksfastigheter enligt 3 kap. FBL. Däremot så utgör den överförda arealen ett tillskott av jordbruksmark till den tillträdande fastigheten, vilket resulterar i antingen en lämplig jordbruksfastighet eller ett steg närmare en sådan och en förbättring i områdets totala fastighetsindelning. Marknadsandel Lagf.köp & Fast.regl 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1994 y = 0,0171x - 33,648 R² = 0,6286 y = -0,0171x + 34,648 R² = 0,6286 1996 1998 Lagf.köp % 2000 2002 Fast.regl % 2004 2006 2008 2010 Linjär (Lagf.köp %) 2012 2014 2016 Linjär (Fast.regl %) Figur 11 - Marknadsandel för fastighetsregleringar och jordabalksköpen. Nästa steg blir att kontrollera hur förvärvsmetoderna förhåller sig till varandra. Det görs genom att se vilken marknadsandel de har. Respektive metods marknadsandel redovisas i figur 11 ovan. De två metoderna antas utgöra de enda sätten att förvärva jordbruksmark och utgör följaktligen 100 procent av marknaden tillsammans. Figur 11 har ett visst samband med föregående figur som visade areal i absoluta tal, se figur 9. Intresset i detta examensarbete är vilken metod som är störst i förhållande till den andra. Man kan genast fastslå att fastighetsregleringar börjar bli dominerande från och med år 2008. En skattning av utvecklingen har gjorts och illustreras i figur 11, vilket genomförts med en regression. Skattningen resulterar i två linjära funktioner för både 48 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden fastighetsregleringarna och jordabalksköpen och dessa korsar varandra i en skärningspunkt vid år 2002. Vid denna tidpunkt är marknadsandelarna lika stora för de båda förvärvsmetoderna. Därefter utgör fastighetsregleringarna majoriteten av vald förvärvsmetod. På senare år är fastighetsregleringarnas marknadsandel ungefär 70 procent. Fastighetsregleringar Regressionsstatistik Multipel-R 0,792841887 R-kvadrat 0,628598258 Justerad R-kvadrat 0,566697968 Standardfel 0,093938373 Observationer 8 ANOVA fg Regression Residual Totalt Konstant År 1 6 7 Koefficienter -33,6484255 0,017057207 KvS MKv F p-värde för F 0,089612079 0,089612 10,15501 0,018915177 0,052946507 0,008824 0,142558586 Standardfel t-kvot p-värde Nedre 95% Övre 95% Nedre 95,0% Övre 95,0% 10,73743828 -3,13375 0,020228 -59,9219905 -7,374860524 -59,9219905 -7,374860524 0,005352636 3,186693 0,018915 0,00395978 0,030154634 0,00395978 0,030154634 Figur 102 - regressionsbeskrivning av den linjära funktionen för fastighetsregleringars marknadsandel. Lagfarna köp Regressionsstatistik Multipel-R 0,792841887 R-kvadrat 0,628598258 Justerad R-kvadrat 0,566697968 Standardfel 0,093938373 Observationer 8 ANOVA fg Regression Residual Totalt Konstant År 1 6 7 KvS MKv F p-värde för F 0,089612079 0,089612 10,15501 0,018915177 0,052946507 0,008824 0,142558586 Koefficienter 34,64842551 -0,01705721 Standardfel t-kvot p-värde Nedre 95% 10,73743828 3,22688 0,017981 8,374860524 0,005352636 -3,18669 0,018915 -0,030154634 Övre 95% Nedre 95,0% Övre 95,0% 60,9219905 8,374860524 60,9219905 -0,00395978 -0,030154634 -0,00395978 Figur 13 - regressionsbeskrivning av den linjära funktionen för lagfarna köpens marknadsandel. Eftersom observationerna är beroende av varandra och tillsammans 100 % av marknaden blir förklaringsgraden och lutningen på linjerna densamma. Förklaringsgraderna för de båda regressionsanalyserna är ca 62,86 %, vilket betyder att ändringarna av observationerna i y-led kan förklaras till 62,85 %. Det kan önskas att förklaringsgraden skulle varit högre för att modellen ska vara säkrare. Men när det 49 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden endast finns en oberoende variabel anses förklaringsgraden som godkänd. Lutningen, ca 1,71 % per år, är positiv för fastighetsregleringar och negativ för de lagfarna köp. Koefficienten, lutningen, är statistiskt signifikant vid en 5 procentig signifikansgrad, eftersom p-värdet är mindre än 0,05. Sambandet mellan andel av marknaden och år kan beskrivas med en rät linje och sannolikheten att detta inte stämmer är 5 %. Avslutningsvis visar resultaten i sin helhet att användandet av fastighetsregleringarna har ökat med tiden. Fastighetsregleringarna verkar bli mer dominanta inte enbart i marknadsandel mot vanliga köp utan också i areal per försäljning. 6.2 Värdering av jordbruksmarken Värderingen av jordbruksmarken har gjorts på två olika sätt. Den första är samma metod som Jordbruksverket använder sig av, vilket är kvoten av total köpeskilling och total försåld areal. Denna uträkning har gjorts för åren 2013 och 2014. Därefter kan en skillnad och en värdeförändring beräknas för prisutvecklingen mellan åren. Fördelen med denna metod är att priset per hektar blir viktad mot arealen och är en smidig samt enkel metod. Dock blir värderingen något osäker när värdet av jordbruksmarken skattas under en längre tid och antas visa en ögonblicksbild av prisläget. Därmed blev det aktuellt med den andra metoden ortprisvärdering, vilket innefattar en regressionsanalys som korrigerar priserna med en pristrend. Med pristrenden kan man sedan justera fram priserna till vald värderingstidpunkt. En ytterligare gallring av de lagfarna köpen blev nödvändig utöver den tidigare och transaktioner som hade ett k/t-värde, köpeskilling genom taxeringsvärde, över fem sorterades bort. Detta gjordes för att få bort köp som avspeglar köp gjorda efter jordbruksmarken planlagts eller haft missvisande taxeringsuppgifter. Två objekt från fastighetsregleringarna togs med trots att all mark inte var jordbruksmark. Detta gjordes då den övriga marken var allmän väg och det intrånget är redan ersatt. Därmed bör inte marken betinga något värde eller ett väldigt lågt värde. Dessutom togs även ett område med fornlämningshögar bort. Dessa låg mitt i en åker som brukades och kan därför inte användas till något användbart t ex betesmark eller dylikt. Även om denna typ av mark skulle motsvara ett värde i köpeskillingen så torde de vara små och inte påverka resultatet i någon nämnvärd grad. Fastighetsregleringar som var mindre än ett hektar gallrades bort på grund av att de hade mycket högre värden på jordbruksmarken än övriga. Det är troligt att andra värden än jordbruk avspeglades i priset för dessa förvärv. Därefter räknades priserna fram till vald värderingstidpunkt, datumet för senaste transaktionen, och sedan beräknades ett medelvärde per hektar jordbruksmark. Jordbruksmark består av summan av åkermark och betesmark, och värdet är således ett genomsnitt över dessa olika ägoslag. Antalet jämförelseobjekt redovisas i tabellen nedan där en uppdelning har skett respektive år och mellan jordabalksköpen och fastighetsregleringarna. 50 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden Tabell 4 - antal jämförelseobjekt i värderingen, se bilaga 2. ÅR 2013 2014 FRGL 5 2 LAGFART 26 20 Tabell 5 - värderingsresultat. TOTAL LAGF. KÖP FRGL DIFF LAGFFRGL KOEFFICIENT MEDEL JUST KR/HA 205 191 189 449 308 638 -119 189 MEDEL JUST SAMMAN. 205 880 187 153 328 945 -141 793 TOTAL 2013 269 500 252 373 326 083 -73 711 TOTAL 2014 -105 823 -105 823 -105 823 -105 823 198 075 158 183 333 303 -175 119 Det första medelvärdet i tabellen ovan har de observerade priserna per hektar justerats fram med två regressioner. De två regressionerna representerar en för de lagfarna köpen och en för fastighetsregleringarna. Värdet i den andra kolumnen har däremot observationerna justerats fram med en regression, som bestod av en sammanslagning av både jordabalksköpen och fastighetsregleringarna. Fördelen med en uppdelning av två regressioner är att hela materialet beskrivs av fler variabler än vid en sammanslagen regression. Mellan de olika sätten att tidsjustera blir inte skillnaden stor utan endast 689 kr/ha. De lagfarna köpen skiljer sig inte heller mycket åt medan fastighetsregleringarna har en differens på ca 20 000 kr/ha. Värderingsunderlaget domineras av de lagfarna köpen och kan förklara varför man får så stor skillnad mellan fastighetsregleringarna samt mindre skillnad mellan de lagfarna. Det kan nog även delvis vara förklaringen varför skillnaden mellan lagfarna köp och fastighetsreglering ökar med ca 20 000 kr/ha mellan de olika medelvärdena. Skillnaden mellan att inkludera fastighetsregleringarna eller inte är ungefär lika mycket mellan de två olika sätten att beräkna pristrenden. Först när jag använde två regressionerna blev skillnaden ca 16 000 kr per hektar och när den sammanslagna regressionen användes blev skillnaden ca 19 000 kr. Det tycks finnas en inverkan på värdering av jordbruksmark när man inkluderar fastighetsregleringar. 51 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden Antalet köp gjorda med fastighetsregleringar är inte många, men ändå skiljer sig inte värderingen mycket mellan år 2013-14, se tabell 5. Den utfördes enligt den första metoden, vilket även användes av Jordbruksverket. Det kan bero på en slumpfaktor men får trots det anses bra. De lagfarna köpen utgör tillräckligt många objekt för att värderingen ska bli bra. Men det verkar vara någon faktor som förvanskar resultatet då en sådan prisnedgång mellan år 2013-14 verkar helt orimlig. Värde nivån på jordbruksmarken mellan lagfarna köp och fastighetsregleringar skiljer sig åt. Jordbruksmark som har försålts genom fastighetsregleringar verkar ha betingat ett högre pris. Enligt tabellen ovan är jordbruksmark som säljs genom lagfart antingen ca 119 000 kr eller 142 000 kr billigare än om det skulle säljas genom fastighetsreglering. Vid den sammanslagna regressionen testades en dummie-variabel, som antar värdet ett eller noll, om köpet var lagfaret och fick en koefficient med värdet -105 823. Det betyder att när köpet är gjort med lagfart minskar värdet på jordbruksmarken med 105 823 kr per hektar. Variabeln var signifikant och bevisar därmed att det finns en skillnad mellan de olika förvärvsformerna och hade ett standardfel på 23 944 kr. Däremot var inte tidskoefficienterna signifikanta i någon av regressionerna och således blir skillnaden mellan förvärvsformerna som redovisats i föregående tabell felaktiga. Det innebär att någon generell pristrend inte kan bevisas och studerar man värdena, se figur 14, kan man konstatera att någon tydlig trend inte existerar. Men vid en sammanvägning av uppgifterna kan man överlag säga att lagfarna köp har ett lägre värde än fastighetsregleringar. Därför bör värdet på jordbruksmarken bli högre om fastighetsregleringar inkluderas i en värdering. För mer utförligare beskrivning av regressionerna, se bilaga 1 och 2. Jordbruksmark kr/ha lagfarna 400 000 300 000 200 000 100 000 0 0 5 10 15 20 25 30 Figur 14 - priset per hektar jordbruksmark från undersökningsmaterialet illustrerad över tid. Nästa beräkningsmetod vars resultat kan ses i de två sista kolumnerna i tabell fem ovan. Den visar att skillnaden mellan jordbruksmarksvärdet om fastighetsregleringar inkluderas i värderingen eller ej blev för år 2014 ca 39 900 kr per hektar, se tabell 5. 