ÖVERLÅTELSEBESIKTNING
UPPDRAG 151-049 5 JANUARI 2015 ÖVERLÅTELSEBESIKTNING VIGGBYHOLM 80:18 Vretvägen 18, 183 63 Täby Denna besiktning är utförd på uppdrag av säljaren. Observera att Du som köpare har en egen långtgående undersökningsplikt! För att uppfylla en del av Din undersökningsplikt och för att juridiskt överta detta besiktningsutlåtande krävs att Du kontaktar Independia för utförande av en köpargenomgång. I annat fall har besiktningsmannen inget juridiskt ansvar gentemot Dig. Vid en köpargenomgång gäller samma villkor och ansvar som vid en separat köparbesiktning. Independia Group Sisjö Kullegata 8, 421 32 Västra Frölunda Tel: 031 712 98 00 Organisationsnummer: 556801-5969, F-skattesedel www.independia.se VIGGBYHOLM 80:18 INNEHÅLLSFÖRTECKNING UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING SID 1 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN SID 2 OKULÄR BESIKTNING SID 3 RISKANALYS SID 7 FORTSATT FORTSATT TEKNISK UTREDNING SID 8 BILAGA I: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA II: Liten byggordbok BILAGA III: Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner VIGGBYHOLM 80:18 UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE OBJEKT Fastighetsbeteckning: Viggbyholm 80:18 Adress: Vretvägen 18 Postnummer och ort: 183 63 Täby Kommun: Täby Fastighetsägare: Johan Lagermalm & Kerstin Lagermalm Beställare Som ovan Beställningsnummer 151-049 Besiktningsman Oskar Thörn Besiktningsförrättare Independia & Certifierad Energiexpert Telefon: 018-152900 E-post: [email protected] Besiktningsdag måndag den 5 januari 2015 Klockan 08:00 Närvarande Johan Lagermalm Besiktningens genomförande och omfattning 2015-01-05 överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av avtalsvillkoren som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden omfattas av denna besiktning. 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 VIGGBYHOLM 80:18 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN FRÅN UPPDRAGSGIVAREN Tillhandahållna handlingar: Kvalitetsdokument för båda våtutrymmena tillhandahölls vid besiktningstillfället. Information från uppdragsgivaren: Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Säljaren förvärvade fastigheten 2006. Följande renoveringar och underhåll är utförda. Ytskikten i huset har renoverats fortlöpande. 2007 Badrum bv byggdes ut och renoverades 2007 Badrum öv renoverades 2009 Installerades bergvärmepumpen 2012 Renoverades delar av köket 2012 Målades fasaden på baksidan Upplysningar om fel i - Fönstren behöver målas, samt fasaden på gavlarna. - Mosspåväxt på tak. fastigheten: - Grundmuren runt huset behöver målas. 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 VIGGBYHOLM 80:18 OKULÄR BESIKTNING Särskilda förutsättningar vid besiktningen: En fuktmätning med ingrepp har ej utförts i fastigheten och dess konstruktioner. I de fall en fuktmätning utförs redovisas resultatet i ett separat utlåtande. Byggnaden var vid besiktningstillfället fullt möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering ”-----” innebär att utrymmet/ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Muntliga uppgifter: Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. Väderlek: Ca -2 ºC och sol Byggnadstyp: 2 plans friliggande enfamiljshus. Undergrund av berg. Krypgrund med grundmurar av betonghålsten ovan gjutna betongfundament med ovanliggande bjälklag av betong sk ergebjälklag. Fasader av målad tegel samt delar med träpanel. 