2 - Mynewsdesk
STADSBYGGNADSKONTORET LÄGESRAPPORT MAJ 2016 Årlig uppföljning och analys av bostadsförsörjningen SAMMANFATTNING UTVECKLINGEN I MALMÖ 2015 Pilarna anger utveckling under 2015 jämfört med g enomsnittlig utveckling under perioden 2010-2014 Bostadsbyggande 2 194 byggstartade bostäder 1 682 färdigställda bostäder 2 Upplåtelseformer 59% byggstartade hyresrätter 32% byggstartade bostadsrätter 9% byggstartade småhus 178 lägenheter omvandlades från hyresrätt till bostadsrätt Befolkningsförändringar 4 500 fler personer i Malmö 5 138 födda 21 565 inflyttare 19 654 utflyttare Boplats Syd 58 257 registrerade sökande 4 505 förmedlade lägenheter 1 237 dagar genomsnitt kötid Malmö 35 fastightetsägare deltar Hemlöshet 871 personer i strukturell hemlöshet 462 personer i social hemlöshet Bostadspriser Småhus 29 986 kr/kvm Bostadsrätt 23 538 kr/kvm 2015 - ett omvälvande år God planberedskap För första gången på länge byggdes under 2015 bostäder i takt med befolkningsökningen. Samtidigt präglades hösten av flyktingströmmar som på kort sikt prövade stadens förmåga att ordna tak över huvudet för passerande flyktingar. Under kommande år krävs stora insatser från Malmö stad och de aktörer som verkar i staden för att bostadsförsörjningen ska fungera både kortsiktigt och långsiktigt för stadens befintliga och framtida invånare. Bostadsbyggande sker helt på marknadens villkor i Sverige men inte ens under högkonjunktur har det gått i takt med befolkningsökningen i Malmö. Undantaget 2015 är dock hoppingivande. För att klara bostadsförsörjningen för alla malmöbor krävs extraordinära insatser där stat, kommun och bostadsmarknadens privata aktörer verkar tillsammans. Särskilt tre utvecklingsområden kommer att ha fortsatt starkt fokus och prioriteras i planeringen under kommande år; Västra Hamnen-Varvsstaden-Nyhamnen, Hyllie-Holma-Kroksbäck samt Norra Sorgenfri-Rosengård. Under 2015 anmäldes i stadsbyggnadsnämnden detaljplaner för drygt 2 800 nya bostäder, långt fler än föregående år. Det pågår detaljplaner för över 6 000 bostäder, varav en tredjedel är på kommunal mark. Utöver det finns omkring 8 000 bostäder i klara detaljplaner som är under utbyggnad i olika skeden. Bostadsbyggandet De senaste tio åren har det i genomsnitt byggts 1 400 bostäder per år, samtidigt som befolkningen ökat med i snitt 5 100 personer per år. Under 2015 påbörjades 2 200 bostäder, 300 fler än året innan. Antalet färdigställda bostäder var nära 1 700, vilket är 700 fler än 2014. MKB är den aktör som haft flest bostäder i produktion med 30 procent av de färdigställda bostäderna. Andelen byggstartade hyresrätter var något lägre än tidigare år med drygt hälften av de byggstartade och färdigställda bostäderna. 40 procent av bostäderna byggstartades på kommunal mark. Bostadsbyggandet skedde runt om i hela staden men med en klar tyngdpunkt på Hyllie, Västra Hamnen och Limhamns hamnområde. För 2016 så finns det med bakgrund av planförutsättningar goda möjligheter att antalet byggstartade bostäder överstiger 2 000. Hög befolkningstillväxt Malmö har de senaste tio åren växt med drygt 5 100 personer per år. Befolkningsökningen de senaste åren beror främst på att det föds många barn samt att många flyttar in från utlandet. Under de närmaste fem åren väntas befolkningen öka med 31 000 personer. Befolkningsprognoserna är i dagsläget är mycket osäkra till följd av asylinvandring och beroende av vilka regler som tillämpas i Sverige och inom EU. En stor andel av Malmös invånare är unga vuxna och ekonomiskt svaga hushåll som inte har möjlighet att efterfråga den nyproduktion som byggs idag. Malmö stads kommunala bostadskö växer både till antalet fastighetsägare som ansluter sig men också med antalet köande. Idag krävs en genomsnittlig kötid på drygt tre år för att få en bostad genom Boplats Syd. Kötiden varierar beroende på lägenhetens storlek läge och pris. Bostadsförsörjning i Malmö Bostadsförsörjningen för en ökande befolkning är en nyckelfråga för Malmös utveckling. Tillsammans med arbetstillfällen för den växande befolkningen är ökat bostadsbyggande en avgörande faktor för att staden ska kunna fortsätta växa och för att välfärden ska spridas till hela befolkningen. Bostadsbyggandet styrs snarare av hushållens efterfrågan än av hushållens behov av en bostad. I Malmö är den genomsnittliga betalningsförmågan relativt låg. Samtidigt har antalet individer som har sysselsättning ökat i absoluta tal de senaste tio åren, lönesummor bland de som arbetar ökar och allt fler har högre utbildning. Förutsättningarna för Malmös befolkning att efterfråga en bostad varierar därmed kraftigt. Därför är både att det byggs, och vad som byggs viktiga frågor att jobba med. Bostadsbyggande är en långsiktig, tidskrävande och komplex process som involverar ett flertal aktörer, både inom de offentliga och privata sfärerna och staden arbetar på flera fronter med frågan. Under 2014 antogs även Handlingsplan för bostadsförsörjning som utgör Malmö stads riktlinjer för bostadsförsörjning av kommunstyrelsen. I den analyseras läget på bostadsmarknaden i Malmö, befolkningens behov av bostäder samt Malmö stads insatser för att nå de bostadspolitiska målen. Tre stora utmaningar för Malmö de kommande åren är att: • verka för ökat bostadsbyggande, • verka för att öka bostadsutbudet för hushåll med låg inkomst, • verka för att minska hemlösheten Samspel mellan aktörerna Det är många faktorer som avgör om bostadsprojekt kommer igång men kommunen har begränsade möjligheter att vända utvecklingen på egen hand. Bostadsbyggandet måste ske i samspel mellan aktörerna på bostadsmarknaden. Staden verkar för att i möjligaste mål ge marknaden draghjälp för att bostadsbyggande ska ske i takt med befolkningsökningen. VAD GÖR MALMÖ STAD? Handlingsplan för bostadsförsörjning fokuserar på tre frågor: Ökat bostadsbyggande För att klara ett ökat bostadsbyggande långsiktigt permanentades 2015 tjänsten Bolots på stadsbyggnadskontoret. Bolotsen verkar som smörjmedel i bostadsbyggnadsprocessen, inåt gentemot stadens förvaltningar, såväl som utåt mot byggherrar. En viktig del i arbetet är att ta tillvara idéer som kan generera fler bostäder. Även arbetet med Sverigeförhandlingen, regeringens initiativ för ökat bostadsbyggande i kollektivtrafiknära lägen är en viktig faktor för ökat bostadsbyggande framöver. Bostäder för hushåll med låg inkomst Kommissionen för ett socialt hållbart Malmö har genererat uppdrag som syftar till att utreda möjligheterna att öka utbudet av bostäder som alla barnfamiljer kan efterfråga. Tävlingen Funky Rooms undersökte möjligheterna att bygga effektivare kök och badrum för att minska kostnader i byggprojekt. Att minska hemlösheten Arbetet för att minska hemlöshet pågår dels genom förebyggande insatser som budget- och hyresrådgivning, dels genom kortsiktiga insatser som dygnsboenden och härbärgen. Staden har även 1 200 bostäder som hyrs ut i andra hand med tillsyn och/eller stöd till hemlösa. Att bostadsbyggandet kommer ikapp befolkningsökningen är den viktigaste faktorn för att långsiktigt skapa ett Malmö där alla kan bo bra. 3 MALMÖ STADS ARBETE MED BOSTADSFÖRSÖRJNING I lag (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar regleras att kommunerna har ett ansvar att planera för bostadsförsörjningen så att alla kan bo bra och att riktlinjer för bostadsförsörjningen ska tas fram varje mandatperiod och antas av kommunfullmäktige. I Malmö är det stadsbyggnadsnämnden som svarar för upprättandet av Handlingsplan för bostadsförsörjning efter de bostadspolitiska mål som kommunfullmäktige beslutar. Malmö stad arbetar aktivt med bostadsförsörjningen på flera olika sätt. Ansvaret och samordningen av bostadsförsörjningen ligger hos stadsbyggnadskontoret. Här hålls de övergripande frågorna kring bostadsförsörjningsfrågor samman av en projektorganisation med beställargrupp, styrgrupp och analysgrupp som består av direktörer, chefer och medarbetare från stadsbyggnadskontoret, fastighetskontoret och stadskontoret. Utöver dessa grupper arbetar stadsområden, Boplats Syd och LiMa1 med bostadsfrågor direkt kopplade till de boende i Malmö stad. Från dessa hämtas värdefull kunskap till analyser och rapporter. I Lägesrapport för bostadsförsörjning analyseras bostadsmarknadsläget och de bostadspolitiska mål som antas av kommunfullmäktige under varje mandatperiod följs upp. Rapporter som ges ut: Lägesrapport - Årlig uppföljning och analys av bostadsförsörjning Tertialrapport – uppföljning av bostadsplanering och byggande samt Planlägesrapport - uppföljning av detaljplaner. OM RAPPORTEN Lägesrapport för bostadsförsörjning tar i det inledande kapitlet upp utvecklingen på bostadsmarknaden, bostadsbyggandet samt befolkningsförändringar i Malmö under det senaste året. Efterföljande kapitel redovisar vad Malmö gör för att öka bostadsbyggandet och nå de bostadspolitiska mål som satts upp. Kapitel 3 redovisar prognoser och planarbetet för kommande år. I kapitel 4 behandlas särskilt aktuella frågor i Malmö och hur Malmö stad arbetar med dessa. Årets Lägesrapport fokuserar på tre prioriterade och aktuella frågor som lyfts fram i Handlingsplan för bostadsförsörjning; att öka bostadsbyggandet, att arbeta för ett ökat utbud av bostäder som alla kan efterfråga och att minska hemlösheten. Dessutom redovisas några olika exempel på bostadsprojekt som pågått i staden under året. I vanlig ordning avslutas rapporten med uppföljningar av de bostadspolitiska målen. 1 LiMa, Lokaler i Malmö, tillhör fastighetskontorets lokalförsörjningsavdelning och fungerar som internkonsult för alla förvaltningar inom Malmö stad när det gäller lokalfragor. Lägesrapporten är framtagen av analysgruppen för bostadsförsörjning: Hanna Björklund, Annika Reischmann, Marléne Engström, stadsbyggnadskontoret, Karin Andersson, stadskontoret samt Christian Röder, fastighetskontoret. Övriga skribenter: Hannah Wadman och Kristoffer Widestam, stadsbyggnadskontoret. Beställargrupp: Christer Larsson, stadsbyggnadskontoret, Jan-Inge Ahlfridh, stadskontoret, Klas Johansson, fastighetskontoret, Ann Söllgård, stadsområde Norr, samt adjungerad Terje Johansson, MKB. Styrgrupp: Johan Emanuelson, Josephine Nellerup, Ingemar Gråhamn, stadsbyggnadskontoret, Håkan Thulin, fastighetskontoret. INNEHÅLL SAMMANFATTNING2 Malmö stads arbete med bostadsförsörjning 4 Om rapporten 4 1. UTVECKLINGEN PÅ BOSTADSMARKNADEN I MALMÖ 2015 7 Sammanfattning 7 Befolkningsökning9 Byggstartade bostäder 2015 11 Färdigställda bostäder 2015 11 Olika upplåtelseformer 12 En regional bostadskö 13 2. PLANLÄGE OCH PROGNOS FÖR BOSTADSBYGGANDE 15 Sammanfattning 15 Befolkningsprognos15 Prognos för byggstarter 16 Planer på gång 16 3. AKTUELLT I MALMÖ Sammanfattning Sverigeförhandlingen Bostadsbyggande i olika lägen Ökat bostadsbyggande Fler bostäder för hushåll med låg inkomst Minska hemlösheten 19 19 20 21 22 23 24 25 4. UPPFÖLJNING AV DE BOSTADSPOLITISKA MÅLEN Om bostadsförsörjning i Malmö Hur står det till med bostadsförsörjningen? Bostadspolitisk måluppfyllese 26 26 27 6 1. UTVECKLINGEN PÅ BOSTADSMARKNADEN I MALMÖ 2015 SAMMANFATTNING 2015 var på många sätt ett händelserikt år för Malmö. Mycket präglades av den flyktingström som passerade genom staden under hösten, och att klara bostadsförsörjning för dem som stannar i Sverige. Samtidigt har det i Malmö under ett antal år funnits brist på bostäder och det är en stor utmaning att under kommande år bygga bostäder i tillräcklig utsträckning för alla malmöbor. Under 2015 ökade Malmös befolkning i övrigt i något lägre takt än tidigare år med 4 500 personer. I stort sett ökade antalet bostäder i takt med befolkningstillväxten vilket inte hänt i Malmö på decennier. Bostadsbyggandet nådde rekordnivåer under 2000-talet med 2 200 påbörjade och 1 700 färdigställda bostäder. MKB stod för en tredjedel av de färdigställda bostäderna och ser ut att fortsätta i samma takt. Drygt hälften av påbörjade och färdigtällda bostäder är hyresrätter och antalet hyresrätter som ombildas till bostadsrätter är sedan några år tillbaka relativt lågt. Boplats Syds verksamhet växer både med antal personer som anmäler sig till kön och med antalett fastighetsägare. FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR BOSTADSFÖRSÖRJNINGEN Situationen i omvärlden har allt mer kommit att påverka bostadssituationen i Malmö och i Sverige. Sedan tidigare har Boverket uppgivit att det behövs 700 000 fler bostäder i Sverige under de kommande tio åren. Frågan är om det räcker med en snabbt ökande befolkning. Att skapa goda förutsättningar för det stora antalet flyktingar som sökte sig till Sverige och antingen passerade eller stannade i Malmö var en stor utmaning och kommer att fortsätta vara det. En effekt av den ökande invandringen var införandet av gränskontroller mellan Sverige och Danmark vilket är mycket negativt för Öresundsintegrationen och därmed tillväxten i regionen. Samtidigt har bostadssituationen för EU-migranter i Malmö varit ohållbar. Ungas och äldres förutsättningar att bo bra är andra stora framtidsutmaningar. Regeringen presenterade under året förslag till ett bostadspaket med investeringsstöd för nybyggnation av hyresrätter, stimulans till kommuner för ökat byggande och effektiviserad handläggning, energieffektivisering av miljonprogrammet samt ett nytt och mer effektivt stöd till byggande av äldrebostäder. Stöden har ännu inte införts men förväntningarna är att det ska byggas 15 000 fler bostäder i Sverige med hjälp av investeringsstöd t ex. Samtidigt har ändringar gjorts i bullerförordningen och plan- och bygglagen för att bidra till ökat bostadsbyggande. Effekterna av dessa är inte klara i dagsläget. 