1. No category

Østerli Boligselskap AS
Info møte 8.4.2015 - Rør og våtrom
Agenda
1. Presentasjon av OBOS Prosjekt AS
2. Historikk
3. Innvendig reparasjon av avløp
4. Sanitæranlegg rør og våtrom
5. Forsikring
6. Tilstand røranlegg og våtrom
7. Lover, forskrifter og normer
8. Konklusjon
9. Tiltak, kostnadsoverslag og fremdrift
10.Spørsmål
1. OBOS Prosjekt AS
Den foretrukne totalleverandør av prosjektadministrasjon
Hvem er vi:
• Leverer prosjektadministrasjon
• Tverrfaglig: nybygg, rehab bygg, vvs,
elektro, energi og utomhus
• Rådgivende tjenester
• Byggherrens representant i byggesaken
• Heleid datterselskap av OBOS
Hva gjør vi?
• Sikre riktig beslutningsgrunnlag
• Ivaretakelse av off. tilskudds og
låneordninger
• Overholde lover og forskrifter (ansvar)
• Prosjektstyring (økonomi – kvalitet)
• Anbud, kontrakter, garantier, forsikringer
2.Historikk
Østerli - Byggeår 1953
 2007 Vedlikeholdsplan
 2010 Tilstandsvurdering
 2012 Generalforsamling for aksjonærene
 2014 Prisforespørsel innv. rep. av avløp
 2014 Total vurdering av sanitæranlegget høst
 2015 Kostnadsoverslag/ likviditetsanalyse
2015 Presentasjon av tilstandsrapport med
forslag til tiltak og kostnadsberegning.
3. Innvendig reparasjon av
avløpsrør
3. Sluk
3. Rapport fra Sverige
Reliningsrapport 2011, KTH Byggvetenskap
• Relining kan være vanskelig å utføre om man ikke får
løsnet korrosjonsprodukter.
• Relining kan mislykkes hvis belegg påføres for tynt.
Undersøkelser fra Sverige viste at de fleste prøver
fantes det områder, hvor belegget var tynnere enn
hva spesifiseringen tilsa.
• Relining kan mislykkes når den utføres på rør som er
hardt angrepet av korrosjon.
3. Konsekvenser ved innvendig
reparasjon av avløpsrør?
• Forlengelse av levetiden
• Midlertidig stans av pågående lekkasjer fra
avløp
• Mindre bygningsmessige inngrep
• Kan monteres punktvis og lokalt
• Ofte godt egnet i bunnledninger
3. Konsekvenser ved innvendig
reparasjon av avløpsrør?
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Usikker levetid på reparasjonen av avløp
Usikkerhet ved tilknytninger mot reparert rør
Bortledningsevne kan bli svakere
Hensyn til rens, mekanisk, børster
Svanker/ motfall vil ikke kunne rettes opp
Fortsatt utette bad
Totale kostnader for evt. tilvalg bad vil være høyere
Vannrør byttes ikke
Avvik fra org. kan forekomme – kompliserende
Rehabilitering av bad vil pågå i mange år fremover
3. Resultat innhenting av pris –
Innvendig reparasjon avløp
Tilbyder
Totalsum, inkl. mva.
Eks. bunn- og
uttrekksledninger
Anleggsbudsjett inkl.
bunn- og
uttrekksledninger
Tilbyder 1
Ca. kr 5,2 mill
Ca. kr 9,5 mill
Tilbyder 2
Ca. kr 7,0 mill
Ca. kr 9,0 mill
Tilbyder 3
Ca. kr 7,8 mill
Ikke aktuell
Sum fordelt på antall
leil.
