Saksfremlegg - Stavanger kommune
STAVANGER KOMMUNE Saksframlegg REFERANSE JOURNALNR. DATO FSO-14/6734-23 883/15 06.01.2015 Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Kommunalstyret for byutvikling Kommunalstyret for byutvikling Stavanger bystyre / / / 29.01.2015 PLAN 2543P - REGULERINGSPLAN FOR GNR/BNR 59/120. BYBERGSTYKKET I BJERGSTED - EIGANES OG VÅLAND BYDEL Forslag til vedtak: Privat forslag til plan 2543 for gnr/bnr 59/120 Bybergstykket i Bjergsted, med 2 alternativer til plankart, begge datert Helen og Hard 25.11.2014, og 2 alternativer til reguleringsbestemmelser, datert Helen og Hard 26.11.2014, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-10. Sammendrag Reguleringsplanen skal tilrettelegge for nytt hovedkontor for SpareBank 1 SR-Bank. Hovedmålet for prosjektet er å sikre lokaliteter som styrker konsernets organisasjon og verdiskaping i årene fremover. Det ble arrangert en invitert arkitektkonkurranse vinteren 2013/2014. Det er innlevert et bearbeidet vinnerutkast som legges til grunn for detaljreguleringen. Det er illustrert et bygg med et høyt ambisjonsnivå. To sentrale problemstillinger ved planen er høyder på bygget, og hvilke konsekvenser dette gir for skygge på nabobebyggelse, og hvor mange parkeringsplasser som skal etableres. Byplan laget i 2012 et mulighetsstudie. Forslaget er holdt opp mot dette. 1 PLAN 2543P - REGULERINGSPLAN FOR FINANSPARKEN BJERGSTED GNR/BNR 59/120 BYBERGSTYKKET EIGANES OG VÅLAND BYDEL 1. Bakgrunn for saken Bakgrunn for reguleringsplanen er å tilrettelegge for nytt hovedkontor for SpareBank 1 SR-Bank, der banken skal samle alle sine sentrale funksjoner. Bygget skal gi arbeidsplass for rundt 620 ansatte. Byggeprosjektet organiseres gjennom Finansparken Bjergsted AS, som er bankens heleide datterselskap. Hovedmålet for prosjektet er å sikre lokaliteter som styrker konsernets organisasjon og verdiskaping i årene fremover. Planen leveres inn med 2 adkomstalternativer. Dette fører til to alternativer til plankart og bestemmelser. Endelig avklaring på denne adkomstsituasjonen skal på plass før planen fremmes til 2.gangsbehandling. Mulighetsstudie Det er tidligere laget et mulighetsstudie, utført av byplan, datert 03.07.2012. Mulighetsstudiet er ikke forankret i et formelt vedtak, men det har vært førende for faglige tilbakemeldinger gitt i prosessen. Konsekvenser der prosjektet avviker fra mulighetsstudie på bl.a. størrelse og høyder er belyst i planvurdering. Arkitektkonkurranse Det ble arrangert en invitert arkitektkonkurranse vinteren 2013/2014, og det er et revidert og videre bearbeidet vinnerutkast som legges til grunn for detaljreguleringen. 2. Gjeldende planer Kommuneplanen 2010-2025, vedtatt 2011.06.14 Tomten er i kommuneplanen regulert til næringsbebyggelse. Borgermester Middelthons gate er vist som hovedrute for sykkel. Christen Tranes Gate er vist som hovedturvei. Reguleringsplaner Største delen av planområdet er i dag uregulert. Mot sør er det regulert inn et parkareal på ca. 695m2 (plan 1196). Dette arealet fikk i 2013 navnet Peder S. Krøyers plass. Borgermester Middelthons gate er regulert som miljøgate i gatebruksplan 1950G. 2 Forslagets forhold til gjeldende planer Kommuneplan 2010-2025: Tomten reguleres til næringsformål (kontor), som er i tråd med gjeldende kommuneplan. Reguleringsplaner Største delen av planområdet er per i dag uregulert. Plan 1196; Reguleringsplan for nedre del av Rosenberggata: Planen justeres noe. Avgrensning av parkområdet endres, og utvides fra ca. 695 m2 til ca. 755 m2. (ca. 60 m2 økning av areal). Plan 1950G; Gatebruksplan for Borgermester Middelthons gate: Veiarealer beholdes tilnærmet uforandret. Det reguleres inn holdeplass for buss og taxi på vestsiden av Borgermester Middelthons gate. Krysset mellom Borgermester Middelthons gate og Christen Tranes gate utbedres med dråpeøy. Mulighetsstudie Det er 03.07.2012 laget en mulighetsstudie for området. Tegningene viser nå et bygg som i hovedsak er plassert slik det er gjort i mulighetsstudiet. Men det er lagt opp til en langt høyere utnyttelse, og økte høyder, enn det som er anbefalt i mulighetsstudiet. Planforslaget er sammenlignet med mulighetsstudiet i avsnittet planvurdering. 3. Varsel om planoppstart Kunngjøring oppstart av planarbeid Planforslaget er varslet iht. § 12-8. Varsling om oppstart ble 6. juni 2014 sendt til naboer, offentlige og private instanser, samt annonsering i Stavanger Aftenblad og offentliggjøring på Stavanger kommunes nettsider. Merknadsfrist ble satt til 18. juli 2014. Det var innen fristen kommet inn 11 merknader. 4 merknader var fra private, og 7 merknader var fra offentlige instanser. Merknadene er oppsummert og kommentert av forslagstiller i eget vedlegg. 3 Hovedpunkter i merknadene De innkomne merknadene fra naboer, går først og fremst på høyder og bygningsvolum (bekymret for å miste sol og utsikt, få mer innsyn), økt trafikkstøy, parkeringssituasjonen i området, samt frykt for støv og støy i langvarig byggeperiode. Fylkesmannen vil legge mer vekt på uteområder og barn og unges interesser. Fylkesrådmannen påpeker at man skal ta hensyn til eksisterende kulturmiljø, redusere bilparkering, tilrettelegge for bruk av sykkel. Renovasjon viser til at det skal undersøkes for forurensing i grunn, og tilrettelegges for tilkomst for renovasjonskjøretøy. Oppvekst og levekår videreformidler merknad fra barnehagen. De er bekymret for sol, lysforhold og støy i anleggsperioden, og ønsker 4 p-plasser per avdeling. Lyse Elnett viser til behov for ny nettstasjon på bakkeplan m/adkomst. Vegvesenet forutsetter at det utarbeides trafikkanalyse, og at det kreves 20 meter fra kryss i Borgermester Middelthon/ Christen Tranes gate til adkomst til parkeringsanlegg, samt 15 meter byggelinje fra senter veg. I tillegg påpekes at det må redegjøres for støy. Kommentarer For konsekvenser for eksisterende bebyggelse, vises det til illustrasjoner, sol- skygge analyser, beskrivelse og planvurdering. Parken er gjort større enn i gjeldende reguleringsplan. Det vises til saksframstilling for tilpasning til eksisterende