Detaljplan för bostäder på Flora 5 Planbeskrivning
Granskningshandling 2015-11-03 Dnr:2014:195 Detaljplan för bostäder på Flora 5 Liljeholmen, Jönköpings kommun Planbeskrivning Så här görs en detaljplan normalt Så görs med en detaljplan STANDARDFÖRFARANDE planförfarande STANDARDFÖRFARANDE Planbesked Den Den som som vill vill ha ha en en detaljplan detaljplan måste måste skriftligen skriftligen ansöka ansöka om om ett ett planbesked planbesked ho h kommunen. I ansökan uppges vad marken ska användas till samt kommunen. uppges vad marken ska användas till samt bebygge bebygg Ärendet påbörjas när en byggherre ansökerI ansökan om planbesked. I planbeskedet sens placering, omfattning och annan information placering, omfattningplacering och höjd. höjd. Även Även information kan kan begäras begäras inin uppges föreslagen markanvändningsens samt bebyggelsens ochannan omfattning. som hantering av trafik eller höjdskillnader. Därefter undersöker planavdelnin som hantering av trafik eller höjdskillnader. Därefter undersöker planavdelnin Planavdelningen sammanställer ansökan med kompletterande underlag, varpå en en förutsättningarna förutsättningarna för för den den önskade önskade planen. planen. Underlaget Underlaget skickas skickas sedan sedan Stadsbyggnadsnämnden beslutar om ifall processen ska påbörjas eller inte. stadsbyggnadsnämnden för beslut. stadsbyggnadsnämnden för beslut. Planbesked Så görs görs en en detaljplan detaljplan Så Samråd Om ett Om ett positivt positivt planbesked planbesked ges ges inleds inleds arbetet arbetet med med att att tata fram fram en en förs förs STANDARDFÖRFARANDE Samråd handling inför samrådet. Syftet med samråd är att få in synpunkter på handlin STANDARDFÖRFARANDE Om ett positivt planbesked ges inleds med Syftet att ta handling handlingarbetet inför samrådet. medfram samrådenär att få in synpunkter på handlin en. består av kommunala en. Samrådskretsen Samrådskretsen bestårbeslutsunderlaget av sakägare, sakägare, länsstyrelse, länsstyrelse, kommunala myndighet myndighe inför samrådet. Syftet med samrådet är att förbättra genom Den som vill ha en detaljplan måste skriftligen ansöka omstandardförfarand ett planbesked och andra som har ett väsentligt intresse av planen. Vid och andra som har ett väsentligt intresse av planen. Vid standardförfaran Planbesked att samla in kunskap och synpunkter, och atthage berörda insynskriftligen och möjlighet Den som vill en detaljplan måste ansöka omäretttill planbesked kommunen. I ansökan uppges vad marken ska användas samt bebyg sker annonsering ii den lokala tidningen, och Planbesked annonsering den lokala tidningen, och samrådstiden samrådstiden är valfri. valfri. att påverka. De som har rätt att sker medverka vid samrådet är samrådskretsen, kommunen. I ansökan uppges vad marken ska användas till samt bebyggi sens placering, omfattning och höjd. Även annan information kan begäras STANDARDFÖRFARANDE sens placering, omfattning och höjd. Även annan information kan begäras bestående av sakägare, Länsstyrelse,som kommunala myndigheter och andra hantering av trafik eller höjdskillnader. Därefter som undersöker planavdelnin som hantering av trafik eller höjdskillnader. Därefter undersöker planavdelni har ett väsentligt intresse av planen. Tiden för sammanställs samrådet annonseras i tidningen. en förutsättningarna för den önskade planen. Underlaget skickas sedan Efter samrådet de inkomna synpunkterna ii en Efter samrådet sammanställs deönskade inkomnaplanen. synpunkterna en samrådsredosamrådsredoSamrådsredogörelse en förutsättningarna för den Underlaget skickas sedan stadsbyggnadsnämnden för beslut. Den somUtifrån vill hasamrådsredogörelsen en detaljplan måste skriftligen ansökaplanhandlingarna. om ett planbesked ho görelse. justeras görelse. Utifrån samrådsredogörelsen justeras sedan sedan planhandlingarna. Planbesked stadsbyggnadsnämnden för beslut. kommunen. I ansökan uppges vad marken ska användas Synpunkter ska lämnas in skriftligen under samrådstiden och skickas till till samt bebygge sens placering, omfattning och höjd. Även annan information kan begäras in Jönköpings kommun, Stadsbyggnadskontoret, 551planbesked 89 Jönköping. Efter samrådet Omhantering ett positivt ges inleds arbetet med att taplanavdelnin fram en fö som av trafik eller höjdskillnader. Därefter undersöker Granskningsskedet ärär ytterligare ett tillfälle att lämna synpunkter. Vid Granskningsskedet ytterligare ett tillfälle att lämna synpunkter. Vid standar standar Samråd Granskning Om ett positivt planbesked ges inleds arbetet med att ta fram en sammanställs och kommenteras synpunkterna i en samrådsredogörelse. Utifrån handling inför samrådet. Syftet med samråd är att få in synpunkter på handl en förutsättningarna för den önskadeeller planen. Underlagetifall sedanfö förfarandet behövs ingen granskning underrrättelse samrådskretse Samråd förfarandet behövs ingen granskning eller underrrättelse ifallskickas samrådskrets handling inför samrådet. Syftet med samråd är att få in synpunkter på handli en. Samrådskretsen består av sakägare, länsstyrelse, kommunala myndigh samrådsredogörelsen justeras sedan planhandlingarna. stadsbyggnadsnämnden för godkänt förslaget. om ändringar görs genomförs en oc godkänt förslaget. Men Men ombeslut. ändringar görs genomförs en granskning, granskning, o en. Samrådskretsen består av sakägare, länsstyrelse, kommunala myndighe och andra som har ett väsentligt intresse av planen. Vid standardförfara samrådskretsen underrättas skriftligen. Synpunkter ska lämnas inin skriftlige samrådskretsen underrättas skriftligen. Synpunkter ska lämnas skriftlig och som har ett lokala väsentligt intresse avsamrådstiden planen. Vid standardförfara skerandra annonsering i den tidningen, och är valfri.kommu under granskningstiden. Synpunkterna skickas till under granskningstiden. Synpunkterna skickas till Jönköpings Jönköpings kommu Granskning sker annonsering i den lokala tidningen, och samrådstiden är valfri. en Om ett positivt planbesked ges inleds arbetet med att ta fram förs Stadsbyggnadskontoret, 551 89 Jönköping. Stadsbyggnadskontoret, 551 89 Jönköping. Samråd inför samrådet. Syftet med samråd är att få in synpunkter på handlin Efter samrådet, och innan planenhandling kan antas, ska planen vara tillgänglig för Efter samrådet sammanställs de synpunkterna Samrådskretsen består av sakägare, länsstyrelse, kommunala myndighet granskning under minst tre veckor.en.Granskningen innebär attinkomna myndigheter ochi en samrådsredo Samrådsredogörelse Efter samrådet sammanställs de inkomna synpunkterna i en samrådsredogörelse. Utifrån samrådsredogörelsen justeras sedan planhandlingarna. och andra som har ett väsentligt intresse av planen. Vid standardförfarand Planförslaget antas av kommunfullmäktige eller stadsbyggnadsnämnde Samrådsredogörelse av kommunfullmäktige eller sakägare och andra som berörs avPlanförslaget planen gesantas möjlighet att lämna synpunkter. Antagande görelse. Utifrån samrådsredogörelsen justeras sedanstadsbyggnadsnämnde planhandlingarna. sker annonsering i den lokala tidningen, och samrådstiden är valfri. Beslutet publiceras på kommunens anslagstavla. Beslutet publiceras på kommunens anslagstavla. Tiden för granskning annonseras i den lokala tidningen. Så görs en detaljplan §§ § § § Granskningsskedet är ytterligare ett tillfälle att lämna synpunkter. Vid stand Granskning Granskningsskedet äringen