Beskrivelse - Lillesand kommune
LILLESAND KOMMUNE Planbeskrivelse Områderegulering for Stansefabrikken – Stykkene - Trydal 02.06.2014 rev 23.04.2015 INNHOLD 1: Innledning .......................................................................................................................... 2 1.1: Hensikt med planarbeidet ........................................................................................... 2 2: Planområdet ...................................................................................................................... 2 2.1: Beliggenhet ................................................................................................................. 2 2.2: Dagens situasjon ........................................................................................................ 2 2.3: Eiendommer ............................................................................................................... 2 2.4: Topografi og vegetasjon.............................................................................................. 4 2.5: Geologi ....................................................................................................................... 4 2.6: Naturmangfold ............................................................................................................ 6 2.7: Kulturminner ............................................................................................................... 6 3: Planstatus ......................................................................................................................... 6 3.1: Kommuneplan 2011-2023 ........................................................................................... 6 3.2: Eksisterende reguleringsplaner ................................................................................... 7 4: Planforslaget ..................................................................................................................... 7 4.1: Generelt ...................................................................................................................... 7 4.2: Planinnhold ................................................................................................................. 7 4.3: Område BB2 blokkbebyggelse .................................................................................... 9 5: Konsekvenser...................................................................................................................11 5.1: Bebyggelse, landskapsvirkning og fjernvirkning .........................................................11 5.2: Infrastruktur................................................................................................................11 5.3: Barn og unges interesser ...........................................................................................11 5.4: Arkeologi og kulturminner ..........................................................................................12 5.5: Naturmangfold ...........................................................................................................12 5.5: Risiko- og sårbarhetsanalyse .....................................................................................12 5.6: Økonomiske konsekvenser for kommunen.................................................................12 6: Planprosess......................................................................................................................12 6.1: Melding om planarbeid ...............................................................................................12 6.2: Offentlig ettersyn ........................................................................................................16 6.3 Arbeidsmøter i planutvalget ........................................................................................21 6.4 Politiske vedtak ...........................................................................................................21 6.5 Medvirkning og samarbeid ..........................................................................................21 7: Vedlegg til planbeskrivelsen .............................................................................................22 1 1: INNLEDNING 1.1: Hensikt med planarbeidet Hensikten med områdereguleringen for Stansefabrikken – Stykkene - Trydal er å tilrettelegge for en transformasjon og fortetting til gode områder for blandet arealbruk der bolig, tjenesteyting og næring kan vokse frem over tid. Områdereguleringen skal avklare den best mulige arealbruken for området under ett. Fremtidens infrastruktur i området er en grunnleggende premiss. Området ligger langs kollekvitakse og rommer allerede noe boligbebyggelse. Den fremtidige boligbebyggelsen i området skal i all hovedsak være konsentrert med høy grad av utnyttelse. I kommuneplanen er området underlagt båndleggingssone (H710). Tiltak som er nevn i planog bygningslovens § 20-1 første ledd bokstav a, b, c, d, e, g, j, k, l og m kan ikke finne sted før områderegulering er vedtatt. For å legge forholdene til rette for ny og forbedret infrastruktur sentralt i området har kommunen gjennomført erverv av blant annet eiendommen hvor Aase Sveise- og Mek. Verksted AS er etablert (gnr/bnr 42/546). Det er dermed offentlig eierskap på arealet som kreves for å etablere ny rundkjøring/kryssløsning i mellom Rv420 og Fv239. Med det vil det også være mulig å etablere en ny adkomstvei til nye boligområder sørøst for Rv420 samt eksisterende næringsområder hvor Magne Gitmark & Co. Rambøll Norge AS har bistått kommunen i utarbeidelsen områdereguleringen. 2: PLANOMRÅDET 2.1: Beliggenhet Området Kirkemoen (Stansefabrikken), Stykkene og Trydal ligger på begge sider av kollektivaksen langs Rv420. Mot øst og nord er området avgrenset mot Moelva som renner ned til Tingsakerfjorden. Videre nord er området i direkte tilknytning til tur og rekreasjonsområdet som Barbro Slott og videre inn til Olashei. Med tanke på skolestruktur ligger området sentralt plassert ca 800 m vest for Tingsaker skole (barneskole) og ca 1,5 km øst for Møglestuområdet med både ungdomsskole og videregående skole. 2.2: Dagens situasjon Planområdet utgjør ca 205 daa og bæres preg av store nærings-/industribygg tett opp til hoveveinettet. Trydal er en gammel campingplass med hytteutleie, men har ikke vært i drift på mange år. Sørøst for Rv420 er det en større ubebygd tomt og en stor opparbeidet nærlekeplass med flere balløkker og andre lekeapparater. Direkte sør/øst for lekearealet går Solheimsveien og Kirkekleiva. Deler av disse veiene er inkludert i planområdet og omfatter blant annet 10 eneboliger. Nord i planområdet ligger det et lite gårdsbruk med ca 10 mål dyrket mark. I randsonen av planområdet mot nord og øst renner Moelva som har sitt utløp i Tingsakerfjorden. Langs Moelva er så godt som kontinuerlig sone med kantvegetasjon. 