STYRET I BERGKRYSTALLEN BORETTSLAG INFORMERER OM: FORPROSJEKT RØR OG VÅTROM Tirsdag 9. oktober 2012, kl. 18.00 – 21.00 På Lamberseter VGS - Aula Bør sluk, vann- og avløpsrør skiftes og baderom rehabiliteres? Styret har engasjert OBOS Prosjekt AS til å bistå borettslaget i forbindelse med utarbeidelse av et forprosjekt vedrørende utskifting av sluk , vann- og avløpsrør og rehabilitering av våtrom. Alternativene presenteres i denne brosjyren sammen med analyse av konsekvens for fellesutgiftene/husleien, utført av OBOS Lån og Spar avd. boligselskaper. Rapporten vil bli nærmere presentert på møtet og det vil være mulighet for å stille spørsmål om saken. Mer om tilstanden Avløpsrørene og slukene i borettslaget er av støpejern og er de originale rørene/slukene fra begynnelsen av 1950 tallet. Rørene/slukene ruster fra innsiden og vil over tid forandre struktur. Det vil dannes rustvorter / grafitt. Grafitt er porøst, det slipper gjennom vann og tåler ikke belastninger. Det innvendige forfallet er ofte ikke synlig fra utsiden. Støpejernet kan se helt ut, selv om det har skjedd store forandringer inne i rørene/slukene. Under befaring av kjeller lokalene i borettslaget, er det registert synelige grafittiseringsskader på ca. halvparten av avløpsstammene. Økende antall vannskader. Det ble under befaringer i forbindelse med forprosjektet registrert mange fuktskader og vannlekkasjer fra baderom i borettslaget. I hovedsak dreier dette seg om dusjing direkte på gulv som ikke er beregnet for dette, dvs. at gulvet ikke er vanntett. Men enkelte av fuktskadene kommer også helt sikkert av rustskader på sluk, problemet er at dette er vanskelig å påvise, da sluket ligger støpt inn i etasjeskille. Det er mange beboere dusjer direkte på gulv som ikke er vanntette. Vannet trenger gjennom både vinylfliser, keramiske fliser og betong i gulvet. Malingsavflassing i taket på badet skyldes som oftes at det har trengt vann igjennom fra badet i leiligheten over. Det er ikke teknisk mulig å gjøre gulvene på badene tette uten å skifte ut sluket og legge et tett belegg/- membran på gulvene. Dette arbeidet krever at deler av gulvet hogges opp. Alle rørene bør skiftes samtidig I følge «Byggebransjens våtromsnorm» anbefales det at avløpsrør skiftes dersom det er registrert lekkasje eller betydelig slitasje. Sluk uten klemring anbefales alltid skiftet når våtrom rehabiliteres. Vannrør anbefales også skiftet ut dersom det er påvist synlige skader på de, eller når alder sier at det er fornuftig pga. bytte av avløpsrør. Følgelig er det uforsvarlig å utføre omfattende arbeider på badene i borettslaget uten å skifte vann- og avløpsrørene samtidig. Hvis rørene skal skiftes ut etter hvert som den enkelte beboeren selv ønsker å rehabilitere badet sitt, vil man få mange byggeperioder med avstengt vann og avløp, samt ulike løsninger og rørmaterialer. Dessuten vil de samlede kostnadene bli langt høyere enn hvis man skifter alle rørene på en gang. I følge «Byggebransjens våtromsnorm» bør avløpsrør som er eldre enn 40 år og sluk uten klemring alltid skiftes når våtrom rehabiliteres. Antatt brukstiden på avløpsrør anslås til 50 år. Vannrør (kaldtvann) av stive kobberrør har en antatt brukstid på 40- 50 år mens varmtvann har en antatt brukstid på ca. 30 - 40. Det vil således være uforsvarlig å ikke skifte alle vann- og avløpsrør samtidig. Arbeidet er søknadspliktig til offentlig myndigheter (Plan- og bygningsetaten). Hva bør gjøres? Avløpsrørene som betjener kjøkken, bad/toalett og sluk har variabel kvalitet og stedvis stor slitasje og må enten skiftes i sin helhet eller rehabiliteres innvendig. Ved en innvendig rehabilitering av avløpsrør og sluk, vil det trekkes en epoksy strømpe i rørene som mettes med en polyestermasse og danner et nytt rør inne