Heimstaden Årsredovisning 2011
Heimstaden Årsredovisning 2011 1 2 I N N E H Å L L | H E I M STA D E N 2011 2011 för den late Innehållsförteckning • Hyresintäkterna uppgick till 773 mkr, varav bostäders andel svarade för 89%. 2011 i sammandrag 3 VD har ordet 4 • Uthyrningsgraden för bostäder uppgick per bokslutsdagen till 99,4%. Förvaltning 6 Segment 8 • Driftnettot uppgick till 392 mkr. Förvaltningsberättelse 12–25 • Årets resultat uppgick till 4 mkr inklusive realiserade och orealiserade värdeförändringar. Om Heimstaden 12 Verksamhet 12 • Fastigheter har under 2011 förvärvats för ett sammanlagt fastighetsvärde om 278 mkr. Organisation och medarbetare 12 Bostadssocialt ansvar 14 Fastighetsutveckling 15 Transaktioner 16 Värderingmetodik 18 Förvaltningsfastigheter – Värderingsmetod 18 Fastigheternas värde 18 Finansiering 20 Hot och möjligheter 22 Mål 23 Väsentliga händelser efter balansdagen 24 Förslag till vinstdisposition 24 Koncernen i sammandrag 25 • Fastigheter har under 2011 sålts för 174 mkr. Detta översteg värdering med i genomsnitt 2,8 %. NYCKELTAL KONCERNEN Resultat 2011 2010 Hyresintäkter, mkr 773 756 Driftnetto, mkr 392 364 Rörelseresultat, mkr 387 362 -333 -329 54 33 4 719 Finansnetto, mkr Förvaltningsresultat, mkr Årets resultat, mkr Finansiella rapporter Rapport över totalresultat – Koncernen Rapport över finansiell ställning – Koncernen Fastighetsrelaterade nyckeltal Uthyrningsbar area, kvm, per 31/12 Andel bostadsyta, % Antal bostadslägenheter Uthyrningsgrad bostäder (antal), % 2011 2010 825 462 809 822 86 86 11 818 11 666 99,4 99,3 Rapport över kassaflöden – Koncernen Noter – Koncernen Resultaträkning – Moderbolaget Balansräkning – Moderbolaget Kassaflödesanalys – Moderbolaget Noter – Moderbolaget Finansiella nyckeltal 2011 2010 Belåningsgrad, % 61,9 62,6 Soliditet, % 27,1 26,7 3 027 2 906 Genomsnittlig räntebindningstid lån, år 3,9 4,4 Genomsnittlig kapitalbindningstid lån, år 2,7 3,5 Genomsnittlig ränta per 31/12 % 4,9 5,0 -0,9 41,9 10 737 10 459 Eget kapital, mkr Räntabilitet på eget kapital före skatt, % Marknadsvärde fastigheter, mkr 26–49 26 27–28 29 30–39 40 41–42 43 44–47 Årsredovisningens undertecknande 48 Revisionsberättelse 49 Definitioner Fastighetsförteckning 50 51–58 Stora omslagsbilden: Fastigheten Ehnemark Bilder i cirklar, uppeifrån: Mustapha Aslikk, fastighetsansvarig. Posse, Karlskrona. Heimstadens kontor, Malmö. Bild till vänster: Heimstadens kontor, Malmö 3 INNEHÅLL F R ÅG O R T I L L V D | H E I M STA D E N 2011 ” Vi måste vara lyhörda och anstränga oss att leverera vad hyresgästerna efterfrågar.” Hur vill du kort sammanfatta år 2011? Vi kan konstatera att kvalitativa och efterfrågade produkter har klarat sig bäst. Välskötta och centralt belägna bostadsfastigheter i tillväxtregioner tillhör vinnarna. Med andra ord har Heimstadens affärsidé åter gett resultat. Under det gångna året har vi också kraftsamlat för att leverera ytterligare bättre produkter och bättre service till våra hyresgäster. Mycket fokus har legat på att tillgodose hyresgästernas önskemål. Det ekonomiska resultatet var 4 mkr, men kassaflödet var 38 mkr. Kan du förklara det? 2010 gick vi över till att redovisa enligt IFRS, den internationella redovisningsmetoden. Det innebär att tillgångar och skulder ska värderas till marknadsvärde. Skillnaden mellan det redovisade resultatet och vårt kassaflöde består till stor del av sådana värdeförändringar. För fastighetsbolag påverkas resultatet därmed av värdet på fastigheter. Hyresfastigheter är en attraktiv och trygg tillgång och fastighetsvärdena har varit stabila eller till och med något ökande under 2011. Vi har valt att inte spekulera och ta risker i rörliga räntor. Istället har vi genom derivat räntesäkrat våra lån, vilket skapar förutsägbarhet och stabilitet i verksamheten. Dessa räntesäkringar skall, precis som fastigheterna, marknadsvärderas och eftersom räntorna sjönk under 2011 på grund av den ekonomiska krisen, så har vi räntesäkringar med högre ränta än dagens marknadsränta, varmed ett negativt marknadsvärde uppstått. Detta har sammantaget inneburit ett Patrik Hall, ute på PRAO. 4 INNEHÅLL F R ÅG O R T I L L V D | H E I M STA D E N 2011 ”Det gäller att leverera god service och kvalitet varje dag.” minskat resultat. Det väsentliga för oss är att vi har ett stabilt Den stora utmaningen är att kunna erbjuda produkter och och positivt kassaflöde. En förutsägbar drift med stabil tjänster som är mer individuellt anpassade. Utvecklingen, efterfrågan på hyreslägenheter, stabil kostnadsnivå och låg även inom boendet, går mot mer individuella lösningar. ränterisk gör att vi är trygga i vårt positiva kassaflöde. Förr var hyreslägenheten en produkt som var lika för alla. I framtiden kommer hyreslägenheten att vara en mer flexi- Har Heimstaden gjort några större förvärv eller avyttringar av fastigheter under 2011? bel produkt. Vi måste lyssna på våra hyresgästers behov och anstränga oss att anpassa produkter och tjänster kring Vi har följt principen att om hyresgäster önskar köpa den boendet efter önskemål och betalningsvilja. Jag tror att fastighet de bor i så ska vi se positivt på det och hjälpa dem den här utvecklingen kommer att ta kliv framåt inom den att göra boendekarriär. Under 2011 sålde vi av det skälet närmaste framtiden och det skapar positiva möjligheter för fem fastigheter till hyresgäster. vårt bolag. I övrigt har vi förvärvat sex centralt belägna och välskötta fastigheter i Växjö och gjort kompletterande förvärv Uthyrningsgraden 2011 var den bästa någonsin – hela 99,4%. Vad beror det på? med 91 lägenheter i Malmö och 35 lägenheter i Stockholm. Den grundläggande orsaken är att vi äger fastigheter i Hur påverkade den europeiska skuldkrisen fastighetsbranschen? områden där folk vill bo och verka. Men oavsett om det är bostadsbrist eller ej så måste den produkt vi erbjuder vara Den påverkar bostadsmarknaden precis som den svenska attraktiv och marknadsmässig. Därför gäller det för oss att ekonomin generellt. Bankerna känner osäkerhet och ställer alltid vara lyhörda och erbjuda det som marknaden efter- hårdare krav på låntagarna vilket tillsammans med ökade frågar. Jag tycker vi är duktiga på att leverera detta, dvs en kostnader för bankerna gör lånen både dyrare och mindre produkt som är prisvärd när det gäller service och kvalitet. tillgängliga. Vår personal är nyckeln till företagets prestation och Hyresfastigheter påverkas inte avsevärt på kort sikt. Det utveckling. Engagerade uthyrare tar kontakt och ställer upp är brist på bostäder generellt i Sverige och attraktiva hyres- för att verkligen göra sitt yttersta för att hitta den produkt rätter är starkt efterfrågade. Fastighetsbolag är dock bero- som kunden efterfrågar. Våra fastighetsansvariga ser till att ende av att finansiera sina fastigheter och behöver tillgång hyresgästerna trivs och mår bra. Om man som hyresgäst till kapital för att expandera och utveckla verksamheten. trivs med grannar och service så bor man gärna kvar. När bankerna blir mer restriktiva påverkar det därför även Våra medarbetarundersökningar visar att vi som arbets- vår verksamhet. givare har blivit ännu något bättre jämfört med föregående år. Nu ska vi fortsätta den resan – mot nöjda medarbetare Vad är utmaningen för Heimstaden i framtiden? och lika nöjda hyresgäster. Vi ska hålla fast vid vår affärsidé, att äga och förvalta bostadsfastigheter i tillväxtregioner. Oavsett vad som händer i framtiden är vår tro att den här typen av fastigheter fortsatt kommer att vara mycket attraktiva, både för hyresgäster och för investorer. Vi ska också hålla fast vid vår linje att inte spekulera i räntor, utan fortsätta att skapa förutsägbarhet och stabilitet i verksamheten. Patrik Hall, VD Heimstaden 5 INNEHÅLL F Ö R VA LT N I N G | H E I M STA D E N 2011 ” Vi förvaltar inte bara fastigheter. Vi förvaltar ett varumärke.” Nöjda kunder är ett mål som alla företag strävar mot. Ofta är det bara tomma ord som skrivs ner på ett papper och som i bästa fall utvärderas en gång om året. Men för oss som sköter förvaltningen av Heimstadens fastigheter är nöjda kunder en högst påtaglig verklighet och en målsättning som står i fokus i vårt dagliga MUSTAPHA ASLIKH Fastighetsansvarig ”Ibland blir de förvånade att jag kommer så snabbt.” arbete. De produkter och tjänster som vi erbjuder är nämligen av största betydelse för våra kunders välbefinnande. Det är hos oss våra kunder har Mustapha Aslikh har arbetat i tre år på Heimstaden, det senaste året som fastighetsansvarig. Han svarar för det dagliga underhållet i sex fastigheter i Uppsala. sina hem. Det är hos oss de bor och lever. Vi känner vårt ansvar. Vi vet att vi har en viktig uppgift. Att förvalta, sköta om och underhålla våra kunders hem. Det är vårt ansvar att se till att de känner trygghet och trivsel i sitt boende. Grunden i all vår verksamhet är vår affärsidé. Att Heimstaden kan erbjuda kunderna ett boende av hög kvalitet i välskötta fastigheter med central placering i tillväxtregioner. Men det är kvaliteten i vardagen som gör skillnaden. Kunnig och engagerad personal som ständigt är på tå och gör det där lilla extra värderas högt av våra kunder. De uppskattar att vi ser till att det alltid är helt, rent och funktionellt. Att fastigheter och 6 ”Varje morgon börjar jag med att gå runt i en av fastigheterna och kolla att allt är ok”, berättar Mustapha. ”Jag byter lampor och gör enklare reparationer om det behövs. Då får jag också tillfälle att skapa kontakt med hyresgästerna och hjälpa dem med olika problem. Om något akut fel inträffar får jag ett sms i min mobil och försöker fixa det direkt. Ofta blir hyresgästerna förvånade att jag kommer så snabbt, jag är ju där strax efter att de har ringt och gjort en felanmälan.” INNEHÅLL F Ö R VA LT N I N G | H E I M STA D E N 2011 gårdar alltid underhålls väl. Att de snabbt får hjälp med alla små, vardagliga problem. Att de kan känna trygghet och trivsel där de bor. För att ge våra hyresgäster ännu bättre service och ett ännu mer professionellt bemötande beslutade vi föregående år att öka tillgängligheten till Heimstaden. Vår kundservice är öppen kl 08.00-16.30 varje vardag. Det finns alltid någon på plats som tar emot telefonsamtal. Gäller det ett brådskande ärende får berörd fastighetsansvarig ett sms i sin mobil och kan vidta åtgärder direkt. Naturligtvis kan hyresgästerna även kontakta oss dygnet runt via vår hemsida. Det ligger i tiden att erbjuda hyresgästen större valmöjligheter. Vi måste hänga med i utvecklingen och öka flexibiliteten på våra produkter och tjänster så att vi kan anpassa dem efter varje hyresgästs behov. För att bibehålla vår konkurrenskraft i framtiden måste vi kunna erbjuda varje hyresgäst att själv bestämma standard på kök eller badrum till exempel. Det kommer att ställa större krav på oss, men det kommer att öka trivseln och ge oss nöjdare kunder. Vi får aldrig glömma att vår uppgift är att ge våra hyresgäster en fräsch, IDA MALMLÖF Medarbetare Central serviceanmälan ”Det är roligt att kunna hjälpa till.” trygg och säker miljö att vistas i – det är ju deras hem. Den grundsynen ska genomsyra allt arbete och alla medarbetare ska dela samma värderingar, samma känsla. Vi är ett lag, där alla jobbar mot samma mål. Därför På Central serviceanmälan i Stockholm tar Ida Malmlöf emot telefonsamtal från Heimstadens hyresgäster runt om i landet. samlar vi våra fastighetsansvariga några dagar varje år för att träffas och utbyta erfarenheter. För att de ska känna motivation, engagemang och ansvar att prestera det bästa för kunden och därmed också för företaget. Lika viktigt är det att vi från företagsledningens sida lyssnar på våra medarbetare och tar till oss deras idéer och synpunkter. Under 2011 gjorde VD Patrik Hall och jag därför några dagars praktik ute på fältet. Vi besökte olika orter och hjälpte till med allehanda sysslor i fastigheterna. Bytte glödlampor, rensade avlopp, städade vindar, målade källargångar bland annat. Det är ett bra sätt att träffa medarbetare och hyresgäster under normala förhållanden och verkligen förstå vilket arbete som utförs. Naturligtvis är det Heimstadens affärsidé och goda ekonomi som ger trygghet och stabilitet för våra hyresgäster. Men det som ger vårt företag en unik profil och gör oss till ett föredöme hos många hyresgästföreningar är vår ambition att alltid sträva efter en vardagskvalitet med den rätta ”putsen och studsen”. Vi vill att det ska vara rent och snyggt där våra hyresgäster bor. Lite tillspetsat skulle man kunna säga att vi förvaltar inte bara fastigheter, vi förvaltar ett varumärke. Pontus Rode, Förvaltningschef 7 ”Till oss kan man ringa för att göra en felanmälan, som måste åtgärdas direkt, eller för att få hjälp med andra ärenden. De allra flesta är trevliga och blir glada när vi löser deras problem”, förklarar Ida. ”Det är bara roligt att kunna hjälpa till.” När Ida inte sitter i telefonen tar hon hand om besökare, som kommer till kontoret, och hjälper dem till rätta. INNEHÅLL S E G M E N T | H E I M STA D E N 2011 Heimstaden segment Heimstaden har identifierat tre segment som utgörs av de geografiska områdena Öresundsregionen, Stockholm/Mälardalen och Småland/Blekinge. Fördelning yta Lägenhetsyta per region 14 % Lokaler 26 % Småland / Blekinge 45 % Öresundsregionen 86 % Lägenheter 29 % Stockholm / Mälardalen 8 Lokalyta per region 32 % Öresundsregionen 16 % Stockholm/ Mälardalen 52 % Småland / Blekinge INNEHÅLL S E G M E N T | H E I M STA D E N 2011 Öresundsregionen – ett betydelsefullt ekonomiskt centrum År 2020 planeras öppnandet av den världsledande, multivetenskapliga forskningsanläggningen European Spallation Source (ESS) i utkanten av Lund. Att ESS, som beräknas kosta ca 15 miljarder kronor att uppföra, placerats här är ett storslaget exempel på Öresundsregionens position som ett ledande centrum i Europa för forskning och innovation. Det befäster också Öresundsregionens förutsättningar för en expansiv tillväxt och efterfrågan på centralt belägna bostäder kommer att vara fortsatt stor i framtiden. Enligt den senaste prognosen Nyckeltal Öresund beräknas Skånes befolkning öka med 35 procent eller ca 450 000 personer under perioden 2011- 2040 (Källa: Demografikonsult Åke Antal fastigheter Antal bostadslägenheter Nilsson, 2011). Med en arbetsstyrka på ungefär 1,8 miljoner människor Antal lokaler i hela Öresundsregionen har bron mellan Sverige och Danmark en Antal garage och p-platser avgörande betydelse för tillgång till kompetens, som snabbt kan 209 4 765 434 Bostadsyta, kvm 1 177 317 539 Lokalyta, kvm 36 898 förfl yttas mellan länderna. Under de första tio åren sedan bron upp- Totalyta, kvm 354 437 fördes har pendlingen tiodubblats. Innan bron byggdes vara det bara Årsomsättning, mkr ca 2 000 personer som bodde i det ena landet och arbetade i det 351 Driftnetto, mkr Marknadsvärde fastigheter, mkr 174 5 553 andra. Idag pendlar knappt 20 000 personer dagligen mellan länderna för jobb eller studier. ANTAL FASTIGHETER 209 Örkelljunga Klippan Helsingborg ANTAL LÄGENHETER 4.765 Landskrona Malmö Ystad 9 INNEHÅLL S E G M E N T | H E I M STA D E N 2011 Småland/Blekinge – en expansiv innovationsmiljö Småland och Blekinge har etablerat sig som en expansiv universitetsoch högskoleregion. Med Linnéuniversitetet (Kalmar och Växjö), Högskolan i Jönköping och Blekinge Tekniska Högskola attraheras studenter från hela landet till regionen. Tack vare ett väl utbyggt och nära samarbete mellan högskolorna och näringslivet har regionen utvecklat en innovationsmiljö som stimulerar till entreprenörskap och företagande. Med andra ord fi nns goda förutsättningarna för en expansiv ekonomi i framtiden och därmed ett ökat behov av bostäder i attraktiva områden. Nyckeltal Småland/Blekinge I regionen bor idag knappt en miljon invånare. Den kraftiga befolkningsökningen i Mälarregionen och Skåne kommer enligt prognoserna att Antal fastigheter 119 Antal bostadslägenheter spilla över även på Småland och Blekinge. Under perioden 2011-2040 Antal lokaler beräknas folkmängden öka med 260 000 personer, jämfört med en Antal garage och p-platser ökning på bara 60 000 personer under den föregående 30-årsperioden, dvs 1981-2010 (Källa: Demografikonsult Åke Nilsson, 2011). 2 691 348 Bostadsyta, kvm 1 036 183 767 Lokalyta, kvm 60 433 Totalyta, kvm 244 200 Årsomsättning, mkr Driftnetto, mkr 192 94 Marknadsvärde fastigheter, mkr 2 099 ANTAL FASTIGHETER Trollhättan 119 ANTAL LÄGENHETER Sävsjö Vetlanda 2.691 Hyltebruk Ljungby Växjö Ronneby Karlskrona 10 INNEHÅLL S E G M E N T | H E I M STA D E N 2011 Stockholm/Mälardalen – region med kraftig befolkningstillväxt Den här delen av Sverige har hög ekonomisk tillväxt och svarar för nästan hälften av hela landets ekonomi. I den här regionen finns hälften av landets aktiva forskare och en tredjedel av alla högskolestuderande. Här bor omkring tre miljoner invånare idag, men befolkningstillväxten är tre gånger snabbare än i övriga landet. I Stockholms län ökar folkmängden enligt prognoserna med ca en miljon från 2010 till 2040. Motsvarande ökning under de föregående 30 åren var en halv miljon. Befolkningsutvecklingen i övriga Mälardalen är beroende av goda Nyckeltal Stockholm/Mälardalen kommunikationer för pendlare till Stockholm, men befolkningen beräknas öka med ca 280 000 personer under perioden 2010 – 2040 och Antal fastigheter 71 Antal bostadslägenheter uppgå till 1,4 miljoner år 2040 (Källa: Demografikonsult Åke Nilsson, Antal lokaler 2011). Väl utbyggd infrastruktur, bra miljö för näringslivet och stark Antal garage och p-platser tillväxt för nya näringar bidrar till en god utveckling. Detta tillsammans 4 362 231 Bostadsyta, kvm 1 761 206 503 Lokalyta, kvm 20 322 med den kraftiga befolkningstillväxten kommer att öka efterfrågan på Totalyta, kvm 226 825 bostäder i centrala lägen. Årsomsättning, mkr 230 Driftnetto, mkr 125 Marknadsvärde fastigheter, mkr 3 085 ANTAL FASTIGHETER 71 Uppsala Strängnäs Vaxholm Solna Stockholm ANTAL LÄGENHETER 4.362 Vingåker Katrineholm 11 INNEHÅLL F Ö R VA LT N I N G S B E R ÄT T E LS E | H E I M STA D E N 2011 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Heimstaden AB, ombildningar har under de senaste åren varit mycket stort org nr 556670-0455, får härmed avlämna följande årsredo- inom vårt fastighetsbestånd och vi märker en tydlig tillväxt visning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2011. av intresset även på mindre och medelstora orter. Vi uppvaktas frekvent av våra hyresgäster, med önskemål om att OM HEIMSTADEN få förvärva fastigheterna de bor i. Under 2011 har våra hyres- Affärsidé gäster, genom bostadsrättsombildning, förvärvat fastig- Heimstadens affärsidé är att skapa en god ekonomisk avkast- heten Paula 12 i Malmö, Rovan 8 i Helsingborg samt ning på eget insatt kapital genom att förvärva, producera, Rensnålen 5 i Stockholm. I Myresjö har två fastigheter sålts förvalta, utveckla och försälja i huvudsak bostadsfastigheter. som ”egna hem”. Vi skall förse kunderna med attraktiva och ändamålsenliga bostäder, under livets olika skeden, i centrala lägen Heimstadens löpande