1. No category

FARSUND KOMMUNE
Arkivsaknr:
2015/1131
Arkivkode:
L12
Saksbehandler:
Øystein Bekkevold
Saksgang
Teknisk utvalg
Teknisk utvalg
Saksnr
15/75
15/105
Møtedato
25.06.2015
27.08.2015
1.gangsbehandling Farsund Resort - omregulering
Administrasjonens forslag til vedtak:
Teknisk utvalg vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens § 12-12 å legge forslag til
«Detaljreguleringsplan for del av Farsund Resort» med tilhørende bestemmelser, begge
datert 8.6.2015, ut til offentlig ettersyn.
Behandling i Teknisk utvalg - 25.06.2015:
Administrasjonen foreslo følgende tillegg:
«Planen legges ut på følgende vilkår:
 Reguleringsbestemmelsen pkt. 3.4 endres til:
’’Det tillates kun en bygningskropp og en bruksenhet på hver tomt.’’
 Ordet «aneks» i bestemmelsens pkt. 3.6 tas ut.
 Det tas inn i bestemmelsene:
’’Alle gangveier skal være offentlige.’’»
Anne Bente Birkeland (Ap) foreslo:
«Før planen legges ut til offentlig ettersyn må følgende endringer i plankartet
foretas:
Gangvei GV2 må inntegnes helt ned til sjøen i badeområde BAD1 med universell
utforming.»
Videre forslo Anne Bente Birkeland:
«Bestemmelsene utvides med følgende ny § 19:
’’’Før brukstillatelse eller ferdigattest av de enkelte fritidsboliger kan utstedes må
gangvei GV3 helt ned til badeområdet BAD1 være opparbeidet’’.»
Anne Bente Birkeland foreslo så å utsette saken for befaring.
Birkelands utsettelsesforslag enstemmig vedtatt.
Behandling i Teknisk utvalg - 27.08.2015:
Befaring før behandling av saken.
Teknisk utvalg fremmet følgende fellesforslag:
«Før planen legges ut til offentlig ettersyn må følgende endringer i
plankartet/bestemmelser foretas:
Gangvei GV2 må inntegnes gjennom arealformålet UTE slik at den blir sammenhengende
fram til offentlig regulert vei i eksisterende plan ved område BAD2. Gangvei GV2 må
inntegnes helt ned til sjøen i badeområde BAD1.
I bestemmelsene for området BAD1 må inntas «Området er til allmenbruk.»»
Videre foreslo utvalget at det i bestemmelsene ble inntatt følgende
rekkefølgebestemmelser:
«Før brukstillatelse eller ferdigattest av de enkelte fritidsboliger kan utredes må gangvei
GV2 helt ned til badeområdet BAD1 være opparbeidet fra BAD2.
Det inntas underformål friområde i grønnstruktur for BAD1.»
Vedtak
Administrasjonens forslag med teknisk utvalgs tilleggsforslag enstemmig vedtatt.
Saksdokumenter:
Vedlegg markert med *
1) Plantegning datert 8.6.2015*
2) Planbeskrivelse datert 8.6.2015*
3) Planbeskrivelse datert 8.6.2015*
4) Referat fra oppstartsmøte datert 31.3.2015*
5) Melding om oppstart datert 14.4.2015*
6) Innspill fra Spind Bygdelag datert 6.5.2015*
7) Innspill fra Statens vegvesen datert 4.5.2015*
8) Merknad fra Vest-Agder Fylkeskommune datert 13.5.2015*
9) Innspill fra Kystverket datert 12.5.2015*
10)Innspill fra Fiskeridirektoratet datert 15.5.2015*
11)Innspill fra Fylkesmannen i Vest-Agder datert 20.5.2015*
12)Rasvurdering datert 12.6.2015*
13)Annonsering av oppstart datert 14.4.2015*
1. Saksutredning:
1.1 Forslagsstiller og planlegger
På vegne av Ekely Holding har Kristiansen & Selmer-Olsen as tatt på seg arbeidet med å
utarbeide detaljreguleringsplan for del av Farsund Resort i Farsund kommune.
1.2 Hensikten med planen
Hensikten med planen er å legge til rette for en hyttelandsby i nær tilknytning til Farsund
Resort.