52 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden Den har ett mycket högre värde än de gjorda med regression. Anledningen kan härröra från hur respektive metod beräknar fram sitt värde. Den första använder sig av medelvärden för att sedan generera ett medelvärde därifrån. Medan den andra dividerar total försäljningssumma med total försåld areal. Därmed viktas värdet av storleken av förvärven, vilket inte sker när man använder sig av medelvärden. Medelvärdena ger små transaktioner, sett till arealen, lika stort genomslag som större och när arealerna blir mindre kan andra värden än jordbruk avspeglas i priset t ex bostadsfastigheter kan hålla med hästar eller annat hobbyjordbruk. Skillnaden i priset mellan lagfaret köp och fastighetsreglering blir även med denna metod negativ och dessutom större än innan. Gemensamt för båda sätten är att fastighetsregleringarna har ett betydligt högre värde än de lagfarna köpen och man får också beakta att värdet är per hektar, vilket i slutändan när antalet hektar blir fler kommer påverka köpeskillingen i stor grad. Därmed bör fastighetsregleringarna påverka en värdering positivt och generera en högre värdering på jordbruksmarken. Tabell 6 – prisändring beräknad genom total köpeskilling/total areal mellan år 2013-14. ÄNDRING JMF 2013 % ÄNDRING JMF 2013 KR TOTAL - 26,50 % - 71 425 LAGF. KÖP - 37,32 % - 94 189 2,21 % 7 219 FRGL Tabellen ovan beskriver hur prisutvecklingen har varit mellan år 2013-14 vid användandet av metod två i ordningen i tabell 5, vilket är total försäljningssumma genom total försåld areal. Priset för jordbruksmark sjönk mellan åren ca 26,5 procent. De lagfarna köpen minskade i värde medan fastighetsregleringarna ökade och därmed dämpades prisfallet. Om vi emellertid studerar hur prisutveckling var mellan år 2013 och år 2014 med hjälp av regressionerna, så blir resultatet ett annat, se tabell 7. Då får vi en positiv prisökning totalt och nu är det istället fastighetsregleringarna som har en negativ trend. Tabell 7 - prisändring beräknad genom regression mellan år 2013-14. TOTAL LAGF. KÖP FRGL ÄNDRING KR REGRE. ÄNDRING % REGRE. 8 790 4,65 % 11 223 6,30 % - 28 510 - 8,46 % 53 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden Vid framtagandet av priserna för jordbruksmarken gjord med de lagfarna köpen användes olika taxeringsår och därmed har fastigheterna olika värde nivå på sitt taxeringsvärde. Detta gäller främst för köpen gjorda under år 2014 där en del har 2014 års taxering medan vissa har 2011 års taxering. Resultatet för år 2013, under förutsättning att taxeringsvärdena har ökat från år 2011, blir således överskattad. Prisökningen som då visas i tabell 6 avspeglar inte verkligheten, eftersom värderingen år 2013 är för hög. Det hade nog varit bättre att använda 2014 års taxering på de köpen också då de ligger närmre år 2014 än år 2011. När materialet för fastighetsregleringarna bearbetades valde jag tidpunkten för fångesdatumet när förrättningen registrerades i fastighetsregistret. Detta val av fångesdatum är problematisk, då kontraktskrivandet skedde vid en tidigare tidpunkt och köparen blev civilrättslig ägare av fastigheten. Dessutom har priset oftast bestämts för den dag kontraktet skrevs. Om man tar i beaktning att en förrättning t ex pågår under ca sex månader och med sexmånadsregeln i jordabalken kan köpeskillingen avse prisläget för ett år sedan. Därmed kan det datum jag har använt som köp för år 2013 egentligen härstammar från år 2012. Det ska tilläggas att visserligen bestäms priset och övergången av äganderätten redan vid köpekontraktet men likväl behövs egentligen endast köpebrevet i förrättningen för dess genomförande. Därav har det i vissa fall inte gått att använda sig av datumet för köpekontraktet, då enbart köpebrevet finns i förrättningsakten. Följaktligen kan man inte heller använda sig uteslutande av kontraktsdatumet. Det bör vara bättre att systematiskt göra fel än att blanda korrekt datum med fel. Jordabalksköpens fångesdatum är när köpebrevet skrevs (Bäckström 2015). Då får man likväl en tidsförskjutning från det egentliga fångesdatumet och samma problem uppstår som med fastighetsregleringarna. En regressionsanalys omfattar enbart de observerade mätningarna. Resultatet från regressionen kan förklara materialet och ett utomstående objekt, som stämmer överens med materialet. Värderingstidpunkten sträcker sig inte längre fram i tiden än vad materialet gör. Därför vid justering av priserna i tabell 5 blir värderingstidpunkten olika när lagfarna och fastighetsregleringarna delas upp och räkas fram med olika tidsfaktorer. Fastighetsregleringarnas värderingstidpunkt blir mycket tidigare än de lagfarna. Det kan generera ett fel när man sedan slår ihop priserna och räknar ut det totala värdet på jordbruksmarken. Dock verkar detta inte påverka värderingen nämnvärt då värdet blir ungefär densamma när alla objekten justeras fram med en gemensam tidsfaktor från den sammanslagna regressionen. 54 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden 6.3 Transaktionskostnad och brytpunkten Enligt Lantmäteriets schablonvärden kostar en förrättning avseende en fastighetsreglering över 2,5 hektar med mätning ca 32 000 kr (Arnehed 2015). Förrättningskostnaden beror i huvudsak inte på storleken på den överförda markens areal. Utan kostnaden beror på tidsåtgång vid lösningar av juridiska problem och samråd med berörda myndigheter o.s.v. (Arnehed 2015). Det är sålunda fastighetsregleringens förutsättningar som avgör kostnaden. Sedan behövs detta schablonvärde diskonteras med ett index, så transaktionskostnaden för fastighetsregleringar kan uppskattas för alla studerade år. Valt index är Riksbankens inflationsmål, vilket uppgår till 2 procent årligen. Förrättningskostnaderna för respektive år redovisas i tabellen nedan. Tabell 8 - förrättningskostnader och brytpunkt för respektive undersökningsår. SKILLNAD (ÅR) 18 18 15 12 9 6 3 1 0 ÅRLIG ÖKNING År 2% Förrättningskostnad Brytpunkt 1996 1996 1999 2002 2005 2008 2011 2013 2014 22 405 22 405 23 776 25 232 26 776 28 415 30 154 31 373 32 000 1 493 673 4 481 020 1 585 098 1 682 119 1 785 078 1 894 339 2 010 288 2 091 503 2 133 333 Om man ska kunna bedöma i fall fastighetsregleringarna var gjorda för att undvika stämpelskatt behövs en brytpunkt beräknas. Brytpunkten representerar ett pris på fastigheten när stämpelskatten är lika stor som förrättningskostnaden. Om köpeskillingen således är under brytpunkten är det förmånligare med stämpelskatt och tvärtom när köpeskillingen är över brytpunkten. Brytpunkten beräknas genom att dividera förrättningskostnaden med 1,5 procent, vilket är den stämpelskattesats som gäller för privatpersoner. Dock var stämpelskatten endast 0,5 procent från den 12 juni 1996 till den 31 december 1997. Därför behövs två brytpunkter för år 1996. När stämpelskatten sänks med 2 tredjedelar så ökar brytpunkten 4 gånger. Därefter beräknas vinsten eller förlusten med en fastighetsreglering ut genom att dividera köpeskillingen med brytpunkten. Sedan räknas detta om till procent genom att subtrahera den redan beräknade kvoten med ett och multiplicera med 100. 55 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden Tabell 9 – procentuella medelvärdet av lönsamheten att fastighetsreglera. ÅR 1996 1999 2002 2005 2008 2011 2013 2014 LÖNSAMHET (%) Trelleborg Ystad -62% -73% 10% -37% -6% -62% -6% -17% 427% 20% 474% 213% 217% 1121% 524% 107% Skurup -57% -10% -13% -13% 73% 165% 179% 5% Medel -64% -12% -27% -12% 173% 284% 506% 212% Om man beaktar alla transaktioner lika lämpar det sig att använda ett medelvärde av lönsamheten på alla transaktioner. Resultatet blir enligt tabell ovan. Dessutom behövs ett medelvärde av de tre kommunerna, eftersom dessa i det föregående har betraktats som en marknad. Den minskade stämpelskatten under halva år 1996 ger negativa värden för alla kommunerna. Trelleborgs kommun avviker från de andra med ett positivt år under de fyra första åren, se tabell 9. Överlag ser man en tydlig förändring mellan år 2005-08. Där den genomsnittliga lönsamheten går från minus 12 procent till 173, se tabell 9. Efter år 2008 ökar lönsamheten ytterligare eller bibehåller likande nivåer som år 2008. Nu ska det belysas att detta resultat ger små marköverföringar lika stort genomslag som stora överföreningar. Stora fastighetsregleringar kan tänkas reflekterar ett tillköp hemmahörande i jordbruket än små. Eftersom det kan vara av intresse viktades medelvärdet av lönsamheten också med arealerna och resulterade i tabellen nedan. Tabell 10 - procentuella medelvärdet av lönsamheten att fastighetsreglera viktat på areal. VIKTAD BRYTPUNKT AVSEENDE AREAL ÅR 1996 1999 2002 2005 2008 2011 2013 2014 Trelleborg -6% 142% 67% 92% 666% 860% 716% 1042% Ystad -64% -3% 13% 93% 116% 653% 3749% 259% 56 Skurup -39% 107% 166% 94% 396% 811% 338% 111% Medel -36% 82% 82% 93% 393% 775% 1601% 471% Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden Nu får kommuner endast negativt värde år 1996 förutom Ystad som också får det för år 1999. Medelvärdet av de tre kommunerna blir nu också endast negativt för år 1996. Medan marknaden därefter har ett jämnt värde fram till 2008 där en förändring likt innan uppenbarar sig. Om man studerar sammanställningen i figuren nedan kan man se en tydlig förbättring för fastighetsregleringar gällande transaktionskostnaderna vid de oviktade medelvärdena från och med år 2008. Innan år 2008 är det marginellt olönsamt med förrättningskostnaden jämfört med stämpelskatten. Men om man ser till det viktade medelvärdet, där större köp får genomslag, är lönsamheten bättre. Det är, förutom år 1996 när stämpelskatten var en tredjedel så stor, en avsevärd fördel med fastighetsregleringar. Medelvärdet i början av perioden överskrider brytpunkten med ca 85 procent och visar en klar fördel med fastighetsregleringar som förvärvsmetod för etablerade jordbrukare i området. Då stämpelskatten hade varit ca 85 procent större än förrättningskostnaden. Prisutvecklingarna för jordbruksmark och förrättningskostnader har troligtvis inte heller varit densamma. Lönsamheten med att använda sig av fastighetsregleringar kan förstärkas när prisutveckling av jordbruksmark är högre än förrättningskostnaderna. Nu ska hänsyn tas till den större transaktionen år 2013 som nämndes i föregående kapitel. Den influerar till hoppet på slutet i figur 15 nedan och denna toppnotering bör bortses ifrån. Men det förefaller har varit motiverat att använda sig av fastighetsregleringar för att undvika stämpelskatt. Lönsamhet med FRGL 1800% 1600% 1400% 1200% 1000% 800% 600% 400% 200% -36% 0% -200% -64% 1996 1601% 775% 393% 82% 82% 173% -12% 1999 -27% 2002 471% 506% 93% -12% 2005 Viktad medel lönsamhet avseende areal, % 2008 284% 2011 Medel lönsamhet, % Figur 15 - utveckling av lönsamheten med fastighetsregleringar i undersökningsområdet. 