ytterligare ett tillfälle attunderrrättelse lämna synpunkter. Vid standa förfarandet behövs granskning eller samrådskre Efter samrådet sammanställs de inkomna synpunkterna i en ifall samrådsredoSynpunkter ska lämnas in skriftligen under granskningstiden och skickas till Sakägare som tidigare lämnat skriftliga synpunkter vid eller gransknin Granskning Sakägare som tidigareingen lämnat skriftliga synpunkter vid samråd samråd eller granskni Samrådsredogörelse Överklagande förfarandet behövs granskning eller underrrättelse ifall samrådskret godkänt förslaget. Men ändringar görs genomförs en granskning, görelse. samrådsredogörelsen sedan och inte fått dessa har möjlighet att överklaga beslutet Jönköpings kommun, Stadsbyggnadskontoret, 551tillgodosedda 89 om Jönköping. Kommunen och inteUtifrån fått dessa tillgodosedda harjusteras möjlighet attplanhandlingarna. överklaga beslutet ho h godkänt förslaget. Men om ändringar görs genomförs en granskning, samrådskretsen underrättas skriftligen. Synpunkter ska lämnas in skriftl länsstyrelsen. Detta måste ske senast 3 veckor efter antagandet. länsstyrelsen. Detta måste ske senast 3 veckor efter antagandet. sammanställer sedan synpunkterna i ett granskningsutlåtande. Utlåtandet samrådskretsen underrättasSynpunkterna skriftligen. Synpunkter lämnas in skriftli under granskningstiden. skickas tillskaJönköpings komm skickas till de som inte fått sina synpunkter tillgodosedda. under granskningstiden. Synpunkterna skickas till Jönköpings komm Stadsbyggnadskontoret, 551 89 Granskningsskedet är ytterligare ett Jönköping. tillfälle att lämna synpunkter. Vid standar Granskning Stadsbyggnadskontoret, 551 89 Jönköping. förfarandet granskning ellergälla underrrättelse ifallöverklagande samrådskretse Detaljplanen vinner laga och när hh Detaljplanenbehövs vinner ingen laga kraft kraft och börjar börjar gälla när tiden tiden för för överklagande Laga kraft godkänt förslaget. Men om ändringar görs genomförs en granskning, oc gått Antagande gått utut om om ingen ingen har har överklagat. överklagat. Om Om någon någon överklagar överklagar detaljplanen detaljplanen pröv pröv Planförslaget antas av kan kommunfullmäktige ellerska samrådskretsen underrättas skriftligen. Synpunkter lämnasoch in miljööve skriftlige fallet av och även vidare till markfallet av länsstyrelsen länsstyrelsen och kan även överklagas överklagas vidare tillstadsbyggnadsnämnd markoch miljööve Antagande Planförslaget antas av kommunfullmäktige eller stadsbyggnadsnämnd När granskningsutlåtandet har skickats ut antas planförslaget av Beslutet publiceras på kommunens anslagstavla. under granskningstiden. Synpunkterna skickas till Jönköpings kommu domstolen. Planen laga upphävs Antagande domstolen. Planen vinner vinner laga kraft kraft eller eller upphävs när när länsstyrelsen länsstyrelsen eller eller mar mar Beslutet publiceras på kommunens anslagstavla. kommunfullmäktige eller stadsbyggnadsnämnden. Sakägare som tidigare Stadsbyggnadskontoret, 551 89har och avgjort ärendet. och miljööverdomstolen miljööverdomstolen slutligt slutligt harJönköping. avgjort ärendet. lämnat skriftliga synpunkter vid samråd eller granskning och inte fått dessa som tidigare lämnat skriftliga synpunkter vid samråd eller gransk tillgodosedda kan överklaga beslutetSakägare hos Länsstyrelsen. Detta måste ske senast Överklagande Sakägare som tidigare lämnat skriftliga synpunkter vid samråd ellerbeslutet granskn och inte fått dessa tillgodosedda har möjlighet att överklaga Planförslaget antas av kommunfullmäktige eller stadsbyggnadsnämnde Överklagande 3 veckor efter att antagandebeslutet harinte tillkännagetts. Antagande och fått dessa tillgodosedda har möjlighet att överklaga beslutet länsstyrelsen. Detta måste ske senast 3 veckor efter antagandet. Beslutet publiceras på kommunens anslagstavla. länsstyrelsen. Detta måste ske senast 3 veckor efter antagandet. Laga kraft Detaljplanen vinner laga kraftskriftliga och börjar gälla när för eller överklagande som tidigare lämnat synpunkter vidtiden samråd gransknin Lagavinner kraft laga kraft ochSakägare Överklagande Detaljplanen börjar gälla närhar tiden harfördetaljplanen Detaljplanen vinner laga kraftför ochöverklagande börjar gälla när överklagande gåttinte ut om överklagat. Ommöjlighet någon överklagar och fått ingen dessa tillgodosedda har atttiden överklaga beslutet prö ho Laga kraft gått ut, om ingen har överklagat. Om någon överklagar detaljplanen prövas fallet gått utavom ingen har och överklagat. någon överklagar detaljplanen prö fallet länsstyrelsen kansenast ävenOm överklagas vidare till markoch miljöö länsstyrelsen. Detta måste ske 3 veckor efter antagandet. fallet av länsstyrelsen och kan vidare mark- och eller miljööv av Länsstyrelsen och kan även överklagas vidare markoch miljödomstolen domstolen. Planentillvinner lagaäven kraft överklagas eller upphävs när till länsstyrelsen m domstolen. Planen vinner laga kraft eller upphävs när länsstyrelsen eller ma ochoch miljööverdomstolen slutligt har avgjort ärendet. och därefter prövningsrätt till markmiljööverdomstolen. Planen vinner och miljööverdomstolen slutligt avgjort ärendet. Detaljplanen laga kraft ochharbörjar gälla när tiden för överklagande h laga kraft eller upphävs när ärendet slutligenvinner har avgjorts. Laga kraft gått ut om ingen har överklagat. Om någon överklagar detaljplanen pröv fallet av länsstyrelsen och kan även överklagas vidare till mark- och miljööve domstolen. Planen vinner laga kraft eller upphävs när länsstyrelsen eller mar och miljööverdomstolen slutligt har avgjort ärendet. 3 Inledning En detaljplan prövar om ett område är lämpligt för en viss typ av användning, både vad gäller mark och vatten. Detaljplanen reglerar både rättigheter och skyldigheter mellan markägare och samhället, och markägare emellan. Detaljplanen är bindande vid prövning av bygglov. En detaljplan innefattar en plankarta, en planbeskrivning och bilagor. Varje enskild kommun ansvarar för hur planbeskrivningens ser ut. I Jönköpings kommun används följande upplägg: Bakgrund, syfte och huvuddrag – En sammanfattande beskrivning av detaljplanen Planförslag – En beskrivning av den markanvändning som detaljplanen möjliggör Planens konsekvenser – Här beskrivs eventuella följder av detaljplanen Förutsättningar – Nulägesbeskrivning samt planförslagets relation till övriga styrdokument Genomförande av detaljplanen – Beskrivning av ekonomiska frågor, avtal, ansvarsfördelning, fastighetsrättsliga frågor samt tidplan 4 Innehåll Bakgrund, syfte och huvuddrag . . . . . . 2 Planförslag . . . . . . . . . . . . . . . . 3 Plankarta och bestämmelser. . . . . . . . 7 Planens konsekvenser . . . . . . . . . . 9 Förutsättningar . . . . . . . . . . . . . 15 Genomförande av detaljplanen . . . . . 