Årsredovisning 2014
FAMIL JEBOSTÄDER 2014 03 Innehåll Staden blir aldrig färdig.................................................... 7 2014 i siffror................................................................... 10 Ägardirektiv 2014.......................................................... 13 Fastigheter ...................................................................... 16 Bostäder.......................................................................... 21 Lokaler............................................................................ 25 Förvaltning.....................................................................26 Service............................................................................. 31 Underhåll och ombyggnation......................................... 35 Nyproduktion................................................................. 39 Energi.............................................................................. 43 Miljö...............................................................................44 Våra tyngdpunkter – Rinkeby, Farsta och Rågsved ..... 48 För barn och ungdomar................................................. 53 Organisation................................................................... 57 Organisationsschema.....................................................60 Styrelse............................................................................ 62 Företagsledning.............................................................. 64 Dotterbolag.....................................................................66 Årsredovisning................................................................ 68 Förvaltningsberättelse.................................................... 71 Ägarförhållanden........................................................... 72 Verksamhet..................................................................... 72 Fastighetsbeståndet......................................................... 73 Resultat........................................................................... 74 Finansiell ställning.......................................................... 75 Riskhantering................................................................. 76 Utsikter 2015..................................................................77 Resultaträkning.............................................................. 78 Balansräkning.................................................................80 Förändring av eget kapital – koncernen......................... 82 Kassaflödesanalys........................................................... 83 Tilläggsupplysningar...................................................... 84 Noter............................................................................... 87 Förslag till vinstdisposition............................................99 Revisionsberättelse.......................................................100 Granskningsrapport..................................................... 101 Fastighetsförteckning............................................. 102 Staden blir aldrig färdig I snart åttio år har hyresrätten varit viktig för Stockholms utveckling. Med utgången av 2014 lägger Familjebostäder sitt sjuttioåttonde verksamhetsår till handlingarna och uppdraget att erbjuda attraktiva bostäder till rimlig kostnad är lika aktuellt idag som då bolaget grundades. som hyresvärd till 40 000 stockhol mare är det centralt att ge våra kunder ett effektivt och serviceinriktat bemötande med kundupplevelsen i fokus. Kund undersökningen visar att hyresgästerna trivs med sitt boende och med oss som hyresvärd. Närmare 94 procent kan rekommendera oss och 82 procent är nöjda med vår service. Höga siffror, men de manar oss inte till att vara nöjda! För att ytterligare höja kundnöjdheten har vi initierat en rad samverkande utveck lingsprojekt. Ny felanmälanprocess, ny webbplats med förbättrade e-tjänster och en fortsatt utveckling av vår kundservice ger förutsättningar för ökad effektivitet och bättre service. Familjebostäder är en av nyckel aktörerna i arbetet för den växande staden. Vi har i flera år jobbat intensivt för att öka byggtakten. Det ger nu goda resultat. B olaget har idag projekt som de k ommande tre åren ger minst 2 500 nya hyresrätter. Vi utvecklar kontinu erligt hela vår organisation för att med rätt kompetens och resurser förverkliga en hög nyproduktionstakt och en god förvaltning av de nya fastigheterna. Under året erhöll vi 1 031 nya mark anvisningar samt genomförde ett stort fastighetsförvärv som kommer att bli platsen för nya bostäder i den framtida Älvsjöstaden. Vi välkomnade också hyres gäster till våra nyproduktioner i Fruängen och Midsommarkransen. I Rinkeby utvecklar vi stadsbilden med en ny och efterfrågad handels- och mötesplats, Rinkebystråket. Bygget påbörjades under året och 2015 öppnar lokalhyresgästerna sina verksamheter. Ett år till handlingarna och en verk samhet som fortsätter att utvecklas för Stockholm och för stockholmarna. För det är som Per Anders Fogelström så träffande skrev; ”Staden blir aldrig färdig, fullbordad. Den förvandlas oavbrutet, förnyas och förändras”. Lars Björk tf VD 09 — 6 juni 2014. Nationaldagsfirande på Rinkeby Torg. 70+ 760 16 Efter sommaren startade bygget av Rinkebystråket, områdets nya handelsoch mötesplats. Den trafikseparerade genomfartsgatan omvandlas till affärs gata med torgytor och grönska. Intresset för att etablera sig på stråket är stort och över 70 procent av lokalarean har kontrakterats med en mix av aktörer som erbjuder mat, handel och service. Under året erhöll bolaget 1 013 nya markanvisningar som de komman de åren ska omvandlas till nya bostäder i ett växande Stockholm. Bolaget har i planering minst 3 300 nya bostäder för byggstart de kommande fem åren. 760 av dessa är studentlägenheter. Av bolagets 358 fastigheter utgörs 16 procent av nyproduktion, det vill säga fastigheter byggda de senaste tio åren. Den siffran kommer att öka markant när bolaget fortsätter att utveckla sin projekt portfölj för att från 2017 klara 1 000 byggstarter per år. 6 413 900 31 Under 2014 genomfördes över 6 000 underhållsåtgärder inom ramen för HLU, hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll. Vanligast var målning och tapetsering, följt av nya vitvaror och nya golv. De hyresgäster som valde att avstå underhåll delade på 8,4 miljoner i hyresrabatt. Matavfallsinsamlingen i Stockholm ska öka. Över hälften av bolagets hyres gäster har möjlighet att sortera sitt matav fall. För att få fler att sortera genomförs Matavfallskampen där 900 hyresgäster i Svedmyra och Stureby under året bjöds in att kämpa för klimatet genom att sortera sitt matavfall. Den senaste femårsperioden har marknadsvärdet för bolagets fastighets bestånd ökat med 3,7 miljarder vilket motsvarar 31 procent. Till grund för utvecklingen ligger en allmänt positiv utveckling av marknadsvärden i Stock holm i kombination med nyproduktion i centrala lägen av fastigheter med goda driftnetton. Marknadsvärdet för 2014 uppgår till 26,3 miljarder. 3 900 868 000 000 575 Under året färdigställdes in stallationen av 3 900 kvm solceller på fastigheter i Rinkeby. Solcellerna bidrar med 500 000 kWh förnybar el som utgör 25 procent av fastighetselen. För att kom pensera för ökat elbehov vid installation av moderna värmesystem är förnybara energikällor något som kommer att öka i beståndet över tid. Redovisat resultat efter finans netto uppgår till 868 miljoner att jäm föra med 667 miljoner 2013. Resultatet inkluderar fastighetsförsäljningar om 456 miljoner samt återläggning av tidigare nedskrivningar om 105 miljoner till följd av bedömning av aktuell marknads värdering. Årets driftnetto uppgår till 575 kr/kvm vilket är ökning från förra årets 392 kr/kvm. Ökningen beror till största del på minskade underhållskost nader till följd av de stora investeringar som gjordes 2009–2013. 2014 i siffror 013 — Sandhamn, Farsta. Byggår 2013 Ägardirektiv 2014 Bostadsbolagens uppdrag kommer i ett direktiv från ägaren Stockholms stad; –– inom ramen för Stimulans för Stock holm öka takten på nybyggnation –– värna hyresrätten som boendeform samt aktivt bidra till att öka nyproduk tionen av hyresrätter –– bereda möjlighet för att erbjuda boende i ytterstaden att genom friköp förvärva sina lägenheter –– främja en god rörlighet och tillgänglig het på bostadsmarknaden genom enkla och tydliga spelregler som är lika för alla, regelverk som undviker inlåsnings effekter och åtgärder för att förhindra olaga andrahandsuthyrning –– utreda möjligheterna att genomföra enklare åtgärder syftande till att öka tillgängligheten så att äldre ska ha möjlighet att bo kvar hemma längre –– vara goda hyresvärdar –– samarbeta med övriga berörda kommu nala bolag och nämnder samt privata aktörer för riktade satsningar på under håll, systematiskt trygghetsarbete och säkerhet samt energieffektiviseringar –– arbeta aktivt med energieffektivisering och förnyelsebar energi –– öka hyresgästernas incitament att spara energi –– aktivt bidra till att staden når det nationella målet om 50 procent matav fallsinsamling till år 2018 –– sprida de positiva erfarenheterna från boendedialogerna i Järva och fortsätta dialogen med boende inom ramen för utvecklingen av södra och västra yt terstaden –– fortlöpande genomföra boendedialoger för att återkoppla arbetet med visio nerna för Järva, Västerort och Söderort 2030, samt i samband med upprust ningsarbetet i bostadsbeståndet –– arbeta med att möjliggöra för mat avfallsinsamling i bostadsbeståndet enligt stadens handlingsplan –– implementera kommunstyrelsens riktlinjer om idéburen stadsförbättring –– arbeta med att förbereda infrastruktur för bilpooler –– arbeta med att förbereda infrastruktur för elbilar 014 — äga r dir ek t i v –– utreda möjligheterna att underlätta för äldre eller personer med funktions nedsättning att byta till en lägenhet i entréplan eller till hus med hiss –– fortsätta arbetet för att minska antalet avhysningar familjebostäders direktiv –– bidra till nyproduktion av nya bostäder –– medverka i arbetet med Järvalyftet genom Rinkebystråket och Söderorts visionen –– utreda förutsättningarna för att bygga bostäder med annan upplåtelseform i Rinkeby, som en del av bolagets med verkan i Järvalyftet –– fortsätta upprustningen av de bostäder som byggdes under 1940–1960-talen –– fortsätta arbetet med att vidareutveckla kvalitet och service –– öka valfriheten för hyresgästen –– ta ett stort ansvar för försörjningen av förturs-, försöks- och träningslägenheter –– fortsätta tillgänglighetsanpassningen av fastigheterna –– tillsammans med Storstockholms brandförsvar fortsätta samarbetet kring brandinformatörer, främst i ytterstaden, i syfte att förebygga och motverka bränder –– genomföra underhållsinsatser i utvalda miljonprogramområden med tydlig miljöprofil –– fortsätta arbetet med att öka effektivi teten med fokus på kärnverksamheten och förbättrade driftsresultat –– fortsätta arbetet med att minska admi nistrativa och indirekta produktions kostnader –– bidra till att fler studentbostäder till skapas både genom nyproduktion och genom inventering av befintligt bestånd –– följa upp av kommunfullmäktige beslutade indikatorer –– verka för fler billiga bostäder för ungdomar –– planera för nya seniorbostäder i hyresrättsform –– verka för sänkta byggkostnader –– i samråd med berörda nämnder inventera möjligheten att bygga om/ omvandla befintliga byggnader till gruppbostäder eller servicebostäder och underlätta skapande av bostäder för personer med funktionsnedsättning –– samarbeta med övriga berörda bolag och nämnder samt privata aktörer för utvecklingen av de närcentrum som bolagen äger äga r dir ek t i v — 015 KISTA TENSTA RINKEBY HÄSSELBY STRAND HJORTHAGEN JOHANNESFRED N:A DJURGÅRDEN VASASTADEN RIKSBY Fastigheter LADUGÅRDSGÄRDET NORRMALM KRISTINEBERG ÅKESHOV ÖSTERMALM STADSHAGEN NOCKEBYHOV ÅKESLUND KUNGSHOLMEN STORA ESSINGEN Majoriteten av bolagets 358 fastigheterna är från 40och 50-talen då bolaget var en betydande bostadsbyggare i dåtidens växande huvudstad. Idag uppgår nyproduktionen till cirka 16 procent. En andel som kommer att öka kraftfullt de kommande åren. Bolagets bestånd uppgår till 358 fastigheter med totalt 18 976 lägenheter och 2 005 lokaler, ex klusive garage. Bostäder utgör 88 procent av den sammantagna arean. Tvårumslägenheter är i majoritet, följt av trerumslägenheter. Majoriteten av fastigheterna är uppförda perioden 1945–1959. Andelen nyproduktion, byggår från 2005 och framåt, uppgår till cirka 16 procent. Huvuddelen av beståndet ligger i de södra delarna av Stockholm med störst andel i Farsta och Farsta Strand. I de nordvästra delarna utgör Rinkeby störst del och i innerstaden är bestån det störst på Södermalm. Marknadsvärdeutveckling Marknadsvärdet för bolagets fast ighetsportfölj inklusive dotterbolag uppgår vid oberoende värdering till cirka 26,3 miljarder 2014, att jämföra 016 med cirka 26,6 miljarder föregående år. Beståndsförändringen under året består i försäljning av 490 lägenheter genom ombildning till bostadsrätt samt ett tillskott om 135 nyprodu cerade lägenheter och 10 lägenheter som tillkommit vid ombyggnation av befintliga fastigheter. Den senaste femårsperioden har marknadsvärdet för bolagets bestånd ökat med cirka 3,7 miljarder. Fördelat per kvadratmeter har marknadsvärdet ökat med 31 procent från ca 14 300 kr/kvm till cirka 18 800 kr/kvm. För utom den allmänt positiva utveckling en av marknadsvärdena i Stockholm har bolaget under perioden sålt av äldre fastigheter i ytterstaden. Detta har vägts upp av att nyproduktionen skett i mer centrala lägen med fastig heter som genererat högre driftnetton och därmed bidragit till den positiva marknadsvärdeutvecklingen. SÖDERMALM GRÖNDAL DANVIKSKLIPPAN ASPUDDEN AXELSBERG MIDSOMMARKRANSEN ÅRSTADAL HAMMARBY SJÖSTAD ÅRSTA VÄSTERTORP ENSKEDE GÅRD HAMMARBYHÖJDEN ANTAL LÄGENHETER G:A ENSKEDE SOLBERGA FRUÄNGEN LÅNGBRO ENSKEDEDALEN STUREBY ÄLVSJÖ CENTRUM BAGARMOSSEN 1501–1850 SVEDMYRA SKARPNÄCKS GÅRD TALLKROGEN BANDHAGEN 1001–1500 HÖGDALEN GUBBÄNGEN RÅGSVED HÖKARÄNGEN 501–1000 FAGERSJÖ 301–500 LARSBODA FARSTA 101–300 FARSTA STRAND 0–100 017 andel lägenheter efter Byggår LÄGENHETSSTORLEKAR Byggperiod Antal Andel 1945–1959 7 994 42,1% 1960–1974 4 965 26,2% 2005–> 3 023 15,9% 1930–1944 1 487 7,8% –1929 1 046 5,5% 1975–1989 342 1,8% 1990–2004 119 0,6% 18 976 100% Totalt 8 000 6 000 4 000 2 000 0 < 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok > MARKNADSVÄRDEUTVECKLING 2010–2014 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 2010-12-31 Marknadsvärde (kr/m²) 2011-12-31 2012-12-31 2013-12-31 2014-12-31 Faktiskt antal bostäder (st) Beståndet 2010–2014 Marknadsvärde (mnkr) 2010 2011 2012 2013 2014 22 649 24 425 25 253 26 579 26 345 Marknadsvärde (kr/m²) 14 364 15 691 17 301 18 169 18 835 Antal bostäder 21 370 21 254 19 711 19 327 18 976 Sålda till brf –2 249 –767 –490 Sålda annan fastighetsägare Nyproduktion Tillskott ombyggnad Förvärv Objektsförändringar 018 — fast igh et er 424 5 651 –587 –784 –1 194 –32 159 273 137 79 7 10 148 4 –8 Bostäder — Lördagskväll på Dunderbacken i Axelsberg. Kollektivhuset med 61 lägenheter har funnits sedan 2010. I första hand bor här personer över 40 år utan hemmavarande barn. Under ett år tecknas närmare tvåtusen nya lägenhetsavtal. I kombination med den stora bostadsefterfrågan i S tockholm ställer detta stora krav på en effektiv uthyrningsprocess med kortast möjliga tid mellan uppsägning och nytecknande. Omsättning och kötider Under 2014 var omsättningen av bostä der 7,4 procent, vilket är något lägre än föregående år. Omsättningstalet innefat tar nytecknade avtal i befintligt bestånd, avtal tecknade för förturer, avtal för ung domslägenheter, byten via internkön och externa byten i enlighet med hyreslagstift ningen. Sammanlagt tecknades 1 819 nya avtal för bolagets befintliga bestånd varav 123 var kontrakt för ungdomslägenheter via bostadsförmedlingens ungdomskö. Genomsnittlig kötid för lägenheter i be fintligt bestånd uppgår till 9,9 år. Genom snittlig kötid för nyproduktioner varierar mellan 5,4–9 år. Vid årets slut fanns i beståndet 151 tomställda lägenheter varav merparten är tomställda inför kommande ombyggnation. Bolaget arbetar aktivt för att motverka olaga andrahandsuthyrning så att lägen heter där kontraktsinnehavaren inte har behov av bostaden ska komma bostadssö kande till del. Arbetet är också förknippat med trygghet för våra hyresgäster då vi som hyresvärd får god kännedom om och kontroll över vilka som bor i husen. Arbe tet resulterar i att ett hundratal lägenheter friställs för uthyrning varje år. Hyresförhandling I årets hyresförhandling företräddes bola get av Fastighetsägarna Stockholm. För handlingar resulterade i höjda bostadshy ror från och med mars med i genomsnitt 1,5 procent. Höjningen varierade inom ett intervall mellan 1,25–1,80 procent beroende på område, standard och byggnadstyp. Lägenhetsunderhåll Genom det hyresgäststyrda lägenhetsun derhållet, HLU, har våra hyresgäster stora möjligheter att påverka sitt boendet uti från egna behov och intressen. HLU inne bär att hyresgästerna med olika tidsin tervaller kan få målning, tapetsering och nya vitvaror. Hyresgäster som inte önskar underhåll får istället en rabatt på hyran. Underhållet kan även tidigareläggas mot en kostnad. HLU-systemet är uppskat tat och ger hyresgästerna stor valfrihet samtidigt som bolaget har god kontroll över lägenheternas underhåll. Som ett komplement till det underhåll som ingår i hyran finns även ett tillvalsutbud. Vid det årliga underhållserbjudandet i januari 2014 förstärktes kommunika tionen till hyresgästerna. Möjligheten att parallellt med HLU-åtgärder beställa tillvalsprodukter förtydligades, produkt presentationen på hemsidan förstärktes och kompletterades med en folder i syfte att inspirera och förklara de steg som sker från beställning till ett nyrenoverat hem. Under 2014 genomfördes 6 413 under hållsåtgärder varav målning och tapetse ring utgjorde cirka 45 procent. Andelen tillval ökade markant med närmare 10 procent till följd förändrat och utökat sortiment samt av förstärkta kommu nikationsinsatser. Vanligast förekom mande tillval var säkerhetsdörrar följt av nya köksluckor. Utvecklingsarbetet av 021 LU-erbjudandet har fortsatt under året med H ökade möjligheter att ta del av information och tjänster via hemsidan. Sociala aspekter i boendet Bolagets bostadssociala uppdrag innefattar bland annat uthyrning av försöks- och trä ningslägenheter och hantering av störnings ärenden. Med försöks- och träningslägenheter ges människor som av olika skäl står utanför bostadsmarknaden tillgång till ett eget boende. Årsmålet om 116 förmedlade försöks- och träningslägenheter har uppnåtts och vid årets Golv 16% utgång fanns sammantaget 372 försöks- och träningslägenheter i bolagets bestånd vilket är en ökning från föregående år. Hantering av störningar är viktigt, dels för att skapa trygghet hos de hyresgäster som upp lever störningar, dels för att stödja hyresgäster som upplevs som störande av grannar. Målet är att störningssituationer ska lösas på bästa möjliga sätt för alla parter. Arbetet är fram gångsrikt och endast ett fåtal ärenden har under året gått så långt som till avhysning. Målning/ tapetsering 46% Vitvaror 37% Under 2014 utfördes 6 431 HLU-åtgärder fördelat enligt figuren ovan. 8 121 hyresgäster avstod u nderhåll och delade på 8,4 miljoner kronor i rabatter. Kötider nyproduktion Medel kötid lägenhet Bostadskön Kommunala bolagens internkö Gyllene Ratten, Fruängen 6,4 2,2 1 rok 7,0 1,7 2 rok 6,7 2,0 3 rok 6,7 2,4 4 rok 5,6 2,9 Hallonbusken, Hasselbusken, Midsommarkransen 11,0 5,2 4 rok 10,1 5,2 5 rok 11,9 5,3 5,5 3,2 1 rok 7,8 4,0 2 rok 5,9 Sandhamn, Farsta 3 rok 5,2 1,0 4 rok 5,3 4,5 6,4 år 3,3 år Totalsumma 022 — bostä der — En ljus vårkväll i maj besöks visningslägenheten i Gyllene Ratten av människor i alla åldrar. Kanske kommer den här lilla killen att växa upp i de nya husen i Fruängen? — Gubbängens Centrum, byggår 1951. Arkitekten Curt Strehlenert (1910–1998) var verksam på HSB:s arkitektkontor och ritade flera centrumanläggningar från den tiden, till exempel Bandhagens Centrum. Lokaler Lokaler ger liv och karaktär till bolagets områden och erbjuder ett utbud av handel och service för boende och besökare. Lokalbeståndet utgörs i huvudsak av kommersiella lokaler. Bolaget äger och förvaltar även två centrumanläggningar. De kommersiella lokalerna utgör cirka 80 procent av lokalbeståndet. Övrig yta är mindre lokaler som hyrs ut för enklare verksamhet eller som förråd. Lokalintäkterna står för cirka 10 procent av bolagets totala hyresintäkter. Över hälften av lokal ytorna finns i de södra delarna av Stockholm med störst andel i Farsta. På nordvästra sidan finns det största lokalbeståndet i Rinkeby och i innerstaden på Norrmalm. I lokalbeståndet ingår även Perstorp 1 i Farsta som de kommande åren omvandlas till ett område med 590 nya bostäder. I nuläget finns här ett sjuk hem som avvecklas, temporära studentbostäder och ett av bolagets arbetskontor. Utvecklingsfastigheten med en vakansgrad om 25,9 procent påverkar den sammantagna vakansgraden för bolagets kommer siella lokaler vilken uppgår till 10,3 procent. Den marknadsrelaterade vakansgraden för lokalbestån det uppgår till 3,6 procent vilket svarar mot bolagets mål om en nivå som inte överstiger 4 procent. Centrumanläggningar Bolaget äger och förvaltar Årsta Centrum och Gubbängens Centrum, viktiga mötes- och handels platser för boende i dessa söderförorter. Under året har bolaget genomfört en större renoveringsinsats i Folkets Hus, Årsta Centrum. Åtgärderna har genomförts med stor hänsyn till de kulturhistoriska värden som finns i fastigheten från 1947. Stolarna i salongen, hydrauliken i golvet, hurtsar i loger och lingångarna som används i scenografi har restaure rats och taket till byggnadernas ateljéer har renove rats. Den snart 70-åriga lokalen har därmed getts en fortsatt funktion att kunna användas för kultur- och mötesaktiviteter. I Gubbängens Centrum har en av byggnaderna under året genomgått renovering av fasader och fönster. I ett samarbete med Trafikkon toret har gångstråket mellan bolagets fastigheter och tunnelbanan getts ett ansiktslyft. Uthyrningsarbetet för Rinkebystråket har pågått under hela byggperioden. Med ett affärskoncept som har tyngdpunkt i ett matutbud, skapas med rätt aktörer en mix av restauranger och service. Över 70 procent av lokalytan om 3 700 m² var kontrakterad vid årets utgång. När handelsplatsen öppnar 2015 kommer utbudet i området att kompletteras med service och handel i regi av 26 olika aktörer. Kontorslokaler Under året har Kvarnspelet 4 vid Askebykroken i Rinkeby renoverats till en modern kontorsfastighet. Här flyttade Kulturförvaltningen och Familjebostä ders arbets- och besökskontor för området under hösten samman i gemensamma lokaler. Kultur förvaltningen med cirka 120 anställda lämnade lokaler i City och etableringen i Rinkeby utgör ett välkommet tillskott av arbetsplatser i området. Förvaltningens lokaler är utformade för aktivitets baserad kontorsverksamhet och förvaltningen och bolaget delar möteslokaler och reception. Bolagets huvudkontor finns i Torkhuset 1 vid Sickla Kaj i Hammarby Sjöstad. Efter tidigare års intensiva uthyrningsarbete är fastighetens 2400 kvm fullt uthyrda. familjebostäders Största hyresgäster Yta kvm Område Farsta Sjukhem Farsta Stadsdelsförvaltning 5 552 Farsta Lilla Adolf Fredriks skola Norrmalms stadsdelsförvaltning 3 427 Vasastan Kunskapsskolan 3 249 Sockenplan Hotell Hitman 1 733 Norrmalm Coop 1 666 Älvsjö Centrum Kulturförvaltningen 1 492 Rinkeby Coop 1 229 Gubbängen Enskede-Vantör-Årsta Stadsdelsförvaltning 1 200 Årsta 025 Förvaltning och drift av bolagets fastigheter sker med fokus på trygga och attraktiva boendemiljöer för våra hyresgäster och på en stabil driftnettoutveckling. Med detta skapas även förutsättningar för en långsiktig värdetillväxt av fastighetsinnehavet. Förvaltning Förvaltningsorganisationen är samlad i en fastighetsavdelning med enheter för förvaltning, drift, uthyrning, lokaler, kundservice och teknik- och säkerhet. Förvaltningsenheten består av tio förvalt ningsteam. Teamen leds av en förvaltare och består av husvärdar, fastighetsskötare och reparatörer. Till varje team finns även drifttekniker och kundservice handläggare kopplade. T eamindelningen är gjord med hänsyn till dels geografi, dels förvaltningsförut sättningar mot bakgrund av område och bestånds karaktär. Under året har bolagets förvaltningsorganisation justerats, från elva till tio förvaltningsteam. Vid om organisationen 2013 anpassades förvaltningsorgani sationen till det bestånd bolaget var tänkt att inneha efter en omfördelning av fastigheter 2014 mellan Familjebostäder, Stockholmshem och Svenska Bo städer. Denna omfördelning kunde inte genomföras på grund av ett förhandsbesked om beskattning från skatterättsnämnden varpå antalet förvaltningsteam fick justeras. Driftnettoutveckling Driftnettot för 2014 uppgår till 575 kr/kvm vilket är ökning en jämfört föregående års 392 kr/kvm. Ökningen från 2013 går till största del att hänföra till en effekt av minskade underhållskostnader till följd av de investeringar i fastighetsunderhåll som möj liggjordes av Stimulans för Stockholm 2009–2013. Påverkan till följd av nytt redovisningssystem (K3) samt minskade värmekostnader bidrar också. Produktindex 2014 Årligen genomförs en enkät där hyresgästerna bland annat får värdera utemiljö, allmänna utrym men och den egna lägenheten. Detta sammanvägs 026 sedan i ett så kallat produktindex. Efter att 2013 haft ett försämrat resultat för produktindex vände i år trenden åter uppåt med ett index om 78,2 procent att jämföra med 77,3 procent året innan. Uppgången kan till största delen kopplas till ökade värden för upplevelsen av utemiljön och allmänna utrymmen då bolaget förstärkt uppföljning av städoch markentreprenader. Även utveckling av enhetliga arbetssätt för rondering av fastigheter har medverkat till resultatet. Produktindex uppvisar fler positiva siffror. 