Området Bjørnevåg ble i reguleringsplan av 2007 regulert til formål byggeområde for
herberger og bevertningssteder. Med bakgrunn i denne planen og Ekely Holding AS’
ønske om å utvikle et stort turistanlegg i området, har Ekely Holding gjennomført første
fase av utbyggingen. Det er over år investert flere hundre millioner kroner i turistanlegget
Farsund Resort. Farsund Resort består i dag av et hotellanlegg fordelt på en rekke hus
som inneholder 240 senger i tillegg til båtutleie, servicebygg med restaurant, kurs-,
konferanse- og selskapslokaler. Anlegget sysselsetter 10-12 personer på heltid og i
sesongen et vesentlig høyere antall ansatte.
Til tross for stort engasjement og markedsføring av turistanlegget i inn- og utland, har det
vist seg umulig å drive anlegget med lønnsomhet. Snarere har tapene vært store hvert
eneste av de 6 årene Farsund Resort har vært i drift. Det er dessverre ikke utsikter til at
anlegget kan drives med fornuftig økonomi uten at det tas grep. Omregulering til
Fritidsbebyggelse er begrunnet i ønsket om å få bedre økonomisk grunnlag for fortsatt drift
og opprettholdelse av viktige arbeidsplasser. Et antall på 45 fritidsboliger i Farsund
Resorts umiddelbare nærhet vil understøtte økonomien i anlegget.
Tiltakshaver melder at de må vurdere den fremtidige driften av Farsund Resort.
Ekely Holding ved sin eier Selvaag Gruppen AS kan ikke passivt se på, at det tapes
penger år etter år. Planen vil bidra til en bedring, som på sikt kan snu lønnsomheten i
Farsund Resort, og derved skape grunnlag for varige arbeidsplasser på stedet.
1.3 Overordnet planverk
1.3.1 Kommuneplan
Kommunedelplan for Kystsonen i Spind – under utarbeidelse.
1.3.2 Reguleringsplan
Bjørnevåg Turistanlegg – PlanID 09100, vedtatt 25.1.2007
Aktuelle områder for omregulering er områdene H2A-D og områdene H4C-D samt
tilhørende lekearealer og parkeringsarealer. Veier tilpasses.
1.4 Beliggenhet
Området ligger i Bjørnevåg, ved Fylkeveg 656. Eiendommen er i dag en del av Farsund
Resort og ligger like vest for eksisterende bebyggelse og servicefunksjoner hos Farsund
Resort.
2 DAGENS SITUASJON
2.1
Generelt
Planområdet er i dag et naturområde med et gangvegsystem, en naturlig badeplass på
svaberg, en badeplass med sand i ei bukt, en møteplass /utsiktsplass med benker og bord
og en ballbane. Gangveier og badeplasser er opparbeidet i henhold til godkjent plan.
Planområdet ligger i hovedsak sør- og vestvendt med utsikt mot sjøen. Området ligger like
vest for utleie-enheter og servicebygg / restaurant på Farsund Resort. Det er kort avstand
til Farsund Resort. Både sol og utsiktsforhold er ideelle for store deler av feltet.
2.2 Naturmiljø
Innenfor planområdet er det skråninger, sjønære områder og topper i terrenget som ikke
aktuelle for utbygging. Disse er regulert som friluftsområder i gjeldende plan, og vil fortsatt
være friluftsområder hvor inngrep ikke tillates, i foreslått plan. Noe av byggeområdene er
tatt ut og erstattet med grøntareal i foreslått plan.
Det er utført en registrering av biologisk mangfold innenfor planområdet. Denne
feltundersøkelsen blei utført av O. Pedersen i forbindelse med utarbeidelse av vedtatt plan
for området. Her blei det registrert fattig edelløvskog med gamle styvede eiketrær. Dette er
en naturtype som blir karakterisert som viktig. En eik trekkes frem og gis verdi B, men
denne er ikke spesifikt kartfestet så langt vi kan se. Alle trærne som det vises til er lagt inn
som punkter i naturbasen og vi har videre tatt de aller fleste inn i reguleringskartet som en
sirkel med 4 m radius. To trær vil måtte tas ned ved anleggelse av vei / tomt. Rotsonen vil i
hovedsak ligge innenfor denne radiusen. Det er knyttet bestemmelser til trærne som gjør
at de må tas vare på. Vi anser at krav i forhold til Naturmangfoldlovens §§ 8-12 er oppfylt.
