8. Detaljplaneuppdrag och ramavtal för område vid Hälsovägen i
KOMMUNSTYRELSEN Kommunstyrelsen PROTOKOLLSUTDRAG Sammanträdesdatum Paragraf 28 januari 2015 § 15 Diarienummer KS-2014/367.313 Detaljplaneuppdrag och ramavtal för område vid Hälsovägen i Flemingsberg Ann-Marie Högberg (S) deltar inte i handläggningen och beslut i detta ärende på grund av jäv. Kommunstyrelsens beslut Kommunstyrelsens förslag till kommunfullmäktige 1. Ramavtal mellan Huddinge kommun och Riksbyggen ekonomisk förening för del av fastigheten Grantorp 5:3 (”Område A och B”) i Flemingsberg godkänns i enlighet med bilaga 2 till kommunstyrelsens förvaltnings tjänsteutlåtande daterat den 2 januari 2015. 2. Ramavtal mellan Huddinge kommun och Brabo Stockholm AB för del av fastigheten Grantorp 5:3 (”Område C”) i Flemingsberg godkänns i enlighet med bilaga 3 till kommunstyrelsens förvaltnings tjänsteutlåtande daterat den 2 januari 2015. 3. Ramavtal mellan Huddinge kommun och Concent AB för del av fastigheten Grantorp 5:3 (”Område D”) i Flemingsberg godkänns i enlighet med bilaga 4 till kommunstyrelsens förvaltnings tjänsteutlåtande daterat den 2 januari 2015. Kommunstyrelsen beslutar för egen del 1. Detaljplaneprogram för Hälsovägen och Flemingsbergsparken godkänns. 2. Förvaltningen får i uppdrag att upprätta detaljplan för bostadsbebyggelsen i enlighet med programhandlingar och i enlighet med kommunstyrelsens förvaltnings tjänsteutlåtande daterat den 2 januari 2015. Sammanfattning Detaljplaneprogrammet För Hälsovägen och Flemingsbergsparken syftar till att utveckla området mellan Flemingsbergs centrum, bostadsområdet Grantorp, Karolinska universitetssjukhuset i Huddinge och Flemingsbergs station/-blivande resecentrum till en ny stadsdel som länkar ihop Flemingsbergs kärna och bidrar till en tätare och mer integrerad stadsbygd. Förslaget innebär ett tillskott av 500-700 bostäder i 6 – 7 våningar med lokaler i bottenplan längs Hälsovägen och med parkeringsgarage under jord, tillskott av två förskolor samt upprustning av Flemingsbergsparken. För kommunens mark inom fastigheten Grantorp 5:3, längs Hälsovägen, genomförde miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen under juni – september 2014 en markanvisningstävling omfattande cirka 10 000 m² och cirka 40 000 m² BTA bostäder och lokaler fördelat på fyra delområden. Efter utvärdering av inkomna anbud har nu förslag till ramavtal tagits fram med tre olika exploatörer. KOMMUNSTYRELSEN PROTOKOLLSUTDRAG Anbuden har innehållit varierad bebyggelse med totalt cirka 450 lägenheter i flerbostadshus, i huvudsak vanliga bostadslägenheter med inslag av ungdomslägenheter, seniorlägenheter och företagslägenheter. Avtalsförslagen reglerar försäljning av kommunens mark till exploatörerna som innebär en uppskattad intäkt på sammanlagt totalt cirka 60 miljoner kronor. Exploatörerna ska stå för del av de övergripande infrastrukturkostnaderna i Flemingsberg. Totalt uppskattas projektet ge kommunen ett överskott. Som preliminär tidplan för bostadsutbyggnaderna längs med Hälsovägen gäller att detaljplaneprocessen pågår fram till hösten 2016. En första byggstart för bostäder bör vara möjlig första halvåret 2017. Överläggning I ärendet yttrar sig Nujin Alacabek Darwich (V), Charlotta Thureson Giberg, markoch exploateringschef samt Emil Högberg (S). Härefter förklaras överläggningen avslutad. Protokollsanteckningar Emil Högberg (S), Birgitta Ljung (MP) och Nujin Alacabek Darwich (V) anmäler gemensam protokollsanteckning. Beslutet delges Natur- och byggnadsnämnden Riksbyggen ekonomisk förening Brabo Stockholm AB Concent AB Soc ialdemokraterna Huddinge kommun Kommunstyrelsen 2015-01-28 PROTOKOLLSANTECKNING Ärende 15 - Detaljplaneuppdrag och ramavtal för område vid Hälsovägen i Flemingsberg Enligt förslagen till ramvatal för detta område kommer det nästan bara att byggas bostadsrätter. Det är bra med nya bostäder och vi tror att den planerade bebyggelsen kommer att bli ett positivt tillskott i området, men med tanke på hur sällsynt det är med nya hyreslägenheter hade vi önskat att kommunen hade verkat för att få till fler sådana i det här programområdet. Vi bekagar särskilt att det inte tillkommer några ungdomsbostäder i form av hyresrätter och att det är oklart vilken upplåtelseform som studentlägenheterna kommer få. Genom att nästan alltid planera för enbart bostadsrätter försvårar kommunen för många unga att få en egen bostad. Med många ungdomar som bor hemma mot sin vilja och med en bostadskö som förutsätter att man har stått där i minst åtta till tio år för att kunna få en lägenhet i Huddinge borde kommunen göra mer för att få till hyresrätter. Vi beklagar att så inte är fallet och att det under de senaste åtta åren har varit mer fokus på att minska antalet hyresrätter istället för tvärtom. För Socialdemokraterna För Miljöpartiet ~~tkt l'b Birgitta ljung För Vänsterpartiet ~~Wich KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING HANDLÄGGARE TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2015-01-02 KS-2014/367.313 KS-2014/1684.214 KS-2014/1685.214 KS-2014/1686.214 1 (5) Kommunstyrelsen Helena Sundström [email protected] Detaljplaneuppdrag och ramavtal för område vid Hälsovägen i Flemingsberg Förslag till beslut Kommunstyrelsens förslag till kommunfullmäktige 1. Ramavtal mellan Huddinge kommun och Riksbyggen ekonomisk förening för del av fastigheten Grantorp 5:3 (”Område A och B”) i Flemingsberg godkänns i enlighet med bilaga 2 till kommunstyrelsens förvaltnings tjänsteutlåtande daterat den 2 januari 2015. 2. Ramavtal mellan Huddinge kommun och Brabo Stockholm AB för del av fastigheten Grantorp 5:3 (”Område C”) i Flemingsberg godkänns i enlighet med bilaga 3 till kommunstyrelsens förvaltnings tjänsteutlåtande daterat den 2 januari 2015. 3. Ramavtal mellan Huddinge kommun och Concent AB för del av fastigheten Grantorp 5:3 (”Område D”) i Flemingsberg godkänns i enlighet med bilaga 4 till kommunstyrelsens förvaltnings tjänsteutlåtande daterat den 2 januari 2015. Kommunstyrelsen beslutar för egen del 1. Detaljplaneprogram för Hälsovägen och Flemingsbergsparken godkänns. 2. Förvaltningen får i uppdrag att upprätta detaljplan för bostadsbebyggelsen i enlighet med programhandlingar och i enlighet med kommunstyrelsens förvaltnings tjänsteutlåtande daterat den 2 januari 2015. Sammanfattning Detaljplaneprogrammet För Hälsovägen och Flemingsbergsparken syftar till att utveckla området mellan Flemingsbergs centrum, bostadsområdet Grantorp, Karolinska universitetssjukhuset i Huddinge och Flemingsbergs station/blivande resecentrum till en ny stadsdel som länkar ihop Flemingsbergs kärna och bidrar till en tätare och mer integrerad stadsbygd. Förslaget innebär ett tillskott av 500-700 bostäder i 6 – 7 våningar med lokaler i bottenplan längs Hälsovägen och med parkeringsgarage under jord, tillskott av två förskolor samt upprustning av Flemingsbergsparken. POSTADRESS BESÖKSADRESS TELEFON (VX) OCH FAX E-POST OCH WEBB Kommunstyrelsens förvaltning 141 85 Huddinge Kommunalvägen 28 08-535 300 00 08-535 301 70 [email protected] www.huddinge.se KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2015-01-02 KS-2014/367.313 KS-2014/1684.214 KS-2014/1685.214 KS-2014/1686.214 2 (5) För kommunens mark inom fastigheten Grantorp 5:3, längs Hälsovägen, genomförde miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen under juni – september 2014 en markanvisningstävling omfattande cirka 10 000 m² och cirka 40 000 m² BTA bostäder och lokaler fördelat på fyra delområden. Efter utvärdering av inkomna anbud har nu förslag till ramavtal tagits fram med tre olika exploatörer. Anbuden har innehållit varierad bebyggelse med totalt cirka 450 lägenheter i flerbostadshus, i huvudsak vanliga bostadslägenheter med inslag av ungdomslägenheter, seniorlägenheter och företagslägenheter. Avtalsförslagen reglerar försäljning av kommunens mark till exploatörerna som innebär en uppskattad intäkt på sammanlagt totalt cirka 60 miljoner kronor. Exploatörerna ska stå för del av de övergripande infrastrukturkostnaderna i Flemingsberg. Totalt uppskattas projektet ge kommunen ett överskott. Som preliminär tidplan för bostadsutbyggnaderna längs med Hälsovägen gäller att detaljplaneprocessen pågår fram till hösten 2016. En första byggstart för bostäder bör vara möjlig första halvåret 2017. Beskrivning av ärendet Detaljplaneprogrammet syftar till att utveckla området mellan Flemingsbergs centrum, bostadsområdet Grantorp, Karolinska universitetssjukhuset i Huddinge och Flemingsbergs station/blivande resecentrum till en ny stadsdel som länkar ihop Flemingsbergs kärna och bidrar till en tätare och mer integrerad stadsbygd. Programområdet som är cirka 6,5 ha stort ligger i kommundelen Flemingsberg och innefattar fastigheten Grantorp 5:9 som ägs av Huge Fastigheter AB och del av Grantorp 5:3 som ägs av kommunen. Den största delen av programområdet utgörs av Flemingsbergsparken och omkringliggande grönområde. I anslutning till programområdet ligger en skola. Förslaget innebär ett tillskott av 500-700 bostäder i 6 – 7 våningar, eller på väl avvägda platser högre, och möjliggör lokaler i bottenplan utmed Hälsovägen och två förskolor. Parkeringsplatser föreslås i huvudsak anordnas i garage. Planprogrammet föreslår att cirka 400 bostäder byggs längs Hälsovägen samt en förskola inom kommunens fastighet Grantorp 5:3 och att bebyggelse i norra delen av programområdet bebyggs med ytterligare cirka 200 bostäder i flerbostadshus samt en andra förskola. Vidare föreslår planprogrammet ett nytt torg, en upprustning av bakomliggande park, Flemingsbergsparken, samt nya gångstråk. Inriktningen för kommande planarbete är att pröva om området kan planläggas för flerbostadshus med lokaler i bottenplan och med parkeringsgarage under jord. Planområdet ska avgränsas till att endast omfatta den yta som är KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2015-01-02 KS-2014/367.313 KS-2014/1684.214 KS-2014/1685.214 KS-2014/1686.214 3 (5) nödvändig för bostadsprojektet, inte för den del som fortsatt ska vara park. Upprustning av Flemingsbergsparken ingår dock i projektet och kommer att finansieras genom projektbudgeten. För planområdets ungefärliga omfattning, se rödmarkerat område i bilaga 6. Planuppdrag för Grantorp 5:9, ägd av Huge Fastigheter AB, gavs av kommunstyrelsen den 16 december 2013. Inriktningen är att integrera även denna del i kommande detaljplan så att det endast blir en plan för bostadsbebyggelsen. Gällande den del av marken som ägs av kommunen, inom fastigheten Grantorp 5:3, genomförde miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen under juni – september 2014 en markanvisningstävling för bostadsbyggnader längs med Hälsovägen. Tävlingsområdet omfattar cirka 10 000 m² och har i programskedet bedömts rymma cirka 40 000 m² BTA bostäder och lokaler, fördelat på fyra delområden(A, B, C och D). Fyra anbud/projektförslag lämnades in och har utvärderats utifrån i första hand konceptens innehåll utifrån de bedömningskriterier som redovisats i tävlingsprogrammet och i andra hand anbudsnivån. Anbuden/projektförslagen har innehållit totalt 450 lägenheter i flerbostadshus, huvudsakligen vanliga flerbostadshus med inslag av ungdomslägenheter, seniorlägenheter och företagslägenheter. Bostadsrätter dominerar, men även hyresrätter föreslås. För en mer utförlig beskrivning av utvärderingen av anbudstävlingen, se miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen PM, bilaga 1. Miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen har genom mark- och exploateringsavdelningen tagit fram ett förslag till ramavtal med tre exploatörer för ”Område A-D”, se bilagor 2-4. Riksbyggen ekonomisk förening avser inom område A bygga cirka 90 vanliga bostadslägenheter upplåtna med bostadsrätt och inom område B bygga cirka 120 ungdomslägenheter- och seniorlägenheter upplåtna med bostadsrätt. I ramavtalet regleras en köpeskilling för marken om 2200 kr/m² ljus BTA för bostäder och 1000 kr/m² ljus BTA för lokaler. Inom område C avser Brabo Stockholm AB bygga cirka 90 vanliga bostadslägenheter upplåtna med bostadsrätt och med en i avtalet reglerad köpeskilling för marken till en lägsta nivå om 1550 kr/m² ljus BTA. Inom område D avser Concent AB uppföra cirka 150 företagslägenheter upplåtna med både bostadsrätt och hyresrätt till en avtalad köpeskilling om 2500 kr/m² BTA. Totalt beräknas kommunen för en intäkt om cirka 60 miljoner kronor för försäljning av mark inom område A – D. Köpeskillingen överensstämmer med respektive exploatörs anbud. För Brabo kan dock en reglering komma att ske beroende på val av garagelösning. I ramavtalen regleras även kostnadsfördelning för byggnation och anpassning av allmänna anläggningar både inom aktuellt detaljplaneområde och inom den fördjupade översiktsplanen för Flemingsberg i stort. Fördelningen av övergripande infrastrukturkostnader ska ske enligt maximalt tillåten byggrätt- KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2015-01-02 KS-2014/367.313 KS-2014/1684.214 KS-2014/1685.214 KS-2014/1686.214 4 (5) /BTA-yta inom respektive detaljplan. Kommunen avser att bygga ut Terapivägen, anlägga ett nytt torg samt göra åtgärder i Flemingsbergsparken för en beräknad kostnad om cirka 30 miljoner kronor. Ramavtalen reglerar också att byggnation av ett gemensamt garage och hantering av vattenledningar som behöver ligga kvar med full åtkomst i garaget ska bekostas gemensamt av exploatörerna. Vidare regleras även villkor för upprättande av ett gestaltningsprogram, en kommande byggherresamordning, gemensam marknadsföring samt tidplan för genomförandet. Avtalen reglerar att exploatörerna ska följa kommunens riktlinjer för miljöanpassat byggande på kommunal mark. I samband med att detaljplanen för området norr om Hälsovägen antas ska köpe- och exploateringsavtal upprättas med respektive exploatör för att närmare reglera genomförandet av detaljplanen. Som preliminär tidplan för bostadsutbyggnaderna längs med Hälsovägen gäller att detaljplaneprocessen pågår fram till hösten 2016. En första byggstart för bostäder bör vara möjlig första halvåret 2017. Kommunen bedöms göra ett överskott i den totala exploateringskalkylen för projektet. Ramavtalen beskrivs närmare i miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningens PM, bilaga 1 och detaljplaneprogrammet i bilaga 5. Exploatörerna har underhand godkänt ramavtalsförslagen och underskrivna avtal avses föreligga vid kommunstyrelsens sammanträde. Förvaltningens synpunkter Kommunstyrelsens förvaltning föreslår att ramavtalen och programmet godkänns och att förvaltningen får i uppdrag att upprätta en ny detaljplan för bostadsbebyggelsen norr om Hälsovägen. Två nya förskolor och den befintliga Annerstaskolan bedöms i nuläget täcka behovet av förskole- och skolplatser i programområdet. En fördjupad bedömning av läget i Flemingsberg som helhet kommer dock att göras under våren 2015. När exploateringsavtal tecknas ska en redovisning ske av hur behovet av platser i förskola och skola kan tillgodoses. Kommunstyrelsens förvaltning vill särskilt betona vikten av att kommande detaljplan följer intentionen för Flemingsbergs centrum med en funktionsblandning och ett stadsliv med handel, kultur med mera. Karaktären av täta KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2015-01-02 KS-2014/367.313 KS-2014/1684.214 KS-2014/1685.214 KS-2014/1686.214 5 (5) stadskvarter med handel i bottenplan är viktig att hålla. Eventuellt bör en utredning göras för vilken typ av handel som är lämplig. Vesna Jovic Kommundirektör Gunilla Wastesson Planeringsdirektör Bilagor Bilaga 1: Miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningens PM Bilaga 2: Förslag till ramavtal mellan kommunen och Riksbyggen ekonomisk förening Bilaga 3: Förslag till ramavtal mellan kommunen och Brabo Stockholm AB Bilaga 4: Förslag till ramavtal mellan kommunen och Concent AB Bilaga 5: Programhandlingar Bilaga 6: Planområdet Beslutet delges Natur- och byggnadsnämnden Riksbyggen ekonomisk förening Brabo Stockholm AB Concent AB MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN PM DATUM DIARIENR SIDA 2 januari 2015 Dnr KS-2014/1684 Dnr KS-2014/1685 Dnr KS-2014/1686 1 (10) HANDLÄGGARE Signe Wernberg 08-535 313 75 [email protected] Ramavtal mellan Huddinge kommun och Riksbyggen, Brabo samt Concent för delar av fastigheten Grantorp 5:3 (”Område A-D”) längs med Hälsovägen inom kommundelen Flemingsberg i Huddinge kommun Sammanfattning För aktuell del av fastigheten Grantorp 5:3, nedan kallat Exploateringsområdet, har kommunen under 2013-2014 tagit fram ett planprogram som föreslår att Exploateringsområdet i sin helhet ska bebyggas med ca 400 bostäder i flerbostadshus samt en förskola. Planprogrammet föreslår även en bebyggelse norr om aktuellt exploateringsområde vilken skulle kunna rymma ytterligare ca 200 bostäder i flerbostadshus med hyresrätt samt en andra förskola. Vidare föreslår planprogrammet ett nytt torg, en upprustning av bakomliggande park, Flemingsbergsparken, samt nya gångstråk. Programmet och begäran om planuppdrag redovisas i ett separat ärende till kommunstyrelsen. Miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen genomförde under juni – september 2014 en markanvisningstävling för bostadsbyggnader längs med Hälsovägen i Flemingsberg. Tävlingsområdet omfattar cirka 10 000 kvm och har i programskedet bedömts rymma ca 40 000 BTA bostäder och lokaler, fördelat på fyra delområden(A, B, C och D). Projektet ingår i kommunens projektplan för 2013-2015. Markanvisningstävlingen avslutades den 30 september och fyra anbud/projektförslag lämnades in. Därefter har en utvärdering skett av de inkomna bidragen utifrån i första hand konceptens innehåll utifrån de bedömningskriterier som redovisats i tävlingsprogrammet och i andra hand anbudsnivån. Anbuden/projektförslagen har innehållit huvudsakligen vanliga flerbostadshus med inslag av ungdomslägenheter, seniorlägenheter och företagslägenheter. Bostadsrätter dominerar, men även hyresrätter föreslås. Som preliminär tidplan för bostadsutbyggnaderna längs med Hälsovägen gäller att detaljplaneprocessen pågår fram till hösten 2016. En första byggstart för bostäder bör vara möjlig första halvåret 2017. POSTADRESS BESÖKSADRESS Miljö- och Sjödalsvägen 29 samhällsbyggnadsförvaltningen Mark- och exploateringsavdelningen 141 85 Huddinge TELEFON (VX) OCH FAX 08-535 300 00 08-535 313 80 E-POST OCH WEBB MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN PM DATUM DIARIENR SIDA 2 januari 2015 Dnr KS-2014/1684 Dnr KS-2014/1685 Dnr KS-2014/1686 2 (10) Miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen har genom mark- och exploateringsavdelningen tagit fram ett förslag till ramavtal med respektive exploatör för ”Område A-D”. I ramavtalen görs en reglering av t ex köpeskillingen, kostnadsfördelning för byggnation av allmänna anläggningar, ledning och gemensamt garage samt andra villkor för genomförandet av detaljplanen för respektive område. I avtalen regleras även villkor för upprättande av ett gestaltningsprogram, en kommande byggherresamordning, gemensam marknadsföring och tidplan för genomförandet. I samband med att detaljplanen för området norr om Hälsovägen antas ska köpe- och exploateringsavtal upprättas med respektive exploatör för att närmare reglera genomförandet av detaljplanen. Kommunen bedöms göra ett överskott i den totala exploateringskalkylen för projektet. Den sammantagna utformningen av utbyggnaderna av bostäder längs med Hälsovägen stämmer väl överens med