Scheel-utvalget og andre aktuelle temaer for
Eiendom, bygg og anlegg Januar 2015 Nyhetsbrev Skatt, MVA og forretningsjus — Scheel-utvalget og andre aktuelle temaer for eiendomsbransjen Kjære leser av nyhetsbrevet fra EYs bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg! Innhold 1. Scheel-utvalgets utredning – skatt 2 2. Scheel-utvalgets utredning – merverdiavgift 4 3. Endringer fra foreslått statsbudsjett for 2015 – merverdiavgift 6 4. Fersk høyesterettsdom Scheel-utvalget har også foreslått store endringer i merverdiavgiftssystemet, blant annet ved å øke merverdiavgiftssatsene. Videre ser vi nærmere på forlikt statsbudsjett hvor man på avgiftsområdet har gått tilbake på enkelte endringer som var foreslått av regjeringen. I henholdsvis punkt 2 og 3 gir vi vår oppfatning av hvilken betydning disse endringene vil kunne ha for eiendomsbransjen. Vi omtaler også en nylig avsagt høyesterettsdom som gjelder spørsmålet om det eksisterer en kapitalvare dersom det kun er påløpt kostnader til riving og prosjektering (punkt 4). I punkt 5 kommenterer vi en ny lagmannsrettsavgjørelse om meglers ansvar for formidling av opplysninger ved salg av eiendom. Avslutningsvis peker vi på et par viktige fritak for dokumentavgift som er særlig praktiske for eiendomsutviklere (punkt 6). om kapitalvarebegrepet og mulighet for å overdra justeringsrett for merverdiavgift 7 5. Meglers opplysningsplikt – erstatning for tilbakeholdt opplysning som kunne virket prisdempende i en budrunde 8 6. Eiendomsutvikling og dokumentavgift – fritakene du bør vite om Scheel-utvalget overleverte den 2. desember 2014 sin utredning (NOU 2014:13) med forslag til endringer i selskapsskatten. Mange hadde store forventninger til at det ville komme forslag som var positive for eiendomsbransjen. Flere av forslagene vil imidlertid ramme eiendomsbransjen hardt dersom disse blir vedtatt (punkt 1). 10 Scheel-utvalgets utredning – skatt Tekst: Bjørgun Jønsberg | [email protected] Morten Christophersen | [email protected] 1.1Innledning Scheel-utvalgets oppgave har vært å vurdere om den norske selskapsskatten er tilpasset den internasjonale utviklingen i retning av økt investering og eierskap på tvers av landegrenser, og utfordringene tilknyttet økt internasjonal skatteplanlegging og skattekonkurranse mellom landene. Utvalgets hovedanbefaling for å møte disse utfordringene er å redusere selskapsskattesatsen og innføre særskilte tiltak mot flytting av overskudd fra Norge til andre land. Vi viser til vårt Nyhetsbrev Skatt og Avgift av 9. desember 2014 for en nærmere omtale av forslagene. Ifølge utvalget er det særlig tre hovedutfordringer i dagens selskapsskatt: • Flytting av overskudd – høy skattesats gjør det lønnsomt å flytte inntekter ut av Norge • Flytting av aktivitet/investeringer – investor opplever lavere skatt ved å investere i utlandet • Forskjellsbehandling av gjeld og egenkapital – rentekostnader er i motsetning til egenkapitalkostnader fradragsberettiget Utvalget mener at en modell med likebehandling av gjeld og egenkapital vil medføre store utfordringer i integrasjonen med personbeskatningen. Utvalget foreslår i stedet å foreta innstramninger i rentebegrensningsreglene både med hensyn til hvilke lån som skal omfattes og en justering av fradragsrammen slik at denne ikke lenger skal korrigeres for skattemessige avskrivninger. Dette rammer eiendomsbransjen som generelt har høy grad av fremmedfinansiering og betydelige investeringer i avskrivbare driftsmidler. Utvalget legger vekt på at skattesystemet, sammen med øvrige rammebetingelser, skal kunne konkurrere om investeringer og virksomhet i et internasjonalt marked. På bakgrunn av utviklingen i den effektive skattesatsen i OECD-området og våre nærmeste naboland, foreslår utvalgets flertall at skattesatsen reduseres fra 27 % til 20 %. 1.2 Innstramninger i rentebegrensningsreglene Dagens rentebegrensningsregel ble innført med virkning fra inntektsåret 2014, og rammer eiendomsbransjen hardt. Regelen er en resultatbasert sjablongregel som begrenser fradrag for renter på lån til nærstående part. Fradrag for renter til nærstående part begrenses når samlede netto rentekostnader overstiger 2 Nyhetsbrev Eiendom, bygg og anlegg 30 % av selskapets skattemessige resultat før renter og avskrivninger (skattemessig EBITDA). Renter på lån til ekstern part vil i utgangspunktet være fullt ut fradragsberettiget. Imidlertid regnes visse lån til ekstern part som interne lån. Dette gjelder blant annet back-to-back lån og tilfeller hvor nærstående part har stilt sikkerhet for lånet. Regelen anvendes på selskapsnivå og kommer ikke til anvendelse hvis netto rentekostnader ikke overstiger 5 millioner kroner. Eiendomsselskaper har i stor grad tilpasset seg ved endring i finansieringsstrukturen. Utvalget foreslår å videreføre en resultatbasert