1. No category

Stovnerhøgda brl.
Informasjonsmøte nye rør og bad
27.01.2015
Usbl teknisk avdeling
• Lars Iddeng og Trond Hagen
• Usbl har lang erfaring i rådgiving og prosjektog byggeledelse vedr. våtrom og rørutskifting
• Pr. i dag rehabilitert over 3500 bad
i flere boligselskap.
Utgangspunkt for prosjektet
• Undersøkelser og erfaringer(lekkasjer) viser at det er på
tide med tiltak
• Våtromsnormen legges til grunn
• Erfaringer fra NBI/SINTEF brukes
• Utette rør og bad ødelegger bygningene
• Eneste tiltak som gir tette bad er full våtromsrehabilitering
1971 mod.
Status
• Bygget oppført 1971-1972.
– Rør og opprinnelige bad er 44 år
• Avløpsrør er i dårlig stand, klare tegn på grafittisering, gjennomkorrodert.
• Vannrør er det skiftet en del av. De originale hadde svak kvalitet og det
gjenstår stadig en del av disse. Det har vært mange lekkasjer over år.
• Risikerer forhøyet forsikringspremie.
• Opprinnelig bygget med vinylbelegg som membran på gulv, ingen
membran på vegger. Mange endringer av ulik kvalitet siden nytt.
• Bruken av badene er endret, med høyere fuktpåkjenning.
•
Styret har i 2014 fått utført følgende:
– Prøvetaking utført av Teknologisk institutt
– Forprosjekt utført av Usbl teknisk avdeling
Forsikringssaker 2008-2013
1
27.07.2013
Stovnerlia 27 - Vannskade fra overliggende leilighet
2
01.03.2013
Stovnerlia 1 - fukt i tak (maling flasser)
3
27.10.2012
Stovnerlia 3 – lekkasje fra vaskerom
4
06.09.2012
Stovnerlia 23 - Lekkasje i tak på vaskerom
5
04.09.2012
Stovnerlia 27 - vann/flassing i tak
6
30.10.2013
Stovnerlia 23 - vannlekkasje i vannrør under kjøkkenbenk
21 358,00
7
04.08.2013
Stovnerlia 25 - Vannskade (ukjent årsak)
63 353,00
8
21.03.2013
Stovnerlia 13 - beboer har glemt å skru av kjøkkenbatteri
26 589,00
9
30.12.2012
Stovnerlia 9 - utett yttertak
10
28.12.2012
Stovnerlia 15 - lekkasje fra soilrør
9 190,00
11
27.12.2012
Stovnerlia 13 - mulig utett våtrom
39 964,00
12
05.10.2012
Stovnerlia 17 - lekkasje fra 3. etg til 1. etg
62 143,00
13
27.09.2012
Stovnerlia 17 - lekkasje fra varmtvannsbereder
14
29.08.2012
Stovnerlia 29 - vann fra kjøkken i 2. etg
15
23.05.2012
Lekkasje fra avløpsrør, vann drypper ned i kjelleren
16
25.03.2012
Lekkasje i tak på vaskerom
17
06.03.2012
Lekkasje fra bereder - skade på kjøkken
18
09.11.2011
Mest sannsynlig blyskjøt på støpejernsrør som er sprukket. Mye fukt i taket rundt røret.
19
17.11.2011
Høyst sannsynlig brudd på rør i sjakt.
20
29.08.2011
Lekkasje fra soilbend ved sluk på kryploft
21
29.05.2011
Lekkasje fra avløp på bad
22
29.03.2011
Vann fra kjøkkenbatteri, har rent ned til nabo i 2. etg
23
03.12.2010
Lekkasje fra utett bad, vann rent ned i himling på bad og entré.
24
30.06.2010
Lekkasje fra kjøkkenvask og blandebatteri
25
22.06.2010
vannlekkasje fra leiligheten
26
01.03.2010
Lekkasje fra tak, drypper vann inn i leiligheten. Er nok mest sannsynlig avslag, men det ereierskifte på leil .
27
28.11.2009
Tett avløp, sjekk av gulv på vaskerom. Boretslaget har fått spylt opp røret.
28
24.07.2009
Vannlekkasje på kjøkken. Parkett, sokler har skade. Rørlegger har reparert brudd. Ber om at forsikringsselskapet rekvirerer håndverkere for utbedring av
følgeskader.