den kravspecifikation som sattes upp inför markanvisningstävlingen. Mark- och exploateringsavdelningen föreslår att ramavtalen med respektive exploatör godkänns. Bakgrund Kommunen har under 2014 upprättat ett planprogram för Hälsovägen och Flemingsbergsparken där Exploateringsområdet ingår. Programmet syftar till att utveckla området mellan Flemingsbergs centrum, bostadsområdet Grantorp, Karolinska universitetssjukhuset i Huddinge och Flemingsbergs pendeltågstation/blivande resecentrum till en ny stadsdel som länkar ihop Flemingsbergs kärna och bidrar till en tätare och mer integrerad stadsbyggd. Programmet möjliggör en sammanlag bebyggelse som omfattar ca 49 000 kvm BTA motsvarande 400-600 bostäder, ca 20 lokaler och två förskolor. Den slutliga omfattningen av byggrätten och antal lägenheter beror på vad om framgår av den lagakraftvunna detaljplanen. Programförslaget lägger stor vikt vid platser för möten, lek, rekreation och promenad. Flemingsbergsparken med omkringliggande grönområde tillgängliggörs och blir mer integrerat med bebyggelsen och får tydligare entréer, stråk och platser att uppehålla sig på. Mittemot entrén till Södertörns högskola tillskapas ett nytt torg vilket ger ett utvecklat rumsligt samband mellan högskolans entré och parkens entréplats. Området ägs dels av Huddinge kommun och dels av det kommunala bostadsbolaget HUGE, som avser att uppföra student- och hyreslägenheter i programområdets östra del. MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN PM DATUM DIARIENR SIDA 2 januari 2015 Dnr KS-2014/1684 Dnr KS-2014/1685 Dnr KS-2014/1686 3 (10) HUGE Programkartan med användningen Bostäder med verksamheter i bottenvåning (gul yta) och park (grön yta). De blå stjärnorna markeras placering av två förskolor integrerade i bebyggelsen. Den röda stjärnan markerar placering av det nya torget. Pilarna markerar viktiga entréer till Flemingsbergsparken i anslutning till den nya bebyggelsen. Projektet ingår i kommunens projektplan för 2013-2015. Beskrivning av ärendet Befintliga förhållanden Exploateringsområdet är beläget norr om Hälsovägen i Flemingsberg. Kommunen äger fastigheten Grantorp 5:3 och pågående markanvändning är huvudsakligen skogspark. MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN PM DATUM DIARIENR SIDA 2 januari 2015 Dnr KS-2014/1684 Dnr KS-2014/1685 Dnr KS-2014/1686 4 (10) Exploateringsområdet ungefärligt markerat med röd begränsningslinje För exploateringsområdet gäller detaljplanerna Västra Flemingsberg III, Dp 0126K-9673, antagen 1974-08-26, Västra Flemingsberg II, Dp 0126K-9133, antagen 1972-03-27, samt Flemingsbergs station, Dp 0126K-11148, antagen 1986-06-16. För markanvisningsområdet medger planen användningen park samt utmed viss del av Hälsovägen gatutrafik. Markanvisningstävling och förslag till bebyggelse Miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen genomförde under juni – september 2014 en markanvisningstävling för Exploateringsområdet, del av planområdet. Det omfattar cirka 10 000 kvm och har i ett tidigt skede bedömts rymma ca 40 000 BTA bostäder och lokaler, fördelat på fyra delområden (A, B, C och D). MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN PM DATUM DIARIENR SIDA 2 januari 2015 Dnr KS-2014/1684 Dnr KS-2014/1685 Dnr KS-2014/1686 5 (10) Markanvisningstävlingen har gällt utbyggnation av bostäder med lokaler i bottenvåningen längs med Hälsovägen. Intressenter har fått lämna in tävlingsbidrag med anbud på marken och konceptuella förslag på utformning av bostäder. Ett av kriterierna för utvärderingen var att bidragen skulle bidra till Flemingsbergs identitet och en hållbar utveckling av Kunskapsstaden Flemingsberg. Kommunen har vidare strävat efter en varierad utformning och medverkan från flera byggherrar/exploatörer. Markanvisningstävlingen avslutades den 30 september och fyra anbud/projektförslag lämnades in. Därefter har en utvärdering skett av de inkomna bidragen utifrån i första hand konceptens innehåll utifrån de bedömningskriterier som redovisats i tävlingsprogrammet och i andra hand anbudsnivån. De kriterier som angavs i markanvisningsprogrammet var: Levande stadsmiljö och mötesplatser Upplåtelseform och lägenhetsstorlek Ekologisk hållbarhet Integration i den befintliga miljön Gestaltning i bebyggelsen Flemingsbergs identitet Anbuden/projektförslagen har innehållit huvudsakligen vanliga flerbostadshus med inslag av ungdomslägenheter, seniorlägenheter och företagslägenheter. Bostadsrätter dominerar, men även hyresrätter föreslås. I bottenvåningen finns lokaler längs med Hälsovägen och mot det nya torget. Ett förslag till urval av exploatörer för olika delområden har tagits fram av en projektgrupp, ledd av mark- och exploateringsavdelningen. Styrande i urvalsprocessen har i första hand varit hur väl bidragen uppfyller uppsatta kriterier och i andra hand priset. Aktuella exploatörer får markanvisning och MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN PM DATUM DIARIENR SIDA 2 januari 2015 Dnr KS-2014/1684 Dnr KS-2014/1685 Dnr KS-2014/1686 6 (10) möjlighet att köpa aktuellt markområde. Förankring av förslaget har skett i PPU. De exploatörer som föreslagits är: Delområde Exploatör Bostadstyp Område A Område B Område C Område D Totalt Vanliga lägenheter, BRF Ungdoms- och senior lägenheter, BRF Vanliga lägenheter, BRF Företags- och studentlägenheter, BRF/HR Riksbyggen Riksbyggen Brabo Concent Antal lgh, ca 90 80+40 90 150 450 Anbuden/projektförslagen innehåller totalt ca 450 lägenheter, varav ca 180 vanliga lägenheter, ca 230 mindre ungdoms-, student eller företagslägenheter och ca 40 seniorlägenheter i flerbostadshus. Samtliga byggnader innehåller lokaler i bottenvåningen utmed Hälsovägen och mot det nya torget. Vidare innehåller projektförslagen lösningar för en öppen dagvattenhantering, förslag till ekosystemtjänster och mötesplatser. Som preliminär tidplan för bostadsutbyggnaderna längs med Hälsovägen gäller att upprätta en ny detaljplan för Exploateringsområdet under 2015 och 2016. Exploateringsavtal upprättas och skrivs fram för beslut hösten 2016. Kommunala gatuutbyggnader beräknas kunna starta under kvartal 1/ 2017 och byggstart för bostäder bör vara möjlig under första halvåret 2017. Första inflyttning bör kunna ske 2018. Det fjärde anbudet lämnades in av Magnolia Bostad AB. De lämnade ett anbud som inkluderade hela eller delar av markanvisningsområdet, dvs förslag för delområde A-D. Anledningen till att detta förlag valdes bort var för att gruppen ansåg att detta bidrag inte hade en lika tydlig idé till koncept och heller ingen identifierad målgrupp. Därmed ansåg gruppen inte att detta bidrag på konceptnivå bidrar till att stärka Flemingsbergs identitet på samma tydliga sätt som övriga bidrag. Inriktning för ny detaljplan Inriktningen för kommande detaljplanearbete är att pröva om området kan planläggas för bostäder i flerbostadshus med lokaler i bottenplan och med parkeringsgarage under jord. Planområdet ska avgränsas under planarbetet till att endast innefatta den yta som är nödvändig för detta projekt. Därmed ingår ej ny detaljplan för ex Flemingsbergsparken. Inom exploateringsområdet planeras det för en allmänt tillgänglig yta, ett torg, mellan delområde B och C, invid rondellen på Hälsovägen. Denna bildar även en ny entré in mot bakomliggande stadspark. MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN PM DATUM DIARIENR SIDA 2 januari 2015 Dnr KS-2014/1684 Dnr KS-2014/1685 Dnr KS-2014/1686 7 (10) Både Riksbyggen och Brabo har lämnat in tävlingsbidrag där våningshöjden skiljer sig från uppsatta kriterier i markanvisningstävlingen, vilka var 6-7 våningar. Efter dialog med exploatörerna anser emellertid projektgruppen att exploatörernas bidrag med ett varierat antal våningar om 5-12 våningar i vissa punkter bidrar till positivt till Flemingsberg och därmed bör studeras vidare i det kommande planarbetet. Möjliga infarter till garaget ska studeras vidare i det kommande detaljplanearbetet då hänsyn måste tas till att Hälsovägen kommer prioriteras som stråk för kollektivtrafik. Vidare måste hantering av ledningar, risk och buller studeras vidare under planarbetet. Utöver exploatering inom delområde A-D och planläggning av det nya torget kommer eventuellt även Huges intilliggande projekt med ca 80 studentlägenheter, 120 hyreslägenheter och en förskola att inkluderas i samma detaljplan. Ramavtal för detta tecknades januari 2014. En komplettering av detta avtal sker som ett separat ärende under kvartal 1 2015. Ramavtal för område ”A-D” Mark- och exploateringsavdelningen har upprättat förslag till ramavtal mellan kommunen och respektive exploatör för ”Område A-D”. I avtalen regleras bl.a. inriktning och kostnader för ny detaljplan, marköverlåtelser med preliminär köpeskilling, fastighetsbildning och utbyggnad av allmänna anläggningar. Avtalsförslagen biläggs bilaga 1-3. Enligt avtalsförslagen ska exploatörerna erbjudas att köpa de delar av fastigheten Grantorp 5:3 som utlägges som kvartersmark för bostadsändamål i den kommande detaljplanen. För område A och B regleras köpeskillingen i avtalet till 2 200 kr/kvm ljus BTA för bostäder och 1 000 kr/kvm ljus BTA för lokaler i enlighet med ny detaljplan. För område C finns en lägsta nivå för köpeskilling om 1 550 kr/kvm ljus BTA i avtalet. Detta på grund av den förhållandevis dyra lösningen för garage. Skulle parterna i den kommande detaljplaneprocessen finna en lösning som ger en lägre kostnad för byggnationen av parkering skall anbudssumman anpassas efter detta och regleras i exploateringsavtalet. För område D regleras köpeskillingen i avtalet till 2 500 kr/kvm BTA i enligt med ny detaljplan. Inom området finns ledningar för vatten vilka delvis sannolikt behöver ligga kvar med full åtkomst via ett gemensamt garage. Inför markanvisningstävlingen bedömdes denna lösning kosta ca 350 000 MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN PM DATUM DIARIENR SIDA 2 januari 2015 Dnr KS-2014/1684 Dnr KS-2014/1685 Dnr KS-2014/1686 8 (10) kr/parkeringsplats, något exploatörerna skulle ta hänsyn till inför lämnande av anbud. Inför tecknande av ramavtal har parterna emellertid kommit överens om att kostnaden för att hantera dessa ledningar inom exploateringsområdet och byggnation av ett gemensamt garage ska i sin helhet bekostas av exploatörerna. Kostnaden för hantering av ledning delas lika mellan exploatörerna där Riksbyggen står för hälften och de övriga exploatörerna med ¼ var. Kostnaden för byggnation av garage kommer att fördelas mellan exploatörerna utifrån hur många parkeringsplatser deras byggnation genererar. Exploatörerna ska följa de riktlinjer för miljöanpassat byggande på kommunal mark som kommunfullmäktige beslutat om, ”Riktlinjer för upplåtelse och försäljning av kommunägd mark i Huddinge ” Då projektet förutsätter en högre grad av byggherredialog och samordning än normal regleras även hantering av dessa frågor i avtalen. Bland annat kommer i den följande detaljplaneprocessen parterna gemensamt och i samarbete med kommunen upprätta ett gestaltningsprogram. Det kommer även att ske en gemensam marknadsföring av området, något exploatörerna ska avsätta medel för. I samband med att ny detaljplan antas ska exploateringsavtal upprättas mellan kommunen och exploatören för att närmare reglera frågor rörande genomförandet av detaljplanen. I övrigt innehåller avtalsförslagen sedvanliga villkor. Exploatören har underhand godkänt avtalsförslaget och ett underskrivet avtal avses föreligga vid kommunstyrelsens sammanträde. Övergripande infrastrukturkostnader Den fördjupade översiktsplanen för Flemingsberg kommer resultera i övergripande infrastrukturombyggnader inom hela området. Exploatörernas tilltänkta bostadsprojekt medför att allmänna anläggningar behöver byggas ut och anpassas både inom aktuellt detaljplaneområde och inom det fördjupade översiktsplandeområdet i stort. Exploatörerna ska bidra till utförandet av sådana allmänna anläggningar. Fördelningen av de övergripande infrastrukturkostnaderna ska ske enligt maximalt tillåten byggrätt/BTA-yta (nytta) inom respektive detaljplan. De övergripande infrastrukturkostnaderna enligt föregående stycke ska dock anses erlagda i samband med att exploatörerna betalar markersättning/köpeskilling för Område A-D. Exploateringsekonomi Intäkter MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN PM DATUM DIARIENR SIDA 2 januari 2015 Dnr KS-2014/1684 Dnr KS-2014/1685 Dnr KS-2014/1686 9 (10) Exploateringen förväntas inbringa en köpeskilling till kommunen om ca 60 miljoner kronor totalt för Område A-D. Köpeskillingarna ska täcka kommunens samtliga kostnader för exploateringarna till följd av markanvisningstävlingen. Kostnader Kommunen kommer att bygga ut intilliggande väg, Terapivägen, anlägga ett nytt torg samt göra åtgärder i intilliggande stadspark, Flemingsbergsparken, till en beräknad kostnad om ca 30 miljoner kr. Ledningar för vatten och avlopp, fjärrvärme, tele, el och fiberoptik anläggs och bekostas av respektive ledningsdragare och finansieras genom avgiftsuttag från exploatörerna. Exploateringsnetto Kommunen bedöms göra ett överskott om ca 30 miljoner kronor i den totala exploateringskalkylen för projektet. Förvaltningens synpunkter Den sammantagna utformningen av utbyggnaderna av bostäder längs med Hälsovägen stämmer väl överens med den kravspecifikation som sattes upp inför markanvisningstävlingen. Bland annat förutsattes att bebyggelsen skulle bli varierad, att flera exploatörer skulle finnas med och att bebyggelsen skulle bidra till Flemingsbergs identitet. Utbyggnaderna bedöms ge ett inte obetydligt överskott ur exploateringsekonomisk synpunkt. Behovet av förskola och skola till följd av de nya bostäderna bedöms av lokalplaneringsavdelningen och Barn- och ungdomsförvaltningen att tillgodoses genom byggnation av två nya förskolor längs med Hälsovägen. En är planerad inom exploateringsområdet, delområde A. Den andra är planerad inom Huges intilliggande exploatering på fastigheten Grantorp 5:3 och 5:9. Behov av ytterligare skola bedöms inte vara aktuellt i nuläget då det finns ledig kapacitet i intilliggande Annerstaskolan. Detta kommer emellertid att utredas ytterligare under våren 2015. Mark- och exploateringsavdelningen föreslår att ramavtalen med respektive exploatör godkänns. Charlotta Thureson Mark- och exploateringschef Signe Wernberg Projektledare MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN PM DATUM DIARIENR SIDA 2 januari 2015 Dnr KS-2014/1684 Dnr KS-2014/1685 Dnr KS-2014/1686 10 (10) Bilagor 1. Förslag till ramavtal för ”Område A och B” med Riksbyggen 2. Förslag till ramavtal för ”Område C” med Brabo 3. Förslag till ramavtal för ”Område D” med Concent 1 (8) Ramavtal Norr om Hälsovägen (A och B) Följande avtal om exploatering för bostäder på del av Grantorp 5:3, nedan kallat Överlåtelseområdet, inom kommundelen Flemingsberg i Huddinge kommun har ingåtts mellan Kommunen och Exploatören: Kommunen Huddinge kommun 141 85 Huddinge Org nr 212000-0068 Nedan kallad Kommunen. Exploatören Riksbyggen ekonomisk förening106 18 Stockholm Org nr 702001-7781 Nedan kallad Exploatören. Exploateringsområdets preliminära avgränsning har markerats med grön streckad begränsningslinje på bifogad karta, bilaga 1. Exploateringsområdet utgör en del av planprogrammet, som även inkluderar Flemingsbergsparken. Överlåtelseområdets preliminära avgränsning har markerats med röd färg på bifogad karta, bilaga 1. INLEDANDE BESTÄMMELSER § 1. Bakgrund Kommunen äger fastigheten Grantorp 5:3 och har för avsikt att sälja del av fastigheten till Exploatören. Syftet med detta avtal är att reglera förutsättningarna för framtagandet av en ny detaljplan för Överlåtelseområdet, samt för att reglera förutsättningarna för genomförandet av detaljplanen. För Exploateringsområdet finns det ett planprogram som föreslår att Exploateringsområdet i sin helhet ska bebyggas med ca 400 bostäder i flerbostadshus samt en förskola. Planprogrammet föreslår även en bebyggelse norr om aktuellt exploateringsområde vilken skulle kunna rymma ytterligare ca 200 bostäder i flerbostadshus samt en andra förskola. Vidare föreslår planprogrammet ett nytt torg, en upprustning av bakomliggande park, Flemingsbergsparken, samt nya gångstråk. Planprogrammet tas upp för godkännande i samband med detta avtal. Kommunen utlyste i juni 2014 en markanvisningstävling där intressenter fick lämna in tävlingsbidrag med anbud på marken och konceptuella förslag på utformning av bostäder inom Exploateringsområdet som var uppdelat på fyra olika delområden (A, B, C och D). Markanvisningstävlingen avslutades den 30 september och därefter genomfördes en utvärdering 2 (8) av de inkomna bidragen utifrån i första hand konceptens innehåll utifrån de bedömningskriterier som redovisats i tävlingsprogrammet och i andra hand anbudsnivån. Ett av kriterierna för utvärderingen var att bidragen skulle bidra till Flemingsbergs identitet och en hållbar utveckling av Kunskapsstaden Flemingsberg. Exploatören föreslogs vinna tävlingen för delområde A och B och en förhandling kring detta ramavtal inleddes. Motsvarande förhandling kring ramavtal för delområde C och D har inletts med exploatörer för dessa delområden. § 2. Giltighet Detta avtal blir för parterna bindande endast under förutsättning - att Huddinge kommunfullmäktige godkänner detsamma senast 2015-03-31 - att liknande ramavtal tecknas med exploatörer för delområde C och D Skulle ovanstående förutsättningar inte uppfyllas är avtalet förfallet i sin helhet utan ersättningsskyldighet för någondera parten. Undanröjs kommunfullmäktiges beslut att godkänna detta avtal efter överklagande och har avtalet dessförinnan helt eller delvis verkställts ska verkställigheten rättas i den utsträckning detta är möjligt. Oberoende av om rättelse kan ske har ingendera parten rätt till skadestånd av den andra parten med anledning av det inträffade. Detta avtal är inte bindande för de kommunala organen, med undantag för kommunstyrelsen, vid prövning av det planförslag som ska framläggas. § 3. Anbudsförslaget Exploatören utses i och med detta avtals godkännande till vinnare av markanvisningstävlingen för Hälsovägen, delområde A och B. Detta innebär att Exploatören ensam får förhandla med Kommunen om en exploatering inom Överlåtelseområdet. Förhandlingen ska ske med utgångspunkt från det anbudsförslag som Exploatören har lämnat in i markanvisningstävlingen, se bilaga 2 för utdrag ur anbudsmaterialet. Anbudsförslaget föreslår en bebyggelse innehållande 207 lägenheter på totalt 11 826 kvm BOA samt lokaler om totalt 893 kvm LOA. Därutöver föreslås en friliggande förskola inom delområde A om ca 1 000 BTA. Huruvida denna ska vara friliggande och därmed planeras, uppföras och förvaltas av någon annan part än Exploatören eller om den ska integreras i bebyggelsen och därmed planeras och uppföras av Exploatören kommer utredas och regleras i den kommande detaljplaneprocessen. Bebyggelsen avser följa RiksbyggenModellen. Ur denna har Exploatören arbetat fram begreppet ”Flemingsbergsismen” för aktuellt Överlåtelseområde. Bebyggelsen inom Överlåtelseområdet delas upp i två kvarter, ett innehållandes koncepten StegEtt och Bonum och ett innehållandes lägenheter av varierande storlek för barnfamiljen. Mellan de båda kvarteren finns en grön kil som leder in mot bakomliggande park. Byggnadshöjden varierar mellan 5-12 våningar, något som avviker från upprättat program. Bebyggelsens slutliga höjd kommer utredas och regleras i den 3 (8) kommande detaljplaneprocessen. Bebyggelsens entréer är i huvudsak placerade mot Hälsovägen eller det nya torget. Anbudsförlaget bidrar till en levande stadsmiljö och mötesplatser genom bland annat lokaler i bottenvåningen mot Hälsovägen och det nya torget. Vidare innehåller förslaget vertikala trädgårdar, odlingslotter, sedumtak och olika åtgärder för en biologisk mångfald. I anbudet finns ytterligare exempel på åtgärder för att bidra till att skapa en hållbar miljö inom Flemingsberg såsom t ex olika typer av mobility management åtgärder och en öppen dagvattenhantering med en regnträdgård. § 4. Detaljplan För Exploateringsområdet gäller detaljplanerna Västra Flemingsberg III, Dp 0126K-9673, antagen 1974-08-26, Västra Flemingsberg II, Dp 0126K-9133, antagen 1972-03-27, samt Flemingsbergs station, Dp 0126K-11148, antagen 1986-06-16. För Överlåtelseområdet medger planen användningen park samt utmed viss del av Hälsovägen gatutrafik. Kommunen har under 2014 upprättat ett planprogram där Exploateringsområdet ingår. I detta föreslås en total byggnation inom Exploateringsområdet om ca 37 000 BTA som har en våningshöjd om 6-7 våningar. Parterna är överens om att en ny detaljplan ska upprättas för att pröva om Exploateringsområdet kan planläggas för bostäder med lokaler i bottenvåning samt förskola. Kommunen ombesörjer framtagandet av ny detaljplan för Exploateringsområdet. Exploatören ersätter Kommunen för sin andel av dess samtliga kostnader för framtagande av detaljplan för Exploateringsområdet. Kostnaderna och Exploatörens betalningsskyldighet ska regleras i ett särskilt plankostnadsavtal som Exploatören förbinder sig att teckna med Kommunens miljö- och samhällsbyggnadsförvaltning. Plankostnadsavtalet ska därvid reglera ersättning för detaljplanekostnader inklusive kostnader för planprogram och detaljplanearbetets erforderliga utredningar. Då Exploatören bekostar Exploateringsområdets detaljplaneläggning genom särskilt plankostnadsavtal ska Exploatören inte erlägga någon planavgift enligt Kommunens bygglovtaxa i samband med bygglovprövning. MARKÖVERLÅTELSER § 5. Marköverlåtelser Exploatören ska i samband med att ny detaljplan antages erbjudas förvärva Kommunens mark, som i den nya detaljplanen utlägges som kvartersmark för bostäder, Överlåtelseområdet. Köpeskillingen för Överlåtelseområdet ska beräknas efter 2 200 kr/kvm ljus BTA ovan mark för bostäder samt 1 000 kr/kvm ljus BTA ovan mark för lokaler enligt ny detaljplan. Vid beräkningen av ljus BTA för bostadsändamål ska inglasade balkonger, fläktrum, cykelrum och komplementsbyggnader etc. inte medräknas. 