Vedlikeholdsplan 2015-2019
GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnr. 300881 Vedlikeholdsnøkkelen OBOS Prosjekt Utskriftsdato: 23. januar 2015 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 Oppdragsbeskrivelse 2 RAPPORTEN ER BESTILT AV Gullmyra Boligsameie Org.nr 975 564 509 POSTADRESSE STYRELEDER FORRETNINGSFØRER Gullberget 110,112,114,116 Gullhaugveien 165,167,169,171,199,m.f. Ronny Amundsen Brochmanns Gate 14 C0470Oslo Brækhus Dege Eiendom Christoffer Busterud Dronning Maudsgt. 10 T 911 77 801 E [email protected] T 23 23 90 90 E [email protected] RAPPORTEN ER UTFØRT AV OBOS Prosjekt AS - Oslo Pb. 6666 St. Olavs Plass 0129 Oslo SAKSBEHANDLER Glenn Arvesen T 22 86 58 88 E [email protected] Befaring Det er avholdt to befaringer: Torsdag 27.11.2014 og torsdag 4.12.2014. Befaringene er visuelle og bygningsdeler over terreng er i hovedsak befart fra bakkeplan. Eventuelle unntak er beskrevet direkte inn i den enkelte bygningsdel. Et representativt utvalg av bygningsmassen er befart og vurdert: Tre trapperom, uteområder, søppelrom, garasjeanlegg og tekniske rom, samt to tak og to leiligheter. Følgende var tilstede på en eller begge befaringer: Ronny Amundsen Seksjonseier/styreleder Glenn Arvesen Hovedansvarlig OBOS Prosjekt AS Ken Haga Elektro OBOS Prosjekt AS Tommy Asp VVS OBOS Prosjekt AS Kontroll og godkjenning PROSJEKTNR 140839 KONTROLLERT AV GODKJENT AV Jørgen Espen Tron Høglund GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 Om rapporten 3 Formålet med rapporten er å gi en generell oversikt over økonomi, miljø og teknisk tilstand. Konstruksjoner, tilstand og aktuelle tiltak for fellesarealer og –anlegg beskrives, og alle forhold som normalt må vurderes før det tas beslutninger om valg av tiltak for gjennomføring omhandles. Rapporten vil danne grunnlag for videre detaljert planlegging og gjennomføring av spesifikke tiltak. Vurderingene er basert på registreringer og visuelle observasjoner i forbindelse med gjennomførte befaringer, samt på lover og forskrifter, håndverksmessig utførelse og aktuelle bransjestandarder fra bygningene ble oppført. Ut fra en totalvurdering av de forhold som er registrert er det foretatt en prioritering av anbefalte tiltak. I alle kostnadsestimater er det lagt inn antatt kostnad for prosjektledelse (7,5%), entreprenørens rigg og drift av byggeplass (15%), samt 25% merverdiavgift. For tiltakt som er planlagt utført de neste årene er det beregnet en prisstigning på 4% pr. år. TILSTANDSGRAD TG 0 Ingen symptomer — Tilnærmet nytt og uten symptomer på slitasje TG 1 Svake symptomer — Bygningsdel/element har kun normal bruksslitasje TG 2 Middels kraftige symptomer — Bygningsdel/element har behov for vedlikehold TG 3 Kraftige symptomer — Forhold som må påregnes utbedret umiddelbart TG IU Ikke undersøkt — Tilstanden er ikke undersøkt KONSEKVENSGRAD OG KONSEKVENSER Bygningsdelenes tilstand blir beskrevet med en konsekvensgrad (KG) med tilhørende konsekvens KONSEKVENSGRAD KG 0 Ingen konsekvenser KG 1 Små og middels konsekvenser KG 2 Vesentlige konsekvenser KG 3 Store og alvorlige konsekvenser KONSEKVENSER Sikkerhet (prioriteres høyest) Brudd på lover og forskrifter Mulige helseskader Belastning på ytre miljø Økonomi Energiforbruk Konsekvens for virksomheten Tap av kulturminner Utseende, estetikk PRIORITERING AV TILTAK Beskrivelse av prioriteringsgrader og femårsplaner Høy Middels Lav Ikke relevant — Tiltaket anbefales utført umiddelbart — Tiltaket anbefales utført — Tiltaket kan utsettes — Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 Konklusjon Byggene er oppført 1989 i konstruksjoner typiske for byggetiden. Det er tidligere utført noe vedlikeholdsarbeid ytterligere spesifisert/utdypet under "Tidligere utført vedlikehold" og under den enkelte bygningsdel. Der det i Vedlikeholdsplanen er henvist til levetider/brukstid er tallene hentet fra relevante fagblader, SINTEF Byggforskserie og erfaringstall hos OBOS. På generelt grunnlag anbefales det at periodisk vedlikehold utføres som større prosjekter. Dette for enhetlig utførelse/standard. Erfaringsmessig oppnås det bedre enhetspriser ved større prosjekter, gjerne ved at flere vedlikeholdsoppgaver slås sammen. BYGG: Bygningsmassen fremstår som velholdt og boligselskapet gjennomfører jevnlig vedlikehold ut fra tidligere utarbeidet vedlikeholdsplan. Det er opplyst at det foreligger serviceavtale med Norsk Brannvern AS på kontroll av varslings- og slukningsutstyr. Forutenom normalt løpende vedlikehold anbefales i korte trekk: - Betonganalyse og større vedlikeholdsarbeider i fellesgarasjer. - Brannøvelse/kartlegging av rømningsforhold fra balkonger. - Lokal utbedring på hovedtak samt forprosjekt på ombygning av tak. - På sikt vurdere å skifte vinduer og leilighetsdører. (kan inngå i forprosjektet på tak) - Sikring av støttemur med rekkverk. - Sikring med vegg/gittervegg i tavlerom - Kontroll av rekkverkshøyder på balkonger SANITÆR OG VARME: - Bunnledninger for vann og avløp er ikke kontrollert, men normalt sett er det få skader på slike rør. Imidlertid bør alle utvendige stoppekraner lokaliseres, det skal være påmontert anvisningsskilt på fasaden. - Brannsikring av avløpsrør i garasjer til leilighetene: Det er knyttet stor usikkerhet rundt brannsikring av avløpsrør i plast. Det er ikke registrert brannmansjetter ved/i tak rundt avløpsrør. Det anbefales kontroll/kartlegging så raskt som mulig, pga. alvorlighetsgraden rundt manglende brannsikring. - Det anbefales et forprosjekt vedr. varmtvannsentralene. - Det er luktproblemer i bøttekott i trappegang grunnet sluk som tørker ut. Tiltak anbefales enten i form av utbedring eller skifte til annet type sluk med luktsperre. - Det bør lages anbefaling til beboerne: Ved nyinstallasjon/skifte av kraner, bør det velges kran med dempet avstenging for å redusere rørbanking som skyldes trykkstøt når kjøkken eller baderomskraner stenges brått. - Øvrige vann- og avløpinstallasjoner er vurdert normalt god tilstand. VENTILASJON: Byggets ventilasjonssystem er av type mekanisk avtrekk der hver leilighet har egen kanal ført over tak. Samtlige leiligheter har egen vifte som styres fra kjøkkenventilatoren. Under befaringen i leilighetene ble det målt god luftespalte under dører samt registrert tilluftsventiler i vinduer og fasade. Det ble sist utført kanalrens i 2004, det anbefales at dette også utføres i 2015. Flere friskluftventiler nederst i trappeganger var stengt på befaringsdagen. Disse bør stå i åpen stilling for sikre tilstrekkelig tilluft. Det er ingen serviceavtale med entreprenør på ventilasjonsanlegget, men vaktmester har gode oppfølgingsrutiner det vesentlige i boligsameiet. ELEKTRO: Boligsameiet virker å ha god kontroll og er bevisste på vedlikehold av det elektrotekniske anlegget. Styreleder rapporterer om et driftsikkert anlegg med få eller ingen driftsproblemer. Det vil likevel anbefales tiltak for oppgraderinger, og energiøkonomiske anbefalinger på sikt. UNIVERSEL UTFORMING: Universell utforming betyr at produkter, byggverk og uteområder skal utformes slik at alle mennesker skal kunne bruke dem på en likestilt måte så langt det er mulig, uten spesielle tilpasninger eller hjelpemidler. Dette kan være vanskelig å oppfylle i en eksisterende bolig, men det bør i størst mulig grad tilstrebes en tilnærming til universell utforming. 4 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 Byggene i Gullmyra Boligsameie har en planløsning der tilrettelegging for bevegelseshemmede er vurdert vanskelig uten en større ombygning. Eksempler på utfordringer vil være at det ikke er heis i byggene og at leilighetenes planløsning ikke er tilpasset bevegelseshemmede. Tilpasninger bør gjøres ved behov. Universell utforming omfatter også tilrettelegging for synshemmede. Ved senere oppgraderinger av ringetablå, nummerskilt, osv. bør det legges vekt på produkter og plassering tilrettelagt for synshemmede. Trappene i byggene er godt merket med kontrasttape i trinnene. Utvendige trapper har ensfarget utforming og merking av trinn bør vurderes. ENERGI- OG MILJØTILTAK: Det anbefales radonmåling for å kartlegge radonforekomst i byggene. Ved skifte av vinduer/balkongdører bør det benyttes vinduer tilsvarende dagens nivå eller bedre for energibesparelse og økt komfort. Ved ombygging av tak bør isolasjonstykkelsen økes. Boligselskapet bør vurdere alternative muligheter for oppvarming av varmtvann til boligene, eksempelvis varmepumpe. 5 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 Tilstandsprofil 6 Tilstand defineres som et objekts eller en bygningsdels status vedrørende beskaffenhet og forfatning på befaringstidspunktet. En tilstandssvekkelse for konstruksjonen tilsier at det er symptom på eller at det allerede er oppstått en svekkelse eller en skade. Alder er også et symptom. TG 3 For bygningsmassen er det registrert 7 stk. tilstand for bygningsdeler med TG 3. Dette er forhold som må påregnes utbedret umiddelbart. TG 2 TG 1 For bygningsmassen er det registrert 27 stk. tilstand for bygningsdeler med TG 2. Dette er forhold der det er behov for vedlikehold. For bygningsmassen er det registrert 114 stk. tilstand for bygningsdeler med TG 1. Dette er forhold der det kun er registret normal bruksslitasje. TG3 9% TG2 32% TG1 59% TG 0 For bygningsmassen er det ikke registret noen tilstander for bygningsdeler med TG 0. GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 Anbefalte prioriteringer 7 Bør utbedres umiddelbart TG 3 KRAFTIGE SYMPTOMER SIDE DEL BYGNINGSDEL PLASSERING TILSTAND ANBEFALTE TILTAK KONSEKVENS 59 2.7.3B Balkonger Fasader Kritisk tilstand Kontroll av rekkverkshøyde balkonger KG 3 Sikkerhet 51 2.5.4A Takluker Blokker Normal aldersslitasje Utskiftning av takluker/overlys KG 3 Sikkerhet 71 2.8.12A Isolasjon Kjeller Mangelfull brannisolering Brannsikring av avløpsrør KG 3 Sikkerhet 100 3.8.1B Støttemurer Tomt Kritisk tilstand Sikre støttemur KG 3 Sikkerhet 93 3.5.1A Flatt tak Parkeringshus Stor alders/værslitasje Omtekking terrasser KG 3 Økonomi 94 3.5.1B Flatt tak Parkeringshus Stor alders/værslitasje Omtekking av kulverter KG 3 Økonomi 92 3.4.2A Plassbygde himlinger Parkeringshus Stor ytre påvirkning Utskifting av himlinger garasjeanlegg KG 2 Økonomi Bør utbedres snarlig TG 2 MIDDELS KRAFTIGE SYMPTOMER SIDE DEL BYGNINGSDEL PLASSERING TILSTAND ANBEFALTE TILTAK KONSEKVENS 40 2.3.2A Dører Trapperom Generelt god stand Ingen tiltak anbefales KG 2 Sikkerhet 55 2.7.1B Innvendige trapper Trapperom Lokal utbedring trapp Utbedring av trappenese KG 2 Sikkerhet 39 2.3.1A Bindingsverk Fellesrom Utidsmessig stand Ny delevegg i tavlerom KG 2 Sikkerhet 65 2.8.6A Hovedstoppekran Berederrom Stor aldersslittasje Skifte stoppekran, trykkreduksjonsventil, tilbakeslagsventil og vannmåler KG 2 Sikkerhet 84 2.15.1A Brannalarmanlegg Fellesarealer Tilsynelatende god stand Trådløst adresserbart varslingsanlegg KG 2 Sikkerhet 86 3.2.1A Betongvegger Kjeller Symptomer på armeringskorrosjon Betongundersøkelse anbefales KG 2 Sikkerhet GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 88 3.2.2B Dører Fasader Feilkonstruksjon av sidefelt Bygging av nytt sidefelt - ståldør KG 2 Sikkerhet 90 3.3.1A Betongvegger Kjeller Lokale skader Utbedring av riss på vegg - fellesgarasje KG 2 Sikkerhet 111 4.4.1A Flatt tak Boder Generelt god stand Forsterkning av taksperrer - boder KG 2 Sikkerhet 72 2.9.1A Kanalnett over grunn Blokker Normal bruksslitasje Rengjøring av ventilasjonskanaler KG 2 Helse 69 2.8.10A Armaturer Vaskerier Uheldig tilstand Utbedre sluk på bøttekott KG 2 Helse 36 2.2.5A Andre fasadesystemer Fasader Lokale skader Utbedre lokale skader betongfasader KG 2 Ytre miljø 87 3.2.2A Dører Fasader Varierende tilstand Overflatebehandling av ståldører i fellesgarasje KG 2 Estetikk 107 4.2.2A Dører Fasader Varierende tilstand Utskiftning av dør søppelbod KG 2 Estetikk 70 2.8.11A Isolasjon Kjeller Variabel tilstand Kontroll og utbedring av rørisolasjon KG 2 Konsekvens for virksomheten 45 2.5.1A Flatt tak Bygg Høy Årlig KG 2 belastning/værslittasjeinspeksjon/tettearbeid Økonomi - hovedtak 46 2.5.1B Flatt tak Bygg Høy Kostnadsrapport belastning/værslittasjetakombygging 47 2.5.1C Flatt tak Bygg Høy Omtekking/ombygging KG 2 belastning/værslittasjeav hovedtak Økonomi 31 2.2.2A Vinduer og balkongdører Fasader Normal aldersslitasje Ingen tiltak anbefales KG 2 Økonomi 32 2.2.3A Vinduer Oppganger Normal alder/værslitasje Ingen tiltak anbefales KG 2 Økonomi 68 2.8.9A Armaturer Berederrom Stor aldersslitasje Vedlikehold av varmtvannsberedere KG 2 Økonomi 104 3.10.1B Uteareal Uteområde Uheldig tilstand Fjerne tre ved Gullhaugveien 165167 KG 2 Økonomi 85 3.1.1A Drenering Rundt bygninger Generelt god stand Ingen tiltak anbefales KG 1 Økonomi 108 4.2.3A Vinduer Fasader Normal bruksslitasje Ingen tiltak anbefales KG 1 Økonomi KG 2 Økonomi 8 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 Samlet tiltaksplan 2015-2019 9 Tiltak 2015 Løpende vedlikehold kr 364 400 Tiltak 2015 Periodisk vedlikehold kr 441 400 Tiltak 2015 Utskifting kr 2 443 900 Tiltak 2015 Oppgradering kr 4 386 800 Tiltak 2015 Undersøkes nærmere kr 131 900 Totalt for 2015 kr 7 768 400 Tiltak 2016 Løpende vedlikehold kr 320 600 Tiltak 2016 Periodisk vedlikehold kr 132 400 Tiltak 2016 Oppgradering kr 212 100 Tiltak 2016 Undersøkes nærmere kr 4 700 Totalt for 2016 kr 669 800 Tiltak 2017 Løpende vedlikehold kr 333 400 Tiltak 2017 Periodisk vedlikehold kr 231 600 Tiltak 2017 Undersøkes nærmere kr 4 800 Totalt for 2017 kr 569 800 Tiltak 2018 Løpende vedlikehold kr 346 700 Tiltak 2018 Periodisk vedlikehold kr 143 800 Tiltak 2018 Undersøkes nærmere kr 80 200 Totalt for 2018 kr 570 700 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 Tiltak 2019 Løpende vedlikehold kr 226 000 Tiltak 2019 Periodisk vedlikehold kr 243 500 Tiltak 2019 Oppgradering kr 9 222 000 Tiltak 2019 Undersøkes nærmere kr 5 300 Totalt for 2019 kr 9 696 800 Totalt for 2015-2019 kr 19 275 500 10 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 Årlig tiltaksplan 2015 11 Undersøkes nærmere SIDE ID ANBEFALT TILTAK UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD 28 2.1.1A Radonmåling av boliger Tiltaksansvarsområde Middels kr 23 900 59 2.7.3B Kontroll av rekkverkshøyde balkonger Styret Høy kr 4 800 38 2.2.6A Kontroll av utvendig kledning Vaktmester Middels kr 1 600 56 2.7.2A Årlig kontroll av rømningsveier på balkonger Vaktmester Høy kr 2 900 74 2.10.1A Teknisk kontroll og måling Entreprenør Lav kr 15 900 86 3.2.1A Betongundersøkelse anbefales Tiltaksansvarsområde Høy kr 82 800 Totalt for undersøkes nærmere kr 131 900 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 Løpende vedlikehold SIDE ID ANBEFALT TILTAK UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD 73 2.9.2A Årlig kontroll av takvifter Entreprenør Middels kr 6 400 45 2.5.1A Årlig inspeksjon/tettearbeid hovedtak Entreprenør Høy kr 114 600 36 2.2.5A Utbedre lokale skader betongfasader Entreprenør Middels kr 23 900 37 2.2.5B Lokal utbedring/flekking - fasader Entreprenør Middels kr 31 800 50 2.5.3B Årlig rens av sluk Vaktmester Høy kr 2 400 55 2.7.1B Utbedring av trappenese Vaktmester Høy kr 800 34 2.2.4A Tilsyn og vedlikehold av ytterdører Vaktmester Høy kr 7 700 79 2.12.1A Kontrollere instillinger + renhold Vaktmester Middels kr 800 99 3.8.1A Rengjøring av støttemur Vaktmester Middels kr 1 900 88 3.2.2B Bygging av nytt sidefelt - ståldør Entreprenør Høy kr 12 700 90 3.3.1A Utbedring av riss på vegg fellesgarasje Entreprenør Høy kr 12 700 91 3.4.1A Lokal utbedring av asfaltdekke fellesgarasje Entreprenør Middels kr 11 900 98 3.7.1A Årlig vedlikeholdsavtale på garasjeventilasjon Entreprenør Middels kr 23 900 103 3.10.1A Vedlikehold av uteområde Tiltaksansvarsområde Høy kr 63 700 104 3.10.1B Fjerne tre ved Gullhaugveien 165-167 Vaktmester Høy kr 3 200 89 3.2.3A Serviceavtale på garasjeporter Entreprenør Høy kr 44 400 112 4.5.1A Etablere lufting - søppelrom Entreprenør Middels kr 1 600 Totalt for løpende vedlikehold kr 364 400 12 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 Periodisk vedlikehold SIDE ID ANBEFALT TILTAK UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD 72 2.9.1A Rengjøring av ventilasjonskanaler Entreprenør Middels kr 115 200 33 2.2.3B Årlig kontroll/vedlikehold trapperomsvinduer Vaktmester Høy kr 6 400 41 2.3.3A Flekking av trapperom Entreprenør Lav kr 35 200 43 2.4.2A Dyprens/boning av belegg Entreprenør Middels kr 35 200 52 2.5.5A Årlig rens/kontroll av takrenner Vaktmester Høy kr 14 400 64 2.8.5A Lokalisere utvendige stoppekraner Vaktmester Høy kr 6 400 66 2.8.7A Kontroll og vedlikehold av sluk Beboer Middels kr 0 67 2.8.8A Kontroll og vedlikehold av stoppekraner Entreprenør Middels kr 4 800 68 2.8.9A Vedlikehold av varmtvannsberedere Entreprenør Høy kr 95 600 70 2.8.11A Kontroll og utbedring av rørisolasjon Entreprenør Middels kr 11 100 71 2.8.12A Brannsikring av avløpsrør Entreprenør Høy kr 63 700 80 2.12.2A Årlilg kontroll/service Entreprenør Høy kr 15 900 102 3.9.1A Årlig kontroll og vedlikehold lekeplasser Entreprenør Middels kr 15 900 87 3.2.2A Overflatebehandling av ståldører i fellesgarasje Entreprenør Middels kr 21 600 Totalt for periodisk vedlikehold kr 441 400 13 Utskifting SIDE ID ANBEFALT TILTAK UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD 51 2.5.4A Utskiftning av takluker/overlys Entreprenør Høy kr 83 300 69 2.8.10A Utbedre sluk på bøttekott Entreprenør Høy kr 11 100 94 3.5.1B Omtekking av kulverter Entreprenør Høy kr 1 256 600 92 3.4.2A Utskifting av himlinger garasjeanlegg Entreprenør Høy kr 1 077 000 107 4.2.2A Utskiftning av dør - søppelbod Entreprenør Middels kr 15 900 Totalt for utskifting kr 2 443 900 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 Oppgradering SIDE ID ANBEFALT TILTAK UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD 39 2.3.1A Ny delevegg i tavlerom Entreprenør Middels kr 19 100 84 2.15.1A Trådløst adresserbart varslingsanlegg Entreprenør Høy kr 1 226 500 93 3.5.1A Omtekking - terrasser Entreprenør Høy kr 3 121 300 100 3.8.1B Sikre støttemur Entreprenør Høy kr 15 900 111 4.4.1A Forsterkning av taksperrer - boder Entreprenør Middels kr 4 000 Totalt for oppgradering kr 4 386 800 Totalt for 2015 kr 14 7 768 400 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 Årlig tiltaksplan 2016 15 Løpende vedlikehold SIDE ID ANBEFALT TILTAK UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD 73 2.9.2A Årlig kontroll av takvifter Entreprenør Middels kr 6 600 45 2.5.1A Årlig inspeksjon/tettearbeid hovedtak Entreprenør Høy kr 119 400 37 2.2.5B Lokal utbedring/flekking - fasader Entreprenør Middels kr 33 100 50 2.5.3B Årlig rens av sluk Vaktmester Høy kr 2 500 34 2.2.4A Tilsyn og vedlikehold av ytterdører Vaktmester Høy kr 8 400 79 2.12.1A Kontrollere instillinger + renhold Vaktmester Middels kr 800 91 3.4.1A Lokal utbedring av asfaltdekke fellesgarasje Entreprenør Middels kr 12 400 98 3.7.1A Årlig vedlikeholdsavtale på garasjeventilasjon Entreprenør Middels kr 24 800 103 3.10.1A Vedlikehold av uteområde Tiltaksansvarsområde Høy kr 66 200 89 3.2.3A Serviceavtale på garasjeporter Entreprenør Høy kr 46 400 Totalt for løpende vedlikehold kr 320 600 Periodisk vedlikehold SIDE ID ANBEFALT TILTAK UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD 33 2.2.3B Årlig kontroll/vedlikehold trapperomsvinduer Vaktmester Høy kr 6 600 41 2.3.3A Flekking av trapperom Entreprenør Lav kr 36 300 43 2.4.2A Dyprens/boning av belegg Entreprenør Middels kr 36 300 52 2.5.5A Årlig rens/kontroll av takrenner Vaktmester Høy kr 15 000 66 2.8.7A Kontroll og vedlikehold av sluk Beboer Middels kr 0 67 2.8.8A Kontroll og vedlikehold av stoppekraner Entreprenør Middels kr 5 000 80 2.12.2A Årlilg kontroll/service Entreprenør Høy kr 16 600 102 3.9.1A Årlig kontroll og vedlikehold lekeplasser Entreprenør Middels kr 16 600 Totalt for periodisk vedlikehold kr 132 400 Undersøkes nærmere SIDE ID ANBEFALT TILTAK UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD 38 2.2.6A Kontroll av utvendig kledning Vaktmester Middels kr 1 700 56 2.7.2A Årlig kontroll av rømningsveier på balkonger Vaktmester Høy kr 3 000 Totalt for undersøkes nærmere kr 4 700 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 Oppgradering SIDE ID ANBEFALT TILTAK UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD 76 2.11.2A Ev. skille seksjoner Entreprenør Middels kr 132 500 96 3.6.1A Overflatebehandling av utvendige trapper Entreprenør Middels kr 79 600 Totalt for oppgradering kr 212 100 Totalt for 2016 kr 16 669 800 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 Årlig tiltaksplan 2017 17 Løpende vedlikehold SIDE ID ANBEFALT TILTAK UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD 73 2.9.2A Årlig kontroll av takvifter Entreprenør Middels kr 6 900 45 2.5.1A Årlig inspeksjon/tettearbeid hovedtak Entreprenør Høy kr 124 200 37 2.2.5B Lokal utbedring/flekking - fasader Entreprenør Middels kr 34 400 50 2.5.3B Årlig rens av sluk Vaktmester Høy kr 2 600 34 2.2.4A Tilsyn og vedlikehold av ytterdører Vaktmester Høy kr 8 400 79 2.12.1A Kontrollere instillinger + renhold Vaktmester Middels kr 900 91 3.4.1A Lokal utbedring av asfaltdekke fellesgarasje Entreprenør Middels kr 12 900 98 3.7.1A Årlig vedlikeholdsavtale på garasjeventilasjon Entreprenør Middels kr 25 800 103 3.10.1A Vedlikehold av uteområde Tiltaksansvarsområde Høy kr 68 900 89 3.2.3A Serviceavtale på garasjeporter Entreprenør Høy kr 48 400 Totalt for løpende vedlikehold kr 333 400 Periodisk vedlikehold SIDE ID ANBEFALT TILTAK UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD 33 2.2.3B Årlig kontroll/vedlikehold trapperomsvinduer Vaktmester Høy kr 6 900 41 2.3.3A Flekking av trapperom Entreprenør Lav kr 37 400 43 2.4.2A Dyprens/boning av belegg Entreprenør Middels kr 37 400 49 2.5.3A