1. No category

Arkivsak-dok.
Saksbehandlar
13/00395-34
Hanne Cecilie Nes
Saksgang
Utval for natur og næring
Kommunestyret
REGULERINGSPLAN FOR DELER AV STORØYNE OG PERS RESORT
NY 2.GANGS. BEHANDLING OG SLUTTBEHANDLING
Saka vert avgjort av:
Kommunestyret
Vedlegg:
 Brev frå Nye Gol v/Torgeir Østro og Ola Stølen, datert 14.03.2013 og 30.10.2013
 Kommentar til brev frå Nye Gol A/S frå Torbjørn Rustberggard, datert 30.12.2013
 Saksprotokoll og og saksutgreiing i Utval for Natur og næring, Sak 12/13, datert
19.03.2013
 Miljøvernavdelinga trekker motsegn til reguleringsplan for Pers Resort og deler av
Storøyne datert 26.08.2013
 Nytt offentleg ettersyn (Opprettheld motsegn) frå Statens Vegvesen, datert
14.11.2013
 Forslag til løysing av motsegn frå Gol kommune til Statens vegvesen, datert
13.01.2014
 Reguleringskart og føresegner, oppdatert etter vedtak I UNN 12/13 og etter
drøftingsmøte med FM, datert 03.04 og 04.04.2014
 Utbyggingsavtale mellom Gol kommune og Torbjørn Rustberggard, postført
20.02.2014
Dokument i saka:
1. Saksprotokoll og saksutgreiing i Kommuneplanutvalet, F-Sak 54/12, datert
22.11.2012
2. Brev til DBC arkitektur – Ny behandling, datert 04.02.2013
3. Brev frå Nye Golv/Torgeir Østro og Ola Stølen, datert 14.03.2013 og brev datert
30.10.2013
4. Kommentar til brev frå Nye Gol A/S frå Torbjørn Rustberggard, datert 30.12.2013
5. Miljøvernavdelinga trekker motsegn til reguleringsplan for deler av Vikojordet og
Storøyne, datert 26.08.2013
1
6. Nytt offentelg ettersyn (Opprettheld motsegn) frå Statens Vegvesen, datert
14.11.2013
7. Forslag til løysing av motsegn frå Gol kommune til Statens Vegvesen, datert
13.01.2014
8. Reguleringskart og føresegner, oppdatert etter vedtak I UNN 12/13 og etter
drøftingsmøte med FM, datert 03.04 og 04.04.2014
9. Utbyggingsavtale mellom Gol kommune og Torbjørn Rustberggard, postført
20.02.2014
10. Kommunestyresak K 1/14, datert 04.02.2014, Vedtak – Utbyggingsavtaler
11. Innspel til nytt offentleg ettersyn frå NVE datert 25.10.2013
Dersom det er ønske om innsyn i fleire dokument ta kontakt med Utbyggingsavtalen eller
sekreteriatet.
Saksopplysningar:
Opprinneleg planleveranse og konsekvensutredning vart levert kommunen for behandling
11.08.2008. Utval for Natur og næring vedtok eige planprogram januar 2008.
Reguleringsforslaget for Pers Resort og deler av Storøyne la opp til bygging av eit stort antal m2
bruksareal meir enn 15 000 m2. Kommunen krevde derfor eigen konsekvensutredning.
Reguleringsplanen har vore ute på offentleg ettersyn i to perioder og tilsaman har det vore 4
politiske saker. 1 gangs. behandling starta i Formannskapet som kommuneplanutvalet då
forslaget hadde avvik frå overordna plan. Det var ønskeleg med eit parallelløp med
områderegulering Vikoøyne og deler av Storøyne. Områderegulering for sistnemnde plan er no
stadfesta.
Både Statens Vegvesen, Fylkesmannens miljøvernavdeling og NVE møtte planen med motsegn.
Motsegn er no løyst med unntak av Statens Vegvesen. I skrivande stund håper vi å få løyst
motsegn med Vegvesenet med det fyrste. Det er utarbeidd framlegg til løysing, jfr. saksdoknr.7
I etterkant av siste politiske møte i mars 2013 har det vore fleire møter mellom kommunen,
Vegvesenet og delvis Statsbygg for å få framdrift i planen om rundkøyring, døgnhvileplass og
kontrollstasjon. Prosjektering er ferdig og det er sannsynleg at anbudsdokumenta er klare
hausten 2015.