målsättning är att fortsatt förvärva i tillväxtregioner i södra Sverige och i Mälardalen. nya centrala bostadsfastigheter, och därmed kunna ersätta Heimstaden skall erbjuda ett brett utbud av hyreslägen- de fastigheter som blir bostadsrätter. Inför varje nyförvärv heter, som skall ge de boende valmöjlighet i form av stan- väger vi noga fördelar mot eventuella nackdelar - vi för- dard, pris och flexibel servicegrad. värvar aldrig för förvärvandets skull. Viktigast av allt är att I vår affärsprocess ingår att förvärva fastigheter där värde- fastigheterna ligger i centrala och attraktiva områden där tillväxt kan skapas genom att stadsdelens och varje enskild våra kunder vill bo. Av stor vikt är även att regionen präglas fastighets förutsättning tillvaratas och utvecklas. Detta sker av tillväxt, låga vakanstal och framtidstro. genom samhällsengagemang, lönsam och effektiv förvaltning samt kundrelaterade och bruksvärdeshöjande insatser. Under året har Heimstaden etablerat sig i centrala Växjö, Genom välutbildad personal, som har lokal marknads- där sex högkvalitativa bostadsfastigheter om totalt 196 kännedom och sätter kunden i fokus, skapar vi mervärde. lägenheter förvärvats. Kompletteringsförvärv har även skett Vi säljer fastigheterna om dessa inte uppfyller affärsidéns av fyra bostadsfastigheter i Malmö om 91 lägenheter samt kriterier eller när vår förväntade värdetillväxt har uppnåtts. två bostadsfastigheter i Stockholm, i områdena Hammarby- Heimstaden skall ha en långsiktigt stabil ekonomi, med höjden och Midsommarkransen. årliga överskott på en nivå som gör det möjligt för bolaget att förverkliga tillväxt- och produktionsmål, långsiktigt säker- ORGANISATION OCH MEDARBETARE ställa våra fastigheters värdeutveckling och ge de boende Heimstaden arbetar med kund och fastighet i fokus och är en god service. organiserad i tre rörelsegrenar; fastighetsförvaltning med uthyrning och hållbarhet/media, transaktionsavdelning och VERKSAMHET (VÄRDESKAPANDE STRATEGI) utvecklingsorganisation. Heimstaden äger, förvaltar och utvecklar fastigheter i om- Transaktionsavdelningen ansvarar för förvärv och för- råden där människor vill bo och verka. säljning av fastigheter, med syfte att förädla, utveckla och Heimstaden är ett utvecklande fastighetsbolag, som präg- utvidga Heimstadens portfölj av bostadsfastigheter i las av entreprenörskap och hög motivation inom alla verksam- centrala lägen i tillväxtregioner. Den ansvarar även för hyres- hetsdelar. Vi vet att närheten till våra kunder, hyresgästerna, förhandlingar, vilka nästan uteslutande bedrives i egen regi. är grunden för en långsiktig stabil utveckling i bolaget. Avdelningen är placerad i Malmö och Stockholm. Heimstaden har ett väl koncentrerat och centralt beläget Utvecklingsorganisationen, genom Heimstadens bygg- fastighetsbestånd i några av Sveriges mest expansiva regio- bolag Heimstaden Exploatering AB, ansvarar för nyproduk- ner. Vi är helt inriktade på bostadsfastigheter i centrala lä- tion och ombyggnad/tillbyggnad av fastigheter. gen, vilka också står för knappt 86 procent av vårt bestånd. En administrativ organisation med specialistkompetens stöttar de affärsdrivande enheterna. Heimstaden stödjer de boendes önskan och vilja om en boendekarriär. En god kunddialog kräver att vi lyssnar på hyres- Lokal förankring gästernas vilja och ställer oss positiva till deras inviter i frågor Heimstaden är ett företag som vill dra nytta av sin storlek om bland annat ombildningar. Intresset för bostadsrätts- men ändå kunna ta vara på de lokala olikheterna, fungera 12 INNEHÅLL F Ö R VA LT N I N G S B E R ÄT T E LS E | H E I M STA D E N 2011 som det lilla företaget i det stora. stort engagemang och delaktighet i företagets utveckling. Detta gör vi genom vårt egna förvaltningsbolag, Som ett led i vår önskan genomfördes den årliga medarbetar- Heimstaden Förvaltnings AB. undersökningen i början av sommaren. Resultatet återkopp- Förvaltningsorganisationen är organiserad i tre geogra- lades och diskuterades i arbetsgrupper, som arbetade fram fiska regioner: Öresundsregionen, Småland/Blekinge samt handlingsplaner med förbättringsområden som följts upp Stockholm/Mälardalen. Organisationen leds av en förvalt- under året. Arbetsgrupperna har också givit ledningsgruppen ningschef. medskick på förändringsförslag på ett mer företagsövergri- Indelningen i regioner med lokala förvaltningskontor på pande plan. Ambitionen är att vi ska genomföra medarbetar- de orter vi verkar i ger goda möjligheter att tidigt uppfatta undersökningen årligen för att kontinuerligt hitta nya för- tendenser och förändringar på respektive marknad och där- bättringsområden, men också säkerställa att vi inte tappar med förutsättningar för ett snabbt och flexibelt agerande. på våra redan starka områden. Det är viktigt att vi av våra kunder ses som det naturliga förstahandsvalet när det gäller förhyrning av både bostäder I arbetet med medarbetarundersökningen har vi även beto- och lokaler. Vi åstadkommer detta genom den lokala närvaron. nat att alla medarbetare har lika värde oavsett kön, etnicitet, Heimstadens bostäder och områden skall tillgodose de ras eller tro och att vi inte accepterar någon som helst mobb- boendes behov av trygghet, trivsel och service. Våra bo- ning eller kränkande särbehandling. stadsområden skall vara hela, rena och funktionella med trevliga utemiljöer. Personer från företagsledningen har fortsatt att åka ut till Vår uppfattning är att all kärnverksamhet, där de dagliga regionkontoren varje kvartal för att ge övergripande före- kundkontakterna sker, skall utföras av lokalt placerad fastig- tagsinformation och och skapa möjlighet till diskussion. hetspersonal. Våra kunder vill ha en egen kontaktperson, som man kan vända sig till med frågor eller om fel upp- Vi har fortsatt satsningarna på utbildning både för enskilda stått i boendet. Vi är övertygade om att närförvaltning bor- medarbetare och yrkesgrupper samt erfarenhetsutbyte gar för hög kvalitet och högre kundnöjdhet, samt bättre mellan olika yrkesgrupper, t.ex. mellan uthyrare och fastig- kontroll över intäkter, kostnader och investeringar. hetsskötare. Under året har alla medarbetare med personalansvar Våra medarbetare genomgått en ledarskapsutbildning. Utbildningsdagarna Heimstadens målsättning är att alla medarbetare skall känna har innefattat grundläggande ledarskap, motivation och VD FASTIGHETSFÖRVALTNING TRANSAKTION FASTIGHETSUTVECKLING Bostad Förvärv Nyproduktion Företag Försäljning Ombyggnad Uthyrning Förädling Drift/Teknik Hyresförhandling Hållbarhet Kundvård Kundvård STABSFUNKTIONER Ekonomi, Finans, Juridik, IT, Kommunikation, Personal 13 INNEHÅLL F Ö R VA LT N I N G S B E R ÄT T E LS E | H E I M STA D E N 2011 målstyrning samt kultur- och värderingsfrågor. Målsättning- system. Nära samarbete med Hyresgästföreningen och en är att skapa en gemensam plattform för hur vi ska agera våra hyresgäster har gjort att vi ökat trivsel och trygghet för som ledare inom Heimstaden och ge chefer en verktygslåda, våra kunder. som hjälper dem i det dagliga ledarskapet. Samtliga tjänster annonseras internt för att alla ska få en Verksamhetsmål möjlighet att söka utveckling i nya roller. Vi är också måna • Fastighetsförvaltning i toppklass om att ha en bra balans mellan män och kvinnor och verkar • Minskad brottslighet och ökad trygghet för detta så långt det är möjligt. • Högt anseende och status Heimstaden är och vill vara ett friskt och välmående företag Hållbar miljö och som ett led i detta erbjuder vi våra medarbetare frisk- Minskad energianvändning får många positiva effekter vårdsbidrag, företagshälsovård och ersättning för sjukvård Vår miljöpåverkan kommer huvudsakligen från den energi och läkemedel. som används av och i våra byggnader. Den största delen går till uppvärmning, kyla och elkraft. Att hushålla med energi Vid utgången av 2011 var vi 109 medarbetare, något färre minskar inte bara vår miljöpåverkan, utan även våra driftskost- än år 2010 då vi var 131 medarbetare. Anledningen till detta nader, som till största delen utgörs av energianvändningen. är att verksamheten i Vetlanda lagts ut på entreprenad. Vi är Hela verksamheten omfattas av vårt målinriktade arbete 34 % kvinnor och 64 % män och i chefsbefattningar är an- för att minska och effektivisera energianvändningen. En delen kvinnor 25 %. viktig del utgörs av samarbetet med våra hyresgäster för att gemensamt spara energi. BOSTADSSOCIALT ANSVAR Heimstaden skall aktivt motverka boendesegregation, Prioriterade områden: främja jämställdhet och bekämpa diskriminering. Inom ramen för miljöledningssystemet har analyser av före- Vi har under året fortsatt vårt samarbete med kvinno- tagets miljöpåverkan genomförts vilket klargjort att miljö- jourer, sociala myndigheter samt bostadsförmedlingen i arbetet ska fokuseras till följande områden: Stockholm och i Malmö. Heimstadens strävan mot mer än bara vackra fasader • minimera klimatpåverkan skall uppnås genom bland annat ett väl fungerande • sund inomhusmiljö medin flytande för de boende. • fastigheter och material utan miljöfarliga ämnen I ett flertal fastigheter sköter våra hyresgäster trappstäd- • bra och miljöeffektiv avfallshantering ning och trädgårdsskötsel och påverkar därmed positivt sin boendekostnad och sitt boendeinflytande. Självförvaltning Minimera klimatpåverkan leder till en större omsorg om boendemiljön, skadegörelse Minskningen av klimatpåverkande gaser, så kallade växthus- minimeras och tryggheten ökar. Aktiva och engagerade bo- gaser som exempelvis koldioxid, har fortsatt hög prioritet. ende i kombination med en väl fungerade förvaltning är en Utsläppen orsakas i huvudsak av uppvärmning av bygg- grund för ett tryggt och trivsamt boende. nader och tappvatten. Heimstaden skall även vara en aktiv aktör i stads- och Då företaget sedan många år regelmässigt konverterat samhällsutvecklingen. nyinköpta fastigheter från olja till fjärrvärme har vi sett Under året har Heimstaden tillsammans med andra mycket positiva effekter och besparingar. aktörer och kommunala instanser på respektive ort, deltagit i ”citysamverkan” och ”centrumutveckling”. Fastighetsteknik Arbetet med energi- och miljöförbättringar har pågått under FASTIGHETSFÖRVALTNING hela året. Tidigare års genomförda energideklarationer av Utveckling 2011 Heimstadens fastigheter har legat till grund för fortsatt energi- Fokus på dagliga insatser för att se till att det alltid är rent, besparingsåtgärder. helt, funktionellt och tryggt. Detta arbete har intensifierats Med egen mediaansvarig har vi kunnat utbilda lokalt under 2011. På många orter har det givit mycket goda re- ansvariga för drift av värme- och ventilationsanläggningar. sultat, men vi har en bit kvar innan vi är uppe på den nivå, Möjligheten till energieffektivisering av fastigheterna som vi vill vara på. med hjälp av vår personal har givit gott utslag. Den upplevda tryggheten har ökat i och med extra Vi har bra kontroll på energianvändningen i alla våra fastig- satsning på bl.a. säkerhetsdörrar, nya dörrpartier med kod- heter och arbetar löpande på att sänka den genom exem- 14 INNEHÅLL F Ö R VA LT N I N G S B E R ÄT T E LS E | H E I M STA D E N 2011 pelvis förbättrad övervakning och styrteknik. Den minskade värmeförbrukningen jämfört med grad- Stambyten dagskorrigerat normalår, hänger till stor del samman med Heimstaden genomförde också stora satsningar på bad- effektivisering och injustering av anläggningarna. rumsrenovering samt stambyte i Skåne och Mälardalen. Stambyten slutförs under januari 2012 i fastigheter be- Mediaförbrukningen 2011 Förbrukning Värme*kWh/kvm och år. Fastighetsel kWh/kvm och år. Vatten kbm/kvm och år. lägna i Mälardalen. Utfall 2011 FASTIGHETSUTVECKLING 148,40 ** 24,95 ** Nyproduktion 1,70 ** Stora Råby, Lund – nyproduktion av 5 villor, egna hem * Normalårskorrigerad. ** Nyckeltal baserade på ytor BOA + LOA. I juli 2011 gick flyttlasset för den första köparen till Stora Råby och hus 1. En nöjd köpare, som under byggprocessen I mångt och mycket ett gemensamt arbete fått vara delaktig i materialval och utformning, fick sina Som fastighetsägare finns ett antal åtgärder att vidta för att nycklar och kunde flytta in. Under året har Heimstaden minska energianvändningen. Exploatering AB även slutfört byggnationen av hus 3 och Att välja rätt byggnadskonstruktion och design är något hus 5. Heimstadens devis om köparnas medinflytande vi kan göra vid ny- och ombyggnationer. Ett annat område under byggprocessen har även präglat färdigställandet av är arbetet med den vardagliga fastighetsdriften och optime- dessa hus, likväl som omsorgen om sunda material och ringen av denna. En byggnads verkliga påverkan på energi- hög kvalitet samt vacker estetik. Köparna till hus 3 och 5 användningen uppstår först när hyresgästen med sin verk- tillträdde sina fastigheter den 1 december. Den slutliga samhet börjar nyttja byggnaden. Vi samarbetar därför med köpeskillingen för de tre färdigställda husen har uppgått våra hyresgäster för att med gemensamma krafter minska till 6,3 - 7,2 miljoner kronor. energianvändningen. Färdigställande av hus 4 pågår och beräknas vara klart för inflyttning under kvartal 2 2012. Nästa steg Ansökan om bygglov för det sista huset, hus 2, har inläm- Det handlar om att göra rätt från början och för oss är ett nats till Lunds kommun. förebyggande arbete grundläggande för att minimera risken att miljöfarliga ämnen byggs in. Sedan tidigare granskar vi Kulan, Vaxholm alla varor som förekommer i ansenlig mängd, material som Under 2011 har vi arbetat med Vaxholm stad för att prioritera enligt lagkrav är försedda med så kallade säkerhetsdatablad arbetet med detajlplan av byggbar mark, som vi äger i ge- och material som kan misstänkas innehålla farliga ämnen. mensamt bolag med Ebab. Vaxholm kommer att prioritera Kraven på material och byggvaror är något som vi suc- denna process under första halvåret 2012, vilket kommer att cessivt skärper. Under 2011 innebar det utökade krav på kunna skapa byggrätter på 5.000-7.000 kvm. både granskningen av byggmaterial och dokumentationen av inbyggda material. Entreprenörerna måste nu kunna pre- Flogsta, Uppsala sentera en dokumentation som visar var olika byggmaterial Under ett antal år har vi arbetat med att få bort ett parke- finns, i vilka mängder de förekommer och vad de innehåller. ringsservitut på vår mark för att tillskapa ytterligare bygg- Vi har en ambition att öka andelen återvunna material i rätter för nya bostäder. Vi har nu hänskjutet ärendet till våra ombyggnader och hyresgästanpassningar. Dels ge- Lantmäteriet i Uppsala för att få ett upphörande av servituts- nom att skapa ett internt kretslopp för att exempelvis bättre avtalet. Beslut kommer att fattas av Lantmäteriet i Uppsala återanvända material inom byggnaden, dels genom att bygga under första kvartalet 2012. närmare samarbeten med aktörer i det stora kretsloppet. Nyproduktion av lägenheter i befintliga bostadsfastigheter Planerat underhåll Under 2011 fortsatte vi arbetet, runt om i landet, med att Under 2011 har en mängd planerade underhållsinsatser förädla och utveckla ytor till nya lägenheter. Exempelvis gjorts på fasader, fönster, tak, balkonger, gårdar, trapphus omvandlade vi en gammal tvättstuga i Malmö till en stilren och installationer. 2:a med hög kvalité, och en tandläkarmottagning i Lands- Planerat underhåll med trygghets- och säkerhetsåtgärder krona byggdes om till lägenhet. Naturligtvis behöll vi den har också utförts. gamla vattenkranen i hallen som ett minne av tidigare verk- Stora insatser med köksrenoveringar har gjorts i Uppsala samhet. Förfrågningsunderlag avseende tillskapandet av 3 st under 2011, och dessa kommer att fortsätta fram till 2013. nya lägenheter i en före detta lokal skickas ut till entreprenörer 15 INNEHÅLL F Ö R VA LT N I N G S B E R ÄT T E LS E | H E I M STA D E N 2011 under våren 2012. Projektering pågår även för vindslägen- När det gäller transaktionsvolymen för bostadsfastigheter heter i ett antal fastigheter, ett arbete som visar att det un- har den minskat och mer än halverats jämfört med 2010 der hustaken finns stor potential. (20 miljarder kronor år 2011) och utgör 21% av total transaktionsvolym för fastigheter. Intresset för bostadsfastigheter TRANSAKTIONER är dock fortsatt stort, framförallt från svenska institutioner. Den totala transaktionsvolymen i Sverige under 2011 upp- Det finns en brist på kvalitativa bostäder och bostadsport- gick till 96 miljarder kronor enligt Savills AB:s bedömning. följer som är till försäljning, vilket gör att volymerna hålls Detta motsvarar en minskning med 15 procent jämfört med nere. En annan anledning till minskningen, förutom den föregående år då transaktionsvolymen uppgick till 110 miljar- finansiella situationen, är att antalet ombildningar till bo- der kronor. Första halvåret 2011 öppnades starkt med voly- stadsrättsföreningar under året har minskat. mer högre än året innan. Andra halvåret 2011 har präglats av finansiell turbulens, vilket bidragit till en stor osäkerhet kring Heimstadens samlade försäljningar under 2011 uppgick den svenska ekonomin. Det är framförallt bankerna som 173 mkr, vilket var 2,8 % över värdering. Av totala antalet dragit i handbromsen när det gäller utlåning till bland annat försäljningar utgjorde 141 mkr försäljningar av tre stycken fastighetsinvesteringar. Bankerna har under hösten ställt bostadsfastigheter till bostadsrättsföreningar. Under året högre krav på den underliggande tillgångens kvalitet, ökat förvärvades tolv stycken bostadsfastigheter för ett avtalat sina marginaler och sänkt belåningsgraden. Mot slutet av fastighetsvärde på 278 mkr. I detalj handlade förvärven om 2011 var det till och med en del banker som helt slutade att ett kompletteringsköp av fyra bostadsfastigheter i Malmö låna ut pengar till nya fastighetsinvesteringar. (Kirseberg) samt komplettering av två bostadsfastigheter i Stockholm (Hammarbyhöjden och Midsommarkransen). De internationella aktörernas intresse för fastigheter i Sverige Heimstaden gjorde också under hösten sina första förvärv fortsätter att ligga på låga nivåer, trots att deras förvärv var i Växjö genom att köpa sex bostadsfastigheter på bra läge. något fler jämfört med året innan (15 miljarder kronor). Intres- Under 2012 kommer fokus att ligga på att försöka hitta ytter- set har dock varit större än de faktiska förvärven, men betal- ligare kompletteringsköp med kvalitet på redan befintliga ningsviljan hos svenska aktörer har ibland varit starkare och marknader. Orter som präglas av tillväxt kommer även fort- lett till att de internationella aktörerna slagits ut. sättningsvis att vara prioriterat. Stigbygeln, Karlskrona 16 INNEHÅLL F Ö R VA LT N I N G S B E R ÄT T E LS E | H E I M STA D E N 2011 Förvärv under 2011 Bostäder kvm Antal lägen- Lokaler heter Kvm Antal Total lokaler yta kvm Bygg/ renår Avtalat fastighetsvärde tkr 1 010 1947 11 574 2 278 1947 27 444 1 651 1953 17 482 731 1943 13 000 1 194 1911 25 000 Stad Fastighet Adress Malmö Spännet 1 Vattenverksvägen 37 A-C 1 010 18 Malmö Remmen 