94,6 procent av de svarande anger att de trivs ganska eller mycket bra i sin lägenhet. Upplevelsen av lägenhetens inomhusklimat under vinterhalvåret får ett förstärkt värde i de områden där bolaget satsat på energieffek tiva system för bättre inomhusmiljö. Bolaget har även under året fortsatt med installation av elektronisk låsning både i portar och i hissar. Detta i kombi nation med de investeringarna i ökad trygghet i källarutrymmen som gjorts, så kallat Trygghetspaket, har gett resultat i kundenkäten. Det sammantagna värdet för trygghet landar i år på 79,4 procent (jmf 2013: 77,7). Kvalitetsutveckling Bolagets samlade förvaltningsorganisation är utfor mad för att ge förutsättningar för enhetliga rutiner och arbetssätt över hela beståndet. En samlad organisation medverkar även till intern och extern effektivitet. Arbetet med att etablera en kvalitetssäkrad process där uppföljning och säkerställande av entreprenad uppdrag, myndighetskrav och fastighetsägaransvar hanteras enhetligt och systematiskt har under året fokuserats kring framtagande av ett it-baserat stödsys tem. Systemet kommer att implementeras under 2015. Under året påbörjades även en vidareutveckling av felanmälanprocessen. Med ett nytt arbetssätt förstärks uppföljning och kvalitetssäkring samtidigt som informationen till hyresgästen på Mina Sidor om å tgärdsstatus utvecklas och förbättras. Hante ringen av felanmälan innefattar en mycket stor grupp medarbetare. Stor vikt har därför lagts vid intern kommunikation och medarbetarnas inflytande och delaktighet i förändringsarbetet. Våra medarbetares arbetsdagar innefattar en stor mängd möten och samtal med människor. Som i alla verksamheter av den karaktären kan ibland hotfulla situationer uppkomma i möten med människor som av olika skäl inte mår bra eller känner sig trängda och frustrerade. Som en del i arbetet för en trygg och säker arbetsmiljö har medarbetare därför under året utbildats i och samtalat om hot, våld och konflikt hantering. Trygghet och brandsäkerhet Bolaget bedriver ett förebyggande och systematiskt riskhanteringsarbete för att de sårbarheter, hot och risker som verksamheten kan utsättas för ska minimeras. Arbetet säkerställer en trygg och säker miljö för hyresgäster, medarbetare och fastigheter. Bolaget samarbetar även med systerbolagen Svenska Bostäder och Stockholmshem om säkerhets- och trygghetsfrågor. Brand är den händelse som kan förorsaka de största och svåraste skadorna för människor och egendom. Under året har bolaget fortsatt arbetet med att byta brandvarnare i hela beståndet. Insatsen påbörjades 2013 och kommer att vara färdigställd 2015. Bolagets nyproducerade lägenheter utrustas med konceptet Brandsäkert Hem vilket innebär att brandvarnare kompletteras med brandsläckare, brandfilt och spis fläkt med automatisk släckutrustning. Inför december, som statistiskt är den månad då flest bostadsbränder uppkommer, genomfördes en informationsinsats för att uppmärksamma hyresgäs terna på vikten av att ha kontroll över tända ljus och påslagna spisplattor. Ett direktutskick till alla hushåll, artiklar i kundtidningen om brandsäkerhet och hur det är att drabbas av en bostadsbrand kompletterades av information i alla portar. Tillgänglighet Nästan alla känner någon som har en funktions nedsättning och ur ett livscykelperspektiv är alla beroende av en tillgänglig miljö. Att funktionsförmå gan avtar är en naturlig del i det normala åldrandet, och möjligheten till kvarboende för äldre är därmed en viktig fråga. Bolagets arbete för tillgänglighet och delaktighet har ytterst sin utgångspunkt i FN:s kon vention om mänskliga rättigheter för personer med funktionsnedsättning och vilar även på Stockholms stads program för delaktighet. Bolagets byggstandard har försetts med åtgärder utöver lagkrav för att underlätta äldres kvarboende; placering av vägguttag, förhöjda toalettstolar med resningshandtag, kakelsättning i avvikande färg för kontrast, stödhandtag i dusch samt spisvakt med släckningsutrustning. Ett kontinuerligt arbete för att i befintligt bestånd samband med markprojekt tillgängliggöra entréer har fortsatt tillika arbetet med att kontrastmarkera trapphus i samband med reno veringar. Vidare har bolaget under året genomfört insikts- och bemötandeutbildningar för personalen, en satsning som fortsätter med fler personalgrupper under 2015. Särskild hänsyn till tillgänglighetsfrå gor beaktades även samband med utvecklingen av bolagets webbplats. Fakta Förvaltningsteam — Med Trygghetspaketet förvandlas mörka, otrygga källare till ljusa, moderna lokaler. Säkerheten och tryggheten ökar för de boende. Antal lgh Snitthyra kr/kvm Lokalarea kvm Antal lokaler Snitthyra kr/kvm Marknadsvärde 2014 tkr Rinkeby 1 515 1 136 18 724 131 1 166 1 502 102 Tensta Västerort 1 419 1 044 6 783 133 747 1 457 593 Bandhagen 1 885 1 145 5 787 193 778 1 843 672 Gubbängen Enskede 2 132 1 221 27 549 391 1 094 2 443 440 Farsta Centrum 2 273 1 171 19 060 232 938 2 658 225 Farsta Strand 2 148 1 101 6 942 128 870 2 195 569 Rågsved Högdalen 2 179 1 112 9 923 135 1 087 1 824 849 Älvsjö 1 587 1 362 8 627 135 1 443 3 026 814 Innerstaden Norra 1 595 1 546 30 221 251 2 141 4 421 944 Innerstaden Södra 2 243 1 406 33 195 276 1 620 4 970 794 18 976 1 220 166 811 2005 1 362 26 345 002 Summa /snitt förva lt n i ng — 029 Service Bolagets hyresgäster ska möta en modern, professionell och serviceinriktad organisation. Mötet med bolaget ska också ge en positiv kundupplevelse. För att ytterligare höja kundnöjdheten har året innefattat en rad samverkande utvecklingsprojekt. Satsningen från 2013 på en samlad kundservice och ”ett nummer in” för alla kundärenden fortsätter att ge resultat med ökad tillgänglighet och förbättrade svarstider. Med ett samlat nummer som kommuniceras brett till hyres- och lokal hyresgäster har antalet samtal via växeln minskat vilket ger vinster för såväl kund som bolag. Kunden kommer direkt till rätt handläggare istället för att kopplas runt och växelkostnaden som baseras på antal samtal kan minska. Även ärenden till hyresdebiteringen minskar då allt fler enklare ärenden hanteras av kund servicefunktionen. Handläggarna kan istället prioritera tid till mer komplicerade kundärenden vilket ökar kvalitet och effektivitet. Bättre betyg för service Årligen genomförs en kundundersökning där hyresgästerna får skatta service och kvalitet i sitt boende. Med undantag för 2013 har bolaget under många år haft en positiv utveckling för hur hyresgästerna upplever bolagets service. Årets resultat visar att hyresgästerna upplever att bola get höjt servicenivån. 2014 når servicein dex 82 (jmf 2013: 80,1) och slår därmed toppnoteringen från 2012 (81,3). Förvaltningsteamen har lagt stort fokus på rondering och avtalsuppfölj ning och det sammantagna värdet för frågorna om ”rent och snyggt” ökar med 4,5 procentenheter och hamnar på 74,1 procent. Hyresgästerna upplever att bolaget tar dem och deras boende på allvar. Det sammantagna värdet för ”Ta kunden på allvar” ökar till 89,5 procent. Omdömena knutna till bemötande ligger på 90 procent positiva svar. 86,6 procent (jmf 2013: 85,5 procent) tycker att hjälpen varit ganska eller mycket bra i samband med att de anmält fel i fastigheten eller i den egna lägenheten. Responsiv servicewebb Under våren lanserade bolaget en ny webbplats och med detta togs klivet från en statisk webbplats för informations givning till en responsiv servicewebb. Webbplatsen, med hyresgästernas Mina Sidor, utgår från hyresgästernas behov av tjänster och interaktion och syftar till att förenkla deras vardag. Tjänsterna på Mina Sidor har utvecklats genom att innehållet anpassas till den hyresgäst som loggar in och tjänsterna är mer lättöver skådliga. Flera av tjänsterna, t ex felanmä lan, har förbättrats och den fastighetsnära informationen har utökats. Efter sommaren gjordes en undersök ning som visar att 82 procent av besökar na anser att de har nytta av tjänsterna på Mina Sidor. Den tjänst som används mest är tvättstugebokning, följt av felanmälan. 031 — Via bolagets fibernät har hyresgästerna tillgång till internetuppkoppling med upp till 1 Gbit/ sekund. Via Qmarket finns ett utbud av olika leverantörer av TV, bredband och telefoni som passar alla typer av användare. Utvecklingen av den nya webben är en del av bolagets verksamhetsutveckling för kund och service. Lanseringen samverkar med utvecklingen av en ny felanmälan process där nya arbetssätt i förvaltnings organisationen förbättrar återkopplingen på felanmälan. Hyresgästen kan därmed t ex följa status för sitt ärende på Mina Sidor. Under 2015 kommer husvärdar och kundservice dessutom att skicka meddelan den angående felanmälan och annan fastig hetsrelaterad, aktuell information via Mina Sidor. Kundkommunikationen har även utvecklats genom införande av en smsfunktion där påminnelser och meddelan den kan skickas till hyresgäster. Ytterligare utveckling av funktionen har påbörjats för att sms ska kunna skickas ut automatisk vilket kommer möjliggöra än bättre service och möjlighet till uppföljning. Den nya webben möjliggör fortsatt kvalitetsutveckling och affärsstöd. Kom mande planer innefattar effektivisering av t ex uthyrning av lokaler, garage och p-platser genom lösningar för e-legitime ring vilket kommer öka servicenivån och minska administrationen. Varje år välkomnar bolaget ett stort antal nya hyresgäster och det första mötet med den nya kunden är viktigt både för den kommande relationen och för varu märket. Ett arbete för att utveckla rutiner, bemötande och kommunikation kopplat till in- och utflyttning har därför inletts. Nya arbetssätt ska säkerställa att nya kunder ges de bästa förutsättningarna att komma igång i sitt nya boende. 032 — serv ice Bredband, TV och telefoni Alla bolagets fastigheter är anslutna till ett fibernätverk som möjliggör leverans av bredband, TV och telefoni med hög prestanda. Under året tillträde en ny kommunikationsoperatör fibernätet vilket gett vinster för såväl hyresgäster som för bolagets fibernätsaffär. Antalet tjänste leverantörer är efter bytet fler vilket ger ökad valfrihet för hyresgästerna då de väljer leverantör av bredband, TV och/eller telefoni. En ökad konkurrens skapar även förutsättningar för lägre priser. Den nya avtalskonstruktionen grundas på antalet anslutna kunder, vilket ökar bolagets intäkter och minskar bolagets affärsmäs siga risk. Avtalet ger även en affärsmodell som stärker operatörens incitament att öka penetrationsgraden av kunder som köper tjänster, vilket i sin tur kommer att öka attraktiviteten vid framtida upphand lingar. Sociala medier Bolaget följer samhällsutvecklingen och anpassar utbudet av kanaler i takt med den förändring av kommunikationsvägar som sker. Sedan 2012 möter bolaget sina målgrupper och intressenter på Facebook. Under året har bolaget startat ett Twitter konto som fokuseras till bolagets arbete för det växande Stockholm med nypro duktion och satsningar i tyngdpunkterna Farsta, Rågsved och Rinkeby. För att stärka arbetsgivarvarumärket och nå presumtiva medarbetare har bolaget även börjat arbeta med Linkedin. Underhåll och ombyggnation Med en långsiktig planering av underhåll och ombyggnation säkerställs en prioritering av de insatser som krävs för att bolagets fastigheter ska uppfylla gällande krav och erbjuda goda boendemiljöer. Planeringen vårdar och utvecklar även det förmögenhetsvärde som bolaget med sitt fastighetsinnehav förvaltar för Stockholms stads räkning. Underhållsåtgärder Åren 2009–2013 investerade bolaget ge nom satsningen Stimulans för Stockholm drygt 2 miljarder kronor i omfattande upprustningar. I årets underhållsplan fanns sammantaget cirka 250 åtgärder av olika investeringsgrad. Som exempel kan nämnas byte av brandvarnare i hela beståndet, fortsatt satsning på solceller, OVK (obligatorisk ventilationskontroll, funktionskontroll av ventilationssystem) samt markåtgärder i fastigheter som undergått underhållsinsatser under stimu lansperioden. Ett stort antal av de genomförda pro jekten är energibesparingsåtgärder. Mest frekvent är injusteringar av värmesystem. Företrädelsevis har energiåtgärderna gjorts i fastigheter där bolaget tidigare med stimulanspengar gjort investeringar i klimatskalsåtgärder med nya fasader och fönster samt nya värmesystem eller undercentraler. Prioriteringen av energi besparingsåtgärder bidrar till stadens klimatmål och har samtidigt en positiv effekt på värmekostnaderna, den absolut största kostnaden för ett fastighetsbolag. Ombyggnationer Bolaget har en ombyggnadsplan som sträcker sig till och med 2020 och som inkluderar företrädelsevis innerstads fastigheter från stadens äldre årsringar. Under året har tre ombyggnationsprojekt pågått. Torkan 17 Norrmalm (byggår 1889), O rmen Större 1 Södermalm (byggår 1890) samt Limkakan 4 Gubb ängen (byggår 1964). Hyresgästperspektivet Underhållsåtgärder och ombyggnationer har stor inverkan på de hyresgäster som bor i husen. Under året har ett struk turerat arbetssätt för kommunikation i underhålls- och ombyggnadsprojekt introducerats. Projekt med åtgärder av återkommande karaktär följer en rutinsatt kommunikationsprocess med tillhörande mallar. Utifrån projektpla nens risk- och sårbarhetsanalys görs en analys av kommunikationsbehovet. Kom munikationen och dialogen med berörda hyresgäster ska bidra till en positiv kund upplevelse, skapa rätt förväntansnivåer hos hyresgästerna och stödja ett effektivt genomförande av projektet. Kommunikations planeringen utgår från hyresgästens perspektiv och utgör del i de överväganden som görs i projektstyrningen. Tre projektexempel Kaggen 1 Tallkrogen. Fastigheten med byggår 1950 innefattar 161 lägenheter och 21 lokaler. Fastigheten ingick i ett större bestånd som bolaget övertog från Svenska Bostäder 2009 och underhållsåtgärder har skjutits på tiden då intresseanmälan för ombildning till bostadsrätt inkommit. Då ombildning inte kom att ske återfördes Kaggen 1 till underhållsplanen för åtgärder under 2014. Underhållet innefattade fönsterbyten och fasadrenovering med tilläggs isolering i syfte att minska energiförbrukningen med 12 procent samt förbättra inomhusmiljön genom att minska buller och drag. Genom renoveringen av fasaden återställdes även fastighetens ursprungliga utseende av tidstypisk 50-talskaraktär. Borrsvängen 7 Gubbängen. Fastigheten från 1951 innefattar 56 lägenheter och 21 lokaler. Borrsvägen har tidigare hämtat värme och varmvatten från en närliggande central i annan fastighet. I samband med ombyggnation av den fastigheten har Borrsvägen försetts med egen värmecentral, solfångaranläggning och bergvärme. Åtgärder som förbättrar energi prestandan och minskar koldioxidbelastningen till följd av husens uppvärmning. Torkan 17 Norrmalm. Fastigheten tillhör bolagets äldre bestånd och är uppförd 1889. En genomgripande ombyggnation har genomförts för att ge fastigheten modern standard samti digt som de kulturhistoriska värdena bevarats. Ombyggnationen innefattade stambyte, nya kök och badrum, nya elinstallationer, ny ven tilation, nya ytskikt i lägenheter och allmänna utrymmen, ny sophantering, nya fönster samt renovering av tak och fasad. Samtidigt tillfördes sju nya lägenheter genom att kontorslokaler och vindsytor byggdes om till bostäder. — Torkan 17, Norrmalm. I början av december flyttade hyresgästerna in i den nyrenoverade fastigheten från 1889. 036 — u n der h å ll och ombyggnat ion — Detaljbild från visningslägenheten i Gyllene Ratten, Fruängen. I snart åttio år har hyresrätten varit viktig för Stockholms utveckling och Familjebostäder har sedan starten 1936 varit en av nyckelaktörerna i framväxten av stadens årsringar. Bolaget står nu redo att med en hög nyproduktionstakt medverka till uppförandet av de 40 000 nya bostäder som Stockholm behöver på vägen fram till 2020. Nyproduktion Rustade för hög byggtakt planerade projekt tidigare i processen, Familjebostäder har de senaste åren haft med brev till närboende hyresgäster och svårigheter att nå upp till byggstartsmålen. publicering av projekten på webbplatsen i Sedan fyra år tillbaka har bolaget därför många fall redan vid inriktningsbeslut. satsat stort på att förstärka och bredda Bolaget initierade under året ett samar projektutvecklingen och säkra byggbar bete med systerbolagen Svenska Bostäder mark. Bolaget utvecklar projektidéer dels och Stockholmshem för att ta fram ett så på egen mark där det finns möjlighet till kallat Stockholmshus. En hustyp som kan förtätningar, dels inom stadens stads uppföras kostnadseffektivt och med rim utvecklingsområden. Projektportföljen liga hyror på olika platser runt om i staden. förstärks även med lämpliga förvärv av Projektportföljen växer projekt eller fastigheter. Arbetet grundas på en ackvisitionsplan som säkerställer Det förstärkta ackvisitionsarbetet gav god att beståndet växer i enlighet med stadens utdelning med 1 013 erhållna markanvis översiktsplan och i förvaltningsmässigt ningar under året, företrädelsevis i söder fördelaktiga lägen. ort. Därutöver tillkommer ytterligare cirka Parallellt med en förstärkt projektut 480 säkrade byggrätter genom förvärv. veckling har bolaget även förändrat orga Bolaget har under 2014 haft femton nisation och arbetssätt för nybyggnation. projekt i detaljplaneläge. Utöver de detalj Allt i syfte att i hög takt bygga högkvali planer som pågår har bolaget ytterligare tativa bostäder för långsiktig förvaltning. drygt 1 000 bostadslägenheter som är Projektutvecklare, projektledare och markanvisade men ännu ej detaljpla expertkunniga inom olika sakområden nestartade. Sammantaget utvecklar arbetar nära bolagets medarbetare med bolaget projekt som under perioden kompetens och erfarenhet av fastighets 2015–2019 kommer att ge minst 3 300 förvaltning och drift. Under året har även byggstarter varav 760 studentlägenheter. en ny byggstandard för bolaget utvecklats Det ger en god prognos för den fördubb och sjösatts. Byggstandarden säkerställer ling av byggstartstakten, 1 000 per år från en hög och enhetlig kvalitet i bostadspro 2017, som meddelades i den nya majorite duktionen och en systematisk erfarenhets tens ägardirektiv under hösten. återföring från genomförda projekt. Det byggstarter som var planerade Bolaget har också börjat kommunicera till 2014, Brevlådan i Svedmyra och 039 Fakta Verksamhetsår 2014 Färdigställt Byggstart 135 bostäder Gyllene Ratten 1, Fruängen 80 lägenheter Hasselbusken 1, Midsommarkransen 13 radhus Hallonbusken 3, Midsommarkransen 7 radhus Sandhamn 1, Farsta 35 lägenheter 2013 275 bostäder 186 bostäder Kållandsö 4, Farsta 27 lägenheter Hasselbusken 1, Midsommarkransen 13 radhus Pendlaren 1, Älvsjö 104 lägenheter Hallonbusken 3, Midsommarkransen 7 radhus Gotska Sandön 2, Hjorthagen 109 lägenheter Gyllene Ratten 1, Fruängen 166 lägenheter Sandhamn 1, Farsta 35 lägenheter 2012 173 bostäder 139 bostäder Båtklubben 8, Hammarby Sjöstad 14 lägenheter Pendlaren 1, Älvsjö 104 lägenheter Perrongen 1, Älvsjö 99 lägenheter Sandhamn 1, Farsta 35 lägenheter Kållandsö 4, Farsta 60 lägenheter 2011 637 bostäder 196 bostäder Fodringsägare 1–3, Axelsberg 70 lägenheter Kållandsö 4, Farsta 87 lägenheter Surtsö 1, Kista 127 lägenheter Gotska Sandön 2, Hjorthagen 109 lägenheter Välgången 1, Stadshagen 123 lägenheter Lusten 1, Stadshagen 203 lägenheter Årstastråket etapp 1, kunde inte ske som planerat. Projektet i Svedmyra överklagades och projektet i Årsta kunde inte starta på grund av att en renovering av tvärbanan sköts på framtiden. Älvsjöstaden – en ny årsring i stadsväven Bolaget har under året säkrat ytterligare byggbar mark i Älvsjö. Tillsammans med JM AB förvärvades Kabelverket, en fastighet med kontors- och industri byggnader där tidigare LM Ericsson varit verksamt. Förvärvet av Kabelverket kompletterar parternas för värv från 2012 av Sandaletten i närliggande kvarter. Vidare har bolaget i området även en markanvisning för studentbostäder, Prästgårdshage. I sammantaget tre etapper kommer dessa fastigheter bebyggas med minst 1 500 nya bostäder under åren 2015–2022, varav minst 700 bostäder blir hyresrätter att ägas och förvaltas av Familjebostäder. Genom att omvandla tidigare verksamhetsområden till bostadsområden växer en helt ny årsring fram i stadsväven runt Älvsjö Centrum – Älvsjöstaden. Välkommen hem! Under året har 135 lägenheter färdigställts för inflytt ning. Den sista etappen i Sandhamn Farsta om 35 lägenheter hade inflytt i början av året. Husen längs med Ågesta Broväg har sammantaget 70 bostäder och är ritade av Bergkrantz Arkitekter. Stadsradhus i 30-talskvarter Hasselbusken och Hallonbusken Midsommarkran sen är tjugo nybyggda stadsradhus längs med Krans bindarvägen där inflyttning startade under våren. Projektet är ett samarbete med Besqab som inom projektet uppfört arton bostadsrättsradhus. Husen är ritade av Petra Petersén vid Real Ar chitecture, Berlin. Det finns två olika hustyper om fyra respektive fem rum och kök. Alla radhus har en stor takterrass i söderläge samt en liten uteplats och förråd i markplan mot den skyddade baksidan. Varje lägenhet har egen uppvärmning i form av en frånluftsvärmepump. Fasaderna färgsattes en beige ton för att matcha den övriga 30-tals bebyggelsen längs Kransbindarvägen. Inom projektet uppförde även F amiljebostäder en förskola som senare såldes till Sisab. Uttjänt motell blir bostadskvarter Längs med Södertäljevägen/E4 låg tidigare ett motell som rivits för att ge plats för sammantaget 1 000 nya lägenheter i Fruängen. 