29
02.03.2009
Brudd i vannledning til oppgang 1-3-5 Teknisk
30
21.01.2009
Det renner vann ned i leiligheten under.
31
15.12.2008
Vannlekkasje fra leiligheten over.
32
25.08.2008
Ødelagt varmtvannstank. Kjøkkeninnredning og laminatgulvet er ødelagt.
33
16.08.2008
Lekkasje fra varmtvannsbereder. Gulv og kjøkkebenk er skadet
20 425,00
290 485,00
80 587,00
102 505,00
61 198,00
62 691,00
8 324,00
14 658,00
48 808,00
38 361,00
186 379,00
52 630,00
5
Tverrsnitt av avløpsrør
Grafittisering:
• Jern omdannes til grafitt
• Moderne vaske-midler
fremskynder prosessen
• Røret opprettholder
form, men ikke styrke
eller tetthet
Rapport fra prøvetaking
8
Prøver av rør Stovnerhøgda
9
Forprosjekt
•
Basert på
–
–
–
–
–
–
Undersøkelser i et utvalg leiligheter av alle typer
Det er gått befaringer i kjellere
Opplysninger fra Styret
Forsikringshistorikk
Tegninger
Rapport fra Teknologisk institutt
10
Grafittisering og korrosjon
bilder fra Stovnerhøgda
Opprinnelig sluk som er korrodert, og utette rørgjennomføringer i våtsone i gulv gir fuktskader!
12
Korroderte rør i kjeller, noen er byttet
etter lekkasjer
13
Alt.1 - Utskifting av rørstammer og
rehabilitering av samtlige bad.
• Dette er en gjennomgripende utbedring av
rør og bad i alle leiligheter.
• Dette er den eneste løsningen som gir
tette bad og sikkerhet mot lekkasjeskader
ved et nytt, helhetlig røranlegg.
• I kostnadsoppsettet er det 2 alternativer.
Begge gir full rørutskifting, men alt.1.2 går
noe lengre i felles leveranse.
14
Alt.2 – Innvendig rehabilitering av
avløpsrør
•
Om man kun rehabiliterer avløpsrør vil man fortsatt ha gamle vannrør
og svake løsninger ved rørgjennomføringer i våtsone på bad etc.
•
En rørrehabilitering vil kreve en grundig rens av rørene innvendig,
kraftigere enn den som ble utført sist vinter.
• Rapporten konkluderer med at en slik rengjøring vil medføre
betydelige vannskader i bygningskonstruksjoner og leiligheter som
borettslaget vanskelig kan risikere.
15
Rehabilitering av bad
• Krevende prosjekt for alle parter
• God kontroll av kvalitet og
utførelse
• Når prosjektet er ferdig er alle
bad tette, og man har garantier.
Får jeg badet slik jeg vil?
- Systemer for flisvalg og tilvalg
som den enkelte bekoster.
- Muligheter for individuelle valg
av fliser.
- Mulighet for tilvalg av
utstyr/innredning.
- Planløsning vil i noe grad kunne
endres(ikke wc).
- Dører kan vurderes byttet.
Hva skjer i leiligheten?
• Arbeidene tar ca. 4-5 uker i leiligheten
• Ca. en 1-2 uker uten vann, ca 5 uker uten toalett
• Det kan etableres midlertidig bad i kjeller eller i brakker
mens arbeidene pågår
– Man kan dermed bo i leilighetene, men det er mye støv og støy!
– Bærbare toalett for de med spesielle behov.
Alt utstyr demonteres. Gulv og vegger renskes inn til opprinnelige overflater i
eksisterende bad.
Eksisterende fliser rives kun ved behov, og vurderes i hvert tilfelle.
Utskifting av alle rørstammer, nye sluk, og nye rør til utstyr i bad og kjøkken.
Bad som ser pene ut behøver ikke være i god stand.
Her har fukt fra leiligheten over dannet svertesopp.
Det er ikke membran bak fliser.
Nye rørstammer
Det pigges hull mellom
leilighetene og nye rør monteres.
Det avsettes stoppekraner i hver
leilighet. Gulvet støpes igjen.