sjablongregel for å begrense rentefradrag. Utvalgets flertall foreslår imidlertid en innstramning av regelen. Utvalget påpeker at når fradragsrammen baseres på EBITDA, vil selskaper med en høy avskrivningssats på driftsmidler få høyere fradragsramme enn selskaper med driftsmidler med lavere eller ingen avskrivning. For å unngå denne skjevheten foreslås det derfor å ta utgangspunkt i EBIT, det vil si resultat før skatt og rentekostnader. I forhold til dagens regler innebærer dette at skattemessige avskrivninger ikke skal tilbakeføres ved beregning av fradragsrammen. Dette slår naturlig nok negativt ut for eiendomsbransjen som har betydelig kapital investert i avskrivbare driftsmidler. En lavere fradragsramme vil i enkelte tilfeller bli kompensert ved at utvalget foreslår at rentefradraget skal fastsettes til 45 % av skattemessig (EBIT) mot dagens 30 % av EBITDA. Videre foreslår utvalget at regelen også skal omfatte renter betalt til uavhengige långivere (eksterne parter). Dette vil innebære en betydelig innskjerping i forhold til dagens regel, som bare rammer lån mellom nærstående parter. En slik endring vil ramme eiendomsbransjen særlig hardt, ettersom det da ikke lenger vil være mulig å tilpasse seg gjennom endret finansieringsstruktur. Samtidig foreslås det at dagens terskelbeløp på 5 millioner kroner reduseres til 1 million kroner, som medfører at langt flere vil bli rammet av rentebegrensningsreglene. 1.3Avskrivninger Utvalget foreslår å videreføre saldoavskrivningsreglene. Videre foreslår utvalget å redusere avskrivningssatsen i enkelte saldogrupper. Formålet er at satsene i større grad skal samsvare med forventet økonomisk verdifall for driftsmiddelet. Det er naturlig nok ulike oppfatninger om hvor treffende den begrunnelsen er for de foreslåtte endringene. For eiendomsbransjen er det spesielt disse endringene som er viktige: • Startavskrivninger for maskiner, inventar og andre driftsmidler i saldogruppe d med forhøyet avskrivningssats på 10 % i det første året avvikles • Hoteller, bevertningssteder, losjihus, mv. flyttes fra saldogruppe h med en avskrivningssats på 4 % til saldogruppe i (forretningsbygg) med en avskrivningssats på 2 % • Videre ber utvalget finansdepartementet vurdere om ordningen der anlegg med brukstid under 20 år kan avskrives med forhøyet sats på 10 %, skal utvides til 25 eller 30 år. 1.4 Skatt på formue og eiendom Utvalget går inn for å opprettholde formuesskatten. Dette begrunnes med at en reduksjon i selskapsskattesatsen vil være et mer målrettet tiltak for å stimulere til investeringer i Norge enn en reduksjon i formuesskatten. Videre er formuesskatten et viktig fordelingsinstrument i fravær av arveavgift og med lavere skatt på kapitalinntekter. Hovedproblemet med dagens formuesskatt er svært ulik verdsetting av eiendeler. Utvalget foreslår derfor følgende endringer: • Ligningsverdien av primærbolig, sekundærbolig og næringseiendom økes til 80 % av anslått markedsverdi. Det bør utredes om presisjonen i nåværende verdsettelsessystem kan forbedres. • Ligningsverdien av fritidseiendom dobles i påvente av et bedre verdsettingssystem. Det bør utredes hvorvidt det kan innføres et sjablongbasert verdsettelsessystem tilsvarende som for bolig og næringseiendom. • Alle øvrige eiendeler, herunder bankinnskudd, aksjer og gjeld, verdsettes til 80 %. • Bunnfradraget i formuesskattegrunnlaget økes til 2 130 000 kroner. Utvalgets forslag innebærer en omlegging av formuesskatten uten provenymessig effekt. Det er imidlertid stort press på å beskatte eiendom hardere, noe også utvalget legger opp til med å foreslå økt formuesverdi på fast eiendom og redusert verdi av gjeld. Før utvalgets rapport ble offentliggjort var det spekulert i hvorvidt det ville bli foreslått endringer i eiendomsskatten, herunder om utvalget ville foreslå en statlig eiendomsskatt. Dette lå ikke i utvalgets mandat og er således ikke foreslått i denne omgang. 1.5Oppsummering Vi kan nok vente oss redusert selskapsskatt i årene som kommer, og det har noen åpenbare tilpasningsmuligheter. Rehabiliteringsprosjekter som ligger nært i tid, kan med fordel igangsettes slik at man kan gjennomføre rehabiliteringene nå med dagens skattesats på 27 %. Det samme gjelder utførelse av vedlikehold i det slike kostnader som kjent kan fradragsføres direkte, hvor skatteeffekten av 27 % versus ned mot 20 % kan være betydelig. Ovennevnte gjør det også viktigere å oppnå en så høy andel vedlikehold som mulig i rehabiliteringsprosjekter. Scheel-utvalgets rapport vil bli sendt på høring over nyttår, og utvalget legger opp til at foreslåtte endringer tidligst vil få virkning fra 2016. Nyhetsbrev Eiendom, bygg og anlegg 3 Scheel-utvalgets utredning – merverdiavgift Tekst: Agnete Haugerud | [email protected] Axel Cooper | [email protected] 2.1Innledning Utvalget har foreslått sentrale og viktige endringer i avgiftsregelverket, og dersom disse endringene blir gjennomført vil dette ha betydning for eiendomsbransjen både direkte og indirekte. Forslagene er primært begrunnet ut i fra provenyhensyn, da utvalget ønsker å finansiere deler av de skattelettelser som foreslås gjennom økte merverdiavgiftsinntekter. Utvalget foreslår at det kun skal opereres med to avgiftssatser, 15 % og 25 %, på merverdiavgiftsområdet. På sikt er det ønskelig kun å operere med en felles merverdiavgiftssats som ifølge utvalgets beregninger vil kunne legges på rundt 23 % uten at provenyet blir redusert. I tillegg er det foreslått å innføre merverdiavgift for enkelte deler av finansbransjen. 