57 212% 2014 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden 7. Diskussion Vid köp av fastighet enligt reglerna i jordabalken måste man tänka på följande. I fall man använder sig av två köpehandlingar, köpekontrakt och köpebrev, får man inte full lagfart förrän man även skickar in köpebrevet. Tidsperioden mellan kontraktskrivandet och tills köpeskillingen betalas och köpebrev upprättas bör man ta hänsyn till. Som köpare bör man ansöka om lagfart eller vilande lagfart, resultatet blir densamma; nämligen att köparen får vilande lagfart i väntan på köpebrevet. Det ger ett inte ett skydd mot tvesalu och godtrosförvärv av tredje man. Men det bör förhindras genom att det blir enklare att uppfatta förvärvet för allmänheten, då det noteras hos inskrivningsmyndigheten. För säljaren kan vara i trångmål och tänker utnyttja tillfället och säljer fastigheten två gånger. Säljare kan sälja vidare direkt eller använda sig av en vän som säljer vidare till en tredje köpare, som helst ska vara i god tro, eller så belånar säljaren fastigheten. Det bör vara möjligt för den part som inte får sitt förvärv godkänt att stämma den andra parten. Men om säljaren inte har några pengar så kan det bli svårt i slutändan att få tillbaka pengarna. Köparen bör således ordna med vilande lagfart tills köpebrevet och pengar bytt hand för att försäkra sig om sitt förvärv. Detta gäller inte bara vid de lagfarna köpen utan också för fastighetsregleringarna grundade på köp. Dessutom när det kan ta extra lång tid med en förrättning, om situationen så kräver, och ökar risken för vidare försäljning. Eftersom ansökan till Lantmäteriet inte gör förvärvet känt för allmänheten likt lagfartsansökan blir nästa köpare i större utsträckning i god tro. Skulle man använda sig av fastighetsreglering behöver köparen handskas med två myndigheter. Men väldigt lite med inskrivningsmyndigheten då det räcker med att ansöka om vilande lagfart och skicka in köpekontraktet, som är villkorat med att ett köpebrev ska upprättas. Efter nu sagda tycks det inte finnas några incitament att välja fastighetsreglering framför ett vanligt köp. En privat person som förvärvar en jordbruksfastigheter genom lagfart får ta hänsyn till vissa förvärvslagstiftningar. Jordförvärvslagen aktualiseras i glesbygd och omarronderingsområden. En ytterligare förvärvslagstiftning är arrendatorers förköpsrätt. Jordförvärvslagen ser jag inga direkta hinder med om personen redan bor i kommunen eller gör det troligt att den ska flytta dit och bedriva jordbruk. Men en arrendators förköpsrätt är svårare att slippa undan för köparen. Det förutsätter att arrendet är ett gårdsarrende eller bostadsarrende och arrendatorn har gjort en intresseanmälan. Man skulle kunna tänka sig att arrendatorn inte antar hembudet om köparen inte avser att avsluta arrendet. Jordbrukare bör generellt sett vara mer angelägna om avkastningen än själva ägandet. Skulle arrendeavgiften vara mindre än vad det skulle kosta att äga, så finns det ingen anledning för arrendatorn att förvärva fastigheten ur en ren ekonomisk synvinkel. Dock är det alltid tryggare att äga än arrendera även om lagskyddet är bra, så finns det alltid en risk. Speciellt om fastighetsägaren påvisar att han eller hon själv eller en avkomling som ska träda in, så är det en besittningsbrytande grund enligt 9:8 JB. Liknande regel finns vid hembudet, se 5 § 4 st 5 p Arrfl. Arrendatorn har förvisso en underhållsplikt och vårdnadsplikt och detta kan, om det sköts bra, reglera och kontrollera förhållandet mellan fastighetsägaren 58 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden och arrendatorn genom syn och avräkning. Reglerna i jordförvärvslagen måste uppfyllas vid en fastighetsreglering. Men arrendatorers förköpsrätt gäller inte vid en fastighetsreglering och ger ett vanligt köp en stor nackdel i en jämförelse mot fastighetsreglering. Det kan tänkas ge en förstärkande effekt i användandet av fastighetsregleringar istället för traditionella köp. Rättigheter följer i regel med överlåtelsen vid ett jordabalksköp. Därmed försvinner inte arrendet för en arrendator. Men skulle förvärvet ske genom fastighetsreglering följer inte arrendet med per automatik. Där behövs nämligen ett förordnande av rättighetens bestående i den överförda marken. Arrendet får vara kvar om det inte strider mot syftet med regleringen och det antyds i lagkommentaren att tillträdaren ska erhålla den besittning som avsågs. Om syftet med förvärvet var från köpares sida att han eller hon ska använda jordbruksmarken kan följaktligen inte arrendet förordnas bestå, då det strider mot syftet med fastighetsregleringen. Om vi nu tänker oss en lantbrukare som vill köpa till grannfastigheten, som endast består av jordbruksmark. Men jordbruksmarken arrenderas av en annan lantbrukare. Med ett vanligt jordabalksköp kvarstår arrendet och den nya ägaren måste säga upp arrendet och visa att han eller hon själv ska bruka arrendestället. Detta tar nog längre tid än att i fastighetsreglering inte förordna och lösa ut arrendatorn. Det kan bli dyrare med ersättningen i en fastighetsreglering än med uppsägning vid köp. Ökning av kostnader får avvägas mot kvarvarande tid av arrendet med en korrekt uppsägning, som också säkerligen innebär en prövning i arrendenämnden. Eftersom fastighetsregleringar handläggs av Lantmäteriet och slipper blanda in arrendenämnden efteråt och kommer undan proceduren med uppsägning, så kan detta vara en metod som tilltalar köpare av jordbruksfastigheter. Dessa förutsättningar förefaller gynna en ökad användning av fastighetsregleringar. Figur 11 påvisar att fastighetsregleringarnas marknadsandel ökar för varje år sedan år 2002 stigit över 50 procent. Användningen av fastighetsregleringar har således ökat under dessa år och blivit den mest använda metoden. Det finns vissa fördelar som har diskuterats ovan, men också fördelar i kostnader genom lägre transaktionskostnader. Detta kan vara en anledning varför fastighetsregleringar har växt ifrån jordabalksköpen. För även om förvärvsmetoderna är lika smidiga samt fördelaktiga i övrigt, så väger valet över till fastighetsregleringarnas favör då kostnaderna är lägre. I SOU 1983:8 kom man fram till att förlusten av stämpelskatt inte var tillräckligt stort för att ta bort möjligheten med fastighetsreglering. Staten gick då miste om ca 8 procent av den totala stämpelskattintäkterna avseende lantbruksfastigheter och detta ansågs vara inom ramen för vad lagstiftaren av fastighetsbildningslagen kunnat räkna med. De kunde inte heller se någon ökning av fastighetsregleringar under den studerade perioden. Nu är dock frågan om det verkligen var meningen att, år 2014, ca 70 procent av all jordbruksmark säljs genom fastighetsregleringar med köp. Nu visar dessutom min undersökning att användandet av fastighetsregleringar ökar i förhållande till lagfarna köp, vilket kan tolkas som att detta är mer än vad lagstiftaren hade tänkt sig. Detta examensarbete är bara ett stickprov och skulle en liknande undersökning göras över hela landet hade 59 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden kanske resultatet blivit annorlunda. Men det finns visserligen fördelar att fastigheter köps genom fastighetsregleringar. Eftersom det ligger i Lantmäteriets intresse att förbättra fastighetsindelningen och en rationalisering av jordbruket kan ske stegvis genom lämplighetsprövningen i varje förrättning. Enligt värderingen av jordbruksmark under rubrik 6.2 så konstaterades det att värdet på jordbruksmarken blev högre när fastighetsregleringar användes, vilket motsvarade ca 106 000 kr per hektar mer. Osäkerheten av detta värde är ca 24 000 kr och skillnaden är som lägst, högt mellan de olika förvärvsmetoderna. Detta resultat är lik den skillnad som var mellan Jordbruksverkets uppgifter och Lrf Konsults, vilket uppgick till ungefär 120 000 kr. Om man tänker sig följande, vi har två köpare med lika stor budget, en är en granne som kan fastighetsreglera och den andra måste använda sig av ett traditionellt köp och betala stämpelskatt. Då kommer det visa sig om priset går över brytpunkten kan grannen, som betalar en lägre transaktionskostnad, därför betala mer för marken. Detta kan förklara varför jordbruksmark som köps genom fastighetsregleringar är mer värt. Dock är nog inte verkligheten så enkel och det förutsätter dessutom att alla har samma betalningsvilja. Men om man studerar arealen per försäljning kan man se att de lagfarna köpen i snitt inte är särskilt stora ca 10 hektar, år 2014 fem hektar per försäljning. Utöver detta är många dessutom bebyggda och då kan man tänka sig att dessa fastigheter passar köpare som vill ha ett litet hobbyjordbruk och bli en s.k. månskenbonde. Fastighetsregleringarna däremot har varit i genomsnitt ca 20 hektar per försäljning de senaste åren. Storleken på en sådant tillköp måste ändå vara av betydelse för en aktiv jordbrukare. Eftersom undersökningen görs i ett område som har bland den bästa avkastningen på jordbruksmarken i hela Sverige. Därför är det inte helt otänkbart att det gäller för eventuella köpare att ta tillfället i akt, när försäljning av jordbruksmarken sker. Dessutom är marken eftertraktad i området och en expansion kan