Saksframlegg - Fjell kommune

Arkiv:
Saksmappe:
Sakshandsamar:
Dato:
504
2012/794 -643/2015
Linn Cecilie Martinson
12.01.2015
SAKSDOKUMENT
Utvalsaksnr
11/15
Utval
Komité for plan og utvikling
Møtedato
20.01.2015
8/15
Kommunestyret
19.02.2015
Detaljreguleringsplan for Pollhaugen bustadområde, gnr 36/1 og
36/2 mfl. - Foldnes. Slutthandsaming. Tiltakshavar: Lars Paul
Foldnes, Jan Terje Fjell og Arve Sletten.
Samandrag av saka:
Rambøll Norge AS har på vegne av tiltakshavarane Lars Paul Foldnes, Arve Sletten og
Jan Terje Fjell utarbeidd framlegg til detaljreguleringsplan for Pollhaugen
bustadområde, gnr/bnr 36/1 og 36/2 m. fl. på Foldnes.
Formålet med planen er å leggja til rette for konsentrert bustadutbygging, fortetting av
eksisterande bustadmiljø og utbetring av Foldnesvegen. Til saman legg planen til rette
for etablering av 79 nye bustadeiningar. Planområdet er om lag 55 dekar og ligg på
austsida av Fv 209, like nord for Austre Skiftedalsveg.
I kommunedelplan for Straume 2005-2018 (KDP) er området avsett til framtidig
tettbygd byggeområde for bustader med krav om heilskapleg reguleringsplan. I tillegg
er det i kommunedelplanen regulert inn trasé for gangveg gjennom planområdet og ut
til friluftsområdet i aust, og regulert inn gangveg for Straumemila langs med Fv 209.
Planframlegget er i samsvar med overordna plan.
Planen låg ute til offentleg ettersyn i tida 23.08- 04.10.2014. Det kom inn fire merknader
til høyringsframlegget, to frå private og to frå offentlege instansar. Med bakgrunn i
merknadene vert det føreslege mindre endringar i planframlegget som i hovudsak gjeld
vegtekniske tilhøve.
Rådmannen tilrår at planen vert godkjend, med dei endringane som kjem fram av
saksutgreiinga. Endringane ligg etter rådmannen si vurdering innanfor ramma av
endringar som kan gjerast utan nytt offentleg ettersyn.
Innstilling:
Komité for plan og utvikling tilrår:
I medhald av § 12-12 i plan- og bygningslova godkjenner kommunestyret
detaljreguleringsplan for Pollhaugen bustadområde, gnr 36/1 og 36/2 mfl.– Foldnes, med
plankart datert 05.12.2014, føresegner datert 08.01.2015 og planskildring datert 30.06.2014,
med dei endringane som går fram av saksutgreiinga.
Straume, den 12.01.2015
Steinar Nesse
Rådmann
Berit Karin Rystad
Plan- og utbyggingssjef
Handsama i Komité for plan og utvikling - 20.01.2015:
Arealplanleggjar Linn Cecillie Martinson orienterte om planen
Innstillinga vart samrøystes vedteken.
Tilråding i Komité for plan og utvikling - 20.01.2015:
Komité for plan og utvikling tilrår:
I medhald av § 12-12 i plan- og bygningslova godkjenner kommunestyret
detaljreguleringsplan for Pollhaugen bustadområde, gnr 36/1 og 36/2 mfl.– Foldnes, med
plankart datert 05.12.2014, føresegner datert 08.01.2015 og planskildring datert 30.06.2014,
med dei endringane som går fram av saksutgreiinga.
Handsama i Kommunestyret - 19.02.2015:
Ronny Ekren bad kommunestyret vurdere hans gildskap med bakgrunn i at kona hans har
levert inn merknad til planen. Kommunestyret vurderte han som ugild og han gjekk frå møtet.
Tilråding gjort i komite for plan og utbygging vart samrøystes vedteke.