Kontroll/lokal utbedring - inngangstak Entreprenør Middels kr 17 200 52 2.5.5A Årlig rens/kontroll av takrenner Vaktmester Høy kr 15 600 65 2.8.6A Skifte stoppekran, trykkreduksjonsventil, tilbakeslagsventil og vannmåler Entreprenør Høy kr 77 500 66 2.8.7A Kontroll og vedlikehold av sluk Beboer Middels kr 0 67 2.8.8A Kontroll og vedlikehold av stoppekraner Entreprenør Middels kr 5 200 80 2.12.2A Årlilg kontroll/service Entreprenør Høy kr 17 200 102 3.9.1A Årlig kontroll og vedlikehold lekeplasser Entreprenør Middels kr 17 200 Totalt for periodisk vedlikehold kr 231 600 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 Undersøkes nærmere SIDE ID ANBEFALT TILTAK UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD 38 2.2.6A Kontroll av utvendig kledning Vaktmester Middels kr 1 700 56 2.7.2A Årlig kontroll av rømningsveier på balkonger Vaktmester Høy kr 3 100 Totalt for undersøkes nærmere kr 4 800 Totalt for 2017 kr 18 569 800 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 Årlig tiltaksplan 2018 19 Løpende vedlikehold SIDE ID ANBEFALT TILTAK UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD 73 2.9.2A Årlig kontroll av takvifter Entreprenør Middels kr 7 200 45 2.5.1A Årlig inspeksjon/tettearbeid hovedtak Entreprenør Høy kr 129 000 37 2.2.5B Lokal utbedring/flekking - fasader Entreprenør Middels kr 35 800 50 2.5.3B Årlig rens av sluk Vaktmester Høy kr 2 700 34 2.2.4A Tilsyn og vedlikehold av ytterdører Vaktmester Høy kr 9 100 79 2.12.1A Kontrollere instillinger + renhold Vaktmester Middels kr 900 91 3.4.1A Lokal utbedring av asfaltdekke fellesgarasje Entreprenør Middels kr 13 400 98 3.7.1A Årlig vedlikeholdsavtale på garasjeventilasjon Entreprenør Middels kr 26 900 103 3.10.1A Vedlikehold av uteområde Tiltaksansvarsområde Høy kr 71 700 89 3.2.3A Serviceavtale på garasjeporter Entreprenør Høy kr 50 000 Totalt for løpende vedlikehold kr 346 700 Undersøkes nærmere SIDE ID ANBEFALT TILTAK UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD 46 2.5.1B Kostnadsrapport takombygging OBOS Prosjekt AS - Oslo Middels kr 75 200 38 2.2.6A Kontroll av utvendig kledning Vaktmester Middels kr 1 800 56 2.7.2A Årlig kontroll av rømningsveier på balkonger Vaktmester Høy kr 3 200 Totalt for undersøkes nærmere kr 80 200 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 Periodisk vedlikehold SIDE ID ANBEFALT TILTAK UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD 33 2.2.3B Årlig kontroll/vedlikehold trapperomsvinduer Vaktmester Høy kr 7 200 41 2.3.3A Flekking av trapperom Entreprenør Lav kr 39 600 43 2.4.2A Dyprens/boning av belegg Entreprenør Middels kr 39 600 52 2.5.5A Årlig rens/kontroll av takrenner Vaktmester Høy kr 16 200 66 2.8.7A Kontroll og vedlikehold av sluk Beboer Middels kr 0 67 2.8.8A Kontroll og vedlikehold av stoppekraner Entreprenør Middels kr 5 400 80 2.12.2A Årlilg kontroll/service Entreprenør Høy kr 17 900 102 3.9.1A Årlig kontroll og vedlikehold lekeplasser Entreprenør Middels kr 17 900 Totalt for periodisk vedlikehold kr 143 800 Totalt for 2018 kr 20 570 700 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 Årlig tiltaksplan 2019 21 Løpende vedlikehold SIDE ID ANBEFALT TILTAK UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD 73 2.9.2A Årlig kontroll av takvifter Entreprenør Middels kr 7 500 37 2.2.5B Lokal utbedring/flekking - fasader Entreprenør Middels kr 37 300 50 2.5.3B Årlig rens av sluk Vaktmester Høy kr 2 800 34 2.2.4A Tilsyn og vedlikehold av ytterdører Vaktmester Høy kr 9 100 79 2.12.1A Kontrollere instillinger + renhold Vaktmester Middels kr 900 91 3.4.1A Lokal utbedring av asfaltdekke fellesgarasje Entreprenør Middels kr 14 000 98 3.7.1A Årlig vedlikeholdsavtale på garasjeventilasjon Entreprenør Middels kr 27 900 103 3.10.1A Vedlikehold av uteområde Tiltaksansvarsområde Høy kr 74 500 89 3.2.3A Serviceavtale på garasjeporter Entreprenør Høy kr 52 000 Totalt for løpende vedlikehold kr 226 000 Oppgradering SIDE 47 ID ANBEFALT TILTAK UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD 2.5.1C Omtekking/ombygging av hovedtak Entreprenør Høy kr 9 222 000 Totalt for oppgradering kr 9 222 000 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 Periodisk vedlikehold SIDE ID ANBEFALT TILTAK UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD 33 2.2.3B Årlig kontroll/vedlikehold trapperomsvinduer Vaktmester Høy kr 7 500 41 2.3.3A Flekking av trapperom Entreprenør Lav kr 40 700 43 2.4.2A Dyprens/boning av belegg Entreprenør Middels kr 40 700 49 2.5.3A Kontroll/lokal utbedring - inngangstak Entreprenør Middels kr 18 600 52 2.5.5A Årlig rens/kontroll av takrenner Vaktmester Høy kr 16 800 60 2.8.1A Tilstandskontroll og vedlikehold av bunnledninger. Entreprenør Middels kr 74 500 61 2.8.2A Kontroll og vedlikehold av vanninnlegg Styret Lav kr 1 900 62 2.8.3A Kontroll og vedlikehold Vaktmester Lav kr 0 63 2.8.4A Kontroll og vedlikehold av vannrør Beboer Lav kr 0 66 2.8.7A Kontroll og vedlikehold av sluk Beboer Middels kr 0 67 2.8.8A Kontroll og vedlikehold av stoppekraner Entreprenør Middels kr 5 600 80 2.12.2A Årlilg kontroll/service Entreprenør Høy kr 18 600 102 3.9.1A Årlig kontroll og vedlikehold lekeplasser Entreprenør Middels kr 18 600 Totalt for periodisk vedlikehold kr 243 500 22 Undersøkes nærmere SIDE ID ANBEFALT TILTAK UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD 38 2.2.6A Kontroll av utvendig kledning Vaktmester Middels kr 1 900 56 2.7.2A Årlig kontroll av rømningsveier på balkonger Vaktmester Høy kr 3 400 Totalt for undersøkes nærmere kr 5 300 Totalt for 2019 kr 9 696 800 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 Innhold 1 23 Oppdragsbeskrivelse 2 Om rapporten 3 Konklusjon 4 Tilstandsprofil 6 Anbefalte prioriteringer 7 Samlet tiltaksplan 2015-2019 9 Årlig tiltaksplan 2015 11 Årlig tiltaksplan 2016 15 Årlig tiltaksplan 2017 17 Årlig tiltaksplan 2018 19 Årlig tiltaksplan 2019 21 Om boligselskapet 24 2 Tilstandsvurdering BLOKKER 28 3 Tilstandsvurdering GARASJER 85 4 Tilstandsvurdering BODER 105 5 Vedlegg 5.1 Definisjoner og begreper 113 5.2 Analysenivå 114 5.3 Generelt om vedlikehold 115 5.4 Energivurderinger 116 5.5 Universell utforming 117 5.6 Vedlikehold av vinduer 119 5.7 Informasjon om betongskader 120 5.8 Aldring av avløpsrør 121 5.9 Tagging 123 5.10 Lekeplasser 124 5.11 Fakta om radon 126 5.12 VVS faguttrykk 127 5.13 Energi og energiøkonomisering 128 5.14 Info om Internkontrollforskriften 129 5.15 Planlegging og utbedring av utemiljø 131 5.16 Avløpsrør i plast 133 5.17 Ventilasjonsforhold i boliger 135 5.18 Universell utforming 138 5.19 Informasjon om avfallshåndtering 140 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 1 Om boligselskapet Adresse Gullberget 110,112,114,116 Gullhaugveien 165,167,169,171,199,m.f. Tidligere utført vedlikehold ANTALL BOENHETER 144 ANTALL BYGNINGER 6 ANTALL OPPGANGER 11 ANTALL ETASJER 5 Gullmyra Boligsameie ligger i Bærum kommune i Akershus og består av 6 boligblokker oppført i henholdsvis 3 og 4 etasjer samt kjeller. I alt er det 148 seksjoner fordelt på 4 garasjeseksjoner og 144 boligseksjoner. Adkomst via Lommedalsveien --> Sleiverudveien --> Gullberget --> direkte inn på sameiets tomt. Området fremstår som fullt utbygget og består av lavblokk- og småhusbebyggelse. God tilgang til tur- og rekreasjonsmuligheter. Det er gangavstand til marka der man bla. finner lysløype. Kollektivtransport i form av buss i Gullberget. Flere servicetilbud i nærheten, Bærums Verk handelssted nevnes. Tomten ligger tilbaketrukket på en høyde og området er barnevennlig. Blokkene og uteomhusarealene er fordelt utover flere parseller med Gnr 94. og Bnr. 500, 501, 505, 506, m.f. Tomtene er fullt opparbeidet med lekeplasser, gjesteparkering, støttemurer, sittegrupper, beplantning, intern-/gangveier, bed, m.m. Boligseksjonene har eksklusiv bruksrett til nummerert garasjeplass i en av fellesgarasjene. Det er i tillegg utvendige biloppstillingsplasser benyttet som gjesteparkering. For øvrig er det parkering i gate etter gjeldene regler for området. Garasjene og tomten drives og vedlikeholdes av Gullmyra Huseierforening. Boligsameiet har en orienterende nettside: http://boligsameiet.gullmyra.no/. Boligsameiet har de senere år utført oppgraderinger/vedlikeholdsarbeid på bygningsmassen/tomten. Årstallene er å anse som omtrentlige og baserer seg på opplysninger gitt av styreleder samt opplyst på boligsameiets nettside. Kun arbeid av større omfang nevnes: 2006: Overflatebehandling av alle fasader. (betong og trevirke) 2006/2007: Takomlegging 2001-2008: Fuging av elementskjøter. 2009: Nye lamper i alle oppganger. 2009/2010: Skiftet alle hovedinngangsdører 2012: Skiftet takplater på balkonger i øvre plan. 2012: Skiftet takrenner og nedløpsrør. 2012/2013: Oppgradering og riving på lekeplasser. 2013/2014: Flekkmaling av betong på alle bygg. 2014: Overflatebehandling av trekledning på alle blokker. Råteskadet kledning ble skiftet. 2014: Skifte av låssystem, nødlysarmaturer, ringetablå og porttelefoner. 2014: Montert snøfangere på tak. 2014: Overflatebehandling av oppganger samt nytt belegg i trapper/repos. 24 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 Oversiktskart Kilde: www.seeiendom.no 25 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 BYGNINGSTYPE Boligblokk BLOKKER 6 rektangulære boligblokker oppført i 1989/1990 av utbygger Byggholt. Byggene er oppført i 3 og 4 etasjer over terreng samt kjeller. Kjelleren er beskrevet som eget bygg etter ønske fra styret. 5 av blokkene har to oppganger/trappeløp og den siste blokken har en hovedinngang og et trappeløp. Leilighetenes form/størrelse er varierende fra 2-roms leilighet på ca 55 m² til 4roms på ca 100 m². Bygningsmassen fremstår som velholdt og godt ivaretatt. Bærende konstruksjoner i betong. Hovedtak med flat takkonstruksjon i betong med isolasjon og tekking med med sveisepapp. Saltak over balkonger med bølgende plater i plexiglass. Balkonger i betong med rekverk i betong/tre. Flere av balkongene har skreddersydde blomsterkasser i betong. Fasadene preges av malt betong og dekkbeiset/malt trekledning montert liggende. BYGNINGSTYPE Boligblokk GARASJER Garasjeanlegg under alle blokkene. Anleggene ble bygget samtidig med blokkene. Stedvis går kjeller utenfor vegglivet på boligblokken. Dette gjelder primært ved balkongfasadene og mellom blokker. 4 av blokkene har parvis sammenbygget garasjeanlegg og del av garasjen som ligger mellom blokkene er omtalt som kulvert i rapporten. Kjelleren er konstruert med tak/etasjeskiller i betong, vegger i betong og gulv på grunn med asfaltbelegg. Motoriserte garasjeporter av varierende utførelse og standard. 26 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 BYGNINGSTYPE BOD BODER Søppelboder og sportsboder i enkle konstruksjoner fundamentert direkte på underliggende garasjer. Vegger med uisolert bindingsverk. Flat takkonstruksjon med bærende taktro og PVC-takbelegg. Ståldører og enkle boddører. Utvendig er veggene kledd med liggende dekkbeiset/malt trekledning montert liggende. 27 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2 Tilstandsvurdering BLOKKER 2.1 Grunn og fundamenter Radon er en naturlig radioaktiv edelgass uten farge, lukt eller smak. Radon dannes fra radioaktiv nedbrytning av radium (Ra-226), et grunnstoff som forekommer i små mengder i de fleste bergarter og jord. I Oslo kan den særlig finnes i alunskifer og enkelte granitter. Radongass i inneluften øker risikoen for lungekreft. Risikoøkningen bestemmes av hvor lang tid man utsettes for radon og av hvor høyt radonnivået er. Krav til radonnivået i boliger er omtalt i flere forskrifter. Strålevernforskriften stiller krav til radonnivået i utleieboliger. Kravene gjelder fra 1. januar 2014. Årsmiddelverdien skal være under 200 Bq/m3 (becquerel per kubikkmeter) i oppholdsrom. Dette nivået kalles grenseverdi i strålevernforskriften. I tillegg skal tiltak for å redusere radonnivået alltid gjennomføres dersom nivået overstiger 100 Bq/m3. Dette nivået kalles tiltaksgrense i strålevernforskriften. §13-5 i teknisk forskrift omtaler radon med samme grensenivåer. 2.1.1 Byggegrop Rundt bygninger, RADON 2.1.1A Ukjent tilstand TG IU Ikke undersøkt KG 3 Store og alvorlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Radonmåling av boliger KOSTNAD — ANTALL — ÅR 2015 SUM KOSTNAD kr 23 900 Undersøkes nærmere utføres av tiltaksansvarsområde Middels — Tiltaket anbefales utført Kilde: www.nrpa.no Sameiet har ikke gjennomført organisert radonmåling og radonnivået i bygningsmassen er derfor ukjent. I henhold til radonoversikt fra www.NGU.no er forekomsten av radon i området moderat/høy. Det anbefales måling av radon i bygningsmassen, med f.eks langtidsmåling med sporfilmer. Måling gjøres normalt i vinterhalvåret. Statens strålevern anbefaler at alle leiligheter som har kontakt med bakken måles. Videre oppover i etasjene bør et representativt utvalg av leilighetene måles. Se måleskisse fra www.nrpa.no. Estimert beløp reflekterer ikke måling av alle leiligheter i blokkene, kun kartlegging/måling med 3 sporfilmmålere i 12 stk leiligheter. 28 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.1 Grunn og fundamenter Byggene antas å være fundamentert direkte på fjell eller på komprimerte masser. Fundament i betong. Jfr. løsmassekart hentet inn fra www.NGU.no preges området av tynt humus-/torvdekke og bart fjell. Det er ikke foretatt grunnundersøkelse. 2.1.2 Fundamentering Under bygninger, Betong 2.1.2A Generelt god stand Det er ikke registrert tegn til nedsatt/sviktende funksjon som setninger, skjevheter, skråriss eller andre symptomer av større art. Fundamenteringen synes å være tilfredsstillende og opprettholde sin opprinnelige funksjon. TG 1 Svake symptomer KG 1 Små og middels konsekvenser ANBEFALT TILTAK Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt. Ingen tiltak anbefales KOSTNAD — ANTALL — ÅR SUM KOSTNAD kr 0 Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant — Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet Kilde: www.ngu.no 29 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.2 Yttervegger 30 Yttervegger oppført med fabrikkproduserte betongelementer og utfyllende bindingsverk. Betongelementene har kjerne av isolasjon og betong på utvendig og innvendig side. Bindingsverksveggene er ut fra veggtykkelse og normal utførelse på oppføringstidspunktet isolert med 100 mm mineralullisolasjon. 2.2.1 Andre elementvegger Fasader, Betong/tre 2.2.1A Generelt god stand Det er ikke avdekket symptomer som tilsier svekket styrke eller stabilitet. Veggenes utførelse ligger noe lavere enn dagens standard hva gjelder isolasjonstykkelse og tetthet. TG settes med bakgrunn i alder og utidsmessighet. TG 1 Svake symptomer KG 1 Små og middels konsekvenser ANBEFALT TILTAK Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt. Ingen tiltak anbefales KOSTNAD kr 0 ANTALL 0 ÅR SUM KOSTNAD kr 0 Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant — Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.2 Yttervegger 31 I befarte leiligheter var balkongdør og vinduer konstruert med ramme og karm i tre med to-lags glass merket produksjonsår 1989. Innvendig komplettering med malte gerikter og utforinger. Et mindre antall vinduer er ettermontert eller er av nyere dato. Alle balkongdører/vinduer ble overflatebehandlet utvendig i 2014. 2.2.2 Vinduer og balkongdører Fasader, Treverk 2.2.2A Normal aldersslitasje Kontrollerte og funksjonstestede vinduer/balkongdører fremsto i relativt god stand alder tatt i betraktning. Dagens krav er strengere enn kravene på oppføringstidspunktet og vinduer/balkongdører står endel bak dagens standard hva gjelder isolasjon og tetthet. TG settes med bakgrunn i alder og utidsmessighet. Normal intervall for periodisk vedlikehold i form av overflatebehandling av vinduer i tre er 6-8 år. - Normal intervall for utskifting av vinduer i tre er 30-40 år under forutsetning at det foretas jevnlig vedlikehold. TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Ingen tiltak anbefales KOSTNAD ANTALL kr 0 0 ÅR SUM KOSTNAD kr 0 Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant — Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt. Utskiftning av vinduer/balkongdører bør vurderes i løpet av en 5-10 år periode. Det er hensiktsmessig å foreta utskiftningen som et større tiltak gjerne i kombinasjon med tiltak på andre bygningsdeler. På denne måten oppnår man enhetlig utførelse og lav enhetspris. Vinduer mot balkong Vinduer gavl GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.2 Yttervegger Trapperomsvinduer konstruert med ramme og karm i tre med to-lags glass merket produksjonsår 1989. Innvendig komplettering med malte gerikter og utforinger. Manuell mekanisk åpne-/lukkemekanisme på to vinduer pr. oppgang. Alle trapperomsvinduer ble overflatebehandlet utvendig i 2014. 2.2.3 Vinduer Oppganger, Treverk 2.2.3A Normal alder-/værslitasje Kontrollerte og funksjonstestede vinduer/balkongdører fremsto i relativt god stand alder tatt i betraktning. Dagens krav er strengere enn kravene på oppføringstidspunktet og vinduer/balkongdører står endel bak dagens standard hva gjelder isolasjon og tetthet. TG settes med bakgrunn i alder og utidsmessighet. Normal intervall for periodisk vedlikehold i form av overflatebehandling av vinduer i tre er 6-8 år. - Normal intervall for utskifting av vinduer i tre er 30-40 år under forutsetning at det foretas jevnlig vedlikehold. TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Ingen tiltak anbefales KOSTNAD kr 0 ANTALL 0 ÅR SUM KOSTNAD kr 0 Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant — Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet Innvendig side - trapperom Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt. Utskiftning av vinduer/balkongdører bør vurderes i løpet av en 5-10 år periode. Det er hensiktsmessig å foreta utskiftningen som et større tiltak gjerne i kombinasjon med tiltak på andre bygningsdeler. På denne måten oppnår man enhetlig utførelse og lav enhetspris. 32 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.2 Yttervegger 2.2.3 Vinduer ― Oppganger, Treverk 33 2.2.3B Generelt god stand Funksjonstestede mekanismer fungerte tilfredsstillende og fremsto i god stand. TG 1 Svake symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Årlig kontroll/vedlikehold trapperomsvinduer KOSTNAD — ANTALL — ÅR 2015 SUM KOSTNAD kr 6 400 ÅR 2016 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 6 600 ÅR 2017 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 6 900 ÅR 2018 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 7 200 ÅR 2019 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 7 500 Periodisk vedlikehold utføres av vaktmester Høy — Tiltaket anbefales utført umiddelbart Det anbefales at det foretas årlig kontroll og vedlikehold på åpne-/lukkemekanisme på trapperomsvinduer. GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.2 Yttervegger 34 Entredører med ramme og karm i eloksert aluminium med to-lags glass. Det er elektrisk låsekasse tilkoblet callinganlegg. Dørene ble skiftet i 2009/2010. 2.2.4 Dører Oppganger, Aluminium/glass 2.2.4A God stand Inngangsdørene til blokkene er av nyere dato og fremsto i god stand. TG 1 Svake symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Tilsyn og vedlikehold av ytterdører ÅR 2015 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 7 700 ÅR 2016 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 8 400 ÅR 2017 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 8 400 ÅR 2018 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 9 100 ÅR 2019 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 9 100 Løpende vedlikehold utføres av vaktmester Høy — Tiltaket anbefales utført umiddelbart Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt forutenom jevnlig tilsyn og vedlikehold. GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 35 Entredør - blokk - 207 Entredør GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.2 Yttervegger Grunnmur/yttervegger med overflate i betong som er malt. 2.2.5 Andre fasadesystemer Fasader, Betong 2.2.5A Lokale skader TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Utbedre lokale skader betongfasader KOSTNAD ANTALL — — ÅR 2015 Veggelementene fremstår i generelt god stand med normal alders- og værslitasje. Det er registrert lokale skader på veggelementene av ukjent årsak. TG settes med bakgrunn i registrerte symptomer. Løs/skadet betong fjernes og gjenstøpes. Ny overflatebehandling. Arbeidet utføres med egnet metode og produkter av god kvalitet. SUM KOSTNAD kr 23 900 Løpende vedlikehold utføres av entreprenør Middels — Tiltaket anbefales utført Skadet veggelement Skadet veggelement 36 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.2 Yttervegger 2.2.5 Andre fasadesystemer ― Fasader, Betong 37 2.2.5B Generelt godt stand Overflatene fremstår i generelt godt stand. Det er registrert stedvise malingsavflassninger. TG 1 Svake symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Lokal utbedring/flekking - fasader ÅR 2015 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 31 800 ÅR 2016 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 33 100 ÅR 2017 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 34 400 ÅR 2018 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 35 800 ÅR 2019 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 37 300 Løpende vedlikehold utføres av entreprenør Middels — Tiltaket anbefales utført Det er opplyst at boligsameiet foretar årlig flekkarbeid på fasaden. Det avsettes sum for årlig vedlikehold. GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.2 Yttervegger 38 Deler av fasaden er utført med liggende dobbeltfalset trekledning komplettert med lister på vinduer/dører og hjørnekasser. Kledning og lister er overflatebehandlet med dekkbeis/maling. Det ble i 2014 foretatt utskiftning av råteskadet panel samt overflatebehandling av all trekledning. 