2.3 Kulturmiljø
Området er befart av Fylkeskonservator i forbindelse med forrige planprosess. Det blei da
avmerket områder for bevaring kulturmiljø. Denne planen berører ikke disse
kulturmiljøene.
3 VIRKNINGER AV PLANEN
3.1
Planens begrensning
Størrelsen på arealet som er med i reguleringsendringen er ca. 105 daa totalt, av dette er
ca. 60 daa på land, resterende er sjøarealer.
3.3 Beskrivelse av planens løsninger
Omreguleringen tar utgangspunkt i eksisterende vedtatt plan for området. I hovedsak
følges byggeområdene i vedtatt plan. Områdene er innskrenket noe til fordel for felles
grøntområder. Dette er også gjort hensyn til gamle eiketrær som er registrert i området.
Den ene felles parkeringsplassen blir benyttet som tomt pga. lavere tetthet og dermed
mindre behov. To steder er byggeområdene utvidet noe, for å få plass til en ny hytte like
ved område H2A (område F5) og for å utvide H4C (tomt 18 i område F4) slik at en
hyttetomt kan legges inn mot nord-øst.
Det er utarbeidet en situasjonsplan som viser fordeling av tomter, grøntområder med mer.
Denne ligger til grunn for utarbeidelse av reguleringsplanen. Det er lagt inn 45 hyttetomter.
Det har blitt gjort et grundig arbeid for å tilpasse bebyggelsen til hver enkelt tomt i form av
en passende utnyttelsesgrad for tomta og maks kotehøyde samt gesims- og mønehøyder
for bebyggelsen. Tomtene er små, men en ønsker en tett utnyttelse, samtidig skal tomtene
føles private og være attraktive. Med hensyn til terreng og omgivelser på små tomter
tillates kun en bygningskropp på tomta.
Gjeldende reguleringsplan hjemler utbygging innenfor det som på figuren under er mørke
grønne felter. Det er ikke foreslått utbygging til fritidsboliger her grunnet hensyn til
allmennheten og besøkende på Farsund Resort. Ved å unngå utbygging i dette området
vil det fortsatt være en grøntkorridor fra bebyggelsen på Farsund Resort og til
badeplassen mot vest hvor det er svaberg. Det vil også gi enklere tilgang til friluftsområdet
mot sjøen i sør.
Bestemmelsene inneholder strenge regler for god terrengtilpasning slik at en unngår høye
skjæringer og fyllinger. Med byggesøknad må det medfølge en målsatt situasjonsplan som
viser planering og utforming av tomta. Det kan ikke gis tillatelse til terrengbearbeiding på
tomta uten at det samtidig vises planlagte bygningers tilpasning til terrenget i samsvar med
reguleringsbestemmelsene. Grunnmur skal ikke rage mer enn 0,5 m over planert terreng
og hyttene må plasseres slik at de ikke hindrer sjøutsikt for andre tomter i feltet.
For å få et mest mulig harmonisk og helhetlig hyttefelt i forhold til omgivelser er det lagt inn
begrensninger på både farger og materialbruk. Hovedfarge på hyttene er jordfarger. Tak
skal også ha jordfarger og være av ikke reflekterende materiale. Glass i vindusflater vendt
mot sjøen skal være av en type som gir lite refleks.
Planbeskrivelsen inneholder en veldig detaljert beskrivelse av hvert delområde.
3.4 Parkering
Det finnes to felles parkeringsplasser i området med til sammen 43 parkeringsplasser.
Bestemmelsene krever i tillegg at det settes av areal til en biloppstillingsplass av 18 m2 pr.
tomt for 18 av tomtene på det nedre området. Det er til sammen lagt inn 45 nye
hyttetomter i planen. Dette gir totalt 61 parkeringsplasser i feltet og en parkeringsdekning i
feltet på ca. 1,5 plasser pr hytte. Siden alle hyttene sjelden vil være bebodd samtidig er
dette en bra dekning i et hyttefelt. På Farsund Resort er de i dag en overdekning av
parkeringsplasser som kan benyttes til gjesteparkering ved spesielle behov.