Vedtak i Kommunestyret - 19.02.2015:
I medhald av § 12-12 i plan- og bygningslova godkjenner kommunestyret
detaljreguleringsplan for Pollhaugen bustadområde, gnr 36/1 og 36/2 mfl.– Foldnes, med
plankart datert 05.12.2014, føresegner datert 08.01.2015 og planskildring datert 30.06.2014,
med dei endringane som går fram av saksutgreiinga.
Dokument vedlagt saka:





Plankart datert 05.12.2014
Føresegner datert 08.01.2015
Planskildring datert 30.06.2014
Illustrasjonsplan datert 27.06.2014
Merknader
Saksopplysningar:
Rambøll Norge AS har på vegne av tiltakshavarane Lars Paul Foldnes, Jan Terje Fjell og
Arve Sletten utarbeidd framlegg til detaljreguleringsplan for Pollhaugen bustadområde , gnr
36/1 og 36/2 mfl.– Foldnes. Formålet med planarbeidet er å leggja til rette for konsentrert
bustadutbygging og fortetting av eksisterande bustadområde.
Planstatus:
I kommunedelplanen for Straume (KDP Straume) er området aust for Fv 209 avsett til
framtidig byggeområde for bustader med krav om heilskapleg reguleringsplan. I tillegg er det
i kommunedelplanen regulert inn trasé for gangveg tvers gjennom planområdet og ut til
friluftsområdet i aust, og regulert inn gangveg for Straumemila langs med Fv 209. Det er
vedteke oppstart av detaljreguleringsplan mellom Rv 555 Arefjord og Grunnavågen/Foldnes.
Lengst nord vert reguleringsplanen for Pollhaugen råka av planarbeidet for vegtraseen, men
det er ikkje planlagd bustader i dette området.
Planområdet:
Planområdet er om lag 55 dekar stort og ligg aust for fylkesveg 209 på Foldnes på Litle
Sotra, om lag 1 km frå Straume. Hovudtilkomsten er via Austre Skiftedalsvegen,
tilkomstvegen til Foldnes Kyrkje. Det er i dag nokre eksisterande bustader i sør. Aust for
planområdet ligg eit mykje brukt turområde, og det er tilrettelagd ny turveg frå Foldnes
kyrkje fram til Hjelteryggen.
Vegbreidda på fylkesveg 209 er varierande og enkelte stader veldig smal. Det er gode
bussforbindingar langs fylkesvegen og det ligg eit busstopp i kvar retning langs med
planområdet. Det er om lag 0,5 km til Foldnes skule, og næraste ungdomsskule er Fjell
ungdomsskule som ligg på Bildøyna, vel 2 kilometer frå planområdet. Det er fleire
barnehagar i nærområdet. Det er kort veg til service- og helsetilbod på Straume, og Straume
idrettspark ligg 15-20 minutts gange sørover. Planområdet er i hovudsak anten grunnlendt
med vekslande bergknausar eller myr. Vegetasjonen i planområdet er elles for det meste
lyng, mindre lauvtre og buskar.
Planframlegget:
Bustader:
Planen legg til rette for etablering av 79 nye bustadeiningar med to ulike bustadformål,
frittliggande småhus (BF) og lågblokker (BKS). I tillegg skal det leggjast til rette for ny
internveg, uteopphaldsareal, parkeringsplassar, leikeplassar, og utviding av Fv 209.
I dei 11 BF-formåla legg planen til rette for oppføring av 22 nye bustadeiningar, der det kan
byggast 7 bustadeiningar i dei ubygde delane av området og 15 som fortetting av eksisterande
utbygde tomter. Maks mønehøgde for frittliggande bustader er 9 meter.
I dei 4 BKS-formåla legg planen til rette for oppføring av 7 nye lågblokker med til saman 57
nye bustadeiningar. Maksimum gesims- eller mønehøgd er mellom 9- 14 meter over
gjennomsnittleg planert terreng.
Leike- og uteopphaldsareal:
Det skal leggjast til rette for tre leikeplassar, f_LEIK1- 3. Minimum 20 % av kvar leikeplass
skal vera universelt utforma og det skal vera minst ein universelt utforma tilkomst til
leikeplassane f_LEIK 1-2. Opparbeiding av alle leikeområda er sikra med rekkefølgjekrav.
