UTTALELSE FRA PYNTEN BORETTSLAG
TIL Plan- og bygningsetaten, Oslo kommune [email protected] Saksnr 201109678 Bergkrystallen Torg – detaljregulering UTTALELSE FRA PYNTEN BORETTSLAG VED OFFENTLIG ETTERSYN 1. INNLEDNING Det foreligger to forslag til utbygging. Begge planforslagenes maksimale utnyttelse forutsetter båndlegging av bruk av deler av tomten til Pynten borettslag og dermed at det inngås avtale mellom Pynten borettslag og utbygger. Pynten borettslag har vært positiv til en utbygging og proaktiv i planarbeidet, men har ikke fått aksept for en avtale med kommunen om bruk av deler av borettslagets eiendom i forkant av at en plan legges frem til politisk behandling. Reguleringsbestemmelsene båndlegger borettslagets område også for det tilfelle at det ikke inngås en avtale. Borettslaget bestrider en slik båndleggelse fordi det vil være et ulovlig inngrep, og en krever at dette tas ut av planen, eller at planen ikke kan behandles politisk. Se pkt 3.11. nedenfor. Pynten borettslag har anført flere innvendinger mot planforslaget som en mener må veie tungt i prosessen videre:: Borettslaget kan ikke akseptere som premiss at det skal gjøres en betydelig fortetting og mener at utnyttelsesgraden er for høy. En er mot høyhus. Begge alternativer strider mot strøkets egenart og kvaliteter slik området fremstår i dag. Parkeringssituasjonen forverres. Ett av alternativene medfører uheldig privatisering av uteområder. Utearealene er for små og står ikke i forhold til utbyggingsgraden. Det er ikke plass for barnehage på tomten om den skal fungere som boligområde og torg. 2. NÆRMERE OM PYNTEN BORETTSLAGS ENGASJEMENT Pynten Borettslag ligger sør for planområdet med felles grense og består av 567 boenheter. Det var Pynten som tok initiativet for å utvikle Trikketomta og har engasjert seg i planarbeidet helt fra da planarbeidet ble startet. EBY avklarte at kommunen ikke ville selge uten først å regulerer tomten. Initiativet «Lambertseter 2003, Før og Nå» (L2003) var en sammenslutning av borettslag der Pynten deltok. Både L2003 og Pynten har selv engasjert innleid konsulent i planarbeidet. Pynten har først og fremst vært opptatt av at området reguleres slik at man både får en fornyelse og en bevaring av områdets spesielle karakter med respekt for den plan som lå til grunn for dannelsen av Lambertseter i sin tid. Siden Pynten er nabo, har utviklingen stor betydning for bokvalitet. Viktige tema er høyder, avstander og byggeskikk. Men også stedsutvikling er viktig, offentlig rom i form av et offentlig torg, grønne åpne arealer, lett tilgjengelig T-banestasjon, trafikk og parkeringssituasjonen generelt i området. Pynten Borettslag har en spesiell rolle fordi planområdet grenser til Pyntens eiendom og i tillegg forutsetter planforslaget at man i utbyggingen skal ta med seg en del av Pyntens areal. På dette arealet er det bl.a. bygget 72 garasjer som borettslaget eier Uttalelse fra Pynten borettslag saksnummer 201109678 Side 1 av 9 1 og leier ut til sine andelseiere. Det er to scenarier: a) Pyntens garasjer erstattes ved at tilsvarende antall biler får plass i nytt underjordisk garasjeanlegg og arealet inngår i utviklingen av området. Eller b): Garasjeanlegget blir stående og utbyggingen må begrenses til den smale tomten som eies av kommunen. Det første scenariet forutsetter en avtale. Så langt har ikke Pynten fått seg forelagt forslag til avtale. Avtale forutsetter behandling på generalforsamlingen. Uten at 2/3 av andelseierne stemmer for en slik avtale, kan det ikke bli noe avtale. Pynten har vært proaktiv og positiv til en utvikling, men bare dersom man tar tilbørlig hensyn til bydelens særpreg og ikke tvinger frem for store volumer som bare virker forstyrrende. Pynten kan ikke se at det foreligger noen vedtak som pålegger EBY å legge til rette for spesielt høy grad av fortetting og/eller høyhus. Om man velger en slik målsetting, må man også drøfte konsekvensene av fortetting generelt på Lambertseter og hvordan dette skal gjennomføres. Planbeskrivelsen er taus om dette og synes å bygge på en forutsetning som det ikke er politisk enighet om, og som heller ikke beboerne på Bergkrystallen ønsker. Pynten er kritisk til at denne eiendommen skal ha en tetthet som er mellom 3 og fire ganger høyere enn omliggende boligområder. 