166 av dessa är hyresrät ter uppförda av Familjebostäder i nyproduktionen Gyllene Ratten. Arkitekter är Gabriele Kallmen och Gerhard Herkommer, BAU – Byrån för Arkitektur och Urbanism. Husen har 4–7 våningar i en öppen kvarterslösning där ett fristående gårdshus har ge nomsläpp från gatan på båda sidor. Med detta skapas en öppen men samtidigt privat gårdsmiljö för de boende, parallellt med att kontakten med gaturum met bevaras. Uthyrningen sker i fyra etapper med start i juni 2014 och fram till maj 2015. För att ge möjlighet för fler att ta del av en nyproducerad hyresrätt har all män visning arrangerats vid två tillfällen i samband med att lägenheter publicerats för intresseanmälan hos Bostadsförmedlingen. Visningarna lockade både besökare som redan anmält intresse för en lägenhet i husen och andra som precis börjat fundera på en förändring av sitt boende. Planerade byggstarter 2015 Årstastråket etapp 1 186 lägenheter Brevlådan Svedmyra 127 lägenheter Giggen Tallkrogen 70 lägenheter Älvsjöstaden etapp 1 133 lägenheter Totalt516 lägenheter Sällheten 1, Stadshagen 76 lägenheter Båtklubben 8, Hammarby Sjöstad 38 lägenheter n y produk t ion — 041 — Solcellerna i Rinkeby ingår i Norra Europas största solcellsanläggning. 3 900 kvm solceller producerar en fjärdedel av fastigheternas elbehov. Energi Bolagets energistrategi vägleder och prioriterar åtgärder för att minska energiåtgången och bidra till minskat utsläpp av växthusgaser. Strategin är bolagets verktyg för att medverka till måluppfyllelsen av stadens miljöprogram och visionen om ett fossilbränslefritt Stockholm 2050. Energiprestanda Energiförbrukning är bolagets största kli matpåverkande faktor samtidigt som vär mekostnader utgör den enskilt största drift kostnaden. Fastigheternas energiprestanda är därmed central vid såväl underhåll som ombyggnation och nyproduktion. Bolagets nyproduktion planeras för byggnation i enlighet med Miljöbyggnad Silver och bolagets nya byggstandard har anpassats för att klara denna målsättning. Avseende energiprestanda är kravet dock i nivå med Miljöbyggnad Guld, 55 kWh/ kvm köpt normalårskorrigerad energi. Vi samlar vårt miljöarbete för nyproduktion i miljömålet EMP (Energi- och Miljöprestan da) där energi- och miljökraven följs upp. Under 2014 certifierades Kållandsö 4 i Farsta som byggdes 2012 med Miljöbygg nad Silver. Under året erhöll bolaget även markanvisning för nyproduktion i Nock ebyhov, Bromma där ett miljöspetsprojekt planeras för Miljöbyggnad Guld. Prelimi när byggstart 2016. Energieffektivisering Vid underhåll och ombyggnationer pla neras för energieffektiviseringar som ska bidra till målet att minska bolagets totala energiförbrukning med 10 procent fram till 2015 och med 20 procent till 2020 (jämförelseår 2011). Lönsamhetskalkyler i projektering samt driftoptimering och driftuppföljning är de verktyg som används i arbetet. Utvärderingar visar att energibe hovet minskat med cirka 15–20 procent i åtgärdade fastigheter. 2014 uppnåddes bolagets årsmål om 2,5 procent minskat energibehov jämfört föregående år och resultatet uppgick till en energieffektivisering om 2,6% procent. Flera faktorer bidrar till måluppfyllelsen och bland det viktigaste finns minskat värmebehov för de fastigheter som fått nya energifönster samt tilläggsisolering av fasad och vind. Bolaget har även byggt om och byggt nya undercentraler vilket möjliggör effektivare styrning och jämnare tillförsel av värme per fastighet. Energibehovet ligger i snitt på 164,6 kWh/kvm och bolagets bedömning är att energieffektiviseringsmålet om 10 pro cent för perioden 2012–2015 kommer att uppfyllas. För att ytterligare förstärka driftoptimeringen kommer bolaget bland annat under 2015 att fortsätta utbyten av styrfunktioner och ny regleringsteknik. Bo laget fortsätter även optimering av instal lationer för ventilationsåtervinning, såsom värmepumpar och FTX-aggregat. Förnybar energi Vid all nyproduktion är inriktningen att ha egen produktion av solenergi och vid ombyggnation utreds alltid förutsättning arna för detta. Under 2014 färdigställdes installationen av 3 900 kvm solceller på fastigheter i Rinkeby. Solcellerna bidrar med 500 000 kWh förnybar el och till skottet utgör med detta 25 procent av fastighetselen i berörda fastigheter. Då energieffektiviseringar såsom ventila tionsåtgärder ofta innebär ett ökat elbehov i fastigheten är kompletteringsinsatser med förnyelsebara energikällor såsom solceller eller solpaneler ett område som bolaget tror kommer att öka. Under året har bolaget även beslutat att utarbeta en särskild elplan för att långsiktigt verka för att elbehovet i beståndet minskar på motsvarande sätt som görs för fjärrvärmebehovet. 043 Miljö — Hyresgästerna på Björksundsslingan i Bandhagen tredubblade sin matavfallsinsamling. Matavfallskampen rullade sedan vidare till Stureby och Svedmyra. I egenskap av fastighetsägare har Familjebostäder ett stort miljöansvar och verksamhetens klimatpåverkan innefattar många områden där bolaget ska ligga i framkant. Vid sidan av el- och energiförbrukning fokuserar bolaget i sitt miljöarbete på åtgärder inom avfallshantering, byggnation, transporter och upphandling. För att minska miljöpåverkan och säkerställa arbetssätt som ger ständiga miljöförbättringar är bolaget miljöcertifierat enligt ISO 14001. Extern miljörevision genomförs två gånger årligen med extern revisor från certifieringsorganet SP Sveriges Tekniska Forskningsinstitut. Vid årets revisioner framkom att miljöledningssystemet är väl anpassat till verksamheten och ger ett strukturerat arbets sätt. Revisorerna konstaterade att de företags övergripande miljömålen är högt satta men att måluppfyllelse till viss del redan nås med en god prognos för måluppfyllelsen ytterligare kommer att öka. Nyproduktion med miljökrav Familjebostäders nyproduktion planeras för Miljö byggnad Silver vilket innefattar krav på energi, inomhusmiljö och materialval. Nyproduktionerna utvärderas genom vårt miljömål kallat energi- och miljöprestanda (EMP) där ställda miljökrav följs upp och poängsätts. EMP utvärderas vid två tillfällen. Vid slutbesikt ning poängsätts miljöanpassad avfallshantering samt andel miljögodkända byggvaror granskade i Byggva rubedömningen. Bolaget har en produktlista som på rumsnivå anger vilka produkter som av miljö- och hälsoskäl ska bedömas. Entreprenörer ska redovisa en produktlista med minst 100 miljöbedömda och godkända produkter för att få en godkänd slutbe siktning. Vid garantibesiktning, cirka två år efter färdigställande, poängsätts energianvändningen samt inomhusmiljön. Avseende inomhusmiljö genomförs brukarenkät samt uppföljningar av godkänd OVKbesiktning och radonhalter. Brukarenkäten går ut till alla hushåll där hyresgästen har möjlighet att skatta hur de upplever sin inomhusmiljö när det gäller temperatur, ventilation och buller. Bostadsfastigheterna Hallonbusken/Hasselbusken och förskolefastigheten Snöbärsbusken i Midsom markransen har utvärderats 2014 för EMP-slutbesikt ning och ställda miljömål har uppnåtts. Fastigheterna Lusten, Välgången och Sällheten på Kungsholmen samt Båtklubben i Hammarby Sjöstad 044 har utvärderats 2014 för EMP-garantibesiktning. Familjebostäders egna krav på energiprestanda har inte uppnåtts även om energikraven enligt lagkraven/ BBR har klarats. Avseende inomhusmiljö har målet delvis uppnåtts. Ökad matavfallsinsamling Andelen matavfall som sorteras ut ska öka kraftigt i Stockholm. Familjebostäder har under flera år investerat i så kallade bottentömmande markbehål lare och matavfallssortering finns nu i över hälften av fastigheterna. Bolagets ambition är att fortsätta utöka tillgången och parallellt även aktivt arbeta för att maximera användningen av behållarna. Det lyckade pilotprojektet Matavfallskampen på Björksundsslingan i Bandhagen avslutades i slutet av januari. Cirka 500 hyresgäster bjöds in att lagvis tävla om att sortera ut så mycket matavfall som möj ligt. Under de cirka tre månader som tävlingen pågick i det närmaste tredubblades mängden och de allra flesta fortsatte att sortera efter mätperiodens slut. Efter utvärdering beslutade bolaget att fortsätta kommunikationsinsatsen i fler områden med ett något justerat koncept, utan tävlingsdelen. Under senhösten gick startskottet för kampen i Stureby och Svedmyra. Cirka 900 hyresgäster bjöds in att under tre månader utöka sin sortering. Resultat och utvärdering av denna kampanjomgång kommer att ge vägledning i om det behövs ytterligare justering av konceptet inför en fortsättning i nya områden. För att ge ännu fler hyresgäster utsorteringsmöjlig heter använder bolaget även en annan teknisk lösning, så kallad Optibag eller Gröna påsen. Matavfallet sorteras i särskilda påsar och läggs i samma nedkast som annat hushållsavfall. Genom optisk sortering separeras sedan matavfallspåsar från hushållsavfalls påsar. Gröna påsen är ett komplement till satsningen på fler marktömmande behållare och lämpar sig i områden där det av utrymmes- eller arbetsmiljöskäl är svårt att ha separata matavfallsbehållare. I juni fick ytterligare cirka 350 av våra lägenheter tillgång till Gröna påsen och totalt har nu cirka 700 hushåll möjlighet att sortera med detta system. Fakta 046 — miljö Bolagsmål 2015 Utfall 2014 Utfall 2013 Kommentar Klimatpåverkan Kg/CO2e/BOA+LOA ska minska med 2,5 procent Minus 9,6% Minus 10 % Den köpta fjärrvärmen och el samt bränsle till fordon är grunden till resultatet. Energieffektiviseringsåtgärder bidrar också till utvecklingen. Värmeanvändning kWh/kvm/BOA+LOA/år ska minska med 2,5 procent Minus 2,6 % Minus 1,6 % Utvecklingen beror på fastigheter med nya fönster och fasad- och vindsisolering som har mindre uppvärmningsbehov efter renovering samt på bättre styrning och reglering vilket bidrar till jämnare värmetillförsel till fastigheter. Källsorterat avfall Utsorterat grovavfall, förpackningar och elavfall ska öka till 40 procent. 42 % 37 % Förbättrad städning i miljöstugor och miljörum underlättar källsortering. Vidare har bolaget under året utökat antal fastigheter med möjlighet till utsortering av metallförpackningar. Matavfall Andelen lägenheter som har möjlighet till matavfallsutsortering ska vara 45 procent. 52 % 49 % Utbyggnaden av insamlingssystem för matavfall har fortsatt. Marktömmande behållare installeras och bolaget ingår även i stadens arbete för att utöka insamling för optisk sortering. Nyproduktion Energi- och miljöprestanda ska vid slutbesiktning uppnå en poäng om 250. Medelvärde 267 poäng Medelvärde 211 poäng Andelen byggavfall som går på deponi minskar vilket ger ett bättre miljöresultat. Radon Andelen fastigheter som klarar stickprovsmätkrav om radonhalt ej överstigande 200 Bq/m3 ska vara minst 80 procent. 81 % 77 % Bolagets rutiner för mätning av radon möjliggör att antalet fastigheter som mäts kan hållas på en hög nivå. Andelen godkända fastigheter är hög och i de fall kraven inte uppfylls åtgärdas fastigheten. Miljöindikatorer Stockholms stad Utfall 2014 Utfall 2013 Kommentar Elanvändning Per kvm 21,4 kWh/kvm 22 kWh/kvm Installation av solceller bidrar till utvecklingen. Energianvändning Per kvm, värme + el 185,3 kWh/kvm 190 kWh/kvm De energieffektiviseringsåtgärder som gjorts inom ramen för Stimulans för Stockholm perioden 2009–2013 ger genomslag. Energieffektivisering vid ombyggnation Andel m2-area 2,42 % 3,5 % Antalet fastigheter med underhållsbehov har minskat till följd av Stimulans för Stockholm. Beståndet har inte längre något eftersatt underhålls behov och genomförda åtgärder följer långsiktig underhållsplanering. Elbilar Andel av fordonsflottan 10,34 % 6% När avtalsförhållanden så möjliggör kompletteras elbilsinnehavet. Under 2015 beräknas andelen elbilar uppgå till 26 procent. Fordon med dubbdäck Andel av fordonsflottan 0% 0% Sedan 2011 har bolaget endast fordon med friktionsdäck i fordonsflottan. Miljöbilar Andel av fordonsflottan 100 % 100 % Sedan 2011 har bolaget endast miljöbilar i fordonsflottan. Miljöbränsle Andel av förbrukning 93 % 89 % Tillgången på biogas ökar i stockholmsområdet. Upphandling Andel relevanta upphandlingar där krav ställts på att hälso- och miljöfarliga ämnen inte ingår. 100 % 100 % En god kontroll av byggvaror säkerställs av bolagets rutiner för upphandling och avtals uppföljning. Upphandling bygg Andel relevanta upphandlingar där krav ställts på att hälso- och miljöfarliga ämnen inte ingår. 100 % 100 % Inom samtliga tio genomförda upphandlingar inom byggnation och renovering har kravställts att hälsooch miljöfarliga ämnen inte ska ingå. miljö — 047 Våra tyngdpunkter – Rinkeby, Farsta och Rågsved Med olika insatser, samarbeten och utvecklingsprojekt medverkar Familjebostäder till utvecklingen i de områden där bolaget har stora fastighetsbestånd. Målsättningen är att bidra till områdenas attraktivitet och tillväxt vilket ger vinster både för de människor som bor här i idag och för det framtida Stockholm. Rinkebystråket växer fram På nyåret hade markarbeten längs med Rinkebystrå ket kommit så långt att det var dags för bygggstart av de affärspaviljonger som utgör områdets nya handelsoch mötesplats. Sammantaget uppförs 3 700 kva dratmeter lokalyta lokaler som varierar i storlekarna 40 – 430 kvm. Nybyggnationen i befintlig stadsmiljö är komplex och tillsammans med Stockholms stad prioriteras en god information om de störningar och trafikomlägg ningar som projektet innebär. Trafiksäkerheten har förstärkts genom fyra trafikvärdar boende i området som informerar om trafikomläggningar och hjälper gående till rätta. Med deras närvaro stärks samspelet mellan byggets personal och gående. Parallellt med bygget har uthyrningsarbetet pågått. Utifrån handelsplatsens affärskoncept som beskriver en mix av restauranger och service med tyngdpunk ten i ett matutbud har möten och diskussioner med intressenter genomförts. Intresset för att etablera sig på Rinkebystråket har varit stort och under året kontrakterades över 70 procent av lokalytan. Rin kebystråket öppnar etappvis 2015 med start under senvåren/sommaren. Kommunikations- och marknadsföringsinsatser är en del i arbetet med Rinkebystråket. Den 6 juni firas Sveriges nationaldag på Rinkeby Torg. Bolaget deltog med en aktivitet kopplad till Rinkebystråket där 048 besökare kunde donera sitt hjärtslag under rubriken Mitt hjärta slår för Rinkeby. Hela dagen ringlade kön av donatorer lång och hjärtslagen kommer att vara med som ett inslag när handelsplatsen invigs. Under våren arrangerades en tävling där rinkebybor och andra kunde lämna namnförslag till det torg som anläggs mot Järvafältet. Över 450 förslag inkom och en jury med ledamöter utsåg Bytorget som vinnare. Namnet fastställdes sedan genom ett beslut i stads byggnadsnämnden. I anslutning till Rinkebystråket ligger fastigheten Kvarnspelet. Hit flyttade Kulturförvaltningen och Familjebostäders arbets- och besökskontor för om rådet under hösten samman i gemensamma lokaler. Kulturförvaltningen med cirka 120 anställda läm nade lokaler i City och etableringen i Rinkeby utgör ett välkommet tillskott av arbetsplatser i området. Förvaltningens lokaler är utformade för aktivitets baserad kontorsverksamhet och förvaltningen och bolaget delar möteslokaler och reception. Framtidens Farsta Stockholms stad genomför ett omfattande arbete för att ta fram planer för hur Farsta kan växa med fler bostäder och mer service. Familjebostäder ingår i sats ningens fastighetsägargrupp som samlar aktörer som äger såväl bostads- som centrumfastigheter. Genom olika aktiviteter som även engagerat farstaborna växer bilden fram av i vilka lägen ett bostadstillskott är möj ligt och i vilken takt byggnation av bostäder kan ske. Bolaget är en stor fastighetsägare i Farsta med sammantaget 3 046 bostäder. Detta i kombination med att Farsta utpekas som en av tyngdpunkterna i stadens översiktsplan gör att Farsta är ett av de områden som bolaget prioriterar i sin projektutveck ling. Sammantaget finns i projektportföljen planer för minst 1 118 nya bostäder i Farsta med byggstart perioden 2016–2019. Ett aktivt trygghetssamarbete med andra aktörer är en viktig del i bolagets dagliga arbete. Under året inleddes tillsammans med centrumägaren Atrium Ljungberg ett samarbete med föreningen Ung och Stolt som samlar äldre ungdomar för nattvandring, bland annat i bolagets bostadsområden. Föreningen arrangerar även olika aktiviteter för unga i området och samarbetar med skolorna. Tillsammans för Rågsved Familjebostäder medverkar i en rad samarbeten som ska stimulera till en positiv utveckling både på kort och på lång sikt. Bolaget medverkar i samarbetet mellan kommunala och privata aktörer där insatser inom stadsmiljö, trygghet, arbetsmarknad, sociala insatser och utbildning samordnas och optimeras. Bolaget leder arbetsgruppen för trygghetsfrågor som identifierar dels åtgärder som relativt lätta att genom föra dels mer komplexa och långsiktiga åtgärdsbehov som kräver större insatser och investeringar. Bolaget har en samordnande roll i Rågsveds Fastighetsägarförening. Ett framgångsrikt arbete med trygghetsbesiktningar av medlemmarnas fastigheter har under 2014 följts av en inventering av trygghets åtgärder i centrumanläggningen. De områden som besiktigas tidigare kommer under 2015 att undergå ombesiktning för att utvärdera status och identifiera behov av tillkommande trygghetsåtgärder. Föreningen har även ordnat seminarier för medlemmarna i brotts förebyggande förvaltning. Under året genomfördes en tävling för områdets hyresgäster kallad ”Rågsveds Gröna Gårdar”. I det närliggande Högdalen genomfördes 2013 en boendedialog som återkopplades under året. Många synpunkter inkom från boende som upplever centru met som otryggt. En inventering har därför genom förts för att identifiera insatser och åtgärder i centrum och närområde som bidrar till ökad trygghet. Inven teringen utgör underlag för det samverkansprojekt som startar 2015 där stadsdelen, polisen, utbildnings förvaltningen och bostadsbolagen kommer att arbeta tillsammans för ett tryggare centrum. vå r a t y ngdpu n k t er — 051 För barn och ungdomar Olika föreningssamarbeten ger möjlighet till aktiviteter för barn och ungdomar och medverkar även till en positiv utveckling i våra bostadsområden. Bolaget medverkar även till att unga i Stockholm får viktig arbetslivserfarenhet via sommarjobb. Varje år får bolagets hyresgäster ett erbjudande om sommaraktiviteter för barn och ungdomar till rabatterade priser. Bolaget eftersträvar ett utbud som tilltalar olika åldrar och både flickor och pojkar. Aktiviteterna arrangeras i sponsorsamarbeten med föreningar som har god lokal spridning och lång erfarenhet av att aktivera barn och ungdomar. Nytt för i år var boxningsskola i samarbete med Rågsveds Boxningsklubb samt basketaktiviteter i samarbete med Shanta IF och Akropol BBK på Järva. Som marutbudet innehåller även simskola, friidrott och fotbollsaktiviteter samt ett samarbete med Fryshusets Lovely Days som erbjuder ett brett utbud av aktivite ter såsom dans, musik och hobbyverksamhet. Familjebostäder sponsrar sedan flera år tillbaka stiftelsen Läxhjälpen. Med samarbetet ges ungdomar i Rinkeby och Rågsved/Bandhagen möjlighet till stöd i studier och läxläsning. Verksamheten är framgångs rik och leder till att fler unga lämnar grundskolan med godkända slutbetyg. Föreningssamarbeten Genom ett aktivt samarbete med föreningslivet skapar Familjebostäder förutsättningar för social utveckling i bostadsområdena. Det finns möjlighet för föreningar att söka samarbete med bolaget för aktiviteter som syftar till att skapa trivsel och trygg het och som ger mervärden för hyresgästernas behov och intressen. — Rågsvedskolan våren 2014. Elever pluggar ihop med sina läxhjälpare från stiftelsen Läxhjälpen. I Rågsved stödjer bolaget bland annat Rågsveds IF som arrangerar spontanfotboll för flickor och pojkar, boxningsklubben som fått bidrag att starta upp i nya lokaler och hyresgästföreningen Rågstintan som bland annat arrangerar valborgsmässofirande för alla Rågsvedsbor. I Farsta har bolaget bidragit till den nystartade föreningen ”Ung och Stolt” som aktive rar och coachar ungdomar. I Rinkeby har Familje bostäder uppmuntrat ett flertal mindre nystartade idrottsföreningar som alla drivs av unga vuxna med bakgrund i området. Också större klubbar som Akropol BBK och Shanta IF får föreningsbidrag. De båda basketklubbarna har funnits länge i området och aktiverar många tjejer. — På Vallhornsgatan 26 i Rågsved har sommarungdomar i samarbete med Remakebolaget utsmyckat miljöstugan med ett mosaikverk. Samarbeten 2014 Rågsved • Hyresgästföreningen Rågstintan Aktiviteter på Rågsveds festplats. • Rågsveds IF Spontantfotboll för flickor och pojkar • Rågsveds Boxningsklubb Boxningsmaterial till klubbens uppstart i nya lokaler. • Rågsveds IF, Musketörerna, Rågsveds Folkets Hus Städdag i samarbete med Rågsveds Fastighetsäga res medlemmar. • Remakebolaget Utsmyckning i form av återvunnet porslin och glas av miljöstuga på Vallhornsgata. Farsta • Ung och Stolt Bidrag till utveckling av en ny förening som stödjer och coachar ungdomar samt arrangerar nattvand ringar. Rinkeby/Tensta • Akropol basket Stöd till damlagssatsning och rullstolsbasket. • Qaran IKF, Rinkeby United, Järva F ootball Academy och Seuki internationella fotbollsturnering Stöd till mindre, nystartade fotbollsklubbar. Seuki är en tvåveckors fotbollsturnering vid Spånga IP för somaliska lag från hela världen. • Juniormässan, Ungdomens hus • Skolstartsfest • Föreningen Tro Hopp och Kärlek • Kvinnoandan Bidrag till representanter vid den internationella kvinnokonferensen ”Nordic Forum 2014”, Malmö. • Tensta marknad • Nationaldagsfirandet i Rinkeby Sommarjobb med miljöprofil Genom Stockholms stad erbjöd Familjebostäder 80 ungdomar sommarjobb. En särskild satsning gjordes på miljöprofilerade arbetsuppgifter och ungdomarna arbetade på olika sätt med avfallsfrågor. I Rinkeby, Rågsved och Farsta informerade ungdomarna om sopor och källsortering. I Farsta genomfördes också miljösortering av enklare rivningsmaterial i en utvecklingsfastighet och i Rågsved genomfördes ett utsmyckningsprojekt av en miljöstuga med sommar jobbande ungdomar. 