vara svår och därmed ökar betalningsviljan samt priserna blir högre. När värdet per hektar jordbruksmarken beräknas på olika sätt mellan förvärvsmetoderna kan det öka skillnaden mellan förvärvsmetodernas resultat. Fastighetsregleringarnas värde på jordbruksmarken få ses som det verkliga värdet. Däremot kan de lagfarna köpens värden bli missvisande på grund av taxeringsvärdena. Sammanfattningsvis kan man påstå att jordbruksmarken värderas högre när fastighetsregleringsförvärv inkluderas i en värdering. Eftersom jordbruksmark som köps och genomförs med fastighetsreglering värderas högre än vid ett vanligt köp. Problemet för privatpersoner, som jag ser det, som vill undvika stämpelskatt är att avgöra vad förrättningskostnaden blir. Visst, nu har Lantmäteriet ett schablonvärde som man kan utgå från och det går att jämföra med vad stämpelskatten hade blivit. Men vad förrättningskostnaden blir i det enskilda fallet kan variera. Utifrån detta får man göra en avvägning t ex om stämpelskatten är dubbelt så stor som schablonvärdet är det då rimligt med en dubbelt så dyr förrättning? Om det är en mindre marginal så bör man kanske tänka över alternativen. Eftersom kostnaden inte beror i någon större utsträckning på arealen utan av juridiska problem eller samråd med myndigheter osv. kan man inte utgå från arealen. Eftersom köpeskillingen givetvis ökar med arealen så 60 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden bör man använda fastighetsregleringar flitigare vid större affärer. Det kan man se i resultaten genom det viktade medelvärdet i figur 15, vilket ger större marköverföringar större genomslag. Det viktade medelvärdet har varit positiva sedan år 1999 och i början var medelvärdet ca 85 procent dvs. i genomsnitt var stämpelskatten ungefär 85 procent dyrare än förrättningskostnaden. Följaktligen har fastighetsregleringarna sedan år 1999 och framåt varit i snitt lönsamma ur skattesynpunkt. Medan det oviktade medelvärdet inte visade på liknande resultat förrän år 2008. Detta är inget förvånande resultat då själva brytpunkten är ett fast belopp och den måste överstigas, om inte stämpelskatt ska vara fördelaktigt. Något som även kan förstärka effekten är prisutvecklingarna för jordbruksmarken och förrättningskostnaderna. Om prisutvecklingen för jordbruksmark är högre, så kommer lönsamheten med fastighetsreglering öka. Men under halva år 1996 var stämpelskatten mycket lägre, nämligen 0,5 procent istället för 1,5 och då blev även det viktade medelvärdet negativt. En sänkning av stämpelskatten har därmed en betydelse för användandet av fastighetsregleringar. Ändå blev det en viss ökning av antalet köpta hektar med fastighetsreglering mellan år 1996-99 och det kan nog bero på andra fördelar än enbart stämpelskatten. Nu torde inte jordbruksfastigheter utgöra en större del av statens totala intäkt av stämpelskatt. Kommer verkligen statens intäkter öka om man sänker stämpelskatten? Tveksamt, förvisso kommer fler jord- och skogsbruksfastigheter köpas som jordabalksköp och skatteintäkterna kommer kanske i denna delmarknad öka. Därutöver kommer säkert fler kommersiella fastigheter som ägs av bolag säljas med lagfart istället för paketering i dotterbolag och försäljning av aktier. Men kommer detta kompensera för bortfallet av skatteintäkterna från vanliga villor? Fastighetsägarna i undersökningen har betalat mindre i förrättningskostnader än vad de hade behövt betala stämpelskatt. Fastighetsregleringarna kan och har utnyttjats för att undvika stämpelskatt vid förvärv av jordbruksmark. 61 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden 8. Slutsats Användandet av fastighetsregleringar grundade på köp har ökat mellan år 1996-2014 i förhållande till lagfarna köp. Idag utgör fastighetsregleringarnas marknadsandel ca 70 procent av all försåld jordbruksmark i kommunerna Trelleborg, Skurup och Ystad. Jordbruksmark värderas högre om förvärvet sker med fastighetsreglering än med lagfaret köp. Skillnaden är ca 106 000 kr per hektar med ett standardfel på ca 24 000 kr. Varför värdet av jordbruksmark är högre vid överlåtelse med fastighetsreglering än med jordabalksköp kan bero på lägre transaktionskostnader, men också andra juridiska fördelar t ex undvika arrendatorers förköpsrätt och arrendatorers besittningsskydd. Således bör förvärv genom fastighetsregleringar inverka på värdering av jordbruksmark. Lönsamheten att använda sig av fastighetsregleringar för att undvika stämpelskatten har varit gynnsam från och med år 2008 och för större fastigheter sedan år 1999. När genomsnittliga skillnaden mellan förrättningskostnaden och stämpelskatten har blivit till förmån för förrättningskostnaden uppgår vinsten till ca 100 procent, se figur 15. Detta inträffar vid olika tidpunkter som nämnts ovan och beror på om man viktar medelvärdet på arealen eller ej. Vid oviktat medelvärde blir övergången till fördel för fastighetsregleringar vid år 2008 och vid viktat år 1999. Det förefaller har varit lönsamt att använda sig av fastighetsregleringar för att undvika stämpelskatt. 62 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden Källförteckning Tryckta källor: Betänkande 2014/15:FiU1. Utgiftsramar och beräkning av statsinkomster. Stockholm: Finansutskottet. Ekbäck, P. 2012 Fastighetsbildning och fastighetsbestämning, Om fastighetsbildningslagen m.m. 2. uppl. Stockholm: Kungliga Tekniska Högskolan. Ekwall, Å och Sandberg, B. (red.). 2011. Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt. 11. uppl. Stockholm: Fastighetsnytt Förlags AB. Grauers, Folke. 2012. Fastighetsköp. 20. uppl. Lund: Juristförlaget i Lund. Jordbruksverket. 2014. Priser på jordbruksmark 2013. Jönköping: Statens jordbruksverk. Julstad, B, 2011. Fastighetsindelning och markanvändning. 4. uppl. Norstedts Juridik. Stockholm: Lantmäteriet. 2013. Handbok FBL, Fastighetsbildningslagen, Kapitel 5-19 och FBLP. Gävle: Lantmäteriet. Larsson, N., Badur, A., Jensen, U och Synnergren, S. 2014. Fastighetstransaktioner i praktiken. Stockholm: Norstedts Juridik. Larsson, N och Synnergren, S. 2011. Arrende- och andra nyttjanderättsavtal i praktiken. 3. uppl. Stockholm: Norstedts Juridik. Offentligt tryck Betänkande 2014/15:FiU1. Utgiftsramar och beräkning av statsinkomster. Stockholm: Finansutskottet. Betänkande 1984/85:35. Om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället (prop. 1983/84:136). Stockholm. Lagutskottet. Proposition 1969:128. Justitiedepartementet. Förslag till Fastighetsbildningslag. Stockholm. Proposition 1970:20. Förslag till Jordabalk. Stockholm. Justitiedepartementet. 63 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden Proposition 1983/84:194. Finansdepartementet. Proposition 1993/94:27. Justitiedepartementet. Om ny Ändringar stämpelskattelagstiftning. Stockholm. fastighetsbildningslagen. Stockholm. i Proposition 1995/96:222. Vissa åtgärder för att halvera arbetslösheten till år 2000, ändrade anslag för budgetåret 1995/96, finansiering mm. Stockholm. Finansdepartementet. Statens offentliga utredningar 1983:8. Stämpelskatt, betänkande av stämpelskatteutredningen. Stockholm. Finansdepartementet. SFS 1979:230. Jordförvärvslag. SFS 1985:658. Lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. SFS 1970:994. Jordabalk. SFS 1971:762. Fastighetsbildningskungörelse. SFS 1970:988. Fastighetsbildningslag. SFS 1987:230. Äktenskapsbalk. SFS 2003:376. Sambolag. SFS 1942:740. Rättegångsbalk. SFS 1981:774. Utsökningsbalk. SFS 1984:404. Lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndighet. SFS 1996:837. Lag om tillfällig nedsättning av stämpelskatt i vissa fall. SFS 1973:188. Lag om arrendenämnder och hyresnämnder. SFS 1982:352. Lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. SFS 2010:921. Lag om mark- och miljödomstolar. 64 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden Rättsfall NJA 1985 s. 395 NJA 2001 s. 456 Internetkällor: Beckman, Lars K., Bäärnhielm, M., Cederlöf, J., Gerleman, E., Hermansson, M., Larsson, N., Lindberg, M., Millqvist, G och Synnergren, S., A. 2015. Jordabalken (1 april 2015, Zeteo). Kommentaren till 20 kap. 3 §. Beckman, Lars K., Bäärnhielm, M., Cederlöf, J., Gerleman, E., Hermansson, M., Larsson, N., Lindberg, M., Millqvist, G och Synnergren, S., B. 2015. Jordabalken (1 april. 2015. Zeteo). Kommentaren till 2 § JFL). Bonde, F., Dahlsjö, A och Julstad, B. 2013. Fastighetsbildningslagen (1 nov 2013. Zeteo). Kommentaren till 5 kap. 33 a §. Jordbruksverket 2011. Priser på jordbruksmark 2011. http://www.jordbruksverket.se/webdav/files/SJV/Amnesomraden/Statistik%2C%20fa kta/Priser%20och%20prisindex/JO38/JO38SM1201/JO38SM1201_kartor.htm#BM1 (Hämtad 2015-05-25). Lantmäteriet. 2015. Kommunala lantmäterimyndigheter. https://www.lantmateriet.se/sv/Om-Lantmateriet/Samverkan-med-andra/kommunalalantmaterimyndigheter/ (Hämtat 2015-03-25). Lrf Konsult. 2015. Trots vikande lönsamhet för lantbrukare stiger priset på åkermark. http://www.lrfkonsult.se/press/vara-publikationer/lantbruk1/prisstatistik-skogs--ochakermark1/trots-vikande-lonsamhet-for-lantbrukare-stiger-priset-pa-akermark/ (Hämtad 2015-04-29). Länsstyrelsen Skåne. 2015. Skånes kommuner. http://www.lansstyrelsen.se/skane/Sv/om-lansstyrelsen/omlanet/Pages/Skanes_kommuner.aspx (Hämtad 2015-04-29). Nationalencyklopedin . 2015a. Trelleborg.http://www.ne.se.ludwig.lub.lu.se/uppslagsverk/encyklopedi/lång/trellebor g-(1-kommun-ingress) (Hämtad 2015-03-11). 65 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden Nationalencyklopedin . 2015b. Skurup. http://www.ne.se.ludwig.lub.lu.se/uppslagsverk/encyklopedi/lång/skurup (Hämtad 2015-03-11). Nationalencyklopedin . 2015c. Ystad. http://www.ne.se.ludwig.lub.lu.se/uppslagsverk/encyklopedi/lång/ystad (Hämtad 2015-03-12) Region Skåne. 2015. Snabbfakta om Skåne. http://www.skane.se/framtid-och-utveckling/Om-Skane/kort-fakta-skane/ (Hämtad 2015-04-29). SCB (Statistiska centralbyrån). 2008. Ägoslagsareal efter län/riket År 1981-1999, 2003- 2007. http://www.statistikdatabasen.scb.se/pxweb/sv/ssd/START__JO__JO0104/AgoslagAr ealL/table/tableViewLayout1/?rxid=17ffcec4-1587-467f-b141-88bdb7ad8b27 (Hämtad 2015-04-29). Muntliga källor Bäckström, Johan; Fastighetsekonom Lantmäteriet, Gävle. 2015. Epost, 2015-04-24. Arnehed, Eric; Funktionschef Lantmäteriet, Malmö. 2015. Epost, 2015-03-11. 