Veg- og trafikktilhøve:
Planforslaget regulerer del av fylkesveg som grensar til bustadområdet, og legg opp til ei
utviding frå 4-5 meter til 6,25 meters vegbreidde. I tillegg regulerer planen 3 meters gang- og
sykkelveg på vestsida av fylkesvegen. Tilkomst til bustadområdet blir via ein ny avkøyrsel
frå fylkesvegen, like nord for dagens busshaldeplass. Den nye internvegen vert 4 meter brei
med fortau på 2,5 meter. Det er tilrettelagt snarvegar internt i planområdet, i tillegg til ny
turveg langs Tussavatnet mot Foldnes Kyrkje.
Parkering:
Parkering for dei konsentrerte bustadområda skal vere i kjellar/under bygg eller i garasje,
medan parkering for dei frittliggande bustadområda skal vera på eigen tomt.
Gjesteparkeringsplassane kan liggja som overflateplassar. Det skal opparbeidast minst 4
parkeringsplassar for personar med nedsett funksjonsevne. Parkeringsdekninga er 1,5 plassar
per bustadeining.
Vatn- og avløp:
Eksisterande vassleidningar ligg i fortau langs fylkesvegen, og nye bustadar nord i
planområdet kan koplast på dette. Påkoplingspunktet i krysset mellom fylkesvegen og
Haugavegen kan nyttast til bortleiing av avløp. Bortleiing vil krevje ny pumpestasjon i
planområdet, og dette er lagt inn i plankartet med formål o_VAR.
Støy:
Det er utarbeidd ein støyrapport som viser tiltak som vil avgrensa trafikkstøy innanfor
planområdet, men fleire av byggeformåla vil likevel liggja i gul støysone. Det skal difor
etablerast ein støyskjerm mot vegen ved BF-formåla.
Offentleg ettersyn:
Planframlegget låg ute til offentleg ettersyn i tida 23.08- 04.10.2014, og det kom inn fire
merknader, to frå offentlege instansar og to frå private. Ei kort oppsummering av merknadene
og rådmannen si vurdering av desse følgjer nedanfor. Merknadene ligg i sin heilskap som
vedlegg til saka.
Fylkesmannen i Hordaland, merknad motteke 07.10.14:
Ingen vesentlege merknader til planframlegget
Statens vegvesen, merknad motteke 09.09.14
Det er planlagt støyskjerm mellom avkøyringane til vegane f_KV2 og o_KV4 og eit kort
stykke på nordsida av avkøyringa til f_KV2. Statens vegvesen gjer merksam på at
støyskjermar ikkje kan byggast innanfor frisiktsoner til kryss og avkøyringar, og ber om at
det blir teken omsyn til dette ved etablering av støyskjerm rundt arealet f_AU.
Statens vegvesen viser til at alle bustader i planområdet skal støyisolerast slik at innandørs
støynivå vert innanfor krava i gjeldande støyforskrift, T-1442. Det må takast med ei
formulering i føresegnene som sikrar skjerming av utendørsareal som har eit støynivå over 55
dBA.
Statens vegvesen viser til at «anna vegareal» skal ha ein breidde på minimum 3 meter og at
private avkjørslar i f_KV1 ikkje er regulert med utforming i samsvar med normalkrava i
handbok N-100 (Hb 017).
Kommentar: Rådmannen viser til at støyskjermane er regulert utanfor frisiktsonene. Det er i
føresegna §2.5 sikra alle bustader i planområdet skal støyisolerast slik at innandørs støynivå
vert innanfor krava i gjeldande støyforskrift, T-1442. Det er også sikra at dei areala som har
eit utandørs støynivå over 55 dBA, må ha skjerma uteområde med støynivå under 55 dBA.
Anna veggrunn – tekniske anlegg langs fylkesvegen er no utvida frå 2,5 til 3,0 meter, jf.
merknad. Alle private avkjørsler i den nye tilkomstevegen f_KV, har no regulerte siktsoner i
høve til N-100. Tiltakshavar har hatt dialog med vegvesenet etter høyringsperioden og fått
godkjent at ny versjon av plankartet er i samsvar med merknaden og krava i vegnormalane.