054 — för ba r n och u ngdom a r Organisation Den organisation som sjösattes 2013 syftar till att stärka bolagets förvaltnings-, produktions- och strategiska förmåga. Under året har processer, arbetssätt, rutiner och systemstöd utvecklats vidare för att skapa en helhetssyn och öka såväl intern som extern effektivitet. Fastighetsförvaltning och service till våra hyresgäster är två av bolagets kärnuppdrag. Som ett led i att skapa en större enhetlighet och en positiv kundupplevelse har exempelvis proces sen för felanmälan förtydligats med nya rutiner och arbetssätt för såväl husvärdar, förvaltare och drifttekniker och kundservicehandläggare. Målsättningen är även att det interna arbetet ska bli mer effektivt och att arbetsgången ska bli mer transparent genom konsekvent dokumenta tion och kommunikation. Den nya processen har tagits fram av en arbetsgrupp med representanter för berörda verksamheter inom fastighetsavdel ningen. Stort fokus ligger i den nya processen på snabb återkoppling till hyresgästen, tydlig intern dokumentation samt en mer strukturerad upp följning av ärenden. Genom att kundservice och husvärdar dokumenterar alla steg och åtgärder i samband med en felanmälan säkerställs att kommunikationen med våra hyresgäster blir samstämd, snabb och professionell. Utvecklingen av den nya felanmälansproces sen har gått i takt med en parallell teknikutveck ling. Införandet av en ärendeapp gör förvalt ningsteamen mer mobila och de kan ta emot och administrera felanmälningar var de än befinner sig. Utvecklingen av bolagets nya webb och Mina Sidor har dessutom gett möjligheter till bättre återkoppling och kommunikation med hyresgäs terna i samband med felanmälan. — Elever i årskurs 7 inspirerades av fastighetens konstverk ”Här-Nu” av Jennifer Forsberg och gjorde en egen mosaik som nu och för all framtid pryder ett av trapphusen i Sandhamn, Farsta. Effektiva byggprojekt Ett annat av bolagets kärnuppdrag är att bygga nya bostäder. Projektutvecklingsavdelningen utvecklade under förra året de processer som om fattar nyproduktion respektive underhålls- och ombyggnationsprojekt. Under 2014 har fokus legat på att ytterligare öka såväl kvalitet som effektivitet i alla steg. För att effektivisera projektstyrning i ny produktion, underhåll och ombyggnation har bolaget infört ett system för projektledning. Systemstödet säkerställer en enhetlig, effektiv och rättssäker projektstyrning från planering över genomförande till uppföljning och hanterar alla projektens delar såsom dokument, tidredovis ning, tidsplanering och riskhantering. Bolaget har under året också utvecklat en ny byggstandard. Med denna säkerställs en hög och enhetlig kvalitet i bostadsproduktion, underhåll och ombyggnation. Den nya standarden ger även ett arbetssätt med systematisk erfarenhetsåterfö ring från genomförda projekt. Förberedelser för stora systembyten En strategisk viktig fråga är förvaltning och utveckling av centrala verksamhetssystem. Ett förberedande arbete har inletts för att inom ett par år byta såväl ekonomisystem som fastighets system. Hösten 2015 övergår bolaget till ett cen tralt upphandlat ekonomisystem för koncernen Stockholms stad. Nuvarande fastighetssystem, som är egenutvecklat och delas med stadens öv riga bostadsbolag, byts ut till ett standardsystem. Införande sker successivt och för Familjebostä ders del sker implementering under 2017. Medarbetare De närmaste åren kommer byggtakten att öka för att möta behovet av nya bostäder i ett väx ande Stockholm. Från 2017 har Familjebostäder ett uppdrag att fördubbla byggstartstakten, från 500 till 1000 bostäder per år. En hög nyproduk tionstakt och ett växande bestånd ställer stora krav på resurs- och kompetensförsörjning både 057 inom byggnation och inom förvaltning. Medelåldern hos bolagets 276 medarbetare är relativt hög och det är därför viktigt att arbeta proaktivt med rekrytering för att säkerställa återväxten. Framtida pensionsavgångar och den ökade konkurrensen inom branschen gör det allt viktigare att attrahera, rekrytera och behålla med arbetare med rätt kompetens. Bolaget genomför årligen en medarbetarenkät vars resultat utgör underlag för enheternas egna handlings planer för utvecklingsfrågor. 92 procent av medarbe tarna svarade på årets enkät och resultatet visar att vi har hämtat oss från den tillfälliga nedgång som skedde förra året då bolaget var mitt inne i en period av om organisation. I årets enkät ligger AMI (aktivt medska pande-index) på 79, att jämföra med 75 för 2013. Bland de områden som får höga värden finns frågor om att medarbetarna är insatta i arbetsplatsens mål och vet vad som förväntas av dem i arbetet. Vidare att arbetet känns meningsfullt och att medarbetarna tar egna initiativ till att utveckla sin kompetens utifrån verksamhetens behov. Även frågorna om ledarskap visar höga värden. Kommunikation och marknadsföring Bolaget arbetar långsiktigt för att utveckla kommu nikationen med våra hyresgäster och intressenter. Det handlar om att identifiera behov, utveckla strategier och kanaler så att vi informerar om rätt saker vid rätt tillfälle och anpassat för rätt kanal; Mina Sidor, 058 — orga n isat ion portinformation, direktutskick, webb eller Facebook. Utvecklingsarbetet ger resultat och årets kundunder sökning visar att hyresgästerna överlag (89,8 procent) tycker att informationen från bolaget är bra. Under året har en ny grafisk profil lanserats. Med utgångspunkt i tidigare profil har en modern profil utvecklats med basen i den gröna färg som är bolagets signum. Även kundtidningen Familjär har genomgått en ansiktslyftning med ny grafik och ny innehålls struktur som lyfter varumärkets värdeord modern, professionell och serviceinriktad. Innehållsmässigt har tidningen bland annat skildrat våra områdens historia och framväxt, något som framkom som önskemål när bolaget tillfrågade läsarna om vad de önskade läsa mer om. Koncernledningen med stöd av medieanalytiker mäter återkommande mediebilden för koncernbolagen. Mediabilden sammanställs i ett Quality Score Card där bolaget 2014 når ett index som placerar oss på en tredje plats bland koncernbolagen. FAKTA MEDARBETARE Medelantal anställda: 2014 2013 2012 276 277 278 Fördelning kvinnor/män: 41,6/58,4% 44/56% 43,8/56,2% Medelålder: 50 år 50 år 51 år Sjukfrånvaro: 4,2% 4,6% 3,92% Organisationsschema VD-staben Kommunikationsavdelningen Administrativa avdelningen VD Fastighetsavdelningen 060 — orga n isat ion Projektutvecklingsavdelningen Styrelse 2014 noter: Övriga uppdrag Stockholms stad 20141 1. Ledamot kommunstyrelsen, ledamot kommunstyrelsens ekonomiutskott, ledamot kommunfullmäktige, ledamot miljö- och hälsoskyddsnämnden, ordförande valberedningen, ombud Kommunförbundet Stockholms Län. 2. Ledamot kommunstyrelsen, vice ordförande kommunstyrelsens personal- och jämställdhetsutskott, ledamot kommunfullmäktige, ledamot exploateringsnämnden, ombud Kommunförbundet Stockholms Län. 5. Ordförande stadsdelsnämnden Hägersten-Liljeholmen, ersättare kommunfullmäktige. 6. Vice ordförande idrottsnämnden, ersättare fastighetsnämnden, ersättare kommunfullmäktige, ombud Kommunförbundet Stockholms Län ersättare kommunstyrelsen, ersättare kommunstyrelsens personal- och jämställdhetsutskott, suppleant Stockholms stadshus AB. 7. Ledamot kommunfullmäktige, ledamot stadsbyggnadsnämnden, ledamot stadsbyggnadsnämndens byggnadsdelegerade. 8. Ledamot kommunfullmäktige, ledamot kulturnämnden, ersättare Kommunförbundet Stockholms Län. 9. Ersättare stadsdelsnämnden Hägersten-Liljeholmen. 11. Ledamot stadsdelsnämnden Hägersten-Liljeholmen. 13. Ledamot stadsdelsnämnden Bromma, ersättare kommunfullmäktige 1. För eventuella förändringar perioden oktober–november se protokoll från fyllnadsval i kommunfullmäktige 2014-10-20. 062 — orga n isat ion 1. Jonas Nilsson ordförande (M) (t o m 2014-10-20, därefter vice ordförande) 2. Ann-Margarethe Livh vice ordförande (V) (t o m 2014-10-20, därefter ordförande) 3. Bertil Johansson ledamot (M) 4. Peter Lundberg ledamot (M) 5. Abit Dündar ledamot (FP) 6. Emilia Bjuggren ledamot (S) 7. Elina Åberg ledamot (MP) 8. Ida Karlbom suppleant (M) 9. Filip Solsjö suppleant (M) 10. Cecilia Elving suppleant (FP) 11. Hans Tjernström suppleant (C) 12. Azad Hassan suppleant (S) 13. Anders Löwdin suppleant (S) 14. Lars-Erik Backman suppleant (V) Företagsledning Ledningens sammansättning januari–juni 2014 Magdalena Bosson, VD Lars Björk, fastighetschef Erica Lawesson, kommunikationsdirektör Ulla Ritzén, administrativ chef Håkan Siggelin, chef projektutveckling Thomas Stadig, adjungerad VD Stab Frank Strand, stabschef Ledningens sammansättning juli–december 2014 Hans Pettersson, tf VD Lars Björk, fastighetschef Erica Lawesson, kommunikationsdirektör Stefan Nordin, tf administrativ chef Håkan Siggelin, chef projektutveckling Frank Strand, stabschef Företagsledning 2015 064 — orga n isat ion 1. Lars Björk fastighetschef (från 1 januari 2015, tf VD) Anställd 1996 2. Erica Lawesson kommunikationsdirektör Anställd 2011 3. Håkan Siggelin chef projektutveckling Anställd 2012 4. Frank Strand stabschef Anställd 2012 5. Susanne Tiderman administrativ chef Anställd 2014 Dotterbolag AB Familjebostäder Fastighetsnät Hemmahamnen Kontor AB Gyllene Ratten Ny AB 066 Fastighetsaktiebolaget Pendlaren 1 Hemmahamnen Bostad AB AB Familjebostäder är moderbolag i en koncern med fem dotterbolag. Dotterbolagen saknar anställda och samtliga tjänster upphandlas externt eller av moderbolaget. 1) a b familjebostäder fastighetsnät Grundat 2007 för ändamålet att bygga ut och förvalta Familjebostäders fastig hetsnät för bredbandstjänster. Dotter bolaget möjliggör för hyresgäster och lokalhyresgäster att via tjänsteoperatö rers utbud ta del av snabb uppkoppling för bredband, TV och telefoni. 2) hemmahamnen kontor ab Grundat 2008. Äger fastigheten Torkhuset 1 i Hammarby Sjöstad där Familjebostäder har sitt huvudkontor och där ytterligare kontorsytor om cirka 2 400 kvadratmeter finns för uthyrning till externa lokalhyresgäster. 3) fastighetsaktiebolaget pendlaren 1 Bolaget förvärvades 2012 för ändamå let byggnation av 104 nya hyresrätter och 2 000 kvadratmeter affärslokaler vid Älvsjö Station i södra Stockholm. 4) gyllene ratten ny ab Bolaget förvärvades 2012 för ändamå let byggnation av 166 nya hyresrätter och 96 kvadratmeter affärslokal i Fruängen i södra Stockholm. 5) hemmahamnen bostad ab Grundat 2008 för ändamålet att förvärva fastigheter eller tomträtter till tomter i syfte att på dessa uppföra och förvalta bostadshus med tillhö rande affärslägenheter och kollektiva anordningar samt handha liknande byggnads- och förvaltningsuppdrag åt Stockholms kommun. Bolaget är idag vilande. 067 Årsredovisning 068 — a ppe n di x 1 a ppe n di x 1 — 069 Förvaltningsberättelse Styrelsen och Tf verkställande direktören för AB Familjebostäder org.nr. 556035-0067 får härmed avge årsredovisning för 2014. — På en del gårdar odlar hyresgästerna själva både blommor, grönsaker och frukt. a ppe n di x 1 — 071 Ägarförhållanden Aktiebolaget Familjebostäder är ett helägt dotterföretag till Stockholms Stadshus AB. Familjebostäder är moderbolag i en koncern i vilken ingår de helägda dotterföretagen Hemmahamnen Bostad AB (org.nr 556736-2222), Hemmahamnen Kontor (org.nr 556736-2156), AB Familjebostäder Fastighetsnät (org.nr 556715-5386), Fastighetsaktiebolaget Pendlaren 1 (org.nr 556751-6223) samt Gyllene Ratten Ny AB (556876-3196). Jämförelsesiffrorna inom parentes avser år 2013. Verksamhet Familjebostäder är en stor aktör på Stockholms bostadsmarknad och har i uppdrag att vara med och bidra till att hela staden utvecklas. Familjebostäders kärnverksamhet är att förvalta och bygga bostäder och lokaler. Den strategiska inriktningen; att erbjuda hem, förvalta hus och skapa stad, samlar företagets uppdrag och säkerställer ett genomförande som stödjer bolagets ägardirektiv. Familjebostäder har ett tydligt mål i att bidra till fler bostäder i Stockholm. Bolaget arbetar därför fortlöpande för att säkra den mängd byggstarter som krävs för att nå måluppfyllelse. Detta sker genom markanvisningsprojekt, genom att utveckla befintliga fastigheter och genom förvärv av fastigheter eller projekt. Antalet erhållna markanvisningar 2014 uppgår till omkring 1 500 lägenheter vilket överträffar målet om 400 lägenheter. Antalet beviljade markanvisningar är ett resultat av det intensiva arbetet som är nedlagt för att långsiktigt nå produktionsmålen. Under 2014 har inte något projekt byggstartats varför målet om byggstart för 500 lägenheter inte har uppnåtts. Den beror främst på de förseningar som skett i Årstastråket då inga byggnationer tillåtits under tiden tvärbanan varit avstängd. Inom ramen för projekt belägna i Midsommarkransen, Farsta samt Fruängen har 135 lägenheter färdigställts, dock inga studentbostäder. Familjebostäder har intensifierat arbetar med att se över möjligheten att bygga studentbostäder. Familjebostäder har i dagsläget ca 3300 lägenheter i sin projektportfölj, varav cirka 760 studentlägenheter, som planeras bli färdigställda under perioden 2015-2019. Den totala investeringssumman för projekten uppgår till ca 6,4 mdr där nybyggnationen utgör hela beloppet. 072 — a ppe n di x 1 Bolagets fastigheter ska erbjuda hyresgästerna goda, trygga och attraktiva inomhus- och utomhusmiljöer. Investeringarna i fastigheterna ska säkerställa krav kopplade till fastighetsägaransvar, miljö- och myndighetskrav, skapa förutsättningar för långsiktig, stabil förvaltning samt möjliggöra en stabil värdetillväxt. Detta kräver en god planering av underhållsbehovet som ska ske i rätt tid och i rätt ordning. Åtgärderna som ofta innebär kvarboende ska planeras noggrant därefter för att minimera de störningar som kan bli i boendemiljön. Åren 2009-2013 investerade bolaget, inom ramen för satsningen Stimulans för Stockholm, drygt 2 miljarder kronor företrädelsevis i omfattande upprustningar. I årets underhållsplan fanns sammantaget cirka 250 åtgärder inplanerade. Som exempel kan nämnas byte av brandvarnare i hela beståndet, fortsatt satsning på solceller, OVK (obligatorisk ventilationskontroll, funktionskontroll av ventilationssystem) samt markåtgärder i fastigheter som undergått underhållsinsatser under stimulansperioden. Ett stort antal av dessa åtgärder hade som mål att spara energi. Mest frekvent är injusteringar av värmesystem. Prioriteringen av energibesparingsåtgärder bidrar till stadens klimatmål och påverkar samtidigt positivt den absolut största kostnaden för ett fastighetsbolag, värmekostnader. Bolaget har en ombyggnadsplan som sträcker sig till och med 2020 och inkluderar 19 fastigheter, företrädelsevis innerstadsfastigheter från stadens äldre årsringar. Under året har tre ombyggnationsprojekt pågått. Torkan 17 Norrmalm (byggår 1889) innefattande ett tillskott om 8 bostäder, Ormen Större 1 Södermalm (byggår 1890) med ett tillskott om 13 bostäder samt Limkakan 4 Gubbängen (byggår 1964) där fastigheten utökas från med 34 bostäder. I syfte att effektivisera fastighetsförvaltningen har visionsarbete påbörjats. Visionsarbetet utgår från de områdesindelningen för förvaltningsteamen justerats boende, lokala aktörer och fastighetsägare i stadsfrån elva till tio. Detta har inneburit att förvaltare delen och syftar till att bli ett underlag till stadens och teampersonal fått lära sig nya fastigheter och att planeringsarbete. flera medarbetare har fått nya arbetsledare. Familjebostäder har under året haft en positiv För att ytterligare höja kundnöjdheten har bolaget utveckling för hur hyresgästerna upplever bolagets initierat en rad samverkande utvecklingsprojekt inom service. Årets resultat för serviceindex är 82 ( 80,1) området kund och service. Ny felanmälanprocess, ny och slår därmed toppnoteringen från 2012 (81,3). webbplats med förbättrade e-tjänster och vidareut idare kan hela 93,7 % av våra hyresgäster kan V veckling av kundservice förstärker enhetlig hantering tänka sig att rekommendera Familjebostäder som och ökar effektiviteten. värd och förvaltare. Rinkebystråket, områdets nya handelsplats, är unFamiljebostäder har under året genomfört åtgärder der genomförande. Uthyrningen av lokaler har varit inom 5 av 7 målområden i Stadens Program för framgångsrik och vid årsskiftet var över 70 procent delaktighet för personer med funktionsnedsättning av ytorna kontrakterade inför öppningen hösten 2015. 2011-2016, ”Stockholm – En stad för alla”. Arbetet med att lokalisera kommunala förvaltningar Under perioden 2013-2014 har ca 3900 kvm har under 2014 resulterat i att Kulturförvaltningen solceller installerats på olika tak i bolagets bestånd med sina cirka 120 medarbetare flyttade till Familjei Rinkeby. Solcellerna bidrar med 500 000 kWh förnybostäders lokaler i Rinkeby. bar el och tillskottet utgör 25 procent av fastighetselen. Familjebostäder har under året genomfört aktiviUnder 2014 har bolaget nått målet om att minska teter i Rågsved i syfte att stärka området, bl a genom energibehovet med 2,5 procent jämfört med 2013 och satsningar i centrum, upprustningar, socialt ansvarsenergiprestanda för bolaget är idag 165 kWh/kvm*år. tagande samt planering av nyproduktion av bostäder. På sju år har bolaget minskat energibehovet med Som en del av bolagets ytterstadsarbete har ett tidigt drygt 17 procent. Fastighetsbeståndet Familjebostäder ägde vid årets utgång 358 (368) fastigheter med 18 976 (19 327) bostäder och 2 005 (2 014) lokaler, en sammantagen uthyrbar area om 1 389 330 (1 412 851) m². Majoriteten av fastigheterna innehas med tomträtt. Av den totala arean utgjorde bostäderna 88 (88) procent och lokalerna 12 (12) procent. Fastigheternas värde Familjebostäder gör årligen en värdering av fastighetsbeståndet. Marknadsvärdet vid årets slut uppgick till 26 345 (26 579) mnkr. Det bokförda värdet vid samma tidpunkt uppgick till 11 977 (10 585) mnkr. Värderingen är gjord i Datschas värderingssystem som en tioårig kassaflödesanalys för varje enskild fastighet, där Familjebostäder har lagt in grunduppgifterna per fastighet och ansvarar för dess riktighet. NAI Svefa har sedan områdesvis kompletterat med marknadens avkastningskrav samt granskat och i förekommande fall justerat uppgifter om drift- och underhållskostnader, hyresnivåer och vakanser. I och med det fick de allmännyttiga bostadsbolagen i uppdrag att inte längre erbjuda hyresgästerna möjligheten att ombilda. Familjebostäders styrelse beslutade i enlighet med detta att avsluta samtliga pågående ombildningsärenden och inte heller ta emot några nya intresseanmälningar med, undantag för de pågående ombildningsärenden där bostadsrättsföreningen före valdagen hade antagit erbjudandet om förvärv på en s.k. ”köpstämma”. För Familjebostäders del innebar det att tre ombildningar genomfördes efter valdagen under 2014. Övriga fyra ärenden hade vid tidpunkten för styrelsens beslut ännu ej erhållit något erbjudande och övriga tre ärenden hade fått erbjudande om förvärv, men på valdagen inte antagit erbjudandet på en s.k. ”köpstämma”. Förvärv Familjebostäder och JM har under året gemensamt förvärvat en kontors- och industrifastighet, Kabelverket 7, i LM Ericssons gamla fabriksområde i Älvsjö. Familjebostäders andel uppgår till 49 procent och JM:s till 51 procent. Inom Kabelverket kommer bolaOmbildningar get att uppföra cirka 480 hyresrätter. I nära anslutning Under förra mandatperioden har hyresgästerna i de ligger två ytterligare nyproduktioner; Sandaletten med allmännyttiga bostadsbolagen i Stockholm haft möj157 hyresrätter och Prästgårdshage med 70 studentlighet att ombilda till bostadsrätt. Den 14 september bostäder. Alla dessa projekt kommer att utgöra en ny 2014 valdes en ny politisk majoritet i Stockholms stad. årsring i Älvsjö och samlas under namnet Älvsjöstaden. a ppe n di x 1 — 073 Resultat AB Familjebostäders resultat efter finansnetto uppgick 2014 till 867 (736) mnkr. Resultatet efter finansnetto och exkl. realisationsvinster och återföring av nedskrivningar uppgick till 306 (174) mnkr. Avvikelsen mot föregående år beror främst på lägre underhållsnivå än tidigare år samt övergång till de nya redovisningsreglerna K3, vilket resulterat i att underhållskostnaderna i mindre omfattning än tidigare kostnadsförts och istället aktiverats. Realisationsvinsterna uppgick till 456 (563) mnkr. Bolaget har återfört nedskrivningar om 105 mnkr. Årets resultat efter bokslutsdispositioner och skatt uppgår till 692 (580) mnkr. Den växande regionen och efterfrågan på bostäder i Stockholm gör att bolaget idag inte identifierar några risker för marknadsrelaterade vakanser. Efterfrågan på bostäder är hög i såväl befintligt bostadsbestånd som den färdigställda nyproduktionen. Även efterfrågan på studentbostäder och anpassade bostäder för personer med funktionsnedsättning är stor. Familjebostäder har ett tydligt uppdrag att möta de behoven. En utmaning för bolaget är att säkerställa genomförandekapacitet för att all den nyproduktion som vi och andra aktörer ska genomföra. Uthyrningsgraden för de kommersiella lokalerna uppgick till 89,7 (89,7) procent vilket är densamma som föregående år. Den marknadsrelaterade ekonomiska Finansiell ställning vakansgraden har ökat och uppgick vid årets slut till 3,6 (3,3) procent. Hyresförhandlingar Familjebostäder företräddes av Fastighetsägarföreningen i förhandlingen avseende ramen på den årliga hyreshöjningen. Familjebostäder och Hyresgästföreningen Region Stockholm slöt därefter avtal om en hyreshöjning om 1,25 % till 1,80 % fördelat utifrån bruksvärdet i beståndet inom områdena A- K, med ett genomsnitt på 1,5 procent. Höjningen kom att gälla från den 1 mars 2014. Totalt slöt Familjebostäder och Hyresgästföreningen Region Stockholm 2014 avtal om hyra för sex nyproducerade fastigheter. Av dessa var fem s.k. presumtionshyror. De fastigheter som fick en presumerad hyra är Gyllene Ratten 1 i Fruängen, Pendlaren 1 och Perrongen 1 i Älvsjö, Sandhamn 1 i Farsta, Hallonbusken 3 och Hasselbusken 1 i Midsommarkransen. En bruksvärdehyra tecknades avtal om och det var för fastigheten Kållandsö 4 i Farsta. För större ombyggnationer tecknade Familjebostäder och Hyresgästföreningen Region Stockholm avtal om bruksvärdehyra avseende fem fastigheter. Dessa är Ingenjören 7 och Ormen Större 1 på Södermalm, Torkan 17 och Oxögat 3 på Norrmalm och Ripan 5 på Östermalm. Vid årets slut hade Familjebostäder en låneskuld om 4 181 (4 403) mnkr. Det är en minskning med 222 (1 958) mnkr jämfört med förra året. De försäljningar av fastigheter som skett förklarar minskningen. Skulden finansieras via Stockholms Stads koncernkontosystem. Kreditramen för bolaget har under året varit 6 100 (4 500) mnkr. Den genomsnittliga räntan under året har varit 2,65 (2,76) procent. Den genomsnittliga belåningsgraden i förhållande till bokförda värden på fastigheterna var vid årets utgång 35 (34) procent. I förhållande till marknadsvärdet var belåningsgraden 16 (17) procent. Soliditeten uppgick vid årets utgång till 64 (61) procent. Med hänsyn tagen till fastigheternas marknadsvärde var den justerade soliditeten 72 (71) procent. resultatförda delen för satsningen stimulans Stockholm, som uppgår till 17 mnkr, räknats med motivet att det annars skulle återgott till stadens om del utav resultatet. Soliditet – Eget kapital och obeskattade reserver med beaktande av uppskjuten skatt/ balansomslutning. Soliditet med hänsyn till marknadsvärdet – Eget kapital och obeskattade reserver med beaktande av uppskjuten skatt samt övervärde i fastigheter/balansomslutning och övervärde i fastigheter utan hänsyn tagen till uppskjuten skatt. Direktavkastning – Driftnetto före centrala administrations- och försäljningskostnader samt exklusive avskrivningar i procent av marknadsvärde värde för färdigställda fastigheter. Nyckeltalsdefinitioner Avkastning på tot. Kapital – Resultat efter finansiella poster + finansiella kostnader i % av genomsnittlig balansomslutning. I resultatet har också den resultatförda delen för satsningen stimulans Stockholm, som uppgår till 17 mnkr, räknats med motivet att det annars skulle återgott till stadens om del utav resultatet. Rörelseresultat i % av omsättningen – Resultat före finansiella poster, bokslutsdispositioner och skatt/ nettoomsättning. I resultatet har också den Personal Medelantal årsarbetare anställda under året var 276 (277) varav 115 (122) kvinnor och 161 (155) män. Dotterbolagen har inga anställda. Bolaget genomför kontinuerliga insatser kring kompetens- och chefsutveckling. Utifrån resultaten i medarbetarenkäten identifieras utvecklingsområden som konkretiseras i handlingsplaner som tas fram av alla enheter. FLERÅRSÖVERSIKT Nettoomsättning, mnkr 2013 2012 2011 2010 1 725 1 691 1 773 1 713 1 724 Resultat efter finansnetto, mnkr 867 736 1 221 531 2 065 Realisationsvinster/ försluster, mnkr 456 563 1 171 521 2 107 Marknadsvärde fastigheter, mnkr 26 345 26 579 25 253 24 425 22 649 Bokfört värde fastigheter, mnkr 11 977 10 585 10 474 10 716 9 394 Avkastning på totalt kapital Rörelseresultat i % av omsättning Direktavkastning 074 — a ppe n di x 1 2014 3,2% 3,1% 1,9% 1,8% 1,8% 26,0% 24,0% 13,2% 12,7% 12,2% 3,1% 2,9% 2,3% 2,3% 2,3% Soliditet, % 64 61 74 73 72 Soliditet med hänsyn till marknadsvärdet, % 72 71 74 76 78 a ppe n di x 1 — 075 Riskhantering Hyresutveckling Stockholms stads befolkning fortsätter att öka kraftigt och efterfrågan på bostäder är fortsatt hög. Efterfrågan på studentbostäder, anpassade bostäder för personer med funktionsnedsättning samt på bostäder inom det äldre beståndet är stor och Familjebostäder har tillsammans med systerbolagen ett tydligt uppdrag att möta och tillgodose behovet av dessa bostäder. Risken för vakanser