7 FÄRDIGSTÄLLDA BOSTÄDER KLARA DETALJPLANER FÖR OCH BEFOLKNINGSFÖRÄNDBOSTÄDER RINGAR Antalet bostäder i klara detaljplaner har varierat under 2010-2015, Källa: SCB, KIR ochperioden stadsbyggnadsmen i genomsnitt kontoret Malmö. har har detaljplaner för ungefär 2 200 bostäder vunnit lagakraftökade per år.med nära 4 500 persoMalmö Planberedskapen i byggklara de-främst ner under 2015. ökningen beror taljplaner är förnärvarande 8 000 på inflyttning från utlandet cirka och högt bostäder. födelsenetto. Bostäder i lagakraftvunna detaljplaner 2010-2015 4000 Antal 8000 Utrikes flyttnetto övriga 3500 7000 6000 3000 Flyttnetto Danmark 5000 2500 4000 Inrikes flyttnetto 3000 2000 Födelsenetto 2000 1500 1000 Färdigställda bostäder 0 1000 -1000 År 500 0 2010 2011 2012 2013 Lägenheter BEVILJADE INOCH UTFLYTTADE BYGGLOV I MALMÖ Källa: SCB Drygt 11 700 ochbostäder KIR har beviljats bygglov under åren 2010-2015, varav 10 580 Inoch iutfl nyproduktion yttning skeroch framförallt 1 120 i ombyggnation. bland yngre barnUnder och i 2015 åldern ökade 20-35 ombyggnationerna, år då flyttbenägenheten det var är som framförallt störst. ändrad Varje år användninga flyttar drygt 20av000 lokaler, personer kontor samt till, och vindar. något färre från, Malmö. 1400 2014 2015 Småhus Antal bostäder i beviljade bygglov 2010-2015 4000 1200 3500 1000 3000 800 2500 600 2000 400 8 1500 200 1000 500 0 0 10 0 2010 20 30 40 50 Antal inflyttade 2015 2011 2012 Nyproduktion FOLKMÄNGD 1990-2015 SAMT BYGGSTARTADE BOSTÄDER PROGNOS FÖR 2016-2025 Under åren 2010-2015 har det påbörKälla: SCB och stadskontoret Malmö. jats ungefär 9 900 bostäder, varav 5 500 hyresrätter, 3 450 bostadsrätter Fram till 2020 förväntas befolkningen samt 950 småhus. iDen Malmö öka till att omfatta 349 000 genomsnittliga byggstartstakten personer. Folkökningen förväntas under periden har legat på drygt 1 650 vara drygtper 31 år. 000 personer under den bostäder närmaste femårsperioden. 60 70 80 Antal utflyttade 2013 20142015 90 100 2015 Ombyggnation 400000 Byggstartade bostäder i Malmö 2010-2015 - upplåtelseformer 350000 2500 300000 2000 250000 200000 1500 150000 1000 100000 500 50000 0 0 2010 1960 1970 2011 Hyresrätter 1980 2012 1990 Bostadsrätter 2013 2000 20142010 Äganderätt/småhus Folkmängd 1960-2015, prognos 2016-2025 2015 2020 BEFOLKNINGSÖKNING Under de senaste 30 åren har Malmös befolkning ökat och de senaste tio åren med i genomsnitt cirka 5 100 personer per år. Vid årsskiftet 2015/2016 var befolkningen drygt 322 500 personer i Malmö, vilket är en ökning med nära 4 500 personer under året. Stor flyktinginvandring Sverige är det tredje största mottagarlandet för asylsökande i Europa. Under andra halvåret 2015 skedde en stor ökning i asylinvandringen och vid årets slut hade nära 163 000 människor sökt asyl i Sverige. Det är den högsta nivån hittills och en fördubbling gentemot 2014. De flesta asylsökande kommer från Syrien, Afghanistan och Irak. På grund av det ökade söktrycket har Migrationsverkets handläggningstider blivit längre och det eventuella befolkningstillskottet från den ökade asylinvandringen väntas komma under 2017 och framåt. 4 500 PERSONER FLER I MALMÖ Under 2015 tog Malmö emot drygt 1 900 flyktingar, vilket är ungefär i nivå med föregående år. De största grupperna av flyktingar som kommer till Sverige, och som fått uppehållstillstånd på flyktingskäl eller liknande och blivit kommunmottagna är framförallt från Syrien, Eritrea, Somalia och Afghanistan. Högt barnafödande Antalet födda har ökat stadigt under de senaste åren och väntas fortsätta på samma sätt så att födelseöverskottet successivt ökar över tid. Runt år 2020 förväntas den relativt stora gruppen födda runt 1990 att komma in i barnafödande ålder vilket kommer att påverka antalet födda. Många flyttar till och från Malmö Drygt 20 000 personer flyttar årligen till Malmö från övriga Sverige och något mindre än 20 000 flyttar från staden. Strax under hälften av inflyttningen till Malmö sker från annan kommun i Skåne. Det totala flyttningsnettot för 2015 blev cirka 1 900 personer vilket är 600 personer färre jämfört med föregående år. Skillnaden förklaras av att Skatteverket under året har avregistrerat ett större antal personer som varit folkbokförda i Malmö men som flyttat utomlands. Flyttningsnettot från de inrikes flyttningarna har över tid bidragit i mindre grad till Malmös befolkningsökning jämfört med utrikes flyttningsnettot. Under de senaste två åren har Malmö haft ett flyttunderskott gentemot det övriga länet. Så har det sett ut över tid och för övriga storstäder, men under åren 2009-2014 var skillnaderna mellan in- och utflyttning förhållandevis små. Under 2015 var flyttnettot mot övriga skånska kommuner cirka -1 200 och är nu nere på samma nivåer som för 10 år sedan. Gruppen som är 20-30 år utgör nära hälften av inflyttarna. In- och utflyttning sker framförallt bland yngre barn och i åldern 20-35 år då flyttbenägenheten är som störst. Liksom tidigare år är det fler yngre barn som flyttar från än till Malmö. Inflyttningen i åldern 20-30 år är större än utflyttningen och det positiva nettot i dessa åldrar är därför också en viktig del i Malmös befolkningsökning. Sjunkande inflyttning från Danmark Inflyttningen från Danmark har sjunkit de senaste åren samtidigt som utflyttningen till Danmark ökat de senaste åren. Sedan Öresundsförbindelsen öppnade år 2000 ökade inflyttningen från Danmark till Sverige stadigt men sedan 2010 är flyttnettot gentemot Danmark negativt. BEFOLKNINGSPROGNOS FÖR MALMÖ PRESENTERAS I MAJ OCH FINNS DÄREFTER ATT LÄSA PÅ WWW.MALMO.SE 9 KLARA DETALJPLANER FÖR BYGGSTARTADE BOSTÄDER BOSTÄDER Under åren 2010-2015 har det påbörAntalet bostäder klara detaljplaner jats ungefär 9 900i bostäder, varav varierat under3perioden 2010-2015, 5har 500 hyresrätter, 450 bostadsrätter men i950 genomsnitt har har detaljplaner samt småhus. Den genomsnittliga för ungefär 2 200 under bostäder vunnithar byggstartstakten periden lagakraft per år.1 650 bostäder per år. legat på drygt Planberedskapen i byggklara detaljplaner är förnärvarande cirka 8 000 bostäder. Byggstartade bostäder i Malmö 2010-2015 - upplåtelseformer 2500 2000 1500 1000 500 0 2010 2011 2012 Hyresrätter BEVILJADE BYGGLOV Drygt 11 700 bostäder har beviljats bygglov under åren 2010-2015, varav 10 580 i nyproduktion och 1 120 i ombyggnation. Under 2015 ökade ombyggnationerna, det var framförallt ändrad användninga av lokaler, kontor samt vindar. 10 2013 Bostadsrätter 2014 2015 Äganderätt/småhus Antal bostäder i beviljade bygglov 2010-2015 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2010 2011 2012 Nyproduktion ANTAL BOSTÄDER BYGGSTARTADE BOSTÄDER I KLARA DETALJPLANER Under åren 2010-2015 har det påbörjats ungefär 9 900i bostäder, varav Antalet bostäder klara detaljplaner 5 500 hyresrätter, 450 bostadsrätter har varierat under3perioden 2010-2015, samt i950 småhus. har har detaljplaner men genomsnitt Denungefär genomsnittliga byggstartstakten för 2 200 bostäder vunnit under periden legat på drygt 1i 650 lagakraft per år.har Planberedskapen bostäder år. byggklaraper detaljplaner är förnärvarande cirka 8 000 bostäder. 2013 2014 2015 2014 2015 Ombyggnation Bostäder i lagakraftvunna detaljplaner 2010-2015 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2010 2011 2012 Lägenheter 2013 Småhus BYGGSTARTADE BOSTÄDER 2015 Bostadsbyggandet överträffade alla prognoser i Malmö under 2015. Senast över 2 000 bostäder byggstartades under ett år var 2010. Inströmningen av bygglov var rekordhög och stadsbyggandskontoret arbetade intensivt för att möta detta, vilket resulterade i att nära 3 200 bostäder beviljades bygglov under 2015, av dessa byggstartades 2 200. 40 procent av bostäderna byggstartades på kommunal mark. Bostadsbyggandet skedde i flera delar av staden men med en klar tyngdpunkt på Hyllie, Västra Hamnen och Limhamn hamnområde. 2 200 BOSTÄDER BYGGSTARTADES Även ombyggnation ökar Under året har antalet bostäder som tillkommer genom omvandling ökat markant. Drygt 330, 15 procent, av de påbörjade bostäderna 2015 utgörs av ombyggnation i befintligt bestånd. Mer än hälften av dessa initierades av MKB. Det är främst kontor och lokaler av olika slag som omvandlas men även vindsinredningar och källare har omvandlats till bostäder. Ur förtätningssynpunkt är det positivt med omvandling, samtidigt som viss omvandling kan leda till utarmande av möjligheter för service och den funktionsblandning som staden eftersträvar i planeringen. Hyresrätten dominerar byggstarterna Under 2010-talet har drygt hälften av alla byggstartade bostäder varit hyresrätter och under 2015 var andelen hyresrätter 60 procent, bostadsrätter 30 procent och småhus tio procent. Blandade upplåtesleformer är ett viktig bostadspolitiskt mål och staden eftersträvar detta i samtliga bostadsområden. FÄRDIGSTÄLLDA BOSTÄDER 2015 Under 2015 färdigställdes nära 1 700 bostäder i Malmö, varav övervägande del lägenheter i flerbostadshus. Liksom de byggstartade bostäderna utgjordes 60 procent av de färdigställda bostäderna av hyresrätter (inklusive specialbostäder), 30 procent bostadsrätter och tio procent småhus. MKB är den byggherre som under året färdigställt flest bostäder, cirka 30 procent av alla färdiga bostäder. Med drygt 500 färdigställda bostäder når därmed MKB det produktionsmål staden satt i ägardirektiven. 