2 glas kopplade fönster samt enstaka 3 glas isoler fönster. Sadeltak med beklädnad av betongpannor ovan råspont inklädd av asfaltspapp, samt falsad plåt ovan takkupa. Stomme och bjälklag av trä. Sjävldragsventilation. Uppvärmning via bergvärmepump. Kommunalt anslutet vatten och avlopp. Byggnadsår: 1973 Ombyggnadsår: ----- 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 VIGGBYHOLM 80:18 NOTERINGAR Huvudbyggnad Utvändigt Mark m.m. Allmän information Uppvuxen trädgård. Planteringar skall undvikas mot husfasaden då dessa ökar fuktbelastningen på grund och fasader samt kan påverka vind och tak negativt. Följande noterades: - Närliggande planteringar. Se även riskanalys punkt 3:1. Grundmur/ hussockel Allmän information Grundläggningsätt typ krypgrund. Grundmurar av Betonghålsten ovan gjutna betong fundament. Krypgrunden är åtkomlig via utvändig lucka. Trossbotten av lättbetong typ Ergebjälklag. Krypgrund med Ergebjälklag anses inte var en riskkonstruktion i sig själv. Utrymmet bör inspekteras någon gång per år för notering om eventuella avvikelser. Följande noterades: - Fuktmarkeringar på grundmuren främst i hörnen. - Mindre vattensamlingar förekommer. - Vattenrör går oisolerat i utrymmet. - Grundmuren utvändigt har färgskador. Fasad Allmän information Fasader med målat tegel och inslag av träpanel. Ommålningsintervall för träpanel är ca 7-10 år. Den kortare tiden i väst (mot solsidan). Stuprör anslutna till dagvattensystem. Följande noterades: - Träfasaden har färgskador och torrsprickor. Fönster/dörrar Allmän information Fönster, 2-glas, kopplade samt enstaka 3 glas isoler. Ommålningsintervall är ca 7-10 år, den kortare tiden i söderläge (mot solsida). Följande noterades: - Äldre punkterade isolerglas fönster. Se även riskanalys punkt 3:2. - Fönstren har kitt/färgskador samt torrsprickor. - Fönsterbleck sitter delvis något löst. - Fotblecksplåt saknas vid entrédörr. 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 VIGGBYHOLM 80:18 Yttertak Allmän information Tak typ sadeltak. Takbeklädnad av betongpannor på underlag av asfaltpappinklädd träpanel, samt falsad plåt ovan takkupa. Underliggande asfaltpapp har en medellivslängd på cirka 3540 år. Avvattning med hängrännor och stuprör. Hängrännor bör rensas minst en gång per år. Följande noterades: - Äldre genomföring/håltagning i plåttaket i takkupan. Se även fortsatt teknisk utredning punkt 4:1. - Mosspåväxt och mindre frostskador på takpannorna. Se även riskanalys punkt 3:3. - Takpappen är torr och spröd. Se även riskanalys punkt 3:3. - Färgskador förekommer på plåtdetaljer. Övrigt ----- Invändigt Allmänt Små skador som förekommer på ytskikt och inredning orsakade av åldersskäl eller normalt slitage noteras inte särskilt här. Entréplan Entré/hall ----- WC ----- Passage ----- Sovrum 1 ----- Sovrum 2 ----- Sovrum 3 - El uttag sitter något löst. 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 VIGGBYHOLM 80:18 WC/dusch/bad/tvätt/ - Tätskikt bakom kakel och under klinker är inte besiktningsbart. bastu - Kvalitetsdokument för våtrummet uppvisades vilket ska borga för att utförande ska vara rätt och riktigt och uppfylla gällande krav enligt Säker Vatten, BKR, GVK eller PER:s gällande branschregler. Vid besiktningstillfället konstaterades dock en del brister som talar för att det inte fullt ut uppfyller gällande krav. - Rörgenomföringar i golv. Se även riskanalys punkt 3:4. - Fönster/rörgenomföringar i vägg i våtzon 1. Se även riskanalys punkt 3:4. - Brunnsmanschett ej skuren korrekt vid klämring i golvbrunnen. Se även riskanalys punkt 3:4 (åtgärdas av ägare). - Öppen del i vägg inuti städskåp. Se även riskanalys punkt 3:4. - Området bakom och golvbrunnen under jacuzzin är ej besiktigat. Pannrum - Golvbrunn saknas i utrymmet. Kök/matplats - Spillskydd saknas under kyl/frys och diskmaskin. - Avloppslang från diskmaskinen är ej fastsatt i väg (åtgärdas av ägaren). Vardagsrum ----- Övervåning Trapp ----- Allrum ----- WC/dusch - Tätskikt bakom kakel och under klinker är inte besiktningsbart. - Kvalitetsdokument för våtrummet uppvisades vilket ska borga för att utförande ska vara rätt och riktigt och uppfylla