19 Handlingar Planbeskrivning Plankarta med bestämmelser Samrådshandling Bilagor Trafikbullerutredning Behovsbedömning Samtliga handlingar och bilagor finns på www.jonkoping.se sökord: detaljplan Flora 5 1 Bakgrund, syfte och huvuddrag Planområdet innefattar en fastighet, Flora 5, som är belägen på Liljeholmen i Jönköpings centrala delar. Fastigheten ligger längs med Östra Storgatan med närhet till Vättern. Den gamla planen från 1942-03-13 möjliggör för bostadsbebyggelse i tre våningar med en maximal höjd på 10,8 meter. Gårdarna får enligt denna plan inte bebyggas. Den föreslagna bebyggelsen följer Östra Storgatans karaktär, men medför en högre exploateringsgrad än vad som finns i gällande detaljplan, som Östra Storgatan successivt har fått under åren. Därmed anses en ny planläggning lämplig. Den nya planen ämnar tillåta bostäder med en nockhöjd på + 108 meter över nollplanet. Detta innebär upp till fem våningar och samma höjd som intilliggande byggnad. Den nya detaljplanen kommer också att möjliggöra för ett planterbart bjälklag på gården. Bjälklaget får i begränsad utsträckning bebyggas med uthus och garage. Detta möjliggör byggherrens planer på en uteplats, sophantering, cykelparkering samt in- och utfart till ett garage i källarplan. Byggherren har tidigare ansökt om bygglov på fastigheten med avsteg från gällande detaljplan. Detta då flera fastigheter inom det gällande detaljplaneområdet har fått dispens från våningsantal, byggnadshöjd samt markbegränsningar. Bygglovet godkändes, men blev sedan överklagat till Länsstyrelsen som upphävde det. Avsteget från planen kunde inte bedömas som en mindre avvikelse, då det avvek på alla av de tre ovannämnda punkterna. På grund av detta har byggherren ansökt om en planändring som ska möjliggöra den önskade bebyggelsen. Översikt Planområde 2 Planförslag Plandata Läge, areal och markägoförhållanden Planen omfattar en fastighet, Flora 5. Fastigheten omfattar 708 kvm och ägs av GÖPE Fastigheter AB. Flora 5 avgränsas i norr av Östra Storgatan, i öster av Bomgatan och i söder samt väster av grannfastigheten Flora 4. Bebyggelse Flerbostadshus Byggherren planerar att upprätta ett flerbostadshus i fem våningar innehållande 13 lägenheter. Den nya byggnaden blir bredare in mot gården jämfört med befintlig byggnad och placeras i liv med intilliggande flerbostadshus på Flora 4. Detta innebär att balkongfönstren på Flora 4, som ligger i fastighetsgräns, behöver sättas igen. Byggnaden är tänkt att ha ett indraget trapphus med ett glasparti mot Östra Storgatan. På entréplan planerar byggherren förråd mot gatan på grund av insyn och buller. Det är i essentiellt att placera fönster i bottenvåningen för att skapa liv i fasaden. I det fall förråd placeras i bottenvåning är fönsterstorleken därmed av största vikt, små fönster ger upphov till en sluten fasad vilket Söder Floda 5 1:100 Öster Floda 5 Övre bilden visar den norra fasaden mot Östra Storgatan Nedre bilden visar den södra fasaden sett från gården Exakt utformning av fasader, planlösningar och garagenedfart etc. fastställs i bygglovsskedet. Norr Floda 5 Söder Floda 5 3 1:100 1:100 Öster Floda 5 resulterar i ett gaturum som kan kännas otryggt att vistas i. Då en stor del av omgivande bebyggelse har slutna fasader i bottenvåningen är det viktigt ur en trygghetsaspekt att den nya bebyggelsen på Flora 5 inte får en sluten fasad i bottenvåningen. Således är det viktigt att skapa fönster, i liknande dimension och antal som nästkommande våning, för att skapa liv i fasaden. På plan två till fyra är det tänkt att byggnaden ska ha stora hörnfönster i nordöst, balkonger i söder in mot gården och franska balkonger i norr mot Östra Storgatan. På plan fem, i västra delen av byggnaden, planeras en terrass mot Östra Storgatan och en terrass mot gården. Tanken är även att takvåningen ska ha en balkong mot gården på byggnadens sydöstra sida. Bomgatan Till höger: Ritning över källarplan med garage Exakt utformning av fasader, planlösningar och garagenedfart etc. fastställs i bygglovsskedet. Garage På gården är det tänkt att en in- och utfart från Bomgatan till garage ska upprättas. In- och utfarten är ritad som en kilformad byggnad, vilken är högst mot Bomgatan i öster och försvinner ner i marken i väster. Byggnaden placeras 3 meter från fastighetsgränsen i söder. Detta främst för att behålla ett släpp mellan Flora 5 och bostadshuset i söder på Flora 4. Avståndet är också motiverat av trafiksäkerhetsskäl. 2 710 Till vänster: Montage sett från 1 650 Plan Garageplan A1=1:50 A3=1:100 Garaget, i källarplan, täcker hela Flora 5. Söder om in- och utfarten planeras förråd och cykelförråd. Norr om in- och utfarten finns 14 bilparkeringsplatser samt en ingång till trapphuset och hissen. Gård På gården är det tänkt att ett planterbart bjälklag för en uteplats ska anläggas. På intilliggande fastighet, Flora 4, finns en lekplats som Flora 5 har säkrad tillgång till genom servitut. Dessa servitut påverkas ej av den nya planen. Dock finns det ett annat servitut, 0680K-2210.1, som tillåter Flora 4 att angöra Bomgatan via Flora 5. Detta servitut kommer upphävas i samband med den nya planen. Inget nytt servitut kommer att upprättas av lantmäterimyndigheten då det inte finns ett väsentligt behov för de boende på Flora 4 att ta sig fram via Flora 5, utan de har möjlighet att gå runt. Det finns dock möjlighet för fastighetsägarna på Flora 4 och 5 att komma överens om ett avtalsservitut som tillåter Flora 4 att passera söder om in- och utfarten till garaget. Var servitutet är placerat idag finns utritat i grundkartan, se beteckningen SV på plankartan. 4 Trafik Gata, Gång och Cykel Inga gator, vägar eller gång- och cykelbanor ligger inom planområdet. Nybyggnationen på Flora 5 är så pass begränsad att den inte förväntas påverka trafikflödet nämnvärt omkring fastigheten. Gatuparkering Utanför planområdet längs med Östra Storgatan finns kommunala parkeringar. Dessa är inte ämnade för de boende, men kan rimligen nyttjas av besökare. Tillgänglighet Byggnader och utemiljö rekommenderas att ha en utformning som bidrar till att gällande normer för tillgänglighet uppfylls. För vägledning se Bättre för alla – Basutformning för bostäder i nyproduktion (Jönköpings kommun, 2011). Teknisk försörjning VA och dagvatten Den nya bebyggelsen ska ansluta till de vatten-, spill- och dagvattenledningar som finns dragna in till fastigheten från Bomgatan. Uppvärmning Byggnaderna kan anslutas till befintliga fjärrvärmeledningar, som är indragna till fastigheten via Bomgatan. El Fastigheten kan anslutas till befintligt elnät. Avfall Avfallshanteringen ska ske på den egna fastigheten. De gemensamma utrymmena och anordningarna för avfallshantering skall vara anpassade för rörelsehindrade. Anordningar för avfallshanteringen skall utformas så att kraven på god arbetsmiljö för avfallshämtaren uppfylls och risken för olycksfall minimeras. Kommunen rekommenderar att alla åtta fraktioner ska finnas på fastigheten då det gynnar miljön och bidrar till en lägre kostnad för fastighetsägaren. De åtta fraktionerna är; matavfall, sorterat brännbart avfall, returpapper (tidningar m.m.), pappersförpackningar, plastförpackningar, metallförpackningar, färgat glas och ofärgat glas. Utöver de åtta fraktionerna är det bra om fastighetsägaren även har insamling av elektronik och batterier. 5 Störningar, hälsa och säkerhet Brandskydd Insatstid Räddningstjänstens insatstid till området är under 10 minuter. Skydd mot spridning Skydd mot brandspridning mellan byggnader enligt BBR 5:7 skall beaktas mot bakgrund av insatstiden. Tillgänglighet Alla byggnader skall vara lättillgängliga med räddningstjänstens fordon enligt BBR 5:94. Avståndet mellan räddningsfordonets uppställningsplats och byggnadens angreppspunkt bör understiga 50 m. Det förutsätts att varje dörr i fasad är en angreppspunkt. Brandvatten Brandvatten skall anordnas enligt gällande VAV-norm. Avståndet mellan brandpost och angreppspunkt bör understiga 100 meter. 