4 Nyhetsbrev Eiendom, bygg og anlegg 2.2 Opphevelse av avgiftsfritak/nullsats Merverdiavgiftsloven kapittel 6 inneholder en rekke bestemmelser om avgiftsfritak/nullsats. Virksomheter med avgiftsfri omsetning har rett til fradrag for inngående avgift på anskaffelser, men har ingen plikt til å beregne utgående avgift på omsetningen. Utvalget foreslår å oppheve eksisterende bestemmelser om avgiftsfritak (nullsats) og istedet innføre merverdiavgift med en sats på 15 % på omsetning som i dag er fritatt. Endringen vil blant annet berøre omsetning av bøker og aviser, elbiler og overdragelse av virksomhet. En rekke avgiftsfritak er begrunnet i internasjonale hensyn. Dette gjelder blant annet eksport av varer og tjenester og internasjonal transport. Blant annet basert på provenyinndekningens størrelse, formoder vi at utvalget ikke har ment at forslaget om fjerning av avgiftsfritak skal gjelde disse formene for omsetning. Dersom avgiftsfritakene blir fjernet i tråd med utvalgets forslag, må det antas at priser og etterspørsel etter de aktuelle produktene vil bli påvirket, og en del virksomheter vil kunne få økonomiske problemer. Dette vil indirekte ha betydning for eiendomsbesittere som leier ut bygg og anlegg til aktører i de berørte bransjene. 2.3 Økning fra 8 % til 15 % avgiftssats I dagens merverdiavgiftssystem gjelder en merverdiavgiftssats på 8 % på omsetning av enkelte ytelser. Dette gjelder blant annet persontransport, hotellovernatting, kino, NRK-lisens, inngang til museer, fornøyelsesparker mv. Utvalget foreslår å øke merverdiavgiftssatsen for alle ytelser som i dag har lav sats til 15 %. Forslaget vil medføre en betydelig avgiftsskjerpelse i forhold til dagens system og vil blant annet gjøre konkurransevilkårene for en del aktører som allerede er utsatt for konkurranse fra utlandet dårligere. Forslaget vil kunne innebære at både tilbudet og forbruket av denne type tjenester/ytelser vil bli redusert i fremtiden. For eiendomsbransjen vil en økning av avgiftssats ha særlig stor betydning innenfor bransjer der eiendom er en sentral innsatsfaktor, slik som hoteller, camping, fritidseiendom for utleie, museer og fornøyelsesparker mv. 2.4 Merverdiavgift for deler av finanssektoren Etter merverdiavgiftsloven § 3-6 er omsetning av finansielle tjenester unntatt fra merverdiavgiftsplikt. Utvalget har vurdert deler av finansnæringen, og foreslår at det innføres merverdiavgift på gebyrbelagte tjenester, skadeforsikring, samt på margininntekter knyttet til utlån mv. Dersom endringene gjennomføres, vil aktører innen finansbransjen i langt større grad enn i dag omfattes av merverdiavgiftslovens virkeområde og ha fradragsrett for inngående avgift på anskaffelser. Med dagens regelverk er leietakere innen finansbransjen ofte ikke omfattet av utleiers frivillige registrering fordi slike leietakere ikke er registrert i Merverdiavgiftsregisteret og/eller i liten eller ingen grad benytter leieobjektet i avgiftspliktig virksomhet. Hvis utvalgets forslag blir gjennomført vil dette kunne medføre at tidligere avgiftsunntatte leietakere helt eller delvis vil kunne omfattes av utleiers frivillige registrering. For eiendomsbesittere som planlegger større investeringer i bygg og anlegg som skal leies ut til aktører i finansbransjen, blir det svært viktig å tilpasse seg optimalt innenfor rammen av gjeldende regelverk for å oppnå fradrag for en størst mulig del av merverdiavgiften på investeringene. Såfremt den aktuelle leietakeren overhodet er registrert i Merverdiavgiftsregisteret i dag, vil fradrag kunne oppnås for arealer som delvis skal benyttes i avgiftspliktig virksomhet, og omfanget av slike arealer kan ofte økes gjennom faktiske tilpasninger. Det er viktig å være klar over at det er nødvendig å tilpasse seg innenfor rammen av regelverket som gjelder på det tidspunktet investeringene foretas, da økt avgiftspliktig bruk av eiendom som følge av lovendring verken gir rett til tilbakegående avgiftsoppgjør eller justering av merverdiavgift som er påløpt forut for regelendringen. Fradrag i henhold til nye regler vil imidlertid kunne oppnås