11 OLIKA UPPLÅTELSEFORMER För att bostadsmarknaden ska fungera för alla stadens invånare måste det finnas bostäder av alla typer, storlekar och upplåtelseformer. I Malmö stad finns 153 500 bostäder varav 46 procent är hyresrätter, 36 procent bostadsrätter och 15 procent äganderätter. En tredjedel av hyresrätterna ägs och förvaltas av MKB, Malmös kommunala bostadsbolag. Malmö stad har beslutat att inte sälja ut någon del av det allmännyttiga bostadsbolaget MKB eftersom hyresrätten är en viktig del i stadens bostadsförsörjning. Hyresrätter är viktiga både för nya hushåll på bostadsmarknaden och för hushåll som inte är så kapitalstarka. Intresset för att bygga hyresrätter har varit god under året. Mycket beroende av det låga ränteläget men också ett ökande behov av bostäder generellt för Malmö befolkningsökning. Lågt ränteläge, stort behov av bostäder är grundläggande, bolånetak med åtföljande krav på eget kapital och i övrigt svårigheter att finansiera sig leder därutöver till tyngdpunkt på hyresrätter istället för bostadsrätter. Bostadsrättsproduktionen har ökat under 2015 efter en svagare volym 2014. Även det mycket beroende av det låga ränteläget men även som effekt av ett stort behovstryck på bostadsmarknaden i Malmö. Ombildningar av hyreslägenheter Nära 9 500 lägenheter har ombildats från hyresrätter till bostadsrätter under perioden 1999-2015. Antalet färdigställda bostäder under samma period var 14 700. Sedan 1999 har antalet ombildningar ökat för varje år, undantaget 2006. År 2009 bröts trenden och antalet ombildningar minskade kraftigt. Sannolikt berodde nedgången på finanskrisen som bröt ut då. För att ett köp ska kunna genomföras, och därmed en ombildning, krävs att två tredjedelar av hyresgästerna är för en ombildning, att fastighetsägaren vill sälja och att det finns ekonomiska förutsättningar för ett köp. 12 Antalet ombildade lägenheter har ökat svagt i Malmö sedan 2012 men är fortfarande på en låg nivå jämfört med åren 2002 – 2008. De nio fastigheter med totalt 178 lägenheter som såldes till bostadsrättföreningar under 2015 finns i Rådmansvången, Rönneholm, Norra Sofielund, Gamla Staden, Östra Skrävlinge och Södra Sallerup. OMBILDNINGAR AV HYRESRÄTTER 1995-2015 Källa Hittabrf.se Ombildningar av hyreslägenheter 1999-2015 1400 1257 1283 1198 1200 1058 1000 878 828 875 800 555 600 481 400 287 194 200 0 89 114 95 163 178 15 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 13 EN REGIONAL BOSTADSKÖ Bostadsförmedlingen Boplats Syd har en tydlig regional inriktning och under 2015 genomfördes förmedlingsuppdrag till fler än 35 fastighetsägare i sju kommuner i Skåne. Under 2015 förmedlades drygt 4 500 lägenheter vilket var 140 fler än under 2014. Den genomsnittliga kötiden hos Boplats Syd ökar och den 31 december 2015 var den genomsnittliga kötiden drygt tre år att jämföra med närmre tre år under 2014. Utveckling av antalet kunder i bostadskön Sedan starten 2009 har Boplats Syd haft en ständig tillväxt av bostadssökande till kön med en nettoökning om cirka 10-12 000 kunder per år de senaste åren. Faktorer som påverkar tillströmningen av nya kunder är huvudsakligen folkökning och demografisk utveckling, prisökningar på den ägda marknaden, utbudet av nya bostäder samt kännedom om Boplats Syd hos regionens invånare. Antalet registrerade sökande var över 58 000 vid årsskiftet, vilket är 11 700 fler än under 2014. Andelen aktiva i kön, definierat som personer som gör tio intresseanmälningar eller fler per år, har under de senaste åren minskat och låg under 2015 på 23 procent. Det verkar alltså som att fler och fler registrerar sig i avsikt att spara kötid för att söka lägenhet senare. Lägenhetsinflödets utveckling De yttre faktorer som påverkar inflödet av bostäder till Boplats Syd är framförallt nyproduktion av bostäder, rörligheten på bostadsmarknaden samt Boplats Syds egna proaktiva arbete för att hitta nya samarbetspartners. Malmös kommunala bostadsbolag MKB, liksom ett växande antal privata aktörer, lämnar alla sina lediga lägenheter till Boplats Syd. En allt större andel av de inlämnade lägenheterna kommer från privata fastighetsägare. Under 2015 lämnades fyra av tio lägenheter av privata fastighetsägare. Studenter, ungdomar och seniorer Drygt hälften av de som står i bostadskön är mellan 18 och 34 år och cirka tio procent är över 65 år. Under 2015 förmedlades 74 seniorlägenheter och kötiden för dessa är nära fem år. Kötiden för studentbostäder är cirka 16 månader och det förmedlades 530 studentbostäder under året. Antalet ungdomsbostäder som förmedlas var 40 stycken, och den genomsnittliga kötiden för dessa var drygt två år. 14 2. PLANLÄGE OCH PROGNOS FÖR BOSTADSBYGGANDE SAMMANFATTNING Malmös befolkning växer kraftigt genom ökat barnafödande och ökad inflyttning till Malmö. Inflyttning från utlandet har länge utgjort en stor del av befolkningsökningen och den väntas öka under kommande år. Dock är de befolkningsprognoser som görs mycket osäkra mot bakgrund av asylinvandringen som påverkas av regler i Sverige och EU. Med de prognoser som gjorts tidigare kommer staden att växa med 5 000 personer per år framöver och utmaningen att bygga i takt med befolkningsökningen kvarstår. Att tillskapa bostäder för hushåll med låg inkomst är en ytterligare utmaning under rådande villkor på bostadsmarknaden. Det finns goda förutsättningar för att bostadsbyggandet ska fortsätta hålla höga nivåer i Malmö stad. Planberedskapen är god och i översiktsplanen finns utrymme för 53 000 fler bostäder på 20 års sikt. Framöver behöver tempot i bostadsbyggandet höjas vilket blir en stor utmaning med hänseende till att det redan idag befaras bli kapacitetsbrist i byggsektorn med höga mål för bostadsbyggandet. Malmös framtida bostäder kommer dels att ske genom förtätning av staden, dels genom stadens utbyggnadsområden. BEFOLKNINGSPROGNOS I dagsläget är det svårt att göra befolkningsprognoser. Enligt tidigare prognoser förväntas Malmös befolkning fram till 2020 öka till cirka 349 000 personer. Folkökningen förväntas vara drygt 31 000 personer under den närmaste femårsperioden. Den faktor i prognosen som är svårast att förutsäga är flyttningarna eftersom antalet in- och utflyttade beror på en mängd omvärldsfaktorer som i sin tur kan vara svåra att förutse. Benägenheten att flytta är främst kopplad till ålder men även till kön. 20-30åringar flyttar mer jämfört med övriga åldersgrupper och kvinnor i större utsträckning än män. Ökning i olika åldersgrupper I Malmö har antalet födda ökat under en lång tid och förväntas fortsätta att öka med cirka 70 nyfödda ytterligare per år fram till 2020. Antalet döda antas minska något varje år till prognosperiodens slut och ligga på cirka 2 500. Prognosen tyder på att den befolkningsökning som har varit kommer att fortsätta. Åldersgrupperna som går i grundskolan kommer att öka mest procentuellt, 27 procent fram till år 2020, vilket motsvarar cirka 8 400 fler i åldrarna 6-15 år. Förskolebarnen väntas öka med 10 procent vilket innebär cirka 2 300 fler år 2020 jämfört med 2014. Gymnasieeleverna väntas under åren 2016-2018 minska i antal för att sedan öka igen, men detta är en osäker prognos med tanke på tillskottet av 15 349 000 MALMÖBOR 2020 asylsökande i dessa åldrar. Utvecklingen av samtliga i grundskole- och gymnasieåldrarna påverkar den kommunala planeringen och utbyggnadstakten av lokaler. Gruppen yngre pensionärer i åldern 65-79 år förväntas öka med cirka 4 800 personer. Gruppen 80-84 år förväntas öka med knappt 500 fram till 2020. Gruppen 85 år och äldre förväntas minska med cirka 700 fram till år 2020. Osäkra prognoser för asylinvandring Befolkningsprognosen från 2015 gjordes innan asylinvandringen ökade kraftigt under hösten. Under året inkom nästan 163 000 asylansökningar till Migrationsverket och vid årsskiftet var knappt 182 000 inskrivna i väntan på beslut. Den snabba förändringen har gett ökade handläggningstider och tillskottet i befolkningen väntas framförallt 2017 och 2018, då Migrationsverket börjat fatta beslut i större skala. Det finns en prognosmässig osäkerhet kring asylinvandringen, både med hänsyn till antal som tar sig till Sverige men också tillfälliga uppehållstillstånd och förändrade regler kring anhöriginvandring. Det framstår dock som troligt med en ökad tillväxttakt på Malmös befolkning de kommande åren, med tanke på det stora antalet individer som redan idag befinner sig i landet som asylsökande. Under 2016 kommer omkring 900 ensamkommande flyktingbarn att anvisas till Malmö vilket ger ett behov av 30–40 boenden för anvisade barn och barn med permanent uppehållstillstånd (enbart för 2016). Den nya lagen om anvisning av vissa nyanlända för bosättning beslutades i januari 2016. Till följd av lagen anvisas 488 personer till Malmö under 2016. Hälften av dem är singelhushåll. Därtill kommer behov av tillfälliga bostäder för transit. För detta krävs en särskild kraftsamling inom kommunen. 16 MÖJLIGA BYGGSTARTER 2000 PROGNOS FÖR BYGGSTARTER Arbetet med att ta fram detaljplaner för bostäder har under många år pågått intensivt vilket gör att det i Malmö finns goda förutsättningar för bostadsbyggande de närmsta åren. Stadsbyggnadskontoret har i dagsläget pågående detaljplaner för över 6 000 bostäder, varav en tredjedel är på kommunal mark. Utöver det finns omkring 8 000 bostäder i klara detaljplaner som är under är under utbyggnad i olika skeden. För 2016 så finns det med bakgrund av planförutsättningar en stor möjlighet att antalet byggstartade bostäder överstiger 2 000. Dels finns det redan i januari 2016 beviljade bygglov för 1 000 bostäder som är möjliga att byggstarta under våren, dels en stor andel byggrätter i klara detaljplaner som byggs ut kontinuerligt. Bostadsbyggandet kommer att ske i flera delar av Malmö, men med en fortsatt tonvikt i Hyllie, Limhamns gamla hamnområde, Västra hamnen, Elinegård och Norra Sorgenfri. PLANER PÅ GÅNG Under 2015 har planarbeten för bostäder framförallt pågått i Malmös tre större utvecklingsområden; Västra Hamnen-Varvsstaden-Nyhamnen, Hyllie-Holma-Kroksbäck och Norra Sorgenfri-Rosengård samt vid Limhamns hamnområde och gamla cementfabrik. Förtätning Byggrätter för drygt 2 600 bostäder tillkom under 2015 genom nya lagakraftvunna detaljplaner, varav 1 000 bostäder på kommunal mark. Under den senaste sexårsperioden har detaljplaner för 13 400 bostäder vunnit lagakraft, vilket betyder drygt 2 200 bostäder per år i byggklara detaljplaner. Planering av nya förtätningsprojekt, av olika karaktär och storlek, pågår runt om i Malmö. Ett exempel är detaljplanen för kvarteret Draken i Riseberga som ska möjliggöra cirka 250 lägenheter inklusive LSS boende och 20 radhus. Här ska också finnas plats för en förskola och lokaler för handel. Ett annat förtätningsexempel är sydvästra delen av kvarteret Cementen. Här ska fortsatt omvandlingen av området vid Limhamns gamla cementfabrik ske till blandad stadsbebyggelse med bostäder men även service i form av handel och centrumfunktioner som livsmedelsbutik, verksamheter och kontor. Planen syftar även till att bevara några av Cementsilorna inom planområdet och ge dem en ny framtida användning som bostäder. Fördjupningar och planprogram Förutom detaljplanerna för fler bostäder pågår även ett antal planprogram och fördjupade översiktsplaner som ger nya utvecklingsmöjligheter för staden. Planprogram är på gång bland annat i områdena Törnrosen, Holma-Kroksbäck och Stadionområdet och dessa kommer sedan att ligga till grund för fler detaljplaner. Under 2015 har arbete med fördjupade översiktsplaner pågått i områdena Kirseberg, Nyhamnen och Södra Hyllie. I Kirseberg innebär planförslaget att Kirsebergsstaden växer samman med Malmö centrum och Johanneslust genom förtätning kring Östervärns station, av Järnvägsverkstäderna, längs Simrishamnsbanan samt, på lite längre sikt, av området norr om Hornsgatan. Markanvändningen innebär främst tillskott av bostäder men även handel och kontor, och området har kapacitet att rymma minst 4 200 nya bostäder och lika många arbetsplatser. Planen ska bygga vidare på översiktsplanens prioriteringar, strategier och planeringsriktlinjer, och även ta riktlinjerna ett steg vidare genom att sätta ramarna för den fortsatta planprocessen utifrån planområdets specifika förutsättningar. 17 Klara detaljplaner under 2015 Under 2015 vann detaljplaner med drygt 2 600 bostäder laga kraft i Malmö. 