Nytt sluk montert, og avløp går til
stammen. Dette blir skjult av
senket himling.
I hullet ved nytt sluk skal det
tettes med brannsikker masse.
Her er sluk tettet, og gulvet fylles helt med vann for å teste
tetthet.
Utføres i alle bad før støping og videre arbeider.
Strenge krav til systemer og kvalitetssikring
Ny helsveiset membran på gulv. Varmeisolasjon, og påstøp med
varmekabler.
Avløp fra servant, dusj og vaskemaskin legges i støpen.
Flislagt gulv og vegger.
Våtrom, før og etter
24
Allerede rehabiliterte bad
Definert som bad bygget siste 10 år i hht Våtromsnormen
– Bevaring kan ikke påregnes, men hvert bad vurderes
individuelt på bakgrunn av dokumentasjon og egen befaring
• Spesielt membranarbeider og rørleggerarbeider må
dokumenteres.
– Sluk må være skiftet
– Arbeidene må være utført slik at rørstammer må kunne skiftes
uten å skade membraner !
– Hele eller deler beholdes om mulig
• Normalt må minimum himling og innkassing rives og
bygges nytt.
– Erfaringsmessig lite å hente økonomisk i forhold til gevinst ved
ny garanti
Innhold Alt.1a (min)
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Nye rør og sluk
Gulv med fliser og varmekabler
Vegger med fliser
Senket malt himling m/downlight
Vegghengt WC
Nytt el-opplegg på bad
WC-rom og bad slås sammen
Nytt røropplegg til kjøkken
Nye kjellerstrekk vann/avløpsrør
26
Innhold Alt.1b (anbefalt)
• Som Alt. 1a, i tillegg:
• Ny bereder alle leiligheter
27
Innhold Alt.1c (maks)
• Som Alt. 1a, i tillegg:
• Flislegge vegger i vaskerom
• Nye dører til alle bad og
vaskerom
• Ny felles varmtvannsforsyning
med beredere i kjeller og
individuell måling av forbruk
28
Opprinnelig plantegning
29
Innhold Alt.2 (strømpetrekking)
• Kun utbedring av avløpsrør + sluktilpasning
• Ikke alle avløp lar seg utbedre pga. korrosjon
• Ingen oppgradering av Bad – vaskerom
• Ingen endring i våtromstandard
• Ikke utskifting/nye vannrør
30
Økonomi - kostnader
Totalkost
Pr. leil.
Økning i felleskost. pr. mnd.
2-roms
•
•
•
•
3-roms
4-roms
Alternativ min.
52.600.000
292.000
960,-
1.380,-
1.520,-
Alternativ anbefalt
56.000.000
311.000
1.020,-
1.470,-
1.620,-
Alternativ maks
67.600.000
376.000
1.230,-
1.770,-
1.950,-
Strømpetrekking
16.000.000
89.000
290,-
420,-
460,-
I beregningen av nye felleskostnader er det antatt at hele beløpet
lånefinansieres, og eventuelle skattefordeler av dette er ikke inkl.
Det er lagt til grunn at lån løper over 30 år, med en rente på 3,25%
Kostnad pr. bad er likt fordelt på alle leiligheter for å illustrere.
Økning i felleskostnad er etter fordelingsnøkkelen.
31
Eksempel fremdrift
27.01.2015
Beboermøte kl. 18.00 i Stovner velhus
10.03.2015
Generalforsamling. Beslutter om prosjektet skal gjennomføres.
Forutsatt vedtak i
generalforsamling :
•
•
•
Sept/okt. 2015
Priser fra entreprenører foreligger.
Januar 2016
Kontrakt med valgt entreprenør og byggesøknad til off. myndighet leveres.
Feb./mars 2016
Oppstart byggearbeider.
Før det er truffet beslutning må det ikke utføres omfattende arbeider på bad og våtrom, da vedtak
kan innebære at slikt arbeid blir bortkastet.
Det bør heller ikke pusses opp i øvrige deler av leiligheten, da arbeidene vil medføre inngrep i
kjøkken og stue, samt transport i entre.
Om det oppstår lekkasjer eller andre spørsmål rundt baderom og rør må styret i borettslaget
kontaktes
Stovnerhøgda brl.
SPØRSMÅL?
Husk generalforsamling 10.mars!