Sentrumsgården Postboks 77, 1921 Sørumsand, tlf 63 82 73 14, e-‐post: [email protected] Sørum kommune Plan Næring og Kultur Postboks 113, 1921 Sørumsand Epost: [email protected] Sørumsand, 28. april 2015 Uttalelse om områdeplanen for Sørumsand Nøkkelen til vellykket sentrumsutvikling på Sørumsand ligger i summen av kommunalt og privat engasjement og deltakelse. Begge parter må med, og man må ha klare mål og en klar strategi. Alle vellykkede sentrumsutviklinger som vi kjenner til, har dette som kjennetegn. Det er det de har til felles. Dette har også kommunens konsulent klart gitt uttrykk for. Planforslaget har etter vår mening flere mangler. Den viktigste er at det ikke sier noe om nøkkelen til vellykket sentrumsutvikling. Kommunen som er en stor eiendomsaktør på Sørumsand, gir overhodet ingen signaler om eller på hvilken måte kommunen vil at dens eiendommer skal eller kan bidra til en helhetsutvikling av Sørumsand. Spørsmålet er hva kommunen som eier vil med sine eiendommer. Kommunen både skal og må satse på at private utbyggere vil investere, men dersom vi skal få til en helhetsutvikling, mener SNF at kommunen må være en aktiv part i dette arbeidet og legge til rette for at investorer ønsker å satse. Dette synspunktet har også kommet klart fram i samtaler med de private gårdeierne på Sørumsand. I og med at forslaget har denne alvorlige mangel, reises det et nytt, viktig spørsmål: Bør kommunen behandle denne planen før kommunen selv som eier har bestemt seg hva den vil med de kommunale eiendommene som utgjør en så vesentlig del av sentrumsarealet på Sørumsand? Er det forsvarlig å vedta planen før dette er avklart? Kommunen må etter vårt skjønn lage en strategi som tar hensyn til kommunens egne behov for areal, hva kommunen kan gjøre for å skape investeringslyst, og sist, men ikke minst, tilkjennegi hvordan kommunen kan sørge for at publikumsrettede servicefunksjoner som bibliotek og NAV-‐
kontor snarest kommer tilbake til sentrum, samtidig som kommunens funksjoner som ikke er publikumsrettet, flyttes ut. Biblioteket behøver ikke nødvendigvis sees i sammenheng med et eventuelt rådhus. Et moderne bibliotek bør bygges som en møteplass med kafé, utstillingsmuligheter og gjerne møterom. Altså en møteplass som områdeplanforslaget sier Sørumsand mangler. Etter vår mening bør ikke områdeplanen for Sørumsand behandles før i hvert fall disse spørsmål, er avklart. Noen konkrete forhold Parkering Etter SNFs mening kommer kommunen ikke utenom problemet med parkeringssituasjonen. De som driver handel, ser hver dag at det er mangel på kundeparkeringsplasser. Dette har vært påpekt både fra SNF og andre. I et notat som ble laget for kommunen i februar 2013, heter det at ”Parkering er den største utfordringen. Undersøkelser viser at de fleste ønsker å bruke bil til butikken/kjøpesentre. Uansett hvilke forslag som kommer i denne rapporten er det ikke gjennomførbart hvis ikke parkeringsforholdene utbedres vesentlig. Flere parkeringsplasser som gir lett tilgang til aktivitetene i sentrum, handel, kultur og opplevelser. Nærheten til tog/buss i Sørumsand sentrum vil også kunne bidra til økt bruk av flere når det gjelder kultur og aktivitetshus, men som nevnt over er denne trenden motsatt når det gjelder handel.” På Sørumsands Handels-‐ og næringsforenings årsmøte den 25. mars sa kommunens representant at det i dag er overdekning av parkering. Etter vår mening er det grunn til å stille spørsmål om hva det er i forhold til. Er det i forhold til noen retningslinjer, er det i forhold til næringslivets behov eller er det for eksempel i forhold til antall arbeidsplasser? De som driver forretning og næring på Sørumsand, vil i det foreliggende forslag ha vanskelig for å se at denne planen vil styrke sentrum med handel. Ikke minst fordi planen er for dårlig når det gjelder hovedproblemet, parkeringen. Tilgjengelige overflatearealer for parkering blir redusert etter forslaget. Parkeringsnormen er også for streng. Vi viser her til kommunens egen konsulent som på møtet den 25. mars ga klart uttrykk for at det er urealistisk med kjellerparkering for ansatte, og 1,5 – 2,0 p-‐plasser/100 m2 BRA for dagligvarer er for lavt. Denne ramme vil ikke gi nyetableringer. Det er uomtvistelig at butikkene mister omsetning ved redusert overflateparkering. Sett fra vår side er det noe underlig at Sørum kommune vil bruke en parkeringsnorm som fagfolk anser for å være for dårlig. SNF forventer at parkeringsnormen