SAKSFRAMLEGG
Saksbehandler:
Arkivsaksnr.:
Helge Hustoft
14/2243
Arkiv: GNR 111/27
Sign:
Dato:
Utvalg:
Hovedutvalg teknisk
Hovedutvalg teknisk
04.05.2015
11.06.2015
111/27 - HØVRING - DELING DISPENSASJON AVSLAG - KLAGEBEHANDLING
Forslag til vedtak:
HTS opprettholder vedtak fattet i delegert sak nr. 323/15 som lyder:
«I medhold av gitt delegasjonsmyndighet – og § 19-2 i plan- og bygningsloven avslår teknisk sjef
dispensasjon fra pbl. § 12-4 - begrensningen på maksimalt 5 hytter innenfor byggeområdet, jfr. teknisk sjefs
begrunnelse og konklusjon.»
HTS kan ikke se at det i klagen er kommet frem momenter som har en slik vekt at vedtak bør
endres.
Saken oversendes til Fylkesmannen i Rogaland for videre klagebehandling.
SAKSFREMSTILLING
BAKGRUNN
I forbindelse med søknad om fradeling av tomt til fritidsbolig fikk Jan Eivind Andreassen i
delegert sak nr. 323/15 avslag på dispensasjon fra maksimalgrensen på 5 hyttetomter innenfor
byggegrensen for område H i reguleringsplanen (se vedlegg 2 t.o.m. 5).
I brev fra advokat Magnus Håvås Nereng blir det klaget på avslått dispensasjon fra denne
maksimalgrensen (se vedlegg 1). Klagen ble postregistrert 18. mai-15., og vurderes med bakgrunn
i klagefristen til å være innkommet innenfor den fristen som gjelder. Den tas med dette opp til
behandling.
Teknisk sjef vil innledningsvis orientere om at det ikke er søkt om dispensasjon fra planens
bestemmelse § 6 – hvor det står følgende om naust og båtplass: «For hver hyttetomt i område A1,
A2, B, C, D1, D2, E1, E2, F, G og H skal det i delingssøknaden vises mulighet for å bygge 1 naust i
tilhørende naustområder (markert med lik bokstav i plankart) og minst 1 båtplass i tilliggende
småbåtanlegg med tilhørende strandsone.» Følgelig er ikke en evt. dispensasjon fra forannevnte
bestemmelse vurdert. Dersom klagen tas til følge, vil det således for søker være nødvendig å
dokumentere hvordan naust og båtplass skal løses eller sende søknad om dispensasjon fra
forannevnte bestemmelse.
VURDERING
Klagers argumenter sammenfattes i følgende punkt:
1. Søkers eiendom er i matrikkelen angitt til å være 8645,6 m², og dette er over dobbelt så stort –
sammenlignet med både de øvrige tomter innenfor områdene G og H og regulerte tomter
lenger nord på øyen.
2. Da reguleringskartet ble vedtatt forstod søker dette slik at det ble åpnet for 5 hytter på hans
eiendom.
3. Det er feil i utredningen når det står at tomtestørrelsen innenfor område G og H er fra 10,9 da
og nedover.
4. Klager mener at vanlig tomtestørrelse på Høvringøy er et sted mellom 2 og 3 da. Derfor er
eiendommens hytteareal så stort at det bør være tillatt oppført 2-3 fritidsboliger (se side 3 i
klagen).
5. Viser også til gnr./bnr. 111/31 – hvor det på 4,1 da er oppført kun en hytte. Sammenligner seg
med: gnr./bnr. 111/12 (tilgrensende eiendom i sør) – hvor det på 4,5 da er oppført 4 hytter.
For nærmere detaljer viser teknisk sjef til klagen (vedlegg 1).
Teknisk sjef vil under pkt. 1 bemerke at ca. 780 m² av søkers eiendom er regulert til naust, og da
blir hyttearealet (hvor søkers hytte står) ca. 7865 m². Argumentasjon knyttet til sammenligning
med tomter nord på øyen vurderes som for lite konkret. Teknisk sjef finner derfor ikke grunnlag
for nærmer vurdering av dette. Argumentasjon angående sammenligning med regulerte tomter
innenfor område G og H blir behandlet under pkt. 3 og 4 nedenfor.
