Bostadsförsörjning
Lägesrapport för Örebro kommun 2015 – 2024
Örebro kommun
orebro.se
2015-04-09
2
Syfte
Detta är en kortfattad lägesrapport om bostadsbyggandet i Örebro kommun i dagsläget och
inför de kommande 10 åren. Syftet är att informera politiska beslutsfattare, fastighetsägare och
företag inom bostadssektorn om kommunens bostadsförsörjning.
Kommunalt bostadsförsörjningsansvar
I Sverige finns en lag som reglerar det kommunala ansvaret för bostadsförsörjning: Lag
(2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar. Av nedanstående citat från lagen framgår
det kommunala ansvaret:
1 § Varje kommun ska med riktlinjer planera för bostadsförsörjningen i kommunen. Syftet med planeringen
ska vara att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder och för att främja att
ändamålsenliga åtgärder för bostadsförsörjningen förbereds och genomförs.
Vid planeringen av bostadsförsörjningen ska kommunen samråda med berörda kommuner och ge länsstyrelsen,
aktören med ansvar för regionalt tillväxtarbete i länet och andra regionala organ tillfälle att yttra sig.
Riktlinjer för bostadsförsörjningen ska antas av kommunfullmäktige under varje mandatperiod. Förändras
förutsättningarna för de antagna riktlinjerna ska nya riktlinjer upprättas och antas av kommunfullmäktige.
Lag (2013:866).
2 § Kommunens riktlinjer för bostadsförsörjningen ska minst innehålla följande uppgifter:
1. kommunens mål för bostadsbyggande och utveckling av bostadsbeståndet,
2. kommunens planerade insatser för att nå uppsatta mål, och
3. hur kommunen har tagit hänsyn till relevanta nationella och regionala mål, planer och program som är av
betydelse för bostadsförsörjningen.
Uppgifterna ska särskilt grundas på en analys av den demografiska utvecklingen, av efterfrågan på bostäder,
bostadsbehovet för särskilda grupper och marknadsförutsättningar. Lag (2013:866).
Lagen ändrades år 2014, vilket innebär att Örebro kommuns riktlinjer för bostadsförsörjning
behöver uppdateras och anpassas efter lagändringarna under innestående mandatperiod.
Uppdateringen ska genomföras i samband med revideringen av översiktsplanen, som idag
innehåller kommunens riktlinjer för bostadsförsörjningen, se länk.
Historik och nuläge
Befolkning
Örebro kommun hade den sista december 2014 ett invånarantal på 142 618 personer.
Nedanstående tabell visar folkmängden och folkökningen på årsbasis de senaste 11 åren, vilket
ger en genomsnittlig befolkningstillväxt på 16330 personer per år under perioden. Med de
rekordstora ökningarna senaste åren är vi den kommun utanför storstadsregionerna som växer
snabbast i Sverige.
Årtal
2014
2013
2012
Folkmängd Befolkningsökning
142 618
2 019
140 599
1 647
138 952
1 831
3
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
137 121
135 460
134 006
132 277
130 429
128 977
127 733
126 982
1 661
1 454
1 729
1 848
1 452
1 244
751
694
Bostadsbestånd och nybyggnation
I Örebro kommun finns det 65 748 lägenheter (=bostäder) 2014-12-31. Med en befolkning på
142 618 personer bor vi i snitt 2,2 personer per lägenhet. För att se fördelningen av olika typer
av bostäder får vi gå tillbaka till statistik för år 2013 1:
Befintligt
bestånd 201312-31
Antal
lägenheter
Varav byggda
2009-2013
Antal
Procent
lägenheter
Procent
Totalt
64 773
i småhus
22 595
35%
2 486
576
23%
i flerbostadshus
40 706
63%
1 910
77%
med äganderätt
19 302
30%
1 001
40%
med bostadsrätt
10 222
16%
1 014
41%
med hyresrätt
1 rum o kök eller
mindre
35 213
54%
471
19%
10 559
16%
143
6%
2 rum o kök
17 174
27%
595
24%
3 rum o kök
17 047
26%
819
33%
4 rum o kök
10 972
17%
500
20%
5 rum o kök eller större
11 413
18%
429
17%
Tabellen ovan visar också fördelningen på olika typer av bostäder för de lägenheter som
byggdes under åren 2009-2013.