6 UU 91 G UU 91 Plankarta och bestämmelser q q q q q q UU q UU UU q UU UU G Östra Storgatan . . . . . . . . . . .l Ø . . . . +108,0 E ( E ( G G SV E E E E E E Ø E E ( ( ( ( ( ( ( ( ESV E E E E E E E E +91,5 ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( ( E E E E E E E E E E E SV ( ( (. . . ( ( ( ( ( ( ( ( . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. .. .. E.. .. .. .. E . .. .. .. E.. .. .. .. E.. .. .. .. E.. .. .. .. E.. .. .. .. E.. .. .. .. E... ... ... E GE .. E . . . .. .. .. ( . .. .. .. (.. .. .. .. .. ( ( (.. .. .. ..(.. .. .. ( .. .. .. .. ( .. .. .. .. .( .. .. .. .. ( .. .. .. .. .( E G E l BCV ) )5 f G ( E 1 G G .................................... FLORA UU UU G 91 G G UU G UU UU UU UU 91 91 UU 4 UU UU UU G UU U G UU UUUU UU UU UUUU G UU 3 1 G 7 G G Spinnerigatan Spinnerigatan innerigatan PLANBESTÄMMELSER GRÄNSBETECKNINGAR Planområdesgräns. PLANBESTÄMMELSER Planområdesgräns Följande gäller inom områden med nedanstående beteckningar. Egenskapsgräns. Egenskapsgräns Följande gäller inom områden med nedanstående beteckningar. Endast angiven användning och utformning är tillåten. ANVÄNDNING AVAV MARK OCH VATTEN ANVÄNDNING OCH Endast angiven användningMARK och utformning ärVATTEN tillåten. Kvartersmark Där beteckning saknas gäller bestämmelsen inom hela planområdet. Kvartersmark Kvartersmark Bostäder/Centrum Där beteckning saknas gäller bestämmelsen hela planområdet. Bostäder. Centrumverksamhet får inom endast anordnas i bottenvåning. Användning av mark och vatten PLANBESTÄMMELSER GRÄNSBETECKNINGAR BC Bestämmelsen anger bostäder som markanvändning inom hela planområdet. Följande gäller inom områden med nedanstående beteckningar. Bostäder. Centrumverksamhet får endast anordnas i bottenvåning. GRÄNSBETECKNINGAR B Endast angiven användning utformning ärBEBYGGANDE tillåten. AV och MARKENS .BEGRÄNSNING . . . . . . . . .Planområdesgräns Där saknas gäller bestämmelsen inom hela planområdet. Planområdesgräns ...BEGRÄNSNING .. ... ... ...beteckning .. ... ... ... ... Byggnad får uppföras ovanBEBYGGANDE mark. Marken får underbyggas med garage. AVejMARKENS . . Begränsning av markens bebyggande .. .. .. .. .. .. .. .. .. ..Egenskapsgräns E GRÄNSBETECKNINGAR E E (Marken Marken får byggas övermed med planterbart bjälklag samt Planterbart Marken får byggas över planterbart bjälklag balkong. Egenskapsgräns får med undantag av uthus och garage tillsamt en höjd av balkong. 3 meter inte förses med Planterbart bjälklag får i begränsad omfattning bebyggas med Planområdesgräns begränsad omfattning bebyggas med komplementbyggnader till en maxima byggas över med ett planterbart bjälklag. G ( E ( E ( E (meter komplementbyggnader tillangivna en maximal höjd av 3Marken meter ovan bjälklagets ovan bjälklagets nockhöjd. får underbyggas med ga Egenskapsgräns ( ( ( angivna nockhöjd. PLACERING; UTFORMNING; UTFÖRANDE Kvartersmark Bestämmelsen medger att ett planterbart bjälklag kan upprättas, för att möjliggöra en grön uteplats. Bjälklaget får i begränsad omfattning Kvartersmark Utformning Utfart, Stängsel bebyggas med komplementbyggnader så som sophantering och garage. Bostäder Kvartersmark Komplementsbyggnadernas höjd fårfår inte överstiga en byggnadshöjd av 3,0 Körbar utfart får inte anordnas Bostäder Bostäder. Centrumverksamhet endast anordnas i bottenvåning. Högsta i meter nollplan. meter.nockhöjd Bestämmelsen ska över därmed medge att byggherren får upprätta en in- och utfart till garage i källarplan, samt sophantering och cykelparkering på gården. ( ( ( ( ANVÄNDNING AV MARK OCH VATTEN ANVÄNDNING AV MARK OCH VATTEN ( E E ( E MARKENS ANORDNANDE ANVÄNDNING AV MARK OCH VATTEN . ) B Ø l Ø . B .l BC 0,0 BEGRÄNSNING AV MARKENS BEBYGGANDE PLANBESTÄMMELSER PLACERING; UTFORMNING; UTFÖRANDE AV MARKENS BEGRÄNSNING BEBYGGANDE E .ADMINISTRATIVA . .E. . . .E. . . BESTÄMMELSERBEBYGGANDE inom får områden med nedanstående beteckningar. .Följande . . . . . . .gäller . . Byggnad får ej uppföras ovan mark. Marken får underbyggas med garage. byggas över med planterbart bjälklag. Planterbart bjälklag får i be ( E.Utformning (. . .E.(. . .E.(.Marken Byggnad får ej uppföras ovan mark. Marken får underbyggas med garage. . . . . . . . . . . Bestämmelsen förhindrar att marken får bebyggas ovan mark men tillåter att ett bebyggas med komplementbyggnader till en maximal höjd av 4,5 meter E E E ..(.. .. .. ..(.. .. .. ..(Högsta Markenär får5 byggas över medfår planterbart bjälklag. Planterbart bjälklag fårovan i be antal vind ej inredas. ( ..II Genomförandetiden årvåningar, från det planen vinner laga kraftÖversta våningen skall vara indra användning och utformning är tillåten. (( EEndast (( E ((angiven ( underjordiskt garage får upprättas. nockhöjd. bebyggas med komplementbyggnader till en maximal höjd av 4,5 meter ovan den ej är sammanbyggd med angränsande byggnad (indragningen gäller do ( E Marken får byggas över med planterbart bjälklag samt balkong. Planterbart E E E ( ( ( (Högsta nockhöjd. begränsad omfattning bebyggas med komplementbyggnader till en maxima nockhöjd i meter över nollplan 0,0 beteckning saknas gäller bestämmelsen inom hela planområdet. ( Där ( ( (meter ovan bjälklagets angivna nockhöjd. Marken får underbyggas med ga ) 138 136 136 lll Ø ØØØ Ø ØØØ bostadsrummen ellerStängsel samtliga sovrum skall vändas mot tyst eller ljuddämpad gårdssida Utfart, Stängsel Utfart, Planområdesgräns. skall tillgång till en skyddad gemensam uteplats som uppfyller ljudklass C ute, som und Körbar utfartfår får inte inte anordnas ( ( Körbar utfart annordnas l Körbar utfart får inte anordnas resp. 70 dBA max avseende trafikbuller, finnas. Samtliga sovrum skall ges en ljuddämp . . l Körbar (bullernivån ( l Egenskapsgräns. utfart än får intedBA annordnas Bestämmelsen förhindrar att upprättas annanstans änalternativt från att en där. är lägre 50 ekvutfarter innanför öppet någon vädringsfönster, . PLACERING; UTFORMNING; UTFÖRANDE gården till Bomgatan. Detta av trafiksäkerhetsskäl. vädringsmöjlighet mot en max 2/3UTFÖRANDE inglasad balkong och då klara 50 dBA ekv PLACERING;anordnas UTFORMNING; ANVÄNDNING AV MARK OCH VATTEN PLACERING; UTFORMNING; På de delar av planområdet som överskriderUTFÖRANDE 65 dBA ekv vid fasad avseende trafikbulle Utformning Utformning inne understiger 26 dBA ekv. Detta skall uppnås inomhus med stängda fönster. Minst h Högsta antal våningar, vind skall får ejvändas inredas.mot Översta våningen skall vara indra Kvartersmark II bostadsrummen eller samtliga sovrum tyst eller ljuddämpad gårdssida Utformning den ej är sammanbyggd med angränsande byggnad (indragningen gällerän do ska0,0 ha ljuddämpad vädringsmöjlighet avseende trafikbuller, där bullernivån är lägre Högsta nockhöjd i meter över nollplan Utformning Bostäder. öppet alternativt att över en ljuddämpad Högsta nockhöjd i meter nollplan vädringsmöjlighet anordnas mot en 0,0B vädringsfönster, Högstaantal antal våningar våningar, vind får ej inredas. Översta våningen skall vara Högsta II balkong och då klara minst 50 dBA ekv. Detden skall fastigheten finnas tillgång till en skydd indragen 2 meter ej ärinom sammanbyggd angränsande På de delar planområdet somBdär överskrider 60understiger dBA ekv med vid47 fasad avseende ADMINISTRATIVA BESTÄMMELSER uteplats somav uppfyller ljudklass ute, och som dBA ekv och 62trafikbulle dBA ma byggnad (indragningen gäller dock ej vid trapphus). inne understiger 30dBA ekv skall uppnås inomhus i lägenheterna med stängda fönster. BEGRÄNSNING AV MARKENS BEBYGGANDE Högsta nockhöjd i meter över nollplan trafikbuller. 