bebyggelse. Parkering er iht. norm, og det planlegges for godt tilgjengelige sykkelparkeringsplasser ved hovedinngang. Bestemmelser sikrer at det skal gjøres undersøkelser i grunn. Planen sikrer tilkomst for renovasjonskjøretøy. Støy i anleggsperioden skal tilfredsstille krav gitt i T-1442. Det reguleres inn nettstasjon. Det er utarbeidet en trafikkanalyse som grunnlag for trafikkløsninger og behov for parkeringsplasser. Adkomst til p- kjeller ligger 20 meter i fra kryss. Byggelinje fra vei er redusert til 12 meter i samråd med Vegvesenet. Begrenset varsel om utvidet planområde I forbindelse med utredning av alternativ tilkomst til parkeringskjeller, ble det planområdet utvidet. Varsel om utvidet planområde ble sendt til Statens Vegvesen, Stavanger konserthus og sameiet Bjergsted Terrasse, samt varslet med avisannonse i Stavanger Aftenblad 8. oktober 2014. Merknadsfrist ble satt til 28. oktober 2014. Det var innen fristen kommet inn 2 merknader: Statens Vegvesen er positiv til den skisserte tverrforbindelsen mellom nytt kontorbygg og Sandvigå (under Bjergsted Terrasse). Boligeierne i Bjergsted Terrasse mener alternativ innkjøring til parkeringsanlegg (gjennom sameiets fellesareal) er uønsket. Alle merknader er referert og kommentert i eget vedlegg. Det er avholdt møter med offentlige instanser og berørte i prosessen mot førstegangsbehandling. 4. Beskrivelse av planområdet Forslagstiller har beskrevet planforslaget mht. innhold og kvaliteter som følger, vist i kursiv, redigert og supplert. Beliggenhet, tilgrensende bebyggelse og arealbruk Tomten ligger sentralt i sørenden av Bjergstedparken. Planområdet ligger i en kontrastfull situasjon mellom Bjergstedparkens mer monumentale anslag og klyngen av små, eldre trehus i en mer urban situasjon i sør. Samtidig er området en slags overgangssituasjon mellom mer spredt, lav bebyggelse nordover, og tettere sentrumskvartaler i sør. Vest for planområdet ligger Bjergsted Barnehage, som har 8 avdelinger, og store grønne uteområder. Barnehagen benytter også parken som ligger nord for barnehagen, som sitt uteareal. I sør ligger den verneverdige småhusbebyggelsen i Rosenberggata, i øst ligger næring og bolig blokkene Bjergsted terrasse. 4 Planområdet inklusiv vegareal er på ca. 9,6 daa (10,1 daa i alternativ 2). Området er i dag brukt som parkeringsplass, og er avgrenset av Christen Tranes gate, Borgermester Middelthons gate, samt Rosenberggata og verneverdig bebyggelse mot sør. Terrengforhold, grøntområder og vegetasjon Planområdet skråner mot nordøst, og har et terrengfall på ca. 8 meter fra krysset Christen Tranes gate / Borgermester Middelthons gate, på ca. kote +19, til krysset Christen Tranes gate / Rosenberggata, på ca. kote 27. Området har gode solforhold. Tomten ligger i utkanten av det store grønt- og rekreasjonsområdet Bjergstedparken. Området har et grønt preg, med beplantning langs gatene og store løvtrær i parkområdene. Eksisterende trær langs Borgermester Middelthons gate og langs Rosenberggata Inne på tomten står det 12 store trær. De fleste trærne er beskårne, gamle asketrær. I tillegg står det et par store grantrær i indre kant av dagens parkeringsplass. Parkarealet fikk i gatenavnsutvalget den 19.nov 2013 fikk navnet Peder S. Krøyers plass. Eierforhold Stavanger kommune er i dag eier av eiendommen ”Bybergstykket”(gnr 59, bnr 120). Det foreligger en opsjonsavtale mellom Stavanger Kommune og SpareBank 1 SR-Bank ASA. 5 Teknisk infrastruktur - Vegsystem og atkomstforhold Tomten brukes i dag til parkeringsplass med ca. 120 p-plasser. Adkomsten er fra nedre del av Christen Tranes gate, nært krysset med Borgermester Middelthons gate. Det er også forbindelse mellom parkeringsplass og Rosenberggata. Borgermester Middelthons gate er fylkesvei (fv411), busstrasé og del av overordnet sykkelvegnett. Gaten er opparbeidet med sykkelfelt på begge sider av gaten. Renovasjonsløsning Det er plassert en miljøstasjon for avfall på dagens parkeringsplass, (glass-, metall- og plastemballasje). Kollektivtilbud og avstand til sentrum Gangavstand til sentrum er ca. 800 meter. Planområdet har middels god kollektivtilgjengelighet, med 3 bussruter som har stopp innen en radius på 150 meter. Rute 8 og N87 stopper på holdeplassene Bjergsted og Hertervigs plass, mens rute 28 stopper på Christen Tranes Plass. Morgen og ettermiddag har bussforbindelsen til sentrum 5-6 avganger i timen. Vann/avløp Det er under utførelse et nytt kommunalt VA-anlegg fra nordre ende av tomten, mot Kuppelhallen. Kommunal avløpsledning AF800 ligger tvers over tomten. Under tomten ligger det en kommunal avløpstunell (ca. 17 meter under bakken) Tunnelen er fullprofilboret med en diameter på 3,25 m. Sålen ved Bjergsted ligger på ca. kote -1,3, dvs. at taket i tunellen ligger på i underkant av kote +2. Spesielle miljø- og risikoforhold Det er utført miljøtekniske grunnundersøkelser på Bybergstykket, der det er påvist forurensning over normverdi i flere av prøvepunkter. Det er ikke påvist forurensning over grenseverdi for farlig avfall. Det finnes også gassledninger i området rundt Bybergstykket. 5. Beskrivelse av planforslaget og virkninger Formål 1825 Kontor 2011 Kjøreveg 2012 Fortau 2013 Torg 2017 Sykkelfelt 2019 Annen veggrunn - grønt 2073 Kollektivholdeplass 2080 Parkering 3050 Park Planområdet totalt: Areal 3.074 m2 2.279 m2 1.747 m2 438 m2 586 m2 228 m2 334 m2 127 m2 755 m2 9.556 m2 Tillat BRA 13.200 m2 *Arealoppgave alternativ 1 Plangrep Parken er lagt til sørsiden av bygget, slik at man også skaper en overgang og avstand til den tilgrensende vernet trehusbebyggelsen. Det nye bygget vil ligge i grønne omgivelser. 