Når det gjelder pkt. 2 vil teknisk sjef vise til at søker hadde anledning til å klage på de
begrensningene som for hans eiendom ble vedtatt i gjeldende plan, og at plansaken er avsluttet.
Følgelig finner teknisk sjef ikke grunnlag for videre vurdering av dette argumentet.
Under pkt. 3 ser teknisk sjef at tidligere vurdering angående stor hyttetomt på omsøkte eiendom
er basert på feil fakta angående sammenligningen med maksimal størrelse på oppmålte tomter
innenfor byggegrensen i områdene G og H. Den korrekte sammenligningen skal være med
maksimal tomtestørrelse på fra ca. 2,4 da og nedover i disse områdene. Teknisk sjef viser til sin
innledningsvise orientering om bestemmelsen angående naust og båtplass – samt oversiktskart
for område G og H (se vedlegg 5). Det fremgår av forannevnte at eksisterende hytter innenfor
disse områdene har hver sitt bokstavmerkede sted for naust. Å dispensere fra makstall hytter
innenfor byggegrensen for område H vil medføre at omsøkte tomt ikke har tilhørende mulighet
for naust. Dette vil være i strid med bestemmelse § 6 som teknisk sjef innledningsvis orienterte
om.
Angående pkt. 4 – hvor klager argumenterer for 2-3 fritidsboliger på søkers eiendom, mener
teknisk sjef at dette argumentet ikke kan gis noen vekt. Dette fordi det er søkt om en selvstendig
tomt – som nå klagebehandles.
Til klagers sammenlikning med bnr. 31 under pkt. 5 gjør teknisk sjef oppmerksom på fakta som er
at ca. 2860 m² av denne eiendommens totalt 4146 m² er regulert til fritidsbolig. Fordi dette ikke
vurderes til å ha noen stor betydning i saken, blir det ikke foretatt noen nærmere vurdering av
dette. Videre mener teknisk sjef at klagers argumentasjon knyttet til sammenlikning med bnr. 12
ikke kan vektlegges. Dette fordi eksisterende 4 hytter var bygget før nåværende reguleringsplan
ble utarbeidet – samt det faktum at ingen av disse pr. dato er fradelt som selvstendige tomter (se
vedlegg 5).
KONKLUSJON
Teknisk sjef ser det som uheldig at det evt. dispenseres fra et sentralt punkt angående makstall for
hytter i en så ny plan – som har vært gjennom en omfattende behandling. Derfor mener teknisk
sjef at størrelsen på omsøkte tomt ikke kan veie tyngre en den overvekt av planhensyn
(forutsigbarhet i arealbruken og praktiseringen av bestemmelsene) som vil bli satt til side dersom
det dispenseres. Det anbefales derfor at utvalget opprettholder tidligere avslag på dispensasjon
fra maksimaltall 5 hytter innenfor byggegrensen i område H.
Oversikt, vedlegg:
1. Klage fra advokat Nereng.
2. Delegert sak nr. 323/15 (vedlegg nr. 2 t.o.m. 5).
Teknisk etat
Jan Eivind Andreassen
Bjørkeli 4
Dato:
Saksbeh.:
Saksnr.:
Løpenr.:
Arkivkode:
Deres ref.:
4250 KOPERVIK
04.05.2015
Helge Hustoft
14/2243-7
22966/15
GNR 111/27
AVSLAG PÅ SØKNAD OM DELING AV GRUNNEIENDOM
behandling etter Plan- og Bygningsloven
Adresse:
Gnr/Bnr:
Rekvirent:
Hjemmelshaver:
Saken er behandlet som delegert sak nr.
111/27
Andreassen Jan Eivind
Andreassen Jan Eivind
323/15
VEDTAK:
I medhold av gitt delegasjonsmyndighet – og § 19-2 i plan- og bygningsloven avslår teknisk sjef
dispensasjon fra pbl. § 12-4 - begrensningen på maksimalt 5 hytter innenfor byggeområdet, jfr.
teknisk sjefs begrunnelse og konklusjon.
Vedlegg:
1. Endret situasjonskart – mottaksstemplet 23. april-15.
2. Dispensasjonssøknad.
3. Oversiktskart, reguleringsplan.
Teknisk etat behandlet denne sak etter myndighet tildelt etaten.
Med hilsen
Kjell B. Gilje
forvaltningssjef
e.f.