i såväl bostäder som lokaler bedöms vara mycket låg. Nyproduktion Familjebostäder har i uppdrag i linje med Vision 2030 i bidra till att fler hyresrätter byggs i Stockholm. Bolagets uppdrag kräver ett långsiktigt och systematiskt ackvisitionsarbete och en bred projektportfölj. För ändamålet har bolaget en flexibel produktionsorganisation som styr och följer upp verksamheten effektivt, samlar och nyttjar resurser och kompetenser, vilar på styrande dokument, standards och rutiner. Allt i syfte att i hög takt bygga högkvalitativa bostäder för långsiktig förvaltning och som bidrar till en framväxande stad i blandade och levande områden med bostäder, arbetsplatser och lokaler för kommersiell och offentlig service. För 2015 arbetar Bolaget för att uppnå målet om att byggstarta minst 500 nya lägenheter, vilket enligt prognos kommer uppfyllas. Enligt nya ägardirektiv ska Bolaget fördubbla sitt bostadsbyggande till 2017. Enligt nuvarande prognos kommer även det målet att uppnås. Totalt kommer Familjebostäder enligt 076 — a ppe n di x 1 Utsikter 2015 prognos att byggstarta drygt 3 200 bostadslägenheter under 2015-2019. Den ökade produktionsvolymen för bolaget och för systerbolagen kan leda till att många entreprenadupphandlingar sammanfaller i tid. Risk kan finnas för en överhettning som avspeglas i stigande priser. Ett närmare samarbete mellan bolagen förordas så att en jämn produktionstakt kan hållas. Ett samarbete kring volymupphandlingar skulle kunna leda till positiv prisutveckling och motverka kostnadsdrivande konkurrens om tillgängliga resurser. Fastighetskostnader Förändringar i taxor, skatter, avgifter och andra regleringar har direkt inverkan på bolagets ekonomiska resultat. Taxebundna avgifter är en stor del av driften och förändringar i taxorna ger stora effekter på resultatet. Finansiering Den stora investeringsvolymen som bolaget har framför sig de närmaste åren kommer att påverka bolagets soliditet. Bolaget står väl rustat i dagslägen men det finns risk att den synliga soliditeten blir urholkad om inte en stabil långsiktig resultatnivå upprätthålls för att stärka det egna kapitalet i relation till det lånade. Ränteläget har en mycket stor påverkan på bolagens finansiella kostnader. Det rådande gynnsamma ränteläget har bidragit till relativt låga finansiella kostnader i förhållande till upplånat kapital. Stockholmsregionen växer till både folkmängd och yta. Idag bor drygt 2,2 miljoner invånare i Stockholms län. Folkökningen beräknas fortgå i oförminskad takt vilket ställer stora krav på bostadsförsörjningen. Sista december 2014 stod drygt 472 000 personer i bostadskön. Det var en ökning med 9 % eller knappt 41 000 personer jämfört med året innan. Av de som står i bostadskön är ca 13 % eller knappt 64 000 aktiva bostadssökanden. Med hänsyn till den växande regionen och efterfrågan på bostäder i Stockholm ser vi idag inga risker med marknadsrelaterade vakanser. Efterfrågan på bostäder är fortsatt god i såväl befintligt bostadsbestånd som färdigställd nyproduktionen. Risken för vakanser bedöms som mycket liten. Bolagets bestånd av fastigheter kommer inte att reduceras då ombildningarna har stoppats. Viss nyproduktion föreligger och därför kommer beståndet att öka något. Familjebostäder satsar stort på att bygga stad med en bra närservice i våra bostadsområden. Förskolor, kontor och butiker växer med våra områden. Det är viktigt att bostadsområden upplevs som levande och har god tillgång med service såsom förskola och skola, läkarvård, butiker eller bra kommunikationer. Enligt stadens budget för 2015 ska facknämnder och bolagsstyrelser tydligt prioritera ytterstaden, till exempel rörande idrott, kultur, skola, arbete och bostäder. Familjebostäders ytterstadssatsningar kommer fortsätta och utvecklas under 2015. Bolaget avser bidra till att säkerställa nya arbetsplatser i ytterstaden samt vara delaktigt i arbetet med att flytta ut stadens förvaltningar och bolag. Familjebostäder ska bidra till att det lokala kulturlivet understödjs och kulturen stärks i ytterstaden. Rörande idrott och ungdomsaktiviteter kommer bolagets satsningar riktas särskilt mot dem som idag rör sig minst. Det betyder riktade satsningar i ytterstaden med ett ökat fokus på unga tjejer och personer med funktionsnedsättning. Bolaget kommer vara delaktigt i arbetet med att ta fram en stadsövergripande strategi för levande lokala centrum. Samhällsservice ska finnas i hela staden, bland annat genom fler medborgarkontor i ytterstaden. Bolaget kommer även medverkar i att utveckla ytterstaden i dialog med hyresgästerna i ytterstaden. Bolaget kommer även verka pådrivande i arbetet med att koppla samman ytterstadens stadsdelar med varandra. Bolagets huvuduppdrag att förvalta fastigheter och bygga nya bostäder fortsätter under 2015. Rinkeby, Rågsved och Farsta kommer att utgöra geografiska och utvecklingsmässiga tyngdpunkter inom bolagets fastighetsbestånd, där bolaget tar ett särskilt ansvar för att attrahera investeringar och arbetsplatser till området samt att stärka områdets attraktivitet. Stimulans för Stockholm har upphört 2015 vilket gör att underhållet kommer att återgå till mer normala nivåer. Riktlinjer för effektivt prioriteringsarbete har arbetats fram för att genomföra underhåll och ombyggnadsåtgärder på fastighetsbeståndet även efter Stimulans för Stockholm. a ppe n di x 1 — 077 Resultaträkning KONCERNEN Belopp i Tkr Nettoomsättning Fastighetskostnader Not 2014 1,2,3 4,5 Driftnetto Avskrivningar 6 Bruttoresultat Centrala administrations- och försäljningskostnader Vinst vid försäljning av fastigheter Återläggning av nedskrivningar 2013 1 725 225 1 690 675 1 692 547 1 681 966 -921 485 -1 046 528 -914 437 -1 042 772 803 740 644 147 778 110 639 195 -299 399 -281 980 -278 001 -265 279 504 341 362 167 500 109 373 916 -79 657 -89 165 -89 258 -99 159 456 444 562 719 456 444 562 719 6 104 578 985 706 11 Resultat efter finansiella poster 12 Resultat före skatt Skatt på årets resultat 2014 10 Ränteintäkter och liknande resultatposter Bokslutsdispositioner MODERBOLAGET 2013 7,8,9 Rörelseresultat Räntekostnader och liknande resultatposter inskningen förklaras också av att projekt inom M ramen för Stimulans för Stockholm på energieffektiviserande, trygghetsskapande och standardhöjande åtgärder har minskat jämfört med 2013. 13 ÅRETS RESULTAT – 835 720 89 544 – 956 838 837 475 3 632 2 282 3 627 2 279 -122 102 -101 639 -107 604 -86 625 867 236 736 362 852 861 753 130 – – 80 917 191 754 867 236 736 362 933 777 944 884 -174 926 -156 244 -192 309 -201 927 692 310 580 118 741 468 742 957 Tomträttsavgälder och fastighetsskatt Kostnaderna för tomträttsavgäld ligger i nivå med år 2013. Fastighetsskatten har minskat i jämförelse med 2013 vilket har sin förklaring i att fastigheter sålts och ombildats till bostadsrätter. Avskrivningar Avskrivningar har ökat till följd av ändrade redovisningsregler genom s.k. komponentavskrivning som medför avskrivningar på byggnader med 2,17 procent. Återförd nedskrivning Till följd av förändrade marknadsvillkor har återföring av nedskrivningar gjorts på 105 mnkr. Centrala administrationsoch försäljningskostnader Kostnaderna är lägre än 2013 beroende på minskade personalkostnader. Finansiella poster Finansiering sker via löpande upplåning mot ett koncernkonto. Kostnaderna har ökat i jämförelse med 2013 med anledning av att bolaget haft en högre skuld i genomsnitt. Kommentarer till resultaträkningen Resultat Resultatet efter finansnetto uppgår till 867 (736) miljoner kronor. Av resultatet avser 456 (563) mnkr kronor realisationsvinster för genomförda fastighetsförsäljningar. Årets resultat efter bokslutsdispositioner och skatt är 692 (580) miljoner kronor. Driftnetto och överskottsgrad Driftnetto för 2014 är 804 (644) miljoner kronor vilket i relation till intäkterna ger en överskottsgrad på 47 (38) procent. Främst är ökningen hänförlig till minskning av redovisade underhållskostnader (se nedan), ökade hyresintäkter samt lägre uppvärmningskostnader. Nettoomsättning Omsättningen under året uppgick till 1 725 (1 691) mnkr och har ökat jämfört med 2013. Ökningen beror främst på att fler hyresgäster har flyttat in i nybyggda lägenheter samt den avtalade hyresöverenskommelsen. Vakansgraden är fortsatt låg när det gäller bostadslägenheter och den marknadsrelaterade vakansgraden för lokaler för 2014 är 3,6 (3,3) procent. 078 — a ppe n di x 1 Fastighetskostnader Fastighetsskötsel Kostnaderna för fastighetsskötsel är lägre i jämförelse med 2013. Avvikelsen beror till största del på att fastighetsbeståndet har minskat. Reparationer Kostnaderna för reparationer ligger i nivå med föregående år. Mediakostnader Kostnaderna för mediaförbrukning har minskat med 14 mnkr. Kostnaderna för värme har minskat med anledning av minskat fastighetsbestånd samt mildare väder under vintern. Vidare så är förändringen av förbrukningen även en effekt av ett aktivt arbete med att optimera bolagets anläggningar samt investeringar och underhåll i syfte att minska energianvändningen. Underhållskostnader Underhållskostnaderna har minskat under 2014. Detta förklaras delvis av ändrade redovisningsprinciper i samband med övergången till K3, då åtgärder i ökad utsträckning redovisas som investering. a ppe n di x 1 — 079 Balansräkning Kommentarer till balansräkningen KONCERNEN Belopp i Tkr MODERBOLAGET Not 2014-12-31 2013-12-31 2014-12-31 2013-12-31 Förvaltningsfastigheter 14 11 976 699 10 584 719 11 179 568 10 079 022 Pågående ny- och ombyggnader 15 1 250 631 2 413 029 1 208 407 2 242 540 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Inventarier 16 124 411 136 978 4 927 11 024 Aktier och andelar 17 – – 499 860 488 964 Andra långfristiga värdepappersinnehav 18 90 90 90 90 Uppskjuten skattefordran 19 10 683 36 678 10 683 36 678 Andra långfristiga fordringar 20 35 852 204 601 3 680 7 406 13 398 366 13 376 095 12 907 215 12 865 724 Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter inkl. pågående ny- och ombyggnationer ökade med 230 mnkr under året. Den främsta anledningen till ökningen är investeringar i pågående nyanläggningar dvs de nya projekten. Avskrivningar enligt plan gjordes med 300 mnkr. Eget kapital Det egna kapitalet uppgick till 8 624 (8 433) mnkr. Ökningen är hänförlig till årets vinst 692 mnkr med avdrag för den utdelning på 501 mnkr som lämnades till SSAB 2014. Soliditeten uppgick till 64 (61) procent. Skulder Familjebostäders finansverksamhet regleras av Stockholms stads övergripande finansiella policy. Alla finansiella affärer sker via stadens gemensamma koncernkonto där all finansiering är samlad som en kredit. Låneskulden på koncernkontot har minskat med 222 mnkr och anledningen till detta är väsentligen att fastigheter avyttrats. Omsättningstillgångar Hyres- och kundfordringar Fordringar hos koncernföretag 11 386 7 755 11 332 6 836 9 529 7 598 51 032 7 853 Övriga fordringar 21 83 025 265 056 82 393 251 996 Upplupna intäkter och förutbetalda kostnader 22 40 908 38 134 37 302 34 977 Kortfristiga placeringar SUMMA TILLGÅNGAR 35 000 200 000 35 000 200 000 179 848 518 543 217 059 501 662 13 578 214 13 894 638 13 124 274 13 367 386 750 000 750 000 750 000 750 000 1 238 210 1 238 313 166 557 166 661 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital Övrigt bundet kapital Balanserad vinst inkl årets resultat 6 636 089 6 445 331 6 695 448 6 455 533 8 624 299 8 433 644 7 612 005 7 372 194 23 – – 1 291 036 1 373 913 24 290 849 308 268 – – 210 851 243 541 209 692 241 448 5 760 6 773 104 598 124 771 Obeskattade reserver Periodiseringsfonder Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Skatteskulder Övriga kortfristiga skulder 25 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 26 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 336 7 – – 4 232 000 4 617 647 3 697 419 4 040 050 213 119 284 758 209 524 215 011 4 663 066 5 152 726 4 221 233 4 621 280 13 578 214 13 894 638 13 124 274 13 367 386 STÄLLDA SÄKERHETER OCH ANSVARFÖRBINDELSER Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser 080 — a ppe n di x 1 27 inga inga inga inga 60 355 60 787 60 355 60 787 a ppe n di x 1 — 081 Förändring av eget kapital – koncernen Belopp i tkr Ingående balans per 1 januari 2013 Kassaflödesanalys Aktiekapital Övrigt bundet kapital Balanserad vinst inkl årets resultat Totalt eget kapital 750 000 1 399 571 7 210 342 9 359 913 580 118 580 118 -1 506 386 -1 506 386 Årets resultat Utdelningar Förskjutning mellan bundet och fritt eget kapital KONCERNEN Belopp i Tkr Not MODERBOLAGET 2014 2013 2014 2013 867 236 667 272 852 861 684 040 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat efter finansiella poster Poster som inte ingår i kassaflödet 28 -258 305 -298 509 -264 668 -315 210 Betald inkomstskatt 29 18 372 -371 489 17 286 -370 841 627 303 -2 726 605 479 -2 011 -9 766 -5 360 -63 998 4 360 -161 258 161 258 0 Utgående balans per 31 december 2013 750 000 1 238 313 6 445 332 8 433 645 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital Utgående balans per 31 december 2013 750 000 1 238 313 Ökning (-)/minskning (+) av fordringar 6 445 332 8 433 645 Årets resultat 692 310 692 310 Ökning (+)/minskning (-) av kortfristiga skulder -266 696 182 453 -221 514 135 293 Utdelningar -501 656 -501 656 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital -276 462 177 093 -285 512 139 653 -103 103 0 1 238 210 6 636 089 8 624 299 Kassaflöde från den löpande verksamheten 350 841 174 367 319 967 137 642 – – -1 231 -352 184 Förskjutning mellan bundet och fritt eget kapital Utgående balans per 31 december 2014 Antal aktier uppgår till 7 500 000 med kvotvärde 100 kr. 750 000 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förvärv av dotterföretag Maskiner och inventarier Pågående nyanläggningar Förvaltningsfastigheter Försäljning av anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten -7 415 -2 270 -817 -8 380 -646 359 -1 015 550 -498 640 -775 503 -5 558 -139 267 -4 327 -91 830 698 129 929 867 698 129 927 702 38 797 -227 220 193 114 -300 195 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Ökning (+)/minskning (-) av koncernkonto -221 730 1 757 552 -180 151 1 670 057 Utdelning -501 656 -1 506 386 -501 656 -1 506 386 Ökning (-)/minskning (+) av långfristiga fordringar 168 748 -198 313 3 726 -1 118 Övriga tillförda/använda medel 165 000 – 165 000 – Kassaflöde från finansieringsverksamheten -389 638 52 853 -513 081 162 553 Årets kassaflöde 0 0 0 0 Likvida medel vid årets början 0 0 0 0 Likvida medel vid årets slut 0 0 0 0 Kommentarer till kassaflödesanalysen Löpande verksamheten Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till ca 627 mnkr (-3). Sammantaget ökade kassaflödet från den löpande verksamheten till 351 (174) mnkr, vilket förklaras av ökat driftnetto. 082 — a ppe n di x 1 Investeringar Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till netto 39 (-227) mnkr. Investeringarna uppgick till 659 mnkr medan fastigheter såldes för 698 mnkr. Finansieringsverksamheten Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till -390 (53) mnkr. Förändringen beror främst på minskad upplåning på koncernkontot. a ppe n di x 1 — 083 Tilläggsupplysningar ALLMÄN INFORMATION Aktiebolaget Famljebostäder med organisationsnummer 556035-0067 har sitt säte i Stockholm. Huvudkontorets adress är Box 92100, 120 07 Stockholm. Aktiebolaget Familjebostäder är ett helägt dotter föret till Stockholms Stadshus AB, org.nr 5564151727, med säte i Stockholm. Stockholms Stadshus AB upprättar koncernredovisning. Familjebostäder är moderbolag i en koncern i vilken ingår de helägda dotterföretagen Hemmahamnen Bostad AB (org.nr 556736-2222), Hemmahamnen Kontor (org.nr 556736-2156), AB Familjebostäder Fastighetsnät (org.nr 556715-5386), Fastighetsaktie bolaget Pendlaren 1 (org.nr 556751-6223) samt Gyllene Ratten Ny AB (org.nr 556876-3196). MODERBOLAGET, tkr Enligt årsredovisningen 2013 REDOVISNINGSPRINCIPER OCH VÄRDERINGSPRINCIPER Företaget tillämpar Årsredovisningslagen (1995:1554) och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). K3 tillämpas för första gången Detta är första året företaget tillämpar K3. För att möjliggöra en meningsfull jämförelse med föregående år har samtliga poster i resultaträkning, balansräkning, kassaflödesanalys samt noter räknats om för jämförelseåret, se not 30. I och med övergången till BFNAR 2012:1 (K3) har redovisningsprinciperna avseende redovisning av förvaltnings- fastigheter ändrats, dels avseende aktivering av tillkommande utgifter, dels avseende avskrivningar, då komponentansats tillämpas. Aktiekapital Övrigt bundet kapital Balanserad vinst Årets resultat 750 000 166 661 5 712 576 689 067 Omräkning jämförelsetalen 2013 Avskrivning byggnader -21 310 Uppskjuten skatt härpå 4 688 Aktiverad underhållskostnad 130 386 Uppskjuten skatt härpå -28 685 Kostnadsförd investering -39 986 Uppskjuten skatt härpå 8 797 Effekt av övergång till K3 Omräknad balans 2013-12-31 KONCERNEN, tkr Enligt årsredovisningen 2013 53 890 750 000 166 661 5 712 576 742 957 Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserad vinst Årets resultat 750 000 1 238 313 5 865 214 526 228 Omräkning jämförelsetalen 2013 Avskrivning byggnader -21 310 Uppskjuten skatt härpå 4 688 Aktiverad underhållskostnad 130 386 Uppskjuten skatt härpå -28 685 Kostnadsförd investering -39 986 Uppskjuten skatt härpå 8 797 Effekt av övergång till K3 Omräknad balans 2013-12-31 084 — a ppe n di x 1 53 890 750 000 1 238 313 5 865 214 580 118 Koncernredovisning Koncernredovisningen omfattar AB Familjebostäder och samtliga bolag där moderbolaget vid årsskiftet direkt eller indirekt innehade mer än 50 procent av röstetalet. AB Familjebostäders koncernredovisning upprättas enligt förvärvsmetoden. Det innebär att anskaffningsvärdet för aktier i dotterbolag elimineras mot det egna kapitalet som fanns i respektive bolag vid förvärvstillfället. Dotterbolagens intjänade vinstmedel inräknas i koncernens egna kapital endast till den del de intjänats efter den tidpunkt då dotterbolaget förvärvades. I koncernredovisningen behandlas obeskattade reserver till en del som uppskjuten skatteskuld och en del som bundet eget kapital. Skillnaden mellan anskaffningsvärdet för aktier och dotterbolagens egna kapital redovisas som övervärden på byggnader och mark. Vid upprättandet av förvärvs- analys vid bolagsförvärv beaktas skatteeffekter avseende skillnaden mellan skattemässigt och bokföringsmässigt värde samt underskottsavdrag hänförliga till det förvärvade bolaget. Skatteeffekterna redovisas som uppskjuten skattefordran respektive uppskjuten skatteskuld. Koncerninterna fordringar och skulder samt transaktioner mellan företag i koncernen liksom sammanhängande orealiserade vinster och förluster elimineras i sin helhet. Intäkter Hyresintäkter periodiseras i enlighet med hyreskontrakt. Förskottshyror redovisas därmed som förutbetalda hyresintäkter. I bruttohyra ingår poster avseende vidaredebiterade kostnader, t ex fastighetsskatt och mediakostnader. Försäljning av fastigheter Familjebostäder redovisar fastighetsförsäljningar som huvudprincip vid tillträdesdatum. Utgifter knutna till försäljningen beräknas och redovisas vid samma tillfälle. Kostnader Administrationskostnader är uppdelade på fastighetsförvaltningens administrationskostnader, som ingår i driftnettot, samt centrala administrationskostnader, som ingår i rörelseresultatet. Ersättningar till anställda Ersättningar till anställda i form av löner, betald semester, betald sjukfrånvaro m m samt pensioner redovisas i takt med intjänandet. Beträffande pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning klassificeras dessa som avgiftsbestämda eller förmånsbestämda pensionsplaner. Företaget har endast förmånsbestämda pensionsplaner. Det finns inga övriga långfristiga ersättningar till anställda. Skatt på årets resultat Skattekostnaden utgörs av summan av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt Aktuell skatt är skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt redovisas på temporära skillnader mellan det redovisade värdet på tillgångar och skulder i de finansiella rapporterna och det skattemässiga värdet som används vid beräkning av skattepliktigt resultat. Uppskjuten skatt redovisas enligt den s k balansräkningsmetoden. Uppskjutna skatteskulder redovisas för i princip alla skattepliktiga temporära skillnader, och uppskjutna skattefordringar redovisas i princip för alla avdragsgilla temporära skillnader i den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Obeskattade reserver redovisas inklusive uppskjuten skatteskuld. Det redovisade värdet på uppskjutna skattefordringar omprövas varje balansdag och reduceras till den del det inte längre är sannolikt att tillräckliga skattepliktiga resultat kommer att finnas tillgängliga för att utnyttjas, helt eller delvis, mot den uppskjutna skattefordran. Värderingen av uppskjuten skatt baseras på hur företaget, per balansdagen, förväntar sig att återvinna det redovisade värdet för motsvarande tillgång eller reglera det redovisade värdet för motsvarande skuld. Uppskjuten skatt beräknas baserat på de skattesatser och skatteregler som har beslutats före balansdagen. Aktuell och uppskjuten skatt för perioden Aktuell och uppskjuten skatt redovisas som en kostnad eller intäkt i resultaträkningen, utom när skatten är hänförlig till transaktioner som redovisats direkt mot eget kapital. I sådana fall ska även skatten redovisas direkt mot eget kapital. Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter och andra anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar, fr o m 2013 enligt komponentansats. Tillkommande utgifter inkluderas i tillgången eller redovisas som en separat tillgång, när det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med posten kommer att tillfalla företaget och att anskaffningsvärdet för densamma kan mätas på ett tillförlitligt sätt. Alla övriga tillkommande utgifter/ åtgärder redovisas i resultaträkningen i den period då de uppkommer. Interna byggherrekostnader från a ppe n di x 1 — 085 Noter bolagets projekt- och utvecklingsavdelning aktiveras som tillgång. Maskiner och inventarier med ett anskaffningsvärde på över ½ prisbasbelopp aktiveras som tillgång. Pågående ny- och ombyggnationer Pågående ny- och ombyggnation värderas till anskaffningsvärde. Anskaffningsvärdet består av inköpspriset och utgifter som är direkt hänförliga till pågående projekt. Interna byggherrekostnader från bolagets teknikavdelning aktiveras som tillgång. Avskrivning påbörjas när projektet avslutas och aktivering som byggnad sker. Ränteutgifter hänförliga till ny-, till- eller ombyggnadsprojekt kostnadsförs i sin helhet. Avskrivningar Avskrivningar på materiella anläggningstillgångar görs så att tillgångens anskaffningsvärde skrivs av linjärt över dess bedömda nyttjandeperiod. När en tillgång har delats upp på olika komponenter skrivs respektive komponent av separat över dess nyttjandeperiod. Avskrivning påbörjas när den materiella anläggningstillgången kan tas i bruk. Materiella anläggningstillgångars nyttjandeperioder uppskattas till: Förvaltningsfastigheter: Mark Markanläggningar Stomme Tak Fasad Fönster Badrum/Våtutrymmen Lägenhet Rör/VS Vent inkl styr El Hiss Hyresgästanpassning Övrigt Inventarier Ingen avskrivning 20 år 100 år 40/20 år 40/60 år 50 år 40 år 25 år 50 år 30 år 50 år 20 år Enligt kontrakt 25 år 5 år Nedskrivningar De redovisade värdena för bolagets tillgångar kontrolleras vid varje balansdag för att utröna om det finns någon indikation på nedskrivningsbehov. Om någon sådan indikation finns, beräknas tillgångens återvinningsvärde som det högsta av nyttjandevärdet och nettoförsäljningsvärdet. Nedskrivning görs om återvinningsvärdet understiger det redovisade värdet. En nedskrivning reverseras om de skäl som föranledde nedskrivningen inte längre gäller. Belopp i tkr om ej annat anges KONCERNEN 1. Hyresintäkter Fordringar Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Koncernbidrag Erhållna och lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition i resultaträkningen. Bostäder Lokaler Bilplatser mm Finansiella instrument I Stockholms stad samordnar och ansvarar enheten finansstrategi för all upplåning för Stockholms stad och koncernen Stockholms Stadshus AB inom kommunkoncernen. I enlighet med kommunkoncernens övergripande finanspolicy hanteras bolagens befintliga tidsbundna lån och placeringar av limit i koncernkontosystemet. Avdragsregler för interna räntor Riksdagen beslutade i slutet av år 2012 om ytterligare begränsningar för avdrag för koncerninterna räntor. Därefter har Skatteverket kommit ut med skriftliga ställningstaganden där verket tydliggör sina bedömningar av hur begränsningarna ska tolkas. Stockholms Stad för mot bakgrund av de nya reglerna sedan år 2013 en dialog med Skatteverket om huruvida rätt till avdrag föreligger för räntekostnader på lån från Stockholms stad. I boksluten för 2013 och 2014 har räntekostnaderna till fullo bedömts vara avdragsgilla. NETTOOMSÄTTNING Avgår outhyrt Bostäder Lokaler Bilplatser mm Hyresrabatter 2013 2014 2013 1 484 390 1 478 371 1 469 015 1 475 884 206 716 200 405 196 646 196 423 35 965 35 161 36 218 35 161 1 727 071 1 713 937 1 701 879 1 707 468 -2 766 -3 540 -2 694 -3 540 -10 441 -10 347 -10 441 -10 196 -1 389 -1 842 -1 389 -1 842 -14 596 -15 729 -14 524 -15 578 -10 842 -21 385 -10 338 -21 110 1 701 633 1 676 823 1 677 017 1 670 780 4 705 Övriga förvaltningsintäkter Fakturerad värme, vatten och el Övriga intäkter Nettoomsättning 2. 