18 3. AKTUELLT I MALMÖ SAMMANFATTNING De nya förutsättningar som staden står inför medför stora utmaningar. Uppdraget att verka för ökat bostadsbyggande kvarstår i högsta grad och det handlar om att arbeta för höjt tempo i bostadsbyggandet. Bostadsbyggandet har ökat under de senaste åren men det räcker inte och Malmös engagemang i frågan fortsätter lika fullt. Samtidigt har många hushåll i staden svag ekonomi och saknar förmåga att efterfråga bostäder på marknadens villkor. Inte minst är den stigande strukturella hemlösheten ett allvarligt tecken på detta. Framöver kommer Malmö att fortsätta arbetet med att skapa incitament för marknadens aktörer att bygga bostäder i alla segment, även de med lägre kostnader för hushållen, men också att söka efter innovativa lösningar i stadsbyggnadsprocessen och bostadsbyggandet. Viktiga satsningar har under året varit Bolotsverksamheten som nu har permanentats. Arbetet med Sverigeförhandling har handlat om att samla underlag för de förhandlingar som sker under 2016. Det är viktigt att skapa långsiktigt hållbara lösningar för att förebygga och minska hemlöshet och här arbetar kommunen med en rad lösningar. Det handlar om att skapa boenden som fungerar för hushållen men också att minska kommunens kostnader för dyra tillfälliga lösningar. Under senhösten påbörjades arbetet med att skapa boendelösningar för de nyanlända invandrare som anvisas kommunen under 2016. MALMÖS STORA UTMANINGAR Att på kort sikt öka bostadsbyggandet så att det matchar befolkningsökningen kräver särskilda insatser och förutsätter att de begränsningar och hinder som finns för att klara bostadsförsörjningen övervinns. Idag finns ett glapp mellan kommunens ansvar för bostadsförsörjning, statens ansvar och det marknadsdrivna bostadsbyggandet som utmanar möjligheterna att trygga boendet för grupper med låg betalningsförmåga. Höjt tempo Tempot i bostadsbyggandet måste höjas genom att skapa incitament att starta upp byggprojekt på detaljplanelagd mark. Gapet mellan den marknadsmässigt betingade nyproduktionen och behovet av nya bostäder har ständigt växt. Det är därför viktigt att ge förutsättningar för och stimulera bostadsproduktion till rimliga kostnadsnivåer för medelinkomsttagare och att billigare bostäder frigörs i det befintliga bostadsbeståndet. Samverkan med marknadens aktörer är en avgörande komponent i stadens arbete med att öka bostadsbyggandet. Men för att klara situationen behöver den kommunala planeringen kompletteras med statliga initiativ och insatser. Stadens investeringar För att klara bostadsutbyggnad krävs stora investeringar i form av utbyggnad av nya bostadsområden, skolor, förskolor och infrastruktur. Det kommer att resultera i högre driftskostnader för Tekniska nämnden än vad som 19 medges för kommande år. Att de komplexa utmaningar som finns i bostadsförsörjningen på kort och lång sikt betraktas med ett helhetsperspektiv är nödvändigt. Med en bred helhetssyn kan nya finansieringsmodeller och samhällsekonomiska analyser samverka och ge nya möjligheter. Boende för olika grupper Rörligheten på bostadsmarknaden behöver öka så att det befintliga bostadsbeståndet kan nyttjas optimalt. Det finns behov av att förändra statliga regelverk och skatteregler så att hushållens möjlighet att efterfråga nyproducerade bostäder förbättras och för att öka rörligheten på bostadsmarknaden. En stor del av stadens framtida invånare kommer att bestå av nyanlända flyktingar med begränsad betalningsförmåga. Redan idag kan inte marknadskrafterna tillgodose bostadsbehoven i staden. Behoven är svåra att bedöma, bland annat beroende på osäkerhetsfaktorer avseende antalet asylsökande som i väntan på beslut bor i eget boende, exempelvis hos släkt eller vänner (EBO). För att sörja för nyanländas behov krävs särskilda åtgärder. Det blir svårt eller omöjligt att utan statliga insatser, översyn av regelverk och nya finansieringsformer för bostadsbyggande möta det bostadsbehov som uppstår genom flyktinginvandring både vad gäller vuxna och ensamkommande barn. Kort och lång sikt i planeringen 20 Bostäder för anvisade flyktingar och ensamkommande barn måste lösas omgående men konsekvenserna av de nya förutsättningarna för den långsiktiga planeringen är svåröverskådliga. Att kapaciteten i översiktsplanen kontinuerligt behöver ses över för medellång och längre sikt står klart. Att alltid upprätthålla en god planberedskap i form av detaljplanlagd mark är självklart. Det är också viktigt att frågor kring utbyggnad av infrastruktur (spårväg med mera), rekreationsområden och andra samhällsfunktioner inte får stå i motsats till ett ökat bostadsbyggande, tvärtom. Samma sak gäller kvalitet och miljöaspekter. Tilläggsbudget för 2016 Med anledning av ny befolkningsprognos med betydligt högre befolkningsökning beslutade kommunfullmäktige i mars 2016 om tilläggsbudget för 2016. Ett av områdena som kräver ökade resurser är krafttag för fler bostäder och Stadsbyggnadsnämnden, Tekniska nämnden och Miljönämnden tilldelades tillsammans 6,5 miljoner kr utöver ordinarie budget. Det handlar om att öka organisationens kapacitet för planerings-, bygglovs, och markärenden och säkerställa att staden kan möta bostadsbyggare och entreprenörers intresse och vilja att investera i staden. SVERIGEFÖRHANDLINGEN Sverigeförhandlingen syftar dels till att bygga höghastighetsjärnvägar från Stockholm till Göteborg och från Stockholm till Malmö, dels till att öka kollektivtrafiken, förbättra tillgängligheten och öka bostadsbyggandet i storstäderna. Totalt ska infrastruktursatsningar runt om i Sverige möjliggöra byggandet av cirka 100 000 nya bostäder. Detta ska ske genom förhandling om medfinansiering av olika infrastrukturprojekt där många aktörer kan delta. I slutändan ska finansieringen komma från såväl staten, berörda kommuner och landsting samt från brukaravgifter och privata investerare. Under 2015 var arbetet inne i en faktainsamlingsfas och för att under 2016 gå in i en förhandlingsfas. Malmö stad redovisar på vilket sätt staden planeras att växa, hur många bostäder som kan tillkomma samt kopplingen till kollektivtrafik, främst spårburen. BOSTADSBYGGANDE I OLIKA LÄGEN I de bostadspolitiska målen för Malmö anges att stadenska verka för en funktionsblandad stad och motverka boendesegregation genom att stimulera ett allsidigt bostadsbyggande vad gäller olika upplåtesleformer, lägenhetsstorlekar och hustyper. Alla malmöbor ska kunna erbjudas en bostad som motsvarar deras behov och efterfrågan genom en god tillgång till ett varierat utbud av bostäder. Varje år byggs det i genomsnitt cirka 1 400 nya bostäder i Malmö och nedan ges några exempel på vad som byggs och planeras i staden med koppling till de bostadspolitiska målen. Ett förtätningsprojekt i den täta staden är Nytorp 2, belägen inom området Lorensborg strax väster om Stadionparken. Befintliga bostadshus på fastigheten är uppförda 1957-1958 och ritade av Fritz Jaenecke och Sten Samuelson. Projektet omfattar en påbyggnad av fastighetens fyra bostadshus med en våning samt tillhörande trapphus. Det är ett bra exempel på en komplettering som ger variation till befintligt bostadsbestånd. På fastigheten Portvaktshuset 1, belägen längs Limhamnsvägen omgärdat av Portvaktsgatan, Betonggatan och Sluringgatan, byggs ett seniorboende i 4-5 våningar plus takvåningar. Bostadshuset rymmer 50 bostadsrättslägenheter, som är fördelade mellan 1-4 rum och kök. Exempel på seniorboende. Fastigheten Klippern 4 är belägen strax norr om Lilla Varvsgatan och mitt för Stapelbäddsparkens skateanläggning. Ett flerbostadshus och hotell uppförs på fastigheten som ett pilotprojekt med inriktning mot cykelboende/ kollektivtrafik och cykelturism och där bilinnehav är noll. Bilpoolsavtal samt ett stort antal mobilitetsåtgärder ingår som en del av projektet. Cyklar för bostäderna placeras dels lätt åtkomliga i markplanet, dels på loftgångar vid varje lägenhet och dels i upphöjda cykelställ. Under 2015 byggstartades flera projekt utmed Hyllie allé. Saga 1 är ett av projekten där byggnaderna bildar ett storgårdskvarter med både flerbostadshus samt en fristående radhuslänga. Idén med kvarteret är att skapa stor variation av bostäder som möjliggör en boendekarriär, från studentbostäder till familjeboende i radhus. Bottenvåningen mot Hyllie allé aktiveras med butiker. Projektet ingår i byggherredialogen Hyllie samt redovisas även i Miljöbyggprogram Syd. Det är förutom variationen av hustyper ett bra exempel på hur staden byggs samman och länkar nya Hyllie med befintlig stadsbebyggelse. I omvandlingsområdet Norra Sorgenfri påbörjades under 2015 den första bostadsbyggnationen i kvarteret Föraren 2 som består av 43 lägenheter samt två lokaler. I Föraren 3 byggs 10 lägenheter för LSS-boende, samt gemensamma utrymmen och personalrum. Marklägenhet har utgång till uteplats. Fastigheten har gemensam gård med fastigheten Föraren 2. Projektet är ett exempel på omvandling av centralt belägen mark och hur man där skapar förutsättningar för ett varierat boende. Malmö stads ambitioner att bygga för alla grupper kan exemplifieras med projektet Trädstubben 1, belägen på Segevång öster om fd. Östra Sjukhuset. Här uppförs två flerbostadshus med totalt 76 hyreslägenheter samt förrådsbyggnader. Byggnaderna kommer att uppföras med ett koncept som benämns Kombohus plus. Koncepten är framtagna av SABO, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag, och är typhus som är upphandlade av SABO för att möjliggöra en kortare byggprocess. 21 ÖKAT BOSTADSBYGGANDE 1 HANDLINGSPLAN FÖR BOSTADSFÖRSÖRJNING Antagen av kommunstyrelsen 2014-11-26 Ökat bostadsbyggande har varit högt prioriterat i Malmö stads arbete under många år. Att lösa den knuten ger effekter på de andra stora utmaningarna eftersom det handlar om att bostadsbyggandet ska hänga med befolkningsutvecklingen. För att skapa goda förutsättningar för ökat bostadsbyggande har staden som mål att ta fram detaljplaner för 2 000 bostäder varje år och att fastighetskontoret möjliggör byggstart av 1 500 bostäder per år. Av bostäderna som byggs på kommunal mark ska hälften upplåtas som hyresrätt. Även då staden når målen sker inte bostadsbyggandet i tillräcklig omfattning. Bolotsen fångar frågorna Handlingsplan för bostadsförsörjning utgår från Malmös bostadspolitiska mål och antogs under 2014. I den pekas tre stora utmaningar ut för staden att kraftsamla kring framöver för att kunna nå de bostadspolitiska målen; • att öka bostadsbyggandet • att skapa fler möjligheter till bostad för hushåll med låg inkomst • att minska hemlösheten. 22 För att ytterligare verka för goda förutsättningar för bostadsbyggande, oavsett konjunkturläge sjösattes ett nytt sätt att arbeta med bostadsprojekt under 2014 i form av en Bolots och under 2015 permanentades tjänsten. Målet är att arbeta för att överbrygga mellanrum mellan aktörer, förvaltningar och avdelningar för att viktiga frågeställningar inte ska hamna mellan stolarna. Målet är också att stärka stadens dialog med bostadsmarknadens aktörer, samt att hitta och generera idéer och innovationer kring ökat bostadsbyggande och implementering av dessa. Bolotsen ska identifiera och lösa knutar som kan uppstå i bostadsprojekten i samarbetet mellan staden och aktörer samt att hjälpa till att driva processer som fastnat. Det kan till exempel handla om att lösa målkonflikter. En annan viktig del av arbetet är att fånga och följa idéer och projekt som är innovativa och utvecklar stadsbyggnadsprocessen. Arbetet ska bidra till att finna nya innovativa lösningar som på sikt kan leda till nytt förhållningssätt hos både kommun och branschen och därigenom bidra till fler nya bostäder. Tillsammans med aktörer och berörda förvaltningar handlar det om att testa innovationer och idéer i verkliga projekt. Förtätning av staden är ett exempel som utmanar stadsbyggnadsprocessen och i många fall kräver extra insatser och nya idéer där bolotsen kan vara en resurs. Ett flertal projekt har under 2015 kommit framåt som haft karaktär av det som beskrivits ovan. Vanliga frågeställningar är kopplat till att bygga i den täta staden, och konsekvenser det ger till exempel kring buller och parkeringsfrågor. Det är en stor utmaning för staden och stadens byggherrar att fortsatt använda marken effektivt och klara av behovet av nya bostäder till rimliga kostnader inom ramen för översiktsplanens intentioner. Bolotsen är en ingång i staden för nya byggherrar men är även en väg för etablerade byggherrar för att underlätta kontakten kring vissa frågeställningar som ligger utanför det ordinarie plan-, bygglovs- och exploateringsarbetet. Viktig dialog med byggherrar En viktig roll för Bolotsen så väl som för stadens politiker och tjänstemän