2.3: Eiendommer Alle eiendommer innenfor planområdet er listet opp nedenfor. G/Bnr Hjemmelshaver Adresse 2 Poststed 42/2 42/820 42/10, 382, 782 42/11 601/239, 240 42/558 42/349 42/11 42/277 Albert Thingsaker Arne Daniel Tandberg Arne Geir Degermann Arnold Hagen Aust-agder Fylkeskommune Bjørn Ole Kolshus Borghild Kristina Eriksen Brit Hagen Bygg Sør As Bergstø 90 Kirkekleiva 74 B Stykkene 7 Møglestuveien 20 Postboks 788 Stoa Kirkekleiva 64 Stykkene 14 Møglestuveien 20 Vige Havnevei 4 42/329, 542 42/66/0/3 42/66/0/4 42/392 42/155, 656 42/427 42/425, 505 42/76, 279 42/1 42/546 42/332 42/820 42/1 42/66/0/4 42/291 42/245 42/66/0/2 42/162, 821, 822 42/3 42/66/0/1 42/558 42/20, 28, 31, 45, 48, 56, 243, 244, 296, 297, 298, 583, 585 Camilla Helen A Wesøy Chanthen Sarun Henriksen Erik Stana Fryvil C Heggelund Lia Gico Holding As Grethe Lescoeur Grunneier Ukjent Gudrun Amanda Trydal Gunnar Kulia Hermann Aase Ingeborg Therese Ueland Inger Sofie Benestad Ingjerd Fossanger Kulia Jannicke Karlsen Aase Marie Andersen Karl Torfinn Degermann Kirsten Helene Pedersen Kjetil Tandberg Kristin Tandberg Kristine Priebe Lene Kolshus Lillesand Kommune Solheimveien 31 Gamleveien 66 Stykkene 8 Kirkekleiva 62 Tingsaker Snorres Gate 46 (adresse Mangler) Stykkene Tingsakerbakken 2 Soloddveien 58 C Kirkekleiva 54 Kirkekleiva 74 B Tingsakerbakken 2 Stykkene 8 Stykkene Stykkene 20 Stykkene 8 Kirkekleiva 74 C Næpetrøveien 11 Stykkene 8 Kirkekleiva 64 Postboks 23 42/665 42/505 42/427 42/318 42/798 42/501 42/527 42/464, 503 42/595 42/425 42/392 42/379 42/461, 467 42/66/0/3 42/329, 542 31/3 42/339, 361, 385, 509 600/18 Lillesand Sparebank Lillesand Tomteselskap As Marit Danielsen Martinius E Githmark Michael Meier Mp Systems As Olaf Børge Gunvaldsen Olaug Oline Danielsen Ole Hermann Jacobsen Ole M Heldal Andersen Paul-erling Lia Per Espseth Roar Heimvik Rolf Olaf Henriksen Rune Wesøy Solveig Botnen Eide Stansa As Postboks 24 (adresse Mangler) St. Jørgens Vei 32 Kirkekleiva 56 Stykkene 12 Postboks 4 Kirkekleiva 76 Kirkekleiva 70 Postboks 114 Frydentopp 23 Kirkekleiva 62 Kirkekleiva 31 Frydentopp 27 Gamleveien 66 Solheimveien 31 Fagervoll Møglestuveien 21 Staten V/vegsjefen I A-a (adresse Mangler) 3 4790 LILLESAND 4790 LILLESAND 4790 LILLESAND 4790 LILLESAND 4809 ARENDAL 4790 LILLESAND 4790 LILLESAND 4790 LILLESAND 4633 KRISTIANSAND S 4790 LILLESAND 4790 LILLESAND 4790 LILLESAND 4790 LILLESAND 4790 LILLESAND 4044 HAFRSFJORD 4790 LILLESAND 4790 LILLESAND 4876 GRIMSTAD 4790 LILLESAND 4790 LILLESAND 4790 LILLESAND 4790 LILLESAND 4790 LILLESAND 4790 LILLESAND 4790 LILLESAND 4790 LILLESAND 4790 LILLESAND 4790 LILLESAND 4790 LILLESAND 4791 LILLESAND 4791 LILLESAND 0662 OSLO 4790 LILLESAND 4790 LILLESAND 4791 LILLESAND 4790 LILLESAND 4790 LILLESAND 4792 LILLESAND 4790 LILLESAND 4790 LILLESAND 4790 LILLESAND 4790 LILLESAND 4790 LILLESAND 4790 LILLESAND 4790 LILLESAND 4790 LILLESAND 601/239, 240 42/91 Statens Vegvesen Region Sør Stig Eriksen Serviceboks 723 42/251, 324, 716 Stykkene Eiendom As 42/461, 467 42/228, 596 Thorhild Lande Ting Eiendom As C/o Svein Roar Jonsmyr, Sandsmyra 26 Frydentopp 27 Gravane 16 42/52 42/798 42/386 42/64 42/527 42/476 Torbjørn Børslid Trine Wilhelmine Rønnevig Trygve Omestad Vidar Andersen Wenche B Gunvaldsen Wenche Danielsen Frydentopp 11 Stykkene 12 Solheimveien 33 Fosselia 18 Kirkekleiva 76 Bleikervangen 38 4808 ARENDAL 22 Meadowside Close, Wingerworth/s42 6rl, Chesterfield/england 4790 LILLESAND 4790 LILLESAND 4610 KRISTIANSAND S 4790 LILLESAND 4790 LILLESAND 4790 LILLESAND 4790 LILLESAND 4790 LILLESAND 1387 ASKER 2.4: Topografi og vegetasjon Området er for det meste flatt og ligger på et tykt dekke av marin sjøbunn og på gamle breelvavsetninger. Moelva har gravd sitt løp ned i avsetningene og danner en markert bekkedal igjennom området. Mesteparten av arealet er sterkt preget av tekniske inngrep som veianlegg og bebyggelse med tilhørende anlegg. Bekkedalen som Moelva renner igjennom skiller seg klart ut som en sammenhengende grønn korridor, riktignok med enkelte inngrep som utfyllinger, hogst og kryssende ledninger. Områdene som ikke er bebygd er preget av trivielle vegetasjonstyper og skrotemarkpregede områder uten spesielle verdier. Skogen er aldersblandet. Kantvegetasjonen langs Moelva inneholder mye svartor, mens generell blandingsskog inneholdene blant annet eik, furu, bjørk og ask. Kantvegetasjonen langs er for øvrig del av naturtypelokaliteten Skjerpe-Moland (viktig bekkedrag). Se for øvrig vedlagt rapport fra kartlegging av biologisk mangfold (vedlegg 1). 2.5: Geologi Kommuneplanens aktsomhetskart for mulig sulfidholdig berggrunn viser at hele planområdet er innenfor sonen hvor det er mulig å påtreffe sulfidholdig berggrunn. Se utsnitt fra kart under: 4 Det er gjennomført en overflatekartlegging hvor det er pekt på områder hvor faren for å påtreffe sulfidholdig bergarter er større enn andre. Det er relativt lite fjell i dagen sentralt i planområdet. Basert på observasjonene fra overflatekartleggingen kan hele områdes defineres som båndgneis og potensiell sulfidstein. Den største delen av arealet inneholder antageligvis lav sulfidandel. Imidlertid er det gjort observasjoner i randsoner av planområdet som indikerer større konsentrasjoner langs enkelte sjikt. Disse sjiktene er utenfor planlagte utbyggingsområder, og kommer dermed ikke til å bli utført sprengningsarbeid. Basert på tidligere registreringer i andre prosjekter utenfor planområdet er det også grunn til å tro at det også sentralt i området går et sjikt hvor sulfidkonsentrasjonen kan være større. Se kart under hentet fra notat om sulfid og ras (vedlegg 3): For å kartlegge grunnforholdene og fjellnivået innenfor planområdet har det blitt utført geotekniske grunnundersøkelser. Det ble gjennomført totalsonderinger i 5 forskjellige punkter. Undersøkelsene viser at løsmassene i området i hovedsak består av sand. Unntaket er et borepunkt nordvest i planområdet (på jordet mot Moelva) som viser at det er et leirlag fra ca 6 m dybde. For øvrig er det påvist en del steinblokker i løsmassene i borepunktet sørøst i området (Stykkene). For utfyllende resultater av geotekniske undersøkelser vises det til vedlagt rapport (Vedlegg 4 Geotekniske grunnundersøkelser). 5 2.6: Naturmangfold Fra Miljødirektoratets Naturbase er det én registrert naturtype innenfor planområdet. Det er del av Skjerpe-Moland, naturtypen viktig bekkedrag. Kantsoner langs vassdrag er viktig for mange organismer. Moelva er en mellomstor bekk/liten elv med rimelig god vannkvalitet og varierende bunnsubstrat (mye grus og sand) i kombinasjon med intakte kantsoner med elementer av flere prioriterte naturtyper gjør at lokaliteten vurderes som viktig (B-verdi). Se for øvrig vedlagt rapport fra kartlelling av biologisk mangfold (vedlegg 1) og faktaark naturbase Skjerpe Moland (vedlegg 2). 2.7: Kulturminner Kulturminnesøk har ingen registreringer i basen. 3: PLANSTATUS 3.1: Kommuneplan 2011-2023 Gjeldende kommuneplan ble vedtatt 11.10.2011. Utbyggingsområdene er avsatt til eksisterende næring og bolig, kombinert bolig/næring og fremtidig boligbebyggelse. Hele området er imidlertid underlagt båndleggingssone (H710). I kommuneplanen er området underlagt båndleggingssone (H710). Tiltak som er nevn i plan- og bygningslovens § 20-1 første ledd bokstav a, b, c, d, e, g, j, k, l og m kan ikke finne sted før områderegulering er vedtatt, men maksimalt fire åre etter vedtak av kommuneplan. 6 3.2: Eksisterende reguleringsplaner Planområdet omfatter helt eller delvis følgende reguleringsplaner som i all hovedsak befinner seg sør for Rv420 og vest for Fv239: - Reguleringsplan for Solkollen/Kirkemoen, vedtatt 16.11.1977 - Reguleringsplan for Tingsakermoen, vedtatt 30.07.1986 - Reguleringsplan for Stykkene, Nepetrø, Nedre Tingsaker, vedtatt 19.11.1987 - Reguleringsplan for Gnr. 42/bnr. 48, Solkollen, vedtatt 30.05.2007 - Reguleringsplan for Øvre Fosselia, vedtatt 10.02.2010 - Områdeplan for Dovre, vedtatt 11.10.2011 Gjennom kommuneplanbestemmelsen § 1-a) gjelder kommuneplanens arealdel fremfor reguleringsplaner der formålene avviker fra hverandre. Det betyr at tomtene Stansa og Stykkene (den ubebygde tomten sør for Rv420) er avsatt til boligformål til tross for at det i reguleringsplan er avsatt til næring. Eksisterende reguleringsplaner vil bli erstatter i de områder ny områderegulering overlapper. 