4 (8) Köpeskillingen ska omräknas med konsumentprisindex (totalindex) från detta avtals undertecknande till köpeskillingens erläggande. Köpeskillingen ska dock lägst uppgå till det belopp som anges ovan. § 6. Fastighetsbildning Kommunen ansöker om erforderlig fastighetsbildning för genomförandet av detta avtal och ny detaljplan så snart förutsättningar härför föreligger. Erforderliga förrättningsåtgärder bekostas av Exploatören. Förrättningskostnader som innebär att områden som utlägges som allmän plats i blivande detaljplan överförs till en kommunägd fastighet betalas av Kommunen. AVGIFTER § 7. Bygglovavgift Exploatören ska i samband med erhållande av bygglov erlägga bygglovavgift enligt Kommunens bygglovtaxa. Beträffande planavgift se § 4. § 8. Anslutningsavgifter Samtliga avgifter för anslutning av vatten, avlopp, fjärrvärme, el och tele etc. inom Överlåtelseområdet betalas av Exploatören. ANLÄGGNINGAR § 9. Allmänna anläggningar Den fördjupade översiktsplanen för Flemingsberg kommer resultera i övergripande infrastrukturombyggnader inom hela området. Exploatörerens tilltänkta bostadsprojekt medför att allmänna anläggningar behöver byggas ut och anpassas både inom aktuellt detaljplaneområde och inom det fördjupade översiktsplandeområdet i stort. Exploatöreren ska bidra till utförandet av sådana allmänna anläggningar. Fördelningen av de övergripande infrastrukturkostnaderna ska ske enligt maximalt tillåten byggrätt/BTA-yta (nytta) inom respektive detaljplan. De övergripande infrastrukturkostnaderna enligt föregående stycke ska dock anses erlagda i samband med att exploatören betalar köpeskilling för Område A-B, enligt § 5. Kommunen bekostar utbyggnad av samtliga allmänna anläggningar i anslutning till Överlåtelseområdet som erfordras för genomförandet av detaljplanen. Exempel på dessa är ombyggnation av Terapivägen och Flemingsbergsparken. I detta ingår inte eventuella kostnader för hantering av befintliga ledningar, se vidare § 10. § 10. Ledningar och gemensamt garage Huvudledningar för vatten, dagvatten och spillvatten genomkorsar Exploateringsområdet. Vattenledningen kommer kunna flyttas till allmän platsmark. Dag- och spillvattenledningarna måste däremot kulverteras eller vara åtkomliga, vilket t ex kan ske från garage som då måste ha 5 (8) tillräcklig fri höjd för arbetsfordon. Detta i kombination med att Kommunen önskar minimera mängden markförlagd parkering inom Exploateringsområdet gör att Kommunen undersöker möjligheten till ett gemensamt garage för samtlig exploatering inom Exploateringsområdet. Parterna ska i det fortsatta detaljplanearbetet gemensamt söka en lösning som både är ekonomiskt och praktiskt genomförbar. Exploatören ska utöver köpeskillingen angiven i § 5 bekosta - dels 2/4 av merkostnaden för hanteringen av ledningar för vatten, dagvatten och spillvatten. - dels självkostnaden för att uppföra ett garage innehållandes den mängd p-platser som krävs till följd av Exploatörens exploatering på Överlåtelseområdet. Utgångspunkten är Ptal 0,5, men detta kan komma att justeras efter dialog i det kommande detaljplanearbetet. För ovan nämnda investeringar skall Exploatören därför avsätta medel motsvarande 350 000 kr per parkeringsplats för det behov som uppstår med föreslagen bebyggelse Denna summa kommer att regleras närmare i kommande exploateringsavtal, se även § 19. MILJÖ- OCH ENERGI § 11. Agenda 21 Kommunfullmäktige har fastställt en lokal Agenda 21 som ska vara vägledande för alla verksamheter och aktiviteter som bedrivs inom Huddinge kommun av enskilda, företag och föreningar. Exploatören har tagit del av denna gällande Agenda 21 och ska beakta denna vid verksamhet och aktiviteter inom Överlåtelseområdet. § 12. Avfallsplan Exploatören ska tillse att avfallshanteringen inom Överlåtelseområdet under byggtiden och under anläggningarnas drift i sin helhet anpassas till källsortering och återvinning i enlighet med då gällande avfallsplan för Kommunen. § 13. Dagvattenstrategi Exploatören har tagit del av Kommunens gällande dagvattenstrategi antagen 2013-03-04 och ska beakta denna vid planering och utbyggnad av Överlåtelseområdet. Dokumentet ger vägledning i arbetet med dagvattenfrågor i samhällsbyggandet inom Kommunen. § 14. Miljöanpassat byggande Exploatören ska följa de krav som följer av Kommunens riktlinjer för upplåtelse och försäljning av kommunal mark beslutade av kommunfullmäktige. Energieffektivitet Varma utrymmen ska vara energieffektiva. Bostadsdelarna eller andra utrymmen där människor stadigvarande vistas ska utföras med ett klimatskal som minimerar behovet av tillförd energi för uppvärmning. Tillförd energi för uppvärmning ska endast behövas för tappvarmvatten och för 6 (8) spetsvärme under årets kallaste dagar. Bästa teknik ska även användas för att minimera energibehovet för byggnadernas drift i övrigt. Om värmekälla behövs ska det tillgodoses genom fjärrvärme eller med förnyelsebar energi. Hälsoaspekter och byggmaterialens miljöbelastning Exploatören ska säkerställa en god inomhusmiljö och att materialval och kemikalier som byggs in är bra miljöval och inte riskerar att negativt påverka människors hälsa eller miljön. Inbyggda material ska dokumenteras. Byggprocessen Byggprocessens miljöbelastning ska minimeras. Exploatören ska till Kommunen (mark- och exploateringsavdelningen), i god tid innan byggnadsarbetena påbörjas, redovisa åtgärder för att begränsa negativ miljöpåverkan från byggprocessen, exempelvis transporter och hantering av schakt- och fyllnadsmassor. Uppföljning och kvalitet Exploatören ska miljöklassa projektet enligt certifieringssystemet Miljöbyggnad. Exploatören svarar för samtliga kostnader för certifiering samt svarar för uppföljning och redovisning gentemot Kommunen. Exploatören ska sträva efter nivå silver som lägst. GENOMFÖRANDE § 15. Vegetation Vid planering och exploatering av Överlåtelseområdet ska utgångspunkten vara att Överlåtelseområdet ska förses med vegetation och genomsläppliga material där så är möjligt. Bebyggelsen tak föreslås kläs av sedumtak för att fördröja dagvattnet inom Överlåtelseområdet. Mellan kvarter A och B placeras ett grönt stråk i enlighet med anbudsförslaget, se bilaga 2 och §3. Utformningen regleras närmare i kommande exploateringsavtal. § 16. Gestaltningsprogram För att samordna och skapa gemensamma kvaliteter i anläggandet av bebyggelsen utmed Hälsovägen, avser parterna att upprätta ett gemensamt gestaltningsprogram för Exploateringsområdet. Gestaltningsprogrammet ska utgöra ett för Kommunen och Exploatören gemensamt underlag för projektering, bygglovhantering, byggande och förvaltning av anläggningar inom Överlåtelseområdet. Parterna förbinder sig att medverka i arbetet med att upprätta gestaltningsprogrammet och att ta fram erforderligt underlag. Gestaltningsprogrammet utarbetas av Exploatören i samråd med Kommunen och övriga exploatörer inom Exploateringsområdet. Gestaltningsprogrammet ska godkännas av Kommunen (mark- och exploateringsavdelningen) innan arbetena påbörjas. Betalning regleras genom det plankostnadsavtal som ska tecknas med Kommunens miljö- och samhällsbyggnadsförvaltning om ersättning för detaljplanekostnader enligt § 4 ovan. Partena förbinder sig att följa gestaltningsprogrammet vid projektering, upphandling och utförande av anläggningar inom Överlåtelseområdet. 7 (8) § 17. Byggherresamordning Byggherresamordning kommer att ske genom en fortlöpande byggherredialog mellan Kommunen och de olika Exploatörerna inom Exploateringsområdet avseende olika frågor som t ex hållbarhet, kommunikation och näringsliv. Syftet med denna är att få en bättre samordning i projektet, finna gemensamma lösningar för genomförandet och att samarbeta för en gemensam kunskapsbas och gemensamma referenser för hållbart samhällsbyggande. Bedömer kommunen och Exploatören att behov finns att anlita en särskild byggherresamordnare för koordinering mm skall Exploatören vara med och finansiera denna resurs. § 18. Marknadsföring Exploatören ska avsätta personella och ekonomiska medel till kommunikation under plan- och genomförandefasen av byggnationen. Kommunikationsarbetet leds och samordnas av Huddinge kommun eller av någon parterna gemensamt kommer överens om. Kommunikationsaktiviteter som Exploatören är med och betalar innefattar t ex framtagande av modell, eventuell områdesprofilering, marknadsföring av området samt illustrationer. § 19. Exploateringsavtal I samband med antagandet av ny detaljplan för Överlåtelseområdet ska ett exploateringsavtal tecknas mellan parterna. I detta avtal ska marköverlåtelser enligt § 5 och genomförandet av detaljplanen i övrigt regleras. Avtalet ska godkännas av Exploatörens företagsledning och därefter undertecknas innan avtalet behandlas av kommunstyrelsen. Då exploateringsavtalet för Överlåtelseområdet är giltigt upphör detta ramavtal att gälla i sin helhet. § 20. Tidplan för genomförande I samband med inlämnande av anbud, närmare beskrivet under § 3, lämnade Exploatören även en uppskattad tidplan för genomförandet under förutsättning att detaljplanen vinner laga kraft under 2016. Enligt denna skulle inflyttning kunna ske inom Överlåtelseområdet under åren 2018-2020. I exploateringsavtalet kommer detta regleras närmare. ALLMÄNNA AVTALSBESTÄMMELSER § 21. Avtalets upphörande Detta avtal upphör att gälla i sin helhet utan ersättningsskyldighet till någondera part om - Kommunen inte fattar beslut om antagande om detaljplan senast 2018-01-01 - Beslut om antagande av detaljplan inte vinner laga kraft - Exploateringsavtal enligt § 19 inte tecknas senast 2018-01-01 Därvid ska Exploatören svara för samtliga kostnader enligt § 4 samt även för andra av Exploatören nedlagda kostnader i projektet. 8 (8) § 22. Överlåtelse Detta avtal får inte överlåtas på annan utan skriftligt godkännande av Kommunen. § 23. Tvist Tvist rörande tolkning eller tillämpning av detta avtal ska avgöras av svensk allmän domstol. _________________________________ Detta avtal har upprättats i två likalydande exemplar, varav parterna tagit var sitt. Huddinge 2015- - Stockholm 2015- - För Huddinge kommun För Riksbyggen ekonomisk förening ………………………….. Charlotta Thureson Giberg Mark- och explotateringschef ………………………….. ………………………….. ………………………….. Exploateringsingenjör Signe Wernberg Diarienr: KS-2014/1684 Ramavtal, Norr om Hälsovägen (A och B) Bilaga 1 Programområde = svart linje Exploateringsområde = grön streckad linje Överlåtelseområde = röd linje Flexibel detaljplan Den täta, attraktiva staden växer på höjden, därför vill vi redan nu skapa förutsättningar för en sådan utveckling i Flemingsberg. Här vill vi ta fram en genomtänkt och flexibel detaljplan som möjliggör en framtida utveckling av staden och som kan möta ett framtida behov utan att ianspråkta parkmark eller annan värdefull grönyta. StegEtt torghuset 12 vån... eller högre? torg parkentré Bonum hörnhuset 5 vån mot gatan Bonum parkhuset 5 vån mot parken/7 vån mot gatan Familjekvarteret höghuset 6 vån mot parken 12 vån mot gatan... eller högre? Familjekvarteret gatuhuset 5-6 våningar bokaler mezzanin park-kil “vertikala trädgårdar” BEAN BONUM KAFE “vertikala trädgårdar” Kvarter B lokaler i gatuplan Bonum gemensamhetslokal i gatuplan BAGERI Kvarter A “bokaler” i gatuplan GYM hörnlokal 7 takterrass? stadspark förskola Hälsovägen boulevard “bokal” entréplats till parken parkpromenad gemensam källare kvarter A Tvärsektion genom kvarter A skala 1:400 (A3) takterrass? stadspark parkpromenad stadspark växthus Hälsovägen boulevard lokal evt. källare gemensam källare “bokal” kvarter B entréplats till parken parkpromenad Tvärsektion genom kvarter B skala 1:400 (A3) 13 StegEtt torghuset 12 vån Familjekvarteret 6/12 vån Bonum parkhuset 5/7 vån bostadsgård torg lokal park-kil kvarter B förskola kvarter A Längdsektion genom kvarter A och B skala 1:400 (A3) 15 * * +58 +58 +60 +54 +60 +67 +62 +71 +54 SK OG +67 SK OG SP AR SP AR K BO UL EV+50 AR D UL +47 +39 * 3. Gena stråk fångas upp och parkkilar (gröna stråk) mellan park och boulevard etableras. Parken annonseras, besökare kan hitta dit från boulevarden. K BO +47 +47 +62 +71 EV+50 AR D +47 +39 * +39 +42 +47 +47 +39 +42 4. Bebyggelsen fördelas i fyra kvarter och får framsidor mot både park och boulevard. Torg och parkkilar låter parken möta boulevard. 17 TRÄDÄCK GRILLPLATS SKOGSODLING HÖRNLOKAL +52,5 LOD +52 SKOGSLEK “HÄLLMARKSTORGET” STENMJÖL, GRANITMURAR, TALL, LJUNG TRÄDÄCK +51 LOD VÄXTHUS TAKTERRASS LOKAL +50 UTEGYM CYKEL P ANGÖRING CYKEL P BOSTADSGÅRD +50 BÄNKAR ODLING +50,5 HÖRNLOKAL HUVUDENTRÉ FÖRSKOLA FÖRSKOLEGÅRD GRÄSKULLAR LOD SKOGSPARKTORG +48 +50 VERTIKAL ODLINGSZON LOKAL REGNTRÄDGÅRD /LOD FÖRSKOLA FJÄRILSRESTAURANG LOKAL RHODODENDRONBACKE +49 VERTIKAL ODLINGSZON PARK-KIL ANGÖRING FÖRSKOLA SAMLINGSLOKAL +49 +47 BOSTADSGÅRD +50 CYKEL P ODLING INSEKTSHOTELL BOKAL BOKAL ODLING +48 BOKAL VERTIKAL ODLINGSZON +46 INFART GARAGE BIKUPOR UTESERVERING HÖRNLOKAL +47 19 1 (8) Ramavtal Norr om Hälsovägen (C) Följande avtal om exploatering för bostäder på del av Grantorp 5:3, nedan kallat Överlåtelseområdet, inom kommundelen Flemingsberg i Huddinge kommun har ingåtts mellan Kommunen och Exploatören: Kommunen Huddinge kommun 141 85 Huddinge Org nr 212000-0068 Nedan kallad Kommunen. Exploatören Brabo Stockholm AB Box 603 601 14 Norrköping Org nr 556610-1696 Nedan kallad Exploatören. Exploateringsområdets preliminära avgränsning har markerats med grön streckad begränsningslinje på bifogad karta, bilaga 1. Exploateringsområdet utgör en del av planprogrammet, som även inkluderar Flemingsbergsparken. Överlåtelseområdets preliminära avgränsning har markerats med röd färg på bifogad karta, bilaga 1. INLEDANDE BESTÄMMELSER § 1. Bakgrund Kommunen äger fastigheten Grantorp 5:3 och har för avsikt att sälja del av fastigheten till Exploatören. Syftet med detta avtal är att reglera förutsättningarna för framtagandet av en ny detaljplan för Överlåtelseområdet, samt för att reglera förutsättningarna för genomförandet av detaljplanen. För Exploateringsområdet finns det ett planprogram som föreslår att Exploateringsområdet i sin helhet ska bebyggas med ca 400 bostäder i flerbostadshus samt en förskola. Planprogrammet föreslår även en bebyggelse norr om aktuellt exploateringsområde vilken skulle kunna rymma ytterligare ca 200 bostäder i flerbostadshus samt en andra förskola. Vidare föreslår planprogrammet ett nytt torg, en upprustning av bakomliggande park, Flemingsbergsparken, samt nya gångstråk. Planprogrammet tas upp för godkännande i samband med detta avtal. Kommunen utlyste i juni 2014 en markanvisningstävling där intressenter fick lämna in tävlingsbidrag med anbud på marken och konceptuella förslag på utformning av bostäder inom 2 (8) Exploateringsområdet som var uppdelat på fyra olika delområden (A, B, C och D). Markanvisningstävlingen avslutades den 30 september och därefter genomfördes en utvärdering av de inkomna bidragen utifrån i första hand konceptens innehåll utifrån de bedömningskriterier som redovisats i tävlingsprogrammet och i andra hand anbudsnivån. Ett av kriterierna för utvärderingen var att bidragen skulle bidra till Flemingsbergs identitet och en hållbar utveckling av Kunskapsstaden Flemingsberg. Exploatören föreslogs vinna tävlingen för delområde C och en förhandling kring detta ramavtal inleddes. Motsvarande förhandling kring ramavtal för delområde A, B och D har inletts med exploatörer för dessa delområden. § 2. Giltighet Detta avtal blir för parterna bindande endast under förutsättning - att Huddinge kommunfullmäktige godkänner detsamma senast 2015-03-31 - att liknande ramavtal tecknas med exploatörer för delområde A, B och D Skulle ovanstående förutsättningar inte uppfyllas är avtalet förfallet i sin helhet utan ersättningsskyldighet för någondera parten. Undanröjs kommunfullmäktiges beslut att godkänna detta avtal efter överklagande och har avtalet dessförinnan helt eller delvis verkställts ska verkställigheten rättas i den utsträckning detta är möjligt. Oberoende av om rättelse kan ske har ingendera parten rätt till skadestånd av den andra parten med anledning av det inträffade. Detta avtal är inte bindande för de kommunala organen, med undantag för kommunstyrelsen, vid prövning av det planförslag som ska framläggas. § 3. Anbudsförslaget Exploatören utses i och med detta avtals godkännande till vinnare av markanvisningstävlingen för Hälsovägen, delområde C. Detta innebär att Exploatören ensam får förhandla med Kommunen om en exploatering inom Överlåtelseområdet. Förhandlingen ska ske med utgångspunkt från det anbudsförslag som Exploatören har lämnat in i markanvisningstävlingen, se bilaga 2 för utdrag ur anbudsmaterialet. Anbudsförslaget föreslår en bebyggelse innehållande 87 lägenheter på totalt 8148 kvm ljus BTA. Då anbudet är lämnat på ett något större anbudsområde än kommer Kommunen och Exploatören tillsammans utreda och reglera storleken på den slutliga byggnationen i den kommande detaljplaneprocessen. Bebyggelsen avser utgå från Exploatörens utarbetade koncept, BRABO aktiv, som baserar sig på den modern människans förutsättningar med fokus på intresset för träning och hälsa, men med begränsad tid. Bebyggelsen inom Överlåtelseområdet innehåller lägenheter av varierande storlek. Byggnadshöjden varierar mellan 7-10 våningar, något som avviker från upprättat program. Bebyggelsens slutliga höjd kommer utredas och regleras i den kommande detaljplaneprocessen. Bebyggelsens entréer är i huvudsak placerade mot Hälsovägen eller det nya torget. 