är att arbeta med dialogen med bostadsmarknadens aktörer. Under 2015 anordnades en större träff i juni med politiker, direktörer och tjänstemän för att föra dialog om hur staden och aktörerna gemensamt kan arbeta för att skapa fler bostäder i Malmö. Under året har även en rad frukostmöten med en handfull byggherrar och kommunala tjänstemän ägt rum kring olika aktuella teman; dialogen mellan staden och aktörerna, tillgången på bostäder som barnfamiljer kan ha råd med, Sverigeförhandlingen samt planprocessen. FLER BOSTÄDER FÖR HUSHÅLL MED LÅG INKOMST Utvecklingen i Malmö är tudelad; antalet malmöbor som har hög utbildning och goda inkomster ökar, samtidigt har stora grupper i staden svårigheter på bostadsmarknaden för att de saknar inkomst eller fast försörjning. En viktig princip är att i Malmö ska alla ha tillträde på bostadsmarknaden på lika villkor. En följd av lågt bostadsbyggande är hård konkurrens om bostäderna som finns på bostadsmarknaden. Det leder till att hushåll med svag betalningsförmåga får än svårare att finna en lämplig bostad. Malmö har en ung befolkning och många nyanlända flyktingar, grupper som generellt har en svag betalningsförmåga och svag förankring på bostadsmarknaden. Malmö präglas också av relativt låg sysselsättningsgrad. Hushållens ekonomi är avgörande för möjligheterna att efterfråga en lämplig bostad. Många fastighetsägare accepterar inte försörjningsstöd som inkomst idag vilket innebär att nära 10 000 hushåll i staden är hänvisade till de få fastighetsägare som gör det (MKB är en av dem). Boplats Syd arbetar aktivt för att fler ska godkänna försörjningsstöd som inkomst. De bostadspolitiska målen Malmö ska alla ha tillträde till bostadsmarknaden på lika villkor. En stor utmaning är att skapa förutsättningar för bra boende till en rimlig kostnad även för hushåll med låga inkomster. Bostäder med lägre hyror finner man främst i det befintliga och oftast lite äldre bostadsbeståndet. Bostäder behöver dock byggas i alla prissegment i Malmö. En viktig förutsättning för att hushåll med svag betalningsförmåga ska finna en lämplig bostad är att det finns hyresrätter till rimliga kostnader. Kommissionen för ett socialt hållbart Malmö Kommissionen för ett socialt hållbart Malmö har genererat ett antal uppdrag och arbeten som rör bostadsförsörjningen, tre av dessa leds av stadsbyggnadskontoret inom ramen för arbetet med bostadsförsörjning; Utred möjligheten att öka tillgången på bostäder som alla barnfamiljer har råd med och som uppfyller kvalitets- och miljökrav samt Fortsätt utvecklingsarbetet för att minska bostadsbristen och bygga fler bostäder till rimliga priser och Fortsätt och utveckla arbetet med bladnade upplåtelseformer i Malmö. Uppdragen har påbörjats och kommer att fortsätta under 2016. Det förstnämnda är planerat att slutrapporteras under 2016 och arbetas in i kommande bostadspolitiska mål och handlingsplan för bostadsförsörjning medan de två sistnämnda är pågående arbete som följs upp kontinuerligt i och med Lägesrapport för bostadsförsörjning. 23 Funky Rooms Genom UngBo sökte och fick stadsbyggnadskontoret medel från Boverket för att genomföra en idétävling, Funky Rooms, som syftade till att hitta nya smarta design- och tekniklösningar för kök och badrum. Våtrum tar proportionellt stor plats i små lägenheter och är dyra att bygga. Förhoppningen är att genom Funky rooms hitta förslag på hur dessa ytor kan göras mindre och billigare utan att kompromissa med funktion eller tillgänglighet. Tävlingen lanserades under Almedalen i juli och arrangeras i samarbete med JM, HSB och MKB. Tävlingen avgjordes under våren 2015 med prisutdelning i närvaro av bostadsminister Mehmet Kaplan den 20 mars och utställning av de vinnande bidragen på Formdesign Center. Flera av förslagen plockades upp av de byggherrar som var med och drev tävlingen och kommer att utvecklas för att omsättas i praktiken. Förslag på innovativ planlösning för lägenhet på 25 kvadratmeter med ett fullt tillgängligt badrum. MINSKA HEMLÖSHETEN STRUKTURELL OCH SOCIAL HEMLÖSHET Det är stora skillnader mellan den grupp som är hemlösa av strukturella skäl och den som har en egen social problematik framför allt när det gäller könsfördelning, antalet barn och hur stor andel som är födda i Sverige. Det blir allt tydligare att bristen på hyresbostäder, och framför allt hyresbostäder med rimliga hyresnivåer, har stor betydelse för hur hemlöshetssituationen utvecklats i Malmö. Det är nämligen främst den strukturellt betingade hemlösheten som ökar. Den omfattar personer som inte har ekonomiska förutsättningar att konkurrera på rådande bostadsmarknad och därför vänder sig till socialtjänsten för att få hjälp med att lösa sin boendesituation. Det gäller t ex relativt nyanlända till Sverige, ungdomar och låginkomsttagare. Gruppen som är hemlös av strukturella orsaker har de senaste tre åren ökat med 15 procent till att utgöra 65 procent av av de vuxna hemlösa. De senaste fyra åren har den strukturellt betingade hemlösheten varit större än den grupp hemlösa som har en egen social problematik i form av missbruk, psykisk ohälsa eller samsjuklighet. Ett exempel på personer som har mycket svårt att få en bostad på den reguljära bostadsmarknaden är de, främst kvinnor, som efter att ha utsatts för våld i nära relationer, lämnat den bostad de delat med förövaren. En majoritet av de hemlösa har endast behov av en egen bostad och enligt socialsekreterarnas bedömning handlar det om 79 %, en ökning med 3 % sedan förra året. I kartläggningen 2015 utgör ensamstående utan barn liksom tidigare år den största gruppen hemlösa. De ensamstående männen är flest, 636 av totalt 851 personer. Antalet hushåll med barn ökar dock mest och även det totala antalet barn ökar kraftigt. HEMLÖSHETEN ÖKAR 24 Malmö Stad genomför årligen en kartläggning som ger en ögonblicksbild av hemlöshetssituationen den 1 oktober och månaden dessförinnan. Den beskriver således inte hur det ser ut i ett längre perspektiv som t ex hur många som varit hemlösa någon period under året som gått. Kartläggningen visar att gruppen som är hemlös av strukturella orsaker ökar snabbt. Personer 1000 900 871 800 714 700 600 500 522 534 527 507 512 400 300 540 340 326 490 360 566 407 428 Strukturell 462 Social 200 100 0 2008 BARN I HEMLÖSA HUSHÅLL 250 Antal barn i hemlösa hushåll fördelat på stadsområde 2013 till 2015. 200 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 150 År År 2013 År 2014 100 År 2015 50 0 Norr Öster Söder Väster Innerstaden Malmö stads arbete mot hemlöshet En av de viktigaste insatserna är att på olika sätt förebygga hemlöshet. Stadsområdena har ett mycket bra samarbete med såväl budget- och hyresrådgivningen som hyresvärdar och kronofogdemyndigheten för att förhindra uppsägning och avhysning. Det bedrivs ett omfattande arbete för att möta behoven hos hemlösa i staden och kommunen har ett brett spektrum av resurser att tillgå som utökas kontinuerligt. Eftersom hemlösheten drastiskt ändrat karaktär under de senaste åren har andra förvaltningar, utöver kommunens socialtjänst, involverats i arbetet med att försöka åtgärda problematiken. Stadsfastigheter har, efter beställning av stadsområden, köpt in små bostadsrätter som ska ingå i kommunens bestånd för andrahandsuthyrning. Prioriterade för dessa är unga som kommer ut från behandlingshem och inte har någon bostad och unga som inte kan bo tillsammans med föräldrarna och därför placeras på dyra behandlingshem trots att det enbart är en bostad med tillgång till stödinsatser de behöver. Sociala resursförvaltningen ansvarar för kommungemensamma resurser och för upphandling av dygnsboenden samt natthärbärgesplatser. Den grupp hemlösa som har en social problematik har genom bostadsbristen fått allt svårare att komma in på den ordinarie bostadsmarknaden varför utbyggnaden av speciella resurser i stor utsträckning varit inriktad på dem. Sociala resursförvaltningen driver bl a ett ”Bostad först-program” som bygger på att en egen bostad är grundläggande för att kunna åstadkomma andra förändringar i tillvaron. Under de senaste åren har kommunen tvingats bygga upp särskilda resurser även för personer som med en bostadsmarknad i balans inte skulle ha kommit i fråga för insatser från socialtjänsten för sitt boende. Det senaste tillskottet är ett akutboende för strukturellt hemlösa barnfamiljer som uppfyller inspektionen för vård och omsorgs krav på skälig boendestandard för barn. Utöver de kommungemensamma resurserna har respektive stadsområde egna boenden för hemlösa och de köper även in boendeplatser av privata entreprenörer samt hotell. Vid årsskiftet 2015/2016 hade kommunen 1 205 lägenheter för andrahandsuthyrning till hemlösa. 478 av dem var genomgångs-/referensboenden som ska underlätta en ingång på den ordinarie bostadsmarknaden medan övriga ska övergå till förstahandskontrakt under förutsättning att hyresgästen uppfyller hyreslagens bestämmelser och hyresvärdens krav. I november 2013 beslutade kommunstyrelsen om flera uppdrag som berör hemlöshetsområdet. De gäller bland annat en kommungemensam bostadsrådgivning för alla malmöbor där beslut kommer att fattas under 2016. I den översyn av den kommunala organisationen som ska genomföras under 2016 ingår att ta fram en tydlig och ändamålsenlig struktur för kom munens arbete mot hemlöshet där kompetenser från olika delar av kommunens organisation tas tillvara. Oavsett hur kommunen utformar arbetet mot hemlöshet kvarstår dock att det primärt är ett ökat bostadsbyggande och fler hyresbostäder med rimlig hyresnivå som, både kort- och långsiktigt, kan ge positiva effekter för hemlösa i Malmö. 25 4. UPPFÖLJNING AV DE BOSTADSPOLITISKA MÅLEN 26 OM BOSTADSFÖRSÖRJNING I MALMÖ Lag om kommunernas bostadsförsörjningsansvar Den 1 januari 2014 trädde en ny bostadsförsörjningslag ikraft som tydliggör kommunernas ansvar vad gäller bostadsförsörjning. Grunden i lagen är liksom tidigare att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder och att främja att ändamålsenliga åtgärder för bostadsförsörjningen förbereds och genomförs. Men nu ingår också mer specifikt vad som ska ingå i riktlinjer för bostadsförsörjning eftersom många kommuner tidigare underlåtit detta. Riktlinjerna ska innehålla kommunens mål för bostadsbyggande och utveckling av bostadsbeståndet, kommunens planerade insatser för att nå uppsatta mål, samt hur kommunen har tagit hänsyn till relevanta nationella och regionala mål, planer och program av betydelse för bostadsförsörjningen. Det finns även ett tillägg att om förutsättningarna ändras för de antagna riktlinjerna ska nya riktlinjer upprättas och antas av kommunfullmäktige. Riktlinjer för bostadsförsörjning Malmö stad antar varje mandatperiod nya bostadspolitiska mål och den 22 november 2012 antogs nya bostadspolitiska mål för Malmö stad av kommunfullmäktige. De bostadspolitiska målen för Malmö beskriver i tio punkter på vilket sätt staden vill att bostadsmarknaden ska utvecklas. Under 2014 antog kommunstyrelsen i Malmö stad en ny handlingsplan för bostadsförsörjning. Handlingsplanen fokuserar på tre av Malmös stora utmaningar för bostadsförsörjningen; ett generellt ökat bostadsbyggande, bostäder för hushåll med låga inkomster samt att minska hemlösheten. Tillsammans med Utbyggnadsstrategi för Malmö (samråd under 2015) utgör handlingsplanen Malmö stads riktlinjer för bostadsförsörjning. Genom att detta görs uppfyller Malmö stad lagkraven för bostadsförsörjning. En utbyggnadsstrategi som redovisar var i staden bostadsutbyggnaden bör ske under kommande år utgör ett viktigt underlag för både Handlingsplan för bostadsförsörjning och för ÖP 2012. Utbyggnadsstrategin kommer att antas under första halvåret 2016. Nya riktlinjer för bostadsförsörjning Under 2016 startar en process för översyn och aktualitetsprövning av översiktsplanen. Integrerat i den tas nya bostadspolitiska mål fram och parallellt med den tas en ny handlingsplan för bostadsförsörjning fram. Utställningshandlingen för översiktsplanen och de bostadspolitiska målen beräknas ställas ut under vintern 2016-17. 