66 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden Bilaga 1. SUMMARY OUTPUT FRGL Regression Statistics Multiple R 0,4991698 R Square 0,24917049 Adjusted R Square -0,12624427 Standard Error 34724,2798 Observations 7 ANOVA df SS 1600596093 4823102444 6423698537 MS F 800298046,4 0,663720546 1205775611 Significance F 0,563744958 Coefficients Standard Error 323816,631 39599,09993 -2375,86778 3160,316773 741,337364 1403,696506 t Stat P-value 8,177373504 0,001217847 -0,751781531 0,493998531 0,528132228 0,625349716 Lower 95% 213871,9034 -11150,31381 -3155,94893 MS F 25727991853 7,556967037 3404539378 Significance F 4,49405E-05 Regression Residual Total Intercept Tidsskillnad Jorbruksareal 2 4 6 Upper 95% 433761,3577 6398,578253 4638,623657 Lower 95,0% Upper 95,0% 213871,9034 433761,3577 -11150,31381 6398,578253 -3155,94893 4638,623657 Upper 95% 115480,1778 3725,949156 2774,714614 163942,9022 81279,03774 44580,79103 Lower 95,0% Upper 95,0% 634,8221461 115480,1778 -1855,514537 3725,949156 -109,3392696 2774,714614 68756,8231 163942,9022 -27204,0588 81279,03774 -34899,7323 44580,79103 SUMMARY OUTPUT Lagfarna Regression Statistics Multiple R 0,69696553 R Square 0,48576095 Adjusted R Square 0,42148107 Standard Error 58348,4308 Observations 46 ANOVA df Regression Residual Total Intercept Tidsskillnad Jorbruksareal Andel åker Trelleborg Ystad 5 40 45 SS 1,2864E+11 1,36182E+11 2,64822E+11 Coefficients Standard Error 58057,5 28411,94252 935,217309 1380,815312 1332,68767 713,4948793 116349,863 23548,37419 27037,4895 26837,96385 4840,52937 19662,92888 t Stat 2,043418887 0,677293553 1,867830745 4,940887286 1,007434454 0,246175399 P-value 0,047636361 0,502118412 0,069124212 1,42919E-05 0,319781686 0,806805371 67 Lower 95% 634,8221461 -1855,514537 -109,3392696 68756,8231 -27204,0588 -34899,7323 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden SUMMARY OUTPUT Sammanslag Regression Statistics Multiple R 0,7993488 R Square 0,6389585 Adjusted R Square 0,59186613 Standard Error 55676,168 Observations 53 ANOVA df Regression Residual Total Intercept tidsskillnad total Jorbruksareal Andel åker Lagf.köp dummie Trelleborg Ystad 6 46 52 SS 2,52355E+11 1,42592E+11 3,94948E+11 Coefficients Standard Error 166557,391 36712,46276 732,495578 1278,059212 1368,46607 633,7093276 116188,049 22428,51613 -105822,574 23944,28213 23167,1116 23524,94341 5838,17895 17434,75398 MS F 42059178468 13,56819612 3099835681 t Stat 4,536807903 0,573131175 2,159453886 5,180371629 -4,41953419 0,984789257 0,334858694 P-value 4,08236E-05 0,569347197 0,036063528 4,78723E-06 5,98087E-05 0,329879257 0,739253878 68 Significance F 8,55666E-09 Lower 95% 92659,03648 -1840,104185 92,8753538 71041,78723 -154019,9136 -24186,1435 -29256,1606 Upper 95% 240455,7459 3305,09534 2644,056787 161334,3101 -57625,23341 70520,36661 40932,51851 Lower 95,0% Upper 95,0% 92659,03648 240455,7459 -1840,104185 3305,09534 92,8753538 2644,056787 71041,78723 161334,3101 -154019,9136 -57625,23341 -24186,1435 70520,36661 -29256,1606 40932,51851 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden Bilaga 2. Nr 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 KÖPNUMMER 7758837 7637147 7625973 7631915 7630459 7638156 7653334 7659050 7675646 7682447 7719751 7706939 7739584 7712677 7726170 7720647 7724166 7735453 7734054 7738480 7771577 7748527 7747107 7747130 7752365 7754566 7771917 7783030 7785176 7785230 LÄN 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 KOMMUNKOMNR 87 86 86 87 64 64 87 86 64 64 64 64 87 64 64 64 87 87 87 86 64 86 64 64 86 86 64 64 64 64 TYPKOD 120 120 120 120 120 120 110 120 120 120 120 120 120 110 120 110 110 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 Aktbet. KOPSUM 27 200 6 800 2 750 2 900 1 800 1 575 12 400 6 000 9 000 3 700 2 230 2 950 4 000 2 400 1 560 350 650 3 150 23 800 1 750 4 700 2 700 3 200 2 730 4 600 3 000 1 800 2 400 6 600 3 200 TAXVÄRDE 11992 4761 2237 2371 1355 1491 5086 1927 5177 2996 1236 2224 3287 1544 1338 170 628 2643 10704 1151 3097 2083 1964 2054 2678 2577 1 402 1 402 6 556 2 230 TAXAR 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 KT 2,27 1,43 1,23 1,22 1,33 1,06 2,44 3,11 1,74 1,23 1,8 1,33 1,22 1,55 1,17 2,06 1,04 1,19 2,22 1,52 1,52 1,3 1,63 1,33 1,72 1,16 1,28 1,71 1,01 1,43 Jordbruksmarks värde Jordbruksmark kr/ha Tidsskillnad Jorbruksareal 20 894 463 326 476 1 64 1 873 892 156 158 1 12 1 331 359 121 033 1 11 960 143 160 024 2 6 139 483 69 742 2 2 142 606 142 606 2 1 12 400 000 354 286 3 35 713 025 356 513 4 2 6 162 836 212 512 6 29 96 328 48 164 7 2 386 100 193 050 7 2 336 915 168 458 8 2 326 133 81 533 9 4 156 995 156 995 9 1 472 197 94 439 9 5 350 000 350 000 9 1 650 000 162 500 10 4 537 514 179 171 11 3 18 334 716 310 758 11 59 357 298 178 649 11 2 989 474 197 895 12 5 1 182 141 147 768 12 8 1 323 014 147 002 12 9 606 076 151 519 12 4 2 454 593 153 412 12 16 263 097 131 548 12 2 156 633 78 317 13 2 208 845 104 422 15 2 4 708 389 123 905 15 38 1 763 587 176 359 15 10 69 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 7790024 7796469 7846322 7809975 9010999 7815341 7831222 7833265 7848455 7845862 7854127 9003780 9005848 9027075 9036535 9036619 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 64 86 86 86 86 64 87 86 64 64 64 86 86 64 64 64 86 64 87 86 86 86 64 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 1286-2190 1264-1271 1287-2926 1286-2211 1286-2216 1286-2230 1264-1313 4 500 3 600 4 000 2 100 2 250 2 375 3 445 6 500 4 300 1 495 2 275 4 950 5 550 3 500 3 150 3 025 6 425 000 10 975 992 2 417 000 4 805 000 4 100 000 10 438 000 1 164 000 2 282 2 818 2 337 1 205 1 977 1 208 2 273 2 572 2 692 1 371 1 466 2 319 2 002 2 635 1 780 2 554 2011 2011 2011 2011 2014 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2014 2014 2014 2014 2014 1,97 1,28 1,71 1,74 1,14 1,97 1,52 2,53 1,6 1,09 1,55 2,13 2,77 1,33 1,77 1,18 522 568 2 102 768 970 475 407 801 497 344 662 562 801 762 285 575 2 517 385 296 601 125 699 277 490 401 973 405 123 828 202 724 863 6 425 000 10 975 992 2 417 000 4 805 000 4 100 000 10 438 000 1 164 000 132 431 039 261 284 140 185 194 095 203 900 165 781 220 854 200 440 285 575 209 782 148 301 62 850 138 745 100 493 202 562 276 067 181 216 363 469 337 690 305 818 267 250 341 044 337 799 297 759 197 701 16 16 16 18 18 18 19 19 20 20 21 22 22 23 24 24 1 1 4 7 7 10 14 2 15 5 2 3 3 4 1 12 2 2 2 4 2 3 4 18 33 8 18 12 31 4 532 70 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden Trelleborg Ystad 1 0 0 1 0 1 1 0 0 0 0 0 1 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 1 0 1 0 1 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 0 0 1 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 Andel åker 100% 100% 82% 83% 0% 100% 100% 100% 93% 0% 100% 100% 0% 100% 60% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 67% 100% 63% 100% 0% 0% 100% 80% Tidsskillnad total Lagf.köp dummie 1 1,00 1 1,00 1 1,00 2 1,00 2 1,00 2 1,00 3 1,00 4 1,00 6 1,00 7 1,00 7 1,00 8 1,00 9 1,00 9 1,00 9 1,00 9 1,00 10 1,00 11 1,00 11 1,00 11 1,00 12 1,00 12 1,00 12 1,00 12 1,00 12 1,00 12 1,00 13 1,00 15 1,00 15 1,00 15 1,00 FANGDAT 2013-01-08 2013-01-15 2013-01-15 2013-02-01 2013-02-01 2013-02-18 2013-03-20 2013-04-12 2013-06-11 2013-07-01 2013-07-22 2013-08-01 2013-09-02 2013-09-03 2013-09-12 2013-09-19 2013-10-01 2013-10-31 2013-10-31 2013-11-01 2013-11-25 2013-11-28 2013-11-29 2013-12-02 2013-12-09 2013-12-13 2014-01-01 2014-03-05 2014-03-10 2014-03-14 Tid omvänt separ. 23,10 22,53 22,20 20,77 20,60 19,87 19,40 19,10 18,23 17,77 16,73 16,73 16,73 15,23 15,23 14,80 14,20 14,07 13,90 11,77 11,17 11,03 10,80 10,70 10,67 10,57 9,77 9,77 9,77 8,77 kr/ha Just 348 080 177 231 141 794 179 445 89 007 161 185 372 429 374 375 229 564 64 780 208 699 184 107 97 183 171 241 108 686 363 841 175 780 192 327 323 757 189 653 208 338 158 086 157 102 161 526 163 388 141 430 87 451 113 556 133 039 184 557 Tid omvänt båda kr/ha just total TOTVARDE_AKER TOTVARDE_BETE TOTAREAL_AKER TOTAREAL_BETE 23,10 343397 9212 64 22,53 172663 1312 12 22,20 137294 981 102 9 2 20,77 175235 740 45 5 1 20,60 84831 105 2 19,87 157158 135 1 19,40 368496 5086 35 19,10 370503 229 2 18,23 225867 3431 114 27 2 17,77 61178 78 2 16,73 205307 214 2 16,73 180715 254 2 16,73 93790 268 4 15,23 168153 101 1 15,23 105598 335 70 3 2 14,80 360841 170 1 14,20 172901 628 4 14,07 189475 451 3 13,90 320940 8246 59 11,77 187268 235 2 11,17 206074 652 5 11,03 155850 912 8 10,80 154913 658 154 6 3 10,70 159357 456 4 10,67 161225 1125 304 10 6 10,57 139288 226 2 9,77 85471 122 2 9,77 111576 122 2 9,77 131059 4677 38 8,77 182780 1138 91 8 2 71 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 1 1 1 1 0 0 1 0 0 0 1 1 0 0 0 1 0 0 1 1 1 0 100% 80% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 0% 0% 0% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 16 16 16 18 18 18 19 19 20 20 21 22 22 23 24 24 6 6 9 12 12 15 19 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2014-04-02 2014-04-15 2014-04-15 2014-05-30 2014-05-30 2014-05-30 2014-07-01 2014-07-15 2014-08-11 2014-08-20 2014-09-04 2014-09-26 2014-10-01 2014-11-14 2014-11-24 2014-12-11 2013-05-28 2013-05-31 2013-09-05 2013-11-28 2013-12-01 2014-03-07 2014-07-07 8,37 8,13 7,83 7,80 6,77 6,47 5,77 5,10 3,13 2,40 1,33 0,77 0,77 0,23 0,23 0,00 13,30 9,30 6,10 6,00 3,23 0,10 0,00 269 109 147 791 201 421 211 195 172 110 226 902 205 834 290 345 212 712 150 545 64 097 139 462 101 210 202 780 276 286 181 216 331 870 315 594 291 325 252 995 333 362 337 562 297 759 205 191 8,37 8,13 7,83 7,80 6,77 6,47 5,77 5,10 3,13 2,40 1,33 0,77 0,77 0,23 0,23 0 17,97 13,97 10,77 10,67 7,90 4,77 4,67 267413 146142 199833 209614 170738 225591 204665 289311 212077 150058 63826 139307 101055 202733 276238 181216 376629 347920 313704 275064 346831 341291 301177 205 880 265 1425 567 234 437 337 529 113 1576 272 305 468 612 221 81 130 145 2 12 5 2 3 3 4 1 12 2 2 3 4 3 2 2 4 72 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden Bilaga 3. Trelleborg lagfarna köp Antal 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 Total 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Total 1 2 3 4 Total 1 2 3 4 5 6 Total 1 2 3 4 5 6 7 8 Total 1 2 3 4 5 6 7 Total 1 2 3 4 5 6 7 Total 1 2 Total KÖPNUMMER 5210896 5216927 5295246 5221906 5288148 5254507 5260850 5281353 5280543 5292678 5295711 LÄN 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 KOMMUNNR TYPKOD 87 110 87 120 87 120 