Jannicke Wilhelmsen, merknad motteke 05.09.14:
Gjer merksam på at Fjell kommune ikkje har område kvar hundar kan gå laus, og at det
hadde vore flott med eit slikt inngjerda areal for hund.
Kommentar: Merknaden tek opp eit tema som rådmannen meiner ikkje er naturleg å løysa i
denne reguleringsplanen.
Christine Brensdal, merknad motteke 06.10.14:
Gjer merksam på at det er tilsig frå myrområde i nordre del av planområdet til eigedommar
vest for fylkesvegen. Brensdal er bekymra for at det kan bli ein forverra tilstand og ønskjer at
det skal gjerast forbetringar ved utbygging av området.
Kommentar: Rådmannen viser til at overvasshandtering har vore eit sentralt tema i
planarbeidet. I føresegnene er det mellom anna lagt inn krav til at avrenning frå tette flatar
skal ledast til terreng, infiltrasjonsflatar eller fordrøyingsmagasin, jf. kommunens VA-norm.
Ved utbygging vil det gjennomførast masseutskifting i nordre delen av området, noko som
kan bidra til mindre avrenning mot vest.
Vurdering:
Samordna bustad-,areal- og transportplanlegging:
Straume-området er under stor vekst og reguleringsplanen for Pollhaugen er lokalisert nær
den kommande Sotra kystby. Utbygginga bidreg til ei positiv bustadfortetting i eit
sentrumsnært område, og legg opp til ein variert bustadstruktur som kan tene innbyggjarane i
ulike livsfasar. Det er tilgjenge til skule, barnehage, service- og handelstilbod, natur,
kollektivtransport og nærleikeplassar innan korte avstandar. Planen samsvarar difor godt med
intensjonane i dei rikspolitiske retningslinene for samordna bustad-,areal- og
transportplanlegging som handlar om å sikra god stads- og byutvikling. Planens sentrale
lokalisering bidreg til mindre transportbehov. Rådmannen meiner at det må sikrast
opparbeiding av sykkelparkering jf. retningsliner for parkering i KDP Straume, og at denne
vert overbygd for å skjerma for ver og vind. Det er difor utarbeida ei føresegn som sikrar
dette. Bruk av sykkel og gange vil bidra til å effektivisera transportsystemet og redusera
uønska klimautslepp. Rådmannen meiner planen fremjar ei berekraftig utvikling som gjev
effektiv ressursutnytting, god trafikktryggleik og forbetring av trafikktilhøva. Planframlegget
har vore igjennom ein grundig prosess og rådmannen meiner det har blitt ein plan med svært
gode kvalitetar.
Veg/gangveg:
Ei standardheving av fylkesveg 209 er positiv for trafikktryggleiken i området, og
opparbeiding av gang- og sykkelveg langs same strekket er naudsynt og i tråd med ønskja
utvikling for infrastrukturen på Foldnes. Rådmannen er nøgd med at det er gjort ei vurdering
av trygg skuleveg for den nordlegaste delen av planområdet og at det er sikra trygg overgang
mellom o_FTA1 og o_GS1.
Barn og unge:
Rådmannen meiner planen ivaretek barn og unges interesser med trygg skuleveg, fleire
leikeplassar, snarvegar og tilgang til naturområde. Planen legg opp til at bustadane skal
lokaliserast slik at det vert lune og tenlege uteareal med fokus på barns og unges behov jf.
KDP Straume. Leikeareala er av ulik karakter, ligg skjerma i terrenget og i nærleiken av
bustadane. f_LEIK2 ligg ikkje innanfor kravet som seier at det skal vera minimum 50 meter
avstand mellom nærleikeplasser og tilhøyrande bustader. Rådmannen meiner at dette likevel
kan aksepterast grunna storleiken på leikeplassen og strukturen på den eksisterande
busetnaden. Etter offentleg ettersyn er det lagt inn ei føresegn som sikrar tilstrekkeleg
tilkomst til f_LEIK3 jf. §5.5.4. Det er gjennom rekkefølgjekrava i føresegnene sikra
opparbeiding av leikeareala.