27 HUR STÅR DET TILL MED BOSTADSFÖRSÖRJNINGEN? I Handlingsplan för bostadsförsörjning redogörs för bostadsmarknadsläget i Malmö stad, hur staden arbetar med de bostadspolitiska målen. De tre första målen är övergripande för en bostadsmarknad som ska uppfylla befolkningens behov och efterfrågan, medan de efterföljande sju målen främst handlar om vad Malmö stad ska göra för att bostadsbyggande, bostadsmarknad och bostadskvaliteter ska fungera. MKB har en viktig roll i flera av de bostadspolitiska målen. Mer om MKBs insatser finns att läsa i MKBs årsredovisning. Bostadspolitisk måluppfyllelse På följande sidor följs de bostadspolitiska målen upp. I flera mål anses stadens verksamhetsmål för att nå de bostadspolitiska målen vara uppfyllda. Detta betyder dock inte att målen om en väl fungerande bostadsmarknad i sig är uppfyllda, utan att målen har nåtts utifrån de faktorer som staden kan påverka kring bostadsbyggandet. Några exempel på det är att det inte byggts i takt med befolkningsökningen, det finns fortfarande bostadsområden, miljöer och bostäder som inte uppfyller den standard som Malmö stad önskar och bostadsmarknaden är fortfarande segregerad. Att nå målen Det finns flera skäl till att de bostadspolitiska målen inte låter sig uppfyllas snabbare. Dels sker förändringar på bostadsmarknaden långsamt då det rör sig om stora samhälleliga förändringar och fasta strukturer. Dessutom ska många hushåll göra förändringar i sina bostadsmönster för att det ska synas i statistiken. Dels sker bostadsbyggandet på marknadsmässiga principer vilket gör att kommunen inte har full rådighet över vad som byggs och när det byggs, konjunkturen avgör i allt större utsträckning. Bostadsmarknaden och bostadsförsörjningen avgörs av flera aktörer, varav kommunen är en. Staten sätter spelreglerna och de finansiella möjligheterna tillsammans med kreditinstitut och långivare medan byggherrarna står för själva bostadsbyggandet. Kommunen har dock viktiga verktyg till sitt förfogande som ska nyttjas på bästa sätt. Malmö stad arbetar intensivt med att skapa goda möjligheter och förutsättningar för bostadsbyggande i staden genom sina redskap planmonopolet, mark- och exploatering och det allmännyttiga bostadsbolaget. Ytterligare ett viktigt redskap för att skapa goda förutsättningar för bostadsbyggande är en bra dialog med byggherrar och stadens befolkning. Hur det görs redogörs för vart och ett av de bostadspolitiska målen på kommande sidor. MÅL 1 Staden ska aktivt motverka boendesegregationen i Malmö genom att stimulera till ett allsidigt bostadsbyggande i alla områden vad gäller olika upplåtelseformer, lägenhetsstorlekar och hustyper. Staden ska också verka för en funktionsblandad stad, där boende blandas med arbetsplatser och annan service. DETTA GÖR MALMÖ STAD Vid planläggning planeras för olika typer av boendeformer genom att bl a lägga in kvarter med radhus i områden som tidigare varit dominerade av flerbostadshus. Vid marktilldelning eftersträvas en bra blandning av upplåtelseformer i de olika områdena. 28 Fastighetskontoret arbetar med markanvisningsavtal, köpeavtal och tomträttsupplåtelser för att skapa variation i upplåtelseformerna. Fastighetskontoret har som mål att det varje år ska möjliggöras byggstarter av minst 1 500 nya bostäder per år på mark som tillhandahålls av Malmö stad. Vidare ska fastighetskontoret bidra till att hyresrätter byggs. Under 2015 har 2 200 bostäder byggstartats, varav cirka 900 på mark som kommunen tillhandahållit. Av de senare var 75 procent hyresrätter, vilket innebär att målet om minst 50 procent hyresrätter på stadens mark uppfyllts. När det gäller byggstartade bostäder på kommunens mark omfattande detta 280 lägenheter inom Hyllie, varav 60 var bostadsrätter. Exploateringsprojekt drivs i samtliga särskilt utpekade områden (Botildenborg, Rosengård/Culture Casbah, Holma, Sege Park och LIndängen). Blandade boendeoch upplåtelseformer eftersträvas. Stadsbyggnadskontoret ansvarar för att hänsyn tas vid detaljplanering vilka olika hustyper och verksamheter som behövs i området, och det kan då skrivas in i planhandlingarna. För samhällsservicen kan stadsbyggnadskontoret se behovet i ett större sammanhang och avsätta ytor i detaljplanen. Stadsbyggnadskontoret ansvarar för översiktsplanering, utbyggnadsstrategi samt plan för samhällsservicens mark- och lokalbehov i Malmö som ska bidra till en funktionsblandad stad. En ny översiktsplan antogs i maj 2014, och ur den har två följduppdrag sprungit; Utbyggnadsstrategi för Malmö stad samt Plan för samhällsservicens markbehov i Malmö (PLASMA). Utbyggnadsstrategi för bostäder och verksamheter syftar till att lägga fast en prioriteringsordning och samordnad produktionsplanering (med hänsyn till bostadsförsörjning, behov av arbetsplatser, budget och investerings- planer samt utbyggnad av för- och grundskolor, parker, infrastruktur, et cetera). Planerat antagande är sommaren 2016. PLASMA syftar till att klargöra det samlade behovet av samhällsservice i Malmö; att föreslå principer och prioriteringar för planering av samhällsservice i enlighet med intentioner i översiktsplanen. Plasma går till stadsbyggnadsnämnden för godkännande i juni. Antagande i kommunstyrelsen sker preliminärt under hösten 2016. Malmö stad, har under ledning av Stadsbyggnadskontoret, tagit fram ett verktyg för sociala konsekvensbedömningar. Verktyget ska bidra till att sociala frågor tidigt lyfts, ventileras och följs upp under planläggning och projektering av nya områden och förtätningsprojekt Syftet är att en ökad social medvetenhet i planeringen ska leda till att flera gruppers behov blir tillgodosedda och att ansvaret för olika åtgärder förtydligas. Verktyget är ett resultat av de erfarenheter som gjordes under pilotåret 2015 och revideringar kommer göras kontinuerligt i takt med att ny kunskap om sociala faktorer tillförs. Mer om vad Malmö stad gör för att nå de bostadspolitiska målen kan läsas i kapitel 3 Aktuellt i Malmö, om vad som byggs i kapitel 1 Utvecklingen på bostadsmarknaden i Malmö 2015 och vad som planeras i kapitel 2 Planläge och prognos för bostadsbyggande. SAMMANFATTANDE BEDÖMNING Det är en komplex uppgift att bryta boendesegregation och det tar lång tid att förändra utvecklingen. Det är också svårt att mäta resultaten av stadens insatser inom arbete med bostadsförsörjning för att bryta segregationen. Men enligt forskningen har andelen blandade områden, socioekonomiskt och etniskt, minskat markant de två senaste decennierna i Malmö.* En mängd omvärldsfaktorer påverkar boendesegregationen och ett viktigt led i att bryta oönskad segregation är arbete. (Läs mer om bostadsbyggande och upplåtelseformer på sidorna 8-12 samt under mål 7.) Verksamhetsmålen för stadens förvaltningar är fullföljda, men för att minska boendesegregationen krävs kraftfullare insatser. Den sammantagna bedömningen är att den bostadspolitiska måluppfyllelsen är 50 procent för 2015. * Tapio Salonen (2012): Befolkningsrörelser, försörjningsvillkor och bostadssegregation en socioekonomisk analys av Malmö. MÅL 2 Alla malmöbor ska kunna erbjudas en bostad som motsvarar deras behov och efterfrågan genom en god tillgång till ett varierat utbud av bostäder. Boplats Syd ska underlätta förmedlingen av bostäder till de sökande. DETTA GÖR MALMÖ STAD Under 2015 förmedlade Boplats Syd 3 880 lägenheter i Malmö. Genomsnittlig kötid till lägenhet i Malmö 2015 var 1 237 dagar. Antal förmedlade lägenheter genom Boplats Syd ökade med drygt 140 lägenheter jämfört med 2014. Boplats Syd arbetar aktivt med att få alltfler privata fastighetsägare att erbjuda sina lediga lägenheter via Boplats Syd, samt verkar för att fler fastighetsägare ska godkänna försörjningsstöd som inkomst vilket är en viktig förutsättning för att fler malmöbor ska kunna få en bostad (Mer om Boplats Syds verksamhet i kap 2). Lägenhetsenheten på Fastighetskontoret bildades 2005 och förvaltade då cirka 600 lägenheter för socialt boende. 2015 förvaltades 1 205 lägenheter för andrahandsuthyrning till hemlösa. 478 av dem var genomgångs-/ referensboenden som ska underlätta en ingång på den ordinarie bostadsmarknaden medan övriga ska övergå till förstahandskontrakt under förutsättning att hyresgästen uppfyller hyreslagens bestämmelser och hyresvärdens krav. Under 2015 anskaffade Lägenhetesenheten 268 nya hyresavtal, av dessa var 20 stycken genomgångslägenheter och resten övergångslägenheter. 86 av avtalen var märkta för lägenheter i MKB för hemlösa barnfamiljer. Under året övertogs 206 avtal av hyresgästen vilket innebär att antalet lägenheter som förmeldas genom Lägenhetsenheten ökade med 42 övergångslägenheter och 20 genomgångslägenhter. Fastighetskontoret ska ställa krav på byggherrar i köpeavtal att tio procent av hyreslägenheterna ska upplåtas till fastighetskontoret för andrahandsupplåtelse (socialt boende). Målet är uppfyllt. Stadsbyggnadskontoret ansvarar för att tillräckligt många detaljplaner tas fram för att säkerställa bostadsproduktionen, och målet är att varje år ta fram detaljplaner för 2 500 bostäder. Under 2015 antogs detaljplaner för knappt 2 410 bostäder. I övrigt så har ett generellt ökat bostadsbyggande i Malmö varit i fokus under de senaste åren, och härigenom har stadsbyggnadskontoret arbetat med olika projekt. Projektet UngBo startades för att bidra till ett ökat byggande av bostäder som unga kan efterfråga. Under 2015 en viktg satsningar varit Bolotsen vars tjänst permanentats. Bolotsen leder en förvaltningsöverskridande arbetsgruppen som arbetar med konkreta frågeställningar som en del i en lärandeprocess för effektivare samverkan internt och med byggherrar. Mer om vad Malmö stad gör för att nå de bostadspolitiska målen kan läsas i kapitel 3 Aktuellt i Malmö, om vad som byggs i kapitel 1 Utvecklingen på bostadsmarknaden i Malmö 2015 och vad som planeras i kapitel 2 Planläge och prognos för bostadsbyggande. 29 SAMMANFATTANDE BEDÖMNING Malmö stad arbetar på en mängd olika sätt för att bostadsbehov och efterfrågan ska tillgodoses men det räcker inte för att bostadsmarknaden ska vara i balans. Under 2015 påbörjades nästan så många bostäder som behövs för att matcha befolkningsökningen (läs mer i kapitel 2). Samtidigt har antalet hemlösa ökat i Malmö stad (läs mer i kapitel 4). Malmö stads förvaltningar uppfyller de verksamhetsmål som finns för arbetet med bostadsförsörjning (se ovan), men det räcker inte för att bostadsmarknaden ska vara i balans. Det beror på att bostadsmarknaden drivs av marknadsmässiga principer och en grundläggande faktor för att efterfrågan och behov ska kunna mötas är hushållens ekonomi. I Malmö finns många unga och nyanlända på bostadsmarknaden som många gånger står långt ifrån arbetsmarknaden. Att fler kommer i arbete är därmed en viktig åtgärd. Verksamhetsmålen för stadens förvaltningar är fullföljda, men för att säkerställa att alla malmöbors behov och efterfrågan tillgodoses krävs fortsatta insatser. Den sammantagna bedömningen är att den bostadspolitiska måluppfyllelsen är 90 procent för 2015. MÅL 3 Utemiljön och boendekvaliteten ska hålla god standard i Malmös samtliga bostadsområden. DETTA GÖR MALMÖ STAD Stadsbyggnadskontoret har i detaljplanearbetet möjlighet att i tidigt skede planera för en god bostadsmiljö. Exempel är omvandlingen av Limhamns gamla hamnområde. Hela området kommer att omvandlas från fabriksmiljö till en ny stadsdel med bostäder och service. Den pågående planeringen kommer att medföra att området öppnas upp och görs tillgängligt för framtida Malmö- och Limhamnsbor. 