87 120 87 110 87 120 87 120 87 120 87 120 87 110 87 120 FANGDAT 02-jan-96 01-mar-96 14-mar-96 15-mar-96 20-jun-96 24-jul-96 01-aug-96 07-okt-96 24-okt-96 29-nov-96 11-dec-96 5547532 5575084 5572220 5585131 5593689 5615660 5649020 5649002 5701040 5661526 5662223 5700026 5697993 5717654 5701031 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 87 87 87 87 87 87 87 87 87 87 87 87 87 87 87 120 110 120 120 120 113 120 120 120 120 120 110 120 120 120 05-feb-99 15-mar-99 15-mar-99 17-mar-99 30-apr-99 05-jul-99 15-sep-99 15-sep-99 16-sep-99 08-okt-99 14-okt-99 17-dec-99 17-dec-99 28-dec-99 29-dec-99 6037016 6075955 6120295 6130150 12 12 12 12 87 87 87 87 120 120 120 120 22-mar-02 12-jul-02 17-okt-02 15-nov-02 6474962 6476161 6485231 6505668 6525922 6566798 12 12 12 12 12 12 87 87 87 87 87 87 110 120 120 120 120 120 01-apr-05 15-apr-05 13-maj-05 30-jun-05 15-aug-05 28-okt-05 6928821 6949831 6977772 7014016 7016116 7011469 7049252 7068400 12 12 12 12 12 12 12 12 87 87 87 87 87 87 87 87 120 120 120 120 110 120 120 120 01-feb-08 10-mar-08 10-apr-08 15-aug-08 29-aug-08 01-sep-08 15-okt-08 28-nov-08 7361425 7363782 7375051 7393091 7455701 7439636 7469318 12 12 12 12 12 12 12 87 87 87 87 87 87 87 110 120 120 120 120 120 120 10-jan-11 14-jan-11 25-feb-11 14-apr-11 23-aug-11 01-sep-11 03-nov-11 7758837 7631915 7653334 7739584 7724166 7735453 7734054 12 12 12 12 12 12 12 87 87 87 87 87 87 87 120 120 110 120 110 120 120 08-jan-13 01-feb-13 20-mar-13 02-sep-13 01-okt-13 31-okt-13 31-okt-13 7800577 7831222 12 12 87 87 120 120 01-apr-14 01-jul-14 KOPSUM OLTTAXV 1 200 644 1 500 1092 1 800 1788 1 938 2104 3 500 1849 1 700 1123 800 597 705 519 750 440 1 350 656 1 238 988 16 481 2 450 720 390 161 3 900 1321 4 500 2682 2 500 751 650 205 980 824 2 900 1662 1 700 1203 500 351 1 510 426 810 611 1 356 1010 2 900 1943 1 150 1013 28 196 2 700 672 600 324 1 500 772 4 860 799 9 660 4 000 371 2 650 670 2 250 285 3 220 869 1 850 84 3 650 1717 17 620 6 600 2596 4 000 1186 2 000 1052 3 100 1178 1 900 343 2 200 1436 3 380 1934 1 900 1114 25 080 3 150 1387 12 600 5813 3 650 2002 8 777 4601 5 000 2244 8 400 3109 1 000 906 42 577 27 200 11992 2 900 2371 12 400 5086 4 000 3287 650 628 3 150 2643 23 800 10704 74 100 15 000 2313 3 445 2273 18 445 Ystad lagfarna köp 73 TAXAR 1992 1992 1992 1994 1992 1992 1992 1992 1992 1995 1992 KT 1,86 1,37 1,01 0,92 1,89 1,51 1,34 1,36 1,7 2,06 1,25 1998 1998 1998 1998 1998 1998 1998 1998 1998 1998 1998 1998 1998 1998 1998 3,4 2,42 2,95 1,68 3,33 3,17 1,19 1,74 1,41 1,42 3,54 1,33 1,34 1,49 1,14 2000 1998 1999 2001 4,02 1,85 1,94 6,08 2002 1998 1999 1998 1998 2005 10,78 3,96 7,89 3,71 22,02 2,13 2005 2006 2005 2006 2007 2005 2008 2008 2,54 3,37 1,9 2,63 5,54 1,53 1,75 1,71 2008 2010 2008 2008 2008 2008 2008 2,27 2,17 1,82 1,91 2,23 2,7 1,1 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2,27 1,22 2,44 1,22 1,04 1,19 2,22 2011 2011 6,49 1,52 TOTAREAL_AKER TOTAREAL_BETE TOTVARDE_AKER TOTVARDE_BETE 23 644 24 604 45 990 53 2 1596 16 56 1568 31 781 9 198 15 327 8 3 176 19 23 1 644 12 25 630 312 6 6 86 6 161 37 2 915 26 77 2047 17 525 5 147 21 592 38 1011 30 820 3 1 96 14 8 194 20 611 20 576 41 1144 23 539 346 9 2 64 2 64 7 106 3 55 4 10 13 371 2 64 2 64 11 2 335 27 2 52 3 1 259 38 33 3 18 2 1522 76 2 186 3 265 3 247 4 343 2 174 2 210 2 216 36 2 13 1387 33 3278 2 209 18 1807 12 375 17 1673 2 218 85 12 64 9212 5 1 740 45 35 5086 4 268 4 628 3 451 59 8246 170 5 2 76 4 529 4 2 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden Antal 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Total 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 Total 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 Total 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Total 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 Total 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 Total 1 2 3 4 5 6 7 Total 1 2 3 4 5 6 7 Total KÖPNUMMER 5223192 5216131 5218744 5238321 5246101 5224950 5234314 5314772 5266702 5284664 LÄN 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 KOMMUNNR TYPKOD 86 110 86 120 86 120 86 120 86 120 86 120 86 120 86 110 86 110 86 120 FANGDAT 22-feb-96 01-mar-96 14-mar-96 14-mar-96 01-apr-96 15-apr-96 23-maj-96 28-jun-96 01-jul-96 31-okt-96 5721523 5554365 5578123 5576873 5585684 5576217 5573049 5580109 5617091 5597700 5594192 5607154 5596783 5633003 5614782 5620996 5620329 5684224 5686984 5685094 5684198 5741032 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 120 120 120 120 110 120 120 110 110 120 120 110 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 31-jan-99 24-feb-99 01-mar-99 08-mar-99 13-mar-99 15-mar-99 15-mar-99 18-mar-99 18-mar-99 29-mar-99 29-mar-99 01-apr-99 12-maj-99 14-maj-99 01-jul-99 15-jul-99 16-jul-99 01-nov-99 01-dec-99 01-dec-99 01-dec-99 30-dec-99 6025077 6002416 6030390 6029798 6028740 6034378 6050286 6078915 6099562 6117281 6116009 6121214 6127822 6128961 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 120 120 110 120 120 120 120 120 120 110 110 120 120 120 02-jan-02 02-jan-02 29-jan-02 01-mar-02 01-mar-02 20-mar-02 06-apr-02 15-jul-02 30-aug-02 01-okt-02 03-okt-02 03-okt-02 01-nov-02 06-nov-02 6447364 6453026 6486565 6486147 6517999 6511468 6516432 6525878 6529493 6544688 6552811 6560306 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 120 120 110 120 120 120 120 120 120 120 120 120 20-jan-05 15-feb-05 14-mar-05 29-apr-05 30-jun-05 01-jul-05 01-aug-05 17-aug-05 01-sep-05 30-sep-05 13-okt-05 31-okt-05 6926794 6948229 6952548 6954283 6960636 6956629 6967671 6971174 6991024 7097978 7001411 7010150 7027019 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 120 120 120 120 120 120 120 110 120 120 120 120 120 15-jan-08 01-feb-08 12-mar-08 13-mar-08 31-mar-08 31-mar-08 06-maj-08 14-maj-08 01-jul-08 04-jul-08 15-jul-08 01-aug-08 01-okt-08 7358888 7380433 7402748 7415157 7421002 7447702 7455132 7453129 7471415 7482495 7509350 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 86 120 120 120 110 120 120 120 120 110 120 120 20-jan-11 15-mar-11 30-maj-11 29-jun-11 11-jul-11 09-sep-11 30-sep-11 30-sep-11 18-nov-11 01-dec-11 16-dec-11 7637147 7625973 7659050 7738480 7748527 7752365 7754566 12 12 12 12 12 12 12 86 86 86 86 86 86 86 120 120 120 120 120 120 120 15-jan-13 15-jan-13 12-apr-13 01-nov-13 28-nov-13 09-dec-13 13-dec-13 7796469 7846322 7809975 9010999 7833265 9003780 9005848 12 12 12 12 12 12 12 86 86 86 86 86 86 86 120 120 120 120 120 120 120 15-apr-14 15-apr-14 30-maj-14 30-maj-14 15-jul-14 26-sep-14 01-okt-14 KOPSUM OLTTAXV 46 22 1 450 885 425 401 640 465 1 727 1251 1 420 811 1 130 1067 130 59 56 39 700 403 7 724 990 508 325 247 1 613 836 900 377 500 148 3 629 1188 375 229 140 132 40 22 720 352 3 000 1462 200 59 510 442 2 700 2152 600 374 1 185 440 925 459 1 900 798 1 375 340 1 160 570 1 200 757 1 235 1085 25 222 60 32 1 500 741 15 9 550 292 2 350 839 2 900 1325 1 700 521 1 200 440 1 185 387 275 22 200 9 1 175 302 1 075 460 1 475 676 15 660 860 338 1 750 425 3 000 949 1 500 355 3 000 634 9 650 3940 2 150 683 1 000 385 850 307 1 400 387 1 500 387 2 200 1022 28 860 7 500 2625 2 600 1433 625 607 2 825 1218 1 510 707 1 975 559 5 200 1232 425 79 4 500 1982 3 600 3330 6 400 1635 4 800 1399 11 000 3157 52 960 2 750 1740 7 450 3836 6 800 1746 900 380 5 050 2553 1 875 1602 2 040 1473 2 150 1517 625 132 1 800 1656 1 350 1259 32 790 6 800 4761 2 750 2237 6 000 1927 1 750 1151 2 700 2083 4 600 2678 3 000 2577 27 600 3 600 2818 4 000 2337 2 100 1205 2 250 1977 6 500 2572 4 950 2319 5 550 2002 28 950 74 TAXAR 1992 1992 1992 1992 1992 1992 1992 1996 1992 1992 KT 2,09 1,64 1,06 1,38 1,38 1,75 1,06 2,2 1,44 1,74 1999 1998 1998 1998 1998 1998 1998 1998 1998 1998 1998 1998 1998 1998 1998 1998 1998 1998 1998 1999 1998 1998 1,95 1,32 1,93 2,39 3,38 3,05 1,64 1,06 1,82 2,05 2,05 3,39 1,15 1,25 1,6 2,69 2,02 2,38 4,04 2,04 1,59 1,14 1998 2001 1998 1998 1998 1998 1998 1998 1998 1998 1998 1998 1998 2000 1,88 2,02 1,67 1,88 2,8 2,19 3,26 2,73 3,06 12,5 22,22 3,89 2,34 2,18 1998 2003 1998 1998 2002 2004 2002 1998 1998 2004 1998 2005 2,54 4,12 3,16 4,23 4,73 2,45 3,15 2,6 2,77 3,62 3,88 2,15 2005 2005 2005 2005 2005 2005 2005 2007 2005 2008 2007 2005 2005 2,86 1,81 1,03 2,32 2,14 3,53 4,22 5,38 2,27 1,08 3,91 3,43 3,48 2008 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2008 2011 2011 2011 1,58 1,94 3,89 2,37 1,98 1,17 1,38 1,42 4,73 1,09 1,07 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 1,43 1,23 3,11 1,52 1,3 1,72 1,16 2011 2011 2011 2014 2011 2014 2014 1,28 1,71 1,74 1,14 2,53 2,13 2,77 TOTAREAL_AKER TOTAREAL_BETE TOTVARDE_AKER TOTVARDE_BETE 1 22 25 550 9 2 178 19 10 220 43 3 906 29 23 506 27 4 594 39 9 59 4 39 6 118 144 22 10 220 2 44 25 1 525 9 8 176 15 148 37 756 2 44 6 132 1 22 4 88 33 3 662 27 9 59 2 44 52 1015 2 44 2 3 36 19 3 66 3 57 4 79 12 3 264 19 21 445 32 658 261 34 1 24 2 44 1 9 2 44 20 2 419 13 27 529 2 44 3 66 6 132 1 22 1 9 1 22 1 9 2 19 65 7 6 132 5 99 45 1 940 9 3 66 5 99 89 8 1578 67 2 52 7 107 3 66 4 79 6 132 2 108 177 9 33 4 1704 93 13 3 650 72 3 156 12 2 605 48 3 1 165 16 2 110 1 23 3 79 3 157 23 1605 1 53 15 800 42 3 2150 69 150 17 12 921 33 8 2285 177 7 134 5 380 3 226 3 231 2 145 1 77 1 132 2 2 231 104 3 351 65 17 12 1312 9 2 981 102 2 229 2 235 8 912 10 6 1125 304 2 226 45 8 12 3 1425 221 5 567 2 234 3 437 1 113 2 130 4 145 23 9 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden 1 2 3 4 5 6 7 Total 1 2 3 4 5 6 7 Total 7637147 7625973 7659050 7738480 7748527 7752365 7754566 12 12 12 12 12 12 12 86 86 86 86 86 86 86 120 120 120 120 120 120 120 15-jan-13 15-jan-13 12-apr-13 01-nov-13 28-nov-13 09-dec-13 13-dec-13 7796469 7846322 7809975 9010999 7833265 9003780 9005848 12 12 12 12 12 12 12 86 86 86 86 86 86 86 120 120 120 120 120 120 120 15-apr-14 15-apr-14 30-maj-14 30-maj-14 15-jul-14 26-sep-14 01-okt-14 6 800 2 750 6 000 1 750 2 700 4 600 3 000 27 600 3 600 4 000 2 100 2 250 6 500 4 950 5 550 28 950 4761 2237 1927 1151 2083 2678 2577 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 1,43 1,23 3,11 1,52 1,3 1,72 1,16 2818 2337 1205 1977 2572 2319 2002 2011 2011 2011 2014 2011 2014 2014 1,28 1,71 1,74 1,14 2,53 2,13 2,77 12 9 2 2 8 10 2 45 12 5 2 3 1 23 2 6 8 3 2 4 9 1312 981 229 235 912 1125 226 1425 567 234 437 113 102 304 221 130 145 Skurup lagfarna köp Antal 1 2 3 4 Total 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 