2.2.6 Trepanel Fasader, Tre 2.2.6A Generelt god stand TG 1 Svake symptomer KG 1 Små og middels konsekvenser ANBEFALT TILTAK Kontroll av utvendig kledning ÅR 2015 KOSTNAD ANTALL — — SUM KOSTNAD kr 1 600 ÅR 2016 KOSTNAD ANTALL — — SUM KOSTNAD kr 1 700 ÅR 2017 KOSTNAD ANTALL — — SUM KOSTNAD kr 1 700 ÅR 2018 KOSTNAD ANTALL — — SUM KOSTNAD kr 1 800 ÅR 2019 KOSTNAD ANTALL — — SUM KOSTNAD kr 1 900 Undersøkes nærmere utføres av vaktmester Middels — Tiltaket anbefales utført Liten avstand til asfalt Trekledningen fremsto på befaringen i god stand. TG settes med bakgrunn i alder. Det anmerkes at kledningen stedvis er avsluttet med liten avstand til terreng. Normal intervall for periodisk vedlikehold av trekledning i form av overflatebehandling er 4-10 år. Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt. Det anbefales årlig tilsyn av kledningen spesielt bør avslutning mot terreng kontrolleres. GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.3 Innervegger 39 Tavlerom i Gullhaugveien 207 med målere og elektrisk utstyr. 2.3.1 Bindingsverk Fellesrom, Tre 2.3.1A Utidsmessig stand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Ny delevegg i tavlerom KOSTNAD — ANTALL — ÅR 2015 SUM KOSTNAD kr 19 100 Oppgradering utføres av entreprenør Middels — Tiltaket anbefales utført Rommet avgrenses ved pil Det er opplyst at alle seksjonseier har tilgang til rommet. Det er strømførende komponenter i rommet og rommet bør kun benyttes av personer som kjenner til berøringsfarene på det elektriske. Det bør vurderes å dele av rommet med f.eks. gitter/systemvegg slik at seksjonseierne kun har tilgang til del av rommet der strømmålerne er plassert. Forholdet er ytterligere spesifisert under elektro. Arbeidet vil omfatte ny dør samt ombygging av gang. GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.3 Innervegger Befarte leiligheter hadde opprinnelig leilighetsdør. Dørene er produsert i 1989 og er av typen Swedoor i malt glatt utførelse merket med lyd- og brannklasse. Dørblad med hovedlås, sikkerhetslås og dørkikkert. Malte foringer og gerikter. 2.3.2 Dører Trapperom, Tre 2.3.2A Generelt god stand Kontrollerte/funksjonstestede dører fremsto som godt ivaretatt med normal bruks-/aldersslitasje. TG settes med bakgrunn i alder. Normal intervall for utskiftning av leilighetsdører er 30-40 år. Dørene er vurdert å kunne benyttes de neste 5 år. Utskiftning bør planlegges i løpet av en 5-10 års periode. Arbeidet bør utføres som et større tiltak for enhetlig utførelse og for å oppnå lavest mulig enhetspris. TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt. Ingen tiltak anbefales KOSTNAD kr 0 ANTALL 0 ÅR SUM KOSTNAD kr 0 Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant — Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet Swedoor - skilt Leilighetsdør 40 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.3 Innervegger 2.3.3 Malte overflater Trapperom, Betong/platekledning Delevegger i mur/betong samt lettvegger i stål/bindingsverk med platekledning. Veggene er malt i lyse farger med varierende stuktur/overflate. Trapperom, korridorer og inngangspartier ble malt i 2014. 2.3.3A Generelt god stand Overflatebehandlingen på veggene fremsto i god stand. TG 1 Svake symptomer KG 1 Små og middels konsekvenser ANBEFALT TILTAK Flekking av trapperom KOSTNAD kr 3 200 ANTALL 11 Stk. ÅR 2015 SUM KOSTNAD Det anbefales ingen tiltak forutenom årlig flekkearbeid. Punktet omfatter også flekking av trapper. kr 35 200 ÅR 2016 KOSTNAD kr 3 300 ANTALL 11 Stk. SUM KOSTNAD kr 36 300 ÅR 2017 KOSTNAD kr 3 400 ANTALL 11 Stk. SUM KOSTNAD kr 37 400 ÅR 2018 KOSTNAD kr 3 600 ANTALL 11 Stk. SUM KOSTNAD kr 39 600 ÅR 2019 KOSTNAD kr 3 700 ANTALL 11 Stk. SUM KOSTNAD kr 40 700 Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Lav — Tiltaket kan utsettes Inngang/trapperom Inngangsparti 41 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.4 Dekker 42 Etasjeskillere i betong av typen hulldekker med synlig V-fuge. 2.4.1 Dekker Blokker, Betong 2.4.1A Generelt god stand Etasjeskillere fremsto i god stand uten synlige tegn på funksjonssvikt eller skader. Etaskjeskillere er vurdert å opprettholde tiltenkt funksjon. TG 1 Svake symptomer KG 1 Små og middels konsekvenser ANBEFALT TILTAK Ingen tiltak anbefales KOSTNAD kr 0 ANTALL 0 ÅR SUM KOSTNAD kr 0 Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant — Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet Hulldekke med V-fuge Ingen umiddelbare tiltak anbefales, dog anbefales det at gulvene sjekkes for plan- og retningsavvik ved gulvlegging slik at det kartlegges om de tilfredsstiller produsentenes krav til underlaget. Ved skjevheter kan det avrettes lokalt. Lydmessig vil det være en gevinst å benytte trinnlydreduserende gulv. GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.4 Dekker Gulv i trapperom, inngangspartier og korridorer er belagt med vinylbelegg avsluttet med malte gulvlister. Det er lagt nye belegg i 2014. 2.4.2 Belegg Inngangsparti, Vinyl 2.4.2A God stand Gulvene fremsto i god stand med liten/ingen bruks/aldersslitasje. TG 1 Svake symptomer KG 1 Små og middels konsekvenser ANBEFALT TILTAK Dyprens/boning av belegg ÅR 2015 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 35 200 Ingen tiltak anbefales forutenom jevnlig renhold og årlig boning/overflatebehandling. Estimert beløp gjelder årlig dyprens/boning av alle trapperom, inngangspartier, korridorer inklusive belegg montert i inntrinn på trappene. ÅR 2016 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 36 300 ÅR 2017 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 37 400 ÅR 2018 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 39 600 ÅR 2019 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 40 700 Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Middels — Tiltaket anbefales utført Belegg Belegg 43 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.4 Dekker I fellesområdene er det nedforede letthimlinger med skinnesystem i stål/aluminium, og takplater i hvit glatt utførelse. 2.4.3 Plassbygde himlinger Blokker, Systemhimling 2.4.3A Generelt god stand Himlingene fremsto i generelt god stand. TG 1 Svake symptomer KG 1 Små og middels konsekvenser ANBEFALT TILTAK Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt. Ingen tiltak anbefales KOSTNAD kr 0 ANTALL 0 ÅR SUM KOSTNAD kr 0 Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant — Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet Systemhimling 44 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.5 Yttertak 45 Det er befart to tak og vurderingen av takpapp er noe begrenset da takene var dekket av rim/snø på befaringene. Hovedtakene er konstruert med bærende konstruksjoner i betong som på oversiden er isolert med fallskjært isolasjon av ukjent tykkelse. To taksluk pr tak. Det er lagt varmekabel rundt slukene som styres med tidsur. Taket er tekket med sveisepapp og ble omtekket i sin helhet 2006/2007. 2.5.1 Flatt tak Bygg, Betong 2.5.1A Høy belastning/værslittasje TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Årlig inspeksjon/tettearbeid ÅR 2015 hovedtak KOSTNAD kr 19 100 ANTALL 6 SUM KOSTNAD kr 114 600 ÅR 2016 KOSTNAD kr 19 900 ANTALL 6 SUM KOSTNAD kr 119 400 ÅR 2017 KOSTNAD kr 20 700 ANTALL 6 SUM KOSTNAD kr 124 200 ÅR 2018 KOSTNAD kr 21 500 ANTALL 6 SUM KOSTNAD kr 129 000 Løpende vedlikehold utføres av entreprenør Høy — Tiltaket anbefales utført umiddelbart Hovedtakene er utformet med to taksluk og det er begrenset fall til slukene. Pappen fremstår i relativt god stand. Det er opplyst at boligsameiet årlig har lekkasjer fra takene selv om takene ble omtekket for ca 7 år siden. Normal intervall for omtekking av tak med asfaltbelegg er 15-35 år avhengig av belastning og utforming. Takene har således noe gjenværende levetid rent statistisk. Lekkasjene antas å komme når det opparbeides vannspeil på taket grunnet tette sluk (snø/is/løv/m.m.). Vannspeilet skaper vanntrykk på tekkingen og vann siver inn gjennom små åpninger i skjøter/overganger. TG settes med bakgrunn i rapporterte lekkasjer og tekkingen er vurdert å ha begrenset levetid. Det anbefales intensiv rens av sluk for å unngå opphopning av vann. I tillegg anbefales det årlig inspeksjon med lokal reparasjon av takbelegg på alle hovedtak. GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 46 Hovedtak 2.5 Yttertak 2.5.1 Flatt tak ― Bygg, Betong 2.5.1B Høy belastning/værslittasje TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Det er opplyst om årlige lekkasjer på tak og taket er vurdert å ha begrenset levetid. Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Kostnadsrapport takombygging ÅR 2018 KOSTNAD kr 75 200 ANTALL SUM KOSTNAD 1 Stk. kr 75 200 Undersøkes nærmere utføres av OBOS Prosjekt AS - Oslo Middels — Tiltaket anbefales utført Som forarbeid til takombygging legges det inn estimert kostnad for kostnadsrapport. En slik rapport er et nyttig verktøy i arbeidet med å få vedtatt en større vedlikeholdspakke. Det lages som regel 3 alternative vedlikeholdspakker som omtales/beskrives. I dette tilfelle bør rapporten omhandle ombygging av tak herunder etablering av flere sluk/hjelpelsluk, ombygging av gesims/fallforhold og omtekking. Man kan i alternativ 2 og 3 legge til andre bygningsdeler, som leilighetsdører, vinduer, osv.. En kostandsrapport gir en beskrivelse av produkter som normalt benyttes til hver enkelt bygningsdel. Det etableres en midlertidig fremdriftsplan. Videre gjøres det en større mengeberegning/prisvurdering. Fremdriftsplan og kalkyler danner utgangspunkt for en likviditetsanaylse som synliggjør hvor mye fellesutgiftene vil påvirkes av hver enkelt pakke. Kan det fattes vedtak uten at det i forkant lages en kostnadsrapport kan man gå rett over på prosjektering og utførelse. GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.5 Yttertak 2.5.1 Flatt tak ― Bygg, Betong 47 2.5.1C Høy belastning/værslittasje TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Det er opplyst om årlige lekkasjer på tak og taket er vurdert å ha begrenset levetid. Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Omtekking/ombygging av hovedtak ÅR 2019 KOSTNAD kr 1 537 000 ANTALL 6 Stk. SUM KOSTNAD kr 9 222 000 Oppgradering utføres av entreprenør Høy — Tiltaket anbefales utført umiddelbart Takene bygges om med ny tekking, nytt fallforhold, ny isolasjon , m.m. Isolasjonstykkelse bør legges opp til dagens nivå. Beløpet er medtatt i den hensikt at kostnaden synliggjøres og estimert beløp er grovestimert på etterisolering/ombygning av tak. En vesentlig endring i beløpet må forventes da kostnaden er avhengig av valgt konstruksjon/utførelse. En kostnadsrapport vil kartlegge kostnaden ytterligere samt gi ytterligere beskrivelser. Enova har støtteordninger ved etterisolering. Det er ikke gjort fradrag for ev. Enova-støtte. GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.5 Yttertak 48 Saltak over balkonger og uteboder på balkong. Takene er oppført med bærende konstruksjoner i tre, tekket med bølgede takplater. Rassikring i form av snøfangere i plastbelagt stål. Takplatene ble skiftet i 2012 og snøfangere ble montert i 2014. 2.5.2 Saltak Blokker, Tre/plast 2.5.2A Generelt god stand Tak og bærekonstruksjoner fremsto i generelt god stand. TG 1 Svake symptomer KG 1 Små og middels konsekvenser ANBEFALT TILTAK Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt. Ingen tiltak anbefales KOSTNAD kr 0 ANTALL 0 ÅR SUM KOSTNAD kr 0 Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant — Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet Tak over balkonger Sett fra balkong GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.5 Yttertak Takene er befart fra bakkeplan og fra hovedtak. Det var på befaringsdagen noe rim/snø og takene vurderes med denne begrensning. Taket er tekket med takfolie i PVC, mekanisk festet. Det er opplyst at membran og slukløsning ble skiftet i 2010/2012. 2.5.3 Flatt tak Foran inngangsparti 2.5.3A Normal vær-/aldersslitasje Takene fremsto i god stand uten symptomer på svekket styrke/stabilitet eller lekkasjer. TG settes med bakgrunn i alder. Normal intervall for omlegging av tak med takfolie mekanisk festet er 15-35 år. Kontroll og lokal reparasjon med 5-10 års intervall. TG 1 Svake symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Kontroll/lokal utbedring inngangstak KOSTNAD — ANTALL — ÅR 2017 Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt, dog legges det inn kontroll av tak med noe lappearbeid som preventivt vedlikeholdsarbeid. Tiltaket omfatter også tak på boder. SUM KOSTNAD kr 17 200 ÅR 2019 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 18 600 Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Middels — Tiltaket anbefales utført Tak ved inngang Avløp 49 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.5 Yttertak 2.5.3 Flatt tak ― Foran inngangsparti 50 2.5.3B Normal vær-/aldersslitasje Takene fremsto i god stand uten symptomer på svekket styrke/stabilitet eller lekkasjer. TG settes med bakgrunn i alder. TG 1 Svake symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Årlig rens av sluk KOSTNAD — ANTALL — ÅR 2015 SUM KOSTNAD kr 2 400 ÅR 2016 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 2 500 ÅR 2017 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 2 600 ÅR 2018 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 2 700 ÅR 2019 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 2 800 Løpende vedlikehold utføres av vaktmester Høy — Tiltaket anbefales utført umiddelbart Det anbefales at sluk rengjøres jevnlig og ved behov minimum årlig. Tiltaket omfatter også tak på boder. GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.5 Yttertak 51 Takluker/overlys med karm/ramme i tre. Lyskuppel i plast. Takluken er komplettert med originale beslagsløsninger. Lyskuppelen i trapperommet i G207 er bygget som røykluke for trapperommet. Manuell lukke-/åpnemekanisme med stålwire. Ingen større påkostninger registrert. Lukene er trolig de opprinnelige fra byggeår. 2.5.4 Takluker Blokker, Glass 2.5.4A Normal aldersslitasje TG 3 Kraftige symptomer KG 3 Store og alvorlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Utskiftning av takluker/overlys ÅR 2015 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 83 300 Utskifting utføres av entreprenør Høy — Tiltaket anbefales utført umiddelbart Takluke Taklukene er fra byggeår med normal alders- og bruksslitasje. Lukene fungerer som tilkomst til takene. Det er opplyst at lukene fryser vinterstid og er vanskelig å få opp. Wireløsning på røykeluken er på et tidspunkt demontert/endret som gjør at luken ikke kan åpnes på en enkel måte ved brann. TG settes med bakgrunn i defekt mekanisme på røykluke. Det anbefales å skifte ut alle taklukene i løpet av perioden. Lukene fungerer som tilkomst til tak og benyttes til inspeksjon, rengjøring og vedlikeholdsarbeid, m.m. Røykluke i trapperom er å anse som strakstiltak og anbefales utført så raskt det lar seg gjennomføre. Entreprenør prosjekterer før utførelse og det anbefales at det benyttes luker av god kvalitet som tilfredsstiller bruker/funksjonskravene. Luke i G207 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.5 Yttertak Takrenner og nedløpsrør i plastbelagt stål. Takvannet føres ut i terreng med utkast. Takrenner og nedløp er skiftet i 2012. 2.5.5 Takrenner Bygg, Stål 2.5.5A God stand Takrenner er av nyere dato og i god stand. TG 1 Svake symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Årlig rens/kontroll av takrenner ÅR 2015 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 14 400 ÅR 2016 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 15 000 ÅR 2017 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 15 600 ÅR 2018 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 16 200 ÅR 2019 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 16 800 Periodisk vedlikehold utføres av vaktmester Høy — Tiltaket anbefales utført umiddelbart Utkast Ingen tiltak anbefales foruten årlig rens og kontroll av takrenner. 52 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.6 Fast inventar 53 Tre-løps elementpipe montert på gavl i pusset/malt utførelse. Pipen er fundamentert på garasjetaket. Feieluker plassert utvendig ved bakkeplan. Styreleder har opplyst at det er tre ildsteder tilkoblet pipeløpene. Toppbeslag i stål. 2.6.1 Piper Boenheter, Gassbetong 2.6.1A Tilstand ikke vurdert Tilstand ikke vurdert da dette anses som seksjonseiers ansvar. Det er opplyst at ildstedene fungerer tilfredsstillende og at det ikke er fyringsforbud på noen av pipene. TG IU Ikke undersøkt KG 0 Ingen konsekvenser ANBEFALT TILTAK Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt. Ingen tiltak anbefales KOSTNAD kr 0 ANTALL 0 ÅR SUM KOSTNAD kr 0 Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant — Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet Pipe Peisovn GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.7 Trapper, balkonger, m.m. 54 180-graders repostrapper samt rettløpstrapp. Trappene er konstruert i betong i malt utførelse. Rekkverk i stål med stående spiler og gummiert håndløper. Det er lagt belegg i inntrinn med merkebånd/sklisikring på trappeneser. Trappene ble overflatebehandlet og det ble lagt nye belegg i 2014. 2.7.1 Innvendige trapper Trapperom, Betong 2.7.1A Trapper i god stand Trappene fremsto i god stand. TG 1 Svake symptomer KG 1 Små og middels konsekvenser ANBEFALT TILTAK Ingen tiltak anbefales KOSTNAD kr 0 ANTALL 0 ÅR SUM KOSTNAD Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt. Årlig flekking på trapper og boning av belegg er omtalt i tidligere punkter. kr 0 Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant — Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet Rettløpstrapp 180-graders repostrapp GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.7 Trapper, balkonger, m.m. 2.7.1 Innvendige trapper ― Trapperom, Betong 55 2.7.1B Lokal utbedring - trapp TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Trappenese utbedres med nytt bånd/sklisikring. Utbedring av trappenese KOSTNAD — Det er registrert skade på sklisikring/merkebånd på ett trappetrinn. ANTALL — ÅR 2015 SUM KOSTNAD kr 800 Løpende vedlikehold utføres av vaktmester Høy — Tiltaket anbefales utført umiddelbart GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.7 Trapper, balkonger, m.m. Boligene er bygget med balkong som en av to rømningsveier. Fra balkong er det to løsninger: Rømning til nabobalkong via luke i rekkverk. Rømning fra balkong til terreng via uttrekkbar rømningsstige. Stigene er produsert i aluminium og er montert direkte på fasaden. Stigene er ikke funksjonstestet kun visuelt befart. 2.7.2 Utvendige trapper Rømningstrapper, Aluminium 2.7.2A Tilstand ikke vurdert Tilstand på rømningsstiger og luker mot tilliggende balkong er ikke vurdert. TG IU Ikke undersøkt KG 3 Store og alvorlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Årlig kontroll av rømningsveier på ÅR 2015 balkonger KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 2 900 ÅR 2016 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 3 000 ÅR 2017 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 3 100 ÅR 2018 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 3 200 ÅR 2019 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 3 400 Undersøkes nærmere utføres av vaktmester Høy — Tiltaket anbefales utført umiddelbart Det anbefales at boligsameiet årlig gjennomfører brannøvelse/kontroll, på et representativt utvalg av leiligheter, slik at man med sikkerhet kan si at det er realistisk å komme seg til sikkert sted ved brann. 56 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 57 Utrekkbar rømningsstige Luke mellom balkonger (hvit) GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.7 Trapper, balkonger, m.m. Blokkene er utført med markterrasser og balkonger med bærende konstruksjoner i betong. Balkongdekkene er ribbeplater/DT-element hengt på veggskiver. Flere av markterrassene utgjørt tak i fellesgarasje og er ytterligere omtalt i eget punkt. Blomsterkasser i betong og rekkverk i tre med liggende og stående spiler. 2.7.3 Balkonger Fasader, Betong 2.7.3A Generelt god stand Balkongene fremsto i generelt godt stand uten større symptomer på funksjonssvikt, riss eller betongskader. TG 1 Svake symptomer KG 1 Små og middels konsekvenser ANBEFALT TILTAK Flekking på balkonger KOSTNAD — ANTALL — ÅR SUM KOSTNAD kr 0 Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant — Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet Overflatebehandling av veggskiver, balkong og kledning er medtatt i pkt. "Utvendig kledning og overflate" og er derfor ikke priset. 