Helge Hustoft
saksbehandler
Dette dokumentet er godkjent elektronisk og krever derfor ingen signatur.
Rådhuset, Statsråd Vinjes gate 25, 4250 KOPERVIK ◦ Telefon: 52 85 75 00 ◦ e-post: [email protected]
SØKNAD OM DISPENSASJON FOR DELING AV GRUNNEIENDOM GNR/BNR 111/27
SAKSFREMSTILLING:
Jan Eivind Andreassen søker om å dele en hyttetomt på ca. 1700 m² fra gnr./bnr. 111/27 – slik det
fremgår av endret situasjonskart – mottaksstemplet 23. april-15 (vedlegg nr. 1). Det foreligger
egen søknad om dispensasjon fra begrensningen på maksimalt 5 hytter i byggeområdet hvor gnr.
111 bnr. 27 (søker) og bnr. 12 (naboeiendom) ligger innenfor byggelinjen - se vedlegg nr. 2.
Søknaden krever at dispensasjonsspørsmålet først avklares før delingen behandles, og denne
behandlingen er derfor som dispensasjonssak etter reglene i pbl.
KOMMUNEPLAN:
Fritidsbebyggelse, en mindre del som LNF (Landbruks-, Natur- og Friluftsområde).
REGULERING:
Reguleringsplan nr. 5021 – Høvringøy, fritidsbebyggelse (område H).
TILTAKETS KONSEKVENSER FOR NATURMANGFOLDET:
Ingen konsekvenser.
VURDERING:
Fradeling av eiendom er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven (pbl.) § 20-1 første ledd,
bokstav m). I henhold til pbl. § 26-1 skal eiendom ikke deles eller opprettes på en slik måte at det
oppstår forhold som strider mot lov, forskrift eller plan.
Da ny plan- og bygningslov trådte i kraft den 1. juli 2009 ble kravene til grunnlaget for
dispensering innskjerpet. Av lovteksten fremgår det at dispensasjon ikke kan gis dersom
hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra eller hensynene i lovens formålsbestemmelse
blir vesentlig tilsidesatt. Dispensasjon skal følgelig avslås dersom vilkårene i pbl. § 19-2 andre
ledd første punktum ikke er oppfylt. Dersom forannevnte hensyn blir vesentlig tilsidesatt, skal
det etter pbl. § 19-2 andre ledd andre punktum ikke foretas en samlet vurdering av hvorvidt
fordelene er klart større enn ulempene.
Byggeområdets eksisterende bebyggelse – bestående av søkers egen hytte og 4 hytter på
naboeiendom, var oppført da kommunestyret vedtok revidert plan den 17. april 2012. Ut fra
hensyn knyttet til at planen er ny (fra år 2012) - samt til planmessig forutsigbarhet for utviklingen
på Høvringøy, mener teknisk sjef at sistnevte to momenter i seg selv gjør det lite ønskelig med
dispensering.
Søker oppgir eksisterende stor tomt på ca. 18,6 da og at bnr. 27 har gitt omsøkte tomt vegrett som
argumenter for dispensasjon (se vedlegg nr. 2). Til dette vil teknisk sjef presisere at av de 18,6 da
som nevnes i søknaden, utgjør regulert areal til fritidsbolig på søkers eiendom ca. 7,8 da – som i
dag er tomtearealet til eksisterende hytte. Det er derfor funnet grunnlag for å vurdere hvordan
denne tomtestørrelsen er – sammenliknet med de øvrige regulerte tomtene innenfor område G og
H på Høvringøy. I disse områdene har det fremkommet at byggelinjen for de ulike
byggeområdene gir en tomtestørrelse fra 10,9 da og nedover. I den forbindelse viser teknisk sjef
til vedlagte oversiktskart for område G og H (vedlegg nr. 3). Teknisk sjef kan derfor ikke se at
søkers argument knyttet til stor hyttetomt kan gis vekt ved dispensasjonsvurderingen.
Til søkers argument knyttet til adkomst for omsøkte hyttetomt, vil teknisk sjef presisere at dette
utgjør en del av de lovmessige krav som skal vurderes når delingsvedtaket behandles. Således er
adkomst ikke et moment som er innenfor de formelle rammene for hva som skal vurderes ved
dispensering. Adkomst kan derfor ikke vektlegges i dispensasjonssaken.