4: PLANFORSLAGET 4.1: Generelt Planforslaget er en offentlig områderegulering etter plan- og bygningsloven § 12-2. Områderegulering brukes der det er krav om slik plan i kommuneplanens arealdel, eller der kommunen finner at det er behov for å gi mer detaljerte områdevise avklaringer av arealbruken. Med unntak eiendommene Stykkene (område BB2) og næringseiendommen N1 (Gitmark) kreves det detaljregulering før utbygging. 4.2: Planinnhold Et av hovedmålene med planen er å tilrettelegge for ny og forbedret infrastruktur i området. Eksisterende kryss mellom Rv420 og Fv239 har dårlig utforming. Eksisterende veienett både til områdene nord og sør for Rv420 har ikke tilstrekkelig kapasitet/god løsning for å kunne håndtere ny boligbebyggelse. Planforslaget inneholder mye konsentrert bebyggelse med høy utnyttelse. I Lillesands målestokk er inneholder planen et svært stort "boligpotensial". Bare innenfor de rene boligformålene har planen et potensial på over 350 ny boenheter.I tillegg vil det kunne komme nye boliger i områdene med kombinert formål. Det er derfor viktig få på plass en nye veistruktur som er trafikksikker, areal- og trafikkeffektig. Gjennom områderegueringer gis det nå føringer på nye veiføringer/-løsniger samt gjennomføringstidspunkt uavhengig hvem og i hvilket omfang det bygges ut innenfor området. Hovedgrepene for infrastrukturen i planen er å etablere en ny rundkjøring som erstatning til eksisterende kryss mellom Rv420 og Fv239, samt nye kommunale adkomstveier til de nye boligområdene sør og nord for Rv420. I tilknytning til de nye kjøreveienen etableres gang og sykkelveier slik at det blir et kontinuerlig GS-veinett igjennom planområdet. Etablering av veier og infrastruktur er sikret opparbeidet gjennom rekkefølgekrav på ny bebyggelse innenfor området. I valget på nye veiløsninger er trafikksikkerhet, fremkommelighet/trafikkflyt vektlagt. Lillesand kommune er enig i anbefalinger fra Statens vegvesen og Aust-Agder fylkeskommune om at det bør etableres en rundkjøring i krysset mellom Rv420 og Fv239. Dette vil også sikre muligheten for ny adkomstvei for områdene sør for Rv420. Det nye boligområdet på Stykkene vil få adkomst fra denne rundkjøringen. Og ved å koble Gitmark sin næringseiendom på samme adkomst, vil man sperre Fosselia for gjennomgående biltrafikk. Da planen åpner opp for et begrenset antall boliger på BB3, anbefales det at Fosselia opprettholdes som bilvei, men at den stenges for gjennomkjøring. Dette etter anbefaling fra SVV i høringsperioden. 7 Det er videre vurdert å koble på Kirkekleiva/Solheimsveien til samme rundkjøring. Dette veinettet er et utbreget boligfeltveinett hvor alle bolighus har direkte avkjørsel til nevnte veier. Det er med andre ord ikke noen samleveier som kunne ledet fremt til ny rundkjøring. Eksisterende veinett er også stedvis smalt og uten fortøy. Det er derfor vurdert som uheldig å koble dette veinettet opp mot den nye rundkjøringen. Man ønsker ikke å legge til rette for eventuell gjennomgjøring ned til Bergstøsletta gjennom Kirkekleiva/Solheimsveien. Da er eksistende løsning fra Tingsaker og ned (Fv236) en langt sikrerere og effektiv løsning. Planforlsaget videre sikrer etablering av ny kommunal vei til utbyggingsområdene nord for Rv420 og Fv239. Her blir det nye boligområder, samt også mulig utvidelse av eksisterende næring og tjenestyting. Hele området vil få en felles robust adkomst i tråd med kommunal veinormal. Langs nytt kjøreveinett etableres det parallelt kontinuerlig GS-veinett. Dette sikrer trafikksikker skolevei gjennom planområdet. Det blir undergang under Rv420, mens det blir kryssing i plan over Fv239. Dette er løsninger som Statens vegvesen også har anbefalt ved gjennomgang av planen. Ved en evt. gjenåpning av Møglestuveien, vil trafikken langs Fv239 bli noe redusert i forhold til dagens bruk. Eksisterende bebyggelse innenfor planområdet er blanding av næring/forretning, industri, tjenestyting/treningsenter og boliger. I tråd med føringene gitt i kommuneplanens samfunnsdel er det nå forelsått at område transformeres til boligbebyggelse høy grad av utnyttelse. Planforslaget fremmer likevel en god blanding av boligtyper: - 27 boenheter av typen frittliggende småhusbebyggelse (typisk eneboliger) - 58 boenheter av typen konsentrert småhusbebyggelse (typisk flermannsboliger) - 272 boenheter av typen blokkbebyggelse (typisk leiligheter) Det legges opp til en høy utnyttelse i området. Med blokkbebyggelse med stor byggehøyde blir det mange boenheter innenfor et lite område. Deler av blokkbebyggelsen kan bli opp til 7 etasjer på Stansa og 6 etasjer på Stykkene. På disse områdene forutsettes det at eksisterende bygningsmasse rives for å få plass til blokkbebyggelsen. Området gunstige plassering i umiddelbar nærhet til kollektivaksen, samt gangavstand til barne-, ungdoms- og videregående skole forsvarer den høye utnyttelsen. For de nye flermannsboligene og bloggbebyggelsene skal det etableres parkeringsplasser tilsvarende henholdsvis 1 pr boenhet inntil 70 m2 BRA og 1,2 pr boenhet over 70 m2 BRA. I tillegg skal det etableres 0,25 gjesteparkeringsplasser. Dette er en liten reduksjon fra føringene gitt i kommuneplanens bestemmelser. Beliggenheten langs kollektivaksen, samt boligprosjektenes størrelse og omfang forsvarer det noe reduserte parkeringskravet. For eneboligbebyggelsen settes tilsvarende parkeringskrav som kommuneplanens føringer (2 biloppstillingsplasser pr boenhet). Kravet til lekearealer og MUA (minste uteoppholdsarealer) settes generelt til minimum 50 m2 pr boenhet. Dette er tilsvarende kravet for "sentrumsboliger" i kommuneplanen. For boligbebyggelse med 5 eller flere boenheter og hvor 75 % av MUA er i fellesarealer reduseres minimumskravet til 40 m2. Fortrinnsvis er det ønskelig at uteoppholdssarealet er på bakkeplan. Hensynet til ønsket om høy utnyttelse forsvarer at dette defineres som "sentrumssone". Videre er det sannsynlig at ved fellesarealer sjeldent blir brukt samtidig av alle beboere tilknyttet dette arealet. Derfor vurderes det som tilstrekkelig areal når dette reduseres til 40 m2 for boligkompleksene med 5 eller flere boenheter. Kvaliteten må lek- og rekrasjonsarealene er viktigere enn kvantiteten. Kravet til lekeareal er uansett 25 m2 pr boenhet. Lekeplassers utforming og plassering følger de krav og føringer som er gitt i kommuneplanbestemmelsene og kommunens normal for utomhusanlegg. Kantvegetasjonen mot Moelven sikres gjennom naturformålet. Dette er en viktig naturtype som må bevares. Ellers foreslås det å utvide eksisterende nærlekeområdet sør for Rv420. En utvidelse og opparbeidelse av dette området sikrer gode leke- og rekreasjonsarealer for nye og eksisterende beboere. Området har fine friluftsområder i umiddelbar nærhet utenfor 8 planområdet. Det er stinett som går både sørover langs Moelven og nordover mot Gaupemyr, videre over E18 til Barbro Slott og Olashei. Videre opprettholdes eksisterende virksomheter. Gitmarks foretning/-næringseiendom videreføres. Trend Trim og Moen Plast videreføres, men da også i kombinasjon med evt. boligformål/ servicerettet tjenesteyting/ brannstasjon. Fordelingen av formålene avklares i egne detaljreguleringer for det enkelte området. 