gällande krav enligt Säker Vatten, BKR, GVK eller PER:s gällande branschregler. Vid besiktningstillfället konstaterades dock en del brister som talar för att det inte fullt ut uppfyller gällande krav. - Rörgenomföringar i golv. Se även riskanalys punkt 3:4. - Dörr/rörgenomföringar i vägg i våtzon 1. Se även riskanalys punkt 3:4. Kontor ----- Sovrum 4 ----- Sovrum 5 ----- Förråd ----- 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 VIGGBYHOLM 80:18 Vardagsrum ----- Balkong ----- Vind - Påväxt/missfärgningar (mögel) förekommer på råsponten. - Delvis dålig takfotsventilation. Se även riskanalys punkt 3:5 (åtgärdas av ägaren). 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 VIGGBYHOLM 80:18 3 RISKANALYS 3:1 Närliggande planteringar (träd och buskar) kan komma att eller har påverkat grundkonstruktioner negativt med sitt/sina rotsystem och kan orsaka fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador. Planteringar ökar även fuktbelastningen på fasad samt kan täppa till luftspalter vid takfot vilket även där kan skapa/orsaka fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador på vind. 3:2 Isolerfönster har en begränsad livslängd. Takfönstren på övervåningen är punkterade (gasen har läckt ut) detta kan ge imbildning mellan rutorna. 3:3 Av åldersskäl och konstaterade brister är yttertaket åldersmässigt avskrivet. Med anledning av att den underliggande takpappen är torr och spröd i kombination med mosspåväxt och frostskador på takpannorna ökar risken för att läckage kan komma att uppstå. Om läckage inträffar kan fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador uppstå på underliggande konstruktioner. 3:4 Rörgenomföringar i golvtätskikt innebär en ökad risk för att fukt, mögel och eller rötrelaterade skador kan komma att uppstå då det är svårt att täta fullgott runt tappvatten och värmerör. Då det är svårt att få ett tillräckligt fuktskydd mot fönster och dörrkarmar samt runt rörgenomföringar i vägg i våtzon 1 i våtrum ökar risken för att fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador kan komma att uppstå i anslutning till fönster och dörrar samt runt rörgenomföringar som är placerade i våtzon 1. (badrum bv)Ej rätt tillskuren brunnsmanschett kan medföra att manschetten tätar dåligt mellan golvbrunn och golvets tätskikt samt att det kan även medföra kapillärsug i manschetten vilket kan leda till fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador. (Badrum bv) Inuti städskåpet i badrummet finns en ”öppen del/kopplingsutrymme”. Där saknas tätskikt och kakel, om området vatten begjuts finns risk för att fukt, mögel och eller rötrelaterade skador kan komma att uppstå i bakom/underliggande konstruktioner. 3:5 Då luftspalter vid takfot delvis är tilltäppta finns risk för att inklädd ej besiktningsbar takpanel kan ha fukt, röt och/eller mögelskador med anledning av bristande ventilation av utrymmet. 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 VIGGBYHOLM 80:18 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING UTREDNING 4:1 I takkupans falsade plåt tak finns en äldre takgenomföring/håltagning. Hålet är placerat utanför huskonstruktionen i takets takfot. Risk finns för att fukt/vatten kan ledas in i den bakomliggande konstruktionen och där orsaka fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador. Området bakom bör kontrolleras och eventuella skador åtgärdas. Plåttaket bör antingen lagas/läggas om eller så bör en skyddsplåt monteras under takfoten så att vattnet istället leds ner på skyddsplåten. Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Uppsala 2015-01-05 Independia Group AB Oskar Thörn 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 VIGGBYHOLM 80:18 BILAGA I 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 VIGGBYHOLM 80:18 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 VIGGBYHOLM 80:18 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 VIGGBYHOLM 80:18 Övriga villkor Tilläggsuppdrag Okulär elinstallationskontroll i paketet FMF Ansvar enligt punkt 2.3 ovan 2.3 Överlåtelsebesiktningen omfattar normalt inte installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, maskinell utrustning, mekanisk ventilation, rökgångar eller eldstäder. Dock ingår en okulärelkontroll i paketet FMF Ansvar. Bedömningar och rekommendationer grundar sig på säljarens uppgifter och allmänt kända åldersmässiga avskrivningar på el-installationer. Några undersökningar i form av isolations-mätningar eller andra mätningar av elsystemet ingår inte. När uppgifter inhämtas angående el-systemet i fastigheten vilka frångår normal funktion ska elektriker/fackman anlitas. 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 VIGGBYHOLM 80:18 BILAGA II LITEN BYGGORDBOK Asfaboard Porös, asfaltimpregnerad skiva. Alkydoljefärg En ”modernare” variant av oljefärg som består av linoljefärg och alkydhartser. Torkar snabbare än oljefärg men tränger inte lika djupt in i virket. Avloppsluftare Rör som går upp genom yttertaket och som har till uppgift att ta in luft vid spolning I avlopp, så att vakuum inte uppstår I systemet. Betong Blandning av cement (bindmedel) och grus, sten (ballast) Blåbetong Lättbetongblock tillverkade av alunskiffer. Radonhaltigt. Brunröta Angrepp av brunröta innebär att virkets hållfasthet nedsättes och att fibrerna spricker tvärs längdriktningen. Orsakas av svampangrepp. Byggfukt Fukt som tillförs byggnadsmaterial under byggtiden. Bärläkt Virke som bär upp takpannor. Båge Den del av ett fönster som är öppningsbar. Cement Bindmedel i betong och putsbruk. Cylinder Lås. Dagvattenledning Ledning i mark för att avleda vatten från stuprör och regnvattenbrunnar. Dränering System av dränerande (vattenavledande) massor och ledningar. Dörrblad Den öppningsbara delen av en dörr. Falsad plåt Slätplåt som skarvas ihop med övervikta ståndskarvar. Fotplåt Dropplåt placerad vid takfot och som leder vatten ner i hängrännan. Fuktskydd Skikt av vattentät massa, luftspaltbildande matta av HDpolyeten eller bitumenduk etc., som har till uppgift att förhindra fuktinträngning i konstruktion eller hindra avdunstning från mark i s.k. uteluftsventilerad krypgrund. Fuktkvot Fuktkvot Förhållandet mellan vikten på fuktigt material och materialets torrvikt. Anges i % eller kg/kg. Foder Täckande listverk runt fönster eller dörr. Grundmur Murverk runt uteluftsventilerad krypgrund eller s.k. torpargrund varpå byggnaden vilar. Hammarband Hammarband Träregel längst upp på en regelvägg varpå takstolen vilar. Hanbjälke Tvärgående bjälke i takstol (mot s.k. ”kattvind”). Imma Se mättnadsånghalt. Karm Den del av en dörr eller ett fönster som sitter fast i väggen. Klinker Plattor av keramiskt material. Klämring Ring som har till uppgift att hålla fast en plastmatta mot en golvbrunn, så att inget vatten kan tränga in mellan golvbrunnen och mattan. Limträ T ex balkar sammanlimmade av flertal trästavar. Är starkare än motsvarande dimension ”vanligt” virke. Mekanisk ventilation Ventilation som styrs av fläktar. Kan vara endast frånluft eller både frånluft och tilluft. Ibland förekommer även energiåtervinning ur frånluften. Mättnadsånghalt Den ånghalt som luft vid en viss temperatur maximalt kan innehålla. Kan även benämnas daggpunkt. Vattenångan övergår då till vatten (kondenserar). Okulär Vad man kan se med ögat. Plansteg De horisontella stegen i en trappa. Relativ fuktighet Ånghalten i luft i % av mättnadsånghalten. Radon Radongas avgår vid radioaktivt sönderfall av radium i mineralkornen i jorden eller berggrunden. Revetering Puts på rörvassmatta, som beklädnad på hus med trästomme. Självdragsventilation Fungerar genom