Sentrumsplan Tananger sentrum
Sola kommune SAKSFORELEGG Styre, råd, utvalg Møtedato Det faste utvalg for plansaker / bygningsrådet Funksjonshemmedes råd Kommunestyret Eldrerådet Funksjonshemmedes råd Det faste utvalg for plansaker / bygningsrådet 11.03.2009 31.08.2009 22.04.2010 06.09.2010 06.09.2010 31.08.2011 Saksbehandler: Lone Bechmann Jensen Arkivsaksnr.:14/1805-6Arkiv: REG 0444 REGULERINGSPLAN 0444 - TANANGER SENTRUM NY 1. GANGSBEHANDLING FØR OFFENTLIG ETTERSYN 2015 RÅDMANNENS TILRÅDNING TIL VEDTAK: I medhold av plan- og bygningslovens § 12-10 legges forslag til reguleringsplan 0444 Tananger sentrum, datert 08.05.2015, med tilhørende bestemmelser, datert 06.05.2015 ut på ny begrenset høring og sendes berørte parter og høringsinstanser for uttale. RÅDMANNENS SAKSUTREDNING Saken skal behandles i følgende utvalg: Utvalg for arealsaker Vedtaket ekspederes til: Saksbehandler Oversikt over tilknyttede vedlegg 1. Reguleringsbestemmelser, datert 06.05.2015 2. Plankart, datert 07.05.2015 3. Handelsanalyse Tananger datert 08.12.2011, revidert 30.10.2012 4. Saksprotokoll fra Det faste utvalg for plansaker 31.08.11 saksnr. 101/11. 5. Alternative arealdisponeringer, revidert 15.05.2015 6. Arealfordeling BRA på delfelter, revidert 15.05.2015 Andre dokumenter i saken: 1. Innkomne merknader ved offentlig ettersyn 13.09.2011 – 27.10.2011 2. Saksforelegg 1. gangsbehandling, datert 18.08.2011 arkivsak nr. 09/71-129 3. 4. 5. 6. 7. Notat – Grunnerverv Tananger fra Kluge Advokatfirma DA, Olav Todnem, datert 27.06.11 Konsekvensutredning, datert 01.08.11 Saksprotokoll fra Det faste utvalg for plansaker 11.03.09 saksnr 28/09. Planprogram vedtatt 11.03.09 Saksprotokoll fra Kommunestyret 28.02.08 saksnr 12/08 2 1 FAKTA ............................................................................................................................... 3 1.1 Saken gjelder ................................................................................................................ 3 1.2 Tidligere behandlinger og saksprosess ............................................................................ 4 1.3 Beskrivelse av planområdet............................................................................................ 5 1.3.1 Beliggenhet og avgrensning ..................................................................................... 5 1.3.2 Sentrumsfunksjon ................................................................................................... 7 1.3.3 Størrelse og eiendomsforhold.................................................................................. 9 1.3.4 Eksisterende arealbruk – gjeldende planer............................................................... 9 1.3.5 Landskap, grunnforhold, topografi og grønn struktur.............................................. 10 1.3.6 Kulturminner og historiske steder .......................................................................... 11 1.3.7 Eksisterende bebyggelse ....................................................................................... 12 1.3.8 Byggeområder og funksjonsdeling......................................................................... 13 1.3.9 Trafikkforhold og vegstruktur................................................................................ 13 1.3.10 Spesielle miljøforhold............................................................................................ 15 1.3.11 Sjøarealene .......................................................................................................... 15 2 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET ........................................................................ 16 2.1.1 Reguleringsformål og arealstørrelser ...................................................................... 16 2.1.2 Arealdisponering .................................................................................................. 17 2.1.3 Vegstruktur .......................................................................................................... 19 2.1.4 Bebyggelsesstruktur.............................................................................................. 22 2.1.5 Grøntstruktur og byrom ........................................................................................ 25 2.1.6 Private og offentlige byrom ................................................................................... 26 2.1.7 Sjøarealene .......................................................................................................... 27 2.1.8 Universell utforming .............................................................................................. 27 3 VURDERINGER............................................................................................................... 27 3.1 Innkomne merknader ved varsel om oppstart ............................................................... 27 3.1.1 Innkomne merknader til planoppstart .................................................................... 27 3.1.2 Innkomne merknader til 1. høring av planforslag, frist for uttale 16.09.2010 ........... 27 3.1.3 Innkomne merknader til 2. høring av planforslag, frist for uttale 27.10.2011 ........... 27 3.1.4 Behandling av merknader...................................................................................... 29 3.2 Generelle vurderinger ................................................................................................... 48 3.2.1 Behandling av innsigelser....................................................................................... 48 3.2.2 Bydelssenterets handelsareal................................................................................. 48 3.2.3 Finansiering av rekkefølgetiltak ............................................................................. 49 3.2.4 Trafikk – Bussvei2020 ......................................................................................... 49 3.2.5 Konsekvenser av planforslaget.............................................................................. 49 3.3 Rådmannens oppsummering......................................................................................... 49 Konklusjon og tilrådning til vedtak:...................................................................................... 50 1 FAKTA 1.1 Saken gjelder Forslag til reguleringsplan 0444 Tananger sentrum, datert 08.05.15, fremmes nå til ny 1.gangsbehandling før offentlig ettersyn. Kommunen ønsker å legge til rette for en framtidig utvikling av deler av Tananger sentrum for at denne skal skje på en best mulig og forutsigbar måte. 3 Formålet med planen er at den skal gi grunnlag for beslutninger, og informasjons- og forventningsavklaringer både for private og offentlige. Eksisterende og fremtidige etableringer skal styrke Tananger sentrum med mangfold og bredde i aktiviteter og servicefunksjoner. Samtidig skal planen være avklarende og helhetlig løst med en effektiv og fremtidsrettet balanse mellom veinett, bebyggelsesmønster og grønne områder samt skape trivsel og bruksvennlige arealer for alle typer brukere. Saken ble sist behandlet i Det faste utvalg for plansaker i august 2011. I saksfremlegget ble det på bakgrunn av den forutgående offentlige ettersyn foreslått en rekke endringer og presiseringer til planen. Endringene i planen ble etterpå sendt på ny offentlig høring med frist for uttale 27.10.2011. Det kom inn til sammen 34 merknader, fordelt på 7 merknader fra offentlige instanser, 2 fra kommunale råd, 1 fra et lokalt firma og 24 fra innbyggere og lokallag. Ved siste behandling ble det vedtatt at det skulle utredes en plan for gjennomføringsmodell som inneholder både en finansieringsplan for realisering av rekkefølgekrav og et opplegg for strategisk eiendomserverv i planområdet. Som er konsekvens er reguleringsbestemmelsene som nå legges frem til behandling foreslått endret. Som oppfølging av Rogaland Fylkeskommunes innsigelser er det blitt utarbeidet en oppdatert handelsanalyse. Etter sist offentlige ettersyn er det blitt vedtatt, at Bussvei2020 skal gjennomføres. Som en konsekvens har det vært dialog med Fylkeskommunen og Statens vegvesen om utforming av Bussveil2020 gjennom Tananger sentrum. 1.2 Tidligere behandlinger og saksprosess Kommunestyret vedtok i sak 0144/05 Handlings- og økonomiplan 2006-09 å opprette en arbeidsgruppe som fikk i mandat å “ i samarbeid med grunneiere og kommunens planavdeling følge opp langsiktige vyer og planer for sentrumsområdene i Sola”. Ved behandling av sak om prioritering av kommunale planoppgaver i 2007, 2008, 2009 og 2010 har dette planarbeidet fått høy prioritet. Arbeidet startet opp i januar 2007, og i perioden frem til januar 2008 er det gjennomført utredningsarbeid og analyser av de to sentrumsområdene. Arbeidet har skjedd i samarbeid med eksterne arkitekter, og det har vært avholdt møter med lag, foreninger, næringsdrivende, beboere og offentlige myndigheter der en har identifisert ulike problemstillinger. I februar 2008 vedtok kommunestyret å starte opp et helhetlig reguleringsarbeid for hvert av de to sentrumsområdene basert på dette analysearbeidet, og kommunestyret la i sakene 12/08 og 13/08 rammer for det videre arbeidet med reguleringsplanene. Etter vedtak i kommunestyret 28.02.08 sak nr. 12/08 ble det ble varslet oppstart av reguleringsplan 0444 for Tananger sentrum og forslag til planprogram ble sendt på høring. Frist for å gi uttale var satt til 12.09.08. Offentlige instanser ble invitert til et informasjonsmøte 26.08.08. Det faste utvalg for plansaker / bygningsrådet 11.03.2009 fattet følgende vedtak i sak 28/09: 4 I samsvar med plan- og bygningsloven § 16-2 og kapittel VII-a med tilhørende forskrift fastsettes planprogram for reguleringsplan 0444 Tananger sentrum. Kommunestyret fikk sist orientering om status for planarbeidet 05.11.09. Fram til førstegangsbehandling, 22.04.10, var det jevnlig avholdt arbeidsmøter mellom arbeidsgruppen, administrasjonen og konsulentene. Et planforslag ble førstegangsbehandlet i kommunestyret 22.04.10 sak nr. 19/10 og ble vedtatt utlagt til offentlig ettersyn. Frist for å gi uttale var satt til 30.09.10. Berørte parter, interesserte og offentlige instanser ble invitert til informasjonsmøter. Det kom inn 61 merknader til planen, fordelt med 18 fra offentlige instanser og 43 fra private berørte parter. Etter administrativ behandling av de innkomne merknader ble det august 2011 utarbeidet nytt saksfremlegg til 1. gangsbehandling i det faste utvalg for plansaker. Planen hovedgrep ble ikke endret, men det ble foreslått en rekke endringer som oppfølging av de innkomne merknader. Etterpå ble endringene sendt på offentlig ettersyn i perioden 13.09.2011 til 27.10.2011. 1.3 Beskrivelse av planområdet 1.3.1 Beliggenhet og avgrensning Oversikt Tananger sentrum er et av få steder på Jæren som er direkte orientert mot Jærhavet. Kontakten med sjøen har gitt en spennende kystkulturhistorie. Den eldste delen av sentrum ligger rundt havnen og 5 den indre del av havnebassenget. Bebyggelsen vitner om maritim aktivitet med naust og båtstø i strandsonen og boliger i bakkant. Den bevaringsverdige trehusbebyggelsen er preget av funksjonalitet og nøkternhet. Den lave bebyggelsen sikrer god utsikt fra bakenforliggende bebyggelse og ut mot havet. Kommunekaien har status som fiskerihavn og er også utgangspunkt for rutebåt til Rott. Fortsatt er det salg av reker, fisk og krabbe fra fiskebåter som ligger i havn. På begge sider av havnen er det liggeplass for småbåter. Havnepromenaden fortsetter over i en delvis bebygd strandlinje utenfor planområdet. Den godt vedlikeholdte eldre bebyggelsen er supplert med nyere boligbebyggelse bygd i samme formspråk og materialbruk. Skibmannsområdet i øst er det nye handelssentrum, utviklet de siste tiårene. Her er det i hovedsak forretninger og noen leiligheter. I tillegg er det en bensinstasjon og noen få kontorvirksomheter. Bebyggelsen består av bygg med forholdsvis stor utstrekning men med lav etasjehøyde. Sentrum har god tilgjengelighet med bil og buss via Tananger Ring. Langs ringveien i vest ligger den gamle bussgarasjen som har en strategisk plassering i sentrum. Torkelsparken midt i planområdet er, sammen med trerekkene gjennom sentrum, det grønne innslaget. Sentrumsområdet avsatt i kommuneplanen definerer i hovedsak grensene for sentrumsplanen. I tillegg er kommunekaien, avkjørsler og noe areal sør for Tananger Ring innlemmet i planområdet. Totalt er planområdet på ca 190 daa (inkl. sjøarealene innenfor plangrensen). Arealet avsatt i kommuneplanen, ca 100 daa tar utgangspunkt i forventet befolkningsøkning, spesielt i forbindelse med utbyggingen på Jåsund, der det forventes opp mot 13.000 nye innbyggere. Tananger sentrum skal fungere som servicesenter for de nye boligområdene samt for eksisterende og fremtidige beboere innenfor dagens boligområde i Tanangerområdet. Ferdig utbygget, inklusive Jåsund, og forventet fortetting ellers, forventes det at ca 20.000 innbyggere naturlig vil sokne til Tananger som sentrumsområde. Noen avstander beskriver beliggenheten i forhold til andre kjente målpunkt: - Lengste avstand fra Tananger sentrum til Jåsund ca. 3,8 km. - Fra sentrum (Skibmannsvegen) til Sola sentrum ca. 8,0 km. - Fra sentrum (Skibmannsvegen) til Amfi Madla ca. 8,7 km. - Fra sentrum (Skibmannsvegen) til Forus vest (Tvedt-senteret) ca.10,5 km. - Fra sentrum (Skibmannsvegen) til Risavika havn ca. 4,0 - 4,5 km. Avstand fra sentrum (Skibmannsvegen) til de ulike tilleggsområdene: Hagakrossen (rundkjøringa) Idrettshallen Melingssundet Tananger Havn, Den gamle jernvarehandelen (Gml Tananger) 6 ca 1.0 km ca. 500 meter ca. 600 meter ca 1 km ca. 700 m Utsnitt av gjeldende kommuneplan 2011-2022. (Brun farge angir ”Senterområde”) 1.3.2 Sentrumsfunksjon Tananger sentrum ligger i utkanten av det store sentrumsområdet på Nord Jæren, men de senere årene har det skjedd en utvikling som har styrket Tanangerhalvøyas regionale rolle, og dette vil fortsette i henhold til vedtatte planer: - Nedleggelsen av Shellraffineriet og utvikling av området som viktig regionalt logistikknutepunkt (Gods- og fergehavn). - Utbygging av næringsarealer. - Utbygging av stort boligområde på Jåsund. 