Rådmannen tilrår at ein kan sjå bort frå universell utforming og universell tilkomst til
f_LEIK3 då ein ser det positivt å ivareta landskapstrekka i området. Rådmannen meiner også
at det er naudsynt å ivareta eller opparbeida vegetasjon på leikeareala og har difor utarbeida
ei føresegn for f_LEIK2 som sikrar dette. Leikearealet f_LEIK2 har god storleik og barn og
unge har godt utbytte av å leika i trygge naturlege omgjevnader.
Landskap og utemiljø:
Rådmannen er nøgd med at byggegrensene er lagt naturleg i terrenget og på ein måte som
ivaretek landskapstrekka. Kollen/høgdedraget mellom bygga i BKS2 og BKS3 er regulert
som grønstruktur og leikeplass. Dette bidreg til å ivareta terrenget og gjer at området held på
si karakter som eit bustadområde knytt til naturen. Fleire stader i planområdet er det også lagt
inn snarvegar og turvegar som bidreg til eit godt bustad- og utemiljø. Ein mindre strekning av
den planlagde Straumemila ligg langs med planområdet og vert ikkje hindra ved utbygginga.
Fleire turvegar og gang- sykkelvegar sikrar god allmenn tilgjenge gjennom heile området.
Renovasjon:
Med omsyn til dagens klimaendringar, meiner rådmannen at areal avsett til renovasjon bør
skjermast/overbyggjast ut i frå omsyn til estetikk, tryggleik og forureining. Rådmannen viser
til føresegn § 5.3.4 kvar dette er lagt inn.
Naturmangfald:
Det går fram av naturmangfaldlova (nml) §7 at prinsippa i §§ 8 til 12 skal leggast til grunn
ved utøving av offentlig mynde. Temaet vart derimot utfyllande omtalt ved 1.
gangshandsaming av planen, og rådmannen kan ikkje sjå at det ved offentleg ettersyn er
kome nye opplysningar som krev ny vurdering.
Oppsummering:
Rådmannen tilrår at planen vert godkjend med følgjande endringar:
-
Annan veggrunn- formåla langs Fv 209 er utvida og frisiktsoner for alle avkjørsler er
lagt inn. Avkjørsla f_REA4 er også flyttet litt for å betre sikttilhøva.
Innkjørsel til BF5 er utvida, og annan veggrunn-formåla o_VG2-3 har fått endra
eigartilhøve til felles.
Føresegnene knytt til støy er revidert i høve til merknad frå Statens Vegvesen.
I § 5.5.2 er f_LEIK1 retta til f_LEIK2.
Det er sikra gangtilkomst til f_LEIK3, og det er gjeven unntak frå krav om universell
utforming for f_LEIK3 jf. § 2.4.1.
Det er sikra vegetasjon på minimum 10% av arealet på f_LEIK2. jf. § 5.5.3.
Det er sikra at anlegg for renovasjon skal vera skjerma/overbygd jf. § 5.3.4.
-
Det er sikra at det skal opparbeidast sykkelparkering for BKS1- BKS4 jf. § 6.8.3. Dei
skal vera overbygd og skjerma for ver og vind.
Endringane er utført i samråd med tiltakshavar og endrar ikkje hovudformålet eller
intensjonen med planen. Endingane ligg etter rådmannen sitt syn innafor ramma av endringar
som kan gjerast utan nytt offentleg ettersyn. Så langt ein kan sjå, er føresetnaden for å nytta
eigengodkjenning i samsvar med § 12-12 i plan- og bygningslova tilstades.
Rådmannen meiner planframlegget er tilfredstillande løyst, og sikrar gjennomføring og
etablering av ny busetnad på ein tilfredstillande måte. Rådmannen vil difor tilrå at kommunen
godkjenner reguleringsplanen med dei endringane som kjem fram av saksutgreiinga.