Ca. 35 000,-
Ca. kr 65 000,-
4. Sanitæranlegg rør og våtrom
Avløp av type støpejern – ca. 60 år
•
•
•
•
•
Stammer og sideledninger
Bunnledninger
Uttrekksledninger
Opprinnelige sluk uten klemring for membran
Noe lokal utskifting
Avløp støpejern
4. Sanitæranlegg rør og våtrom
Vannrør av type kobber – ca. 60 år
•
•
•
•
Vanninnlegg – hovedtilførsel fra kom.nett
Kjellerstrekk – vannrør i kjeller
Stigeledninger / fordelingsledninger
Koblingsledninger til sanitærutstyr
5. Forsikring
Skadedato
Skadeårsak
Kommentar skadeårsak
07.12.2014
Vann
Utett våtrom
10.02.2014
Vann
Radiator
13.08.2013
Vann
Utett våtrom
16.04.2012
Vann
Utett våtrom
012
Vann
Utett våtrom
27.09.2011
Vann
Utett våtrom
14.01.2011
Vann
Brudd på stigeledning kladtvann
15.06.2010
Vann
Tett avløp fra vask
22.08.2009
Vann
Lekkasje varmtvannsrør i vegg på bad
20.07.2009
Vann
Lekkasje fra kjøleskap
16.05.2009
Vann
Utett våtrom
06.01.2009
Vann
Utett våtrom
17.01.2008
Vann
Innsig av vann gjennom grunnmur
07.01.2008
Vann
Sprukket rør mellom 1 og 2 etg.
04.10.2007
Vann
Brudd på utvendig rør - varme
29.05.2007
Vann
Rørbrudd i vegg eller utett våtrom
08.12.2006
Vann
Brudd på varmtvannsrør i kjeller
30.08.2006
Vann
Radiator
11.06.2006
Vann
Lekkasje oppvm. Eller avløpsrør i
benken
28.02.2006
Vann
Lekkasje radiator
6.Tilstand - røranlegg
ALDRING AV AVLØPSRØR
Hull rustvorter
Støpejern
Rust
Porøs
grafitt
Hull med vanngjennomtrengning og ruststriper
på røroverflaten
Hull med vannblemmer
under malingen
6.Tilstand - røranlegg
6.Tilstand - røranlegg
6.Tilstand - røranlegg
Sluk
6.Tilstand - røranlegg
Vannrør kobber.
6.Rørprøver
Kaldtvann før puss
Kaldtvann etter puss
6.Rørprøver
Varmtvann før puss
Varmtvann etter puss
6.Inspeksjon av bunnledning
• Kjøkkenavløp inneholdt mye fettrester
• Hovedstrekk bunnledning inneholdt mye fett.
• Det er avdekket svanker og deformasjon på
uttrekksledning.
• Rørene inneholder relativt mye korrosjon og
sedimenteringer.
• Boligselskapet bør ikke vente for lenge med
enn utskifting/ rehabilitering av bunn- og
uttrekk. Da det kan føre til komplikasjoner og
en fordyrelse av prosjektet.
6.Inspeksjon av bunnledning
6. Levetider rør og sluk
Kaldtvannsledninger eldre enn 50 år bør vurderes skiftet,
dersom de ligger slik at lekkasjer vil føre til vannskade.
Varmtvannsledninger eldre enn 30 år bør vurderes skiftet,
dersom de ligger slik at lekkasjer vil føre til vannskade.
Er det skader på vannledninger der det tidligere har vært
korrosjonsskader på installasjonen, skal ledningene
skiftes.
Avløpsledninger og sluk eldre enn 40 år bør normalt alltid
skiftes. Sluk som ikke har standard klemring, og som ikke
kan påsettes godkjent forhøyningsring eller annen
godkjent forbindelse til membranen, skal skiftes.
6.Tilstand =
• Avløpsrør er i svak forfatning
• Tilsvarende for undersøkte
bunnledninger
• Vannrør innehar tydelige slitasjeskader
• Bad er i varierende stand
• Opprinnelige sluk bør absolutt skiftes
7.Lover, forskrifter og normer
• Plan og bygningsloven (PBL)
• Byggeteknisk forskrift m. veileder (TEK 10)
• Tekniske bestemmelser , Norsk standard
(standard abonnementsvilkår for vann og avløp)
• BVN (bygge bransjens våtromsnorm)
7.Lover, regler og forskrifter TEK 10
Generelle krav til innvendige vann- og
avløpsinstallasjoner
”Skal prosjekteres og utføres slik at god
hygiene og helse blir ivaretatt, at
vannkvaliteten ikke forringes og slik at
avløpsvann bortledes i takt med tilført
vannmengde.”