6 Tomten ligger også i en kontrastfull situasjon mellom Bjergstedsparkens mer monumentale bygg og klyngen av små, eldre trehus i en mer urban situasjon i sør. Det er derfor valgt å utnytte disse spenningsforhold som et potensial for arkitektonisk utforming ved at bygningen forandrer karakter og skala mot de ulike bysituasjoner den vender mot. I sør trappes bygget ned i høyde og skala brytes opp gjennom kileutforming og et mer oppbrutt volum, der det terrasserte midtpartiet får en grønn karakter som en utvidelse av parkdraget. Mot inngangen til Bjergstedparken reiser bygget seg i høyden på det smaleste, og får en høyreist og monumental karakter. Langs Borgermester Middelthons gate utformes en overdekket gangsone som gir tak ved bussholdeplassen og visuelt åpner banken mot gaten. Konseptet/hovedgrepet kan oppsummeres slik: Introdusere et parkdrag inn på tomten i sør, og etablere trerekke på østsiden av Christen Tranes gate. Det er forsøkt å lage en grønn ramme rundt bygget. Klart definert volum som spiller sammen med de andre større bygningene i Bjergstedparken. Skape en bygning som forandrer karakter og skala mot de ulike bysituasjonene den henvender seg mot 7 8 Utforming av bygget Fasadesjiktet mot de to gatene foldes inn som avslutning mot tak og over fortau på gateplan. Fasaden kan oppfattet som et volum mer enn en flate og gir bygget mykere overganger og avslutninger. I øverste etasje vil det bli integrert en eller flere takterrasser mot sør. Organisering av byggets funksjoner: Første etasje av bygget skal henvende seg mot Borgermester Middelthons gate, og ha en åpen karakter. Store deler av denne etasjen består av et dobbelhøyt rom og skal være tilgjengelig for publikum. 9 Vertikalt er bygget organisert rundt en glassgård/atrium, som knytter sammen alle etasjer. Her finner vi også byggets hovedtrapp og sosiale soner og møtesteder. Kontorplassene er organisert langs fasadene som vender ut mot gatene, og er i stor grad tenkt som åpne kontorlandskap. Parkering alternativ 1 Ved bygging av nytt kontorbygg på Bybergstykket, skal det etableres både parkering for bygget, og offentlige plasser som erstatning for dagens parkeringsplasser på tomten. Under bygget planlegges det inntil 3 underetasjer, for å romme denne parkeringen, samt rom for tekniske installasjoner, lager osv. Det tillates at disse underetasjene kan bygges inn under omkringliggende fortau. Parkering i planutkast Alternativ 2 I planutkast alternativ 2 vil innkjøring til parkering i nybygg være fra Sandvigå. Det vil da være positivt om de offentlig tilgjengelige plassene kan etableres i det eksisterende parkeringsanlegget i dette bygget (parkering for næring i Bjergsted Terrasse), siden den da vil ha en større nærhet til kulturinstitusjonene i området (Konserthuset, Kuppelhallen med flere). Eksisterende parkering som videreføres i ny plan Korttidsparkering i Borgermester Middelthons gate og privat parkering i Rosengerggata (for 27A og 27B) videreføres i ny plan. Antall parkeringsplasser Parkeringsnormen tillater 0,9 parkeringsplasser pr 100 m2 BRA, og planen tillater maks utnyttelse på 13.200 m2. Dette betyr at det vil være mulighet for å etablere maksimalt 119 parkeringsplasser for bygget. Det nye bankbygget er blitt et effektivt bygg med 4,7 ansatte pr 100 m2 BRA. Siden parkeringsnormen i kommuneplanen stiller krav i forhold til areal, vil et effektivt bygg gi færre parkeringsplasser per ansatt. Banken vil også ha behov for en bil-pool på inntil 30 biler som vil oppta plasser i parkeringsanlegget, slik at antallet plasser bankens ansatte faktisk kan bruke er kun 0,67 pr 100 m2. (119 – 30 = 89 plasser) Dersom man fordeler dette på ca. 620 ansatte ser man at det vil bli ca. 7 ansatte pr parkeringsplass. 10 Om man forutsetter en tilstedeværelse på 80% av de ansatte, vil dette tilsvarer en bilbruk på arbeidsreiser på ca. 17-18 %, noe som er svært lavt, og egentlig for lite for å kunne fremstå som en attraktiv arbeidsplass og å beholde arbeidskraft i det felles arbeidsmarkedet i regionen. (Til sammenligning legger nylig vedtatt områdeprogram for Hillevåg opp til at andelen bilbruk skal ned på 36%, dette området har en mye bedre kollektivtilgjengelighet en det Bjergsted har). Bankens behov for parkering på ettermiddag, kveld & natt Bankens behov for parkeringsplasser er størst på dagtid, men banken har stor aktivitet også etter vanlig arbeidstid. Blant annet har den et stort kundesenter som har åpent fram til kl 21, og som trolig i nær fremtid vil ha åpent døgnet rundt, (slik som konkurrentene allerede har). Dette er også den virksomheten hos banken som forventes å ha størst vekst i antall årsverk. Bankens vurdering i dag er at parkeringsbehovet på kvelds/nattetid, kan bli stor også ved samlokalisering i nytt bygg. Dette på grunn av dårligere kollektivtilbud på denne tiden av døgnet, og at man derfor må forvente at en større andel av de ansatte vil måtte kjøre privatbil på kvelden. (Finansparken ligger helt i ytterkant av området med god kollektivtilgjengelighet, og i stor grad har overgangsbehov og /eller gangtid til de fleste destinasjoner). Dette betyr igjen at bankens behov for parkering i de periodene som kulturinstitusjonene også har størst behov er vurdert til å være så stort at sambruk av parkering kun i mindre grad vil være aktuelt. Erstatning for bortfall av parkeringsplasser på Bybergstykket I dag er det ca. 120 parkeringsplasser på Bybergstykket. Det er gjort en vurdering av parkeringsbehovet i området, som anbefaler at det ved bygging på tomten fremskaffes 85 plasser som kan være offentlig tilgjengelig på kveldstid, (se utredning og anbefaling i vedlagt mobilitetsplan). Disse skal først og fremst dekke behovet for parkering i forbindelse med parallelle arrangementer i Konserthuset og i Kuppelhallen. Offentlig tilgjengelig parkering På bakgrunn av kommunens krav legges det inn i planen at det skal etableres 85 plasser som er offentlig tilgjengelige på kveldstid. At det etableres offentlige parkeringsplasser i bygget, vil være positivt blant annet for barnehagen på naboeiendommen, som har problemer med parkering. Barnehageansatte vil da kunne ha mulighet til å benytte disse plassene på dagtid. Det vil være utgang fra parkeringskjeller til offentlig torg, på sørsiden ved hovedadkomsten til bygget. I alternativ 2 vil eksisterende parkeringsplasser for næring i Bjergsted terasse (i øst) kunne omgjøres til offentlige, og disse vil ligge med en god tilgjengelighet til konserthuset. Bil-pool for bankens ansatte Når Banken flytter inn i sitt