30 i utsatta bostadsområden. Strategiskt pågår ett arbete kring frågor om hur man kan nå ut till de som verkligen behöver tillsyn, samt hur utredningar av ärenden som inte har en tydlig koppling till människors hälsa ska kunna genomföras. Styrkan med goda stadsmiljöer är tillgången till allmänna platser som inbjuder alla. Detta stora hamnområde kommer att innehålla många bostäder, butikslokaler, skolor och förskolor, men också allmänna platser, som de runt den gamla hamnbassängen. Detta utgör grunden i det som kommer att bli ett fantastiskt vardagsrum vid vattnet. Hela omvandlingsområdet kommer att inrymma ett stort antal allmänna platser med olika användning, med allt från kajytorna som omger vattenrummet till den stora grannskapsparken till torg och den allmänna gatustrukturen. I planeringsarbetet har det varit viktigt att denna nya stadsdel på ett naturligt sätt flätas samman med och känns som en del av det befintliga gamla Limhamn. Att låta de viktiga befintliga rörelsestråken, såsom Järnvägsgatan, Idrottsgatan och Strandgatan, ha naturliga fortsättningar in i Limhamns hamnområde har därför känts extra viktigt Gatukontoret arbetar kontinuerligt med boendemiljöer och trygghet, där kanske de viktigaste åtgärderna är belysning, skötsel och underhåll. Ytan ska vara väl upplyst, rent städad och hel. Gestaltningsmässigt påverkar också försköning och man jobbar med att ”aktivera” ytor så att det skapas liv i gaturummet. Miljöförvaltningen ska se till att fastighetsförvaltaren och fastighetsägaren följer de bestämmelser som finns i miljöbalken och de förordningar och föreskrifter som hör till miljöbalken. Miljöförvaltningens bostadstillsynsgrupp arbetar i första hand med boendemiljön, och att människors hälsa inte ska påverkas negativt av bostaden. Stor del av arbetet utgörs av utredningar av bostadsärende som exempelvis fukt och mögel, buller eller legionella. Arbetet är även förebyggande vilket innebär besök SAMMANFATTANDE BEDÖMNING Den senaste trygghetsmätningen från 2015 visar positiva förbättringar i Malmö på en rad områden. Fler känner sig trygga och färre utsätts för eller är oroliga för att utsättas för brott. Malmö stad arbetar på flera fronter och såväl med planering för nya områden, i kontinuerligt arbete med stadsområdesutveckling som genom särskilda insatser. Utvecklingen är svår att mäta men ett sätt är trygghetsmätningar som pekar mot att Malmö långsamt utvecklas mot att upplevas som allt tryggare. Verksamhetsmålen för stadens förvaltningar är fullföljda, men för att säkerställa att utemiljön och boendekvaliteten håller god standard i samtliga bostadsområden krävs fortsatta insatser. Den sammantagna bedömningen är att den bostadspolitiska måluppfyllelsen är 90 procent för 2015. MÅL 4 Bostadsplanering ska ske med högsta möjliga demokratiska ambitioner. DETTA GÖR MALMÖ STAD Stadsbyggnadskontoret genomför varje år fler olika samråd genom planeringsarbetet. Som ett exempel har det under året genomförts medborgardialog i planprogram Holma och Kroksbäck. Under våren 2015 besöktes en sjundeklass på Kroksbäcksskolan. Eleverna fick diskutera olika förtätningsförslag, ur ett parallellt uppdrag för Kroksbäck, var de helst uppehöll sig inom sin stadsdel samt om de kunde tänka sig att bosätta sig i stadsdelen när de blivit vuxna och skaffat familj. Under samma period genomfördes en medborgardialog med tema Trygghet med boende inom Holma och Kroksbäck. Planprogrammet som var ute på samråd oktober-november 2015. En lightversion av programmet, med information om förslaget samt om hur man som boende skulle gå tillväga för att framföra synpunkter, skickades då ut till samtliga hushåll inom Holma och Kroksbäck, samt till de närmast boende i villaområdena på intilliggande Djupadal och Kulladal. Planprogrammet skickades även ut i sin helhet till samtliga fastighetsägare inom planprogramsområdet och till sakägare i direkt anslutning till planområdet. Utställning med modell och vepa fanns i stadshusets foajé samt på Folkets hus i Holma. I utskicket av samrådshandlingen ingick en inbjudan till två informationsträffar med kommunens tjänstemän i området under samrådstiden. En av träffarna hölls under en lördagseftermiddag utanför Kroksbäcksskolan och den andra en tisdagskväll utanför en livsmedelsbutik i Holma. Här fanns ett litet tält med modell över förslaget, fika och möjlighet att diskutera programmet med tjänstemän ur arbetsgruppen som hade tagit fram samrådshandlingen. Träffarna var mycket välbesökta. En tävling annonserades i utskicket. De boende uppmanades att fota eller rita/teckna en plats eller något annat som man tyckte var bra eller mindre bra i området (Holma och Kroksbäck). Vinnaren fick ett Jojo-kort laddat med 200 kronor. I samband med samrådet anordnades även två träffar med en referensgrupp på Folkets hus i Holma. Gruppen bestod av ett antal boenderepresentanter från Holma, Kroksbäck och omgivande villaområden. Vid första träf- fen deltog även representanter från Holmastan (MKB och Riksbyggen). Ytterligare en träff är planerad innan planprogrammet blir godkänt. En social konsekvensbeskrivning har gjorts i samband med samrådet. 31 SAMMANFATTANDE BEDÖMNING Alla detaljplaner och översiktsplaner i Malmö ställs ut under samråds- och utställningsskedet enligt reglerna i plan- och bygglagen och tillfälle ges då för berörda att uttrycka sina synpunkter. I samband med detaljplane- och översiktsplanearbetet arrangeras bland annat seminarier, workshops, informationsmöten, referensgruppsträffar för att informera medborgarna om kommande satsningar och för att skapa en god dialog. Att finna nya former för medborgardeltagande i planeringen är under ständig utveckling och Malmö stad ligger i framkant på området. Den sammantagna bedömningen är att den bostadspolitiska måluppfyllelsen är 100 procent för 2015. MÅL 5 Behov av lokaler för skola, barnomsorg, vård, omsorg, socialt boende och mötesplatser ska vid all produktion av bostäder komma in tidigt i planprocessen och byggas ut i takt med bostadsbyggandet. DETTA GÖR MALMÖ STAD Utbyggnaden av samhällsservice är en prioriterad fråga för Malmö stad. Under 2015 har ett flertal uppdrag av dignitet arbetats fram av olika förvaltningar. LiMa, fastighetskontoret fick under 2014 i uppdrag att utveckla lokalförsörjningsplanen till ett tydligare ekonomiskt styrinstrument med starkare koppling till stadens investeringsplan. Under våren 2015 inleddes ett utvecklingsarbete med sju delprojekt för att utveckla nya mål, strategier och arbetsprocesser för lokalförsörjningsplaneringen. Två av dessa, Utvärdering av Lokalförsörjningsplan 2015-2024 samt Styrdokument för Malmö stads lokalförsörjning, levererades under 2015. 32 Förskoleförvaltningen, grundskoleförvaltningen och arbetsmarknads-, gymnasie- och vuxenutbildningsförvaltningen tog gemensamt fram en utbyggnadsstrategi för att långsiktigt behålla och utveckla en god tillgång till förskole-, grundskole-, arbetsmarknads-, gymnasieoch vuxenutbildningsplatser. Stadsbyggnadskontoret leder det förvaltningsövergripande arbetet med Plan för samhällsservicens markbehov i Malmö, ett kommunstyrelseuppdrag som syftar till att den fysiska planeringen långsiktigt och strukturerat ska kunna tillgodose markbehovet för samhällsservicen. Under 2015 var planen på samråd och antagande sker under 2016. Mål för arbetet inkluderar exempelvis metoder för tidig kunskap om servicebehovet i ett planeringsområde, att samhällsservice planeras in samtidigt med annan bebyggelse i nya utbyggnadsområden och metoder för flerfunktionell samhällsservice. Under 2015 godkände stadsbyggnadsnämnden detaljplaner med sammanlagt 840 förskoleplatser och beviljade bygglov åt projekt med sammanlagt 921 förskoleplatser. Förskoleförvaltningens nettotillskott av förskoleplatser under 2015 slutade på ca 200, men flera nya förskolor som tidigare planerats stå färdiga i slutet av 2015 beräknas nu istället öppna i början av 2016. För grundskoleförvaltningen blev nettotillskottet ca 900 nya platser. Majoriteten av de nya platserna i grundskolan har skapats genom återtagande av lokaler som hyrts ut till andra verksamheter, men också genom paviljongetableringar. Själva utbyggnaden av service i kommunal regi sker som ett samarbete mellan en mängd olika förvaltningar. SAMMANFATTANDE BEDÖMNING Malmös snabba befolkningstillväxt under ett antal år har medfört en kraftig utbyggnad inom flera serviceslag. Trots den genomförda utbyggnaden och ambitiösa expansionsplaner även framöver så finns det kapacitetsbrist inom vissa serviceslag, framförallt inom förskola och grundskola. Den kraftiga flyktingtillströmningen under hösten 2015 och den reviderade befolkningsprognosen till följd av detta pekar på att en mycket kraftig expansion behövs de närmaste åren, framförallt inom grundskola men även inom förskola och gymnasieskola. Utbyggnaden av samhällsserivce har tillräcklig prioritet inom Malmö stad, men det är värt att notera att de tidigare kapacitetsutmaningarna ytterligare har förvärrats av den ännu kraftigare befolkningstillväxten som nu beräknas efter höstens flyktingtillströmning. Malmö stad behöver kraftsamla under flera år framöver för att kunna möta utmaningarna inom framförallt grundskola och förskola. I det korta perspektivet är serviceutbyggnad i takt med bostadsbyggandet oförändrat en stor utmaning. I ett längre perspektiv räknas de strategiska insatserna få genomslag, vilket bör påverka utvecklingen positivt. Den sammantagna bedömningen är att den bostadspolitiska måluppfyllelsen är 90 procent för 2015. MÅL 6 Staden ska genom god mark- och planberedskap skapa förutsättningar för nyproduktion av bostäder. DETTA GÖR MALMÖ STAD Stadsbyggnadskontoret ansvarar för att i den översiktliga planeringen se till att det finns marktillgång i framtiden. En ny översiktsplan antogs i maj 2014, och som ett följduppdrag är ett arbete med att ta fram en utbyggnadsstrategi för bostäder (blandad stad) och verksamheter påbörjat. Utbyggnadsstrategi till Översiktsplan för Malmö planeras antas under sommaren 2016. Syftet med Utbyggnadsstrategin är att lägga fast en, för de tekniska förvaltningarna gemensam, prioriteringsordning och samordnad produktionsplanering (med hänsyn till bostadsförsörjning, behov av arbetsplatser, budget och investeringsplaner samt utbyggnad av för- och grundskolor, parker, infrastruktur, et cetera). Utbyggnadsstrategin innehåller generella prioriteringskriterier för utbyggnads- och omvandlingsprojekt och andra stora investeringsprojekt samt en övergripande turordning (etappindelning). Stadsbyggnadskontoret ansvarar för att tillräckligt många detaljplaner tas fram för att säkerställa bostadsproduktionen. 33 Målet är att varje år ta fram detaljplaner för 2 000 bostäder. Under 2015 antogs detaljplaner för drygt 2 400 bostäder. (Läs mer om planberedskapen på sid 16-17 och om planeringens förutsättningar på sid 19-20). Ett prioriterat område under året har varit att ta fram underlagsmaterial till Sverigeförhandlingen som syftar till infrastruktursatsningar i Malmö som ger möjlighet till minst 30 000 nya bostäder i kollektivtrafiknära lägen. Fastighetskontoret har haft som mål att det varje år ska möjliggöras byggstarter av minst 1 500 nya bostäder per år på mark som tillhandahålls av Malmö stad. Under året har funnits planlagd och byggklar kommunal mark som möjliggjort byggstart av ca 2 000 nya bostäder. Se även mål 7. SAMMANFATTANDE BEDÖMNING Stadsbyggnadskontoret och fastighetskontoret arbetar aktivt med att skapa förutsättningar för nyproduktion av bostäder genom en god mark- och planberedskap. Den sammantagna bedömningen är att den bostadspolitiska måluppfyllelsen är 100 procent för 2015. MÅL 7 Staden ska ha en aktiv markpolitik som bidrar till att goda bostäder med hyresrätt till rimliga kostnader byggs. DETTA GÖR MALMÖ STAD Fastighetskontoret verkar på olika sätt för ett ökat bostadsbyggande. En metod som tillämpas är att erbjuda tomträttsupplåtelser på förmånliga villkor för byggande av hyresrättsbostäder. Fastighetskontoret har haft som mål att det varje år ska möjliggöras byggstarter av minst 1 500 nya bostäder per år på mark som tillhandahålls av Malmö stad (se också mål 6). Vidare skall fastighetskontoret bidra till att hyresrätter byggs. Under 2015 har totalt ca 2 200 bostäder byggstartats, varav cirka 900 på mark som kommunen tillhandahållit. Av de senare var 75 procent hyresrätter, vilket innebär att målet om minst 50 procent hyresrätter på stadens mark uppfyllts. När det gäller byggstartade bostäder på kommunens mark omfattande detta cirka 280 lägenheter inom Hyllie, varav ca 60 var bostadsrätter. 