0,0 Bestämmelsen anger fem våningar som högsta tillåtna våningsantal. bostadsrummen eller sovrum skallvinner vändas mot tyst eller ljuddämpad gårdssid Genomförandetiden ärsamtliga 5 årärfrån det planen laga kraft Våningsantalet anpassat främst efter bebyggelsen på Flora 4 men även efter utrustning och samhällsviktig infrastruktur ska placeras så att de ej s EGKänslig E Einredning, skall tillgång till enfår skyddad gemensam uteplats som uppfyller Cinte ute,förses som med und Marken med undantag av uthus och garage till enBestämmelsen höjd ljudklass av 3 meter ( ( ( ett flertal andra byggnader längs med Östra Storgatan. anger att vattenstånd upp till +90,3 mBESTÄMMELSER (RH2000), ADMINISTRATIVA resp. 70 dBA max avseende trafikbuller, finnas. Samtliga sovrum skall ges en ljuddämp byggas över med ett planterbart bjälklag. E E E vind inte får inredas. Översta våningen skall vara indragen minst 2,0 meter där bullernivån är lägre än 50 dBA ekv innanför öppet vädringsfönster, alternativt att en ( ( ( mot Östra Storgatan, Bomgatan och gårdssidan. Indragningen gäller dock ej ADMINISTRATIVA BESTÄMMELSER PLACERING; UTFORMNING; UTFÖRANDE vädringsmöjlighet anordnas motdet en max 2/3vinner inglasad balkong och då klara 50 dBA ekv Genomförandetiden är 5 år från planen laga G vid trapphus (inklusive hisschakt). Planförslaget ger kraft byggrätt i väster mot hela G Genomförandetiden är 5 år från det planen vinner laga kraft planområdet G På fastigheten Flora 4.som överskrider 65 dBA ekv vid fasad avseende trafikbulle G de delar av inne understiger 26 dBA ekv. Detta skall uppnås inomhus med stängda fönster. Minst h Utformning EGENSKAPSBESTÄMMELSER FÖRmotKVARTERSMARK bostadsrummen eller samtliga sovrum skall vändas tyst eller ljuddämpad gårdssid Högsta nockhöjd i meter över nollplan ska ha ljuddämpad vädringsmöjlighet avseende trafikbuller, därtillåtna bullernivån Utformning nockhöjd i meter över nollplan. GHögsta Bestämmelsen anger +108 meter över nollplanet som högsta nockhöjdär lägre än 0,0 alternativt attskall en ljuddämpad vädringsmöjlighet anordnas mot en GKomplementbyggnader för flerbostadshuset. Syftet med bestämmelsen ärtak att av densedum. nya byggnadens G föppet vädringsfönster, utformas med 1 balkong och då klara 50 dBA ekv. Det skall inom fastigheten finnas tillgång G nockhöjd inte ska överstiga nockhöjden på Flora 4. Den andra nockhöjden somtill en skydd ADMINISTRATIVA BESTÄMMELSER uteplats som uppfyller ljudklass B ute, och som understiger 47 dBA ekv och 62 dBA ma trafikbuller. 8 Genomförandetiden 5 år från det vinner lagainfrastruktur kraft Känslig inredning, är utrustning ochplanen samhällsviktig ska placeras så att de ej s vattenstånd upp till +90,3 m (RH2000), FAKIREN 1C . ) FAKIREN ) . 6 ) FAKIREN FAKIREN Placering; Utformning; Utförande 6 6407100 GG G 136 G 6 6407100 . Lillgatan ) G 6407100 6407100 1C1C 66 FAKIREN 100 G G 138 138 Spinnerigatan MARKENS ANORDNANDE Markens anordnande På de delar av planområdet som överskrider 60 dBA ekv vid fasad avseende trafikbulle MARKENS ANORDNANDE GRÄNSBETECKNINGAR inne understiger 30dBA ekv skall uppnås inomhus i lägenheterna med stängda fönster. MARKENS ANORDNANDE Utfart, Stängsel Lillgatan är på +91,5 meter över nollplanet reglerar att det planterbara bjälklaget ska upprättas i markplan. På de delar av planområdet som överskrider 60 dB (A)ekv vid fasad avseende trafikbuller krävs att ljudklass Cinne <30dB(A)ekv skall uppnås inomhus i lägenheterna med stängda fönster avseende trafikbuller. Minst hälften av bostadsrummen eller samtliga sovrum skall vändas mot tyst eller ljuddämpad gårdssida. Tillgång till en skyddad gemensam uteplats som uppfyller ljudklass Cute (<50 dB(A)ekv, 70 dB(A)max) avseende trafikbuller skall finnas inom fastigheten. Samtliga sovrum skall ges en ljuddämpad vädringsmöjlighet avseende trafikbuller, där bullernivån är lägre än 50 dB(A)ekv innanför öppet vädringsfönster alternativt att en ljuddämpad vädringsmöjlighet anordnas mot en max 2/3 inglasad balkong och då klara 50 dB(A)ekv. På de delar av planområdet som överskrider 65 dB (A)ekv vid fasad avseende trafikbuller krävs dessutom att ljudklass Binne <26dB(A)ekv avseende trafikbuller skall uppnås inomhus med stängda fönster. Minst hälften av bostadsrummen eller samtliga sovrum skall vändas mot tyst eller ljuddämpad gårdssida. Samtliga sovrum ska ha ljuddämpad vädringsmöjlighet avseende trafikbuller, där bullernivån är lägre än 50 dB(A)ekv innanför öppet vädringsfönster alternativt att en ljuddämpad vädringsmöjlighet anordnas mot en max 2/3 inglasad balkong och då klara 50 dB(A)ekv. Tillgång till en skyddad gemensam uteplats som uppfyller ljudklass Bute (<47dB(A)ekv, 62 dB(A)max) avseende trafikbuller skall finnas inom fastigheten. Känslig inredning, utrustning eller samhällsviktig information skall placeras så att de ej skadas vid en vattennivå upp till +90,3. Administrativa bestämmelser Genomförandetiden är 5 år från det planen vinner laga kraft Bestämmelsen anger att planen har en genomförandetid på 5 år. Syftet med en kort genomförandetid är att förhållandena i ett expanderande centrum snabbt kan förändras, varför planläggningen behöver vara flexibel. 9 Planens konsekvenser Behovsbedömning Under detaljplaneprocessen kommer ambitionen vara att minimera projektets negativa påverkan på miljön, och eventuella behov av skyddsåtgärder föreskrivs som planbestämmelser eller i avtal så att betydande miljöpåverkan ej uppkommer. Ställningstagande till betydande miljöpåverkan Genomförandet av planen antas inte medföra betydande miljöpåverkan, vilket innebär att en miljökonsekvensbeskrivning (MKB) enligt miljöbalken inte skall upprättas. Underlag för behovsbedömningen finns som bilaga. Samtliga handlingar och bilagor finns på www.jonkoping.se sökord detaljplan Flora 5. Alternativ och andra ställningstaganden Nollalternativ Nollalternativet är att nuvarande plan fortsätter gälla och att den existerande byggnaden bevaras. Detta skulle leda till färre bostäder än den nya planen men skillnaden är ringa på grund av att planen enbart omfattar ett flerbostadshus. Alternativ utformning av bebyggelsen Byggnadens höjd, våningsantal och takutformning har diskuterats under arbetets gång. Vid bygglovet, som företrädde detaljplanen, gestaltades ett femvåningshus med lägre takhöjd än grannfastighetens och med en indragen övre våning. Förhoppningen var att detta skulle rymmas inom ramen för en mindre avvikelse. Då så inte blev fallet fick byggherren större utrymme att utforma byggnaden efter sina egna önskemål. Detta ledde till den utformning som redovisas under kapitlet Planförslaget. Alternativt läge Då den aktuella fastigheten ägs av GÖPE Fastigheter AB som ansökt om planändring är ett alternativt läge inte aktuellt. Hälsa och säkerhet Trafikbuller Den 1 juni 2015 trädde en ny förordning om trafikbuller vid bostadsbyggnader i kraft. Förordningen ska gälla för detaljplaneärenden som påbörjats efter den 2 januari 2015. Då rubricerad detaljplan påbörjades innan 2 januari 2015 ska de riktvärden som fastslogs i Infrastrukturpropositionen 1996/97:53, och som även angavs i infrastrukturpropositionen 2012/13:25, vara vägledande. Vid avsteg från riktvärden ska Boverkets Allmänna råd 2008:1 vara vägledande. Eftersom bullernivåerna vid tilltänkt byggnad överstiger riktvärdet 55 dB(A) vid