4.3: Område BB2 blokkbebyggelse For omådet BB2 blokkbebyggelse (Stykkene) er det ikke satt krav til detaljregulering. Kommunen er grunneier på denne eiendommen og har anledning som forslagsstiller av områdereguleringen å utrede et boligkonsept med en slik detaljgrad at detaljregulering ikke er nødvendig. Kommunens eiendomsavdeling har engasjert arkitekter fra Rambøll for å bringe frem et konsept som er innenfor de rammene og føringene som planen ellers gir. Selv om det ikke stilles krav til detaljergulering for dette delområdet, er det knyttet tilsvarende rekkefølge- og funskjonskrav her som for de andre delområdene. Under følger noen illustrasjoner (plan og perspektiv) samt sol/skyggediagram. Det understrekes at skissene ikke er juridisk bindene, men byggegrenser/-høyder og planens bestemmelser gir likevel føringer som vil gi et bygg av samme karakter. Skissene under ligger også vedlagt planbeskrivelsen i større format: Plantegning 9 Perspektiv Sol-/skyggediagram Adkomst til området blir via ny kommunal vei fra nyetablert rundkjøring. Det kan etableres gjesteparkering på bakkeplan, mens parkering for beboere skal foregå i parkeringskjeller som kan bygges under hele bygningskroppen. Se vertikalnivå 1 under grunnen for plankart av parkeringskjeller. Det tilrettelegges for garasjekjeller under hele bebyggelsen. Ved full utbygging av parkeringskjeller vil denne kunne inneholde være stor nok for å innfri kravene fra parkeringsbestemmelsene. Bebyggelsen over bakken er utformet som en hestesko med åpning mot sørvest. Dette for å skape et felles uteareal i midten som er skjermet fra trafikkstøy. Store deler av bebyggelsen 10 ligger i gul sone. I konseptet som er utarbeidet er det en løsning med utvendig (mot veien) svalganger med trapperom, heissjakter, boder og uteplasser med beplantning. Dette vil i sum dempe trafikkstøyen slik at det kommer under støygrensene på fasade (se for øvrig vedlegg 5 for støyrapport). Den østre fløyen har en lavere maksimal tillatt byggehøyde for å slippe inn mest mulig sol i utearealet i midten. Begge fløyene har bebyggelsen avtrapping mot sør. I uteområdet mellom blokkene er det tilstrekkelig areal å etablere minimum 5 m2 sandlekeplass og 5 m2 uteareal pr boenehet. Videre skal minimum 20 m2 lekeareal pr boenhet opparbeides vest for eksisterende nærlekeplass på Stykkene. Ved utvidelse av lekearealet må støyvollen mot Rv420 forlenges slik at trafikkstøyen kommer under akseptable grenseverdier. Totalt sett er det sikret minimum 30 m2 lek- og rekreasjonsarealer pr boenhet på fellesområder. Resterende utearealer kan dermed begrenses til 10 m2 jf. planbestemmelsene §2.5.3. 5: KONSEKVENSER 5.1: Bebyggelse, landskapsvirkning og fjernvirkning Det er en viss blanding av type bebyggelse innenfor området. Alt fra eneboliger til blokkleiligheter skal etableres. Imidlertid er det klar overvekt boenheter i blokker. Det legges opp til en høy utnyttelse, noe som er i tråd med anbefaleringer fra overordnede planer og planleggingsprinsipper. Men med den høye utnyttelsen og til dels høye bebyggelsen som planlegges vil det oppleves at bebyggelsen til dels er svært massiv og godt synlig. Blokkbebyggelsen vil bli synlig fra blant annet sjøen, men den har likevel god ryggdekning mot Vardåsen, Barbro Slott og Olashei lenger bak. Se vedlegg 6 for hefte med bilder fra 3Dmodellen. Momenter som taler for den høye utnyttelsen er områdets sentrale beliggenhet "på" kollektivaksen samt i gangavstand til skole og idrettsanlegg. Det i tillegg til nærheten til butikker og friluftsområdet vil gjøre at området får mange gode kvalitet for beboerne. 5.2: Infrastruktur Det etableres ny rundkjøring sentralt i området. Dette vil bedre trafikksikkerheten og trafikkflyten i krysset. I tilknytning rundkjøringen, etableres det 2 nye holdeplasser. Disse vil være i umiddelbar nærhet til beboere i området, og forhåpentligvis fremme bruken av kollektivtransport. Videre etableres det sammenhengende GS-veinett gjennom planområdet og påkoblet eksisterende GS-veinett. Dette vil lede mye trafikanter bort fra biltrafikken. 5.3: Barn og unges interesser Gjennom planbestemmelsene og rekkefølgekrav sikres det etablert sikker skolevei både til barne og ungdomsskole. Det planlegges også etablert en barnehage innen for planområdet (ved gamle Stansefabrikken). Alle utbyggingsområdene etableres med lekearealer i tråd med kommuneplanens bestemmelser. Eksisterende nærlekeplass på Stykkene planlegges utvidet ved utbygging av boligene på sørsiden av Rv420 (gamle travbanen). Den blir dermed enda mer attraktiv for eksisterende beboere i området. I områdene med blokkbebyggelse skal parkering etableres i kjeller under bebyggelsen/bakkeplan. Dette er med å øker sikkerheten ved og rundt bebyggelsen. Gang- og sykkelveinettet ut av området leder også direkte til fine naturområdet. Både langs Moelva og opp mot Barbo Slott og videre til Olashei. Forholdene ligger dermed godt til rette for at barn og unge kan bedrive friluftsaktiviteter. 11 5.4: Arkeologi og kulturminner Den gamle brua over Moelva (gamleveien) stammer fra etableringen av Den vestlandske hovedvei fra 1800-tallet. Selve brua ligger rett på utsiden av planområdet. Det planlegges ikke noe tiltak på den eller gang- og sykkelveinettet i umiddelbar nærhet. Det aktuelle området er også i byggeforbudsonen mot vei. I perioden for offentlig ettersyn har Fylkeskommunen i Aust-Agder gjennomført arkeologiske undersøkelser. Det ble ikke gjort noen funn. 5.5: Naturmangfold I henhold til naturmangfoldlovens § 7 plikter kommunen å gjøre rede for prinsippene for offentlig beslutningstaking, jf. nml §§ 8-12, i saker som kan berøre naturgrunnlaget. I utarbeidelsen av planforslaget har det blitt gjennomført en kartlegging av biologisk mangfold. Den stadfester den kjente naturtypen viktig bekkedrag (Moelva). Moelva inkludert kantvegetasjonen er i planen avsatt til naturformål. Det tillates ikke etablering som foringer kantvegetasjonen. Ellers i området er det lokalisert to eiketrær som har en viss verdi for biologisk mangfold, selv om de ikke oppfyller kriteriene for den utvalgte naturtypen hule eiker. Trærne er derfor ikke avsatt i plankartet. For øvrig er det ikke gjort funn innenfor planområdet. Naturtypen viktig bekkedrag (Moelva) er sikret bevart gjennom formålet i plankartet. Ut over det mener kommunen å ha tilfredsstilt kravet til kunnskapsgrunnlaget som skal ligge til grunn for beslutningen, jf. nml § 8. Det er heller ikke grunn til å vise ytterligere til "føre-varprinsippet", jf. nml § 9 i denne saken da det ikke kan vises til sårbare forekomster som kan bli skadelidende. Nml §§ 10-12 er følgelig ikke relevante. 5.5: Risiko- og sårbarhetsanalyse Risiko- og sårbarhetsanalyse foreligger som vedlegg 7 til planforslaget. 5.6: Økonomiske konsekvenser for kommunen Kommunen er selv grunneier for et av utbyggingsområdene for boliger (Stykkene/gamle travbanen). Kommunen har også ervervet grunn for å tilrettelegge for nye veiløsninger. Lillesand kommune har av den grunn (som eiendomsutvikler) spesielle interesser for at det tilrettelegges for en boligutvikling i området. Som samfunnsutvikler har kommunen også interesser og et ansvar for at området utvikler seg i tråd med planforslaget. 