U N I V E R S I T E T E T
I
B E R G E N
Juridisk fakultet
Legalpantet for boomkostninger etter Rt. 2014 s. 14
Litt om tinglysing, rettsvern og prioritet
Professor Hans Fredrik Marthinussen
Universitetet i Bergen
uib.no
Juridisk fakultet
(2011)
Kap. 18
uib.no
Kartverket – Eiendomsrettsseminaret, 9. – 10. september 2015
1
Juridisk fakultet
Legalpantet for boomkostninger – panteloven § 6-4
«Konkursboet har lovbestemt pant i ethvert
formuesgode beheftet med pant som tilhører skyldneren
på konkursåpningstidspunktet og som kan være gjenstand
for utlegg eller konkursbeslag. Konkursboet har også
lovbestemt pant i formuesgoder som en tredjeperson har
stilt som pantesikkerhet for konkursskyldnerens gjeld, når
sikkerheten består på konkursåpningstidspunktet.»
uib.no
Juridisk fakultet
Legalpant – rettsvern og tinglysing
§ 6-1.Lovbestemt pant i fast eiendom.
(1) For skattekrav etter lov av 6. juni 1975 nr. 29 om eigedomsskatt til kommunane har
vedkommende kommune panterett foran alle andre heftelser i den eiendom skattekravet
gjelder.
(2) Samme panterett har en kommune og kommunale etater for følgende særlige
eiendomsavgifter:
a) avfallsgebyr etter lov 13. mars 1981 nr. 6 om vern mot forurensninger og om avfall,
b) feieavgift etter brann- og eksplosjonsvernloven § 28 annet ledd
c) årsavgift for vann og kloakk etter lov av 31. mai 1974 nr. 171 om kommunale vass- og
kloakkavgifter.
(3) I eierseksjoner har sameierne panterett etter panterett som nevnt i første og annet ledd,
men foran alle andre heftelser, for krav på dekning av deres forpliktelser overfor sameiet, i
samsvar med eierseksjonsloven § 25 første ledd.
(4) Panterett etter første til tredje ledd har rettsvern uten tinglysing og kan ikke tinglyses.
Bestemmelsen i § 1-4 gjelder ikke. For andre lovbestemte panterettigheter i fast eiendom
gjelder de samme regler om rettsvern og tinglysing som for rettsstiftelser i fast
eiendom ellers.
uib.no
Kartverket – Eiendomsrettsseminaret, 9. – 10. september 2015
2
Juridisk fakultet
Litt om Rt. 2014 s. 14
Spørsmål om tolkning av tvangsfullbyrdelsesloven § 11-2
«Grunnlag for tvangsdekning etter dette kapitlet er foruten
de alminnelige tvangsgrunnlag
d) registrert lovbestemt panterett»
uib.no
Juridisk fakultet
uib.no
Kartverket – Eiendomsrettsseminaret, 9. – 10. september 2015
3
Juridisk fakultet
Kobling rettsvern-tvangsgrunnlag i Rt. 2014 s. 14
«I panteloven av 1980 ble det (…) bestemt at bare
legalpanteretter i fast eiendom som var uttrykkelig nevnt i
panteloven kunne ha rettsvern uten tinglysning, jf.
panteloven § 6-1 fjerde ledd og Ot.prp.nr.39 (1977-1978) s.
72. Disse såkalt ‘sterke’ legalpanterettene kan heller ikke
tinglyses. For andre lovbestemte panteretter i fast eiendom
– ‘svake’ legalpanterettigheter – gjelder de samme reglene
for rettsvern og tinglysning som for andre rettsstiftelser i
fast eiendom.
I 1992 ble det foretatt en tilsvarende innstramming i reglene
om tvangsgrunnlag.»
uib.no
Juridisk fakultet
Ot.prp.nr.65 (1990-1991) s. 206 om koblingen:
«Bokstav d bestemmer at registrert lovbestemt panterett er
særlig tvangsgrunnlag. For fast eiendom innebærer
bestemmelsen en innstramning, idet alle legalpantekrav er
tvangsgrunnlag etter tvfbl. § 110. Departementet mener
imidlertid at ettersom andre lovbestemte panteretter enn
nevnt i panteloven § 6-1 første og annet ledd bare kan
oppnå rettsvern gjennom tinglysning, er det rimelig å stille
krav om tinglysning for at panthaveren tillates å begjære
tvangsdekning direkte.»
uib.no
Kartverket – Eiendomsrettsseminaret, 9. – 10. september 2015
4
Juridisk fakultet
Kobling rettsvern-tvangsgrunnlag i Rt. 2014 s. 14
«Boets lovbestemte panterett - både etter første og annet
punktum - går etter første ledd fjerde punktum foran andre
heftelser i formuesgodet, også annen lovbestemt pant.