ved bruk av såkalt «complete contract» med entreprenør, som medfører at hele vederlaget for entreprisen skal avgiftsberegnes på fullføringstidspunktet, og at byggherren får fradrag etter de regler som gjelder på dette tidspunktet. Ved inngåelse av leiekontrakter med aktører innen finansbransjen vil det videre være viktig å regulere hvilke konsekvenser det skal ha for husleienivå mv. dersom det forut for eller i løpet av leieperioden blir innført regler som medfører økt avgiftsplikt for leietaker og (økt) adgang til frivillig registrering for utleier. Nyhetsbrev Eiendom, bygg og anlegg 5 Endringer fra foreslått statsbudsjett for 2015 – merverdiavgift Tekst: Agnete Haugerud | [email protected] Axel Cooper | [email protected] I statsbudsjettet for 2015 foreslo regjeringen å øke den alminnelige grensen for registrering i Merverdiavgiftsregisteret fra 50 000 til 150 000 kroner i avgiftspliktig omsetning. Denne økningen valgte man i forlikt statsbudsjett å gå bort i fra, og dermed vil dagens registreringsgrense bestå. For utleiere av bygg og anlegg vil nivået på registreringsgrensen ha betydning for hvilke leietakere som kan omfattes av frivillig registrering. En lav registreringsgrense innebærer at flere virksomheter med lav avgiftspliktig omsetning vil være registrert i Merverdiavgiftsregisteret, og dermed kan omfattes av utleiers frivillige registrering, slik at utleieren vil ha rett til fradrag for inngående avgift på kostnader knyttet til leieobjektet. En lav registreringsgrense innebærer også mindre risiko for at det vil gå lang tid før leietakere som starter ny virksomhet i et leieobjekt blir registrert. Dette reduserer risikoen for tap av fradrag på utleiers hånd som følge av leietakers manglende registrering. De øvrige endringene på avgiftsområdet som regjeringen foreslo har blitt stående gjennom budsjettforliket. Dette gjelder innføring av en momsnøytral ordning for staten, opphevelse av avgiftsunntaket for omsetning av forvaltningstjenester fra boligbyggelag til et tilknyttet borettslag, samt fjerning av kravet til særskilt søknad om tilbakegående avgiftsoppgjør. Vi viser i denne sammenheng til nyhetsbrevet fra EYs bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg fra oktober 2014 som nærmere omtalte disse forslagene. 6 Nyhetsbrev Eiendom, bygg og anlegg 4 Fersk høyesterettsdom om kapitalvarebegrepet og mulighet for å overdra justeringsrett for merverdiavgift Tekst: Agnete Haugerud | [email protected] Martin Rødland | [email protected] 4.1 Faktum i dommen Høyesterett avsa den 12. desember 2014 dom i sak vedrørende Mandal kommune mot Staten v/Skattedirektoratet. Saken gjaldt spørsmålet om hva som skal til for at det skal foreligge en kapitalvare i merverdiavgiftsloven § 9-1 annet ledd bokstav b sin forstand, noe som er en forutsetning for at justeringsrett for inngående merverdiavgift kan overdras ved overdragelse av fast eiendom. Utbygging av det nye kulturhuset i Mandal ble startet i det kommunalt eide selskapet Halse Eiendom AS. Den 1. desember 2009 overdro imidlertid selskapet utbyggingsprosjektet til Mandal kommune. Overdragelsen omfattet en eiendom der det på overdragelsestidspunktet var pådratt utviklings-/ prosjekteringskostnader og rivingskostnader der inngående merverdiavgift til sammen utgjorde ca. 5 millioner kroner. På det tidspunktet overdragelsen fant sted var selve byggingen av det som senere skulle bli Kulturhuset Buen ikke påbegynt, og det var heller ikke inngått noen entreprisekontrakt for oppføringen av nybygget. Halse Eiendom AS overførte deretter ved avtale av 30. desember 2009 sin merverdiavgiftposisjon til kommunen. Overføringen gjaldt inngående merverdiavgift på de kostnader eiendomsselskapet hadde hatt i kulturhusprosjektet; slik som kostnader til riving av eksisterende bygningsmasse, arkitekt, byggeledelse og andre konsulenttjenester. Avtalen tok utgangspunkt i at partene mente kommunen kunne kreve denne avgiften refundert. Kommunen fremmet prinsipalt krav om å få hele avgiftsbeløpet på ca. 5 millioner kroner kompensert for 6. periode i 2009, jf. lov om kompensasjon for merverdiavgift for kommuner, fylkeskommuner mv. § 3 og § 4. Da dette kravet ble avvist av Skatt sør, krevde kommunen i stedet å få oppjustere beløpet fra ferdigstillelse av bygget i 6. termin 2012 etter justeringsreglene, slik at det for det første justeringsåret 2012 ble krevd oppjustering med 1/10 av merverdiavgiften, eller ca. 500 000 kroner, mens ytterligere ca. 500 000 kroner skulle justeres i hvert av årene 2013 - 2021. Også dette ble avvist av Skatt sør. Avslaget ble begrunnet med at overdragelse av justeringsrett forutsetter at det foreligger en «kapitalvare», og at en kapitalvare først foreligger når det har vært utført fysiske byggearbeider der inngående merverdiavgift på kostnadene utgjorde minst 100 000 kroner. Skattekontoret mente med andre ord at kostnader til riving, prosjektering mv. ikke alene kan utgjøre en kapitalvare. Mandal kommune vant i tingretten frem med at det forelå en justeringsrett, og at justering derfor kunne kreves i perioden 2012 – 2021. Lagmannsretten kom til motsatt resultat. 