58 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.7 Trapper, balkonger, m.m. 2.7.3 Balkonger ― Fasader, Betong 59 2.7.3B Kritisk tilstand TG 3 Kraftige symptomer KG 3 Store og alvorlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Kontroll av rekkverkshøyde ÅR 2015 balkonger KOSTNAD kr 4 800 ANTALL 1 Stk. SUM KOSTNAD kr 4 800 Undersøkes nærmere utføres av styret Høy — Tiltaket anbefales utført umiddelbart Lavt rekkverk Det er på enkelte balkonger ettermontert tremmegulv som medfører at rekkverkshøyden blir lavere enn opprinnelig bygget. Rekkverkshøyden er målt lavere enn anbefalt høyde/dagens krav. TG settes med bakgrunn i stedvise lave rekkverk. Styret forestår kontroll av rekkverkshøyden på balkonger som del av internkontrollen. Hver enkelt seksjonseier utfører sikringstiltak på egen balkong ved behov. Estimert beløp gjelder kontroll av balkonger. GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.8 Sanitær 60 2.8.1 Bunnledninger Blokker, Avløp bunnledning. Avløpsrør i grunnen / bakken er av type plast (PVC) rør, og er fra byggeår. OBOS Prosjekt AS har ikke tilgang til tegninger over sanitær installasjonene og har derfor ikke oversikt over dimensjoner, m.m. 2.8.1A God stand TG 1 Svake symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Tilstandskontroll og vedlikehold av ÅR 2019 bunnledninger. KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 74 500 Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Middels — Tiltaket anbefales utført Avløpsrør i bakken er ikke inspisert/ kontrollert, tilstanden er derfor basert på levetidstabeller og samtale med vaktmester som ikke har opplyst om noen avløpstettinger. Plastrør (PVC) har en teknisk levetid på 25-50 år. Anbefalt brukstid er 30 år. OBOS Prosjekt anbefaler TV-inspeksjon ved eventuelle tilstoppinger som krever spylebil og at det gjennomføres en TV-inspeksjon av alle bunnledninger i 2019. Dette for å kontrollere tilstanden. GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.8 Sanitær 61 Vannrør i bakken er fra byggeår. OBOS Prosjekt AS har ikke tilgang til sanitærtegninger, og dermed ikke oversikt over rørtrasè, dimensjon m.m. 2.8.2 Bunnledninger Blokker, Vanninnlegg 2.8.2A God tilstand Vannrørene i bakken er ikke inspisert/ kontrollert. Tilstanden er basert på levetidstabeller og samtale med vaktmester som ikke har opplyst om noen lekkasjer. Vannrør i plast (PE) har en teknisk levetid på 25-75 år. Anbefalt brukstid på 50 år. TG 1 Svake symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Kontroll og vedlikehold av vanninnlegg KOSTNAD — ANTALL — ÅR 2019 SUM KOSTNAD kr 1 900 Periodisk vedlikehold utføres av styret Lav — Tiltaket kan utsettes Anskaffe sanitærtegninger, lokalisere hvor vann og avløpsrør er plassert i grunnen. Om plutselige setninger oppstår langs rørtrasè, kan det være tegn på en vannlekkasje. Ved mistanke om lekkasje, kontakt kommunens tekniske etat. GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.8 Sanitær 62 2.8.3 Ledningsnett Blokker, Avløpsrør i plast - Opplegg Avløpsrør i plast type PP, blir ført gjennom garasjeanlegget og opp til hver enkelt leilighet. Rør er fra byggeår. 2.8.3A God stand Avløpsrør i plast type PP ført gjennom garasjeanlegget og opp til hver enkelt leilighet. Åpne rør ble inspisert og funnet i god stand. Plastrør av type PP har en teknisk levetid på 25-75 år med en anbefalt brukstid på 50 år. TG 1 Svake symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Normalt ettersyn. Utbedre eventuelle lekkasjer. Kontroll og vedlikehold KOSTNAD — ANTALL — ÅR 2019 SUM KOSTNAD kr 0 Periodisk vedlikehold utføres av vaktmester Lav — Tiltaket kan utsettes GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.8 Sanitær Oppover i blokkene og i leilighetene er det lagt kobberrør. Stort sett er det originale rør fra byggeår. Enkelte utbedringer/endringer er trolig foretatt. I befarte leiligheter var det ikke gjort endringer på vannrør. 2.8.4 Ledningsnett Blokker, Vannrør 2.8.4A Variabel tilstand Det er stedvis mangelfull isolering på både varmt- og kaldtvannsrør. På varmtvannsrør er dette alvorlig da en ikke oppnår riktig temperatur på tappesteder og unødvendig mye energi avgis andre steder enn i vannkranen. På kaldtvannsrør oppstår kondens som igjen forårsaker irring/korrosjon, som forringer rørenes levetid. Kobberrør har en teknisk levetid på 25-75 år og en anbefalt brukstid på 30 år. TG 1 Svake symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Kontroll og vedlikehold av vannrør ÅR 2019 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 0 Periodisk vedlikehold utføres av beboer Lav — Tiltaket kan utsettes Normalt ettersyn anbefales samt at lekkasjer og manglende isolasjon utbedres ved behov. Vann- og avløpsrør bør skiftes om 15 - 20 år. Dette kan utsettes om tilstanden ser bra ut på dette tidspunkt. Det bør lages infoskriv til seksjonseiere der det anbefales at det ved skifte eller nyinstallasjon monteres kraner med "mykdemping / dempet stengefunksjon". Det er opplyst at seksjonseiere tidvis opplever trykkstøt/banking i rørnettet som forplanter seg i byggets vegger. 63 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.8 Sanitær 64 Utvendig stoppekraner er fra byggeår. OBOS Prosjekt har ikke tilgang til kartverk over området eller sanitærtegninger. Plassering og type er derfor ukjent. 2.8.5 Hovedstoppekran Utekran, Vann 2.8.5A Ukjent tilstand Stoppekraner er ikke besiktiget og tilstand er derfor ikke vurdert. Utvendige stoppekraner har en teknisk levetid på 25-75 år med en anbefalt brukstid på 40 år. TG 1 Svake symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Lokalisere utvendige stoppekraner ÅR 2015 KOSTNAD kr 6 400 ANTALL 1 Stk. SUM KOSTNAD kr 6 400 Periodisk vedlikehold utføres av vaktmester Høy — Tiltaket anbefales utført umiddelbart Anskaffe opplysninger/ tegninger fra kommunens tekniske etat slik at utvendige stoppekraner lokaliseres. Enkelte kraner kan være plassert i kummer i fellesgarsjer. Det anbefales at det i tillegg monteres anvisningsskilt på fasade slik at plassering anvises. GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.8 Sanitær 65 2.8.6 Hovedstoppekran Berederrom, Messing sluseventil Innvendige stoppekraner er av typen sluseventil i avsinkbar messing fra byggeår. Stoppekranene er plassert i hvert berederrom. Dimensjon er ikke kontrollert da det er isolert både på rør og rundt stoppekran. 2.8.6A Stor aldersslittasje TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Skifte stoppekran, trykkreduksjonsventil, tilbakeslagsventil og vannmåler ÅR 2017 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 77 500 Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Høy — Tiltaket anbefales utført umiddelbart Stoppekranene ble anbefalt skiftet i 2012 (forrige Vedlikeholdsnøkkel). Ingen stoppekraner er testet (forsøkt stengt/åpnet) da stoppekraner av denne typen kan ha en tendens til å sette seg når de stenges. Korrosjonsmessig er det bedre tilstand enn forventet da både stoppekraner og rør er isolert mot kondens. Sluseventiler har en teknisk levetid på 25-50 år, og anbefalt brukstid på 30 år. Tilbakeslagsventil, trykkreduksjonsventil og vannmåler har en teknisk levetid på 20-40 år og en anbefalt brukstid på 25 år. Det anbefales å skifte innvendig stoppekran, trykkreduksjonsventil, tilbakeslagsventil og vannmåler. Arbeidet bør utføres samtidig med utskifting av beredere slik at man oppnår best mulig pris på arbeidet. Tiltaket gjelder 3 stk. vanninnlegg. GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.8 Sanitær Kontrollerte sluk er av typen plastsluk med klemring fra byggeår. Ukjent om enkelte seksjonseiere har skiftet sluk. 2.8.7 Armaturer Bad, Plastsluk 2.8.7A Generelt god stand Plastsluk har en teknisk levetid på 25-75 år med en anbefalt brukstid på 50 år. Originale sluk har klemring for gulvbelegg. TG 1 Svake symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Kontroll og vedlikehold av sluk ÅR 2015 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 0 ÅR 2016 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 0 ÅR 2017 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 0 ÅR 2018 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 0 ÅR 2019 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 0 Periodisk vedlikehold utføres av beboer Middels — Tiltaket anbefales utført Normal kontroll av sluk er seksjonseiers ansvar. Sluk bør rengjøres ved behov minimum 2 ganger pr. år. Ved utskifting av gulvbelegg bør samtidig slukets klemring byttes, da denne utsettes for spenninger og kan sprekke. Ved oppussing av bad anbefales det at det etableres ny membran. 66 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.8 Sanitær Inspiserte stengeventiler i fellesarealer er av type kuleventil i av avsinkbar messing. Variabel type, dimensjon og produsent. 2.8.8 Ventiler og kraner Kjeller, Stoppekraner i messing 2.8.8A Generelt god stand Type stoppekraner tilsier at de er skiftet, men kan allikevel være rundt 10 år gamle. Kuleventiler har en teknisk levetid på 25-50 år med en anbefalt brukstid på 30 år. TG 1 Svake symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Kontroll og vedlikehold av stoppekraner KOSTNAD — ANTALL — ÅR 2015 SUM KOSTNAD kr 4 800 ÅR 2016 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 5 000 ÅR 2017 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 5 200 ÅR 2018 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 5 400 ÅR 2019 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 5 600 Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Middels — Tiltaket anbefales utført Det mangler merking med skilt på stoppekranene. Kranene anbefales merket. Alle stoppeventiler bør "moves" dvs. beveges/funksjonstestes årlig. Ventiler som vanskelig lar seg stenge bør skiftes. Stoppekraner som ikke er i bruk, i kalde rom, bør fjernes pga. frostfare. 67 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.8 Sanitær 2.8.9 Armaturer Berederrom, Varmtvannstanker Varmtvannstankene i beredersentralen er stort sett fra byggeår med produksjonsår 1988/89. Et mindretall av berederne er stedvis skiftet ut. Type Ferrofil Ferromodul T300 E14, med elektriske varmeelementer. Det er installert vv-sirkulasjon frem til leilighetene. 2.8.9A Stor aldersslitasje TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Vedlikehold av varmtvannsberedere ÅR 2015 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 95 600 Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Høy — Tiltaket anbefales utført umiddelbart Varmtvannstankene har en vannbeholder av rustfritt stål, med teknisk levetid 15-30 år med en anbefalt brukstid på 20 år. Dette gjelder også sirkulasjonspumpe m.m. for varmtvannssirkulasjon. Som et minimum bør samtlige tanker gjennomspyles og sikkerhetsventiler skiftes. Det ble på befaringen avdekket forhold vedr. vv-sirkulasjon som bør endres. Det anbefales et forprosjekt på utskifting av beredere og installasjon av varmepumper for forvarming av vann mot beredersentralen. Energimessig vil dette være en stor oppgradering. Det vil være mulig å søke Enova om økonomisk støtte til et slikt tiltak. Priset tiltak gjelder gjennomspyling av varmtvannstanker samt skifte av sikkerhetsventiler. Ønsker man å gjøre større tiltak ligger kostnaden på et forprosjekt på ca. 60 000 kr. Varmepumpeløsning estimeres til ca 150 000-200 000 kr pr sentral pluss beredere som utgjør 5000-7000 kr pr tank. (Eks. mva priser) 68 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.8 Sanitær I 1. etasje i Gullhaugveien 207 er det et bøttekott. Rommet inneholder vaskekar, kran og sluk i gulv. 2.8.10 Armaturer Vaskerier, Sluk i bøttekott 2.8.10A Uheldig tilstand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Utbedre sluk på bøttekott KOSTNAD — ANTALL — ÅR 2015 SUM KOSTNAD kr 11 100 Utskifting utføres av entreprenør Høy — Tiltaket anbefales utført umiddelbart Bøttekottet er lite benyttet og vannet i sluket har en tendens til å fordampe. Det var på befaringsdagen mye lukt i oppgang og bøttekott forårsaket av tørt sluk. Det anbefales at det undersøkes om det er mulig å sette inn en "innsats" i sluket for å hindre lukt evnt bør sluket skiftes til et "tørrsluk". Estimert beløp gjelder skifte av sluk. 69 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.8 Sanitær 70 2.8.11 Isolasjon Kjeller, Isolasjon Kaldt og varmtvann Variabel utførelse på isolering av vannrør. Stort sett er det benyttet en form for cellegummi. 2.8.11A Variabel tilstand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Kontroll og utbedring av rørisolasjon ÅR 2015 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 11 100 Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Middels — Tiltaket anbefales utført En vesentlig del av rørmontasjen mangler isolasjon. Dette har konsekvenser både på energiregnskapet og når det gjelder kondenskorrosjon på kaldtvanns rør. Det ble observert at det stedvis i garasje var sirkulasjonsrør "stripset" til kaldtvannsrør, U-verdien på rørisolasjon på både kaldtvann og varmtvann sirkulasjon blir forringet og mister deler av sin funksjon. Manglende rørisolering utbedres. Varmtvannsirkulasjon bør legges om. GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.8 Sanitær Avløpsrør i plast ført i garasjeanlegg og gjennom brannceller. Rørene er uisolert og det er ikke registrert brannmannsjetter. 2.8.12 Isolasjon Kjeller, Isolasjon avløpsrør 2.8.12A Mangelfull brannisolering TG 3 Kraftige symptomer KG 3 Store og alvorlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Brannsikring av avløpsrør KOSTNAD — ANTALL — ÅR 2015 SUM KOSTNAD kr 63 700 Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Høy — Tiltaket anbefales utført umiddelbart Rørene er ikke brannsikret med isolasjon eller brannmansjetter. TG settes med bakgrunn i manglende brannsikring. Det bør så rask det lar seg gjøre foretas kontroll og utbedring av brannsikringen på avløpsrørene. Avløpsrør sikres med egnet isolasjon/metode. Tiltaket bør utføres av isoleringsfirma/branntette entreprenør. Det avsettes en rundsum for sikring i garasjer. Beløpet vil være høyere hvis det er behov for tetting videre oppover i etasjene. 71 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.9 Luftbehandling 72 Kanalnettet i byggene er de opprinnelige fra byggeår. Ingen påkostninger registrert. 2.9.1 Kanalnett over grunn Blokker 2.9.1A Normal bruksslitasje TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Rengjøring av ventilasjonskanaler Ventilasjonskanaler fremsto med normal alders- og bruksslitasje. Normal intervall for rens av kanaler er 5-10 år. Det anbefales rens av alle ventilasjonskanaler tilknyttet leiligheter. ÅR 2015 KOSTNAD kr 800 ANTALL 144 Stk. SUM KOSTNAD kr 115 200 Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Middels — Tiltaket anbefales utført Kjøkkenhette med styring Avtrekkskanal GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.9 Luftbehandling Boligene er opprinnelig bygget med mekanisk ventilasjon med tilluft i vinduer og avtrekk på kjøkken og våtrom. Hver enkelt leilighet har egen vifteenhet, fra produsenten Systemair, plassert på tak. Avtrekksviften styres fra kjøkkenventilator. Styreleder har opplyst at viftene er skiftet den senere tid. 2.9.2 Ventilasjonsaggregater Blokker 2.9.2A Generelt godt stand Viftene er skiftet i senere tid og fremstår i god stand. TG settes med bakgrunn i alder. TG 1 Svake symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Årlig kontroll av takvifter KOSTNAD — ANTALL — ÅR 2015 SUM KOSTNAD kr 6 400 Styreleder har opplyst at sameiet har avtale med elektrofirma som utfører nødvendig vedlikehold på viftene. Det anbefales ingen tiltak forutenom årlig kontroll. ÅR 2016 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 6 600 ÅR 2017 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 6 900 ÅR 2018 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 7 200 ÅR 2019 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 7 500 Løpende vedlikehold utføres av entreprenør Middels — Tiltaket anbefales utført Takvifter Takvifte 73 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.10 Basisinstallasjon for elkraft 74 Som hovedjordingsanlegg i bygningene er det benyttet fundamentjord som samles i hovedfordeling og hovedjordskinne. Utsatte ledende deler i anlegget er utjevnet med egen jordleder fra hovedjordskinne. Jording til leiligheter er ført i stigerkabler frem til jordskinne i leilighetsfordeling. 2.10.1 Hovedjordningsanlegg Blokker, PE 2.10.1A Ingen visuelle bemerkninger TG 1 Svake symptomer KG 1 Små og middels konsekvenser ANBEFALT TILTAK Teknisk kontroll og måling ÅR 2015 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 15 900 Undersøkes nærmere utføres av entreprenør Lav — Tiltaket kan utsettes Underfordeling - jording Hovedjordskinne i hovedfordeling Jordingsanlegget i bygningene ser ut til å være i god stand. Det var ingen synlige tegn på skade på jordledere eller jordingsutstyr i tavler. Det kan uansett være lurt med en kontroll av kontinuiteten på jordledere og isolasjonsmotstand, for å få en bekreftelse på den tekniske tilstanden. Som et sikkerhetstiltak og for å kontrollere jordingens tekniske tilstand anbefales det å måle overgangsmotstand mot jord og jordleders kontinuitet i fellesarealer. Måleresultater protokollføres og arkiveres i hovedfordelinger og i styrets arkiv. Eventuelle tiltak etter utførte målinger vurderes fortløpende. Utjevning av vannrør i garasje GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.11 Lavspent forsyning 75 Inntakskabler til byggene er ført i grunn fra trafokiosk på området og frem til hovedbryter i hovedfordeling i fordelingene. 2.11.1 Inntakskabler Teknisk rom 2.11.1A OK Inntakskablene er fra byggeåret og har i utgangspunktet mange års levetid igjen. Det som er synlig av inntakskabel ser ut til å være i god stand. Det var ingen synlige tegn på skader eller overbelastning på kablene. Styreleder rapporterer om driftsikkert anlegg uten kapasitetsproblemer, selv på kaldeste vinterstid. TG 1 Svake symptomer KG 1 Små og middels konsekvenser ANBEFALT TILTAK Det anbefales ingen tiltak vedrørende inntakskabler. Ingen tiltak nødvendig KOSTNAD kr 0 ANTALL 0 ÅR SUM KOSTNAD kr 0 Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant — Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet Trafokiosk Tilknytningsskap ved gavl GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.11 Lavspent forsyning 2.11.2 Hovedtavler Teknisk rom, Stålstativ og stålskap Hovedtavler er bygget som stålstativ plassert i eget låst rom i G207. For de andre blokkene er hovedfordelingen plassert i "vestibyle" i forbindelse med trapperommene. Fordelingene er utstyrt med hovedsikring, stigesikringer til underfordelinger og leiligheter, jordskinne, måleranlegg og kurssikringer til gårdsanlegg. 2.11.2A Ingen synlige feil TG 1 Svake symptomer KG 1 Små og middels konsekvenser ANBEFALT TILTAK Ev. skille seksjoner KOSTNAD kr 132 500 ÅR 2016 ANTALL SUM KOSTNAD 1 Stk. kr 132 500 Oppgradering utføres av entreprenør Middels — Tiltaket anbefales utført Dagens dør til hovedfordeling Utstyr i hovedtavler er fra byggeåret. Utstyret ser ut til å være i god stand alder tatt i betraktning og det var ingen synlige tegn på skade eller overbelastning på sikringer og øvrig utstyr i tavlene. Fordelingene er godt merket og har relativt gode avdekningsløsninger mot tilfeldig berøring. Kurssikringer er av typen automater, hovedsikring og stigesikringerer av typen effektbrytere. Normal levetid for elektrisk utstyr er ca 30-35 år, mens kabler har noe lengre levetid. Styreleder ønsker å skille hovedfordelingens seksjoner slik at tilgangen for beboere blir begrenset til kun å være til boenheters hovedbryter og måler. Dette kan utføres på flere måter, men trolig vil det enkleste og rimeligste være å sette opp en skillevegg med egen dør. Se forøvrig kap. byggteknisk hvor dette er omhandlet. En annen måte å skille ut seksjonene er å utføre dette i forbindelse med en oppgradering av hele hovedfordelingen. Hovedfordelingenes materiell samsvarer ikke med dagens forskrifter, og bør vurderes oppgradert i nærmeste fremtid. Kun oppgradering av HF er medtatt i kosstnadene. Hovedfordelingens seksjoner 76 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.11 Lavspent forsyning I berederrommet er det montert en egen fordeling på vegg som forsyner berederanlegget i boligsameiet. Fordelingen består av hovedsikring, nyere modell kombiautomater, måleranlegg, samt diverse styrestrøm. I teknisk rom i garasjen er det montert et tilsvarende skap, trolig montert på samme tid som for berederrommet, som forsyner garasjen. Fordelingen har samme type "innmat". 2.11.3 Underfordelinger Teknisk rom, Egne skap 2.11.3A Nyere uten feil Fordelingene er oppgradert i nyere tid og oppleves som tilfredsstillende. Utstyret i fordelingen ser ut til å være i god stand og det var ingen synlige tegn på skade eller overbelastning. Fordelingene var godt merket og hadde gode avdekningsløsninger mot tilfeldig berøring. Kursfortegnelsen bar preg av manglende tildekning og er "bleknet". TG 1 Svake symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Det anbefales ingen tiltak for fordelingene. Ingen tiltak KOSTNAD kr 0 ÅR ANTALL 0 SUM KOSTNAD kr 0 Ikke relevant utføres av entreprenør Ikke relevant — Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet Innmat i berederfordeling Fordeling i berederrom 77 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 78 Innmat garasjefordeling Fordeling for garasje GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.12 Lys 79 Innendørs belysning er det benyttet runde armaturer med opal avdekning i plast i alle trapperom som styres av bevegelsessensor innebygget i hvert enkelt armatur. I tillegg er trapperommene supplert med dagslys fra vinduer på fasaden. Garasjebelysningen og belysning i teknisk rom er utført som lysstoffarmaturer med plast avdekning. Utvendig langs stier/gangveier er det montert lysmaster med halogen lyskilde, som trolig styres av fotocelle. Styreleder kunne ikke bekrefte om disse var private eller kommunale på befaringen. 2.12.1 Belysningsutstyr Fellesarealer 2.12.1A Tilfredsstillende lysutbytte Belysningsutstyret er av nyere dato med unntak av belysning i utvendig sykkel/søppelboder. Denne belysningen er fra byggeåret. All belysning fremstår i hovedsak uten feil og skader. TG 1 Svake symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Kontrollere instillinger + renhold ÅR 2015 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 800 ÅR 2016 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 800 ÅR 2017 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 900 ÅR 2018 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 900 ÅR 2019 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 900 Løpende vedlikehold utføres av vaktmester Middels — Tiltaket anbefales utført Det anbefales boligsameiet å kontrollere styringen av lysmastene da denne belysningen sto på under befaringen (midt på dagen) Forutsettes at dette er boligsameiets eiendom. Videre anbefales det løpende renhold som rengjøring av avdekninger. GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.12 Lys 80 Det er i boligsameiet installert nødlysanlegg i trapperom, og markeringslys/ledelys i garasje. Sentral og styringsenhet er plassert i hovedfordelingen i G207. 