7 Regional Senterstruktur ( Regionalplan for Jæren 2013-2040) Det er tidligere gjennomført en senteranalyse (Asplan Viak 23.10.2001) av behov for arealer og kundegrunnlag som vil ha en naturlig tilknytning til Tananger sentrum, gitt de utbyggingsplanene som foreligger. Det er godtgjort her at det bør være et tilstrekkelig kundegrunnlag for et livskraftig senter, og at det vil være mulig å bygge ut et relevant arealbehov. Videre ble det konkludert med at man burde bygge videre på det eksisterende senteret i Tananger fremfor å evt. flytte dette til området rundt Hagakrossen eller etablere et nytt i Jåsund-området. Tananger står foran en kraftig befolkningsvekst i form av boligbygging i Tananger-Jåsund. Med de planene som foreligger forventes en befolkningsøkning på nær 13.000 de neste 30 årene. Samlet med eksisterende bosatte, tilsvarer dette om lag 20.000 innbyggere i 2040. Handelsanalyse for Tananger av fremtidig behov for senter og handelsfunksjoner er revidert. (Notat, Asplan Viak, Oppdatert 30.10.2012) vedlegg 3. Sola kommune i samarbeid med konsulent revidert handelsanalysen etter en arbeidsmetode, som har blitt drøftet med Fylkeskommunen. Handelsanalysen belyser konsekvenser for handel, senterstruktur og bilbaserte reiser på Nord-Jæren. Analysen dokumenterer: - Arealbehov ved forskjellig dekningsgrad (lav, middels, høy) for Tananger halvøya. - Konsekvenser for sentrumsstrukturen ved tilrettelegging av handel med utgangspunkt i de ovennevnte dekningsgradene. - Konsekvenser for omlandets transportarbeid knyttet til handel med utgangspunkt i de ovennevnte dekningsgradene. Ved en middels dekningsgrad og et handelsareal på 27.000 kvm BRA forventes bydelssentret kun svakt å få påvirkning på de øvrige sentrene. Reisebehovet vil være redusert. 8 1.3.3 Størrelse og eiendomsforhold Planområdet utgjør ca 190 daa (inkl. sjøarealene). 1.3.4 Eksisterende arealbruk – gjeldende planer Eksisterende arealbruk fremgår av nedenstående tabell og kart. Eksisterende arealbruk / funksjoner: Bolig, friområde, offentlig formål, næring og industri Forslag til reguleringsplan 0444 Tananger Sentrum vil med nåværende planavgrensing berøre 6 planer: - 0019 Melingområdet - 0168 Tananger sentrum - 0236 Tananger sentrum – endring av trasé for Industrivegen - 0245 Melingområdet – kaiareal ved Tananger østre havn 9 - 0359 Skibmannsvegen sør - 0375 Tananger sentrum – Torkelstien 4 - 0423 Endring av reguleringsplanene 0359 Skibmannsvegen sør og 0375 Tananger sentrum Torkelstien 4 1.3.5 Landskap, grunnforhold, topografi og grønn struktur Landskapet er et åpent, værhardt og forholdsvis flatt kystlandskap med noe berg i dagen i form av svaberg, knauser og koller. Selve havneområdet er et lavpunkt på kote 2 (moh) omgitt av mindre, bebygde koller opp til kote 12. Handelsområdet ved Skibmannsvegen ligger i hovedsak på kote 7,5. Området fremstår som to landskapsrom pga. et mindre høydedrag mellom dagens handelsområde (Skibmannskvartalet) og havneområdet. Landskapsrom En har ikke siktlinjer mellom de to delene av sentrum. Siktlinjene forholder seg i hovedsak til sjøen/havet. De to landskapsrommene er åpne, men bebyggelsen i rommene er med på å lage lite oversiktlige situasjoner. I vest sperres utsikten fra nordsiden av Tananger Ring ved Danielsen-bygget (nå revet) av eldre bebyggelse som ligger på kaien, og utnyttelsen av ubebygde arealer er dårlig. Det er ikke logiske forbindelser mellom de to delene av sentrum bortsett fra via Tananger Ring. På nordsiden av vegen har en som fotgjenger mulighet til å komme fra Torkelsparken østover via adkomstveger for boliger til nordsiden av næringsområdet i Skibmannsvegen, men denne traseen er lite lesbar. Det finnes ikke forbindelse fra Torkelsparken vestover til Havnealleen utenom langs Tananger Ring, verken for fotgjengere eller bilister. Eksisterende grønne områder i planområdet består i hovedsak av Torkelsparken, trerekken langs Tananger Ring og spredt vegetasjon langs grøntdrag og i villahagene. Hagene i boligområdene på nordsiden av Tananger Ring er større enn i områdene på sørsiden, mye på grunn av at boligområdene på sørsiden (Melingssiden) er av eldre dato. I Torkelsparken ligger det en lukket bekk, Torkelsbekken. Denne ble lukket en gang mellom 1968 og 1975. 10 Kart som viser eksisterende grønnstruktur (grønn farge), gang- og sykkelvegen og fortau (lys blå farge) og ønskede gangtraseer (rød farge). 1.3.6 Kulturminner og historiske steder Den eldste bebyggelsen i Tananger ligger rundt indre havn og består av boliger, naust og sjøhus. Innenfor planområdet finnes 2 hus ved Melingsiden som er registrert i Sefrak-registeret som Bobjekt, dvs. fra perioden 1536 – 1900. I tillegg er flere bolighus registrert tett opp til plangrensen. Disse husene er en del av det samlede verneverdige bygningsmiljøet i Tananger. Deler av dette er regulert til spesialområde bevaring. Bevaringsverdig bebyggelse. (Kilde: SEFRAK registeret). 11 I tillegg finnes enkelte hus og steder innenfor planområdet som er av kulturhistorisk og identitetsskapende verdi. Dette gjelder bussgarasjen, Torkelsparken og kommunekaien. Det er ikke registrert maritime kulturminner i sjøområdet. 1.3.7 Eksisterende bebyggelse Tananger består i dag i all hovedsak av eneboligbebyggelse og oljerelatert industri. Innenfor planområdet er etter hvert deler av boligbebyggelsen revet og erstattet med næringsbygg og leilighetsbygg av varierende kvalitet. Resultatet er et sentrumsområde som er lite strukturert, uten logiske gangforbindelser og med få bymessige kvaliteter. Dette gjelder spesielt Skibmannskvartalet, men også området ved havnen. Et utvalg karakteristiske bygg er vist nedenfor. Næringsbygg i Skibmannskvartalet, bensinstasjon Bevaringsverdig bebyggelse på Melingsiden. Naustbebyggelse og ny leilighetsbebyggelse (i bakgrunnen) utenfor planområdet. Bussgarasjen i forgrunnen og Danielsen-bygget. Danielsen-bygget er nå revet. Bebyggelse på havnen stenger for fri sikt mot havet. Typisk nyere boligbebyggelse fra 60-, 70- og 80tallet. Karakteristisk bebyggelse i sentrumsområdet. 12 Tananger har hatt en dynamisk utvikling i forbindelse med oppbyggingen av oljerelatert næring, og har behov for nye boligområder. 1.3.8 Byggeområder og funksjonsdeling Tananger inneholder de fleste tettstedsfunksjoner. Innenfor planområdet er det to sentrumsområder eller tyngdepunkt, havneområdet ved kommunekaien og det nyere handelsområdet ved Skibmannsvegen. Området ved havna er det opplevelsesmessige tyngdepunktet med fiskerihavn, trafikk til Rott, småbåter, salg av reker, og et bygningsmiljø bestående av hvite trehus. Skibmannsområdet er det funksjonelle sentrum med store bygningsvolum, forretninger og godt med parkeringsplasser. Mot Risavika havn er det et mindre næringsområde. Mellom områdene ligger det klynger av boligbebyggelse, bare avbrutt av Torkelsparken. Tananger Ring binder områdene sammen i østvestretning, men skaper en barriere mellom områdene nord og sør for veien. Planområdet er ferdig utbygd, og all videreutvikling skjer på bakgrunn av sanering av bygg eller fortetting. Funksjoner og målpunkter 1.3.9 Trafikkforhold og vegstruktur Veinett Tanangerområdet er i dag knyttet til det regionale hovedveinettet via Rv 509. Utvikling og utbygging i denne delen av kommunen har også forsterket behovet for å bygge ut veiforbindelsen – rv. 509 / Transportkorridor vest – mellom E39 ved Dusavik og Solasplitten – E39 på Forus. Våren 2013 ble 13 det varslet oppstart på regulering av Rv. 509 Transportkorridor vest fra Sundekrossen i Stavanger kommune til Sør-Tjora i Sola kommune. Det legges til rette for 4-felts avkjørselsfri veg på denne strekningen. Dagens veinett med veinavn er vist nedenfor. 3700 3700 12500 3700 5800 7400 9730 Trafikktall, 2014. (Kilde:Vegdatabanken) Innenfor planområdet varierer ADT(gjennomsnittlig årsdøgnstrafikk) mellom ca. 3700 og ca. 5800 kjøretøyer /døgn vest for Skibsmannsvegen og ca. 7400 øst for Skibsmannsvegen. Kollektivtilgjengelighet Tanangerområdet betjenes i dag med bussruter som passerer gjennom Tananger Ring. På ordinær dagtid er det 15 min. frekvens i hver retning til/fra Stavanger sentrum via Madla. Annenhver av disse rutene (30 min. frekvens) går videre til Sandnes via Sola sentrum, de øvrige snur i Risavika. Rogaland fylkeskommune la i oktober 2009 frem forslag til KVU (konseptvalgutredning) for transportsystemet på Jæren. Det anbefalte forslaget innebærer at forbindelsen Stavanger – Sunde – Tananger – Sola (flyplass) betjenes med en bussvei. Som oppfølging til intensjon i fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren har kommunen vedtatt reguleringsplaner for en egen kollektivtrase gjennom Jåsund. Forslag til Bypakke Nord-Jæren ble vedtatt i Fylkestinget 9. desember 2014. I Bypakken inngår finansiering av Bussvei på rv. 509 Risavika- Stavanger via Tananger ring og tungbil-/kollektivfelt på rv. 509 Transportkorridor vest. Gang og sykkel Det er i dag relativt godt utbygget gang- og sykkelveinett i Tanangerområdet, men det gjenstår noen strekninger langs Tananger Ring og langs Rv509 for å få en fullgod standard. Det er viktig at det bygges attraktive gang- og sykkelforbindelser til nye utbyggingsområder. Det vises her spesielt til Jåsund-utbyggingen. 14 Parkering for bil og sykkel Det er ikke fastlagt generell parkeringsnorm for Sola kommune generelt eller for Tananger spesielt. I den kommende kommuneplan 2015-2026 som nå ligger i forslag forventes det fastsatt generell parkeringsnorm. Parkering i Sola- og Tananger sentrum må pga. de særlige forhold omkring gjennomføringsmodellen håndteres særskilt i områdeplanen. I dag foregår all parkering på bakkeplan. Dette er svært arealkrevende. Det er gjennomført geotekniske grunnundersøkelser i to områder. Undersøkelsene viser at det vil være mulig å etablere anlegg under bakken i begge områdene forutsatt noen sikringsanlegg, avhengig av om anlegget bygges i 1 eller 2 etasjer. 1.3.10 Spesielle miljøforhold Vann- og avløpsanlegg/forurensning Avløpsnettet i området er en blanding av fellessystem og separat avløpssystem. Den eldste bebyggelsen har stort sett fellessystem. Rehabilitering er planlagt gjennomført i tidsrommet 2011 – 2018. Klimatiske utfordringer - Vind Planområdets vestre del (havneområdet) er utsatt for vind fra sør pga. åpenhet mot fjorden, men vil ligge forholdsvis i le for sommervinden fra nord pga. topografi og bebyggelsen rundt. Moloen og oddene / øyene i sør vil ta noe av for vinden fra sør. Planområdets østre del (Skibmannsvegen) ligger mer skjermet til. Omkringliggende terreng faller mot sør og torg og kai har gode solforhold midt på dagen gjennom året. 1.3.11 Sjøarealene Havnen har status som fiskerihavn. Ut over dette benyttes kaien og havnebassenget i dag av småbåter og lokale fiskere. Selve kaien er i dårlig teknisk forfatning. Stavanger havn IKS har planer for en teknisk sikring og opprustning av kaien. Det er ikke registrert maritime kulturminner i sjøen innenfor planområdet. 