34 Intresset för att bygga hyresrätter har varit god under året. Mycket beroende av det låga ränteläget men också ett ökande behov av bostäder generellt för Malmö befolkningsökning. Lågt ränteläge, stort behov av bostäder är grundläggande, bolånetak med åtföljande krav på eget kapital och i övrigt svårigheter att finansiera sig leder därutöver till tyngdpunkt på hyresrätter istället för bostadsrätter. Bostadsrättsproduktionen har ökat under 2015 efter en svagare volym 2014. Även det mycket beroende av det låga ränteläget men även som effekt av ett stort behovstryck på bostadsmarknaden i Malmö. En översyn av kommunens markanvisningspolicy ska göras. Arbetet inleddees under 2015 och kommer att fullföljas under 2016. Fastighetskontoret har tidigare prövat att införa villkor om hyresnivån i markanvisningsavtalen och överlåtelseavtalen, exempelvis i Flagghusen, men frångått detta. När det i avtalen ställs krav på hyresnivån ger sig Fastighetskontoret in på ett område som sköts av bostadsmarknadens parter. Efter första året går lägenheterna in i de ordinarie hyresförhandlingarna. MKB är kommunens part på denna marknad och bör vara den kommunala aktör som ansvarar för hyressättningen i Malmö. Fastighetskontoret har därför gjort bedömningen att inte sätta en hyresnivå i avtalen med byggherrarna. För att ta fram statistik på hyresnivåer kommer Malmö stad fortsättningsvis att samarbeta med Hyresgästföreningen. Strategisk nyanskaffning av mark är viktigt, inte minst om Malmö stad ska växa inåt genom förtätning. Detta kommer till stor del att ske på privat mark. Här kan Malmö stad visa vägen genom att göra strategiska markförvärv för att sätta igång förtätningsprocesserna. Inga strategiska markförvärv har skett under 2015 men arbete med att hitta lämpliga fastigheter sker kontinuerligt. SAMMANFATTANDE BEDÖMNING Under en rad år i mitten av 2000-talet försvann fler hyresrätter genom omvandling till bostadsrätt än vad som tillkom genom nybyggnation i Malmö. Under senare år har omvandlingstakten mattats av och 2012 var omvandlingen på knappt 100 bostäder för att under 2013 och 2015 pendla mellan 100 och 200 bostäder. Under 2012 var andelen påbörjade hyresrätter något högre än normalt, nära 60 procent, för att ha sjunkit till knappt 50 procent under 2013. Under 2014 var andelen påbörjade hyresrätter nära 70 procent och under 2015 59 procent. Antalet färdigställda hyresrätter på kommunal mark 2015 var cirka 900 lägenheter. Fastighetskontoret möjliggör byggande av hyresrätter men antalet byggstartade hyresrätter beror till stor del på byggherrarnas bedömning av lönsamhet i projektet. Fastighetskontorets möjligheter att påverka kostnader för hyra är låga. Totalt har ca 2200 bostäder byggstartats på privat och kommunalmark under 2015, vilket är den största volymen under de senaste 15 åren. Av dessa är 900 bostäder, varav 75% är hyresrätter, på kommunal mark Den sammantagna bedömningen är att den bostadspolitiska måluppfyllelsen är 100 procent för 2015. MÅL 8 Staden ska medverka till att skapa förutsättningar för en allsidig bostadsförsörjning i regionen. DETTA GÖR MALMÖ STAD Boplats Syd förmedlade under 2015 bostäder i sex kommuner förutom Malmö. Under 2014 förmedlade Boplats Syd totalt 4 505 hyreslägenheter från 35 fastighetsägare. Av lägenheterna var 3 880 belägna i Malmö, 406 i Helsingborg, 94 i Staffanstorp, 80 i Lund, 38 i Lomma, 1 i Landskrona och 6 i Trelleborg. Malmö och Köpenhamn har regelbundet utbyte kring en rad olika frågor, däribland översiktlig planering. Städerna har tagit fram en gemensam visionsbild för utvecklingen som presenteras i respektive översiktplan/ kommuneplan. Samarbetet mellan Malmö och Lund har genererat en Strukturbild för MalmöLundregionen som visar hur kommunerna kan utvecklas tillsammans med Burlöv, Staffanstorp och Lomma. På tjänstemannanivå träffas Malmö och Lund några gånger per år för erfarenhetsutbyte och för att ta upp gemensamma frågeställningar kring studentboenden. 35 MalmöLundregionen, de elva kommunerna i sydvästra Skåne, har under 2015 arbetat med en Strukturplan för området där infrastruktur och bostadsutbyggnad utgör viktiga områden att ta upp. I MalmöLundregionen pågår även ett arbete med att ta fram prioriterade frågor för perioden 2016-18 där bostadsmarknden är ett utvalt område. Malmö stad deltar på olika sätt i Region Skånes arbeten med Strukturbild för Skåne och Regional utvecklingsplan för Skåne. Under 2014 startades ett regionalt bostadsnätverk upp av Region Skåne, Länsstyrelsen i Skåne och Kommunförbundet Skåne som Malmö deltar i. Malmö stad deltar i flera olika regiongala och delregionala sammanslutningar för att skapa goda förutsättningar för kollektivtrafik och infrastruktursatsningar vilket i sin tur är viktiga förutsättningar för bostadsutbyggnad i regionen som försörjs av god kollektivtrafik och möjliggör hållbar pendling. Detta är en viktig och sammanhållande faktor för flera av de regionala projekt som Malmö stad deltar i. SAMMANFATTANDE BEDÖMNING För Malmö har många planeringsfrågor en regional dimension och allt fler uppgifter behöver hanteras i samverkan. Med allt bättre kollektivtrafik och förbindelser med andra orter ökar pendling över kommungränser. MalmöLundregionen är idag en väl integrerad bostads-, utbildnings- och arbetsmarknad. Efter tio år med Öresundsförbindelsen har också integrationen med Själland kommit en bra bit på väg. Malmö stads arbete med att samverka kring planering och bostadsförsörjning i regionen är relativt väl utvecklat. Inte minst Boplats Syds utvidgning skapar bättre förutsättningar för att bostadsförsörjningen ska fungera bättre i regionen. Den sammantagna bedömningen är att den bostadspolitiska måluppfyllelsen är 100 procent för 2015. MÅL 9 För att stimulera till nyproduktion av bostäder ska en god service erbjudas till byggherrar som är intresserade av att bygga bostäder i regionen. DETTA GÖR MALMÖ STAD Fastighetskontoret, stadsbyggnadskontoret och stadskontoret arbetar kontinuerligt i olika forum med att föra dialog med byggherrar som har ambitionen att bygga bostäder i Malmö stad. De olika förvaltningarna har dialog med byggherrar och fastighetägare i olika skeden av planerings och exploateringsprocessen. Den inrättade tjänsten bolots är ett verktyg i arbetet med att stimulera nyproduktion och föra dialog med byggherrar och fastighetsägare. Bolotsen skall verka som en länk mellan kommunens förvaltningar och byggherrarna för att stimulera bostadsbyggandet. 36 Under 2015 prövades en delvis ny strategi kring dialog, för att förvaltningarna tillsammans skulle möta branschen i frågan om bostadsbyggande och föra fram samma budskap. Denna typ av ”stormöte” har blivit lyckat och banat väg som en återkommande aktivitet. Som ett komplement har ett antal frukostmöten tillsammans med inbjudna aktörer på marknaden genomförts, på olika teman som varit relevanta för frågor kring bostadsbyggande och stadens utmaningar. Handläggningstiden för planprocessen är fortsatt den del i stadsbyggnadsprocessen som många byggherrar upplever tar tid. Under 2015 har Stadbyggnadskontoret, Fastighetskontoret och Gatukontoret arbetat fram en gemensam rutin för att effektivisera processen och därmed korta handläggningstiderna. Under våren avgjordes Ungbotävlingen ”Funky rooms” som fokuserade på hur man kan bygga smarta, yteffektiva kök och badrumslösningar utan att ge avkall på den fysiska tillgängligheten. Tävlingen hade ett flertal intressanta förslag, men visade också på att uppgiften var komplex och att frågeställningen inte är helt enkel. Ett par byggherrar som medverkade i jurygruppen har glädjande nog valt att gå vidare och pröva vinnande lösningar i enskilda projekt som ett experiment. SAMMANFATTANDE BEDÖMNING Bostadsbyggande är ett nyckelområde på stadsbyggnadskontoret. Plan- och byggprocessen är lång och komplicerad och god dialog och tillgänglighet krävs för att bostadsbyggandet ska fungera. Malmö stad arbetar ständigt med att utveckla dialogen med byggherrar som vill bygga bostäder. Dialogen sker på flera nivåer i alla skeden i flera olika forum. Byggherrarnas upplevelse av stadens arbete och mottagande mäts med Nöjd kund Index (NKI) och för planprocessen och bygglov är nöjdheten fortfarande hög under 2015. Medianvärdet för NKI vid hantering av bygglov ligger i snitt på 4.0 (skala 1-5). För flerbostadshus ligger det på i snitt på betyg 4.1 (målvärde 4). För planprocessen är det fortsatt handläggningstiden som drar ner det allmänna betyget något, men målet är att förkorta processen med effektivare arbete mellan förvaltningarna och fortsatt tydlig kommunikation till den sökande. För att säkerställa en fullständig och fullgod service krävs ett fortsatt kontinuerligt arbete både tillsammans med aktiva byggherrar och fastighetsägare men också mellan delaktiga förvaltningar för stadens bostadsbyggande. Den sammantagna bedömningen är att den bostadspolitiska måluppfyllelsen är 90% för året 2015. MÅL 10 Byggandet av nya bostäder ska ske med högt ställda ekologiska krav. DETTA GÖR MALMÖ STAD Fastighetskontoret har ställt krav på att Miljöbyggprogram Syd följs i alla nyproducerade bostäder på kommunal mark. Miljöbyggprogram SYD har sedan hösten 2009 varit Malmö Stads och Lunds kommuns gemensamma verktyg med syftet att stimulera ett mer ekologiskt hållbart byggande. Malmö stad har ställt krav på att programmet följs vid nybyggnation i markanvisningar, försäljning och upplåtelse av mark samt när kommunerna själv har byggt. Dialog har förts kontinuerligt för att byggherren ska välja så hög ambition som möjligt. Eftersom programmet har använts vid all byggnation av bostäder, förskolor m m på kommunal mark har byggandet i Malmö haft en högre miljöprofil än det hade haft utan programmet. I flera projekt har ambitionsnivåerna varit höga vilket bland annat resulterat i att kvarteret Fullriggaren har Sveriges största samling av passiv- och lågenergihus. Stadsbyggnadskontoret, genom översiktsplanen hanterar flera frågor som är avgörande för möjligheten att nå miljömålen och bygga ett miljömässigt hållbart samhälle. Enligt den ska Malmö stad växa innanför Yttre Ringvägen och en viktig princip för bostadslokalisering är närhet till kollektivtrafik. Den 1 januari 2015 trädde en ny bestämmelse i 8 kap. 4 a § plan- och bygglagen i kraft som innebär en kraftig begränsning av kommunernas möjlighet att ställa krav som går utöver vad Boverkets byggregler (BBR) anger i samband med markförsäljningar och genomförandeavtal. Stadsbyggnadsnämnden har därför föreslagit att kommunfullmäktige ska besluta att programmet inte längre ska användas utan ersättas med en ny dialogbaserad arbetsmetod, Miljöbyggstrategin. Beslut förväntas tas i fullmäktige under våren 2016. Stadsbyggnadskontoret kommer att leda arbetet med att ta fram en Miljöbyggstrategi. 37 SAMMANFATTANDE BEDÖMNING För att stimulera byggande av bostäder med högt ställda ekologiska krav införde Malmö stad och Lunds kommun år 2009 Miljöbyggprogram Syd. Alla flerbostadsprojekt på kommunal mark har följt Miljöbyggprogram Syd. Detta gäller även t ex skolor och förskolor som byggt på kommunal mark. Kommunen har inte ställt krav på certifiering av byggnader då man har bedömt att det inte är juridiskt möjligt att ställa krav på att en byggherre ska använda ett externt certifieringssystem. Generellt har intresset hos byggherrar och fastighetsägare för att miljöcertifiera sina fastigheter ökat. Detta gäller särskilt för kommersiella lokaler såsom kontor. Kontorshyresgäster ställer idag allt oftare krav på att de lokaler de hyr skall vara certifierade. Möjligheten för kommunen att ställa höga ekologiska krav på bostadsbyggandet har minskat. Nya metoder för att hålla uppe Malmö stads miljöambitioner behövs. Den sammantagna bedömningen är att den bostadspolitiska måluppfyllelsen är 100 procent för 2015.
© Copyright 2024