2
KONKLUSJON:
Teknisk sjef mener at dispensasjon fra byggeområdets begrensning på maksimalt 5 hytter
innenfor byggelinjen, vil medføre at vesentlige planhensyn knyttet til forutsigbarheten i planens
arealutnyttelse blir satt til side. Her har konsekvenshensyn knyttet til likebehandling av
arealutnyttelsen for eiendommer i både område G og H og andre steder på Høvringøy - stor vekt.
Teknisk sjef konkluderer derfor med at det foreligger overvekt av planhensyn som tilsier at
dispensasjon ikke kan gis.
Dette avslag er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser, og kan påklages av søker, naboer,
gjenboere og øvrige definerte parter i saken innen 3 uker.
3
GEBYRSKJEMA
Saksnr.: 14/2243-7
Gnr/bnr: 111/27
Med hjemmel i Karmøy kommunes gebyrregulativ for behandling av søknader etter plan- og
bygningsloven er det regnet ut følgende gebyr/refusjon:
Søknad, § 20-1
TILTAK
AREAL
KODE
FAKTOR
SATS
GEBYR
BEHANDLING/TJENESTE
Endring av tillatelse
Gjentatt utstikking
Dispensasjon pbl. § 12-4
(arealutnyttelsen)
Godkjenning av foretak
AREAL
KODE
FAKTOR
SATS
GEBYR
1
5800,-
5800,-
PROSENTSATS
GEBYR
DELSUM
TILLEGGSGEBYR/AVSLAG
Avslag
Ulovlig arbeid
KODE
DELSUM
TOTALT GEBYR
5800,-
REFUSJON
KODE
TOT.GEBYR
-MIN.SATS
PROSENTSATS
BELØP
Trukket søknad
04.05.2015
dato
Helge Hustoft
saksbehandler
4
i
k
KOMMUNEW
KARMØY
NSKART
Dokid: 15022601 (14/2243-5)
111/27 - SITUASJONSKART MED
REGULERINGSPLAN
NGSPLAN
_J21 - Høvringøy
Adresse:
Gnr/Bnr:
FORVALTNINGSAVDELINGEN
.4
Målestokk: 1:500
Datum: Euref 89/UTM32
111/27
Dato : 05.03.2015
Kartet kan inneholde feil, noen grenser er usikre.
Tiltakshaver:
' Fargelagt kart må innsendes ved søknad eller melding.
Vedlegg D:
1—
l
.4„
I
KARMØY K
201E.
MARS
'11.9-2Y
•
Tegnforklaring:
Reguleringsformål:
Vegkant
Høydekurve
Eiendomsgrensemålt
Eiendomsgrenseusikker
Bygg-takflate
Bygg-planlagt
Høyspent,stolper
KommunaleVA-ledninger
Boliger
Offentligbebyggelse
Forretning
Naustbebyggelse
Allmennyttigformål
Industri/lager
1.111.
Friområde
Garasjeanl./bensinst li
Trafikkområde
1~ •
•
• •
/
SKRAVERTEOMRÅDER
Fare
Felles
Spesialområde
LINJER
j
Frisiktlinje
Byggegrense
Planensbegrensning
••••I
111/27 - SØKNAD
DISPENSASJON
4
Dokid
OM
(14/2243-6)
15039423
spensasjon
KARMØY KOMMUNE
(bygge-Idelingssaker)
TEKNISK ETAT
Sendestil:
Karmøy kommune
Rådhuset
2 3 APR.2015
7L-L
W/22y3
4250 Kopervik
L.:33
Navn
Søker:
P
JPN
rT:t-Pr.Trlrf
Postnr.
Poststed
150
I
Adresse
9
Tif/mobil
f< Æ
&
1,52.0
Søknaden gjelder
Bnr.
Gnr.
Fnr,
Snr.
TETT
Adresse
I Kwe(NG,d),?