3 (8) Brabo Aktiv konceptet förstärker Flemingsbergs varumärke genom att bidra med bostäder som främjar en aktiv och sund livsstil. Genom inbyggda funktioner så som groventréer och säkra extra förråd skapas bodendekvalitéer för den aktive som vanligtvis endast finns i ytkrävande villabebyggelse. Anbudsförlaget bidrar till en levande stadsrum genom att funktioner så som Gym/SPA, aktivitetsrum/verkstad placeras i bottenvåningen. Vidare innehåller förslaget ett utegym på den upphöjda gården och möjlighet till takboxlift i garaget. § 4. Detaljplan För Exploateringsområdet gäller detaljplanerna Västra Flemingsberg III, Dp 0126K-9673, antagen 1974-08-26, Västra Flemingsberg II, Dp 0126K-9133, antagen 1972-03-27, samt Flemingsbergs station, Dp 0126K-11148, antagen 1986-06-16. För Överlåtelseområdet medger planen användningen park samt utmed viss del av Hälsovägen gatutrafik. Kommunen har under 2014 upprättat ett planprogram där Exploateringsområdet ingår. I detta föreslås en total byggnation inom Exploateringsområdet om ca 37 000 BTA som har en våningshöjd om 6-7 våningar. Parterna är överens om att en ny detaljplan ska upprättas för att pröva om Exploateringsområdet kan planläggas för bostäder med lokaler i bottenvåning samt förskola. Kommunen ombesörjer framtagandet av ny detaljplan för Exploateringsområdet. Exploatören ersätter Kommunen för sin andel av dess samtliga kostnader för framtagande av detaljplan för Exploateringsområdet. Kostnaderna och Exploatörens betalningsskyldighet ska regleras i ett särskilt plankostnadsavtal som Exploatören förbinder sig att teckna med Kommunens miljö- och samhällsbyggnadsförvaltning. Plankostnadsavtalet ska därvid reglera ersättning för detaljplanekostnader inklusive kostnader för planprogram och detaljplanearbetets erforderliga utredningar. Då Exploatören bekostar Exploateringsområdets detaljplaneläggning genom särskilt plankostnadsavtal ska Exploatören inte erlägga någon planavgift enligt Kommunens bygglovtaxa i samband med bygglovprövning. MARKÖVERLÅTELSER § 5. Marköverlåtelser Exploatören ska i samband med att ny detaljplan antages erbjudas förvärva Kommunens mark, som i den nya detaljplanen utlägges som kvartersmark för bostäder, Överlåtelseområdet. Köpeskillingen för Överlåtelseområdet ska beräknas enligt inlämnat anbud, dvs 1 550 kr/kvm ljus BTA ovan mark enligt ny detaljplan. Exploatören har vid lämnande av anbud utgått från att värdet för byggrätten uppgår till 2 500 kr/kvm ljus BTA men att vald parkeringslösning, § 10, ger ett avdrag om 950 kr/kvm ljus BTA. Skulle parterna i den kommande detaljplaneprocessen komma fram till en annan mer ekonomiskt effektiv lösning, dvs mindre än 350 000 kr/parkeringsplats, skall köpeskillingen omförhandlas utifrån de nya förutsättningarna. Köpeskillingen ska dock lägst uppgå till 1 550 kr/kvm ljus BTA ovan mark. Vid beräkningen av ljus BTA för bostadsändamål ska inglasade balkonger, fläktrum, cykelrum och komplementsbyggnader etc. inte medräknas. 4 (8) Köpeskillingen ska omräknas med konsumentprisindex (totalindex) från detta avtals undertecknande till köpeskillingens erläggande. Köpeskillingen ska dock lägst uppgå till det belopp som anges ovan. § 6. Fastighetsbildning Kommunen ansöker om erforderlig fastighetsbildning för genomförandet av detta avtal och ny detaljplan så snart förutsättningar härför föreligger. Erforderliga förrättningsåtgärder bekostas av Exploatören. Förrättningskostnader som innebär att områden som utlägges som allmän plats i blivande detaljplan överförs till en kommunägd fastighet betalas av Kommunen. AVGIFTER § 7. Bygglovavgift Exploatören ska i samband med erhållande av bygglov erlägga bygglovavgift enligt Kommunens bygglovtaxa. Beträffande planavgift se § 4. § 8. Anslutningsavgifter Samtliga avgifter för anslutning av vatten, avlopp, fjärrvärme, el och tele etc. inom Överlåtelseområdet betalas av Exploatören. ANLÄGGNINGAR § 9. Allmänna anläggningar Den fördjupade översiktsplanen för Flemingsberg kommer resultera i övergripande infrastrukturombyggnader inom hela området. Exploatörerens tilltänkta bostadsprojekt medför att allmänna anläggningar behöver byggas ut och anpassas både inom aktuellt detaljplaneområde och inom det fördjupade översiktsplandeområdet i stort. Exploatöreren ska bidra till utförandet av sådana allmänna anläggningar. Fördelningen av de övergripande infrastrukturkostnaderna ska ske enligt maximalt tillåten byggrätt/BTA-yta (nytta) inom respektive detaljplan. De övergripande infrastrukturkostnaderna enligt föregående stycke ska dock anses erlagda i samband med att exploatören betalar köpeskilling för Område C, enligt § 5. Kommunen bekostar utbyggnad av samtliga allmänna anläggningar i anslutning till Överlåtelseområdet som erfordras för genomförandet av detaljplanen. Exempel på dessa är ombyggnation av Terapivägen och Flemingsbergsparken. I detta ingår inte eventuella kostnader för hantering av befintliga ledningar, se vidare § 10. § 10. Ledningar och gemensamt garage Huvudledningar för vatten, dagvatten och spillvatten genomkorsar Exploateringsområdet. Vattenledningen kommer kunna flyttas till allmän platsmark. Dag- och spillvattenledningarna måste däremot kulverteras eller vara åtkomliga, vilket t ex kan ske från garage som då måste ha 5 (8) tillräcklig fri höjd för arbetsfordon. Detta i kombination med att Kommunen önskar minimera mängden markförlagd parkering inom Exploateringsområdet gör att Kommunen undersöker möjligheten till ett gemensamt garage för samtlig exploatering inom Exploateringsområdet. Parterna ska i det fortsatta detaljplanearbetet gemensamt söka en lösning som både är ekonomiskt och praktiskt genomförbar. Exploatören ska utöver köpeskillingen angiven i § 5 bekosta - dels 1/4 av merkostnaden för hanteringen av ledningar för vatten, dagvatten och spillvatten. - dels självkostnaden för att uppföra ett garage innehållandes den mängd p-platser som krävs till följd av Exploatörens exploatering på Överlåtelseområdet. Utgångspunkten är Ptal 0,5, men detta kan komma att justeras efter dialog i det kommande detaljplanearbetet. För ovan nämnda investeringar skall Exploatören därför avsätta medel motsvarande 350 000 kr per parkeringsplats för det behov som uppstår med föreslagen bebyggelse Denna summa kommer att regleras närmare i kommande exploateringsavtal, se även § 19. MILJÖ- OCH ENERGI § 11. Agenda 21 Kommunfullmäktige har fastställt en lokal Agenda 21 som ska vara vägledande för alla verksamheter och aktiviteter som bedrivs inom Huddinge kommun av enskilda, företag och föreningar. Exploatören har tagit del av denna gällande Agenda 21 och ska beakta denna vid verksamhet och aktiviteter inom Överlåtelseområdet. § 12. Avfallsplan Exploatören ska tillse att avfallshanteringen inom Överlåtelseområdet under byggtiden och under anläggningarnas drift i sin helhet anpassas till källsortering och återvinning i enlighet med då gällande avfallsplan för Kommunen. § 13. Dagvattenstrategi Exploatören har tagit del av Kommunens gällande dagvattenstrategi antagen 2013-03-04 och ska beakta denna vid planering och utbyggnad av Överlåtelseområdet. Dokumentet ger vägledning i arbetet med dagvattenfrågor i samhällsbyggandet inom Kommunen. § 14. Miljöanpassat byggande Exploatören ska följa de krav som följer av Kommunens riktlinjer för upplåtelse och försäljning av kommunal mark beslutade av kommunfullmäktige. Energieffektivitet Varma utrymmen ska vara energieffektiva. Bostadsdelarna eller andra utrymmen där människor stadigvarande vistas ska utföras med ett klimatskal som minimerar behovet av tillförd energi för uppvärmning. Tillförd energi för uppvärmning ska endast behövas för tappvarmvatten och för 6 (8) spetsvärme under årets kallaste dagar. Bästa teknik ska även användas för att minimera energibehovet för byggnadernas drift i övrigt. Om värmekälla behövs ska det tillgodoses genom fjärrvärme eller med förnyelsebar energi. Hälsoaspekter och byggmaterialens miljöbelastning Exploatören ska säkerställa en god inomhusmiljö och att materialval och kemikalier som byggs in är bra miljöval och inte riskerar att negativt påverka människors hälsa eller miljön. Inbyggda material ska dokumenteras. Byggprocessen Byggprocessens miljöbelastning ska minimeras. Exploatören ska till Kommunen (mark- och exploateringsavdelningen), i god tid innan byggnadsarbetena påbörjas, redovisa åtgärder för att begränsa negativ miljöpåverkan från byggprocessen, exempelvis transporter och hantering av schakt- och fyllnadsmassor. Uppföljning och kvalitet Exploatören ska miljöklassa projektet enligt certifieringssystemet Miljöbyggnad. Exploatören svarar för samtliga kostnader för certifiering samt svarar för uppföljning och redovisning gentemot Kommunen. Exploatören ska sträva efter nivå silver som lägst. GENOMFÖRANDE § 15. Vegetation Vid planering och exploatering av Överlåtelseområdet ska utgångspunkten vara att Överlåtelseområdet ska förses med vegetation och genomsläppliga material där så är möjligt. Bebyggelsen tak föreslås där det är lämpligt kläs av sedumtak för att fördröja dagvattnet inom Överlåtelseområdet. Utformningen regleras närmare i kommande exploateringsavtal. § 16. Gestaltningsprogram För att samordna och skapa gemensamma kvaliteter i anläggandet av bebyggelsen utmed Hälsovägen, avser parterna att upprätta ett gemensamt gestaltningsprogram för Exploateringsområdet. Gestaltningsprogrammet ska utgöra ett för Kommunen och Exploatören gemensamt underlag för projektering, bygglovhantering, byggande och förvaltning av anläggningar inom Överlåtelseområdet. Parterna förbinder sig att medverka i arbetet med att upprätta gestaltningsprogrammet och att ta fram erforderligt underlag. Gestaltningsprogrammet utarbetas av Exploatören i samråd med Kommunen och övriga exploatörer inom Exploateringsområdet. Gestaltningsprogrammet ska godkännas av Kommunen (mark- och exploateringsavdelningen) innan arbetena påbörjas. Betalning regleras genom det plankostnadsavtal som ska tecknas med Kommunens miljö- och samhällsbyggnadsförvaltning om ersättning för detaljplanekostnader enligt § 4 ovan. Partena förbinder sig att följa gestaltningsprogrammet vid projektering, upphandling och utförande av anläggningar inom Överlåtelseområdet. 7 (8) § 17. Byggherresamordning Byggherresamordning kommer att ske genom en fortlöpande byggherredialog mellan Kommunen och de olika Exploatörerna inom Exploateringsområdet avseende olika frågor som t ex hållbarhet, kommunikation och näringsliv. Syftet med denna är att få en bättre samordning i projektet, finna gemensamma lösningar för genomförandet och att samarbeta för en gemensam kunskapsbas och gemensamma referenser för hållbart samhällsbyggande. Bedömer kommunen och Exploatören att behov finns att anlita en särskild byggherresamordnare för koordinering mm skall Exploatören vara med och finansiera denna resurs. § 18. Marknadsföring Exploatören ska avsätta personella och ekonomiska medel till kommunikation under plan- och genomförandefasen av byggnationen. Kommunikationsarbetet leds och samordnas av Huddinge kommun eller av någon parterna gemensamt kommer överens om. Kommunikationsaktiviteter som Exploatören är med och betalar innefattar t ex framtagande av modell, eventuell områdesprofilering, marknadsföring av området samt illustrationer. § 19. Exploateringsavtal I samband med antagandet av ny detaljplan för Överlåtelseområdet ska ett exploateringsavtal tecknas mellan parterna. I detta avtal ska marköverlåtelser enligt § 5 och genomförandet av detaljplanen i övrigt regleras. Avtalet ska godkännas av Exploatörens företagsledning och därefter undertecknas innan avtalet behandlas av kommunstyrelsen. Då exploateringsavtalet för Överlåtelseområdet är giltigt upphör detta ramavtal att gälla i sin helhet. § 20. Tidplan för genomförande I samband med inlämnande av anbud, närmare beskrivet under § 3, lämnade Exploatören även en uppskattad tidplan för genomförandet under förutsättning att detaljplanen vinner laga kraft under 2016. Enligt denna skulle inflyttning kunna ske inom Överlåtelseområdet under 2019. I exploateringsavtalet kommer detta regleras närmare. ALLMÄNNA AVTALSBESTÄMMELSER § 21. Avtalets upphörande Detta avtal upphör att gälla i sin helhet utan ersättningsskyldighet till någondera part om - Kommunen inte fattar beslut om antagande om detaljplan senast 2018-01-01 - Beslut om antagande av detaljplan inte vinner laga kraft - Exploateringsavtal enligt § 19 inte tecknas senast 2018-01-01 Därvid ska Exploatören svara för samtliga kostnader enligt § 4 samt även för andra av Exploatören nedlagda kostnader i projektet. 8 (8) § 22. Överlåtelse Detta avtal får inte överlåtas på annan utan skriftligt godkännande av Kommunen. § 23. Tvist Tvist rörande tolkning eller tillämpning av detta avtal ska avgöras av svensk allmän domstol. _________________________________ Detta avtal har upprättats i två likalydande exemplar, varav parterna tagit var sitt. Huddinge 2015- - Stockholm 2015- - För Huddinge kommun För Brabo Stockholm AB ………………………….. Charlotta Thureson Giberg Mark- och explotateringschef ………………………….. ………………………….. ………………………….. Exploateringsingenjör Signe Wernberg Diarienr: KS-2014/1685 Ramavtal, Norr om Hälsovägen (C) Bilaga 1 Programområde = svart linje Exploateringsområde = grön streckad linje Överlåtelseområde = röd linje 1 (8) Ramavtal Norr om Hälsovägen (D) Följande avtal om exploatering för bostäder på del av Grantorp 5:3, nedan kallat Överlåtelseområdet, inom kommundelen Flemingsberg i Huddinge kommun har ingåtts mellan Kommunen och Exploatören: Kommunen Huddinge kommun 141 85 Huddinge Org nr 212000-0068 Nedan kallad Kommunen. Exploatören Concent AB Sergels Torg 12 111 57 Stockholm Org nr 556561-8492 Nedan kallad Exploatören. Exploateringsområdets preliminära avgränsning har markerats med grön streckad begränsningslinje på bifogad karta, bilaga 1. Exploateringsområdet utgör en del av planprogrammet, som även inkluderar Flemingsbergsparken. Överlåtelseområdets preliminära avgränsning har markerats med röd färg på bifogad karta, bilaga 1. INLEDANDE BESTÄMMELSER § 1. Bakgrund Kommunen äger fastigheten Grantorp 5:3 och har för avsikt att sälja del av fastigheten till Exploatören. Syftet med detta avtal är att reglera förutsättningarna för framtagandet av en ny detaljplan för Överlåtelseområdet, samt för att reglera förutsättningarna för genomförandet av detaljplanen. För Exploateringsområdet finns det ett planprogram som föreslår att Exploateringsområdet i sin helhet ska bebyggas med ca 400 bostäder i flerbostadshus samt en förskola. Planprogrammet föreslår även en bebyggelse norr om aktuellt exploateringsområde vilken skulle kunna rymma ytterligare ca 200 bostäder i flerbostadshus samt en andra förskola. Vidare föreslår planprogrammet ett nytt torg, en upprustning av bakomliggande park, Flemingsbergsparken, samt nya gångstråk. Planprogrammet tas upp för godkännande i samband med detta avtal. Kommunen utlyste i juni 2014 en markanvisningstävling där intressenter fick lämna in tävlingsbidrag med anbud på marken och konceptuella förslag på utformning av bostäder inom 2 (8) Exploateringsområdet som var uppdelat på fyra olika delområden (A, B, C och D). Markanvisningstävlingen avslutades den 30 september och därefter genomfördes en utvärdering av de inkomna bidragen utifrån i första hand konceptens innehåll utifrån de bedömningskriterier som redovisats i tävlingsprogrammet och i andra hand anbudsnivån. Ett av kriterierna för utvärderingen var att bidragen skulle bidra till Flemingsbergs identitet och en hållbar utveckling av Kunskapsstaden Flemingsberg. Exploatören föreslogs vinna tävlingen för delområde D och en förhandling kring detta ramavtal inleddes. Motsvarande förhandling kring ramavtal för delområde A, B och C har inletts med exploatörer för dessa delområden. § 2. Giltighet Detta avtal blir för parterna bindande endast under förutsättning - att Huddinge kommunfullmäktige godkänner detsamma senast 2015-03-31 - att liknande ramavtal tecknas med exploatörer för delområde A, B och C Skulle ovanstående förutsättningar inte uppfyllas är avtalet förfallet i sin helhet utan ersättningsskyldighet för någondera parten. Undanröjs kommunfullmäktiges beslut att godkänna detta avtal efter överklagande och har avtalet dessförinnan helt eller delvis verkställts ska verkställigheten rättas i den utsträckning detta är möjligt. Oberoende av om rättelse kan ske har ingendera parten rätt till skadestånd av den andra parten med anledning av det inträffade. Detta avtal är inte bindande för de kommunala organen, med undantag för kommunstyrelsen, vid prövning av det planförslag som ska framläggas. § 3. Anbudsförslaget Exploatören utses i och med detta avtals godkännande till vinnare av markanvisningstävlingen för Hälsovägen, delområde D. Detta innebär att Exploatören ensam får förhandla med Kommunen om en exploatering inom Överlåtelseområdet. Förhandlingen ska ske med utgångspunkt från det anbudsförslag som Exploatören har lämnat in i markanvisningstävlingen, se bilaga 2 för utdrag ur anbudsmaterialet. Exploatören har i markanvisningstävlingen lämnat in ett anbud som inkluderar både delområde C och D. Totalt inom detta område föreslog Exploatören en bebyggelse innehållande ca 300 lägenheter på 13 000 kvm BTA. Då kommunen endast avser tilldela delområde D till Exploatören kommer den föreslagna bebyggelsen att behöva formas om i den kommande detaljplaneprocessen. Nedan beskrivs därför anbudet endast på en konceptuell nivå. Preliminär målgrupp för bebyggelsen är företagande, studerande och forskare med koppling till Life Science och annan verksamhet knuten till Flemingsberg. Exploatören avser att tillhandahålla huvudsakligen mindre lägenheter mellan 1 och 3 rum och kök. Lägenheterna ska utformas med stor flexibilitet. I samma struktur kan små studentlägenheter samsas med såväl forskarbostäder 3 (8) som små stadsradhus med egen ingång. Upplåtelseformen kommer att bestämmas senare i processen i samband med att exploateringsavtalet, § 19, tecknas. Exploatören avser bidra till Flemingsbergs varumärkesbygge genom byggnadernas arkitektur som både ska samspela med annan byggd miljö och vara sig själv. Lokaler är i huvudsak placerade i hörn. Vidare avser Exploatören inom Överlåtelseområdet att behålla bergsbranterna i stort sett intakta och i stället låta bebyggelsen klättra upp mot den bakomliggande parken. I anbudet finns även ytterligare exempel på åtgärder för att bidra till att skapa en hållbar miljö inom Flemingsberg så som förslag på en öppen dagvattenhantering. § 4. Detaljplan För Exploateringsområdet gäller detaljplanerna Västra Flemingsberg III, Dp 0126K-9673, antagen 1974-08-26, Västra Flemingsberg II, Dp 0126K-9133, antagen 1972-03-27, samt Flemingsbergs station, Dp 0126K-11148, antagen 1986-06-16. För Överlåtelseområdet medger planen användningen park samt utmed viss del av Hälsovägen gatutrafik. Kommunen har under 2014 upprättat ett planprogram där Exploateringsområdet