Den observante kan se att summan av siffrorna för 2013 inte stämmer med varandra. Detta beror på att
statistiken har olika källor. Fördelning efter hustyp/upplåtelseform kommer från lägenhetsregistret. Aktuell
statistik över fördelning av antal lägenheter efter rumsantal finns egentligen inte, utan är gammal statistik som
kompletterats med statistik över nybyggda lägenheter från SCB. Statistiken över färdigställda lägenheter har för
Örebro kommuns del också varit felaktig, men efter en lagändring 2010 säkerställs att slutbesked alltid söks innan
en bostad tas i bruk så numera är statistiken över nytillkomna lägenheter mer tillförlitlig.
1
4
I nedanstående diagram kan man se att trenderna i bostadsbyggandet i Örebro län har följt
trenderna i riket ganska väl.
Lägenheter som färdigställts i hela landet
80000
70000
60000
50000
40000
30000
20000
10000
0
198519871989199119931995199719992001200320052007200920112013
Totalt antal lgh
Lägenheter som färdigställts i Örebro län
2500
2000
1500
1000
500
0
1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013
Totalt antal lgh
2014 färdigställdes enligt SCB 975 lägenheter i Örebro kommun, med följande fördelning:
Antal färdigställda lägenheter 2014
i småhus
284
i flerbostadshus
691
äganderätt
205
bostadsrätt
278
hyresrätt
492
totalt
975
5
Planering och byggande, i antal lägenheter
3000
2500
2000
1500
1000
Nya detaljplaner
Bygglov
Startbesked
Slutbesked
500
0
Slutbesked
2008
2009
Startbesked
Bygglov
Nya detaljplaner
230
2 730
2010
160
2011
424
2012
1 125
2013
291
2014
975
898
486
116
846
849
800
450
612
951
1 245
455
450
1 095
507
775
Grafen ovan visar utvecklingen i bostadsförsörjningen under de senaste åren.
I gult visas de detaljplaner som tillkommit under året och den ungefärliga mängd lägenheter
(dvs bostäder i antingen småhus, radhus eller flerfamiljshus) som dessa nya detaljplaner ger
utrymme för. Den höga stapeln 2009 inkluderar detaljplanen för Södra Ladugårdsängen.
I lila visas hur många lägenheter som det har beviljats bygglov för. Här kan vi se en klar och
glädjande ökande trend. Efter beviljat bygglov har man 5 år på sig att påbörja byggnation.
I grönt visas antalet lägenheter som omfattas de startbesked som har givits, vilket indikerar hur
många byggen som är igång.
I blått visas antalet färdigställda lägenheter.
Man kan se en ökande trend och att det har beviljats fler bygglov än det har givits startbesked
och slutbesked för de senaste åren, vilket visar de många bostadsbyggnadsprojekt på gång
under 2015.
Läs mer om planberedskapen nedan.
Stor efterfrågan på bostäder
De senaste fem åren har befolkningen ökat med i genomsnitt 1722 personer per år. Under
samma tidsperiod har kommunen beviljat slutbesked för i genomsnitt ca 600 lägenheter/år.
Sett utifrån att det i en genomsnittlig lägenhet i Örebro bor ca 2,2 personer, innebär det att vi
har haft ett genomsnittligt produktionsunderskott på nära 200 lägenheter/år de senaste 5 åren.
Utbyggnadstakten av bostäder har inte hållit jämna steg med den allt snabbare
befolkningstillväxten, trots att det har funnits planberedskap för fler bostäder. Det finns flera
orsaker som kan förklara detta, bland annat höga produktionskostnader, finansieringsproblem,
för få aktörer på Örebromarknaden och komplicerade planprocesser i förtätningsprojekt.
Det finns flera indikationer på att efterfrågan är stor i förhållande till utbudet av bostäder i
Örebro. Det finns exempelvis inga tomma hyreslägenheter i Örebrobostäders bestånd, varken i
centrala eller mer perifera lägen. En annan indikator kommer från Mäklarstatistik som visar att
prisökningen på bostadsrätter i Örebro län ökade med 33 % under 2014 och var därmed det
6
län i Sverige med störst prisökning i landet. Specifika grupper, så som nyanlända, ungdomar,
studenter och personer med behov av särskilt boende, har under ett antal år upplevt
bostadsbrist. Detta av flera anledningar, till exempel att det saknas bostäder med rimlig
hyresnivå eller att det finns för få tillräckligt stora lägenheter. Bostadsbrist upplevs främst i
centralorten, men i viss mån kan bristen skönjas även i de mindre orterna i kommunen.