3.5
Infrastruktur
Del av veinettet er allerede anlagt som kjørbar gangveg. På aktuelle strekninger må det
gjøres noen tilpasninger med tanke på å legge til rette for bilkjøring på en noe bedre måte
frem til parkeringsplassene. Vei til de øvre deler av feltet er ikke anlagt. Her må det
anlegges ny kjørevei og parkeringsplass. Det vil ikke være bilveg opp til tomtene på det
øvre platået i feltet. Her vil det være gangvegadkomst slik som planlagt i gjeldende plan.
Det er kun anlagt en midlertidig vei her som evt. kan benyttes som turveg. Det må legges
vann og kloakkledninger i vei, eller i forbindelse med vei.
3.6
Vannforsyning, avløpsforhold og avfallshåndtering
Avløpsanlegget for Farsund Resort er bygget slik at det kan utvides til å kunne dekke
behovet for all fremtidig bebyggelse innenfor de byggeområdene som er hjemlet i vedtatt
plan.
Farsund Resort har også sitt eget vannreservoar basert på grunnvann. Skulle det vise seg
at dette ikke er tilstrekkelig for de nye enhetene vil behovet dekkes gjennom nye
grunnvannsanlegg.
Avfallshåndtering løses ved en felles ordning basert på at eksisterende håndtering på
Farsund Resort utvides slik at hyttefeltets behov dekkes.
3.7
Forurensning
Området består av natur som i tidligere tider blei benyttet til landbruksformål. Det er ingen
grunn til å tro at det skulle finnes forurensning innenfor området.
3.8
Forhold for barn og unge, friluftsliv og tilgjengelighet
Det er avsatt areal til en lekeplass i øvre del av feltet (LEK1). Denne må opparbeides før
igangsettelsestillatelse gis for første hytte i denne delen av feltet. Denne lekeplassen skal
romme lekeapparater tilpasset små barn, og området kan også tilrettelegges mer som en
møteplass med benker, bord, grillmuligheter osv.
I nedre del av feltet finnes i dag en gress-slette som blir brukt til ball-lek mv. Denne
opprettholdes som i dag. Det er også en flott uteplass med benker ikke langt unna hvor en
kan sitte og nyte utsikten til sjøen.
Videre finnes en liten sandstrand i enden av gress-sletta mot øst og en flott badeplass
med svaberg mot sør-vest. I tillegg til dette er det mange muligheter for lek i naturen og i
nesten bilfrie omgivelser.
Farsund Resort ligger like ved og tilbyr flotte rekreasjonsarealer, båtutleie, restaurant og
andre tjenester. Det er anlagt en natursti på 1,7 km i området.
Fasilitetene ved Farsund Resort benyttes både av de som leier der og av allmennheten.
Hyttefeltet vil være en naturlig forlengelse av Farsund Resort, og så lenge veier og
grøntkorridorer gjør badeområde og naturområder i tilknytning til hyttefeltet lett tilgjengelig,
antas de å bli brukt som i dag både av turister på Farsund Resort, lokalbefolkning og
tilreisende. Alle fellesområder i hyttefeltet blir fortsatt på samme eier, kun hyttetomtene blir
solgt til private.
Plan- og bygningsloven 2008 og Byggeteknisk Forskrift, TEK10 gir bestemmelser som
angår universell utforming i og rundt bygninger. Det er satt krav om tilgjengelighet på
lekeplass LEK1. Det er ikke mulig å få til en universell utforming generelt i feltet på grunn
av terrengets beskaffenhet.
3.9
Naturmiljø og biologisk mangfold
Naturmiljøet er beskrevet under punkt 2.2. Hovedfokuset er på de gamle eiketrærne.
Naturtypen vil bli berørt av hyttefeltet, noe som har ligget i kortene siden området blei
hjemlet som byggeområde i gjeldende plan.
Planen tar likevel hensyn til de aller fleste av trærne. Noen er lagt i grøntområder og andre
trær står på tomter og hvor de som bygger ut forplikter seg til å ta vare på treet. Følgende
bestemmelse er lagt inn: «Markert tre innenfor tomt, inkludert rotsonen, skal bevares.
Symbolets størrelse markerer rotsonen. Om nødvendig skal stammen pakkes inn under
anleggsarbeider for å unngå skader.»
3.10 Terreng og landskapstilpasning
Landskapsvirkningene er godt illustrert ved fotomontasjer i planbeskrivelsen.