4.2 Høyesteretts syn på saken Høyesterett var, med 4 mot 1 stemme, enige med staten i at det ikke eksisterer noen kapitalvare på det tidspunkt eiendommen ble overdratt fra Halse Eiendom AS til Mandal kommune, slik at kommunen ikke har rett til kompensasjon for den påløpte inngående merverdiavgiften etter justeringsreglene. Flertallet mente at rivingsarbeidene i denne konkrete saken ikke var nært nok knyttet opp mot nybyggingen og kom derfor til at det ikke forelå noen kapitalvare, selv om riving innebærer fysisk arbeid. Mindretallet kom til motsatt resultat, og mente at rivingsarbeidene måtte anses å ha etablert en kapitalvare, og at kommunen derfor hadde rett til justering (det var ikke omtvistet i saken at også prosjekteringskostnadene ville omfattes av justeringsretten dersom det først var etablert en kapitalvare). Samtlige dommere var enige om at prosjekteringskostnadene alene ikke var tilstrekkelig til å etablere noen kapitalvare. Begrunnelsen for flertallets konklusjon er en språklig forståelse av legaldefinisjonen av “kapitalvare”; “ny-, på eller ombygging”, der det legges avgjørende vekt på ordlyden og den språklige forståelsen av begrepet “bygging”. Verken flertallet eller mindretallet diskuterer hvorvidt resultatet i saken vil være et brudd på nøytralitetsprinsippet i merverdiavgiftssystemet, som følge av at merverdiavgift som burde vært kompensert som følge av at kulturhuset benyttes i kompensasjonsberettiget virksomhet her blir “innelåst”. Flertallet i Høyesterett åpner imidlertid for at rivingsarbeider kan tenkes å utgjøre en kapitalvare dersom disse er nært knyttet til den fremtidige byggingen av kapitalvaren. Dette følger blant annet av at Skattedirektoratet i sin anke til lagmannsretten uttalte at “etter statens syn kan rivingsarbeider etablere en kapitalvare, men det må i så fall være objektive holdepunkter for at rivningen har vært en del av et nybygg”. Denne uttalelsen har staten gått bort fra under Høyesteretts behandling av saken, men Høyesterett har likevel lagt til grunn at denne typen rivingskostnader vil kunne danne grunnlag for en kapitalvare. Vi antar at dette typisk vil kunne være tilfelle dersom rivingsarbeider utføres som ledd i samme entrepriseoppdrag/byggeprosjekt som nyoppføringen. Kommunen hadde som nevnt prinsipalt krevd å få hele merverdiavgiftsbeløpet på ca. 5 millioner kroner utbetalt allerede det år eiendommen ble overtatt. Både avgiftsforvaltningen og samtlige rettsinstanser (i Høyesterett ble forholdet bare Nyhetsbrev Eiendom, bygg og anlegg 7 kommentert av mindretallet) har avvist dette kravet, med den begrunnelse at regelverket bare åpner for overdragelse av en justeringsrett (det vil si rett til å kreve utbetaling av 1/10 av merverdiavgiften i 10 år fra og med fullføringsåret), mens det ikke finnes noen hjemmel for å overdra en rett til fradrag/tilbakegående avgiftsoppgjør for hele merverdiavgiftsbeløpet på en gang. 4.3 Betydning av dommen og tilpasninger til resultatet i denne Dommen innebærer at det er endelig avklart at prosjekteringskostnader eller “myk infrastruktur” alene ikke kan anses å etablere noen kapitalvare. Rivingskostnader kan imidlertid under visse omstendigheter tenkes å etablere en kapitalvare. Rettstilstanden etter denne avklaringen innebærer at det i større utbyggingsprosjekter blir svært viktig å få endelig selskapsstruktur på plass så tidlig som mulig, slik at det ikke blir nødvendig å overdra eiendom mellom ulike selskaper etter at det er pådratt betydelige kostnader til regulering, prosjektering mv. I så fall vil fradragsrett for merverdiavgift gå tapt, og det vil heller ikke være mulig å overdra noen justeringsrett. Dersom det først er pådratt betydelige kostnader til prosjektering mv. i ett selskap, vil det imidlertid være hensiktsmessig å beholde eiendommen i dette selskapet frem til det er etablert en kapitalvare gjennom fysiske byggearbeider der inngående avgift utgjør minst 100 000 kroner, slik at justeringsrett kan overdras når deler av eiendommen senere overdras til andre selskaper. 5 Meglers opplysningsplikt – erstatning for tilbakeholdt opplysning som kunne virket prisdempende i en budrunde Tekst: Ingrid Bakstad | [email protected] 5.1 Innledning Borgarting lagmannsrett avsa 31. oktober 2014 dom i en sak hvor en eiendomsmeglers forsikringsselskap var saksøkt som følge av meglers brudd på sin opplysningsplikt. Lagmannsretten fant at megler hadde opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved ikke å opplyse om at det i lengre tid hadde ligget en død person i et rom i boligen. Kjøper fikk medhold i kravet på erstatning. I dommen diskuteres meglers opplysnings- og undersøkelsesplikt i henhold til eiendomsmeglerloven § 6-3 om god meglerskikk og § 6-7 om meglers opplysningsplikt. 