Nyhetsbrev nr 1, Pär Lärkeryd, Umeå 2015‐07‐27 Forskning vid SLU ligger till grund för ny prisstatistik
”Det är glädjande att det äntligen har utvecklats en ny modell för att ge ett underlag för bedömning av en skogsfastighets värde och möjligheten att utveckla en ny typ av prisindex. Såväl säljare, köpare som mäklare får därigenom ett bättre underlag vid bedömning av en fastighets värde. Detta är en monetärt viktig marknad. Ur forskningssynpunkt är det intressant med den uppdelning som görs av markens respektive den stående skogens värde. Detta ger möjlighet att göra en värdering per hektar i stället för per kubikmeter som kan leda fel. Ett mycket viktigt bidrag ur forskningssynpunkt är den detaljerade databas som etablerats och kontinuerligt uppdateras”, säger professor Lars Lönnstedt, en av de tongivande forskarna inom området. Prisstatistik för skogsfastigheter har traditionellt uttryckts i kronor per skogskubikmeter. Dessvärre har denna statistik successivt blivit ett värderingsverktyg, vilket aldrig varit avsikten. Som sådant är det helt olämpligt eftersom det sätter likhetstecken mellan fastighetens virkesvolym och fastighetens alla värden. Förvärv med utnyttjande av denna värderingteknik ger dessutom underlag till ny statistik som riskerar att konservera ett synsätt där enbart virkesvolymer är av intresse. Denna teknik att värdera fungerade i samband med att fastighetsmarknaden avreglerades i början av 1990‐talet. Med nuvarande fria fastighetsmarknad och den verkliga prisutvecklingen under de senaste 20 åren har även skogens mark fått ett värde som i mycket hög grad påverkar prisbilden. För att få en tydligare värdering bör en skogsfastighet istället delas upp i tre värdedelar: - Markens värde - Virkesvärde som kan avverkas i närtid - Värdet på yngre växande skog, d.v.s. framtida virkesproduktion Den nya modellen bygger på omfattande forskning gjord vid Sveriges lantbruksuniversitet och har omsatts till ett lättillgängligt verktyg av företaget TOP Skogliga Beräkningssystem AB i samarbete med Norra Skogsbyrån. Enligt denna nya modell blir det korrekta sättet att följa prisutvecklingen över större regioner, att redovisa pris per hektar istället för kronor per skogskubikmeter. Regionindelningen av statistiken sker dessutom utgående från de två mest prispåverkande faktorerna, närhet till befolkningscentra och bonitet. Storstäderna drar ifrån prismässigt
Genomsnittspriset i Sverige för en skogsfastighet har i det närmaste varit oförändrat under de senaste tolv månaderna och ligger numera på 40 803 kr per hektar. Prisutvecklingen skiljer sig dock kraftigt över landet. Medan priserna i skogsregionerna runt Stockholm, Göteborg och Malmö har ökat med 14 procent på tolv månader har övriga regioner oförändrat eller minskat pris. Detta innebär att storstäderna drar ifrån prismässigt. Senaste årets förändring visar att betydelsen av kapitaltätheten i närheten av sålda fastigheter blir en allt viktigare faktor för prisutvecklingen. Tydligast syns detta om man jämför fastighetspriset över den breddgrad som går genom Stockholm och Värmland. På ett avstånd av mindre än 40 mil från Stockholm halveras fastighetspriset för i övrigt likvärdiga fastigheter och virkespriser. Detta visar tydligt hur viktigt det är att ha koll på själva markvärdet vid sidan om den tillväxtpotential (bonitet) som skogen har. En omräkning av skogs‐ och markvärde uttryckt i värde per kubikmeter återspeglar därför inte hur dagens prisbildnings‐
mekanismer fungerar, framför allt i regioner där markens värde är dominant i förhållande till virkesvärdet. Skillnaden i fastighetspris återspeglas inte i virkespriset
En fastighet i närheten av storstäderna har idag ett genomsnittspris som är 5 gånger högre än en fastighet i Norrlands inland. Prisskillnaden förklaras bara till hälften av den högre tillväxten i södra Sverige. I jämförelse med Norrbotten har Stockholm en medelbonitet som är 2,5 gånger högre och Skåne har en medelbonitet som är 3,9 gånger högre. Ifall fastighetspriset skulle återspeglas i virkespriset skulle det mot bakgrund av detta krävas ett högre virkespris i södra Sverige, för att kompensera för den del av skillnaden i fastighetspris som inte kan förklaras av skillnaden i bonitet. Detta gäller till viss del för de allra sydligaste delarna av landet men i övrigt finns ingen sådan koppling. Det är skogsindustrins betalningsförmåga som styr virkespriset medan det är boniteten och närheten till befolkningscentra (kapitaltäthet) som styr fastighetspriset.
Fastighetsmarknaden varierar kraftigt över året
Utbudet av skogsfastigheter varierar mycket kraftigt över året. Vår statistik för de senaste fem åren visar att utbudet är som störst kring maj och oktober, då utbudet är fyra gånger större än kring årsskiftet och dubbelt så stort som mitt i sommaren. Nya fastigheter kommer framförallt ut på marknaden under barmarkssäsongen. Naturligtvis beror detta på att försäljning under vintersäsong ställer högre krav på köparen när det gäller besiktningen av skogen. Vår analys visar att ska man dra slutsatser kring prisutvecklingen för fastigheter ska detta göras efter respektive försäljningstopp, det vill säga i januari och i juli då tillräckligt många fastigheter varit i omlopp för att utgöra tillräckligt statistiskt underlag. Prisindikation på en enskild fastighet
Prisstatistik skall enbart användas för att ge en uppfattning om i vilken riktning samt hur snabbt fastighetspriserna i olika regioner utvecklas. För att ge en värdeindikation på en enskild fastighet hänvisar vi istället till ett separat verktyg för detta där du på ett enkelt sätt knappar in uppgifter och online får en värdeindikation på just din fastighet. Värdeindikator Skog & Mark Skog till Salu
Sveriges hela utbud av skogsfastigheter till salu har nu samlats på en plats. Där får du en överblick över hela fastighetsmarknaden och har tillgång till lokala prisindex ända ned på församlingsnivå, där fastigheter just nu finns till salu. www.skogtillsalu.se