nye bygg, må det etableres en offensiv politikk for å redusere bilbruk på arbeidsreiser. Banken har gjennomført en reisevaneundersøkelse som viser at snaut 70 % av de ansatte svarer at de i dag benytter bil til jobb. På spørsmål om hvorfor det benyttes bil, bli det blant annet at man har behov for å benytte bil i jobbsammenheng. Et av tiltakene for å legge om reisevanene vil være å utvide dagen bil- pool til en størrelse på ca. 30 biler for bruk på reiser i arbeid. Bil- poolordningen benyttes av bankens ansatte som har møter utenfor huset i løpet av dagen, og dermed slipper å bruke egen bil til og fra arbeid. Disse bilene vil ha reserverte plasser i parkeringsanlegget, og oppta plasser i bankens parkeringsanlegg den tiden de ikke er i bruk. Bil-pool-ordningen har også et viktig "miljøaspekt" da dette er et virkemiddel for å redusere biltrafikk inn til sentrum, og generere mindre rush-tidstrafikk. Bilene skal også i størst mulig grad 11 være elbiler eller hybridbiler. Park, torg og bevaring av eksisterende trær Parken og torget skal danne en offentlig forbindelse mellom Christen Tranes gate og Borgermester Middelthons gate, samtidig som det skal være et ”bufferområde” mellom den verneverdige småhusbebyggelsen i Rosenberggata og det nye kontorbygget. Området har en solrik beliggenhet, og skal opparbeides med en grønn karakter. Som en konsekvens av at tomten bebygges og at kommunal avløpsledning skal legges om, vil mange av de eksisterende trærne på tomten dessverre ikke være mulig å beholde (se illustrasjon over). Det vil derfor bli plantet en del nye trær, og det skal etableres en ny trerekke langs Christen Tranes gate, slik at det her blir trær på begge sider. Det er ikke mulig å plante trær og busker med dyptgående rotsystem i en avstand på 4 meter fra den kommunale avløpsledningen. Ny trasé for avløpsledningen er ikke endelig avklart, men den kan ikke plasseres nærmere enn 4 meter fra bygg. Materialbruk: Byggets hovedmaterialer i eksteriøret vil være glass, tre og stein. Dette betyr at bygget i hovedsak får glassfasader med utvendige lameller som passiv solavskjerming. Disse lamellene vil være i stein mot gateløpet, og i tre inne i atriet/gårdsrommet. 12 Visualisering av prosjektet, sett fra sør Siden bygget har fokus på miljøbevisste løsninger, ønsker man å se på om den store skrå takflaten mot sør kan nyttes til solceller/solfangere. Solceller på disse store flatene vil trolig kunne forsyne store deler av byggets behov for elektrisk energi. Dersom denne løsningen med solceller/solfangere ikke velges, skal takene ha beplantning/vegetasjon (sedum eller lignende) og fremstå som en grønn flate. På bakkeplan ønsker man å trekke både vegetasjonen fra parken og belegningen på forplassen/torget inn i bygget. Det er derfor tenkt brukt naturstein som skifer eller lignende både inne og ute. Prosess - byggehøyder: Illustrasjon som viser reduksjon av byggets høyde fra 8 til 7 etasjer Som følge av flere innkomne merknader, har vinnerutkastet i arkitektkonkurransen blitt bearbeidet og redusert både i høyde og bygningsvolum. Konkret dreier dette seg om en høydereduksjon fra 8 til 7 etasjer og en reduksjon i areal fra ca. 14.500 m2 til ca. 13.200 m2 BRA. Dette har man fått til ved å gjøre følgende grep: 13 Effektivisere bygget og organisering av arbeidsplassene Flytte enkelte funksjoner ned under bakken Gjøre en reduksjon i antall planlagte kontorplasser. Bygget har nå en stor takflate som skrår fra 4 etasjer mot sør, til 7 etasjer mot nord. I tillegg er gesimsen mot Borgermester Middeltons gate og Christen Tranes gate trukket ytterligger ned. Bygget skifter karakter mot de ulike bysituasjonene den henvender seg mot. Solforhold for omkringliggende bebyggelse: Solstudiene viser at bygget påvirker solforholdene for omkringliggende bebyggelse. Dette gjelder særlig noen av boligene i Bjergsted Terrasse, som vil miste sol på balkongene sine etter kl 17 på ettermiddagen. Solstudier viser at de aller fleste leilighetene i Bjergsted Terrasse fortsatt vil har minimum 5 timer sol på balkongene sine i sommermånedene (se eget vedlegg). Dokumentasjon av 5 timer sol på balkong brukes bl.a. i Oslo for å dokumentere tilfredsstillende solforhold i uteoppholdsareal for bolig i fortetningsområder. Bjersted Terrasse et felles uterom (illustrasjon over), som har gode solforhold på formiddagen. Boligene grenser også opp mot Bjergstedparken med sine med store, offentlige parkarealer. 14 21.mars kl 11:00 21.mars kl 15:00 21.juni kl 09:00 21. juni kl 11:00 21. juni kl 17:00 21. juni kl 18:00 Solstudier mars og juni. (Flere solstudier i eget vedlegg) Støypåvirkning for omgivelsene: Støyforhold for omkringliggende bebyggelse, Alternativ 1: I støyvurderingen som er utarbeidet for reguleringsplanen har man sett på om et nybygg på tomten vil medføre økt støy for omkringliggende bebyggelse (refleksjoner). I beregningsresultatene fremkommer det at forskjellen i støynivå for de to situasjonene beregningsmessig er på inntil 1 dB. Dette er innenfor det som kan karakteriseres som en "knapt hørbar" forskjell, og vesentlig lavere enn foreslått grense på inntil 3 dB økning. Støyforhold for omkringliggende bebyggelse, Alternativ 2: Alternativ 2 medfører at man får en viss økning i trafikken i Sandvigå, mellom rundkjøringen ved 15 Uelands gate og innkjøring til P-anlegg. Det er her beregnet en økning på 320 biler per døgn. (økning i ÅDT fra 2660 biler til 2980 biler) For omkringliggende bebyggelse kan dette medføre en endring i støynivå på inntil 0,5 dB. Denne økningen vil ikke være merkbar, (se støyvurdering i eget vedlegg). Støyforhold i offentlige utearealer: Det er foretatt et foreløpig beregning av støynivå ved park- og torgområder på sydsiden av det nye bygget. Figuren nedenfor viser hvilke omtrentlige støynivåer man kan forvente seg på disse områdene. (NB beregningene tar utgangspunkt i dagens terrenghøyder). Pa rkområdet får et beregnet støynivå som antakelig blir innenfor målsettingen. Torgområdet får imidlertid noe høyere støynivå og til dels over den anbefalte målsettingen. Av hensyn til