2.12.2 Nødlysutstyr Fellesarealer 2.12.2A Ingen registrerte feil/mangler Det er opplyst at det nylig er foretatt service på nødlysanlegget og nødlysarmaturer er skiftet i løpet av de siste to årene. Det er usikkert om det foreligger en serviceavtale på anlegget. Anlegget ble ikke testet på befaringen. Tilstandsgrad er ikke vurdert, anlegget er tilsynelatende i orden. TG IU Ikke undersøkt KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Årlilg kontroll/service KOSTNAD kr 15 900 ANTALL 1 Stk. ÅR 2015 SUM KOSTNAD kr 15 900 ÅR 2016 KOSTNAD kr 16 600 ANTALL 1 Stk. SUM KOSTNAD kr 16 600 ÅR 2017 KOSTNAD kr 17 200 ANTALL 1 Stk. SUM KOSTNAD kr 17 200 ÅR 2018 KOSTNAD kr 17 900 ANTALL 1 Stk. SUM KOSTNAD kr 17 900 ÅR 2019 KOSTNAD kr 18 600 ANTALL 1 Stk. SUM KOSTNAD kr 18 600 Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Høy — Tiltaket anbefales utført umiddelbart Det anbefales boligsameiet å etablere en årlig serviceavtale på nødlysanlegget i henhold til internkontrollforskriften. Dette må utføres av autorisert bedrift. GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 81 Ledelys i garasje Markeringslys utgangsdør GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.13 Elvarme 82 Som oppvarmingskilde er det i hovedsak benyttet elektrisk oppvarming. En av oppgangene har ettermontert pipeløp som alternativ varmekilde. I fellesarealer er det montert stråleovner i hver 1.etg. i vindfanget. 2.13.1 Varmeovner Fellesrom, Elektrisk 2.13.1A Tilstrekkelig og fungerende Varmeovner i vindfang fungerer tilfredstillende. Det er ikke registrert feil eller synlige skader på ovner som er befart. TG 1 Svake symptomer KG 1 Små og middels konsekvenser ANBEFALT TILTAK Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt. Ingen tiltak anbefales KOSTNAD kr 0 ANTALL 0 ÅR SUM KOSTNAD kr 0 Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant — Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.14 Telefoni og personsøkning 83 Det er montert porttelefonanlegg av typen Siedle med to-veis kommunikasjon med åpnerfunksjon av hovedinngangsdør fra svarapparater. Ringetablå er innfelt i vegg utenfor hovedinnganger, svarapparat er plassert innvendig ved inngangsdør til hver leilighet. Det er i tillegg montert lokalt ringeanlegg ved entredør til hver leilighet. 2.14.1 Porttelefoner Foran inngangsparti, Siedle 2.14.1A Nyere stand Porttelefonanlegget er nytt i 2013 og fungerer i følge styreleder tilfredsstillende. Eventuelle driftsproblemer blir rettet fortløpende av utførende entreprenør. TG 1 Svake symptomer KG 1 Små og middels konsekvenser ANBEFALT TILTAK Ingen tiltak KOSTNAD kr 0 ÅR ANTALL 0 SUM KOSTNAD kr 0 Ikke relevant utføres av entreprenør Ikke relevant — Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet Dørstasjon ved 207 Det anbefales ingen tiltak vedrørende porttelefonanlegget. GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 2.15 Alarm- og signalsystemer 84 Det er i fellesarealene i boligsameiet ikke installert brannvarslingsanlegg. I leilighetene er det installert trådløse batteridrevne røykvarslere og brannslange under benkeskap. Det er montert manuelle håndslukkere i fellesarealer. 2.15.1 Brannalarmanlegg Fellesarealer, Norsk brannvern 2.15.1A Tilsynelatende god stand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Trådløst adresserbart varslingsanlegg KOSTNAD kr 111 500 ANTALL 11 Stk. ÅR 2015 SUM KOSTNAD kr 1 226 500 Oppgradering utføres av entreprenør Høy — Tiltaket anbefales utført umiddelbart Manuell håndslukker Røykvarslere og brannslanger i leiligheter er ikke nærmere inspisert på befaringen. Merking av manuelle håndslukkere viser service siste 5 år. For å oppgradere personsikkerheten, samt redusere risikoen for brannskade på bygninger, bør man vurdere installasjon av et trådbundet adresserbart brannvarslingsanlegg. Priset tiltak er grovestimat på en slik installasjon. Håndslukkere i garasje bør plasseres slik at de ikke er utsatt for mekanisk påkjenning. Boligsameiet har serviceavtale med Norsk Brannvern som hver vår kommer på befaring. Eventuelle punkter bekreftes fortløpende rettet. GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 3 Tilstandsvurdering GARASJER 3.1 Grunn og fundamenter Byggene er oppført i 1989 og er trolig bygget etter byggeforskrift av 1987. Drenering og fuktsikring omtales under i denne forskrift i pkt 42.1. I korte trekk skal grunnen og omkringliggende terreng rundt bygninger dreneres slik at det ikke oppstår skadelig fuktighet i bygningen. Tilbakefylling skal formes slik at bygninger ikke utsettes for skadegjørende jordtrykk eller teletrykk. Vegger under terreng ble normalt sikret med overflatebeskyttelse eller grunmursplate av plast. Det antas at det i tillegg til drenerende masser og fuktsikring er lagt drensledning i plast rundt byggene. 3.1.1 Drenering Rundt bygninger, Plast 3.1.1A Generelt god stand Det er ikke registrert eller meldt om fuktproblemer som er symptomer på sviktene drenering / fuktsikring av grunnmur. Dreneringen synes å være tilfredsstillende. TG settes med bakgrunn i alder. Normal tid før utskifting av drenssystem med drensledninger er 20 - 60 år TG 2 Middels kraftige symptomer KG 1 Små og middels konsekvenser ANBEFALT TILTAK Ingen tiltak anbefales KOSTNAD kr 0 ANTALL 0 ÅR SUM KOSTNAD kr 0 Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant — Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt. Forholdet bør holdes under observasjon de neste 5 år. Foretas det gravearbeid inn mot grunnmur i perioden anbefales det visuell kontroll av grunnmurens utside for å kartlegge faktisk utførelse. 85 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 3.2 Yttervegger 86 Kjellervegger i betong med ubehandlet overflate. Ingen påkostninger registrert siden byggeår. 3.2.1 Betongvegger Kjeller, Betong 3.2.1A Symptomer på armeringskorrosjon TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Betongundersøkelse anbefales ÅR 2015 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 82 800 Undersøkes nærmere utføres av tiltaksansvarsområde Høy — Tiltaket anbefales utført umiddelbart Rustflekker på vegg Kjellerveggene fremsto i generelt god stand, dog er det registrert symptomer på armeringskorrosjon på vegger i alle fellesgarasjer. Det er viktig at skader på betong tas på et tidlig stadium for å unngå større betongskader. TG er satt med bakgrunn i alder samt registrerte symptomer. Det anbefales betongundersøkelse på representative ytter-/delevegger i alle fellesgarasjer. Undersøkelsen bør omfatte kartlegging av kloridnivået og karbonatiseringsdybde samt gi en kort beskrivelse av anbefalte utbedringstiltak. Kostnader til utbedring kan først gjøres etter at tilstanden er kartlagt og er derfor ikke estimert. Rustflekker yttervegg GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 3.2 Yttervegger Ståldører ut fra garasjer og til tekniske rom. Dørene er konstruert i stål i glatt malt utførelse merket brannklasse A60. Flere av dørene er utført med dørpumpe. 3.2.2 Dører Fasader, Stål 3.2.2A Varierende tilstand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Overflatebehandling av ståldører i ÅR 2015 fellesgarasje KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD Dørene bærer preg av alders-/bruksslitasje. Dører til tekniske rom fremstår som noe bedre enn dørene ut til det fri. Det er registrert rust, avflassing samt slagmerker på dørblader og karm. Dørene rengjøres/skrapes og overflatebehandles med egnet produkt og metode. Enkelte dører fremstår med stor aldersslitasje og utskiftning bør vurderes. Priset tiltak gjelder overflatebehandling av dørblader og karm. kr 21 600 Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Middels — Tiltaket anbefales utført Ståldør garasje Ståldør i garasje 87 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 3.2 Yttervegger 3.2.2 Dører ― Fasader, Stål 88 3.2.2B Feilkonstruksjon av sidefelt TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Bygging av nytt sidefelt - ståldør ÅR 2015 KOSTNAD kr 12 700 ANTALL 1 Stk. SUM KOSTNAD kr 12 700 Løpende vedlikehold utføres av entreprenør Høy — Tiltaket anbefales utført umiddelbart Ståldør med sidefelt i tre En av ståldørene i fellesgarasjen er satt inn med sidefelt bygget i trevirke. Døren er brannklassifisert og sidefeltet bør utføres med samme brannklasse. Ståldøren demonteres. Sidefeltet rives og bygges på nytt med tilstrekkelig brannklasse. Dør remonteres. GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 3.2 Yttervegger Garasjeporter med varierende alder og utforming. Portene er konstruert i aluminum/stål i blå/grå utførelse med gangdør. Fellesnevner for alle portene er at de er motorstyrte og kan åpnes/lukkes med fjernkontroll. Flere av portene er utskiftet ved ukjent tidspunkt. 3.2.3 Porter Kjeller, Stål/aluminium 3.2.3A Normal bruksslitasje Portene fremsto på befaringsdagen i relativt god stand med normal alders- og bruksslitasje. Det er ikke meldt om problemer med porter, automatikk eller mekanismer. TG 1 Svake symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Serviceavtale på garasjeporter ÅR 2015 KOSTNAD kr 11 100 ANTALL 4 Stk. SUM KOSTNAD kr 44 400 ÅR 2016 KOSTNAD kr 11 600 ANTALL 4 Stk. SUM KOSTNAD kr 46 400 ÅR 2017 KOSTNAD kr 12 100 ANTALL 4 Stk. SUM KOSTNAD kr 48 400 ÅR 2018 KOSTNAD kr 12 500 ANTALL 4 Stk. SUM KOSTNAD kr 50 000 ÅR 2019 KOSTNAD kr 13 000 ANTALL 4 Stk. SUM KOSTNAD kr 52 000 Løpende vedlikehold utføres av entreprenør Høy — Tiltaket anbefales utført umiddelbart Eldre garasjeport For brukerne av fellesgarasjen er det viktig at portene til en hver tid fungerer slik at man kommer seg inn og ut og at garasjen ikke står "ulåst". Det anbefales fast serviceavtale med egnet selskap for å sikre kontinuerlig drift av portene. Det er estimert kostnad på serviceavtale og drift av porter. 89 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 3.3 Innervegger 90 Veggskiver i ubehandlet betong. Ingen påkostninger registrert siden byggeår. 3.3.1 Betongvegger Kjeller, Betong 3.3.1A Lokale skader TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Utbedring av riss på vegg ÅR 2015 fellesgarasje KOSTNAD — ANTALL — Veggene fremstår i generelt god stand, dog er det registrert riss på en vegg samt noe armeringskorrosjon. TG settes med bakgrunn i registrerte symptomer. Kontroll av riss samt utbedring med egnet produkt og metode. Kontroll av betong/armeringskorrosjon er medtatt i tidligere punkt. SUM KOSTNAD kr 12 700 Løpende vedlikehold utføres av entreprenør Høy — Tiltaket anbefales utført umiddelbart Riss på vegg Riss/sprekk GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 3.4 Dekker 91 Gulv på grunn med asfaltbelegg. Parkeringsplasser merket med hvit merkespray. 3.4.1 Betonggulv Garasjer, Asfalt 3.4.1A Generelt godt stand Gulvene fremstår i generelt godt stand med normal bruks- og aldersslitasje. TG 1 Svake symptomer KG 1 Små og middels konsekvenser ANBEFALT TILTAK Estimert beløp for årlig reparasjon av asfaltdekker. Lokal utbedring av asfaltdekke ÅR 2015 fellesgarasje KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 11 900 ÅR 2016 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 12 400 ÅR 2017 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 12 900 ÅR 2018 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 13 400 ÅR 2019 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 14 000 Løpende vedlikehold utføres av entreprenør Middels — Tiltaket anbefales utført Asfaltdekke GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 3.4 Dekker Deler av fellesgarasjene er utført med nedsenket systemhimling. Himlingene er konstruert med skinner i stål og himlingsplater med glatt overflate. Det er montert steinullisolasjon over himlingsplatene. 3.4.2 Plassbygde himlinger Parkeringshus, Stål/isolasjon 3.4.2A Stor ytre påvirkning Store deler av nedsenket himling har flekker/merker. Det er stor ytre påvirkning. Flekker og merker er trolig forårsaket av fukt/høy luftfuktighet og antas å være sopp-/muggdannelse. Styrleder har opplyst at ventilasjonsanlegget tidligere har vært ute av drift i en lengre periode. Årsaken til flekkene er trolig dette i kombinasjon med lekkasjene fra terrasser/kulverter og smeltevann fra biler. TG 3 Kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Utskifting av himlinger garasjeanlegg KOSTNAD kr 300 ANTALL 3590 m² ÅR 2015 SUM KOSTNAD Himlingsplater og isolasjon skiftes ut. Dekker, vegger og veggskiver som idag dekkes av himlingen kontrolleres og vurderes før ny himling remonteres. Tiltaksbeløpet er grovestimat på skifte av plater og isolasjon. kr 1 077 000 Utskifting utføres av entreprenør Høy — Tiltaket anbefales utført umiddelbart Manglende himlingsplate Svertesopper i himling 92 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 3.5 Yttertak 93 Fellesgarasjene har større fotavtrykk enn boligblokkene og i dette punkt medtas tak/himlinger utenfor ovenliggende boligblokker. Området utgjør tak/kulverter mellom boligblokkene og balkonger/terrasser for leiligheter i 1.etasje. Takene er konstruert med prefabrikkerte DT-elementer/ribberammer og elementdekker i armert betong. Kulverter er tekket med papp/asfaltbelegg. Balkongene/terrassene er utført i to nivåer med ukjent tekking. Ingen større påkostninger registrert siden byggeåret og tekking antas å være den opprinnelige. 3.5.1 Flatt tak Parkeringshus, Betong 3.5.1A Stor alders-/værslitasje TG 3 Kraftige symptomer KG 3 Store og alvorlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Omtekking - terrasser KOSTNAD — ANTALL — ÅR 2015 SUM KOSTNAD kr 3 121 300 Oppgradering utføres av entreprenør Høy — Tiltaket anbefales utført umiddelbart Det er registrert sterke symptomer på lekkasjer som fuktmerker og fritt vann i himlinger. Forholdet gjelder de fleste terrasser. TG settes med bakgrunn i de registrerte forhold. Tekkingen er vurdert å ha passert forventet brukstid og bør skiftes ut. Det anbefales full utbedring jfr. utbedringsalternativ 1 i rapport av 14.11.2014 utarbeidet av Rambøll. Dette er en varig og forutsigbar løsning. Løsningen vil gi friere utnyttelse/møblering av terrassen da dagens trapping jevnes ut. Estimert beløp er hentet fra kostnadsoverslag i nevne rapport tillagt kostnader til prosjektering og kontrahering. Overflate terrasse Elementskjøt - fuktmerker GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 3.5 Yttertak 3.5.1 Flatt tak ― Parkeringshus, Betong 94 3.5.1B Stor alders-/værslitasje TG 3 Kraftige symptomer KG 3 Store og alvorlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Omtekking av kulverter KOSTNAD — ANTALL — ÅR 2015 SUM KOSTNAD kr 1 256 600 Utskifting utføres av entreprenør Høy — Tiltaket anbefales utført umiddelbart Det er registrert sterke symptomer på lekkasjer som fuktmerker og fritt vann i himlinger. Forholdet gjelder begge kulverter. TG settes med bakgrunn i de registrerte forhold. Tekkingen er vurdert å ha passert forventet brukstid og bør skiftes ut. Det anbefales full utbedring jfr. punkt 5.3 i rapport av 14.11.2014 utarbeidet av Rambøll. Gammel tekking/asfaltdekke fjernes helt ned til bærende konstruksjoner og bygges opp på nytt. Blomsterbed fjernes i sin helhet. Nye blomsterbed bør begrenses og bør være frittstående. Estimert beløp er hentet fra kostnadsoverslag i nevne rapport tillagt kostnader til prosjektering/kontrahering. Asfaltdekke - kulvert Fuktmerker GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 3.5 Yttertak Enkle plassbygde tak med søyler og taksperrer i tre over trappeoppganger fra garasjeanlegg. 3.5.2 Saltak Garasjer, Treverk 3.5.2A Generelt god stand Takkonstruksjonen fremstår i generelt god stand. TG 1 Svake symptomer KG 1 Små og middels konsekvenser ANBEFALT TILTAK Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt. Ingen tiltak anbefales KOSTNAD kr 0 ANTALL 0 ÅR SUM KOSTNAD kr 0 Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant — Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet Tak over trapp Tak over trapp 95 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 3.6 Trapper, balkonger, m.m. 96 Trappenedganger til garasjeanlegg. Vegger/støttemurer i armert betong som er overflatebehandlet/malt. Trappene er konstruert i betong i varierende utførelse, ubehandlet og malt. Rekkverk og håndløper på vegg i smijern. Ingen større påkostninger registrert siden byggeåret. 3.6.1 Utvendige trapper Kjeller, Betong 3.6.1A Varierende tilstand TG 1 Svake symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Overflatebehandling av utvendige ÅR 2016 trapper KOSTNAD — ANTALL — Trappene fremstår med normal bruks-/aldersslitasje. Det er registrert slagskader samt avflassing på overflatebehandling i trinnene. TG settes med bakgrunn i alder og registrerte symptomer. Det bør vurderes overflatebehandling av trappene med egnet produkt og metode. Eksempel på produkt er pollyuretan med sklisikring. SUM KOSTNAD kr 79 600 Oppgradering utføres av entreprenør Middels — Tiltaket anbefales utført Trapp fra garasje Trapp fra garasje GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 97 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 3.7 Luftbehandling Mekanisk avtrekk i garasjer med sperorør ført over tak. Tilluft via ventiler i yttervegger. Vifteenhet plassert på hovedtak på blokker. 3.7.1 Kanalnett over grunn Parkeringshus, Stål 3.7.1A Generelt god stand Ventilasjonsanlegget har tidligere vært ute av drift i lengre tid noe som har ført til fuktskader på himlingsplater i fellesgarasjene. Systemet er opplyst igangsatt for en tid tilbake. På befaringsdagen var det tilsynelatende tilstrekkelig ventileringen av garasjene. Anlegget ble ikke funksjonstestet. TG 1 Svake symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Årlig vedlikeholdsavtale på ÅR 2015 garasjeventilasjon KOSTNAD kr 23 900 ANTALL SUM KOSTNAD 1 Stk. kr 23 900 ÅR 2016 KOSTNAD kr 24 800 ANTALL SUM KOSTNAD 1 Stk. kr 24 800 ÅR 2017 KOSTNAD kr 25 800 ANTALL SUM KOSTNAD 1 Stk. kr 25 800 ÅR 2018 KOSTNAD kr 26 900 ANTALL SUM KOSTNAD 1 Stk. kr 26 900 ÅR 2019 KOSTNAD kr 27 900 ANTALL SUM KOSTNAD 1 Stk. kr 27 900 Løpende vedlikehold utføres av entreprenør Middels — Tiltaket anbefales utført Vifte på tak - rør fra garasje Det anbefales ingen tiltak på nåværende tidspunkt foruten årlig vedlikeholdsavtale med ventilasjonsfirma. Det avsettes rundsum til service og vedlikehold av vifter de neste 5 år. 98 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 3.8 Utendørs konstruksjoner 99 Det er ved Gullhaugveien 171 plasstøpt støttemur i betong. Støttemuren har varierende høyde ca 0,5-2,0 meter og er sikret med trerekkverk med liggende spiler. Rekkverket er opplyst bygget i nyere tid på dugnad. Støttemuren er trolig fra byggeår. 3.8.1 Støttemurer Tomt, Betong 3.8.1A Generelt god stand Støttemur og rekkverk fremstår i generelt god stand dog med noe vær-/aldersslitasje. Rekkverket er ytterligere spesifisert i eget punkt. Det er noe plante-/mosevekst på støttemuren. TG 1 Svake symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Støttemuren rengjøres for mose- og plantevekst. Rengjøring av støttemur KOSTNAD — ANTALL — ÅR 2015 SUM KOSTNAD kr 1 900 Løpende vedlikehold utføres av vaktmester Middels — Tiltaket anbefales utført Støttemur GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 3.8 Utendørs konstruksjoner 3.8.1 Støttemurer ― Tomt, Betong 100 3.8.1B Kritisk tilstand TG 3 Kraftige symptomer KG 3 Store og alvorlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Sikre støttemur KOSTNAD — ANTALL — ÅR 2015 SUM KOSTNAD kr 15 900 Oppgradering utføres av entreprenør Høy — Tiltaket anbefales utført umiddelbart Rekkverk Det mangler rekkverk på deler av støttemuren og rekkverket er utformet med liggende spiler med mellomrom som muliggjør klatring. Det anbefales at rekkverket bygges om og at rekkverket forlenges slik at nivåforskjellen sikres. Rekkverk med liggende kledning/spiler bør unngås. Eventuelt bør det utformes med maksimalt 20 mm. åpning mellom kledningen for å forhindre at barn klatrer opp/over. Gjeldende regelverk for sikring av støttemurer/nivåforskjeller i terreng og utforming av rekkverk er omtalt i Teknisk forskrift § 12-17 og § 8-4 og er tilgjengelig på www.dibk.no. GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 3.8 Utendørs konstruksjoner Trapp i terreng ved Gulhaugveien 171. Trappen er kontruert i betong og er trolig fra byggeår. 3.8.2 Trapper Tomt, Betong 3.8.2A Generelt god stand Trappen fremstår i god stand med normal alders- og bruksslitasje. TG 1 Svake symptomer KG 1 Små og middels konsekvenser ANBEFALT TILTAK Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt. Ingen tiltak anbefales KOSTNAD — ANTALL — ÅR SUM KOSTNAD kr 0 Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant — Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet Trapp 101 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 3.9 Veier og plasser 102 Det er på tomten to lekeplasser fullt opparbeidet med lekeapparat, sittegruppe, m.m. Det er opplyst at lekeplassene ble oppgradert med nytt utstyr i 2013. Styreleder har opplyst at det ytterligere skal opprettes en lekeplass på området. 