revurderes for hele sentrum. Kommunen bør etter vår mening også gjøre mer for å finne flere arealer som kan reguleres til parkering. Sørum ønsker også å satse mer på turisme, både dagsturisme og turister som ønsker å bruke mer tid i Sørum. De fleste kommer med bil eller på rundturer med buss. Også for disse trengs det parkeringsplasser. Det er tilnærmet umulig å stoppe og parkere charterbusser på Sørumsand. Dette er ikke vurdert i planforslaget. Planen legger til rette for at dagens overflateparkering kan utbygges med publikumsrettede virksomhet i 1. etasje og mulighet for boliger i øvrige etasjer. SNF kan slutte seg til dette forutsatt at ”publikumsrettede virksomhet” også omfatter parkeringsplasser som forretningene kan bruke til kundeparkering. Dette betyr i praksis at bygg må bygges på søyler. SNF er enig i at beboere får krav om kjellerparkering, men det er helt urealistisk å basere seg på at bedriftene og deres ansatte i de ulike virksomhetene på Sørumsand skal pålegges krav om parkering under bakkenivå. Områdeplanen bør omtale denne problemstilling, og det bør indikeres hvordan parkering for ansatte kan løses. SNF har for øvrig merket seg kommentarene som kommunens konsulent har kommet med og som er omtalt. Hans synspunkter støtter opp under SNFs oppfatning. Næringsarealer Planen legger kun til rette for detaljhandel innenfor området med sentrumsformål. SNF mener dette blir for snevert. Slik vi tolker formuleringen, vil både kontorer og for eksempel helsetilbud falle utenom. Etter vår mening blir dette galt, for det er behov for både kontorer, legesenter, tannlegevirksomhet, restauranter, treningssentre og andre næringstyper som ikke nødvendigvis kan kategoriseres som detaljhandel i et aktivt og levende sentrum. For næringsarealene i sentrum er det viktig å tillate fleksibel bruk. Den begrensningen som ordet ”detaljhandel” innebærer, må fjernes. Gågate Planen sier også at ”En ny gågate er sentral i planen og etableringen av gågaten vil muliggjøre spennende byrom og tilrettelegge for aktivitet.” Denne gågaten er tydeligvis ment på det området som i dag er kundeparkering ut mot Sørumsandvegen. SNF er enig i at tanken er besnærende, men den vil neppe kunne gjennomføres av økonomiske hensyn. Gågaten vil høyst sannsynlig være et hinder for nye etableringer, og den legger beslag på nødvendig parkeringsareal. SNF fraråder dette tiltaket. Nye områder for utbygging I forslaget heter det at en «rammeplan» (….) gir føringer på hva slags utvikling som kan tillates i et område, og den har et langt tidsperspektiv. Planen definerer en utviklingsretning mer enn at den er en gjennomføringsplan, sies det. Planen legger til rette for at ”Sentrumskjernen skal utvikles med høy tetthet”. SNF legger til grunn at årsaken er de statlige og regionale føringer som er gitt. Det sies også at ”Sentrum skal opparbeides med høy kvalitet, og fokus på trivsel, miljø og møteplasser”. Etter SNFs mening kan lojaliteten til de statlige og regionale føringene som forutsetter ”høy tetthet”, gå på bekostning av målet om at ”Sentrum skal opparbeides med høy kvalitet, og fokus på trivsel, miljø og møteplasser”. Sørumsand er et tettsted som preges av småhusbebyggelse, til dels gammel. Dette har både en historisk og kulturell bakgrunn. Etter vår mening bør mest mulig av småhuspreget ivaretas, ikke minst inntil sentrumskjernen. Dette forhindrer ikke, slik vi ser det, at blokkbebyggelse i sentrum langs Sørumsandvegen og på enkelte nye området, for eksempel langs Kuskerudvegen, bør og kan tillates. Lave boligblokker kan grense inn til eksisterende boliger og høyden kan gradvis trappes opp mot Sørumsandvegen. SNF mener det er viktig at handelssentrum med flere tilbud utvikles. Det er mest naturlig å utvikle nye tilbud med næringsarealer langs og mellom Sørumsandvegen og Kuskerudvegen. Da blir de midt i sentrum. Kuskerudvegen bør etter vår mening av beredskapshensyn bli en ny gjennomfartsveg gjennom sentrum. Dette har SNF pekt på i flere henvendelser til kommunen. Dersom Sørumsandvegen av en eller annen grunn, for eksempel brann eller ulykke, må stenges, har vi i dag ingen gjennomkjøringsmulighet. Når kommunen nå skal behandle og vedta en områdeplan som legger rammer for en langsiktig utvikling, bør dette tas med. I planen sies det også at rådhusparken avsettes til sentrumsformål. Det er SNF enig i fordi dette også kan omfatte boliger. Et nytt rådhus midt i sentrum anser vi for lite formålstjenlig da det bare