3. NÆRMERE OM UTTALELSEN Vi ber, etter råd fra saksbehandler, om at plan- og bygningsetaten behandler alle punktene vi fremmer. Det gjelder også de punkter som er fremkommet i tidligere innsendte dokumenter fra L2003 som ikke er innarbeidet i saken. Innspillene er lange, det skyldes at Pynten og L2003 er berørt på mange måter, planen er kompleks og har flere alternativ med flere varianter. 3.1. KOMPLEKS PLAN • EBY forutsetter at Trikketomta, som er regulert for sporvogn og delvis senere også parkeringsanlegg, bygges ut bolig, barnehage og næring. • Bergkrystallen er forutsatt bygget ut med nabolag og uten senterhierarkiet som nå foreslås • Trikketomta ligger midt i den åpne overordna grønnstrukturen som blir hardt berørt • Utnyttelsen som foreslås er flere ganger høyere enn Bergkrystallen for øvrig, fra omgivelser med ca 66 % BRA til ca 250 % BRA. • Bergkrystallen er både helhetlig og enhetlig bygget ut med klare prinsipper og begge alternativer bryter radikalt med disse og vil svekke den helhetlige tanken og den enhetlige utformingen av bygninger og det offentlige rom • Det finnes knapt føringer for om eller hvordan man skal fortette Oslos drabantbyer og planarbeidet mangler måldiskusjon • EBY og PBE har valgt å overse nabolagets planarbeid som bl.a. inneholder måldiskusjon samt analyse som beskriver kvaliteter i det offentlige rom. Det planfaglige innholdet fra L2003s innspill er ikke tatt inn i planbeskrivelsen og fakta og vurderinger er hverken sitert eller hensyntatt. Hva som skjer på Trikketomta er viktig for hele Bergkrystallen. PBE burde derfor tidligere i større grad ha involvert seg i planarbeidet, da spesielt med å utarbeide mål for videre utvikling av Bergkrystallen og beskrive utfordringene med å fortette i en drabantby. Videre burde EBY blitt pålagt å samarbeide med berørte slik plan- og Uttalelse fra Pynten borettslag saksnummer 201109678 Side 2 av 9 2 bygningsloven legger opp til. Planforslaget slik det foreligger er ikke tilstrekkelig utredet og bearbeidet. 3.2. MÅLSETNINGER FOR PLANARBEIDET OG FOR PLANEN Som nevnt mangler målsetninger for planarbeidet, både på overordnet nivå og mht de ulike tema som berøres. Slike mål ble imidlertid utarbeidet i 2012 av SIVARK for nabolaget. Disse målene bygger på vurdering av kvaliteter og identifisering av utfordringer og muligheter. Med dette som bakgrunn utarbeidet SIVARK også forslag til konklusjoner som er skisser til reguleringsbestemmelser og planprinsipp. Dokumentet heter Programinnspill for Trikketomta på Bergkrystallen og er helhetlig, konsistent og etterprøvbart. Det er beklagelig at dette ikke er tatt inn i planarbeidet og fullstendig fortiet av EBY. Dette til tross for at EBY i møte og i referat fra informasjonsmøte på Bergkrystallen sa at det var ”helt vanlig at det ble utarbeidet planforslag av naboer”. PBE støttet nabolagets vurdering om at hensiktsmessig prosess var at nabolaget utarbeidet innspill til planen og ikke eget planforslag. I PBEs analyse er det laget et anbefalingskart. Det tar stilling til noen tema, men forholder seg kun til de tema som er aktualisert gjennom innsendt planforslag. PBEs anbefalingskart ble laget etter at EBY sendte inn sitt planforslag. 