3.9.1 Lekeplasser Tomt, Blandet 3.9.1A God stand Lekeplassene fremsto på befaringen som godt ivaretatt og i god stand. TG 1 Svake symptomer KG 3 Store og alvorlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Årlig kontroll og vedlikehold ÅR 2015 lekeplasser KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 15 900 ÅR 2016 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 16 600 ÅR 2017 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 17 200 ÅR 2018 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 17 900 ÅR 2019 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 18 600 Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Middels — Tiltaket anbefales utført Lekeplass Eiere som har eller anskaffer lekeplassutstyr er ansvarlig for jevnlig ettersyn og nødvendig vedlikehold, ytterligere beskrevet i vedlegg "LEKEPLASSER" i denne rapport. Det legges inn estimert beløp på årlig kontroll og vedlikehold av lekeplasser. Foretas det ikke årlig kontroll av lekeplasser kan konsekvensene blir store. KG er satt av denne grunn. GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 3.10 Parker og hager 103 3.10.1 Uteareal Uteområde, Opparbeidet med vegetasjon Tomten/uteområdet er fullt opparbeidet med asfalterte internveier/gangveier, plen, busker, trær, beplantning, sittegrupper, bed, m.m. Det er tilgang til kommunal ballplass på nabotomten. Opparbeidede parkeringsplasser benyttes som gjesteparkering. 3.10.1A Tilsynelatende god stand Uteområdene fremstår som velholdte og i generelt god stand. Uteområdene var snødekket på befaringen og er derfor begrenset vurdert. TG 1 Svake symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Vedlikehold av uteområde ÅR 2015 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 63 700 ÅR 2016 KOSTNAD — ANTALL — Ingen tiltak anbefales foruten driftsavtale med egnet selskap. Det avsettes årlig sum til drift og vedlikehold av uteområde. Beløpet er ikke eksakt og vil variere ut fra innhold i driftsavtalen. Det bør vurderes overgang til nedgravde papircontainere slik at dagens containere kan fjernes. Dette vil være en oppgradering av estetisk karakter. SUM KOSTNAD kr 66 200 ÅR 2017 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 68 900 ÅR 2018 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 71 700 ÅR 2019 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 74 500 Løpende vedlikehold utføres av tiltaksansvarsområde Høy — Tiltaket anbefales utført umiddelbart Gjesteparkering Ballplass GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 3.10 Parker og hager 3.10.1 Uteareal ― Uteområde, Opparbeidet med vegetasjon 104 3.10.1B Uheldig tilstand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Treet kappes ned og fjernes i sin helhet. Fjerne tre ved Gullhaugveien 165-167 ÅR 2015 KOSTNAD kr 3 200 ANTALL 1 Stk. SUM KOSTNAD kr 3 200 Løpende vedlikehold utføres av vaktmester Høy — Tiltaket anbefales utført umiddelbart Treet sett fra tak Utenfor Gullhaugveien 165-167 er det et større tre som ved værbelastning kan komme i kontakt med bygget. Dette kan medføre skader på bygget. Treets plassering fører til blader på tak som gir økt slitasje og økt behov for rengjøring. GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 4 Tilstandsvurdering BODER 4.1 Grunn og fundamenter Søppel- og sportsboder fundamentert direkte ned på underliggende garasjeranlegg. 4.1.1 Varierende fundamentering Under bygninger 4.1.1A Generelt god stand Fundamenteringen synes å være tilfredsstillende uten synlige sprekker eller skader. TG settes med bakgrunn i alder og registrerte symptomer. TG 1 Svake symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt. Ingen tiltak anbefales KOSTNAD kr 0 ANTALL 0 ÅR SUM KOSTNAD kr 0 Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant — Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet 105 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 4.2 Yttervegger 106 Yttervegger oppført som 4" bindingsverksvegger oppført direkte på betongdekker. Veggene er uisolerte. 4.2.1 Bindingsverk Fasader, Tre 4.2.1A God stand Veggene fremstår som stabile og i god stand med normal aldersslitasje. TG settes med bakgrunn i alder. TG 1 Svake symptomer KG 1 Små og middels konsekvenser ANBEFALT TILTAK Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt. Ingen tiltak anbefales KOSTNAD kr 0 ANTALL 0 ÅR SUM KOSTNAD kr 0 Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant — Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 4.2 Yttervegger 107 Boddører i stål og i tre av varierende alder og utforming. Det er skiftet låser i 2014. 4.2.2 Dører Fasader, Stål og tre 4.2.2A Varierende tilstand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Utskiftning av dør - søppelbod De fleste dører fremstår i god stand med normal bruks/aldersslitasje. Døren til en av søppelrommene hadde større bruksslitasje og skader. TG settes med bakgrunn i denne døren. Opprinnelige dør fjernes og ny tilsvarende dør monteres. ÅR 2015 KOSTNAD kr 15 900 ANTALL 1 Stk. SUM KOSTNAD kr 15 900 Utskifting utføres av entreprenør Middels — Tiltaket anbefales utført Ståldør Nyere ståldør GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 4.2 Yttervegger Vinduer med ramme i tre og ett-lags enkle glass. Utvendig er vinduet komplettert med vannbrettbeslag og 108 lister. Vinduene er trolig fra byggeår. 4.2.3 Vinduer Fasader, Tre 4.2.3A Normal bruksslitasje Vinduene fremstår i relativt god stand med normal alders-/værslitasje. TG 2 Middels kraftige symptomer KG 1 Små og middels konsekvenser ANBEFALT TILTAK Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt. Ingen tiltak anbefales KOSTNAD kr 0 ANTALL 0 ÅR SUM KOSTNAD kr 0 Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant — Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet Vindu i bod Vindu i bod GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 4.2 Yttervegger Ytterveggene er utvendig kledd med dobbeltfalset trekledning montert liggende. Kledningen er overflatebehandlet med dekkbeis/maling. Kledningen ble overflatebehandlet i 2014. 4.2.4 Trepanel Fasader, Tre 4.2.4A Generelt god stand Kledningen fremstår i god stand. TG settes med bakgrunn i alder. TG 1 Svake symptomer KG 1 Små og middels konsekvenser ANBEFALT TILTAK Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt. Ingen tiltak anbefales KOSTNAD kr 0 ANTALL 0 ÅR SUM KOSTNAD kr 0 Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant — Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet Boder Boder 109 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 4.3 Dekker 110 Gulvene preges av ubehandlet betong. 4.3.1 Belegg Boder, Betong 4.3.1A Generelt god stand Gulvene fremsto i generelt god stand. TG 1 Svake symptomer KG 1 Små og middels konsekvenser ANBEFALT TILTAK Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt. Ingen tiltak anbefales KOSTNAD kr 0 ANTALL 0 ÅR SUM KOSTNAD kr 0 Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant — Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet Gulv i søppelrom GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 4.4 Yttertak 111 Flat takkonstruksjon med 48x198 taksperrer og bærende taktro med OSB/finerplater. Enkelte av takene er isolert og enkelte tak er uisolert. Takene er tekket med folietekning mekanisk festet av typen PVC. Takene ble omtekket i 2006/2007. 4.4.1 Flatt tak Boder, Tre 4.4.1A Generelt god stand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Forsterkning av taksperrer - boder ÅR 2015 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD Takene fremsto i god stand uten symptomer på svekket styrke/stabilitet eller lekkasjer. Det er registrert en mindre råteskade fra tidligere. TG settes med bakgrunn i råteskade. Normal intervall for omlegging av tak med takfolie mekanisk festet er 15-35 år. Kontroll og lokal reparasjon 5-10 år intervall. Ingen tiltak anbefales forutenom lokal utbedring av taksperre. Det monteres ekstra taksperre på siden av råteskedet bjelke som forsterkning. Rens og kontroll av tak er omtalt i tidligere punkt. kr 4 000 Oppgradering utføres av entreprenør Middels — Tiltaket anbefales utført Råteskade Folietekket tak GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 4.5 Luftbehandling 112 Bodene er bygget med naturlig ventilasjon basert på termisk oppdrift. Det er benyttet sperorør/sperokanaler ført over tak på tilliggende blokker. 4.5.1 Kanalnett over grunn Boder, Stål 4.5.1A Generelt god stand TG 1 Svake symptomer KG 1 Små og middels konsekvenser ANBEFALT TILTAK Etablere lufting - søppelrom Ventileringen av bodene synes å være tilfredsstillende, dog er det foretatt en ombygging av et søppelrom som medfører redusert ventilering. Det er spor etter fukt i undertaket trolig forårsaket av redusert ventilering. Det etableres luftehull i vegg mellom søppelrom og sportsbod slik at opprinnelig løsning gjenopprettes. ÅR 2015 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 1 600 Løpende vedlikehold utføres av entreprenør Middels — Tiltaket anbefales utført Lufting i bod Luftekanal i bod GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 5.1 Definisjoner og begreper Tilstand Byggverkets eller byggverksdelens tekniske, funksjonelle eller estetiske status på et gitt tidspunkt. I dette tilfellet tidspunkt for befaring. Tilstanden er ofte et resultat av en rekke forhold som blant annet utførelse, slitasje, nedbrytning og utførelse. Tilstandsgrad (TG) Uttrykk for tilstanden et byggverk eller en del/komponent har i forhold til et nytt produkt med riktig standard (altså i forhold til referansenivået). Tilstandsgrad angis som TG 0 (ingen avvik), TG 1 (mindre eller moderate avvik), TG 2 (vesentlig avvik) eller TG 3 (stort eller alvorlig avvik) avhengig av graden av avvik på byggverket. TGIU brukes for deler av byggverk som ikke er undersøkt. Konsekvensgrad (KG) Uttrykk for hvor alvorlige eller omfattende konsekvenser en observert tilstand vil kunne medføre. Konsevensgrad andis som KG 0 (Ingen konsekvenser), KG 1 (Små eller middels konsekvenser), KG 2 (Vesentlige konsekvenser) eller KG 3 (Store og alvorlige konsekveneser). Symptom Observerbart forhold som gir indikasjon på hvilken tilstand et byggverk eller en byggverksdel befinner seg i. Avvik Benyttesnår tilstanden på en bygningsdel er dårligere enn et nytt produkt med riktig stander (dårligere enn referansenivået). Referansenivå Forhåndsdefinerte krav til stand som gjelder for byggverket eller bygningsdelen. Sagt på en annen måte; Den tilstanden som tilsvarer et nytt produkt med riktig standard (TG 0). Forventet gjenværende brukstid Uttrykk for anslått tid et byggverk eller en del av et byggverk fortsatt vil være tjenelig for sitt formål. Denne brukstiden vil kunne avhenge av tilstand, egenskaper, design, utførelse, gjennomført vedlikehold, alder, miljø (bruk og ytre påkjenninger), forventet framtidig slitasje og konsekvens ved brudd. 113 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 5.2 Analysenivå Rapporten er utarbeidet på bakgrunn av: Norsk Standard, NS 3424 Tilstandsanalyse av byggverk Norsk Standard, NS 3451 Bygningsdelstabell Norsk Standard, NS 3454 Årskostnader for bygninger Relevante byggdetaljblader Befaring utføres etter NS 3424 nivå 1, som innebærer tilstandsanalyse av generell art basert på visuelle observasjoner, eventuelt kombinert med målinger som kan styrke informasjonen om tilstanden. Til orientering omfagger nivå 2 gjennomgang av underlagsdata og med omfattende registereringer eller målinger for å kartlegge oppbygning og stand av konstruksjoner. Nivå 3 innebærer nøyaktige målinger og eventuelt fysiske inngrep for tilsvarende kartlegging. Det er lagt til grunn at tiltak kan foreslås etter nivå 1-registrering. Dersom nivå 1 ikke til tilstrekkelig informasjon for å kunne vurdere tilstand og foreslå tiltak, vil videre anbefaling være å undersøke nærmere. I tilstandsanalysens rapport settes da karakater "TGIU" (tilstandsgra ikke undersøkt) i stedet for spesifisert tilstandsgrad. I enkelte tilfeller kan det være praktisk å gjennomføre undersøkelser i nivå 2 eller 3 på stedet ved første befaring. Da avklares dette med oppdragsgiver, og utføres som et separat oppdrag i tillegg til opprinnelig oppdrag. Det kan også være tilfeller hvor det kreves spesialkompetanse i den videre utredningen. Det vil i så tilfelle fremkomme av teksten hvorfor "TGIU" benyttes. Rapporten er utarbeidet etter Norsk Standard, NS 3424 Tilstandsanalyse av byggverk, Nivå 1. Dette inneæberer en tilstandsanalyse av generell art basert på visuelle observarsjoner, eventuelt kombinert med målinger som kan styrke informasjonen om tilstanden. 114 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 5.3 Generelt om vedlikehold Uten vedlikehold vil en bygning etter hvert forfalle, og selv med et jevnt vedlikehold vil en bygning brytes langsomt ned. Etter en tid må nedbrytningen utbedres for å løfte bygningen tilbake til opprinnnelig standard. Dersom bygningen skal løftes yttereligere opp til en standard over den opprinnelige for å tilfredsstille dagens økende komfortkrav, kreves ombygging. Fra dette tidspunktet starter "syklusen" igjen med jevnt vedlikehold, sakte nedbrytning, utbedring og eventuell ombygging. Figuren over viser skjematisk fremstilling av bygningens livsløp fra nybygg, gjennom bruksfasen til riving Det er viktig at de som forvalter bygningsmassen ser disse mekanismene og planlegger deretter. Boligselskapet ved styret må således planlegge alle vedlikeholdsaktiviteter og ha nødvendig budsjettmessig kontroll over de tiltak som må utføres. Det bør derfor være et mål å utføre mest mulig planlagt vedlikehold framfor forløpende "brannslukking". Riktig planlegging av vedlikeholdet vil totalt sett gi lavere vedlikeholdskostnader. Denne rapporten er et nyttig hjelpemiddel som skal sette boligselskapet i stand til å utføre løpende og periodisk vedlikehold, samt kunne budsjettere disse vedlikeholdsutgiftene fra år til år. 115 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 5.4 Energivurderinger Energipriser og miljø tilsier at styret bør være bevisst i forhold til aktuelle energireduserende tiltak. Ved gjennomføring av større vedlikeholdsarbeider bør det derfor også foretas en energiteksniks vurdering. Det vil for eksempel ved en rehabilitering av en fasade, være naturelig å se på kost/nytte-effekten av tilleggsisolering. Likeledes vil det være naturlig å vurdere energireduserende tiltak og alternative energikilder ved gjennomføring av arbeider berederanlegg, fyranlegg og andre energikrevende installasjoner. Både boligsskaper og næringsbygg har i dag mulighet til å søke tilskudd for gjennomføring av energireduserende tiltak. I hovedsak kan det søkes om tilskudd fra det statlige energiselskapet Enova, men i for eksempel Oslo kommune kan det også gis tilskudd fra en lokal ordning for energiøkonomisering (ENØK). OBOS Prosjekt AS kan bistå med å søke tilskuddsmidler, utarbeide ENØK-analyser for bygningsmassen, samt gjennomføre aktuelle energireduserende tiltak. Et godt hjelpemiddel i energiarbeidet vil også være årlige tilbakemelding om erergiforbruk gjennom et energiregnskap. Energiregnskapet gir oversikt over boligselskapets totale energiforbruk, fordelingen mellom de enkete energikildene, og hovrdan fordelingen er mellom de forskjellige bruksformål. Et slikt energiregnskap kan bestilles av OBOS Prosjekt AS. 116 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 5.5 Universell utforming Generelt: Både ved planlegging av nye boligområder og ved rehabilitering av eksisterende områder, er det de senere år lagt stadig større ved på at området skal få en universell utforming med universell utforming menes en utforming som er bra for alle og nødvendig for noen. I praksis vil det si en tilpassing av alle fellesarealer slik at funksjonaliteten blir best mulig for flest mulig. Følgende prinsipper bør legges til grunn for universell utforming: I det etterfølgende er det listet opp aktuelle kriterier for de enkelte bygningsdeler: Adkomstforhold: God og oversiktlig merking av inngangspartier er viktig, spesielt for synshemmede. Lyssetting, beplantning og bruk av kontrastfarger i inngangspartier bidrar til økt funksjonalitet og bedre synbarhet. likeledes er det viktig at husnummerskilt og ringetablåer er lett leselige og oversiktlige. For flere grupper bevegelseshemmede er det problematisk å forsere trapper, selv om disse kun er på ett trinn. Bruk av ramper og ekstra håndløpere vil bidra til større tilgjengelighet. Imidlertid vil ramper ofte få en uønsket estetisk effekt og andre terrengmessige tiltak kan være å foretrekke. Montering av automatisk døråpner og trappeheiser kan ogås være aktuelt. Dersom det benyttes beplantning for å markere inngangpartiene bør man være klar over at en del prydplanter kan forårsake allergiske reaksjoner. I fleretasjesbygninger vil ettermontering av heis kunne bedre tilgjengeligheten for mange grupper mennesker. 117 GULLMYRA BOLIGSAMEIE Selskapsnummer 300881 Tiltaket medfører ofte store bygningsmessige inngrep, noe som kan sette sterke begrensninger for gjennomføring. Terrengtilpasning av uteområder: Det bør tilstrebes en tilpasning av uteområdene slik at flest mulig får glede av arealene, det være seg rene grøntarealer, lekeplasser eller områder med sittegrupper. Uteområder bør i størst mulig grad være trappefrie, og heller ramper enn trapper. Dersom trapper må benyttes, må disse merkes slik at svaksynte gis mulighet til å oppfatte trappen. Ved valg av ny beplantning, bør det tas hensyn til at noen typer trær og busker er med problematiske med hensyn til allergi enn andre. Innvendige forhold: Ved rehabilitering eller ombygging av eksisterende boligselskaper, vil nåværende boligmasse gi begrensninger med hensyn til muligheten for tilpasning til universell utforming. Tiltak somkan vurderes i oppganger og trapperom er for eksempel ettermontering av heis. Dette medfører normalt store bygningsmessige inngrep og kan være utfordrende å få til. Andre tiltak er bedret belysning, bruk av kontrastfarger, merking av trappeneser, sklisikre overflater i gangarealer, håndløper på begge sider av trapper, og tiltak for å bedre akustikken i trapperommet. Norsk Standard NS 1101-2 omhandler universell utforming av byggverk, og da spesielt boliger. Standarden fokuserer på 5 viktige faktorer som er avgjørende for gode løsninger; Det er sannsynlig at boligselskaper, som kan dokumentere en best mulig tilnærming ti kriteriene i universell utforming, vil være mer attraktive for en del kjøpergrupper. Attaraktiviteten vil igjen gjenspeiles i verdien på eiendommen og en tilpasning vil kunne være en god investering. Universell utforming - en utforming som er bra for alle og nødvendig for noen ! 