15 2 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET A4 A1 B2 o_ G1 A1 A1 A1 A7 S1A1 A8 A1 A1 A9 A1 A1 A2 A5 A1 A1 A1 S2 A3 S6 A6 A1 B3 FH A1 A1 S7 A1 Planforslaget 2.1.1 Reguleringsformål og arealstørrelser Delområdene er detaljert i tabellen under. DELFELT NAVN ETG. M2 BRA % BRA BUSSGARASJETOMTEN AREALSTR. M2 4180 A1 3 6270 150 A2 GALLERITOMTEN 1220 3 1830 150 A3 TORKELSTIEN 8160 4 12240 150 A4 SKIBMANNSVEIEN NORD 1820 3 3640 200 A5 SKIBMANNSVEIEN ØST 10790 4 21580 200 A6 NÆRINGSBUFFEREN ØST 14830 5 29660 200 A7 RANDSONEBEBYGGELSE TORG 1700 3 4250 250 A8 & A9 RANDSONEBEBYGGELSE KAI 850 2 1700 200 B2 HAVNEALLEEN / BRIGGVEIEN 15450 3 23175 150 16 B3 MELINGSIDEN 1010 2 505 50 S1 TORG 3650 0 S2 KAI 3660 0 S3 GÅGATE OG GANG/SYKKELVEI 4220 0 S4 KJØREVEI OG PARKERING 13940 0 S6 SAMBRUKSAREAL 1480 0 S7 1020 0 G1 ALLMENNINGS- OG FORTØYNINGSKAI TORKELSPARKEN 5330 0 G2 VÅGEN 180 0 G3 MELINGSPARKEN 420 0 G4 GRØNTDRAG NORDSØR 3270 0 G5 GRØNTDRAG ØSTVEST 2480 0 FH HAVNEOMRÅDE SJØ 10410 0 H910_01 GJELDENDE REGULERING 4860 4 7290 150 H910_02 GJELDENDE REGULERING 4330 4 (5) 6495 150 H910_03 GJELDENDE REGULERING 920 2 + loft H570_01 VERNEVERDIG BEBYGGELSE 2260 1 1/2 2.1.2 Arealdisponering Planforslaget legger til rette for utvikling av Tananger med utbygging av ca 115.000 m2 BRA. 17 B2 Park Skibmannskvartalet A1/Havn/Torg Historiske Tananger Næringsbufferen Funksjonsdeling Sentrumsområdet er delt inn i flere utbyggingsområder samt ett friområde (Torkelsparken), og ett bevaringsområde (Historiske Tananger). De 4 områdene Vågen, Sentrumsboligene, Handelskvartalene og Næringsbufferen, skal tilrettelegge for en mer intensiv bruk av arealene til sentrumsformål. Havn/Torg (A1) omfatter den gamle bussgarasjen, havneområdet inklusive Danielsen-bygget m.fl. Kvalitetene i dette området er sterkt knyttet til opplevelsene ved å ha nærhet og utsikt til sjøen. Bebyggelsen i vågen bør i hovedsak avsettes til formål som kan bidra til å aktivisere sentrum, for eksempel mindre butikker, privat og offentlig tjenesteyting, bevertning og kultur. Bussgarasjetomten danner portal til sentrumsområdet med adkomst fra vest. Tomtens historie er knyttet til bussgarasjen som nå er vedtatt kan rives. Den strategiske plasseringen krever evt. et nytt bygg med utadrettet funksjon og høye krav til utforming. Tomten er egnet for bygging av underjordisk parkeringsanlegg. Forslaget om et torg som kan fungere sammen med kaien som et byrom, er en viktig endring som utvilsomt vil øke attraktiviteten i denne delen av planområdet. B2 omfatter bebyggelsen nord for vågen og består i hovedsak av eneboliger. Området har et potensiale til å bli et tett utbygd område med butikker, tjenestetilbud og leiligheter. På bakkeplan sikres det aktivitet og god oversikt mot gangforbindelser. En mer intensiv bruk av de sentrumsnære arealene vil føre til flere folk, større aktivitet og et tryggere sentrum. En samlet utbygging vil kunne utløse parkeringsanlegg under bakken. Bestemmelsene for området er presisert slik at en sikrer en minimums fordeling av funksjoner også til forretning og tjenesteyting. Skibmannnskvartalet (A3, A4 og A5) består av forretningsområdet rundt Skibmannsvegen og boligområdet rundt Torkelstien. Området har et stort potensiale mht. å etablere en samlet, bymessig forretnings- og leilighetsbebyggelse med parkering under bakken. På kort sikt er imidlertid mye av 18 eksisterende utbyggingspotensial låst til eksisterende forretningsbygg med leiligheter i Skibmannsvegen og til et velfungerende boligområde i Torkelstien. Næringsbufferen (A6) ligger som en kile mellom Tananger Ring og industriområdet. Den danner adkomsten fra øst og er en viktig forbindelse mellom planområdet og de øvrige sentrumsfunksjonene som ligger nærmere Hagakrossen. Området er delvis utbygd med kontorbebyggelse, men omfatter også ledige arealer, blant annet rørhandeltomten. Området er godt eksponert og ideelt for servicebedrifter og arbeidsintensive virksomheter og med muligheter for plasskrevende handel i 1.etasje. På grunn av nærheten til industriområdet og Tananger Ring som viktig trafikkåre, er det lite ønskelig med detaljhandel i dette området. Det ville kunne øke en evt. ulykkesrisiko. Historiske Tananger (B3) består av den del av Melingsiden som er innenfor planområdet. Dette er flott trehusbebyggelse som er typisk for gamle Tananger og som er en viktig del av bebyggelsen som rammer inn kaien. Med små endringer og økonomisering av trafikkareal, er det mulig å tilrettelegge for fellesfunskjoner på kommunalt areal. Kulturmyndigheten ved Rogaland fylkeskommune har gitt uttrykk for at den tidligere bussgarasjen kan ha lokalkulturhistorisk verneverdi. Bussgarasjen som er av lokal kulturhistoriske verdi er foreslått revet i tråd med tidligere vedtak og med hensyn til trafikksikkerhet, effektiv utnyttelse av arealet vest fra torget og bevaring av sefrak-registrert bebyggelse vest fra bussgarasjen. Som portaltomt bør det stilles ekstra strenge krav til framtidig bebyggelse på denne tomten. Torkelsparken (o_G1) er det grønne innslaget i sentrum. Den skal oppgraderes men endrer ikke status som friområde. Parken skal knyttes bedre sammen med øvrig grøntstruktur, blant annet ved å lede gangtrafikk gjennom parken. Når tilgjengelighet og åpenhet øker, vil den bli oftere brukt og dermed bli et tryggere sted å oppholde seg. 2.1.3 Vegstruktur Overordnet vegstruktur er vist nedenfor. Vegstruktur 19 Tananger Ring Konklusjonen fra vurderingene om dagens og fremtidig veinett er at Tananger Ring fortsatt bør være hovedvegforbindelsen inn til - og gjennom Tananger sentrum. Tiltak mot trafikkøkning vil vurderes fortløpende. Trafikk i planområdet må løses innenfor to gjennomgående kjørefelt. Det er verken ønskelig eller realistisk å utvide vegen. Tananger Ring forblir også kollektivaksen gjennom Tananger sentrum, i tillegg er den en viktig gang- og sykkelveiforbindelse til sentrum. Tananger Ring passerer gjennom sentrum. Det innebærer at god fremkommelighet vil være viktig for alle trafikantkategorier, og i selve sentrum skal fotgjengere og syklister prioriteres sammen med kollektivtrafikken. Tananger Ring sin viktige transportfunksjon må derfor ivaretas på en måte som sikrer god framkommelighet på sikker måte, tilpasset myke trafikanter. Veien må tilpasses stedet og hastigheten senkes, slik at trafikken flyter rolig og sikkert. På strekningen som inngår i planområdet må Tananger Ring opparbeides som miljøgate. Det vil si med gatearkitektur med høyverdig materialbruk, beplantning og andre fartsdempende tiltak (se nærmere omtale nedenfor). I øst starter strekningen med den allerede regulerte rundkjøringen i krysset med Skibmannsvegen. Kommunen vil søke dispensasjon fra etablering av rundkjøring. Rundkjøringen kan ikke forenes med Bussvei2020 og må derfor fjernes på sikt. På strekningen mellom Skibmannsvegen og Havnealléen planlegges alle utkjørsler og veger stengt for utkjøring til Tananger Ring. Veger og utkjørsler knyttes til bakenforliggende lokalt vegnett. Krysset med Havnealleen er flyttet til vestre kant av sentrumsområdet. Det vil si i kant med dagens boligbebyggelse. Dette for å gi et mer sammenhengende område for sentrumsutviklingen mot torget. Siden planen tillater at den gamle bussgarasjen rives, er Havnealleen forskjøvet østover og gir bedre rom rundt en verneverdig bebyggelse på vestsiden. Krysset utformes som kanalisert T-kryss. Skibmannsvegen Strekningen fra Tananger Ring til Torkelstien er for det meste regulert til sentrumsgate / miljøgate med minst 3,5m fortau på vestsiden. Dette prinsippet er videreført på østsiden slik at vegen oppleves som en helhetlig miljøgate. Gata vil få et mer ”urbant preg”, og foreslås opparbeidet med granittkantstein med gatesteinrenne, trerekker på fortauet og betongheller som dekke på gangarealene. Parkering Tilgjengelige arealer er begrenset i Tananger. Det er derfor et hovedpoeng i planen at parkeringstilbudet bør gjøres så fleksibelt som mulig, og med mest mulig sambruk. Det er derfor lagt til rette for parkering under bakken i offentlig tilgjengelige anlegg. Selv om det vil være behov for å praktisere en relativt aktiv politikk for å redusere trafikkveksten, vil Tananger sentrum være utsatt for relativt sterk konkurranse fra andre sentra og handelsområder i regionen. For å opprettholde en god tilgjengelighet for Tananger, bør parkeringskapasiteten ikke begrenses urimelig, når Bussvei2020 er etablert. Dette vil spesielt gjelde i de første årene for å etablere et styrket sentrum i Tananger. Det er også viktig at parkeringsarealene er tilstrekkelig dimensjonert for å unngå press på andre, åpne torgarealer og fremmedparkering i tilliggende boligområder. 20 I planbestemmelsene er det forutsatt et krav på 1,2 plasser pr. 100 m2 BRA og 1,2 plasser pr. boenhet. For å redusere unødig kjøring for å lete etter ledig parkeringsplass, foreslås følgende: - offentlig tilgjengelige parkeringsanlegg under bakken plasseres strategisk i forhold til de to adkomstene til sentrum. - Et visningssystem som viser samtidsbelegg på de forskjellige anleggene vil optimalisere utnyttelsen av plassene. - For den nye bebyggelsen innføres en ordning med frikjøp for å delfinansiere byggingen av anleggene. - Ved at parkeringstilbudet gjøres offentlig, er det betydelig rasjonaliseringsgevinst ved at aktiviteter på forskjellige tider av døgnet i stor grad kan utnytte de samme parkeringsplassene. - Ved å plassere parkeringsanleggene under bakken, frigjøres bakkeareal til bebyggelse og åpne arealer. - I tillegg til de foreslåtte parkeringsanleggene, foreslås et visst tilbud av kortidsparkering på bakken. Her bør det settes en lav tidsbegrensning som sikrer hyppig utskifting, for derved å gi et godt tilbud for korte hente- og bringeærend. Kollektivtrafikk Bussvei2020 skal føres gjennom sentrum på Tananger Ring. Det skal gjøres tiltak, så fremføring av kollektivtrafikken prioriteres i forhold til privat- og næringskjørsel. Det ligger i Bussvei2020 –konseptet, at det skal være busstopp ved kantstein, (bussen stopper i kjørefeltet). Det vises til avsnitt 3.2.4 Trafikk – Bussvei2020. Gang- og sykkeltrafikk Sentrum skal i stor grad tilrettelegges for fotgjengere. Viktige faktorer her vil være god tilgjengelighet fra områdene rundt og til/fra bussholdeplasser, etablering av miljøgate, gågate og plasser hvor folk kan møtes, og ikke minst god kvalitet på materialbruk og utemøblering. I planbestemmelsene er det forutsatt et krav på minimum 2 plasser pr. 100 m2 BRA og 2 plasser pr. boenhet. 21 Gang og sykkeltrafikk legges i grønne soner Planen skal også sikre opparbeidelse av gode parkeringsplasser for sykkel. For å gjøre disse mest mulig attraktive, bør de plasseres tett opp til de enkelte bygg. Miljøgate Miljøgate i Tananger Ring skal sette ned farten og hindre unødvendig gjennomfartstrafikk. Den skal bygges ut i etapper og vil få en god standard. Dette vil minske veiens negative barrierevirkning mellom tyngdepunktet i sentrum nord for veien, og havnen, sjøen og boligområdet sør for veien. Miljøgaten vil gi et løft til sentrum. Følgende strekninger skal utformes etter prinsippene om sambruksareal: - Tananger Ring, fra og med rundkjøring i øst til og med torget. - Skibmannsvegen, fra rundkjøring og til nordre plangrense. - Torkelstien fra Skibmannsvegen og fram til Torkelsparken. - S6 adkomst til Melingsiden. 2.1.4 Bebyggelsesstruktur Siktlinjer Den nye bebyggelsen løses fortrinnsvis bymessig, dvs. gjennom kvartalsstruktur og lineær bebyggelse som skaper gater og uterom. Byggeområdene er delt opp i kvartaler og delfelt. 22 A C B Modellbilde av mulig bygningsstruktur, med anvisning av snitt Snitt A-A, mot øst Snitt B-B, mot øst Snitt C-C, mot vest Visuelle siktlinjer og nye fysiske forbindelser skal styre plassering av framtidig bebyggelse. På den måten knyttes de ulike områdene sammen, tilgjengeligheten til sentrum øker og det etableres en bedre kontakt mellom havnen, parken og handelsområdet. 