fasad, både i norr och i öster, skall en bedömning av bostädernas lämplighet 10 samt möjligheten till avsteg från riktvärdena göras. Enligt Boverkets ”Allmänna råd” kan avsteg bland annat göras i centrala delar av städer med bebyggelse av stadskaraktär, samt i befintlig tät bebyggelse längs kollektivtrafikstråk i större städer. Vid avsteg bör alltid en tyst <45 eller ljuddämpad sida 45-50 dB(A) kunna åstadkommas och minst hälften av bostadsrummen samt uteplats bör vara placerade mot tyst eller ljuddämpad sida. Bild från bullerutredningen. Bilden visar att den norra fasaden har bullervärden över 65 dBA, vilket innebär att bulleråtgärder krävs. Den södra sidan har bullervärden under 45 dBA och räknas därmed som en tyst sida. Då den tilltänkta byggnaden är tänkt att uppföras inom Jönköpings stadskärna, i befintlig tät bebyggelse längs med ett av stadens viktigaste kollektivtrafikstråk och på redan ianspråkstagen mark, bedöms avsteg från tidigare nämnda riktvärden väl motiverat. I samband med tidigare ansökt bygglov upprättades en bullerutredning. Resultaten av bullerberäkningen (finns som bilaga) visar att fasaderna mot Östra Storgatan får dygnsekvivalenta ljudnivåer över 65 dBA. Fasaderna mot Bomgatan får dygnsekvivalenta ljudnivåer mellan 55-65 dBA. För den södra fasaden mot gården är de dygnsekvivalenta ljudnivåerna under 45dBA, vilket innebär att det är en tyst sida och icke bullerstörd gård. Samtliga lägenheter som har redovisats i inkomna ritningar från byggherren är antingen genomgående med minst hälften av bostadsrummen mot tyst sida, eller enkelsidiga med alla rum mot tyst sida. För att säkerställa att detta verkställs i det senare bygglovsskedet har särskilda planbestämmelser utformats. Då bullervärdena vid fasader mot Östra Storgatan är så pass höga har även kompensationsåtgärder lagts till i planbestämmelserna. Kompensationsåtgärderna säkerställer att ljuddämpad uteplats uppförs, att det finns ljuddämpad <55 dB(A) vädringsmöjlighet till samtliga sovrum samt att inomhusnivåer klarar ljudklass B <26 dB(A) om bullernivåerna överskrider 65 dB(A). Soundcon har tagit fram bullerutredningen för bygglovet. För bygglovet skrev Soundcon: ljudnivån överskrider 65 dBA vid fasad och därmed ska värdena inomhus inte överskrida 30 dBA ekvivalent och 45 dBA maximal ljudnivå. Detta gäller alla våningsplan förutom det översta indragna planet, där ljudnivån är något lägre. För att möjliggöra dessa krav ska yttervägg och fönster mot Östra Storgatan ha hög ljudisolering. Utöver detta ska planlösningarna 11 utformas på ett sätt som skapar genomgående lägenheter, så att minst hälften av bostadsrummen kan placeras mot ljuddämpad sida. I de ritningar som byggherren lämnat in är alla lägenheter genomgående eller enkelsidiga mot den tysta gården. Bilderna visar översiktligt erforderlig ljudisolering hos fönster Översvämningsrisk För att klara framtidens klimatförändringar och undvika översvämningsskador ska nya områden runt Vättern, Rocksjön och Munksjön planeras för en vattennivå i dessa sjöar på minst + 90,3 meter över havet (enligt RH2000). Planområdets markplan ligger ca +90,8 m.ö.h. medan ett nedsänkt garage skulle ligga under denna höjd. Garagenedfarten placeras dock inte under h+90,3 m. Elcentraler och liknande inte får placeras i det underliggande garaget och fastighetsägaren bör se över skyddsåtgärderna för att skydda egendomen. Exempelvis att fastighetsägaren har egna flyttbara vallar att sätta upp vid oväder för att hindra vattnet från att rinna ner i garaget. Kulturhistorisk miljö Flora 5 berörs inte av några kända fornlämningar eller kulturhistoriskt bevarandevärda byggnader. Flora, eller dess tidigare namn Fisken, är inte heller utpekat som bevarandevärt i Kulturhistorisk utredning för förslag till bevarandeprogram - Östra centrum, Kålgården och Liljeholmen i Jönköping. 12 Omgivningspåverkan Planområdet innefattar Flora 5, som är belägen på Liljeholmen i Jönköpings centrala delar. Fastigheten ligger längs med Östra Storgatan med närhet till Vättern. Den gamla planen från 1942-03-13 möjliggör för bostadsbebyggelse i tre våningar med en maximal höjd på 10,8 meter. Den nya planen ämnar tillåta bostäder med en nockhöjd på + 108 meter över nollplanet. Gårdarna får enligt denna plan inte bebyggas. Den föreslagna bebyggelsen följer Östra Storgatans karaktär, men medför en högre exploateringsgrad än vad som finns i gällande detaljplan, som Östra Storgatan successivt har fått under åren. Därmed anses en ny planläggning lämplig. Karaktären på bebyggelsen utmed Östra Storgatan under de senaste åren har förändrats vilket innebär att det idag både finns nyoch äldre bebyggelse i olika höjd och varierande utformning. Således innebär planförslaget inte någon större förändring i områdets bebyggelsekaraktär. Balkongfönster Planförslaget på Flora 5 innebär en bredare byggnad in mot gården jämfört med befintlig byggnad. Det alternativ som valts i samrådsskedet innebär att de små balkongfönstren på Flora 4, som ligger i fastighetsgräns åt öster, behöver sättas igen. Förlusten av balkongfönstren motiveras främst av att Flora 4 själva styckat av och sålt Flora 5 och därmed begärt den nya fastighetsgränsen, utan servitut för balkongfönstren. Om Flora 4 hade ansökt om bygglov för befintlig byggnad efter avstyckningen skulle balkongfönster i fastighetsgräns nekats eller upprättats med krav på igensättning i samband med att en byggnad upprättas på grannfastigheten. Detta beror på att en brandvägg skall upprättas mellan grannfastigheterna, då brandsäkerheten blir lägre där det finns fönster. De två andra utformningsalternativen med hänsyn till balkongfönstren är att den nya byggnaden har samma bredd som befintlig eller att den nya byggnaden upprättas med en inskjutande del i väster. Det första alternativet, med en ny byggnad som har samma bredd som befintlig byggnad, anses inte vara ekonomiskt hållbart utifrån byggherrens perspektiv och byggherren föredrog lösningen med en inskjutande del om ett släpp var tvunget. Utifrån kommunens perspektiv ansågs det inte rimligt att tvinga byggherren till det första alternativet då Flora 4 begärt den nya fastigheten samt att flertal byggnader, bland annat Flora 4, längs med Östra Storgatan tillåtits en bredare byggnad vilket skulle följa områdets karaktär. Det andra alternativet, med en inskjutande del, ansågs inte heller vara ett rimligt alternativ, då det skulle resultera i att de boende på Flora 4 fick utsikt in i en vägg och att ljusinsläppet hade varit mycket begränsat. Det hade därmed varit en försumbar nytta för Flora 4, vilket inte kan bedömas överstiga den förlust som en inskjutande del hade orsakat byggherren, både ekonomiskt och planlösningsmässigt. Därmed anses det inte rimligt att de små balkongfönstren i öster på Flora 4 ska begränsa ny bebyggelse på Flora 5. Bostadsgården som tillhör Flora 5 Planförslaget innebär att marken (nuvarande bostadsgård till Flora 5) får bebyggas med ett planterbart bjälklag. Detta bjälklag får i begränsad 13 omfattning bebyggas med komplementbyggnader till en maximal höjd av 3 meter ovanför bjälklagets angivna nockhöjd. Komplementbyggnader får dock inte uppföras närmare än 3 meter från Flora 5’s fastighetsgräns i söder. Detta innebär därmed att det inte är tillåtet att placera den planerade garagenedfarten närmre än 3 meter från den södra fastighetsgränsen. Ett planterbart bjälklag med underliggande