Beklagelegvis har planarbeidet stoppa noko opp, men viss Vegvesenet leverer kan
kommunestyret sluttbehandle planen før ferien. -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Utval for natur og næring har behandla reguleringssaken i møte 19.03.2013 sak 12/13
Behandling
Informasjon frå avdelingsleiar Hanne Cecilie Nes om dei ulike plankarta som har kome inn sidan
forrige handsaming i UNN i 2009. Utval for Natur og næring gjennomførte deretter synfaring på
staden før dei tok opp saka til handsaming i kommunestyresalen. Ved synfaringa møtte Torbjørn
Rustberggard for Gordarike, Ola Stølen for Nye Gol AS, Per Rustberggard for Pers AS og Torstein
Kaslegard pva. planframstiller DBC arkitektur AS.
Nye dokument i saka etter at saksframstillinga var ferdig frå administrasjonen:
2
 Brev ut til partar i saka, datert 12.03.2013, med varsel om synfaring under UNN-møtet
19.03.2013.
 Brev frå Gordarike v/T Rustberggard – kommentarar til administrasjonens innstilling.
 E-post frå Nye Gol AS, datert 14.03.2013 – uttale til planforslaget.
Nytt revidert framlegg til vedtak, etter arbeid i UNN:
Utval for Natur og næring tilrår å legge nytt forslag til reguleringplan for Storøyne og Pers Resort
ut på offentleg ettersyn i 6 veker etter at slike endringar er gjort i kart og føresegner:
I reguleringskartet:
- Rød stipla line, eigedomsgrense, må inn i teiknforklaring.
- Veg 3 (V3) må flyttast til austsida av FP2.
- Gangvegen nord/sør ligg som framlegg datert 21.02.2013.
- T8 skal i redusert breidde førast fram til V3 langs Dalaåni.
I føresegnene:
- Reduksjon av mønehøgde for T3 til 8 meter.
- Nytt kulepunkt 2 skal ha slik formulering:
o Før opparbeiding av T/C1 og T/C2, skal V2 og V3 fram til T8 vera ferdig
opparbeidd.
- Rekkefølgjeføresegn, kulepunkt 6 skal ha slik formulering:
o Før ytterlegare utbygging (per dags dato 19.03.2013) av område S1, skal turveg
(FT1, V4, V2, V3 fram til T8) frå Gamlevegen til Rv. 7 vera ferdig opparbeidd.
Tekniske installasjonar, leikeapparat og liknande kan likevel tillatast.
Føresegn 13.2 endrast slik:
FP2
Parkering for T8.
Nytt punkt 13.3
P1-P18
Felles parkering for S1, S2 og T7.
Ytterlegare punkt under § 13 vert forskjøvet.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------II
Administrasjonen får i oppdrag å starte forhandlingar om utbyggingsavtale med før 2.gangs
behandling.
III
Endringar i kart og føresegner vert delegert til administrasjonen å kvalitetssikre før utlegging til
offentleg ettersyn.
Votering
Einstemmig vedteke.
Vedtak
I reguleringskartet:
- Rød stipla line, eigedomsgrense, må inn i teiknforklaring.
- Veg 3 (V3) må flyttast til austsida av FP2.
- Gangvegen nord/sør ligg som framlegg datert 21.02.2013.
- T8 skal i redusert breidde førast fram til V3 langs Dalaåni.
3
I føresegnene:
- Reduksjon av mønehøgde for T3 til 8 meter.
- Nytt kulepunkt 2 skal ha slik formulering:
o Før opparbeiding av T/C1 og T/C2, skal V2 og V3 fram til T8 vera ferdig
opparbeidd.
- Rekkefølgjeføresegn, kulepunkt 6 skal ha slik formulering:
o Før ytterlegare utbygging (per dags dato 19.03.2013) av område S1, skal turveg
(FT1, V4, V2, V3 fram til T8) frå Gamlevegen til Rv. 7 vera ferdig opparbeidd.
Tekniske installasjonar, leikeapparat og liknande kan likevel tillatast.
Føresegn 13.2 endrast slik:
FP2
Parkering for T8.
Nytt punkt 13.3
P1-P18
Felles parkering for S1, S2 og T7.
Ytterlegare punkt under § 13 vert forskjøvet.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------II
Administrasjonen får i oppdrag å starte forhandlingar om utbyggingsavtale før 2.gangs
behandling.
III
Endringar i kart og føresegner vert delegert til administrasjonen å kvalitetssikre før utlegging til
offentleg ettersyn.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Forhold til overordna plan:
Kommunedelplan for Gol tettstad, datert 05.09.2006, K sak 0049/06. Området er her avsett til
kultur og miljøpark, hyttepark og Senterområde. For hyttepark er det gitt føresegner om at
mønehøgde ikkje skal overstige 7 meter.