3.3. TO ALTERNATIV Alternativet som er utarbeidet av PBE er klart bedre enn EBYs, men får ikke Pyntens fulle støtte. Viktig trekk ved PBEs alternativ er at det ikke innebærer et høyhus på 13 etasjer. Imidlertid viser PBEs alternativ byggehøyder som stedsfremmede og vil andre karakteren i området. Pynten mener at høyhus vil virke svært negativt både i forhold til borettslaget og for stedet. Videre viser PBEs alternativ offentlig torg og offentlige gangveier i motsetning til EBYs alternativ, der slike arealer er små og regulert til private formål, noe som innebærer behov for privatrettslige avtaler for å sikre allmenheten adgang. EBY ønsker i tillegg krav om private forhager som vil privatisere areal utenfor boligene. PBE krever at ”uteoppholdsarealene skal legge til rette for aktiviteter som henvender seg til alle aldre og være felles møteplass for alle beboere”. Denne bestemmelsen er den viktigste i PBEs alternative. 3.4. SVÆRT HØY UTNYTTELSE, BRA 250 % Prosent BRA for begge alternativene er på omkring 250 % BRA. For Pynten er til sammenlikning BRA i dag ca 66%. Dette er en radikal fortetting som i tillegg ”tetter igjen” en del av den åpne strukturen. % BRA fremkommer ikke av planbeskrivelsen. Hva som er begrunnelsen for den høye og stedsfremmede utnyttelsen, fremkommer ikke. EBY skriver imidlertid på side 42 i saksfremstillingen om høyder: ”Dette er en fornuftig løsning på et krav om høy utnyttelse.” Det fremkommer ikke hvem som har krevd dette og for hvem det er fornuftig. Uteoppholdsarealene blir tilsvarende små og byplangrepet lider under den høye utnyttelsen. Det er henvist til en norm for uteoppholdsarealer for indre by som ikke er vedtatt og som gjelder for en annen del av byen og en annen type bebyggelse. For områdetype 4 der bebyggelsen er på 250 % BRA kan minste uteareal (MUA) være ned til 20 %. Uteoppholdsarealene blir likevel en del mindre enn for områdetype 4 fordi en del arealer er tatt ut på grunn av regler for arealberegning. Det er lys og luft nok på Bergkrystallen, men bebyggelsen som foreslås vil både bli en fremmed fugl og belaste nabolagene med ulempene. Uttalelse fra Pynten borettslag saksnummer 201109678 Side 3 av 9 3 3.5. PARKERING MÅ TAS PÅ ALVOR Begge alternativene innebærer at dagens faktiske regulerte parkeringsplasser forsvinner. Det er ikke utredet hvordan disse regulerte plassene kan erstattes til tross for at det er erkjent at det er altfor få parkeringsplasser i området. Videre er det er i dag ca 30 parkeringsplasser på terreng som er allment tilgjengelige. I henhold til planprogrammet må disse erstattes. Dette er imidlertid utelatt i begge alternativene og heller ikke problematisert. Ingen av alternativene krever parkeringsplasser for næringsbebyggelsen, noe som betyr enda en merbelastning for naboskapet. Parkeringssituasjonen er prekær i området. Reguleringsplan for Trikketomta må løse parkeringssituasjonen og ikke under noen omstendighet forverre den. 3.6. AREALBRUK, BARNEHAGE OG HØYDER Programinnspill for Trikketomta på Bergkrystallen diskuterer og prioriterer hva Trikketomta bør brukes til. Slik diskusjon er ikke presentert i planbeskrivelsen. (Programinnspillet er heller ikke kommentert hva innhold angår i saksfremstillingen.) I Rolvsen opprinnelige plan for Lambertseter (inkl Bergkrystallen) var det vektlagt at fellesfunksjoner var spredt i de ulike nabolagene. Det var med andre ord ikke et senter på Bergkrystallen. Barnehager ble lagt med utearealer vendt ut mot de store friområdene. Det var et gjennomgående prinsipp at de mer sentrale delene ikke skulle ha privatiserende områder som jo barnehagers uteareal er. Det samme gjaldt privatiserte forhager, alle rekkehus ble lagt i utkantene på samme måte med tilstøtende store friområder. Dette fremkommer ikke i analysene til PBE eller til