UPPDRAG 1201-202 27 SEPTEMBER 2012 ÖVERLÅTELSEBESIKTNING UPPSALA SÄVJA 25:27 Nöthårsvägen 68, 757 57 Uppsala Independia Group Sisjö Kullegata 8, 421 32 Västra Frölunda Tel: 031 712 98 00 Organisationsnummer: 556801-5969, F-skattesedel www.independia.se SÄVJA 25:27 INNEHÅLLSFÖRTECKNING UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING SID 1 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN SID 2 OKULÄR BESIKTNING SID 3 RISKANALYS SID 7 FORTSATT TEKNISK UTREDNING SID 8 BILAGA I: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA II: Liten byggordbok BILAGA III: Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner SÄVJA 25:27 UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE OBJEKT Fastighetsbeteckning: Sävja 25:27 Adress: Nöthårsvägen 68 Postnummer och ort: 757 57 Uppsala Kommun: Uppsala Kommun Fastighetsägare: Margareta Lindström Beställare Samma som ovan Telefon: ---- E-post: --- Beställningsnummer 1201-202 Besiktningsman Martin Bjerking av SITAC certifierad besiktningsman SBR Certifieringsnummer SC0521-09 Telefon: 018-152900 E-post: [email protected] Besiktningsmannen är medlem i Svenska Byggingenjörers Riksförbund (SBR) och är registrerad i SBR:s förteckning över besiktningsmän med därtill hörande förpliktelser. Besiktningsdag torsdag den 27 september 2012 Klockan 13:00 Närvarande Margareta Lindström och Hans Karlsson Besiktningens genomförande och omfattning 2012-09-27 överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden och eventuellt vidbyggt garage omfattas av denna besiktning. 1 SÄVJA 25:27 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN Tillhandahållna handlingar: Inga handlingar tillhandahölls vid besiktningstillfället. Information från uppdragsgivaren: Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Säljaren förvärvade fastigheten 1975. Följande renoveringar och underhåll är utförda. 1980 Byggdes huset om från ett 1-planshus till ett 1 ½ planshus. 1981 Inreddes våtrummet på övervåningen. 1995 Renoverades våtrummet på bottenvåningen. 2000 Renoverades våtrummet på bottenvåningen och kakel samt klinker monterades på befintligt tätskikt. Renoverades köket. 2002 Installerades en ny fjärrvärmeväxlare. 2007 Monterades ett plåttak på förrådsbyggnaden. Upplysningar om fel i Fasaden är bitvis rötskadad på gavlarna. fastigheten: 2 SÄVJA 25:27 OKULÄR BESIKTNING Särskilda förutsättningar vid besiktningen: Byggnaden var vid besiktningstillfället fullt möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering ”-----” innebär att utrymmet/ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Muntliga uppgifter: Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. Väderlek: Ca 12 ºC och mulet Byggnadstyp: 1 ½ plans friliggande enfamiljshus. Undergrund av lera eller lerblandad morän. Grundläggning med platta på mark. Stomme och bjälklag av trä. Fasader med tegel och träpanel. Fönster 2-glas kopplade och 3-glas isoler. Sadeltak med beklädnad av betongpannor. Självdragsventilation. Vatten och avlopp är kommunalt anslutet. Vattenburen värme via fjärrvärmenätet. Byggnadsår: 1975 Ombyggnadsår: Se under säljarupplysningar. 3 SÄVJA 25:27 NOTERINGAR Huvudbyggnad Utvändigt Mark m.m. Allmän information Uppvuxen trädgård. Planteringar skall undvikas mot husfasaden då dessa ökar fuktbelastningen på grund och fasader samt kan påverka vind och tak negativt. Följande noterades: - Närliggande planteringar. Se även riskanalys punkt 3:1. Grundmur/ hussockel Allmän information Platta på mark med isolering under betongplattan av mineralull (elefantmatta). Följande noterades: - Äldre grundläggning. Se även riskanalys punkt 3:2. Fasad Allmän information Fasader med tegel och inslag av träpanel. Ommålningsintervall för träpanel är 7-10 år. Den kortare tiden i väst (mot solsidan). Stuprör ansluter till dagvattensystem. Följande noterades: - Träfasaden