5.2 Faktum i saken Boligen som ble solgt var oppført i 1936 og innredet som et hybelhus med 14 boenheter. Boligen ble både i prospektet og i takstrapporten presentert som et oppussingsobjekt med betydelige oppgraderingsbehov. I takstrapporten stod det blant annet følgende: “Opprinnelig 2 - mannsbolig som i dag brukes til utleieformål. Boligen bærer sterkt preg av utleie både når det gjelder standard, slitasje og planløsning. En oppgradering av boligen til boligformål anses å være en kostbar prosess. Enkel standard på kjøkken og baderomsinnredning. Bygget anses av takstmann som et oppussingsobjekt.” Verken i salgsoppgaven, i verdi- og lånetaksten eller i selgerens egenerklæringsskjema var det opplyst at det før salget, over en lengre periode, hadde ligget en død person i ett av hybelrommene. Takstmannen hadde ikke fått tilgang til det aktuelle rommet da han var på befaring. Rommet var avstengt med polititape, og selger opplyste til takstmannen at en person var omkommet. Takstmannen omtalte dette slik i verdi- og lånetaksten: 8 “2 rom var låst og lot seg ikke besiktige. Takstkonklusjonen baserer seg på objektet slik det fremsto på befaringsdagen.” Markedsverdi for eiendommen ble i taksten satt til 4 900 000 kroner etter at det var gjort et fradrag for slit og elde på hele 2 500 000 kroner. Eiendomsmegleren som solgte hybelhuset ble først kjent med opplysningen om liket under visningen av huset, og mente selv at han opplyste de fremmøtte på visningen, mellom 50 og 60 stykker, om dette. Kjøper, samt de øvrige interessentene som deltok i budrunden, anførte imidlertid at de ikke var blitt gjort kjent med denne opplysningen, og at en slik opplysning ville ha virket inn på deres budgivning. Hybelhuset ble etter budrunde solgt for 6 000 000 kroner til Key Property AS, som kjøpte hybelhuset med tanke på videresalg og utleie. Etter at kjøper overtok boligen ble de via naboer kjent med historien om liket. Kjøper fikk dekket kostnader til sanering av rommet for å fjerne liklukten av eiendomsmeglers forsikringsselskap, men fremsatte i tillegg krav om erstatning for økonomisk tap de hadde lidt som følge av at opplysningen om liket ikke var gjort kjent for dem. Kjøper anførte at en slik opplysning ville ha virket prisdempende i en budrunde. 5.3 forhold, slik dommen er et eksempel på. Lagmannsrettens dom kan allikevel gjøre det vanskelig å trekke grensen for hvilke historiske hendelser som må meddeles kjøper i forbindelse med et eiendomssalg. Denne nedre grensen for hvilke hendelser mv. en selger eller megler er forpliktet til å opplyse en kjøper om vil det være opp til rettspraksis å ytterligere presisere. Videre tydeliggjør dommen meglers ansvar for hvordan opplysninger skal formidles og behovet for å forsikre seg om at alle interessenter får slike opplysninger, også dersom opplysningene dukker opp underveis i salgsprosessen. At megler forsøkte å nevne den historiske hendelsen for alle som var på visning var ikke tilstrekkelig til at meglers opplysningsplikt var oppfylt. Megler burde også forsikret seg om at opplysningen var kommet samtlige interessenter til kunnskap ved for eksempel å ha sendt ut en sms til alle som hadde skrevet seg opp på listen over interessenter, og særlig forsikret seg om at de som var med i budrunden var kjent med opplysningen. Lagmannsrettens vurdering av meglers opplysningsplikt og god meglerskikk, samt beregningen av økonomisk tap Lagmannsretten kom til at det var i strid med god meglerskikk å ikke sørge for at samtlige interessenter som var på visning, og ikke minst de som deltok i budrunden, var informert om historikken om liket som over lengre tid hadde ligget i det ene rommet i hybelhuset. Retten la til grunn at kjøper ikke hadde fått informasjon om liket, verken på visningen eller i etterkant, og konstaterte derfor at også meglers opplysningsplikt var brutt. Ved beregningen av kjøpers økonomiske tap ved ikke å få opplyst at det hadde ligget et lik i boligen, la lagmannsretten til grunn at meglers unnlatelse av å opplyse om den døde personen medførte at kjøpesummen ble høyere enn den ville ha blitt dersom megler hadde gitt korrekt informasjon. Retten la videre til grunn at opplysningen ville hatt en “følelsesmessig” betydning for markedets interesse for eiendommen, og dermed til slutt for kjøpesummen. Etter en konkret vurdering ble det økonomiske tapet, og kjøpers prisavslag, satt til 100 000 kroner. Eiendomsmeglerens forsikringsselskap hadde, som nevnt, i tillegg dekket kjøpers kostnader til sanering av rommet for å fjerne liklukten. 