För studenter är situationen nu sådan att ett flertal studentbostäder nyligen har färdigställts och
flera studentbostadsprojekt är under uppförande eller planerade, vilket innebär att det förväntas
finnas tillräcklig tillgång till studentbostäder inom kort.
Framtid
Befolkningsprognos
Vid utgången av 2014 hade Örebro kommun 142 618 invånare. Till år 2024 beräknas antalet
invånare öka med 20 000 till nästan 163 000. (Länk till befolkningsprognosrapport) Den
kraftiga folkökningen består till största delen av ett inflyttningsöverskott (fler flyttar till Örebro
än från) men också födelseöverskottet är betydande (antalet födda överstiger antalet döda).
Bilden nedan visar en jämförelse över 2014 års åldersfördelning och den prognostiserade
åldersfördelningen i kommunen om 10 år.
Nedan visas denna befolkningsprognos presenterad i tabellform.
7
De exakta talen i tabellen ger en illusion av noggrannhet som inte finns. Prognosen bygger på
en demografisk framskrivning av tidigare års trender för flyttningar, nativitet och dödlighet.
Prognosen är osäker i lägre åldrar och ju längre fram i perioden man kommer, eftersom den
kan innehålla slumpfel, fel i antaganden, fel beroende på avvikelser från planerat
bostadsbyggande samt modellfel. Politiska viljeinriktningar på internationell, nationell och
regional nivå påverkar också utvecklingen. Kommunen kan dock se till att skapa
handlingsberedskap utifrån prognoserna.
Bostadsbehov
För att hålla jämn takt med befolkningsökningen behöver det i Örebro kommun byggas
uppemot 900 bostäder per år de närmaste 10 åren. I den siffran inkluderas både staden, mindre
tätorterna och landsbygden, både småhus, radhus och lägenheter i flerfamiljshus.
Utbyggnadsområden för bostäder finns i översiktsplanen (Länk).
Utifrån befolkningsprognosen kan man också göra en prognos över hur många hushåll av olika
typer det kommer att finnas, exempelvis antalet ensamhushåll i olika åldrar, antalet barnfamiljer
av olika storlek osv. Utifrån hushållsprognosen kan vi göra en grov uppskattning av vilka olika
bostadsstorlekar som kommer att behövas i kommunen fram till år 2024. 2
Bostäder för personer 80- år
Ettor
Tvåor
Treor
Fyror
Femmor och större
ca 800
ca 900
ca 2200
ca 3100
ca 900
ca 1100
Denna grova uppskattning baserar sig på flera antaganden och osäkerheter: Ett antagande att befolkningen idag
totalt sett skulle vara nöjd med det befintliga bostadsbeståndet, osäkerheten i befolknings- och hushållsprognosen,
samt antagande om vilka bostadsstorlekar som prognosens 13 kategorier hushåll behöver.
2
8
Planreserv
Örebro kommun har länge jobbat för att ha en god planreserv av detaljplanelagd mark och har
haft plats för uppemot 3000 bostäder i planreserven, både på kommunal och privat mark.
De senaste 5 åren har antalet lägenheter som medges av nytillkomna detaljplaner inte motsvarat
det antal lägenheter som det har beviljats bygglov för. Detta innebär att planreserven för
bostäder minskar.
Kommunen har nu hamnat i ett läge där vi har ont om kommunal mark som är färdig för
försäljning. Det beror på några olika saker: Byggandet har ökat så att nästan all mark i
Rynningeåsen, Sörbyängen och Södra Lindhult nu är såld, reserverad eller under pågående
förstudie. Detaljplanen för Norra Ormesta kunde inte genomföras direkt på grund av en
överklagad ledningsrätt. Mycket arbetstid har lagts på detaljplaner för flera komplicerade
förtätningsprojekt som dock inte ger så stora mängder lägenheter. Parallellt har arbete pågått
med ett kvalitetsprogram med höga ambitioner för nästa stora stadsdel Södra Ladugårdsängen,
som innehåller en stor del av nuvarande planreserv. Den första etappen i Södra Ladugårdängen
kom ut till försäljning i december 2014.
Stadsbyggnad har därför omprioriterat bland detaljplaneuppdragen för att komma fram med
detaljplaner för nya stadsdelar med stor mängd bostäder. Det innebär att den planerade
utbyggnadstakten som visas i Handlingsplan för stadens byggande (länk) tidigareläggs i några
fall. Under de närmast åren sker detaljplanearbete för Ormesta/Mark, Örnsro, Österplan,
Pappersbruket, Hjortbergstorp, Östra Ringstorp, Björklunda, Nyponlunden och Heden.