ingår. I detta föreslås en total byggnation inom Exploateringsområdet om ca 37 000 BTA som har en våningshöjd om 6-7 våningar. Parterna är överens om att en ny detaljplan ska upprättas för att pröva om Exploateringsområdet kan planläggas för bostäder med lokaler i bottenvåning samt förskola. Kommunen ombesörjer framtagandet av ny detaljplan för Exploateringsområdet. Exploatören ersätter Kommunen för sin andel av dess samtliga kostnader för framtagande av detaljplan för Exploateringsområdet. Kostnaderna och Exploatörens betalningsskyldighet ska regleras i ett särskilt plankostnadsavtal som Exploatören förbinder sig att teckna med Kommunens miljö- och samhällsbyggnadsförvaltning. Plankostnadsavtalet ska därvid reglera ersättning för detaljplanekostnader inklusive kostnader för planprogram och detaljplanearbetets erforderliga utredningar. Då Exploatören bekostar Exploateringsområdets detaljplaneläggning genom särskilt plankostnadsavtal ska Exploatören inte erlägga någon planavgift enligt Kommunens bygglovtaxa i samband med bygglovprövning. MARKÖVERLÅTELSER § 5. Marköverlåtelser Exploatören ska i samband med att ny detaljplan antages erbjudas förvärva Kommunens mark, som i den nya detaljplanen utlägges som kvartersmark för bostäder, Överlåtelseområdet. Köpeskillingen för Överlåtelseområdet ska beräknas efter 2 500 kr/kvm ljus BTA ovan mark enligt ny detaljplan. Vid beräkningen av ljus BTA för bostadsändamål ska inglasade balkonger, fläktrum, cykelrum och komplementsbyggnader etc. inte medräknas. Köpeskillingen ska omräknas med konsumentprisindex (totalindex) från detta avtals undertecknande till köpeskillingens erläggande. Köpeskillingen ska dock lägst uppgå till det belopp som anges ovan. 4 (8) § 6. Fastighetsbildning Kommunen ansöker om erforderlig fastighetsbildning för genomförandet av detta avtal och ny detaljplan så snart förutsättningar härför föreligger. Erforderliga förrättningsåtgärder bekostas av Exploatören. Förrättningskostnader som innebär att områden som utlägges som allmän plats i blivande detaljplan överförs till en kommunägd fastighet betalas av Kommunen. AVGIFTER § 7. Bygglovavgift Exploatören ska i samband med erhållande av bygglov erlägga bygglovavgift enligt Kommunens bygglovtaxa. Beträffande planavgift se § 4. § 8. Anslutningsavgifter Samtliga avgifter för anslutning av vatten, avlopp, fjärrvärme, el och tele etc. inom Överlåtelseområdet betalas av Exploatören. ANLÄGGNINGAR § 9. Allmänna anläggningar Den fördjupade översiktsplanen för Flemingsberg kommer resultera i övergripande infrastrukturombyggnader inom hela området. Exploatörerens tilltänkta bostadsprojekt medför att allmänna anläggningar behöver byggas ut och anpassas både inom aktuellt detaljplaneområde och inom det fördjupade översiktsplandeområdet i stort. Exploatöreren ska bidra till utförandet av sådana allmänna anläggningar. Fördelningen av de övergripande infrastrukturkostnaderna ska ske enligt maximalt tillåten byggrätt/BTA-yta (nytta) inom respektive detaljplan. De övergripande infrastrukturkostnaderna enligt föregående stycke ska dock anses erlagda i samband med att exploatören betalar köpeskilling för Område D, enligt § 5. Kommunen bekostar utbyggnad av samtliga allmänna anläggningar i anslutning till Överlåtelseområdet som erfordras för genomförandet av detaljplanen. Exempel på dessa är ombyggnation av Terapivägen och Flemingsbergsparken. I detta ingår inte eventuella kostnader för hantering av befintliga ledningar, se vidare § 10. § 10. Ledningar och gemensamt garage Huvudledningar för vatten, dagvatten och spillvatten genomkorsar Exploateringsområdet. Vattenledningen kommer kunna flyttas till allmän platsmark. Dag- och spillvattenledningarna måste däremot kulverteras eller vara åtkomliga, vilket t ex kan ske från garage som då måste ha tillräcklig fri höjd för arbetsfordon. Detta i kombination med att Kommunen önskar minimera mängden markförlagd parkering inom Exploateringsområdet gör att Kommunen undersöker möjligheten till ett gemensamt garage för samtlig exploatering inom Exploateringsområdet. 5 (8) Parterna ska i det fortsatta detaljplanearbetet gemensamt söka en lösning som både är ekonomiskt och praktiskt genomförbar. Exploatören ska utöver köpeskillingen angiven i § 5 bekosta - dels 1/4 av merkostnaden för hanteringen av ledningar för vatten, dagvatten och spillvatten. - dels självkostnaden för att uppföra ett garage innehållandes den mängd p-platser som krävs till följd av Exploatörens exploatering på Överlåtelseområdet. Utgångspunkten är Ptal 0,5, men detta kan komma att justeras efter dialog i det kommande detaljplanearbetet. För ovan nämnda investeringar skall Exploatören därför avsätta medel motsvarande 350 000 kr per parkeringsplats för det behov som uppstår med föreslagen bebyggelse Denna summa kommer att regleras närmare i kommande exploateringsavtal, se även § 19. MILJÖ- OCH ENERGI § 11. Agenda 21 Kommunfullmäktige har fastställt en lokal Agenda 21 som ska vara vägledande för alla verksamheter och aktiviteter som bedrivs inom Huddinge kommun av enskilda, företag och föreningar. Exploatören har tagit del av denna gällande Agenda 21 och ska beakta denna vid verksamhet och aktiviteter inom Överlåtelseområdet. § 12. Avfallsplan Exploatören ska tillse att avfallshanteringen inom Överlåtelseområdet under byggtiden och under anläggningarnas drift i sin helhet anpassas till källsortering och återvinning i enlighet med då gällande avfallsplan för Kommunen. § 13. Dagvattenstrategi Exploatören har tagit del av Kommunens gällande dagvattenstrategi antagen 2013-03-04 och ska beakta denna vid planering och utbyggnad av Överlåtelseområdet. Dokumentet ger vägledning i arbetet med dagvattenfrågor i samhällsbyggandet inom Kommunen. § 14. Miljöanpassat byggande Exploatören ska följa de krav som följer av Kommunens riktlinjer för upplåtelse och försäljning av kommunal mark beslutade av kommunfullmäktige. Energieffektivitet Varma utrymmen ska vara energieffektiva. Bostadsdelarna eller andra utrymmen där människor stadigvarande vistas ska utföras med ett klimatskal som minimerar behovet av tillförd energi för uppvärmning. Tillförd energi för uppvärmning ska endast behövas för tappvarmvatten och för spetsvärme under årets kallaste dagar. Bästa teknik ska även användas för att minimera energibehovet för byggnadernas drift i övrigt. Om värmekälla behövs ska det tillgodoses genom fjärrvärme eller med förnyelsebar energi. 6 (8) Hälsoaspekter och byggmaterialens miljöbelastning Exploatören ska säkerställa en god inomhusmiljö och att materialval och kemikalier som byggs in är bra miljöval och inte riskerar att negativt påverka människors hälsa eller miljön. Inbyggda material ska dokumenteras. Byggprocessen Byggprocessens miljöbelastning ska minimeras. Exploatören ska till Kommunen (mark- och exploateringsavdelningen), i god tid innan byggnadsarbetena påbörjas, redovisa åtgärder för att begränsa negativ miljöpåverkan från byggprocessen, exempelvis transporter och hantering av schakt- och fyllnadsmassor. Uppföljning och kvalitet Exploatören ska miljöklassa projektet enligt det certifieringssystem som parterna kommer överens om i kommande exploateringsavtal enligt § 19. Exploatören svarar för samtliga kostnader för certifiering samt svarar för uppföljning och redovisning gentemot Kommunen. GENOMFÖRANDE § 15. Vegetation Vid planering och exploatering av Överlåtelseområdet ska utgångspunkten vara att Överlåtelseområdet ska förses med vegetation och genomsläppliga material där så är möjligt. Bebyggelsen tak föreslås där det är lämpligt kläs av sedumtak för att fördröja dagvattnet inom Överlåtelseområdet. Utformningen regleras närmare i kommande exploateringsavtal. § 16. Gestaltningsprogram För att samordna och skapa gemensamma kvaliteter i anläggandet av bebyggelsen utmed Hälsovägen, avser parterna att upprätta ett gemensamt gestaltningsprogram för Exploateringsområdet. Gestaltningsprogrammet ska utgöra ett för Kommunen och Exploatören gemensamt underlag för projektering, bygglovhantering, byggande och förvaltning av anläggningar inom Överlåtelseområdet. Parterna förbinder sig att medverka i arbetet med att upprätta gestaltningsprogrammet och att ta fram erforderligt underlag. Gestaltningsprogrammet utarbetas av Exploatören i samråd med Kommunen och övriga exploatörer inom Exploateringsområdet. Gestaltningsprogrammet ska godkännas av Kommunen (mark- och exploateringsavdelningen) innan arbetena påbörjas. Betalning regleras genom det plankostnadsavtal som ska tecknas med Kommunens miljö- och samhällsbyggnadsförvaltning om ersättning för detaljplanekostnader enligt § 4 ovan. Partena förbinder sig att följa gestaltningsprogrammet vid projektering, upphandling och utförande av anläggningar inom Överlåtelseområdet. 7 (8) § 17. Byggherresamordning Byggherresamordning kommer att ske genom en fortlöpande byggherredialog mellan Kommunen och de olika Exploatörerna inom Exploateringsområdet avseende olika frågor som t ex hållbarhet, kommunikation och näringsliv. Syftet med denna är att få en bättre samordning i projektet, finna gemensamma lösningar för genomförandet och att samarbeta för en gemensam kunskapsbas och gemensamma referenser för hållbart samhällsbyggande. Bedömer kommunen och Exploatören att behov finns att anlita en särskild byggherresamordnare för koordinering mm skall Exploatören vara med och finansiera denna resurs. § 18. Marknadsföring Exploatören ska avsätta personella och ekonomiska medel till kommunikation under plan- och genomförandefasen av byggnationen. Kommunikationsarbetet leds och samordnas av Huddinge kommun eller av någon parterna gemensamt kommer överens om. Kommunikationsaktiviteter som Exploatören är med och betalar innefattar t ex framtagande av modell, eventuell områdesprofilering, marknadsföring av området samt illustrationer. § 19. Exploateringsavtal I samband med antagandet av ny detaljplan för Överlåtelseområdet ska ett exploateringsavtal tecknas mellan parterna. I detta avtal ska marköverlåtelser enligt § 5 och genomförandet av detaljplanen i övrigt regleras. Avtalet ska godkännas av Exploatörens företagsledning och därefter undertecknas innan avtalet behandlas av kommunstyrelsen. Då exploateringsavtalet för Överlåtelseområdet är giltigt upphör detta ramavtal att gälla i sin helhet. § 20. Tidplan för genomförande I samband med inlämnande av anbud, närmare beskrivet under § 3, lämnade Exploatören även en uppskattad tidplan för genomförandet under förutsättning att detaljplanen vinner laga kraft under 2016. Enligt denna skulle inflyttning kunna ske inom Överlåtelseområdet under 2018. I exploateringsavtalet kommer detta regleras närmare. ALLMÄNNA AVTALSBESTÄMMELSER § 21. Avtalets upphörande Detta avtal upphör att gälla i sin helhet utan ersättningsskyldighet till någondera part om - Kommunen inte fattar beslut om antagande om detaljplan senast 2018-01-01 - Beslut om antagande av detaljplan inte vinner laga kraft - Exploateringsavtal enligt § 19 inte tecknas senast 2018-01-01 Därvid ska Exploatören svara för samtliga kostnader enligt § 4 samt även för andra av Exploatören nedlagda kostnader i projektet. 8 (8) § 22. Överlåtelse Detta avtal får inte överlåtas på annan utan skriftligt godkännande av Kommunen. § 23. Tvist Tvist rörande tolkning eller tillämpning av detta avtal ska avgöras av svensk allmän domstol. _________________________________ Detta avtal har upprättats i två likalydande exemplar, varav parterna tagit var sitt. Huddinge 2015- - Stockholm 2015- - För Huddinge kommun För Concent AB ………………………….. Charlotta Thureson Giberg Mark- och explotateringschef ………………………….. ………………………….. ………………………….. Exploateringsingenjör Signe Wernberg Diarienr: KS-2014/1686 Ramavtal, Norr om Hälsovägen (D) Bilaga 1 Programområde = svart linje Exploateringsområde = grön streckad linje Överlåtelseområde = röd linje SAMHÄLLSBYGGNADSNÄMNDEN Samhällsbyggnadsnämndens arbetsutskott Samhällsbyggnadsnämnden Diarienummer 2013-137 SAMMANTRÄDESPROTOKOLL Sammanträdesdatum Paragraf Sid 1 december 2014 11 december 2014 7 12 9 16 Tillstyrkan av Program för Hälsovägen och Flemingsbergsbergsparken Samhällsbyggnadsnämndens beslut Samhällsbyggnadsnämnden beslutar att tillstyrka program för Hälsovägen och Flemingsbergsparken, upprättat i januari 2014 och reviderat i juli och november samt att överlämna det till kommunstyrelsen för godkännande och beslut om detaljplaneuppdrag. Arbetsutskottets beslut Ärendet överlämnas till nämnden utan eget ställningstagande. Sammanfattning Programområdet som är cirka 6,5 ha stort ligger i kommundelen Flemingsberg och innefattar fastigheten Grantorp 5:9 som ägs av Huge Fastigheter AB och Grantorp 5:3 som ägs av kommunen. Den största delen av programområdet utgörs av Flemingsbergsparken och omkringliggande grönområde. Tjänsteutlåtande 2014-11-11. Beslutet delges Akten Kommunstyrelsen Signaturer: Ordförande Justerare Utdragsbestyrkande: datum och signatur MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN SIDA Tjänsteutlåtande 1 (4) DATUM DIARIENUMMER 11 november 2014 SBN 2013-137 HANDLÄGGARE Anna Hammarbäck 08 535 364 27 [email protected] Samhällsbyggnadsnämnden Tillstyrkan av Program för Hälsovägen och Flemingsbergsbergsparken Förslag till beslut Samhällsbyggnadsnämnden beslutar att tillstyrka program för Hälsovägen och Flemingsbergsparken, upprättat i januari 2014 och reviderat i juli och november samt att överlämna det till kommunstyrelsen för godkännande och beslut om detaljplaneuppdrag. Programområdet Programområdet som är cirka 6,5 ha stort ligger i kommundelen Flemingsberg och innefattar fastigheten Grantorp 5:9 som ägs av Huge Fastigheter AB och Grantorp 5:3 som ägs av kommunen. Den största delen av programområdet utgörs av Flemingsbergsparken och omkringliggande grönområde. Planens syfte Programmet syftar till att utveckla området mellan Flemingsbergs centrum, bostadsområdet Grantorp, Huddinge sjukhus, och Flemingsbergs pendeltågstation/blivande resecentrum till en ny stadsdel som länkar ihop Flemingsbergs kärna och bidrar till en tätare och mer integrerad stadsbyggd. Programförslaget innebär att Hälsovägen kommer att få ett nytt, mer sammanhållet, kontinuerligt och aktiverat gaturum där människor kan röra sig mellan de olika delarna i området i en mer stadslik miljö. I anslutning till programområdet ligger skola, och programförslaget innebär att ytterligare en till två förskolor kan tillkomma inom bostadskvarteren. Programförslaget lägger stor vikt vid platser för möten, lek, rekreation och promenad. Förutom att gatumiljön blir mer attraktiv att strosa på, tillskapas nya torgliknande platser. Dessutom tillgängliggörs Flemingsbergsparken med omkringliggande grönområde mer. Detta grönområde blir mer integrerat med bebyggelsen och får tydligare entréer, stråk och platser att uppehålla sig på. Programförslaget möjliggör lokaler i bottenplan utmed Hälsovägen. Mittemot entrén till Södertörns högskola, i förlängningen av Alfred Nobels allé, POSTADRESS BESÖKSADRESS Huddinge kommun Sjödalsvägen 29 Miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen Planavdelningen 141 85 Huddinge E-POST TELEFON OCH TELEFAX [email protected] 08 535 300 00 08 535 363 80 HUDDINGE KOMMUN samhällsbyggnadsförvaltningen SIDA Tjänsteutlåtande 2 (4) DATUM DIARIENUMMER 11 november 2014 SBN 2013-137 tillskapas ett nytt torg/entréplats till parken. Det ger ett utvecklat rumsligt samband mellan högskolans entré och parkens entréplats. Förslaget innebär ett tillskott av 500-700 bostäder. Parkeringsplatser föreslås i huvudsak anordnas i garage. Förutsättningar Den nya bebyggelsen utformas så att den ger Hälsovägens norra sida ett stadsmässigt uttryck med tydlig bygglinje utmed hela sträckan. Den bör vara av tillräckligt stor volym för att möta det stora gaturummet och få en jämbördig skala med byggnaderna på andra sidan vägen. Generellt bör höjden vara 6-7 våningar, och i väl avvägda punkter kan den tillåtas skjuta upp högre för att skapa dynamik. Bebyggelsen kommer också att vända sig mot grönområdet/parken, och skiljas från denna genom ett (befintligt) gångstråk. Terrängen är mycket kuperad och har ett par höga toppar. Den del av programmet som är avsatt för bostadsbebyggelse innehåller en sänka som är lägre än Hälsovägen. En del sprängningar kommer att bli nödvändiga. Berg i den del som fortsatt utgörs av park lämnas orörd. I och med denna exploatering kommer parken att utvecklas. Utgångspunkten är att parken kommer att bestå av tre delar; en flack anlagd del (den befintliga Flemingsbergsparken som ges några nya funktioner), en del med skogskaraktär och ett torg i Alfred Nobels allés förlängning. Idéstudie för hur parken kan utvecklas har tagits fram på Miljö- och Samhällsbyggnadsförvaltningen och är bilagd programmet. Programområdet exponeras för buller från Hälsovägen, Huddingevägen och järnvägen. Detta kommer att ställa krav på fördjupad utredning av buller. Risk med anledning av att det går visst farligt gods på Hälsovägen till Huddinge sjukhus ställer krav på riskutredning. VA- ledningar löper genom programområdet. Befintliga huvudavloppsledningar, placerade parallellt med Hälsovägen ligger djupare än normalt. I nordsydlig riktning genom planområdet löper en avloppstunnel. Ledningar måste ges fortsatt åtkomst. Detta utreds vidare i samråd med Stockholm Vatten. Dagvattenutredning kommer att genomföras. Inom området har kvartsavslag påträffats, vilket föranleder en arkeologisk utredning. HUDDINGE KOMMUN samhällsbyggnadsförvaltningen SIDA Tjänsteutlåtande 3 (4) DATUM DIARIENUMMER 11 november 2014 SBN 2013-137 Det bedöms inte finnas behov av att göra en miljöbedömning enligt förordningen (1998:905) om miljökonsekvensbeskrivningar. Betydande miljöpåverkan bedöms inte bli följden av planens genomförande. Bakgrund Projektet är beställt genom projektplan 2012-12-19 med start i juli 2013. Programarbetet inleddes i september 2013. Samhällsbyggnadsnämnden beslöt 20 februari 2014 att samråd får ske för program för Hälsovägen och Flemingsbergsparken. Samråd har skett under tiden 21 februari – 11 april. Programhandlingar har sänts enligt remisslista till myndigheter, kommunala nämnder och organisationer samt till fastighetsägare enligt fastighetsförteckning. Handlingarna har funnits tillgängliga i Tekniska nämndhuset samt på Huddinge kommuns hemsida. Informationsmöte hölls den 3 april, och efter önskemål framkomna på mötet förlängdes tiden för att lämna synpunkter för mötesdeltagarna till den 17 april. Ett 50-tal boende och andra intresserade närvarade på informationsmötet. Inför programsamråd genomfördes skolbesök på Annerstaskolan och förskolebesök på Linnéans förskola för att inventera barnens platser. Under samråd kontaktades rektor för Annerstaskolan och enhetschef för förskolorna och erbjöds mötestid för att lämna synpunkter på samrådsförslaget, men de återkom inte. En samrådsutställning med programförslaget med flera representanter närvarande anordnades den 1 april på Södertörns högskola. Programmet har tagits fram av en projektgrupp under ledning av planavdelningen på miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen. Markanvisning av området Kommunen utlyste i juni 2014 en markanvisningstävling där intressenter fick lämna in tävlingsbidrag med anbud på den del av marken som ägs av kommunen med förslag på utformning av bostäder inom området. Markanvisningstävlingen avslutades den 30 september och utvärdering har därefter gjorts av inkomna bidrag. Ett ramavtal kommer att tecknas med de anbudsgivare som utses som vinnare i tävlingen som då får förhandla med kommunen om exploatering inom området. Huge Fastigheter AB har fått möjlighet till direktanvisning för en mindre del som ansluter till deras fastighet, för att detta kvarter ska bli storleksmässigt jämförbart med övriga kvarter inom programområdet. HUDDINGE KOMMUN samhällsbyggnadsförvaltningen SIDA Tjänsteutlåtande 4 (4) DATUM DIARIENUMMER 11 november 2014 SBN 2013-137 Detaljplan Detaljplanearbetet kommer att påbörjas under 1 kv 2015. Planområdet kommer att minskas och den del som fortsatt ska vara park läggs utanför. Upprustning av parken ingår dock i projektet och kommer att finansieras genom projektbudgeten. Genomförande Detaljplanens genomförandetid är tio år. När detaljplanens genomförandetid börjar kan bygglov enligt detaljplanen lämnas. Kommunen får intäkter från försäljning av mark inom programområdet. Försäljning av mark för bostäder samt kostnadsfördelningen mellan kommunen och exploatören kommer att regleras i ram- och exploateringsavtal som upprättas mellan exploatören och kommunen. Sune Eriksson förvaltningschef Christina Gortcheva planchef Bilagor: 1. Reviderat program för Hälsovägen och Flemingsbergsparken 2. Programsamrådsredogörelse 3. Idéstudie Flemingsbergsparken Delges: Akten Kommunstyrelsen [gJ MILJÖ· OCH SAMHÄLLSBYGGNADS· FÖRVALTNINGEN SAMRAosHANDlING 2014·01·25 SBN 2014·137 HUDDINGE KOMMUN Program för Hälsovägen och Flemingsbergsparken Flemingsberg, Huddinge !