Panteretten oppstår på konkursåpningstidspunktet, og den er
sikret rettsvern med beste prioritet overfor andre heftelser i
formuesgodet uten at loven stiller krav om tinglysning. Dette
følger også motsetningsvis av at det kreves tinglysning i tilfeller
hvor panteretten innløses, jf. § 6-4 fjerde ledd annet punktum.
På avgjørende punkter skiller altså den nyere
spesialbestemmelsen i § 6-4 seg fra den generelle regelen i § 61 fjerde ledd tredje punktum. Dette må etter mitt syn også få
betydning for forståelsen av tvangsfullbyrdelsesloven § 11-2,
som opererer med samme sondring som § 6-1 fjerde ledd
tredje punktum.»
uib.no
Juridisk fakultet
«Tinglysingsargumentet»
1. Panteloven § 6-4 skiller mellom
«sterke» og «svake» legalpanteretter.
2. Legalpantet for boomkostninger ligner
på/er egentlig et sterkt legalpant
3. Sterke legalpant verken kan eller skal
tinglyses (fordi de nyter fullgodt rettslig
vern uansett).
Eller bare: Høyesterett har forutsatt det?
uib.no
Kartverket – Eiendomsrettsseminaret, 9. – 10. september 2015
5
Juridisk fakultet
Holder resonnementet?
• Lovteksten (tingl. § 12, pantel. § 6-1) … (v. Høyesterett?)
• Beskyttet mot godtroerverv? På hvilket grunnlag?
uib.no
Juridisk fakultet
Obs, obs, Høysterett om dette:
«Spørsmål knyttet til legalpanterettens rettsvern overfor
godtroende avtaleerverver foreligger ikke til avgjørelse i
denne saken. Dersom man skulle komme til at
tinglysning er nødvendig for å etablere rettsvern i
forhold til slike fremtidige kollisjoner, vil det kunne være
fornuftig av konkursboet straks etter konkursåpning å
tinglyse legalpanteretten. Men jeg kan ikke se at det er
noen sammenheng mellom dette spørsmålet og
spørsmålet om det kreves tinglysning av legalpantet for å
oppnå tvangsgrunnlag.»
uib.no
Kartverket – Eiendomsrettsseminaret, 9. – 10. september 2015
6
Juridisk fakultet
Har legalpantet vern mot godtroerverv?
• Tinglysingsloven § 20 tilsier ekstinksjon. Særskilt hjemlet
unntak?
• Panteloven § 6-1 (4). Utvidende tolkning?
• Panteloven § 6-4 (1): «Panteretten går foran annet
lovbestemt pant og alle andre heftelser i formuesgodet.»
uib.no
Juridisk fakultet
Har legalpantet vern mot godtroerverv?
• Panteloven § 6-4 (4):
«Den som innløser boets panterett, trer inn i boets prioritet
for et tilsvarende beløp. Innløserens panterett følger
reglene for avtalepant i vedkommende formuesgode og
skal anses stiftet på betalingstidspunktet. Bostyreren skal
snarest mulig og i alle tilfelle før formuesgodet
abandoneres eller overføres til en panthaver, sørge for at
panteretten får rettsvern etter alminnelige regler.»
uib.no
Kartverket – Eiendomsrettsseminaret, 9. – 10. september 2015
7
Juridisk fakultet
Har legalpantet vern mot godtroerverv?
• Mer Høysterett:
«Boets lovbestemte panterett - både etter første og annet
punktum - går etter første ledd fjerde punktum foran andre
heftelser i formuesgodet, også annen lovbestemt pant.
Panteretten oppstår på konkursåpningstidspunktet, og
den er sikret rettsvern med beste prioritet overfor andre
heftelser i formuesgodet uten at loven stiller krav om
tinglysning. Dette følger også motsetningsvis av at det
kreves tinglysning i tilfeller hvor panteretten innløses, jf. §
6-4 fjerde ledd annet punktum.»
uib.no
Juridisk fakultet
Har legalpantet vern mot godtroerverv?
• Legalpantet i konkursdebitors egne eiendommer lite
problematisk – tingl. § 23: Ingen mulighet for
godtroerverv
• For legalpantet i tredjepersons eiendeler derimot …
uib.no
Kartverket – Eiendomsrettsseminaret, 9. – 10. september 2015
8
Juridisk fakultet
overdragelse
realkausjon
uib.no
Juridisk fakultet
Har legalpantet vern mot godtroerverv?
• Spinkelt grunnlag for å hevde vern
mot godtroerverv
• «Hull i grunnboka» vil
vi ikke ha!