beliggenhet, områdets karakter, bruk, tilgjengelighet, lysforhold, visuelle kontakt er det ikke ønskelig å etablere støyreduserende tiltak langs gatelivet i omkringliggende gater. Forslagets tekniske løsninger Veisystem og atkomstforhold Veisystemet skal opparbeides med bredder og geometri som vist på plankartet. Formålsgrensen for BK (kontor) er lagt 12 meter fra senter veg i Borgermester Middeltons gate (fv411). Det tillates at bygget krager ut over fortauet. Det er satt krav om at fri høyde skal være minimum 3,5 meter. Løsningen er avklart med Vegvesenet. Sykkelfelt langs Borgermester Middeltons gate reguleres til 1,5 meters bredde. På østside av denne gaten er det regulert inn sykkelfelt, parkering og busstopp. På vestsiden, inn mot nytt bygg, er det etablert nytt buss- og taxistopp. I dag stopper bussen i gatekanten, og blokkerer sykkelfeltet. Ny løsning gjør at sykkelfelt ikke blokkeres ved av- og påstigning. I krysset mellom Borgermester Middelthons gate og Christen Tranes gate skal det etableres dråpeformet trafikkøy. To alternativer til adkomst til parkeringskjeller Til planutkastet er det utarbeidet 2 ulike trafikkløsninger, og det sendes inn 2 alternative plankart til 1.gangsbehandling av planen. Endelig løsning skal være avklart før saken skal opp til 2.gangsbehandling. Alternativ 1: Plankart alternativ 1 viser innkjøring til byggets parkeringsanlegg fra Christen Tranes gate. Kapasitetsberegninger (eget vedlegg) har vist at det må etableres venstresvingfelt her, for å hindre 16 tilbakeblokkering i krysset. Innkjøringen er plassert mer enn 20 meter fra krysset, etter krav fra Statens Vegvesen. Alternativ 2: Plankart alternativ 2 viser innkjøring til via parkeringsanlegg fra Sandvigå. Løsningen innebærer at man kjører inn via eksisterende parkeringsanlegg i Bjergsted Terrasse, og i kulvert/tunnel under Borgermester Middelthons gate (se prinsippsnitt under). Kapasitetsberegninger har vist at det ikke er behov for venstresvingfelt i Sandvigå, ved valg av denne løsningen. Prinsippsnitt som viser innkjøring til parkeringsanlegget fra Sandvigå Renovasjonsløsning og varelevering Varelevering og avfallshåndtering skal skje inne i bygget, med tilkomst fra Christen Tranes gate. Løsningen skal muliggjøre at kjøretøyene kan kjøre både inn og ut av bygget, slik at rygging på offentlig vegareal unngås. Dette er en plasskrevende løsning, men er vurdert som den sikreste løsningen med tanke på myke trafikanter. Renovasjonsløsningen legger opp til bruk av tradisjonelle avfallsbeholdere og eventuelt en liten komprimator for papir/papp/plast. Matavfall bør oppbevares i rom med kjøling. Illustrasjon av manøvreringen inn og ut av vareleveringen, fra Christen Tranes gate Vann og avløp 17 Eksisterende kommunal infrastruktur (AF800 og kloakk-kulvert) må ivaretas både i prosjekteringsfasen og i utbyggingsfasen. Dette er nedtegnet i bestemmelsene. Avløpsledning AF800 må omlegges i forbindelse med byggeprosjekt, i trasé under park og torg. Det må ikke plantes trær eller busker med dype rotsystem innenfor et 4 meter bredt belte på hver side av denne avløpsledningen. Overvannshåndtering Utredning for vann og avløp, inkludert flomhåndtering, er utført og skal følge plansaken (Notat AV, datert 17.09.2014). Siden overvannshåndtering ofte innebærer at man må reparere og forbedre eksisterende anlegg i byer og tettsteder (der de fleste overflatene er harde), er det ønskelig at det nye prosjektet løser dette lokalt. Det legges derfor opp til oppsamling av regnvann/takvann, og lokal fordrøyning. Siden det bygges kjeller under hele arealet på kontorformålet, er det åpnet opp i bestemmelsene for at fordrøyningsarealer under bakken kan legges i parkanlegget (o_GP). Nedgravde fordrøyningskassetter vil da ligge under plen. Rensing av gråvann fra bygget I prosjektet vil man også undersøke muligheten for et filtreringsanlegg for biologisk rensing av gråvann fra bygget. Dette vil i tilfelle innebære et lite «våtmarksområde» med stein og vannplanter kan integreres i parkanlegg. I parken vil anlegget kunne være et positivt bidrag, blant annet ved å introdusere elementer av vann og vannplanter. Eksempel på filtreringsanlegg Nytt brannvannsuttak/ brannhydrant Etter møte med Brannvesenet har det kommet fram at eksisterende slukkevannsuttak i området ikke plassert slik at de kan dekke hele nybygget. Det må derfor etableres et nytt brannvannsuttak i Borgermester Middelthons gate. Det anbefales at uttaket plasseres ca. 25 – 50 m fra byggets hovedinngangen. Dette er sikret i bestemmelsene. Energibehov: Bygget vil bli utformet med bygningsytelser opp til Passivhusstandarden slik at bygningskroppen får et så lavt varmetap som mulig. For å redusere kjølebehovene vil fasadene utstyres med fast solavskjerming i tillegg til automatisk solavskjerming på solutsatte fasader. Energiløsninger: Datasenter i bygget vil ha et kontinuerlig kjølebehov. Energiløsningene i bygget vil utformes slik at spillvarme fra datarommene kan dekke størstedelen av oppvarmingsbehovene i bygget. Spisslastene søkes i størst mulig grad løst med fornybar energi. For å redusere internt energibehov legges det opp til utnyttelse av dagslys og en høy grad av behovsstyring av tekniske anlegg. For å øke den fornybare andelen energi i bygget, skal det utredes og vurderes å installere solceller på den store sørvendte takflaten. Bygget kan med dette oppnå kravene i «ZEB-0-EQ» som Plusshus. 