6: PLANPROSESS 6.1: Melding om planarbeid Melding om oppstart av reguleringsarbeid ble varslet 20.12.2011 med frist 06.02.2012. Det kom inn 17 merknader. Merknadene/innspillene kan i sin helhet leses på kommunens innsynsløsning på sak arkivsak nr 11/3873. Men de er også oppsummert og kommentert i dette dokumentet: Fylkesmannen i Aust-Agder, merknad datert 31.01.2012: 12 FMAA er positive til at kommunen tar initiativ til en områderegulering. I utgangspunktet er det byggeforbud i 100-metersbeltet langs vann og vassdrag, men FMAA er åpne for at det etter konkret vurdering evt. fastsettes en annen byggegrense. Det er forutsettes at kravene til kantvegetasjon som følger av vannressursloven også ivaretas. Planen må følge opp RPR for å styrke barn og unges interesser i planleggingen med blant annet sikker skolevei og areal avsatt til lek. Innenfor planavgrensingen er det ca 11,2 daa med fulldyrka mark som ligger i et LNF-område med hensynssone landbruk. Innenfor denne hensynssonen skal det ikke tillates tiltak som kan forringe jordvenrhensynet. Administrasjonens kommentar: Eksisterende kantvegetasjon bevares og blir ikke utfordret ytterligere. Kantvegetasjonen har blitt avsatt som naturformål i områdereguleringen. Utbyggingsområdene følger allerede utbygde/opparbeidede området. Byggegrense mot Moelva fastsettes i den enkelte detaljregulering for de forskjellige delfeltene. Barn og unges interesser er ivaretatt i planen. Kommunens krav til utforming og plassering av lekearealer er fulgt opp som krav/bestemmelser i områdereguleringen. Eksisterende kvartalslekeplass i området vil bli utvidet som følge av utbyggingen, noe som gagne også eksisterende beboere. Gjennom planen sikres det ny trafikksikker kryssing av Rv420 (kulvert) samt et kontinuerlig GSveinett gjennom planområdet. Det blir dermed trafikksikker skolevei både til Tingsaker skole (barneskole) og Lillesand ungdomsskole ved Møglestu. Jordbruksområdet i nord blir regulert til formålet jordbruk. Aust-Agder fylkeskommune, merknad datert 02.02.2012: AAFK anbefaler at det legges opp til en høy utnyttelse av arealene som planlegges til boligformål, et godt GSveinett i og gjennom planområdet og solrike og romslige leke- og møteplasser. Videre forutsettes det at det planlegges en ny kryssløsning mellom Rv420 og Fv239, byggegrenser mot vei avklares, utarbeidelse av støyrapport, og at kantvegetasjonens langs Moelva bevares. Seksjon for kulturminner peker på at det må gjennomføres arkeologiske undersøkelser i forbindelse med planarbeidet. Administrasjonens kommentar: Planforslaget ivaretar i svært stor grad fylkeskommunens anbefalinger og furtsetninger. Imidlertid har det ikke blitt gjennomført arkeologiske undersøkelser. Dette må gjøres i høringsperioden med de konsekvenser det medfører. Skulle det bli avdekket kulturminner som får konsekvenser for foreslåtte utbyggingsområder, må planforslaget omarbeides og sendes på ny høring. Norges vassdrags- og energidirektorat, merknad datert 02.01.2012: Elveos og randsoner langs vassdrag er blant de mest artsrike og bevaringsverdige med hensyn til landskapsøkologi og biologisk mangfold. Det må derfor gjøres en vurdering for byggeavstand mot Moelva. Videre må det i planleggingen hensyntas flom og skredfare. Det må spesielt undersøke faren for kvikkleire. Ny bebyggelse må også plasseres i sikker avstand med tanke på flom. Administrasjonens kommentar: Kantvegetasjonen vil bli bevart. Den er avsatt til naturformål. Tilgrensende utbyggingsformål har krav om detaljregulering for det kan utføres nye tiltak. Byggegrense mot Moelva vil bli fastsatt i hver enkelt detaljregulering. Det er utført grunnundersøkelser og det er ikke avdekket kvikkleire i utbyggingsområdene. Ny bebyggelse er også plassert i en høyde og avstand som er vurdert som sikker for flom i Moelva. Se ROS-analsysen. Fiskeridirektoratet region Sør, merknad datert 02.01.2012: 13 Planen inneholder ikke areal som grenser mot sjø eller kommer i konflikt med fiskeriinteresser. Fiskeridirektoratet er har derfor ingen merknader til forestående planarbeid. Administrasjonens kommentar: Ok. Ingen øvrig kommentar. Agder Energi Nett AS, merknad datert 06.02.2012: Viser til høyspentlinjer og trafostasjoner i området. Det må settes nødvendig sikkerhetssoner til disse objektene. Administrasjonens kommentar: Høyspentlinje er merket i planen med Faresone. Statens vegvesen, merknad datert 06.02.2012: Det må reguleres inn byggegrense mot fylkesveier i tråd med veglovens § 29. Det kan vurderes lavere byggegrense mot Rv420 enn hva lover sier forutsatt at det utarbeides en støyberegning. 30 m er byggegrense i Dovreplanen. Utforming av kryss må skje i henhold til håndbok 017. Videre må planen redegjøre for hvordan parkeringsbehovet og sikker skolevei skal løses. Administrasjonens kommentar: Planen legger opp til 30 m byggegrense mot Rv420 og 15 m byggegrense mot Fv239. Støyberegninger viser at man kan etablere boliger under tillatt støygrense. Sikker skolevei etableres fra og gjennom hele planområdet. Videre inneholder planen krav til parkering tilnærmet likt kommuneplanens bestemmelser.. Fortidsminneforeningen avd. Aust-Agder, merknad datert 05.01.2012: Gjør oppmerksom på broen over Moelva som på kartet heter Gamleveien og som løper på innsiden av gamle E18 er en av de opprinnelige broene som ble bygget da Den vestlandske hovedvei ble anlagt i årene omkring 1800. Dette er selvfølgelig et meget viktig kulturminne. Administrasjonens kommentar: Nevnte bru ligger akkurat på utsiden av planområdet. Den fungerer i dag som en gang og sykkelsti. Det er ikke planlagt noen nye tiltak på eller i nærheten av denne brua/veien. Geir Degermann, merknad datert 27.01.2012: Ønsker at sine eiendommer nord i planområdet blir regulert til boliger. Administrasjonens kommentar: Kommuneplanens formål er blitt fulgt i områdereguleringen. Degermann eiendommer er satt av til fremtidig boligbebyggelse. Plankontoret Hallvard Homme AS pva Melco AS (Stansa AS), merknad datert 27.01.2012: Melco AS eier gamle Stansefabrikken og ønsker å utvikle dette området il blokkbebyggelse med ca 200 leiligheter og bygningshøyde på 6 etasjer. Det er også ønskelig med ny bussholdeplass langs Rv420 i nærheten av bebyggelsen. Ønsker også å kunne benytte seg av lekeområdene sør for Rv420 for å tilfredsstille gjeldende arealkrav. Administrasjonens kommentar: 14 Området Stansefabrikken er regulert i tråd med Stansa AS sine utbyggingsplaner og kommunens krav/vurderinger. Det legges opp til ny bussholdeplass og sikker kryssing av riks- og fylkesveger. Stansa må innfri kravene til lekeareal på egen grunn. Solheim velforeingen v/Paul-Erling Lia, merknad datert 05.02.2012: Ønsker å beholde eksisterende friområde/nærmiljøanlegg i ny reguleringsplan. Ønsker at sine eiendommer nord i planområdet blir regulert til boliger. Det må etableres ny undergang i forbindelsen med ny rundkjøring for å sikre planfri kryssing. Solheim velforening ønsker ikke at Solheimområdet skal knyttes opp mot ny rundkjøring. Administrasjonens kommentar: Eksisterende nærmiljøanlegg blir bevart og styrket når ny bebyggelse blir etalbert (utvidelse mot sørvest). Planen sikrer planfri kryssing av Rv420 og nytt GS-veinett gjennom området. Planforslaget som fremmes forutsetter at eksisterende boliger i Solheimområdet fortsatt får sin adkomst via Bergstøsletta. Altså ingen påkobling mot ny rundkjøring. Solveig Botnen Eide og Klaus-Allan Eide, merknad datert 05.02.2012: En liten del av deres eiendom er med i planområdet. Denne delen består i dag av åkerkant og udyrka randsone mot Moelva. Eide ønsker