Det er i følge bestemmelsene ikke lov med flatehogst innenfor friluftsområdene, men
skogen kan tynnes og pleies. I friluftsområdet som ligger på planområdets høyeste nivå
skal skogen virke dempende i forhold til eksponering av bebyggelsen. Denne skogen vil i
stor grad hindre silhuettvirkning for en del av tomtene.
I bestemmelsene har en gått ganske langt i å sette krav til farger og materialbruk.
Følgende krav er lagt inn:
•
Kledning og taktekking skal ha jordfarger.
•
Taktekking skal være av ikkereflekterende materiale.
•
•
•
•
Det tillates kvist eller takopplett for inntil en tredjedel av byggets lengderetning.
Glass i vindu som er synlig fra sjøen, må være av en type som gir lite refleks.
Kledning på hovedflater skal være tre.
Grunnmur skal ikke rage mer enn 0.5 m over planert terreng.
Andre begrensninger som er relevante for landskapet er at det kun er tillatt med en
bygningskropp på tomta, at terasseareal begrenses til 50 m2 og at inngjerding av tomta
ikke er tillatt hvis det ikke er av sikkerhetsmessige årsaker.
Det er også lagt inn bestemmelser angående terrengbearbeiding som begrenser mulighet
for skjæring og fylling, samt setter krav om detaljert situasjonsplan med høyder for hver
enkelt tomt. Begyggelsens høyder er angitt i kotehøyder slik at dette gir en absolutt
høydebegrensning.
4 RISIKO OG SÅRBARHET
4.1
Generelt
Sjekkliste for Risiko- og sårbarhet er utført og ligge i planbeskrivelsen under kapittel 4.
4.2
Radon og brann
Byggeteknisk forskrift TEK 10 gir bestemmelser som angir tillatt nivå for Radon. En ser
ikke behov for å gå ut over disse kravene.
Det er mulighet for adkomst med brannbil fra begge retninger på fylkesvegen. Siden deler
av hyttefeltet ligger nær sjøen vil det også være aktuelt med brannbåt.
4.3
Rasfare
Det er foretatt en befaring angående rasfare den 12.3.2004. Det er utarbeidet en rapport.
Rapporten beskriver 4 rasutsatte områder innenfor planområdet. Disse er lagt inn med
hensynssone. Et av områdene kommer i stor grad i konflikt med bebyggelsen. Det er
området som i rapporten blir kalt Bjørnevåg - øvre platå, lokalitet 8-9,10 og 11.
Arenz og Kjellesvig har følgende kommentarer til dette området:
•
Område 8: Registrert løs stor fjellskive som vil falle ned over tid, men vil bli fanget
opp i underliggende grov ur.
•
Område 9: Registrert mindre blokk høyt oppe i fjellskrenten som vil falle ned over
tid, men vil bli fanget opp i underliggende grov ur.
•
Område 10: Her er fjellskrenten stygg med svært mye oppsprukket og løst fjell.
Område mellom 9 og 10: Registrert mye løst fjell som vil falle ut over tid.
•
Område 11: Registrert løs fjellskive bør taes ned.
Konklusjon:
Vi anbefaler at det legges inn en bred sikkerhetssone langs hele foten av fjellskrenten
mellom område 8 - 10 for opptak av steinutfall. Sonen er markert grønn og består stort sett
av ur.
Området som i rapporten blir kalt Liantjønna – Øvre platå kommer i konflikt med ei tomt.
I E-post av 5.6.2015 er dette utdypet til konkrete tiltak.
Her har Arenz og Kjellesvik følgende kommentarer:
•
Område 1: Registrert stor stein, men den ligger stabilt.
•
Område 2: Registrert flere løse store stein som ligger inn mot fjellveggen. Disse
steinene anbefales fjernet.
Konklusjon:
Arens og Kjellesvik anbefaler at hele ur-området i foten av fjellskrenten legges inn som
sikkerhetssone for opptak av eventuelt utfall av mindre stein som kan løsne over tid.
Sonen er markert grønn.
En utdypende rapport fra Arenz og Kjellesvig som beskriver tiltak er lagt inn som
bestemmelser til tomter.
5 MERKNADER TIL VARSEL OM IGANGSATT PLANARBEID
5.1
Merknader fra offentlige myndigheter mv.