2 & 3 Ryttaregatan 4 A-D, 6 A-C 2 238 42 40 2 Malmö Hillebarden 3 Allhemsgatan 7 A-C 1 481 31 170 1 Stockholm Ampeln 2 Finn Malmgrens väg 65 731 13 Stockholm Violen 7 Eriklundsv 2 / Svandammsv 15 947 21 Växjö Mjölner 7 S Järnvägsg 25 / Wennerbergsg 2 956 16 956 1923/2002 16 421 Växjö Mjölner 16 Trädgårdsgatan 28 955 16 955 1993 14 208 Växjö Mjölner 18 Bäckalövsv 2-6 / S Järnvägsg 27-41 10 230 130 10 724 1929/1990 137 126 Växjö Myran 1 Sven Baelters väg 7 483 8 483 1970 3 195 Växjö Myran 2 Sven Baelters väg 5 483 8 483 1970 3 199 Växjö Myran 8 Framnäsvägen 22 1 969 Summa 247 494 2 3 1 351 19 83 1 1 434 20 865 322 1 034 9 21 899 277 500 8 851 Antal Total lokaler yta kvm Bygg/ renår Avtalat försäljningsvärde tkr Fastighetsförsäljningar under 2011 Adress Bostäder kvm Antal lägen- Lokaler heter Kvm Stad Fastighet Malmö Paula 12 St Pauli Kyrkog 6 / Kungsg 34 2 195 25 153 3 2 348 1924 47 000 Karlskrona Gullbernahult 7 Kolonivägen 1 A-J 1 569 79 1 279 4 2 848 1955 31 700 Helsingborg Rovan 8 Skåneg 11 / S Stenbocksg 93 A-B 1 440 18 1 440 1936/1989 24 500 Vetlanda Myresjö 2:147 Nunnevägen 32 163 1 Stockholm Rensnålen 5 Strålgatan 8 1 807 44 Vetlanda Myresjö 2:139 Nunnevägen 4 Summa 17 163 1 7 337 168 163 1990 470 69 500 105 2 1 912 1 939 163 1990 1 537 9 8 874 470 173 640 INNEHÅLL F Ö R VA LT N I N G S B E R ÄT T E LS E | H E I M STA D E N 2011 VÄRDERINGSMETODIK FÖRVALTNINGSFASTIGHETER – VÄRDERINGSMETOD Heimstadens fastighetsvärdering utgår ifrån en årlig extern Värdering görs primärt med hjälp av kassaflödesanalyser fastighetsvärdering av samtliga fastigheter i beståndet. som baseras på respektive fastighets driftsnetto. Som Värderingen är således en intern värdering som baseras på komplement används nettokapitaliseringsmetoden samt en för varje fastighet framtagen extern värdering. Denna ortsprisanalys. genomförs vid respektive årsskifte och marknadsvärdet för Utifrån angivna/bedömda driftnetton (observerade hyres- varje enskild fastighet åsätts. nivåer och en bedömning av långsiktiga vakanser samt Kvartalsvis korrigering av marknadsvärdet för respektive driftkostnader) sker en simulering för de kommande fem till fastighet görs internt utifrån det senast fastställda externa tio årens intjäningsförmåga och ett nuvärde beräknas (inkl. marknadsvärdet. Detta korrigeras för faktisk driftnettoför- nuvärde av en evighetskapitalisering år fem eller tio enligt ändring och bedömd förändring av marknadens avkast- nettokapitaliseringsmodellen). Summan av de beräknade ningskrav för fastigheten. Bedömning av förändring av av- nuvärdena utgör bedömt marknadsvärde för fastigheten. kastningskrav för respektive ort fastställs kvartalsvis i samverkan med externt värderingsinstitut. Följande antaganden har använts vid de enskilda Heimstaden har genom aktiv handel med fastigheter och värderingarna: löpande bostadsrättsombildningar en mycket god mark- • Hyresutvecklingen sker i huvudsak i linje med förväntad nads- och fastighetskännedom. inflationstakt, tagit i beaktande indexeringsnivån för varje kommersiellt kontrakt. Marknadsvärde definieras som följer: • Diskonteringsränta och avkastningskrav baseras på ”Det värde vid värdetidpunkten till vilket säljaren och den analyser av genomförda transaktioner, samt individuella mest trolige köparen är beredda att genomföra en trans- bedömningar avseende risknivån och fastighetens mark- aktion efter att fastigheten under en rimlig tid marknads- nadsposition. förts på en öppen marknad. Försäljning förutsätts ske på armslängds avstånd. Om en bostadsrättsförening bedöms Värdering av projektfastigheter vara den mest sannolike köparen tas detta således med i Projektfastigheter utgörs av fastigheter under uppbyggnad bedömningen.” och av obebyggd mark. Projektfastigheterna värderas till anskaffningsvärde avseende fastigheter under uppbyggnad Förvaltningsfastigheter samt bedömt marknadsvärde avseende obebyggd mark. – Värderingsunderlag För bostäder utgörs värderingsunderlaget av debiterad Värdering av rörelsefastigheter hyra, specificerade hyrestillägg och eventuella rabatter. Som rörelsefastigheter avses kontors- och industrifastig- För lokaler utgörs uppgifterna av utgående hyra, avtalstid, heter som används till väsentlig del för eget bruk. Rörelse- indexreglering samt eventuella tillägg såsom värme, vatten, fastigheter värderas till anskaffningskostnad. Avskrivningar elektricitet, dock exkluderat fastighetsskatt och moms. görs enligt komponentmetoden. Inga rörelsefastigheter Uppskattningen av drifts- och underhållskostnader baseras fanns i portföljen vid bokslutsdagen. på fastighetens historiska kostnader samt på den externa värderarens professionella kunskap om kostnader för lik- FASTIGHETERNAS VÄRDE värdiga objekt. Det sistnämnda är en viktig del av värde- Heimstadens fastighetsportfölj hade ett totalt värde om ringen då aktiva beslut samt ägarens organisation påverkar 10 737 mkr på bokslutsdagen. Detta motsvarar en föränd- redovisad kostnad. Därför kan driftskostnad i en värdering ring om 148 mkr som fördelar sig enligt nedan: skilja sig från den redovisade, både positivt och negativt. Förändring bedömt marknadsvärde, mkr Kostnaderna varierar för varje individuell fastighet beroende Marknadsvärde 2010-12-31 på fastighetstyp, standard och funktion. Försäljningar under året För varje fastighet har en marknadsrelaterad (förväntad) Förvärv under året långsiktig vakansgrad åsatts till vilken den aktuella ingå- Marknadsvärde efter transaktioner ende vakansen ”normaliseras” över värderingsperioden. Orealiserad värdeförändring p g a förändrat avkastningskrav Utöver ovanstående utgör värderingsunderlaget även av Orealiserad värdeförändring p g a förändring av driftnetto ortsprisdata för fastighets och bostadsrättsförsäljningar. Marknadsvärde 2011-12-31 18 10 459 -188 318 10 589 -214 362 10 737 INNEHÅLL F Ö R VA LT N I N G S B E R ÄT T E LS E | H E I M STA D E N 2011 Under 2011 har avkastningskravet på investerarmarknaden Förvaltningsfastigheter - Känslighetsanalys för bostadsfastigheter fortsatt att sjunka i centrala lägen Fastighetsvärde vid ändring av avkastningskrav, mkr i större orter och i övriga orter varit i princip oförändrat. 0,75 procentenheter lägre avkastningskrav 12 781 Prisutvecklingen på bostadsrättsmarknaden har under året 0,50 procentenheter lägre avkastningskrav 12 018 varit oförändrad samtidigt som räntan för upplåning varit 0,25 procentenheter lägre avkastningskrav 11 341 något sjunkande. På marknader där den mest trolige köpa- Marknadsvärde fastigheter per bokslutsdagen 10 737 ren är en bostadsrättförening har avkastningskravet därför 0,25 procentenheter högre avkastningskrav 10 193 varit något stigande. Intresset och efterfrågan från bostads- 0,50 procentenheter högre avkastningskrav 9 702 föreningar, institutionella placerare och övriga investerare 0,75 procentenheter högre avkastningskrav 9 257 av bostadsfastigheter är fortsatt stabilt. Hyreshöjningar och fortsatt driftsoptimering har lett till ett ökat driftnetto. Avkastningskraven på de små kommersiella delarna av Heimstadens portfölj har under 2011 legat oförändrade. Norra Emigranten, Vetlanda 19 INNEHÅLL F Ö R VA LT N I N G S B E R ÄT T E LS E | H E I M STA D E N 2011 Drabanten, Klippan FINANSIERING sin nya väg nedåt igen. Året avslutades med en nivå på Koncernens räntebärande skulder uppgick per den 31 1,98 % vilket är i paritet med den lägsta nivån på motsva- december 2011 till 6 645 mkr (6 700 mkr per 2010-12-31). rande ränta 2009 i kölvattnet av Lehman-kraschen. Det stora Dessa var fördelade mellan sex finansiella institut. Minsk- fallet inleddes i samband med att USA fick en lägre kredit- ningen med 55 mkr från årets början fördelar sig som följer: rating av Standard & Poors. Förändring lånevolym, mkr Grekland har tvingats till en (ej helt slutligt definierad) Räntebärande lån 2010-12-31 Återbetalning av lån Nyupptagna lån Räntebärande lån 2011-12-31 6 700 restrukturering av sin låneskuld och Euro-ländernas ledare -943 har gjort många både tappra och ibland tveksamma försök 888 att återvinna förtroendet för Europa och Euro-samarbetet. 6 645 En avgörande faktor för marknaden är med vilken kraft och styrka Euro-länderna kan samordna sina åtgärder. Tvek- Återbetalning av lån sker normalt till allokerat lånebelopp samheter och oenighet straffas omedelbart av marknaden, alternativt till allokerat lånebelopp plus en extra amortering varmed skuldkrisen i Europa tvingat fram diskussioner i samband med försäljning. Nya lån har primärt upptagits i huruvida den grundläggande legala och fiskala strukturen i hypoteksinstitut i Sverige och Danmark. All finansiering sker Europa är optimal eller, vilket är mer troligt, bör förbättras i svenska kronor. och stärkas. Räntor och bankmarknad – Heimstadens analys Oron i Europa och framför allt i Euro-området har inte hållit År 2011 började med framtidstro och ökad positivism i de stabila länder som Sverige opåverkade. Den under 2010 finansiella marknaderna. Tsunami i Japan och en allt mer starkt växande svenska ekonomin drabbas nu av den bre- tilltagande skuldkris i PIIGS-länderna bröt dock denna ut- dare kräftgången i Europeisk industri och näringsliv på veckling drastiskt och räntorna som inlett året stigande, grund av Sveriges höga beroende av export samt på grund precis som under 2010, föll tillbaka för att avsluta året på av vår ekonomis relativt litenhet i förhållande till omvärlden. återigen rekordlåga nivåer. Den 5-åriga svenska swaprän- Det sistnämnda innebär att även om svenska banker är tan började året kring 3,2 % och steg odramatiskt under starka och stabila och trots att Sverige har starka offentliga första kvartalet till en nivå om ca 3,8 % varefter den började finanser så minskar efterfrågan på våra bankers obligatio- 20 INNEHÅLL F Ö R VA LT N I N G S B E R ÄT T E LS E | H E I M STA D E N 2011 ner då den allmänna oron gör att likvida marknader och Lån och derivat struktur finansiella instrument är vad som efterfrågas mest och där Lån (kr) Låneförfall kan vi inte mäta oss mot t.ex. amerikanska statspapper eller liknande. Förfall, år Detta har resulterat i kraftigt stigande upplåningskostnader för bankerna för senior osäkrad finansiering, vilket dels gjort bankfinansiering dyrare och dels gjort bankerna mer rest- Lånebelopp Snittränta, % inkl marginal 3,61 2012 516 114 591 7,8 2013 677 621 106 10,2 3,74 2014 4 081 085 591 61,4 3,36 2015 735 359 948 11,1 3,07 > 2016 635 312 400 9,6 3,32 6 645 493 637 100,0 3,38 Summa riktiva med finansiering då man ej önskat låna upp alltför Andel, % mycket pengar på den marknad som varit under hösten 2011. Säkerställda obligationer, som utgör basen för merparten Lån (kr) av den finansiering Heimstaden förlitar sig på och är inriktad mot, har åter igen visat sig mer motståndskraftig och Ränteförfall Förfall, år har inte fått samma kraftiga prispåslag som den osäkrade Lånebelopp 2012 bankfinansieringen. Heimstaden har därmed inte haft några Summa Snittränta, % inkl marginal Andel, % 6 645 493 637 100,0 3,38 6 645 493 637 100,0 3,38 problem under 2011 med finansiering och förutser inte några problem under 2012. Derivat (kr) 1) Förfall Diskussionen kring Basel III-reglernas kommande påverkan Nominellt belopp Förfall, år Typ på finansieringskostnader har avtagit då andra påverkans- Andel, % Snittränta, % 2012 Betalar fast 983 400 000 17,4 3,95 faktorer, såsom bankernas tillgång till kapital, har varit mer 2013 Betalar fast 505 000 000 9,0 4,03 akuta. När finansmarknaderna åter lugnar sig förutser vi en 2014 Betalar fast 575 000 000 10,2 4,74 återupptagen diskussion kring regleringar och prispåverkan. 2015 Betalar fast 1 035 000 000 18,3 4,59 2016 Betalar fast 400 000 000 7,1 3,74 2017 Betalar fast 853 557 476 15,1 4,56 2018 Betalar fast 1 925 000 000 34,1 4,67 6 276 957 476 111,3 4,43 Derivatportföljen Summa Heimstadens derivatportfölj började året med ett negativt 2012 marknadsvärde om 391 mkr. Det negativa värdet fortsatte Betalar rörlig Summa att minska i början av året och var som lägst 293 mkr i april. Total summa netto Den därpå följande utvecklingen med kraftig sänkning av 1) swap-räntorna medförde att året avslutades med ett nega- -635 112 400 -11,3 -2,39 -635 112 400 -11,3 -2,39 5 641 845 076 100,0 4,66 Inkluderar forwardstartande ränteswappar. tivt marknadsvärde om 618 mkr, dvs 227 mkr sämre än vid Lån justerat för derivat (kr) årets början. Ränteförfall Heimstadens derivatportfölj har under året bestått av Förfall, år ränteswappar, stängningsbara ränteswappar, förlängningsbara swappar samt forwardstartande swappar. Ett antal nya Snittränta, % inkl marginal Lånebelopp Andel, % 2012 1 351 936 161 20,3 5,93 2013 505 000 000 7,6 4,20 4,92 derivattransaktioner av forwardstartande typ etablerades 2014 575 000 000 8,7 under året för att dra nytta av de sänkta räntorna för upp- 2015 1 035 000 000 15,6 4,76 2016 400 000 000 6,0 3,80 säkring av framtida derivatförfall. 2017 853 557 476 12,8 4,74 2018 1 925 000 000 29,0 4,85 6 645 493 637 100,0 4,93 Summa Låne- och derivatportföljens ränte- och kapitalbindning Den genomsnittliga räntebindningstiden justerat för derivatinstrument var 4,0 år (4,4). Och på lånen var den genomsnittliga kapitalbindningstiden 2,7 år (3,5). Snitträntan, per 31 december 2011 uppgick till 4,93 procent p.a. vilket är i paritet med föregående år (5,0). En momentan förändring av STIBOR med en procent per 2011-12-31, allt annat lika, påverkar Heimstadens resultat och likviditet med 4,6 mkr (1,6) per 2011-12-31. Ökningen i räntekänslighet uppkommer p g a förfall av fasträntelån och derivat under 2012. 21 INNEHÅLL F Ö R VA LT N I N G S B E R ÄT T E LS E | H E I M STA D E N 2011 HOT & MÖJLIGHETER kvartalsvis i en 10-års prognos för att se effekten på Kort sikt (1-3 år): Heimstadens resultat och kassafl öde utifrån olika sce na- Räntorna påbörjade året som vi och de flesta andra trott rion gällande ränteutvecklingen. Intäkter i fastighets bolag stigande. Vad gäller de korta räntorna fick vi rätt, men vi till- generellt sätt och i bostadsbolag i synnerhet, sammans med de flesta som bevakar räntemarknaderna, gick stiger över tiden vilket ger en naturlig motståndskraft mot fel vad gäller utvecklingen på de längre löptiderna. En eskale- ökade räntenivåer. rande kris i Sydeuropa och därtill hörande ökad riskaversion bröt dock denna trend och året slutade med kraftfullt sänkta Möjligheterna 2012 ligger framför allt i den historiskt höga swapräntor. Heimstaden tar aldrig position mot eller för en yield-spread (avkastningskrav på fastighet reducerat med viss typ av ränteändring, varför denna avvikande utveck- t.ex. en 5 årig swapränta) som ges vid nyförvärv. Komplet- ling ej påverkat Heimstaden vare sig positivt eller negativt. teringsförvärv eller nyetableringar kommer att kunna göras med ett långsiktigt mycket stabilt och säkert kassaflöde. Avkastningskraven har under året varit relativt stabila. Konkurrensen är fortsatt mycket hög om bra objekt och Den prognosticerade hyresökningen innebär en stärkning mot bakgrund av bankernas utlåningskapacitet kommer av Heimstadens soliditet och en sänkning av belånings- troligen inte transaktionsmarknaden att blomstra under åt- graden i koncernen genom driftens påverkan på marknads- minstone inledningen av året. värdet. 2011 inleddes fortsatt kallt och snörikt med höga snöröjningskostnader och värmekostnader som följd. Slutet Mellanlång till lång sikt (>4 år): av 2011 har dock inneburit en återgång till ett ”normalår” De mer långsiktiga riskerna som Heimstaden förutser är både vad gäller temperatur och nederbördsmängd. Helåret precis som föregående år: 2011 har därmed klimatmässigt varit bättre och närmre ett ”normalår” än 2010 vilket gjort att resultatets avvikelse • Vakansrisker från budget inte varit speciellt stor. Heimstaden kommer fort- • Hyresättningsrisker sätta budgetera efter ”normalår”, men följer detta löpande. • Ränterisker • Refinansieringsrisker • Klimatrisker Belåningsgraderna är fortsatt låga mätt mot de nivåer vi såg under första delen av 2000-talet. Belåningsgraderna för bostadsfastigheter baseras idag på de nivåer som kan finan- Heimstadens bostadsvakans är vid slutet av 2011 nere på sieras genom säkerställda obligationer och ligger därmed en nivå som kan beskrivas som omflyttningsvakans. Vi kan kring 65–70 % av fastigheternas värden. Denna utveckling därmed inte förvänta oss ytterligare reduktion i nivån per förutsågs av Heimstaden år 2008 och den finansiella stra- december 2011. Långsiktigt skall Heimstaden nu försöka tegin har anpassats mot bakgrund av detta. De kortsiktiga risker Heimstaden nu anser vara mest aktuella på marknaden är: • Vakansrisker • Ränterisker • Klimatrisker Vakansrisker ser Heimstaden fortsatt inte som någon större risk. Vakanserna har förbättrats kraftfullt i Heimstadens fastighetsportfölj på grund av dels proaktivt arbete, dels en stabil ekonomisk utveckling. Avseende ränterisk så är Heimstaden fortsatt högt räntesäkrade varmed man vare sig får ta del av den positiva effekten av sjunkande räntor eller den negativa av stigande räntor. Ett antal större förfall i derivatportföljen inträffar under 2012 varmed en begränsad positiv likviditetseffekt kommer att uppträda då dagens marknadsräntor är lägre än de som är kopplade till de finansiella derivatinstrumet som förfaller. Ränterisken analyseras 22 INNEHÅLL F Ö R VA LT N I N G S B E R ÄT T E LS E | H E I M STA D E N 2011 hållla dessa nivåer genom fortsatt aktivt uthyrningsarbete förändring av underliggande interbankränta. Målet bryts samt genom att erbjuda marknaden bra lägenheter i bra ned på enskilda koncernbolag för styrning av explicita lägen. Utan att släppa fokus på bostadsuthyrning kommer krav från långivare. Detta mål uppfylldes år 2011. ytterligare fokus att läggas på aktivt arbete av lokalvakan- • Kapitalbindning på lån skall styras mot att maximalt 25 % serna där det finns potential för reduktion. av lånen förfaller inom två år samt att låneförfall är väl spridda över tid. Inom loppet av 2012 och 2013 förfaller Beträffande ränterisker har detta behandlats tidigare och ca 18 % av Heimstadens totala lånevolym varmed denna Heimstaden kommer fortsätta att ha en konservativ inställ- del av målet uppnåddes. En stor koncentration av låne- ning vad gäller att påta sig denna typ av exponering. Där- förfall under 2014 kvarstår dock fortsatt varmed denna med förutser vi ingen större negativ påverkan på Heimsta- del ej kan anses uppfylld ännu. dens resultat i framtiden från denna typ av risk. Det föreligger däremot en möjlighet att långsiktigt sänka lånekostnaden vid Verksamhetsmål 2012 derivatförfall vid ett långvarigt lågräntescenario. • Uthyrningsgrad för Heimstadens bostadslägenheter skall uppgå till 99 %. Per bokslutsdagen uppgick denna till Låga räntor är i grunden bra för fastighetsbolag trots nega- 99,4 %, vilket var 0,1 procentenheter bättre än 2010-12-31. tiva marknadsvärden på derivatportföljer. Refinansiering blir • Driftskostnader, exklusive administration och fastighets- enklare mot bakgrund av bättre kassaflöden, vilket ligger skatt, skall