att varm luft, som är lättare än kall, stiger uppåt i rummet och ut genom frånluftskanaler. Sättsteg Den vertikala ytan mellan planstegen i en trappa. Stödben Den del av en takstol som utgör del av vägg längs takfot. Svall Underlagstak av spontade bräder. Trycke Dörr eller fönsterhandtag. Takfot Där taket möter ytterväggen. Taknock Översta delen av ett yttertak. Underlagstak Tak som ligger under beläggning av t ex tegelpannor, plåt eller överläggsplattor. Utgöres ibland av papp på träsvall, av masonit eller av armerad plastfolie. Underram Nedersta bjälken i en takstol. Utgör även del av bjälklag. Överluft Ventilation mellan två utrymmen via ventil i vägg eller springa mellan dörrkarm och dörrblad. Överram Den del av en takstol som underlagstaket vilar på. VIGGBYHOLM 80:18 BILAGA III TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER Vid köp av en fastighet bör man räkna med olika intervall för renovering och underhåll. Byggmaterial och konstruktioner har begränsad livslängd. Anmärkning: Till grund för livslängdsuppgifter finns bland annat Meddelande M84:10 Statens Institut för Byggnadsforskning, Sammanställning av livslängdsuppgifter SABOavskrivningsregler samt erfarenhetsmässiga värden. Takkonstruktioner Värmegolv Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 år Gummiduk låglutande/platta konstruktioner 30 år Takpapp under takpannor av betong, tegel 30 år (Takpannor av betong/tegel) 30 år Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 år Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande papp 35 år Asbestcementskivor/eternitskivor 30 år Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc) 35 år Hängrännor/stuprör 25 år Skorsten (renovering/ommurning skorstenstopp, 40 år tätning rökkanaler) Nytt undertak - invändigt 40 år Elvärmeslingor i golv Elvärmeslingor i våtutrymme Vattenburna slingor i golv Terrasser/balkonger/altaner/utomhustrappor Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) Plåt Betongbalkonger (armering, betong exkl tätskikt) 35 år 35 år 50 år Fasader Träpanel (byte) Träpanel (målning) Tegel Puts - tjockputs 2cm (renovering/omputsning) Asbestcementplattor (eternitplattor) 40 år 10 år Ej byte 30 år 30 år Fönster/dörrar Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) Byte fönster Byte dörrar (inne/ute) Målning fönster/dörrar Dränering/utvändigt fuktsskydd Dräneringsledning och utvändig vertikal (inklusive dagvattenledning i anslutning till drän.ledn.) Dagvattenledning utanför byggnaden Våtutrymmen Plastmatta i våtrum Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion utfört under 1980-tal/i början av 1990-talet Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt under klinker/kakel * utfört före 1995 * utfört efter 1995 Våtrumstapeter väggar 25 år 50 år 20 år 30 år 15 år 20 år 30 år 15 år Installationer för vatten, avlopp samt värme Avloppsledningar Värmeledningar kall-/varmvattenledningar Avloppstank Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) Badkar Värmeväxlare 50 år 50 år 30 år 30 år 30 år 20 år Elinstallationer Elinstallationer Kablar, centraler etc. 25 år 40 år 35 år 10 år 25 år 30 år 30 år 45 år Vitvaror Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp 10 år 10 år Övriga installationer och annan maskinell utrustning än hushållsmaskiner T ex varmvattenberedare, elradiator, värmepanna (olja/el) inkl. expansionskärl Luftvärmepump 20 år 8 år Invändigt Målning/tapetsering etc. Parkettgolv/trägolv (byte) Parkettgolv/trägolv (slipning) Laminatgolv Klinkergolv Plastmatta på golv (ej våtrum) Köksluckor, bänkskivor, köksinredning Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök 10 år 40 år 15 år 20 år Ej byte 15 år 30 år 40 år Ventilation Injustering av ventilationssystem Byte av fläktmotor Styr- och reglerutrustning 5 år 15 år 20 år
© Copyright 2024