{ommun SBN 2014-137 Sammanfa ttnin g Programmets syfte och huvuddrag Syftet med programmet är att utveckla området mellan Flemingsbergs centrum , bostadsområdet Grantorp, Huddinge sjukhus, och Flemingsbergs pendeltågstation/blivande resecentrum till en ny stadsdel som länkar ihop Flemingsbergs kärna och bidrar till en tätare och mer integrerad stadsbyggd. Programfårslaget innebär att Hälsovägen kommer att få ett nytt, mer sammanhållet, kontinuerligt och aktiverat gaturum där människor kan röra sig mellan de olika delarna i området i en mer stadslik miljö. Programforslaget möjliggör 500-800 bostäder och 20-30 lokaler och en forskola. Programfårslaget lägger stor vikt vid platser får möten, lek, rekreation och promenad. Programområdet innehåller ett grönområdet, var i Flemingsbergsparken ingår. Grönområdet ska bevaras i stora delar, och utvecklas. Behov av miljöbedömning Det finns inte behov av att göra en miljöbedömning enligt förordningen (1998:905) om miljökonsekvensbeskrivningar eftersom betydande miljöpåverkan inte bedöms bli foljden av planens genomfårande. 2 SBN 2014-137 Innehållsfårteclming Programmets syfte och huvuddrag 4 Programområdesgräns och fastighetsförhållanden 5 Tidigare ställniningstaganden och parallella utredningar 6 Planens förenlighet med miljöbalken 9 Områdets förutsättningar II Hållbar ut veckling 18 Förändringar 20 Tekniska Förutsättningar & Miljö 27 Genomförande 31 3 SBN 2014-137 Programmets syfte och huvuddrag ProgronJområdels geografiska läge J1larkel'nI med rölt. Programmet syftar till att att utveckla området mellan Flemingsbergs centrum, bostadsområdet Grantorp, Huddinge sjukhus, och Flemingsbergs pendeltågstation/blivande resecentrum till en ny stadsdel som länkar ihop Flemingsbergs kärna och bidrar till en tätare och mer integrerad stadsbyggd . Program förslaget innebär att Hälsovägen kommer att få ett nytt, mer sammanhållet , kontinuerligt och akt iverat gaturum där människor kan röra sig mellan de olika de larna i området i en mer stadsli k miljö. I anslutning till programområdet ligger skola och förskola, och programförslaget innebär att ytterligare byggnader för skola/förskola med gård kan uppföras. Programförslaget lägger stor vikt vid platser för möten, lek, rekreation och promenad. Förutom att gatumiljön blir mer attraktiv att strosa på, tillskapas nya torgliknande platser. Dessutom tillgängliggörs Flemingsbergsparkenmed omkringliggande grönområde mer. Detta grönområde blir mer integrerat med bebyggel sen och får tydligare entn!er, stråk och platser att uppehålla sig på. Programförslaget möjliggör loka ler i bottenplan utm ed Hälsovägen. Mittemot entren till Södertörns högskola tillskapas ett nytt torgIentrep lats till parken. Det ger ett utvecklat rums ligt samband mellan högskolans entre och parkens entreplats. Området ligger i "kärnans kärna" och är utpekat i RUFS 20 I Osom regional kärna. Flemingsbergs är idag kollekt ivtrafikknutpunkt, med pende l- och regionaltågstation samt ett nertal busslinjer. P.g.a. trafiken på Hälsovägen och närheten till Huddingevägen ställs krav på den nya bebyggelsens utformning för att klara acceptabla bullerni våer i boningsrum och på uteplatser. Parkeringsplatser föreslås i huvudsak anordnas i garage. Förslaget innebär ett tillskott av 500-800 bostäder. Antalet lägenheter som ryms inom programområdet är beroende av hur bebyggelsen planeras i detalj , vi lket avgörs aven markanvisningstävling som kommer att genomföras för att hitta en eller nera exploatör/er. Program förs laget utgör underlag för denna markanvisningstävling. 4 SBN 2014-137 Programområdesgräns och fastighetsförhållanden Förslag på programo111rådets lIngefärliga Illsträckning I'rogramområdet ligger i Flemingsbe rg och omges av Huddinge sjukhus, Södertörns högs kola, Flemingsbergs cent rum , Ännerstadssko lan och bostadsområdet Grantorp. Om rådet omfatta r c:a 6,5 ha och innefattar fasti g heten Grantorp 5:9 som ägs av Huge. Fast igheten är obebyggd och fö remål fö r pågående detaljplan som sker parallellt med detta program. del av Grantorp 5:3 som ägs av Huddinge Kommun. Denna del innefattar ett grönområde so m i sig består av de ls en an lagd park - Flem ingsbergsparken, och dels ett kuperat natur område med skog. Programområde t avgränsas i öster av byggnader och inlastytor tillhörande Flemingsbergs centrum . I nordöst g ränsar området till skolgå rden, med bl.a. en g rusad forboll splan. I norr och väst g ränsar o mrådet till bostadsområdet Grantorp med skivhus i 8-12 våningar och öppna gå rd ar. I söder avgränsas området av Hälsovägen, och på andra s idan väge n Huddinge Sjukhus och Södertörns högs kol a. 5 SBN 2014-137 Tidigare ställningstaganden och parallella utredningar Il1spiratiOJlsbildfråll salllråds/örslageJtill Fördjupad översiklsplGll för Flemillgsberg Regionplan Flemingsberg är utpekad som regional stadskärna i RUFS 20 IO. Målet är att den regionala stadskärnan ska fungera som ett alternativ till Stockholms city med funktionsblandad och hålllbar stadsmiljö. Den har särkilt hög grad av tillgänglighet och fungerar som en knutpunkt i transportsystemet. Den höga tillgängligheten i koll ektivtrafiksystem et ska värnas och marken omkring stationerna bör användas för stadsbebyggel se med mycket hög täthet. Stadsm iljön bör vara mångsidig med verksamheter, bostäder, service och handel. Ambitionen bör vara att skapa täta, upplevelserika och varierade miljöer utifrån stadskärnornas respektive profiler. Torg, parker, vatten grönområden och mötesplatser är viktiga för kärnans attrakt ivitet, liksom möjligheten att på ett tryggt sätt ta sig fram till fots och cykel. Översil{tsplan I den gällande översiktsplanen är området utmed Häslovägen angivet som utredningsområde medan bakomliggande mark är angivet som " Pågående markanvändning". I förslaget till ny övers iktsplan, Översiktsplan 2030, är målet för utvecklingen av Flemingsberg att skapa en levande, tät, grön, och hållbar stad med en blandning av bostäder, arbetsplatser, handel, kultur med mera. Området ska utgöra en sammanhängande stadsväv som binder ihop de olika delarna oc h överbrygger barriärerna i området. Det bör vara enkelt att cyk la, gå och åka kollektivt i Flemingsberg. Den högsta graden av funktion sblandning sker i de mest centra la delarna som utgörs av bl.a. Häl sovägen. Markanvändningen är angiven som prim ärt f6rtätnings- och utbyggnadsområde, och delar av grönområdet är angivet som bevarandeområde. Fördjupad översil{tsplan Området ingår vidare i den fördjupade översiktsplanen (FÖP) för Flemingsberg som är under framtagand e, och för närvarande finn s som samrådsförslag. För byggnationen utmed Hälsovägen föreslås täta stadskvarte r med funktionsblandning och stadsl iv med stort inslag av offentliga byggnader och hög grad av offentlighet i gatans karaktär. Offentliga platser med tydligt gestaltade miljöer och med grönska i gatumiljö och platser. 6 SBN 2014-137 Park 0126K-96731,974) """"0'-_ ' 33(1972) 0126K;.889')( 19:12) Gällande detaljplaner i området, planll/osaik Detaljplaner, program / program for Flemningsbelgs centnlln och NovlIm Biocity mft (2006). anges att det kan vara lämpl igt att bygga bostäder utmed Hälsovägens norra sida. Bostäderna ska på ett lämpl igt sätt ansluta till Flemingsbergsparken. Enligt Gällande detaljplan för del av Kv. Medicinaren, SBN 0/26K-9613, anges Centrumändamål som användning för den del av planområdet som ligger inom programområdeL I väster ingår en smal remsa från gällande plan del av Medicinaren 5 m!l. 0/26K-/4602 , som anger GC-väg på allmän plats. Resterande del av området är angiven som park, och planmosaiken för gällande planer består här av O126K-9133, 9673 och 8893. Plan uppdrag och program får detaljplanen Projektet är beställt genom projektplan 20 12-1 2- 19 med start i juli 20 13. Programarbetet inleddes i september 2013. Parallella utredningar Trafikverkets Iltredningar Trafikverket har kommit fram till att ytterl igare spår kom mer aUbehövas genom Flemingsberg. Inom pågående projekt Bana Väg Flemingsberg ingår dels byggnation av ytterligare ett plattformsspår (spår O) samt förberedel se för ytte rligare ett spår (spår -I ). Detta innebär en parallell sidoförfl yttning av väg 226. Projektet beräknas vara finan sieras av staten och beräknas i denna del vara klart 20 18. Stlldentbostäder Grantorp 5:9, en fastighet om c:a 1000 kv m, belägen i programområdets sydvästra del är föremå l för detaljplaneläggning parallellt med detta programarbete. Detaljplanens syftar till att uppföra bostadshus. Angöringsväg till bebyggel sen i denna del av programom rådet ingår också. SJllkil Ilsområdet Akademiska om rådet med Huddinge Sjukhus - byggnader och entreto rg mot Hälsovägen på dess 7 SBN 2014-137 södra sida inom fastigheten Medicinaren 5, är under uppbyggnad enligt antagen detalj plan för Medicinaren 5 m.fl . antagen under 2007. Novums forskningslokaler - byggnader utmed Hälsovägens södra sida planeras byggas om och planarbete är planerat all starta under 20 13, enligt projektplan. F/em i ngsbergsda/en Flemingsbergsdalen öster om väg 226, Huddingevägen, är föremål för pågående detaljplanearbete och planeras för bostäder och cenlrumändamål. Resecenl/'um Kommunen har under 2013 utrell möjliga placeringar för elt framtida resecentrum i Flemingsberg. Under 2014 kommer dialog att föras mellan Trafikverket, Trafikförvaltningen, ko mmunen och eventuellt andra intressenter för all skapa en gemensam målbild och en ansvarsförde lning samt för all utreda möj ligheterna till ell eventuellt genomförande i samband med byggnationen av Spårväg syd. Parkprogram och Lekplatsprog ram Flemingsbergsparken är enligt remissutgåvan av parkprogrammet (20 13) en prioriterad park som används av många. Parken är utpekad som stadsdelspark vilket innebär all den ska ha en stor yta, minst 1,5 ha, med ell brett och varierat utbud . Della gör att parken kan utgöra en naturlig samlingspunkt i området och locka många olika besökare. I remi ssutgåvan av parkprogrammet fram går det all det finns ell visst behov av all glesa ur vissa skogspartier för all öka tryggheten i om rådet. Det framgår även all det finns ett behov av all an lägga mer belysning. Program met pekar även på all åtgärder behöver göras för ökad kvalitet på prydnadsplanteringarna i parken, kontinuerlig slyröjning och upprustning av parkutrusningen. Enligt lekplatsprogrammet (20 13) har lekplatsen invid Hälsovägen en del brister såsom sliten utrustning, avsaknad av sillplatser och belysning. Eli undantag är själva lekutrustningen som är re lat ivt ny och i goll skick. Lekplatsens läge gör all förutsällningarna för en god likmiljö är ogy nnsamma, framför allt med bu llerstörningar och avgaser från Hälsovägen. Åtgärdsförslag enligt lekplatsprogrammet är all lekpl atsen på sikt avveck las. Ett hållbart Huddinge Håll bar utveckling är en utveck ling som tillfredsställ er dagens behov utan all äventyra kommande generationers möjli gheter all tillfredsställ a sina behov. Arbetet för håll bar utveck ling är också en process som förutsätter helhetssy n kring sociala, ekologiska och ekonomiska aspekter. Hållbar samhä llsutveckling är ell av Huddinge kommuns två övergripande mål och därmed också en princip som styr kommunens verksamheter. Det handlar om all på lång sikt utveck la det geografiska samhället Huddinge på ell ansvarsfullt och håll bm1 säll med avseende på bland annat milj ö, boende, arbete, kunskap, folkhälsa och demokrati . Huddinge kommun har, inom ramen för utvecklingsprojektet "Eli håll bart Huddinge", tagit fram långsiktiga mål för den önskvärda samhäll sutveck lingen i det geografiska samhäll et Huddinge kommun till år 2030. De målområden som ska fö ljas, mätas och analyseras är: Ansvar för naturresurser Gemenskap och de laktighet i samhäll slivet Allraktiva bostadsområden God utbildning och kreativt näringsliv Rik fritid och god hälsa 8 SBN 2014-137 Planens fårenlighet med miljöbalken Markanvändningen i programmet är förenlig med bestämmelserna om hushållning med markoch vattenområden enligt miljöbalken 3 och 4 kap. Vid planering skall kommuner och myndigheter iaktta miljökvalitetsnorm er enligt miljöbalkens 5 kap 3 §. Miljökvalitetsnormerna enligt 5 kap miljöbalken kommer inte att överskridas med föreslaget ändamål. Behovsbedömni ng Enligt 5 kap. 18 § plan- och bygglagen ska en miljökonsekvensbeskrivning för en detaljplan upprättas om den kan antas medföra en betydande miljöpåverkan. Programmet Syftet med programmet är att medge uppförande om totalt cirka 500-800 bostäder vilket ger en tätare och sammanhållen bebyggelse mellan Flem ingsbergs centrum ochjärnvägsstat ionelI. Programmet är förenlig med en hållbar utveck ling med avseende på ett effektivt nyttjande av tätortens markresurser. Området ligger nära kollektivtrafik och service vilket är positivt ur hållbarhetssynpunkt. De viktigaste miljöfrågorna att belysa och beakta i det fort satta planarbetet bedöms vara omgivningsbu ller och förutsättningar för lokalt omhändertagande av dagvatten. P/alsen Programområdet består omväxlande av park- och naturmark samt viss hårdgjord yta som gångoch cykelväg. Marken bedöms inte vara känslig och det bedöms heller inte finnas risk för eventuella markföroreningar. Påverkan Programmets påverkan på befintlig miljö bedöms som relativt liten. Programmet berör inte områden skyddade enligt 3, 4 och 7 kap. miljöbalken eller andra skyddsområden. Ti llgängligt grönområde kommer att minska något. Befintliga naturvärden bedöms vara små. Områdets rekreationsvärden bedöm s till slÖrsta delen finnas kvar även efter föreslagen markanvändning i planen. Programmet berör inte riksintressen och förmodas inte medföra risk för överskridande av miljökvalitetsnormer. Programmet bedöms inte medföra några risker för människors hälsa eller miljön. Omgivande områden bedöm s inte påverkas negativt av föreslagen markanvändning. Intilliggande bostadsområden kan antas påverkas av genomförandet av programmet då trafiken till och från området kommer att öka. Störningar kommer att uppstå under byggtiden. De största miljöeffekterna är trafikbu ller från Hälsovägen och Huddingevägen samt järnvägen. Den ekvivalenta ljudni vån inom programområdet kan komma att bli högre än 55 dBA vid fasad. En bullerutredning ska tas fram för att se om avsteg krävs samt utformning av byggnaderna som tillsammans med en lämplig planlösning av lägenheterna gör att så god ljudkvalitet som möjligt ka n erhållas. Programmet innefattar inte verksamhet eller åtgärd som kräver tillstånd enligt 7 kap. 28 a § miljöbalken. Den anger inte heller förut sättningar för kommande sådana verksamheter eller åtgärder som anges i bilaga I eller 3 till förordn ingen (1998:905) ommiljökonsekvensbeskrivningar. 9 SBN 2014-137 Programområdel sellfrån sydost Sammanfattning och motiverat ställningstagande Programområdet är ett område som är till stor del är obebyggt, dock är vissa delar redan ianspråktagna till lekplats, gång- och cykelväg m.m. Områdets naturkaraktär försvinner gradvis då delar av området kommer att bebyggas och parkkaraktären utvecklas. Bebyggel sen koncentreras utmed Hälsovägen och främst de delar som redan idag är hårdgjorda eller på något sätt påverkade. Lokaliseringen enligt programförslaget är lämplig då den bedöms fdlja kommunens översiktsplan. Enligt översiktsplanen ska byggandet främst koncentreras till områden där infrastrukturen är utbyggd. Förslaget innebär en förtätning och utveckling i anslutning till kringliggande bebyggelseområden. Programmets betydelse för en hållbar utveckling är främst kopplad till ett effektivt nyttjande av tätortens markresurser samt närheten till service och infrastruktur. De största miljöeffekterna är omgivningsbuller från Hälsovägen, Huddingevägen och järnvägen. Befintliga naturvärden bedöms relativt små och områdets rekreationsvärde bedöms i huvudsak finnas kvar. Programmet berör inte riksintressen och bedöm s inte medföra ri sk för överskridande av miljökvalitetsnormer. Den medför heller inte ri sker för människors hälsa eller miljön. Sammanfattningsvis bedöm s genomförandet av programförslaget inte innebära någo n betydande miljöpåverkan enligt Plan- och bygglagens 5 kap 18 § och Miljöbalken 6 kap 11 § med beaktande av förordningen 1998:905, bilaga 2 och 4. En miljöbedömning enligt miljöbalken bedöm s därför inte behövas. Ekologisk kompensation Huddinge kommunfullmäktige beslutade den 16 april 2012 om "Metod för ekologisk kompensation i den fysiska planeringsprocessen". Ekologisk kompensation bygger på balanseringsprincipen och innebär i stort att ekologiska kompensationsåtgärder tillämpas när olika typer av grönmark tas i anspråk i den kommunala fysiska planeringen. Kompensationsåtgärderna innebär att funktioner och värden som går förlorade vid en exploatering åtgärdas inom planområdet eller i nära anslutning till det. Eventuella kompensationsåtgärder inom ramen fdr kommunens ambition kommer att behandlas i ett senare skede av planeringen. Detta för att inte föregripa hantering av anpassningar och skadebegränsande åtgärder som normalt sker i den fysi ska planeringen . 10 SBN 2014-137 Områdets förutsättningar Ö\'ersikl Landskap och stadsstrllktllr Programområdet består av ett kuperat grönområde, som utgör en tydlig land form med 25 m höjdskillnad inom programområdet. Spår efter sprängningar i berg i områdets södra och östra sida gel' ett grovhugget intryck. Området innehåller också ett flackt område, med en nyligen iordningställd park, och en svacka ner mot Huddingevägen. Programområdet ligger innanför storskalig bebyggelse med skivhus i 8-12 våningar på dess norra och östra sida. Hälsovägen som löper utmed områdets södra sida hal' ett drygt 40 meter brett gatunun och om vägens södra sida ligger Huddinge Sjukhus med stora byggnadsvolymer i upp till 7 våningar. På denna sida av Hälsovägen ligger också Södertörns högskola som är en självständig byggnad med säreget uttryck och pondus. I väster ligger Flemingsbergs centrum med en 14 våningar hög byggnad som utgör ett slags landmärke i området. I de stora dragen hal' alltså platsen tydliga karaktärsdrag och tydliga formel', men de är grovt tilltagna och fortfarande flyter stora ytor ihop och blir odefinierade framförallt mot Hälsovägen och ned mot Huddingevägen. 