18 Planforslagets tilgjengelighet Torg/plass og adkomst til bygget skal være universelt utformet, slik forskriftene krever. Pga stor høydeforskjell mellom Borgermester Middelthons gate og Christen Tranes gate, lar det seg ikke gjøre at forbindelsen gjennom parken får et stigningsforhold som er universelt utformet. Avbøtende tiltak i forhold til miljø- og/eller risikoforhold I vedlagte ROS-analyse fremkommer følgende tiltak og innspill til planen: Løsmasseskred Det er konstatert løsmasser oppå fjell både på sør og vest side av Bybergstykket. Det kan her ikke regnes med naturlige graveskråninger, det må utføres sikringstiltak mot utrasing. Det må etter all sannsynlighet settes spunt-vegg som er forankret med stålstag til fjell. Vei / kryssløsning Adkomst alternativ 1: Mulig opphoping av trafikk og kødannelser på eksisterende trafikknett. Se egen utredning på trafikkanalyser og kapasitet for alternativene. Ingen tiltak anbefales i ROSanalysen, det belyses herved at alternativ 1 kan utgi en høyere risiko for kødannelser. Kraftforsyning Ny nettstasjon må etableres iht. merknad fra Lyse. Vannforsyning og avløpsnett Eksisterende slukkevannsuttak er ikke plassert slik at de kan dekke hele nybygget. Det anbefales å etablere nytt uttak ca 25 meter fra hovedinngang til bygget (bør ikke ligge nært opp mot bygget, men 25-50 meter i fra). Forurenset grunn Forurensning i grunn påvist iht. rapport A056117 fra Cowi: Det er grunt til fjell og nybygget er planlagt med to-tre kjelleretasjer. Det er derfor ikke aktuelt å gjenbruke forurensede masser under bygget. Det forventes derfor at alle løsmasser som direkte overlapper med planlagt nybygg er overskuddsmasser som må transporteres ut av eiendommen. Egen massedisponeringsplan må utarbeides. Vann fra byggegrop skal ikke slippes direkte ut i overvannsnettet, uten at det søkes om tillatelse og gjøres de nødvendige rensetrinn. Tiltak på byggeplass. Varelevering og innkjørsler Varelevering skal skje via Christen Tranes gate. Kjøretøyene skal kunne kjøre inn på tomten og snu inne i bygget. I reguleringsplan må det etableres siktlinjer iht. norm og krav til skilting i området. 6. Vurdering av planforslaget Vurdering av behov for konsekvensutredning (KU) Iht. forskriften om konsekvensutredning (KU) vedlegg 1 punkt 1, skal regulering som inneholder arealer for industrianlegg, næringsbygg, bygg for offentlig eller privat tjenesteyting og bygg til allmennyttig formål med investeringskostnader på mer enn 500 mill kroner eller et bruksareal på mer enn 15 000 m2 BRA konsekvensutredes. Arealberegninger viser et bygg på ca. 13 200 m2. Det er gjort beregninger på investeringskostnader, og disse er beregnet lavere enn 500 mill kroner. Det er derfor vurdert at det ikke er behov for KU. Mulighetsstudie Det er tidligere laget et mulighetsstudie, utført av byplankontoret, datert 03.07.2012. Dette presenteres under, og prosjektet er sammenlignet med dette. 19 Volummodell utført i mulighetsstudie. Volumets plassering på tomten Nordlig del av eiendommen anbefales bygget ut. Sørlig del av eiendommen anbefales fortsatt forbeholdt for offentlig parkareal. Utnyttelse i mulighetsstudiet Maksimal utnyttelse som er anbefalt etter mulighetsstudiet er på maks 9 000 m2. Arkitektkonkurranse vil kunne utfordre endelig antall m2 i detaljplan. Høyder i mulighetsstudiet Mot parkdrag og kulturhistorisk bebyggelse i sør anbefales maks fire etasjer hvor den fjerde etasje er inntrukket ca. tre meter. Mot Borgermester Middelthons gate og Bjergsted Terrasse (maks høyde kote 38,5 - 41,5) anbefales maks seks etasjer (maks høyde kote 44), der denne 6. etasjen er inntrukket. Mot Christen Tranes gate, park og barnehagen vurderes fem etasjer (maks høyde kote 40) som akseptabel. Mulighetsstudiet er ikke forankret i et formelt vedtak, men det har vært førende for faglige tilbakemeldinger gitt i prosessen. Konsekvenser pga prosjektets avvik fra mulighetsstudie på størrelse og høyder er belyst under. Det foreslåtte prosjektet og avvik fra mulighetsstudie Et vesentlig avvik fra mulighetsstudie er at det er lagt opp til en langt høyere utnyttelse, og økte høyder. Prosjektets utnyttelse på 13 200 m2 er langt høyere enn det som er foreslått i mulighetsstudiet (maks 9 000 m2). Maks kotehøyde er i planforslaget kote 48 mot Christen Tranes gate. I prosessen har både høyde og bygningsvolum blitt redusert. Høyder og parkering Det er to forhold som er diskutert mye i prosess mot førstegangsbehandling. Høyder på bygget, og hvilke konsekvenser dette gir for skygge på nabobebyggelse, og hvor mange parkeringsplasser som skal etableres, og hvordan disse skal organiseres. Begge forhold er godt utredet fra forslagstillers side. 20 Plassering på tomten Tegningene viser nå et bygg som i hovedsak er foreslått plassert tilnærmet likt på tomten som vist i mulighetsstudiet. Det er positivt at bygget trekkes nordover pga verneverdig bebyggelse i sør. Tilpassing til eksisterende situasjon Bygget ligger i det sørlige området av Bjergstedparken, i en overgangssituasjon, mellom ulike bysituasjoner. I et område er det bygget flere store bygningsvolumer. Forslagstiller beskriver at det har vært et mål om å skape en bygning som forandrer karakter og skala mot de ulike bysituasjonene den henvender seg mot. Den høye utnyttelsen gir et stort volum. Hvordan de fire fasadene er tilpasset tilliggende bebyggelse er illustrert i planforslaget. Alle de fire fasadene er i volum og uttrykk tilpasset eksisterende bysituasjon på en god måte. Høyder og konsekvens for solforholdene for nabobebyggelse Solforhold er utredet. Særlig viktig er forholdet til Bjergsted terrasse, øst for Borgermester Middelthons gate. Bjergsted terrasse har en høy næringsetasje ut mot Borgermester Middelthons gate i første etasje. Det er boliger fra 2 – 5 etasje som har vestvendte balkonger mot Bybergstykket, og som dermed blir berørt. Bjergsted terrasse har et felles, privat uteområde som ikke oppfyller kravene som i dag stilles til solrik beliggenhet (min 50 % sol kl 15.00 ved vårjevndøgn og kl 18 midtsommers). Dette uteområdet har gode solforhold på formiddagen. Barnehagens områder vil bare i liten grad blir berørt av nybygget. Barnehagens hoved- uteområde vil være nesten uberørt. Kommuneplanens arealdel stiller krav til minimum 50 % sol på uteområder, hhv klokken 1500 ved vårjevndøgn, og kl 1800 ved midtsommer. Når man benytter disse kriteriene for Bjergsted terrasse, så viser det seg at 12 leiligheter får skygge på terrassen ved vårjevndøgn og 7 leiligheter får skygge på terrassen ved midtsommers. Det vises til sol skyggeanalyser. (I mulighetsstudie påvirkes 6 leiligheter ved vårjevndøgn, og ingen leiligheter ved midtsommers). I prosessen fram mot førstegangsbehandling ble det i tillegg utredet på hvor