garage samt ovanpåliggande garagenedfart innebär att Flora 5’s bostadsgårdsmiljö förändras och därmed även boende på Flora 4’s sikt. Då nuvarande servitut försvinner finns möjligheten att ett avtalsservitut skrivs mellan Flora 4 och 5, för att säkerställa möjligheten att passera Flora 5’s gård. Tillgängligheten till intillliggande fastigheter beräknas ej försämras då den södra delen av Flora 5, prickmarken, ej får bebyggas. Servitut Det finns ett servitut på Flora 5 som tillåter att gång- och cykeltrafik från Flora 4 passerar över fastigheten. Servitutet upprättades i samband med att Flora 5 fick ett servitut för lekplatsen på Flora 4. Servitutet på Flora 5 kommer i samband med den nya planläggningen att upphävas. Anledningen är att servitutet omfattar ett område där den nya planen möjliggör upprättande av en uteplats, och därmed måste tas bort. Inget nytt servitut kommer heller att upprättas av lantmäterimyndigheten, då det inte finns ett väsentligt behov för de boende på Flora 4 att ta sig över Flora 5, då de har möjlighet att gå runt. Det finns dock möjlighet för fastighetsägarna på Flora 4 och 5 att komma överens om ett avtalsservitut som tillåter Flora 4 att passera söder om in- utfarten till garaget. Servitutet som tillåter Flora 5 att nyttja lekplatsen på Flora 4 kommer att finnas kvar. Mål för hållbar utveckling Planens inverkan kommer att vara ringa men utbyggnaden är positiv i förhållande till flera miljömål då bostadsbebyggelsen innebär en förtätning i Jönköpings centrala delar där infrastrukturen redan är utbyggd. Den planerade bebyggelsen skapar också möjlighet till boende med korta gång- och cykelavstånd från hemmet till arbetsplats, handel och service. Området har god tillgänglighet till kollektivtrafiken. 14 Förutsättningar Tidigare ställningstaganden Översiktsplan 2002 Nu gällande översiktsplan förespråkar en hög och flexibel beredskap för bostadsproduktion i alla kommundelar. Planområdet för Flora 5 ligger inom området tätortsbebyggelse men utpekas inte specifikt i översiktsplanen. Översiktsplanen finns på kommunens hemsida www.jonkoping.se sökord översiktsplan. Utbyggnadsstrategi 150 000 invånare Kommunens utbyggnadsstrategi är en fördjupning av översiktsplanen som syftar till att föreslå en utbyggnad för bostäder och verksamheter om kommunen växer från 126 000 till 150 000 invånare. Behovet är då 15 000 nya bostäder och mark för verksamheter som motsvarar 10 000 nya arbetstillfällen. För att klara detta behov behöver kommunen en strategi och en markberedskap. Strategin ska tillgodose det långsiktiga utbyggnadsbehovet och samtidigt bidra till en hållbar utveckling. Även utbyggnadsstrategin 2011 framhåller att Liljeholmen ska användas för stadsbebyggelse. Rekommendationer i Utbyggnadsstrategin är att både förtätning och omvandling kan utföras genom kompletterande byggnation inom lågutnyttjade ytor eller genom till- och påbyggnad. En hög exploateringsgrad ska eftersträvas inom förtätnings- och omvandlingsområden som ligger längs med kollektivtrafi kstråk. I förtätnings- och omvandlingsområden ska det normalt eftersträvas en hög exploatering om det kan ske med hänsyn till platsens karaktär och stadsbild. Detaljplaner Gällande detaljplan EII191 från 1942. På Flora 4, då del av fastigheten Fisken 3, finns ett befintligt bostadshus utritat. Byggnaden är angiven för bostadsändamål i tre våningar. Gården består av prickmark, mark som ej får bebyggas. Kommunalt bostadsförsörjningsprogram (KBFP) Gällande lägesrapport om bostadsförsörjningen antogs av kommunfullmäktige i juni 2014. Föreslaget planområde finns med i programmet som förtätning med 14 bostäder till 2014. Denna bedömning grundar sig på den förväntade dispensen från den gamla detaljplanen. Att området behövde detaljplaneläggas bidrar till en viss försening i tidsplanen. Ålborgåtaganden Jönköpings kommun skrev i oktober 2007 under Ålborgåtagandena, och tar därigenom ett helhetsgrepp kring arbetet med hållbar utveckling. Planförslaget anses följa Ålborgåtaganden ur den aspekten att Jönköpings 15 kommun skall undvika stadsutbredning genom att uppnå lämplig bebyggelsetäthet i stad och tätorter, samt genom att prioritera tidigare använd mark inom stadens gränser framför oexploaterad mark i stadens utkanter. I detta skede går det inte att bedöma huruvida exploateringen på Flora 5 uppfyller kraven för god arkitektur och byggnadsteknik, men det är en fråga som bör beaktas vid bygglov. Program för hållbar utveckling - miljö Gällande Program för hållbar utveckling - miljö är ifrån november 2013 och ämnar behandla Framtidens Jönköping 2014-2020. Den framhåller vikten av minskade transporter och förtätning framför att jungfrulig mark ska tas i anspråk. Denna detaljplan går i linje med programmet för hållbar utveckling ur ett miljöperspektiv då exploateringen sker på redan ianspråktagen mark. Området har närhet till kollektivtrafikstråk samt centrum vilket kan minska bilanvändningen. Från fastigheten är det gångavstånd till promenadstråk längst Vättern och närhet till parker vilket bidrar till goda rekreationsmöjligheter. Ur ett socialt och hälsomässigt perspektiv följer detaljplanen programmet genom att den nya exploateringen sker med bullerdämpande åtgärder för att skapa en hälsosam och trivsam boendemiljö. Bebyggelse Flerbostadshus med lokal i bottenplan I dagsläget finns ett flerbostadshus från 1940, i tre våningar, på Flora 5. På hörnet mellan Östra Storgatan och Bomgatan finns en lokal som tidigare varit djuraffär men som nu står tom. Bostadslägenheterna hyrs för tillfället ut till Migrationsverket i väntan på den nya detaljplanen. Bilden illustrerar natur och rekreationsmöjligheter kring Flora 5 Planområde Planområde Flora 5 Parker Lekplatser Sport- och fritidsaktiviteter 16 Mark och vegetation Natur och rekreationsområden Den befintliga gården på Flora 5 består av en hårdgjord yta med ett fåtal träd. På intilliggande fastighet, Flora 4, finns en lekplats vilken Flora 5 har säkrad tillgång till genom ett servitut. Planområdet har 100 meter till Vätterstranden, en större strandpromenad med gång- och cykelstråk, grönytor samt badplats. Större grönområden och motionsslingor finns i Liljeholmsparken som ligger 200 meter bort, och i Knektaparken vid Rocksjön, 450 meter bort. I Liljeholmsparken finns en boulebana och vid Knektaparken finns frisbeegolf. Runt Rocksjön finns även en badplats, en fotbollsplan och en hundrastgård samt ett naturreservat. Kulturhistoria Flora 5 berörs inte av några kända fornlämningar eller kulturhistoriskt bevarandevärda byggnader. Flora, eller dess tidigare namn Fisken, är inte heller utpekat som bevarandevärt i Kulturhistorisk utredning för förslag till bevarandeprogram - Östra centrum, Kålgården och Liljeholmen i Jönköping. Norr och nordväst om Flora 5 återfinns fastigheterna Fiskaren, Fogen, Flöjten och Freja där kulturhistoriskt värdefulla byggnader är lokaliserade. Kommunens bedömning är att den föreslagna planändringen inte medför att det kulturhistoriska värdena på dessa fastigheter påverkas negativt. Geotekniska förhållanden och radon Det finns en geoteknisk undersökning för kvarteren Fisken och Flora från 1979. Den redovisar att markgrunden överst består av ett fyllnings- eller svämjordslager med en tjocklek på ca 1-2 meter. I den södra delen finns ett tunt torvlager. Skikt av organiskt material kan även förekomma i begränsade partier mellan sonderingspunkterna. Under fyllningen och torven finns ett mäktigt sandlager. Fyllningsmassorna består huvudsakligen av sand men även grus och silt. Även tegelrester har påträffats. Torven har en tjocklek som varierar mellan 0,10,3 meter och är delvis utblandad med sand. Sandlagret under torven och fyllningsmassorna är grovkorning och delvis av grusstorlek. Grundvattennivån mättes mellan 1979-01-22 till 1979-02-05 till nivåer mellan +88,2 till + 88,3 m.