Tomtefeste i næringsøyemed – en innledning
Advokat Tom Rune Lian
Estate Konferanse "Tomtefeste i næringsbygg" 12. juni 2014
00 Agenda
00
Agenda
Agenda
! Hva er tomtefeste i næring?
! Utbredelse
! Andre land
! Hvorfor tomtefeste?
! Regelverk i endring
3
01 Hva er tomtefeste i næring?
01
Hva er tomtefeste i næring?
Hva er tomtefeste i næring?
! Tomtefesteloven § 1
– Loven gjelder feste (leie) av grunn til hus som festeren (leieren) har eller får på
tomta
– Festeformålet og næringsbegrepet
5
02 Utbredelse
02
Utbredelse
Utbredelse
! Ot.prp nr. 41 (2003/2004) Mellom 300 000 og 350 000 festeforhold i Norge
– I underkant av 300 000 av disse var antatt å være til bolig- og fritidsformål.
Anslaget bygger på 151 790 festeforhold til bolighus, 97 120 til fritidshus og 55
433 til andre festeforhold med private festere.
– I overkant av 50 000 var dermed til andre formål, herunder næring.
– I 2001 ble det etablert 2648 nye festeforhold, 352 til bolighus, 1806 til
fritidshus, 510 til andre formål.
7
02
Utbredelse
! NOU 2013:11 I overkant av 200 000 festeforhold i Norge
– 179 000 er til bolig- og fritidsformål. Anslaget bygger på 69 314 festeforhold
angitt til bolighus, 68 690 til fritidshus og 30 951 andre festeforhold med
privatpersoner som fester.
– I overkant av 30 000 er dermed til andre formål. Nedgangen skyldes da i
hovedsak feste til bolig- eller fritidshus, og særlig bolighus.
– I 2012 ble det etablert 1515 nye festeforhold, 155 til bolighus, 874 til fritidshus.
476 festeforhold var dermed til andre formål. Det er en mindre nedgang i
etablering av feste til andre formål. Feste er dermed fortsatt et aktuelt alternativ
til kjøp.
8
03 Andre land
03
Andre land
Andre land
! Ikke unikt prinsipp – flere land har liknende ordninger
! I Norge er lovreguleringen relativt ung sammenholdt med mange andre land
! Kort oversikt
– Nordiske land
– Europa/EU
– USA
10
04 Hvorfor tomtefeste?
04
Hvorfor tomtefeste?
Hvorfor tomtefeste (og ikke kjøp/salg)?
! Bortfester
– Fast årlig inntekt
– Sikker investering – pant i bebyggelsen etter tfl. § 14
– Ikke gevinstbeskatning
– Slipper å gi endelig avkall på eiendommen
– Kan ta del i verdistigningen på tomten (om det er avtalt regulering etter tomteverdi)
– Det offentlige: byutvikling, sosial boligpolitikk og grl. § 19
– Tidligere har antakelig prisreguleringen begrunnet bortfeste, opphevet i 1983.
! Fester
– Slipper å låne - Kapitalen bindes ikke opp i eiendommen
– Ikke dokumentavgift på ubebygd tomt, og kun dokumentavgift på festerett og
bebyggelse ved feste av bebygd tomt.
12
05 Regelverk i endring
05
Regelverk i endring
Regelverk i endring
! NB – dette gjelder feste til bolig og fritidsbolig
! Lindheim-saken 2012 – EMD
! Lovforslagene på høring, og delte tilbakemeldingene
! Forslag om ett års forlengelse av den midlertidige loven, til 1. juli 2015
! Flere høringsinstanser argumentert for avvikling av tomtefesteinstituttet
! Vil kunne få betydning også for næringsfeste, selv om den mest sannsynlige
endringen i tilfelle avvikling vil være forbud mot fremtidige festeforhold til
bolig- og fritidshus.
14
Tom Rune Lian
Partner
Tel: +47 210 210 53
Mob: +47 920 81 920
E-mail: [email protected]
Tom Rune Lian arbeider hovedsakelig med fast eiendom, med
vekt på transaksjoner, drift og utvikling innenfor
næringseiendom.
Lian er rangert som en av Norges fremste eksperter innen
området real estate i Chambers Europe, Legal 500 og PLC
Which Lawyer? Han er også rangert som en av Norges ledende
advokater i kategorien fast eiendom i Finansavisens
advokatundersøkelse for 2011, 2012 og 2013. Lian er forfatter
av diverse artikler innen sine spesialområder.
Arbeidserfaring
! Partner i Wiersholm siden 2003
! Ansatt i Wiersholm i 1994
Utdanning
! Cand. jur., Universitetet i Oslo, 1994