Innspill fra Fylkesmannen i Vest-Agder datert 20.5.2015*
«Fylkesmannens miljøvernavdeling vil gi råd om at område H2D samt sørlige del av H2C i
gjeldende plan går ut. En bør også vurdere om andre arealer innenfor 100 metersbeltet
bør gå ut.
Det er viktig at det utredes hvordan endringene vil påvirke de interessene som skal
ivaretas i strandsonen altså natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne
interesser.
Det må utredes hvordan utbygging vil påvirke naturtypelokaliteten BN 00061725, registret i
2013.»
De skriver videre at Fylkesmannen i utgangspunktet er negativ til en slik endring. De viser i
den forbindelse til at arealene ligger i 100 m beltet langs sjøen og statlige
planretningslinjer og Ot. Prp.nr.32 (2007 – 2008).
De peker på forutsetningen som lå til grunn for godkjennelse av anlegget, naturinngrep og
økt privatisering. Ved en omregulering ser de det ikke som selvsagt at grenser for
byggeområdene kan være de samme som i eksisterende plan. De mener at sletta/dalen
vest for det som er L2 i gjeldende plan og arealet videre til bukta i sørvest bør være
friluftsområde, eventuelt friområde på deler av arealet. Det vil si at område H2D samt
sørlige del av H2C bør gå ut. En bør også vurdere om andre arealer innenfor 100
metersbeltet bør gå ut. De mener også at å ha dette som et felles grøntområde vil være en
fordel for utbygginga og attraktiviteten av området forøvrig.
De fokuserer videre på god tilpasning til terreng, fargesetting og lekeplasser. De mener det
bør være en lekeplass omtrent midt i området. Planbeskrivelsen må vise hva planen vil
medføre for de interesser og hensyn som gjør seg gjeldende i området. Miljøvirkningene
av en utbygging må vurderes grundig, fremtidsrettet og i en helhetlig sammenheng. Det er
viktig at det utredes hvordan endringene vil påvirke de interessene som skal ivaretas i
strandsonen, altså natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser.
Mangler ved planbeskrivelsen vil kunne være en saksbehandlingsfeil. Det er i 2013
registrert et område med svært viktig gammel fattig edellauvskog med hule eiker i deler av
området der det er varslet oppstart. Det må utredes hvordan utbygging vil påvirke denne
naturtypelokaliteten.
Merknad fra Vest-Agder Fylkeskommune datert 13.5.2015*
«Arbeid med ny kommunedelplan for området er i ferd med å sluttføres. I denne er
hovedprinsippene for utbygging at utbyggingsområder skal lokaliseres utenfor 100-meters
beltet og adkomstkorridorene til 100-metersbeltet fra offentlig veg. Videre skal bolig og
næring/turisme prioriteres foran fritidsbebyggelse samt at bolig, næring og
fritidsbebyggelse ikke skal blandes. Fylkeskommunen gir råd om at aktuell detaljregulering
utarbeides i tråd med overordnet plan.Vi ber kommunen vurdere aktuelt planarbeid i
henhold til ny forskrift om konsekvensutredninger gjeldende fra 01.01.15. Særskilt med
henblikk på § 3 c) reguleringsplaner for tiltak i vedlegg 2.
Vi vil gi råd om at nye hytter i området plasseres og utformes på en måte som gjør at
bebyggelsen i minst mulig grad virker negativt inn på natur- og friluftsinteressene i
området. Høydedrag og eksponerte områder bør holdes fri for bebyggelse. Det bør
fremlegges visualiseringer som redegjør for bebyggelsens plassering i landskapet. Vi
anbefaler at byggeområdene gis en høy utnyttelse.
Med hensyn til strandsonen og forhold for allmenn ferdsel i området anbefaler vi
kommunen å vurdere delområdene H4E og H4F som aktuelle for omregulering til
fritidsboliger fremfor områder beliggende i strandsonen.
Hensynet til kulturminner og kulturmiljø:
Vi forutsetter at spesialområde for bevaring av henholdsvis bygninger, landskap og
vegetasjon i gjeldende plan, samt bestemmelser angående dette inkludert bevaring av
fornminner videreføres i ny plan.»
Innspill fra Statens vegvesen datert 4.5.2015*
Endringen vil neppe være av interesse for Statens Vegvesen.