23 Viktige siktlinjer Planlagt bebyggelse Det åpnes for at store deler av planområdet på sikt kan transformeres til bymessig bebyggelse for leiligheter, forretninger, kontor og offentlig og privat tjenesteyting. Ny bebyggelse skal ha moderate volum og enkeltbygg som stikker seg fram på en positiv måte og som bidrar til å markere ytterpunktene av sentrum og det sentrale byrommet. Bebyggelsen skal variere fra 2-3 etasjer i vest og til 3-5 etasjer i øst. Viktige bygg og fasader Bygningsvern Det meste av bebyggelsen innenfor planområdet er uten bevaringsverdi. Unntaket er Melingsiden, hvor bebyggelsen er en del av det kulturhistoriske bygningsmiljøet, og dermed bør inngå i et ”spesialområde bevaring”. Ved å legge om adkomsten til Melingsiden fra torget, kan kommunalt 24 areal frigis til byggeformål. Det er en forutsetning at den nye bebyggelsen skal innordne seg den eldre trehusbebyggelsen i volum og materialbruk, og på den måten styrke den verneverdige bebyggelsen på Melingsiden. Bussgarasjen, som er av lokal kulturhistorisk verdi, er foreslått revet i tråd med tidligere vedtak og med hensyn til trafikksikkerhet, effektiv utnyttelse av arealet vest fra torget og bevaring av sefrakregistrert bebyggelse vest fra bussgarasjen. I bestemmelsene er det fastsatt, at bussgarasjen forutsettes revet når Havnealleen omlegges. Inntil da kan bussgarasjen vurderes brukt til midlertidige formål. 2.1.5 Grøntstruktur og byrom Grønne plasser, korridorer og gangforbindelser I planen er det regulert ca 13.000 m2 friarealer / friområde / felles grønt og lignende. Torkelsparken vil være det viktigste grønne elementet i sentrum, sammen med mindre, mer private grønne arealer. Torkelsparken i dag Parken skal oppgraderes og kunne dekke behovet for rekreasjon, vilter lek og opplevelse av kultivert natur. Med åpning av Torkelsbekken, riktig belysning, oppgradert møblering og videreutvikling av vegetasjonen, vil området tilføre gode kvaliteter til sentrum som helhet. Inspirasjonsbilder for opparbeidelse av Torkelsparken Det skal gå en forbindelse øst-vest mellom Skibmannsvegen og torget sentralt i planområdet, og videre til den nye traseen for Havnealleen, for bedre å knytte disse områdene sammen for myke trafikkanter. Videre skal det sikres grønne forbindelser fra næringsområdene i sentrum til boligområdene både innenfor og utenfor planområdet. 25 Det skal legges til rette for gangforbindelse langs sjøen som videreføring av gangforbindelsen som er under etablering vestover fra Tananger indre havn, dette gjelder i hovedsak tilrettelegging sørvestover, ned langs Melingssiden. Forbindelseslinjer internt i planområdet og tilknytning mot eksterne områder. I tillegg kommer Tananger Ring, Skibmannsvegen og Torkelstien som med sin miljøgateprofil vil fremstå som grønne korridorer gjennom sentrum, hvor det grønne hovedelementet vil være trerekker. 2.1.6 Private og offentlige byrom Kaien skal renoveres. På kaien forutsettes det riving av eksisterende bebyggelse og etablering av ny randsonebebyggelse i øst og i vest. Torget skal rammes inn av bebyggelse der det åpnes for offentlig og allmennyttig formål som for eksempel kulturhus, bibliotek, kafé, fiske- og torghall m.m. Private og offentlige byrom 26 Torget og kaien skal sammen kunne fungere som et (offentlig) møtested for store og små anledninger, og blir sentrums urbane arena med rennende vann, benker, blomster, informasjon, belysning, lekeskulpturer m.m. Bekken i Torkelsparken øst for torget skal føres inn på torget, og videre til sjøen over kaien. 2.1.7 Sjøarealene Deler av sjøarealene i den indre havnen inngår i planområdet. Hele havnen reguleres med formål ”havneområdet i sjø”. I bestemmelsene er hovedfunksjonen som fiskerihavn sikret. Langs begge sider av havnen er det forutsatt at dagens situasjon med småbåthavn fortsetter og kan utvikles videre. Det er krav om detaljplan før det iverksettes tiltak i sjøen. 2.1.8 Universell utforming Universell utforming er et overordnet premiss for alle tiltak i planen. Hensikten med universell utforming er å forenkle bruken av sentrum ved å lage bygde omgivelser og offentlige uterom mer tilgjengelige for alle brukere, i alle aldre og med ulik funksjonsevne. Det er tatt inn en bestemmelse om universell utforming som sikrer at alle bygg og uteområder utformes i henhold til prinsipper for universell utforming. Det er også stilt krav til at alle boenhetene skal ha livsløpsstandard og at minimum 3 % av bilplassene i fellesanlegg skal avsettes til bevegelseshemmede. Planforslagets utforming med mer konsentrerte boligformer vil også gi Tananger et alternativt botilbud. Dette betyr at flere kan bli boende i området gjennom et helt livsløp. 3 VURDERINGER 3.1 Innkomne merknader ved varsel om oppstart 3.1.1 Innkomne merknader til planoppstart Ved varsel om oppstart og høring av planprogrammet ble det mottatt til sammen 23 merknader. 6 merknader fra offentlige instanser, og 17 fra private berørte parter (både næringsinteressenter og boligeiere). Innspill til planprogrammet ble oppsummert og vurdert i sak om fastsettelse av planprogrammet. Innspill til planprosessen ble oppsummert og vurdert i saksforelegget til førstegangsbehandling 21.04.10. Disse merknadene skal ikke gjenopptas her. 3.1.2 Innkomne merknader til 1. høring av planforslag, frist for uttale 16.09.2010 Det innkom til sammen 61 merknader. 18 merknader fra offentlige instanser, og 43 fra private berørte parter (både næringsinteressenter og boligeiere). Innspill til planforslaget ble oppsummert og vurdert i saksforelegget til ny 1. gangsbehandling 31.08.2011. Disse merknadene skal ikke gjenopptas her. 3.1.3 Innkomne merknader til 2. høring av planforslag, frist for uttale 27.10.2011 Det har innkommet til sammen 34 merknader., fordelt med 7 merknader fra offentlige instanser, 2 fra kommunale råd, 1 fra et lokalt firma og 24 fra innbyggere og lokallag. 27 Nr. 1 2 3 3A 4 4A 5 6 6A 6B 7 8 9 10 Jnr. Avsender Datert 09/71-143 09/71-158 09/71-159 09/71-178 09/71-160 09/71-177 09/71-162 09/71-166 09/71-170 09/71-183 09/71-173 Offentlige myndigheter Fiskarlaget Vest Forsvarsbygg, Markedsområde Vest Fiskeridirektoratet Fiskeridirektoratet, Oppfølging. Kystverket Vest Kystverket Vest, Oppfølging Statens vegvesen Rogaland Fylkeskommune Rogaland Fylkeskommune Rogaland Fylkeskommune, Oppfølging Rogaland Fylkeskommune kulturseksjonen, Korrespondanse 19.10.2011 24.10.2011 27.10.2011 26.11.2012 26.10.2011 20.11.2011 26.10.2011 08.11.2011 28.11.2011 24.04.2013 22.03.2012 09/71-169 09/71-176 Råd i kommunen Funksjonshemmedes råd BUKIS (barn og unges kommunestyre) 14.11.2011 24.04.2012 09/71-155 Firma- og næringsforeninger Skibsmannsvegen II AS 27.11.2011 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 09/71-133 09/71-134 09/71-150 09/71-135 09/71-136 09/71-137 09/71-139 09/71-140 09/71-141 09/71-147 09/71-142 09/71-144 09/71-145 24 09/71-146 Innbyggere og lokallag Einar Arnøy Einar Arnøy Advokat Haver, representerer Arnøy Gro Lyse Nilsen Geir Meling Trond Rolfsvaag Paul Korsberg Paul Korsberg Reidun og Paul Korsberg Reidun Rosså Korsberg Kirsti Lyse og Svein H. Vormedal 11 B2 beboere Beboere i Melingsiden og Boligsameiet Havnealleen 12 Hans N. og Anne K. N. Hansen Tidl. Eiere av eiendommen i felt B3 28 14.09.2011 04.10.2011 26.10.2011 05.10.2011 05.10.2011 10.10.2011 04.10.2011 05.10.2011 16.10.2011 26.10.2011 20.10.2011 13.10.2011 27.09.2011 26.10.2011 25 26 27 28 29 30 31 32 09/71-148 09/71-149 09/71-151 09/71-152 09/71-153 09/71-154 09/71-157 09/71-161 33 34 09/71-164 09/71-165 Geir Ove Skaarstad Synnøve Dahl Erik Hjelde, 4 underskrifter Jan Fredrik Nyborg og Benedikte Granberg Briggvegen 7B, 5 beboere Lovise Mæland Eleanor Clark Losbyen – Havnealleen og Kutterveien velforening Egil Roth A. Mæland, Hageselskapet Tananger 27.10.2011 25.10.2011 27.10.2011 27.10.2011 26.10.2011 18.10.2011 28.10.2011 01.10.2010 27.10.2011 26.10.2011 3.1.4 Behandling av merknader I det følgende oppsummeres og kommenteres merknader og innsigelser. Nr. Jnr. Avsender Datert Offentlige myndigheter 1 09/71-143 Fiskarlaget Vest 19.10.2011 Fiskarlaget har tidigere gjort oppmerksom på, at det er viktig, at fiskerihavnen blir ivaretatt i Tananger Sentrum. Fiskarlaget ser positivt på, at det i bestemmelsene nå står, at tiltak som kan vanskeliggjøre bruken av området som fiskerihavn ikke er tillatt. Bestemmelsene for A8 og A9 – randsonebebyggelse på kai der det står: ”det tillates virksomhet, servicebebyggelse og utsalg knyttet til fiskerihavn og småbåthavn”. Kan komme i konflikt med området som fiskerihavn. Det kan også annen bebyggelse på land og evt. annen aktivitet i sjøen. Rådmannens kommentar For å sikre funksjonene forbundet med fiskerihavnen foreslås bestemmelse endret. Se forslag til endringer under merknad 09/71-178. 2 09/71-158 Ingen merknader. Forsvarsbygg, Markedsområde Vest 24.10.2011 3 Fiskeridirektoratet 27.10.2011 09/71-159 En del av tidligere fremsendt innsigelse er imøtekommet. Bestemmelsenes § 1.1, syvende kulepunkt og bestemmelsenes krav til samlet detaljplan og arkitektkonkurranse §2, sjette kulepunkt under A8 og A9 og §3, andre kulepunkt under S1 og S2 kan vanskeliggjøre bruken av områdene S2, A8 og A9 og FH som fiskerihavn. Konklusjon: Av hensyn til utnyttelsen av fiskerihavnen ser Fiskeridirektoratet seg nødsaget til å fremme innsigelse til den delen av planen og bestemmelsene, som gjelder S2, A8 og A9. Rådmannens kommentar Det vises til kommentar under merknad 09/71-178 29 3A 09/71-178 Fiskeridirektoratet, Oppfølgning. 26.11.2012 Frafaller innsigelse, da fiskeriinteressene nå er ivaretatt, forutsatt at funksjonene forbundet med fiskerihavnen sikres som foreslått i bestemmelsene. (det vises til e-post av 11.10.12) Rådmannens kommentar Det har etter den offentlige høring vært dialog mellom Sola kommune og Fiskeridirektoratet angående bestemmelser for områdene A8, A9 og S2. For å sikre funksjonene forbundet med fiskerihavnen foreslås bestemmelsene endret. Dermed imøtekommes Fiskeridirektoratets innsigelse. Forslag til endring av bestemmelsene: § 1.1 Rekkefølgebestemmelsene, anlegg og tiltak: Følgende krav knyttes ikke til områdene A8 og A9: Nr. 3 Torg S1 inkl. tilgrensende del av Tananger Ring Nr. 4 Kai S2 og S6. Nr. 7 Opparbeidelse av Tananger ring til miljøgate (støyforhold skal dokumenteres og ved behov skal tiltak iverksettes for boliger som grenser til Tananger ring.) Nr. 12 Offentlig parkeringsanlegg under A1 og evt. B2. § 2 Bebyggelse og anlegg: A8 og A9 – randsonebebyggelse på kai: Under de følgende punktene foreslås tilføyet den fremhevede tekst. Det tillates virksomhet, servicebebyggelse og utsalg knyttet til fiskerihavn. Det kan tillates begrenset funksjoner knyttet til småbåthavn, eks. sanitærbygg. Det skal opparbeides en samlet detaljplan for torg og kai med bebyggelse, S1, S2, S6 A7, A8 og A9 på bakgrunn av arkitektkonkurranse som sikrer at også fiskerihavn-interessene blir ihensyntatt. Fram til området bygges ut iht. plan kan enkle vedlikeholdstiltak tillates på eksisterende bygg. § 3 Samferdsel og teknisk infrastruktur S1 og S2 (torg og kai): Under de følgende punktene foreslås tilføyet den fremhevede tekst. Det skal opparbeides detaljplan for torg og kai med bebyggelse, samt tilgrensende del av Tananger ring, på bakgrunn av arkitektkonkurranse, som sikrer at også fiskerihavninteressene blir ihensyntatt. Torkelsbekken skal gjenåpnes og føres over torg og kai, men slik at dette ikke kommer i konflikt med bruk av fiskerihavnen. Tiltak som faller inn under havne- og farvannslovens bestemmelser skal godkjennes av havnemyndighet/Kystverket. Område S2 deles i to områder S2 og S7 S7 (allmenningskai og fortøyningskai på vestsiden av havnebassenget): Området skal brukes til allmenningskai og fortøyningskai. 30 Tiltak som kan vanskeliggjøre bruken av området som fiskerihavn er ikke tillatt. Tiltak som faller inn under havne- og farvannslovens bestemmelser skal godkjennes av havnemyndighet/Kystverket. §5 Bruk og vern av sjø og vassdrag Fiskebåter skal ha fortrinnsrett på båtplass. 4 09/71-160 Kystverket Vest 26.10.2011 Ut fra en total vurdering av planforslaget kan Kystverket ikke akseptere fremlagt forslag til plan og bestemmelser for indrehavn med omliggende område. Av hensyn til utnyttelsen av fiskerihavnen ser kystverket seg nødt til å reise innsigelse til den delen av planen og bestemmelsene, som gjelder S2, A8 og A9. Kai/landområde må gis en inndeling og bestemmelser som samsvarer med statens intensjon med utbyggingen av fiskerihavnen. Bestemmelser som vanskeliggjør bruken av området som fiskerihavn må tas ut. Rådmannens kommentar Det vises til kommentar under merknad 09/71-177 4A 09/71-177 Kystverket Vest, Oppfølgning 20.11.2011 Kystverket trekker sin innsigelse under forutsetning av at planbestemmelsene og deling av område S2 i plankartet mottatt i e-post 11.10.2012 av kommunen blir vedtatt i denne form. Rådmannens kommentar Det har etter den offentlige høring vært dialog mellom Sola kommune og Kystverket angående bestemmelser for områdene A8, A9 og S2. For å sikre funksjonene forbundet med fiskerihavnen foreslås bestemmelsene endret. Dermed imøtekommes Kystverkets innsigelse. Det vises til merknad 09/71-178 for endrede bestemmelser. 