mange soltimer de enkelte leilighetene har på sommeren (21. mai, 21. juni og 21. juli). Analysen er vedlagt saken og den viser at alle leilighetene i Bjergsted Terrasse beholder minimum 5 timer sol på balkong, og at frem til kl 17 er det 2-3 leiligheter som blir påvirket av skyggekast fra nytt bygg. Fra klokken 1700 og utover kvelden vil imidlertid solforholdene generelt bli dårligere. Det vises til analyse. Kriteriene over er basert på Oslo kommune sine krav til sol på uteoppholdsareal. Der man i stedet for faste tidspunkt har stilt krav til minimum 5 timer sol på en prosentandel av uterommet. Solkravene er lavere for tett bystruktur enn ved åpnere byområder. Det påpekes at disse kravene ikke gjelder for Stavanger, men utredning ble gjort for å belyse forholdet bedre. Alternativsvurdering Det skal fremlegges alternativer til sluttbehandling. Alternativenes mål er å bedre solforholdene for beboere i Bjergsted terrasse. Konsekvensen for alle alternativ skal beskrives. Parkering Vi er ikke enige i at det planlegges en spesielt høy utnyttelse av kontorarealene. 4,7 ansatte per 100 m2 er den samme utnyttelsen som tilsvarende, eller større bedrifter har. Aker Solutions, som i Jåttåvågen har utnyttet arealene godt, har til sammenligning ca. 6 ansatte per 100 m2. 21 Bankens parkering Planforslaget forholder seg til gjeldende parkeringsnorm, som tillater 0,9 parkeringsplasser pr 100m2 BRA. Dette utgjør 13 200 m2 x 0,9 / 100 = 119. Det skal etableres en bil- pool, dette er positivt med tanke på å begrense trafikk inn og ut av byen i rushtiden. Men vi er ikke enige i forslagstillers argument om at bil- poolen opptar plasser i anlegget for de ansatte. Meningen med bil- poolen er at den skal benyttes for ansatte i banken, og derfor inkludert i de plassene banken har til rådighet iht. parkeringsnorm. Behov for offentlig parkering Det er gjort en beregning på behov for framtidig kapasitet for offentlig parkeringsplasser (vedlegg) i Bjergstedområdet. Denne konkluderer med at det er behov for 85 parkeringsplasser. Dette legges til i tillegg til norm, slik at det til sammen blir 119 + 85 p- plasser = 204 parkeringsplasser. Det er imidlertid mulig å se for seg en langt større sambruk av bankens parkeringsplasser, dette forutsetter at de er offentlige eller offentlig tilgjengelige. Ny vurdering til sluttbehandling Dette temaet er ikke godt nok belyst. Vi kan ikke se at det er et så stort behov for parkering for ansatte på kvelds- og nattestid. Det bør være mulig at deler av bankens parkering på 119 plasser er offentlige tilgjengelige på kveldstid. I dag er det en stor andel av parkeringsplassene i området som står tomme på dagtid. Et kontorbygg vil kunne bruke offentlig parkeringsplasser som er ledige på dagtid. Det må gjøres en bedre utredning og vurdering på dette temaet til sluttbehandling. Det må vurderes om et større andel av parkeringsplassene kan gis et sambruk, og gis forslag til hvordan dette kan organiseres. Da vil man kunne redusere antall parkeringsplasser på Bybergstykket. Bestemmelsen om parkering framstår uklar. Etter en ny utredning og vurdering av antall parkeringsplasser som skal etableres, og hvordan disse skal organiseres, må denne omarbeides. Parkering under fortau I planen foreslås det at parkeringsetasjene kan bygges inn under omkringliggende fortau. Det må tas stilling til i hvilken utstrekningen dette kan gjøres, slik at disse ikke kommer i konflikt med f.eks. trerekker. Det kan utarbeides bestemmelser som ivaretar dette forholdet, og det kan også settes krav til minimums avstand mellom topp vei til topp parkeringsdekke. Sykkelparkering Det er vist en svært god løsning for sykkelparkering under amfi ved hovedinngang. Dette er iht. norm. 75 % skal etableres innendørs, dette er en positivt. Adkomsten fra overordnet sykkelveinett er god. Trafikkløsninger (Alternativ 1 og 2) Det vises til mobilitetsplan. For begge alternativer (1 og 2) Veiløsninger er utformet på en god måte i begge alternativer. Taxi- og buss lommer har en naturlig lokalitet. Varelevering fra Christian Tranes gate er løst på en god måte da man ikke trenger å rygge i veiarealer. Forholdene for syklister og gående er godt ivaretatt. Siktlinjer skal også ivareta gående. For adkomster fra Christian Tranes gate skal det legges inn 3m x 10m siktlinjer, beregnet fra kant fortausareal/ formålsgrense bygg. I krysset Christian Tranes gate/ Borgermester Middelthons gate skal det østover legges inn en siktakse på 10m x 30m. Dette endres til sluttbehandling. 22 Alternativ 1 I alternativ 1 er adkomst til parkeringskjeller (hovedadkomst) lagt til Christian Tranes gate. Dette fører til at det må etableres ramper inne i bygget for å komme ned til parkeringskjeller. Det må også etableres et vestresvingefelt i Christian Tranes gate, for å hindre tilbakeblokkering i krysset Christian Tranes gate/ Borgermester Middelthons gate. Dette fører også til at byggets fasade får en annen form mot Christian Tranes gate. Alternativ 2 Opprinnelig var ikke dette med som et alternativ. Forslaget ble varslet til berørte i forbindelse med utvidelse av planområdet, og Statens vegvesen har kommet med uttalelse om at de stiller seg positive til løsningen. Naboer i Bjergsted terrasse er negative til løsningen. I dette alternativet vil man kunne kjøre direkte inn i bunn av parkeringskjeller uten å måtte forsere høydemeter, inne i bankbygget. Vurdering av alternativer Alternativ 2 anses som det beste planfaglige alternativet. Borgermester Middelthons gate er mer belastet, enn krysset ved innkjøring i Bjergsted terrasse ved konserthuset, i Sandvigå. Alternativ 1 utgir en høyere risiko for kødannelser. Christian Tranes gate får en rettere linjeføring, og bygget får en bedre form. Det negative med denne løsningen er at det blir mer trafikk i Sandvigå. Dette vil være negativt for beboere i Bjergsted terrasse, spesielt i rushtid, morgen og kveld. Publikumsrettede funksjoner Første etasje ut mot Borgermester Middelthons gate anbefales forbeholdt formål som bidrar til å aktivisere gatenivå/publikumsvennlige aktiviteter. Det er