Total 1 2 3 4 5 6 7 8 Total 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 Total 1 2 3 4 5 6 7 8 Total 1 2 3 4 5 Total 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 Total KÖPNUMMER 5256926 5272488 5271995 5328128 LÄN 12 12 12 12 KOMMUNNR TYPKOD 64 120 64 110 64 120 64 110 FANGDAT 14-jun-96 24-jul-96 20-sep-96 18-dec-96 5549085 5552618 5575446 5579775 5575879 5579778 5601066 5594682 5645286 5616345 5733463 5668706 5673626 5667944 5707095 5697997 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 120 120 120 120 120 120 120 120 110 120 120 120 120 120 120 110 01-feb-99 01-feb-99 03-mar-99 10-mar-99 14-mar-99 15-mar-99 31-mar-99 14-maj-99 07-jun-99 01-jul-99 16-aug-99 31-aug-99 30-sep-99 01-nov-99 15-dec-99 21-dec-99 6035402 6109749 6123203 6085560 6106010 6141195 6143480 6156132 12 12 12 12 12 12 12 12 64 64 64 64 64 64 64 64 120 120 120 120 120 110 120 120 23-jan-02 19-jun-02 22-jul-02 01-aug-02 01-sep-02 02-dec-02 05-dec-02 18-dec-02 6437101 6451973 6474982 6478130 6475720 6480640 6489100 6495939 6509370 6506596 6519227 6511035 6531607 6530321 6555023 6579354 6552766 6559675 6561496 6572937 6583293 6613829 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 120 120 110 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 110 110 120 120 120 120 120 05-jan-05 10-feb-05 11-mar-05 22-mar-05 01-apr-05 05-apr-05 19-maj-05 31-maj-05 29-jun-05 30-jun-05 01-jul-05 11-jul-05 29-jul-05 01-sep-05 08-sep-05 06-okt-05 15-okt-05 31-okt-05 01-nov-05 25-nov-05 14-dec-05 20-dec-05 6932627 6970449 6958742 6985100 7014577 7034983 7059348 7090151 12 12 12 12 12 12 12 12 64 64 64 64 64 64 64 64 120 120 120 120 120 120 120 120 18-jan-08 14-mar-08 28-mar-08 30-maj-08 01-sep-08 25-sep-08 12-dec-08 31-dec-08 7430475 7391227 7412532 7422704 7456293 12 12 12 12 12 64 64 64 64 64 110 120 120 120 120 04-feb-11 28-apr-11 27-maj-11 18-jul-11 30-sep-11 7630459 7638156 7675646 7682447 7719751 7706939 7712677 7726170 7720647 7746021 7771577 7747107 7747130 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 120 120 120 120 120 120 110 120 110 110 120 120 120 01-feb-13 18-feb-13 11-jun-13 01-jul-13 22-jul-13 01-aug-13 03-sep-13 12-sep-13 19-sep-13 17-okt-13 25-nov-13 29-nov-13 02-dec-13 KOPSUM OLTTAXV 1 700 1047 141 66 1 100 546 1 109 1016 4 050 2675 1 500 737 480 274 1 350 702 1 550 671 2 600 758 1 300 740 1 275 808 545 327 360 213 8 700 950 1 300 520 850 418 1 800 668 400 293 2 100 781 20 6 26 130 2 200 762 2 500 346 2 500 656 1 600 339 925 441 145 72 663 233 500 337 11 033 1 750 469 1 850 308 1 300 266 3 000 1987 4 000 745 4 605 1102 2 240 339 3 250 429 1 700 337 2 425 362 2 500 531 800 262 1 200 354 1 800 457 1 068 314 2 000 147 175 26 2 990 958 1 375 589 3 000 1024 3 600 1006 3 600 1504 50 228 3 250 963 4 760 656 1 500 1453 3 800 1431 2 900 1451 4 850 1315 2 400 1061 2 000 1230 25 460 874 531 1 550 818 4 100 2292 1 000 799 5 000 2772 12 524 1 800 1355 1 575 1491 9 000 5177 3 700 2996 2 230 1236 2 950 2224 2 400 1544 1 560 1338 350 170 750 79 4 700 3097 3 200 1964 2 730 2054 36 945 75 TAXAR 1992 1994 1992 1992 KT 1,62 2,14 2,01 1,09 1998 1998 1998 1998 1998 1998 1998 1998 1998 1998 1998 1998 1998 1998 1998 1998 2,04 1,75 1,92 2,31 3,43 1,76 1,58 1,67 1,69 9,16 2,5 2,03 2,69 1,37 2,69 3,33 1998 1998 1998 1998 1998 1998 1998 1998 2,89 7,23 3,81 4,72 2,1 2,01 2,85 1,48 1998 1998 1998 1998 1998 1998 1998 1998 1998 2003 1998 1998 2001 1998 1998 2005 1998 2005 2005 2005 2005 2005 3,73 6,01 4,89 1,51 5,37 4,18 6,61 7,58 5,04 6,7 4,71 3,05 3,39 3,94 3,4 13,61 6,73 3,12 2,33 2,93 3,58 2,39 2005 2005 2005 2005 2005 2005 2008 2008 3,37 7,26 1,03 2,66 2 3,69 2,26 1,63 2008 2008 2008 2008 2008 1,65 1,89 1,79 1,25 1,8 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 1,33 1,06 1,74 1,23 1,8 1,33 1,55 1,17 2,06 9,49 1,52 1,63 1,33 TOTAREAL_AKER TOTAREAL_BETE TOTVARDE_AKER TOTVARDE_BETE 34 748 3 66 11 1 252 7 41 902 89 1 15 390 4 104 18 1 383 11 10 2 260 15 14 386 19 405 16 399 3 78 10 213 5 56 12 280 3 70 12 312 5 134 21 1 525 7 1 6 162 10 1 31 3 43 9 210 3 78 3 70 5 72 4 93 2 5 52 32 22 13 8 187 4 104 1 21 14 1 326 10 16 402 27 655 3 78 2 23 2 5 52 32 3 78 8 228 4 93 2 1 46 11 7 182 3 78 2 147 1 26 3 1 207 33 2 35 3 66 7 155 4 290 112 22 5 155 3 121 10 674 13 3 820 50 4 271 3 61 3 221 4 429 34 14 5 531 10 748 20 1421 2 219 12 1 899 19 49 1 2 105 1 135 27 2 3431 114 2 78 2 214 2 254 1 101 3 2 335 70 1 170 2 79 5 652 6 3 658 154 4 456 52 13 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden 1 2 3 4 5 Total 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 Total 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 Total 7430475 7391227 7412532 7422704 7456293 12 12 12 12 12 64 64 64 64 64 110 120 120 120 120 04-feb-11 28-apr-11 27-maj-11 18-jul-11 30-sep-11 7630459 7638156 7675646 7682447 7719751 7706939 7712677 7726170 7720647 7746021 7771577 7747107 7747130 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 120 120 120 120 120 120 110 120 110 110 120 120 120 01-feb-13 18-feb-13 11-jun-13 01-jul-13 22-jul-13 01-aug-13 03-sep-13 12-sep-13 19-sep-13 17-okt-13 25-nov-13 29-nov-13 02-dec-13 7771917 7783030 7785176 7785230 7790024 7815341 7848455 7845862 7854127 9027075 9036535 9029700 9036619 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 64 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 110 120 01-jan-14 05-mar-14 10-mar-14 14-mar-14 02-apr-14 30-maj-14 11-aug-14 20-aug-14 04-sep-14 14-nov-14 24-nov-14 27-nov-14 11-dec-14 874 1 550 4 100 1 000 5 000 12 524 1 800 1 575 9 000 3 700 2 230 2 950 2 400 1 560 350 750 4 700 3 200 2 730 36 945 1 800 2 400 6 600 3 200 4 500 2 375 4 300 1 495 2 275 3 500 3 150 900 3 025 39 520 531 818 2292 799 2772 2008 2008 2008 2008 2008 1,65 1,89 1,79 1,25 1,8 1355 1491 5177 2996 1236 2224 1544 1338 170 79 3097 1964 2054 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 1,33 1,06 1,74 1,23 1,8 1,33 1,55 1,17 2,06 9,49 1,52 1,63 1,33 1402 1402 6556 2230 2282 1208 2692 1371 1466 2635 1780 154 2554 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2011 2014 2014 2014 2014 1,28 1,71 1,01 1,43 1,97 1,97 1,6 1,09 1,55 1,33 1,77 5,84 1,18 76 5 10 20 2 12 49 1 27 2 2 1 3 1 1 1 2 2 2 2 531 748 1421 219 899 135 3431 214 254 101 335 170 2 5 6 4 52 38 8 2 3 12 2 3 154 91 81 305 468 154 612 8 70 122 122 4677 1138 265 337 1576 272 2 2 3 1 4 75 114 78 79 652 658 456 13 2 2 2 19 105 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden Trelleborg Fastighetsregleringar År Akt nr 1996 1287-1402 1996 1287-1403 1996 1287-1404 1996 1287-1405 1996 1287-1411 1996 1287-1419 1996 1287-1426 1996 1287-1430 1996 1287-1439 1996 1287-1441 1996 1287-1445 1996 1287-1449 1996 1287-1456 1996 1287-1458 Total 1996 1999 1287-1591 1999 1287-1595 1999 1287-1597 1999 1287-1599 1999 1287-1606 1999 1287-1612 1999 1287-1621 1999 1287-1626 1999 1287-1625 1999 1287-1623 1999 1287-1636 1999 1287-1629 1999 1287-1643 1999 1287-1646 1999 1287-1634 1999 1287-1647 1999 1287-1656 1999 1287-1659 Total 1999 2002 1287-1845 2002 1287-1860 2002 1287-1908 2002 1287-1904 Total 2002 2005 1287-2140 2005 1287-2115 2005 1287-2147 2005 1287-2154 2005 1287-2215 2005 1287-2220 2005 1287-2228 Total 2005 2008 1287-2466 2008 1287-2532 Brytpunkt 104% -83% -99% 21% -76% -97% -64% -81% -91% -61% -60% -98% -81% -94% -62% 14% -52% -91% -87% -99% -14% -48% -85% 252% -11% 114% -92% 8% 244% -21% -86% -97% 327% 10% 108% 52% -93% -92% -6% -90% -99% -38% -79% 208% 23% 33% -6% 164% 702% Viktad Brytpunkt 66,9385987 -1,104563499 -0,724440877 8,442498892 -1,997306952 -2,965113346 -15,39959161 -5,742557577 -10,56142497 -23,47472168 -21,62259927 -0,728472089 -1,459370192 -4,214490806 -6% 2,042960256 -9,6785764 -1,621877368 -0,323979121 -0,11187458 -2,01998784 -0,458366196 -2,148865419 100,4125135 -1,770808455 30,20061786 -0,965888177 0,999156046 113,1005132 -2,132233558 -1,544787242 -4,918471866 150,315807 142% 17,43983655 12,24882336 -0,069371007 -1,886522435 67% -0,213461549 -0,110945928 -3,722669825 -1,420915651 77,57600651 6,752823969 3,966126979 92% 48,05994864 393,514403 Köpesumma 3 040 000 250 000 22 059 1 800 000 355 000 125 000 1 619 000 835 000 400 000 1 750 000 1 790 320 100 000 850 000 265 005 13 201 384 1 800 000 765 000 150 000 212 000 22 700 1 357 485 830 000 235 000 5 580 000 1 414 433 3 400 000 120 000 1 705 000 5 450 000 1 250 000 215 000 50 824 6 763 000 31 320 442 3 500 000 2 565 000 120 000 142 328 6 327 328 180 000 16 800 1 100 000 376 020 5 491 695 2 200 000 2 378 000 11 742 515 5 000 000 15 200 000 Areal Skog Jord 64,66 0 64,1593 1,33 0 1,3266 0,7353 0 0,3878 41,166 0 41,1663 2,62 0 2,62 3,0502 0 3,0502 24,111 0 24,1109 7,0577 0 6,774 11,597 0,9 9,9966 38,517 0 38,517 36,01 0 35,1097 0,7451 0 0,7067 1,801 0 1,0697 4,4794 0 4,4794 237,88 233,4742 15,069 0 14,8387 18,707 0 18,7069 1,7914 0 1,7914 0,374 0 0,311 0,1135 0 0,1135 14,067 0 14,0672 0,9622 0 0,1132 2,5229 0 1,9229 39,842 0,13 39,7117 16,447 0 16,4469 26,377 0 25,0266 1,045 0 1,045 13,209 0 13,2088 46,386 0 46,3855 10,086 0 10,086 1,7872 0 1,7872 5,0814 0 5,0814 46,016 0 45,3408 259,88 193,6893 16,137 0 15,6874 23,337 0 22,5172 0,0747 0 0,0747 2,0609 0 1,9209 41,61 40,2002 0,2374 0 0,2374 0,112 0 0,112 9,7 0 9,7 1,8001 0 1,8001 37,36 0 35,66 29,052 0,25 28,802 11,941 0 11,9406 90,202 88,2521 29,315 0 29,3148 56,025 0 54,085 2008 1287-2544 2008 1287-2547 Total 2008 2011 1287-2765 2011 1287-2781 2011 1287-2775 2011 1287-2811 2011 1287-2829 2011 1287-2837 Total 2011 2013 1287-2941 903% -60% 427% 586% 1308% 96% -70% 248% 676% 474% 1119% 509,5473269 -0,605582046 666% 196,1386673 997,0522623 2,622289536 -1,732792068 49,94632729 304,2037575 860% 630,6797656 19 000 000 755 475 39 955 475 13 800 000 28 300 000 3 950 000 600 000 7 000 000 15 600 000 69 250 000 25 500 000 0 54,929 1,0073 139,3361 32,534 74,7413 2,7177 2,43 19,6727 44,58 176,6757 54,75 2013 1287-2933 2013 1287-2926 -98% 16% -0,127293348 1,229991323 34 050 0,1294 2 417 000 7,9034 0 0 0,1294 7,9034 0N 0N N N 2013 1287-2971 -2% -0,173922531 2 050 000 8,7646 0 8,4646 0,3 N N 2013 1287-2969 2013 1287-2970 Total 2013 2014 1287-2987 -94% 362% 217% 332% -0,499546523 105,9190699 716% 94,04326078 125 000 0,5313 9 665 000 29,251 39 791 050 102,93 9 210 000 28,35 0 0 0,5313 28,3207 100,0994 0 26,3903 0N 0,93 N N J 1,96 J J 2014 1287-2989 2014 1287-2986 2014 1287-2982 2014 1287-2994 2014 1287-3013 Total 2014 1728% 384% 538% -84% 245% 