är lokalt rötskadad, främst i ändträ och på gavlarna. - Lövsilar saknas på stuprör i marknivå. Fönster/dörrar Allmän information Fönster, 2-glas, kopplade och 3-glas isoler. Ommålningsintervall är 7-10 år, den kortare tiden i söderläge (mot solsida). Isolerfönster har normalt 10 års garanti mot läckage. Följande noterades: - En del fönsterfoder är rötskadade, främst på gavlarna. Yttertak Allmän information Tak typ sadeltak. Takbeklädnad av betongpannor på underlag av boardskivor. Viktigt att eventuella trasiga takpannor byts ut så fort som möjligt då takboard inte har något vidare fuktmotstånd. Avvattning med hängrännor och stuprör. Hängrännor bör rensas minst en gång per år. Följande noterades: - Plåtdetaljer är färgflagnande. Övrigt ----- 4 SÄVJA 25:27 Invändigt Allmänt - Små skador som förekommer på ytskikt och inredning orsakade av åldersskäl eller normalt slitage noteras inte särskilt här. Entréplan Entré/hall ----- Vardagsrum ----- Tvätt/wc/dusch - Våtrumsdokument för våtrummet saknas. Se även riskanalys punkt 3:3. - Kakel och klinker är monterade på en våtrumsmatta från 1995. Se även riskanalys punkt 3:3. - Golvbrunnen vid tvättmaskinen är inte utbytt i samband med renoveringen. Se även riskanalys punkt 3:3. - Tätskikt bakom kakel och under klinker är inte besiktningsbart. Kök/matplats ----- Sovrum 1 ----- Sovrum 2 ----- Trapp ----- Övervåning Allrum ----- Sovrum 3 ----- Klädkammare ----- Wc/dusch/bad - Tätskikt bedöms som åldersmässigt och försäkringsmässigt avskrivna. Se även riskanalys punkt 3:4. - Förhöjningsring i golvbrunnen. Se även riskanalys punkt 3:4. - Klämringen i duschen sitter något löst. Se även riskanalys punkt 3:4. - Dåligt fall och lokalt bakfall till golvbrunnen vid badkaret. 5 SÄVJA 25:27 Vind Allmän information Toppvinden är åtkomlig via invändig lucka. Vinden bör inspekteras några gånger per år för att notera eventuella avvikelser. Följande noterades: - Enstaka uttorkade fuktrosor på boardskivor. - Landgång saknades och vinden är endast besiktigad begränsat från luckan (cirka 2 meter runt om). Se även fortsatt teknisk utredning punkt 4:1. 6 SÄVJA 25:27 3 RISKANALYS 3:1 Närliggande planteringar kan komma att påverka grundkonstruktioner, fasader vind och tak negativt då rötter underminerar grundkonstruktioner och grenar fuktbelastar fasader. Takkonstruktioner påverkas negativt (nedskräpning av tak, flyttande av takpannor och liknande) samt att planteringar kan täppa till luftspalter vid takfot. Ovanstående kan i sin tur leda till fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador på ovan nämnda konstruktioner. 3:2 Platta på mark, även med isolering under plattan, är en risk om brister föreligger i underliggande kapilärbrytande skikt (grusfyllning) dagvatten och/eller dränering. Av åldersskäl och närliggande planteringar ökar risken för att ovanstående kan ha brister med ökad risk för att fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador kan uppstå/förekomma. 3:3 Klinker och kakel är monterade direkt på ett våtrumsgolv/väggmatta och risk föreligger för att det kan finnas brister/läckage. Risk föreligger även för att kakelfix försämrar under/bakomliggande tätskikt av våtrumsmatta då mattan inte är avsedd för kakel och klinkermontering. Ej utbytt golvbrunn i samband med våtrumsrenovering kan medföra att tätskikt, klämring och/eller brunnsmanschett ansluter sämre mot golvbrunnen Om läckage uppstår/förekommer finns risk för att fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador kan uppstå/förekomma. 3:4 Förhöjningsring i golvbrunn är en risk om tätningen mellan ring och brunn av åldersskäl har brister vilket på sikt kan leda till fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador. Risk föreligger för att vatten kan trängas ner under våtrumsmattan runt golvbrunnen och orsaka fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador då klämringen är lös. Då tätskiktet i våtrummet bedöms som försäkringsmässigt avskrivet samt att ett flertal brister noterades finns risk för att fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador kan uppstå i anslutning till de noterade bristerna. 