positivt. Det anbefales at det åpnes opp for flere formål som kan som kan gi større muligheter for publikumsvennlige aktiviteter i byggets førsteetasje. Støy Vi er enige i at det ikke er ønskelig å etablere støybarrierer (f.eks. gjerder eller voller) i parken eller langs gatelivet i omkringliggende gater. Dette ville vært uheldig, særlig med hensyn til visuelle kontakt mellom byrommene. Nytt bygg vil også påvirke støyforholdene til nabobygg, og en støyutredning skal også inneholde konsekvenser for disse. Bestemmelser som bedre ivaretar refleksjon mot nabobebyggelse innarbeides til sluttbehandling. Kulturminner - Verneverdig bebyggelse i sør Bebyggelsen gis en skråvegg mot den verneverdige bebyggelsen i sør. I tillegg legges parken som en buffersone mellom nybygg og verneverdige bygg. Prosjektet er godt tilpasset situasjonen i sør. Park i sør Park og torg vil også danne en sammenhengende forbindelse mellom Christen Tranes gate og Borgermester Middelthons gate. Det er pga terrengforhold ikke mulig å gi denne en universell utforming. Det er viktig at det jobbes med å gi en best mulig tilgjengelig turvei. Bestemmelser kan endres til at man best på en best mulig måte skal sikre universelle utforming på dette strekket. Illustrasjonsplan kan revideres til å medta planlagt terreng. Trær Det er ikke mulig å bevare alle trær ved en så stor utbygging, i tillegg vil det bli liggende vann- og avløpsledninger i parken. Det er stilt krav til rebeplantning på østsiden av Christian Tranes gate slik at det vil bli etablerert trær på begge sider av denne. Det er imidlertid usikkert hvor trærne på vestsiden av Christen Tranes gate står. Disse kan måles inn til sluttbehandling slik at vi har bedre kontroll på situasjonen. Det er i dag etablert en trerekke på østsiden av Borgermester Middelthons gate. 23 Det er i dag en trerekker på begge sider av Borgermester Middelthons gate. Det skal også vurderes om det er mulig å bevare/ rebeplante trerekker på vestsiden av gaten, siden disse blir berørt av utbygging. Det er positivt at tre trær langs Christen Tranes gate vernes. Materialbruk Det er utarbeidet bestemmelser på materialbruk. Energibehov og energiløsninger Finansparken i Bjergsted har høye miljøambisjoner. Da det skal etableres eget datasenter i bygget, vil overskuddsvarme fra dette anlegget være større enn varmebehovet i bygget. Energiløsningen vil basere seg på denne overskuddsvarmen. Dette er positivt. Overvannshåndtering. Overvannshåndtering skal i utgangspunktet løses på egen tomt. Det foreslås å løse dette delvis i parken i sør. Vi har ingen innvendinger mot dette da det vil kunne være et positivt bidrag til parken. Renovasjon Det er avklart med Renovasjonsavdelingen i kommunen, at eksisterende miljøstasjon kan utgå i ny plan. Barns og unges oppvekstvilkår Området er ikke i bruk for barn og unge i dag. Parken i sør vil få økt areal og det etableres en tursti gjennom denne. Støy i anleggsperioden vil kunne være et problem for barnehagen. Bestemmelser kan endres med at støy i anleggsfasen skal følge retningslinjer gitt i T – 1442, retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging. Levekår Det vises til beskrivelse og vurdering angående solforhold og støy. Risiko og sårbarhet (ROS- analyse) Det vises til ROS- analyse. Et tema som utpeker seg, er grunnforhold. Det er konstatert løsmasser oppå fjell både på sør og vest side av Bybergstykket. Dette må følges opp i videre arbeid. Det kan utarbeides bestemmelser angående geoteknisk oppfølging. Juridiske konsekvenser Planforslag alternativ 2 er avhengig av privatrettslige avtaler. 7. Oppsummering og konklusjon Forslagets byplanmessige innhold og kvaliteter Planområdet ligger i et område der det er et ønske om en konsentrert byvekst, fordi man ligger i et område som betjenes godt av kollektivsystemet, og kan ha mange korte reiser. Området har en overkapasitet på parkeringsplasser på dagtid. Et kontorbygg vil kunne benytte disse. Prosjektet vil bidra til fortetting og vitalisering av området. Tomten ligger i et verdifullt nærmiljø og har en kjent historie tilbake til 1700-tallet. Det vil derfor sette store krav til arkitekturen, som må stå i et godt forhold til områdets kvaliteter. Prosjektet er godt illustrert og beskrevet. Det legges føringer for et bygg med høye kvaliteter. Det er viktig at disse forankres i reguleringsplanens bestemmelser. 24 Endringer som skal gjøres til sluttbehandling Alternativsvurdering Det skal fremlegges alternativer til sluttbehandling. Alternativenes skal vise bedre solforhold for beboere i Bjergsted terrasse. Konsekvensen for alle alternativ skal beskrives. Ny vurdering av antall parkeringsplasser Det er et potensial for reduksjon av antall parkeringsplasser. I dag er det en stor andel av parkeringsplassene i området som står tomme på dagtid. Et kontorbygg vil kunne bruke offentlig parkeringsplasser som er ledige på dagtid. Bestemmelsen om parkering framstår uklar. Etter en ny utredning og vurdering av antall parkeringsplasser som skal etableres, og hvordan disse skal organiseres, vil bestemmelsen omarbeides. Justeringer/ endringer av bestemmelser Bestemmelsene må revideres slik at de på en best mulig måte følger opp de intensjoner som ligge i planforslaget. I planvurdering er forholdene beskrevet. Vedlegg: Vedlegg 1: Oversiktskart Vedlegg 2: Plankart alternativ 1 og 2, begge datert 25.11.2014 Vedlegg 3: Reguleringsbestemmelser, alternativ 1 og 2, begge datert 26.11.2014 Vedlegg 4: Merknader ved planoppstart med kommentarer Vedlegg 5: Illustrasjoner Vedlegg 6: Modell perspektiver Vedlegg 7: Solstudier Vedlegg 8: Mobilitetsplan, datert 26.11.2014 Vedlegg 9: Kapasitetsberegninger Vedlegg 10: Miljøtekniske undersøkelser og tiltaksplan Vedlegg 11: Kvalitetsprogram, datert 19.11.2014 Vedlegg 12: ROS- analyse, datert 20.11.2014 Vedlegg 13: Notat vann- og avløp Vedlegg 14: Støyrapport, datert 17.11.2014 Vedlegg 15: Utsnitt av gjeldende regulering Gunn Jorunn Aasland direktør Anne S. Skare byplansjef Frode Solheim saksbehandler Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur. 25
© Copyright 2024