i det eksisterende avløpsrøret. Sluk og grenrør fra sluk ”males” med samme produkt, men det gjøres ingen større fysiske bygningsmessige inngrep i leilighetene. Ved tradisjonell utskifting av sluk og rør, er det ikke mulig å unngå at både gulv, tak og vegger på badene blir skadet. Derfor er det naturlig og nødvendig å utbedre baderommene samtidig (dette er også et krav iht. Plan og bygningsloven). I forprosjektet har vi sett på mulighetene til å opprette felles varmtvannsberedning. Med etablering av beredere i kjeller lokalene. Dette ligger inne som et alternativ i tillegg til grunnpakken. Ved valg av denne løsningen, mener vi borettslaget bør velge konvertering til luft til vann varmepumpe. Varmepumpene vil forvarme tappevannet og her er det mange kroner å spare. Ved valg av denne løsningen, vil det være mulighet for å søke om enøkstøtte fra Klima og energifondet i Oslo. I samarbeid med styret har OBOS Prosjekt utarbeidet tre ulike alternative forslag til tiltak. Alternativ 1, har vi valgt å kalle for grunnpakke. Det er lagt inn 2 tilleggspakker til grunnpakken, dette er fellesberedning med eller uten varmepumpe. I tiltak 2 er det lagt opp til strømpetrekking av avløpsrørene og utskifting av vannstammer for kaldtvann. Tiltak 3 er innebærer kun strømpetrekking av avløpsrørene. Tiltak. 1. Grunnpakken.  Alle vann- og avløpsrør inkl. sluk skiftes. Stoppekraner monteres i hver leilighet. Vannrør legges som synlige forkrommede kobberrør montert på vegg.  Vertikale rørføringer innkasses og behandles som vegger (flislegges).  Membran og fliser på gulv og vegger.  Ny gipshimmling i tak for å skjule nye rør.  Åpen rørføring fra tak og ned til utstyr.  Nytt klosett med P-lås, øvrig utstyr de- og remonteres.  Alt elektrisk utstyr de - og remonteres, utstyr som ikke tilfredsstiller dagens forskrifter og krav kan ikke remonteres. Evt. eksisterende varmeovner på bad fjernes. Ny varmekabel i badegulvet. Frakobling – tilkobling av eksisterende varmtvannsberedere. Tilleggspakke 1 (inkl. grunnpakken).  Felles varmtvannsberederanlegg i kjeller i lamell- og punkthusene.  Etablering av nye varmtvannsrør og sirkulasjon. Tilleggspakke 2 (inkl. tilleggspakke 1).  Luft til vann varmepumper knyttes opp i mot nye felles beredere.  Etablering av nye varmtvannsrør og sirkulasjon. Tiltak 2  Innvendig rehabilitering av samtlige avløpsrør for spillvann etter prinsippet strømpetrekking.  Utskifting av stigerør for kaldtvann. Tiltak 3  Innvendig rehabilitering av samtlige avløpsrør for spillvann etter prinsippet strømpetrekking. Dager uten dusj og toalett Gjennomføringen av de ulike tiltakene varierer i omfang og utstrekning. Alle tiltakene vil medføre perioder uten vann og uten tilgang på bad. I tiltak 1, vil det være svært omfattende arbeider og disse vil medføre mye støy og støv. I tillegg må man være forberedt på å leve helt uten vann og avløp en periode. Sluk, vann- og avløpsrør må skiftes samtidig i alle leiligheter som er tilknyttet samme rørstamme. Utskiftingen tar tid og leilighetene vil bli uten vann og avløp på kjøkken i ca. 5 dager. På badet vil det totalt ta ca. 5-6 uker fra utstyret demonteres til badet er komplett ferdig. Alt utstyr som demonteres vil bli remontert av håndverkerne. I byggeperioden vil det bli opprettet provisoriske dusjer og toaletter i kjellerne eller i egne brakker. Beboere som ikke kan benytte disse, vil eventuelt kunne få låne bærbare klosetter. Når det gjelder tiltak 2 vil man som beboer bli noe mindre berørt. Nye kaldtvannstammer kan oppføres utenfor badet, men dette er ikke videre prosjektert og noe usikkert. Både tiltak 2 og 3 innebærer strømpetrekking av avløpsrør. Innvendig rehabilitering betyr at beboer vil bli mindre berørt enn ved en tradisjonell rør og våtromsrehabilitering. Kostnader, lånebehov