Miljøkonsekvensar:
Gjennomføring og realisering av reguleringplan for Pers Resort og deler av Storøyne vil ha
stor betydning for både arealer og heile miljøet på Storøyne. Det er nå lagt enda meir til
rette for at allmennheten kan ferdast rundt heile Storøyne i form av ein turveg. Jf. FT1 – FT6.
Det var også lagt til rette for ein ikkje kommersiell adkomst/offentleg gangveg gjennom
planområdet. Gangvegen skulle gjerdast inn på begge sider og dei som løyser billett skulle
krysse under gangvegen og inn til Gordarike aktivitetspark. Etter siste revisjon datert
21.02.2013 er denne likevel fjerna, men langs V3 er det lagt ein stripe med felles grøntareal
mot FT6. Vegane V2 – V4 er alle kombinert veg/turveg.
Helse-/miljø og beredskapstilhøve:
Storøyne ligg slik til at deler av øya kan vera utsatt for flom frå to kanter. Gjennom revisjon
av kommunedelplanen utførte NVE ein vurdering av flomfaren langs Hallingdalselva. Ved ein
200 årsflom vil deler av Storøyne ligge i områder der det er fare for at det kan koma vann inn
4
i kjellar. Konsulentfirma Sweco har i tillegg gjort ein berekning på vannstander rundt
Storøyne. Konklusjonen i denne er at det er muleg å bygge flomvoller langs hovedløpet og
kanalen. I samsvar med krav frå NVE er det for område S2 og T2 – T8 sagt at golvnivå for
utbygging skal være minimum 30cm over berekna kotehøgde for ein 200 års flom. I T7, T8 og
T/C1 og T/C2 er det ikkje tillat med kjellar. Jfr. Føresegnane §3 - §5. (T/C2 er seinare fjerna)
Økonomiske konsekvensar:
Realisering av prosjektet vil forhåpentlegvis gi mange fleire besøkande turister til Gordarike med
tilhøyrande anlegg og Gol generelt. Positive ringverknader for både kommunen og heile
regionen.
Gebyr for saksbehandling av planen er betalt i 2008. Gebyr for sluttbehandling av planen skjer
etter pkt. 51 i gebyrregulativet. Dersom det er vanskeleg å definere antal bueiningar vil
gebyret bestå i ein blanding av antal einingar og medgått tid.
Utbyggingsavtale er signert og postført, 22.02.2014. Kommunestyre har behandla avtalene med
Nye Gol AS, Torbjørn Rustberggad pva. Gordarike og Birger Rustberggard pva. Hahaug eiendom i
møte 04.02.2014. Konsulentfirma Sweco har ferdig prosjektert veg og rundkøyring og det er
sannsynleg med anbudsutlysning hausten 2016Utbyggjerane har forplikta seg til å betale inn
bidrag rekna ut etter antal m2 det blir søkt om rammeløyve for. Bidrag skal betalast inn før
søknad om rammeløyve blir behandla. I det ligg det at kommunen saman med bidrag frå
Vegvesenet nødvendigvis må forskottere. . Det er antyda behov for revisjon av
Utbyggingsavtalene då kostnadsestimatet er blitt noko høgare enn det var på
forhandlingstidspunktet for avtalene.
Vurdering:
Under siste offentleg ettersyn kom det inn slike merknader:
Merknader
Fylkesmannen si miljøvernavd.
Kommentar
Syner til forslag til løysing frå kommunen:
Det er blant anna regulert inn eit 15 meter
bredt grøntbelte langs Dalaåne og Hemsil i
tillegg til at tidligare kjøreveg er regulert om
til turveg (FT7).Desse endringane tek betre
omsyn til dei vassdragsnære areala etter vår
vurdering. Fylkesmannen trekk difor
motsegna til planen med føresetnad om at
dette inngår i den endelege planen.
Når det gjeld dei andre endringane i planen
har vi ingen spesielle merknader til dette ut
frå nasjonale og regionale miljøinteresser. Vi
vil likevel be kommunen om å kritisk vurdere
kva areala på Storøyne kan nyttast til. Det er
nå også opna for camping innafor S1 og S2, i
tillegg til kultur-, aktivitets- og miljøpark.
Endringane etter møte med FM er
innarbeidd i kart og føresegner, jf.
Reguleringskart og føresegner, datert
04.04.2014.
5
Storøyne er på mange måtar Gol sitt ansikt
utad med tanke på all trafikken langs rv. 7.