7.Lover, regler og forskrifter TEK 10
Våtrom og rom med vanninstallasjoner
” Våtrom skal prosjekteres og utføres slik
at det ikke oppstår skade på
konstruksjoner og materialer på grunn av
vannsøl, lekkasjevann og kondens ”
7. Rør gjennom dekke
8. Konklusjon
”Tilstanden på vann- og avløpsrør i Østerli
er slik at boligselskapet bør starte
rehabilitering av sitt røranlegg og
tilhørende nødvendige tiltak på badene”
9. Tiltak - Grunnpakke
BYGNINGSDEL
Gulv på baderom
Vegger på baderom
Tak på baderom
Sanitæranlegg på baderom
GRUNNPAKKE
Fliser, påstøp, og membran (påstøp for å skjule varmekabler og avløpsrør fra servant/ badekar
etc.)
Fliser og membran.
Nedsenket himling / innkassing av avløpsrør fra sluk etc. med stenderverk og gips som males
hvit.
Alt eksisterende utstyr og innredning de - og remonteres unntatt klosett som leveres nytt.
Vegghengt toalett og innebygget cisterne.
Vannrør
Alle rør skiftes ut. Nye stoppekraner på k.v og v.v. i leilighet. Nye synlige rør på bad legges i
forkrommet utførelse. Skjulte vannrør utføres som rør i rør system. Kjellerstrekk med tilhørende
oppleggskraner skiftes ut.
Avløpsrør
Alle rør opplegg og sluk skiftes ut. Det legges opp til at hovedsluk flyttes noe fra opprinnelig
plassering, hovedsluk ønskes primært etablert i dusj. Stammer føres fortrinnsvis opp i ett av
badets hjørner. Avløp knyttes til eksisterende lufting og skiftes ned til kjellergulv.
Oppvarming på baderom
El.anlegg på bad
Det monteres elektrisk gulvvarme.
Omtrekking av elektrisk anlegg på bad. Alt elektrisk utstyr som tilfredsstiller dagens krav de- og
remonteres. Omlegging av 15 A kurs fra undersentral til badet med jordfeilbryter og dobbelt
stikk plassert ved opplegg til vaskemaskin.
Kjøkken
Vann og avløpsrør til kjøkkenbenk skiftes ut. Alle vannlåser i kjøkkenbenker som ikke er i nyere
plastutgave skiftes. Det etableres magnetventil og føler for lekkasjesikring på kjøkken for å sikre
eventuelle fremtidige vannlekkasjer.
Ventilasjon
Rens ett stykke inn i avtrekkskanalen i leilighetene. Nye avtrekksventiler monteres i nedsenket
himling eller i vegg.
9. Tiltak - Tilleggspakke 1
(inkl. grunnpakken)
• Nye dører til baderom
• Nye blandebatterier: kjøkken, servanter
og dusj/ badekarbatteri
• Dusjvegger, type innskyvbare
• Ny baderomsinnredning: Servant med
underskap, overskap med speil og
belysning
9. Tiltak - Tilleggspakke 2
(inkl. grunnpakken)
• Innvendig reparasjon av bunn og
uttrekksledninger.
9. Kostnadsoverslag
• Entreprisekostnad inkl. mva.
• Prosjektadministrasjon i byggeperioden
• Byggemeldingsgebyr til Plan- og
bygningsetaten.
• Byggherreadministrasjon (byggekomité).
• Renter på lån i gjennomføringsperioden.
• Prisstigning frem til overlevering
• Uforutsette kostnader.