EBY. Begrepet offentlig rom er heller ikke nevnt i disse eller i planbeskrivelsen. Barnehage på Trikketomta har negative konsekvenser fordi det privatiserer et større areal. Videre er det viktig at barnehager bygges der barna bor. Det mangler en redegjørelse for om det er behov for å regulere flere barnehager på Bergkrystallen. Videre vil ikke antallet boliger ”i seg selv utløse krav om barnehage” dersom utnyttelsen tilpasses Bergkrystallen. Andre tomter vil kunne være mer aktuelle og bedre for barnehage enn Trikketomta. Vi viser her til utmerket redegjørelse i innspillet fra fire andre borettslag. Prinsippet med kortreisthet må også gjelde barn som skal til barnehagen og det er derfor svært viktig å hindre en overetablering av barnehager i området. Utnyttelsen må være i tråd med det som er vanlig i området. Det er en viss forståelse for at man vil bygge noe mer helt nære T-banestasjonen. På en annen side vil ikke bebyggelsesstrukturen tåle tett utbygging i dette området fordi det vil være i strid med de overordna bebyggelsesprinsippene. Pynten ser ingen grunn til at bygningene skal ha byggehøyder som er høyere enn det som er vanlig i området. Det er heller ikke begrunnet i saken utover EBY som skriver: ”Dette er en fornuftig løsning på et krav om høy utnyttelse.” PBE skriver at det ikke er føringer i retning av høy utnyttelse. Analysene godtgjør det heller ikke. Her er det tydelig at måldiskusjon mangler. Er det EBY som krever høy utnyttelse? Det kan se ut som om forslaget til den høye utnyttelsen av Trikketomta er et resultat av sirkelargumentasjon. Uttalelse fra Pynten borettslag saksnummer 201109678 Side 4 av 9 4 3.7. HØY UTNYTTELSE GIR LAV MUA (SOM GIR HØY UTNYTTELSE SOM …= SIRKELARGUMENTASJON ) Det er uheldig at det er krav til uteomhusareal, MUA, som i realiteten er blitt styrende for hvor mye som kan bygges. Dette tallet er foreslått svært lavt og betyr (i denne saken) at det ikke blir tatt tilstrekkelig hensyn til kvalitet. Det er satt et tak i bestemmelsene mht maks BRA. Det er likevel det lave kravet til MUA som både ligger til grunn for (høy) maks BRA og det vil være MUA som begrenser utnyttelsen. Det er hensynet til nærområdet, ambisjoner for byforming og bevaring av kulturmiljø som skal ligge til grunn for valg av løsning, i dette tilfellet en vurdering av hva som er ønsket utforming av landskapsrommet, med eller uten terrengparkering som skal ligge til grunn for valg av løsning. Ikke tallmagi. Dette er heller ikke spørsmål som skal overlates til utbygger. Det er viktig å huske at om det bygges et redusert prosjekt som forutsetter at garasjene ikke erstattes, vil garasjene bli stående i uoverskuelig framtid. Pynten ønsker en god løsning for området og ønsker at reguleringsplanen legger til rette for parkering under terreng ved at insitamentet blir stort nok. Samtidig er det viktig at planen ivaretar kvaliteter i området også dersom det ikke blir en avtale om å erstatte dagens garasjer med parkeringsplasser i underjordiske parkeringsanlegg. Sinsenbyen er PBEs eksempel på områdetype 4. Vi kjenner ikke til % BRA, men legger til grunn at det er 250 % eller mindre slik rapporten antyder. 3.8. Fra Bergkrystallen EIENDOMSSTRUKTUR OG FELLESSKAPET Eiendomsstrukturen og borettslagorganiseringen er uløselig knyttet sammen. Dette lå til grunn da Rolvsen og hans kolleger laget planen. Borettslagene er store/ jevnstore og følger opp nabolagsideen. Mellom nabolagene og skrenten rundt Bergkrystallen er friområdene eid av kommunen. PBE har ikke arbeidet med hvordan man på en god måte kan fortette slike drabanthagebyer, her må man bruke etatens fagkompetanse i større grad, finne gode metoder samt sikre politiske avklaringer. Pynten borettslag og de andre borettslagene på Bergkrystallen