7 SÄVJA 25:27 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING 4:1 Då landgång saknas kan inte vindsutrymmet besiktigas i sin helhet. Landgång ska anordnas till vindsutrymmet om full besiktning ska kunna genomföras. Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Uppsala 2012-09-27 Independia Group Martin Bjerking Av SP SITAC certifierad besiktningsman SBR. Besiktningsmannen är medlem i Svenska Byggingenjörers Riksförbund SBR . 8 SÄVJA 25:27 BILAGA I  2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 SÄVJA 25:27  2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 SÄVJA 25:27  2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 SÄVJA 25:27  2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 SÄVJA 25:27 BILAGA II LITEN BYGGORDBOK Asfaboard Porös, asfaltimpregnerad skiva. Alkydoljefärg En ”modernare” variant av oljefärg som består av linoljefärg och alkydhartser. Torkar snabbare än oljefärg men tränger inte lika djupt in i virket. Avloppsluftare Rör som går upp genom yttertaket och som har till uppgift att ta in luft vid spolning I avlopp, så att vakuum inte uppstår I systemet. Betong Blandning av cement (bindmedel) och grus, sten (ballast) Blåbetong Lättbetongblock tillverkade av alunskiffer. Radonhaltigt. Brunröta Angrepp av brunröta innebär att virkets hållfasthet nedsättes och att fibrerna spricker tvärs längdriktningen. Orsakas av svampangrepp. Byggfukt Fukt som tillförs byggnadsmaterial under byggtiden. Bärläkt Virke som bär upp takpannor. Båge Den del av ett fönster som är öppningsbar. Cement Bindmedel i betong och putsbruk. Cylinder Lås. Dagvattenledning Ledning i mark för att avleda vatten från stuprör och regnvattenbrunnar. Dränering System av dränerande (vattenavledande) massor och ledningar. Dörrblad Den öppningsbara delen av en dörr. Falsad plåt Slätplåt som skarvas ihop med övervikta ståndskarvar. Fotplåt Dropplåt placerad vid takfot och som leder vatten ner i hängrännan. Fuktskydd Skikt av vattentät massa, luftspaltbildande matta av HDpolyeten eller bitumenduk etc., som har till uppgift att förhindra fuktinträngning i konstruktion eller hindra avdunstning från mark i s.k. uteluftsventilerad krypgrund. Fuktkvot Förhållandet mellan vikten på fuktigt material och materialets torrvikt. Anges i % eller kg/kg. Foder Täckande listverk runt fönster eller dörr. Grundmur Murverk runt uteluftsventilerad krypgrund eller s.k. torpargrund varpå byggnaden vilar. Hammarband Träregel längst upp på en regelvägg varpå takstolen vilar. Hanbjälke Tvärgående bjälke i takstol (mot s.k. ”kattvind”). Imma Se mättnadsånghalt. Karm Den del av en dörr eller ett fönster som sitter fast i väggen. Klinker Plattor av keramiskt material. Klämring Ring som har till uppgift att hålla fast en plastmatta mot en golvbrunn, så att inget vatten kan tränga in mellan golvbrunnen och mattan. Limträ T ex balkar sammanlimmade av flertal trästavar. Är starkare än motsvarande dimension ”vanligt” virke. Mekanisk ventilation Ventilation som styrs av fläktar. Kan vara endast frånluft eller både frånluft och tilluft. Ibland förekommer även energiåtervinning ur frånluften. Mättnadsånghalt Den ånghalt som luft vid en viss temperatur maximalt kan innehålla. Kan även benämnas daggpunkt. Vattenångan övergår då till vatten (kondenserar). Okulär Vad man kan se med ögat. Plansteg De horisontella stegen i en trappa. Relativ fuktighet Ånghalten i luft i % av mättnadsånghalten. Radon Radongas avgår vid radioaktivt sönderfall av radium i mineralkornen i jorden eller berggrunden. Revetering Puts på rörvassmatta, som