3. FÖRSÄLJNING INOM SAMMA KONCERN 6 942 4 830 6 942 16 650 9 022 8 588 6 482 23 592 13 852 15 530 11 187 1 725 225 1 690 675 1 692 547 1 681 967 2014 2013 2014 2013 Försäljning till koncernföretag 11 542 12 127 12 140 13 346 Försäljning till Stockholm Stad 69 476 61 852 69 476 61 852 81 018 73 979 81 616 75 198 Värde Värdet Värde Värdet KONTRAKTSFÖRFALLOSTRUKTUR (Belopp i Mkr) Hyreskontraktens löptider per 31 december 2013 Lokalhyresavtal 2014 8,5 5% 8,5 6% 2015 39,3 25% 38,8 28% 2016 56,1 36% 46,4 33% 2017 och senare 53,3 34% 45,2 33% 157,2 100% 138,9 100% Smålokaler tillsvidareavtal, hyresintäkt per år Bostäder tillsvidareavtal, hyresintäkt per år Totalt 6,0 6,0 1 442,2 1 430,0 1 605,4 1 574,9 Hyreskontraktens löptider per 31 december 2014 Lokalhyresavtal 2015 6,0 4% 6,0 5% 2016 59,0 40% 49,3 38% 2017 43,7 29% 40,2 31% 2018 och senare 39,6 27% 34,3 26% 148,3 100% 129,8 100% Smålokaler tillsvidareavtal, hyresintäkt per år 5,7 Bostäder tillsvidareavtal, hyresintäkt per år Totalt 086 — a ppe n di x 1 MODERBOLAGET 2014 5,7 1 450,7 1 427,8 1 604,7 1 563,3 a ppe n di x 1 — 087 NOTER, forts. Belopp i tkr om ej annat anges KONCERNEN 4. FASTIGHETSKOSTNADER 2014 MODERBOLAGET 2013 2014 MODERBOLAGET 2013 Driftskostnader Fastighetsskötsel 2014 2013 Medelantal anställda i moderbolaget 276 277 – varav män 161 155 -184 899 -179 517 -187 488 -62 064 -61 698 -61 841 -61 558 Antal anställda i moderbolaget vid utgången av året 276 275 Vatten -33 274 -34 010 -33 109 -33 980 – varav män 161 155 El/Gas -42 615 -42 157 -41 813 -41 934 Löner och sociala kostnader Sophantering -28 753 -26 067 -28 584 -26 036 Uppvärmning -177 730 -193 928 -176 379 -193 301 Löner och andra ersättningar 120 041 119 160 -122 105 -123 522 -122 105 -123 522 Sociala kostnader 53 474 60 372 -33 242 -36 386 -35 366 -36 376 – varav pensionskostnader 16 658 18 613 -679 705 -702 667 -678 714 -704 195 173 515 179 532 Fastighetsunderhåll -51 398 -146 196 -51 390 -146 196 Styrelse och VD – varav Stimulans Stockholm -24 198 -133 115 -24 198 -133 115 Övriga anställda Styrelse Vid utgången av året bestod styrelsen i moderbolaget av 7 ledamöter varav 3 kvinnor. Till styrelseledamöterna utgick ett arvode om 437 tkr (466 tkr). Lokal administration Övriga driftkostnader Löner fördelade mellan ledning och övriga anställda Underhållskostnader Lägenhetsunderhåll -58 601 -64 588 -58 601 -64 588 -109 999 -210 784 -109 990 -210 784 Tomträttsavgälder -95 389 -95 223 -91 560 -90 839 Fastighetsskatt -36 393 -37 854 -34 172 -36 954 -921 485 -1 136 928 -914 437 -1 133 172 Summa fastighetskostnader 5. ANSTÄLLDA, LÖNEKOSTNADER OCH ARVODE TILL STYRELSE -179 922 Reparationer Taxebundna kostnader 9. INKÖP OCH FÖRSÄLJNING INOM SAMMA KONCERN Inköp från koncernföretag Inköp från Stockholm Stad 2014 2013 2014 2013 -69 805 -65 603 -92 936 -78 497 -113 208 -114 661 -109 081 -110 277 -183 013 -180 264 -202 017 -188 774 AV- OCH NEDSKRIVNINGAR 2014 2013 2014 2013 -279 366 -264 372 -269 401 -259 027 -6 611 -3 355 -6 094 -3 355 Avskrivning av anläggningstillgångar enligt plan Byggnader Markanläggningar Inventarier Avgår avskrivning inventarier inom central administration, not 7 Summa avskrivningar -17 830 -18 666 -6 914 -7 310 -303 807 -286 393 -282 409 -269 692 4 408 4 413 4 408 4 413 -299 399 -281 980 -278 001 -265 279 Nedskrivning av anläggningstillgångar Byggnader, återläggning av tidigare nedskrivningar 104 579 – 89 544 – Summa av- och nedskrivningar -194 821 -281 980 -188 458 -265 279 Flertalet bolag i Stockholms Stadshuskoncernen har sina pensionsåtagande försäkrade i St Erik Livförsäkring AB som har till uppgift att samordna och strukturera hanteringen av pensioner inom bolagskoncernen. De avtal som är försäkrade är KAP-KL (tidigare PFA), PA-KFS och PA-KL. KONCERNEN 2014 2013 2014 2013 -43 297 -48 569 -43 297 -48 569 -4 408 -4 413 -4 408 -4 413 CENTRALA ADMINISTRATIONSOCH FÖRSÄLJNINGSKOSTNADER Personalkostnader Avskrivning av inventarier Övriga kostnader 8. ERSÄTTNING TILL REVISORER Revisionsuppdrag Ernst & Young AB Andra uppdrag Ernst & Young AB -31 952 -36 183 -41 553 -46 177 -79 657 -89 165 -89 258 -99 159 2014 2013 2014 2013 -682 -554 -682 -514 0 -151 0 -151 -682 -705 -682 -665 Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisning och bokföring samt styrelsens och VD:s förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt genom rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag. 2013 2014 2013 Köpeskilling 698 129 930 674 698 129 928 509 Bokfört värde -240 937 -367 148 -240 937 -364 983 -748 -807 -748 -807 456 444 562 719 456 444 562 719 Försäljningsomkostnader 11. RÄNTEKOSTNADER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER Räntekostnader koncernkonto 2014 2013 2014 2013 -122 889 -102 196 -108 395 -87 183 Inteckningsavgifter 995 865 995 865 Övriga finansiella kostnader -208 -308 -204 -307 -122 102 -101 639 -107 604 -86 625 2014 2013 2014 2013 – – -1 960 -14 855 206 609 Lämnade koncernbidrag Återföring av periodiseringsfond – – 334 731 Avsättning till periodiseringsfond – – -251 854 – – – 80 917 191 754 13. SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT Aktuell skatt Uppskjuten skatt Årets resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats 22% Skatteeffekt av årets fastighetsförsäljningar 2014 2013 2014 2013 -166 328 -188 045 -166 314 -187 982 -8 598 31 801 -25 995 -13 945 -174 926 -156 244 -192 309 -201 927 867 236 736 362 933 777 944 884 -190 792 -162 000 -205 431 -207 874 5 076 2 003 5 076 2 003 Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader -15 767 -59 -214 -59 Skatteeffekt av intäkt som ej är skattepliktig 33 601 4 757 15 971 4 757 Skatteeffekt räntebeläggning periodiseringsfond -4 548 -3 730 -4 548 -3 730 577 -77 -90 -96 – -211 – – -174 926 -156 244 -192 309 -201 926 Skatt avseende tidigare år Skatteeffekt övriga poster Summa skatt 088 — a ppe n di x 1 MODERBOLAGET 2014 12. BOKSLUTSDISPOSITIONER 7. 2 040 117 586 Verkställande direktör Antal ledande befattningshavare i moderbolaget uppgick till 1 personer varav 1 kvinna. Till VD, som frånträdde sin tjänst vid halvårsskiftet, har under verksamhetsåret utgått lön med 843 tkr (1 574 tkr). Vid uppsägning från bolagets sida har VD rätt till avgångsvederlag motsvarande 24 månadslöner med avdrag för den lön som betalas under uppsägningstiden vilken VD ej tjänstgör. För pension gäller i första hand KAP-KL kompletterad med avgiftsbaserad chefspension. 10. VINST VID FÖRSÄLJNING AV FASTIGHETER 6. 1 280 119 198 a ppe n di x 1 — 089 NOTER, forts. Belopp i tkr om ej annat anges KONCERNEN 14. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Ackumulerat anskaffningsvärde vid årets början Förvärv Överfört från pågående projekt Försäljningar och utrangeringar Ackumulerat anskaffningsvärde vid årets slut Ackumulerade av- och nedskrivningar vid årets början Årets avskrivningar enligt plan Årets återföring av nedskrivet belopp Försäljningar och utrangeringar Ackumulerade av- och nedskrivningar vid årets slut Ackumulerade uppskrivningar vid årets början Årets återföring av uppskrivet belopp Försäljningar Ackumulerade uppskrivningar vid årets slut MODERBOLAGET MODERBOLAGET 2014 2013 2014 2013 12 868 327 12 537 328 12 322 635 12 275 073 5 558 139 267 4 327 91 830 1 807 797 572 884 1 531 813 336 884 -309 940 -381 152 -309 940 -381 152 14 371 742 12 868 327 13 548 835 12 322 635 -2 455 234 -2 261 967 -2 415 239 -2 227 317 -282 384 -261 976 -271 903 -256 630 100 179 – 75 479 – 74 363 68 709 74 363 68 708 -2 563 076 -2 455 234 -2 537 300 -2 415 239 171 626 17. MODERBOLAGETS INNEHAV AV ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Ackumulerat anskaffningsvärde vid årets början Årets förvärv 2013 146 445 1 231 352 184 499 860 498 629 Ackumulerade nedskrivningar vid årets början -9 665 -9 665 Återföring av nedskrivning 9 665 – 0 -9 665 499 860 488 964 Ackumulerat anskaffningsvärde vid årets slut Ackumulerade nedskrivningar vid årets slut Bokfört värde vid årets slut Kapitalandel Rösträttsandel AB Familjebostäder Fastighetsnät 100% 100% 100 100 198 498 Hemmahamnen Bostad AB 100% 100% 1 500 1 500 Hemmahamnen Kontor AB 100% 100% 41 499 31 834 Fastighetsaktiebolaget Pendlaren 1 100% 100% 104 577 103 346 Gyllene Ratten Ny AB 100% 100% 198 498 171 626 -3 593 -5 752 -3 593 -5 752 – -21 120 – -21 120 168 033 171 626 168 033 171 626 Företagets namn Antal andelar Bokfört värde vid årets slut Bokfört värde förvaltningsfastigheter vid årets slut 11 976 699 10 584 719 11 179 568 10 079 022 Taxeringsvärde byggnad 18. ANDRA LÅNGFRISTIGA VÄRDEPAPPERSINNEHAV 352 184 352 184 499 860 488 964 11 575 068 11 484 660 11 379 068 11 358 660 2014 2013 2014 2013 Taxeringsvärde mark 6 918 252 7 058 930 6 789 954 6 931 662 Husbyggnadsvaror HBV förening (702000-9226) 40 40 40 40 varav mark med tomträtt 5 847 141 6 022 507 5 718 843 5 895 239 Svenskt Fastighetsindex ek förening 50 50 50 50 Bokfört värde vid årets slut 90 90 90 90 NAI Svefa har på uppdrag av Familjebostäder värderat fastighetsbeståndet. Det sammanlagda marknadsvärdet för Familjebostäders 353 (363) fastigheter bedöms till 26,3 (26,6) miljarder kronor. 15. PÅGÅENDE NY- OCH OMBYGGNADER Ackumulerat anskaffningsvärde vid årets början Årets investeringar avgår kostnadsförda underhållsåtgärder Överfört till färdigställda fastigheter Projekt i sålda fastigheter KONCERNEN 2014 2013 2014 2013 2 417 429 1 908 106 2 246 940 1 741 664 654 708 1 144 576 506 989 904 529 -8 349 -38 626 -8 349 -38 626 -1 807 797 -572 884 -1 531 813 -336 884 -5 360 -23 743 -5 360 -23 743 1 250 631 2 417 429 1 208 407 2 246 940 Ingående ackumulerade nedskrivningar av pågående projekt -4 400 -4 400 -4 400 -4 400 Återföring av nedskrivning 4 400 – 4 400 – 0 -4 400 0 -4 400 1 250 631 2 413 029 1 208 407 2 242 540 Ackumulerat anskaffningsvärde vid årets slut Utgående ackumulerade av- och nedskrivningar Bokfört värde pågående ny- och ombyggnader vid årets slut 19. UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN 16. INVENTARIER Ackumulerat anskaffningsvärde vid årets början 2014 2013 2014 2013 50 195 213 566 224 744 49 314 Årets investeringar 7 415 2 270 817 8 380 Försäljningar och utrangeringar -3 411 -13 448 -465 -9 261 217 570 213 566 49 666 49 314 Ackumulerat anskaffningsvärde vid årets slut Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan -76 588 -61 371 -38 290 -32 408 Årets avskrivningar enligt plan -17 830 -18 666 -6 914 -7 310 1 259 3 449 465 1 428 -93 159 -76 588 -44 739 -38 290 Försäljningar och utrangeringar Ackumulerade avskrivningar vid årets slut Bokfört värde inventarier vid årets slut 124 411 136 978 4 927 11 024 MODERBOLAGET 2014 2013 2014 2013 Uppskjuten skattefordran hänförlig till Bostadslåneposter 39 650 42 865 39 650 42 865 Uppskjuten skatteskuld (skattefordran) hänförlig till temporär skillnad i fastigheter -28 967 -6 187 -28 967 -6 187 10 683 36 678 10 683 36 678 Skattemässig avskrivning erhålles med 3 procent per år av den sk bostadslånepostens ursprungliga värde (487 074 tkr) vid övergång från schablonbeskattning till konventionell beskattning vid ingången av år 1994. Den skattemässiga avskrivningen motsvarar 14 612 tkr per år. 20. ANDRA LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR Ackumulerat anskaffningsvärde vid årets början Tillkommande fordringar Avgående fodringar 090 — a ppe n di x 1 2014 498 629 Ackumulerat anskaffningsvärde vid årets slut 2014 2013 2014 2013 204 601 6 288 7 406 6 288 1 118 – 198 313 – -168 749 – -3 726 – 35 852 204 601 3 680 7 406 7 406 Bokfört värde vid året slut Husbyggnadsvaror HBV förening, innestående återbäring Smebab Rubin AB, säljarrevers 21. ÖVRIGA FORDRINGAR Skattekonto 3 680 7 406 3 680 32 172 197 195 – – 35 852 204 601 3 680 7 406 2014 2013 2014 2013 6 451 17 050 6 423 17 027 Fordran mervärdeskatt 28 883 16 587 28 883 4 038 Skattefordran 47 509 230 972 46 909 230 510 Övriga kortfristiga fordringar 182 447 178 421 83 025 265 056 82 393 251 996 a ppe n di x 1 — 091 NOTER, forts. Belopp i tkr om ej annat anges 22. FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Upplupna intäkter Förutbetalda tomträttsavgälder 2014 2013 2014 2013 5 608 856 5 595 856 23 641 23 625 22 609 22 893 Förutbetald hyra fibernät 5 202 2 425 – – Övriga förutbetalda kostnader 6 457 11 228 9 098 11 228 40 908 38 134 37 302 34 977 KONCERNEN 23. PERIODISERINGSFONDER 2014 2013 Periodiseringsfond tax 2009 – – – 334 731 Periodiseringsfond tax 2010 – – 523 987 523 987 Periodiseringsfond tax 2011 – – 515 195 515 195 Periodiseringsfond tax 2015 – – 251 854 – – – 1 291 036 1 373 913 24. UPPSKJUTEN SKATTESKULD Uppskjuten skatt hänförlig till obeskattade reserver 25. ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER Koncernkonto Övriga skulder 26. FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Förskottsbetalda hyresintäkter Upplupen hyresrabatt bostäder Upplupna personalkostnader Upplupna drifts- och underhållskostnader Upplupna kostnader nybyggnationsprojekt Övriga upplupna kostnader 27. ANSVARSFÖRBINDELSER Borgensåtagande Fastigo Borgensåtagande Stockholms Stad Uppskov stämpelskatt avseende koncerninterna fastighetsöverlåtelser 28. POSTER SOM INTE INGÅR I KASSAFLÖDET 2013 2014 2013 2014 2013 290 849 308 268 – – 290 849 308 268 – – 2014 2013 2014 2013 4 180 892 4 402 622 3 650 186 3 830 337 51 108 215 026 47 233 209 713 4 232 000 4 617 648 3 697 419 4 040 050 Belopp i Tkr Förvaltningsfastigheter Pågående ny- och ombyggnader Inventarier Andra långfristiga värdepappersinnehav Uppskjuten skattefordran Andra långfristiga fordringar 121 960 130 132 117 875 12 888 8 217 12 888 Omsättningstillgångar 25 653 26 198 25 653 26 198 9 367 45 138 8 389 44 501 Hyres- och kundfordringar 33 705 74 079 33 388 9 079 3 770 4 495 3 745 4 470 284 758 209 524 215 011 2014 2013 2014 2013 2 361 2 325 2 361 2 325 – 468 – 468 57 994 57 994 57 994 57 994 60 355 60 787 60 355 60 787 199 226 265 085 192 863 248 384 Rearesultat försäljning av anläggningstillgångar -456 444 -562 563 -456 444 -562 563 -1 087 -1 031 -1 087 -1 031 -258 305 -298 509 -264 668 -315 210 2014 2013 2014 2013 -166 327 -187 969 -166 224 -187 982 -91 -77 -91 – 184 790 -183 443 183 601 -182 859 18 372 -371 489 17 286 -370 841 K3 2013-01-01 10 473 859 10 473 859 1 903 706 1 903 706 163 373 163 373 90 90 50 623 50 623 6 288 6 288 12 597 939 0 12 597 939 10 643 10 643 7 978 7 978 Övriga fordringar 70 342 70 342 Upplupna intäkter och förutbetalda kostnader 39 369 39 369 Fordringar hos koncernföretag SUMMA TILLGÅNGAR 128 332 0 128 332 12 726 271 0 12 726 271 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital 750 000 750 000 Övrigt bundet kapital 1 399 571 1 399 571 Balanserad vinst inkl årets resultat 7 210 342 7 210 342 9 359 913 0 9 359 913 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 354 014 354 014 351 819 351 819 11 593 11 593 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 092 — a ppe n di x 1 Effekt vid övergång till K3 Anläggningstillgångar 8 217 213 119 KONCERNEN Tidigare redvisnings principer TILLGÅNGAR 132 407 Av- och nedskrivningar av anläggningstillgångar Förändring av skattefordran/skuld Balansräkning per 31 december 2012 2013 2013 Skatt från tidigare år Det som främst har påverkat redovisningen är: – Materiella anläggningstillgångar, se sektion A nedan 2014 2014 Aktuell skatt Familjebostäder har valt att inte tillämpa några frivilliga undantag. 2013 2013 29. BETALD SKATT I KASSAFLÖDET Övergåttngsdatum till K3 har fastställts till den 1 januari 2013. Övergången till K3 redovisas i enlighet med kapitel 35 Första gången detta allmänna råd tillämpas. Huvudregeln i K3 kapitel 35 kräver att ett företag tillämpar samtliga råd retroaktivt vid fastställande av ingångsbalansen. Dock finns vissa tvingande och frivilliga undantag från den retroaktiva tillämpningen. 2014 2014 Reservationer i bokslut Familjebostäder har tidigare tillämpat Årsredovisningslagen. Från och med 1 januari 2014 upprättar Familjebostäder sin års- och koncernredovisning enligt BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (“K3”). I följande tabeller presenteras och kvantifieras de av företagsledningen bedömda effekterna vid övergången till K3 för koncernen och för moderföretaget. MODERBOLAGET 2014 30. ÖVERGÅNG TILL K3 130 130 2 459 861 2 459 861 188 941 188 941 3 012 344 0 3 012 344 12 726 271 0 12 726 271 a ppe n di x 1 — 093 NOTER, forts. Belopp i tkr om ej annat anges Balansräkning per 31 december 2012 Belopp i Tkr MODERBOLAGET Tidigare redvisnings principer Effekt vid övergång till K3 Resultaträkning januari–december 2013 K3 2013-01-01 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Pågående ny- och ombyggnader Inventarier Aktier och andelar Andra långfristiga värdepappersinnehav Uppskjuten skattefordran Andra långfristiga fordringar 10 246 254 10 246 254 1 737 264 1 737 264 17 787 17 787 136 780 136 780 90 90 50 623 50 623 6 288 6 288 12 195 086 0 12 195 086 Omsättningstillgångar Hyres- och kundfordringar 9 683 9 683 Fordringar hos koncernföretag 8 081 8 081 Belopp i Tkr KONCERNEN Tidigare redvisnings principer Effekt vid övergång till K3 Resultat enligt K3 Nettoomsättning 1 690 675 Fastighetskostnader -1 136 928 90 400 -1 046 528 553 747 90 400 644 147 Driftnetto 1 690 675 Av- och nedskrivningar -260 670 -21 310 -281 980 Bruttoresultat 293 077 69 090 362 167 Centrala administrations- och försäljningskostnader -89 165 -89 165 Vinst vid försäljning av fastigheter 562 719 562 719 Rörelseresultat 766 630 Ränteintäkter och liknande resultatposter 69 090 835 720 2 282 2 282 Räntekostnader och liknande resultatposter -101 639 -101 639 Resultat efter finansiella poster 667 272 69 090 736 362 Övriga fordringar 67 835 67 835 Bokslutsdispositioner Upplupna intäkter och förutbetalda kostnader 36 040 36 040 Resultat före skatt 667 272 69 090 736 362 Skatt på årets resultat -141 044 -15 200 -156 244 ÅRETS RESULTAT 526 228 53 890 580 118 SUMMA TILLGÅNGAR 121 639 0 121 639 12 316 725 0 12 316 725 – – EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital 750 000 750 000 Resultaträkning januari–december 2013 Övrigt bundet kapital 166 764 166 764 Belopp i Tkr Balanserad vinst inkl årets resultat 7 218 859 8 135 623 7 218 859 0 8 135 623 Obeskattade reserver 1 580 522 1 580 522 Leverantörsskulder 336 555 336 555 Skulder till koncernföretag 107 498 107 498 Övriga kortfristiga skulder 1 968 804 1 968 804 187 723 187 723 Periodiseringsfonder Kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 600 580 0 2 600 580 12 316 725 0 12 316 725 Tidigare redvisnings principer Nettoomsättning 1 681 966 Fastighetskostnader Effekt vid övergång till K3 Resultat enligt K3 1 681 966 -1 133 172 90 400 -1 042 772 Driftnetto 548 795 90 400 639 195 Av- och nedskrivningar -243 969 -21 310 -265 279 Bruttoresultat 304 826 69 090 373 916 Centrala administrations- och försäljningskostnader -99 159 Vinst vid försäljning av fastigheter 562 719 Rörelseresultat 768 385 Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter 094 — a ppe n di x 1 MODERBOLAGET -99 159 562 719 69 090 837 475 2 279 2 279 -86 625 -86 625 Resultat efter finansiella poster 684 040 69 090 753 130 Bokslutsdispositioner 191 754 Resultat före skatt 875 794 69 090 944 884 Skatt på årets resultat -186 727 -15 200 -201 927 ÅRETS RESULTAT 689 067 53 890 742 957 191 754 a ppe n di x 1 — 095 NOTER, forts. Belopp i tkr om ej annat anges Balansräkning per 31 december 2013 Belopp i Tkr KONCERNEN Tidigare redvisnings principer Balansräkning per 31 december 2013 Effekt vid övergång till K3 K3 2013-12-31 TILLGÅNGAR Pågående ny- och ombyggnader Inventarier Andra långfristiga värdepappersinnehav Uppskjuten skattefordran Andra långfristiga fordringar -21 310 10 584 719 2 322 629 90 400 2 413 029 136 978 136 978 90 51 878 90 -15 200 36 678 53 890 13 376 094 204 601 204 601 Förvaltningsfastigheter Pågående ny- och ombyggnader Inventarier Aktier och andelar Andra långfristiga värdepappersinnehav Uppskjuten skattefordran Andra långfristiga fordringar Omsättningstillgångar Fordringar hos koncernföretag Övriga fordringar Upplupna intäkter och förutbetalda kostnader Kortfristiga placeringar 7 755 7 598 7 598 265 056 265 056 Balanserad vinst inkl årets resultat Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 152 140 90 400 2 242 540 11 024 11 024 488 964 488 964 90 90 51 878 53 890 12 865 724 6 836 251 996 251 996 34 977 34 977 518 544 Kortfristiga placeringar 53 890 7 406 7 853 Upplupna intäkter och förutbetalda kostnader 13 840 748 36 678 6 836 38 134 0 -15 200 7 406 7 853 200 000 Övriga fordringar 13 894 638 SUMMA TILLGÅNGAR 200 000 200 000 501 662 0 501 662 13 313 496 53 890 13 367 386 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 750 000 750 000 1 238 313 1 238 313 Aktiekapital 6 391 442 53 890 6 445 332 Övrigt bundet kapital 8 379 755 53 890 8 433 645 Balanserad vinst inkl årets resultat 308 268 308 268 243 540 243 540 6 773 6 773 750 000 750 000 166 661 166 661 6 401 643 53 890 6 455 533 7 318 304 53 890 7 372 194 Obeskattade reserver Periodiseringsfonder Kortfristiga skulder Skulder till koncernföretag 10 079 022 Hyres- och kundfordringar Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld -21 310 Fordringar hos koncernföretag 38 134 Eget kapital Övrigt bundet kapital 10 100 332 Omsättningstillgångar 200 000 EGET KAPITAL OCH SKULDER Aktiekapital K3 2013-12-31 12 811 834 7 755 518 544 SUMMA TILLGÅNGAR Effekt vid övergång till K3 Anläggningstillgångar 10 606 029 13 322 204 Hyres- och kundfordringar MODERBOLAGET Tidigare redvisnings principer TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Belopp i Tkr 1 373 913 1 373 913 241 448 241 448 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 7 7 Skulder till koncernföretag 124 771 124 771 4 617 647 4 617 647 Övriga kortfristiga skulder 4 040 050 4 040 050 284 758 284 758 5 152 725 0 5 152 725 13 840 748 53 890 13 894 638 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 215 011 215 011 4 621 280 0 4 621 280 13 313 496 53 890 13 367 386 A. Materiella anläggningstillgångar Enligt tidigare redovisningsprinciper tillämpades ej komponentavskrivning på materiella anläggningstillgångar. Enligt K3 ska komponentavskrivning tillämpas på betydande komponenter om skillnaden i förbrukning avseende dessa komponenter är väsentlig. Dessa komponenter beskrivs under avsnittet tilläggsupplysning. Under 2013 har tillämpningen av komponentavskrivning medfört ytterligare avskrivningar med 21 310 tkr under perioden januari – december. I balansräkningen 2013-12-31 uppgår justeringen till 21 310 tkr. K3 har också inneburit effekter på bolagets underhållskostnader samt pågående arbeten där en större andel av de löpande underhållskostnaderna redovisas som pågående projekt. Under 2013 har tillämpningen av K3 medfört minskade underhållskostnader om 90 400 tkr under perioden januari – december. I balansräkningen 2013-12-31 uppgår justeringen av pågående arbeten till 90 400 tkr. B. Inkomstskatter Justeringarna av uppskjuten skatt utgörs av de effekter på uppskjuten skatt som uppkommit genom de justeringar som varit nödvändiga vid övergången till K3. Totalt uppgår justeringen till 15 200 tkr, och avser den skattemässiga effekten av minskade underhållskostnader och ökade avskrivningar. 