utgöra maximalt 38% av bolagets nettointäkter. högt upp på bankernas önskelista vid utlåning. Heimsta- Detta skall uppnås bland annat genom fortsatt effektivi- den står starkt i sina kommande refinansieringsprocesser seringsarbete inom mediaförbrukning (el, värme, vatten mot bakgrund av en marknadsmässigt låg belåningsgrad och renhållning). För 2011 var denna procentsats 41,6 %, på portföljen och ett brett nätverk av finansiella institutioner vilket var sämre än målet men 2,3 procentenheter bättre som leverantörer av kapital. än 2010. • Förvaltningsorganisationen optimeras ytterligare för att MÅL kostnadseffektivt skapa trygghet, trivsel och bra service Finansiella mål 2012 för våra boende. • Soliditet skall uppgå till 30%. Per bokslutsdagen var • Fastighetsportföljen renodlas ytterligare mot att innehålla soliditeten 27,1 %, vilket vara en förbättring med 0,4 % bostadsfastigheter i centrala lägen i tillväxtorter. Flertalet från 2010-12-31. transaktioner under 2011 är genomförda mot denna • Ränterisker skall hanteras med i huvudsak derivatinstru- bakgrund och arbetet fortsätter framöver. ment och säkerställa att budgeterat kassaflöde påverkas • Tillväxt genom förvärv. med maximalt 25 % på koncernbas av en 1 % momentan Posse, Karlskrona 23 INNEHÅLL F Ö R VA LT N I N G S B E R ÄT T E LS E | H E I M STA D E N 2011 VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Investorförsäljningar Till årsstämmans förfogande står: Sedan balansdagen har fastigheten Merkurius 12 i Klippan Balanserad vinst avyttrats den 23 februari 2012. Försäljningen har skett 587 663 804 Årets resultat -41 446 495 genom bolagsaffär. Överenskommet fastighetsvärde var 546 217 309 42,8 mkr, vilket överensstämmer med bokfört värde per 2011-12-31. Styrelsen föreslår att 546 217 309 kr balanseras i ny räkning. Avtal har träffats med köpare avseende försäljning av fast- Beträffande bolagets och koncernens resultat och ställning igheten Bergslagen 27 i Stockholm. Överenskommet fastig- i övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkning hetsvärde är 25 msek, motsvarande 40 200 kr/kvm, och med tillhörande tilläggsupplysningar och noter. överstiger bokfört värde med drygt 11%. Försäljning sker genom bolagsaffär och tillträde sker den 3 april 2012. Fastighetsförvärv Heimstaden Lägenheter AB har den 24 februari 2012 förvärvat tomträtten till fastigheten Styrkan 15 i Malmö. Förvärvet har skett genom bolagsaffär. Madrid, Landskrona 24 INNEHÅLL F Ö R VA LT N I N G S B E R ÄT T E LS E | H E I M STA D E N 2011 Koncernen i sammandrag 2009 – 2011 tkr 2011 2010 2009 Resultaträkning Hyresintäkter 773 528 755 705 815 305 Driftkostnader -381 376 -391 805 -390 371 -25 754 -22 966 -21 960 20 599 21 573 1 389 386 997 362 507 404 363 Central administration Övriga rörelseintäkter och kostnader Rörelseresultat Finansiella intäkter Finansiella kostnader Förvaltningsresultat Värdeförändring förvaltningsfastigheter Värdeförändring räntederivat Aktuell skatt Uppskjuten skatt Årets resultat 5 693 6 873 18 871 -338 339 -336 281 -352 557 54 351 33 099 70 677 145 555 740 890 248 159 -226 623 141 851 84 414 -74 -1 096 47 31 118 -195 968 -85 779 4 327 718 776 317 518 10 736 519 10 458 969 10 424 168 237 090 94 259 578 421 Balansräkning Förvaltningsfastigheter Övriga anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget Kapital Uppskjuten skatt 191 647 335 607 258 247 11 165 256 10 888 835 11 260 836 3 026 667 2 906 177 2 779 805 667 833 698 536 513 468 6 645 493 6 699 622 7 225 840 Räntederivat 617 530 390 907 532 758 Ej räntebärande skulder 207 733 193 593 208 965 11 165 256 10 888 835 11 260 836 815 824 867 Räntebärande skulder Summa skulder Fastighetsrelaterade nyckeltal Uthyrningsbar tidsvägd area, tusen kvm Hyresintäkter per kvm, kr 949 917 940 Driftkostnader per kvm, kr -468 -475 -450 Driftkostnader exkl administration och fastighetsskatt, per kvm, kr -396 -403 -377 Belåningsgrad1) ,% 61,9 62,6 67,9 Soliditet, % 27,1 26,7 24,7 Genomsnittlig ränta per 31 december, % 4,9 5,0 4,5 Räntebindningstid, år 3,9 4,4 5,0 Kapitalbindningstid, år 2,7 3,5 4,5 Finansiella nyckeltal 1) Justerad för lån i avyttrande men ej tillträdda fastigheter Heimstaden har upprättat sin koncernredovisning enligt IFRS första gången 2010. Jämförelseåret 2009 har räknats om i enlighet med IFRS 1. Övriga historiska värden är inte omräknade varför endast 2009, 2010 och 2011 presenteras ovan. 25 INNEHÅLL F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R | H E I M STA D E N 2011 RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT – KONCERNEN Belopp i tkr Not Hyresintäkter Driftkostnader 2011 2010 3 773 528 755 705 4,6 -381 376 -391 805 392 152 363 900 Driftnetto Central administration 5,6 -25 754 -22 966 Övriga rörelseintäkter 7 20 725 16 252 -126 5 321 386 997 362 507 Resultat från andel i intressebolag Rörelseresultat Finansiella intäkter 8 5 693 6 873 Finansiella kostnader 9 -338 339 -336 281 54 351 33 099 740 890 Förvaltningsresultat Värdeförändring förvaltningsfastigheter 10 145 555 Värdeförändring räntederivat 11 -226 623 141 851 -26 717 915 840 Resultat före skatt Aktuell skatt 12 -74 -1 096 Uppskjuten skatt 12 31 118 -195 968 4 327 718 776 – – 4 327 718 776 660 200 660 200 7 1 089 Årets resultat Övrigt totalresultat Totalresultat Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare. Data per aktie Genomsnittligt antal utestående aktier Resultat efter skatt, kr Ingen utspädningseffekt föreligger. 26 INNEHÅLL F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R | H E I M STA D E N 2011 RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING – KONCERNEN Belopp i tkr Not 2011-12-31 2010-12-31 13 10 736 519 10 458 969 Materiella anläggningstillgångar 14 4 002 2 492 Andelar i intressebolag 15 9 303 9 429 Andra långfristiga värdespappersinnehav 16 500 500 Fordringar hos moderbolag 17 205 407 68 193 Andra långfristiga fordringar 18 17 878 13 645 10 973 609 10 553 228 14 485 TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter Summa anläggningstillgångar OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Bostadsrättsandelar 19 9 695 Kundfordringar 20 6 892 7 481 Övriga fordringar 21 424 173 430 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 22 12 749 16 404 Kassa och bank 161 887 123 807 Summa omsättningstillgångar 191 647 335 607 11 165 256 10 888 835 SUMMA TILLGÅNGAR 27 INNEHÅLL F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R | H E I M STA D E N 2011 RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING – KONCERNEN Koncernen Belopp i tkr Not 2011-12-31 2010-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER EGET KAPITAL Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 23 Aktiekapital 66 020 66 020 Balanserat resultat 2 960 647 2 840 157 Summa eget kapital 3 026 667 2 906 177 SKULDER Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 24 6 129 378 5 684 057 Räntederivat 25 617 530 390 907 Uppskjuten skatteskuld 27 Summa långfristiga skulder 667 833 698 536 7 414 741 6 773 500 516 115 1 015 565 35 442 28 726 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 24 Leverantörsskulder Aktuella skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 28 Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 985 5 862 19 549 14 591 150 757 144 414 723 848 1 209 158 11 165 256 10 888 835 9 740 972 8 278 9 445 574 inga Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser 29 30 RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL – KONCERNEN Hänförligt till moderbolagets aktieägare Belopp i tkr Eget kapital 2009-12-31 Antal utestående aktier Aktiekapital Balanserat resultat Summa eget kapital 660 200 66 020 2 713 785 2 779 805 -592 403 -592 403 718 776 718 776 2 840 158 2 906 178 116 162 116 162 4 327 4 327 2 960 647 3 026 667 Utdelning Årets resultat Eget kapital 2010-12-31 660 200 66 020 Aktieägartillskott Årets resultat Eget kapital 2011-12-31 660 200 66 020 28 INNEHÅLL F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R | H E I M STA D E N 2011 RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN – KONCERNEN Koncernen Belopp i tkr Not 2011 2010 -26 717 915 840 Den löpande verksamheten Resultat före skatt Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 1 399 -3 783 Värdeförändering förvaltingsfastigheter -145 555 -740 890 Värdeförändring räntederivat 226 623 -141 851 – – 55 750 29 316 4 534 7 706 Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Förändring rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av bostadsrättsandelar 4 790 15 214 Förändring av kortfristiga skulder 14 066 -16 468 Kassaflöde från den löpande verksamheten 79 140 35 768 -280 317 -227 517 -38 160 -25 223 Investeringsverksamheten Förvärv av fastigheter Investeringar i fastigheter Övriga investeringar Försäljning av fastigheter -3 070 -461 359 900 775 217 Förändring av finansiella tillgångar -4 233 15 216 Kassaflöde från investeringsverksamheten 34 120 537 232 – -14 528 Finansieringsverksamheten Utbetald utdelning Lämnade lån till moderbolaget -21 051 -68 193 Förändring räntebärande skulder -54 129 -526 218 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -75 180 -608 939 38 080 -35 939 Likvida medel vid årets början Årets kassaflöde 123 807 159 746 Likvida medel vid årets slut 161 887 123 807 335 688 338 166 1 951 972 Upplysningar om räntor Betald ränta uppgår till Erhållen ränta uppgår till 29 INNEHÅLL F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R | H E I M STA D E N 2011 Noter – Koncernen (Belopp i tkr om inget annat anges) KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER Not 1 Redovisningsprinciper Koncernredovisningen är upprättad enligt förvärvsmetoden. Allmän information Detta innebär att dotterbolagens egna kapital vid förvärvet, Heimstaden AB (publ) är ett aktiebolag registrerat i Sverige med fastställt som skillnaden mellan tillgångarnas och skuldernas säte i Malmö. Heimstadens verksamhet består av att äga, ut- verkliga värden, elimineras i sin helhet. I koncernens egna veckla och förvalta bostadsfastigheter. Verksamheten beskrivs kapital ingår därför endast den del av dotterbolagens kapital mer utförligt i förvaltningsberättelsen. som har tillkommit efter förvärvet. Under året förvärvade bolag inkluderas i koncernredovisningen med belopp avseende tiden Grunder för redovisningen efter förvärvet. Koncerninterna fordringar och skulder samt Koncernredovisningen har upprättats enligt av EU godkända transaktioner mellan bolag i koncernen liksom koncerninterna International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolk- vinster och förluster elimineras i sin helhet. ningar av International Financial Reporting Interpretations Committée (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprät- Koncernen omfattar förutom moderbolaget de i moderbola- tats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för gets not 9 angivna dotterbolagen med tillhörande underkon- finansiell rapporterings rekommendation RFR 1. cernen samt intressebolaget angivet i not 15. Räkenskaperna är upprättade baserat på anskaffningsvärde Som intressebolag betraktas de bolag som inte är dotterbolag, förutom förvaltningsfastigheter och räntederivat som redo- men där bolaget direkt eller indirekt innehar minst 20 procent visas till verkligt värde. av rösterna. Intressebolag redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Detta innebär att andelar i ett intressebolag redovisas Viktiga antaganden och bedömningar till anskaffningsvärde vid anskaffningstillfället och därefter För att kunna upprätta redovisningen i enlighet med IFRS justeras med bolagets andel av förändringen i intressebola- och god redovisningssed krävs det att företagsledningen och gets nettotillgångar. I resultaträkningen redovisas bolagets- styrelsen gör en del väsentliga antaganden och bedömningar andel av intressebolagets resultat. som påverkar redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övriga upplysningar. Faktiskt utfall kan skilja sig Intäkter från gjorda antaganden och bedömningar. Hyresintäkterna aviseras i förskott och periodisering av hyrorna sker linjärt så att endast den del av hyrorna som belöper på Det område där antaganden och bedömningar skulle kunna perioden redovisas som intäkter. Förskottshyror redovisas innebära risk för justeringar i redovisade värde avseende till- således som förutbetalda intäkter. gångar och skulder under framtida redovisningsperioder utgörs främst av värdering av förvaltningsfastigheter. Ändrade Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas när överföring av förutsättningar kan ge en väsentlig påverkan av koncernens betydande risker och förmåner övergått till motpart. Som hu- resultat och finansiella ställning. Värdet av en fastighet kan en- vudprincip redovisa därav dessa intäkter på tillträdelsedagen dast med säkerhet fastställas när en försäljningslikvid erhållits. såvida det inte strider mot särskilda villkor i köpeavtalet. Vid rapporteringstillfället görs en uppskattning av marknadsvärdet som redovisningsmässigt benämns verkligt värde. Ränteintäkter och räntebidrag resultatförs i den period de avser. Verkligt värde bestäms utifrån antaganden om framtida kassaflöde och avkastningskrav. De antaganden och bedömningar Finansiella kostnader som gjort i detta sammanhang framgår av not 13. Finansiella kostnader avser ränta och andra lånekostnader och redovisas som kostnad i den period de hänför sig till. Kostnader Koncernredovisning för räntederivatavtal ingår även i denna post och betalnings- Koncernredovisningen omfattar, förutom moderbolaget, strömmar för räntederivatavtalen kostnadsförs i den period de samtliga bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt avser. Värdejustering till verkligt värde av räntederivaten ingår har bestämmande inflytande. ej i posten utan redovisas som separat post i resultaträkningen. 30 INNEHÅLL F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R | H E I M STA D E N 2011 Inkomstskatter Tomträttsavtal har betraktats som operationell leasing. Tomt- Periodens skattekostnad/skatteintäkt består av aktuell skatt rättsavgälden redovisas som kostnad den period den avser. och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen förutom då den underliggande transaktionen redovisas direkt Det finns även ett mindre antal leasingavtal där Heimstaden är mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt också redo- leasetagare. Dessa har betraktats som operationella leasing- visas direkt mot eget kapital. Aktuell och uppskjuten skatt avtal och avser främst bilar och kontorsinventarier. beräknas utifrån gällande skattesats, för närvarande 26,3 %. Förvaltningsfastigheter Aktuell skatt beräknas på skattepliktigt resultat för perioden. Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att Årets skattepliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade generera hyresinkomster och/eller värdestegring. Heimstadens resultat genom att det har justerats för ej skattepliktiga och samtliga fastigheter har klassificerats som förvaltningsfastig- ej avdragsgilla poster. I aktuell skatt ingår även justering av heter. aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad Uppskjuten skatt beräknas på temporära skillnader enligt inklusive till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Efter den initiala balansräkningsmetoden mellan en tillgångs eller en skulds redovisningen redovisas förvaltningsfastigheterna till verkligt redovisade respektive skattemässiga värde. Uppskjuten skatte- värde i balansräkningen med värdeförändringen i resultaträk- skuld är skatt som hänför sig till skattepliktiga temporära skill- ningen. Verkligt värde baseras på en intern värdering av varje nader och som ska betalas i framtiden. Uppskjuten skatte- enskild fastighet. För mer detaljer kring värderingsmodell se fordran representerar en reduktion av framtida skatt som not 13. hänför sig till avdragsgilla temporära skillnader, skattemässiga underskottsavdrag eller andra skatteavdrag. Värdering av Tillkommande utgifter som är av värdehöjande karaktär akti- samtliga skatteskulder/skattefordringar sker till nominella veras. Utgifter för reparationer och underhåll kostnadsförs i belopp och görs enligt de skatteregler och skattesatser som den period de uppkommer. är beslutade. Fastighetsköp och fastighetsförsäljningar redovisas som huvudUppskjutna skatteskulder i koncernen avser huvudsakligen princip på tillträdesdagen då riskerna och de ekonomiska för- skillnader i bedömt verkligt värde och skattemässigt värde på månerna övergår. fastigheter samt skillnader mellan verkligt värde och anskaffningsvärde på räntederivat. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvär- Uppskjutna skattefordringar redovisas i balansräkningen av- de med tillägg för uppskrivningar och med avdrag för avskriv- seende underskottsavdrag och avdragsgilla temporära skillna- ningar och eventuella nedskrivningar. der i den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Materiella anläggningstillgångar består av inventarier. Avskrivningar görs linjärt över bedömd nyttjandeperiod som normalt Vid förvärv av bolag görs bedömning om förvärvet avser uppgår till fem år. ett förvärv av rörelse eller ett tillgångsförvärv av fastigheter. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt utan Nedskrivningar av anläggningstillgångar sker när det redovi- eventuell uppskjuten skatt reducerar istället anskaffanings- sade värdet överstiger återvinningsvärdet. Individuell prövning värdet. Samtliga Heimstadens förvärv har bedömts vara till- sker för varje tillgång vid indikation av nedskrivningsbehov. gångsförvärv vilket innebär att uppskjuten skatt som fanns vid förvärvstillfället ej finns upptagen i balansräkningen. Finansiella instrument En finansiell tillgång eller en finansiell skuld tas upp i balans- Leasingavtal räkningen när Heimstaden blir part i ett avtal. En finansiell Samtliga hyreskontrakt kopplade till Heimstadens förvalt- tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna reali- ningsfastigheter har betraktats som operationella leasingavtal, seras, förfaller eller bolaget tappar kontrollen över dem. En se not 3. finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen fullgörs eller på annat sätt utsläckts. 31 INNEHÅLL F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R | H E I M STA D E N 2011 Initialt redovisas finansiella instrument till anskaffningsvärde Kassa och bank avser tillgodohavande i bank och redovisas till motsvarande verkligt värde med tillägg för transaktionskost- nominellt värde. nader med undantag för kategorin finansiella instrument redovisade till verkligt värde via resultaträkningen där transaktions- I denna kategori ingår långfristiga fordringar, kundfordringar, kostnader inte ingår. Efterföljande redovisning sker därefter kassa och bank samt övriga finansiella fordringar. beroende av kategorisering av det finansiella instrumentet. Nedan framgår hur olika finansiella instrument kategoriseras. Övriga finansiella skulder Räntebärande skulder redovisas i balansräkningen till an- Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde skaffningsvärde. Upplupna räntor redovisas såsom upplupna via resultaträkningen kostnader. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder med Kategorin avser två grupper av finansiella tillgångar och skul- kort löptid redovisas till nominellt värde. der, dels tillgångar och skulder som utgör innehav för handelsändamål, dels andra tillgångar och skulder som bolaget initialt I denna kategori ingår räntebärande skulder, leverantörs- valt att definiera i denna kategori (enligt Fair Value Option). skulder samt övriga finansiella skulder. Derivat klassificeras som att de innehas för handelsändamål om de inte är definierade som säkringar. Finansiella tillgångar Segmentredovisning och skulder i denna kategori värderas till verkligt värde med Heimstaden organiserar och styr sin verksamhet utifrån geo- värdeförändringar redovisade i resultaträkningen. Heimstaden grafiska områden. Dessa geografiska områden utgör grunden har inte klassificerat några finansiella tillgångar eller skulder för definitionen av segment. enligt Fair Value Option. Säkringsredovisning tillämpas inte utan värdeförändringar av derivat redovisas till verkligt värde via Kassaflödesanalyser resultaträkningen. Kassaflödesanalyserna har upprättats enligt indirekt metod. I denna kategori redovisas räntederivat. Nya redovisningsprinciper Förändringar och förtydliganden av befintliga standarder Räntederivat har gjorts och har trätt i kraft 2011. Inga av dessa mindre Räntederivat redovisas i balansräkningen vid kontraktsdagen förändringar och förtydligande har haft någon påverkan på och värderas till verkligt värde. Heimstaden använder derivat Heimstadens redovisning. för att reducera ränteriskerna genom att upplåning till rörlig ränta växlas till fast ränta, och motsatt, genom ränteswapkontrakt. Vid tidpunkten för upprättandet av detta års koncernredo- Koncernen redovisar räntederivaten som finansiella instrument visning har standarder publicerats som inte trätt i kraft, IFRS värderade till verkligt värde via resultaträkningen. Löpande 9-13. Den standard som bedöms kunna ha en framtida på- betalningsströmmar under avtalen resultatförs för den period verkan av Heimstadens finansiella rapporter är IFRS 9, Finan- de avser. Verkligt värde fastställs genom användande av siella instrument. IFRS 9 ersätter de delar i IAS 39 som är rela- allmänt vedertagna beräkningsmetoder som baseras på terade till klassificering och värdering av finansiella instrument. marknadsräntor noterade på bokslutsdagen för de olika löp- Ikraftträdandet är dock skjutet till det räkenskapsår som på- tiderna. Detta innebär att verkligt värde fastställs enligt vär- börjas den 1 januari 2015 och standarden är ännu inte antagen deringsnivå 2, IFRS 7 punkt 27A. av EU. Lånefordringar och kundfordringar Finansiella tillgångar som har fastställda eller fastställbara betalningar och som inte noteras på en aktiv marknad redovisas som fordringar. Lånefordringar och kundfordringar har efter individuell värdering upptagits till de belopp som de beräknas inflyta. Detta innebär att de är upptagna till anskaffningsvärde reducerat med eventuella osäkra fordringar. 32 INNEHÅLL F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R | H E I M STA D E N 2011 Not 2 Segmentredovisning Segmentsrapportering upprättas för koncernens geografiska områden. Heimstaden har identifierat tre segment som utgörs av de geografiska områdena Öresundsregionen, Stockholm/Mälardalen och Småland/Blekinge. I segmentens resultat, tillgångar och skulder har inkluderats direkt hänförbara poster samt poster som kan fördelas på segmenten på ett rimligt och tillförlitligt sätt. Heimstaden har som affärsidé att äga, utveckla och förvalta bostadsfastigheter. Fastighetsinnehavet består i all väsentlighet av bostadsfastigheter varför inga andra segment utöver geografiska områden har identifierats. Öresunds- Stockholm/ Småland/ regionen Mälardalen Blekinge tkr Koncernen Öresunds- Stockholm/ Småland/ totalt regionen Mälardalen Blekinge 2011 Koncernen totalt 2010 Resultaträkning Hyresintäkter 351 442 229 744 192 342 773 528 346 066 223 499 186 140 755 705 Driftkostnader -177 902 -104 919 -98 555 -381 376 -178 586 -111 194 -102 025 -391 805 Driftnetto 173 540 124 825 93 787 392 152 157 480 122 305 84 115 363 900 -22 966 Central administration ofördelat – – – -25 754 – – – Övriga intäkter och kostnader ofördelat – – – 20 599 – – – 21 573 Finansnetto ofördelat – – – -332 646 – – – -329 408 Förvaltningsresultat 173 540 124 825 93 787 54 477 157 480 122 305 84 115 33 099 39 265 63 434 42 856 145 555 424 155 260 767 55 968 740 890 – – – -226 623 – – – 141 851 212 805 188 259 136 643 -26 591 581 635 383 072 140 083 915 840 5 552 819 3 085 200 2 098 500 10 736 519 5 515 969 3 045 900 1 897 100 10 458 969 – – – 428 737 – – – 429 866 5 552 819 3 085 200 2 098 500 11 165 256 5 515 969 3 045 900 1 897 100 10 888 835 Värdeförändring förvaltningsfastigheter Värdeförändring derivat ofördelat Resultat före skatt Balansräkning Förvaltningsfastigheter Ofördelade tillgångar Summa tillgångar Eget kapital Skulder till kreditinstitut Övriga ofördelade skulder Summa skulder och eget kapital Investeringar i förvaltningsfastigheter – – – 3 026 667 – – – 2 906 177 3 196 129 1 919 482 1 529 882 6 645 493 3 422 045 1 866 816 1 410 761 6 699 622 – 1 493 096 – – – 1 283 036 1 529 882 11 165 256 3 422 045 1 866 816 1 410 761 10 888 835 12 894 9 621 3 616 26 131 – – 3 196 129 1 919 482 25 962 6 742 5 456 38 161 Not 4 Driftkostnader Not 3 Hyresintäkter tkr Bostäder Lokaler Garage och p-plats 2011 2010 684 787 662 291 79 273 84 315 9 468 9 099 773 528 755 705 I drift ingår kostnader för bland annat el, värme, vatten, fastighetsskötsel, renhållning och försäkringar. Underhållskostnaderna består av såväl periodiska som löpande åtgärder för att vidmakthålla fastigheternas standard. Fastighetsadministration avser kostnader för uthyrning, ekonomitjänster samt vissa övergripande fastighetsförvaltande tjänster. Driftkostnader, tkr Drift Hyreskontraktens löptider Bedömt Antal kontraktskontrakt värde 2012 Andel av värdet 243 681 258 363 77 392 72 984 Fastighetsskatt 18 186 16 487 524 569 40 405 41 864 2012 251 26 387 3% Fastighetsadministration 2013 128 19 804 2% Avskrivningar 2014 121 20 661 3% 2015 43 7 675 1% 2016- 18 5 125 1% Summa lokaler 561 79 652 10 % Vakanta lokaler 190 7 815 1% 11 818 721 586 3 974 14 433 Driftkostnader kr/kvm Drift Garage och p-plats Total 2010 Underhåll Tomträttsavgäld Bostäder 2011 1 188 1 538 381 376 391 805 2011 2010 299 313 Underhåll 95 88 88 % Fastighetsskatt 22 20 11 525 1% Tomträttsavgäld 1 1 820 578 100 % 50 51 Fastighetsadministration Avskrivningar Hyresavtal avseende lokaler ingås normalt med en kontraktstid om 3 till 5 år och är normalt indexreglerade. Hyresavtal avseende bostäder, vilket utgör 88 % av det totala kontraktsvärdet, ingås normalt i tillsvidareform med en normal uppsägningstid för hyresgästen om 3 månader. 33 1 2 468 475 INNEHÅLL F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R | H E I M STA D E N 2011 Not 7 Övriga rörelseintäkter Not 5 Central administration Till central administration hör kostnader på koncernövergripande nivå som inte direkt är hänförbara till fastighetsförvaltningen, såsom kostnader för koncernledning, fastighetsinvesteringar och finans. I kostnader för central administration ingår även ersättning till revisorerna enlig nedan: tkr Revisionsuppdrag Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget Skatterådgivning Övriga uppdrag 2011 tkr 964 12 81 – – 200 157 1 436 1 202 11 626 7 553 Externa förvaltningsuppdrag 3 094 2 540 Övriga intäkter 6 005 6 159 20 725 16 252 tkr 2011 2010 Ränteintäkter moderbolag 3 386 5 188 Ränteintäkter övriga 1 951 972 Summa övriga rörelseintäkter Not 8 Finansiella intäkter Not 6 Personal 2011 2010 Vinst vid avyttring av bostadsrättsandelar 2010 1 224 2011 2010 Räntebidrag 356 713 5 693 6 873 2011 2010 Medelantal anställda Medelantal anställda varav kvinnor 125 131 40 45 Not 9 Finansiella kostnader Löner, ersättningar m m. tkr Löner, ersättningar, sociala kostnader och pensionskostnader har utgått med följande belopp: Styrelse Räntekostnader – – Grundlön 1 430 1 205 Förmåner 54 70 338 339 336 281 338 339 336 281 VD Rörlig lön – – 377 383 1 861 1 658 Grundlön 5 214 5 846 Förmåner 371 340 Rörlig lön – – Pensionskostnader Not 10 Värdeförändring förvaltningsfastigheter tkr Övriga ledande befattningshavare: Pensionskostnader 940 1 229 6 525 7 415 Förmåner 35 767 37 267 Pensionskostnader Sociala kostnader 168 178 2 809 2 393 38 744 39 838 12 991 14 641 Styrelseledamöter och ledande befattningshavare Styrelseledamöter 3 3 varav kvinnor – – VD och ledande befattningshavare 6 8 varav kvinnor 2 2 2010 Försäljningsintäkt 186 483 958 829 Redovisat värde sålda fastigheter -188 478 -951 863 Orealiserad värdeförändring pga förändring av avkastningskrav -214 752 476 701 Orealiserad värdeförändring pga förändring av driftnetto 362 302 257 223 145 555 740 890 Under 2011 har avkastningskravet på investerarmarknaden för bostadsfastigheter fortsatt att sjunka i centrala lägen i större orter och i övriga orter varit i princip oförändrat. Prisutvecklingen på bostadsrättsmarknaden har under året varit oförändrad samtidigt som räntan för upplåning varit något sjunkande. På marknader där den mest trolige köparen är en bostadsrättförening har avkastningskravet därför varit något stigande. Intresset och efterfrågan från bostadsföreningar, institutionella placerare och övriga investerare av bostadsfastigheter är fortsatt stabilt. Hyreshöjningar och fortsatt driftsoptimering har lett till ett ökat driftnetto. Avkastningskraven på de små kommersiella delarna av Heimstadens portfölj har under 2011 legat oförändrade. Övriga anställda: Löner 2011 Arvode till styrelsen har enligt bolagsstämman utgått med 0 (0). Till VD har utgått lön och andra beskattningsbara förmåner med 1 484 (1 275). Ingen rörlig ersättning har utgått (0). Mellan bolaget och VD gäller en ömsesidig uppsägningstid om 6 månader. Vid uppsägning från bolagets sida erhålls avgångsvederlag motsvarande 18 månadslöner. För ledande befattningshavare och övrig personal finns sedvanliga pensionsutfästelser inom ramen för allmän pensionsplan. 34 INNEHÅLL F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R | H E I M STA D E N 2011 en evighetskapitalisering, enligt nettokapitaliseringsmetoden, år fem eller tio. Summan av de beräknade nuvärdena utgör bedömt marknadsvärde för fastigheten. Följande antaganden har generellt används: - Hyresutvecklingen sker i huvudsak i linje med förväntat inflationstakt dock med hänsyn tagen till indexeringsnivån för varje kommersiellt kontrakt, och - Diskonteringsräntan och avkastningskrav baserade på analyser av genomförda transaktioner samt individuella bedömningar avseende risknivå och fastighetens marknadsposition. Not 11 Värdeförändring räntederivat tkr Orealiserad värdeförändring 2011 2010 226 632 141 851 226 632 141 851 Räntederivat används för att begränsa påverkan av ränteförändringar. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde på räntederivaten och redovisas ovan som orealiserad värdeförändring. Antagande om avkastningskrav Vid värderingen har nedanstående avkastningskrav använts för de olika geografiska segmenten. Not 12 Skatt Segment tkr Aktuell skatt Uppskjuten skatt Redovisat resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats 2011 2010 -74 -1 096 31 118 -195 968 31 044 -197 064 -26 717 915 840 7 027 -240 866 -96 -61 Ej skattepliktiga intäkter Ej skattepliktigt resultat vid avyttring av andelar Skatt på andel i resultat från intressebolag 12 1 24 134 42 463 -33 1 399 31 044 -197 064 Ingående balans 10 424 168 Investeringar 318 478 252 740 Försäljningar -188 478 -951 863 147 550 733 924 10 736 519 10 458 969 Orealiserad värdeförändring Utgående balans Öresundsregionen 4,1 52 5 553 Stockholm/Mälardalen 4,8 28 3 085 Småland/Blekinge 6,0 20 2 099 100 10 737 Fastighetsvärde vid ändring av avkastningskrav, mkr 2011-12-31 2010-12-31 10 458 969 Fastighetsvärde, mkr Känslighetsanalys Marknadsvärdet på en fastighet kan endast fastställas när den säljs. Fastighetsvärderingar är estimat som bygger på vedertagna principer baserade på vissa antaganden. Värderingen innehåller således naturligt en osäkerhet i gjorda antagande. Avkastningskravet är ett väsentligt antagande och utfallet vid justerat antagande redogörs nedan. Not 13 Förvaltningsfastigheter tkr Andel, % Genomsnittligt avkastningskrav uppgår till 4,7 %. Skatteffekt av: Ej avdragsgilla kostnader Avkastningskrav, % 0,75 procentenheter lägre avkastningskrav 12 781 0,50 procentenheter lägre avkastningskrav 12 018 0,25 procentenheter lägre avkastningskrav 11 341 Marknadsvärde fastigheter per bokslutsdagen 10 737 0,25 procentenheter högre avkastningskrav 10 193 0,50 procentenheter högre avkastningskrav 9 702 0,75 procentenheter högre avkastningskrav 9 257 En förändring av avkastningskravet om 0,25 procentenheter på verkar således fastigheternas värde med cirka 600 mkr. Sålda fastigheter under 2011 har sålts till ett värde som i genomsnitt översteg värderingen 2010-12-31 med 2,8 %. Marknadsvärde definieras som: ”Det värde vid värdetidpunkten till vilket säljaren och den mest trolige köparen är berdda att genomföra en transaktion efter att fastigheter under rimlig tid marknadsförts på en öppen marknad. Försäljning förutsätts ske på armlängds avstånd. Om en bostadsrättsförening bedöms vara den mest trolige köparen tas detta med i bedömningen” Gröna Lund, Landskrona Värderingsmetodik Heimstadens fastighetetsvärdering tar sin utgångspunkt i en årlig extern värdering med bokslutsdagen som värdetidpunkt. Värderingen är således en intern värdering som baseras på en för varje fastighet framtagen extern oberoende värdering. Marknadsvärdet för varje fastighet korrigeras internt kvartalsvis för faktiska driftnettoförändring samt för bedömda förändringar av marknadens avkastningskrav. Kvartalsmässig bedömning av förändring av marknadens avkastningskrav sker på ortsbas (ej fastighetsbas) i samarbete med externt värderingsinstitut. Värderingsmodell Värderingen görs primärt med hjälp av kassaflödesanalyser som baseras på respektive fastighets bedömda driftnetto. Som komplement till detta används nettokapitaliseringsmetoden samt ortsprisanalys. I kassaflödesanalysen simuleras angivna/bedömda driftnetton för de kommande fem till tio åren och ett nuvärde beräknas, inklusive nuvärdet av 35 INNEHÅLL F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R | H E I M STA D E N 2011 Not 14 Materiella anläggningstillgångar Not 19 Bostadsrättsandelar tkr tkr 2011-12-31 2010-12-31 2011-12-31 2010-12-31 Ingående balans 14 484 29 699 Ingående anskaffningsvärde 8 263 10 919 Årets förvärv 22 018 35 694 Årets försäljning/utrangering -54 -3 117 Årets försäljning -26 807 -50 909 3 070 461 9 695 14 484 Utgående anskaffningsvärde 11 279 8 263 Ingående avskrivningar -5 770 -7 343 Inventarier Årets investeringar Årets försäljning/utrangering Utgående balans Bostadsrättsförening/Org.nr/Antal borätter Redovisat värde 18 3 111 Årets avskrivningar -1 525 -1 538 Bostadsrättföreningen Rovan 8, 769620-9910, 1 st 1 073 Utgående avskrivningar -7 277 -5 770 Bostadsrättföreningen Strålgatan, 769619-6208, 3 st 7 237 4 002 2 493 Utgående balans Bostadsrättföreningen Kornetten 22, 769610-6223, 1 st 367 Bostadsrättföreningen Almen 1-5, 769612-5116, 1 st 1 018 9 695 Not 15 Andelar i intressebolag tkr Not 20 Kundfordringar 2011-12-31 2010-12-31 Ingående balans Resultatandel Utgående balans 9 429 4 108 -126 5 321 9 303 9 429 Kundfordringar uppgår per 2011-12-31 till 6 892 tkr (7 481). Heimstaden bedömer löpande förfallna fordringar. Fordringar där sannolikheten för att betalning inte kommer att erhållas hanteras som konstaterade förluster. Någon reservering för osäkra fordringar görs således ej utan antingen bedöms fordringarna till fullt värde eller som konstaterad förlust. Per 2011-12-31 uppgår förfallna fordringar till 5 851 tkr (4 836). Posten avser 40% av andelarna i HKS Fastighets AB, 556784-6794. Andelarna redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Not 21 Övriga fordringar Not 16 Andra långfristiga värdepappersinnehav tkr Posten avser 100 andelar i Kalmarsund Vind Ekonomisk Förening org.nr 769613-9661 Fordran avseende fastighetsaffärer 2011-12-31 2010-12-31 – 172 717 Övriga fordringar 424 713 Utgående balans 424 173 430 Not 17 Fordringar hos moderbolag tkr 2011-12-31 2010-12-31 Ingående balans 68 193 Lämnade lån 21 051 119 220 – -592 403 Beslutad utdelning Aktieägartillskott Utgående balans 116 163 205 407 Not 22 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter tkr 541 376 – 68 193 2011-12-31 2010-12-31 Förutbetald försäkringspremie 1 177 Förutbetalda räntekostnader 3 705 1 248 5 976 Övriga poster 7 867 9 180 12 749 16 404 Ränta utgår med Stibor 3 mån plus marginal om 0,7%. Not 23 Eget kapital Not 18 Andra långfristiga fordringar tkr Ingående balans Specifikation över förändring av eget kapital återfinns i Rapport över förändring i eget kapital, vilken följer närmast efter Rapport över finansiell ställning. 