5 09/71-162 Statens vegvesen 26.10.2011 Statens vegvesen har tidligere gitt uttale ved oppstartsvarsel, etter 1. gangsbehandling og også gitt uttale knyttet til fremtidig trafikkbilde gjennom sentrum, omlegging/stenging av fv. 375 gjennom sentrumsområdet og til fremtidig kollektivtrasé gjennom sentrum. Det er avholdt møter med S.v. og merknadene er underveis i stor grad tatt inn i planen. S.v. vil stresse viktigheten av trafikksikkerhet (krysningspunkt, frisikt med mer.) i forb. med det videre arbeidet med å opparbeide Tananger Ring som såkalt miljøgate, et arbeid som må foregå i tett dialog med S.V. Det må fremgå av bestemmelsene, at tekniske planer som berører fylkesvegen skal godkjennes av Statens vegvesen. Rådmannens kommentar Det vises til avsnitt 3.2.4 Trafikk- Bussvei2020 om dialog og utredning av Bussvei gjennom Tananger sentrum. Det tas inn i § 3 i bestemmelsene, at tekniske planer, som berører fylkesvegen, skal godkjennes av Statens vegvesen. 31 6 09/71-166 Rogaland Fylkeskommune Saksutredning for behandling i Fylkesutvalget i møte 22.11.2012 Oppsummert under merknad 09/71-170. 08.11.2011 6A 09/71-170 Rogaland Fylkeskommune Planforslaget ble behandlet i Fylkesutvalgets møte 22.11.2011 Det ble fremmet innsigelse mot planen i punkt 2 og 3. 28.11.2011 Vedtakets 4 punkter: 1. F. mener, at fremlagte reguleringsplanforslaget kan bli et godt utgangspunkt for utvikling av nytt funksjonelt og attraktivt Tananger Sentrum. 2. Kommunen må i høyere grad styre utvikling ved at omfanget av bolig, handel og kontor fastsettes i delfeltene. Det må utarbeides en nærmere behovsvurdering. Det fremmes innsigelse hertil. 3. Sammenhengende og balansert sentrumsutvikling forutsetter tydelige rekkefølgebestemmelser. Det fremmes innsigelse til manglende rekkefølgebestemmelser for enkeltfeltene i planen. 4. F. anbefaler igjen, at boligfelt B3 utgår av hensyn til den tradisjonelle bebyggelse på Melingsiden. 5. Kommunen bes også om å vurdere sikring og alternativ bruk av den gamle busstasjon. Rådmannens kommentar Etter den offentlige høringen har det vært dialog med Fylkeskommunen om innsigelsene. Fylkeskommunen anser innsigelsene som imøtekommet da bestemmelsene knyttet til de ulike delfeltene samt de ulike faktorene, som ble diskutert på møtet, vil ivareta de tema, som var grunnlag for innsigelsene. Ad. 1 Rådmannen tar dette til orientering. Ad. 2 Det har etter høring blitt utarbeidet handelsanalyse etter en arbeidsmetode, som ble drøftet med RK. Et av hovedpunktene i Rogaland fylkeskommunes innsigelse (jfr. Fylkesutvalgets vedtak 22.11.2011) var manglende dokumentasjon og konsekvensutredning for handel. Som oppfølgning ble det avholdt møte jan. 2012 hos fylkeskommunen og parallelt gjort avklaringer om metodebruk for utarbeidelse av ny handelsanalyse med konsekvensutredning. Analysen dokumenterer: - Arealbehov ved forskjellig dekningsgrad (lav, middels, høy) for Tananger halvøya. Konsekvenser for sentrumsstrukturen ved tilrettelegging for handel med utgangspunkt i de ovennevnte dekningsgradene. Konsekvenser for omlandets transportarbeid knyttet til handel med utgangspunkt i de ovennevnte dekningsgradene. Det vises til avsnitt 3.2.2 Bydelssentrets handelsareal om handelsanalyse i nærværende saksfremlegg. Handelsanalyse for Tananger sentrum utarbeidet i samarbeid med Asplan Viak ligger som vedlegg 3. Ad. 3 For Sola Kommune har det vært et bevisst valg ikke å spesifisere utbyggingsrekkefølge i 32 sentrumsområdet. Hvis det fastsettes en rekkefølge, for hvilke felter, som må bygges ut først risikerer man, at de første felter ikke er modne til utvikling. Dette kan ha den konsekvens, at andre utviklingsinteresserte ikke kan komme i gang. Således risikeres det, at utviklingen settes i stå. Man får ikke nytte av den katalysatoreffekt, som kan oppnås ved aktivitet et nytt sted i området. Det vises også til avsnitt 2.2.1 Rekkefølge og styrt utvikling i saksfremlegg av 18.08.2011 Ad. 4 I dag ligger det en enebolig i delfelt B3. Områdeplanens bestemmelser gir bare mulighet til å oppføre en frittliggende enebolig. Det tillates, at bygget kan brukes til offentlige/allmennyttige funksjoner og bevertning. Det er tydelig definerte krav til, at evt. nytt bygg skal tilpasses de verneverdige omgivelsene. Dermed mener rådmannen, at bygget vil falle godt inn i omgivelsene og vil kunne tilføre aktivitet til miljøet omkring havnen. Ad. 5 Det er ikke besluttet, at bussgarasjen skal vernes. Tomten eies av kommunen og er en verdifull tomt, som kunne egne seg godt for bruk til institusjonsformål eller lignende. Anvendelsen av tomten må vurderes i detaljreguleringen. Inntil endelig avklaring, vil bussgarasjen bli vurdert brukt til midlertidige formål. 6B 09/71-183 Rogaland Fylkeskommune, Oppfølgning 24.04.2013 Fylkeskommunen er enig i den metode, som er lagt til grunn for utarbeidelsen av den nå foreliggende Handelsanalyse. Handelsanalysen beskriver 3 alternativer. I analysen er det påpekt, at alternativ 3, høy dekningsgrad, kan være en overdimensjonering. Ved dette alternativ begynner Tananger å trekke på regionens befolkning, hvilket medfører økt. transport. F. mener, at dimensjoneringen må avstemmes mot eksisterende og planlagte dagligvareforretninger i de tilliggende nærsentre på Tananger. F’s innsigelse om krav til rekkefølgebestemmelser står ved lag. Rådmannens kommentar Dette brev fra Fylkeskommunen er del av den etterfølgende dialog om dennes innsigelse. Etterfølgende har fylkeskommunen meddelt, at de anser innsigelsene som imøtekommet. Det vises til merknad 09/71-170. 7 09/71-173 Rogaland Fylkeskommune kulturseksjonen, 22.03.2012 Korrespondanse Kommunen har bedt fylkeskommunen, kulturseksjonen om tidligere fremsendt brev til saken. ref. 09/71-26 av 14.10.2010 Her anmoder fylkeskommune om å ta vare på den gamle bussgarasjen som samferdselshistorisk viktig bygg. Det anbefales, at den gis formelt vern og bruk. Rådmannens kommentar Det er ikke besluttet, at bussgarasjen skal vernes. Tomten eies av kommunen og er en verdifull tomt, som kunne egne seg godt for bruk til institusjonsformål eller lignende. Eksisterende bygg setter begrensninger på bruken. Anvendelsen av tomten må vurderes i detaljreguleringen. Inntil endelig avklaring, vil bussgarasjen bli vurdert brukt til midlertidige formål. 33 8 09/71-169 Råd i kommunen Funksjonshemmedes råd Saken tas til orientering. 9 09/71-176 BUKIS (barn og unges kommunestyre) BUKIS spiller inn ønske om å få etablert aktivitetspark i Torkelsparken. Både Storevarden skole og Haga skole har ønsket dette. 14.11.2011 24.04.2012 Rådmannens kommentar Foreslås tatt med i den videre prosess med opparbeidelsesplan for Torkelsparken. Firma- og næringsforeninger 10 09/71-155 Skibsmannsvegen II AS 27.11.2011 Uttalelsen gjelder rekkefølgekravene i planforslaget. Merknaden gjelder, at det pga. rekkefølgekravene, som også pålegges felt H910-02 i realiteten gir eiendommen et byggeforbud. Frykter at utredning av gjennomføringsmodell kan forsinke utbyggingen ytterligere. Det har allerede blitt gjennomført ekspropriasjon av areal for etablering av veg mellom H910-01 og H910-02 med store utgifter til følge. På den bakgrunn hevdes det, at det er grunnlag for særbehandling av felt H910-02 ved utforming av rekkefølgekrav. Rådmannens kommentar Det har blitt gitt byggetillatelse til oppførelse av bygg i H910-02. Det bygg, som det nå er gitt byggetillatelse til, vil ikke bli omfattet av rekkefølgekravene i den kommende områdeplanen for Tananger Sentrum. Innbyggere og lokallag 11 09/71-133 Einar Arnøy Innbyggeren har spørsmål til sefrakregistrering på Havnealleen 6. 14.09.2011 Rådmannens kommentar Sefrakregistret oppdatert nov. 2014 har ingen registreringer på Havnealleen 6. 12 09/71-134 Einar Arnøy 04.10.2011 Innbyggeren ber om forklaring på kommentar fra kommunen ”For øvrig er utnyttelsesgrad for A7 redusert. Utnyttelsesgrad er også satt høyere, fordi byggegrensen sammenfaller med formålsgrensen.” Rådmannens kommentar Byggegrensen fra Tananger ring er økt til 15 m ved A7. Arealet som kan bebygges er derfor blitt mindre. Hensikten med bebyggelsen er, at den skal skjerme torget mot vind. Den maksimalt tillatte bebyggelsesprosent er satt høyt for A7, fordi det ønskes konsentrert aktivitet ved det sentralt beliggende torget. 13 09/71-150 Advokat Haver, representerer Arnøy 34 26.10.2011 Arnøy er eier av eiendommer i felt B2, A2 og A7 og S3 og S4. 1. Arnøy er tilfreds med, at det på felt A2 nå også åpnes for boligformål ved at området reguleres til sentrumsformål. 2. Arnøy er misfornøyd med, at Briggveien (S4) er flyttet mot sør, slik at den kommer i konflikt med eksisterende bebyggelse på B2. Det betyr, at en enebolig og 3 garasjer må rives. På Arnøys boligeiendom Briggveien 5 vil veianlegget dessuten komme helt opp i inngangspartiet. Det er usikkert om Arnøy vil kunne bli boende om veien blir anlagt slik. Arnøy ble i 1995 pålagt å opparbeide den aktuelle veien til kommunal standard og eksisterende bebyggelse er oppført med utgangspunkt i evt. vegutvidelse mot nord (som foreslått i opprinnelig planforslag). En slik utvidelse vil kun berøre hageareal. 3. Arnøy mener, at fastsettelse av byggehøyder i felt A8 og A9 bør ta hensyn til bakenforliggende boliger i felt A2. 4. Arnøy mener, at det ikke er nødvendig å øke byggegrensen på felt A2. Rådmannens kommentar Ad. 1 Tas til orientering. Ad. 2 Veien er justert mot sør fordi boligene på sørsiden inngår i transformasjonsområdet. Det skal utarbeides detaljregulering. Veien forventes først opparbeidet i forbindelse med byggesøknad om nybygg. Ad. 3 Det er fastsatt i bestemmelsene, at det i felt A8 og A9 må bygges i 2 etasjer. I A2 må det bygges i 3 etasjer. Bebyggelsen på felt A2 vil mot Torkelsparken og mot det ubebygde felt S6 ligge ganske åpent. Rådmannen vurderer, at bebyggelse på felt A8 og A9 ikke vil ta urimelig mye av utsikten fra bebyggelse på felt A2. Ad. 4 Statens vegvesen har gjort oppmerksom på, at byggegrense for fylkesveien Tananger Ring vil være 15 m. Dette er ført konsekvent igjennom på alle tomter, som ligger ut mot denne veien. 14 09/71-135 Gro Lyse Nilsen 05.10.2011 Alternativt forslag til trafikksystem. ”Havneparken 2”. Dette er en oppfølging av tidligere merknad ”Havneparken”. Mener at planforslaget sementerer en barriere mellom sentrum og havnearealene med gjennomgangstrafikk på Tananger Ring. Ønsker ingen biltrafikk fra Skibsmannsvegen og Havnealleen. Tanangerringen flyttes nordover. Det etableres bussvei gjennom planområdet. Torget holdes bilfritt. Sjøarealet utvides. Nordre del av Torkelsparken G1 inkl. bekk gjøres om til næringsarealer. Nedre delen av Torkelsparken skal fortsatt være park, stor kvalitet, at den da blir sjønær. Denne løsning vil ikke berøre særlig mange av de eksisterende boliger. Det argumenteres for, at dette løsningsforslaget vil være billigere å gjennomføre og vil kunne gjennomføres betydelig fortere. Rådmannens kommentar Alternative forslag til vegsystemet ble spilt inn også under offentlig høring i høsten 2010. Disse innspill ble behandlet politisk i Utvalg for arealsaker 31.08.2011. 35 Det henvises til vedlagte saksforelegg av 18.08.2011, hvor rådmannen under punkt 2.2.6 kommenterer de alternative forslag, hvor det stenges av for kjørende trafikk gjennom sentrum på Tananger Ring. Rådmannen mener, at kollektivtrafikken må ha best mulig framføring med stopp ved både havnen og Skibsmannsvegen. På kort sikt anser rådmannen det ikke som negativt at torget og havnen også er eksponert for folk som kjører bil. På sikt kan rådmannen se for seg at en ringvei nord for sentrumsområdet vil kunne bli et alternativ, som kan vurderes. 