096 — a ppe n di x 1 a ppe n di x 1 — 097 — Gubbängens Centrum, en eftermiddag i mars. Förslag till vinstdisposition Familjebostäders fria egna kapital uppgår enligt balansräkningen till 6 695 447 809 kr, varav årets vinst är 741 467 989 kr. Avsättning till bundna reserver erfordras ej. Till årsstämmans förfogande står: Balanserade vinstmedel Årets vinst Styrelsen föreslår att vinstmedlen förfogas enligt följande: 5 953 979 820 741 467 989 Utdelning I ny räkning balanseras 6 695 447 809 styrelsens motivering Med hänvisning till vad som angetts anser styrelsen att den föreslagna vinstutdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som uppställs i 17 kap 3 §, andra och tredje styckena aktiebolagslagen. Verksamhetens art och omfattning medför inte risker i större omfattning än vad som normalt förekommer i branschen. Styrelsens bedömning av moderbolagets och koncernens ekonomiska ställning innebär att utdelningen 1 441 000 6 694 006 809 6 695 447 809 är försvarlig i förhållande till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital samt moderbolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen bedömer att den föreslagna utdelningen inte kommer att påverka Familjebostäders förmåga att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt eller att göra nödvändiga investeringar. stockholm den 10 februari 2015 Ann-Margarethe Livh Ordförande Jonas Nilsson Vice ordförande Bertil Johansson Peter Lundberg Abit Dündar Emilia Bjuggren Elina Åberg Lars Björk tf verkställande direktör Vid styrelsens behandling av årsredovisningen har även den av arbetstagarna utsedda representanten Lena Appelqvist deltagit. Min revisionsberättelse har avgivits den 10 februari 2015 Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor a ppe n di x 1 — 099 0100 — a ppe n di x 1 a ppe n di x 1 — 0101 Fastighetsförteckning Fastighetsinnehav 2014.12.31 Stadsdel Snittarea bostäder kvm Totalarea bostäder kvm Antal lokaler Totalarea lokaler exkl. garage kvm Vakansgrad lokaler % Årshyra bostäder per 2014-12-31 tkr Medelhyra bostäder per 2014-12-31 kr/kvm/år Taxeringsvärde tkr INNERSTADEN Hammarby Sjöstad Hjorthagen Kristineberg Kungsholmen Ladugårdsgärdet Norra Djurgården Norrmalm Stadshagen Stora Essingen Södermalm Södra Hammarbyhamnen Vasastan Årstadal Östermalm 331 255 203 224 36 103 221 402 15 929 39 68 293 68 74 60 49 60 48 34 81 74 41 54 56 100 74 78 24 533 15 226 10 006 13 547 1 716 3 538 17 931 29 780 617 50 370 2 190 6 793 21 549 5 273 19 13 23 41 3 4 107 20 2 139 0 31 11 7 1 727 1 384 460 7 399 178 262 11 771 1 866 72 14 330 0 6 560 1 244 269 0 0 0 2 0 58 8 2 0 1 0 4 0 5 42 495 27 179 11 275 16 872 2 616 5 740 25 091 58 305 992 64 814 3 054 7 859 36 144 5 550 1 732 1 785 1 127 1 245 1 524 1 622 1 399 1 929 1 609 1 287 1 394 1 157 1 677 1 052 712 604 486 800 192 461 435 129 49 548 90 607 790 466 971 103 15 405 1 332 517 45 600 215 522 495 167 127 000 INNERSTADEN TOTALT 3 187 64 203 069 420 47 522 3 307 986 1 517 5 959 929 SÖDERORT Aspudden Axelsberg Bagarmossen Bandhagen Enskede Gård Enskededalen Fagersjö Farsta Farsta Strand Fruängen Gamla Enskede Gröndal Gubbängen Hammarbyhöjden Högdalen Hökarängen Larsboda Långbro Midsommarkransen Rågsved Skarpnäcks Gård Solberga 229 171 35 975 415 36 733 1 827 1 219 103 93 83 707 65 1 284 446 196 221 184 895 44 61 67 51 58 46 54 70 70 69 71 39 50 55 47 60 61 72 60 63 67 48 13 923 11 413 1 788 56 742 19 070 1 933 51 542 127 529 84 271 7 322 3 610 4 159 38 560 3 038 77 284 27 219 14 184 13 179 11 634 59 918 2 102 34 0 2 77 89 7 29 101 93 9 6 13 135 13 94 131 6 23 11 41 5 1 262 0 110 2 722 2 771 123 1 763 16 160 5 020 570 4 526 510 12 488 295 7 476 2 900 159 2 016 835 2 447 380 0 0 0 18 8 13 21 21 17 5 0 2 37 30 4 18 1 3 0 13 88 15 466 16 678 2 131 64 076 23 908 2 255 54 094 149 370 89 314 8 972 4 664 4 600 49 068 3 882 87 384 31 801 21 697 15 842 17 949 65 162 3 434 1 111 1 461 1 192 1 129 1 254 1 166 1 050 1 171 1 060 1 225 1 292 1 106 1 273 1 278 1 131 1 168 1 530 1 202 1 543 1 088 1 633 214 460 184 611 20 855 664 268 318 212 25 880 578 163 1 477 536 907 514 104 906 53 115 66 450 506 649 51 678 884 644 319 489 229 812 178 629 201 280 653 290 37 065 165 478 432 737 247 651 12 671 77 60 57 62 60 65 63 12 731 28 600 24 815 46 054 14 938 42 606 800 164 3 64 52 134 14 98 1 284 809 1 758 1 307 6 856 334 9 805 85 402 11 8 15 28 2 11 17 18 102 33 788 28 299 52 484 19 168 52 073 935 661 1 422 1 181 1 139 1 140 1 283 1 222 1 169 261 494 392 885 328 391 631 521 212 625 748 643 10 254 065 39 180 127 74 212 1 388 854 24 36 2 934 63 47 74 54 41 74 80 41 44 70 2 441 8 428 9 346 3 998 8 620 102 553 68 052 972 1 566 205 976 0 25 3 23 18 128 63 3 1 264 0 1 157 730 777 500 17 994 4 195 144 10 25 507 0 11 0 16 22 10 14 0 0 10 3 499 9 915 14 497 5 211 11 015 112 605 65 206 1 409 1 995 225 352 1 433 1 177 1 551 1 304 1 278 1 098 958 1 450 1 274 1 094 37 200 125 437 152 252 70 069 132 156 838 966 464 375 15 852 24 185 1 860 492 18 792 64 1 209 209 1 968 158 431 11 1 468 999 1 215 18 074 486 184 72 13 310 37 8 380 0 22 936 1 723 324 298 18 976 64 1 222 519 2 005 166 811 10 1 491 935 1 220 18 398 784 Stureby Svedmyra Tallkrogen Västertorp Årsta SÖDERORT TOTALT VÄSTERORT Hässelby Strand Johannesfred Kista Nockebyhov Riksby Rinkeby Tensta Åkeshov Åkeslund VÄSTERORT TOTALT FB TOTALT DOTTERBOLAG TOTALT KONCERNEN TOTALT 0102 — a ppe n di x 2 Antal bostäder a ppe n di x 2 — 0103 Stadsdel / Fastighet Adress Byggår Senast ombyggt år Boförbättring/ stambyte år r. o. k. eller mindre r. o. k. r. o. k. r. o. k. Antal bostäder r. o. k. eller större Snittarea bostäder kvm Totalarea bostäder kvm Antal lokaler Totalarea lokaler exkl. garage kvm Årshyra bostäder per 2014.12.31 tkr Medelhyra bostäder per 2014.12.31 kr/kvm/år Taxeringsvärde tkr Tomträtt Ägaderätt Arrende Innerstaden HAMMARBY SJÖSTAD Båtklubben 8 Båtklubbsgatan 1–7 2011 10 23 19 Mältplåten 2 Hammarby Allé 104 2005 13 39 17 29 Sjöfarten 2 (viss del kollektivhus) Heliosgatan 19 m. fl. 2008 19 30 29 15 Torkhuset 5 Hammarby Allé 132 m. fl. 2010 5 22 34 37 101 2 38 Hammarby Sjöstad Totalt 52 82 4 261 3 496 7 417 1 741 129 514 4 102 72 7 325 5 610 13 289 1 814 214 668 93 70 6 508 3 18 10 911 1 677 181 178 17 6 84 77 6 439 8 603 10 878 1 689 187 244 103 80 10 331 74 24 533 19 1 727 42 495 1 732 712 604 52 6 11 109 79 8 583 3 927 19 107 2 226 347 600 2 HJORTHAGEN Jakten 4, Hjorthagen Gotska Sandön 2 Älgpassgatan 2–18 m. fl. 2013 Jakten 4 Artemisgatan 41–49 1921 2001 20 4 4 Jakten 5 Artemisgatan 27–39 m. fl. 1916 2001 64 42 10 86 84 66 Hjorthagen Totalt 8 11 30 50 1 502 4 241 1 769 1 178 30 559 116 44 5 141 6 216 6 303 1 226 108 641 255 60 15 226 13 1 384 27 179 1 785 486 800 KRISTINEBERG Hemsöborna 2 Onkel Adams Väg 14–24 1936 1967 Nya Riket 1 Olof Dalins Väg 6–8 1936 1967 Pennskaftet 2 Onkel Adams Väg 2–12 1937 1967 Röda Rummet 1 Olof Dalins Väg 10–14 1936 1967 33 6 39 45 1 765 2 35 2 002 1 135 34 022 7 32 48 47 2 249 7 96 2 489 1 107 42 668 33 8 41 46 1 878 4 160 2 122 1 130 36 909 1 25 47 2 75 55 4 114 10 169 4 662 1 133 78 862 10 98 93 2 203 49 10 006 23 460 11 275 1 127 192 461 9 Kristineberg Totalt 0 Torkhuset 5, Hammarby Sjöstad KUNGSHOLMEN Båten 6 Grubbens Gata 11 m. fl. 1920 1967 9 4 8 Båten 9 Grubbens Gata 5 1920 1968 1 5 9 Roddaren 13 Sankt Eriksgatan 50 m. fl. 1978 14 6 24 Skutan 30 Industrigatan 3 1934 2008 Skutan 31 Industrigatan 1 1934 2009 Väktaren 15 Sankt Eriksgatan 33 1936 1977 Väktaren 37 (hyra inkl. el) Drottningholmsvägen 24–28 m. fl. 1974 Kungsholmen Totalt 29 74 2 153 4 240 2 293 1 065 15 71 1 067 3 91 1 123 1 053 21 515 47 72 3 373 4 1 569 3 898 1 156 108 400 24 24 40 960 2 709 1 612 1 679 36 141 47 47 39 1 818 5 812 3 077 1 692 52 462 95 7 1 3 2 4 40 8 8 57 53 18 1 0 43 214 6 81 484 17 2 756 524 1 082 70 797 56 66 3 692 6 1 222 4 345 1 177 102 600 224 60 13 547 41 7 399 16 872 1 245 435 129 36 48 1 716 3 178 2 616 1 524 49 548 36 48 1 716 3 178 2 616 1 524 49 548 LADUGÅRDSGÄRDET Paraden 9 Erik Dahlbergsgatan 23 1932 2006 Ladugårdsgärdet Totalt 24 12 24 12 0 0 19 10 1 1 91 10 1 1 4 20 24 8 Italien St 5, Norrmalm NORRA DJURGÅRDEN Forskningen 1, del av (studentbost.) Drottning Kristinas Väg 69–73 2005 Roslagsbanan 5 Valhallavägen 55 1931 72 2013 Norra Djurgården Totalt 0 72 28 1 993 3 292 1 652 30 000 31 50 1 545 4 262 2 448 1 585 60 607 103 34 3 538 4 262 5 740 1 622 90 607 56 77 4 329 6 738 8 249 1 905 171 600 4 180 721 4 361 868 1 203 24 852 61 79 4 824 47 4 417 5 736 1 189 255 000 29 29 847 4 142 943 1 114 19 937 17 63 1 072 5 363 1 051 981 30 077 22 92 2 025 5 415 3 031 1 497 54 000 NORRMALM Aulan 2 Lilla Bantorget 1–3 m. fl. 2008 Italien Större 5 Regeringsgatan 84 1907 2012 Lammet 16 Gamla Brogatan 15–23 m. fl. 1898 1984 Oxögat 3 Malmskillnadsgatan 43 1868 1936 Oxögat 4 Malmskillnadsgatan 41 m. fl. 1868 1929 Torkan 17 Drottninghusgränd 1–3 m. fl. 1889 2014 Trädgårdsföreningen 1 Olof Palmes Gata 20 m. fl. 1913 2008 Norrmalm Totalt 1 1994 5 30 28 1 4 1 3 19 7 5 3 5 7 8 3 3 5 4 3 10 10 32 129 4 113 36 5 335 5 213 1 268 235 000 47 67 57 34 16 221 81 17 931 107 11 771 25 091 1 399 790 466 3 203 75 15 128 12 1 245 30 760 2 033 515 600 76 71 5 379 4 257 10 232 1 902 170 913 Lusten 1, Stadshagen STADSHAGEN Lusten 1 Franzéngatan 60 m. fl. 2011 7 85 64 44 Sällheten 1 Eyvind Johnsons Gata 12 m. fl. 2011 1 40 17 18 Välgången 1 Franzéngatan 55 m. fl. 2011 1 61 27 29 5 123 75 9 273 4 364 17 313 1 867 284 590 9 186 108 91 8 402 74 29 780 20 1 866 58 305 1 929 971 103 Stadshagen Totalt STORA ESSINGEN Essingevarvet 3 Källbergsvägen 1 1920 2008 8 1 9 34 310 549 1 772 7 709 St Essingen 1:78 Essingeringen 39 1931 2009 1 5 6 51 307 2 72 443 1 444 7 696 9 6 15 41 617 2 72 992 1 609 15 405 Stora Essingen Totalt 0 0 0 Pennskaften 2, Kristineberg a ppe n di x 2 — 0105 Stadsdel / Fastighet Adress Byggår Senast ombyggt år Boförbättring/ stambyte år r. o. k. eller mindre r. o. k. r. o. k. r. o. k. Antal bostäder r. o. k. eller större Snittarea bostäder kvm Totalarea bostäder kvm Antal lokaler Totalarea lokaler exkl. garage kvm Årshyra bostäder per 2014.12.31 tkr Medelhyra bostäder per 2014.12.31 kr/kvm/år Taxeringsvärde tkr Tomträtt Ägaderätt Arrende SÖDERMALM Bonden Mindre 17 Bondegatan 36–38 m. fl. 1981 17 Bondesonen 17 Renstiernas Gata 32 m. fl. 1980 16 Draget 1 Södermannagatan 57–59 m. fl. 1924 Dykärret 22 Fatbursgatan 8–14 m. fl. 1985 Flaggan 10 Beckbrännarbacken 3–5 1929 Färdknäppen 3 (kollektivhus) Fatbursgatan 29 1993 Ingenjören 7 Grindsgatan 54 1938 Kolonnen 5 Ringvägen 125 Kroken 2 1968 12 11 2 42 81 3 386 3 405 4 121 1 217 6 11 33 89 2 922 4 610 3 315 1 134 71 792 178 50 8 920 11 503 9 480 1 063 182 380 154 67 10 391 18 1 035 12 610 1 214 237 000 43 45 1 914 3 194 2 977 1 555 50 609 43 62 2 661 4 049 1 522 65 000 32 38 1 209 2 502 2 269 1 877 41 286 42 50 2 106 11 1 307 3 226 1 532 74 600 18 69 1 234 2 758 1 272 1 031 31 563 50 39 1 954 8 908 2 208 1 130 49 280 28 72 2 024 5 222 2 212 1 093 42 549 9 76 688 14 1 524 693 1 008 38 000 34 31 1 060 3 132 2 022 1 907 32 272 60 800 104 73 1 10 94 2 41 2 19 12 2013 27 5 1929 2005 22 16 Götgatan 105 1913 1953 1996 2 6 Kroken 3 Götgatan 103 1928 1993 41 9 Monumentet 25 Ölandsgatan 51 1924 1978 4 7 12 4 Ormen Större 1 (under ombyggnad) Hornsgatan 52 m. fl. 1890 1970 1 5 1 2 Oron 11 Kocksgatan 38 1942 2006 34 Prismat 3 Götgatan 71 m. fl. 1904 1981 1 1 9 Råttan 10 Krukmakargatan 22 m. fl. 1905 1963 5 3 1 Släggan 9 Hornsbruksgatan 17 m. fl. 1903 1982 14 2 Stören 16 Högbergsgatan 85 1935 29 3 Urvädersklippan St 2 Götgatan 15 1896 1994 8 3 Vitbetan 21 Katarina Bangata 73 1931 2006 69 2 Vitbetan 22 Katarina Bangata 71 1930 2004 2006 Södermalm Totalt 37 11 12 4 10 1 1 9 3 47 12 1 464 300 66 73 7 28 1 3 7 28 1 3 0 26 77 036 11 90 985 21 1 912 1 180 1 198 10 67 667 21 2 017 666 999 45 600 25 84 2 088 2 233 2 472 1 184 47 820 32 38 1 213 4 99 1 297 1 069 25 759 14 49 689 3 719 1 049 1 522 31 400 71 30 2 147 2 629 3 644 1 697 60 655 60 35 2 112 2 621 4 052 1 919 67 116 929 54 50 370 139 14 330 64 814 1 287 1 332 517 39 56 2 190 3 054 1 394 45 600 39 56 2 190 0 0 3 054 1 394 45 600 Björken 18, Östermalm Vråken 1, Aspudden SÖDRA HAMMARBYHAMNEN Danviksklippan 1 Hästholmsvägen 9 1945 2008 Södra Hammarbyhamnen Totalt VASASTAN Jägaren 17 Tegnérgatan 12 1883 2004 Jägaren 30 Luntmakargatan 50–52 m. fl. 1883 2006 Karlavagnen 14 Vegagatan 11 1885 1975 Kikaren 15 Dalagatan 18 1902 1963 Målaren 2 Surbrunnsgatan 21 1915 1979 Trädgårdsmästaren 12 Surbrunnsgatan 41 1904 1964 2 2 2 3 7 175 1 225 5 458 1 436 1 172 41 405 7 7 2 2 18 99 1 779 17 1 778 2 534 1 424 80 000 4 5 3 12 72 866 2 186 944 1 091 20 687 11 14 124 1 730 1 3 427 1 690 977 37 200 4 105 419 3 677 444 1 059 18 722 13 60 774 3 34 811 1 048 17 508 68 100 6 793 31 6 560 7 859 1 157 215 522 1 2 Vasastan Totalt 1 1 4 9 6 23 15 8 16 Ormen Större 1, Södermalm ÅRSTADAL Kalkbruket 2 Ingenjörsvägen 31 m. fl. 2009 Lagbasen 1 Ingenjörsvägen 2 m. fl. 2006 Årstadal Totalt 39 82 35 156 76 11 907 4 607 19 540 1 641 241 894 2 50 66 19 137 70 9 642 7 637 16 604 1 722 253 273 2 89 148 54 0 293 74 21 549 11 1 244 36 144 1 677 495 167 6 1 5 13 26 124 3 216 3 139 2 760 858 70 868 20 53 1 066 1 8 1 098 1 030 25 570 22 45 991 3 122 1 692 1 707 30 562 ÖSTERMALM Björken 18 Valhallavägen 94–96 1885 Ripan 5 Artillerigatan 79 1927 Vildsvinet 24 Grevgatan 33 1897 1928 1 20 2011 Östermalm Totalt 11 10 1 12 36 2 5 13 68 78 5 273 7 269 5 550 1 052 127 000 899 1 097 713 377 101 3 187 883 203 069 420 47 522 307 986 1 517 5 959 929 25 22 6 Vildsvinet 24, Östermalm INNERSTADEN TOTALT Söderort ASPUDDEN Ankan 1 Torsten Alms Gata 18–24 m. fl. 1948 2001 Lärkfalken 1 Hövdingagatan 21–25 1948 2005 36 Simfågeln 1 Hövdingagatan 11–19 m. fl. 1948 2004 12 22 Vildanden 1 Torsten Alms Gata 19–27 1949 2001 25 6 Vråken 1 Sigurd Rings Gata 14–18 m. fl. 1948 2000 Aspudden Totalt 6 3 56 8 9 154 58 2 8 0 59 63 3 696 12 405 3 995 1 081 54 833 36 55 1 980 5 125 2 290 1 157 30 597 34 64 2 178 7 327 2 385 1 095 34 341 33 65 2 157 4 159 2 486 1 152 34 409 67 58 3 912 6 246 4 310 1 102 60 280 229 61 13 923 34 1 262 15 466 1 111 214 460 Vildanden 1, Aspudden a ppe n di x 2 — 0107 Stadsdel / Fastighet Adress Byggår Senast ombyggt år Boförbättring/ stambyte år r. o. k. eller mindre r. o. k. r. o. k. r. o. k. Antal bostäder r. o. k. eller större Snittarea bostäder kvm Totalarea bostäder kvm Antal lokaler Totalarea lokaler exkl. garage kvm Årshyra bostäder per 2014.12.31 tkr Medelhyra bostäder per 2014.12.31 kr/kvm/år Taxeringsvärde tkr Tomträtt Ägaderätt Arrende AXELSBERG Fordringsägare 1 Hägerstensvägen 239 B–C 2010 4 11 10 Fordringsägare 2 (kollektivhus) Hägerstensvägen 237 B 2010 20 30 11 Fordringsägare 3 Hägerstensvägen 235 B–D 2011 1 25 21 23 25 66 42 38 0 0 0 Axelsberg Totalt 15 40 70 2 790 4 184 1 500 47 219 61 60 3 669 5 115 1 394 57 439 7 379 1 490 79 953 16 678 1 461 184 611 70 71 4 954 171 67 11 413 0 35 51 1 788 2 110 2 131 1 192 20 855 35 51 1 788 2 110 2 131 1 192 20 855 0 BAGARMOSSEN Uppbördsmannen 4 Rusthållarvägen 111–113 m. fl. 1953 2008 Bagarmossen Totalt 11 11 13 11 11 13 Lantarbetaren 13, Enskede Gård BANDHAGEN Bildfältet 1 Idögränd 1–3 1956 2002 6 6 Fickkameran 2 Skeppstavägen 6–20 1954 2006 32 43 23 Filmbilden 1 Läggestavägen 26–38 1956 2000 26 15 24 Filmen 1 Björksundsslingan 34 1953 2004 6 7 17 Fixerbadet 1 Björksundsslingan 25–29 1953 2003 15 18 54 Framkallningen 2 Läggestavägen 1–59 1953 2001 40 75 73 Färgfilmen 1 Björksundsslingan 1–17 1952 1999 Glasteglet 3 Fågelstavägen 48 2008 Gulskivan 1 Björksundsslingan 2–32 m. fl. 1952 1999 17 Passfotot 1 Idögränd 2–18 1953 2003 14 Plåten 1 Björksundsslingan 23 1953 2002 4 5 19 Smalfilmen 1 Björksundsslingan 37–47 1952 2000 9 19 5 Tegelstapeln 11 Sjösavägen 153 2010 16 7 8 Visirskivan 1 Björksundsslingan 49–73 1953 2001 14 68 4 6 183 393 342 57 12 Bandhagen Totalt 6 3 4 42 18 58 1 044 1 109 1 122 1 075 11 663 98 50 4 895 10 509 5 797 1 184 57 548 68 52 3 569 1 68 3 942 1 105 40 436 30 59 1 769 1 960 1 108 19 800 87 61 5 307 3 39 5 758 1 085 58 265 192 59 11 384 18 590 12 560 1 103 138 736 42 56 2 355 5 200 2 660 1 129 27 079 2 663 1 547 27 400 14 7 6 27 64 1 721 65 61 6 149 59 8 788 17 552 9 510 1 082 98 842 48 6 68 67 4 536 6 91 4 713 1 039 47 297 28 63 1 769 1 3 1 930 1 091 19 208 45 60 2 680 6 267 2 895 1 080 30 527 31 65 2 004 1 12 3 074 1 534 32 005 92 53 4 921 8 282 5 492 1 116 55 462 975 58 56 742 77 2 722 64 076 1 129 664 268 72 72 42 3 006 15 203 3 822 1 272 49 231 180 204 50 10 158 34 693 12 493 1 230 170 483 7 36 253 8 915 355 1 401 0 12 45 540 711 1 316 9 115 12 0 Filmen 1, Bandhagen ENSKEDE GÅRD Lantarbetaren 13 Björneborgsvägen 3–13 m. fl. 1930 1966 2005 Plantskolan 1 Palmfeltsvägen 73–83 m. fl. 1943 1971 2008 24 Plantskolan 2 Drivhusvägen 33–37 1945 1971 2008 7 Torkladan 2 Odelbergsvägen 24–26 1939 Torkladan 3 Odelbergsvägen 28 1939 Växthuset 2 Palmfeltsvägen 51–69 m. fl. 1945 2008 2008 1970 3 2008 Enskede Gård Totalt 9 12 42 507 625 1 232 8 276 108 108 43 4 606 32 960 5 902 1 281 81 107 415 46 19 070 89 2 771 23 908 1 254 318 212 6 60 360 1 17 397 1 103 4 733 8 60 478 3 50 539 1 127 6 247 6 69 411 1 16 436 1 061 5 209 16 43 684 2 40 883 1 290 9 691 36 54 1 933 7 123 2 255 1 166 25 880 32 009 34 381 0 1 2 3 0 0 Tegelbäraren 3, Enskededalen ENSKEDEDALEN Modellvillan 2 (småhus) Gamla Tyresövägen 312 1921 Modellvillan 3,4,5,6 (småhus) Gamla Tyresövägen 314–320 1920 Modellvillan 7 (småhus) Gamla Tyresövägen 322–324 1920 Tegelbäraren 3 Tistelvägen 4–6 1946 1968 1968 2010 2010 8 2010 4 2009 Enskededalen Totalt 12 4 13 18 2 5 0 0 FAGERSJÖ Distanstuben 1 Ejdervägen 39–47 1962 9 45 54 54 2 904 1 8 3 139 1 081 Distanstuben 2 Ejdervägen 49–57 1962 9 54 63 54 3 411 2 124 3 689 1 082 37 848 Distanstuben 3 Ejdervägen 61–71 1962 Distanstuben 5 Ejdervägen 34–54 1962 Distanstuben 6 Ejdervägen 12 m. fl. 1962 Mätbandet 1 Havsörnsvägen 6–8 1961 Mätkedjan 1 Havsörnsgränd 2 m. fl. 2010 Mätkedjan 2 Havsörnsgränd 6–10 1962 Mätnålen 2 Havsörngränd 1–5 2010 Mätpinnen 1 Skrakgränd 1–3 1961 Mätpinnen 2 Skrakgränd 5–7 1961 Vinkelspegeln 2 Gräsandsvägen 1–13 Vinkelspegeln 4 Gräsandsvägen 2–24 Fagersjö Totalt 24 12 36 88 3 168 3 029 956 32 000 28 14 81 71 5 719 5 756 1 006 58 747 2 58 8 21 24 9 30 21 84 2003 2 15 15 2005 2 50 8 2005 6 54 8 1962 3 34 8 1962 3 72 265 359 48 1 3 105 53 5 574 4 96 6 026 1 081 61 708 68 80 5 462 3 32 5 283 967 55 887 47 70 3 292 4 688 1 424 50 873 3 070 1 427 33 269 31 58 1 208 4 897 60 Fodringsägare 1, Axelsberg 11 874 69 2 151 1 60 81 4 869 4 82 4 717 969 49 686 68 79 5 373 5 222 5 263 979 55 770 45 85 3 808 3 31 3 665 962 38 292 75 77 5 811 1 3 5 769 993 60 200 733 70 51 542 29 1 763 54 094 1 050 578 163 Plåten 1, Bandhagen a ppe n di x 2 — 0109 Stadsdel / Fastighet Adress Byggår Senast ombyggt år Boförbättring/ stambyte år r. o. k. eller mindre r. o. k. r. o. k. r. o. k. Antal bostäder r. o. k. eller större Snittarea bostäder kvm Totalarea bostäder kvm Antal lokaler Totalarea lokaler exkl. garage kvm Årshyra bostäder per 2014.12.31 tkr Medelhyra bostäder per 2014.12.31 kr/kvm/år Taxeringsvärde tkr Tomträtt Ägaderätt Arrende FARSTA Brommö 4 Forshagagatan 52–64 1958 Dalarö 1 Kilsgatan 1–23 1958 2010 Hammarö 10 Nykroppagatan 8–22 1958 2007 Hammarö 13 Molkomsbacken 43–45 1960 2008 Hammarö 14 Molkomsbacken 41 1959 Hammarö 15 Molkomsbacken 39 Hammarö 16 Hammarö 18 30 30 77 2 310 9 414 2 450 1 061 27 857 6 81 66 5 340 4 375 5 815 1 089 58 977 3 66 69 4 544 3 62 5 102 1 123 49 778 89 64 5 661 1 5 6 553 1 157 66 432 16 46 63 2 919 2 28 3 385 1 159 32 278 31 18 50 64 3 220 2 15 3 724 1 157 36 072 32 17 2 194 3 735 1 153 37 079 15 8 2 967 1 535 30 400 2008 4 2 003 1 085 19 632 1959 2009 1 991 1 079 19 707 Forshagagatan 41–53 1959 Nykroppagatan 24–44 1958 Ingarö 2 Dejegatan 2 m. fl. 1958 Järflotta 2 Kilsgatan 2 m. fl. 1957 Järflotta 3 Kilsgatan 6–12 1958 12 18 Kållandsö 4 Forshagagatan 76–78 m. fl. 2012 2 Ledarö 1 Lysviksgatan 4–14 1957 Ljusterö 1 Kristinehamnsgatan 81–89 1958 Möja 2 Dejegatan 1–19 1958 Oxnö 1 Torsbygatan 10–14 1959 2012 Perstorp 1 Ekebergabacken 4 1964 1991 Sandhamn 1 Kristinehamnsgatan 63 2013 Spårö 3 Molkomsbacken 22 m. fl. 1959 2007 1 Spårö 5 Molkomsbacken 28 1959 2007 1 Spårö 6 Molkomsbacken 20 2009 10 11 Utö 2 Säfflegatan 2–4 1958 2010 2010 24 30 16 9 38 4 55 30 2009 2 28 1959 2009 1 Molkomsbacken 37 1960 2010 2 Molkomsbacken 47 2009 Hammarö 6 Forshagagatan 25–31 1958 Hammarö 7 Forshagagatan 33–39 Hammarö 8 Hammarö 9 Utö 4 (ett hus nybyggt 2007) Säffelgatan 5–9 1958 Utö 5 Säfflegatan 1 2007 Väddö 1 Kristinehamnsgatan 2 m. fl. 1958 15 6 51 64 3 240 30 64 1 932 20 24 77 1 846 4 20 24 77 1 846 2009 7 32 42 80 3 361 6 171 3 626 1 079 36 578 2008 11 55 66 77 5 069 3 28 5 450 1 075 54 282 18 84 82 6 912 4 448 7 080 1 024 73 770 6 214 61 13 051 17 932 14 542 1 114 148 358 36 55 1 992 1 68 5 87 72 6 303 7 3 66 2009 2010 53 77 45 54 24 47 10 23 3 5 29 6 43 65 2 815 1 45 11 15 24 6 56 62 3 480 1 39 12 18 18 6 60 67 3 990 3 207 40 20 60 87 5 220 2 355 75 5 80 44 3 526 3 9 864 2 22 70 78 5 468 8 672 34 35 100 3 488 4 116 3 694 1 059 37 104 28 29 99 2 883 4 71 3 045 1 056 30 056 19 Farsta Totalt 1 4 17 18 17 6 11 6 35 40 64 2 578 58 8 66 84 5 551 5 123 74 8 103 76 7 783 4 160 35 64 2 252 2 308 1 159 22 501 9 845 1 562 112 000 3 225 1 145 30 264 3 840 1 104 55 566 4 342 1 088 43 807 6 091 1 167 47 627 3 536 1 003 0 1 586 78 800 3 968 1 539 41 200 5 764 1 038 58 537 9 439 1 213 85 426 3 500 1 554 36 000 18 34 60 6 12 130 69 8 949 19 2 395 9 678 1 081 107 448 250 514 770 218 75 1 827 70 127 529 101 16 160 149 370 1 171 1 477 536 1 Marö 1, Farsta Strand Träskö 3, Farsta Strand FARSTA STRAND Bjurö 1 Nordmarksvägen 1 m. fl. 1964 118 94 122 31 366 58 21 076 19 970 23 207 1 101 230 340 Kymmendö 1 Brunskogsbacken 33–49 1960 2007 6 1 25 24 56 75 4 227 5 157 4 391 1 039 44 162 Kymmendö 2 Brunskogsbacken 25–31 1960 6 2 12 12 32 70 2 236 5 60 2 361 1 056 24 029 Kymmendö 3 Brunskogsbacken 17–21 1961 0 9 1 487 Marö 1 Nordmarksvägen 2 m. fl. 1964 2010 32 35 32 99 83 8 230 20 1 016 8 676 1 054 89 354 Marö 2 Nordmarksvägen 44–60 1964 2010 16 16 16 48 83 4 000 5 235 4 161 1 040 43 312 Marö 3 Nordmarksvägen 62–76 1964 2010 6 6 6 18 83 1 500 7 183 1 608 1 072 16 375 Tornö 1 Brunskogsbacken 8–40 1961 56 9 6 97 74 7 142 11 438 7 458 1 044 77 269 Träskö 1 Ullerudsbacken 74–78 1960 70 4 74 84 6 218 6 196 996 63 800 Träskö 2 Ullerudsbacken 66 m. fl. 1960 70 4 74 84 6 218 6 310 1 015 64 800 Träskö 3 Ullerudsbacken 54 m. fl. 1960 107 6 113 84 9 481 1 65 9 556 1 008 98 100 Äpplarö 1 Brunskogsbacken 88 m. fl. 1960 14 2 30 76 71 5 401 6 95 5 659 1 048 55 303 Äpplarö 2 Brunskogsbacken 70–84 1960 32 50 1 83 52 4 300 1 25 4 886 1 136 48 260 Äpplarö 3 Brunskogsbacken 50–68 1960 33 50 83 51 4 242 4 289 4 845 1 142 48 446 218 270 550 160 21 1 219 69 84 271 93 5 020 89 314 1 060 907 514 2 12 24 16 4 58 75 4 371 5 731 1 311 66 800 3 9 27 6 45 66 2 951 9 570 3 241 1 098 38 106 5 21 51 22 4 103 