Projekt på gång
Stadsbyggnad följer kontinuerligt pågående och möjliga bostadsprojekt, både sådana som
planeras att byggas i närtid och sådana som kan byggas först om 10-20 år. Detaljeringsgraden
för respektive projekt är således väldigt olika. I kartorna nedan har vi sammanställt alla
pågående och möjliga projekt som Stadsbyggnads har kunskap om i mars 2015, som är möjliga
att genomföra inom 10 år. Observera att kartan innehåller fler möjliga objekt än vad som
förväntas hinna byggas inom 10 år! Anledningen är att vi inte kan veta säkert vilka projekt som
faktiskt kommer igång och när det sker, och att tidplanerna som presenteras för oss ofta är väl
optimistiska.
Stadsbyggnad bedömer att det under 2015 skulle kunna påbörjas mer än 1000 nya bostäder.
Under år 2015 har Örebrobostäder fått i uppdrag av kommunfullmäktige att påbörja
byggnation av minst 400 nya bostadslägenheter varav minst 100 nya studentbostäder. På
kommunal mark pågår (i mars 2015) 29 förstudier för bostadsprojekt och 28 reservationsavtal
är tecknade. Bygglov gavs för 1245 lägenheter under 2014.
9
10
11
Hur jobbar vi vidare
Kommunen behöver kontinuerligt jobba med en rad olika åtgärder för att bidra till ett bra
bostadsbyggande.
Långsiktiga planer och ambitioner
I översiktsplanen visar kommunen vilka nya markområden som vi i ett 20-årigt perspektiv
anser lämpliga att bebygga med bostäder, och slår också fast strategin att staden ska förtätas. I
dokumentet Handlingsplan för stadens byggande utvecklar vi kommunens ambitioner för hur
detta bör genomföras. Den visar konkreta platser som kommunen ser som lämpliga att förtäta
och beskriver mer om vilken karaktär som olika stadsdelar kan utvecklas mot. I kommande
revideringar av de båda dokumenten ska beskrivningarna utvecklas. Kommunens Övergripande
strategi och budget visar ambitioner och prioriteringar för innevarande mandatperiod.
Tillräcklig planreserv
Det är mycket viktigt att det finns en planreserv av detaljplanelagd mark, men den goda
planreserv som kommunen har haft har minskat de senaste åren. Kommunen behöver
prioritera i planarbetet så att planreserven återigen blir god.
Smidigare processer
Kommunen gör stegvis förbättringar av sina processer. Särskilt bygglovsprocessen har
förbättrats mycket under ett antal år. Kommunen arbetar med s.k. fokusgrupper, där
marknadens aktörer medverkar och bidrar till vårt förbättringsarbete. Kommunen jobbar med
utveckling av medborgardialog för att förankra planer och har en förhållandevis låg andel
planer som överklagas. Vi utvecklar också rutinerna kring den databas vi använder för att följa
bostadsbyggandet, för att kunna göra bättre prognoser.
Utåtriktat arbete
Kommunen deltar på mässor och i andra sammanhang där vi träffar företag och marknadsför
Örebro för att få fler aktörer att investera i Örebro. Vi har förbättrat med vår information på
webben, exempelvis karta där man kan se ledig mark och pågående förstudier och
reservationsavtal, för att ha en transparent exploateringsprocess men behöver arbeta mer med
marknadsföring.
Samordning
Boendeplaneringen för grupper med särskilda behov (ex ungdomar, nyanlända, äldre,
funktionshindrade) behöver samordnas bättre. Här har kommunledningskontoret fått ett
tydligare samordnande uppdrag.
Länkar
Lag om kommunens bostadsförsörjningsansvar Länk
Riktlinjer för bostadsförsörjningen i översiktsplanen Länk
Utbyggnadsområden för bostäder i översiktsplanen Länk
Utbyggnadsordning i Handlingsplan för stadens byggande Länk sid 22
Förtätningsmöjligheter i Handlingsplan för stadens byggande Länk sid 14 m.fl.
Befolkningsprognos Länk
Kommunala tomter till salu Länk
Kommunens exploateringsprocess Länk
12
Denna rapport är sammanställd av Christin Gimberger och Anita Iversen, Örebro
Stadsbyggnad, i mars 2015.