bidrar til fellesskapet ved at de har store åpne grønne arealer som alle kan bruke og som gir området høy kvalitet. Utbyggingen på Trikketomta bør på samme måte gi tilbake kvaliteter til omgivelsene. Ved nybygg og endringer skal det være svært gode grunner for å avvike fra prinsippene om at fellesarealene forvaltes av én grunneier og uten eiendomsgrenser som manifesterer seg med stengsler. Om bebyggelsen skal suppleres, må det lages bestemmelser som ivaretar åpenheten i grøntområdene, det offentlige preget og Uttalelse fra Pynten borettslag saksnummer 201109678 Side 5 av 9 5 fraværet av privatiserte utearealer for å unngå å svekke det offentlige rom. Og ikke minst, planen må lages i nært samarbeid med tilgrensende borettslag. Særlig gjelder dette barnehageutearalet som vil fremstå som lukket bak et gjerde og ikke som grønt. I begge alternativene er de åpne arealene for små. 3.9. EKSPONERTE FASADER I P-ANLEGG PBE foreslår i sitt alternativ bestemmelse om at fasader i parkeringsanlegg ikke skal eksponeres. Det kunne være en fordel om planene tillot at parkeringsanlegg under terreng lå så høyt i terrenget at første boligetasje ikke fikk innkikksproblemer og utearealet ville få større kvalitet som fellesareal og offentlig rom. Bebyggelsen på Bergkrystallen følger dette prinsippet i stor grad, at første etasje er hevet og det er en viktig kvalitet for boligene i første etasje og for området. Mao: Det bør åpnes for høy 1. etg som bla tar hensyn til parkering, og dette gjør det mindre nødvendig med kostbare dype parkeringskjellere. 3.10. UKLARHETER OMKRING UTEOPPHOLDSAREALER For områder som ikke eies av utbygger er det ikke anledning til å kreve utomhusplan og dermed heller ikke gjennomføring av opparbeidelse. Derfor kan det by på problemer dersom Pyntens garasjeareal skal inngå i utbyggingen. Felles bruk av utomhusarealer forutsetter at plan/planforslag i større grad er omforent. Arbeidet kan lettes om planarbeidet i større grad gjøres parallelt med forhandlinger om avtale. Pynten ønsker å ha større innflytelse på hvordan areal som i gårdsrommet skal opparbeides. 3.11. UHELDIG REKKEFØLGEBESTEMMELSE I ALT 1 I § 12 i alternativ 1 fremkommer at Pyntens garasjeanlegg ikke kan rives før det er gitt igangsettingstillatelse for parkeringsplasser i ny kjeller eller at det er dokumentert løst på annen måte. Formuleringen må forstås slik at det er en forutsetning at det oppnås en avtale mellom Pynten og utbygger. Det er uvanlig å vedta en plan som bare er aktuell forutsatt at en fremtidig kjøper kan oppnå en avtale med naboen, så lenge kjøperen, innenfor samme plan, kan bygge mindre. Det sies uansett ikke noe om planens betydning for Pynten dersom det ikke oppnås en avtale. Det må derfor klart fremgå av planen at dersom avtale ikke oppnås, gjelder ikke planen for Pyntens eiendom. Det kan ikke være slik at planen (uten nødvendig avtale) skal kunne båndlegge Pyntens areal. Pynten må stå fritt til egen utvikling av dette området i fremtiden, i tråd med dagens gjeldende reguleringsplan. Hvis det ikke er mulig å ta dette inn som en forutsetning i planen, kan planen ikke vedtas. Borettslaget vil uansett ikke akseptere at man pga føringer i en reguleringsplan for bygging på nabotomt tvinges til å inngå en avtale hvor man frasier seg disposisjonsfriheten over egen eiendom. 3.12. NYTT PLANFORSLAG MÅ UTARBEIDES Det er flere andre uavklarte forhold i saken, som f eks parkering, riving av likeretterstasjonen og manglende tilpassing til stedet. Det ser ut til å være noe som mangler i saksfremstillingen når Planforum tidligere hadde krevet 40 – 50 % MUA og planen nå kun har et krav på 19 % MUA, som trolig tilsvarer bare ca 15 % MUA pga av diverse regneregler. På side 74 skriver PBE at «Vi vil presisere at skissert uteareal bare er en halvgod løsning ….». Det har videre vært store mangler i planprosessen der EBY ikke en gang har villet nevne innspillene fra L2003 i saken. I forslaget som ble sendt inn er ikke innholdet referert eller diskutert. Det er vanskelig Uttalelse fra Pynten borettslag saksnummer 201109678 Side 6 av 9 6 å se for seg at ett av de to foreliggende alternativer kan justeres tilstrekkelig til at det kan sendes til politisk behandling. 