er de rene publikumsrettede servicetilbud kommunen har, som må ligge i sentrum. Og verken NAV eller biblioteket behøver å samlokaliseres med et eventuelt nytt rådhus. Disse etatene må som nevnt, snarest flyttes tilbake for å bli et levende samlingspunkt for befolkningen. Sletta 12 må gjerne bli et nytt grøntområde, men vi vil igjen peke på at en park her bør anlegges over en garasjekjeller som kommunen kan bygge, gjerne i samarbeid med privat utbygger. Parken foran videregående skole er et fint, grønt område som nå brukes for lite. Dette bør etter SNFs mening kunne gjøres mer attraktivt med mulighet for aktiviteter som kan samle folk i ulike aldersgrupper. For øvrig støtter SNF det som er foreslått, men vi vil advare mot en for sterk fortetting dersom målet er at ”Sentrum skal opparbeides med høy kvalitet, og fokus på trivsel, miljø og møteplasser”. Regionale og statlige føringer vil, slik vi ser det, både kollidere med kravet til fortetting og kravet om å unngå nedbygging av dyrket mark og befolkningens ønsker og trivsel. Derfor mener SNF at utvidelse av eksisterende boligområder bør vurderes. En utvidelse av Sennerudfeltet oppover i skogen mot sørvest bør kunne være aktuelt da det ikke vil berøre dyrket mark og kunne sies å være innenfor gangavstand til kollektivknutepunkt. Byggehøyder Det sies at bebyggelsen i sentrum skal oppføres med høy arkitektonisk kvalitet i maksimalt 6 etasjer under forutsetning av at bokvalitet, solforhold og uteoppholdsarealer blir ivaretatt. Fra før har vi allerede et bygg på 8 etasjer på Sørumsand. SNF finner det derfor ikke unaturlig at man i en plan med så langt tidsperspektiv som fram til 2040, setter den maksimale høyde på 8 etasjer. Eventuelle nye bygg med den høyden vil således bidra til at stedet ikke ”utmerker seg” med et enslig bygg (tårn) på 8 etasjer. Vi anbefaler derfor at begrensningen settes på 8 etasjer for å komme på linje med noe som allerede finnes. Hensynssone bevaring SNF er enig i at Festiviteten foreslås bevart, men vi er uenig i at eiendommene i Fagerlivegen foreslås lagt inn i en hensynssone for bevaring. Etter vår mening påføres eierne urimelige begrensninger, og i tillegg vil dette medføre økte kostnader for eierne. Sett fra vår side bør kommunen unngå dette tiltaket. Området ved Fagerlivegen trenger utvikling, og må kunne eksistere som et område med bokvaliteter for de som bor der. Dette området har kort veg til kollektivknutepunkt, og det egner seg for utvikling. Kommunen bør derfor ikke hindre videreutvikling av området når behovet for nye boliger er så stort. SNF ber derfor om at området ikke legges inn som bevaringsverdig. Sikring av områdekarakter SNF er enig i at BYA er økt til 25 % i området Kommunesletta. Avslutning På presentasjonsmøtet den 25. mars ble det sagt at det er overordnet at planen skal gi forutsigbarhet og langsiktighet, og styrke sentrum med handel. SNF understreker at både forutsigbarhet og langsiktighet er svært viktig, og vi er derfor tilfreds med at dette er intensjonen. Dessverre vil ikke alle forslag i planen bidra til dette. SNF mener det er viktig at det skapes tverrpolitisk enighet om områdeplanen. Ideelt sett bør planen vedtas enstemmig, men det må i hvert fall skapes et bredt politisk flertall som går utover en tidshorisont på 4 år. Hvis ikke vil kommunen hverken bli oppfattet som forutsigbar eller langsiktig. I forslaget sies det at mottatte innspill fra næringslivet er ”svært relevante” og ”gode”. Så ”kvitteres disse ut” i en oppsatt tabell. Vi kan ikke se av tabellen at de mottatte, ”svært relevante” innspill er hensyntatt. Det er selvsagt mulig at planleggerne mener de er vektlagt, men planforslaget indikerer etter vår mening, at planleggerne ikke har god nok forståelse av markedet og hvordan dette fungerer. Dette er en viktig forutsetning å ha for å få vellykket utvikling. SNF har også merket seg at forslaget til områdeplan har skapt betydelig usikkerhet og uro blant de som bor i sentrum på Sørumsand. Denne uroen må møtes med tiltak som gjenoppretter ro og trivsel. Sørums politikere må derfor stille seg spørsmålet om det er fornuftig å utsette behandlingen av områdeplanen, foreta en ny vurdering av de områder som det er skapt mest uro omkring og ta områdeplanen til behandling etter at kommuneplanen er behandlet. Det er den som tross alt er den overordnede og som legger premisser som må vurderes i andre planer. Vennlig hilsen Sørum Næringsforum Gunnar Apeland Daglig leder