11 SBN 2014-137 ,. \ \ ~ , '\ , . .~ - ....... ''' -~0 Hälsovägellfrål1 väst. Progl'amoll1l'ådet bÖljar intill Hälsovägen ochforstitterl101'I'1I1 (fill väns/er i bilden) Mark och vegetat ion Terrängen är i områdets västra del kuperad och brant. I dess nordvästra del ligger de n an lagda delen av Flem ingsbergsparken i en nackare del, och i sydöst mot Huddingevägen bi ldar terrängen en svacka. Marken består av berg och jord. Tallhällmark dominerar över de omgivande näringsrikare sluttni ngarna med blandskog. Tall , gran asp och björk är vanl igt förekommande och flera ädellövträd (ek och lönn) står här och var. Det förekommer även mycket berg i dagen och gräs. I den högst belägna punkten fi nns tydliga spår i berget efter inlandsisen. Grönområdet kopplar norrut till Glömstadalen. Naturvä rden Inga särskilda naturvärden är påträffade inom programområdet. Programområdet är inte heller ut pekat av Skogsstyrelsen (Skogens pärlor) eller i kommunens översiktsplan. Området är beskrivet i Huddinges grönstrukturplan ( 1997). Befintliga naturvärden bedöms relativt små och beror främ st på avsaknaden av död ved och tillgång till vattendrag. Ett fåta l hålträd finns där fl era aspar är hålträd . Dålig förekom st av död ved men någo n död stam , torraka, fin ns. Vid framtida skötsel är det lämpligt att låta trädsk iktet bli äldre både ur rekreationssynpunkt och för biologisk mångfa ld. Man bör inte städa bort ny död ved och vid ga ll ring ska de ädla lövträdslagen gy nnas. l\ ul turhi storiska miljöer Grantorp är ett tydligt exempel på I970-talets miljonprogramsbebyggelse och stadsplanering. Karaktäristiskt för området är husens stora skala och placering, liksom den trafikseparerade stadsplaneringen som starkt präglar området. I området finn s ett större, obebyggt naturområde. Enligt rikt li njerna i kulturmiljöinventeringen (H uddinge Reviderad Kulturmiljöinventering 2003) bör om rådet bevaras som ett exempel på I 970-talets stadsbyggnadsidea l. Bebyggelsens enkelhet i utformningen är känslig för förändringar och den utsparade naturen är en viktig del för förståelsen av områdets planering och bör bevaras som obebyggd yta då den är en betydelsefull del av områdets karaktär. 12 SBN 2014-137 Ö\'ersl GrcmlOlps bostadsområde. Nederst Sludenllwsel i Flemingsbergs cen/rum och Huddinge Sjuk/ms Bebyggelsetypologi Bostadsområdet Grantorp ( 1973) byggdes som en del av miljonpmgrammet och består av 18 st åtta-, elva-, tolv- oc h 14-våningshus i regnbågens klara fargel' av skivhustyp. De är pl acerade i para llella rade r med helt öppna gårdar. Gårdarna är bil fria. Hudd inge sjukhus, (HLLS Aki tekt ko ntor, 1977) är och den största vård byggnaden som hitti lls upp fö rts i Sveri ge. Anl äggningen består av fl era huskroppar om fem våni ngar som förbinds med glasade gångar. Mellan husbl ocken bildas gårda r. Stommen består av prefabri cerade betongelement. Fasaderna har en yta av krattad och dekorgj uten betong med accenter av blått. Huddinge Sjukhus pågår föl' närvarande en omfattande om- och till byggnad mot Hälsovägen. I Flemingsbergs centrum står Studenthuset som var inflyttningskl mt 2009 och är med sina 14 våningar ett slags landmärke. Byggnaden är utförd av prefab ri cerade vita betonge lement och har i övrigt bröstningspaneler av fa rgat glas i olika kulörer. Södertö rns högskola stod klar 2003. Huvudbyggnaden - "Moas Båge" - innehåll er skolans mest publi ka lokaler och ligger vid huv udgå ngstråket mot Huddinge sukhus. Bågen är omgiven av tre fl yglar. Mot Hälsovägen riktas en sekundär entre genom en av flyglarna, även denna entre är tydli gt accentuerad. 13 SBN 2014-137 Diagram öre,. Flemingsbelgsparkens il1delnil1gm: Tfl! vänSler ses gröl/områdets vill skilda karaktärer Reln-eat ion, friluftsliv & allmänhetens platser Flemillgsbergsparken Inom programområdet finns Flemingsbergsparken som är nyligen anlagd och innehåller ~era olika funktioner för vila, möten och spontan id rott. Den är väl använd av kringboende (framförallt sommartid) och av förskolebarn och skolbarn. Den skogiga delen är väldigt kuperat, innehåller nera branta partier och skog, med bitvis nedslitet fa ltskikt. Hällmarkerna är välsvarvade av inlandsisen och har bitvis fått ett särpräglat utseende. Omfattande planteringar har gjorts intill bebyggelsen med bland annat mycket ädellövträd och bärande träd. Området genomkorsas av stigar och gång- och cykelvägar, och att döma av slitaget på markskiktet utnyttjas området ~iti gt. Området är lätt att ta sig ti ll och används för promenader, lek, so lbad, grillning, hundrastning mm. Området används varje dag av förskolebarn och ibland som mötesplats för framförallt ungdomar. Det svårtillgängligt för vissa grupper, p.g.a. lutningar och ojämnheter. 14 SBN 2014-137 2. Skålformat berg. format linder 4. Lekytor nära skolan istiden 6. Inbjudertilljalllosijullo lekm; l. ex. klättring Bar/lens p/a/ser i parken En inventering på plats tillsammans med Linnens försko las barn och personal och samtal med Annerstaskolans barn och personal har genomförts. Av dessa har framgått att grönområdet är vä l använt, i synnerhet i de delar som ligger närmast skolan och bostadsområdena . Förutom den anlagda delen av parken bedöms några platser vara särsk ilt bevarandevärda då deras läge och utformning särskilt inbjuder till lek och samvaro. Det är platsen med skålformat berg (2), format under istiden, samt området i direkt anslutning till skolan (4). Förutom detta är det viktigt att behålla tillräckligt stor yta för att funktionen som bostads- och skolnära park/skog ska bibehållas. Resultatet av dessa inventering i sin helhet finss att tillgå på MSB. Flemingsbergsskogens nalureserval Sydost om Flemingsberg ligger Flemingsbergsskogen naturreservat som erbjuder ett skogrikt och variationsrikt rekreationsområde med förhållandevis orörd miljö för att vara så storstadsnära. Området innehåller en fin kombination av stor skog och kulturlandskap och är en del av riksintresset för friluftsliv Agesta-Lida-Riksten enligt miljöbalken. I olnrådet finns tillgång till elljusspår, ridan läggn ing och sportcenter för att nämna ett fåtal av de faciliteter som inryms inom fri lu OSO Ill rådet. 15 SBN 2014-137 Platsbildningji'an!{ör Söder/örns högskola 1110 1 Hälsollägen. Flemingsbergs centrum. Lekparker Det fi nns en lekpark strax sydöst om programområdet. Lekparken är bullerstörd och ligger lite avsides från bostadshusen, intill Hälsovägen, strax utanför programområdet. Den kommer sannolikt att fdrsvi nna i samband med framtida byggnation av Hälsovägens östra ände. Lekparken används av förskolorna och skolbarnen använder den på sin fi·itid. Parken är tillräckligt nära fö r att de Hesta barn ska få gå dit själva. Pulkabacken i parken är mycket uppskattad. Under inventering tillsammans med Linneans förskola framgick vikten av att det finns en lekpark fdr de mindre barnen som är skild frå n den anlagda delen av Flemingsbergsparken som i sin nuvarande utformning "tas över" av skolbarnen. Lekplatser finns även på de öppna bostadsgårdarna. Flelllingsbergs cen/rulll I Flemingsbergs cent rum (strax utanfdr programområdet) finn s shoppingstråk, men inget torg. Befintlig torgyta används till stor del som parkering. EI//re Söder/örns högskola Mittemot programområdet finns en entre till Södertörns högskola med entrepl ats framfdr, med bänkar. Sjukhus /O/ge/ 1 och med ombyggnaden av Huddinge Sjuk hus planeras ett nytt entretorg (strax utanför programområdet). Service och handel Flemingsberg Cent rum är ett inomhuscentrum med apotek, post, gym, flera matbutiker, restauranger. Här finn s också bibliotek, kyrka och pastorsexpedition. I sjukhuset finn s apotek och pressbyrå mm. För närvarande pågår planläggning fdr ytterligare handel i Flemingsbergsdalen med en planerad byggstart under 20 14. Näringsliv och forslwing Flemingsberg har de senaste åren vuxit fram som ett mycket bra läge för aktörer som vi ll ta del av den senaste forskningen och delta i utvecklingen av framtidens hälso- och sjukvård. 16 SBN 201 4-137 •• •• t • " r\ Cykelviigniit, fu/lt /I/byggt enligt samråds/örs/ag till fördjupad översiktsplan Trafik & gatustruktur Gångtrafik Programområdet nås till fot s på gångbanor längs med Hälsovägen, och gångbanor öster om programområdet vilka leder till Grantorps bostadsområde. Tågstationen, Huddinge Sjukhus och Södertörns högskola är troliga målpunkter, som nås genom trafiksäkra övergångställen över Hälsovägen. Ett gång- och cykelst råk som förbinder tågstatonen och Flemingsbergs centrum löper genom program om rådet. Cykelirafik Utmed Hälsovägen går kommu nens huvudcykelnät där cyk ling är separerat från fotgängare och motorfordon. Detta knyter an till det regionala cykelnätet på Huddingevägen. Bakom program området går ett loka lcyke lstråk som knyter an till Grantorps bostadsområde, det regionala cykelstråket samt tågstationen. Befintliga cykelstråk ska behåll as. Över Häl sovägen är befintliga passager trafiksäkrade. Kolleklivtrafik Området är synnerligen väl kollektivtrafikförsörjt p.g.a. sin närhet till pendel- och fjärrtågstat ion (c:a 150 m från programområdet) och försörjs också av ett antal busslinjer. Ett nytt resecentrum planeras att byggas i Flemingsberg, dess exakta läge är inte fard igutrett. Flem ingsbergs centrum strax intill planområdet trafikeras av åtta linjer, bland annat linj e 704,744 samt stombusslinjen 172. Spårväg Syd planeras att gå utmed Hälsovägen, och en fördj upad förstudie pågår inom Trafikförvaltningen under 20 14 med syfte att i detalj studera en fra mtida spårvägs sträckning och hållplatslägen. Hållplatser är planerade ti ll i anslutning till sj ukhusentren och inv id tågstationen . Biiirafik På Häl sovägen går idag 4500-6500 fordo n per vardagsmede ldygn i vardera riktning. Ansl utn ingen till Huddingevägen är högt belastad, och ett arbete med Trafikverket pågår kring hur trafikplatsen ska lösas. Att belasta denna korsning med mer biltrafik är inte önskvärt. HälsovägelI, Terapivägen Hälsovägen - frå n vilken programområdet f.n. nås med bil - sträcker sig mellan Häl sovägen och Katrinebergsvägen och är en av kom munens huvudvägar. I-Iälsovägen är ett av kommunens priori· terade kollektivtrafikstråk och har höga framkomlighetskrav, också p.g.a. trafik till sj ukhuset. Hälsovägen är nyligen ombyggd och har två körfalt i båda riktningarna och gångbana och cyke lbana längs dess båda sidor. Ett fl ertal bussar går längs med Häl sovägen, och den planerade sträckningen av Spårväg Syd går längs med Hälsovägen och utrymme för de nna är rese rverat. Hastighetsbegränsningen är 30km/tim. GaturuJnmet är c:a 43 m. Terapivägen är en mindre lokalgata som utgör angöringsgata ti ll Grantorps bostadsområde. 17 SBN 2014-137 Hållbar utveckling Hållbar utveck ling är en utveckling som tillfredsställ er dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillfredsställa sina behov. Arbetet för håll bar utveckling är också en process som förutsätter helhetssyn kring sociala, ekologiska och ekonomi ska aspekter. Huddinge kommun har i utveck lingsprojektet "Ett håll bart Huddinge", tagit fram långs iktiga mål för den önskvärda samhäll sutvecklingen i kommunen. Dessa 5 mål utgör rubriker nedan, och i det följand e utveckl as utgångspunkter för utvecklingen av programområdet: I. A nsvar för naturresurser Förlälning i kolleklivlrafiknära läge. Detta är en viktig utgångspunkt vid planering i området. För utfo rmning av själva området innebär det bl.a. att angöring till entn!r och lokal er antas kunna ske till fots, samt att parkeringsnormen är anpassad till detta läge. Effekliv markanvändning. De områden som iansp råkstas för byggnation bebyggs med fl erbostadshus Energieffeklivilel. Nya bostäder byggs med lösningar som skapar energieffektivitet och med miljöanpassade och giftfria material. Området kommer att anslutas till fj ärrvärmenät. Alervinning. Avfallshantering ska anpassas till långtgående källsortering och återvinning. Utveckling av funktion ell park. Park/natur bearbetas så att den blir mer användbar och lätttilgänglig för all a. Atgärderför dagvalIelI. Dagvatten ska möjligaste mån omhändertas inom programområdetgenom att i fårsta hand infiltreras, i andra hand fördröjas. Ekologisk kompensation. Ekologiska kompensationsåtgärder kommer att åläggas exploatörer för åverkan på natur- och rekreationsvärden. 2. Gemensllap och delalltighet i samhällslivet Delaktighet i planeringsprocessen. Boende och andra berörda ska invoveras i planeringspro- cessen genom samrådsmöten, fö rskolebesök, skolbesök (grundskola), deltagande i forum för näringslivsutveckling samt högskoledialog. Nya mötesplatseJ: Mötesplatser i den offentliga milj ön ska bevaras och tillkomma. 3. Attrakt iva bostadsområden Stadsmäss iga kvalitetel: Hälsovägen utvecklas till stadsgata med spårvagn och lokaler som möjliggör butiker, cafeer, restauranger och kulturlokaler. Flemingsbergsparken omvandlas till en mer integrerad park än tidigare vil ket ökar dess användbarhet och funktion som mötespl ats li kt en stadspark. FUllktiollsblandning. Flemingsberg består av oli ka typer av arbetsplatser, sko lor, forskning, bostäder, service, shopping. Program om rådet ska vara en väl integrerad del i denna struktur. Området i sig ska innehålla mestadels bostäder men även verksamhetslokalaier. En del av beståndet kommer att rikta sig mot studenter och personal kopplade till högsko lor och arbetsplatser runtomkring, och därmed skapas förut sättningar för god integreringmellan bostadsområden, arbetsplatsområden, och utbildningsområdena. Blandade upplålelse[orlllel: Befintliga bostäder i området är till största de len hyresrätter. Inom området eftersträvas en blandning av hyresrätter och bostadsrätter (även äganderätter kan vara önskvä.1). Uppenbara målgrupper där efterfrågan är stor är studerande och ungdomar. Till detta bör läggas målgrupper med behov av större bostäder såsom barnfamiljer. Ä ven seniorboende kan vara ett varierande inslag. 7lygghel. Trygghet är den viktigase grunden för ett attraktivt boende. Entreer och fönster mot gator och allmänna platser, gränser mellan pri vat och offent ligt, väl omhändertagna par18 SBN 201 4-137 kel' och stråk, förutsättningar för 24-timmars stadsli v är viktiga faktorer för att skapa trygghet i bostads om rådena. Kvalitet i III/orlllning. Byggnader och offent lig miljö ska utformas med höga esteti ska kvaliteter. Detta ökar attraktiviteten, stoltheten, och därmed tryggheten i området. Integration. Det är viktigt att omdaningen av området kommer även de som redan bor i närheten och använder om rådet till del. Ny bebyggelse och anläggn ing ska vara väl integrerat, utfört med respekt för de platser och stråk som används idag. Exploatering kan i delar innebära upprustning av befintligt och närliggande. 4-. God utbildning och Io-eati vt näringsliv Bllffert ochforsöljningfor arbetsplats- och U1bi/dnillgsoll/råden. Programområdet ska stödja utbildnings- och företagsk limatet i Flemingsberg (som är ett av Stockholm s regionens mest betydelsefulla centrum för utbildning, kunskapsintensivt näringsliv, vetenskap och nyföretagande). Detta kan ske genom att erbjuda bostäder som riktas mot personal och studerande, men också genom att innehålla lokaler för cafeer, restauranger, kultur, shopping och service, liksom ytor för rekreation. 5. Rik fi'itid och god hälsa Variation i IIGtllrllpplevelse/' Grönytorna i programområdet ska innehålla både iordningställda ytor och den kuperade skogen, som erbj uder olika typer av användning. Koppling till all/kringliggande rekreationsområden. Kopplingar till rekreationsområdet i norr och Flemingsbergsskogens naturreservat i sydost är fortsatt vikti ga. Idro/tsanläggllingw : Befintliga bollplaner behålls. Utveckling av grönområdet kan kon"na att innehålla ytterligare tillägg som t.ex. uppgradering av bef. fri sbeegolf eller liknande. Nya slingor i parken innebär nya motionsspår. Lekplatse/' Bostadsnära lekplatser bör tillkomma. 7)ygga gångvägm: Gångstråk ska vara vä l omhändertagna och belysn ingen utformad med tanke på trygghet. 19 SBN 2014-137 Förändringar Befintliga stråk (oronga), Serviee/shoppingstråk (glIIstreckade), Mötesplatser (lila) Stråk och mötesplatser Hälsovägen förbinder pendeltågstationen med Flem ingsbergs centrum och entren till Huddinge Sjukh us, samt en aventreerna till Södertörns högskola. På båda sidor av Hälsovägen finns särskilda banor fO r gång och cykel. Dessa utgör de vikti gaste gångstråken genom området, inte minst till programområdet. I byggnaderna utmed Hä lsovägen, vid centrum och kring sjukhustorget innehåller/kommer att innehålla loka ler i bottenplan och entreer mot gata. Det blir aktiva stråk där männi skor rör sig under större de len av dygnet och som erbjuder variation och stad li v. Genom programområdet finn s ett högt utnyttjat gångstråk som leder från tågstationen, under Hudd ingevägen, genom grönområdet fra m till centrum och den norra delen av Grantorps bostadsområde. Det finns även ett stråk som går i en slinga innanfOr det befintl iga bostadsområdet runt skolan. Vid utveck ling av parken och ny bebyggelse ti ll kommer inre slingor, se vidare under "Flemingsbergsparken" och "Planstruktur". Det finns ett antal platser fO r möten, lek och rek reation i området. Flemingsbergsparkens anlagda del ( I) utgör vikti g plats för lek och rekreation . Den är centralt placerad för boende i Grantorps bostadsområde och kom mer att få ett än mer centralt läge när ny bebyggelse tillkommer i parken. Den är och förblir en viktig samlingsplats i området. Södertörns Högskolas norra entre mot aul an, har en entreplats mot Häl sovägen . Mitt emot, på andra sidan Hälsovägen skapas en ny torgliknande plats (2). Denna bör akt iveras med shopping! service i de nya byggnaderna,och utgöra entre ti ll Flemingsbergsparken . Den befintli ga trafikplatsen binder ihop entren till högskolan och entren till parken. Till kommande bebyggelse utmed Hälsovägen bör innehålla släpp som skapar nya mindre allm änna platser, som även de kan skapa kop plingar mellan den aktiva Hälsovägen, och parken. (3) 20 SBN 2014-137 Mindre parkrum · Pocket park· ----c::r fr. ( :;rön passage Skogspark Möte Gata(torg)-Park JO '1:': ' Flemingsbelgsparkells minsta utsträckning. Den vällstrajliken ned 1110 / Hälsovägen är dock schematisk. Till vänster exempel på hur skog kan ges/altas me" belysning Fl emillgsbergsparken Flemingsbergsparkens minsta möj liga avgränsning styrs av att den ska kunna behålla sina två olika karaktärer - En anlagd parkdel med mer iord ningställd karaktär, många olika fun ktioner och pl ana ytor, tillgänglig från al la håll. Den är och förblir en vä lanvänd oas fö r de som bor i området. Den fungerar både fö r barn som vi ll leka eller spontanidrotta, och fö r äldre säll skap som tar ut grillen eller slår sig ner med en bok . Här finns konstgräsplan, parkbänkar, gungor, klätterutrustning, plats fö r kringresande tivoli mm , Den bör utveckl as med fl er lekpl atser för mindre barn, t.ex, fl er gungor, Lekparken vid Hälsovägen i söder försvinner på sikt och det är viktigt att de små barnen har "egna ytor" som inte domineras av skolbarnens lekar. - En skogsdel som är krafti gt kuperad med vil dare och skogig karaktär som erbjuder ett mer spännande och oförutsägbart landskap fö r lek, promenad mm , Den fungerar vä l som sådan idag, inte minst för skol- och förskolebarn, men bör utvecklas med fl er mindre stråk, små gläntor med sitt platser, mer belysning o,s,v, Detta så att även de nna del av parken bli r användba r för promenad och rek reation även under dygnets och ärets mörkare de lar och för människor med olika krav på tillgänglighet. Höjdpunkter i landskapet bevaras obebyggda SOI11 utsiktsplatser, Det är det viktigt att behålla hela gröna kopplingen i området, dels i form aven slinga runt Annerstaskolan och dels genom kop pli ngen nornJt till det större grönområdet i Glömstada len och Flemingsbergs gård. Parken ska kunna upp fattas frän Hälsovägen genom släp p i bebyggelsen som bevarar visuell kontakt med parken och som i en eller fl era punkter leder in besökare i parken, Avgränsni ngen i söder fö ljer (ungetarligt) befintli gt gångstråk, i öster höjdkurvor och den anl agda delens kant. Det är viktigt att parken inte up plevs som pri vatiserad och tillhörande endast de boende, 21 SBN 2014-137 " " ./ Föreslagen plans/rak/ur Plan struktur Flemingsbergsparkens minsta utbredning i grön fårg. Viktiga sträk (orangea) i huvudsak i befintligt läge. Stråket som går genom parken i öst-västlig riktning frän kopplingen under Huddingevägen mot Flemingsbergs station kan flynas nägot norrut. Mindre stråk (lila) utvecklas för att öka rörlighet och tillgänglighet i parken, och visas som exempel på lägen i bilden. Område för förskola förläggs i anslutning till Annerstaskolan med angöring från Medicin som ansluter till Hälsovägen. Gula ytor kan bebyggs med i huvudsak bostäder, mot Hälsovägen och kring ent,,!n vid trafikplatser med lokaler i bottenplan. Programförslaget möjligör 500-800 bostäder. 