Eit heilskaplig utrykk er difor viktig. Slik
Fylkesmannen vurderer saka kan dette bli
utfordrande med omsyn til at det og skal
kunne plasserast campingvogner på areala
kor det frå før er satt opp kopi av ei
stavkyrkje og diverse bygningar frå vikingtida
som ein del av kultur- og aktivitetsparken.
NVE har slikt innspel:
Etter ny plan- og bygningslov skal fareområde
alltid visest som omsynssoner og tilknyttes
føresegner som ivaretar tryggleiken. Dersom
planen nå er utarbeida etter ny plan-og
bygningslov forutsetter vi at områda utsett for
flaumfare visest som omsynssone og at
føresegnene som ligg i planen tilknyttes desse
omsynssonene.
Planen er ikkje utarbeidd etter ny plan- og
bygningslov då FM har uttalt at dersom
planen har vore på offentleg ettersyn før ny
lova er det ikkje krav om oppradering til ny
lov. SOSI kode (Samordnet Opplegg for
Stedfestet Informasjon) for fareområde er
likevel påført plankartet i tilgrensande
område. Føresegn 5.1 i varetek tryggleiken
med omsyn til 200års flom.
Merknad vart lagt fram i møte 19.03.
Oppdragsgiver og planfremmer vil at vegen
skal V1 skal svinge sørover langsplangrensa
slik plankartet syner mens planfremmer og
Nye Gol AS ønsker at vegen skal gå rett fram
eit stykke før den svinger. Rambøll har
prosjektert begge løysingane og begge
tilfredsstiller krav til vogntog. Val av løysing
påvirker ikkje avkøyringspunkt mot ny veg
mellomRV7 og sentrum eller trafikkmengde.
Nye Gol AS Merknaden gjelder bruk av Nye
Gol AS (NG) sitt areal i planområdet. NG er
en forholdsvis stor grunneier i planområdet.
Arealbruk og løsninger som er vist for våre
Slik kommunen har forstått det er Nye Gol
AS ikkje grunneigar før dei har løyst inn
eigedomane. Det er tinglyst
urådighetserklæring på eigedomane gnr.5
6
areal i østre del av planområdet er ikke
avklart med oss, og vi er sterkt uenige i den
arealbruk og de løsninger som det her legges
opp til. Planløsningen i området som NG eier,
og særlig i den østre del av planområdet, er
helt avgjørende for adkomst og brukbarhet
for hele planområdet på Storøyne. Fra NG sin
side er det svært beklagelig at det her er
fremlagt er planforslag som ikke er avklart
med oss i forkant, og at kommunen også
vedtar å legge planforslaget ut på offentlig
høring uten å sikre at det er enighet i dette
området. Etter NG sin vurdering er eneste
alternativ for kjørbar adkomst til
planområdet via vår eiendom i øst. Av den
grunn må det, etter NG sin vurdering,
foreligge en enighet/avtale med oss for at
planen skal kunne realiseres. På dette
grunnlag hevder NG at reguleringsplanen
ikke kan sluttbehandles/vedtas før det
foreligger en planløsning (for vårt areal) og
arealet i øst må benyttes for oppføring av et
«signalbygg», og må være det tiltaket
som ligg nærmest rundkjøringen. Et slikt
bygg vil gi god profilering for hele området.
Mellom bygget og rundkjøringen/riksvegen
må det anlegges et innbydende og
brukervennlig uteområde/parkområde.
Nytt kombinert område TB/P, ny trasè for
veg V1. Etter NG sin vurdering vil det være
helt feil å benytte det mest eksponerte
området i sørøst til veg og parkering for biler
og busser slik planforslaget viser. NG har fått
utarbeidet en planskisse datert 28.10.2013
(kart 1 Gol Expo) som viser vårt forslag til om
vii har gitt vår tilslutning til.
bnr.115 og gnr.10 bnr.18.
Urådighetserklæringen har eit 10 års
perspektiv. Det betyr at ingen kan råde over
desse eigedomane, heller ikkje pantsette
eller selje utan Nye Gol AS sitt samtykke
Nye Gol AS la fram e-post og innspel til møte
19.03.2013. Det går fram av protokollen at
det i tillegg vart halde synfaring med både
representantar for både Nye Gol AS og
planframstiller.
Utval for Natur og næring valde likevel ikkje
å legge om vegen, V1 vest for Expo område
og T8/FP1.
Arealet i øst må benyttes for oppføring av et
«signalbygg», og må være det tiltaket
som ligg nærmest rundkjøringen.