at dagens situasjon opprettholdes. Administrasjonens kommentar: Ingen endringer av Eides eiendom er foreslått. Dagens bruk opprettholdes. Flere avsendere sør i planområdet (Kirkekleiva), merknad datert 05.01.2012: Regulert adkomstvei til 42/476 og snuplass ønskes videreført. Det ønskes ikke gjennomføring til Rv420. Naturområdet langs Moelva bør bevares og innføres 100-meters byggegrense. Gamle travbanen bør bygges ut med småhusbebyggelse. ten del av deres eiendom er med i planområdet. Øsker en fortettingsmulighet på deres eiendommer (Trollia). Opprettholde stien fra Næpetrøveien og opp til eiendommen 42/476. Administrasjonens kommentar: Vei til 42/476 videreføres også i ny plan. Det legges ikke opp til gjennomkjøring til Rv420. Eksisterende kantsone mot Moelva blir bevart, men det legges opp til bebyggelse nærmere enn 100 m fra elva. Forslaget som fremmes inneholder blokkbebyggelse på gamle travbanen da kommunen ønsker høy utnyttelse av området. Gjennom en detaljregulering åpnes det opp for at området Trollia kan fortettes i tråd med grunneiers ønsker. Sti fra Næpetrøveien opp til 42/476 er utenfor planområdet. Modal AS, merknad datert 02.02.2012: Eiendommen Stansefabrikken er planlagt med høy utnyttelsesgrad. Modal AS er bekymret for mulig konflikt mellom bolig og næringsformål. Ønsker derfor at det sikres en buffersone mot næringsområdene nord for tilførselsveien til Solkollen. Administrasjonens kommentar: Det legges ikke opp til en større buffer enn hva vanlige byggegrenser mot vei innebærer. Moelva fiskelag v/styreleiar Klaus-Allan Eide, merknad datert 05.02.2012: 15 Viser til driftsplan for elva og at områdeplanen må ta hensyn til tiltakene i driftsplanen. Øsnker mer tilgjengelighet langs elva. Viser også til de kjente grunnforurensingene. Mener her at disse må ryddes opp. Administrasjonens kommentar: Ved en utbygging vil Moelva bli mer tilgjengelig da det blir flere mennesker som bor og oppholder seg ved elva. Grunnforurensinger skal kartlegges og evt. ryddes opp hvis nødvendig ved utbygging. Dette følger av rekkefølgebestemmelsene i planen. Kristiansand byggrådgivning pva Gudrun Trydal, merknad datert 05.02.2012: Ønsker å få avklart gjennom områdereguleringer hva slags type boliger, utnyttelsesgrad, antall, krav til lek, rekkefølgekrav, osv som vil gjelde på deres eiendom (Trydal). Administrasjonens kommentar: Området er avsatt til bolig – småhusbebyggelse. Rekkefølgekrav til felles infrastruktur må være gjennomført før området kan tas i bruk (likt som øvrige utbyggingsområder). Per Espseth, merknad datert 06.01.2012: Dersom det planlegges en tilkobling av Kirkekleiva/Solheimsveien opp til ny rundkjøring på Rv420 må dette konsekvensutredes. Dagens undergang under Rv420 er for liten, noe som vanskeliggjør brøyting om vinteren. Administrasjonens kommentar: Planforslaget inneholder ikke ny påkoblingsvei til Rv420. Det etableres en ny større undergang/kulvert i forbindelsen med rundkjøringen sentralt i området. Stykkene Eiendom AS (Trend Trim), merknad datert 06.01.2012: Stykkene Eiendom AS ønsker at områdeplanen skal lette til rette for en mulig fremtidig utvidelse av deres virksomhet (Trend Trim). Parkeringssituasjonen må da avklares samt at det sikres en bedre avkjørsel til ny rundkjøring. Administrasjonens kommentar: Planforslaget legger til rette for at Trend Trim gjennom en detaljregulering kan utvide sin virksomhet. Et av hovedgrepene i planen er å etablere ny avkjørsel til områdene nord fro Rv420 og Fv239. 6.2: Offentlig ettersyn Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden 17.06.2014-25.08.2014. Det ble også avholdt et åpent informasjonsmøte i høringsperioden (14.08.2014). Det har kommet inn totalt 13 merknader under offentlig ettersyn. Merknadene/innspillene kan i sin helhet leses på kommunens innsynsløsning på sak arkivsak nr 11/3873. Men de er også oppsummert og kommentert i dette dokumentet: Fiskeridirektoratet, merknad datert 11.07.2014: Ingen merknader til reguleringen og anser derfor saken som avsluttet hos de. Administrasjonens kommentar: Ok. 16 Direktoratet for mineralforvaltning, merknad datert 25.08.2014: Det er ikke registrert mineralske ressurser av regional eller nasjonal verdi i området. DMF har ingen merknader til områdereguleringen. Administrasjonens kommentar: Ok. Statens vegvesen, merknad datert 01.09.2014: I områdene BB1, BKB1 og B/T2 tillater ikke SVV en byggegrense nærmere enn 7,5 m fra senter av GS-vei. Dette arealet bør være i sin helhet AVG. Tilsvarende tillates det bredde på grøfter (AVG) mot annen mot utbyggingsområder på minimum 3 m. Det er flere utfordringer med å etablere kulverter. Det vil være vanskelig å tilfredsstille krav til universell utforming, samtidig som det vil være vanskelig å få gode frisiktsoner. Videre er det erfart at kulverter svært sjelden brukes konsekvens der de er etablert. Myke trafikanter har en tendens til å ville krysse i plan der det er mulig. SVV anbefaler derfor at det legges til rette for kryssing i plan tett opp til rundkjøringen der farten er lag. Det bør legges opp til kryssing med fotgjengerfelt på alle armer til rundkjøringen. Vedrørende støy gjør SVV oppmerksom på at støyreduserende tiltak ikke tillates utenfor byggegrensen. O_GS7 anbefales endret til kjørevei da det kun er maksimalt 10 boliger som vil vå adkomst via denne. Det er å foretrekke at dette gjøres til en kjørevei uten fortau, fremfor GS-vei hvor det tillates kjørt til eiendommen. Veien stenges for gjennomkjøring. Kobling mellom ny og eksisterende GS langs Fv402 ved o_V2 må legges nærmere Fv402. Det anbefales at fotgjengerfeltet legges 5 meter inn på o_V2. Administrasjonens kommentar: Alle anbefalinger til SVV er fulgt og innarbeidet i plandokumentene Byggegrenser og bredder på AVG er justert. Det er etablert fotgjengerfelt på alle armer i rundkjøringen fremfor kulverter da SVV anbefaler dette av trafikksikkerhetsmessige hensyn. O_GS7 er endret til kjørevei. Planen har ikke bestemmelse på at det ikke tillates støyskjerm utenfor byggegrensen på BB2. Dette må evt. avklares i detaljreguleringen for dette området. Det er heller ikke fulgt at bredden mellom GS-vei og byggegrensen i sin helhet bør være annen veggrunn (AVG). Denne er satt til 3 meter langs fylkes-/riksveinettet. Aust-Agder fylkeskommune, merknad datert 08.09.2014: Vedrørende vei- og trafikkforhold vises det til brev fra Statens vegvesen datert 1. spetember 2014. SVV er AAFK sin fagetat i fylkesveisaker. AAFK anbefalinger til oppstartsmeldingen er stort sett fulgt, men har likevel noen merknader. Området BF3 bør vurderes om skal gis en mulighet for høyere utnyttelse gjennom områdereguleringen. Et så sentralt område bør utnyttes bedre enn å gi plass til 15 eneboliger. Bør vurdere å om utnyttelsen på BB1 er for høy blant annet med tanke på at området ligger mellom to trafikkerte veier. Dette området må også sees i sammenheng med område B/T1 som også kan gi rom for flere boliger. Administrasjonens kommentar: Utnyttelsesgraden er for de enkelte delområder er satt i samarbeid med de respektive grunneiere. Ser en på planen under ett har vi likevel fått til en variert bebyggelse men med en generell høy utnyttelse. Administrasjonen vurderer nærheten til kollektivaksen og skolestruktur som svært fordelsaktiv med tanke på klima- og samfunnsøkonomiske hensyn at vi ønsker å tilrettelegge for den høye utnyttelsen. Administrasjonen mener videre at planen sikrer god bokvalitet med tanke på støy, lekearealer, tilgang