ö.h. Företaget som gjorde utredningen rekommenderade grundläggning på helgjutna betonggolv, med förstärkningar under kanter och bärande delar, inom området. På grund av den växlande lagringstätheten mot ytan samt den i södra delen förekommande torven bör dock förstärkningsåtgärder vidtas för att ojämna sättningar skall undvikas. I områdets södra delar och under garaget utförs förslagsvis urgrävning av jorden minst till nivån + 88,3 och/eller till underkant av torvlagret, varvid gränsskiktet mot den naturligt lagrade jorden lämnas ostört för att förhindra 17 onödig vatteninträngning. Schaktbotten packas lämpligen genom minst 10 överfarter med en 18-20 tons hjullastare med fylld lastskopa. Kornstorleksfördelningen i sanden bör vara lämplig för packning under vatten. Över vattenytan bör vattentillförseln vara riklig. Stabilisering behöver sannolikt ej tillgripas men kan vid behov lämpligen utföras med stritt grus under finjord. Sedan schaktbotten packats och godkänts kan uppfyllning ske i 30 cm lager som packas genom minst 6 överfarter med ovan angiven hjullastare. Rekommendationerna från tidigare geoteknisk undersökning visar markens möjligheter att bebyggas och gör det möjligt för byggherren att göra en kostnadsuppskattning. Det kan dock behövas en kompletterande geoteknisk undersökning i samband med byggnationen. Då tas lämpligen även prover för markradon. Ett radonsäkert byggsätt rekommenderas till alla byggprojekt, vilket kan uppnås genom att att slangar läggs under bottenplattan, vilka kopplas till fläktar. Om det finns markradon kan även andra åtgärder vidtas som säkrar bostäderna från radoninträngning. Trafik Gång och cykel Längs med Vättern går ett huvudgång- och cykelstråk mellan Huskvarna och Jönköping centrum. Det finns även cykelvägar på Mellangatan. Då området är beläget i Jönköpings centrala delar så finns trottoarer för gående. Kollektivtrafik Busslinje 1, 2, 12, 18, 30, 122 och 130 går längst med Östra Storgatan. Närmsta hållplatsen är Kilallén som ligger i fastighetens nordöstra hörn. Bil och parkering Östra Storgatan hade år 2012 ca 8 300 fordon/årsmedeldygn och ca 8 % tung trafik, vilken främst bestod av bussar. Den tunga trafiken har ökat sedan tidigare mätningar, medan antalet fordon/årsmedeldygn har minskat. En förklaring till detta kan vara de nya busshållsplatserna längst med Östra Storgatan. De bidrar till en prioritering av busstrafiken framför personbilstrafiken, då bilar måste vänta bakom bussen medan kollektivtrafikresenärerna går av och på. Gällande gatuparkeringar så finns det några kommunala fickparkeringar på Östra Storgatan. På Bomgatan finns inga parkeringar och gatan har körförbud för fordon som inte ska till fastigheterna. Störningar Trafikbuller Fastigheten är i dagsläget starkt bullerstörd från Östra Storgatan i norr. Vid den norra fasaden överstiger värdena 65 dBA. Dock finns en tyst sida i söder där 18 värdena inte överskrider 45 dBA. Service Offentlig service och kommersiell service Liljeholmen är en central del av Jönköpings stad med ett stort utbud av offentlig och kommersiell service. Bland annat finns skola, vårdcentral, bibliotek och äldreboende inom ett avstånd på 1 km. Genomförande av detaljplanen Administrativa frågor Genomförandetiden för planen kommer att vara fem år från det datum den vinner laga kraft. Organisatoriska frågor Planen handläggs med normalt planförfarande. Efter samrådet upprättas en samrådsredogörelse där framförda synpunkter redovisas och kommenteras. Tidplan Planarbetet bedrivs enligt följande tidplan: 2014 september STBN- planuppdrag 2015 maj juli - september november december STBN - beslut om plansamråd Samråd STBN – beslut om granskning Granskning 2016 januari februari STBN-beslut om antagande Laga kraft Ansvarsfördelning Exploatören ansvarar för ombyggnationen inom Flora 5. 19 Avtal Om ett exploateringsavtal skulle bli aktuellt att upprätta för att reglera kommunens kostnader tillhörande detaljplan ska detta avtal träffas med fastighetsägaren innan detaljplanen antas. Ekonomiska frågor Då planen inte medför några förändringar i befintlig omkringliggande mark utan endast avser förändringar inom kvartersmarken, som ägs av exploatören, förväntas inte några ut- eller ombyggnadskostnader för kommunen i samband med denna planläggning. Exploatören ska betala kommunens plan- och administrationskostnader i samband med planläggningen. Exploatören ska till följd av att antalet lägenheter inom Flora 5 utökas, betala den tillkommande kostnaden för vatten- och avloppsanslutning. Den tillkommande kostnaden, även kallad anläggningsavgift, kommer att tas ut till enligt vid tiden gällande VA-taxa i samband med påbörjande av byggnation. Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsindelning Planområdet följer fastighetsindelningen och omfattar enbart fastigheten Flora 5. Plangenomförandet kräver ej någon förändring av fastighetsgränserna. Eftersom servitutet för gång- och cykeltrafik måste tas bort och ej kan ersättas med nytt officialservitut är ett alternativ att ett avtalsservitut mellan Flora 5 och 4 skrivs. Detta skulle kunna göra det möjligt för Flora 4 att passera i den södra delen av Flora 5. Kvartersindelning Detaljplanen ligger inom område som sedan lång tid ingått i Jönköpings stad, bebyggelsekvarter ska därför ha kvartersnamn. Planområdet är i sin helhet beläget inom kvarteret Flora och kommer även fortsättningsvis att tillhöra detta kvarter. Servitut I samband med att Flora 5 fick servitut för lekplats fick Flora 4 ett servitut för gång- och cykeltrafik över Flora 5. Då detta servitut, 0680K-2210.1, hindrar genomförandet av detaljplanen måste det tas bort genom fastighetsreglering. Detta bör i första hand göras genom en överenskommelse men kan göras med tvång om ingen uppgörelse kan nås. Vid lantmäteriförrättning utan överenskommelse är det förrättningslantmätaren som bestämmer om samt hur stor ersättning som utgår. Observera att en lantmäteriförrättning med tvångsinslag alltid bli väsentligt dyrare än en samförståndslösning. 20 Nytt servitut kan ej bildas av lantmäterimyndigheten på grund av det så kallade väsentlighetsrekvisitet i 1§ 7 kap fastighetsbildningslagen oavsett om de är överens eller inte. Det är dock möjligt för parterna själva att upprätta ett avtalsservitut för gång- och cykeltrafik och skriva in detta i fastighetsregistret. Fastighetsindelningsbestämmelser Behov av fastighetsindelningsbestämmelser för att säkerställa plangenomförandet bedöms ej finnas. Medverkande tjänstemän Vid upprättandet av detaljplanen har följande medverkat med material och information. Stadsbyggnadskontoret Anna-Alexandra Lidenstjärna, Planavdelningen (tidigare handläggare) Jacob Thörnblad, Lantmäteriavdelningen Linus Welin, Utvecklings- och trafikavdelningen Tekniska kontoret Viktor Lindeborg, Mark och exploatering Stadsbyggnadskontoret, planenheten Klara Alexanderson Planarkitekt 036-10 27 03 Liselott Johansson Planchef 21
© Copyright 2024