9. Kostnadsoverslag
Resultat av kostnadsberegning kan
sammenfattes slik:
Oppsummering S -1214 ØSTERLI BOLIGSELSKAP AS
Grunnpakke
Løpetid nytt lån
Tillegg 1
30 år
Tillegg 2
30 år
30 år
Prosjektkostnad
Kr 27 920 000
Kr 32 909 000
Kr 33 419 000
Finanskostnader
Kr
Kr
Kr
Total prosjektkostnad
Kr 28 385 067
Kr 33 490 600
Kr 34 181 667
Estimert kostnad pr. leilighet
Kr
Kr
Kr
Estimert låneopptak
Kr 20 800 000
Økning i felleskostnader pr. 01.07.15
Økning i felleskost. 3% - inflasjonsjustering
465 067
193 096
581 600
227 827
Kr 25 500 000
762 667
232 528
Kr 25 400 000
18%
23%
23%
01.01.2019
01.01.2019
01.01.2019
9. Kostnadsoverslag
• Grunnpakke
ØKNING I %
Leie pr.
1-roms gj.sn
2-roms gj.sn
3-roms gj.sn
01.01.15
1.058
2.684
3.405
18%
2.halvår 2015
1.248
3.167
4.018
3%
1.halvår 2019
1.286
3.262
4.138
Kr. tillegg
228
578
733
9. Kostnadsoverslag
• Tilleggspakke 1
ØKNING I %
Leie pr.
1-roms gj.sn
2-roms gj.sn
3-roms gj.sn
01.01.15
1.058
2.684
3.405
23%
2.halvår 2015
1.301
3.301
4.188
3%
1.halvår 2019
1.340
3.400
4.314
Kr. tillegg
282
716
909
9. Kostnadsoverslag
• Tilleggspakke 2
ØKNING I %
Leie pr.
1-roms gj.sn
2-roms gj.sn
3-roms gj.sn
01.01.15
1.058
2.684
3.405
23%
2.halvår 2015
1.301
3.301
4.188
3%
1.halvår 2019
1.340
3.400
4.314
Kr. tillegg
282
716
909
Sparebad
Aksjonærer som allerede har foretatt
rehabilitering/oppussing av bad?
• Bad forsøkes spart hvis kvalitet/garanti (5 år)
etter dagens krav, må dokumenteres.
• Kriterier: Standarder og funksjoner skal være
hele og i orden.
• Eventuell besparelse tilfaller aksjonær.
• Ønske om sparebad vurderes på førbefaring.
Tilbakeføring av standard
• Det skilles mellom estetikk og funksjon.
• Tilbakeføring kan gis ved høyere standard enn
det prosjektet legger opp til.
• Typisk tilbakeføring kan være:
Utvidelser av bad, flisformat, funksjoner som
ikke kan remonteres.
• All tilbakeføringer belastes boligselskapet opptil
ett maks beløp pr. andel.
9. Mulig fremdrift
GF
29.04.2015
Beskrivelse, tilbudsdokumenter
3. kvartal 2015
Tilbudsutsendelse
3. kvartal 2015
Anbudsinnlevering
4. kvartal 2015
Kontrahering
4. Kvartal 2015
anbudsvurdering, oppklarende møter,
kontraktsforhandlinger
Oppstart, informasjon befaringer 1. kvartal 2016
Ferdigstillelse
4. kvartal 2016
9. Gjennomføringsfasen
•
•
•
•
•
•
•
•
Etablere rigg, opprette toalettprovisorier
Oppstartsmøte med beboere
Førbefaring i alle leiligheter
Stikkprøvekontroll av produksjonen.
Kontrollbefaring etter utført arbeide i leil.
Byggemøter
Kontrollbefaring
Overtakelse, garantitid
9. Rollefordeling
• Boligselskapet ved styret/valgt
byggekomité er byggherre.
• Prosjekt og byggeleder engasjert av
boligselskapet.
• Totalentreprenør med ansvar for
gjennomføringen.
Spørsmål
?