3.13. FORHOLDET MELLOM DE TO ALTERNATIVENE Spørsmålet om hvilken rolle Trikketomta skal fylle og arealbruk er to sider av samme sak. Vi ser at når PBE har laget sitt eget forslag, har de i stor grad har fulgt opp planforslaget som ble sendt inn og endret det på noen punkter. PBEs analyse favner mye bredere enn den som fulgte innsendt planforslag. Likevel ser vi at PBEs analyse ikke diskuterer viktige tema, trolig fordi PBEs arbeid forholder seg til innsendte forslag uten å se på planoppgaven uavhengig av dette. I denne saken er det uheldig fordi utbyggingen av Trikketomta berører hele Bergkrystallen på mange måter. Nabolaget, inkl Pynten har tidligere laget og sendt inn analyser samt programinnspill som tar med beskrivelse av det offentlige rom, kvalitetene og kjennetegn ved disse og ikke minst en diskusjon om arealbruk. Disse to temaene er heller ikke diskutert i planen. 3.14. SKAL GRØNSTRUKTUREN VIKE FOR FORTETTING? Kommunens føringer innebærer ikke fortetting på Bergkrystallen. Analysene viser videre at Trikketomta er en del av den overordnete grønstrukturen. Plassering av Tbanestasjonen innebærer imidlertid at det likevel kan være ønskelig med noe bebyggelse og anlegg her, særlig fordi det ligger sentralt og lett tilgjengelig. Her savner vi at PBE gir klarere føringer. 3.15. PRIVATISERTE FORHAGER OG SENTERBEBYGGELSE TRUER EGENARTEN OG KVALITETEN PÅ OFFENTLIG ROM EBY begrunner valg av typologi og utforming av offentlig rom med Lambertseterplanen. (Med Lambertseterplanen mener EBY trolig ”Lambertseter en forstad til Oslo med 10 000 innbyggere”.) Denne planen sier imidlertid det motsatte av det EBY skriver når det gjelder å øke fellesaktiviteter i sentrum. Erik Rolvsens plan for Lambertseter vektlegger at fellesfunksjoner ligger spredt i de ulike nabolagene. Videre står det i EBYs begrunnelse at det ikke er i tråd med Lambertseterplanen med sokkelbebyggelse. Vi regner med at EBY mener hevet 1. etasje. I skisse til vedtekter i Rolvsens plan fremkommer imidlertid at dyrkningsfelt kun kan anlegges i ytterkanten av området og feltene beskrives som åpne og som skal opparbeides og skjøttes av borettslagene. Privatiserte hager skulle altså ikke etableres mot det vi i dag kaller det offentlige rom. Bebyggelse uten forhøyet 1. etasje innebærer som oftest privatisering av utearealet. Sokkeletasje for boliger er en god løsning og kan kombineres med sportsboder og parkering. Barnehager er i Lambertserplanen plassert i ytterkant av boligområdene slik at barnehagenes uteområder følger samme prinsipp som annet privatisert uteareal. Det er uheldig å plassere barnehagen innimellom nabolagene og begge alternativer gir en god illustrasjon av det dette. Privatisert utearealer medfører at landskapsrommet oppleves som privat. De åpne grønne områdene uten tegn på privatisering er en kvalitet som kjennetegner Bergkrystallen. Reguleringsplanen må sikre at slik privatisering av gårdsrom ikke finner sted. Det betyr at barnehage ikke kan anlegges inne i kvartalet. Gårdsrommene er felles landskapsrom. Hvordan organiseres og sikres slike arealer? Kun krav til uteoppholdsareal passer ikke for drabantbyer. Man bruker videre ord og begrep som privat og felles uten at dette passer med plan- og bygningsloven. I pbl finnes ikke lengre fellesareal som formål. Når man bruker ordet privat, betyr det at det er en eier, mens man mener i realiteten at det er knyttet til en husstand. En eier Uttalelse fra Pynten borettslag saksnummer 201109678 Side 7 av 9 7 er i drabantbyene enten et borettslag eller et sameie og kan bestå av flere hundre husstander. Det som imidlertid er viktig, er at arealene er allment tilgjengelige, at de oppleves som areal som er felles og at de visuelt fremstår som grønne og åpne. Her trengs både opprydding og presiseringer. 