118 119 OVERFLATEBEHANDLING AV VINDUER MED RAMME OG KARM I TRE, SAMT UTVENDIG TREKLEDNING. Normal levetid for vinduer er ca. 30 - 40 år under forutsetning at det foretas jevnlig vedlikehold. Overflatebehandling Vinduer hører med til de mest utsatte bygningsdelene når det gjelder påkjenninger fra vær og vind, og boligselskapets beboere bør gjøres kjent med at overflatebehandling av rammer og karmer er meget viktig for vinduenes levetid. Normalt vedlikeholdsintervall for maling av vinduer er ca. 6 år avhengig av påvirkning fra vær og vind. Vedlikeholdsarbeid er nødvendig når eksisterende overflatebehandling ikke lenger beskytter trevirket mot fuktighet. En kan spare mye arbeid om en behandler vinduene på nytt før malingen begynner å sprekke. Man unngår dermed skraping og grunning. Sol- og slagregnutsatte fasader krever langt hyppigere vedlikehold enn mer beskyttede vegger og bygningsdeler. Dette gjelder særlig beisede overflater. Under normale forhold bør man på utvendig kledning kunne regne med følgende vedlikeholdsfrekvenser: - beis (2 strøk) 2 - 4 år - dekkbeis (grunning + 2 strøk) 4 - 8 år - maling (grunning + 2 strøk) 6 - 12 år Innvendig skal overflaten hindre at luftfuktighet og kondensvann trenger inn i treverket. Fuktighet vil p.g.a. forskjell i damptrykket forsøke å vandre fra vinduets varme side til den kalde. Innvendig overflatebehandling skal derfor være så damptett som mulig, mens utvendig behandling bør være dampåpen slik at eventuell fuktighet i treverket kan tørke ut. NB! Glem ikke overflatebehandling på over- og undersiden av vindus- og dørrammene. Ved vedlikehold bør overflatene rengjøres med salmiakkvann (og skylles godt), eller et spesialvaskemiddel. Eventuell overflatesopp fjernes med stålbørste og soppvask, eventuelt et klorvaskemiddel med etterfølgende grundig skylling med rent vann. Løstsittende maling slipes bort eller fjernes med stålbørste og skraping. Sålbenk/sidelister og avdekningsbord Generelt skal sidelister og avdekningsbord avsluttes i god avstand over sålbenkbeslag slik at fukt ikke suges opp gjennom belistningens endeved. Oppsug av fukt vil i lengden kunne føre til råteskader. Tettelister På vinduer og dører uten tettelister, bør dette monteres. Tettelistene må alltid plasseres i indre anslag og så langt inn mot den varme siden som mulig. Tettelistene skal hindre at den varme, fuktige inneluften trenger ut i mellomrommet mellom glassene og danner kondens. I tillegg skal de motvirke trekk utenfra. Listene må ikke stramme rundt hjørnene, men legges i en ekstra bøy. Tettelistene må ikke males. T83-050 Vedlikehold av vinduer Sist revidert: 03.06.2002 120 INFORMASJON OM BETONGSKADER Betongskader er et økende problem for mange boligselskaper. Tildels omfattende skader på balkonger, fasader og parkeringsanlegg viser at en rehabilitering mange steder er påkrevet. Kunnskapen i forbindelse med reparasjon av betongskader blir stadig bedre, spesielt med hensyn til skader forårsaket av ”salter”. Tidligere teknisk viten forutså ikke de problemene man nå avdekker. Betongskadene skyldes som oftest armeringskorrosjon (dvs. at armeringen ruster). Hovedårsakene er klorider (salt) i betongen, karbonatisering, eller en kombinasjon av disse. Klorider: Selv når pH verdien i betongen er høy, kan det oppstå armeringskorrosjon. Dette kan skyldes salter tilført under utstøping av betongen, eller tilført senere i bruksfasen. Flere boligblokker i Østlandsområdet har ”innstøpte” klorider hvor skadene er omfattende. Hva angår garasjeanlegg, er det bilene som drar med seg salt inn på vinteren. Skader som følge av klorider er den mest økende skadeårsaken i dag og det er grunn til å anta at mange garasjeanlegg trenger en omfattende utbedring. Parkeringsanlegg over flere etasjer er mest utsatt for skader og for enkelte parkeringsanlegg kan skadeomfanget innebære en sikkerhetsrisiko. Reparasjon av kloridinitierte skader er svært kostbare og det er pr. i dag kun katodisk beskyttelse som gir en effektivt beskyttelse. Ved katodisk beskyttelse bruker man påtrykt strøm for å tvinge armeringen inn i en tilstand der den ikke kan ruste. Metoden betinger tilkobling til strøm og systemet må overvåkes. Hva er karbonatisering: Karbonatisering er en kjemisk prosess som oppstår fordi CO2 (kulldioksyd) i luften trenger inn og reduserer pH-verdien til betongen. Inntregningshastigheten varier fra konstruksjon til konstruksjeon.. Når prosessen har kommet så dypt i betongen at den når armeringen, vil denne kunne begynne å ruste. Når armeringen ruster, utvider den seg, og rusten vil kunne sprenge løs betongen som dekker armeringen. All betong som ikke er beskyttet er utsatt for denne prosessen. Skader initiert av karbonatisering repareres som ofte ved hjelp av mekanisk reparasjon og i noen tilfeller av elektrokjemiske metoder. Kontroller i tide – spar reparasjonskostnader En av farene ved betongskader, er at de blir synlige i form av avskalling først når skadene er omfattende. Derfor er det viktig å foreta en tilstandskontroll for å kartlegge skadeomfang og skadeårsaker så tidlig som mulig. Dette gjelder særlig kloridinitiert korrosjon. Vedlikehold. Det er alltid lønnsomt og foreta et preventivt vedlikehold, før skader oppstår. Et vedlikehold / reparasjon bør normalt planlegges og baseres på en tilstandsvurdering/ undersøkelse. T83-051 Info om betongskader Sist revidert: 24.01.2007 121 ALDRING AV STØPEJERN, AVLØPSRØR OG SLUK I BADEGULV Ved oppussing/rehabilitering av baderom Generelt er ingen komponenter i sanitæranlegget forutsatt å vare i mer enn ca. 50 år. All erfaring tilsier at rørnettet da er modent for utskifting. Norges byggforskningsinstitutt anbefaler at alle rør eldre enn 50 år og spesielt sluk eldre enn 40 år skiftes ut ved modernisering av bad. I Byggebransjens Våtromsnorm (BVN) er dette innskjerpet til sluk og avløpsrør eldre enn 40 år. I henhold til Byggeforskriften skal vann og avløpsrør være funksjonelle, gass- og vanntette. Skisse som viser normaltilstanden for ca. 40 til 50 år gamle avløpsrør og sluk. T83-052 Aldring av avløpsrør Sist revidert: .06.05.2003 122 Selv om røret ser helt ut utenpå, har det meste av støpejernet i rør og sluk forandret struktur. Jernet ruster opp innenfra, mens kullstoffet blir igjen i form av grafitt. Grafitt er porøst og slipper vann igjennom, dessuten tåler det ingen belastning. Ved rensing av sluk eller staking av rør øker faren for lekkasjer. Å rehabilitere et bad medfører relativt store kostnader. Det vil være uforsvarlig å ikke sørge for at også den "usynlige" delen er i samme stand som den synlige etter rehabiliteringen. Faren for opphugging og utskifting av rør kort tid etter en større byggmessig forbedring er reell. I borettslag er rehabilitering/utskifting av sluk og avløpsrør normalt et ansvar for fellesskapet. I andre former for boligselskap bør den samme løsningen tilstrebes. Vi foreslår at styrene i alle typer boligselskaper etablerer rutiner for infomasjon til alle eiere/leietakere der det klart fremkommer at styret bør informeres før det settes i gang større arbeider på bad og våtrom. Vi anbefaler videre at boligselskapet besørger nødvendig utskifting av både sluk og rør i hht. Byggebransjens Våtromsnorm (BVN) i de tilfeller den enkelte eier/leietaker gir signal om at våtrommet skal rehabiliteres. En slik rutine vil sikre at den enkelte eier/leietaker ikke påføres større kostnader enn høyst nødvendig ved en senere våtromsrehabilitering i boligselskapet. T83-052 Aldring av avløpsrør Sist revidert: .06.05.2003 123 INFORMASJON OM TAGGING Tagging på fasader, gjerder og støttemurer er et stort problem for mange boligselskaper. For å redusere skadevirkningene av taggingen, kan bygningsdelene påføres en beskyttende film. Det finnes to hovedtyper av produkter som er beregnet på å beskytte overflater mot tagging: • Beskyttelsesmidler som fjernes sammen med tilsmussing og derfor må påføres på nytt etter hver rengjøring. • Beskyttelsesmidler som gir en hard, glatt og resistent overflate som kan rengjøres mange ganger uten å ta skade. Produktene i den førstnevnte kategorien var tidligere i basert på silikonemulsjoner. Nå finnes også midler som er basert på vannløselige kullhydratderivativer, og som synes å ha en god effekt på de fleste typer fasadematerialer. Svakheten ved flere av disse produktene er at de har vært lite motstandsdyktige mot f.eks. slagregn. Produktene i den andre kategorien er varianter av resistente midler, f.eks. teflon og spesielle malingstyper. Disse midlene er mer eller mindre diffusjonstette og egner seg derfor fortrinnsvis på metall eller plastoverflater. Tagging - teglstein Tagging på ubehandlet teglstein kan fjernes med kjemikalier og høytrykkspyling. Det må likevel forventes mindre "skygger" i teglsteinen selv etter behandlingen. Dette skyldes at spraymaling trekker inn i porene på teglstein og er vanskelig å fjerne helt. På impregnert teglstein foretas fjerning av tagging etter samme oppskrift som for ubehandlet tegl. Taggingen vil være noe enklere å fjerne, men det rengjorte området må rebehandles med impregnering etter vask. Teglstein kan forbehandles med et antitaggingssystem (voks, sukkeroppløsning o.a.) som letter rengjøring. Det vil da ikke bli skygger etter rengjøringen. Antitaggingssystemet lager et tett sjikt. Dersom et antitaggingssystem legges på en åpen flate (uimpregnert eller impregnert tegl) vil ikke flaten lenger være så dampåpen og behandlingen vil dermed kunne hindre fukt å tørke ut. Dersom antitaggingssystemet kun legges på den nedre delen av en ubehandlet teglvegg, vil fuktighet kunne akkumuleres i veggen og føre til fuktutslag på innvendig side. Pga. faren for akkumulert fuktighet i fasadematerialet, er enkelte instanser i fagmiljøet skeptiske til bruk av antitaggingssystemer. Rengjøring og fjerning av tagging medfører ekstra nedfukting av flatene. Arbeidene anbefales derfor utført sommerstid for å hindre uønsket fuktansamling i veggen. T83-054 Tagging Sist revidert: 14.06.2002 124 LEKEPLASSER Nye standarder om sikkerhet ved lekeplassutstyr, NS-EN 1176, NS-EN 1177 Til orientering foreligger det nye standarder for sikkerhet ved lekeplassutstyr, utarbeidet av Barne- og familiedepartementet (BFD) og vedtatt av Regjeringen 19.07.96. Standardene stiller krav til eiere av lekeplasser, for eksempel boligselskap, over hele landet. Standardene fastslår videre at den som anskaffer eller eier lekeplassutstyr er ansvarlig for jevnlig ettersyn og nødvendig vedlikehold, slik at utstyrets sikkerhetsegenskaper opprettholdes. I de nye standardene legges det spesielt vekt på at det skal være tilstrekkelige sikkerhetssoner rundt hvert apparat/utstyr, at det er støtdempende fallunderlag (ved fallhøyder over 60 cm), og at åpninger ikke er slik at barn kan sette seg fast. Fast dimensjonerte åpninger mellom 9 cm og 23 cm skal f.eks. ikke forekomme. Standardene omfatter alt eksisterende og nytt lekeplassutstyr som er til felles bruk, uavhengig av plassering og hvem som har produsert det. For nytt lekeplassutstyr trer standardene i kraft straks. For eksisterende lekeplassutstyr har det vært en overgangsperiode på 3 år til den datoen de nye standardene ble gjeldende, dvs. fram til 19. juli 1999. Innen den tid måtte enten utstyret fjernes, repareres eller erstattes av nytt utstyr dersom det ikke tilfredsstiller krav i standardene. Felles europeisk standard er CEN/TC 136. Standardene skal håndheves av Direktoratet for brann- og el.sikkerhet og Statens forurensningstilsyn. De kan fastsette tvangsmulkt for å sikre at bestemmelsene i standardene blir gjennomført. Generelt vil vi opplyse om noen regler i forbindelse med tilstrekkelige sikkerhetssoner og områder med fallunderlag rundt klatreapparater/lekeapparater: • Dersom apparatet har en fallhøyde på 0 - 1.5 m er det krav om en sikkerhetssone på minst 1.5 m ut fra alle ytterkanter av apparatet. Når fallhøyden er 0.6 m eller mer skal underlaget i sikkerhetssonen i tillegg være støtdempende. Gress kan benyttes som underlag ved lavere høyder, mens betong, asfalt eller fliser bør unngås. • Lekeapparater med fallhøyde mellom 1.5 m og 2.5 m skal ha en sikkerhetssone rundt apparatet som er like bred som apparatet er høyt. Hele sikkerhetssonen skal ha støtdempende underlag. • Lekeapparater som har fallhøyde over 2.5 m skal ha sikkerhetssone på 2.5 m med støtdempende underlag. T83-055 Lekeplasser Sist revidert: 14.06.2002 125 Noen definisjoner i henhold til Forskriften: Med fri fallhøyde menes den maksimale, vertikale avstanden mellom det sted på lekeapparatet hvor barnets vekt er plassert og underlaget. Med sikkerhetssone menes utstyrets lekeområde, dvs. et avgrenset, fritt område som er nødvendig for å oppnå tilstrekkelig sikkerhet ved bruk av utstyret, som gir fri passasje, og som har støtdempende underlag dersom fallhøyden er 60 cm eller mer. Med fallunderlag eller støtdempende underlag menes underlag som kan deformeres og på den måten oppta energi. I forbindelse med bruk av lekeapparater og lekeplasser bør en være oppmerksom på bl.a. følgende forhold: • Vintersesongen medfører endrede forhold pga. snø og is. Dette kan utgjøre et problem idet underlagets dempende egenskaper endres. Islagte apparater kan også utgjøre en drastisk endring av brukervennligheten. I en situasjon med snø og is må det vurderes om det enkelte lekeplassutstyr bør avstenges for en periode. • Barnas påkledning varierer med årstidene. Lekeapparatene må også kunne brukes av lettkledde/nakne barn. Oppfliset treverk utgjør f.eks. en fare i denne sammenheng. • Deler av lekeapparatene som ikke er synlige, f.eks. fundamenter, skjulte bolter osv. bør kontrolleres med jevne mellomrom. T83-055 Lekeplasser Sist revidert: 14.06.2002 126 FAKTA OM RADON Radon er en naturlig radioaktiv edelgass uten farge, lukt eller smak. Radon dannes fra radioaktiv nedbrytning av radium (Ra-226), et grunnstoff som forekommer i små mengder i de fleste bergarter og jord. Radon selv brytes ned til en rekke metalliske grunnstoffer som også er radioaktive. Enkelte bergarter, slik som alunskifer og noen typer granitter, har høyere innhold av radium og derfor avgir mer radongass. Hvor mye radon når jordoverflaten avhenger imidlertid ikke bare av type bergarter men også av løsmassenes gjennomtrengelighet (permeabilitet). For eksempel, morenegrunn har høy permeabilitet og kan derfor lett transportere radon, mens det motsatte er tilfelle med leiregrunn. Radon har liten evne til å binde seg til andre stoffer og kan derfor lett trenge inn overalt. Selv små sprekker og utettheter i gulv kan være tilstrekkelig til at radon siver inn i boliger og andre bygg fra grunnen. Dette skjer fordi lufttrykket inne ofte er noe lavere enn trykket ute. I mange bygninger vil radon samles opp til en konsentrasjon langt over konsentrasjonen i uteluften. Det er da radon blir et helseproblem. I de nordiske land er forekomsten av radon innendørs betydelig på grunn av bestemte typer bergarter og kaldt klima. Innånding av luft med høyt innhold av radon er helsefarlig. Radongassen og de datterproduktene som oppstår ved radioaktiv nedbrytning sender ut stråling. Noe av denne strålingen består av såkalte alfastråler. Alfastråling har kort rekkevidde (noen få cm i luft). Alfastråler er allikevel gjennomtrengelig nok til å forårsake skader i cellene i lungevevet. Dette kan føre til utvikling av kreft. Årlig dør nesten like mange mennesker av radon som i trafikken i Norge. Ifølge Verdens helseorganisasjon (WHO), er radon den nest viktigste årsaken til lungekreft. Bare røyking representerer en større lungekreftrisiko. Det oppstår årlig 1700 - 1800 nye tilfeller av lungekreft i Norge. Mellom 100 og 300 av disse tilfellene kan skyldes radoneksponering i inneluft. Risikoen øker med konsentrasjonen av radon og oppholdstiden inne. Hvis man f.eks. bor i et hus med en radonkonsentrasjon på 1000 Bq/m³, vil risikoen for lungekreft være den samme som for en gjennomsnittlig røyker. Heldigvis er måling av radonkonsentrasjon og tiltak mot radon i de fleste tilfeller enkle og rimelige. Radonmålinger med sporfilm bør skje i vinterhalvåret over en periode på minst to måneder. For å begrense hvor mye folk utsetter seg for radon har Statens strålevern anbefalt et tiltaksnivå på 200 Bq/m³ for radon i inneluft. Dette gjelder for arbeidsplasser så vel som for boliger. Beregningene som er basert på de siste måledata viser at opp til 150 000 norske boliger kan ha radonkonsentrasjoner som er høyere enn det anbefalte tiltaksnivået. Nye bygninger bør bygges slik at gjennomsnittlig radonnivå over året ikke skal overstige tiltaksgrensen. Der radonkonsentrasjonen over året (årsmiddelverdi) i soverom eller andre oppholdsrom overstiger 200 Bq/m³, anbefales det å gjennomføre tiltak for å redusere konsentrasjonen. En tilskuddsordning for tekniske tiltak mot radon administreres av Husbanken. I bygg med radonnivåer på over 400 Bq/m³ kan bygningseier få dekket 50% av utgiftene, uansett om bygget fra før er finansiert av Husbanken eller ikke. T83-057 Fakta om radon Sist revidert: 02.09.2003 127 VANLIGE VVS FAGUTTRYKK I TRINN I RAPPORTER. AVLØPSVANN: Spillvann Avløpsvann fra dusj, toalett, servanter m.m. Overvann Vann fra tak og terreng Drensvann Vann fra grunnen under terreng RØRSYSTEM: Vannledning Vanninnlegg Opplegg / stamme Fordelingsledninger/ koblingsledninger Fra opplegg til det enkelte tappested Avløpsledning Uttrekk-/stikkledning Bunnledning Nedløp / stamme Ledning fra offentlig ledning til grunnmur Ledning under såle/kjellergulv Vertikal ledning gjennom husets etasjer Ledning fra offentlig ledning til innenfor grunnmur Vertikale ledninger opp til husets etasjer Kummer Overvannskum, gårdskum eller sandfangskum Kum som mottar overvann fra terreng Drenskum ”Samlekum” for drensledninger med overløp til uttrekksledning Fordrøyningsmagasin Fordrøyningsmagasin VENTILER: Oppleggskraner Shuntventil Magasin ”steinfylling” for oppsamling/forsinking eller fordrøyning av overvann i terreng på egen eiendom Stengeventiler i kjeller til hvert opplegg 3-veis blandeventil T83-058 VVS faguttrykk i trinn 1-rapporter Sist revidert: 23.06.2003 128 ENERGI OG ENERGIØKONOMISERING Vi har i Norge lenge vært heldig stillet med rikelig tilgang av energi i form av elektrisitet til lave priser. Dette har medført at vi har gjort oss svært avhengig av denne energikilden. Vinteren 2002/2003 viste hvor sårbare vi er for variasjoner i nedbørsmengdene. Mye tyder på at energiprisene i fremtiden kommer til å stabilisere seg på et høyere nivå enn vi tidligere har vært vant til. Det er i de fleste bygninger et stort potensial for reduksjon av energiforbruket, uten at det reduserer vår bokomfort. Reduksjonen i energiforbruket kan erfaringsmessig hentes inn ved enkle og rimelige tiltak. Eksempler på enkle tiltak som kan bidra til energireduksjon er: innføring av systematisk energioppfølging i bygninger med felles varmeforsyning. etablering av energiregnskap som gir oversikt over både det totale energiforbruket fordelt på ulike energibærere og fordelt på de ulike formål energien benyttes til. montering av sparedusjarmaturer montering av lavenergi lyskilder tetting av luftlekkasjer Man kan også oppnå betydelige besparelser ved å rette fokus mot energiøkonomiske tiltak i forbindelse med planleggingen av større vedlikeholdstiltak og rehabiliteringsprosjekter. Eksempler på slike tiltak kan være: etterisolering av fasader utskifting av dører og vinduer etterisolering av etasjeskillere fyrtekniske tiltak på felles varmeforsyning Ved en modernisering av fyranlegg og beredersystemer, bør alternative energikilder vurderes. Kostnadene til varme og varmt forbruksvann kan med andre energikilder reduseres betydelig. Det har de senere årene kommet mange alternative løsninger på markedet: biobrensel i form av pellets, flis eller briketter kan erstatte olje eller elektrisk kraft som hovedenergikilde i varmesentraler / fyrhus pelletskaminer kan tas i bruk i leiligheter med pipe. Pellets kan være et rimelig og miljøvennlig alternativ til strøm eller ved. utskifting av eldre ildsteder kan gi store besparelser samtidig som det er et svært effektivt tiltak for å forbedre luftkvaliteten i nærmiljøet. gass blir stadig mer aktuell som energikilde, for eksempel til bruk i gasskaminer. Solfangere plassert på tak kan benyttes som et verdifullt energitilskudd til beredning av varmt tappevann, og kan benyttes til lavtemperatur vannbåren varme vår og høst. Investering i solfangere er spesielt interessant for bygninger som foretar rehabilitering av tak, og som allerede har felles forsyning av varmt tappevann og eventuelt også felles varmeforsyning. I Oslo er det etablert et eget fond (Enøkfondet) som gir støtte til enøkanalyser og iverksettelse av enøktiltak. OBOS Prosjekt AS et ett av de godkjente konsulentfirmaene som skal benyttes ved utarbeidelse av enøkanalyser. Vi bistår også gjerne med andre former for energirådgivning tilpasset den enkelte kundes behov. Enøkfondet ble bygget opp av Oslo’s befolkning over en periode på 10 år fra 1982 til 1992 og er i dag på ca. 600 mill. kroner. Det presiseres at støtteordningen gjennom Enøkfondet, kun gjelder for eiendommer i Oslo. T83-059 Energi og energiøkonomisering Sist revidert: 02.09.2003 129 FORSKRIFT OM HELSE-, MILJØ OG SIKKERHETSARBEID I VIRKSOMHETER. (Internkontrollforskriften) Dette er kun en kort orientering om "Forskrift om helse-, miljø og sikkerhetsarbeid i virksomheter" og hvilke konsekvenser denne forskriften kan få for det enkelte boligselskap. Definisjonen av begrepet internkontroll er: Systematiske tiltak som skal sikre at virksomhetens aktiviteter planlegges, organiseres, utføres og vedlikeholdes i samsvar med krav fastsatt i eller i medhold av helse-, miljø og sikkerhetslovgivningen. Virkeområde Et boligselskap er definert som en virksomhet og omfattes av de lover som nevnes i Internkontrollforskriften. For ordens skyld nevnes kort hvilke lover dette gjelder: • • • • • • • • Lov om tilsyn med elektriske anlegg og elektrisk utstyr. Sivilforsvarsloven § 48. Brannfarlighetsloven. Lov om eksplosive varer. Produktkontrolloven. Arbeidsmiljøloven, dersom virksomheten sysselsetter arbeidstakere. Forurensningsloven. Brannvernloven. Med bakgrunn i forskriftens store/brede virkeområdet, må det presiseres at boligselskapets forholdsvis begrensede virksomhetsområde naturlig nok vil begrense forskriftens krav ovenfor boligselskapet. Områder og virksomheter som står sentralt for et boligselskap er brannsikring, rømningsveier, brannalarm, el-anlegget (både felles- og leilighetsanlegg), tilfluktsrom, heiser, fyrhus, generelt vedlikehold, lekeplasser og maskinelt utstyr. Blant flere områder/virksomheter må disse fanges opp av den omtalte Internkontrollforskriften. Ansvar for igangsetting og drift av boligselskapets internkontrollsystem. Ansvaret for å innføre og utøve internkontroll påhviler den som er ansvarlig for virksomheten - i dette tilfelle boligselskapets styre ved styreleder. Videre er det viktig at internkontrollen integreres i selskapets overordnede styring og daglige drift. Et fungerende internkontrollsystem. Et fungerende internkontrollsystem setter krav til systemet så vel som til brukerne. Som navnet tilsier er dette et internkontrollsystem. Hovedaktørene i både etablerings- og driftsfase må med andre ord være boligselskapet selv. Intern kunnskap om eget boligselskap er viktig når et godt og fungerende internkontrollsystem skal lages. Nøkkelordene her er kartlegging, planlegging/prioritering og oppfølging - alt styrt av en målsetting der selskapets virke skjer i samsvar med fastsatte krav i Internkontrollforskriften. T83-061 Informasjon om Internkontrollforskriften Sist revidert: 06.05.2003 130 Videre følger en stikkordsmessig huskeliste over elementer som boligselskapet selv må ta tak i når arbeidet skal igangsettes: 1) Igangsetting • ta initiativ til arbeidet • informere og motivere • sette mål og beskrive ansvar og myndighet • organisere og planlegge innføringen 2) Kartlegge • skaffe oversikt over aktuelle lover og forskrifter • kartlegge eksisterende rutiner for helse-, miljø og sikkerhet. • systematisere og oppbevare dokumenter. 