71 7 322 9 570 8 972 1 225 104 906 67 1 1 69 35 2 416 1 442 3 187 1 319 36 739 3 4 068 375 1 257 4 123 9 17 2006 Farsta Strand Totalt 30 Fruängsgården 6, Fruängen 3 964 Hammarö 14, Farsta FRUÄNGEN Gamla Södertäljevägen 1A, 1B m. fl. 2006 (en huskropp kallhyra) Stråhatten 5 Elsa Borgs Gata 12–24 1957 Fruängsgården 6 2006 Fruängen Totalt GAMLA ENSKEDE Glasmålningen 2 Skolvägen 4 1961 Länsmannen 1 Enskedevägen 89 1976 Torparen 2,3 Kolonivägen 28–30 1911 2010 1970 2010 6 6 50 298 0 Bjurö 1, Farsta Strand a ppe n di x 2 — 0111 Stadsdel / Fastighet Adress Byggår Senast ombyggt år Boförbättring/ stambyte år r. o. k. eller mindre r. o. k. r. o. k. r. o. k. Antal bostäder r. o. k. eller större Snittarea bostäder kvm Totalarea bostäder kvm Antal lokaler Totalarea lokaler exkl. garage kvm Torparen 4,5 Kolonivägen 32–34 1911 1970 2010 6 6 49 293 Torparen 6,7 Kolonivägen 36–38 1911 1970 2010 6 6 51 306 1 Torparen 8,9 Kolonivägen 40–42 1911 1970 2010 Gamla Enskede Totalt 6 67 25 1 0 0 12 Årshyra bostäder per 2014.12.31 tkr Medelhyra bostäder per 2014.12.31 kr/kvm/år Taxeringsvärde tkr 364 1 242 3 976 370 1 211 4 207 6 50 297 1 4 368 1 238 4 070 93 39 3 610 6 4 526 4 664 1 292 53 115 Tomträtt Ägaderätt Arrende GRÖNDAL Charlottendal 8 Gröndalsvägen 13 1935 1988 Charlottendal 9 Gröndalsvägen 15 1935 1988 6 5 11 65 716 2 97 884 1 235 12 486 3 4 4 11 69 763 1 10 912 1 195 Gröndal 1:12 (kallhyra) Gröndalsvägen 83 1920 12 400 8 2 10 37 369 298 808 Gröndal 1:15 Klyvarvägen 5 1913 4 961 1975 8 3 11 35 386 1 71 361 934 5 778 Ratten 2 Gröndalsvägen 35 1913 1972 9 14 24 48 1 141 4 132 1 277 1 119 17 432 Ratten 4 Gröndalsvägen 29–31 1910 1977 28 45 10 6 24 6 40 16 1 16 Gröndal Totalt 0 0 16 49 784 5 200 868 1 108 13 393 83 50 4 159 13 510 4 600 1 106 66 450 36 54 1 926 6 73 2 384 1 238 22 521 56 43 2 425 21 2 956 2 980 1 229 41 648 45 660 Torparen 2–3, Gamla Enskede GUBBÄNGEN Betsningen 1 Getfotsvägen 56–66 1949 1996 Borrsvängen 7 Gubbängstorget 117–121 m. fl. 1951 1994 Bouleklotet 1 Lingvägen 81–87 2008 Bänkskruven 1 Getfotsvägen 10–30 1949 1996 Fågeltungan 1 Getfotsvägen 47–53 1947 1997 Fågeltungan 2 Getfotsvägen 39–45 1947 1997 Fågeltungan 3 Getfotsvägen 29–37 1947 1997 Getfoten 2 Getfotsvägen 55–57 1947 Håljärnet 1 Getfotsvägen 90–98 Håljärnet 2 Getfotsvägen 78–88 Håljärnet 3 Getfotsvägen 68–76 1947 1996 18 9 3 30 49 Krumcirkeln 6 Cirkelvägen 11–17 1948 2002 6 20 6 32 57 Limkakan 3 Lingvägen 90–92 m. fl. 2010 4 10 16 6 Limkakan 4 (under ombyggnad) Lingvägen 100–108 1964 1990 22 45 2 1 Limpannan 4 Gubbängstorget 114–122 1951 Rubanken 1 Kistvägen 9–11 1948 1997 Spånhuven 1 Getfotsvägen 34–38 1949 1998 Spånskavaren 1 Kistvägen 5–7 1949 1997 Stöthyveln 1 Bordsvägen 10–32 1946 Stöthyveln 2 Getfotsvägen 15–21 Träklubban 1 Getfotsvägen 27 1999 16 6 18 48 62 2 964 1 4 4 591 1 549 6 6 66 59 3 924 12 230 4 707 1 200 45 010 24 24 52 1 254 5 95 1 564 1 248 14 828 26 26 56 1 444 2 59 1 763 1 221 16 884 24 30 52 1 554 11 133 1 935 1 245 18 233 1997 12 12 52 627 1 11 784 1 250 7 379 1947 1997 24 6 30 53 1 602 6 142 1 997 1 247 19 618 1947 1996 30 6 36 53 1 902 3 35 2 381 1 252 22 528 1 479 4 88 1 852 1 252 17 579 1 835 1 15 2 251 1 227 20 635 6 48 14 2 12 71 2 691 2 8 4 161 1 546 42 851 70 44 3 105 12 6 106 3 637 1 171 37 600 0 19 2 034 12 55 660 1 26 807 1 222 7 643 18 56 1 008 0 0 1 229 1 219 11 632 16 940 6 6 12 12 70 840 1 10 996 1 185 9 535 1996 6 63 3 72 53 3 801 16 228 4 835 1 272 46 800 1948 1997 4 31 12 47 60 2 804 11 235 3 358 1 198 32 865 1949 1997 Gubbängen Totalt 6 38 1 8 3 141 432 101 17 24 31 2 Bouleklotet 1, Gubbängen 12 60 715 856 1 197 8 260 707 55 38 560 135 12 488 49 068 1 273 506 649 31 895 Rubanken 1, Gubbängen HAMMARBYHÖJDEN Bålgetingen 1 Solandergatan 2–8 m. fl. 1936 41 49 2 018 11 184 2 414 1 196 Gräshoppan 4 Olaus Magnus Väg 26–28 1936 2004 2006 6 6 12 43 510 1 30 739 1 448 9 853 Gräshoppan 5 Olaus Magnus Väg 30–32 1936 2004 6 6 12 43 510 1 81 729 1 428 9 930 12 29 65 47 3 038 13 295 3 882 1 278 51 678 35 353 Hammarbyhöjden Totalt 24 0 0 HÖGDALEN Bildskärpan 1 Harpsundsvägen 1–15 1954 2009 24 18 6 48 63 3 018 8 358 3 422 1 134 Filmduken 1 Vrenavägen 2–10 m. fl. 1954 2006 5 16 47 5 73 65 4 732 8 150 5 189 1 097 51 252 Ljudspalten 1 Trollesundsvägen 93–133 1955 2005 55 69 46 11 181 57 10 250 7 133 11 476 1 120 112 283 Ljudspalten 2 Trollesundsvägen 71–91 1955 2005 23 18 43 58 670 Närbilden 3 Harpsundsvägen 17–19 1954 2009 Putsbruket 3 (ett hus nybyggt 2006) Önskehemsgatan 36–46 m. fl. 1955 Putsbruket 4 Önskehemsgatan 30–34 1961 Reflexen 1 Trollesundsvägen 86–96 m. fl. Spontvirket 2 Spontvirket 3 2006 6 5 89 60 5 368 3 57 6 079 1 132 6 12 70 840 1 121 941 1 121 9 862 10 127 1 185 104 064 6 574 1 139 66 898 2009 35 35 72 8 150 57 8 543 6 334 3 1 623 1954 2006 32 49 29 2 112 52 5 770 14 695 Skebokvarnsvägen 326–340 1958 2009 7 18 26 10 61 77 4 722 9 394 5 005 1 060 51 785 Skebokvarnsvägen 312–324 1959 2009 40 63 33 12 6 154 59 9 062 8 454 10 197 1 125 102 158 12 834 Spontväggen 1 (ett hus nybyggt 2006) Skebokvarnsvägen 293–311 1955 2007 34 68 57 9 168 58 9 760 3 118 11 297 1 157 116 661 Tonbadet 3 Stålbogavägen 17–43 m. fl. 1954 2008 33 92 61 3 189 57 10 800 5 77 12 318 1 141 120 224 Trappräcket 2 Önskehemsgatan 20–26 1962 2011 10 22 14 47 94 4 419 19 2 962 4 759 1 077 42 600 440 434 115 30 1 284 60 77 284 94 7 476 87 384 1 131 884 644 Högdalen Totalt 2006 1 265 Filmduken 1, Högdalen Ljudspalten 2, Högdalen a ppe n di x 2 — 0113 Stadsdel / Fastighet Adress Byggår Senast ombyggt år Boförbättring/ stambyte år r. o. k. eller mindre r. o. k. r. o. k. r. o. k. Antal bostäder r. o. k. eller större Snittarea bostäder kvm Totalarea bostäder kvm Antal lokaler Totalarea lokaler exkl. garage kvm Årshyra bostäder per 2014.12.31 tkr Medelhyra bostäder per 2014.12.31 kr/kvm/år Taxeringsvärde tkr Tomträtt Ägaderätt Arrende HÖKARÄNGEN Bordssaltet 1 Saltvägen 10 1947 2006 12 12 24 63 1 500 4 200 1 747 1 165 17 769 Bordssaltet 2 Saltvägen 12 1947 2006 12 12 24 65 1 548 1 20 1 736 1 122 17 098 Bordssaltet 3 Saltvägen 14 1947 2006 12 11 24 64 1 536 4 68 1 718 1 118 16 823 Dragsoffan 1 Hauptvägen 102–108 1949 2005 12 12 24 63 1 512 11 124 1 694 1 121 17 026 Fåtöljen 1 Hauptvägen 11–17 m. fl. 1949 2005 48 58 2 796 12 202 3 243 1 160 32 750 Knäckebrödet 1 Pepparvägen 16–20 1948 1993 Knäckebrödet 2 Pepparvägen 10–14 1948 1993 Kryddosten 2 Saltvägen 6 1947 2006 13 10 Länstolen 1 Hauptvägen 8–24 1949 2005 48 6 Matbordet 1 Prechtvägen 2–6 1949 2005 Schatullet 1 Hauptvägen 110–124 1949 Skeppsskorpan 1 Pepparvägen 17–23 1948 Skrivbordet 1 Hauptvägen 93–107 m. fl. 1949 Spisbrödet 1 Pepparvägen 30–34 1948 1993 Spisbrödet 2 Pepparvägen 24–28 1948 1993 Sybordet 1 Hauptvägen 90–92 1949 6 36 1 6 18 18 15 2005 12 2005 Hökarängen Totalt 3 48 1993 2005 1 18 18 81 1 458 5 178 1 745 1 197 17 862 18 58 1 044 3 132 1 314 1 259 12 992 24 63 1 521 2 58 1 714 1 127 16 712 54 58 3 132 20 269 3 569 1 139 35 431 18 72 1 302 10 104 1 419 1 090 14 338 48 51 2 448 19 214 2 920 1 193 28 811 24 62 1 476 8 249 1 864 1 263 18 127 12 12 35 6 53 55 2 890 18 296 3 427 1 186 34 221 6 9 3 18 67 1 209 3 331 1 478 1 223 16 069 9 18 71 1 284 2 206 1 562 1 217 16 082 9 63 563 9 249 651 1 156 7 378 446 61 27 219 131 2 900 31 801 1 168 319 489 6 3 5 4 275 112 41 0 Knäckebrödet 2, Hökarängen LARSBODA Ekerö 7 Brattforsgatan 9–23 2009 24 32 15 71 71 5 069 4 78 7 786 1 536 81 087 Nåttarö 1 Brattforsgatan 2 m. fl. 2009 40 55 30 125 73 9 115 2 81 13 911 1 526 148 725 64 87 45 0 196 72 14 184 6 159 21 697 1 530 229 812 24 22 18 2 66 86 5 708 6 661 6 447 1 130 74 433 10 71 712 1 571 1 218 1 710 16 542 Larsboda Totalt 0 Kastanjen 9, Midsommarkransen LÅNGBRO Havskatten 1 (inkl. 8 radhuslgh) Långbrodalsvägen 1–3 m. fl. 1992 Havskatten 2 (gruppbostad) Sjättenovembervägen 206–208 1992 Stöveln 4 Örtagårdsvägen 3–27 m. fl. 1946 10 2008 Långbro Totalt 66 73 6 76 97 28 18 2 145 47 6 759 16 784 8 177 1 210 87 654 221 60 13 179 23 2 016 15 842 1 202 178 629 MIDSOMMARKRANSEN Färgpennan 1 Bäckvägen 85–87 1940 2011 12 12 45 540 1 18 678 1 255 8 710 Färgpennan 3 Bäckvägen 93–95 1940 2011 12 12 45 540 1 9 692 1 281 9 193 Färgpennan 5 Bäckvägen 107–109 1940 2011 2 3 6 11 49 539 1 34 665 1 234 8 435 Färgpennan 6 Bäckvägen 97–99 1940 2011 3 3 6 12 48 573 1 15 715 1 248 9 238 Hallonbusken 3 (radhus, kallhyra) Kransbindarvägen 26–40 2014 3 4 7 117 821 1 367 1 666 0 Hasselbusken 1 (radhus, kallhyra) Kransbindarvägen 44–70 2014 6 7 13 117 1 520 2 535 1 668 3 407 Kastanjen 9 Vattenledningsvägen 12–20 m. fl. 2005 93 68 6 291 4 687 10 157 1 614 148 214 Krassen 3 Vattenledningsvägen 25–27 1920 24 34 810 3 72 1 140 1 408 14 083 184 63 11 634 11 835 17 949 1 543 201 280 28 200 1937 1990 Midsommarkransen Totalt 3 51 18 6 26 87 38 50 1 10 11 Spisbrödet 1, Hökarängen RÅGSVED Mjölkboden 2 Bjursätragatan 5 m. fl. 1960 2009 14 28 42 64 2 668 2 942 1 103 Mjölkboden 3 Bjursätragatan 13 m. fl. 1960 2009 14 28 42 64 2 668 2 962 1 110 28 400 Ostkammaren 1 Lurstigen 4–18 m. fl. 1959 2007 8 97 76 7 368 3 121 7 653 1 039 77 567 Skällkon 1 Vallhornsgatan 9–17 1957 2008 24 6 30 66 1 992 3 79 2 147 1 078 21 510 Smörtinan 2 Stövargatan 75–89 1957 2004 27 32 3 62 70 4 339 2 70 4 728 1 090 46 489 Stintan 1 Stövargatan 40–52 1957 2006 31 2 9 42 68 2 855 2 154 3 131 1 097 31 431 2006 47 4 21 72 70 5 063 3 43 5 548 1 096 54 325 32 52 6 105 69 7 252 4 377 7 692 1 061 79 011 59 72 4 240 7 731 4 551 1 073 47 648 84 73 6 117 6 189 6 531 1 068 64 873 2 29 3 721 1 124 36 890 3 841 1 126 37 800 Säterboden 1 (garage) Stövargatan 8 1957 Säterboden 2 Stövargatan 12–34 1957 6 60 14 9 0 Säterhöjden 1 (parkering) Bjursätragatan 24–26 1957 Säterhöjden 2 Stövargatan 1–29 1957 2005 Säterjäntan 1 Stövargatan 57–71 1957 2005 23 30 6 Sätervallen 1 Stövargatan 33–53 1957 2005 4 21 45 10 Vallhunden 2 Vallhornsgatan 22 1958 2007 18 18 20 56 59 3 309 Vallhunden 3 Vallhornsgatan 24 1958 2008 19 20 19 58 59 3 411 Vallhunden 4 Vallhornsgatan 26 1958 2008 19 20 20 59 59 3 485 3 47 3 940 1 131 38 948 Vallhunden 5 Vallhornsgatan 28 1958 2009 19 19 19 57 59 3 344 1 67 3 746 1 120 37 287 Vallhunden 6 Vallhornsgatan 18–20 1957 2009 6 12 18 55 988 3 110 1 140 1 154 11 391 Vallkon 1 Vallhornsgatan 25–29 1957 2009 12 68 819 2 430 889 1 086 10 092 895 67 59 918 41 2 447 65 162 1 088 653 290 Rågsved Totalt Nåttarö 1, Larsboda 1 428 10 9 131 297 5 4 3 371 78 18 Havskatten 1, Långbro a ppe n di x 2 — 0115 Stadsdel / Fastighet Adress Byggår Senast ombyggt år Boförbättring/ stambyte år r. o. k. eller mindre r. o. k. r. o. k. r. o. k. Antal bostäder r. o. k. eller större Snittarea bostäder kvm Totalarea bostäder kvm Antal lokaler Totalarea lokaler exkl. garage kvm Årshyra bostäder per 2014.12.31 tkr Medelhyra bostäder per 2014.12.31 kr/kvm/år Taxeringsvärde tkr Tomträtt Ägaderätt Arrende SKARPNÄCKS GÅRD Kalkylatorn 2 (kollektivhus) Statsrådsvägen 7 m. fl. 1949 1999 Skarpnäcks Gård Totalt 14 22 8 14 22 8 0 0 44 48 2 102 5 380 3 434 1 633 37 065 44 48 2 102 5 380 3 434 1 633 37 065 SOLBERGA Kabelverket 7 Götalandsvägen 230 0 (projektfastighet, FB 49% och JM 51%) Perrongen 1 Götalandsvägen 217 m. fl. 2012 4 41 15 33 6 99 76 7 484 2 388 12 436 1 662 Prästgårdsgärdet 5 Prästgårdsgränd 15 m. fl. 1985 2 18 4 4 5 33 85 2 816 1 421 2 908 1 033 147 896 36 498 Prästgårdshagen 1 (kollektivhus) Armborstvägen 2 1984 4 8 11 10 33 74 2 431 2 758 1 134 30 800 Sandaletten 1 Armborstvägen14 Giggen 25, Tallkrogen 46 300 (projektfastighet, FB 1/3 och JM 2/3) Solberga Totalt 10 67 30 47 11 165 77 12 731 3 809 18 102 1 422 261 494 62 280 STUREBY Bastuhagen 1 Bastuhagsvägen 24–46 1952 2009 3 43 19 11 76 64 4 893 10 272 5 322 1 088 Björkfaneret 2 Bjulevägen 38–50 1947 1979 2010 1 20 5 1 27 65 1 756 7 268 2 047 1 166 25 271 Björkfaneret 3 Bjulevägen 33–43 1947 1978 2010 12 12 24 67 1 608 8 137 1 852 1 152 22 072 Björkfaneret 4 Bjulevägen 45–55 1947 1979 2010 3 18 3 24 64 1 533 7 145 1 783 1 163 21 170 Farfarstäppan 1 Bastuhagsvägen 3–43 m. fl. 1952 2007 41 64 51 156 56 8 737 12 555 10 041 1 149 115 596 Filtskivan 10 Iggesundsvägen 2–4 1952 2005 10 620 Skogskarlen 2 Bäckaskiftsvägen 37–43 2009 Tummaren 2 Bäckaskiftsvägen 2–36 1951 Virkesstapeln 2 (parkering) Bäckaskiftsvägen 84–88 12 14 2007 14 16 75 22 78 232 138 9 60 6 18 14 12 70 840 899 1 070 46 62 2 870 1 4 4 582 1 596 52 617 113 56 6 363 19 377 7 262 1 141 83 259 0 478 60 28 600 64 1 758 33 788 1 181 392 885 3 78 57 4 437 14 209 5 114 1 153 58 076 32 61 1 940 1 8 2 148 1 107 27 228 10 544 18 Portot 1, Svedmyra 0 Stureby Totalt 30 SVEDMYRA Brevbäraren 1 Frimärksvägen 21–45 1948 2009 Brevkortet 1 Postiljonsvägen 44–46 1948 2005 Edsöret 1 Jönåkersvägen 18–20 1950 2007 6 6 Korsbandet 1 Postiljonsvägen 20–28 1948 2004 15 6 Lagmanstinget 4 Selebovägen 21–43 1952 2007 64 24 Portot 1 Postiljonsvägen 32–40 1948 2005 Skeppslaget 1 Oppundavägen 12–20 1950 2008 Telegrammet 1 Frimärksvägen 14–16 1948 2005 Telegrammet 2 Frimärksvägen 2–6 m. fl. 1950 2008 Tingsstugan 1 Oppundavägen 24–34 1950 2005 Tomtöret 1 Jönåkersvägen 14–16 1950 Tredingen 1 Jönåkersvägen 10–12 1950 8 9 12 65 780 2 87 869 1 114 30 67 2 010 4 140 2 191 1 090 25 315 96 58 5 526 7 214 6 250 1 131 71 769 18 9 3 30 63 1 875 6 144 2 090 1 115 24 383 9 6 3 36 51 1 821 2 8 2 205 1 211 24 814 6 6 12 62 744 849 1 141 9 758 12 24 6 42 50 2 082 5 178 2 482 1 192 28 389 16 16 8 40 51 2 040 6 137 2 413 1 183 27 687 2007 6 6 12 65 780 2 83 856 1 098 10 329 2005 6 6 12 65 780 3 99 832 1 067 10 099 63 248 103 432 57 24 815 52 1 307 28 299 1 139 328 391 43 135 Svedmyra Totalt 18 15 3 Rhenvinet 1, Tallkrogen TALLKROGEN Fastebrevet 2 Torögatan 41–57 1951 2010 12 15 24 3 54 61 3 288 9 349 3 797 1 155 Giggen 25 Kaggeholmsvägen 13 m. fl. 1951 2006 15 21 19 17 72 64 4 572 14 1 067 5 103 1 116 63 241 Hattsvampen 1 Torögatan 2 m. fl. 1951 2009 21 63 84 65 5 459 17 486 6 080 1 114 71 589 Kaggen 1 Kaggeholmsvägen 12 m. fl. 1950 2008 9 38 110 3 1 161 66 10 551 28 1 096 11 694 1 108 146 993 Mjödet 2 Hägervägen 48 m. fl. 1951 2010 18 87 13 16 2 136 62 8 385 36 2 273 9 731 1 161 119 960 Nektarn 1 Torögatan 15–35 1951 2009 27 27 54 64 3 448 9 420 3 867 1 122 45 590 Rhenvinet 1 Hägervägen 2 m. fl. 1951 2010 133 646 Trädsvampen 10 Hägervägen 31–33 1951 Tallkrogen Totalt 30 116 24 170 59 9 994 20 878 11 747 1 175 1 4 1 6 60 357 1 287 465 1 301 7 367 85 329 737 62 46 054 134 6 856 52 484 1 140 631 521 256 64 3 30 34 88 64 5 618 8 772 1 561 98 000 3 46 57 2 608 2 94 2 978 1 142 32 495 7 37 60 2 224 7 151 2 470 1 110 27 511 76 59 4 488 5 89 4 948 1 103 54 619 247 60 14 938 14 334 19 168 1 283 212 625 Brevkortet 1, Svedmyra VÄSTERTORP Iskarnevalen 4 Skidskyttevägen 1 m. fl. 2009 Slalomåkaren 1 Terrängvägen 31–45 1949 2002 Utslagningen 1 Terrängvägen 71–81 1949 2002 Ytterskär 1 Snöskostigen 8–20 1950 2000 Västertorp Totalt 24 43 30 8 16 52 32 89 82 44 0 Skogskarlen 2, Stureby a ppe n di x 2 — 0117 Stadsdel / Fastighet Adress Byggår Senast ombyggt år Boförbättring/ stambyte år r. o. k. eller mindre r. o. k. r. o. k. r. o. k. Antal bostäder r. o. k. eller större Snittarea bostäder kvm Totalarea bostäder kvm Antal lokaler Totalarea lokaler exkl. garage kvm Årshyra bostäder per 2014.12.31 tkr Medelhyra bostäder per 2014.12.31 kr/kvm/år Taxeringsvärde tkr Tomträtt Ägaderätt Arrende ÅRSTA Borlången 1 Sandfjärdsgatan 28–38 1960 2009 Borlången 2 Sandfjärdsgatan 42 1960 2009 6 36 Borlången 3 Sandfjärdsgatan 46 1960 2008 Borlången 4 Sandfjärdsgatan 54–66 1960 2007 Borlången 6 Sandfjärdsgatan 72 1960 2006 Borlången 7 Sandfjärsdsgatan 16–26 2008 28 47 75 65 4 884 1 64 Dragan 1 Tavelsjövägen 8–12 1953 1995 3 12 6 21 59 1 248 2 116 Flåsjön 1 Tavelsjövägen 2–6 1953 1995 5 10 2 3 20 60 1 193 1 101 Gesunden 1 Svärdlångsvägen 29–39 m. fl. 1968 1995 4 31 24 9 68 64 4 357 9 467 Hallaren 2 (parkering) Järnlundsvägen 7 42 69 2 886 22 22 4 48 85 4 080 22 22 4 48 85 4 080 49 69 3 367 3 17 48 85 4 080 1 6 4 473 42 22 22 4 1 6 3 286 1 139 45 200 4 459 1 093 62 000 4 418 1 083 62 000 3 834 1 139 52 400 1 096 62 000 7 904 1 618 108 096 1 608 1 289 21 762 1 531 1 283 20 779 5 536 1 271 74 968 Borlången 2, Årsta 0 Marman 10 (parkering) Svärdlångsvägen 52 Marman 2 Svärdlångsvägen 36 1951 0 Skagern 2 Gullmarsvägen 96–112 1945 Vingeln 1 Tavelsjövägen 14–18 1953 Vänern 2 Gullmarsvägen 101–121 1945 Årsjön 1 Hjälmarsvägen 26–30 1947 1997 Årsta 1:8 (parkering) Svärdlångsvägen 76 Årstalund 3 Årsta torg 5 m. fl. 1952 1997 Åsunden 1 Gullmarsvägen 116–130 1945 1995 7 2004 1995 1 251 7 095 17 36 53 45 2 372 4 121 2 984 1 258 3 12 6 21 59 1 248 3 128 1 599 1 281 22 331 36 30 66 55 3 654 10 127 4 353 1 191 58 320 25 2 635 28 4 691 2005 39 190 14 857 0 2 19 20 3 47 232 279 81 12 1 889 5 103 4 304 1 125 250 12 671 21 9 9 39 63 2 441 0 21 9 9 0 39 63 2004 Årsta Totalt SÖDERORT TOTALT 48 44 65 2 853 3 227 1 131 48 48 2 304 3 651 65 42 606 98 63 800 164 1 284 2 441 59 946 75 2 861 1 242 37 699 9 805 52 073 1 222 748 643 85 402 935 661 1 169 10 254 065 3 499 1 433 37 200 0 0 3 499 1 433 37 200 9 354 1 696 1 132 22 429 656 1 243 7 669 626 1 186 7 882 7 782 Surtsö 1, Kista Västerort HÄSSELBY STRAND Barnkammaren 2 Aprikosgatan 1 2005 Hässelby Strand Totalt JOHANNESFRED Filaren 2 Norrbyvägen 2–12 1939 1970 32 47 1 498 Filaren 4 Björkbacksvägen 67–69 1939 1970 2005 26 12 12 44 528 Filaren 5 Björkbacksvägen 63–65 1939 1970 2005 12 12 44 528 Filaren 6 Granbacken 15–17 1939 1970 2005 12 12 44 528 653 1 237 Filaren 7 Granbacken 11–13 1939 1970 2005 12 12 48 579 689 1 189 8 420 Hammarsmedjan 3 Ståltrådsvägen 27–29 1945 17 53 904 1 036 1 146 14 265 Järnstämpeln 2 Johannesfredsvägen 49–55 m. fl. 1946 2001 Järnsvampen 1 Stångjärnsvägen 25–31 m. fl. 1946 2001 1998 Johannesfred Totalt 6 4 9 3 1 16 28 3 20 147 6 7 1 31 55 40 1 31 55 40 36 1 6 37 514 36 47 1 680 1 45 1 986 1 182 24 761 47 46 2 183 8 207 2 573 1 178 32 229 0 180 47 8 428 25 1 157 9 915 1 177 125 437 127 74 9 346 3 730 14 497 1 551 152 252 0 127 74 9 346 3 730 14 497 1 551 152 252 8 55 440 3 40 566 1 287 7 914 27 055 Årstalund 3, Årsta KISTA Surtsö 1 Hanstavägen 80–86 m. fl. 2011 Kista Totalt NOCKEBYHOV Borlången 7, Årsta Oldmästaren 19 Tältgatan 3–5 1952 1980 2008 Ordensgillet 1 Tyska Bottens Väg 56–60 m. fl. 1952 1980 2011 Ordenskapitlet 8 Tältgatan 4–16 1952 1980 2008 Nockebyhov Totalt 8 6 6 24 30 52 1 566 8 208 2 057 1 314 36 36 55 1 992 12 529 2 588 1 299 35 100 74 54 3 998 23 777 5 211 1 304 70 069 162 40 6 476 11 325 8 312 1 284 98 013 14 50 704 718 1 020 9 400 36 40 1 440 7 175 1 985 1 378 24 743 212 41 8 620 18 500 11 015 1 278 132 156 154 78 12 070 11 270 12 643 1 048 88 262 104 82 8 574 10 738 9 130 1 065 70 846 68 0 0 0 RIKSBY Brandseglet 10 Kvarnbacksvägen 106–134 m. fl. 1941 Knappnålen 1 Spångavägen 72–74 1943 Syjuntan 4 Drottningholmsvägen 430–434 m. fl. 1941 1975 1975 2005 158 4 2000 3 10 1996 36 Riksby Totalt 1 197 14 1 0 14 28 75 37 1 33 42 17 0 RINKEBY Bäckkvarnen 1 Svennebygränd 3–37 1971 1995 Enfotakvarnen 1 Kuddbygränd 4–22 1970 1992 2006 11 Åsunden 1, Årsta a ppe n di x 2 — 0119 Stadsdel / Fastighet Adress Byggår Senast ombyggt år Boförbättring/ stambyte år r. o. k. eller mindre r. o. k. r. o. k. r. o. k. r. o. k. eller större Hemkvarnen 1 Hinderstorps Gränd 1–55 1970 1993 13 46 70 38 Hinderstorp 1 Hinderstorps Gränd 4–20 m. fl. 1970 1992 1 26 46 28 Holkkvarnen 1 Degerbygränd 6–26 m. fl. 1971 1991 5 33 40 20 Karlkvarnen 1 (parkering) Svennebygränd 1971 Kvarnberget 2 Rinkebyplan 2–8 1971 1999 130 10 Kvarnhuset 1 Stavbygränd 1–19 1970 1993 13 35 Kvarnskruven 1 Hällbybacken 2–10 m. fl. 1969 1995 25 Kvarnspelet 1 Askebykroken 4–10 m. fl. 1970 1994 Kvarnspelet 4 Askebykroken 7–11 m. fl. 1970 1995 Kvarntorpet 1 Hällbybacken 7–23 1970 Tullkvarnen 1 Degerbygränd 3–37 m. fl. 1971 Antal bostäder 8 11 Snittarea bostäder kvm Totalarea bostäder kvm Antal lokaler Totalarea lokaler exkl. garage kvm Årshyra bostäder per 2014.12.31 tkr Medelhyra bostäder per 2014.12.31 kr/kvm/år Taxeringsvärde tkr Tomträtt Ägaderätt Arrende 175 80 14 020 17 2 264 15 119 1 078 101 81 8 197 10 1 272 8 857 1 080 120 402 71 924 109 83 9 064 15 2 257 9 567 1 055 84 686 140 40 5 571 20 3 267 7 445 1 336 0 76 9 448 3 360 10 468 1 108 75 529 67 007 1 640 56 18 3 125 16 41 24 4 110 71 7 826 10 525 8 830 1 128 7 23 19 1 50 83 4 126 4 189 4 477 1 085 34 116 6 14 15 12 1 48 72 3 444 6 3 550 3 890 1 130 44 832 1994 12 56 13 23 1 105 68 7 103 3 190 8 163 1 149 61 763 1989 13 48 55 41 10 167 79 13 110 19 3 112 14 016 1 069 117 959 233 352 476 277 50 1 388 74 102 553 128 17 994 112 605 1 098 838 966 1 2 62 253 Rinkeby Totalt Kvarnspelet 1, Rinkeby TENSTA Björinge 1 Björingeplan 2–26 m. fl. 1968 2004 23 58 21 105 88 9 285 5 294 8 741 941 Faringe 1 Faringeplan 1–11 m. fl. 1969 2003 30 42 12 84 75 6 268 5 106 6 123 977 41 106 Faringe 2 Faringeplan 6–16 m. fl. 1969 2004 24 36 13 73 76 5 522 3 478 5 363 971 38 222 Faringe 3 (parkering) Faringeplan 20 Grödinge 1 (parkering) Tisslingeplan 3 1968 Hämringe 1 Glömmingegränd 4–26 1968 Krällinge 1 Krällingegränd 21–53 m. fl. 1967 Tisslinge 7 Tisslingeplan 54–72 1968 2004 Tisslinge 8 Tisslingeplan 4–28 1968 2005 Tisslinge 9 Tisslingeplan 36–52 1968 2005 Uppinge 1 Uppingegränd 1–25 1967 2005 Uppinge 3 Uppingegränd 8–32 1968 2005 0 0 Tensta Totalt 8 36 6 26 12 36 152 77 11 664 17 757 11 958 13 698 11 632 888 85 052 4 970 946 33 200 5 392 964 37 584 22 548 81 44 157 83 13 105 42 18 60 88 5 254 22 28 12 74 76 5 592 15 15 24 24 2 29 72 185 68 1 466 172 2 5 287 1 025 87 053 30 93 2 970 9 1 005 2 754 927 48 69 3 312 5 454 3 260 984 23 218 71 72 5 080 1 116 5 013 987 34 139 854 80 68 052 63 4 195 65 206 958 464 375 7 663 Björinge 1, Tensta ÅKESHOV Huvudkudden 2 Knypplerskevägen 1–3 1942 1965 2008 12 12 39 468 1 72 707 1 511 Knypplerskan 3 Knypplerskevägen 20–22 1942 1965 2008 12 12 42 504 2 72 702 1 393 8 189 24 41 972 3 144 1 409 1 450 15 852 18 44 783 1 10 1 002 1 280 12 095 Åkeshov Totalt 0 24 15 3 0 0 0 ÅKESLUND Stenkastet 1 Fredrikslundsvägen 29–33 1940 1996 Stenkastet 2 Fredrikslundsvägen 35–39 1940 1996 Åkeslund Totalt VÄSTERORT TOTALT FB TOTALT 15 3 18 44 783 993 1 268 12 090 30 6 0 0 0 36 44 1 566 1 10 1 995 1 274 24 185 516 848 1 013 505 52 2 934 70 205 976 264 25 507 225 352 1 094 1 860 492 3 304 7 048 6 030 2 007 403 18 792 64 1 209 209 1 968 158 431 1 468 999 1 215 18 074 486 9 6 089 Enfotakvarnen 1, Rinkeby HAMMARBY SJÖSTAD Hammarbyhamnen kontor AB, kv Torkhuset 1 Hammarby Allé 150 m. fl. 2010 90 000 FRUÄNGEN Gyllene Ratten Ny AB, kv Gyllene Ratten 1 (projektfastighet) Kvarnhuset 1, Rinkeby Alva Myrdals Gata 3–11 m. fl. 22 27 31 80 77 6 129 21 22 32 24 21 44 59 3 325 7 092 6 089 10 622 1 733 60 000 5 104 69 7 181 28 2 291 12 314 1 715 174 298 55 5 184 72 13 310 37 8 380 22 936 1 723 324 298 2 062 408 18 976 64 1 222 519 2 005 166 811 1 491 935 1 220 18 398 784 SOLBERGA Fastighetsaktiebolaget Pendlaren 1, kv Pendlaren 1 DOTTERBOLAG TOTALT KONCERNEN TOTALT Pendlargatan 6 m. fl. 2012 Kvarnspelet 4, Rinkeby a ppe n di x 2 — 0121 AB Familjebostäder Hammarby fabriksväg 67 Box 92100 120 07 Stockholm 08 - 737 20 00 telefon 08 - 737 21 21 fax [email protected] www.familjebostader.com 08–09 010 Fotograf Rickard Larsson 038–039 Fotograf Gustav Kaiser Fotograf Gustav Kaiser 042–043 Fotograf Gustav Kaiser 012–013 Fotograf Michael Perlmutter 045 Fotograf Kristian Pohl 014–015 Fotograf Michael Perlmutter 049 Fotograf Familjebostäder 020–021 Fotograf Pär Hugosson 050 Fotograf David Bicho 023 Fotograf Gustav Kaiser 052–053 Fotograf Gustav Kaiser 024 Fotograf Gustav Kaiser 054–055 Fotograf Gustav Kaiser 027 Fotograf Niklas Dahlskog 056 Fotograf Gustav Kaiser 028 Fotograf Christian Björnehag, DDB Film 059 Fotograf Gustav Kaiser 030–031 033 034–35 037 Fotograf Olof Holdar 063–065 Fotograf Olof Holdar Fotograf Peter Philips, för STOKAB 070 Fotograf Pär Hugosson Fotograf David Bicho 098 Fotograf Gustav Kaiser Fotograf Gustav Kaiser Produktion: Jupiter Reklam AB Tryck: Åtta45 Tryckeri AB, 2015 Papper: Multi design original White
© Copyright 2024