Tiltakshaver
,),M\1
Det søkes om dispensasjon fra:
bestemmelser
Kommuneplanens
Plan-og bygningsloven
Reguleringsplan
Tekniskforskrift
Bebyggelsesplan
Vegloven
E Annet
Beskrivelse av tiltaket:
/SNR., 111/Z7--
1TGH-r PÅ
f\t6, 1\/
Fielke)/ai
Det søkes om dispensasjon fra følgende plan/bestemmelse/forskrift:
kæu \16,3PL.,
C1,-(t v
rkT- 5 Fecria-Pc/f-f\6PÆNSE:
?),6u6,E-P,
i NNERF(-)
HEMA see
uvoefT sdw,t5kiciv54er 6.>eBegrunnelse for å søke dispensasjon er: (Må fylles utl)
\531 t7F7
JEA
/vE
e?fvk-',
j,E6
vta
HP‘' 61,n-eiNC k)€-5
Btf“/N6," Av
?,*15-jEc\
0.3&)
HIt2
1,(;)
tAi 7Ci`i7 71),_ «i&J
5Ç F-(4(),
)-37
N
Vt.47-13€ 612_
ittcrY
TWfrT
Vedlagt følger
Gjenpart av nabovarsel
Andre vedlegg/søknad
Skjemaforchapensaskanssøknad
Karmøykammune,ForyaltnIngsavdeimgen.
tT6 fTr .
SITUASJONSKART
KARMØY KOMMUNE
MED REGULERINGSPLAN
Reg.plannr.:
5021 - Høvring
FORVALTNINGSAVDELINGEN
Adresse:
Gnr/Bnr:
k
.
***
Målestokk: 1:1000
111/27
Datum: Euref 89/UTM 32
Dato :
23.04.2015
Tiltakshaver:
Kartet kan inneholde feil, noen grenser er usikre.
Vedlegg D:
Fargelagt kart må innsendes ved søknad eller melding.
107
MOTTAll
23 APR,
205
Tegnforklaring:
Reguleringsformål:
Vegkant
Boliger
SKRAVERTE OMRÅDER
Høydekurve
Offentlig bebyggelse
Fare
Eiendomsgrense målt
Forretning
Felles
Eiendomsgrense usikker
Naustbebyggelse
Spesialområde
Bygg -takflate
Allmennyttig formål
Bygg -planlagt
Industrillager
L1NJER
Høyspent, stolper
Friområde
Frisiktlinje
Garasjeanlibensinst.
Byggegrense
Trafikkområde
Planens begrensning
Kommunale VA-ledninger
_
•
//7"
OVERSIKTSKART
KARMØY KOMMUNE
MED REGULERINGSPLAN
Reg.plannr.:
5021 - Høvring
FORVALTNINGSAVDELINGEN
Adresse:
Gnr/Bnr:
Målestokk: 1:3000
111/27
Datum: Euref 89/UTM 32
Dato :
04.05.2015
Tiltakshaver:
Kartet kan inneholde feil, noen grenser er usikre.
Vedlegg D:
Fargelagt kart må innsendes ved søknad eller melding.
Tegnforklaring:
Reguleringsformål:
Vegkant
SKRAVERTE OMRÅDER
Høydekurve
Boliger
Offentlig bebyggelse
Eiendomsgrense målt
Forretning
Felles
Eiendomsgrense usikker
Naustbebyggelse
Allmennyttig formål
Spesialområde
Industri/lager
LINJER
Friområde
Garasjeanl./bensinst.
Frisiktlinje
Trafikkområde
Planens begrensning
Bygg -takflate
Bygg -planlagt
Høyspent, stolper
Kommunale VA-ledninger
Fare
Byggegrense
SAKSPROTOKOLL - 111/27 - HØVRING - DELING DISPENSASJON
AVSLAG - KLAGEBEHANDLING
Hovedutvalg teknisk behandlet saken den 11.06.2015, saksnr. 71/15
Behandling:
Hagland(FrP) foreslo:
Saken utsettes for befaring:
Haglands utsettelsesforslag fikk 2 stemmer (FrP) og falt.
Innstillingen enstemmig vedtatt.
Vedtak:
HTS opprettholder vedtak fattet i delegert sak nr. 323/15 som lyder:
«I medhold av gitt delegasjonsmyndighet – og § 19-2 i plan- og bygningsloven avslår teknisk sjef
dispensasjon fra pbl. § 12-4 - begrensningen på maksimalt 5 hytter innenfor byggeområdet, jfr. teknisk sjefs
begrunnelse og konklusjon.»
HTS kan ikke se at det i klagen er kommet frem momenter som har en slik vekt at vedtak bør
endres.
Saken oversendes til Fylkesmannen i Rogaland for videre klagebehandling.