15 09/71-136 Geir Meling 05.10.2011 Er sterkt imot planforslaget og støtter alternativet ”Havnevegen 2” Rådmannens kommentar Se svar på merknad 09/71-135 16 09/71-137 Trond Rolfsvaag 10.10.2011 Er glad for, at det utarbeides en reguleringsplan for Tananger Sentrum. Potensialet fra fremtidig idyll forstyrres i dag av gjennomgående trafikk, som dundrer uhindret igjennom. Påpeker at en del av de eksisterende bygninger er ganske ”shabby” da de ikke lengre vedlikeholdes i påvente av, at noe skal skje. Mener at forslaget ”Havneparken 2” bedre vil kunne danne ramme om en utvikling, der det skapes et trivelig sentrum, som folk vil ønske å oppsøke og oppholde seg i. Rådmannens kommentar Se svar på merknad 09/71-135 17 09/71-139 Paul Korsberg 04.10.2011 Beskriver, at uvissheten om beboeres boliger skal saneres og når og hvordan er belastende for de berørte. Det reageres på, at det står i Rådmannens kommentar i planforslaget at det må utredes en plan for gjennomføringsmodell, som inneholder både en finansieringsplan for realisering av rekkefølgekrav og et opplegg for strategisk eiendomserverv. Videre besluttet politikerne at dette kan/skal fremmes sammen med endelig godkjenning av reguleringsplan i kommunestyret. I tilfelle av, at planen vedtas mener beboeren, at det må stå SKAL. Brevet er rettet til kommunelegen Egil Bjørløw. Det bes om, at Bjørløw kommer med merknad til planen om belastning for beboerne pga. uvisshet om deres fremtidige boligsituasjon. Rådmannens kommentar Kommunestyret besluttet på møte 22.04.2010 at det skal utarbeides en modell for finansieringsmekanisme for realisering av viktig infrastruktur i Tananger sentrum og at denne skal fremmes med endelig godkjenning av reguleringsplan i kommunestyret. I møtet 31.08.2011 vedtok det faste utvalg for plansaker, at det skal utredes en gjennomføringsmodell som inneholder både en finansieringsplan for realisering av rekkefølgekrav og et opplegg for strategisk eiendomserverv i planområdet. Dette kan/skal fremmes sammen med endelig godkjenning av reguleringsplan i kommunestyret. Områdeplanen skal utarbeides i henhold til plan- og bygningsloven. Rekkefølgekrav fastsettes i planen. Grunnerverv må skje i henhold til annen planlegging. Det er intensjonen, at gjennomføringsmodellen legges frem samtidig med at planforslaget legges frem til sluttbehandling. 36 Det henvises til Kommunelegens merknad 09/71-31 i saksforelegg av 18.08.2011 18 09/71-140 Paul Korsberg Merknaden gjelder klage over planarbeidet, prosedyre og innhold. Klagen oppsummeres i 6 punkter: 05.10.2011 1. Planen i strid med Fylkesdelplanen, FDP-J. Vil i for sterk gra påvirke handelsmønstret i Sola sentrum og Madla bydel. 2. Klage over saksbehandlingsfeil, ikke åpen saksprosess (lukkede arbeidsgrupper), manglende varsling, manglende muligheter for medvirken, manglende informasjon og dialog. 3. Det må utarbeides rekkefølgebestemmelser og plan for gjennomføringsmodell med finansieringsplan for realisering av rekkefølgekrav og opplegg for strategisk eiendomserverv. Den SKAL foreligge ved endelig godkjenning. Det må være en forutsetning, at ingen SKAL lide psykisk eller økonomisk på grunn av planen. 4. Den reviderte konsekvensutredningen omhandler ikke konsekvensene for grunneierne. 5. Planen kan ikke vedtas på så mangelfullt grunnlag, konsulent og fagmyndighet er uenige om størrelse på trafikkøkning. Trafikkavviklingen er allerede i dag en utfordring. 6. Planen tilfredsstiller ikke krav til vurdering av stedlige forhold, tilpasning til verneverdig kystkulturbebyggelse. Kvaliteten er svært dårlig og en må derfor etter å ha avholdt offentlig anbudskonkurranse engasjere et kompetent foretak til å kvalitetssikre arbeidet, som er utført. Rådmannens kommentar Ad. 1 Det er utarbeidet oppdatert handelsanalyse datert 30.10.2012. I dialog med Rogaland Fylkeskommune har størrelsen på handelssentret i Tananger blitt vurdert. Det vises til 09/71-183. Ad. 2. Det vises til punkt 2.1.3 Informasjon og medvirkning i saksforelegg for ny førstegangsbehandling av reguleringsplan 0444 – Tananger Sentrum datert 18.08.2011og Advokatfirma Kluges vurdering, vedlegg 9 til saksforelegget. Ad. 3 Det vises til 09/71-139. Ad. 4 Konsekvensutredningen datert august 2011 behandler fortettingsproblematikken under punkt 1.6 Deltema Bygningsstruktur, befolkning og boliger. ”Utviklingen av sentrum vil kunne ha negativ konsekvens for de eksisterende boligområdene som forutsettes transformert. Særlig i en overgangsfase vil beboerne i området kunne oppleve oppløsningen av nærmiljøkvaliteter. Det vil tilstrebes at utbygging av et område ikke får særskilt negative konsekvenser for naboområdene. Dette er sikret ved at større felt kan bygges ut i flere trinn, men på bakgrunn av detaljert reguleringsplan for hele feltet.” Det vises til avsnitt 2.2.14 og 2.2.15 i saksfremlegg til ny 1. gangsbehandling datert 18.08.2011 hvor konsekvensene for berørte grunneiere og gjennomføringsmodell er behandlet. Ad. 5 Angående utredning av tiltak i forhold til privat- og næringstrafikk på Tananger Ring gjennom sentrum vises til avsnitt 3.2.4 Trafikk – Bussvei2020. Ad. 6 Det vises til Konsekvensutredning og saksfremlegg til 1. gangsbehandling datert 18.08.2011 37 for analyse av Tananger, her avsnitt 2.2.12 Kulturminner og kulturmiljø. Ad. 7 Områdeplanen er utarbeidet i henhold til Plan og bygningsloven. Det er stilt krav om detaljert reguleringsplan før utbygging av byggeområdene med få unntak. 19 09/71-141 Reidun og Paul Korsberg 16.10.2011 Samme merknad som 09/71-140 Punkt 3 fremhevet. Kommunelegen bes ta stilling til punkt 3 vedrørende rekkefølgekrav av tiltak, styring av utviklingen og forutsigbarhet for berørte parter. Rådmannens kommentar Det vises til 09/71-139 og 09/71-140. 20 09/71-147 Reidun Rosså Korsberg 26.10.2011 Innbyggeren kommer med forslag til endring av planforslaget: Viktigste punkter: 1. Felt B2 og A3 opprettholdes som områder for eneboligbebyggelse med muligheter til fortetting. 2. Tananger havnering trekkes bakover fra havnen slik at torget blir bilfritt og skjermet mot trafikkstøy. 3. Hovedadkomsten til Tananger Sentrum etableres via Risavika Havnering. Rådmannens kommentar Ad. 1 Intensjonen med planen er å legge til rette for betydelig fortetting gjennom transformasjon av felt B2 og A3 over tid. Med utviklingen av store nye boligområder i nord på Tanangerhalvøya er det behov for et større bydelssenter, som kan utvikles over en årrekke. Det er vurdert, at den beste plassering av bydelssenteret er i området mellom Skibsmannsvegen og Havnen. (Som 09/71-149) Ad. 2 Det er ønskelig å ha et torg i tilknytting til randbebyggelse på felt A7, hvor hovedformålet er offentlige- og allmennyttige funksjoner. I tillegg skal Tananger Ring på denne strekningen etableres som miljøgate på fotgjengernes premisser. Ad. 3 Det vises til saksforelegg for ny førstegangsbehandling datert 18.08.2011 punkt 2.2.6 Trafikk og gatebruk. Her er bl. a. alternative forslag til veinett vurdert. Rådmannen vurderer, at anleggelse av Skibsmannsvegen som miljøgate, hvor lokalmiljøet og fotgjengere er prioritert frem for fremkommelighet for bilene er en god løsning på kort sikt. På langt sikt, når bydelssentret har blitt etablert kan det bli aktuelt å legge om veinettet slik at sentrums allerede utviklede byrom gjøres bilfritt. 21 09/71-142 Kirsti Lyse og Svein H. Vormedal 20.10.2011 Merknaden gjelder område B3, Melingssiden. Beboernes 1. prioritet er å regulere området til park. Noen av punktene i tidligere merknad synes å være tatt til følge. Har ytterligere merknader: Bygget må holdes i nauststil for å være tilpasset det bevaringsverdige byggningsmiljø. Det må være krav om møneretningen må gå øst-vest. Taktekkingen må gjerne være brukte materialer som teglsten av brent leire eller skiferheller. Dimensjonene må være som de to gjenværende naust på Melingsiden. For å utnytte 25% BYA må byggeriet utformes som det var 3 sammenhengende naust, som ligger tett i tett. 38 Krav om maksimal gesimshøyde på 6 m oh må endres til mønehøyde 6m oh, som er dagens mønehøyde på på det eksisterende bygg. PGA. nauststilen vil det være naturlig å tillate fronten å ligge helt i tomtegrensen mot sjøen. Nauststil er egnet til offentlige formål/bevertning. Vårt forslag er helt i tråd med kommunestyrets krav om maritim og tradisjonell byggestil. Rådmannens kommentar Det er fastsatt i bestemmelsene, at bebyggelsen i arkitektonisk uttrykk, volum og materialbruk skal tilpasse seg det bevaringsverdige bygningsmiljøet på Melingsiden og at materialbruken skal være tradisjonell. Søknadspliktige tiltak skal også forelegges antikvariske myndigheter/fylkeskommune for vurdering. Rådmannen mener, at tilpasningen til det verneverdige miljø er godt ivaretatt i de foreslåtte bestemmelsene. Ved nybygg vil det ikke være ønskelig å kreve maksimalt samme mønehøyde som det nåværende bygg. Taket på det nåværende bygg har liten helning og er ikke tilpasset de verneverdige omgivelsene. 22 09/71-144 11 B2 beboere 13.10.2011 1. Er utilfredse med at de ikke har vært mer involvert i utredningsarbeidet fra 2007. Deltok i informasjonsmøte 30.08.10. Ber kommunen om å fremlegge bevis for, at beboerne har fått all informasjon som er listet i tabellen for Medvirkning og informasjon iht. Plan- og bygningsloven. Hevder ikke å ha mottatt informasjonene kommunen hevder å ha sendt. Noterer seg, at kommunen har hatt møte med beboere i Torkelstien. Vi som beboere i Briggveien/Kutterveien har aldri vært invitert. Ber om forklaring på dette. 2. Beboerne oppfatter det, som kommunen har tatt råderett over deres eiendommer. Å akseptere at B2 feltet blir regulert uten forpliktelse overfor grunneiere/beboere anses uakseptabelt for beboerne. 3. Ber om dialog via møte innen planen legges frem for kommunestyret. Beboerne har konkrete forslag i forhold til utarbeidelse av gjennomføringsmodell, som de ønsker å diskutere med kommunen, før planen legges frem for kommunestyret. 4. Ønsker svar på, hvorfor transformasjonen av boligområdet B2 ikke er nevnt i den reviderte konsekvensutredningen, sådan som det ble anbefalt av kommunelegen. Rådmannens kommentar Ad. 1. Det henvises til punkt 2.1.3 Informasjon og medvirkning i saksforelegg for ny førstegangsbehandling av reguleringsplan 0444 – Tananger Sentrum datert 18.08.2011og Advokatfirma Kluges vurdering, vedlegg 9 til saksforelegget. Ad 2. Det vises til merknad 09/71-139. Ad. 3 Tar dette til etterretning og vil prøve å få til et møte om gjennomføringsmodell før saken går til sluttbehandling. Ad. 4 Det vises til merknad 09/71-140 punkt 4. 23 09/71-145 Beboere i Melingsiden og Boligsameiet 39 27.09.2011 Havnealleen 12 Støtte til alternativet ”Havneparken 2” Rådmannens kommentar Se merknad under 09/71-135 24 09/71-146 Hans N. og Anne K. N. Hansen 26.10.2011 Tidl. Eiere av eiendommen i felt B3 Eiendommen er 935m2 (senere delt i to matrikler). 1. Eierne(som siden har solgt eiendommen) mener, at den skal kunne bebygges med flere bygg enn en frittliggende enebolig. Andre eiendommer på Melingsiden har større utnyttelsesgrad. Derfor foreslås maks. tillatt BYA hevet fra 25 til 50% eksl. garasje/carport og bod. Max. 2 ½ etasje inkludert underetasje og Maks. gesimshøyde i kotehøyde 6m oh. foreslås hevet til Maks 2 ½ etasje over underetasjen og Maks gesimshøyde i kotehøyde 9m oh. (Det sammenlignes med Havnealleen 12 rett over Tananger indre havn.) Planforslagets saltak med takvinkel mellom 35 og 40 grader ønskes endret til at det tillates 70% takløft og arker. (Som det ses andre steder i området). 2. På eiendommen er automatisk pumpe. I 12 år, som eierne har bebodd eiendommen har det ikke vært flom. Derfor foreslås setningen ”Rom for varig opphold tillates ikke i underetasjen” fjernet. Rådmannens kommentar Delfelt B3 ligger innenfor det område, som i gjeldende kommuneplan er definert som verneverdig kulturmiljø. Det vises til merknad 09/71-142. 1. Bestemmelsene for felt B3 ble utformet etter innspill innen behandling i Utvalg for arealsaker i møte 31.08.2011. Bestemmelsene ble utformet slik at feltet kun kan bebygges med beskjedne høyder og volum. Det gis ikke mulighet til å bygge vesentlig større eller høyere enn dagens. Det tillates, at bygget kan brukes til offentlige/almennyttige funksjoner og bevertning. På denne måte kan bygget bidra til et aktivt havnemiljø. 2. Det er ikke tillatt rom for varig opphold i underetasjen i dag. Rådmannen mener, at dette ikke skal endres. I forslag til ny kommuneplan 2015-2026 er det tatt inn en retningslinje, at all bebyggelse som har gulv lavere enn 3 meter over havnivå, må vurderes med hensyn til flomfare. Dette forhold vil bli vurdert ved søknad om byggetillatelse for nytt bygg. 25 09/71-148 Geir Ove Skaarstad 27.10.2011 Støtter revidert forslag fra punkt 09/71-147. Med noen endringer: 1. Ingen eksisterende boliger trenger å rives 2. Nedsenkning av vei ved (A 15) Tananger havn, for å unngå støybelastning og mulighet til å kunne gå trygt over. 3. Et mer bilfritt handlesentrum ved å flytte utkjøring fra Skibmannsvegen og tilkobling til Risavika havnering (gamle industrivegen (A5 og A6)). Rådmannens kommentar 40 Ad. 1 Det vises til 09/71-147 punkt 1. Ad. 2 I fasen mellom oppstart og 1. gangsbehandling ble det vurdert en kulvertløsning for trafikken på Tananger ring gjennom sentrum. Denne løsningen ble alt for kostbar. Angående utredning av tiltak i forhold til privat- og næringstrafikk på Tananger Ring gjennom sentrum vises til avsnitt 3.2.4 Trafikk – Bussvei2020. Ad. 3 Det vises til 09/71.147 punkt 3. 