Norconsult - Lønnealleen Borettslag
Rør og våtromsrehabilitering Lønnealleen borettslag v/ Anette Thomassen og Svend Haugen Seksjon for bygningsfysikk Norconsult • Norconsult er Norges største flerfaglige rådgiver med medarbeidere fordelt over hele landet • Norconsult kan tilby spesialkunnskap innen alle fagretninger som berøres av alle typer byggeprosjekter • Seksjon for bygningsfysikk arbeider med fuktproblemer, våtrom og rør og våtromsprosjekter Historikk • Styret var bekymret for vannlekkasjene i borettslaget • OBOS Prosjekt AS gjennomførte en tilstandsvurdering i 2013 • Konklusjonen var behov for oppgradering av vann- og avløpsledninger • Mellom 2007-2013 har det vært 22 forsikringsmeldte vannskader • Generalforsamlingen vedtok i 2014 å innhente tilbud på et rørog våtromsprosjekt (forslag 3) • Norconsult lagde tilbudsforespørsel i samråd med styret Innhenting av tilbud • Fire entreprenører har gitt tilbud. Alle entreprenørene er ansett som dyktige og vel i stand til å gjennomføre prosjektet • Hvordan skal vi velge? – Utgangspunktet var tilbud som varierte med 20-30% • Per dags dato står valget mellom to entreprenører. Det gjenstår kun noen små avklaringer. • Kontraktsinngåelse i februar – Forutsetter generalforsamlingens positive vedtak • Entreprenørens planlegging starter våren 2015 • Oppstart i leiligheter august 2015 • Prosjektet avsluttes august 2016 Prosjektets omfang • Skifte alle vann- og avløpsledninger som går gjennom blokkene • Oppgradering av stigeledning og sikringsskap • Eventuelle fuktskader utbedres • Baderommene vil bli rehabilitert slik at gulv og vegger blir vanntette. Leiligheter med vaskerom vil få vanntett gulv tilknyttet nytt sluk • På kjøkken vil det være mindre arbeid • Omfattende arbeid som medfører støv og støy • Arbeidet må påregnes til fem til seks (5-6) uker i hver leilighet Prosjektets omfang • Baderom: – Det blir nytt sluk i dusjsonen – Det blir stoppekran i fordelerskap over klosett – Gulv og vegger får membran og fliser, det kan velges mellom forskjellige flistyper – Varmekabler i gulv, gamle vertikale varmerør fjernes – Taket senkes og males hvitt – Ny dør og karm – Servanter, badekar, dusj de- og remonteres. Det blir nytt vegghengende WC Prosjektets omfang • WC: – – – – – Gulv får fliser, det kan velges mellom forskjellige flistyper Vegger males hvite Taket males hvitt Ny dør og karm Servant de- og remonteres. Det blir nytt vegghengende WC • Vaskerom: – – – – – Gulv får membran og fliser, det kan velges mellom forskjellige flistyper Nytt sluk Vegger males hvite Taket males hvitt Ny dør og karm Vannskadesikre føringsveier Beboervalg • Valgfrie fliser på gulv og vegg – Kan velges mellom 5 mønstre og farger på gulv – Kan velges mellom 5 mønstre og farger på vegg – Alternativene plukkes ut av borettslaget sammen med entreprenøren • Visningsrom etableres av entreprenøren – flisvalg – sanitærutstyr – elektroutstyr • Tilleggsbestillinger – – – – – utvidelse av baderom nytt sanitærutstyr må skje skriftlig kan medføre forlenget byggetid i din leilighet betaling vil skje direkte til entreprenør Beboervalg VÅTROMSREHABILITERING • Bestilte beboervalg er en direkteavtale KONTRAKTSFORHOLD OG KOMMUNIKASJONSVEIER ANDELSEIERS BESTILLING AV TILLEGGSLEVERANSER UTOVER KONTRAKTSARBEID KONTRAKT BYGGHERRE PROSJEKTLEDER/ BYGGELEDER (Norconsult) BESTILLING ENTREPRENØR ANDELSEIER Hensyn til beboere • Beboer må kunne bo hjemme – Det vil være tilgang på vann og avløp i bøttekott på gangen – Eget provisorium med WC og dusj settes opp utenfor blokken – Bærbare toaletter kan skaffes til de med særskilte behov • Begrensning av arbeidsområdet – – – – Gulv dekkes til der arbeiderne beveger seg Døråpninger til rom som ikke inngår i prosjektet dekkes til Beboere blir ansvarlig for å henge opp tildekking der de river den ned Beboere blir ansvarlig for øvrig tildekking, å fjerne private og løse eiendeler, samt utføre finrengjøring etter prosjektet Bad som kan bevares • På grunn av innstøpte rør er det små muligheter for å bevare bad – Gi beskjed på førbefaring om at badet ønskes bevart – Dokumentasjon på hvordan badet er bygget er en fordel – Det gjennomføres en nøye befaring for å vurdere muligheter for å bevare • Tilbakeføring av ombygde bad – Forutsetter lovlig utførelse – Hvert enkelt tilfelle vurderes for seg Dersom ja på generalforsamling Prosjektgjennomføring • Prosessen for entreprenøren – – – – – Prosjektering av arbeidet - fremdriftsplanlegging Etablering av riggområde Kontakt med beboerne Gjennomføring av prosjektet Ferdigstillelse - avslutning PROSJEKTERING FREMDRIFT TILRIGGING BEBOER INFORMASJON GJENNOMFØRING AVSLUTNING Prosjektgjennomføring • Prosessen for beboerne – – – – – Beboermøte med presentasjon av entreprenør, fremdrift og rutiner Førbefaringer i hver leilighet med entreprenør og Norconsult Individuelle møter med entreprenør (bestillingsmøte) Gjennomføringen Kontrollbefaring med entreprenør og Norconsult INFO FØRBEFARING BESTILLING GJENNOMFØRING KONTROLL BEFARING Gjennomføringsfasen • Låsskifte og tildekking før oppstart • Hver beboer vil ha arbeid i sin leilighet 5-6 uker UKE 1 • Tildekking • Demontering • Riving / fjerning av påstøp • Nye stammer UKE 2 • Klargjøring av overflater • Membran • Varmekabler • Himling / kasse UKE 3 • Ny påstøp • Flislegging UKE 4 • Flislegging • Fuging • Utstyrsmontering UKE 5 • • • • UKE 6 Maling Utstyrsmontering Komplettering Byggvask • Utbedring av feil og mangler etter kontrollbefaring, samt låsbytte vil foregå i uke 7-8 • Komplettering • Kontrollbefaring Budsjett • Totalbudsjett: 40 millioner kroner – Kostnad for hver andel beregnes etter fordelingsbrøk • Styret redegjør for husleiekonsekvenser Forslag for avstemming • Styret gis fullmakt til å foreta nødvendig lånopptak for å finansiere prosjektet innenfor en låneramme på kr 40 000 000. • Styret ber om fullmakt fra generalforsamling til å velge entreprenør ut fra prosjektleders anbefaling.
© Copyright 2024