5.4 Dommens betydning for rettstilstanden En kjøper har etter avhendingslova § 3-7 krav på å få opplysninger om “omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få”. Tilsvarende bestemmelse følger av eiendomsmeglerloven § 6-7. Det er klart at omstendigheter som er omfattet av disse bestemmelsene også gjelder andre forhold enn rent byggtekniske 9 6 Eiendomsutvikling og dokumentavgift – fritakene du bør vite om anses som en del av fisjonen og dermed falle inn under fritaket. Det er avgjørende å kjenne til kartverkets praksis knyttet til disse situasjonene, både for å hensynta mulig økt risiko for dokumentavgift ved (videre) utvikling av prosjektet, og for å kunne føre en konstruktiv dialog med kartverket ved påberopelse av fritak. I forbindelse med statsbudsjettet for 2015 er det under vurdering å utvide fritaket ytterligere til å omfatte også andre typer omdanninger. 6.2.2 Førstegangs hjemmelsoverføring av nyoppført bygning og bygg under arbeid Tekst: Silje Anita Hallem | [email protected] 6.1 Avgiftspliktens omfang Ved tinglysing av hjemmelsoverføring til fast eiendom er utgangspunktet at det utløses en plikt til å betale dokumentavgift på 2,5 % av salgsverdien til eiendommen. Ved hjemmelsoverføring i forbindelse med større eiendomsutviklingsprosjekter, kan dokumentavgiftsbelastningen reduseres med betydelige beløp dersom aktørene innretter seg på hensiktsmessig måte. I Scheel-utvalgets innstilling til Stortinget er det foreslått at dokumentavgiften skal begrenses eller avvikles i sin helhet da denne ifølge utvalget negativt påvirker den samfunnsøkonomisk optimale utnyttelsen av eiendomsmarkedet. Om forslaget tas til følge er usikkert, og det er fortsatt viktig å ha kunnskap til regelverket og dets fritak for å kunne innrette seg på en god måte. 6.2 Fritak fra dokumentavgiftsplikten Toll- og avgiftsdirektoratets rundskriv om dokumentavgift (stortingsvedtaket) åpner for fritak for dokumentavgift i flere tilfeller. Kravet om fritak må påberopes på korrekt måte ved overføringen, og manglende kunnskap om regelverket og de viktige fritakene kan medføre en unødvendig høy dokumentavgiftsbelastning. I det videre vil to av de mest praktiske fritakene gjennomgås. 6.2.1 Fritak for dokumentavgift ved hjemmelsoverføring som ledd i fusjon, fisjon og selskapsrettslig omdanning Overføring av fast eiendom i forbindelse med fusjoner, fisjoner og selskapsrettslige omdanninger kan være gjenstand for avgiftsfritak. Forutsetningen er at omdanningen skjer i henhold til lovregler som bygger på selskapsrettslige kontinuitetsbetraktninger, herunder at det må skje en selskapsrettslig videreføring av virksomheten. Fisjonsfritaket er ofte benyttet for å allokere eiendom i en fornuftig selskapsstruktur. Slike fisjoner gjennomføres gjerne på et tidlig stadium i eiendomsprosjektene, og den etterfølgende prosjektutviklingen og tilhørende tidsperspektiv kan typisk være en utfordring med hensyn til å påberope fisjonsfritaket. Vi erfarer at grunnet fradelings-prosesser mv. kan det gå betydelig med tid fra gjennomført fisjon til faktisk overføring av hjemmel til fisjonert selskap. Samtidig er det ikke uvanlig at det skjer endringer i prosjektet og allokeringen av eiendom i tiden fra gjennomført fisjon til “opprydding” i hjemmelsforhold. I slike tilfeller vil det kunne oppstå spørsmål om den senere overføringen av hjemmel, helt eller delvis i tråd med den opprinnelige fisjonsplanen, kan 10 Nyhetsbrev Eiendom, bygg og anlegg Stortingsvedtaket § 3 åpner for at det ved førstegangsoverføring av et nyoppført bygg som ikke er tatt i bruk, samt ved overføring av bygg under arbeid, bare skal betales dokumentavgift av salgsverdien av tomta og ikke av bygningen. Hva gjelder bygg som er under arbeid, er det ingen begrensninger på antall overføringer og anvendelse av fritaket. Når bygningen derimot er ferdig oppført og midlertidig brukstillatelse/ferdigattest er utstedt, begrenses fritaket til kun å gjelde den første overføringen av hjemmel til eiendommen. Etter praksis kan fritaket benyttes også der den nyoppførte bygningen er tatt i bruk før førstegangsoverføringen, men dog med en tidsbegrensning for bruken på 3 år. Det er imidlertid et absolutt vilkår at det ikke foreligger noen mellomliggende transaksjon, som for eksempel salg eller leieforhold, fra tidspunktet hvor bygningen ble tatt i bruk og til det tidspunkt grunnbokshjemmelen overføres for første gang. Hva gjelder førstegangsoverføring av nyoppført bygning, er det uten betydning om bygningen er oppført på en tidligere bebygget tomt eller ikke. Det avgjørende er at bygningen i sin helhet er nyoppført, hvilket innebærer at fritaket avskjærer enhver benyttelse/inkorporering av tidligere bygninger i form av ombygging, tilbygg eller påbygg. Fra praksis er vi imidlertid kjent med at unntak fra dette utgangspunktet kan tenkes knyttet til tilliggende anleggseiendommer. En anleggseiendom muliggjør eiendomsgrenser over og under bakkeplan, slik at det for eksempel kan etableres tilstander der en underjordisk parkeringskjeller med et overliggende boligbygg utgjør to forskjellige gårds- og bruksnumre. 