26 09/71-149 Synnøve Dahl 25.10.2011 1. Protesterer mot planforslaget. Mener at området må bevares med småhusbebyggelse for å bevare det særlige miljø. 2. Protesterer også i forhold til motforslaget ”Havneparken 2” på grunn av ny omkjøringsgate gjennom eksisterende tettbebyggelse. 3. Mener at veinett til sentrum må planlegges østover. Støtter i øvrig den faglige plan-utredningen fra naboen Paul Korsberg. Rådmannens kommentar Ad. 1 Rådmannen er enig i, at det må vernes om det særlig verneverdige kulturmiljø omkring havnen. Dette er også områdeplanens intensjon. Det vises til 09/71-147 punkt 1. Ad. 2 Det vises til saksfremlegg til førstegangsbehandling datert 18.08.2011 avsnitt 2.2.6 Trafikk og gatebruk. Her er alternative forslag til trafikkløsninger, herunder ”Havneparken 2” behandlet. Ad. 3 Det vises til 09/71.147 punkt 3. Angående utredning av tiltak i forhold til privat- og næringstrafikk på Tananger Ring gjennom sentrum vises til avsnitt 3.2.4 Trafikk – Bussvei2020. 27 09/71-151 Erik Hjelde, 4 underskrifter 27.10.2011 Beboerne har tidligere kommet med innspill til planen. De mener, at innspill ikke har blitt presentert godt nok i saksfremstillingen. De ønsker hvert innspill besvart separat. Innspill/spørsmål gitt i brev av 28.09.2010, som ikke er besvart gjentas: 1. Medvirkning og saksbehandling Sola kommune bes om å utdype, hvordan de har oppfylt mandatet gitt i det politiske vedtak fattet våren 2006 om at det skal være et samarbeid med grunneiere ved planlegging av et sentrumsområde for Tananger, samt gi en juridisk vurdering om sabotering av dette bindende politiske vedtak representerer en saksbehandlingsfeil. 2. Kvalitetssikring av konsekvensutredningen Sola kommune bes om å dokumentere, hvordan de har kvalitetssikret KU utført av en ekstern tredjepart. 3. Vurdering av alternativ Sola kommune bes om å redegjøre for, hvilket mandat kommunens administrasjon sammen med den politiske styringsgruppe har til at fatte vedtak om at bare ett alternativ skal utredes stikk imot vedtatt planprogram og tidligere skriftlige uttalelser fra kommunen. Sola kommune bes om å redegjøre for, med referanse til P & B loven, hvorfor bare et alternativ til kommunedelsenter ble bestemt allerede i 2007 lenge før et forslag til planprogram ble sendt på 41 høring. Sola kommune bes om å respektere det vedtatte planprogram og gjennomføre en vurdering av de andre alternativ på lik linje med alternativet Tananger sentrum for å imøtekomme fremtidig utvikling av Tananger som et kommunedelsenter. 4. Kommunedelsenter i Tananger Sola kommune bes om å dokumentere på hvilket tidspunkt det ble fattet et politisk vedtak om at Tananger sentrum skulle utformes betraktelig større enn det som kreves for å oppfylle FDP-Js krav fra 2000 til et kommunedelsenter i Tananger. Innspill i forhold til revidert forslag til reguleringsplan 0444 Tananger sentrum. 5. Juridisk vurdering av grunneiers rettigheter. Innbyggerne er utilfredse med advokat Kluges juridiske vurdering av boligeiernes retsstilling. Hvorfor har kommunen ikke benyttet seg til å få utført uhildet juridisk betenkning som belyser begge parters interesser på lik linje? Dette må da være av interesse for alle parter å få nøye belyst alle sider ved et så omfattende inngrep av privat eiendom før et vedtak fattes. 6. Konsekvenser for berørte parter – Ref. punkt 2.2.14 Det tas til etterretning, at det ”anbefales ikke å åpne områdene for transformasjon hvis ikke kommunen er villig til å ta en forpliktende og aktiv part i utviklingen”. 7. Gjennomføringsmodell – REF. punkt 2.2.15 Innbyggerne foreslår at: Berørte grunneiere får anledning til å uttale seg før en endelig finansieringsmekanisme fattes av kommunen. Dette for å sikre en gjennomføringsmodell som også grunneierne kan feste lit til. 8. Føringer for planarbeid og måloppnåelse – Punkt 2.2 Oppsummering av ”Delmål” er veldig uklart fremstilt. Hvad er hensikten med dette punktet, når alle delmål er ”ivaretatt i planen” og som ikke angir et tidsperspektiv? Rådmannens kommentar Ad. 1 Det vises til saksfremlegg til førstegangsbehandling datert 18.08.2011 punkt 2.1.2 Informasjon og medvirkning og notat fra advokat Kluge (vedlegg 9 til nevnte saksfremlegg) samt rådmannens vurdering av merknad 09/71-67. Rådmannen mener, at kommunen har lagt ned et betydelig utredningsarbeide som grunnlag for beslutning/vedtak. Ad. 2 Kommunen har bedt et anerkjent konsulentfirma utarbeide konsekvensutredningen. Planprogram, konsekvensutredning og planforslag har vært gjennom en omfattende høringsprosess som også omfatter offentlige myndigheter. 42 Kommunen godkjenner konsekvensutredningen i tillitt til konsulentens fagkompetanse. Ad. 3 I planprogrammet punkt 5 Alternativer og utredningstema er det nevnt, at det skal utarbeides analyse- og illustrasjonsmateriale som skal vise eventuelle forslag til arealdisponeringer for områdene østover mot kirkene, sørover langs Melingssundet og vestover mot Tananger havn. Dette er gjort i Notat Alternative arealdisponeringer, i forbindelse med planoppstart, konsekvensutredning og 1. gangsbehandling. Se vedlegg 5. Ad. 4 I tråd med og som oppfølging av Fylkesdelsplan for langsiktig byutvikling på Jæren ble sentrum definert og avgrenset i Kommuneplan 2002-2013. Arealdisponeringen i kommuneplanen skal være førende for kommunens videre arbeide. Området ble avgrenset i samråd med overordnede myndigheter inkludert Rogaland Fylkeskommune. Kommune har vært i dialog med fylkeskommunen om størrelsen på handelsarealet i bydelssenteret. Det vises til avsnitt 3.2.2 Bydelssenterets handelsareal. Ad. 5 Kommunen har brukt et advokatfirma som er uhildet. Ad. 6 Tas til orientering. Ad. 7 Tar dette til etterretning og vil prøve å få til et møte om gjennomføringsmodell, før saken går til sluttbehandling. Ad.8 Hensikten med avsnitt 2.2 Føringer for planarbeidet og måloppnåelse har vært å sikre, at de konkrete målsettinger vedtatt av kommunestyret 28.02.2008, er ivaretatt i planen. 28 09/71-152 Jan Fredrik Nyborg og Benedikte Granberg 27.10.2011 1. Protesterer mot flyttingen av vegtraseen Havnealleen-Skibmannsvegen. Deler av uteareal og parkering fjernes fra eiendommen. Købte i mai 2011, da var gang- og sykkelvegen lagt helt inn til eiendomsgrensen og det var regulert for en bedre adkomst til Briggvegen. Det var akseptabelt. 2. Ser positivt på, at havn/torg/park oppgraderes, men skjønner ikke, hvorfor husbebyggelse (B2) må vike for betongklosser med legoklossleiligheter. Det bør være mulig å tilrettelegge et bra torg og sentrumsområde uten å berøre felt B2. Rådmannens kommentar Ad. 1 Veien er justert mot sør fordi boligene på sørsiden inngår i transformasjonsområdet. Det skal utarbeides detaljregulering. Veien forventes først opparbeidet i forbindelse med byggesøknad om nybygg. Ad. 2 Intensjonen med planen er å legge til rette for betydelig fortetting gjennom transformasjon av felt B2 og A3 over tid. Med utviklingen av store nye boligområder i nord på Tanangerhalvøya er det behov for et større bydelssenter, som kan utvikles over en årrekke. Det er vurdert, at den beste plassering av bydelssenteret er i området mellom Skibsmannsvegen og Havnen. Den arkitektoniske utforming av bebyggelse i delfelt B2 vil bli reguleret i detaljplan. 29 09/71-153 Briggvegen 7B, 5 beboere 43 26.10.2011 1. Protesterer på det sterkeste på flyttingen av vegtraseen Havnealléen-Skibmannsvegen. Endringen fjerner beboerens garasje, uteområde og p-plasser. Mye kunne vært gjort med litt sving på traseen. Det vil være uaktuelt å bo i huset, hvis planen står. Kan ikke aksepteres. 2. Er nabo til Torkelparken, som stort sett er ubrukelig pga. gjørmeliknende tilstander etter litt regn. Ser frem til oppgradering av park, åpning av bekk og god drenering av parken. Rådmannens kommentar Ad. 1 Veien er justert mot sør fordi boligene på sørsiden inngår i transformasjonsområdet. Det skal utarbeides detaljregulering. Veien forventes først opparbeidet i forbindelse med byggesøknad om nybygg. Ad. 2 Oppgradering av Torkelsparken er prioritert i områdeplanen. 30 09/71-154 Lovise Mæland 18.10.2011 Klager over planen. 1. Sentrum må ligge i havnen, det er det eneste riktige. 2. Det må under ingen omstendigheter bygges mer enn 3 etasjer. 3. Trafikken må dirigeres andre steder hen. 4. Torkelsparken må gjøres mer tilgjengelig. 5. Mener ikke, at Tananger skal være bymessig. Det skal være et koselig og vakkert sted med lav trehusbebyggelse. 6. Handelslekkasjen vil bli stor til Stavanger, Sandnes og Kvadrat. 7. Havnen må forskjønnes og de unike kvalitetene bevares. Ikke ødelegg vakre Tananger. 8. Foreslår, at det nedsettes en gruppe, der også Tananger-beboere blir invitert. Rådmannens kommentar Ad 1. Rådmannen er helt enig i, at plassering av sentrum omkring havnen vil være en vesentlig kvalitet. Ad 2. I den vestlige delen av sentrumsområdet må det kun bygges opp til 3 etasjer i henhold til de foreslåtte bestemmelser. I områdene omkring og nord for havnen må det kun bygges relativ lavt bygg av hensyn til de eksisterende omgivelsene. Øst for Torkelsparken og omkring Skibsmannsveien må det bygges opp til 4 etasjer. I næringsområdet A6 sør for Tananger Ring må det bygges opp til 5 etasjer. Det er også fastsatt minimum antall etasjer det må bygges i hvert felt. Det vises til bestemmelsene. Ad 3. Angående utredning av tiltak i forhold til privat- og næringstrafikk på Tananger Ring gjennom sentrum vises til avsnitt 3.2.4 Trafikk – Bussvei2020. Ad. 4 Det er hensikten, at Torkelsparken oppgraderes og gjøres mer tilgjengelig. Det vises til § 4 i bestemmelsene. Ad 5. Med utviklingen av store nye boligområder i nord på Tanangerhalvøya er det behov for et større bydelssenter, som kan utvikles over en årrekke. Det er vurdert, at den beste plassering av bydelssenteret er i området mellom Skibsmannsvegen og Havnen. 44 Rådmannen er enig i, at det må vernes om det særlig verneverdige kulturmiljø omkring havnen. Dette er også områdeplanens intensjon. Ad 6. I henhold til handelsanalysen oppdatert 30.10.2012 er det valgt alternativ 2, hva angår størrelse på handelsareal i Tananger sentrum. I Handelsanalysen er det vurdert, at alternativ 2 ikke vil gi vesentlig handelslekkasje til andre handelssentre i Rogaland. Ad 7. Det er hensikten med planen å ta vare på kvalitetene i det verneverdige kulturmiljø omkring havnen. Det skal utarbeides detaljplan basert på gjennomført arkitektkonkurranse for torget og kaien med randsonebebyggelse. Det vises til §§ 1.3 og 3 i bestemmelsene. Ad 8. Medvirkning ivaretas gjennom offentlig høring. 31 09/71-157 Eleanor Clark Kommentarer viser til bestemmelser og plankart. Tidligere kommentarer står ved lag. 28.10.2011 1. Det som bekymrer er området rundt Skibmannsvegen/ny rundkjøring med Tananger ring og adkomst til Risavika havnering. Området er allerede i dag konfliktfullt i ft. Trafikksikkerhet og konflikt mellom forskjellige brukergrupper. Det fryktes, at planen forverrer dette. En rundkjøring løser ikke problemet. Hva er sammenhengen med vedtak fra Kommuneplanutvalget (30.08.11) for Trafikksikkerhetsplan 2011-2020 ”Videre må rådmannen vurdere gjennomføring forbudt for tunge kjøretøyer på Tananger Ring”. Rundkjøringen bryter sykkel/gangvegen langs Tananger ring. 2. Innbyggeren mener, at Skibmannsvegen som miljøgate med 3 adkomstveger til felt A 5, tversgående øst-vestgående gangforbindelser og parkeringslommer vil bli mye konfliktfyllt. 3. Plankartet mangler frisiktsoner. Optimistisk å kalle områdene G2, G3 og G5 grønt- eller friområder, når de egentlig mer skal fungere som rabatt. Rådmannens kommentar Ad. 1 Opparbeidelse av Tananger Ring som miljøgate innenfor områdeplanen vil sette ned farten for alle kjøretøyer. Rundkjøringen kan ikke forenes med Bussvei2020. Kommunen vil søke dispensasjon fra etablering av rundkjøring i krysset Skibsmannsvegen/Tananger Ring. Angående utredning av tiltak i forhold til privat- og næringstrafikk på Tananger Ring gjennom sentrum vises til avsnitt 3.2.4 Trafikk – Bussvei2020. Ad. 2 Det er fastlagt i bestemmelsene, at det tillates maksimalt 3 adkomstveger til felt A5 fra Skibsmannsvegen. Det skal utarbeides trafikksikre løsninger i detaljreguleringen av feltet og opparbeidelsesplan for miljøprioritert gjennomkjøring på Skibsmannsvegen. 