Innspill fra Fiskeridirektoratet datert 15.5.2015*
«Fiskeridirektoratet Region Sør kan ikke se at reguleringsforslaget vil medføre
konsekvenser for de interesser direktoratet skal ivareta i planleggingen. Det fremsettes
derfor ingen vesentlige merknader til planarbeidet. Fiskeridirektoratet Region Sør ber om å
få planen på høring for eventuelt å kunne gi råd og anbefalinger i det videre planarbeidet.»
Innspill fra Kystverket datert 12.5.2015*
«Kystverket Sørøst har ut i fra et havne- og farvannsmessig synspunkt ingen vesentlige
merknader til melding om oppstart av planarbeidet.»
5.2
Private eller andre rettighetshavere mv.
Innspill fra Spind Bygdelag datert 6.5.2015*
Deres konklusjon er som følger:
«Slik vi leser utbyggingskartet, blir det stor nedbygging av strandsonen med private hytter
med hver si tomt. Spind Bygdelag går imot en slik privatisering av strandsonen.»
5.3
tiltakshavers kommentar til innspillene
Det er Fylkesmannen, Fylkeskommunen og Spind Bygdelag som i realiteten har
merknader til planarbeidet.
Spind Bygdelag er prinsipielt er mot endringen. De har ingen konstruktive innspill. Det er
dermed ikke mulig å imøtekomme dem dersom en skal gå videre med planen.
Fylkeskommunen fokuserer på landskapstilpasning og ønsker illustrasjoner.
Planbeskrivelsen inneholder illustrasjoner og bestemmelsene setter strenge begrensinger
både i form av høyder og omfang av bebyggelsen samt fargesetting mv.
Fylkesmannen ønsker at byggeområdene mot sjøen blir noe redusert. Dette har vi
imøtekommet i planen. Dette vil ivareta allmennhetens interesser på en god måte siden
tilgjengelighet til badeplass og uteplass ved sjøen vil gå via friområde. Det er tatt hensyn til
forekomsten av gamle eiketrær. En har oppnådd å integrere de fleste trærne i
hytteområdet og satt begrensninger i forhold til dette.
For øvrig vises til planbeskrivelsen.
Vurdering:
Turismesatsingen i Farsund kommune er lokalisert til 5 områder i kommuneplanen og det
er ikke noen ønsket situasjon med en reduksjon av denne. Prosessen rundt dette har vært
enorm og det er lagt ned mye omfattende arbeid i å få på plass dette. En omregulering fra
turisme er ikke et bra signal å sende i forhold til øvrige turistanlegg.
I møte med tiltakshaver har administrasjonen fått opplyst at turismesatsingen i gjeldene
plan ikke er økonomisk bærende. Farsund Resort har ikke greid å drive anlegget med
lønnsomhet og tilsynelatende med store tap alle de årene det har vært drift. En
omregulering kan snu lønnsomheten og blir presentert som en løsning for å unngå at
anlegget legges ned. Administrasjonen har derfor stor forståelse for ønsket om å
omregulere, men vi har og forståelse for at Spind Bygdelag uttrykker seg svært negativt til
en slik endring av formål.
Derfor er det viktig at planforslaget ivaretar de motstridene interessene på best mulig måte
og det er etter administrasjonens syn en god plan som blir presentert.
Administrasjonen anser det som viktig at allmenhetens interesser ivaretas på en god måte
og at planforslaget ikke skaper konflikt mellom privat og allmenn bruk av områdets
kvaliteter.
Det varsles ingen innsigelser til planforslaget fra offentlige instanser, men det har kommet
flere råd.
Forslaget har på en god måte imøtekommet dette primært ved at dagens utstrekning for
byggeområde reduseres, verdifull løvskog sikres bedre enn før og bebyggelsen får
strengere krav til utforming både på høyde, omfang og fargesetting. Det er en meget god
og spesifikk detaljutforming i planforslaget som administrasjonen mener vil sikre
allmenhetens interesser og områdets naturverdier bedre enn gjeldene plan gjør.
Hovedgesjeft i området vil fortsatt være turisme, dog redusert men kanskje økonomisk
livskraftig.
Konklusjon
Administrasjonens forslag til vedtak:
Teknisk utvalg vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens § 12-12 å legge forslag til
2Detaljreguleringsplan for del av Farsund Resort» med tilhørende bestemmelser, begge
datert 8.6.2015, ut til offentlig ettersyn.