2011-12-31 2010-12-31 13 645 28 861 Lämnade lån 7 780 15 889 Avbetalning -3 547 -31 105 Redovisat värde vid periodens slut 17 878 13 645 Posten avser lämnade lån till bostadsrättsföreningar (9 mkr), intressebolag (2,5 mkr) samt lämnade lån vid fastighetsaffärer (6,5 mkr). Samtliga fordringar förfaller inom 5 år. 36 INNEHÅLL F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R | H E I M STA D E N 2011 Not 24 Räntebärande skulder tkr 2011-12-31 2010-12-31 Låneförfall, år Inom 1 år efter balansdagen inom 2-5 år efter balansdagen Senare än 5 år efter balansdagen 516 115 1 015 565 5 494 066 5 004 600 635 312 679 457 6 645 493 6 699 622 tkr 2011 2010 Lånebelopp Snittränta, % inkl marginal 1) Lånebelopp Snittränta, % inkl marginal 2) 1 351 936 5,9 % 573 114 4,3 % inom 2-5 år efter balansdagen 2 515 000 4,5 % 3 166 508 4,9 % Senare än 5 år efter balansdagen 2 778 557 4,8 % 2 960 000 5,3 % 6 645 493 4,9 % 6 699 622 5,0 % Ränteförfall, år* Inom 1 år efter balansdagen * inkluderar finansiella derivatinstrument FINANSIELL RISKHANTERING Finansiella riskfaktorer Heimstadenkoncernen utsätts löpande för ett antal riskfaktorer. Ledning och anställda arbetar aktivt med att kvantifi era och styra dessa risker. Praktiskt hanteras all riskhantering av fi nansavdelningen i enlighet med den övergripande fi nanspolicy som framtagits. Riskhantering avrapporteras och diskuteras löpande på styrelsemöten. De övergripande målen i fi nanspolicyn sammanfattas enligt nedan: •Säkerställa koncernens kapitalförsörjning på kort och lång sikt genom diversifi erad upplåning i kapitalmarknad eller hos starka motparter i bank och fi nanssektorn. •Förfallostrukturen på lånens kapitalbindning skall vara väl spridd över tiden. •Räntebindningstiden på lånen (inkl effekter av derivat) skall vara väl spridd över tiden. Ränterisker: Koncernens genomsnittliga räntebindning skall ligga inom intervallet 24-72 månader. All handel med derivatinstrument görs för att säkerställa räntekostnad på de underliggande lånen. Den genomsnittliga räntebindningstiden på låneportföljen, justerat för effekter av derivatinstrument, var 3,9 år vid bokslutsdagen. En momentan ökning av basräntan (Stibor 3 månader och Stibor 1 vecka) med 1% påverkar Heimstadens kassafl öde negativt med 4,6 mkr. För beskrivning av lånen och derivatens förfallostruktur se tabell ovan. KREDITRISK Heimstadens kreditrisker avser framför allt hyresfordringar samt reversfordringar. Hyror för lokaler och bostäder erlägges i förskott, varför kreditrisken avseende hyresfordringar är liten och begränsad till mindre belopp. MARKNADSRISK Valutarisk: Heimstaden utsätts inte för några väsentliga valutarisker. Målet är att inte ha någon valutarisk varmed större valutaexponeringar som huvudregel skall hedgas. LIKVIDITETSRISKER Heimstaden har stort fokus på likviditetsrisker och arbetar aktivt med ett internt utvecklat prognosverktyg för att minimera likviditetsrisken och samtidigt optimera avkastningen på kapitalet. Prisrisk: Marknadsnoterade fi nansiella tillgångar kan användas för likviditetshantering varmed prisrisken är låg (kort löptid). Längre löptid på marknadsnoterade tillgångar fi nns i dagsläget inte. En del av Heimstadenkoncernens lån är baserade på marknadsnoterade obligationer. Dessa utsätts för en prisrisk då lösen av ett lån måste göras till noterat pris på obligationerna. Löptiden är f.n. 0 till 12 månader varmed prisrisken är relativt låg. Längre löptid på underliggande obligationer kräver bättre matchning mot affärsplan på fi nansierade tillgångar. Prisrisken reduceras naturligt genom möjligheten att överföra lånet till annat ändamål (fi nansiering av annan tillgång). Refi nansieringsrisk Heimstaden arbetar aktivt med att utveckla relationerna till koncernens långivare. Målet är att ha en bra mix av både nationella och internationella stabila långivare. Heimstaden AB är numera publikt och kan därför emittera marknadsnoterade värdepapper. Refi nansieringsrisken skall begränsas genom att arbeta mot målet med väl spridda kapitalbindningstider samt genom att diversifi era lånevolymen jämnt över ett större antal långivare. Not 25 Räntederivat tkr 2011 2010 Nominellt belopp Snittränta, % Nominellt belopp Snittränta, % 348 288 6,80 % -299 456 0,71 % 2 515 000 4,38 % 2 718 400 4,36 % 2 778 557 4,64 % 2 960 000 4,69 % 5 641 845 4,66 % 5 378 944 4,82 % Ränteförfall, år Inom 1 år efter balansdagen inom 2-5 år efter balansdagen Senare än 5 år efter balansdagen 37 INNEHÅLL F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R | H E I M STA D E N 2011 Not 26 Finansiella instrument per kategori och värderingsnivå tkr Låne- och kundfordringar 2011-12-31 2010-12-31 Tillgångar värderade till verkligt Låne- och värde via resultaträkningen kundfordringar Tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen Redovisat värde Värderingsnivå Redovisat värde Värderingsnivå Tillgångar i balansräkningen Finansiella anläggningstillgångar Kundfordringar Övriga finansiella fordringar Likvida medel 223 785 – 82 338 – 6 892 – 7 481 – – – 172 717 – 161 887 – 123 807 – 392 564 – 386 343 – Övriga finansiella skulder Skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Redovisat värde Övriga finansiella skulder Värderingsnivå Skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Redovisat värde Värderingsnivå 2 Skulder i balansräkningen Räntederivat Långfristiga räntebärande skulder Kortfristiga räntebärande skulder Leverantörsskulder – 617 530 – 390 907 6 129 378 – 2 5 684 057 – 516 115 – 1 015 565 – 35 442 – 28 726 – 6 680 935 617 530 6 728 348 390 907 Beskrivning av respektive kategori framgår under not 1 – Redovisningsprinciper. Räntederivat som värderats till verkligt värde är värderade utifrån observerbara data, dvs enligt nivå 2, IFRS 7 punkt 27A. Vitsippan, Katrineholm 38 INNEHÅLL F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R | H E I M STA D E N 2011 Not 27 Uppskjuten skatteskuld tkr Not 29 Ställda säkerheter 2011 Underlag Skatt 26,3% Underlag 2010 Skatt 26,3% Uppskjuten skattefordran Vid årets ingång -292 531 Sålda underskott Årets förändring Vid årets utgång -76 936 -249 585 – – 216 57 -35 336 -9 293 -43 162 -11 352 -327 867 -86 229 -292 531 -76 936 Fastigheter Årets avskrivningar Årets värdeförändring 3 338 078 877 915 2 733 597 69 140 18 184 69 811 18 360 145 555 38 281 733 924 193 022 -18 025 Årets återläggning p g a försäljning -68 535 Vid årets utgång 3 484 238 718 936 -199 254 -52 405 916 355 3 338 078 877 913 -140 115 Räntederivat Vid årets ingång -390 907 -102 809 -532 758 Årets förändring -226 623 -59 602 141 851 37 307 Vid årets utgång -617 530 -162 410 -390 907 -102 808 Vid årets ingång 1 395 367 1 095 288 Årets förändring -947 -249 300 79 448 118 1 395 367 2011-12-31 2010-12-31 Fastighetsinteckningar 7 176 450 Pantsatta aktier i dotterbolag 2 564 522 2 346 647 9 740 972 9 445 574 -65 641 Uppskjuten skatteskuld Vid årets ingång tkr 7 098 927 Not 30 Ansvarsförbindelse Heimstaden har en pågående skattetvist med Skatteverket avseende fastställande av skattemässiga underskott i ett bolag inom koncernen. Skatteverket har beslutat att inte godta Heimstadens yrkanden och därav justerat det skattemässiga underskottet med 1 325 mkr. Det föreligger dock fortfarande ett skattemässigt underskott i det aktuella bolaget varför beslutet ej har någon beloppsmässig konsekvens. Däremot har Skatteverket beslutat att påföra ett skattetillägg om 8 mkr. Heimstaden menar bestämt att man har rätt i sak och har därav överklagat beskattningsbeslutet. Detta gäller även beslutet om skattetillägg. Då man bedömer det som sannolikt att vinna framgång i ärendet har ingen reservering skett av skattetillägget. Slutligt avgörande förväntas erhållas tidigast inom några år. Heimstaden har inte beaktat det tvistiga skattemässiga underskottet i sina räkenskaper vid fastställande av uppskjuten skatt. Obeskattade reserver Vid årets utgång Netto uppskjuten skatt Vid årets ingång 2 656 035 Årets förändring -116 746 Vid årets utgång 2 539 289 698 537 1 952 349 513 468 -30 704 703 686 185 068 667 833 2 656 035 698 536 Not 31 Närstående Närståenderelationer Koncernen står under bestämmande inflytande från Fredensborg AS som innehar 100 % av rösterna i moderbolaget Heimstaden AB. Moderbolaget i den största koncernen där Heimstaden ingår är Fredensborg AS. Utöver de närståenderelationer som anges för koncernen har moderbolet bestämmande infl ytande över dotterbolag enligt not 9 i moderbolagets balansräkning. Av koncernens underskott på 1,6 miljarder är 1,3 miljarder ej fastställda av Skatteverket. Vid beräkning av uppskjuten skatteskuld beaktas endast underskott faställda av Skatteverket. Sammanställning över närståenderelationer Heimstaden AB har lämnat lån till Fredensborg AS. Vid räkenskapsårets utgång uppgick lånefordran till 205,4 mkr (68,2 mkr). Under räkenskapsåret har Heimstaden AB erhållit 3,4 mkr (5,2 mkr) i ränta av av Fredensborg AS. Ränta utgår med Stibor 3 månader plus marginal om 0,7 %. Not 28 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Heimstaden AB’s nettoskulder till dotterbolag uppgick vid räkenskapsårets utgång till 1 599 mkr (1 584 mkr). tkr Personalkostnader 2011-12-31 2010-12-31 7 927 8 374 Upplupen ränta 58 123 55 472 Förutbetald hyra 61 850 49 647 Övriga poster 22 857 30 921 150 757 144 414 Utöver ovanstående närståenderalationer äger Heimstaden AB 40 % av HKS Fastighets AB. Under räkenskapsåret har HKS Fastighets AB köpt förvaltnings- och administrativa tjänster av koncernen upgående till 0,9 mkr (1,2 mkr). Heimstaden AB har lämnat lån om 2,5 mkr (2,5 mkr) till HKS Fastighets AB. Lånet löper med en ränta om 10 %. Transaktioner med nyckelpersoner i ledande ställning Företagets styrelseledamöteter samt bolag ägda av dessa kontrollerar 100 % av rösterna i Heimstaden AB. Beträffande styrelse, VD och övriga befattningshavares löner och andra ersättningar, kostnader och avtal som avser pensioner och liknande förmåner samt avtal avgångsvederlag, se not 6. Not 32 Händelser efter balansdagen De finansiella rapporterna utgör en del av årsredovisningen och undertecknades av styrelsen och verkställande direktören den 2/4-2012. 39 INNEHÅLL F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R | H E I M STA D E N 2011 RESULTATRÄKNING – MODERBOLAGET Moderbolaget Belopp i tkr Not 2011 2010 Övriga rörelseintäkter 2 1 920 1 956 Central administration 3,4 -25 418 -22 968 -23 498 -21 012 Rörelseresultat Avskrivningar 5 Resultat före finansiellt netto Nedskrivning av andelar i koncernföretag -337 -9 -23 835 -21 021 -1 800 -200 Ränteintäkter och liknande resultatposter 6 4 560 5 560 Räntekostnader och liknande resultatposter 7 -20 372 -23 479 Finansnetto -17 612 -18 119 Resultat före skatt -41 447 -39 140 Årets resultat -41 447 -39 140 40 INNEHÅLL F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R | H E I M STA D E N 2011 BALANSRÄKNING – MODERBOLAGET Moderbolaget Belopp i tkr Not 2011-12-31 2010-12-31 8 1 446 234 1 446 234 2 327 541 2 329 604 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Inventarier Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernbolag 9 Andelar i intressebolag 10 4 000 4 000 Fordringar hos moderbolag 11 205 407 68 193 Fordringar hos intressebolag Summa anläggningstillgångar 2 500 2 500 2 539 448 2 404 297 2 540 894 2 404 531 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos dotterbolag Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR 41 293 1 280 636 733 761 926 814 1 012 637 840 764 218 22 854 24 092 660 694 788 310 3 201 588 3 192 841 INNEHÅLL F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R | H E I M STA D E N 2011 BALANSRÄKNING – MODERBOLAGET Moderbolaget Belopp i tkr Not 2011-12-31 2010-12-31 66 020 66 020 Balanserad vinst 587 664 480 941 Årets resultat -41 447 -39 140 546 217 441 801 612 237 507 821 335 997 330 051 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital 12 Aktiekapital Fritt eget kapital Summa eget kapital Kortfristiga skulder Skuld koncernkonto 13 Leverantörsskulder Skulder till dotterbolag Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 14 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 243 706 2 236 350 2 346 484 3 869 868 11 892 6 911 2 589 351 2 685 020 3 201 588 3 192 841 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser 15 16 1 835 775 2 041 959 1 835 775 1 438 673 Aktiekapital Balanserat resultat Summa eget kapital 66 020 1 038 948 1 104 968 34 395 34 395 Årets resultat -592 402 -592 402 Årets resultat -39 140 -39 140 441 801 507 821 29 700 29 700 Aktieägartillskott 116 163 116 163 Årets resultat -41 447 -41 447 546 217 612 237 Moderbolagets förändring eget kapital Belopp i tkr Eget kapital 2009-12-31 Erhållna koncernbidrag Eget kapital 2010-12-31 66 020 Erhållna koncernbidrag Eget kapital 2011-12-31 66 020 42 INNEHÅLL F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R | H E I M STA D E N 2011 KASSAFLÖDESANALYS – MODERBOLAGET Moderbolaget Belopp i tkr Not 2011 2010 -41 447 -39 140 2 137 – – – -39 310 -39 140 Förändring av kortfristiga fordringar 1 185 -1 242 Förändring av kortfristiga skulder 8 520 -1 173 -29 605 -41 555 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Förändring rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten -100 -200 Förvärv av materiella anläggningstillgångar Förvärv av dotterbolag -1 549 -213 Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 649 -413 Finansieringsverksamheten Utbetald utdelning Lämnade lån till moderbolaget Erhållna lån från dotterbolag Förändring koncernkonto Amortering av låneskulder – -14 528 -21 051 -68 193 45 122 90 890 5 945 73 871 – -22 730 30 016 59 310 Årets kassaflöde -1 238 17 342 Likvida medel vid årets början 24 092 6 750 Likvida medel vid årets slut 22 854 24 092 15 849 23 019 1 174 372 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Upplysningar om räntor Betald ränta uppgår till Erhållen ränta uppgår till 43 INNEHÅLL F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R | H E I M STA D E N 2011 Noter – Moderbolaget MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER Not 1 Redovisningsprinciper Lånekostnader Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer Lånekostnader, ränte- och transaktionskostnader, redovisas med Årsredovisningslagen. som kostnad i den period de uppkommer oavsett hur de upplånade medlen har använts. Om inte annat framgår är principerna oförändrade i jämförelse med föregående år. Finansiella instrument Avtal om räntederivat ingås i syfte att minska ränterisken i lån Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaff- med rörlig ränta. Enligt Årsredovisningslagen kan ett bolag re- ningsvärden om inget annat anges nedan. dovisa vissa finansiella instrument till verkligt värde. Ett sådant finansiellt instrument är räntederivat. Heimstaden redovisar i Fordringar och skulder i utländsk valuta har tagits upp till ba- de enskilda juridiska personerna inte räntederivaten till verkligt lansdagens kurs. Om fordringar och skulder valutasäkrats värde. Moderbolagets räntederivat har per 2011-12-31 ett ne- sker värdering på balansdagen till det säkrade beloppets värde. gativt värde om 104 450 tkr vilket således ej är intaget i balansräkningen. Intressebolag Som intressebolag betraktas de bolag som inte är dotter- Materiella anläggningstillgångar bolag, men där bolaget direkt eller indirekt innehar minst Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffnings- 20 procent av rösterna. Intressebolag redovisas till anskaff- värde med tillägg för uppskrivningar och med avdrag för ningsvärden. avskrivningar och nedskrivningar. Kassaflödesanalys Fordringar Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det re- Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas dovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som med- inflyta. för in- eller utbetalningar. Koncernkonto Leasingavtal I enlighet med RedU 5 ”Redovisning av gemensamt bankkon- Samtliga leasingavtal redovisas som operationella leasing- to i koncernen” redovisas tillgodohavande respektive skulder avtal, vilket innebär att leasingavgiften kostnadsförs i resultat- på koncernkonto som likvida medel respektive kortfristig räkningen linjärt över leasingperioden. skuld. I föregående års åreredovisning redovisades tillgodohavande respektive skulder på koncernkonto som koncern- Avskrivningar mellanhavande. I syfte att erhålla jämförbarhet mellan de olika Avskrivningar enligt plan baseras på anskaffningsvärden och räkenskapsåren har jämförelseåret justerats. beräknad livslängd för olika typer av tillgångar. Avskrivningar på under året anskaffade tillgångar beräknas från anskaffnings- Skatt tidpunkten och avskrivningar görs linjärt över nyttjande- Periodens skattekostnad/skatteintäkt består av aktuell skatt perioden. Följande avskrivningsperioder tillämpas: och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen Inventarier 5 år förutom då den underliggande transaktionen redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt också redo- Nedskrivningar visas direkt mot eget kapital. Eventuellt nedskrivningsbehov avseende tillgångarna prövas vid varje bokslutstillfälle. Om det finns en indikation på något Koncernuppgifter nedskrivningsbehov görs en beräkning av tillgångens åter- Företaget är helägt dotterbolag till Fredensborg AS, vinningsvärde. Återvinningsvärdet beräknas som det högsta av org nr 943582815 med säte i Norge, vilken upprättar koncern- nyttjandevärdet och nettoförsäljningsvärdet. Nedskrivning redovisning för den största koncernen. görs om återvinningsvärdet understiger det redovisade värdet. Det utländska moderbolagets koncernredovisning finns att tillgå hos Fredensborg AS, Møllerveien 4, 0180 Oslo, Norge, e-post: [email protected] 44 INNEHÅLL F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R | H E I M STA D E N 2011 Not 5 Avskrivningar Not 2 Inköp och försäljning inom koncernen tkr Varken inköp eller försäljning har skett mellan moderbolaget och övriga koncernbolag under innevarande eller föregående räkenskapsår. Inventarier 2011 2010 337 9 337 9 Not 3 Central administration Till central administration hör kostnader på koncernövergripande nivå som inte direkt är hänförbara till fastighetsförvaltningen, såsom kostnader för koncernledning, fastighetsinvesteringar och finans. I kostnader för central administration ingår även ersättning till revisorerna enlig nedan: tkr Revisionsuppdrag Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget Skatterådgivning Övriga uppdrag 2011 Not 6 Ränteintäkter och liknande resultatposter 2010 1 224 964 12 81 – – 200 157 1 436 1 202 tkr 2011 2010 Ränteintäkter moderbolag 3 386 5 188 Övriga ränteintäkter 1 174 372 4 560 5 560 Not 7 Räntekostnader och liknande resultatposter tkr Räntekostnader Not 4 Personalkostnader Finansieringskostnader 2011 2010 – – 1 430 1 205 2011 2010 20 372 23 191 – 288 20 372 23 479 Löner, ersättningar m m Löner och ersättningar m m Styrelse Not 8 Inventarier tkr 2011-12-31 2010-12-31 VD Löner och ersättningar Pensionskostnader Ingående anskaffningsvärde 243 30 Årets investeringar 1 549 213 1 792 243 -9 – 377 383 1 807 1 588 Utgående anskaffningsvärde 7 079 7 610 Ingående avskrivningar Övriga anställda: Löner och ersättningar Pensionskostnader Sociala kostnader 940 1 086 Årets avskrivningar -337 -9 8 019 8 696 Utgående avskrivningar -346 -9 2 803 3 277 1 446 234 Bokfört värde vid årets slut Se koncernens not 6 för uppgifter om ersättningar, pensioner och avgångsvederlag samt ersättning till ledande befattningshavare. Medelantal anställda Medelantalet anställda Varav kvinnor 13 15 6 7 45 INNEHÅLL F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R | H E I M STA D E N 2011 Not 9 Andelar i koncernbolag tkr Ingående anskaffningsvärde 2011 2010 2 329 604 2 329 404 Årets förvärv 100 200 Årets förvärv -2 164 – 2 327 540 2 329 604 Antal andelar Andel i % Bokfört värde Utgående anskaffningsvärde Specifikation av moderbolagets innehav av andelar i koncernbolag Dotterbolag Org.nr Säte Heimstaden Exploatering AB 556485-9014 Malmö 1 000 100 1 790 Heimstaden i Klippan AB 556660-9342 Malmö 1 000 100 100 Lera Fastighets AB 556788-6600 Malmö 1 000 100 100 Heimstaden i Skåne AB 556694-5753 Malmö 1 000 100 100 Heimstaden Fastighets AB 556564-7913 Malmö 100 000 100 1 835 475 Heimstaden i Mälardalen AB 556728-7577 Malmö 1 000 100 100 Heimstaden Vetlanda AB 556734-0129 Malmö 10 000 100 1 000 Heimstaden Holding 2 AB 556723-7812 Malmö 1 000 100 100 Heimstaden Öresund AB 556720-9100 Malmö 1 000 100 100 Heimstaden Bostadsfinansiering AB 556618-3256 Malmö 20 000 100 3 131 Heimstaden Högaborg AB 556749-2052 Malmö 1 000 100 141 022 Heimstaden Förvaltnings AB 556615-4497 Malmö 1 000 100 100 Heimstaden Fyren AB 556272-9847 Malmö 1 000 100 344 222 Heimstaden Paula AB 556788-1205 Malmö 1 000 100 100 Heimstaden Lägenheter AB 556813-0321 Malmö 1 000 100 100 2 327 540 Not 10 Andelar i intressebolag tkr Not 11 Fordringar hos moderbolag 2011-12-31 2010-12-31 tkr 2011-12-31 2010-12-31 Ingående anskaffningsvärde 4 000 4 000 Ingående balans 68 