45 Ad. 3 De viktigste frisiktssoner skal være tegnet inn på plankartet. Øvrige tas med i detaljreguleringen. Rådmannen medgir, at felt G2, G3 og G5 har karakter av grønne rabatter. 32 09/71-161 Losbyen – Havnealleen og Kutterveien 01.10.2010 velforening 1.Foreningene ønsker å bevare Tanangers identitet. Utfordringer i forhold til dette listes opp. Trafikken som skal passere Tananger sentrum og store bygningskropper, som ikke passer inn. 2.Den maritime profil ønskes bevart. 3.Foreningene foreslår at hovedveien forbi Tananger havn legges under jorden i en kulvert. Kulverten trenger ikke ligge under nåværende veitrassè, men legges øst for denne. Løsningen vil fjerne trafikken fra kaiområdet. Det argumenteres med, at trafikken vil økes mye fremover. Det er vedlagt skisse av plassering av kulvert. 4. Foreningene mener, at Vormedals veiforslag med ny ringvei vil forverre fremkommeligheten. For eksisterende boligområde og vei til barnehage/skole og eldre boliger. 5.Foreningene mener, at en øket utnyttelsesgrad fra 150 til 300 på galleritomten ikke vil ivareta Tanangers identitet. 6.I Tananger sentrumsplan står det maritim utforming. Det ønskes konkretisert, hva maritim utforming er. 7.Kaiområdet/torget bør ikke være åpent grunnet mye vind på Tananger. Det bør tilrettelegges med naturlig skjerming for vær og vind. Rådmannens kommentar Ad. 1 Det er planens intensjon at det skal sikres et kompakt fotgjengersentrum. I de kommende reguleringsplaner skal det sikres, at den nye bebyggelse sammen med den tradisjonelle bygningskultur omkring havnen skal gi området identitet. I den vestre del av sentrum må bebyggelsen ikke bli høyere enn 3 etasjer. Det vises til avsnitt 3.2.4Trafikk – Bussvei2020. Ad. 2 Det er et viktig formål med planen, at det maritime miljø omkring havnen og de verneverdige kulturmiljøer omkring denne skal bevare deres særpreg. Det vises også til forslag til endrede bestemmelser for havnen under merknad 09/71-178. Endringene skal sikre fiskerihavnens interesser. Ad. 3 I fasen mellom oppstart og 1. gangsbehandling ble det vurdert en kulvertløsning for trafikken på Tananger ring gjennom sentrum. Denne løsningen ble alt for kostbar. Ad. 4 Det vises til Saksfremlegg til 1. gangsbehandling datert 18.08.2011 avsnitt 2.2.6 Trafikk og gatebruk, hvor det alternative veiforslaget er kommentert. Ad. 5 Maksimal utnyttelse av felt A2 er i bestemmelsene fastsatt til 150%. 46 Ad. 6 Det er foreslått reguleringsbestemmeser som skal sikre det maritime miljø omkring havnen og bebyggelse i det verneverdige bygningsmiljø-område skal tilpasses den tradisjonelle bebyggelse. I kommende detaljreguleringsplaner skal det gjøres rede for byggets arkitektur, konsekvenser for stedsuttrykket og forhold til omgivelsene som for eksempel volum, materialbruk, takform, sikt, sol og skygge. Ad. 7 Kommentaren tas med som innspill til kommende arkitektkonkurranse for utforming av torg/kaiområde. 33 09/71-164 Egil Roth 27.10.2011 1.Beboeren mener, at det blir feil å begrunne planarbeidet ut fra kommuneplanen i 2002, da formannskapet/politikerne selv allerede i 2000 hadde vedtatt planarbeidet basert på egne vurderinger og ikke en vedtatt kommuneplan og deretter iverksatt planprosessen. 2. Beboeren oppfordrer til, at Tananger sentrum beholdes og videreutvikles som bo/rekreasjonssted med havnepark, fisketorg etc., at delfeltet B2 tas ut av planen og at Hagakrossen som allerede har skole, kirke, bedehus, idrettsarena, småbåthavn mv. utvikles som sentrum. Rådmannens kommentar Ad. 1 I tråd med og som oppfølging av Fylkesdelsplan for langsiktig byutvikling på Jæren ble sentrum definert og avgrenset i Kommuneplan 2002-2013. Arealdisponeringen i kommuneplanen skal være førende for kommunens videre arbeide. Området ble avgrenset i samråd med overordnede myndigheter inkludert Rogalands Fylkeskommune. Planarbeidet er forankret i kommuneplanen. Ad. 2 Fra oppstarten av områdeplanen har det vært en viktig premiss, at det skulle gis rammer for utvikling av et bydelssentrum på Tananger, som hadde en særlig identitet. Argumentet for å koble bydelssentret og havneområdet sammen er at det ønskes et opplevelsesrikt, kompakt og aktivt senterområde/havneområde. I forbindelse med kommunedelplan for Jåsund er det blitt utarbeidet en senteranalyse for Tananger av konsulent i 2001. Den anbefaler en senterplassering mellom Skibsmannsveien og Havnen. Alternative plasseringer av bydelssentrum ble vurdert i forbindelse med planprogram. Det vises til vedlegg 5. 34 09/71-165 A. Mæland, Hageselskapet Tananger 26.10.2011 1. Har bemerket innspill i lokalpressen, at skribenter gjerne vil ha Torkelsparken slettet og området brukt til andre formål. Planforslaget viser derimot, at kommunen vil forbedre parken. Det er vi enige i og ser gjerne, at det kommer mer stier for gående og syklende. 2. Kai-salget ønskes også bevart; og at det legges til rette for bilparkering, gjerne korttids i den sammenheng. 3. Rasering av fine boliger på felt B2 virker brutalt, Finnes det annen løsning? Rådmannens kommentar Ad.1. Det er hensikten, at Torkelsparken oppgraderes. Ad. 2. Ønskene tas med videre til arkitektkonkurranse. 47 Ad. 3 Det har blitt vurdert ved politiske behandlinger senest i utvalg for arealsaker i møte 31.08.2011, at felt B2 på sikt må utvikles til sentrumsformål, for å sikre vitalitet, hensiktsmessig størrelse og sammenheng i Tananger sentrum. 3.2 Generelle vurderinger 3.2.1 Behandling av innsigelser Innsigelsene fra Kystverket Vest og Fiskeridirektoratet er imøtekommet og det er gjort tilføyelser i bestemmelsene, som sikrer ivaretakelse av funksjonene forbundet med fiskerihavnen. Det vises til merknadene 09/71-159, 09/71-160, 09/71 -177 og 09/71-178. Det har vært avholdt eget møte om Rogaland Fylkeskommunes innsigelser til planen. Sola kommune har oppsummert drøftelsene på møtet og på den bakgrunn sendt anmodning om trekking av innsigelsene til fylkeskommunen. Fylkeskommunen anser innsigelsene som imøtekommet da bestemmelsene knyttet til de ulike delfeltene samt de ulike faktorene, som ble diskutert på møtet, vil ivareta de tema, som var grunnlag for innsigelsene. Det vises til merknadene 09/71-170 og 09/71-183. 3.2.2 Bydelssenterets handelsareal Tananger står foran en kraftig befolkningsvekst i form av boligbygging i Tananger-Jåsund. Med de planene som foreligger forventes en befolkningsøkning på nær 13.000 innbyggere de neste 30 årene. I den forbindelse vil det være behov for utvikling av Tananger sentrum, som skal være det bærende servicesenteret i bydelen. Sammen med eksisterende bosatte, tilsvarer dette om lag 20.000 innbyggere i år 2040. Som oppfølging av fylkeskommunes innsigelse til manglende dokumentasjon og konsekvensutredning i forhold til dimensjonering for handel, ble det i dialog mellom Sola kommune og fylkeskommunen gjort avklaringer om metodebruk for utarbeidelse av handelsanalyse. I ettertid har Sola kommune i samarbeid med konsulent utarbeidet en ny handelsanalyse for Tananger, hvor konsekvenser for handel, senterstruktur og bilbaserte reiser på Nord-Jæren er belyst. Analysen dokumenterer: - Arealbehov ved forskjellig dekningsgrad (lav, middels, høy) for Tananger halvøya. - Konsekvenser for sentrumsstrukturen ved tilrettelegging av handel med utgangspunkt i de ovennevnte dekningsgradene. - Konsekvenser for omlandets transportarbeid knyttet til handel med utgangspunkt i de ovennevnte dekningsgradene. I brev av 24.04.2013 gav Fylkeskommunen uttrykk for, at metoden som var lagt til grunn i handelsanalysen var faglig tilfredsstillende for det videre planarbeidet. Fylkeskommunen mener også, at lav til middels dekningsgrad bør foretrekkes i det videre planarbeidet. Planbestemmelsene fastlegger, at det prinsipielt er handel/bevertning i 1. etasje, kontor og boliger oppå. Tjenesteyting kan også være i 1. etasje. 48 Når maksimalt handelsareal i 1. etasjene legges sammen blir det totalt 26.050 m2 inkl. 6000 m2 plasskrevende varer. Arealerne er oppgjort i vedlegg 6. Arealfordeling BRA på feltene, revidert 15.05.2015. Dette arealet svarer til middels dekningsgrad i henhold til handelsanalysen. Sola kommune regner med, at etableringen av handelsarealet vil skje over lang tid parallelt med utbyggingen av Jåsund halvøya. 3.2.3 Finansiering av rekkefølgetiltak Kommunen har erfaringer med utarbeidelse av gjennomføringsmodell fra utviklingen av Sola sentrum. På bakgrunn av den opparbeidede erfaringen har rådmannen valgt å revidere rekkefølgebestemmelsene. Rekkefølgebestemmelsene er blitt revidert slik at det er mulig å ”kjøpe seg fri” fra opparbeidelse av rekkefølgekravene ved innbetaling til et kommunalt styrt fond eller selskap, som så vil opparbeide rekkefølgekravene etter en fremdrift som kommunen bestemmer. Ved opparbeidelsen vil kommunen vektlegge at rekkefølgebestemmelsene blir innfridd på en måte som gjør at nye etableringer vil kunne fungere fra den dagen de er utbygd. 3.2.4 Trafikk – Bussvei2020 Etter sist offentlige ettersyn er det blitt vedtatt, at Bussvei2020 skal gjennomføres gjennom Tananger Ring. Det ligger i konseptet for Bussvei2020, at bussen skal ha i egen kollektivtrase. Det er også utarbeidet konsept for bussholdeplasser. Det har vært dialog med Fylkeskommunen og Statens vegvesen om utforming av Bussvei2020 gjennom Tananger sentrum. Siden Tananger Ring skal etableres gjennom et bebygd sentrumsområde må det finnes en særskilt løsning her, da det ikke er ønskelig med en 4 felts bussvei gjennom Tananger sentrum. Det er satt i gang en utredning, som skal redegjøre for tiltak, som skal sikre fremkommelighet for bussen. Resultatet av utredningen vil foreligge ved 2. gangsbehandlingen av planen. 3.2.5 Konsekvenser av planforslaget Konsekvenser av planforslaget ble vurdert i Saksforelegg til Ny 1. gangsbehandling datert 18.08.2011. Det vises hertil. Konsekvensene av endringer beskrevet i foreliggende saksfremlegg er vurdert under punkt 3.2.1 til 3.2.4 3.3 Rådmannens oppsummering Forslag til reguleringsplan legger til rette for en hensiktsmessig utvikling av sentrumsområdet slik som forutsatt i kommuneplanen. Under høringen kom det inn flere innspill fra overordnede myndigheter og øvrige høringsparter. Disse er besvart og fulgt opp med enkelte endringer i bestemmelser og plankart. Innsigelsene fra Kystverket Vest og Fiskeridirektoratet er imøtekommet ved at det er gjort tilføyelser i bestemmelsene, som sikrer ivaretakelse av funksjonene forbundet med fiskerihavnen. Delområde S2 på plankartet er delt opp i to delområder S2 og S7. 49 I dialog med Rogaland fylkeskommune er det utarbeidet ny handelsanalyse for å sikre, at områdeplanen legger rammer for utvikling av et bydelssenter med et handelsareal, som dekker det fremtidige behov i takt med utbygging på Jåsundhalvøya. Det størst mulige handelsareal som i henhold til bestemmelsene kan etableres i Tananger sentrum tilsvarer en middels dekningsgrad, som beskrevet i handelsanalysen. Et bydelssenter av denne størrelsen vil være godt balansert i forhold til andre sentre i Sola og Stavanger kommune og det vil redusere antallet bilreiser i forhold til et senter med lavere dekningsgrad. Utviklingen av bydelssentret forventes å skje over en lengre årrekke. Rådmannen anser, at et senter av denne størrelse også på langt sikt vil dekke behovet for innbyggerne i bydelen. Rogaland Fylkeskommune har meddelt, at de anser innsigelsene imøtekommet. Rekkefølgekravene i planforslagets bestemmelser er endret for å kunne inngå i planen for gjennomføringsmodell, som skal utredes. Gjennomføringsmodellen skal inneholde både en finansieringsplan for realisering av rekkefølgekrav og et opplegg for strategisk eiendomserverv. Det er vedtatt, at dette kan/skal fremmes sammen med endelig godkjenning av reguleringsplan i kommunestyret. Kollektivtrafikken og fotgjengere/syklende har høyest prioritet innenfor planområdet. Det er igangsatt en utredning, som skal vurdere tiltak for prioritert fremføring av busser i forhold til privat- og næringstrafikk. Konklusjon og tilrådning til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens § 12-10 utlegges forslag til reguleringsplan 0444 Tananger sentrum, datert 08.05.2015, med tilhørende bestemmelser, datert 06.05.2015 ut på ny begrenset høring og sendes berørte parter og høringsinstanser for uttale. RÅDMANNEN I SOLA, 08.05.2015 Ståle Undheim Plan- og bygningssjef Eli Aarskog Monsen Seksjonsleder plan Dette dokumentet er godkjent elektronisk og har derfor ingen signatur. 50
© Copyright 2024