beklädnad på hus med trästomme. Självdragsventilation Fungerar genom att varm luft, som är lättare än kall, stiger uppåt i rummet och ut genom frånluftskanaler. Sättsteg Den vertikala ytan mellan planstegen i en trappa. Stödben Den del av en takstol som utgör del av vägg längs takfot. Svall Underlagstak av spontade bräder. Trycke Dörr eller fönsterhandtag. Takfot Där taket möter ytterväggen. Taknock Översta delen av ett yttertak. Underlagstak Tak som ligger under beläggning av t ex tegelpannor, plåt eller överläggsplattor. Utgöres ibland av papp på träsvall, av masonit eller av armerad plastfolie. Underram Nedersta bjälken i en takstol. Utgör även del av bjälklag. Överluft Ventilation mellan två utrymmen via ventil i vägg eller springa mellan dörrkarm och dörrblad. Överram Den del av en takstol som underlagstaket vilar på. SÄVJA 25:27 BILAGA III TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER Vid köp av en fastighet bör man räkna med olika intervall för renovering och underhåll. Byggmaterial och konstruktioner har begränsad livslängd. Anmärkning: Till grund för livslängdsuppgifter finns bland annat Meddelande M84:10 Statens Institut för Byggnadsforskning, Sammanställning av livslängdsuppgifter SABOavskrivningsregler samt erfarenhetsmässiga värden. Takkonstruktioner Värmegolv Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 år Gummiduk låglutande/platta konstruktioner 30 år Takpapp under takpannor av betong, tegel 30 år (Takpannor av betong/tegel) 30 år Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 år Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande papp 35 år Asbestcementskivor/eternitskivor 30 år Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc.) 35 år Hängrännor/stuprör 25 år Skorsten (renovering/ommurning skorstenstopp, 40 år tätning rökkanaler) Nytt undertak - invändigt 40 år Elvärmeslingor i golv Elvärmeslingor i våtutrymme Vattenburna slingor i golv Terrasser/balkonger/altaner/utomhustrappor Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) Plåt Betongbalkonger (armering, betong exkl. tätskikt) 35 år 35 år 50 år Fasader Träpanel (byte) Träpanel (målning) Tegel Puts - tjockputs 2cm (renovering/omputsning) Asbestcementplattor (eternitplattor) 40 år 10 år Ej byte 30 år 30 år Fönster/dörrar Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) Byte fönster Byte dörrar (inne/ute) Målning fönster/dörrar Dränering/utvändigt fuktskydd Dräneringsledning och utvändig vertikal (inklusive dagvattenledning i anslutning till drän.ledn.) Dagvattenledning utanför byggnaden Våtutrymmen Plastmatta i våtrum Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion utfört under 1980-tal/i början av 1990-talet Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt under klinker/kakel * utfört före 1995 * utfört efter 1995 Våtrumstapeter väggar 25 år 50 år 20 år 30 år 15 år 20 år 30 år 15 år Installationer för vatten, avlopp samt värme Avloppsledningar Värmeledningar kall-/varmvattenledningar Avloppstank Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) Badkar Värmeväxlare 50 år 50 år 30 år 30 år 30 år 20 år Elinstallationer Kablar, centraler etc. 25 år 40 år 35 år 10 år 25 år 30 år 30 år 45 år Vitvaror Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp 10 år 10 år Övriga installationer och annan maskinell utrustning än hushållsmaskiner T ex varmvattenberedare, elradiator, värmepanna (olja/el) inkl. expansionskärl Luftvärmepump 20 år 8 år Invändigt Målning/tapetsering etc. Parkettgolv/trägolv (byte) Parkettgolv/trägolv (slipning) Laminatgolv Klinkergolv Plastmatta på golv (ej våtrum) Köksluckor, bänkskivor, köksinredning Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök 10 år 40 år 15 år 20 år Ej byte 15 år 30 år 40 år Ventilation Injustering av ventilationssystem Byte av fläktmotor Styr- och reglerutrustning 5 år 15 år 20 år