og konsekvenser for husleien. Oversikten nedenfor viser hva alle de 5 alternativene er forventet å koste, hva borettslaget må låne for å gjennomføre de enkelte prosjektene og hvor mye fellesutgiftene/husleien eventuelt må økes fra dagens nivå for at man skal kunne betjene lånet. Kostnadene kan synes høye, men det er valgt å legge seg i øvre sjikt ut fra det kjennskap man har til dagens marked. Det understrekes at reelle kostnader for prosjektet får man først etter at spesifikke tilbudspapirer er utarbeidet og tilbudspriser foreligger for borettslaget. Tiltak 1. grunnpakke og tilleggspakke 1 og 2 er beregnet ut fra 30 års nedbetalingstid på spesifikt lån med 4,5 % rente. Tiltak 1. Grunnpakke Totale kostnader: Kr. 98 679 125,- inkl. finansiering Lånebehov: Kr. 87 500 000,TILTAK 1. Grunnpakke ØKNING I % 30 % 27 % Kr. Tillegg Leie pr. 01.09.2012 01.01.2014 01.01.2016 1-roms kr 1 424 kr 1 851 kr 2 351 kr 927 2-roms kr 1 700 kr 2 210 kr 2 807 kr 1 107 3-roms kr 2 058 kr 2 675 kr 3 398 kr 1 340 4-roms kr 2 331 kr 3 030 kr 3 848 kr 1 517 Tilleggspakke 1 inkl. Grunnpakke Totale kostnader: Lånebehov: Kr. 114 252 500,- inkl. finansiering Kr. 101 800 000,- Tilleggspakke 1, inkl. Grunnpakke ØKNING I % Leie pr. 01.09.2012 1-roms kr 1 424 2-roms kr 1 700 3-roms kr 2 058 4-roms kr 2 331 35 % 01.01.2014 kr 1 922 kr 2 295 kr 2 778 kr 3 147 28 % 01.01.2016 kr 2 461 kr 2 938 kr 3 556 kr 4 028 Kr. Tillegg kr kr kr kr 1 037 1 238 1 498 1 697 Tilleggspakke 2 inkl. Grunnpakke Totale kostnader: Lånebehov: Kr. 116 770 250,- inkl. finansiering Kr. 116 770 250,- Tilleggspakke 2 inkl. Grunnpakke ØKNING I % Leie pr. 1-roms 2-roms 3-roms 4-roms 35 % kr kr kr kr 01.09.2012 1 424 1 700 2 058 2 331 29 % Kr. Tillegg 01.01.2014 kr 1 922 kr 2 295 kr 2 778 01.01.2016 kr 2 480 kr 2 961 kr 3 584 kr kr kr 1 056 1 261 1 526 kr kr kr 1 728 3 147 4 059 Tiltak 2 og 3 skiller seg vesentlig fra tiltak 1 og tilleggspakkene både i utførelse og omfang. Tiltak 2 og 3 er ikke til sammenligning opp i mot tiltak 1. Lån er beregnet ut fra 15 års nedbetalingstid på spesifikt lån med 4,5 % rente. Tiltak 2 Totale kostnader: Lånebehov: Kr. 52 112 000,- inkl. finansiering Kr. 43 200 000,- TILTAK 2 ØKNING I % Leie pr. 1-roms 2-roms 3-roms 4-roms kr kr kr kr Tiltak 3 Totale kostnader: Lånebehov: Kr. 27 029 250,- inkl. finansiering Kr. 19 500 000,- 01.09.2012 1 424 1 700 2 058 2 331 kr kr kr kr 22 % 01.07.2013 1 737 2 074 2 511 2 844 kr kr kr kr 24 % 01.01.2015 2 154 2 572 3 113 3 526 Kr. Tillegg kr kr kr kr 730 872 1 055 1 195 Nedenfor vises eksempler på endringer i felleskostnader for tiltak 3 med 15 års nedbetalingstid på lån. Økning i budsjetterte drifts- og kapitalutgifter vil kunne finansieres med en økning av månedlige felleskostnader som skissert i nedenstående tabell. TILTAK 3 ØKNING I % Leie pr. 1-roms 2-roms 3-roms 4-roms kr kr kr kr 01.09.2012 1 424 1 700 2 058 2 331 kr kr kr kr 20 % 01.07.2013 1 709 2 040 2 470 2 797 kr kr kr kr 5% 01.01.2015 1 794 2 142 2 593 2 937 Kr. Tillegg kr kr kr kr 370 442 535 606 Kostnadene inkluderer byggekostnad, prosjekt- og byggeledelse, prisstigning, finanskostnader, byggemeldingsgebyr, uforutsette forhold m.m. Eventuelle kostnader til byggherregaranti, forsikring, utvidet forvaltningsavtale og kopiering er også inkludert. Endringer i rentenivå og generell prisstigning vil kunne ha innvirkning på totalkostnaden. Veien videre Ved et vedtak om gjennomføring av et slikt prosjekt vil videre fremdrift ha følgende milepæler: Prosjektering av ønsket tiltak, anbudsutsendelse til aktuelle entreprenører, tilbudsinnlevering og evaluering av tilbudene, kontrahering av entreprenør, byggesøknad og byggestart. Eventuell byggestart kan normalt sett tidligst forventes å starte ca. ett år etter et formelt vedtak.