524% 1935,290897 95,68221572 228,322475 -0,220664063 56,75037875 1042% 39 000 000 10 327 880 13 600 000 340 000 7 355 000 79 832 880 0,33 108,9129 0 24,2995 0 40,0186 0 0,2625 0 22,9256 222,8094 2,745 N 0,61 J 2,46 J 0N 0,26 J N J J N J 56,429 1,0073 142,78 33,444 76,241 2,7177 2,47 20,123 45 180 56,35 111,99 24,91 42,479 0,2625 23,186 231,17 0 0 0 0 0 0 0 0,25 77 Övrigt Bebyggd 0,5 J 0N 0,3475 N 0N 0N 0N 0N 0,2837 J 0,7 N 0N 0,9 N 0,0384 N 0,7313 J 0N 0,23 N 0N 0N 0,063 J 0N 0N 0,849 J 0,6 N 0N 0N 1,35 N 0N 0N 0N 0N 0N 0N 0,675 N 0,45 J 0,82 N 0N 0,14 N hela fast. J J J J J N N N N N N N N N N N J N/J N/J N N N J N N J J N N J 0N 0N 0N 0N 1,7 J 0N 0N N N N N N/J N/J N 0N 1,94 J N/J J 1,5 J 0N J N 0,91 J 1,5 J 0N 0,04 N 0,45 N 0,17 N J J N N J J 1,6 J J Nr Anm 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 14 1 2 tog inte med bytesavtal 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 tog ej med byteavtal 15 16 17 18 18 1 2 3 4 4 1 2 3 4 5 6 7 7 1 2 sålde av byggnad plus lite mark i 3 samma förrättning 4 4 1 2 3 4 5 6 6 1 Misstänkt byggt garage efter 2 förrättning 3 försålde byggnaderna drog av 4 den summan, Öv--> damm stor lantbruk köper till --> ingen 5 blivande tomtmark 6 Öv--> damm 0,55, väg 0,38 6 1 öm- fornminne, åkeskant 2 obrukad med träd. 3 4 5 6 6 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden Ystad Fastighetsregleringar År Akt nr 1996 1286-899 1996 1264-585 1996 1286-904 1996 1286-909 1996 1286-907 1996 1286-910 1996 1286-914 Total 1996 1999 1286-1065 1999 1286-1068 1999 1286-1070 1999 1286-1043 Brytpunkt -23% -90% -81% -69% -89% -88% -68% -73% -50% -99% -94% 26% Viktad Brytpunkt -6,140995531 -4,131484696 -9,479575662 -34,84610504 -5,944805236 -5,577954841 -28,48969657 -64% -5,029963254 -0,513440215 -2,281906287 5,4866793 Köpesumma Areal 1 150 000 26,69 150 000 4,5927 287 500 11,7391 1 400 000 50,68 480 000 6,658 551 000 6,36 1 420 000 41,706 5 438 500 148,4258 800 000 10,1554 23 000 0,521 98 804 2,4336 2 000 000 20,9614 Skog 26,69 0 0 0 0 0 0 1999 1286-1083 1999 1286-1103 1999 1286-1107 1999 1286-1105 1999 1286-1115 1999 1286-1121 1999 1286-1120 1999 1286-1126 1999 1286-1134 1999 1286-1128 1999 1286-1136 Total 1999 2002 1286-1311 1286-1322 1286-1324 1286-1340 1286-1343 1286-1350 1286-1366 Total 2002 2005 1286-1523 2005 1286-1567 2005 1286-1588 2005 1286-1592 2005 1286-1596 Total 2005 2008 1286-1786 1286-1794 1286-1803 1286-1805 1286-1825 1286-1815 1286-1851 1286-1846 1286-1848 Total 2008 2011 1286-1991 1286-2050 1286-2078 1286-2094 Total 2011 2013 1286-2190 -43% -68% -93% -12% -68% -64% -15% -18% -87% 39% 94% -37% 34% -99% -98% -91% -61% -18% -97% -62% 120% -87% 76% -99% -93% -17% 16% -55% -68% -37% 217% -95% 27% -97% 275% 20% 887% 59% -78% -18% 213% 207% -4,478794723 -5,243576652 -2,419318379 -3,71732204 -5,132162125 -1,355991119 -4,415642101 -3,820905365 -5,207612309 11,84243306 21,01142011 -3% 11,54473002 -0,099405512 -0,075789531 -1,479170895 -1,249254129 -2,119212869 -0,055085838 13% 51,05145927 -1,1498627 33,19376269 -0,199051402 -1,015478434 93% 1,918510889 -2,594337546 -4,225322012 -4,822959584 59,32268901 -2,220084102 6,600445409 -0,123355826 87,46528886 116% 480,6031889 9,101299204 -2,138064365 -0,418734135 653% 36,6257082 900 000 10,3625 510 000 7,731 104 344 2,5898 1 400 000 31,8335 500 000 7,497 576 000 2,13 1 345 078 29,161 1 300 000 21,2436 210 000 6,0029 2 200 000 30,5275 3 070 000 22,4292 15 037 226 205,5794 2 250 000 34,1966 10 000 0,1 35 000 0,0774 145 755 1,6195 650 000 2,036 1 371 580 11,4793 45 000 0,0566 4 507 335 49,5654 3 932 000 42,4472 225 000 1,3157 3 150 000 43,4116 21 692 0,2015 122 653 1,0904 7 451 345 88,4664 2 200 000 11,89 850 000 4,7059 600 000 6,184 1 200 000 13,1583 6 000 000 27,3713 94 000 2,336 2 400 000 24,727 50 000 0,1267 7 100 000 31,8286 20 494 000 122,3278 19 850 000 54,1573 3 200 000 15,3787 450 000 2,7547 1 650 000 2,3364 25 150 000 74,6271 6 425 000 17,6769 0 0 0 0 0,4195 0 1 0,24 0 0 0 1286-2211 1286-2216 130% 96% 23,326305 11,54478084 1286-2213 Total 2013 2014 1286-2223 1286-2228 1286-2230 1286-2232 1286-2257 1286-2258 1286-2270 Total 2014 4052% 1121% -20% 297% 389% 219% -91% 36% -79% 107% 22953,51108 3749% -0,490932813 113,0798438 127,68425 116,6790625 -0,271875 4,290578125 -0,395512843 259% 0 0 0 0 Jord N N N N 0N 0N 1,1 N 0N 0N 0J 0N 0J 2,81 N 0J 0N J N N N J J J J N J J 1,9 N 0,1 N 0N 0N 0,296 J 0N 0N N J N N N J N 2,5 N 0N 1,1 J 0N 0,093 N N N N N N 0 0 0 17,9794 12,0219 86 835 000 566,5018 102 165 000 614,18 1 700 000 2,4169 8 475 000 38,04 10 438 000 32,8 6 800 000 53,339 200 000 0,3 2 900 000 11,939 451 530 0,5017 30 964 530 139,3366 53 476,5018 524,18 2,3169 36,91 30,9 44,039 0,3 11,599 0,5017 126,5666 0 0 0 0 0,42 0 0,25 0 0,24 0 0 0 0 0 0,93 0 9,3 0 0 0 78 hela fast. J J N N/J J J N 0N 0,1146 N 0,03 N 0,45 N 17,9794 12,0219 4 805 000 4 100 000 0 0 0 0 0 Bebyggd 0N 0N 0N 1,25383 N 0,3337 J 1,1254 J 0,36 N 10,3625 7,731 1,4898 31,8335 7,0775 2,13 28,161 21,0036 3,1929 30,5275 22,4292 199,4153 32,1196 0 0,0774 1,6195 1,74 11,4793 0,0566 47,0924 39,9472 1,3157 42,3116 0,2015 0,9974 84,7734 7,59 4,7059 6,034 13,1583 26,5106 2,336 24,347 0,1267 29,8886 114,6971 53,4573 13,6787 2,7547 2,0949 71,9856 17,6769 0,177 0 0 0 0 0 0 Övrigt 0 4,5927 11,7391 49,42617 6,3243 5,2346 41,346 118,66287 10,1554 0,4064 2,4036 20,5114 4,3 J 0N 0,15 N 0N 0,4407 J 0N 0,13 J 0N 1,7 J J N N N J N N/J N J 0,7 J 1,7 J 0N 0,2415 J J J N J 0N J 0N 0N J J 37 J 0,1 J 0,2 J 1,9 N 0N 0N 0,34 J 0N J J J/N N J N J N Nr ANM. 1 2 3 4 5 6 7 7 1 2 3 4 tog inte med det andra köpet då vissa förvärv hade reglerats tidigare, 5 se 1286-1062 6 7 8 9 10 11 kvittade köpsumma mot ök 12 13 14 15 15 1 2 tveksamt om det brukas 3 4 5 6 7 7 1 2 3 4 5 5 1 2 3 4 5 6 7 8 9 9 1 2 3 4 4 1 kvittade mot avstyckning --> kvittade mot avstyckning --> 2 jordbrukmark kvar 3 Dike har bortsets från markinventarier 500 tkr, byggnadsinventarier 250 tkr OBS 4 skog och övrigt från taxering! 4 1 2 3 öm- fornminneshögar, allmn.väg 4 5 6 7 7 Fastighetsregleringars påverkan på fastighetsmarknaden Skurup Fastighetsregleringar År Akt nr 1996 1264-585 1996 1264-587 1996 1264-595 1996 1264-597 1996 1264-602 Total 1996 1999 1286-1101 1999 1264-658 1999 1264-661 1999 1364-664 1999 1265-908 1999 1264-671 1999 1264-676 Total 1999 2002 1264-786 2002 1264-787 2002 1264-791 2002 1264-797 2002 1264-762 2002 1264-785 2002 1264-802 Total 2002 2005 1264-895 2005 1264-899 2005 1264-897 2005 1264-900 2005 1264-902 2005 1264-904 Total 2005 2008 1264-952 2008 1264-1009 2008 1264-998 2008 1264-1032 2008 1264-1028 2008 1264-1018 2008 1264-1030 2008 1264-1026 2008 1264-1041 2008 1264-1043 Total 2008 2011 1264-1175 2011 1264-1125 2011 1264-1193 2011 1264-1211 Total 2011 2013 1264-1248 Brytpunkt 32% -58% -82% -97% -83% -57% -68% -44% 61% -95% -95% 207% -38% -10% -97% -91% -80% -94% -100% 218% 156% -13% -77% 208% -97% -86% 51% -75% -13% 737% -83% 32% -84% 48% -71% -35% 270% 8% -96% 73% -80% -65% 863% -57% 165% -81% Viktad Brytpunkt 13,77552484 -27,42613825 -16,43447493 -8,803017618 -15,60676785 -39% -7,257487161 -0,639988275 22,79125759 -1,425977885 -0,495110039 128,5245584 -5,256545477 107% -0,22676679 -1,184074773 -2,731858735 -0,97280755 -0,129912691 87,26433332 79,27542515 166% -1,908212674 51,81517871 -0,186087605 -1,94349985 20,44702713 -1,322715242 94% 614,6913905 -1,346208815 4,412157874 -1,06660202 7,023641192 -2,417390086 -1,721159485 125,4587381 1,360765097 -1,170737782 396% -1,114948484 -0,928867532 460,2560497 -0,175506509 811% -1,52045 Köpesumma Areal 1 978 000 42,484 1 900 000 47,6157 825 000 20,143 144 000 9,0953 750 000 18,744 5 597 000 138,082 512 500 10,7252 895 000 1,47 2 552 985 37,325 75 000 1,4968 75 000 0,5197 4 870 000 62,0183 980 000 13,7699 9 960 485 127,3249 45 000 0,233 150 000 1,3 330 000 3,3986 103 670 1,0367 5 000 0,1303 5 350 000 40,0201 4 300 000 50,9384 10 283 670 97,0571 405 000 2,4682 5 500 000 24,898 45 000 0,1909 255 000 2,2674 2 700 000 39,8936 440 000 1,7554 9 345 000 71,4735 15 850 000 83,4381 325 000 1,625 2 500 000 13,8 300 000 1,2673 2 800 000 14,6911 550 000 3,4064 1 236 975 4,9599 7 000 000 46,5486 2 045 000 17,1096 75 000 1,219 32 681 975 188,065 396 400 1,3888 700 000 1,4251 19 350 000 53,36 867 000 0,3086 21 313 400 56,4825 400 000 1,88 1264-1268 1264-1265 1264-1271 1264-1277 1264-1275 1264-1279 -50% -27% 425% 216% 259% 510% 179% 223% -86% -84% 139% -100% 67% -45% -79% 5% -2,776794388 -2,814228906 138,070219 66,55125731 64,28459609 289,336838 338% 35,80988125 -0,864399359 -1,429453125 23,16433594 -0,403400156 10,19216922 -1,91255525 -1,248375781 111% 1 045 000 5,5496 1 525 000 10,39 10 975 992 32,5032 6 600 000 30,8733 7 500 000 24,8593 12 750 000 56,7762 40 795 992 162,8316 6 900 000 16,0268 302 100 1,007 350 000 1,71 5 100 000 16,6575 10 000 0,4053 3 565 000 15,1874 1 164 000 4,2092 450 000 1,5821 17 841 100 56,7853 Total 2013 2014 1264-1296 2014 1264-1305 2014 1264-1298 2014 1264-1317 2014 1264-1324 2014 1264-1316 2014 1264-1313 2014 1264-1332 Total 2014 Skog 79 0 0,99 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2,85 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0,86 0 0 0 0 0,35 0 0 0 0 0 Jord 41,6008 46,6257 20,143 9,0953 18,744 136,2088 10,4643 1,318 35,825 1,4968 0,5197 60,8183 13,7699 124,212 0,233 1,3 3,3986 -0,8633 0,1303 39,5601 50,1084 93,8671 2,4682 24,248 0,1909 2,2674 36,7436 1,7554 67,6735 82,8581 1,625 13,29 0,9673 13,1411 3,1664 4,9599 42,9186 14,9996 1,169 179,095 1,3288 1,4251 52,2 0,3086 55,2625 1,88 5,5236 9,532 32,5032 29,6233 24,5993 55,9235 159,5849 15,6868 0,9953 1,36 16,0375 0,4053 12,3874 3,9092 1,0821 51,8636 Övrigt Bebyggd 0,8832 N 0J 0N 0N 0N 0,2609 N 0,152 J 0,5 N 0N 0N 1,2 J/N 0N hela fast. N/J J J N N N J N/J N N N/J N/J 0N 0N 0N 1,9 N 0N 0,46 N 0,83 N N N N N N N N 0N 0,65 J 0N 0N 0,3 N 0N N J N N N N 0,58 N 0N 0,51 J 0,3 N 1,55 J 0,24 N 0N 3,63 N 2,11 N 0,05 N N N J N J N N N N N 0,06 N 0N 1,16 J 0N N N J N 0N N 0,026 N 0,858 N 0N 0,39 J 0,26 N 0,8527 N N N N J J J 0,34 J 0,0117 J 0N 0,62 J 0N 2,8 N 0,3 N 0,5 J N N N J N J N N Nr Anm 1 2 3 4 5 köp.brev saknas - ÖK 5 1 2 3 4 5 6 7 7 1 2 3 4 5 6 7 7 1 2 3 4 5 6 6 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 10 1 2 3 4 4 1 litet obrukat område 2 mitt i åkern 3 4 två köp i ett 5 6 damm å dike 7 7 1 2 3 4 5 6 ÖM-damm, bäckområde 7 övrigt utgör vägmark 8 8
© Copyright 2024