3.16 ANDRE FORHOLD SOM UTTALELSEN IKKE TAR OPP Planforslaget har andre svakheter enn denne uttalelsen tar med. Dette er utelatt fordi det ikke berører Pynten. Imidlertid vil slike svakheter og uklarheter medføre endringer og en lite forutsigbar situasjon med dispensasjoner. Eksempel på slik svakhet er at det ikke er reguleringsmessig sikret god gangatkomst til T-banens nordre plattform. En annen utfordring vil bli å plass til gode nok anlegg for overvannshåndtering. 3.17 OVERORDNETE PRINSIPPER FRA INNSPILL TIL KOMMUNEPLANENS AREALDEL I forbindelse med oppstart av arbeidet med revidering av kommuneplanens arealdel, laget L2003 ved SIVARK et innspill. Hovedpunktene er gjengitt under. Innspillet er fremdeles høyst relevant: Bebyggelse Planprogrammet suppleres med retningslinjer som ivaretar at ny bebyggelse ikke blir kompakt og at bilveier oppgraderes til å tåle den økte trafikken. Dersom høyere utnyttelse enn rekkehus vurderes må miljøkonsekvenser vurderes særskilt. Møteplass, grønnstruktur, lek Planprogrammet suppleres med krav om kartlegging av behov for lekeplasser og idrettsanlegg for barn og unge samt plan for gjennomføring. Det stilles krav til at ny møteplass på Bergkrystallen skal egne seg for lek og opphold for barn. Parkering Planprogrammet suppleres med retningslinje eller bestemmelse som krever at arealer regulert til parkering eller i bruk til parkering kan vurderes omregulert kun når det foreligger en samlet plan for å løse parkeringsproblemet på Lambertseter. Lambertseter 2003 mener at kommunen har et spesielt ansvar for å etablere parkeringsplasser der kommunal grunn er regulerte parkeringsplasser og foreslår at inntekter ved salg av kommunale tomter på Lambertseter regulert til parkering må uavkortet gå til å bygge parkeringsanlegg for nabolaget på Lambertseter. Barnehage Ved regulering av barnehagetomter må nærhet til aktuelle boliger veien tungt for å unngå unødvendig bilkjøring. Uttalelse fra Pynten borettslag saksnummer 201109678 Side 8 av 9 8 4. KONKLUSJON Begge alternativene innebærer flere forutsetninger slik at utfallet, både for hvordan en plan bearbeides og for utvikling av prosjektet. Manglende avtale om bruk av Pyntens areal er et av disse. For begge alternativer gjelder at flere forhold ikke er løst, eksempler er bl a parkering, gode nok utearealer og kvaliteter i det offentlige rom. EBYs alternativ inneholder i realiteten ikke et torg. Det er foreslått en høy utnyttelse uten at dette er tilstrekkelig begrunnet utover Oslos generelle behov for flere boliger. Konsekvensene av så høy utnyttelse er ikke beskrevet, hverken bygningsmessig, det strukturelle og hva dette har å si for områdets egenart og verneverdi. Det er heller ikke problematisert om foreslått utbygging er et ”engangstilfelle” eller om det er tenkt at hele Bergkrystallen skal kunne transformeres/fortettes på samme måte. Barnehagens uteareal vil privatisere areal og behov for flere regulerte barnehager på Bergkrystallen må utredes og evt. barnehage må reguleres slik den opprinnelige viser. Dette er bakgrunnen for at Pynten borettslag ikke støtter forslaget til reguleringsplan. Oslo, 9. september For Pynten borettslaget Sign. Ole-Martin Løkkeberg Styrets leder Uttalelse fra Pynten borettslag saksnummer 201109678 Side 9 av 9 9
© Copyright 2024