193 541 376 Utgående anskaffningsvärde 4 000 4 000 Lämnade lån 21 051 119 220 – -592 403 Beslutad utdelning Specifikation av moderbolagets innehav av andelar i intressebolag Intressebolag Org.nr HKS Fastighets AB 556784-6794 Säte Malmö Uppgifter om eget kapital och resultat HKS Fastighets AB Antal andelar Andel i% Bokfört värde 40 000 40 4 000 Eget kapital Resultat 23 256 -314 Aktieägartillskott 116 163 – Utgående balans 205 407 68 193 Aktiekapital Fritt eget kapital 66 020 441 801 Not 12 Eget Kapital tkr Redovisade uppgifter avseende eget kapital och resultat avser HKS Fastighets AB koncernen. Vid årets början Erhållna koncernbidrag 29 700 Erhållna aktieägartillskott 116 163 Årets resultat Vid årets slut Antal aktier Kvotvärde kr 46 -41 447 66 020 660 200 100 546 217 INNEHÅLL F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R | H E I M STA D E N 2011 Not 17 Närstående Not 13 Skuld koncernkonto Närståenderelationer Koncernen står under bestämmande inflytande från Fredensborg AS som innehar 100% av rösterna i moderbolaget Heimtaden AB. Moderbolaget i den största koncernen där Heimstaden ingår är Fredensborg AS. Utöver de närståenderelationer som anges för koncernen har moderbolaget bestämmande inflytande över dotterbolag enligt not 9. Beloppet består av negativt saldo på bankkonto som är kopplat till Heimstaden AB’s koncernkonto. Not 14 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter tkr 2011-12-31 2010-12-31 Personalkostnader 2 382 2 236 Upplupen ränta 8 203 3 680 Övriga poster 1 307 995 11 892 6 911 Sammanställning över närståenderelationer Heimstaden AB har lämnat lån till Fredensborg AS. Vid räkenskapsårets utgång uppgick lånefordran till 205,4 mkr (68,2 mkr). Under räkenskapsåret har Heimstaden AB erhållit 3,4 mkr (5,2 mkr) i ränta av Fredensborg AS. Ränta utgår med Stibor 3 mån plus marginal om 0,7 %. Heimstaden AB’s nettoskuld till dotterbolag uppgick vid räkenskapsårets utgång till 1 599 mkr (1 584 mkr). Utöver ovanstående närståenderelationer äger Heimstaden AB 40 % av HKS Fastighets AB. Heimstaden AB har lämnat lån om 2,5 mkr (2,5 mkr) till HKS Fastighets AB. Lånet löper med en ränta om 10 %. Not 15 Ställda säkerheter tkr Pantsatta aktier i dotterbolag 2011-12-31 2010-12-31 1 835 675 1 835 775 1 835 775 1 835 775 Transaktioner med nyckelpersoner i ledande ställning Företagets styrelseledamöter samt bolag ägda av dessa kontrollerar 100 % av rösterna i Heimstaden AB. Beträffande styrelse, VD och övriga befattningshavares löner och andra ersättningar, kostnader och avtal som avser pensioner och liknande förmåner samt avtal om avgångsverderlag, se not 4. Not 16 Ansvarsförbindelser tkr Borgensförbindelser till förmån för koncernbolag 2011-12-31 2010-12-31 2 041 959 1 438 673 2 041 959 1 438 673 Posse, Karlskrona 47 INNEHÅLL F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R | H E I M STA D E N 2011 Årsredovisningens undertecknande Undertecknade försäkrar att koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder (IFRS), sådana de antagits av EU, samt Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 och att årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen. Koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed och ger en rättvisande bild över koncernen och företagets ställning och resultat, samt att koncernförvaltningsberättelsen och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernen och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Malmö den 2 april 2012 Patrik Hall Ivar Tollefsen Verkställande direktör Ordförande Magnus Nordholm Styrelseledamot Min revisionsberättelse har lämnats den 2 april 2012 Patrik Andersson Auktoriserad revisor 48 INNEHÅLL R E V I S I O N S B E R ÄT T E LS E | H E I M STA D E N 2011 Revisionsberättelse Till årsstämman i Heimstaden AB (publ). Org.nr. 556670-0455 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Jag har reviderat årsredovisningen och koncernredovisningen för Heimstaden AB (publ) för år 2011. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 12-48. enligt internationella redovisningsstandarder, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Jag tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapport över totalresultat och rapport över finansiell ställning för koncernen. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och en koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt internationella redovisningsstandarder, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen, och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver min revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har jag även reviderat förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Heimstaden AB (publ) för år 2011. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorns ansvar Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att jag följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden. Revisorns ansvar Mitt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala mig om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för mitt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har jag granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag utöver min revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att de revisionsbevis jag inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden. Uttalanden Jag tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Uttalanden Enligt min uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets och koncernens finansiella ställning per den 31 december 2011 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen, och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2011 och av dess resultat och kassaflöden Malmö den 2 april 2012 Patrik Andersson Auktoriserad revisor 49 INNEHÅLL Definitioner Ledningsgruppen Belåningsgrad Pontus Rode (Förvaltningschef) Räntebärande skulder i förhållande till bedömt Anna Pegel (Personalchef) marknadsvärde. Philip Mellberg (Koncernekonomichef) Maria Petersson (Ekonomichef) Soliditet Patrik Hall (VD) Eget kapital i förhållande till balansomslutningen Magnus Nordholm (CFO) vid periodens utgång. Fredrik Årman (Transaktionschef) Driftnetto Hyresintäkter minus samtliga driftkostnader. Räntabilitet före skatt Resultat före skatt i förhållande till summa eget kapital före årets resultat. Heimstaden, Malmö 50 INNEHÅLL Fastighetsförteckning 2011-12-31 Segment Fastighet Antal p-plats/ gararge Bygg. år/ Lägenhet Antal renov. år kvm lägenheter Adress Lokal kvm Antal lokal Total kvm 29 2 502 477 2 979 49 2 930 0 2 930 Helsingborg Öresund Spindeln 7 Apotekareg 16-22, Eneborgsplatsen 4,6 1945 41 Öresund Häxan 3 Fredagsgatan 14-16 2007 46 12 Öresund Amerika Norra 50 Hantverkaregatan 24-26 1984 33 2 2 183 30 2 213 Öresund Eneborg 10 Övre Eneborgsvägen 24 1981 14 2 942 71 1 013 Öresund Eneborg 11 Övre Eneborgsvägen 26 1982 14 Öresund Eneborg 7 Övre Eneborgsv 28, Bjäreg 8-10, Övre Holländareg 35 1980 26 Öresund Fjärilen 12 Södra Stenbocksgatan 100 1983 14 Öresund Fjärilen 13 Södra Stenbocksgatan 102 1984 13 Öresund Fjärilen 14 Södra Stenbocksgatan 104 A,B 1984 22 1 Öresund Fjärilen 16 Visitörsgatan 3 1991 16 Öresund Fjärilen 19 Wieselgrensgatan 22, 24 1982 14 Öresund Fjärilen 9 Wieselgrensgatan 26 1982 8 941 0 941 1 961 461 2 422 2 886 62 948 1 875 29 904 1 273 42 1 315 980 0 980 768 0 768 534 50 584 5 16 2 Öresund Malen 41 Sadelmakareg 7 A-B, Övre Eneborsg 36 A-B 2000 48 2 Öresund Myran 8 Magistergatan 1, Gasverksgatan 48 1982 19 3 12 15 2 167 60 2 227 1 447 121 1 568 1 700 39 1 739 951 48 999 903 0 903 Öresund Norge 10 Nedre Holländaregatan 4-6 1985 30 3 Öresund Nunnan 2 Södra Stenbocksgatan 108 1984 15 1 Öresund Nunnan 3 Södra Stenbocksgatan 110 1983 15 Öresund Nunnan 5 Visitörsgatan 13 1984 13 2 11 925 90 1 015 Öresund Nunnan 6 Visitörsgatan 11 1985 13 2 6 942 96 1 038 Öresund Nunnan 7 Visitörsgatan 9 1984 13 1 5 942 54 996 Öresund Nunnan 8 Sämskmakaregatan 2 A, B 1984 18 3 8 923 82 1 005 Öresund Nyckelpigan 2 Bjäregatan 15, Sadelmakaregatan 2 A-B 1978 20 788 0 788 Öresund Nyckelpigan 26 Sadelmakaregatan 4-14 2002 43 25 2 021 0 2 021 Öresund Ollonborren 11 Sjöcrongatan 5 1979 11 732 0 732 Öresund Ollonborren 14 Övre Holländaregatan 34 A-B 1977 18 1 193 0 1 193 Öresund Ollonborren 9 Bjäregatan 14 1978 11 732 0 732 Öresund Rovan 13 Södra Stenbocksgatan 83 1985 12 1 2 792 10 802 11 4 359 Öresund Rovan 14 Munkavägen 14-28, Skånegatan 13 1977 77 3 4 213 146 Öresund Carnot 8 Öresundsvägen 25 1978 12 2 693 30 723 Öresund Nässlan 12 Industrigatan 28 1930/60 19 1 1 311 209 1 520 Öresund Nässlan 13 Industrig 22-24 / Wienergatan 17 1985 24 11 1 546 Öresund Summa Nässlan 4 Ljunggatan 13 1930/85 6 698 62 189 410 42 106 20 2 227 1 546 430 44 333 Hyltebruk Småland / Blekinge Nittebo 1:88 Storgatan 24 A & B 1947/1989 7 4 547 339 886 Småland / Blekinge Västra Hylte 1:159 Löparstigen 1 - 12 1991 38 1 36 3 058 88 3 146 Småland / Blekinge Västra Hylte 1:233 N Industrigatan 15,17,19,21,23 A & B 1964 83 14 44 4 962 262 5 224 Småland / Blekinge Västra Hylte 1:234 N Industrigatan 25, 27 A - C 1959 40 12 18 2 387 233 2 620 1949 11 3 680 Småland / Blekinge Örnabäckshult 1:123 Möllegatan 14 Småland / Blekinge Örnabäckshult 1:168 Bäckgatan 9 680 Småland / Blekinge Örnabäckshult 1:181 Bäckgatan 4 1957/1990 11 1 5 735 108 843 Småland / Blekinge Summa Örnabäckshult 1:484 Torggatan 3, G:a Nissastigen 59&61 1920-1983 1 191 18 50 1 107 60 12 429 2 671 3 701 2 731 16 130 Småland / Blekinge Dockan 26 Skomakaregatan 35, 37 Småland / Blekinge Hogland 22 Ronnebygatan 42 Småland / Blekinge Hogland 9 Norra Kungsgatan 9 Småland / Blekinge Sheldon 33 Småland / Blekinge Småland / Blekinge 1957/90 Karlskrona 1988 14 1 046 0 1 046 1929/1998 21 16 9 1 595 2 264 3 859 1985 10 1 630 110 740 Ronnebygatan 21 A - C 1929/1980 28 7 2 267 498 2 765 Sheldon 34 Ronnebygatan 19 1929/1988 13 4 1 050 1 109 2 159 Stigbygeln 1 Riksvägen 40 A - C, 42 1987 21 5 1 744 272 2 016 Småland / Blekinge Svarta Örn 1 Pukesgatan 12 A - B 1929/1978 12 1 658 10 668 Småland / Blekinge Trehörningen 1 Köpmansgränd 5, 9, 13, 15, Riksvägen 34 A-C 1965/1986 9 9 616 807 1 423 1944/1979 12 Småland / Blekinge Västanfläkten 2 Domarevägen 6 A - B Småland / Blekinge Ehnemark 1 Ö Prinsgatan 22 1975 13 2 Småland / Blekinge Summa Posse 18 Polhemsgatan 15 A-D, 17 A-B, 19 A-C, 21 A-C, 23 A-E 1990-1992 141 294 4 49 51 12 7 2 94 124 840 0 840 2 035 91 2 126 11 675 24 156 815 5 976 12 490 30 132 INNEHÅLL Fastighetsförteckning 2011-12-31 Segment Fastighet Bygg. år/ Lägenhet Antal renov. år kvm lägenheter Adress Antal p-plats/ gararge Lokal kvm Antal lokal Total kvm Katrineholm Stockholm / Mälardalen Asken 4 Bondegatan 12, Gersnäsgatan 7 1989 26 3 6 1 815 95 1 910 Stockholm / Mälardalen Aspen 12 Kyrkogatan 6, 8, 10 1968 21 2 6 1 702 119 1 821 Stockholm / Mälardalen Blåsippan 4 Fredsgatan 43 1912-1985 19 7 14 1 118 261 1 379 Stockholm / Mälardalen Blåsippan 8 Fredsgatan 41, Jungfrugatan 1-3 1948, 1965 84 2 46 5 778 356 6 134 Stockholm / Mälardalen Dahlian 10 Jägaregatan 13 1938-1979 12 3 10 912 75 987 Stockholm / Mälardalen Dahlian 9 Djulögatan 67 1950 9 3 9 595 583 1 178 Stockholm / Mälardalen Flundran 10 Tegnérvägen 37 1946-1982 12 1 11 720 70 790 Stockholm / Mälardalen Flundran 15 Djulögatan 58 1966 12 1 12 886 199 1 085 Stockholm / Mälardalen Flundran 9 Tegnérvägen 39 Stockholm / Mälardalen Glasblåsaren 11 Vasavägen 36 Stockholm / Mälardalen Hajen 18 1970 12 924 0 924 1943-1984 8 2 5 304 30 334 1970 50 4 37 3 254 143 3 397 Stockholm / Mälardalen Hästhoven 13 Jungfrugatan 21 Trädgårdsgatan 12-20, Jägaregatan 1-9, Fredsg 39, Jungfrug 8 1970 108 9 125 7 135 637 7 772 Stockholm / Mälardalen Ingenjören 21 Ölandsgatan 10 1944-1982 14 1 17 581 14 595 Stockholm / Mälardalen Ingenjören 22 1945-1982 8 1 9 444 13 457 Stockholm / Mälardalen Kamelen 8 Vasavägen 58 Hantverkarg 17-27, Tegnérv 20-24, Vasav 18-26, Linnév 25 1983-1986 148 4 46 9 824 79 9 903 Stockholm / Mälardalen Karpen 4 Linnévägen 32 1962 20 1 14 1 093 55 1 148 Stockholm / Mälardalen Kontoristen 10 Västgötagatan 27 1957 21 1 22 1 129 38 1 167 Stockholm / Mälardalen Laxen 3 Malmgatan 26 1948 12 1 2 939 120 1 059 3 053 Stockholm / Mälardalen Linnean 4 Fredsgatan 44, Vasavägen 9 1955 12 12 2 1 051 2 002 Stockholm / Mälardalen Läraren 16 Västgötagatan 25 1952-1982 14 1 14 1 024 132 1 156 Stockholm / Mälardalen Läraren 17 Västgötagatan 23 1951-1986 22 3 19 1 054 104 1 158 Stockholm / Mälardalen Mörten 10 Tegnérvägen 44, Linnévägen 45, Jägaregatan 21 Stockholm / Mälardalen Näckrosen 17 Fredsgatan 13,15,17, Hantverkaregatan 4 Stockholm / Mälardalen Oxen 9 Vingåkersvägen 6 1950-1986 18 Stockholm / Mälardalen Pilen 10 Lasstorpsgatan 4, Kapellgatan 15 1947-1983 20 Stockholm / Mälardalen Pilen 9 Nyängsgatan 8, Lasstorpsgatan 2 1947-1983 22 2 15 Stockholm / Mälardalen Rönnen 14 Bondegatan 25 1972 18 1 Stockholm / Mälardalen Siken 5 Tegnérvägen 38, Jägaregatan 24, Linnévägen 43 1960, 1964 44 1 Stockholm / Mälardalen Sillen 4 Jungfrugatan 28 1939-1983 6 Stockholm / Mälardalen Skogsduvan 11 Ramsjögatan 4 1988 Stockholm / Mälardalen Skogsduvan 14 Forssjögatan 5 Stockholm / Mälardalen Sädesärlan 1 Bergsgatan 11 Stockholm / Mälardalen Sädesärlan 14 Floragatan 4 Stockholm / Mälardalen Sädesärlan 2 Fixgatan 4 1949,198 35 6 30 2 230 316 2 546 1992 83 16 30 5 935 3 121 9 056 4 9 1 228 248 1 476 3 10 1 216 170 1 386 1 249 117 1 366 1 292 92 1 384 38 2 967 92 3 059 1 14 526 20 546 12 1 12 670 12 682 1985 10 1 3 535 30 565 1980,1987 14 1 9 776 77 853 1990 16 2 15 789 100 889 1947-1986 8 3 7 560 106 666 Stockholm / Mälardalen Vallmon 16 Djulögatan 59 1963 26 22 1 714 0 1 714 Stockholm / Mälardalen Vinrankan 2 Nyängsgatan 5 1949-1950 26 1 8 1 652 75 1 727 Stockholm / Mälardalen Vinrankan 3 1950-1986 31 2 26 1 997 338 2 335 Stockholm / Mälardalen Vitsippan 11 Stensättersgatan 41 Jägareg 2-6, Trädgårdsg 6-10, Sibeliusg 1-9, Malmg 3-7, Fredsg 33-35 1930-1970 362 23 199 23 429 1 838 25 267 Stockholm / Mälardalen Älgen 5 Linnévägen 7 1963 15 9 1 082 0 1 082 Stockholm / Mälardalen Älgen 6 Prinsgatan 15 1952-1980 18 2 7 1 168 104 1 272 Stockholm / Mälardalen Älgen 8 Summa Prinsgatan 13 1957-1987 18 1446 2 134 12 901 1 185 94 482 160 12 141 1 345 106 623 Klippan Öresund Drabanten 7 Torget 10 1946/1985 27 5 2 126 1 061 3 187 Öresund Drabanten 8 Storgatan 46 / Åbyplan 1950/1990 28 14 1 882 1 985 3 867 1 691 Öresund Drabanten 9 Storgatan 42,44/ Troggränd 1950/1990 8 13 705 986 Öresund Hemmet 3 Storgatan 84 1950/1995 10 4 512 15 527 Öresund Lyran 16 Bruksgatan 11 1950/1995 31 3 1 766 0 1 766 Öresund Merkurius 12 Alleg 6-8, Åbyg 11-15, Torsg 3 1993 60 4 3 928 28 3 956 Öresund Oden 17 Odengatan 5 1924/1974 0 3 0 646 646 Öresund Oden 3 Odengatan 3 1924/1995 3 1 325 70 395 Öresund Summa Polstjärnan 2 Järnvägsgatan 6 / Kapellgatan 1 A-B 1992 18 185 1 251 12 495 0 4 791 1 251 17 286 52 47 18 31 10 59 INNEHÅLL Fastighetsförteckning 2011-12-31 Segment Fastighet Adress Bygg. år/ Lägenhet Antal renov. år kvm lägenheter Antal p-plats/ gararge Lokal kvm Antal lokal Total kvm Landskrona Öresund Filaren 23 Vengatan 20 1959 9 Öresund Gjörloff 4 Ödmanssonsgatan 37 1939/1983 8 1 2 565 2 679 25 565 Öresund Gröna Lund 1 Stora Norregatan 26 11 4 Öresund Gröna Lund 17 Stora Norregatan 10 1959/1998 19601965/1993 704 808 987 1 795 8 3 675 180 855 Öresund Gröna Lund 36 Järnvägsgatan 13 - 15 / Östergatan 17 1972 14 7 900 1 363 2 263 Öresund Grönalund 21-24 St Norreg. 2 / Östergatan 1-3 1929/1990 16 5 1 365 987 2 352 Öresund Herkules 1 Ödmanssonsgatan 36 A-B 1944/1987 21 1 1 283 25 1 308 Öresund Herkules 20 Viktoriagatan 4, Viktoriagatan 6 1945 18 3 1 486 225 1 711 Öresund Herkules 22 Ödmanssonsgatan 38 AB 1946/1985 17 3 1 106 116 1 222 Öresund Herkules 4 Viktoriagatan 2 1940/1990 12 2 Öresund Kung Karls Varv 25 Storg. 17,19,21,23 / N Långgatan 12/ Drottningg 17 1929/1982 19 2 Öresund Kung Karls Varv 26 N Kyrkogränd 4-14 / N Långgatan 10 / Drottningg. 15 Öresund Landora 8 Gröna Gång 5 1990 31 3 1940/1975 4 4 Öresund Linné 7 Järnvägsgatan 33 1929 7 Öresund Madrid 19 Norra Infartsgatan 47-49 1992 22 Öresund Milano 12 Norra Infartsgatan 52 1953/1986 10 Öresund Minerva 15 Hantverkaregatan 34, Bryggaregatan 34 1955 15 Öresund Minerva 17 Hantverkaregatan 30 A-B 1956 18 3 Öresund Norra Roten 14 Stora Norregatan 17 1885/2008 6 4 5 1 Norra Roten 18 "Rådhustorget 5, St Norreg. 3” 1929/1975 6 Palander 4 Gröna Gång 16 1939/1984 14 Öresund Palander 6 Gröna Gång 20 1950/1988 18 Öresund St. Olof 19 Vasagatan 15 A-B 1954 26 Öresund St. Olof 6 Järnvägsgatan 75 1951 7 Öresund Storken 26 Pilgatan 12-22 / Tranchellsg 97-105 / Viktoriag 21-27 1929/1977 81 3 Öresund Torstensson 1 Föreningsgatan 30 1924/1976 10 Öresund Torstensson 17 Stora Norregatan 123 1948 11 Öresund Torstensson 18 Karmelitergatan 11 1949 9 2 Öresund Torstensson 7 Karmellitergatan 3 1929/1986 8 1947/1986 14 1952 8 Tranan 26 Tranegatan 3 Turkosen 4 Stormgatan 41 956 30 986 1 986 335 2 321 2 577 286 2 863 348 214 562 577 577 1 624 1 624 517 57 879 Öresund Öresund 43 14 Öresund Öresund 2 25 574 879 895 36 931 643 252 895 800 400 1 200 19 765 1 1 182 20 1 202 1 1 570 90 1 660 1 524 10 534 5 869 100 5 969 2 712 234 946 4 862 118 980 617 58 1 765 405 2 943 29 422 Öresund Turkosen 5 Stormgatan 43 1951 6 3 Öresund Banér 5 Skolallén 8 1980 8 2 12 675 405 972 422 456 15 471 718 86 804 584 Öresund Fingal 7 Vasagatan 49 1946 12 1 584 0 Öresund Hammaren 13 Tränggatan 20 1970 8 7 615 0 615 Öresund Hammaren 30 Öresundsgatan 50 1989 20 8 1 432 40 1 472 1 Öresund Muraren 15 Vengatan 10 1956 6 328 0 328 Öresund Pallas 32 Ödmanssonsgatan 44 1975 6 450 0 450 Öresund Pallas 34 Viktoriagatan 3 1988 8 544 20 564 Öresund Pallas 48 Viktoriagatan 5 1945 8 585 0 585 Öresund Pallas 74 Östergatan 189 1956 9 568 20 588 Öresund Storken 1 Viktoriagatan 9 1978 8 470 0 470 Öresund Tranan 23 Bredgatan 7 1975 9 639 0 639 Öresund Tranan 27 Bredgatan 5 A-B 1967 27 1 30 2 010 20 2 030 Öresund Tärnan 19 S.Långgatan 24 / Fiskaregränd 10 A-B 1962 15 1 16 998 64 1 062 2 7 705 125 830 264 0 264 1 2 1 Öresund Norra Roten 10 Borgmästaregatan 4 1950 11 Öresund Norra Roten 3 Gamla Kyrkogatan 6 1985 4 Öresund Norra Roten 9 Gamla Kyrkogatan 16 1950 Öresund Venus 8 Gjörloffsgatan 87 1987 5 1 321 19 340 Öresund Summa Venus 9 Gjörloffsgatan 85 1987 5 653 1 81 488 46 715 45 6 631 533 53 346 53 191 INNEHÅLL Fastighetsförteckning 2011-12-31 Segment Bygg. år/ Lägenhet Antal renov. år kvm lägenheter Fastighet Adress Småland / Blekinge Apotekaren 11 Skomakargränd 1-2 Småland / Blekinge Björklunden 6 Drottninggatan 13 Småland / Blekinge Björklunden 9 Olofsg. 15 a-b, Kungsg. 