• Hvorfor ikke bare tillate tinglysing?
uib.no
Kartverket – Eiendomsrettsseminaret, 9. – 10. september 2015
9
Juridisk fakultet
Hva betyr dette for oss «andre»?
• Legalpantet for boomkostninger er farlig!
uib.no
Juridisk fakultet
overdragelse
realkausjon
uib.no
Kartverket – Eiendomsrettsseminaret, 9. – 10. september 2015
10
Juridisk fakultet
Legalpantrisikoen
• Særlig varsomhet ved innfrielse av panteretter ved
overdragelse av fast eiendom?
uib.no
Juridisk fakultet
Et par ytterligere risikomomenter ved «3.pers.pantet»
Verdi 50 mill. kr
Legalpant: 2,5 mill. kr.!
Pant, 1 mill. kr.
(«realkausjon»)
uib.no
Kartverket – Eiendomsrettsseminaret, 9. – 10. september 2015
11
Juridisk fakultet
Lovavdelingen – JDLOV-2005-3361
«Spørsmålet er om ordlyden i panteloven § 6-4 første ledd
må tolkes innskrenkende, slik at legalpantekravet likevel
ikke kan overstige det beløpet som realkausjonisten har
stilt kausjon for.»
«Etter finansavtaleloven § 61 første ledd må
kausjonsavtalen for å være bindende inneholde
opplysninger om kausjonsbeløpets størrelse eller det
høyeste beløp kausjonen skal sikre.»
uib.no
Juridisk fakultet
JDLOV-2005-3361 forts.
«Etter Lovavdelingens syn må reglene i finansavtaleloven
kapittel 4 om krav til spesialisering av kausjonskravets
størrelse tas i betraktning ved tolkningen av bestemmelsen
i panteloven § 6-4 første ledd annet punktum.
Sammenhengen med reglene i finansavtaleloven og reelle
hensyn taler etter vårt syn for at bestemmelsen må tolkes
innskrenkende i de tilfellene der beløpet det er stilt
realkausjon for utgjør mindre enn 5% av
formuesgodets verdi. I slike tilfeller kan omfanget av
boets legalpanterett ikke overskride beløpet det er stilt
realkausjon for.»
uib.no
Kartverket – Eiendomsrettsseminaret, 9. – 10. september 2015
12
Juridisk fakultet
Risikomomenter, forts.
• Realkausjon på under 5 % …
– Verdi 20 mill. kr, realkausjon 2 mill. kr. da? (Legalpant
1 mill. kr = 50 % økning av panteansvaret!)
– Eller fortrenge panthaver?
(Og realkausjon 1 mill – ingen
dekning til panthaver?)
uib.no
Juridisk fakultet
Flere legalpanteretter
•
Ot.prp.nr.23 (2003-2004) s. 22:
«Særlige spørsmål vil oppstå dersom samme formuesgode
er stilt som sikkerhet for både egen og fremmed gjeld, og
både eieren av formuesgodet og den det er realkausjonert
til fordel for, går konkurs omtrent samtidig. Spørsmålet blir
da om både eierens og den begunstigedes konkursbo bør
kunne få legalpant i samme formuesgode, slik at
formuesgodet til sammen blir beheftet med inntil 10 %
legalpant … Departementet antar at det rettsteknisk
enkleste vil være å la både boet til den det er
realkausjonert til fordel for, og boet til pantets eier ha
legalpant i formuesgodet i et slikt tilfelle»
uib.no
Kartverket – Eiendomsrettsseminaret, 9. – 10. september 2015
13
Juridisk fakultet
Konkurs i konsern
uib.no
Juridisk fakultet
Konkurs i konsern - legalpant
• Konsernkonto, morselskap stiller sikkerhet for kontoen
– 12 døtre, konsernkonkurs – 13 legalpant (65%)?!
uib.no
Kartverket – Eiendomsrettsseminaret, 9. – 10. september 2015
14
Juridisk fakultet
Hvorfor legalpant for boomkostninger i «3. pers.eiend.»?
Lovavd. (JDLOV-2005-3361):
«Regelen i panteloven § 6-4 første ledd annet punktum er
særlig motivert av hensynet til å forhindre muligheter for
omgåelse av legalpantregelen ved at f.eks. et
holdingselskap uten drift og risiko pantsetter sine eiendeler
som sikkerhet for et driftsselskaps gjeld, og derved holder
eiendelene utenfor legalpantet ved driftsselskapets
konkurs, jf. Ot.prp.nr.23 (2003-2004) s. 21-22»
uib.no
Juridisk fakultet
uib.no
Kartverket – Eiendomsrettsseminaret, 9. – 10. september 2015
15
Juridisk fakultet
uib.no
Juridisk fakultet
Kartverket – Eiendomsrettsseminaret, 9. – 10. september 2015
16