3) Planlegge og prioritere tiltak • planlegge og prioritere tiltak • lage handlingsplan for gjennomføring 4) Følge opp • gjennomføre tiltak • rette opp feil og mangler • gjøre forbedringsarbeider til en naturlig del av den daglige driften • foreta jevnlig gjennomgang • kartlegge problemområder OBOS Prosjekt AS bistår gjerne styret med utdypende informasjon om forskriften og tilhørende lovverk, eller bistand til implementering av et fungerende internkontrollsystem i boligselskapet. T83-061 Informasjon om Internkontrollforskriften Sist revidert: 06.05.2003 131 PLANLEGGING OG UTBEDRING AV UTEMILJØ Gode utearealer er viktig for trivselen i et boligmiljø. For beboerne skal utemiljøet fungere som et sosialt møtested og skal fremstå som trygt og trivelig for alle grupper av beboerne. Utemiljø og grøntarealet er også borettslagets eller sameiets ”ansikt” utad og besøkendes første møte med boligselskapet. Det er en klar tendens til at stadig flere beboere i borettslag og sameier ønsker grønnere og triveligere omgivelser. Ønsker ditt boligselskap en oppgradering av utemiljøet, kan vi i ”utemiljø- avdeling” i OBOS Prosjekt være behjelpelig med planleggingsarbeidet. Fra plan til grønn virkelighet Mange av våre prosjekter starter etter at boligselskapet har gjennomført rehabilitering av bygningene med nye vinduer, balkonger og fasader. Eller kanskje er anlegget svært dårlig vedlikeholdt og mangler både gode og trygge lekeplasser og sitteplasser. Et komplett utomhusprosjekt består av flere planleggingsfaser. Prosjektet starter med utarbeidelse av et forprosjekt som skal gi ideer til boligselskapet om hvordan utearealene kan opparbeides. Forprosjektet består av følgende: • En helhetlig utomhusplan • Skisser som viser mulige løsninger og ideer. • Kostnadsoverslag • Likviditetsanalyse På bakgrunn av forprosjektet gjennomføres det et informasjonsmøte der ideene bli presentert for alle beboerne i boligselskapet. Forprosjektet legges videre til grunn for en detaljprosjekterings-fase der det blir utarbeidet tilbudsmateriell med detalj-tegninger og beskrivelser. I denne fasen legges det vekt på de tekniske detaljene. Riktig utført planlegging vil spare boligselskapet for unødige ergrelser og reduserer utgiftene til vedlikehold. T83-063 Planlegging og utbedring av utemiljø Sist revidert: 07.08.2013 132 Støtteordninger til oppgradering av utearealet Det er mulig å søke Husbanken om økonomisk tilskudd til planlegging av utearealene. OBOS Prosjekt AS kan være behjelpelig med utarbeidelse av søknader om bomiljøtilskudd (for Groruddalssatsningen gjelder egne regler og prioriteringer). For å komme inn under Husbankens tilskuddsordning, er det en forutsetning at man utarbeider en helhetlig plan for utearealene og at det tilrettelegges for universell utforming. Det bør også utarbeides et kostnadsoverslag for de aktuelle tiltakene. Behjelpelig med gode råd og bistand Vi kan også bistå med gjennomføringen av større og mindre omfattende prosjekter som omfatter: • Prosjekt og byggeledelse • Universell utforming • Tilstandsvurdering - analyse – målsetting • Drenering og fuktsikring av grunnmur • Håndtering av overvann • Infrastruktur: veier og plasser, skilting, parkering • Grøntanlegg: trær, busker, stauder, løk, plen • Dekker, overflater, belegningsstein, kanter • Møblering, opphold, sykkelparkering • Lekeplasser – lekeplasskontroll • Nærmiljøanlegg, sport og fritidsaktiviteter • Belysning; naturlig og kunstig • Kildesortering – avfallshåndtering – nytt avfallsanlegg T83-063 Planlegging og utbedring av utemiljø Sist revidert: 07.08.2013 133 AVLØPSRØR I PLAST OG ALDRING AV STØPJERNSSLUK Som alle andre deler i bygningskroppen vil også sanitæranlegg med tilhørende rørinstallasjoner eldes. Ingen rør i sanitæranlegget er forutsatt å vare i mer enn ca. 50 år. Ved lanseringen av plastrør i ABS (og PVC) på slutten av 60-tallet, trodde man at man hadde funnet et materiale som ville ha tilnærmet evig levetid og som uten problemer kunne støpes inn i dekker og vegger. Det viste seg etter 10-15 år at så ikke var tilfelle og at rørene har mange svakheter. Erfaringen har vist at ABS med alderen blir "sprøtt" og har dårlig evne til å ta opp bevegelser/ekspansjon. Dvs. at rørene har liten elastisitet. Det har også vist seg at ABS dårlig tåler påvirkningen av en del kjemikalier. ABS brytes ned av stoffer som finnes i de normale vaskemidlene som benyttes i dag. Spesielt lite motstandsdyktig er ABS mot stoffer som finnes i avløpsåpnere (Plumbo) og et stoff som aceton (neglelakkfjerner) tar umiddelbart knekken på plasten. På 70-tallet ble alle skjøter på ABS-rør utført med limte muffer. Kombinasjonen med limets reaksjon med plasten og det forhold at all ekspansjon blir forhindret med limte muffer, har ført til at ABS-rør sprekker både på langs og på tvers. Sprekkene kan ikke ses med kamera og rørene er støpt inn, slik at det er vanskelig å lokalisere/konstatere en skade/lekkasje. Når en sprekk har oppstått, arter det seg gjerne slik at røret holder på vannet når avløpsvannet er kaldt, mens sprekkene "åpner" seg og slipper ut vann når avløpsvannet er varmt. Ved rensing av eldre avløpsrør i ABS-materiale bør det utvises stor forsiktighet og det bør ikke brukes kjemikalier. Plastmaterialer er også i dag dominerende som materiale for avløpsrør, men det benyttes andre typer (PVC, PEH, PP o.a.) og kombinasjoner av ulike typer. ABSmaterialet alene benyttes ikke lenger i avløpsrør på det norske markedet, men ABS kan fortsatt være en komponent i avløpsrør satt sammen av ulike plasttyper. T83-064 Avløpsrør i plast Sist revidert: .06.05.2003 134 Sluk av støpejern vil tilsvarende slites/ruste over tid. Selv om støpejernet tilsynelatende ser helt ut, skjer det forandringer innvendig. Jernet i støpejernsrøret ruster opp innenfra, mens kullstoffet blir igjen. Dette kalles grafittisering. Grafitt er porøst, slipper vann gjennom, og tåler ingen belastning. Ved kontroll av sluket kan man se rustdannelser og porer hvor vannet kan sive inn i betongen/gulvkonstruksjonen. Slitasjen er som regel størst i området rundt vannstandsnivået og ved anboringene av avløpsrør fra servant og lignende. Figuren over illustrerer hvordan aldring av støpejernssluk skjer. Å rehabilitere et bad medfører relativt store kostnader. Det vil være uforsvarlig å ikke sørge for at også den "usynlige" delen er i samme stand som den synlige etter rehabiliteringen. Faren for opphugging og utskifting av rør kort tid etter en større byggmessig forbedring er reell. I borettslag er rehabilitering/utskifting av sluk og avløpsrør normalt et ansvar for fellesskapet. I andre former for boligselskap bør den samme løsningen tilstrebes. Vi foreslår at styrene i alle typer boligselskaper etablerer rutiner for informasjon til alle eiere/leietakere der det klart fremkommer at styret bør informeres før det settes i gang større arbeider på bad og våtrom. Vi anbefaler videre at boligselskapet besørger nødvendig utskifting av både sluk og rør i hht. Byggebransjens Våtromsnorm (BVN) i de tilfeller den enkelte eier/leietaker gir signal om at våtrommet skal rehabiliteres. En slik rutine vil sikre at den enkelte eier/leietaker ikke påføres større kostnader enn høyst nødvendig ved en senere våtromsrehabilitering i boligselskapet. T83-064 Avløpsrør i plast Sist revidert: .06.05.2003 135 VENTILASJONSFORHOLD I BOLIGER Alle boliger, uansett type og alder, må ha et luftskifte som tilfredsstiller lovens minimumskrav. Med et tilstrekkelig luftskifte menes at boligen kontinuerlig må tilføres en mengde friskluft som er tilstrekkelig til å fortrenge den brukte luftens innhold av fuktighet, lukter og andre forurensninger. Luften som fortrenges evakueres som regel over tak via kanaler/sjakter. Det skal være balanse mellom den mengden luft som tilføres og den mengde som trekkes ut av boligen. Det finnes i prinsippet 3 ventilasjonsmetoder for boliger. Metode 1: Naturlig oppdrift Metode 2: Mekanisk avtrekk Metode 3: Balansert ventilasjon Metode 1 er den mest vanlige i eneboliger, rekkehus og bygårder/blokker fra før 1970. Kort fortalt fungerer metoden slik: • Luft tilføres boligen via ventiler i yttervegg/lyrer over eller under vindu. • Luft trekkes ut av boligen via rister/klaffventiler i bad, WC og kjøkken gjennom murte sjakter/piper til avslutning over tak. Det kan være felles sjakt fra alle leiligheter beliggende over hverandre i samme oppgang, eller det kan være en sjakt/kanal fra hver leilighet som føres parallelt over tak. • Det er ingen mekaniske innretninger som påvirker luftstrømmen og ventilasjonsstrømmen er ofte sterkt avhengig av rådende værforhold (barometertrykk) Metode 2 er nesten enerådende i bygårder og boligblokker bygget fra ca. 1970 og fram til d.d. Kort fortalt fungerer metoden slik: • Luft tilføres boligen via ventiler i yttervegg/lyrer over eller under vindu. • Luft trekkes ut av boligen via kontrollventiler (runde regulerbare ventiler) i bad, WC, vaskerom og kjøkken, gjennom sjakter/kanaler over loft/tak eller ned i garasje/kjeller. • Anleggene har enten større vifter felles for flere leiligheter plassert på loft, på tak eller i garasje, eller individuelle vifter plassert i hver leilighet (eksempelvis over kjøkkenhette eller i bod) • Ved felles vifte kan det være felles eller separate kanaler fra hver leilighet. Ved vifte i hver leilighet er det kun separate kanaler. • Felles vifter styres vanligvis av et ur som sørger for at ulik hastighet på viften til ulike tider av døgnet. D.v.s. at det største luftskiftet som regel finnes om morgenen og på ettermiddagen. Luftmengden kan til en viss grad reguleres i hver leilighet ved å regulere avtrekksventilen ut og inn. Dersom viften har trykkstyring vil hastigheten på viften, og derved luftmengden i kanalene, bli redusert eller økt i forhold til hvor åpne ventilene i leilighetene er. • Individuelle vifter betjenes av beboer og kan i de fleste tilfeller skrus helt av. T83-065 Ventilasjonsforhold i boliger Sist revidert: .14.06.2004 136 Metode 3 er så godt som enerådende i alle kontor-/næringsbygg som er bygget etter 1970. Metoden er sporadisk benyttet i nyere eneboliger og er som følge av økt fokus på innemiljø i de senere år, også tatt i bruk til boligventilasjon i bygårder og blokker. Kort fortalt fungerer metoden slik: • Luft blåses inn i boligen ved hjelp av vifte. Frisk luft suges inn fra rist i yttervegg eller på tak, passerer et filter, varmes opp over varmegjenvinner og varmebatteri til ønsket temperatur, og tilføres boligen via ventiler ved tak eller i vegg. • Luft trekkes ut av boligen via vifte, passerer et filter, avgir varmen til varmegjenvinner, før den kastes ut via kanaler over tak. • All mekanisk utrustning samles på et sted og kalles for et ventilasjonsaggregat. Fra dette aggregatet kontrolleres tilført og avtrukket luftmengde og aktuelle temperaturer. • I boliger er det normalt plassert et ventilasjonsaggregat i hver leilighet, men det kan også være felles aggregat plassert på loft eller i kjeller. Den største delen av eldre boligbebyggelse er ventilert etter metode 1 eller 2. Hvis det i ditt borettslag/sameie til stadighet forekommer problemer av type som nedenfor skissert, bør både styret og den enkelte beboer vurdere å foreta seg noe i forhold til ventilering av leiligheten. • • • • Det er mye og ofte dugg på vinduer og vann i vinduskarmer. Våtromsvegger er fuktige lenge etter bruk av vann (dusj etc.). Det er tung luft inne. Luften virker stinn og innestengt når man kommer utenfra. Naboens matlukt o.a. kommer inn i leiligheten via intern lekkasje. De vanligste årsakene til ovennevnte problemer er: 1. Beboer har stengt (tettet, malt over, kledd inn etc.) en eller flere avtrekksventiler og eller lyrer/ventiler i yttervegg. 2. Beboer har koblet avtrekksapparater (f.eks. kjøkkenvifte) til avtrekksventilen. 3. Boligen har for tette fasader med for få og/eller for små tilluftsåpninger 4. Kapasitet på avtrekksvifte er for dårlig (feildimensjonert eller nedslitt). 5. Avtrekkskanaler og -ventiler er tilstoppet av lo og skitt etter mange års drift og har ikke lengre dimensjonert kapasitet. 6. Ildesteder i leiligheten trenger store mengder luft og kan ved bruk ødelegge det naturlige avtrekket og i stedet snu luftstrømmen i avtrekkssjaktene. Pkt. 1 og 2 er som regel godt kjente fenomener for de fleste styrer. Det bør jevnlig deles ut informasjon om slike problemer og det må presiseres at slike forhold er ødeleggende for ventilasjonen og i strid med retningslinjer og regelverk i borettslag/ sameier. • Avtrekksventiler på kjøkken og bad skal være åpne året rundt • Tilluftsventiler i fasader/vinduer skal være åpne året rundt, men åpningen kan reguleres etter utetemperaturen. • Kjøkkenhetter skal aldri være tilkoblet avtrekkssystemet med mindre hver bolig har sin egen vifte betjent i egen leilighet. • Spalteventiler (som regel i terskel under dør) som sikrer luftforflytning i leiligheten må ikke tettes eller fjernes. (Særlig viktig for baderomsdør) • Alle ventiler (tilluft og avtrekk) må rengjøres med jevne mellomrom. Støvsuger, børster og såpevann og klut blir nødvendig. T83-065 Ventilasjonsforhold i boliger Sist revidert: .14.06.2004 137 Pkt. 3 kommer ofte som følge av uheldige løsning utført ved vindusskifte og/eller fasaderehabilitering og må løses av en entreprenør i oppdrag fra styret. Nye ytterveggsventiler må etableres. Pkt. 4 behøver ikke være noen ”stor sak”, men kan medføre en del ombygging både av bygn.teknisk og elektrisk karakter. Det er viktig at man ikke går i gang med skifte av vifte dersom det i virkeligheten er tilstoppede kanaler som er årsaken til at viften ikke har tilstrekkelig kapasitet. Pkt. 5 kan vise seg å være en ”større sak” enn man skulle tro. Allerede ved en begrenset groing i kanalene vil luftmengden i kanalen bli kraftig redusert. Erfaring vi har viser at kanalanlegg har vært så tette at bare noe få prosent av opprinnelig luftmengde er tilbake. For å rette på slike forhold må kanalene renses innvendig. Rensing av kanaler kan være en nokså kostbar, men ofte helt nødvendig operasjon. Slik rensing må utføres av et firma som har spesialisert seg på slike oppgaver og har det nødvendige utstyr. Det finnes imidlertid mange useriøse aktører på markedet og styret bør skaffe seg bistand til kontrahering og kontroll når et slikt arbeide bestilles. Videofilm av utvalgte kanalstrekk etter rengjøring gir god dokumentasjon. Pkt. 6 er bare aktuelt for boliger med peis/vedovn. Det bør være et ekstra luftinntak i rommet hvor ildestedet befinner seg. Dette inntaket kan være stengt så lenge ildestedet ikke er i bruk. Dersom ikke ildestedet får nok luft utenfra vil det hente luft inne, bl.a. fra avtrekkskanalene. Balansen blir ødelagt og man risikerer å trekke inn naboens mat- og røyklukt for eksempel. ⇒ God ventilasjon er viktig for trivsel og helse, og for forebygging av astma- og allergisykdommer. ⇒ God ventilasjon er videre viktig for å unngå bygningsskader som følge av mugg, sopp og råte. T83-065 Ventilasjonsforhold i boliger Sist revidert: .14.06.2004 138 UNIVERSELL UTFORMING Generelt: Både ved planlegging av nye boligområder og ved rehabilitering av eksisterende områder, er det de senere år lagt større og større vekt på at området skal få en universell utforming. Med universell utforming menes en utforming som er bra for alle og nødvendig for noen. I praksis vil det si en tilpassing av alle fellesarealer slik at funksjonaliteten blir best mulig for flest mulig. Følgende prinsipper bør legges til grunn for en universell utforming: Prinsipp Forklaringer 1. Like muligheter for bruk Utformingen skal ikke medføre ulemper eller sette stempel på noen brukergrupper, men være like brukbar og tilgjengelig for alle. 2. Fleksibel bruk Utformingen skal tjene et vidt spekter av individuelle preferanser og evner. 3. Enkel og lett forstålig bruk Bruken skal være lett å forstå uansett hva slag erfaring, kunnskap, språkevner eller konsentrasjonsnivå brukeren har. 4. Forstålig informasjon Utformingen skal gi brukeren nødvendig informasjon effektivt, uavhengig av forhold knyttet til omgivelsene eller brukeren sine evner til å oppfatte disse. 5. Toleranse for feil Utformingen skal avgrense farer, skader og uheldige virkninger av utilsiktede handlinger. 6. Minst mulig fysisk strev Effektiv og naturlig bruk, med ett minimum av strev. 7. Størrelse og plass for tilnærming og bruk Tilstrekkelig plass for tilgang, betjening og bruk, uavhengig av brukerens kroppsstørrelse, stilling, rekkevidde og mobilitet. I det etterfølgende er det listet opp aktuelle kriterier for de enkelte bygningsdeler: Adkomstforhold: God og oversiktlig merking av inngangspartier er viktig, spesielt for synshemmede. Lyssetting, beplantning og bruk av kontrastfarger i inngangspartiene bidrar til økt funksjonalitet og bedre synbarhet. Likeledes er det viktig at husnummerskilt og ringetablåer er lett leselige og oversiktlige. For flere grupper bevegelseshemmede er det problematisk å forsere en trapp, selv om den kun er på ett trinn. Bruk av ramper og ekstra håndløpere vil bidra til større tilgjenglighet. Imidlertid vil ramper ofte få en uønsket estetisk effekt og andre terrengmessige tiltak kan være å foretrekke. Montering av en automatisk døråpner og trappeheiser kan også være aktuelt. Dersom det benyttes beplantning for å markere inngangspartiene bør man være klar over at en del prydplaner kan forårsake allergiske reaksjoner. I fleretasjesbygninger vil ettermontering av heis kunne bedre tilgjengligheten for mange grupper mennesker. Tiltaket medfører ofte store bygningsmessige inngrep, noe som kan sette sterke begrensninger for gjennomføring. T83-069 Universell utforming Sist revidert: 20.08.2010 139 Terrengtilpasning/uteområder: Det bør tilstrebes en tilpasning av uteområdene slik at flest mulig får glede av arealene, det være seg rene grøntarealer, lekeplasser eller områder med sittegrupper. Uteområder bør i størst mulig grad være trappefrie, heller rampe enn trapp. Dersom trapper må benyttes, må disse merkes slik at svaksynte gis mulighet til å oppfatte trappen. Ved valg av ny beplantning, bør det tas hensyn til at noen typer trær og busker er mer problematiske med hensyn til allergi enn andre. Innvendige forhold: Ved rehabilitering/ombygging av eksisterende boligselskaper, vil eksisterende bygningsmasse gi klare begrensninger med hensyn til muligheten for tilpasning til universell utforming. Tiltak som kan vurderes i oppganger og trapperom er for eksempel ettermontering av heis. Som nevnt medfører dette normalt store bygningsmessige inngrep og kan være utfordrende å få til. Andre tiltak er bedret belysning, bruk av kontrastfarger, merking av trappeneser, sklisikre overflater i gangarealer, håndløper på begge sider av trappen, og tiltak for å bedre akustikken i trapperommet. Norsk standard NS 1101-2 omhandler universell utforming av byggverk, og da spesielt boliger. Standarden fokuserer på 5 viktige faktorer som er avgjørende for gode løsninger; Bevegelse og forflytning Nedsatt synsevne Hørsel og lydforhold Kognitive evner Miljø - det enkelte menneskes evne til å forflytte seg. - fra forskjellige grader av synsnedsettelse til total blindhet. - oppfattelse av lyd og tilpasning av akkustikk - evnen til å orientere seg og til å forstå - allergier og inneklima Det er sannsynlig at i årene som kommer, vil boligselskaper som kan dokumentere en best mulig tilnærming til kriteriene for universell utforming, være mer attraktive for en del kjøpegrupper. Attraktiviteten vil igjen gjenspeiles i verdien på eiendommene og en tilpassing vil kunne være en god investering. Universell utforming - en utforming som er bra for alle og nødvendig for noen. T83-069 Universell utforming Sist revidert: 20.08.2010 140 Avfallsbrønner En god måte å løse avfallshåndteringen I de senere år er etableringen av avfallsbrønner blitt mer og mer vanlig. Avfallsbrønner er en meget bra måte å samle avfallet på, spesielt med tanke på hygiene. Med avfallsbrønner bruker en naturens egne krefter; kulde og tyngdekraften lagrer avfallet kaldt og komprimert under bakken. Temperaturen nede i bakken er relativt konstant på 6-8 grader, noe som hindrer/reduserer bakteriedannelse og vond lukt. Den relativt konstante temperaturen sørger samtidig for at avfallet ikke fryser til om vinteren. Den store kapasiteten kan redusere antall tømminger og en slipper overfylte containere. Resultatet blir en mer hygienisk avfallsinnsamling. Avfallbrønnene er anvendelige og robuste. Den store kapasiteten gjør at avfallsbrønnen har mindre risiko for å bli overfylte enn andre typer containere og problemet med skadedyr og fugler elimineres. Vil en unngå at uvedkommende benytter seg av brønnene, kan disse avfallsbrønnene utstyres med lås. Det finnes låsesystemer med nøkkel og med kodebrikke som automatisk låser opp luken. Eksempel på forskjellig utforming av avfallscontainere Ved plassering av avfallsbrønner må det tas hensyn til kabler og rør i grunnen, samt at plasseringen skal godkjennes av Renovasjonsetaten. Krav til sortering av husholdningsavfallet i husstanden innføres nå gradvis i Oslo. Avfallet skal sorteres med at plast skal i blå pose, matavfall skal i grønn post og resten av avfallet skal i en vanlig plastpose som skal vrenges før bruk (hvit). Alle posene kastes i restavfallsbrønnen , og dette vil bli optisk sortert på deponiet til kommunen. Glass og metall skal sorteres som i dag og kastes i egen brønn som er satt ut av kommunen. Boligselskap kan også etablere egene brønner for glass og papir dersom dette er ønskelig. Avfallsbrønner kan også være brannhemmende da enkelte brønnleverandører leverer et system som ivaretar dette. T83-070 Informasjon om avfallshåndtering Sist revidert: 01.03.2010 141 I tillegg til å være mer hygenisk, vil en brønnløsning også være en klart bedre estetisk løsning enn dagens avfallscontainere. Overfylte containere med søppel rundt, er både utrivelige og de ødelegger utemiljøet. En brønnløsning er en langt bedre løsning. Mange boligselskaper har i dag arealer enten ute eller inne som kan frigjøres til andre formål hvis det etableres avfallsbrønner. Det kan være søppelrom som kan pusses opp og benyttes til andre formål, eller utearealer som i dag er ubenyttet fordi det er luktplage fra eksisterende containere. Dette er som oftest verdifulle kvadratmetere for boligselskapene. Det finnes mange varianter av avfallsbrønner på markedet med forskjellig kvalitet og pris. OBOS Prosjekt AS bistår gjerne med innhenting av tilbud og oppfølging i etableringen. T83-070 Informasjon om avfallshåndtering Sist revidert: 01.03.2010
© Copyright 2024