til rekreasjonsområder, m.m. Fylkeskommunen i Aust-Agder, merknad datert 05.09.2014: 17 Fylkesmannen anser forholdene rundt Moelva med tilhørende kantvegetasjon som ivaretatt. Det samme gjelder for området med fulldyrka jord som er avsatt til landbruks og jordbruksområe. Vedrørende støy forutsetter Fylkesmannen at støyreduserende tiltak ivaretas i fremtidig detaljreguleringsplaner jf. retningslinjene i T-1442/2012. FMAA ser et som positivt at det er tatt med bestemmelser om universell utforming av bygninger. Minner samtidig om at UU må sikres i uteområdene og adkomst til disse. Den foreslåtte utnyttelsen i planen må vurderes opp mot gjeldende boligbyggerprogram og beregnet befolkningsvekst i kommunen. FMAA mener det er brukt feil formål på området BKB1 sett i forhold til bestemmelse §3.13.3. Naturmangfoldlovens §§8-12 skal legges til grunn. Administrasjonens kommentar: Retningslinjene om utforming og støyreduserende tiltak ivaretas gjennom i områdeplanen eller i de etterfølgende detaljreguleringene. Administrasjonen vurderer nærheten til kollektivaksen og skolestruktur som svært fordelsaktiv med tanke på klima- og samfunnsøkonomiske hensyn at vi ønsker å tilrettelegge for den høye utnyttelsen. Ser en på vedtatt boligbyggerprogram er det anslått totalt 200 boenheter i dette området. Forslaget til reguleringsplan omfatter 370 boenheter ved maksimal utbygging/utnyttelse. Utnyttelsen på 170 boenheter utgjør en økning på ca 10 i potensialet for Tingsaker skolekrets. Ser en kommunen under ett utgjør økningen ca 5 % i boligpotensialet. Det er hevet over enhver at boligbyggerprogrammet viser at et stort potensial i boligbebyggelse. Men vi har heller ikke lagt føringer/prioriteringer i boligbyggerprogrammet om hvilke områder som skal prioriteres. Boligbyggerprogrammet er i praksis ikke annet enn en oversikt over potensialet i gjeldende reguleringsplaner/kommuneplan. Utviklingen i boligbebyggelsen er i stor grad markedsstyrt. Så vil også være for boligene i hjemlet i denne reguleringsplanen. Dette ser vi blant annet med befolkningsveksten varierer fra år til i år i kommunen (fra 0,7 % vekst i 2013 til 2,3 % i 2014). For område BKB1 er administrasjonen uenig i FMAA vurdering. Området er regulert til angitt kombinert formål (sosi-kode 1900) da kombinasjonen tjenesteyting/boligbebyggelse/næring ikke er blant de forhåndsbestemte sosikodene. Tillatt formålsbruk for dette området er angitt i bestemmelsen §3.13.3. Naturmangfoldlovens prinsipper er fulgt. Se blant annet planbeskrivelsens kapittel 2.6. Solheim velforening, merknad datert 24.08.2014: Det må etableres en snuplass og snølagringsplass i enden av Kirkekleiva (videreføring av gjeldende reguleringsplan). Det må legges opp til støyskjerming for husene innerst i Kirkekleiva, både mot riksveien og ny kommunal vei. Utnyttelsesgraden på områdene med blokkbebyggelse må reduseres. Det må også settes krav om differensiering av type leilighet for å hindre at det blir gjennomtrekk av beboere dersom bare bygges må etableringsleiligheter. For å sikre midler til å dekke drifts- og vedlikeholdskostnader til nærmiljøanlegget foreslås det at det etableres et fond hvor etablering av nye leiligheter i området utløser krav til innbetaling av et fast beløp. Det må stilles strenge krav om til utbyggere for å unngå forurensing, spesielt med tanke på avrenning av sulfidholdige bergarter. Administrasjonens kommentar: Det etableres ingen ny snuplass i enden av Kirkekleiva. Det er 3 hus som har adkomst etter siste kryss, og det vurderes at sikring av tilstrekkelig arealer for grøntarealer er viktigere enn en vendehammer. Det sikres arealer til snølagringsplass i enden av Kirkekleiva. Når det gjelder støyskjerming vises det til støyanalysene utarbeidet i planprosessen. De 2 øverste husene i Kirkekleiva er allerede i dag delvis i gule sone. Dette endrer seg ikke som følge av etablering av ny rundkjøring og kommunal vei. Omfanget av bebyggelsen er stor. Dette har vært et ønske helt fra områdene ble avsatt til boligbebyggelse i kommuneplanen. Det ses på som gunstig klimamessig og samfunnsøkonomisk med en stor utbygging her da det ligger nært til kollektivaksen og skoler. Det legges ikke opp til krav om differensiering av type 18 leiligheter. Men med en stor utbygging med flere utbyggingsaktører er det all grunn til å tro at det likevel blir en differensiering, blant annet pga markedshensyn. Etablering og krav til innbetaling i fond for å sikre midler til vedlikehold må evt. sikres gjennom en utbyggingsavtale mellom utbygger og kommune. Investeringskostnadene sikres imidlertid i praksis gjennom rekkefølgekrav satt i plan. Forurensingsforskriften tillater ikke spredning av forurensing til grunnen. Ved sprengning må berggrunnen undersøkes for sulfid før sprenging starter. Dette er sikret i rekkefølgebestemmelsene. Trine W. Rønnevig, merknad datert 15.08.2014: Er for utvikling og er innforstått at det må skje en utvikling i området. Men er ikke for byggehøydene (7 etasjer) og drabantbyfølelsen. Mener at dette vil styrke Lillesand Senter fremfor Lillesand sentrum. Er bekymret for forurensingsutslipp til Moelva. Videre er den nye kommunale veien mot nord unødvendig bred. Støtter forslaget om en ny rundskjøring. Er bekymret for at de høye byggene vil stjele lys til omkringliggende bygningene. Viser også til at flere leilighetsprosjekter er satt på vent. Ønskes det virkelig en ny bydel på Stykkene når vi samtidig ønsker et mer levende sentrum. Dette går rett og slett litt på tvers av hva som har vært arbeidet til sentrumsutvikling i regi av Lillesands Vekst. Administrasjonens kommentar: Potensialet i antall boliger i områdeplanen er stort i Lillesands målestokk. Området har imidlertid mange fordeler som er unike i Lillesand. Nærhet til den regionale kollektivaksen, skoler og friluftsliv-/rekreasjonsområder for å nevne noen. En utbygging vil også være en katalysator for utbedring av krysset mellom Fv236/Rv420. Administrasjonen anser den planlagte utbyggingen i området som et godt grep med tanke på samfunnsøkonomisk og klimamessig perspektiv. Det er også bakgrunnen for at administrasjonen ønsker en høy utnyttelse i området, selv om det går på bekostning av det tradisjonelle byggemønsteret i Lillesand kommune. Utbyggingen på Stykkene representerer således noe nytt i Lillesand. Det er ikke et forsøk på å erstatte sentrum på noe slags vis. Utviklingen i sentrum vil skje uavhengig utbyggingen på Stykkene. Ruth Vagle, merknad datert 24.08.2014 Bygningsmassen må utformes slik at avtrappes mot sjøen slik at flest mulig får utsikt. Det må etableres "smau" for å sikre fremkommelighet og opplevelse av variasjon. Naturlig svaberg i området bør bevares. Området må bygges ut fra barns behov i forhold til bevegelse og lek. Administrasjonens kommentar: Bygningsmassen på sørsiden av veien vil ha en avtrapping mot sjø. Bebyggelsen på Stansa har også en avtrapping, men da vekk fra den nye rundkjøringen. Her er det også "punktbebyggelse" hvor det vil være mulig å ferdes for gående mellom bygningskroppene. Planen sikrer etablering av nye/utvidede lekeplasser. Den sikrer også etablering av kontinuerlig GS-veier gjennom området koblet opp mot eksisterende GS-veinettet som går videre til skoler, idrettsanlegg og rekreasjonsområder. MP Systems AS ved Øyvind Moen, merknad datert 25.08.2014 Tilfreds med at virksomheten inntil videre kan fortsette på egen eiendom. Er også enige om at formålet på eiendommen utvides til