15 Småland / Blekinge Dacke 13 Bergagatan 21,23, Drottninggatan 41-47 Småland / Blekinge Drako 25 Norra Järnvägsgatan 12 Småland / Blekinge Gjutaren 12 Bolmstadsvägen 8 a-b, 10, 12-14 Småland / Blekinge Kvadraten 16 Strömgatan 9 a-b, 6 a-b Småland / Blekinge Mossen 2 Rönnäsvägen 18-72 Småland / Blekinge Månen 6 Eskilsgatan 1, N Torggatan 8 Småland / Blekinge Näcken 1 Kungsgatan 17 a-b, 19 1970/94 Småland / Blekinge Odlaren 20 Gängesv 12, Gjuterig 7 1990 Antal p-plats/ gararge Lokal kvm Antal lokal Total kvm Ljungby 1988 20 1 440 1929/1986 27 2 249 1965 20 1990, 1950 1990 1957/60-67 1 440 2 249 4 1 430 495 1 925 90 4 5 971 105 6 076 4 3 210 541 751 38 2 2 427 79 2 506 1953/68 25 5 1 1 754 113 1 867 1972 134 2 56 10 216 309 10 525 3 099 3 099 1 21 1 874 49 1 1965 9 14 29 Småland / Blekinge Sländan 1 Bergag 16, Hantverkareg 12 1957/80 19 Småland / Blekinge Solon 21 N.Järnvägsg 7 a-b, Ågårdsv 14 A-C, Fogdeg 20 1950/67-72 38 10 Småland / Blekinge Södra Ljungkullen 4 Storgatan 1-3, S Torggatan 2-4, M Ljungbergsvägen 12 1947/55-86 43 14 Småland / Blekinge Trekanten 6 Strömgatan 2 a-c 1961/62 48 2 Småland / Blekinge Vinkelhaken 2 Drottninggatan 10 a-b, 12 a-b 1966/74 28 Småland / Blekinge Summa Vråken 2 Strömgatan 18, 20, 28 1971 72 635 2 1 100 8 2 493 56 1 930 12 009 12 009 463 1 563 2 493 3 076 1 680 4 2 707 40 4 756 2 747 2 8 1 989 103 2 092 112 41 151 5 940 44 876 19 092 5 940 63 968 Lund Öresund Summa St Råby 10:1 Tomtmark 0 Malmö Öresund Aktern 1 Västra Varvsgatan 24 2002 62 Öresund Bredablick 3 Nydalav 1a-c/V Hindbyv 5a-e 2005 84 Öresund Kråkan 32 Möllevångsg 29-31/S Skolg 35-39 1980 85 9 1 775 0 44 3 516 0 1 775 3 516 61 7 608 2 414 10 022 Öresund Stacken 3 Nydalav 1a-c/V Hindbyv 5a-e 1959 96 6 54 5 729 172 5 901 Öresund Stacken 4 Nydalav 3a-h/V Hindbyv 3a 1959 95 5 44 5 735 266 6 001 Öresund Balder 13 Värnhemsgatan 8 1929/1981 8 1 697 65 762 Öresund Balder 9 Nobelvägen 84 / Värnhemsgatan 16 1934/1986 31 6 1 843 122 1 965 Öresund Beckasinen 10 Bergsgat. 27 / Friisgat. 22-24 1982 49 8 3 990 1 278 5 268 Öresund Brasan 1 Hässleholmsg. 1 / Nobelvägen 81 1936/1975 26 1 262 0 1 262 Öresund Böljan 1, 2 and 6 Falkenbergsg. 6-8/Simrishamnsg. 19-21/Ystadsg. 20 1934/1980 61 2 5 140 57 5 197 Öresund Böljan 3 Simrishamnsg 23 / Falserbogatan 27 1934/1985 23 2 1 592 272 1 864 Öresund Böljan 4 Ystadsgatan 24 / Falsterbogatan 29 1931/1983 24 Öresund Frey 6 and 7 Nobelvägen 90-92 / Vårgatan 14 A-C 1936 44 Öresund Hököpinge 55:83 Bruksparken 2 Öresund Jagten 5 Simrishamnsgatan 9 / Södra Parkgatan 33 2 26 8 2 041 0 2 041 2 838 110 2 948 1993-1995 23 1 1 802 0 1 802 1959 34 11 2 040 0 2 040 3 796 333 4 129 10 1 350 122 1 472 Öresund Kasper 28 Ö Förstadsg 16 / Slussg 17 1929/1983 82 3 Öresund Kirsebergstornet 13 Vattenverksvägen 5 1917/1982 20 1 Öresund Kråkan 30, 31 and 41 S Förstadsg. 88 A-B/S Skolg, 43 A-B,45/Smedjeg.1-3 1929/1980 58 16 5 761 1 591 7 352 Öresund Källan 12 Simrishamnsgatan 10 / Ängelholmsgatan 14 1910/1982 14 10 1 043 783 1 826 Öresund Källan 5 and 6 Kristianstadsg. 17A-C, 19 / S Parkgatan 29 A-B 1909/1977 50 2 2 597 82 2 679 Öresund Källan 9 Simrishamnsgat. 16 1935/1975 22 5 979 204 1 183 Öresund Notarien 2 S Förstadsgatan 113 / Upplandsgatan 14 A-C 1910/1977 29 6 1 628 222 1 850 Öresund Skrået 4 Sofielundsvägen 32 / Falsterboplan 33 1931/1975 28 4 1 513 134 1 647 Öresund Timglaset 5 Simrishamnsgatan 32 A-B 1935/1981 12 924 0 924 Öresund Värnhem 15 Lundavägen 5 1910/1978 18 2 1 457 131 1 588 Öresund Hillebarden 3 Allhemsgatan 7 A-C 1953 31 4 4 1481 190 1671 Öresund Remmen 2 Ryttaregatan 4 A-D 1947 24 1 2 1326 20 1346 1 909 20 929 1010 0 1010 1 065 0 1 065 1 674 8 1 682 1 154 0 1 154 Öresund Remmen 3 Ryttaregatan 6 A-C 1947 18 Öresund Spännet 1 Vattenverksvägen 37 A-C 1947 18 Öresund Brynjan 1 Solgatan 2 Öresund Brynjan 2 N Bulltoftav 39 Öresund Brynjan 3 Öresund Öresund 1910/1982 14 1985 20 Floragången 3 A-B 1945/1986 15 Dolken 12 Floragången 6 A-B, 8 A-B 1941/1987 18 10 1 334 207 1 541 Drömmen 10 Trelleborgsg 25/Lantmannag 5 1937/1982 22 2 1 864 67 1 931 1 2 318 51 2 369 928 0 928 760 258 1 018 22 3 273 620 3 893 19 3 622 0 3 622 638 230 868 1 Öresund Ekot 10 Trelleborgsg 2 1938/1984 28 Öresund Ekot 8 Trelleborgsgatan 6 A-B 1938/1987 13 Öresund Havsuttern 7 Kapellgatan 10 1948 11 8 Öresund Hjälmaren 12 Dalslandsg 2/Nobelv 1 1982 43 5 Öresund Hjälmen 10 Floragången 2 A-D, N Bulltoftav 41 1988 46 Öresund Kasper 10 Byggmästaregatan 2/ Ö Förstadsg 18 1909/1988 8 54 1 INNEHÅLL Fastighetsförteckning 2011-12-31 Segment Fastighet Bygg. år/ Lägenhet Antal renov. år kvm lägenheter Adress Antal p-plats/ gararge Lokal kvm Antal lokal Total kvm Öresund Kogret 8 Solgatan 18 A-B 1926/1990 19 1 031 0 1 031 Öresund Nils 15 Fredriksbergsgatan 11 1920/1988 23 1 664 0 1 664 Öresund Skepparen 18 Gråbrödersgatan 1/ N Vallg 88/ Västerg 19 1929 11 652 615 1 267 Öresund Skrivarelyckan 8 Upplandsplan 6 1935/1989 34 1 987 0 1 987 Öresund Uppland 2 Sigtunagatan 14 1935/1988 15 Öresund Vågen 5 Falkenbergsgatan 7 A-C 1931/1987 27 Öresund Värjan 34 N Bulltoftav 35/Solg 1-3 1930,40/1989 Öresund Åkern 4 Sofielundsvägen 38 1920/1985 Öresund Ängen 5 Ystadsgatan 36 Öresund Ängen 7 Hörbyg 4, Hässlehg 7-9 10 1 078 0 1 078 2 219 60 2 279 26 1 938 0 1 938 24 1 701 0 1 701 1936/1981 13 1 012 0 1 012 1937/1984 40 3 373 0 3 373 1 331 1 Öresund Brynjan 4 Rantzowgatan 2 1950 18 1 173 158 Öresund Bardisanen 5 Allhemsgången 3, Rantzowgatan 14 a-b 1949/1992 12 2 889 0 889 Öresund Hjälmen 4 Rantzowgatan 6, Floragången 4 a-B 1935/1980 13 1 007 50 1 057 1 395 142 1 537 1 961 761 2 722 752 0 752 1 165 360 1 525 832 32 864 1 804 0 1 804 Öresund Rostorp 15 Lundavägen 55 A-D 1948 25 4 Öresund Folke 1 Ö Förstadsgatan 27, Drottninggatan 1 1904 18 8 Öresund Gnistan 9 Karlshamnsgatan 8 1938 16 Öresund Hagen 5 Claesgatan 3, Sofielundsgatan 8 1929/1981 14 4 Öresund Drivan 10 Kristianstadsgatan 32 A-B 2 Öresund Drivan 17 Kristianstadsgatan 28A,B, 30 1930 18 26 Öresund Drivan 5 Trelleborgsgatan 9 A-B 1934/1985 1942 /1987-88 Öresund Fanan 4 Kristianstadsgatan 10 A-B, Ängelholmsgatan 7A 1930/1980 22 Öresund Gillet 2 Kristianstadsgatan 5 1910/1979 8 Öresund Jagten 8 Ystadsgatan 6 1930/1980 7 25 16 1 2 886 0 886 1 367 132 1 499 609 0 609 780 120 900 1 044 0 1 044 1 092 118 1 210 Öresund Källan 2 Kristianstadsgatan 11, U1-U3 1929/1970 20 Öresund Källan 3 Kristianstadsgatan 13 A-D 1906/1970 24 Öresund Ludvigsro 10 S Förstadsgatan 128 1929/1983 18 1 174 0 1 174 Öresund Ludvigsro 2 Flensburgsgatan 2 1930/1985 20 1 430 0 1 430 1 362 1 Öresund Länken 6 Kristianstadsgatan 18, Ivög 8 1929/1980 16 1 1 332 30 Öresund Uppland 6 Upplandsgatan 7, 13 1930/1990 33 1 2 100 58 2 158 Öresund Uret 4 Kristianstadsgatan 27 A-C, Falkenbergsgatan 1 36 1 769 0 1 769 Öresund Uret 5 Simrishamnsgatan 28, Falkenbergsgatan 3 A-B 1929/2002 1933 /1979-1980 1 564 0 1 564 Öresund Yrket 1 Ystadsgatan 23 A-C, Varbergsgatan 2 1933/1980 17 4 1 632 307 1 939 1 802 20 Öresund Yrket 4 Sofielundsgatan 22 A-C, Varbergsgatan 4 1936/1980 20 2 1 756 46 Öresund David 38 Korsg 4 1938/1978 10 2 510 382 892 Öresund Frey 1 Vårg 8 / Östervärnsg 9 1937 33 4 2 169 243 2 412 3 535 Öresund Intagan 32 Lantmannag 47 / Idunsg 75 1967 38 6 2 778 757 Öresund Österhus 1 Hagstorpsg 1-21 / Östergårdsg 2 / S Bulltoftav 27 1929/1988 70 9 47 3 304 1 311 4 615 Öresund Nestor 10 Sofielundsv 39/Plantg 4/Södervärnsg 2-4 1940/1988 104 6 8 216 488 8 704 Öresund Balder 8 Nobelvägen 86 1934/1987 11 776 776 Öresund Brage 4 Värnhemsgatan 11 1937/1984 13 966 966 Öresund Drivan 18 Trelleborgsgatan 5-7 1937/1986 27 Öresund Ludvigsro 1 Flensburgsg 4 / S Förstadsg 126 1960 34 2 28 2 043 2 038 382 2 038 2 425 Öresund Krassen 1 Sallerupsvägen 147 1949 33 5 43 1 977 444 2 421 Öresund Malmen 13 Möllevångsgatan 44 - 46 1970 38 5 63 3 312 1 475 4 787 Öresund Smedjekullen 5 Smedjekullsgatan 22 4-B 1945/1996 15 Öresund Smedjekullen 8 Lundav 65 / N Rostorpsg 2 A-C 1943/1996 46 2 2 561 225 2 786 Öresund Smedjekullen 8 Smedjekullsgatan 16 A-C Öresund Smedjekullen 11 Lundavägen 67 A-C 1940 Öresund Ritaren 5 Ingenjörsgatan 1,3,5 1968 74 3 84 6 168 257 6 425 Öresund Ritaren 8 Per Albin Hanssons väg 61D, 61E 1973 44 1 77 3 123 214 3 337 Öresund Kogret 2 Floragatan 15 A-B 1944 18 Öresund Rostorp 1 N Rostorps 1 / Lundavägen 63 1936 15 702 702 1943 1 822 0 822 768 265 1 033 Öresund Rostorp 12 Lundavägen 61 A-C 1945 22 991 0 991 Öresund Rostorp 2 Smedjekullsg 12, N Rostorpsg 3 1939 12 639 0 639 Öresund Rostorp 3 Smedjekullsgatan 10 1940 13 Öresund Ryggen 5 Musketörgatan 7 A-B 1947 17 Öresund Smedjekullen 18 Lundavägen 75 / Smedjekullsg 24 1946 32 Öresund Smedjekullen 9 Smedejkullsg 14 / N Rostorptg 4 1938 9 Öresund Summa Lennstrand 17 Ö Ansgarig. 71 Högerudsgatan 73 1954 31 2 835 55 1 2 2 218 694 17 4 572 30 602 1 085 58 1 143 1 969 100 2 069 588 0 588 1 711 187 968 185 19 834 1 896 207 802 INNEHÅLL Fastighetsförteckning 2011-12-31 Segment Bygg. år/ Lägenhet Antal renov. år kvm lägenheter Antal p-plats/ gararge Lokal kvm Antal lokal 3 1 668 162 4 2 472 26 2 498 4 645 185 4 830 1 871 88 1 959 4 305 426 4 731 3 244 18 205 517 1 404 3 761 19 609 1 262 120 1 382 1 217 120 1 337 2 776 5 255 1 566 1 806 4 342 7 061 Fastighet Adress Småland / Blekinge Björnen 4 Blasius Königsgatan 16-18 1945/1987 30 4 Småland / Blekinge Björnen 5 Blasius Königsgatan 20-24 1944/1988 42 1 Småland / Blekinge Brottaren 3 Blasius Königsgatan 21-23, Peder Holmsgatan 14-20 1945/1990 74 7 37 Småland / Blekinge Fäktaren 9 Blasius Königsgatan 25, Skogsgårdsgatan 2 1945/1989 27 1 23 Småland / Blekinge Illern 1 & 2 1945/1989 57 3 73 Småland / Blekinge Summa Löparen 3 Blasius Königsgatan 26-28, 30 Blasius Königsgatan 17-19, Peder Holmsg 10-12, Götgatan 19 1945/1991 56 286 9 25 49 189 3 Total kvm Ronneby 1 830 Solna Stockholm / Mälardalen Berget 7 Storgatan 17 1957 18 1 Stockholm / Mälardalen Berget 8 Storgatan 15 1957 20 2 Stockholm / Mälardalen Lejonet 5 Summa Storgatan 11,13 1957 40 78 9 12 6 39 42 Stockholm Stockholm / Mälardalen Bergslagen 27 Upplandsgatan 9 1886/1976 12 Stockholm / Mälardalen Sunnan 1 Drottningsholmsvägen 286, lövåsvägen 46 1942 12 Stockholm / Mälardalen Sunnan 10 Lövåsvägen 44, Barrstigen 27,29 1942 14 Stockholm / Mälardalen Torkhästen 8 Stenshällsvägen 9 1937 8 1 Stockholm / Mälardalen Åttingen 5 Stopvägen 19,21 Bromma 1943 12 1 Stockholm / Mälardalen Ampeln 2 Finn Malmgrens väg 65 1943 13 Stockholm / Mälardalen Violen 7 Summa Erikslundsvägen 2, Svandammsvägen 15 1911/1984 21 92 Stenbyvägen 15-29, Flodins väg 52-62, Stenbyvägen 2-12 1988 118 Lagmansgatan 4 1934 14 132 2 10 431 190 621 534 100 634 546 186 732 304 65 369 738 71 809 731 0 731 947 4 231 247 859 1 194 5 090 Strängnäs Stockholm / Mälardalen Bresshammar 1:72 Stockholm / Mälardalen Lergropen 10 Summa 163 9 419 0 9 419 163 728 10 147 160 160 888 10 307 Svedala Stockholm / Mälardalen Värby 57:1 Summa Tomtmark 0 Sävsjö Småland / Blekinge Gästgivaregården 1:255 1986 4 272 Småland / Blekinge Gästgivaregården 1:6 Mejerigatan 3 Vrigstad 1984 4 271 271 Småland / Blekinge Summa Vrigstad 3:125 Tegnervägen 24-26-28 1991 33 41 2 562 3 105 2 562 3 105 Läkaren 5 Lasarettsvägen 3, 5 2007 151 151 4 737 4 737 0 0 4 737 4 737 Stockholm / Mälardalen Flogsta 13:1, 14.1, 15:1 1969-1972 2 014 50 583 2 452 53 035 Stockholm / Mälardalen Flogsta 13:2-3, 15;2-5 Gamla Uppsala 108:1, 109:1, 110:2, 111-112:1, Stockholm / Mälardalen 113-114:1, 115-116:1 Summa Tomtmark 284 284 Kopral gränsv. 4 Vrigstad 272 Trollhättan Småland / Blekinge Summa Uppsala 27 358 2 282 2 296 9 38 255 613 22 708 73 291 1 158 3 894 23 866 77 185 186 23 24 11 391 504 11 895 1976 78 3 9 4 769 151 4 920 1 1 130 623 1 753 235 4 239 1 086 18 611 180 1 462 1 266 20 073 Vaxholm Stockholm / Mälardalen Kulan 2 Idrottsv 2-8, Eriksövägen 15-23, Petersbergsv 2-4 Stockholm / Mälardalen Kulan 2 och 5 1970 Tomtmark 0 Stockholm / Mälardalen Kulan 5 Idrottsvägen 10,12,14,16 Stockholm / Mälardalen Skepparen 19 Torggatan 2,4 1957 20 6 Stockholm / Mälardalen Skepparen 3 Torggatan 6 1985 5 1 Stockholm / Mälardalen Telegrafberget 16 Summa Soldatgatan 18 A-C 1954 21 310 4 37 56 4 38 INNEHÅLL Fastighetsförteckning 2011-12-31 Segment Fastighet Bygg. år/ Lägenhet Antal renov. år kvm lägenheter Adress Antal p-plats/ gararge Lokal kvm Antal lokal Total kvm Vetlanda Småland / Blekinge Kolmilan 1 2006 0 Småland / Blekinge Apollo 6&7 Ekstigen 12 o 14 1987 8 Småland / Blekinge Banken 15 Storgatan 6 1977 0 5 10 520 10 520 570 570 1 461 1 461 676 1 Småland / Blekinge Björken 2 Långgatan 46 1986 8 Småland / Blekinge Björnen 1 Älggatan 2 1989 0 15 Småland / Blekinge Björnen 2 Älggatan 4 1986 7 3 Småland / Blekinge Blixten 13 Stationsgatan 3-5 1955 23 3 4 676 580 1 580 367 60 427 1 308 842 2 150 4 577 775 1 1 068 Småland / Blekinge Blixten 6 Bangårdsgatan 16 1988 6 Småland / Blekinge Broby 4:144 Österdalsgränd 1-27 1990 14 Småland / Blekinge Broby 54:1 Brobyv. 2 Landsbro 1991 0 Småland / Blekinge Brogårdshemmet 7 Lasarettsgatan 44 1988 8 Småland / Blekinge Brogärde 4 Stortorget. 2/Vitalag.1 1930 3 4 Småland / Blekinge Bävern 4 Storgatan 39 1961 8 5 Småland / Blekinge Falken 14 Nygatan 55 1990 0 1 Småland / Blekinge Fasanen 7 Kyrkog. 2-6 Nygatan 13-15 1957 42 3 Småland / Blekinge Felsteget 8 Floragatan 3, Nygatan 21 1987 16 Småland / Blekinge Fenix 3 Vasagatan 62-64 1992 8 Småland / Blekinge Gustav Adolf 7 Vasagatan 26 1989 4 Småland / Blekinge Göken 12 Långgatan 18 A-C 1978 20 Småland / Blekinge Huskvarn 1:31 Skedevägen 4 1989 4 300 Småland / Blekinge Huskvarn 1:49 Rudingatan 12 Holsby 1987 8 542 542 Småland / Blekinge Huskvarn 1:57 Vetlandav. 19 Holsby 1991 4 263 263 Småland / Blekinge Kindbågen 1 Ringvägen 26-30 1953 33 Småland / Blekinge 1957 25 1987 8 Småland / Blekinge Kitteln 1 W Petris väg 16,Upplandav Korsberga-Lönneberga Stationsg. 1 Korsberga 1:16 Korsberga-Lönneberga Tovaholmsv. 5 Korsberga 1:35 1987 6 1 418 418 Småland / Blekinge Laxen 10 Kullgatan 2 1952 6 1 324 324 13 1 278 925 2 203 2 073 Småland / Blekinge 2 850 586 320 552 872 598 303 901 23 2 634 365 365 20 2 654 1 010 598 1 010 8 606 92 1 387 312 4 850 586 1 1 2 1 352 1 068 11 1 295 13 1 860 13 1 613 312 300 1 860 183 553 1 796 553 Småland / Blekinge Linne 7 Vasagatan 25 1991 5 Småland / Blekinge Lunden 11 Vitalag.5,Spinnargr.2 1957 22 8 353 353 Småland / Blekinge Lunden 12 Kyrkogatan 7 1957 24 6 1 624 449 Småland / Blekinge Lärkan 14 Smedjevägen 6 1989 4 2 273 40 Småland / Blekinge Lärkgatan 5 1985 8 447 447 Småland / Blekinge Lärkan 7 Lättebo 1:2, 6:2-6:5, 6:7-6:8 Allegatan 16,18,20 1988 16 1 162 1 162 Småland / Blekinge Lättebo 1:278-283 Hjortv./Fasanv. 1991 12 892 892 Småland / Blekinge Södralidsg 1/ Bäckabyv. 6 1992 4 305 305 Småland / Blekinge Myresjö 1:24 Myresjö 2:138, 2:140, 148 Nunnev. 2 A-B, 6 A-B, 27 A-B 1991 3 Småland / Blekinge Norra Delfin 4 Storgatan 9,11 1978 0 Småland / Blekinge Norra Emigranten 13 Missionsg 2 2001 32 Småland / Blekinge Nydäld 15 Klostergatan 1-5 1986 22 Småland / Blekinge Näktergalen 2 Missionsg./Odengatan 1967 0 Småland / Blekinge Orion 1 Kettilsgatan 4 1992 390 11 70 313 390 4 062 4 062 2 256 2 256 1 712 1 712 6 394 394 1 203 20 0 Småland / Blekinge Orion 21 Vasag. 53 Kettilsg. 2 Vinterg 16 1989 16 1 203 Småland / Blekinge Oxenstierna 7 Tomasgatan 33 1991 6 440 Småland / Blekinge Renen 10 Vitalagatan 15 1966 48 Småland / Blekinge Skede 5:19 Brännargårdsv. 2 Skede 1990 8 Småland / Blekinge Stenkilen 3 Granvägen 5 1952 6 Småland / Blekinge Stenkilen 4 Ringvägen 19 1986 10 Småland / Blekinge Strutsen 4 Magasinsg.15/Järnvägsg.5 1929/1989 4 Småland / Blekinge Stråket 1 Promenadstigen 1-7 1987 8 48 3 581 440 131 540 1 2 415 540 12 609 5 193 Småland / Blekinge Svanen 16 Borgmästargatan 4 A-F 1986 6 Södra Delfin 4 Bangårdsgatan 4, Kvarngatan 2 1991 15 15 1 427 609 346 608 Småland / Blekinge 3 712 539 608 391 391 18 1 274 4 811 6 085 42 5 991 12 6 003 26 4 719 934 735 1 669 260 265 Småland / Blekinge Toppmurklan 1 Lasarettsgatan 27,29,31 1963 90 Småland / Blekinge Toppmurklan 2 Lasarettsgatan 33,35,37 1965 72 Småland / Blekinge Torvan 1 Nyhagsgatan 6 o 8 1991 15 Småland / Blekinge Trekanten 1 Vitalag. 6 1932 4 Småland / Blekinge Vakteln 2 Svärdsgatan 2 1988 9 Småland / Blekinge Vasa 3 Kullgatan 36 1986 6 515 515 Småland / Blekinge Vasa 5 Vasagatan 40 1991 4 276 276 Småland / Blekinge Vega 14 Tomasgatan 41A-D 1985 4 Småland / Blekinge Vega 15 Vasagatan 46 1993 0 1 1 Småland / Blekinge Venus 17 Kyrkogatan 34-38 1966 36 2 28 57 2 6 4 719 730 248 2 836 525 730 248 500 500 170 3 006 INNEHÅLL Fastighetsförteckning 2011-12-31 Segment Fastighet Bygg. år/ Lägenhet Antal renov. år kvm lägenheter Adress Antal p-plats/ gararge Lokal kvm 1 Antal lokal Total kvm 335 335 Småland / Blekinge Vildvinet 11 Kullgatan 38 1993 0 Småland / Blekinge Vinkeln 5 Sköldgatan 2 A-F 1987 6 457 457 Småland / Blekinge Älgen 14 Älggatan 1-5 1970 49 3 207 3 207 Småland / Blekinge Älgen 16 Älggatan 11-13 1972 40 Småland / Blekinge Summa Ökna_Kvill 1:44 Södergatan 1 o 3 1988 8 897 1 27 2 941 107 3 048 109 1 371 600 61 856 29 501 600 91 357 Vingåker Stockholm / Mälardalen Bagaren 11 Fabriksgatan 11 1939-1983 4 2 243 0 243 Stockholm / Mälardalen Bagaren 14 Summa Fabriksgatan 13 1939-1983 4 8 2 4 243 486 0 0 243 486 Växjö Småland / Blekinge Mjölner 16 Trädgårdsgatan 28 Småland / Blekinge Mjölner 18 Småland / Blekinge Mjölner 7 Bäckaslövsvägen 2-6, S Järnvägsgatan 27-41, Trädgårdsgatan 30-32 S Järnvägsgatan 25, Wennerbergsgatan 2 1993 16 1989/1990 129 Småland / Blekinge Myran 1 Sven Baelters väg 7 2002 16 1970 8 Småland / Blekinge Myran 2 Sven Baelters väg 5 1970 8 Småland / Blekinge Myran 8 Framnäsvägen 22 1969 Summa 19 196 2 7 960 0 960 79 10 157 676 10 833 8 963 0 963 485 0 485 485 0 485 1 3 94 1 353 83 1 436 14 403 759 15 162 Ystad Öresund Carl 2 Stallgatan 1, St Östergatan 34 Öresund Göken 7 Petrig 14-16, Regementsg 19-23, Mariag 11-15 1929/19-- 22 5 2 131 807 2 938 1979 59 1 3 737 156 3 893 Öresund Cedern 8 Regementsgatan 7 1930/1980 12 2 1 265 294 1 559 Öresund Håkan Mellersta 10 Blekegatan 25, Vintergatan 8 1944/1987 15 1 1 150 32 1 182 Öresund Magnus 33 Stora Östergatan 23 1909/1995 8 4 8 582 299 881 Öresund Moberg 24 Döbelnsgatan 24 1947 12 1 6 717 77 794 Öresund Tankbåten 1 Pantzargatan 13-23 1969 80 2 5 662 190 5 852 Öresund Wilhelmina 1 Västra Vallgatan 20 a 1900/1995 6 545 0 545 Öresund Summa Östman 5 Blekegatan 14 1945/1986 14 228 1 323 17 112 43 1 898 1 366 19 010 1 17 7 21 Örkelljunga Öresund Björnen 14 Ängelholmsgatan 11 A-B 1992 7 434 434 Öresund Eket 1:137 Vångavägen 2 A-C 1966 18 995 995 Öresund Fagerhult 1:380 Kungsvägen 41 A-F, 43 A-F 1990 12 864 864 Öresund Högvakten 1 Gästgivaregatan 4,6,8,10 1992 15 1 227 1 227 Öresund Järnvägsstationen 1 Stockholmsvägen 2 1981 Öresund Korgen 2 Sonnarpsvägen 20 A-G 1968 57 Öresund Korgen 5 Sunnerbogatan 5 A-C 1968 Öresund Staren 17 Liewensgatan 23 A-C 1992 Öresund Sländan 28 Hallandsvägen 19 Öresund Sländan 33 Öresund Summa Västra Ringarp 8:86 6 1 178 1 178 3 723 3 723 24 1 716 1 716 5 344 1980 8 428 0 428 Hallandsvägen 13, Valhallav 7 1988 7 2 536 170 706 Vedbyvägen 6 1970 13 166 1 9 23 876 11 143 169 1 517 1 045 12 660 707 809 11 818 3 974 117 653 1 013 825 462 KONCERNEN TOTALT Stora Råby 34:34 Mark Stora Råby 34:35 Mark Stora Råby 34:36 Mark Stora Råby 34:37 Mark Stora Råby 34:38 Mark Värby 57:1 Mark Hovås 57:7 Mark Hovås 57:8 Mark Hovås 57:88 Mark Askim 63:1 Mark Askim 63:2 Mark 58 23 344 INNEHÅLL Kung Karls varv, Landskrona Layout & originalproduktion: Kyoko Grafisk Design, www.kyokodesign.se Foto: Mika Korhonen, Kyoko Hildingx 59 INNEHÅLL Heimstaden AB, Ö Promenaden 7 A, 211 28 Malmö Tel. 040 - 660 20 00, Fax 040 - 660 20 01 www.heimstaden.com
© Copyright 2025