Nytt kombinert område T8/P, ny trasè for
veg V1.NG sin planskisse viser et kombinert
formål T8/P som kombinert byggeområde og
parkering. NG sin planskisse viser videre at
veg V1 flyttes, og legges fra regulert
avkjøring ved østre plangrense rett vestover
ca. 80m til vest for vår vestre
7
eiendomsgrense, her svinger den 90° mot sør
og går i retning mot P3, kfr. vedlagt
planskisse.
Vårt forslag til reguleringsbestemmelser for
område T8/P.
1 området kan det oppføres servicebygg og
opparbeides parkeringsplasser for biler og
busser. BYA = 2000 m2. Mønehøyde regnes
fra gjennomsnittlig planert terrengnivå rundt
bygningen og skal ikkje overstige 11 meter.
Det er ikke tillatt med kjeller i området.
Planen slik UNN vedtok den i siste vedtak
legg opp til BYA = 1000m2. Dersom området
utvidast i tråd med skisse og ønske frå Nye
Gol AS vil det også vera naturleg med ein
høgare BYA.
Gordarike v/T. Rustberggard datert
30.12.2013 og har slike merknader: Syner til
tvistesak og inngått forlik. Intensjon om
signalbygg er definert i eigen avtale. Meiner
at avkøyring som vist i reguleringsforslaget
fullt ut er fagleg forsvarleg.
Saksa frå innspelet:
Forsøk på å skille areal definert i avtale
mellom partene med kultur- og
aktivitetsparken synes å være farget av
ønske om å kunne skille dette arealet frå
kultur- og aktivitetsparken med
trafikkområe. Dette strider mot intensjonen
om å knytte serviceanlegget på «Gol Expo»
til parken…
Etterlysing Frå Nye Gol AS. Ønsker svar på
høyringsmerknad. Tilbakeviser påstand om
intensjonsavtale som gjeld parkering.
Presiserer at det er Nye Gol AS som har
opsjon på T8.
Statens Vegvesen har i brev datert
14.11.2013 i 6 punkter ramsa opp krav som
dei krev innarbeid i planen for å trekke
motsegn.
Rådmannen kan ikkje sjå at det kome inn nye
moment eller opplysninger til
reguleringsplanen som gjør at Utval for Natur
og næring endrer sitt synpunkt på
vegspørsmålet.
Svar på høyringsmerknad blir gjort gjennom
denne 2.gangs behandling. Kommunen
konstaterer at partane tolker
intensjonsavtale ulikt.
Kommunen har i brev forslag til løysing på
dei 6 punktene, men har ikkje lykkast å få
tilbakemelding
Konklusjon:
Motsegn er løyst med aktuelle statlege instanser. Jf. Brev datert…………………
Rådmannen kan ikkje sjå at det kome inn nye moment eller opplysninger til
reguleringsplanen som gjør at Utval for Natur og næring endrer sitt synpunkt på
vegspørsmålet eller andre forhold Jf. siste vedtak i Utval for Natur og næring, Sak 12/13
8
Det er fortsatt eit politisk spørsmål korvidt det er ønskeleg med etablering av bubilar og
campingrelatert verksemd på Storøyne i kombinasjon med kultur og miljøpark. FM påpeiker
i brev der dei trekk motsegn at Storøyne på mange måter er Gols ansikt utad med tanke på
all trafikken langs Rv.7. Eit heilskapleg utrykk er difor viktig. FM meiner dette kan bli
utfordrande med omsyn til at det skal kunne plasserast campingvogner og bubiler på areala
kor det frå før er sett opp kopi av stavkyrkje og bygg frå vikingtida.
Midlertidig adkomst og generering av trafikk mellom næringshagen og kommunehuset er
heller ikkje ønskeleg. Det knytter seg stor usikkerhet til kor lenge «midlertidighet» vil vare.
Det er likevel forståeleg med frykten for at alt skal stoppe opp i påvente av den nye vegen.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Kommunen var lova svar på motsegn frå Statens Vegvesen innan måndag 8 juni. Denne
fristen har dei ikkje klart å halde. Rådmannen har likevel sagt at saken skal sendast ut med
håp om at Vegvesenet leverer innan behandling i UNN 15 juni. Krav og vilkår frå Vegvesenet
må eventuelt innarbeidast i vedtak eller vilkår i vedtak. Alternativet er dialog eller mekling.
Rådmannen si innstilling:
Kommunestyret vedtek reguleringsplan for Pers Resort og deler av Storøyne, Planid 2008009 i
samsvar med plan- og bygningslova § 12-12, på slike vilkår:
I.
Endringar i føresegnene
II.
Endringer i kartet
09.06.2015
Hege Mørk
Rådmann
Hanne Cecilie Nes
Avdelingsleiar
9