å kunne etablere brannstasjon. Ber dog om at kravet til detaljregulering tas bort. Dersom vei o_V3 skal sikre sikre adkomst til andre eiendommer må det inngås avtale før den etableres. Administrasjonens kommentar: Formålet hvor brannstasjon kan etableres, justeres slik at det samsvarer med skisser vedlagt høringsinnspillet. Kravet til detaljregulering fjernes. Av den grunn endres/detaljeres 19 bestemmelsene og plankartet for dette formålet. Ved etablering av o_V3 må det inngås en utbyggingsavtale mellom utbyggere, grunneiere og kommunen. Beathe og Magne Nytrøen, merknad datert 26.08.2014 Mener utbyggingen er alt for massiv og stiller spørsmål om kommunen har økonomi til å ta konsekvensene med en slik utbygging med tanke på skole, barnehage, eldreomsorg og andre kommunale tjenester. Bør begrenses til kun 4 etasjer. Må sikres "grønne lunger" i området. Administrasjonens kommentar: Lillesand kommune har tradisjonelt sett alltid hatt et stort potensial av boliger i ferdig regulerte områder uten at dette har ført til en "ukontrollert" utbygging. Dette er et mønster som gjenkjennes fra våre nabokommunr. Selv med en plan som inneholder et stort boligpotensial, vil utbyggingen foregå over lang. Det er satt av store grøntområder i planområdet som sikres opparbeidet gjennom rekkefølgekravene satt i planen. Arnold og Brit Hagen, merknad datert 22.08.2014 Vei o_V3 må flyttes bort fra deres grense (42/11 Lyngbo) for å bevare trærne som står der i dag. Det må også settes opp en støyskjerm mot Moen Plast og fylkesveien. Administrasjonens kommentar: Veien må legges inntil grensen for å sikre adkomst til områdene som skal utvikles nord i området. Hele veibredden (inkludert grøfteareal) er regulert utenfor deres eiendom. Det kan ikke stilles krav om etablering av støyskjerm mot fylkesvei eller industribygget da situasjonen på disse områdene ikke endres som følge av en utvikling hjemlet i plan. Kristin Tandberg, merknad datert 25.08.2014 Skogsområdet på hennes eiendom (42/3 Næpetrø) vil ikke under noen omstendigheter bli aktuelt å fjerne/hugge ned for å bedre lys-/utsiktsforholdene på kommunens eiendom 42/277. Administrasjonens kommentar: Planen sier ingen ting om vegetasjonen på eiendommen 42/3 Næpetrø, som heller ikke ingår i planområdet. Det vil således heller ikke være aktuelt å ha bestemmelser i planen som åpner opp for hugging av trær på denne eiendommen. Marit Danielsen, Olaug Oline Danielsen, Wenche Danielsen, Olaf Gunvaldsen, Kjetil Tandberg og Kristin Tandberg, merknad datert 25.08.2014 Mener utbyggingen på områdene sør for Rv420 er for massiv. Antall etasjer på leilighetsbygg mot Kirkekleiva må reduseres for å hindre innsyn. Ber om at det bygges støyskjermer mot deres boliger da det forventes økt biltrafikk i området. Det bør også undersøkes om det er behov for å etablere støyskjerm mot Gitmark for å sikre at det ikke blir en ny "Askoproblematikk" for de nye boligene. Adkomstveien til 42/476 (V9) må utformes etter den kommunale veinormalen for å sikre adkomst til renovasjon, brann og sykebil. Det må også etableres snu-/vendehammer i enden av Kirkekleiva. Det må sikres at det ikke forurenses ved utbygging av 42/277, da spesielt med tanke på sulfid. Adkomstveien til eiendom 42/503 i gjeldende plan må sikres videreført i ny plan. Krav til detaljregulering må fjernes for eiendommene 42/503 og 42/822. Ber om at %BYA økes fra 30 til 35 % for området BF2.. Administrasjonens kommentar: Av klima og samfunnsnyttig hensyns ønsker administrasjonen å legge til rette for høy utnyttelse av området (se også administrasjonens kommentar til flere av merknadene). 20 Støysituasjonen for noen av boligene i Kirkekleiva er allerede i dag delvis i gul sone. Det endres ikke som følge av en utbygging. Det kan derfor heller ikke settes krav til etablering av støyskjerm. Virksomheten ved Gitmark er ikke sammenliknbar med Asko, blant annet med tanke på åpningstider/virksomhetstider. Adkomstveien til 42/476 endres og etableres nå direkte fra ny kommunalvei o_V7. Kirkekleiva blir dermed ikke forlenget. Det sikres etablert snølagringsplass i enden av Kirkekleiva, men det etableres ikke egen snuplass for de tre boligene som er etter siste krysset. Det er satt krav om undersøkelse av berggrunnen med tanke på sulfid dersom det skal sprenges. Området BF2 til er omfattet av plankrav. Selv om man har ubebygde fraskilte tomter, vil disse bli omfattet av plankravet før en evt. utbygging. For området BF2 beholdes %BYA=30 pga av de til dels store eiendommene i området. Ved utarbeidelse av detaljregulering vil man vurdere om dette skal endres for hele, eller deler av området. 6.3 Arbeidsmøter i planutvalget Det har blitt gjennomført 3 arbeidsmøter med planutvalget i forbindelsen med utarbeidelsen av planforslaget: • I arbeidsmøte #1 (12.03.2013) ble en infrastruktur og valget av kryssløsning diskutert. Det var her bred enighet om at 4-armet rundkjøring var best. Det ble videre informert om planlagt arealformål på de enkelte delfeltene, mulighetene for brannstasjon og etablering av barnehage innenfor planområdet. • I arbeidsmøte #2 (02.07.2013) ble det informert om det grunneiersamarbeidet som kommunen ønsket å få etablert. Videre ble det diskutert grønnstruktur, leke- og rekreasjonsarealer og –løsninger i planen. • I arbeidsmøte #3 (22.10.2013) ble et foreløpig plankart presentert, skisser planlagt bebyggelse på kommunens areal (travbanen) samt volumstudie/gjennomgang av 3Dmodell. 6.4 Politiske vedtak Planutvalget vedtok oppstart av planarbeid i sitt møte 13.12.2011. Selv om administrasjonen ikke legger opp til en løsning hvor det stilles krav til planprogram og konsekvensutredning, ble det utarbeidet et planprogram for å synliggjøre formål, fremdrift, prosess og utredningstema. Forslaget til planprogrammet ble offentliggjort sammen med oppstartsmelding. Det har imidlertid ikke blitt justert og vedtatt da det planen ikke omfattes av reglene for konsekvensutrening. Under utarbeidelsen av planen har det vært ytret ønske om etablering av miljøtunnel gjennom planområdet (Rv420). Dette ville åpenbart hatt rekke fordeler for prosjektet. Imidlertid til en svær høy kostnad. Derfor ble det fremmet en sak til formanskapsmøte 05.02.2014 hvor det ble stilt spørsmål om kommunen ville være med å finansiere en slik løsning. Dette ble avslått, og det fremmes et planforslag uten miljøtunnel. 6.5 Medvirkning og samarbeid For å få så stor gjennomføringskraft som mulig, har det vært forsøkt å tilpasse planen til hver enkelt grunneiers ønske. Dog under forutsetning at hver enkelt grunneiers ønske /plan ikke går på tvers av de overordnede grepene og føringene. Det har vært forsøkt etablert et grunneiersamarbeid med de aktuelle grunneierne/aktører for å få på plass forpliktene avtaler 21 om finansiering og etablering av felles infrastruktur. Statens vegvesen, Aust-Agder fylkeskommune og Lillesand kommune har også vært med tiltenkt som parter i et slikt samarbeid. Dessverre har ikke dette arbeidet lyktes før planen fremmes til offentlig ettersyn. Men uavhengig dette inneholder planen rekkefølgekrav på infrastruktur som sikrer etableringen. 7: VEDLEGG TIL PLANBESKRIVELSEN Planbeskrivelsen inneholder følgende vedlegg: • Vedlegg 1 Rapport biologisk mangfold • Vedlegg 2 Naturbase Skjerpe-Moland • Vedlegg 3 Notat sulfid og ras • Vedlegg 4 Geotekniske grunnundersøkelser • Vedlegg 5 Støyutredning • Vedlegg 6 3D-modell, landskapsvirkning • Vedlegg 7 ROS-analyse 22
© Copyright 2024