22 SBN 2014-137 Överst möjlig bebyggelse skrqfferad. Nederst bild två bilder.rrån Röda gången och längst till höger från l-Iä1sovägen Bebyggelse Bebyggelseområdet är placerat så att det kommer att bilda ett tyd ligt gaturum utm ed Häl sovägen, möter Flemingsbergs centrum och Annerstaskolan i öst/nordöst, och utveckla parkgatan som idag är bebyggd utmed endast en sida. " Insidan" av bebyggelsen bör vara bilfri. De privata bostadsgårdarna avgränsas tydligt mot den allmänna parken av gångstråk där så är möjligt, i övrigt av höjdskillnader ell er på annat sätt som tydligt visar var gränsen fOr allmän plats går, men utan att skapa onaturliga rum se lemenl. Parkering sker i garage. Exempel på hur bebyggelsens fotavt ryck skulle kunna vara syns i skraffering. Arkitekturen ska ti II fOra något nytt till området och bör ha ett i någo n mening kraftfu llt utt ryc k fOr all samspela med de karaktärstarka höga byggnaderna i Flemingsbergs centrum oc h Grantorps bostadsområde. Det är viktigt att den nya bebyggelsen håller hög kvalitet i fasad och planering för all bid ra positivt till hela intrycket av området. Den nya bebygge lsens densitet, skala och utformning samt hur den förh åller sig till gata, park och omgivande bebyggelse kommer att studeras vidare under planprocessen. 23 SBN 2014-137 E:rempel på möjlig bebyggelse av Hälsovägen. Bild: Total arkitektur Bebyggelse u/med Hälsovägen Genom att komplettera med ny bebyggelse utmed Hälsovägen skapas en stadsstruktur med en blandning av funktioner och väl fungerande offentliga rum och mötesplatser av god kvalitet. Hälsovägen utgör kopplingen i området och det är längs denna gata det offentliga stadsrummet utvecklas. Bebyggelsen mot Hälsovägen bör utgöras aven mestadels sammanhängande struktur mot gata för att skapa ett tydligt gaturum och skärma av mot buller. Den kan vara 6-7 våningar hög för att möta det stora gaturum som Hälsovägen utgör (43 m) och de stora byggnadsvolymerna på andra sidan vägen. Byggnaderna kan variera i höjd och den översta våningen kan vara indragen (s.k. kungsvåning). Bebyggelsen bör innehålla släpp som ger någon luftighet och skapar kontakt med parken bakom. Släpp i nivå med gata eller med ett på ett par våningars höjd kan skapa mindre indragna platser som kan befolkas och bidra till ett aktivt stadsliv. Mot Hälsovägen ska byggnaderna ha lokaler med tillräcklig takhöjd och öppna fasader mot gata. Huvudentreer vänds mot Hälsovägen. Sutteränghus i de brantare delarna är möjligt. Arkitekturen bör förutom det ovan sagda också samspela med det pampiga anslaget i själva Hälsovägen med trädalleer, flerfiliga körfålt och grön spåvägsremsa i mitten. Bebyggelse u/med parkvägen Bebyggelsen utmed Röda gången möter ett 10 våningar högt skivhus. Den nya bebyggelsen bildar ett gaturum av den befintliga pm·kvägen. Här kan byggnadskropparna placeras friare och man kan tänka sig mer av hus-park-struktur. Volymerna bör vara i mindre skala, c:a 4-5 våningar för att utgöra en mellanskala mellan parken och den höga befintliga bebyggelsen, även lägre kan vara möjligt. Här är terrängen brant sluttande uppåt från vägen, och bebyggelsen anpassas efter detta. Det är viktigt att bibehålla passager till parken. Parkering sker huvudsakligen i garagen vid Hälsovägen, viss markparkering kan tänkas Referensbild Lindhagensgata med liknande galubredd som HälsovägelI. 6 våningar + I kflflgsvåning 24 SBN 2014-137 • Allgöringsvägar i rött. Unge/ärlig lIIbrednillg garage skrqfferal / Trafil" angöring, parkering Gångirafik Befintliga gångvägar ska behållas, men lägen kan komma att justeras i samband med områdets Cramväxt. Anslutningar till progral11området kan tillkomma och anpassas till den nya bebygge lsesstrukturen . Flemingsbergsparkens gångstråk utvecklas för att tillgängliggöra parken mer. Eventuellt ka n nya trafiksäkra övergångställ en över Hälsovägen kon1lna att behövas i och med att nya programmets genomförande. Cykelirafik Befintliga cykelvägar ska behåll as. Anslutningar till programområdet kan tillkomma och anpassas till den nya bebyggelsesstrukturen. Eventuellt kan nya trafiksäkra cyke lpassager komma att behövas i och med programmets genomförande. Kolleklivlrafik Hållplatsläge för Spårväg Syd ti ll kommer och bör samordnas med denna och övrig bebyggel seplanering kring Hälsovägen. Biiirafik Programområdet bör angöras Crän Terapivägen i öster som med sina korsningar bedöms kunna ta hand om Cordonst il lskottet orsakat av tillkom mande bebygge lse i och med detta program. Eventuellt kan viss ombyggnad av vägen bli növändig. Att ytterligare belasta korsningen Häl sovägen Huddingevägen är inte önskvärt. I väster angörs omrädet via Medicinvägen som anpassas för att också hantera bi ltrafik till den nya bebyggelsen. Området föreslås dock även fä en infart Crån ci rkulationsplatsen på Häl sovägen. Denna är till för till fä llig angöring, och hand ikappplatser. 25 SBN 2014-137 Exempel på ti/((ällig parkering i galumiljö, Storga/all i Umeå Angöring till byggnader Huvudentreer till byggnader utmed Hälsovägen ska vara vända mot Hälsovägen. l Huddinge kommun tillåts dock generellt inte angöring eller parkering längs med kollektivtrafikens stamnät. Angöring ska i huvudsak ske till fots och cykel. Angöring med bil, varlunottagning och sophantering sker huvudsak li gen via garage. Viss lastning och lossning, avlämning/upphämtning kan komma att ske från Hälsovägen. Plats för detta utformas i befintlig gatumilj ö och/e ller i släpp mellan byggnader och gesta ltas så karaktären av tillfallighet understryks. Angöring till byggnader utmed Röda gången kan ske från denna, liksom byggnader i väst kan angöras från den Medicinvägen. Parkering Både cykel- och bilparkering ska tillgodoses inom den egna fastigheten. Antal parkeringsplatser beräknas utifrån parkeringstal för Huddinge kommun. Bilparkering ska ske i garage under fastigheten, med angöri ng från Terapivägen. Cyke lparkeringarna bör vara lätttillgängli ga och vara väderskyddade, uppl ysta samt med möjlighet att låsa fast ramen. Ci rka l procent av biltrafikplatserna ska utformas för handikapptillgänglighet samt reserveras för detta ändamål. Minst en plats anordnas även för mindre Parkeri ngsanläggn ingar. Längst från 25 m gångavstånd från entre som ska vara tillgänglig ska handikappplals kunna anordnas (enligt 80verkelS byggregler. ) Säker skolväg Exploateringen får inte förhindra att ta sig till den befintliga skolan på ett säkert sätt, och vid byggande av ny förskola ska hämtning och lämning, samt säkert sätt att ta sig till skolan beaktas. 26 SBN 2014-137 Tekniska förutsättningar & miljö Salllhällsbullerf;'ån väg vid 2 III, ekvivalenta värden Bull er Trafikbuller anges i decibel (dBA) dels beräknade över ett medeldygn, benämnt ekvivalenta ljudni våer, dels som maximala nivåer eller bullret frå n det bullrigaste ford onet, t ex tåg, bussar och lastbilar. Programmrådet exponeras får buller från Huddingevägen och Hälsovägen. Området exponeras även av bu ller från tågtrafiken som trafi kerar stambanan. Vid nybyggnation av bostadsbebyggelse bör fåljande riktvärden för trafikbuller normalt inte överskridas: 30 dBA ekvivalentnivå inomhus 45 dBA maximalnivå inomhus nattetid 55 dBA ekvivalentnivå utomhus (vid fasad) 70 dBA maximalnivå vid utepl ats i ansl utning till bostad Programområdet ligger i ett läge med närhet till fl era typer av kollektivtrafik samt i anslutning till ofTentlig service. Då riksdagens riktvärden riskerar att inte uppfyll as, som i det här fallet, kan avsteg från riktvärdena behöva göras. Boningsrum, balkonger och uteplatser bör då till exempel placeras mot en tyst innergård och/eller tyst sida. Geologi Enligt "Öve rsiktlig byggnadsgeoJogisk karta över Huddinge kommun" (upprättad av Tyren 1975) består marken inom planområdet i huvudsak av berg (berg i dagen eller berg på ringa djup) och fast jord (morän, sten, grus, sand samt lerjord med genomgående torrskorpa på berg eller morän). Hyd rologi Om rådet är kuperat och har fårhållandev is goda avrinningsfårhållanden. Avrinning av dagvatten från området kom mer att öka då fl er ytor blir hårdgjorda såsom vägar, tak oc h infarter. Tillkommande hårdgjorda ytor bör minimeras så långt som möjligt och att de fårut sättningar för lokalt omhändertagande av dagvatten som fi nns tas tillvara. I samband med planläggning samt genom få rande av pl anen bör bebyggelse och anläggningar anpassas får att minska belastningen av näri ngsäntnen via dagvatten. 27 SBN 2014-137 Området kan avvattnas via dagvattnets tunnelsystem till Flemingsbergsvikens våtmark och vidare till sjön Orlången. Orlången som ingår i Tyresåns sjösystem, ett sjösystem där Östersjön är slutrecipient. Sjön Orlången är en vattenfdrekom st som har ett mycket näringsrikt till stånd och belastas med näringsämnen, främst fosfor, från delar av centrala Huddinge och omgivande fritidshusområden . Näringstillförseln leder till igenväxning, algblomning och syrefria bottnar. Sjöns djupvatten blir i det närmaste helt uttömt på sy re under både vinter- och somm arstagnationen. I första hand bör påverkan från inkommande flöden begränsas, så att inte vattenkvaliteten fdrsämras nedst röm s i de efterfdljande vattenförekomsterna. Sjön med dess omgivningar ingår i Orlångens naturreservat och har stor betydelse fdr friluft slivet i området. MiljökvalitetsnormerjOr vallen EU: s vattendirektiv syftar bland annat till ett långsiktigt skydd för alla typer av vatten. Vattendirektivet är i Sverige implementerat främ st i Vattenförvaltningsförordningen och i Miljöbalken 5 kap. Vattenmyndigheten har bes lutat om miljökvalitetsnormer, åtgärder och förvaltningsplan för vatten. Orlången omfattas av miljökvalitetsnormer. Miljökvalitetsnormen som gäller alla vattenfdrekomster (y t- och grundvatten) är att vattenstatusen inte får försämras. Orlången har klassificerats ha "god kemisk status", men har "mått lig ekologisk status" och förslås få "god ekologisk status" år 2021, d.v.s. sjön behöver i detta avseende fdrbättras betydligt. Vid samhällsplanering behöver åtgärder vidtas för att minska påverkan på Tyresåns sjösystem. Luft Vid planering skall kommuner och myndigheter iaktta miljökvalitetsnormer enligt miljöbalkens 5 kap 3 §. För närvarande finn s miljökvalitetsnormer fdr kvävedioxid, svaveldioxid, bly och bensen samt partiklar (PM 2.5 och 10) i utomhusluft. Kvävedioxid- och partikel halterna i området ligger relativt långt under de värden som inte får överskridas enligt beräkning av SLB-analys. Se Stockholms och Uppsala läns luftvårdsfdrbunds hemsida. www.slb.mf.stockholm.se/lvfMiljökvalitetsnol.lnerna för svaveldioxid och bly klaras generellt med mycket stor marginal i Stockholms län. Miljökvalitetsnormen enligt 5 kap miljöbalken kommer inte att överskridas med föreslaget ändamål. Någon utredning om bensen har inte gjorts i länet, Naturvårdsverkets bedömning vid införandet pekade inte på att det ska bli problem att klara norm en i Sverige. Risker Farligt gods Den intilliggande stambanan är transportled för farligt gods. Länsstyrelsen i Stockholms län redogör i rapporten Riskhänsyn vid ny bebygge lse (2000:0 I) hur riskfrågo r ska hanteras i den fysiska planeringen. Av rapporten fram går bland annat att en riskanalys bör tas fram om ny bebyggelse fdreslås inom 100 meter från järnväg med farligt gods, om risk därvid kan antas uppkomma. Planområdets gräns närm ast järnväge n är belägen med god marginal från riktvärdet, ca 170 meter. Avståndet till Huddingevägen, som utgör en sekundär transportled fdr farli gt gods ligger på ca 140 meters avstånd till planOl111'ådet. RiskjOr skred/höga vallenstånd För programområdet bedöms det inte finnas risk för vare sig skred eller risk för översvämning. Förorenad mari, Det bedöms inte finnas ri sk för att marken inom programområdet kan vara fö rorenad . 28 SBN 2014-137 Arkeologi Inom programområdet finns en registrerad fornlämning, Huddinge 368: I. Fornlämning är ett boplatsomräde där främst fragment av slagen kvarts och avfall påträffats. Den antikvariska bedömningen är att det är ett bevakningsobjekt. Tillgänglighet Boverkets rekommendationer och föreskrifter för tillgänglihet gäller. I Huddinge kommuns lekplatsprogram (2013) anges att "En lekplats ska utformas sä att den kan användas av barn med någon typ av funktionsnedsättning. Den ska även utformas så att föräldrar med funktionshinder kan använda lekplatsen tillsammans med sitt barn." Då området bitvis är mycket kuperat bör man utreda särskilt hur tillgänglighet i parken kan uppnås och se till att de mer flacka delarna anpassas för barn och vuxna med särskilda behov. Teknisk försötjning Avfallshantering Närmaste återvinningsstationer finns på Terapivägen och i Flemingsbergs centrum. Avfall ska förvaras och hämtas i tillämplig typ av avfallsbehållare i enlighet med vad som föreskrivs i den av kommunfullmäktige fastställda renhållningstaxan. Avfallshantering ska ske enligt avfallsplanen och anpassas till långtgående källsortering och återvinning. Under den fortsatta processen ska utredas om möjlighet finns att ansluta till det befintliga sopsugssystemet som finns inom Grantorp. Energiförsö/j//ing Program området kan försörjas med fjärrvärme. Valle/?jOrsö/jning, spil/vallen Programområdets kan va-försöljas via det kommunala ledningsnätet (Stockholm Vatten AB). Dagvatten Programmet innebär att ytor som tidigare varit genomsläppliga blir hårdgjorda. Enligt kommunens dagvattenstrategi ska dagvatten i möjligaste mån omhändertas på den egna fastigheten genom att i första hand infiltreras, i andra hand fördröjas innan avledning sker till det allmänna nätet. Val av takmaterial, tekniska lösningar och övriga byggnadsmaterial bör ske i enlighet med dagvattenstrategin. En separat dagvattenutredning kommer att tas fram för att undersöka hur vattnet kan hanteras inom området. Ambitionen är i första hand att dagvattenftöden inte ska öka frän området och i andra hand fördröjas innan det avleds till dagvattensystemet. Området kan VA-försörjas genom anslutning till allmänt ledningsnät då det ligger inom Stockholm Vatten 29 SBN 201 4-137 Prickatfält är vattenledningarnas IIls/räckning AB:s verksam hetsområde för dagvatten. Lednillgarfär "a(fen och avlopp. Huvudledningar för for vatten, dagvatten och spill vatten genomkorsar området. I bilden ovan anges stråk för led ningar som är bundna till tunnelpåslag. Dessa ledn ingar måste vara åtko mliga eller kulverteras. De kan vara åtkomliga frå n garage, som då måste ha tillräcklig frihöjd for arbetsfordon. Räddningstjänst Södertörns brandförsvarsförbunds PM 608 och 609 angående framkom lighet och brand vatten försärjni ng i nya planområden ska beaktas i proj ekteringen. 30 SBN 2014-137 Genomförande Organisatoriska frågor Planfärfarande Planarbetet sker med normalt förfarande. Tidsplan Programsamråd mars - april 2014 Markanvisning maj - sep 2014 dec 2014 Tillstyrkan program 2kv. 2015 Plansamråd Granskning 4 kv. 2015 Antagande av detaljplan I kv. 2016 Laga kraft* I kv. 2016 (*Om detaljplanen inte överklagas vinner den laga kraft efter ca 4 veckor ener antagandebeslutet. ) Avtal Ett ramavtal konuller att tecknas med framtida exploatör för bostadsbebyggelsen i samband med att kommunfullmäktige beslutar att ge Samhällsbyggnadsnämnden planuppdrag. Ramavtalet ska reglera generella genomförandefrågor. I samband med antagande av detaljplanen kommer markoch exploateringsavtal med exploatören att godkännas i vilket marköverlåtelse, kostnads- och genomförande frågor med mera regleras. Exploatören ska även teckna ett plankostnadsavtal med kommunen för att reglera planavgiften. Ekonomiska frågor Kommunalekol1omiska konsekvenser Kommunen får intäkter från försäljning av mark för bostadsbyggnation, försäljning av mark för bostäder ska regleras i avtal. I projektet finns kommunala kostnader för åtgärder på kommunalt vägnät samt upprustning av parken. Ramavtal samt mark- och exploateringsavtal som reglerar genomförandefrågor och exploateringsåtgärder kommer att upprättas mellan framtida exploatör och kommunen. Ersällning vid mal'kförvärv!/orsäljning Marken för bostadsbebyggelse kommer att säljas till en exploatör genom markanvisning via anbud. För att hitta en exploatör kommer kommunen att anordna en markanvisningstävling där exploatörer får lämna in ideförslag till bostadsbebyggelsen tillsammans med ett anbud för marken. Kommunen utvärderar sedan de inkomna bidragen och utser en eller flera vinnande exploatörer. De exploatörer som vinner tävlingen ges rätt att under en viss tid och under vissa villkor ensam förhandla med kommunen om bostadsutbyggnaden inom detaljplanen för fastigheten Grantorp 5:3. Övrigt Under programarbetet avser kommunen att göra en handelsutredning för att klargöra förutsättningar för service i bottenvåningen längs med Hälsovägen. Tekniska frågor Tekniska ufredningar Under planarbetet bedöms bland annat följande analyser och utredningar behöva utföras: 31 SBN 2014-137 - Buller (placering och utformning av bebyggelsen, bullerdämpande åtgärder för parken) - Geotekniska förhålland en - Behov av förskoleplatser - Dagvattenutredning Administrativa f rågor Ansvaret för arbetet med detta program ligger på miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningens planavdelning i samband med medverkande från kom munens förvaltningar. Projektledare för programmet är Anna Hammarbäck, planavdelningen. Övriga deltagare i projektgruppen är: Annika Löfmark, gatu- och trafikavdelningen Nicklas Johnsson, planavdelningen Rakel Edqvist, gatu- och trafikavdelningen Karin Almgren, lantmäteriavdelningen Signe Wernberg, mark- och exploateringsavdelningen Miljö- och samhällsbyggnadsnämnden Plcmavdelningen ~ ",~a(.r-b-ä-c-k-- Arkitekt 32 Grantorp 5:3 Oiagnosvagen I I Flemingsbergspar~en Skala 1:3200 © Huddinge kommun o I I I I 50 100 150 200m
© Copyright 2024