6.3Oppsummering Stortingsvedtaket beskriver nærmere de ulike fritakene, men ordlyden er knapp og det er begrenset med veiledning for vurderingsmomentene knyttet til forståelsen av fritakene. Det vil i stor grad være opp til kartverket å avgjøre i hvert enkelt tilfelle om fritakene skal få anvendelse. Dersom man er uenig i kartverkets avgjørelse kan man be om en ny vurdering der kartverket enten vil opprettholde eller endre den opprinnelige dokumentavgifts beregningen. Opprettholder kartverket vedtaket, sendes klagen til Toll- og avgiftsdirektoratet for behandling. Neste ankeinstans vil være Borgarting lagmannsrett. Advokatene i EY har bred kompetanse innen dokumentavgift, samt løpende erfaring med kartverkets praksis, og bistår hyppig forskjellige aktører med hensiktsmessig og korrekt håndtering av dokumentavgiftsproblemstillinger. Har du tenkt på alt? Vi kan hjelpe deg til en vellykket eiendomstransaksjon! Bransjegruppen Eiendom, bygg og anlegg – Transaksjonsrådgivning Kontakt våre partnere: Law Finansiell Skatt Avgift Aslak Støen | Advokat T: 930 60 744 [email protected] Henning Raa | Advokat T: 917 86 479 [email protected] Paul Larsen | Statsautorisert revisor T: 917 97 625 [email protected] Agnete Haugerud | Advokat T: 982 06 318 [email protected] Nyhetsbrev Eiendom, bygg og anlegg 11 EY | Assurance | Tax | Transactions | Advisory MVA-justeringsreglene for utleiebygg – vi har verktøyet EY kan tilby ”VAP” (Vat Adjustment Program) – et prisgunstig Excelbasert verktøy som håndterer justeringsreglene på en enkel og oversiktlig måte. Verktøyet beregner årlige justeringsbeløp for den enkelte eiendom, og gir den dokumentasjon loven krever. VAP har gjennom mange år vært benyttet av større eiendomsselskaper i Sverige, og den norske versjonen benyttes av en rekke større og mindre norske eiendomsselskaper. EYs ”justeringspakke” inneholder: • Excelbasert justeringsverktøy Om EY EY er en ledende global aktør innen revisjon, skatt, avgift, forretningsjus, transaksjoner og rådgivning. Med 190 000 ansatte i 150 land bidrar vi gjennom våre tjenester og vår kunnskap til å bygge tillit og skape bærekraftig vekst. Hver dag sørger vi for at privat og offentlig virksomhet og arbeidsliv fungerer bedre – for våre ansatte, våre kunder og samfunnet vi opererer i. www.ey.no Navnet EY kan representere den globale organisasjonen eller et eller flere av medlemsfirmaene i Ernst & Young Global Limited, som hver er atskilte juridiske enheter. Ernst & Young Global Limited, et britisk selskap med begrenset ansvar, yter ingen tjenester til kunder. www.ey.com • Brukermanual • Opplæring i regelverket og bruk av verktøyet Ønsker du mer informasjon, eller en presentasjon av VAP for din bedrift? Kontakt Randi Kvalsnes på tlf. 24 00 21 42, eller e-post: [email protected] Om EY LAW EY Law tilbyr et bredt spekter av forretningsjuridiske tjenester innenfor bl.a. kontraktsrett, selskapsrett, transaksjoner, fast eiendom, arbeidsrett, offentlige anskaffelser, forvaltningsrett og petroleumsrett. Vi samarbeider med våre kollegaer i EY Tax, Assurance, Transactions og Advisory for å gi råd som treffer våre klienters bredere forretningsmål. Denne tverrfaglige tilnærmingen og det brede kompetansegrunnlaget gjør oss i stand til å dekke næringslivets behov for en helhetlig, integrert og effektiv juridisk bistand. EY Law er en del av et sterkt internasjonalt miljø. Vårt juridiske nettverk omfatter mer enn 800 advokater ved over 70 kontorer over hele Europa. Forfatterne av dette nyhetsbrevet: Agnete Haugerud For flere opplysninger om våre tjenester, besøk våre nettsider: www.ey.no/law Martin Rødland Tax & Law – Avgift T: 24 00 25 18 [email protected] Tax & Law – Avgift T: 38 14 62 20 [email protected] Bjørgun Jønsberg Ingrid Bakstad Tax & Law – Selskapsbeskatning T: 24 00 21 68 [email protected] Tax & Law – Forretningsjus T: 35 56 42 00 [email protected] Morten Christophersen Silje Anita Hallem Tax & Law – Selskapsbeskatning T: 24 00 26 26 [email protected] Axel Cooper Tax & Law – Avgift T: 24 00 20 85 [email protected] Tax & Law – Forretningsjus T: 55 21 30 00 [email protected] Utgis av: Ansv. utgiver: Redaktør: Telefon: E-mail: EY Agnete Haugerud Aslak Støen 24 00 24 00 [email protected] © 2015 Ernst & Young AS. All Rights Reserved. Dette dokumentet er kun ment å gi et overblikk over de aktuelle temaene. Innholdet kan ikke regnes som noen form for erstatning for grundig forarbeid og individuelle råd. Ernst & Young AS tar ikke ansvar for tap relatert til bruk av dette dokumentet.
© Copyright 2024